Gewerbegebiet Flugplatz Stadtlohn

Grenzüberschreitendes Interkommunales
Gewerbegebiet Flugplatz Stadtlohn-Vreden
Gemeinschaftsprojekt der Kommunen Stadtlohn • Vreden • Winterswijk
Standort- und
Entwicklungsperspektiven
Präsentation am 15.03.2006
Gemeinsame Sitzung der Haupt-, Wirtschafts- und
Finanzausschüsse der Städte Stadtlohn und Vreden
Themenübersicht
1.
Standortprofil
2.
Entwicklungsziele
3.
Strukturkonzept und Kenndaten
4.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
5.
Fazit / „Die nächsten Schritte“
2
1.
Standortprofil [1]
Räumliche Lage
§
§
§
§
Überregional wirksame Standortattraktivität durch Lage im Schnittpunkt des deutsch-niederländischen
Wirtschaftsraumes (EUREGIO)
Großräumige Entwicklungsachse
als Verbindung der Oberzentren
Enschede und Gelsenkirchen
Zentrale Straßeninfrastruktur:
A 31 (Münsterland – Ruhrgebiet),
A 30 (Amsterdam – Osnabrück)
Hengelo
A 35
ENSCHEDE
NL
Lochem
Gronau
B 54
N 319
Groenlo
ARNHEM
D
Haaksbergen
Vreden
Ahaus
B 70 A 31
Stadtlohn
Doetinchem Winterswijk
Lichtenvoorde FlugplatzStadt- Coesfeld
lohn-Vreden
A 18
N 316
Aalten
B
525
Borken
Bocholt
MÜNSTER
B 67
DUISBURG
ca. 500.000 Einwohner im regionalen Einzugsgebiet (35 km-Radius)
3
1.
Standortprofil [2]
Wirtschaftsstruktur
§
Vreden und Winterswijk positive Beschäftigtenentwicklung (+ 5,3%;
1995-2004 bzw. + 7,7%; 2000-2004); Stadtlohn rückläufige
Entwicklung (- 3,7%)
§
Winterswijk: hohe Bedeutung
Dienstleistungssektor (67,6%
Erwerbstätige); geringere Intensität
Produzierendes Gewerbe (26,0%)
§
Vreden: hohe Bedeutung produzierender
Sektor (62,8%); geringere Intensität
Dienstleistung (36,1%)
§
Stadtlohn: ausgeglichene Beschäftigtenbilanz zwischen
produzierender Sektor (49,4%) und Dienstleistung (49,7%)
4
1.
Standortprofil [3]
Fokus Verkehrslandeplatz
§
Bedeutende Infrastruktureinrichtung für
den deutsch-niederländischen Wirtschaftsraum (u. a. Geschäftsreiseverkehr, Klein-Fracht)
§
Gleichzeitige Entwicklungsimpulse für Gewerbe
und Verkehrslandeplatz (wechselseitige Synergien)
§
Alleinstellungsmerkmal für die
Gewerbeflächenvermarktung
§
Plangebiet: Konfliktfreie Lage
§
Technische Infrastruktur (Erschließung, Verund Entsorgung) vorhanden bzw. kann
herangeführt werden
è Landeplatz als Kristallisationspunkt für Unternehmensansiedlungen
5
1.
Standortprofil [4]
Gewerbeflächennachfrage
§
Regionalnachfrage: Kreis Borken 30,8 ha (pro Jahr 1995 – 2004);
Region Achterhoek 8,6 ha (pro Jahr 2003 – 2005)
§
Kommunalnachfrage (insgesamt): Vreden 30,8 ha (1995 – 2005);
Winterswijk 2,5 ha (2003 – 2005)
Gewerbeflächenbedarf (Berechnung)
§
Gewerbeflächenbedarf bis 2020: Stadtlohn/Vreden ca. 34 ha (GIFPRO);
Winterswijk ca. 31 ha (I&O Research); Gesamtbedarf ca. 65 ha
§
Gewerbeflächenbestand (aktuell verfügbare Flächen): 30 ha
§
Abgleich Bedarf/Bestand: weiterer Flächenbedarf von ca. 35 ha (bis 2020)
6
1.
