Sonderheft zum VDW Verbandstag 2016 in Papenburg

Die Wohnungswirtschaft
Niedersachsen Bremen
Sonderbeilage vdw-Verbandstag 2016 in Papenburg
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Ausbaugebieten und bis zu 100 Mbit/s im Download in vielen weiteren Ausbaugebieten verfügbar3
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HD-Video-Recorder oder einem Digitalen HD-Receiver von Vodafone Kabel Deutschland ausgestatteter, kostenpflichtiger Kabelanschluss sowie ein Internetanschluss. Empfohlene Bandbreite mindestens 6 Mbit/s.
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Stand: März 2016
Herzlich willkommen zum
Verbandstag in Papenburg!
xxxx, xxxx
Wohnungspolitik hat Konjunktur – zumal in Zeiten von
Wahlen. Im September stehen in Niedersachsen Kommunalwahlen an, und auch die Bundestagswahlen im kommenden
Jahr werfen ihren langen Schatten bereits voraus. Entsprechend politisch geprägt dürften die Gespräche und Diskussionen beim diesjährigen vdw-Verbandstag in Papenburg
werden.
Der Aufgabenzettel ist lang, die Lösungsvorschläge sind
vielfältig – die Wohnungswirtschaft sucht mit Politik und
Verwaltung nach erfolgsversprechenden Strategien, um das
Angebot an bezahlbarem Wohnraum spürbar zu vergrößern. Doch noch sind zahlreiche Hürden zu überwinden. Der
Verbandstag wird dementsprechend ganz im Zeichen dieser
Thematik stehen. Mit dem Bremer Bausenator Dr. Joachim
Lohse, dem Niedersächsischen Staatssekretär Jörg Röhmann
und dem GdW-Präsidenten Axel Gedaschko werden hochkarätige Fachleute ihre Ideen darlegen.
In seinem Festvortrag wird der frühere Bundesinnenminister­­­
und derzeitige Präsident des Deutschen Roten Kreuzes, ­­­­­­­­­­­
Dr. Rudolf Seiters, neben der Flüchtlingsthematik auch das
Zusammenspiel von Freier Wohlfahrt und Wohnungswirtschaft beleuchten.
Tolle Gäste und dazu ein toller Veranstaltungsort. Erstmals
sind der vdw und seine Mitgliedsunternehmen in Papenburg
zu Gast. Nach Aurich, Norderney und Oldenburg findet
der Verbandstag also zum vierten Mal im nordwestlichen
Niedersachsen statt. Die Tagungs- und Ausstellungs­räume
am Hotel Alte Werft bieten eine ideale Kulisse für die
Mitglieder­versammlung, Öffentliche Veranstaltung, Fachtagung und Fachausstellung. Selbstverständlich bietet der
Verband seinen Gästen auch die Möglichkeit, an einer der
spektakulären Betriebsbesichtigungen auf der nahegelegenen Meyer-Werft teilzunehmen.
Auf den nächsten Seiten werden Sie mehr erfahren über
Papenburg, den vdw und die Wohnungswirtschaft.
­Natürlich gibt es das Verbandstagsprogramm im Überblick.
Dazu ein Gastbeitrag von Hartmut Rüdiger. Der Vizepräsident der Architekten­kammer Niedersachsen schreibt über
­„Serielles Bauen“ und erklärt in dem Zusammenhang auch
die Ausrichtung des Wettbewerbs „Wohnraum schaffen!“,
der maßgeblich von vdw-Mitgliedsunternehmen getragen
­wurde. Die Ergebnisse wurden kürzlich von Ministerpräsident Stephan Weil als vorbildlich gelobt. h
Wir freuen uns auf das Treffen mit
Ihnen in Papenburg!
Heiner Pott, Verbandsdirektor (links),
Gerhard Viemann, Prüfungsdirektor
1
Papenburg im Überblick
Papenburg ist die längste und älteste Fehnkolonie Deutschlands. Um 850 n.Chr. wurde Aschendorf, heute ein Stadtteil
Papenburgs, erstmals urkundlich erwähnt. 1458 bekennt
Hayo von Haren, Propst zu Leer, von Bischof Johann von
Münster mit der „Papenburg“ samt Zubehör belehnt worden zu sein. Der darüber ausgestellte Lehnrevers enthält die
älteste überprüfbare urkundliche Erwähnung Papenburgs.
