Innenausbau - Wohnen Schweiz

Transcrição

Cleverer
Innenausbau
guter Bewohnermix
Seite 4
Magazin für den gemeinnützigen Wohnungsbau | Ausgabe 4 | Dezember 2014
Energie: Genossenschaft baut 2000-Watt-Projekt Seite 14
Gemeinde: Wettingen setzt auf Genossenschaften Seite 16
Finanzierung: Stimmen zum Fonds de roulement Seite 21
Eigentum: Mix Miete/Eigentum zahlt sich aus Seite 26
Die grosse
Niederdorf-Oper
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Umbau – Mit unserer grossen Erfahrung und den besten Akteuren garantieren wir für oscarverdächtige Produktionen – wie hier in der Zürcher Altstadt. Für Umbauten und Renovationen
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Intern–Editorial
Auf einem Auge blind
Kommt Ihnen das bekannt vor? «Hey, ich hab via
Internet in Deutschland einen gefunden, der die
Leistung XY fast zum halben Preis anbietet.» Mit
aufgeblasener Siegermiene folgt: «Ich bin ja nicht
blöd und zahle in der Schweiz fast das Doppelte.»
Immer wieder erstaunlich, wie ein paar Euros
auf einem Auge blind machen. Oder dumm? Nur
Bestellungen und Aufträge schaffen Jobs, Einkommen, ermöglichen Konsumausgaben, Steuereinnahmen. Die Wirtschaft muss brummen für den
Wohlstand und den hohen Standard in Mobilität,
Gesundheit, Bildung, Sicherheit, sozialem Frieden.
Ganz anders Fredy Schär, Präsident der Genossenschaft Gewobag mit 2000 Wohnungen. Der Gewobag-Chef löst Investitionen von 30 bis 50 Millionen
jährlich aus und sagt im Interview (Seite 6–9):
«Wir lassen nicht zu, dass mit Dumpingpreisen und Lohndrückerei auf dem
Buckel der Werktätigen sogenannt
bezahlbarerer Wohnraum entsteht.»
Auf einem Auge blind gibt’s auch in der Wohnpolitik. Eine Posse lieferte dieser Tage der Kanton
Luzern. Ein parteiloser Regierungsrat wollte eine
kantonale Wohnbaugenossenschaft gründen
(Seite 20). Ausgerechnet in Luzern, wo es in jeder
Gemeinde mindestens eine Baugenossenschaft
gibt. Das Kantonsparlament stoppte die «Übung».
Mit zwei offenen Augen hat nun der Kanton die
Chance, das einzig Richtige zu tun: Geeignete
Areale an die Baugenossenschaften abgeben, damit sie aktiv sein können! Denn die Landbeschaffung ist wie überall auch für Luzerner Genossenschaften das Hauptproblem.
Nun aber wünsche ich Ihnen friedvolle Adventsund frohe Weihnachtstage. Geniessen Sie diese
schöne Zeit mit allen Sinnen und zwei offenen
Augen!
PS: Sollte sich jemand durch den ersten Abschnitt
persönlich betroffen oder angegriffen fühlen –
so ist das pure Absicht!
Kurt Bischof
Redaktionsleiter Magazin WOHNEN SCHWEIZ
Inhalt
Impressum
Innenausbau: Clevere Strategie
Magazin für den
gemeinnützigen Wohnungsbau
4
Porträt: Interview mit Gewobag-Präsident 7
Innenausbau: Tapeten sind wieder in
Herausgeber
Adressänderungen/Inserate
12
Modellfall: Zurlinden setzt auf 2000 Watt 14
Erscheinungsweise
Gemeinde: Grossprojekt Wettingen
16
4 Mal jährlich
Auflage 15 000 Exemplare
Jahrgang 4 (Nachfolgeorgan von
«Wohnen-und-Bauen» sowie «Freies Wohnen»)
Politik: Mangelware Bauland
20
Finanzierung: Fonds de roulement
21
Finanzierung: Ständerat für EGW
22
Nächste Ausgabe 1/2015
Schwerpunktthema: Liegenschaftsunterhalt
Erscheinungstermin: 17. März 2015
Redaktionsschluss: 14. Februar 2015
Anzeigenschluss: 24. Februar 2015
Eigentum: Mix hilft Eigentum/Miete
26
Steuern: Verrechnungspflicht
30
Rundschau: Gute Beispiele
31
Recht: Schneeräumung und Glatteis
33
Produktion
Titelbild
Innenausbau bedeutet Lebensqualität
Rechnungslegung: Neue Vorschriften
35
Brunner AG, Druck und Medien, Kriens
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Verlagsgenossenschaft
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Redaktion
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Ausgabe 4 | 2014
2|3
Innenausbau_Gewobag
Innenausbau mit cleverem Konzept
sorgt für einen gesunden Bewohnermix
Innenausbau und Bewohnermix – zwei Themen, die nichts miteinander zu tun haben? Weit gefehlt.
Das beweist die grosse Zürcher Wohnbaugenossenschaft Gewobag, welche 2000 Wohnungen
vermietet. Mit einem klaren Konzept fördert sie die soziale Durchmischung in den Quartieren.
Im Innenhof der neuen Überbauung Fellenbergstrasse in Albisrieden wird die Strategie der Gewobag sichtbar. Auf der einen
Seite des Spielplatzes steht ein soeben bezogenes Wohn- und Geschäftshaus mit 45
grosszügigen, topmodernen Wohnungen.
Auf der anderen Seite vier Mehrfamilienhäuser aus den 1950er-Jahren, welche
zeitgemäss saniert und mit Dachwohnungen ergänzt wurden. Im einen Gebäude
Mietzinse von rund 1900 Franken für eine
neue, grosszügige 95-Quadratmeter-Dreizimmerwohnung. Im Nachbarhaus rund
1300 Franken für eine renovierte, jedoch
etwas bescheidenere Dreizimmerwohnung
von 65 Quadratmetern Wohnfläche.
Gute Durchmischung
Dieser Unterschied ist nicht Zufall, sondern Strategie. «Wir wollen nicht nur urbanes Leben, nicht nur Grosswohnungen,
nicht nur Kleinwohnungen, sondern wir
setzen auf Durchmischung», sagt GewobagGeschäftsleiter Lorenz Meng. Und sein
Stellvertreter Daniel Muff ergänzt: «So ergibt sich ein natürlicher Bewohnermix mit
vielen Vorteilen.» Wer für Alt und Jung, für
Familien und Alleinstehende, für Schweizer und Zugezogene, für Normal- und Besserverdienende baue, vermeide eine Ghettoisierung und die damit verbundenen
Probleme, sind die Gewobag-Verantwortlichen überzeugt.
Bewohnerstruktur, die sich ergänzt
Aus diesen Überlegungen heraus hat die
Zürcher Genossenschaft ein konkretes
Konzept für den Innenausbau ihrer Wohnungen ausgearbeitet. Simpel gesagt werden bestehende Mehrfamilienhäuser solide, aber einfach saniert und in einem
durchschnittlichen Ausbaustandard gehalten. Neue Häuser hingegen erhalten grosszügigere Grundrisse und der Innenausbau
ist exklusiver. Da die Gewobag seit Jahren
auf Verdichtung setzt, ergibt sich das Nebeneinander ganz natürlich. Es ist sogar
möglich, dass innerhalb desselben Gebäudes günstige Kleinwohnungen und exklu-
Dachausbau in der Siedlung Albisrieden II.
sive, neue Dachausbauten mit ganz unterschiedlichen Preisniveaus angeboten
werden. Dabei will der Gewobag-Vorstand
nichts wissen von «arm» oder «reich».
«Natürlich können sich nicht alle unsere
Mieter eine exklusive Wohnung leisten.
Doch manchmal geht es auch um die Frage,
was einem das Wohnen wert ist.» Wer Zuhause arbeite, habe andere Ansprüche als
jemand, der viel unterwegs sei. «Durch unser Konzept ergeben sich Mehrgenerationen-Siedlungen mit unterschiedlichen
Schichten, die sich ergänzen.» Ein typisches Beispiel: Die junge Familie braucht
jemanden, der das Kind für eine Stunde
beaufsichtigt. «Wenn man nur teure Wohnungen mit Doppelverdienern hat, wird das
schwierig», erklärt Meng.
Eigener Waschturm im Badezimmer
Die zentralen Unterschiede zwischen Neubau und Sanierung sind Grösse und Raumeinteilung. Aber auch die Ausstattung ist
anders. Böden von Neubauwohnungen beispielsweise werden in Eichenparkett aus-
Foto zvg
geführt. Die helle Küche (Kunstharz) erhält
eine Natursteinabdeckung und eine schicke Glasrückwand. Sie wird mit hochliegendem Kombisteam-Backofen, Induktionskochfeld, Geschirrspüler, Kühlschrank
plus Tiefkühler (drei Schubladen, 70 Liter)
ausgestattet. Zur Standardausstattung der
Nasszelle gehören normalerweise eine
Badewanne inklusive Duschwand, ein zeitgemässes Lavabo, ein grosser Spiegelschrank und sogar ein Waschturm mit
Waschmaschine und Tumbler. In Neubauwohnungen ab 3,5 Zimmern sind meist
zwei Nassräume vorhanden.
Umbauen: kurz und schmerzlos
Anders bei den Umbauten. Hier bleibt die
Raumeinteilung grundsätzlich bestehen,
und die Sanierung beschränkt sich auf
neue Küchen und Nasszellen. Die Materialisierung des Badezimmers ist zwar ähnlich wie beim Neubau – allerdings muss
beispielsweise ein Duschvorhang genügen.
Die neue Küche erhält einfachere Geräte,
keine Induktion, oftmals wird der Backofen
Grundriss einer Dachwohnung in
der Siedlung Albisrieden II.
wie zuvor in den Unterbau integriert. Und
statt einer Glasrückwand werden Wandplatten angebracht. Dieser Entscheid
hängt jedoch nicht nur mit dem Ausbaustandard zusammen, sondern auch mit
dem Tempo. Wenn die Gewobag nämlich
Wohnungen saniert, geht es Schlag auf
Schlag. Innert vier Wochen müssen die
Handwerker Küche, Bad und Gang fertiggestellt haben. In dieser Zeit steht den Mietern ein 3 × 7 Meter grosser Wohncontainer
für die Tagesstruktur zur Verfügung. Das
Schlafzimmer ist weiterhin bewohnbar.
«Der Umbau ist eine grosse Belastung für
die Mieter», sagt der Gewobag-Geschäftsleiter. «Doch die Alternative wäre eine Kündigung. Und das wollen wir nicht.»
Kein Geld für billige Bauten
Ob Neu- oder Umbauten, es gibt bei der
Gewobag auch Grundsätze, die für alle Objekte gelten. So vergibt die Wohnbaugenossenschaft Aufträge nur an Schweizer Unternehmen, die dem Gesamtarbeitsvertrag
unterstehen und Lernende ausbilden. Auch
bei den eingebauten Geräten setzt die Gewobag auf Schweizer Qualität. Wichtig ist
zudem eine hochwertige Gebäudehülle, in
Die neue Küche in der Siedlung Albisrieden II bringt mehr Licht, Platz und Komfort in
den Alltag der Bewohnenden.
Foto zvg
Ausgabe 4 | 2014
welche in der Regel Holz-Metall-Fenster
mit Dreifachverglasung eingebaut werden
(im Bad Kunststoff-Metall-Fenster). «Wir
denken für die nächsten zwei Zyklen», begründet Lorenz Meng die eher hochpreisige Wahl. Und Daniel Muff ergänzt: «Wir
haben kein Geld, um billig zu bauen. Langlebige Produkte lassen sich über den günstigeren Unterhalt besser amortisieren.»
Astrid Bossert Meier
Daniel Muff (links) ist verantwortlich für die Bereiche Bau und Unterhalt. Lorenz Meng
(rechts) amtet seit sechs Jahren als Geschäftsleiter.
Foto boa
4|5
Auf diese
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Gewobag _Interview
«Auch mit 2000 Wohnungen liegen uns Nachbarschaft und Lebensqualität am Herzen»
Die Gewobag Zürich ist mit 2010 Wohnungen eine der führenden Baugenossenschaften. Der Erfolg liegt an
einer klaren Strategie: Einerseits Altbauten durch Neubauten ersetzen und durch Verdichtung Wohnraum
schaffen. Anderseits Investitionen in die Lebensqualität. Wir haben mit Präsident Fredy Schär gesprochen.
WOHNEN SCHWEIZ: Wie beschreiben Sie
einem Aussenstehenden kurz die Gewobag?
Fredy Schär: Die Gewobag umfasst über
2400 Mitglieder und 2010 Wohnungen. Wir
investieren 30 bis 50 Millionen Franken pro
Jahr in die Neuausrichtung, die vor 15 Jahren ihren Anfang nahm und bis 2018 abgeschlossen wird. Das hat uns in den letzten
16 Jahren ein inneres Wachstum von 550
Wohnungen beschert. Zwei Drittel unserer
Häuser sind neu gebaut oder zeitgemäss
saniert.
Gemäss Ihrer Website haben Sie aktuell
sehr viele Projekte. Ist das Zufall oder Strategie?
Das ist immer so und Teil unserer Strategie. In der rollenden 10-Jahres-Planung
legen wir fest, was wir wann realisieren.
Ein zentraler Teil der Strategie ist der
haushälterische Umgang mit dem Boden
und gleichzeitig mehr Wohnraum schaffen.
Die Zuwanderung ist gross, der Wohnraum
knapp, das Geld günstig. Wann sonst wenn
nicht jetzt bauen?
Wachsen und Boden schonen. Wie geht
das?