Standortprofil [5]
Gewerbeflächenangebot
§
Verfügbare regionale Flächenpotenziale (Kreis Borken, Region
Achterhoek, Kreis Steinfurt und Region Arnhem-Nijmegen): ca. 335 ha
§
Verteilung: deutscher Untersuchungsraum 210 ha; niederländischer
U-Raum ca. 125 ha
§
Geplantes Interkommunales Gewerbegebiet AirportPark FMO ca. 207 ha
(Endausbau; Business-Areas mit diversifizierter Nutzungszonierung)
§
Verkaufspreis für erschlossene Gewerbeflächen in deutschem U-Raum
ca. Ø 25,00 EURO/m2 (min: 9,20 EURO/m2; max: 51,00 EURO/m2) und
niederländischer U-Raum ca. Ø 79,00 EURO/m2 (min: 59,00 EURO/m2;
max: 108,00 EURO/m2)
è Insgesamt hohe Flächenverfügbarkeit für konventionelle Standorte
è Gewerbestandort StadtlohnStadtlohn-Vreden (mit Bezug Flugplatz) im deutschdeutschniederländischen Grenzraum ohne Konkurrenz; FMO in ca. 100 km Entfernung
Entfernung
è Vermarktung in hohem Maße von marktfähigem Verkaufspreis abhängig
abhängig
7
1.
Standortprofil [6]
Standortstärken und Standortschwächen
Makro-Standort
Mikro-Standort
Ì
Lagegunst im Zentrum der EUREGIO
(Grenzraum mit Wirtschaftszentren
Enschede und Bocholt)
Ì
Konfliktfreier Gewerbestandort
(Topographie und städtebauliche
Nutzung)
Ì
Überdurchschnittliche
Bevölkerungszuwächse (Stadtlohn,
Vreden und Winterswijk)
Ì
Landeplatz als Alleinstellungsmerkmal
und imageprägender Faktor
Ì
Lage im Städtedreieck Stadtlohn, Vreden,
Winterswijk
Ì
Direkte überörtliche Verkehrsanbindung
(K 20)
Ì
Unternehmen (Keimzelle) vorhanden
Ì
Technische Infrastruktur vorhanden
Ì
Interkommunale Kooperation schafft
Ressourcen- und Kompetenzgewinn
(Risikominimierung, länderübergreifende
Vermarktungsstrategie, etc.)
Ì
Positive Beschäftigtenentwicklung in
Vreden und Winterswijk
Ì
Hohe Bedeutung Produzierendes
Gewerbe mit positiver Umsatzentwicklung (Stadtlohn, Vreden)
Ì
Ì
Hohe Bedeutung Dienstleistungssektor
(Winterswijk)
Dynamische Wirtschaftsentwicklung in
Vreden und Winterswijk (auch Dienstleistung)
8
1.
Standortprofil [7]
Standortstärken und Standortschwächen
Makro-Standort
Mikro-Standort
-
Geringe Bedeutung
technologieorientierter Branchen (FuE)
-
-
Beschäftigungsrückgang in Stadtlohn im
Landes- und Kreistrend
Solitäre Lage und räumliche Distanz zu
Hochschulen und Forschungseinrichtungen
Anbindung an überregionale BAB 31
optimierungsbedürftig (derzeit Planung
Stadtlohn)
Gewerbeflächenkonkurrenz
(konventionelle Gewerbestandorte) in der
Region
è Insgesamt hohe Standorteignung für grenzübergreifende
Gewerbeflächenentwicklung
è Standort bietet langfristige Entwicklungsperspektiven (Entwicklungsspielraum)
(Entwicklungsspielraum)
è Standortgegebenheiten ermöglichen (und erfordern) NutzungsNutzungsdiversifikation (flughafen(flughafen- und dienstleistungsbezogene Nutzungen)
9
2.