1630 kauft Dietrich von Velen das Lehngut, um aus dem
umgebenden Moor eine Fehnkolonie anzulegen. Bischof
Ferdinand von Münster belehnt 1631 von Velen mit der
Burg und dem Gut Papenburg – dieses Jahr gilt als Gründungsjahr der späteren Stadt Papenburg. 1657 wird Papenburg mit den Rechten einer „Herrlichkeit“ ausgestattet – ein
Privileg, das erst 1853 erlischt. Von 1810 bis 1813 gehören
Aschendorf und Papenburg zum Kaiserreich Frankreich.
1861 werden dem bisherigen Amt Papenburg die Stadtrechte verliehen; Aschendorf erhält 1952 die Stadtrechte. Im
Zuge der Gemeindereform werden Aschendorf und einige
Gemeinden 1973 in die Stadt Papenburg eingegliedert. Der
Landkreis Aschendorf-Hümmling geht im Landkreis Emsland
auf. Papenburg hat heute rund 36 300 Einwohner.
2
Hafen- und Schifffahrtsindustrie haben in Papenburg stets
eine große Rolle gespielt. Das erste hölzerne Siel wurde
bereits 1638 gebaut. 1744 war jeder vierte Papenburger
im Schiffbau tätig. Die Meyer Werft, die sich mittlerweile in
siebter Generation im Familienbesitz befindet, wurde 1795
als Holzschiffwerft gegründet. Noch 1920 gab es in Papenburg 20 Werften, von denen nur die Meyer Werft übrig­
geblieben ist.
Der Weg vom See- und Binnenhafen Papenburg bis zum
Lotsenübergabepunkt in der Nordsee beträgt 60,5 Seemeilen (ca. 112 km). Der durch die Seeschleuse tideunabhängige
Hafen ist für Seeschiffe mit maximal 5,50 m Tiefgang, 145 m
Länge und 24 m Breite erreichbar. Der Werfthafen ist für
Schiffe mit maximal 8,50 m Tiefgang, 330 m Länge und
43 m Breite erreichbar. Der Gesamtjahresumschlag lag im
Jahr 2014 bei rund 900 000 Tonnen.
Fehnkolonie / Fehnsiedlung
Die Fehnkultur kann als eine Form der Binnenkolonisierung gelten, da sie bis dahin unbewohnte und unbewohnbare Gebiete für eine relativ intensive Besiedlung
erschlossen hat. Die „ideale“ Fehnsiedlung besteht aus
einem oder mehreren ins Moor getriebenen, ursprünglich schiffbaren Kanälen, an denen die Siedlerhäuser wie
an einer Perlenschnur aufgereiht sind. Der Fehnkanal,
die Hauptwieke, diente zunächst zur Entwässerung des
Moores, zum Abtransport des Torfes mit getreidelten
Schiffen und zur Anfuhr von Baumaterial, Dünger usw.
Von der Hauptwieke aus wurden häufig noch Seitenund Nebenkanäle, die In- und Achterwieken, angelegt.