Wir haben noch keinen Quadratmeter auf
der grünen Wiese verbaut. Wir tun konsequent zwei Dinge: Wir arrondieren unsere
Siedlungen durch Zukäufe von Grundstücken und Liegenschaften, wenn dies möglich, sinnvoll und bezahlbar ist. Das Zweite
ist die innere Verdichtung. Wir haben zwei
Drittel unserer Liegenschaften neu gebaut
und erweitert.
Illustrieren Sie das an einem Beispiel?
In Uster haben wir 30 Einfamilienhäuser
abgebrochen und durch Neubauten mit 60
Grosswohnungen ersetzt, ohne die Grünfläche zu reduzieren. Es sind sogar Gärten
entstanden, die symbolisch für 50 Franken
pro Jahr gemietet werden können.
Kurz gesagt: Die Gewobag ist alt, aber fit!
Ja. Aber das war nicht immer so. Der Blick
in die Geschichte ist höchst interessant
und zeigt unterschiedliche Phasen. Pionierzeit, Sättigung, Stagnation und jetzt
Aufbruch.
Inwiefern?
Gegründet wurde die Gewobag von engagierten Gewerkschaftern fast ohne Geld.
Der SMUV wollte im Rahmen der «Anbauschlacht» Land erwerben, um in den
Kriegsjahren die Versorgung der Arbeiter
zu unterstützen. So wurde zum Teil für 50
Rappen pro Quadratmeter viel Land gekauft. Nach dem Krieg verbesserte sich die
Ernährungslage, doch die Wohnungsnot
machte zu schaffen. Deshalb begann die
Gewobag, auf diesen Arealen Hunderte von
Wohnungen zu bauen. Nach dieser Aufbauphase folgten Selbstzufriedenheit und Stagnation. Dann, vor 16 Jahren, begann ein
neues Zeitalter.
«
Wir lassen nicht zu, dass mit
Dumpingpreisen und Lohndrückerei auf dem Buckel der
Werktätigen sogenannt bezahlbarerer Wohnraum entsteht.
»
Als Sie das Präsidium übernommen haben?
Der Gewobag ging es nicht gut. Der Vorstand war inaktiv und hatte Führungsprobleme. Man ist auf mich zugekommen, weil
bekannt war, dass ich ein Unternehmen
und ein Hilfswerk in schwierigen Situationen auf neue Beine stellen konnte.
Und dann begann eine neue Ära?
Fredy Schär, Präsident der Gewobag, ist stolz auf das eigene Gewobag-Brot aus der Gewobag-Bäckerei.
Fotos Stefan Hänni
Ausgabe 4 | 2014
1998 begann eine neue Phase. Wir haben
uns im Vorstand auf eine Vorwärtsstrategie
geeinigt mit dem Ziel, Wohnbauten nicht
verlottern zu lassen, sondern zu sanieren
oder zu ersetzen. Dafür mussten wir als
Mietergenossenschaften die damals rund
1500 Mitglieder überzeugen. Die neue Strategie vor 16 Jahren war ein Gang über die
Brücke des Grauens. Es wurde gekämpft,
gehauen und gestochen. Viele Mieter hatten nur ihren tiefen Mietzins im Kopf und
fertig. Die Bedürfnisse und Wünsche der
nächsten Generationen wurden ignoriert.
Es brauchte viele Versammlungen, viel
Überzeugungsarbeit für die Bereitschaft,
den Wohnraum zu erneuern. Der Durch-
6|7
Und drum
herum
bauen
Sie fürs
Leben!
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Zürich kontrolliert wird. Wir sind also kein
Renditeunternehmen. Selbstverständlich
müssen wir unseren finanziellen Verpflichtungen nachkommen, gesetzliche Abschreibungen und Rückstellungen für Erneuerungen vornehmen. Bleibt unter dem
Strich ein Gewinn, wird er reinvestiert in
Wohnqualität. Zudem ist die grosszügige
Verzinsung des Anteilscheinkapitals zu erwähnen. Sie richtet sich nach dem Jahresergebnis und wird von den Genossenschaftern an der GV bestimmt. Zurzeit sind es 2,5
Prozent.
Gewobag auf einen Blick
Gründung: 1943
Genossenschafter: 2400
Wohnungen: 2010
Garagen: 1791
Läden: 6
Cafés: 2
Anlagewert: 446 Millionen Franken
Gemeinden: 8
Genossenschaftskapital: 18 Millionen
Geschäftsstelle: 1100 Stellenprozente
Total Mitarbeitende: 57 (5500 Stellenprozente)
www.gewobag.ch
bruch gelang. Je mehr wir realisiert hatten, desto grösser wurde die Zustimmung.
«
Wir haben noch keinen
Quadratmeter auf der grünen
Wiese gebaut.
»
Der zweite Grund, den die Mieter spüren?
Auch wenn wir eine Genossenschaft mit
2010 Wohnungen sind, liegen uns die Nachbarschaft und die Lebensqualität am
Herzen. Wir wollen, dass es unsere Mieterinnen und Mieter gut haben, das Zusammenleben funktioniert, dass sie es lustig
haben. Wir nehmen die Mieterschaft ernst,
lassen sie mitgestalten. Das ist uns einiges
Geld pro Jahr wert.
Was heisst das?
Was ist das Erfolgsgeheimnis der Gewobag?
Dynamik. Man muss sich laufend neu ausrichten, die Bedürfnisse und das Machbare
erkennen und handeln. Das Zweite ist die
Führungsstruktur mit kurzen Entscheidungswegen. Wir haben eine Geschäftsleitung, die aus Präsident, zwei Vorstandsmitgliedern, Geschäftsleiter und
Stellvertreter besteht. Wir bereiten alle
Geschäfte vor und unterbreiten sie dem
Vorstand, der rasch entscheiden kann.
Dazu kommt unsere Geschäftsstelle mit
1100 Stellenprozenten.
Kennt die Gewobag überhaupt Probleme?
Nein. Wir können unsere Strategie umsetzen. Dabei heisst die ständige Herausforderung, das Richtige im richtigen Moment
ohne zu zögern überzeugend zu realisieren.
Wie spüren Mieterinnen und Mieter, dass
sie bei einer Baugenossenschaft wohnen?
Erstens ist unser Wohnraum vergleichsweise günstig. Wir haben die Kostenmiete
Ausgabe 4 | 2014
Unsere Siedlungen haben Siedlungskommissionen. Wenn wir Umbau- oder Neubauprojekte oder grössere Vorhaben haben, stellen wir unsere Pläne vor. Die
Bewohner können gemäss Statuten über
Projekte entscheiden, die 10 Prozent über
dem Nettoanlagewert der Siedlung liegen.
Die grossen Siedlungen sind auch mit einer
Person im Vorstand vertreten. Die Siedlungskommissionen sind für eine gelebte
Nachbarschaft verantwortlich. Wir stellen
ihnen jedes Jahr Geld zur Verfügung, damit
sie Veranstaltungen in den Siedlungen organisieren: Sommerfest, Chlausfeier oder
viele Siedlungskommissionen machen jedes Jahr eine Tagesreise, die sie aus ihrer
Siedlungskasse finanzieren.
Sie investieren programmatisch in Lebensqualität?
So ist es. Lebensqualität darf nicht nur ein
Schlagwort sein. Wir bauen nicht lieblose
Spielplätze. Unsere Spielmöglichkeiten
sind pädagogisch durchdacht, sicher, spannend und immer gehören Wasser und ein
bisschen Dreck dazu. Zudem versuchen wir
in den grösseren Siedlungen ein Café mit
Bäckerei als Treffpunkt einzurichten.
Mit jährlichen Investitionen von 30 bis 50
Millionen spielen Sie auch wirtschaftlich
eine grosse Rolle?
Wir wollen bei der Auftragsvergabe eine
Vorbildfunktion wahrnehmen. Der Ursprung der Gewobag liegt bei der Gewerkschaft SMUV. Die solide Gewerkschaftsphilosophie halten wir immer noch aufrecht,
insbesondere die Verantwortung für Arbeitsplätze. Wir vergeben nur Aufträge an
Firmen, die einen GAV haben, die Lehrlinge
ausbilden und in der Schweiz produzieren.
Wir berücksichtigen nicht den billigsten
Anbieter, sondern den besten und fairsten.
Darum arbeiten wir nie und nimmer mit einem GU oder TU zusammen. Wir lassen
nicht zu, dass mit Dumpingpreisen und
Lohndrückerei auf dem Buckel der Werktätigen sogenannt bezahlbarerer Wohnraum entsteht.
Gibt es auch Schattenseiten?
Der zunehmende Egoismus. Der Solidaritätsgedanke als Grundlage der Genossenschaft wankt immer stärker. Selbsthilfe
wird zum Fremdwort. Man lässt sich von
Subventionen füttern und verliert seine Unabhängigkeit.
«
Die neue Strategie vor
16 Jahren war ein Gang über
die Brücke des Grauens.
»
Wie äussert sich das?
Man fragt nicht mehr, was können wir für
die Genossenschaft tun, sondern erwartet
Leistungen der Genossenschaft. Nach dem
Motto «Nehmen ist seliger als Geben».
Eine Genossenschaft muss wirtschaftlich
geführt und unabhängig sein und nicht am
Tropf des Staates hängen. Sie soll weder
rechts noch links sein, sondern ihren eigenen Weg gehen, unabhängig, fortschrittlich
zum Wohl der Allgemeinheit. Das ist auch
ein Grund, warum wir WOHNEN SCHWEIZ
beigetreten sind, dem Verband der bürgerlichen Baugenossenschaften. Da werden
nicht einfach nur Forderungen gestellt.
Das Umfeld, die Personen und die Mentalität, das passt uns.
Interview Kurt Bischof
8|9
Gewobag _Zusammenhalt
Genossenschaft mit eigenem Bäcker-Café
Die Zürcher Baugenossenschaft Gewobag geht neue Wege. Am 1. November eröffnete sie in Albisrieden
das Bäckerei-Café Fellenberg. Die Genossenschaft führt das Lokal gleich selber.
Mit dem Namen «Gewobag-Quartierbeck»
steigt die Genossenschaft in den Gastronomiebereich ein. Vor kurzem wurde der
erste Produktions- und Gastrobetrieb der
Gewobag an der Fellenbergstrasse eröffnet. Das Café umfasst eine kleine Backstube und einen Gastraum mit 35 Sitzplätzen und integrierter Verkaufstheke. Die
Räume sind hell, modern und einladend. An
diesem Freitagvormittag sind viele der
Tische besetzt. Senioren plaudern. Handwerker kaufen ihr Sandwich. Mütter oder
Väter mit Kindern geniessen eine Znünipause. Das Café versprüht DorfplatzAtmosphäre. Und genau dies wollte Gewobag-Präsident Fredy Schär erreichen. «Wir
haben das Café hauptsächlich für unsere
Genossenschafter in der Siedlung realisiert», sagt er. Es sei ein Ort, um Kontakte
zu pflegen. «So rückt das Quartier näher
zusammen, selbstverständlich nicht nur
die Gewobag-Bewohnenden.»
Vom Treffpunkt zum Café
Ausschlaggebend für das Lokal war nicht
in erster Linie das Bedürfnis nach frischem
Brot, sondern nach einem Siedlungslokal.
Dieses fehlte in Albisrieden bis anhin. Zuerst stand die Idee «Treffpunkt» im Zentrum. Es folgte der Wunsch nach einer klei-
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Bäckerei-Café Fellenberg – in der Tat ein Bedürfnis der Quartierbevölkerung.
nen Küche, um sich bei Anlässen verpflegen
zu können. Das Projekt wurde weiterentwickelt, «und schliesslich kamen wir auf die
Idee einer Bäckerei mit Café», sagt Fredy
Schär. Der geplante Siedlungsmehrzweckraum mit 60 Sitzplätzen konnte elegant ins
Bäckerei-Café integriert werden.
Das Heft in der Hand haben
Doch weshalb tritt die Gewobag selber als
«Beizer» auf? «Die Qualität im Café ist uns
genauso wichtig wie die Qualität beim
Bauen», sagt Fredy Schär. «Wir wollen die
Rahmenbedingungen selber setzen.» Dabei
soll insbesondere auf die Nachbarn Rücksicht genommen werden. Deshalb schliesst
Foto zvg
das Café abends um 18.30 Uhr, am Wochenende bereits um 17 Uhr. Zudem will die Gewobag die Arbeitsbedingungen des Personals selber bestimmen. «Wir tragen eine
Verantwortung gegenüber den Menschen,
die unsere Produkte herstellen und verkaufen», sagt Gewobag-Geschäftsleiter Lorenz
Meng. Trotz sozialer Einstellung will die Genossenschaft den Quartierbeck nicht etwa
mit Mietzinsen quersubventionieren. «Unser Ziel ist eine ausgeglichene Rechnung»,
sagt Präsident Fredy Schär. Wirft das Bäckerei-Café dereinst Gewinn ab, geht dieser
an die Genossenschaft und kommt allen zugute.
Gewobag _Energie
Rechenzentrum sorgt für warme Füsse
Die Abwärme eines einzigen Rechenzentrums reicht aus, um 600 Wohnungen der Baugenossenschaft
Gewobag zu heizen und das Brauchwasser zu erwärmen. Damit lassen sich 700 000 Liter Heizöl einsparen.
Vor sieben Jahren beheizte die Gewobag
zwei Drittel ihrer 2000 Wohnungen mit Öl.
Heute hängt noch ein einziges Gebäude am
Tropf dieses fossilen Brennstoffs. Das
neuste Energieprojekt der Genossenschaft
ist seit einem Jahr erfolgreich in Betrieb:
ein Wärmeverbund für 600 Wohnungen,
der einzig aus der Abwärme eines Rechenzentrums der Stadt Zürich gespiesen wird.