Entwicklungsziele [1]
Grundsätzliche Leitlinien
§
Stärkung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gesamtregion
§
Partnerschaftliche Wirtschafts-/Strukturentwicklung (Stadtlohn,Vreden, Winterswijk)
§
Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit im
Europa der Regionen
§
Nutzung der Synergieeffekte durch
Verkehrslandeplatz Stadtlohn-Vreden
§
Vermeidung von Standortkonkurrenzen zu Gewerbegebieten im Bestand
§
Schaffung nachhaltig tragfähiger Arbeitsplätze
è DeutschDeutsch-Niederländische Kooperation (gemeinsamer
(gemeinsamer
Zukunftsstandort)
10
2.
Entwicklungsziele [2]
Potenzielle Zielgruppen
Räumliche und inhaltliche Bezugsebene
Deutsche
Unternehmen
Niederländische
Unternehmen
Cargo- (Klein-Fracht) und Geschäfts-Flugbetrieb
Flugzeugwartung/-reparatur (Flughafenaffine Dienstleistungen)
Aus-/Weiterbildung Flugzeugtechnik
Wartungsbezogene Ersatzteilproduktion und Logistik
Informations- und Kommunikationstechnologie
Branchen (Beispiele)
Gewerbe und Dienstleistung
Produktionsorientierte Dienstleistungen EDV-Systemtechnik/Logistik
Medizin- und Umwelttechnik
11
2.
Entwicklungsziele [3]
Vorgaben für die Standortentwicklung
§
Stufenkonzept für bedarfsgerechte Erschließung/Vermarktung
(Bildung von Bauabschnitten)
§
Standortzonierung in Dienstleistung
und (flughafenbezogenes) Gewerbe
§
Flexibles Erschließungssystem
§
Variable Grundstückszuschnitte
§
Freiraumgliederung; Einbindung
bestehender Grün-/Freiräume
§
Verkehrsanbindung durch einen
einzelnen Knotenpunkt an die K 20 („Eichendorffstraße“)
§
Städtebaulich akzentuierte Einfahrtssituation (Entree)
12
3.
Strukturkonzept und Kenndaten [1]
Übersichtsplan
VREDEN
STADTLOHN
WINTERSWIJK
13
3.
Strukturkonzept und Kenndaten [2]
Städtebauliches Nutzungs- und Strukturkonzept:
Suchraum Plangebiet
14
3.
Strukturkonzept und Kenndaten [3]
Städtebauliches Nutzungs- und Strukturkonzept
DienstleistungsPark
Gewerbe (2. BA)
Gewerbe (1. BA)
Gewerbe (2. BA)
15
3.
Strukturkonzept und Kenndaten [4]
Städtebauliche Kenndaten
16
4.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
Vorgaben und Annahmen für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
Eingangsgröße: Kosten(schätzung)
§
§
Kostenansätze für u. a.:
-
Bauleitplanung (HOAI-Leistungen)/Ingenieurplanung
-
Grunderwerb
-
Herstellung Erschließungs- und Entsorgungsanlagen
-
Grünflächen und Ausgleichsmaßnahmen
-
Vermarktungs- und Finanzierungskosten
Eingangsgröße: Einnahmen
§
Grundstücksverkaufserlösen
§
Vollkostenrechnung
-
Grundstücksverkaufspreis Erschließungsbeitragsfrei
-
Erste Kostenschätzung auf Basis städteb. Grobkonzept
und erster Maßnahmenplanung
Keine Einnahmeansätze für u. a.:
- Fördermittel (Städtebauförderung, GVFG)
Kalkulationsbasis:
-
Einnahmen aus
-
Erschließungsbeiträge; Ablöse- und
Ausgleichsbeiträge
-
Kostenbeteiligung Dritter bzw. Kommune
Eingangsgröße: Zeitfaktor
§
Gesamtmaßnahmenlaufzeit 10 Jahre
è Gesamtinvestitionsvolumen vergleichbar mit anderen gewerblichen StandortentStandortentwicklungen in Stadtlohn und Vreden
è Keine besonderen standortspezifischen Kostentreiber
17
5.