Beiderseits der Kanäle errichteten die Siedler ihre einfachen, einheitlich gebauten Häuser. Die sich oft über
Kilometer hinziehenden Reihensiedlungen wirken trotz
ihrer Gleichmäßigkeit nicht eintönig. Das Kanalnetz in
Papenburg erstreckt sich über 14 Kilometer. h
3
xxxx, xxxx
HAU P T P R O G R A MM
D IE N S TA G
30. AUGUST 2016
12.00 Uhr
14.00 Uhr
ERÖFFNUNG DER
FACHAUSSTELLUNG
Rundgang des Verbandsrats über
die Ausstellung
M ITTWOCH
31. A U G U ST 2016
10.00 Uhr
ERÖFFNUNG
Andreas Otto
Verbandsratsvorsitzender des
vdw Niedersachsen Bremen
MITGLIEDERVERSAMMLUNG
mit Vorstellung DESWOS-Projekt
in Nicaragua
Heiner Pott
bis ca. 16:30 Uhr
17.45 Uhr
18.30 Uhr
ÖFFENTLICHE VERANSTALTUNG
Verbandsdirektor des
vdw Niedersachsen Bremen
ABEND DER AG
GENOSSENSCHAFTEN*
GRÜSSE – ANALYSEN – IMPULSE
Jan Peter Bechtluft
Bürgermeister der Stadt Papenburg
ABEND DER AG KOMMUNALE,
AG KREISEIGENE, AG BREMENBREMERHAVEN*
Reinhard Winter
Landrat des Landkreises Emsland
* jeweils gesonderte Einladung Dr. Joachim Lohse
Senator für Umwelt, Bau und
Verkehr der Freien Hansestadt
Bremen
Abfahrt der Busse am Hotel Alte Werft
Jörg Röhmann
Staatssekretär im Niedersächsischen
Ministerium für Soziales,
Gesundheit und Gleichstellung
Axel Gedaschko
Präsident des GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und
Immobilienunternehmen
FESTVORTRAG
Dr. Rudolf Seiters
Präsident des Deutschen Roten Kreuzes­
12.30 Uhr
4
MITTAGSIMBISS IN DER
AUSSTELLUNG
xxxx, xxxx
MIT T W OC H
31. AUGUST 2016
13.00 Uhr
BEGLEITPROGRAMM
Festung Bourtange in Holland
13.30 Uhr
FACHTAGUNG
„Mieter- und Mitglieder­
magazin: Evergreen oder
Relikt der Kommunikation?“
Dr. Cathrin Christoph
Hamburg
Architektenwettbewerb
„Wohnraum schaffen“
– Präsentation der Ergebnisse
Jörg Berens
vdw Niedersachsen Bremen
15.00 Uhr
KAFFEEPAUSE
15.30 Uhr
VDW-MITGLIEDSUNTERNEHMEN
STELLEN AKTUELLE NEUBAUUND SANIERUNGSVORHABEN
VOR
Kreiswohnbau Hildesheim;
Bauverein Leer; Nibelungen
Wohnbau, Braunschweig; Neuland
Wohnungsbau, Wolfsburg; Lehrter
Wohnungsbaugesellschaft
parallel
INFORMATIONEN FÜR EHRENAMTLICHE AUFSICHTSRÄTE
18.00 Uhr
EMPFANG DURCH DIE NT
VOR DER KESSELSCHMIEDE
19.00 Uhr
MARITIMER ABEND
IN DER KESSELSCHMIEDE
D ON N ERSTA G
1. SEPTEM BER 2016
Individuelle Abreise
B E GLE IT P R OGR AMM
Ausflug nach Bourtange
Bourtange ist eine bewohnte ehemalige Festung
in den Niederlanden. Sie umschließt mit ihren
Außenwerken die gleichnamige Festungsstadt.
Sie ist eine der wenigen Festungen in Europa, die
nach ihrem fast vollständigen Verfall in den letzten
Jahrzehnten wieder aufgebaut wurde. Die Festung
wurde im Jahr 1593 nach 13-jähriger Bauzeit
fertig­gestellt. Die Anlage diente der Überwachung
der wenigen Straßen und Wege in dieser vormals
völlig versumpften Landschaft.
Die Festung selbst stellt sich im Grundriss als ein
völlig regelmäßiges Fünfeck dar, an dessen Ecken
sich Bastionen befinden. Die Entfernung von Bastionsspitze zu Bastionsspitze beträgt allerdings nur
200 Meter. Das war zur Zeit der Erbauung eine übliche Reichweite der damaligen Waffen der Infanterie. Weiterhin sind der Kernfestung wassergefüllte Gräben, Ravelins, ein Kronwerk und ein Glacis
vorgelagert. Die Anlage besteht hauptsächlich aus
Erde und Holz, nur die beiden Torbauwerke und
eine kurze Poterne sind gemauert. h
(Quelle: Wikipedia)
ca. 23.30 Uhr
Ende der Veranstaltung
5
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7
Cornelia Rundt, Niedersächsische Ministerin
für Soziales, Gesundheit und Gleichstellung
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
nach wie vor stehen wir in der Bau- und Wohnungspolitik vor großen Herausforderungen. Die Situation
auf dem Wohnungsmarkt bleibt regional angespannt.