13 Millionen für das Fernleitungsnetz
Es war ein Zufall, als Gewobag-Präsident
Fredy Schär zu Ohren kam, dass die Stadt
in Albisrieden ein neues Rechenzentrum
plane. Dieses Projekt ging ihm nicht mehr
aus dem Kopf. Freigesetzte Energie ein
zweites Mal nutzen, das macht Sinn. In Zusammenarbeit mit dem Elektrizitätswerk
Zürich ewz klärte Fredy Schär ab, ob die
Abwärme zur Wärmeversorgung genutzt
werden kann. Schliesslich erhielt die Genossenschaft für ihre Idee grünes Licht.
Die Gewobag-Liegenschaften in Albisrieden waren bereits an einen Wärmeverbund
mit zwei Heizzentralen angeschlossen. Allerdings hätte das Netz saniert und für eine
neue Siedlung erweitert werden müssen.
So entschied die Genossenschaft, mit dem
ewz als Contractor zusammenzuarbeiten.
ewz und Gewobag regelten in einem Ver-
Lorenz Meng: «Wir haben die Techniken nicht erfunden, setzen sie aber konsequent um.»
trag mit 30 Jahren Laufzeit die Lieferung
beziehungsweise den Bezug von Energie
aus dem Rechenzentrum. Das 6300 Meter
lange Leitungsnetz hingegen erstellte die
Gewobag auf eigene Kosten. 13 Millionen
Franken wurden investiert. Seit Dezember
2013 beliefert das Rechenzentrum die Genossenschaft zuverlässig mit dem «Abfallprodukt» Wärme. Ein kleiner Wermutstropfen bleibt. Weil Heizöl derzeit so
günstig ist, kann die Gewobag ihre Wohnungen nicht günstiger beheizen als mit Öl.
Foto zvg
Gewobag setzt seit vielen Jahren auf erneuerbare Energien. Bei einigen Projekten
spielte sie eine Vorreiterrolle. In Schlieren
beispielsweise wird Abwärme aus dem
Klärwerk Werdhölzli genutzt. Die Siedlungen in Seebach und Schwamendingen beziehen Fernwärme aus der Kehrichtverbrennungsanlage Hagenholz, in den
Siedlungen Höngg-Frankental und Altstetten setzt die Genossenschaft auf Erdsonden und Erdgas.
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Ausgabe 4 | 2014
Emmenbrücke | Zug | Luzern
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Innenausbau_Tapeten
Es ist Zeit für einen Tapetenwechsel
Schluss mit weissen Wänden. Doch bunte oder gemusterte Wände sind bekanntlich Geschmackssache.
Ist die Tapete in Mietwohnungen deshalb tabu? Keinesfalls, sagt Hansruedi Kaufmann als Vertreter
der Interessengemeinschaft «tapetenforum». Er fordert: Auch Mietwohnungen sollen nicht in der
Anonymität erstarren.
Der extrovertierte Modedesigner Harald
Glööckler tut es. Ebenso Stardesigner Ulf
Moritz oder Architekturprofessorin Zaha
Hadid. Sie alle haben in den letzten Jahren
eine Tapetenkollektion kreiert. «Seither
avanciert die Tapete immer mehr zu einem
Kultprodukt», sagt Hansruedi Kaufmann.
Der Tapetenspezialist engagiert sich für die
Schweizer Interessengemeinschaft «tapetenforum».
Individualität ist angesagt
Kaufmann hat in den letzten Jahrzehnten
das Auf und Ab der Tapete hautnah miterlebt. Derzeit gehe es mit der Tapete jedoch
nur in eine Richtung: «Aufwärts!» Vor allem
bei den jüngeren Generationen sei der Trend
zur Tapete zunehmend. «Man hat genug von
den in allen Wohnungen gleichen, weissen
Wänden. Individualität ist angesagt.» Die
aktuellen Trends gehen in Richtung gedämpfte Naturtöne und diskrete geometrische Kleinmuster. Eine Vielfalt natürlicher
Texturen garantiere ein Geborgenheit ausstrahlendes Zuhause, sagt Kaufmann. Andererseits gelte ein neuer, expressiver Gestaltungsstil «mit emotional aufgeladenen
Farbklecksen in Symbiose mit pastellfarbigen Colorits» als absolut cool.
Akzente – auch in der Mietwohnung?
Keine Frage: Eine grossflächig gemusterte
Wand im Eigenheim kann einen tollen Akzent setzen. Ebenso eine Tapete, die mit
dem Möbelstil harmoniert. Doch was ist
mit Mietwohnungen? Vermieter gehen
meist auf Nummer sicher und entscheiden
sich gegen Experimente und für weisse
Wände. Hansruedi Kaufmann bedauert
diese Haltung. «Mietwohnungen sollen
nicht in der Anonymität erstarren», sagt er.
«Auch in Mietwohnungen soll sich der Bewohner zuhause fühlen, was mit klinisch
weissen Wänden kaum gelingt. Tapeten
machen es möglich.» Insbesondere, weil
die Tapete heute oftmals nicht mehr für alle
vier Wände eingesetzt werde, sondern eher
partiell als dekoratives Element. Dieses
Wagnis sollte man eingehen, ist er überzeugt. Und er hat auch Vorschläge, wie die
Tapete dezent eingesetzt werden kann.
Farbe bringt Leben in die Räume, zum Beispiel mit Borås Tapeten. Kollektion: Scandinavien Designer; Dekor:
Tallyho; Designer: Stig Lindberg. In der Schweiz vertrieben durch Schönholzer Decor GmbH Basel.
Bild zvg
«Ich rate zu zurückhaltender Eleganz im
Wohnzimmer, zu hellen und freundlichen
Tapeten im Korridor. Und weshalb nicht
eine fröhliche Tapete im Kinderzimmer?»
Schneller Wechsel
Für Kaufmann eignet sich vor allem die
Vliestapete für Mietwohnungen. Anstelle
von Papier besteht die Vliestapete aus einem Zellstoff und erfüllt höchste Ansprüche wie hohe Reissfestigkeit, Waschbeständigkeit oder Atmungsaktivität. Zudem
ist sie schwer entflammbar. Ein grosser
Pluspunkt sei jedoch insbesondere der einfache und schnelle Wechsel. «Tapeten entfernen in einer normalen, leer geräumten
Dreizimmerwohnung dauert nicht länger
als eine Stunde.» Die Bahnen lassen sich
von Hand trocken abziehen. Danach kann
gleich wieder neu tapeziert werden. «Der
Zeitaufwand total ist etwa gleich wie bei
der Erneuerung des Farbanstrichs – jedoch ohne Geruchsemission.»
Persönliche Auswahl – kein Tabu
Tapeten-Fan Hansruedi Kaufmann geht sogar noch einen Schritt weiter: «Natürlich
wäre es empfehlenswert, wenn der Neumieter eine persönliche Auswahl treffen
könnte. Bei längerer Mietdauer oder bei
exklusiven Wohnungen kann das durchaus
Sinn machen.» So bleibe es nicht nur
Wohneigentümern vorbehalten, Akzente zu
setzen, sondern auch Mieter könnten ihrer
Wohnung eine persönliche Note geben.
Das «tapetenforum» fördert eine branchenübergreifende
Verständigung zwischen Designern, Herstellern, Architekten, Innenraumgestaltern, Einrichtern, Entscheidungsträgern, Anbietern und Verarbeitern.
www.tapetenforum.com
Was die einzelnen Farben bedeuten – eine kleine Farbenlehre
Gelb wird meist mit Sonne und Licht assoziiert und
vermittelt ein Gefühl der Heiterkeit und Leichtigkeit.
Je nachdem, wie viele Grün- oder Rotanteile es enthält, wirkt es eher frisch und grell oder warm und
sonnig. Im Raum hat Gelb eine öffnende, strahlende
Wirkung.
Orange ist eine energiegeladene, lebensbejahende
Farbe, die von den meisten Menschen als warm und
optimistisch, aber auch als laut empfunden wird.
Orangefarbene Räume vermitteln Dynamik und Aktivität.
Rot steht für Liebe, Feuer und Erotik, aber auch für
Macht und Würde. Je nach Intensität und Farbzusammensetzung wirkt es leidenschaftlich und auffordernd oder schwer und materiell. Rote Räume oder
rote Farbakzente im Raum ziehen in jedem Fall alle
Blicke auf sich.
Rosa gilt als typische «Mädchenfarbe» und wird deshalb als unschuldig und weiblich wahrgenommen.
Räume in Rosatönen vermitteln ein Gefühl der Weite
und Leichtigkeit.
Braun wird in der Regel mit natürlichen Materialien
wie Erde, Holz, Stein oder Naturfasern verbunden. Es
gibt dem Betrachter ein Gefühl der Sicherheit und
Geborgenheit und verleiht Räumen Stabilität und
Ruhe.
Violett ist einerseits die mystische Farbe der Magie,
kann aber auch zart und blumig wie Lavendel oder
Veilchen auftreten. Je nachdem, welches Violett man
wählt, kann ein so gestalteter Raum geheimnisvoll,
melancholisch oder kühl wirken. Violett verleiht
Räumen Tiefe und lässt sie bei Bedarf auch kleiner
wirken.
Blau ist die Farbe des Himmels und des Meeres und
vermittelt so ein Gefühl unendlicher Weite und Beständigkeit. Es wirkt beruhigend und zurückhaltend
und eignet sich beispielsweise ideal für das Schlafzimmer.
Grün steht für Gesundheit, Natur und Hoffnung. Mit
steigendem Blauanteil werden Grüntöne kälter,
dadurch kann das Temperaturempfinden in Räumen
beeinflusst werden. Grüne Räume wirken frisch, beruhigend und vertraut.
Quelle: www.tapeten.de
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Ausgabe 4 | 2014
12 | 13
Projekte_Sihlbogen Zürich
Wolldecken für 3000 Mieterinnen und Mieter
Die 2000-Watt-Gesellschaft ist möglich! Die Baugenossenschaft Zurlinden liefert den Beweis mit den
220 Wohnungen im Projekt Sihlbogen Zürich. Zum Pionierprojekt gehören ein Sonderheft der Architekturzeitschrift «Hochparterre» und eine spezielle Aktion von fünf Zürcher Wohnbaugenossenschaften.
Das Projekt Sihlbogen Zürich löst Bewunderung aus. Neben dem Bahnhof ZürichLeimbach realisiert die Baugenossenschaft Zurlinden auf einer Fläche von
21 000 Quadratmetern ein Wohn- und Gewerbezentrum mit 220 Wohnungen, Läden
und Büros. Die Baugenossenschaft Zurlinden investiert 95 Millionen Franken. Die
ersten beiden Areale sind bezogen, das
dritte folgt im April 2015.
«36 Jahre voraus»
Das ist noch längst nicht alles. Die Baugenossenschaft Zurlinden setzt ganz auf
Nachhaltigkeit und hat sich zum Ziel gesetzt, das Projekt gemäss den Richtlinien
der 2000-Watt-Gesellschaft zu realisieren.
Und, es gelingt. Deshalb sagt Urs Frei, Präsident der Baugenossenschaft Zurlinden:
«Wir sind der Zeit um 36 Jahre voraus.»
Diese Aussage macht Frei im Sonderheft
der renommierten Architekturzeitschrift
Hochparterre zur Überbauung Zurlinden.
Was die Zurlinden im Sihlbogen realisiert,
beeindruckt auch die Fachwelt. Deshalb
meinte Hochparterre-Redaktor Axel Simon
bei der Heftpräsentation an einem Baustellenzmorge, die Zurlinden nehme die Realität voraus, wie künftig in der Stadt Zürich
gebaut werden müsse.
Geschäftsführer Rolf Hefti freut sich über das Sonderheft
von Hochparterre zur Siedlung Sihlbogen.
Die bereits bezogenen Bauten der Baugenossenschaft Zurlinden im Sihlbogen.
Urs Frei, Präsident der Baugenossenschaft
Zurlinden, stellte am Baustellenzmorge
mit vier Kollegen von Zürcher Baugenossenschaften eine spezielle Aktion vor. Die
fünf Baugenossenschaften haben zusammen rund 3000 Wohnungen. Als Weihnachtsgeschenk erhalten alle Wohnungen
eine komfortable Wärmedecke. Damit verbunden ist der Hinweis, dass mit einem
Grad weniger Raumtemperatur sieben
Bilder Kurt Bischof
Prozent Energie eingespart werden können. «Unsere Decke ist eine Einladung zur
Umsetzung, vorschreiben wollen wir das
nicht, das ist nicht unser Stil, die Mieter sollen selber entscheiden können.»
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Projekte_Wettingen
Zwei Baugenossenschaften realisieren
in Wettingen gemeinsam ein Grossprojekt
Wettingen, die bevölkerungsreichste Aargauer Stadt, will, dass lokale Wohnbaugenossenschaften eine
grosse Landfläche mit preisgünstigen Wohnungen bebauen. Weil das Projekt für eine Genossenschaft zu
gross ist, bauen zwei gemeinsam – der Startschuss einer aussergewöhnlichen Kooperation ist geglückt!
