Ott_Mehrfach_Parksysteme_in_der_WEG

38. Fachgespräch des ESWiD in Fischen
24.10. bis 26.10.2012
Mehrfachparker
- Instandhaltung, Instandsetzung und Kostentragung RA Dr. Andreas Ott
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Ausblick
Was kommt auf Sie zu ?
1.
2.
3.
Systeme und Funktionsweise von Mehrfachparkern
Rechtliche Einordnung
a.
Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum
b. Begründung von Sondernutzungsrechten
c.
Zuordnung zum Sondereigentum
(1) Zuordnung der Garagen-Einheit als Raum
(2) Zuordnung der Bestandteile
(3) Umdeutung in Sondernutzungsrecht bei unwirksamer Begründung von SE
Instandhaltung, Instandsetzung, Kostentragung
a.
Vorrangige Bestimmung in der GemO
b. Kostentragung des Sondereigentümers
c.
Kostentragung des Sondernutzungsberechtigten
d. Kostentragung bei Zuordnung zum GE
(1) Allgemeiner Kostenverteilungsschlüssel
(2) Abweichende Kostenverteilungsbeschluss nach § 16 Abs. 4 WEG ?
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Systeme und Funktionsweise
Doppelparker (Stapelparker)
- Unterflur und Up-Systeme
Regalsysteme
Towersysteme
Flächensysteme (Parkpaletten)
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Systeme und Funktionsweise
© Dr. Andreas Ott
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Grundlagen
Konstellationen:
o Instandsetzungs- und Kostentragungsregelung in der GemO
o Begründung von Sondernutzungsrechten
o Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum
o Zuordnung zum Sondereigentum
(Teileigentum an der Garage / einzelnen Stellplätzen)
o nachträgliche Kostenverteilungsbeschlüsse (§ 16 Abs. 4 WEG)
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Zuordnung
Fall:
In einer Wohnungseigentumsanlage sind mehrere Doppelstockgaragen mit
je vier Stellplätzen und eigenständigem hydraulischen Antrieb vorhanden.
Die Garageneinheiten sind nach der TE dem Sondereigentum zugeordnet.
An einem Garagensondereigentum sind jeweils vier Wohnungseigentümer
zu je ¼ berechtigt. In dieser Garageneinheit wird das Pkw-Dach des
Stellplatznutzers Pech durch ein zu tiefes Absinken der hydraulischen
Hebeanlage beschädigt.
Von wem kann der Stellplatznutzer Pech Schadensersatz verlangen?
a) Von der Wohnungseigentümergemeinschaft
b) Von den vier Garageneigentümern
c) Von einem der Garageneigentümer
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Zuordnung von Räumen
§ 3. Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
(1)Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches)
an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in
der Weise beschränkt werden, das jedem der Miteigentümer
abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das
Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht
zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem
auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden
Gebäude eingeräumt wird.
(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die …
Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten
als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte
Markierungen ersichtlich sind.
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Zuordnung von Räumen
o Ist ein Raum in der TE wirksam zu SE erklärt?
Mehrfachparker im Freien?
Kein Gebäudebezug (§ 3 Abs. 1 WEG)
Stellplatz bei Duplexeinheiten?
Raumqualität streitig (§ 3 Abs. 2 WEG)
o Dient der Raum dem gemeinschaftlichen Gebrauch?
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Zuordnung der Bestandteile
§ 5. Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1
bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden
Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder
eingefügt werden können, ohne das dadurch das
gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum
beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über
das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die
äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit
erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem
gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen,
sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich
im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
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Zuordnung der Bestandteile
§ 5. Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass
Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des
Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum
gehören.
Gebäudeteile können (trotz abweichender Regelung in der TE)
zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören!
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Zuordnung der Bestandteile
Abgrenzung nach § 5 WEG:
o Veränderung, Beseitigung oder Einfügung führt zu
Beeinträchtigung GE oder SE i.S.d. § 14 ?
o Bestimmt ein Gebäudeteil die äußere Gestaltung des
Gebäudes?
o Dient ein Gebäudeteil dem gemeinschaftlichen Gebrauch ?
o Ist ein Gebäudeteil für Bestand und Sicherheit erforderlich?
o Ist ein Gebäudeteil in der TE zu GE erklärt oder gehört er zu
Räumen des GE?
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Zuordnung
Thesen nach BGH, Urt. v. 21.10.2011 - V ZR 75/11, ZWE 2012, 81f.:
Eine Doppelstockgarage bildet einen Raum (§ 3 Abs. 1 und 2 WEG)
und ist damit sondereigentumsfähig.
Zum SE gehören auch Hebebühne und Antrieb, wenn damit
ausschließlich eine im SE stehende Doppelstockgarage betrieben
wird; es handelt sich um Bestandteile, die verändert, beseitigt oder
eingefügt werden können, ohne dass dadurch das GE oder SE eines
anderen beeinträchtigt wird (§ 5 Abs. 1 WEG)
Eine Hebevorrichtung steht zwingend im GE, wenn diese mehrere
Einheiten betreibt; sie dient dann dem gemeinschaftlichen
Gebrauch der Wohnungseigentümer (§ 5 Abs. 2 WEG)
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Umdeutung
§ 140 Umdeutung
Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines
anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen
ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein
würde.
Unwirksame Begründung von Sondereigentum:
Umdeutung in Sondernutzungsrecht mit Instandsetzungs- und
Kostentragungsrecht prüfen!
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Kostenverteilungsregelungen
Nachträgliche Kostenverteilung:
o Vereinbarung
o Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme
am Gemeinschaftseigentum
Regelung eines Einzelfalls
abweichende Kostenverteilung trägt Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit
Rechnung
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Zusammenfassung
o Vorrangige Kostentragungsregelung in GemO (Auslegung)
o Wirksame Zuordnung Garageneinheit/Bestandteile zum SE
-Kostentragung nur Sondereigentümer
o Unwirksame Begründung von Garagenteileigentum
-Umdeutung in SNR mit Kostentragungspflicht
o Garageneinheit/Bestandteile stehen im GE
- Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG
o Nachträgliche Kostenverteilung
© Dr. Andreas Ott
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !
© Dr. Andreas Ott
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