Fazit / „Die nächsten Schritte“ [1]
Fazit und Entwicklungsleitbild
Ø Standort mit mittel-/langfristiger Entwicklungsperspektive; kein Projekt für kurzfristige Vermarktung
Ø Alleinstellungsmerkmal Flugplatz bzw. Ausbauplanung
als Initial-Impuls für Parallelentwicklung nutzen („Anschubund Leuchtturmprojekt“)
Ø Interkommunale bzw. länderübergreifende
Kooperationsmöglichkeiten auf allen Handlungsebenen
voll ausnutzen (Bündelung von Ressourcen)
Ø Regional und länderübergreifender Marktauftritt
(Euro-Strategie) erhöht Vermarktungsplausibilität
und wirtschaftliche Tragfähigkeit
Ø Schaffung Gewerbeflächenangebot ohne Konkurrenz zu bestehenden Standorten;
kein klassisches Gewerbegebiet: eher Entwicklung in Richtung „Themenpark“
(AirportPark)
18
5.
Fazit / „Die nächsten Schritte“ [2]
Fazit und Entwicklungsleitbild
Ø Zielgruppenorientierte und bedarfsgerechte
Entwicklungsstrategie in Bauabschnitten
Ø Sicherung und Ausbau bereits bestehender flughafenbezogener Arbeitsplätze (Keimzelle vorhanden)
Ø Vermarktungsaktivitäten auf den
Gemeinschaftsstandort konzentrieren
Ø Standortentwicklung erfordert wettbewerbsfähigen
Grundstücksverkaufspreis
Ø Klare Linie für die Ansiedlungspolitik:
kein „Allerweltsstandort“, Alternativstandorte
für die klassische Gewerbeansiedlung nutzen
èEntwicklung erfordert stringentes Gesamtmaßnahmenmanagement mit klarem
Standortprofil („Adresse“ schaffen), frühzeitige und offensive Marketingstrategie
Marketingstrategie
(als Basis für BB-Plan) sowie projektbegleitende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und
Kostenoptimierung
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5.
Fazit / „Die nächsten Schritte“ [3]
Handlungsfeld Gewerbeflächenentwicklung
• Politisches Mandat für Entwicklung (weichenstellender Beschluss)
Weitere
Maßnahmenvorbereitung
• Organisationsstruktur
• Projektpartner (Festlegung Akteure, Zuständigkeiten, etc.)
• Organisationsform und Vertragsregelungen
• Projektmanagement (Kosten-/Maßnahmenkontrolle, Vermarktungsplausibilität)
• Standortsicherungskonzept vor Grunderwerb
• abschließende Vorprüfung Genehmigungsfähigkeit (RP Münster)
• Boden-/Altlastenerkundung (Klärung Bebaubarkeit)
• Festlegung Umgriff Grunderwerbsfläche
• Finanzierungskonzept
• Konkretisierung Kosten-/Finanzierungsübersicht und Prüfung Förderung
• Klärung Kostenverteilung
• Optimiertes Gesamtmaßnahmenfinanzierungskonzept
• Grunderwerb (Verhandlungen und Abschluss Kaufverträge)
• (Vor-)Vermarktungskonzept als Basis für die Bauleitplanung
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5.
Fazit / „Die nächsten Schritte“ [4]
• Schaffung Baurecht
Maßnahmenumsetzung
• GEP-Änderung
• FNP-Änderung
• (Teil-)Bebauungspläne
• Ökologische und landschaftspflegerische Fachplanung
• Erschließungsplanung
• Ingenieurplanung und Ausschreibung/Vergabe
• Vermessungsleistungen und sonstige Gutachten
• Erschließungsdurchführung und örtliche Bauüberwachung
• Vermarktungsdurchführung
• Marketingkonzept mit Maßnahmen- und Budgetplan
• Investorenakquisition und -betreuung / Investitionssicherungskonzepte
• Kaufvertragswesen
• Projektbegleitendes Gesamtmaßnahmenmanagement (Gewähr-
leistung der Entwicklungsziele)
• Technische und wirtschaftliche Projektsteuerung (Zeit-/Kostenoptimierung)
• Fortschreibung Zeit-/Maßnahmenplanung, Kosten-/Finanzierungsübersicht
• Finanzcontrolling (kaufmännische Steuerung)
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