Es war eine spezielle Versammlungssituation Ende Oktober in Wettingen: Am gleichen
Abend, zur gleichen Zeit, im gleichen Saal
kamen sowohl die Mitglieder der Baugenossenschaft Pro Familia Baden wie auch der
Gemeinnützigen Gesellschaft Wettingen
GGW zu ausserordentlichen Generalversammlungen zusammen. Die Genossenschafterinnen und Genossenschafter der
beiden Gesellschaften sassen an den Tischen «wild» durcheinander, nur die Farben
der Stimmkarten waren unterschiedlich. Die
einen grün (GGW), die andern orange (Pro
Familia). Begrüsst wurden die 68 Stimmberechtigten gemeinsam von Sebastian Spörri,
Präsident der Gemeinnützigen Gesellschaft
Wettingen, und von Frank Brunner, Präsident der Pro Familia Baden. Beide Präsidenten sprachen von einer historischen Versammlung aus Anlass eines Projekts, das
von der Grösse her in die Geschichte der
beiden Genossenschaften eingeht.
Gemeinde setzt auf Genossenschaften
Zu dieser aussergewöhnlichen Situation ist
es gekommen, weil einerseits die Ge-
meinde Wettingen die Chancen des gemeinnützigen Wohnungsbaus erkannt hat
und anderseits die beiden Genossenschaften handeln wollten, wie den Teilnehmenden der aussergewöhnlichen Generalversammlungen erklärt wurde.
Das kam so: Die mit 20 000 Personen
grösste Gemeinde im Kanton Aargau hat
durch die Nähe von Baden und Zürich
Mühe, genügend bezahlbaren Wohnraum
für den Mittelstand anzubieten. Das gilt vor
allem für ältere Personen und für Familien.
Deshalb war Wettingen interessiert, dass
eine neue Siedlung mit hoher Qualität entsteht.
Zusammenarbeit
Die Gemeinde hatte nicht nur ein Ziel, sondern auch Land an guter Lage am Fusse
des Sulpergs. Die Gemeinde war bereit,
ihren Landanteil einzugeben, Baurechtsverträge abzuschliessen und die notwendig gewordene Umzonung vorzunehmen.
«Für jede von uns beiden Genossenschaften war die zur Verfügung stehende Fläche von rund 10 900 Quadratmetern aber
zu gross», erklärte Frank Brunner von Pro
Familie an den ausserordentlichen Generalversammlungen. GGW-Präsident Sebastian Spörri ergänzte: «Deshalb suchten unsere beiden Genossenschaften ein
Zusammenarbeitsmodell, weil unsere Gesellschaften gegenseitig vertraut waren
und schon bisher in den Vorständen vertreten waren.»
Grosse Sympathie in der Politik
Das Ziel und der Weg des Gemeinderates
Wettingen und der beiden Genossenschaften hat über die Parteigrenzen hinweg
überzeugt: Die Abgabe des Landes, die
Baurechtsverträge und die Umzonung
wurden im Einwohnerrat genehmigt.
Vor allem hat aufgrund einer Machbarkeitsstudie die lokale Politik auch der Sinn
und Zweck überzeugt: im Rahmen des gemeinnützigen Wohnungsbaus Wohnraum
für den Mittelstand erstellen – realisiert
durch zwei erfahrene Träger (siehe Box
Seite 18), denen es nicht um Spekulation
oder Gewinne, sondern um die Sache geht.
So werden die Mehrfamilienhäuser der beiden Baugenossenschaften aussehen.
In der Folge konnten die beiden Genossenschaften eine gemeinsame Projektorganisation (siehe Schema) gründen, und mit
Sabine Scheurer wurde eine Fachkraft als
externe Bauherrenvertreterin und Projektleiterin engagiert. Teil der Organisation
sind auch externe Berater, welche das Projekt aktiv mitgestalten. Aus einem Architekturwettbewerb ist als Siegerin das Projekt «Berta» von Althammer Hochuli
Architekten Zürich und den Landschaftsarchitekten Anton und Ghiggi Zürich hervorgegangen.
Projektierung einstimmig genehmigt
Das Konzept und das Projekt (siehe Artikel Seite 19) haben die Genossenschafterinnen und Genossenschafter überzeugt.
Auch das Bauvolumen von total 39 Millionen Franken für 83 Wohnungen hat niemanden erschreckt. Nach der Klärung
einiger Fragen gab es betont positive
Stimmen. So sagte ein beeindruckter Genossenschafter: «Ich gratuliere den Verantwortlichen der beiden Genossenschaften, das Projekt ist ausserordentlich
gut.»
A
D
Neben dem bestehenden Haus Sulperg 1 der GGW (gelb) baut die GGW je ein Mehrfamilienhaus (grün) Miete (D) und
Eigentum für Ältere (A) und die Pro Familia zwei Mehrfamilienhäuser Miete (rosa).
Plan zvg
«Es mag stimmen, dass die EGW
geografisch und emotionell etwas
weiter entfernt als die Hausbank liegt.
Den kürzeren Weg bezahlt man jedoch
rasch mit höheren Kosten.»
Peter Gurtner, Präsident
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Ausgabe 4 | 2014
16 | 17
Projekte_Wettingen
GGW PF Organigramm Realisierung Neubauten Sulperg 2, Wettingen
28. August 2013 JMGGW PF Organigramm Realisierung Sulperg 2.xls
GGW Vorstand
Gegebenenfalls GV
Pro Familia Vorstand
Gegebenenfalls GV
(Infos)
(Infos)
Gemeinsame Vorstandssitzungen GGW und Pro Familia
(Infos)
(Infos)
Hinweis: Die farblich schattierten Gremien
sind Entscheidungsgremien.
Bauherrenvertreter
Conarenco AG, Zürich
Leitung:
Sabine Scheurer, Baden
Gemeinsame Baukommission
(i.A. der BK)
GGW
Baschti Spörri, Leiter BK
Pro Familia
Joseph Meier
Meinrad Küng
Franziska Herzog
(Infos)
Architekt
Althammer Hochuli Architekten, Zürich
Leitung:
Margrit Althammer
Externe Berater/innen
Recht
Frank Brunner
Finanzen
• Hans Dietemann,
WohnenSchweiz
• Bruno Renggli
Kommunikation
Franz Hard
Altersfragen
• Mathias Naeff
• Fachstelle für Altersfragen
Wettingen
• Pro Senectute
arwo
Planung externe
Wohngruppen
Revisoren
• der GGW
• der Pro Familia
Metron AG
nach Bedarf
Gemeinde Wett.
nach Bedarf
WohnenSchweiz
nach Bedarf
Weitere
nach Bedarf
Dann folgte die Abstimmung: Zu einem Projektierungskredit von je 1,25 Millionen Franken wurden alle grünen Karten (GGW) und
alle orangen Karten (Pro Familie) in je separaten Abstimmungen in die Luft gehoben.
Ein guter Start für das weitere Vorgehen: In
den nächsten Monaten wird das Projekt
ausgearbeitet. Der Baukredit wird den Generalversammlungen 2015 vorgelegt. Der
Baubeginn ist auf das erste Quartal 2016
und der Bezug auf Frühjahr 2018 geplant.
Architektur
Andrea Grolimund
Wettingen
Pro Familia Baden
GGW Wettingen
Die Baugenossenschaft Pro Familia Baden erstellt
preisgünstigen Wohnraum, wobei die Mieter und
Wohneigentümer nicht zwingend Genossenschafter
sein müssen. Momentan verfügt die Pro Familia an
verschiedenen Standorten über 129 Wohnungen, die
sehr begehrt sind. Die Pro Familia Baden besteht
aus 68 Genossenschaftern, hat im 2013 ihr 50-jähriges Bestehen gefeiert und ist in der Region Baden
bestens verankert. www.profamilia-baden.ch
Die Gemeinnützige Gesellschaft Wettingen GGW
betreibt auf gemeinnütziger Basis Wohngelegenheiten für Betagte. Im modernen Sinn von «Wohnen im Alter» integriert die Genossenschaft in
ihren vier bestehenden Siedlungen in Wettingen
über 170 Alterswohnungen unterschiedlicher Art
und Grösse. Die GGW feierte im Jahr 2008 ihr
50-jähriges Bestehen und ist in Wettingen bestens verankert.
www.ggw.ch
Kurt Bischof
www.sada.ch
Sanitärtechnik
Heizungstechnik
Lüftungstechnik
Bedachungen
Spenglerei
Kundendienst
Projekte_Wettingen
Projekt mit 83 Wohnungen für 39 Millionen
Zi 16.2
Schadensanierung
Ausgabe 4 | 2014
Wo 21.8
Lo 9.3
Zi 13.6
Haus C - Pro Familia
2. Obergeschoss
Kü/Es 17.8
Bad
3.6
En 6.3
Bad
4.5
En 6.0
Zi 13.6
Bautenschutz
Klima/Entfeuchtung
4.5 ZWG
98.5 m2
Lo
4.8
Zi 14.6
Lo
4.7
Kü/Es 17.8
Bad
3.6
Wo 21.7
Lo 8.4
Wo 21.4
Lo 9.2
Zi 13.6
Bad
3.6
En 6.3
En 6.3
Bad
4.5
Kü/Es 17.8
Zi 14.6
Zi 15.9
Lo
4.8
Zi 16.1
3.5 ZWG
79.0 m2
Lo
4.7
Kü/Es 17.8
Bad
3.6
Zi 13.6
Zi 16.1
Wo 21.8
Lo 9.3
Möglichkeit für die informellen Kontakte
der Bewohnerinnen und Bewohner von allen vier Häusern. Damit sind weitere Voraussetzungen für die Durchmischung von
Jung und Alt geschaffen.
«Wenn Sie durch die Siedlung gehen, haben Sie das Gefühl, Sie seien auf einem lauschigen Spaziergang», sagte die Landschaftsarchitektin Carola Anton zum
Aussenraumkonzept. Angeregt vom Kloster Wettingen wird der Freiraum mit «essbaren Pflanzen» angebaut. Die Gestaltung
soll viele Möglichkeiten für die Bewohnerinnen und Bewohner bieten – sei es für
den Rückzug oder das gesellige Zusammensein.
Bi.
3.5 ZWG
79.0 m2
• Die Pro Familia wird in ihren beiden Häusern Mietwohnungen für Familien und
kleinere Wohnungen realisieren.
• Die beiden Gebäude der GGW werden
eine spezielle Ausrichtung auf Ältere haben. Ein Haus ist mit Mietwohnungen,
das andere mit Eigentumswohnungen
(mit Rückkauf durch die GGW) geplant.
Die Architekten schlagen ein Raumkonzept
mit grosser Planungsflexibilität vor. Damit
ist es in der Planungsphase möglich, die
Wohnungsgrössen flexibel zu gestalten
und den Wohnungsspiegel den Bedürfnissen der Bauherrschaft anzupassen. Dazu
gehört auch das Angebot von speziellen
Räumlichkeiten für die Tagesbetreuung von
behinderten Menschen durch die arwo Stiftung. Ein Gemeinschaftsraum schafft die
4.5 ZWG
99.8 m2
«Wir planen eine einfache, unprätentiöse
Überbauung mit spannungsvollen Grundrissen», sagt Architekt René Hochuli. Dabei
reagiert die Bebauungsstruktur differenziert auf das bestehende Mehrfamilienhaus Sulperg 1 der GGW mit den Alterswohnungen wie auch auf die ansteigende
Topografie des Sulpergs. Konkret sind vier
Mehrfamilienhäuser mit fünf bis sechs Geschossen vorgesehen. Im Sinne des verdichteten Bauens wird die mögliche Ausnützung im Rahmen einer Arealüberbauung
ausgeschöpft. Insgesamt ergibt sich eine
Nettowohnfläche von rund 7200 Quadratmetern. Es entstehen total 83 Wohnungen
(42 Pro Familia, 41 Gemeinnützige Gesellschaft Wettingen) mit Zweieinhalb- bis
Fünfeinhalbzimmerwohnungen.
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18 | 19
Wohnpolitik–Öffentliche Hand
Baugenossenschaften brauchen vor allem
eines: Land, Land und nochmals Land!
Die Baugenossenschaften in der Schweiz sind finanziell, organisatorisch und personell bestens in der
Lage, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dennoch tun sie es viel weniger stark, als sie es selber möchten
und könnten. Denn es fehlt an Land. Die öffentliche Hand ist gefordert, das Richtige zu tun!
Wädenswil ZH ist ein Musterbeispiel für
das Verhalten von Gemeinden gegenüber
gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften: In einer Volksabstimmung Ende November sagten 73 Prozent (!) Ja zu einem
Drei-Millionen-Franken-Rahmenkredit für
günstige Familienwohnungen. Das ist gut
und erfreulich. Doch dies allein macht Wädenswil noch nicht zu einem guten Beispiel.
Dafür braucht es den zweiten Schritt: Die
Behörden von Wädenswil haben erkannt,
dass das Hauptproblem für Baugenossenschaften das fehlende Bauland ist. Hier will
die Stadt ansetzen und mittels Gestaltungsplänen oder einem eigenen Grundstück aktiv werden.
Kanton Luzern: Irrweg verhindert
Ganz anders die Situation im Kanton Luzern, der reich gesegnet ist mit Genossenschaften. Hier hat das Kantonsparlament
anfangs Dezember einen offensichtlichen
Irrweg verhindert.
In einer Motion der Grünen wurde verlangt,
dass sich der Kanton stärker im gemeinnützigen Wohnungsbau engagiert, unter
anderem mit einem Planungsbericht zum
Thema Wohnen. Der Finanzdirektor (parteilos) in der Regierung wollte den Vorstoss
entgegennehmen und eine öffentlichrechtliche Anstalt des Kantons für den
preisgünstigen Wohnungsbau schaffen.
Und der Kanton sollte als erstes Beispiel
im Ebikoner Quartier Obfildern Wohnungen
bauen, die dem gemeinnützigen Wohnungsbau dienen.