Insbesondere in Ballungsräumen, dazu gehören die großen Städte, übersteigt die Nachfrage nach bezahlbarem
Wohnraum das Angebot. Parallel dazu beobachten wir
gerade auf dem Lande die Auswirkungen des demografischen Wandels, die vielfach durch Abwanderung der
jüngeren Bevölkerung gekennzeichnet ist. Dort stagniert
die Wohnungsnachfrage oder ist sogar rückläufig.
Die Landesregierung ist hier bereits intensiv aktiv geworden: Wir haben die Mittel für den Wohnungsbau erheblich
aufgestockt. Im Schulterschluss mit der Wohnungswirtschaft haben wir die Förderbedingungen verbessert und die
Förderung in unseren ländlichen Gemeinden ermöglicht.
Außerdem prüfen wir derzeit, die Förderbedingungen für
den Mietwohnungsbau um eine Zuschussvariante zu ergänzen. Da der Bund für 2017 und 2018 weitere Mittel
für den Wohnungsbau bereitstellen will, stehen für die
Wohnraumförderung in Niedersachsen bis 2019 insgesamt rund 800 Millionen Euro zur Verfügung. Geplant
ist damit die Förderung von rund 10 000 Wohnungen.
Einfach anders. Einfach besser.
8
Mit all diesen Maßnahmen wollen wir die Situation entschärfen und vermeiden, dass es zu einer Konkurrenzsituation
zwischen den verschiedenen sozialen Gruppen kommt.
Aber auch ökologische Themen spielen mit Blick auf den
Wohnungsmarkt eine Rolle. Die Ziele des Klimaschutzes
lassen sich nur durch umfassende energetische Sanierung
im Wohnungsbestand erreichen. Zudem brauchen wir mehr
barrierefreien Wohnraum, um Menschen mit Behinderungen sowie Seniorinnen und Senioren den Verbleib in der
gewohnten Umgebung zu ermöglichen. Auch hier bietet das
Land mit seiner Wohnraumförderung gute Unterstützung.
Bei der Bewältigung dieser vielen Herausforderungen
brauchen wir starke Partner. Die Wohnungs- und Immo­
bilienwirtschaft ist ein solcher Partner, der auch einen
sozialen Anspruch erfüllt. Ich danke dem vdw für ­seine
wichtige Rolle als Impulsgeber sowie für die gute Zusammenarbeit. Der Verbandstag ist ein wichtiges
Forum,­­­um gesellschaftliche Entwicklungen zu diskutieren und konstruktive Lösungswege aufzuzeigen. In
diesem Sinne wünsche ich Ihnen für dieses Sonderheft
zum Verbandstag 2016 eine interessante Lektüre. h
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9
Dr. Joachim Lohse,
Senator für Umwelt, Bauen und Verkehr der Freien Hansestadt Bremen
Der Wohnungsbau in Bremen boomt. Die großen Anstrengungen Bremens, mehr Wohnraum vor allem im preiswerten und im Sozial-Wohnungssegment zu schaffen, zeigen
Wirkung. So wurden im Jahr 2015 mehr als 2 000 Wohneinheiten genehmigt und auch die Baufertigstellungen ziehen
mit mehr als 1 400 Wohneinheiten entsprechend kräftig
an. Da die Baufertigstellungen den Bauanträgen mit dem
zeitlichen Verzug der Bauzeit folgen, ist mit einem weiteren
Anstieg der Zahlen ebenso in diesem Jahr zu rechnen. Beides entspricht mehr als einer Verdoppelung der Zahlen von
2010. Die Zahlen in 2016 steigen unverändert und deuten
zur Jahreshälfte an, dass die Rekordmarke aus dem Jahr
2015 erneut erreicht oder sogar übertroffen werden kann.
Maßgeblich dazu beigetragen haben die erfolgreichen
Wohnbauförderprogramme des Bremer Senats. Um
weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu
sichern, wurde ein drittes Programm mit einem Volumen
von erneut rund 40 Millionen Euro aufgelegt. Die Bedingung für Bauherren und Investoren, dass bei Veräußerung
städtischer Grundstücke sowie Schaffung neuen Baurechts
mindestens 25 Prozent sozialer Wohnraum geschaffen
werden, bleibt bestehen. Zusätzlich müssen im aktuellen
Programm weitere 25 Prozent für Bewohnerinnen und Bewohner von Übergangswohnheimen angeboten werden.