Land statt Konkurrenz
Diese Idee des Finanzdirektors war politisch aber überhaupt nicht abgestützt. SP
und Grüne waren zwar für den Vorstoss,
aber CVP, SVP, FDP, GLP geschlossen dagegen. Sie bezeichneten die Idee als völlig
falsch, denn: «Es gibt genügend Wohnbaugenossenschaften im Kanton Luzern, die
auch grosse Projekte ausführen können»,
sagte Kantonsrat Ruedi Burkhard (FDP,
Horw). Eine kantonale Wohnbaugenossenschaft sei schlicht unnötig. Markus Gehrig
(CVP, Luzern) betonte: «Der Kanton soll die
vielen erfolgreichen Baugenossenschaften
im Kanton Luzern unterstützen, aber sicher nicht mit einer öffentlich-rechtlichen
Anstalt konkurrenzieren.» Armin Hartmann (SVP, Schlierbach) sprach von einem
unnötigen Ressourcenverschleiss und von
Planwirtschaft. Es sei unverständlich,
wieso der Kanton im Wohnungsbau angesichts der vielen gut funktionierenden
Wohnbaugenossenschaften aktiv werden
wolle.
Mit 82 zu 22 Stimmen wurde der Vorstoss
abgelehnt. Die Idee ist somit beerdigt. Was
bleibt, ist die Erwartung der vielen Genossenschaften im Kanton Luzern, dass ihnen
der Kanton Land abgibt. Sei es als einzelne
Baugenossenschaft oder für grössere Flächen in einem gemeinsamen Projekt.
Potenzial bei den SBB
Grosses Potenzial mit Landreserven haben
auch die SBB und die Armee. Kürzlich hat
in einem Interview mit den Zeitungen «24
heures» und «Tribune de Genève» Jürg
Stöckli, Chef SBB-Immobilien, erklärt,
dass die SBB hinter der Armee der zweitgrösste Eigentümer von Immobilien in der
Schweiz sind. Die SBB verfügen auch über
grosse Landreserven, oft an raumplanerisch interessanten Standorten. Mit der
Entwicklung der Städte in den vergangenen
zehn Jahren sind die Bahnhöfe und ihre
Areale laut Stöckli immer weiter ins Zentrum gerückt. Deshalb prüfen die SBB, wie
sie in die Quartiere ausserhalb des Stadtzentrums investieren können. Berechnungen haben laut Stöckli ergeben, dass die
SBB in den kommenden zehn Jahren das
Potenzial haben, 3000 bis 4000 Wohnungen
zu bauen.
«Es ist ja nicht gesagt, dass die SBB selber
bauen müssen, sie könnten das Land mit
guten Gründen an Baugenossenschaften
abgeben», sagt Daniel Burri als Präsident
von WOHNEN SCHWEIZ – Verband der
Baugenossenschaften. Der Verband sei in
diesem Sinn sehr interessiert an Gesprächen und Partnerschaften. Dabei kann sich
WOHNEN SCHWEIZ auf andere Stimmen
berufen, die das auch so sehen. Die Städte
haben diese Forderung zum Beispiel im
wohnungspolitischen Dialog aufgestellt.
Kurt Bischof
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Finanzierung–Fonds de roulement
«Der Fonds de roulement ist zu empfehlen»
Diese Praktiker in Baugenossenschaften haben gute Erfahrungen mit dem Fonds de roulement gemacht
und empfehlen diese Finanzierungshilfe gerne weiter. Weitere Infos: WOHNEN SCHWEIZ – Verband der
Baugenossenschaften, [email protected], Telefon 041 310 00 50.
Christoph Bartholet
Wohnbaugenossenschaft
Speer, Jona SG
Hanspeter Bischofberger
Wohnbaugenossenschaft Waldpark,
Neuhausen am Rheinfall SH
«Wir haben in der Wohnbaugenossenschaft Speer,
Jona drei Mehrfamilienhäuser einer umfassenden
Aussensanierung unterzogen. Damit verbunden waren ein Carport-Neubau,
Wärmedämmung, grosszügige Balkone, Fenster,
Rollläden, Solaranlage,
Umbau Untergeschoss
und Neugestaltung der
Umgebung. Bei diesem
Projekt haben wir sehr
gerne auf den Fonds de
roulement von WOHNEN
SCHWEIZ zurückgegriffen
und es nicht bereut. Wir
können den Fonds de roulement mit gutem Gewissen weiterempfehlen. Aus zwei Gründen. Einerseits wegen den Zinskonditionen
und anderseits wegen der positiven, sehr kompetenten und
freundlichen Beratung beim Antrag.»
«Der Bau von 40 altersgerechten Wohnungen für
17,8 Millionen Franken war
für uns ein grosses Projekt. Dabei waren wir sehr
interessiert, neben der
Hausbank einen weiteren
Kreditgeber zu haben. Mit
der Senkung auf 1 Prozent
wurde der Mindestzins
wieder attraktiv. Der grosse Vorteil des Fonds de
roulement ist eine lange
Laufzeit von 20 Jahren, davon die ersten drei Jahre
ohne Amortisation. Bei einem allgemeinen Zinsanstieg erfolgen die Anpassungen beim Fonds de roulement moderater und weniger stark.
Wir haben mit dem Fonds de roulement nur gute Erfahrungen gemacht, auch wenn das Ausfüllen des Gesuchs ruhig etwas weniger
kompliziert sein dürfte.»
Umfrage Bi.
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Genossenschafter bauen für
Genossenschaften
Ausgabe 4 | 2014
20 | 21
Finanzierung _EGW
Baranzelli: «Guter Entscheid des Ständerats»
Der Ständerat hat am 4. Dezember eine neue Tranche von 1,9 Milliarden Franken Rahmenkredit für
Eventualverpflichtungen in der Wohnraumförderung einstimmig genehmigt. Das freut Rudolf Baranzelli,
Geschäftsführer von WOHNEN SCHWEIZ – Verband der Baugenossenschaften.
WOHNEN SCHWEIZ: Ist der 4. Dezember
ein Tag des gemeinnützigen Wohnungsbaus?
Rudolf Baranzelli: Der Entscheid des Ständerates für den gemeinnützigen Wohnungsbau ist von grosser Bedeutung.
Durch die konstant hohe Nachfrage nach
Wohnraum bestehen regional angespannte
Märkte mit markanten Preis- und Mietzinssteigerungen.
Sie sind also mit dem Ständerat zufrieden?
Ja, das ist ein guter Entscheid des Ständerates. Der Ständerat will weiterhin günstigen Wohnraum fördern. Der Beschluss zur
Weiterführung der Anleiheverbürgung
durch den Bund ist ganz im Sinne des gemeinnützigen Wohnungsbaus und freut
mich sehr. Würde der Bund die Anleihen
der EGW nicht mehr verbürgen, müsste sie
die Tätigkeit einstellen.
Ist der gemeinnützige Wohnungsbau wirklich auf dieses Geld angewiesen?
Mit dem Rahmenkredit für die EGW geht es
um die Weiterführung eines bewährten Fi-
nanzierungsinstruments der im gemeinnützigen Wohnungsbau tätigen Bauträger.
Die Emissionen der EGW tragen wesentlich
dazu bei, dass der gemeinnützige Wohnungsbau seinen Marktanteil halten kann.
Mit der Beteiligung an einer EGW-Anleihe
sichern sich die gemeinnützigen Wohnbauträger günstige Zinsen für die ganze Laufzeit der Anleihe. Dies ermöglicht ihnen ihre
Mietzinsgestaltung auf längere Dauer auszurichten. So entsteht direkter Nutzen für
die gemeinnützigen Bauträger und den gemeinnützigen Wohnungsbau.
Der grösste Teil dieser Verpflichtung kommt
der EGW zugute. Warum eigentlich?
Artikel 108 der Bundesverfassung verpflichtet den Bund, den Wohnungsbau sowie die Tätigkeit von Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu fördern. Im
Februar 2002 hat der Bundesrat entschieden, die Wohnraumförderung auf den gemeinnützigen Wohnungsbau und einen indirekten Förderungsweg zu beschränken.
Dieser umfasst erstens die Alimentierung
eines Fonds de roulement, der von den
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weniger Aufwand und mehr Erfolg für Sie
Rudolf Baranzelli
Dachorganisationen im Auftrag des Bundes treuhänderisch verwaltet wird. Daraus
werden zinsgünstige Darlehen für die Erstellung, die Erneuerung und den Erwerb
von preisgünstigen Mietobjekten gewährt.
Zweitens soll der Bund mit Garantieleistungen die von gemeinnützigen Bauträgern
in Selbsthilfe betriebenen Finanzierungsinstrumente wie EGW, Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft gemeinnütziger
Wohnbauträger HBG mit Bürgschaften unterstützen. Der überwiegende Anteil des
neuen Rahmenkredits wird für die Verbürgung von Anleihen der EGW benötigt. Aktuell werden mit EGW-Anleihen rund 27 500
Wohnungen, das sind 17 Prozent der Genossenschaftswohnungen, mitfinanziert.
Geht die Vorlage im Nationalrat auch glatt
durch?
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Grundsätzlich scheint mir die Vorlage
mehrheitlich unbestritten. Nachdem es die
Mehrheit aller Mitglieder des Nationalrates
bedarf, ist eine hohe Präsenz der zustimmenden Ratsmitglieder erforderlich.
Interview Kurt Bischof
Finanzierung–EGW
EGW: starke Stütze für Baugenossenschaften
Die Behandlung des EGW-Rahmenkredits im Parlament (siehe Seite 22) ist eine gute Gelegenheit,
wieder einmal grundsätzlich das Potenzial der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger
aufzuzeigen. Präsident Peter Gurtner informiert in diesem Beitrag über die EGW.
Die EGW ist eine Genossenschaft, die 1990
von den Dachverbänden der gemeinnützigen Wohnbauträger mit Unterstützung des
Bundesamtes für Wohnungswesen gegründet wurde.
Was ist und was macht die EGW?
Die EGW erfasst kontinuierlich den Mittelbedarf ihrer Mitglieder. Hat dieser ein
grösseres Volumen erreicht, so legt sie für
dieses in Zusammenarbeit mit der Zürcher
Kantonalbank und anderen Syndikatsbanken periodisch eine Anleihe auf dem Obligationenmarkt auf. Deren Erlös wird den
an der Anleihe beteiligten Bauträgern während einer festen Laufzeit in Form von normalen Hypothekardarlehen zur Verfügung
gestellt. Ende 2013 zählte die EGW 433 Genossenschafter, von denen rund 72 Prozent
an einer oder mehreren Anleihen beteiligt
waren. Die EGW-Gelder werden für die Finanzierung von 26 551 Wohnungen in 775
Liegenschaften in der ganzen Schweiz eingesetzt.
«
Ende 2013 zählte die EGW
433 Genossenschafter, von denen rund
72 Prozent an einer oder mehreren
Anleihen beteiligt waren.
»
Ohne Bundesbürgschaft kein Erfolg
Wie das Gründungsjahr erkennen lässt, ist
die EGW ein Kind der späteren Achtzigerjahre, als in der Schweiz die Wohnbaufinanzierung aufgrund der historischen
Höchstzinsen für Hypotheken sowie der
generellen Probleme der Kreditbeschaffung eine schwierige Phase durchlief. In
Politik und Wirtschaft wurden neue Hypothekarmodelle entwickelt und Alternativen
zur traditionellen Bankfinanzierung geprüft. So auch im Kreis der gemeinnützigen
Wohnbauträger. Ihnen schwebte in Anlehnung an bestehende Institutionen von Anfang an die direkte Nutzbarmachung des
Kapitalmarktes für die Finanzierung ihrer
Bauvorhaben vor. Bei der Prüfung entsprechender Anleihemodelle zeigte sich aber
rasch, dass es zur Gewinnung des Anlegervertrauens sowie zur Erzielung günstiger
Zinskonditionen einen verlässlichen Si-
Ausgabe 4 | 2014
Der Nationalrat wird sich als Zweitrat voraussichtlich in der Frühlingssession mit der EGW-Vorlage beschäftigen.
Bild Parlamentsdienste
22 | 23
Bund verbürgten Anleihevolumens auf
rund 2,53 Milliarden Franken.
Peter Gurtner, Präsident EGW
cherheitsschirm braucht. Dieser fand sich
im ehemaligen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz WEG, welches den Bund
ermächtigte, die Aktivitäten von Trägern
und Organisationen des gemeinnützigen
Wohnungsbaus und damit auch die Begebung von Anleihen durch Bürgschaften zu
unterstützen. Erst diese Garantie begründete die hohe Bonität, dank welcher die
EGW einerseits für anlagesuchende Investoren ein interessanter Partner ist und anderseits ihren Mitgliedern zu langfristigen
Darlehen verhelfen kann, deren Zinssätze
in der Regel rund ein Prozentpunkt unter
den Marktzinsen für Festhypotheken mit
vergleichbarer Laufzeit liegen.
4,8 Milliarden emittiert
Seit ihrer Entstehung hat die EGW 50 Anleihen im Gesamtbetrag von rund 4,85 Milliarden Franken emittiert. Davon wurden
inzwischen 25 zurückbezahlt. Ende September 2014 belief sich das Total des vom
Rahmenkredite laufend erneuern
Bei der Bundesbürgschaft handelt es sich
um eine reine Garantieverpflichtung, die nur
im Fall einer Honorierung ausgabenwirksam wird. Das ist seit Inkrafttreten des
Wohnraumförderungsgesetzes WFG vor gut
zehn Jahren nie geschehen. Gleichwohl haben die Eidgenössischen Räte auch für
Bürgschaften einen Rahmenkredit zu sprechen, dem jede Anleihe separat belastet
wird. Ist der vorgegebene Rahmen ausgeschöpft oder eine allenfalls vorgegebene
Laufzeit verstrichen, so ist dem Parlament
ein neuer Rahmenkredit zu beantragen. Bis
Ende 2002 waren rund 2,2 Milliarden Franken durch den Bürgschaftsrahmen des
WEG gedeckt. 2003 wurde mit dem Erlass
des WFG ein neuer Rahmenkredit von 1,775
Milliarden Franken bewilligt, wovon rund 95
Prozent der EGW zugutekamen. Ihm folgte
2011 ein weiterer im Umfang von 1,4 Milliarden Franken. Davon sind heute bereits wieder rund 940 Millionen Franken «verbraucht». Der Rest wird den Bedarf bis
voraussichtlich Ende 2015 knapp decken.
Der Bundesrat hat deshalb dem Parlament
kürzlich eine Botschaft für einen neuen
Rahmenkredit von 1,9 Milliarden Franken
überwiesen, der ab 1. Juli 2015 bis zum
31. Dezember 2021 gelten soll. Ein Ende
2015 allenfalls noch vorhandener Restbetrag des laufenden Kredits würde verfallen.
Die Ausgabenbremse als Stolperstein
Als Erstrat hat sich der Ständerat in der Win-
tersession 2014 mit der Vorlage befasst und
den neuen Rahmenkredit genehmigt. Der
Zweitrat wird sich im Frühling 2015 damit
befassen. Gemäss Bundesverfassung ist für
neue Verpflichtungskredite von mehr als 20
Millionen Franken in beiden Räten die Zustimmung der Mehrheit aller Mitglieder nötig
und nicht nur derjenigen, die im Saal anwesend sind.
Wird das nötige Quorum in beiden Räten
verfehlt, so fällt die Vorlage durch. Auf die
ausstehenden Anleihen hätte dies keinen
Einfluss. Das Neugeschäft käme jedoch
zum Erliegen, denn ohne Bundesbürgschaft würde die EGW ihre erstklassige Bonität einbüssen. Beim künftigen Auslaufen
der bestehenden Anleihen müssten die
Darlehensnehmer zwecks Rückzahlung
der fälligen Quote neue Geldgeber finden,
was wirtschaftlich schwächeren Bauträgern Probleme bereiten und Situationen
schaffen könnte, in denen der Bund die
Bürgschaft allein aufgrund ihrer ungenügenden Kreditfähigkeit honorieren müsste.
Ihm wäre daher in solchen Fällen mit einer
zusammen mit der EGW zu findenden
Übergangslösung besser gedient. Das sind
aber Spekulationen. Eine einhellige Abfuhr
der Vorlage in beiden Räten ist wenig realistisch. Hingegen könnten sie unterschiedliche Beschlüsse fassen. Dann käme es zu
einem Differenzbereinigungsverfahren, in
dessen Verlauf das Geschäft allenfalls modifiziert und zwischen den Kammern dreimal hin- und hergeschoben werden könnte.
Kommt kein Konsens zustande, so hat eine
Einigungskonferenz das letzte Wort zu
sprechen.
Für Hypotheken sind wir erste Adresse!
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Wir beraten Baugenossenschaften in Finanzierungsfragen und verwalten ihre
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Jede Stimme zählt
Hält man sich vor Augen, dass die Sensibilität gegenüber wohnungspolitischen Anliegen auf allen staatlichen Ebenen stark
gewachsen ist, dass die Bundesverfassung
einen Auftrag zur Wohnbauförderung enthält und dass die EGW heute nebst dem
Fonds de roulement praktisch das einzige
Instrument zu deren Umsetzung ist, so
sollte man eigentlich ein klares Votum zugunsten des Rahmenkredits erwarten dürfen. Wohlwollende Einsicht in die Richtigkeit einer Vorlage genügt jedoch nicht. Wie
gesagt, verlangt die Lösung der Ausgabenbremse am Tag der Entscheidung – vermutlich in der Frühlingssession – im Nationalrat die Präsenz möglichst vieler
Ratsmitglieder. Diese zu mobilisieren und
auf die Bedeutung des Geschäfts hinzuweisen, wird in den nächsten Wochen ein wichtiges Anliegen der gemeinnützigen Wohnbauträger, ihrer Dachorganisationen sowie
der Bewohnerinnen und Bewohner sein.
An Argumenten für eine Weiterführung der
Hilfe fehlt es nicht:
• Die EGW ist seit bald 25 Jahren erfolgreich tätig.
«
Aus einem Vergleich verschiedener Bürgschaftssysteme
durch australische Wissenschaftler ist es gar mit Bestnoten hervorgegangen.
• Sie kooperiert auf optimale Weise mit
den zuständigen Bundesstellen und hat
seit über einem Jahrzehnt keine Bürgschaft einlösen müssen.
»
• Sie ist ein Selbsthilfeinstrument des gemeinnützigen Wohnungsbaus.
• Sie ermöglicht auch eigenkapitalschwächeren Wohnbauträgern den Zugang
zum Kapitalmarkt und damit zu äusserst
günstigen und langfristig stabilen Zinskonditionen.
• Sie trägt zur Dämpfung der Wohnkosten
bei.
• Sie verhilft Investoren zu risikofreien Anlagen.
• Sie hat einfache Strukturen und weist ein
gutes Verhältnis von Kosten und Nutzen
auf.
• Sie ist professionell geführt, berät die
Mitglieder in Finanzierungsfragen und
sorgt mit dem jährlichen Rating der Darlehensnehmer für Transparenz bezüglich deren Bonität.
Bestnoten für Bürgschaftssystem
Was wie ein Werbespot in eigener Sache
tönt, wird auch von unabhängiger Seite bestätigt. So haben zum Beispiel die externen
Beauftragten einer vom WFG verlangten
Evaluation der EGW schon im Jahre 2010
ein positives Fazit gezogen und die Weiterführung der Verbürgung der Anleihen empfohlen. Zudem hat das Modell bei internationalen Gremien in Genf und Brüssel
Interesse geweckt. Aus einem Vergleich
verschiedener Bürgschaftssysteme durch
australische Wissenschaftler ist es gar mit
Bestnoten hervorgegangen, so dass es unlängst an Ort und Stelle präsentiert werden
konnte. Zurzeit ist im australischen Senat
eine Eingabe pendent, die praktisch die integrale Nachahmung unseres Bürgschaftsmodells fordert. Gut möglich, dass
erst die fremde Wertschätzung den einen
oder andern Gegner weiterer Rahmenkredite zum Einlenken animiert. Peter Gurtner
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Ausgabe 4 | 2014
24 | 25
Wohnraum_Grenchner Wohntagung
Mix von Miete und Eigentum zahlt sich aus
Die Fachtagung im Rahmen der Grenchner Wohntage befasste sich mit Rezepten, damit Wohnungen
bezahlbar bleiben. Eine Möglichkeit ist der Mix von Miete und Eigentum, eine andere der Ausbau der
Dachgeschosse.
Der Mix von Miete mit Eigentum zahlt sich
für gemeinnützige Bauträger im wahrsten
Sinn des Wortes aus. An der Fachtagung
des Bundesamtes für Wohnungswesen in
Grenchen wurde das an zwei Beispielen
illustriert. Die Genfer Wohnbaugenossenschaft Cooplog hat sich entschieden, zwei
neue Wohnhäuser zu bauen statt ein altes
Verwaltungsgebäude in der beliebten
Wohngemeinde Carouge umzunutzen. Im
Moment sind 28 Stockwerkeigentumswohnungen und 34 Mietwohnungen im
Bau.
Querfinanzierung
Der Gewinn aus den zu Marktpreisen erfolgten Verkäufen fliesst in die Genossenschaftswohnungen. «So ist es möglich, 34
Wohnungen zu moderaten, stabilen und
konkurrenzfähigen Mietzinsen auf den
Markt zu bringen», sagte Präsident Alain
Charlet in Grenchen. Da das Gebäude zu 60
Prozent hypothekarisch belastet sei, bestehe kein Amortisationsdruck.
Aufgrund der Erfahrung prüft Cooplog weitere Stockwerkeigentumsprojekte, allerdings im Baurecht, um eine Liquiditätsquelle für Neuanschaffungen zu sichern.
Charlet ist überzeugt: «Der Käufer von
senschaften mit wenig Liquidität als
interessante Finanzierungsmöglichkeit.
Genau dieser Ansatz wurde auch in Ostermundigen (Artikel rechts) mit Erfolg umgesetzt.
Alain Charlet, Präsident Wohnbaugenossenschaft
Cooplog, Genf
Bild bwo
Stockwerkeigentum im Baurecht profitiert
von einem rund 20 Prozent günstigeren
Kaufpreis, weil der Boden im Eigentum der
Genossenschaft verbleibt, die so ihre Gewinnmarge reduziert.» Der Genfer bezeichnet Stockwerkeigentum für Genos-
Günstigstes Grundstück auf dem Dach
Ein anderes Rezept für zahlbaren Wohnraum lieferte Markus Mooser vom Holzbauverband Lignum: «Das Dach ist das
preiswerteste Baugrundstück.» Er plädierte für die vermehrte Nutzung der
Flachdächer von Mehrfamilienhäusern für
Aufstockungen. Mit zusätzlichem Mietraum
könnten Renovationen besser finanziert
werden.
Die Grenchner Tagung machte aber auch
bewusst, dass der Staat nach wie vor in der
Pflicht steht. Der Kanton Neuenburg zum
Beispiel hat kürzlich 18 Millionen Franken
für den Bau und die Erneuerung von Wohnungen gemeinnütziger Bauträger gesprochen. «Das reicht aber noch nicht», sagte
Nicole Decker, Leiterin des kantonalen
Wohnungsamtes: «Nötig ist eine enge Zusammenarbeit von Bund, Kantonen, Städten und Gemeinden bei der Bewältigung
der Probleme auf dem Wohnungsmarkt.»
Kurt Bischof
Wohnraum_Grenchner Wohntagung
Ostermundigen zeigt, wie es funktioniert
Die Wohnbaugenossenschaft Ostermundigen hat gut die Hälfte ihrer 100 Wohnungen im Eigentum
erstellt. An der Grenchner Fachtagung wurde dieses erfolgreiche Beispiel präsentiert.
Die Wohnbaugenossenschaft Oberfeld, Ostermundigen – Mitglied vom Verband WOHNEN SCHWEIZ – hat auf einer Grundfläche
von 13 000 Quadratmetern 100 Wohnungen
gebaut, die 2013/14 etappenweise bezogen
worden sind. Es handelt sich um Wohnungen von 1,5 bis 7 Zimmer. Speziell am Projekt Ostermundigen (siehe auch Magazin
WOHNEN SCHWEIZ Ausgabe 3/2013) sind:
• 52 Prozent sind Eigentumswohnungen
und 48 Prozent Mietwohnungen.
• Die Siedlung ist autofrei, die Bewohnerinnen und Bewohner ziehen ohne eigenes Auto in die Siedlung.
• Dank Dämmung im Minergie-P-Standard
und innovativem Energiekonzept erfüllt
die Siedlung schon die Anforderungen
der Energiestrategie 2050.
Nur dank Eigentum realisierbar
Zu den Wohnkosten sagte Präsident Christian Zeyer in Grenchen: «Nur dank des Mixes von Eigentum und Miete konnte das
Projekt, das durch die Bewohnerinnen und
Bewohner finanziert wurde, überhaupt realisiert werden.» Zwar hätten auch die Mieter mit Pflichtdarlehen von 10 Prozent ihren
Beitrag geleistet. Eigentümer seien aber
stärker bereit gewesen, sich auf das nicht
zu verneinende Risiko einer Siedlungsent-
«
Erst das Eigentum hat ermöglicht, dass Wohnungen
in dieser Siedlung auch
langfristig zu preiswerten
Bedingungen zur
Verfügung stehen.
»
Christian Zeyer, Präsident Wohnbaugenossenschaft Oberfeld, Ostermundigen
wicklung einzulassen. Zeyer und sein Team
machten die Erfahrung, dass Grundeigentum als sicherer Wert gilt und dessen Realisierung Grund genug ist, um ein Risiko
einzugehen. Zeyer: «Erst das Eigentum hat
ermöglicht, dass Wohnungen in dieser
Siedlung auch langfristig zu preiswerten
Bedingungen zur Verfügung stehen.»
Und nach 25 Jahren?
Die Erfahrungen sind bis jetzt positiv. Mit
dem Vorkaufsrecht lasse sich ein günstiger
Weiterverkauf erzwingen. Allerdings: «Das
Recht lässt dies nur über maximal 25 Jahre
zu.» Danach würden die Wohnungen wohl
wieder den Marktwert aufweisen. Die Ge-
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finde
nossenschaft habe sich deshalb entschlossen, die Verkaufspreise schrittweise an die
Marktpreise heranzuführen. Dabei werde
das Vorkaufsrecht so definiert, dass es nach
einer gegebenen Funktion aus Marktwert
und Substanzwert berechnet werden könne,
wobei mit zunehmender Dauer der Marktwert dominiere. Zeyer legt den Finger auf
den wunden Punkt: «Ein besserer Schutz
gegen Spekulation könnte nur erreicht werden, wenn für Wohnungen, die durch gemeinnützige Wohnbauträger erstellt werden, andere rechtliche Bedingungen gelten,
die eine langfristigere Entkoppelung vom
Markt erlauben.»
Kurt Bischof
EINLADUNG
Bauen mit Holz – Chancen für Wohnbaugenossenschaften
Bauen mit Holz wird immer mehr zu einem bedeutungsvollen Thema.
Dies hängt mit technologischen Entwicklungen in der Holzbaubranche,
aber auch mit Überlegungen zum nachhaltigen Umgang mit natürlichen
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Ausgabe 4 | 2014
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26 | 27
Firmennews_Pelletheizung
Schulhaus setzt auf erneuerbare Energie
Was für ein schlechtes Timing: Im Trimbacher Primarschulhausverbund Gassacker/
Leinfeld stieg kurz vor dem Winter 2011 ein
Kessel der zentralen Öl- und Gasheizung
aus. Um die Kinder und Lehrer in den kalten Wintermonaten warm halten zu können, musste so schnell wie möglich eine
neue Zentralheizung her. Diese sollte umweltverträglicher sein und das Heizmaterial aus der Region stammen. Deshalb hat
sich die Gemeinde Trimbach für die Installation eines zentralen Pelletofens entschieden. Was lag also näher als CO2-neutrales Heizen mit den heimischen
AEK-Pellets®?
«Für die Gemeinde war klar, dass die neue
Heizung effizient und umweltverträglich
befeuern soll. Im Hinblick auf die geplante
Sanierung der Gebäudehülle war dies
umso wichtiger. Denn es macht ökologisch
gesehen wenig Sinn, später die Hülle zu
sanieren mit dem Ziel, nachhaltiger wirtschaften zu können, aber gleichzeitig mit
fossilen Brennstoffen zu befeuern», so
komme. «Ich halte es nicht für zweckmässig, heute eine neue Heizung zu installieren, die noch mit Gas oder Öl befeuert wird
– also mit endlichen Ressourcen, deren
Knappheit wir noch erleben werden.»
Blick auf eine Pellet-Heizung
Bild zvg
Pius Schenker, Vorsteher des Bauamts der
Gemeinde. Auch für den Hauswart, welcher ebenfalls in den Entscheidungsprozess eingebunden war und selbst aus der
Holzbranche kommt, war klar, dass man
bei einer neuen Heizung darauf achten
müsse, dass der Rohstoff aus der Region
Nachhaltige Energie aus der Region
Mit dem Befeuern mit lokalen AEK-Pellets® kann die Gemeinde ihrem Nachhaltigkeitsanspruch gerecht werden und steigert
darüber hinaus auch die regionale Wertschöpfung: Die Pellets bestellt der Hauswart nämlich von einem Lieferanten aus
der Region. Zu diesem kommen sie frisch
ab dem AEK-Pelletwerk in Balsthal. Und
damit nicht genug: Auch der Rohstoff der
Pellets kommt aus der Region. Er stammt
aus lokalen Sägereien und Schreinereien.
Mit der CO2-neutralen Beheizung und den
kurzen Lieferwegen – und der damit verbundenen Einsparung von grauer Energie
– leistet die Gemeinde Trimbach einen
wertvollen Beitrag an eine nachhaltige
Energieversorgung der Zukunft.
pd
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Modellvielfalt für Ein- und Mehrfamilienhäuser für praktische Trockenräume:
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Firmennews_Fenstersanierung
Ein Fenster mit mehr Glas, Licht und Sicherheit
Die Vorteile, welche das moderne «TopWin»-Fenster von 1a Hunkeler AG für Sanierungen bietet, sind im wahrsten Sinne
des Wortes «augenfällig». Schlanker, eleganter, mit grösseren Glasflächen und damit mehr Licht im Raum, so zeigen sich
«Top-Win»-Fenster im Vergleich mit konventionellen Renovationsfenstern.
Wesentliche Energieeinsparungen
Eine Fenstersanierung mit «Top-Win» von
1a Hunkeler AG geht so rasch und problemlos über die Bühne, dass sie selbstverständlich im bewohnten Objekt ausgeführt
werden kann. Und der dabei vorgenommene Ersatz des kompletten Systems, also
von Rahmen und Flügel, entspricht dem
von Experten und Energieberatern empfohlenen Vorgehen. Die auf diese Weise erreichten wesentlichen Energieeinsparungen tun dann jedem Haushaltsbudget gut
– und dies nachhaltig für die nächsten 30
Jahre.
Nachgang benötigt, wie das oft behauptet
wird.
«Top-Win»-Fenster überzeugen durch minimalsten Rahmenanteil und eine schlanke Mittelpartie.
Bild zvg
Grössere Glasflächen
Dank filigraner Profile und Mittelpartien –
letztere misst nur gerade 88 Millimeter –
fallen die Glasflächen bei «Top-Win»Fenstern deutlich grösser aus als bei anderen Produkten. Ein wesentlicher Vorteil
ist damit der grössere Lichteinfall, welcher die Helligkeit und damit den Komfort
im Raum steigert. Dazu kommt die von
aussen als auch von innen gesehen sehr
elegante Optik.
Rasche und saubere Montage
Übrigens dauert die Entfernung des alten
Rahmens und die Montage eines komplett
neuen Fensters nicht länger und bringt
nicht mehr Staub mit sich als die Montage
eines sogenannten Sanierungsrahmens.
Auch werden weder Maler noch Gipser im
«Top-Win» – auch bei Neubauten
Das Fenster eignet sich sowohl für Sanierungen als auch für Neubauten. Mit Dreifachverglasung resultieren neben hervorragenden Energiewerten und Energieeinsparungen von bis 30 Prozent auch
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Baugenossenschaften–Steuern
Emissionsabgabe- und Verrechnungssteuerpflicht von Baugenossenschaften
Bei Baugenossenschaften stellt sich immer wieder die Frage, ab wann Genossenschaftsanteile
emissionsabgabepflichtig und externe Darlehen verrechnungssteuerpflichtig sind. WOHNEN SCHWEIZ
hat mit der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) Rücksprache gehalten.
Baugenossenschaften generieren ihr
Eigenkapital naturgemäss primär mit der
Ausgabe von Anteilscheinen. Weiteres
Kapital, zum Beispiel für die Finanzierung
von konkreten Projekten, wird vielfach in
Form von Darlehen von Privatpersonen
oder Gemeinwesen zur Verfügung gestellt.
Anteilscheinkapital
Gemäss Bundesgesetz über die Stempelabgabe wird vom Bund auf die Ausgabe von
Genossenschaftsanteilscheinen grundsätzlich eine Emissions- oder Stempelabgabe erhoben, falls das von den Genossenschaftern gesamthaft einbezahlte Kapital
die Schwelle von einer Million Franken
übersteigt. Aufgrund dieses Mindestkapitals sind viele Baugenossenschaften von
dieser Abgabe bereits von vornherein nicht
betroffen. Weiter werden gemeinnützige
Genossenschaften, die sich, ohne einen Erwerbszweck zu verfolgen, der Beschaffung
von Wohnungen zu mässigen Mietzinsen
widmen, von der Emissionsabgabe ausgenommen, sofern sie die an die Genossenschafter auszubezahlende Dividende auf
höchstens sechs Prozent des einbezahlten
Genossenschaftskapitals beschränken.
Diese Dividendenbeschränkung wird ebenfalls vom Bundesamt für Wohnungswesen
BWO im Rahmen der Gemeinnützigkeitsanerkennung und somit auch für die Gewährung von Finanzierungshilfen des Bundes wie Darlehen aus dem Fonds de
roulement oder der Beteiligung an Anleihen der EGW gefordert. Aufgrund dessen
erfüllt die absolute Mehrheit der Baugenossenschaften ohnehin die Kriterien für
eine Befreiung von der Emissions- beziehungsweise Stempelabgabe.
Darlehen
Etwas komplexer präsentiert sich die Situation bei der Verrechnungssteuerpflicht
von Baugenossenschaften im Zusammenhang mit der Aufnahme von externen Darlehen. Die verschiedenen Kreisschreiben
und Merkblätter der ESTV sind selbst für
Fachleute nicht immer eindeutig interpre-
tierbar. So können teilweise selbst grosse
und renommierte Revisionsgesellschaften
nicht genau Auskunft darüber geben, ob
diese Darlehen gemäss Definition der
ESTV als Kassenobligationen oder Kundenguthaben zu behandeln sind. Dies mit
weitreichenden Folgen, denn für Kassenobligationen beginnt die Verrechnungssteuerpflicht bei zehn Gläubigern und einer
Kreditsumme von 500 000 Franken, wobei
sich diese Schwelle bei Kundenguthaben
erst bei 100 Gläubigern und fünf Millionen
Franken befindet.
Darlehen als Kundenguthaben
Genossenschaften nehmen ihre Darlehen
meist ohne feste Laufzeit auf und regeln
die Zinsbedingungen entweder über ein
Reglement oder per Beschluss der Generalversammlung für alle ihre aufgenommenen Darlehen anstelle individueller
Zinsvereinbarungen mit jedem einzelnen
Gläubiger. Aufgrund dessen sind diese
Darlehen grundsätzlich als Kundenguthaben im Sinne der ESTV einzustufen. Anders
sehe die Sache aus, wenn diese Gelder auf
dem Markt mit einer fixen Laufzeit (zum
Beispiel fünf Jahre) und einem im Voraus
definierten, unveränderbaren Zinsfuss aufgenommen würden. Solche Finanztitel wären als Kassenobligationen zu deklarieren,
wobei dies bei Baugenossenschaften schon
allein aufgrund des höheren administrativen Aufwands bei der Verwaltung der entsprechenden Darlehen wohl kaum in Frage
kommt.
Steuerpflicht
Im Jahr 2011 hat die Eidgenössische
Steuer verwaltung ESTV mit der Publikation des Kreisschreibens Nr. 34 betreffend
Kundenguthaben ihre Praxis hinsichtlich
der Verrechnungssteuererhebung auf
Darlehenszinsen neu definiert. Bisher war
die Verrechnungssteuer abzurechnen, sobald eine Baugenossenschaft einen Gläubigerbestand von über 20 aufwies und die
gesamte Schuldsumme 0,5 Millionen Franken überstieg. Mit dem genannten Kreis-
schreiben wurden diese Zahlen angehoben, sodass neu ein Gläubigerbestand von
mehr als 100 Personen und eine Gesamtschuldsumme von fünf Millionen Franken
erfüllt sein muss, damit Darlehenszinsen
der Verrechnungssteuerpflicht unterliegen. Sind diese beiden Bedingungen nicht
kumulativ erfüllt, kann auf eine Verrechnungssteuerabrechnung verzichtet werden. Werden diese neuen Schwellenwerte
von einer Baugenossenschaft trotzdem
überschritten, so kann unter Umständen
auf eine Abrechnung der Verrechnungssteuer verzichtet werden, wenn die einzelnen Darlehenszinsen 200 Franken nicht
übersteigen. Dies ist jedoch von der konkreten Ausgestaltung der Darlehen abhängig und muss im Einzelfall mit der ESTV
abgeklärt werden. Ohnehin rät die ESTV
den Genossenschaften, sie bei Fragen beziehungsweise Unsicherheiten hinsichtlich
der Verrechnungssteuer-Thematik schriftlich zu kontaktieren, um eine entsprechende Stellungnahme zu erhalten. Vielfach können so Probleme bereits im
Vorfeld pragmatisch und ohne grossen administrativen Aufwand gelöst werden. Die
ESTV befindet sich an der Eigerstrasse 65
in 3003 Bern.
Kaum Thema für Baugenossenschaften
Aufgrund dieser (teilweise neuen) Regelung und Praxis kann davon ausgegangen
werden, dass die absolute Mehrheit der gemeinnützigen Baugenossenschaften weder der Emissionsabgabe- noch der Verrechnungssteuerpflicht unterliegt. Bei
weiterführenden Fragen zu diesem Thema
steht Ihnen der Rechtsdienst von WOHNEN
SCHWEIZ gerne zur Verfügung.
Adrian Achermann
Genossenschaften_Rundschau
Genossenschaft und Gemeinde: Hand in Hand
Wenn Baugenossenschaften und Gemeinden Hand in Hand arbeiten, entstehen bezahlbarer Wohnraum
und Projekte im Interesse der Öffentlichkeit. Meggen, Sempach, Ebikon machen es vor.
Meggen: Guter Deal
In Meggen haben die Liberale Baugenossenschaft Meggen und die Wohnbaugenossenschaft Meggen mit dem Gemeinderat
ein raffiniertes Konstrukt ausgehandelt:
• Die Baugenossenschaften können auf
dem seeseitigen Teil der Parzelle Kreuztrotte zwei Mehrfamilienhäuser mit je 13
preisgünstigen Wohnungen erstellen.
Das denkmalgeschützte Trottengebäude
wird künftig gewerblich genutzt. Für die
Wohnhäuser sind 9,7 Millionen Franken,
für die Renovation der Trotte 2,3 Millionen Franken veranschlagt. Der Betrieb
muss selbsttragend sein, wird aber nicht
von den Genossenschaften getragen
werden.
• Die Gemeinde gewährt den Genossenschaften ein zinsloses Darlehen von 1,6
Millionen Franken, das innert 50 Jahren
zurückzuzahlen ist. Der Businessplan
hat gezeigt, dass eine gewisse Anschubfinanzierung nötig ist, damit die Investitionen selbsttragend sind.
Die Lösung hat drei Vorteile: die historisch
wertvolle Trotte wird saniert, die Genossenschaften schaffen Wohnraum und der
Wohnungsmix in der Gemeinde wird breiter. Die Gemeindeversammlung stimmte
der Vorlage mit 264 Ja gegen 186 Nein zu.
Sempach: Durchbruch
So hitzig wie in Meggen ging es vor fünf
Jahren in Sempach zu. Die Kirchgemeindeversammlung lehnte den Verkauf von Land
an einen privaten Investor für Mehrfamilienhäuser auf der Martinshöhe ab. Im zwei-
Vertragsunterzeichnung in Meggen: Peter Erni, Ruedi von Ah (Liberale Baugenossenschaft Meggen), Gemeindeschreiber Daniel Ottiger, Gemeindepräsident Urs Brücker, Manuela Aletz und Franz Haas (Wohnbaugenossenschaft
Meggen).
Bild zvg
ten Anlauf hat es geklappt: Auf 18 000 Quadratmetern realisiert die Kirchgemeinde
vier Häuser mit 110 Wohnungen für 52 Millionen Franken. In einer ersten Etappe baut
die Kirchgemeinde ein Haus, für das zweite
gibt sie das Baurecht der Wohnbaugenossenschaft Martinsrain Sempach, die bereits die vier Häuser im Martinsrain im
Baurecht auf dem Boden der Kirchgemeinde erstellt hatte. Ende November haben die Kirchgemeindeversammlung und
die Wohnbaugenossenschaft den Vertrag
genehmigt.
Ebikon: Quartier aufgewertet
beitet: Im Fildernquartier hat die Situation
mit abgestellten Autos chaotische Verhältnisse angenommen. Darum kaufte die
Baugenossenschaft Fildern das zentrale
freie Grundstück mit 3300 Quadratmetern
und realisierte eine Autoeinstellhalle und
eine Spielwiese. Die Gemeinde Ebikon hat
zeitgleich eine Unterflursammelstelle und
einen zweiten Kindergarten realisiert. In
einer kleinen Feier freuten sich Genossenschaftspräsident George Thalmann und
Gemeindepräsident Daniel Gasser über
das gemeinsame Werk.
Kurt Bischof
Hand in Hand haben Gemeinde und Genossenschaft auch in Ebikon zusammengear-
Raffinesse im Badezimmer mit Keramik Laufen
Das Sortiment Laufen Pro von Keramik
Laufen ist eine echte Erfolgsgeschichte im
Bad. Kaum ein anderes Set auf dem Markt
bietet so viel durchdachtes Design zu einem ähnlich guten Preis-Leistungs-Verhältnis. Jetzt bekommt Laufen Pro Familienzuwachs: Das neue Set Laufen Pro S
steht für modernes Design und bringt mit
neuen technischen Features echten Mehrwert und Raffinesse ins Bad. Dank ihrer
Ausgabe 4 | 2014
schlanken Silhouette und den klar definierten Radien wirken die Waschtische leicht
und elegant, das tiefe, geschwungene
Becken sorgt für viel Funktionalität. Das
Sortiment bietet ein breites Angebot an unterschiedlichen Waschtischen, ein rechtwinklig-geometrisches Wand-WC mit passendem Bidet namens Squarish und
funktionale Möbel mit hochwertigen Details.
pd
Die Waschtische wirken leicht und elegant.
Bild zvg
30 | 31
Bauen mit Begeisterung
Ein altehrwürdiger Ahornbaum – rundherum wird gebaut.
Auf dem Grundstück «Cresta Park» in Zürich
Wollishofen entsteht eine moderne Wohnüberbauung mit
visionärem Energiekonzept. Die schützenswerte Natur
bildet dabei das Zentrum für eine originelle Raumgestaltung
mit Siedlungscharakter.
Nachhaltig Bauen heisst für die ARIGON Generalunternehmung
alle Elemente in Einklang zu bringen, damit wirtschaftliche
und funktionale Lösungen den gestalterischen Ansprüchen
gerecht werden. Von der Studie bis zur
erfolgreichen Realisation – jeder Bau ist eine Referenz.
ARIGON Generalunternehmung AG - Leutschenbachstrasse 52 - CH-8050 Zürich - Telefon +41 (0) 44 308 25 75 - www.arigon.ch - Mitglied des VSGU
Ratgeber_Recht
Schneeräumung – wer haftet bei Glatteis?
Fallen die ersten Schneeflocken, drängt sich die Frage auf, wer für die
Räumung der weissen Pracht verantwortlich ist. Der Rechtsberater
stellt klar.
Nach dem Schweizerischen Obligationenrecht obliegt dies grundsätzlich dem Eigentümer einer Liegenschaft (Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR). Bei
Vermietungen verpflichtet ihn auch das
Mietrecht dazu. Denn er muss nach Art.
256 OR das Mietobjekt «in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten».
Vermieter in der Pflicht
Da der Gebrauch der Wohnung bedingt,
dass sie auch gefahrenfrei betreten werden
kann, hat der Vermieter die Pflicht, für die
Schneeräumung zu sorgen. Dabei sollte der
Vermieter beachten, dass nicht nur der Eingang und die privaten Strassen vom Schnee
befreit sind. Die Mieter und deren Gäste sind
auch vor möglichen vom Dach fallenden
Schneemassen und Eiszapfen zu schützen,
weshalb es sich auch empfiehlt, gelegentlich einen Blick nach oben zu werfen.
Gesetzliche Regeln, wie genau das ordnungsgemässe Schneeräumen aussehen
soll, gibt es nicht. Gemäss zürcherischem
Hauswarteverband ist zu sogenannten
Fussgängerverkehrszeiten zwischen 7 und
21 Uhr der Schnee zu räumen. Sicher gilt es,
ortsübliche Gepflogenheiten zu beachten.
Die Pflicht zur Schneeräumung kann auf
den Mieter übertragen werden. Dies muss
im Mietvertrag festgehalten werden. Deshalb empfiehlt es sich, vor der ersten
Glatteisgefahr den Mietvertrag nochmals
zu studieren. Einzelne Mietverträge können vorsehen, die Räumung in einem Turnus von allen Mietern vorzunehmen.
Grundeigentümer haften
Auch dann, wenn der Vermieter nicht selber zur Schneeschaufel greift, muss er bemüht sein, dass die Arbeit vom Mieter oder
Hauswart ordentlich vorgenommen wird.
Für Verletzungen und Schäden wegen
Schnee oder Glatteis haftet nach Gesetz
immer noch der Vermieter als Grundeigentümer. Diese Grundeigentümerhaftung
stellt eine Kausalhaftung dar, die kein Verschulden der verantwortlichen Person
voraussetzt. Entscheidend dafür ist, ob ein
Schaden durch ein fehlerhaftes oder mangelhaft unterhaltenes Werk verursacht
Ausgabe 4 | 2014
Ratgeber Recht
In der Rubrik Ratgeber Recht veröffentlicht
das Magazin WOHNEN SCHWEIZ regelmässig
Informationen über aktuelle Entscheide
oder neue Trends im Mietrecht. Dieser
Beitrag stammt von lic. iur. Martin
Schwegler, der in Menznau LU als
Rechtsanwalt tätig ist. Martin
Schwegler ist zudem Präsident der
Wohnraumgenossenschaft KAB und im
Vorstand und Geschäftsausschuss
von WOHNEN SCHWEIZ.
wurde. Ein solcher Werkmangel liegt vor,
wenn trotz bestimmungsmässigem Gebrauch keine genügende Sicherheit geboten ist. Eine Absicht des Eigentümers, den
Schaden herbeizuführen, braucht es nicht.
Minimale Regeln
In einem ganz neuen Urteil (BGer 4A_114/
2014 vom 18.8.2014) beschäftigt sich das
Bundesgericht in Lausanne damit, wie weit
die Sicherungspflicht des Werkes geht und
welche Massnahmen für den Eigentümer
zumutbar sind. Trotz der sommerlichen
Umstände im Entscheidzeitpunkt versetzten sich die höchsten Richter unseres Landes in die Situation eines Wintertages. Sie
mussten sich nämlich auf Klage einer verunfallten Person hin, welche am frühen
Abend des 31. Dezember 2007 während ihres Winterurlaubs auf einem schneebedeckten und teilweise vereisten, aber sichtbar gesplittetem Gehweg hin zu einem
Mehrfamilienhaus stürzte und sich dabei
zwei Frakturen im Brust- und Halswirbelbereich zuzog, damit beschäftigten.
Keine übertriebenen Erwartungen
Das Bundesgericht beschäftigte sich relativ eingehend mit den diversen Möglichkeiten der Schneeräumung und Glatteisbekämpfung. Dabei erkannte es, dass es
unzumutbar sei, wenn ein Hauswart jede
halbe Stunde einen Kontrollgang macht,
um zu überprüfen, ob er bereits wieder
salzen oder splitten soll. Auch ist das vollständige Wegpickeln des Eises für einen
Hauswart zu aufwendig. Die Kosten für
eine Anstellung eines weiteren Hauswarts
zur Aufteilung dieser Aufgaben wären für
den Eigentümer zu hoch und stünden in
keinem Verhältnis. Weiter fragte sich das
Bundesgericht, ob es für den Grundeigentümer zumutbar wäre, dass man einen
Schaufelbagger anschafft oder jeden Tag
bei einem Baugeschäft ausleiht, um den
Platz regelmässig schwarz zu räumen.
Solche Erwartungen an den Hauseigentümer wurden jedoch als übertrieben abgetan. Auch das Auslegen eines Teppichs
wäre ungeeignet. Eine erhöhte Sicherheitsmassnahme, wie es bei einem Verkaufslokal zu erwarten ist, gibt es bei
einem Wohnhaus nicht.
Indirekt hielt das Bundesgericht somit
erstmals fest, dass es genügt, einen Kontrollgang alle drei Stunden durchzuführen
und dann adäquat zu reagieren beziehungsweise den Schnee zu beseitigen und
auf dem Glatteis Splitt auszubringen.
Qualität ohne Kompromisse
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News_Vorschriften
Neu: Rechnungslegungsrecht
Am 1. Januar 2013 ist das neue Rechnungslegungsrecht in Kraft getreten. Ab 2015
müssen Baugenossenschaften die neuen Bestimmungen zwingend anwenden.
Änderungen gibt es bei der Jahresrechnung, insbesondere für die Erfolgsrechnung, welche neu in Staffelform dargestellt
werden muss.
vorschriften für Bilanz, OR 959a und Erfolgsrechnung, OR 959b). Auch ist der
Mindestinhalt des Anhangs der Jahresrechnung gemäss OR 959c beschrieben.
Neuer Musterkontenplan
Die Dachverbände des gemeinnützigen
Wohnungsbaus haben in Zusammenarbeit
mit dem Bundesamt für Wohnungswesen
(BWO) den Musterkontenplan mit den Erläuterungen neu überarbeitet. Der Musterkontenplan berücksichtigt die Vorgaben
des Obligationenrechtes (OR) und basiert
auf dem neuen «Schweizer Kontenrahmen
KMU» von Walter Sterchi, Herbert Mattle
und Markus Helbling. Die neuen Buchführungs- und Rechnungslegungsvorschriften
im OR (OR 957 ff.) sind detaillierter als bisherige Regelungen (Mindestgliederungs-
Dienstleistungen für Genossenschaften
Der Musterkontenplan der Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus
und die Erläuterungen, welche alle Konten
und den Anhang erläutern, können bezogen werden auf www.bwo.admin.ch (Themen > Wohnraumförderung > WBG Bundespersonal > weitere Informationen). Die
Dachverbände informieren im Zusammenhang mit dem neuen Rechnungslegungsrecht und dem überarbeiteten Musterkontenplan an Weiterbildungsabenden aus
erster Hand über die Neuerungen:
www.bildung-wohnen.ch. Rudolf Baranzelli
✓
Agenda
25.03.2015
17.00 Nottwil
Feierabendveranstaltung Wohnen im Alter
10.06.2015
Nachmittag/Abend, Campus Sursee
Delegiertenversammlung WOHNEN SCHWEIZ
25.09.2015
Ganzer Tag, Luzern
Forum der Baugenossenschaften
12.11.2015
Ganzer Tag, Grenchen
Fachtagung im Rahmen der Grenchner Wohntage
13.01.2015
18.00 Uhr, Zürich
Referenzzinssatz unverändert
EGW für 32 Wohnbauträger
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt per
2. Dezember 2014 2,00 Prozent und bleibt unverändert. Da sich der Referenzzinssatz im Vergleich zum
Vorquartal nicht verändert hat, ergibt sich kein
neuer Senkungs- oder Erhöhungsanspruch. Falls
der Mietzins im einzelnen Mietverhältnis jedoch
nicht auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 2,00
Prozent basiert, besteht ein Senkungsanspruch.
Die Emissionszentrale EGW hat im November zwei
Anleihen um gesamthaft 102,9 Millionen Franken
aufgestockt. 32 gemeinnützige Wohnbauträger haben sich daran beteiligt. Die Serie 49,1 mit 50,6
Millionen Franken läuft über knapp zehn Jahre; die
All-in-Costs liegen bei 0,793 Prozent. Die Serie 50,1
hat eine Laufzeit von knapp 15 Jahren und ein Volumen von 52,3 Millionen Franken; die All-in-Costs
belaufen sich auf 1,166 Prozent.
PD
PD
Partner von WOHNEN SCHWEIZ
Stand Dezember 2014
Goldpartner:
Neues Rechnungslegungsrecht und neuer MusterKontenplan für den gemeinnützigen Wohnungsbau.
Kurs im Rahmen des Weiterbildungsprogramms
der Dachverbände. Detailprogramm/Anmeldung:
www.wohnen-schweiz.ch – Rubrik Weiterbildung
05.02.2015
17.30 Uhr Olten
Bau, Kauf und Renovation: Strategische Immobilienplanung, Boden- und Wohnungsmarkt
26.02.2015
18.00 Uhr, Zürich
Frühling ist GV-Zeit
04.03.2015
Silberpartner:
Harder Haas Partner AG
Ausgabe 4 | 2014
09.00 Uhr, Winterthur
Reklamationen souverän behandeln
34 | 35
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Innenausbau - Wohnen Schweiz

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