Das Bevölkerungswachstum wird auch in nächster Zeit
durch Zuwanderung aus dem Ausland geprägt sein. Daher
bekommt die Integration der Menschen, die aus anderen
Ländern neu nach Bremen kommen, eine besondere Bedeutung. Dabei ist eines klar: Einen spezialisierten Wohnungsbau ausschließlich für Flüchtlinge und Zuwanderer wird es
nicht geben. Wir setzten auf eine Aufnahme im allgemeinen
Wohnungsmarkt und fördern deshalb preiswerte, bezahlbare Wohnungen. Zu diesem Zweck ist eine Liste mit über
die gesamte Stadt verteilten Wohnbauflächen erarbeitet
worden, die zeitnah mit Wohnungen bebaut werden sollen.
10
Ergänzend zu diesen Programmen hat der Bremer Senat
als Reaktion auf die starke Zuwanderung von Flüchtlingen
bereits Ende 2015 ein zusätzliches „Sofortprogramm
Wohnungsbau“ beschlossen. Dieses sieht vor, bis Ende
2017 über die bisherigen Zielzahlen hinaus weitere 2 000
Wohneinheiten zu schaffen. Auch hier setzt Bremen konsequent auf die Innenentwicklung. Das Potenzial an genügend
Bauflächen in der Stadt ist für etliche Jahre vorhanden.
Um den Wohnungsbau noch mehr zu beschleunigen, hat
der Senat die Verfahren zur zeitnahen Vergabe von städtischen Grundstücken an Bauwillige gestrafft, dasselbe gilt
auch für die Planungs- und Genehmigungsverfahren.
Erweiterte Spielräume hinsichtlich der Standards in Bezug
auf Immissionsschutz, Anzahl notwendiger Stellplätze,
verkehrliche Erschließung und Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen bedeuten weitere Erleichterungen.
Der Erfolg all dieser Maßnahmen wird mittlerweile an zahlreichen Stellen im Stadtbild sichtbar, das zeigen z.B. die
fertiggestellten großen Bauvorhaben in der Über­seestadt
oder die innovativen Ergänzungsbauten im Bestand der
GEWOBA. Auch die langfristigen Vorhaben zur Schaffung
ganz neuer Quartiere, wie z.B. dem Neuen-Hulsberg-Viertel
und der Gartenstadt Werdersee, kommen in erfreulichem
Tempo voran.
Das bisher Erreichte ist ein gemeinsamer Erfolg aller Akteure
am Wohnungsmarkt. Mein Dank gilt der großen Kooperationsbereitschaft insbesondere der Wohnungswirtschaft und
der Bauindustrie, aber ebenso auch den Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern in der Verwaltung. Schon heute freue ich
mich auf das Gelingen weiterer Projekte, deren Fertigstellung
wir in den nächsten Monaten und Jahren erleben werden. h
Ihr Dr. Joachim Lohse
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11
Jan Peter Bechtluft, Bürgermeister Stadt Papenburg
Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft­­in
Niedersachsen und Bremen begeht seinen diesjährigen
Verbandstag in der Seehafenstadt Papenburg, der ältesten
und längsten Fehnkolonie Deutschlands. Über diese Entscheidung des Verbandes freue ich mich als Bürgermeister
natürlich sehr.
arbeitnehmer oder Flüchtlinge. Diese große Bandbreite an
unterschiedlichen Anforderungen an die Wohnraumnutzung
ist für die Stadt Papenburg eine große Herausforderung.
Wir packen diese aber mit dem festen Glauben an, dass
wir gemeinsam gute und stabile Leitlinien für die Entwick­
lung der Wohnraumversorgung aufstellen werden.
Sie werden in Papenburg Gelegenheit haben, im Rahmen
des Verbandstages die drängenden Fragen der Wohnungsund Immobilienwirtschaft zu diskutieren und Lösungen
zu erörtern. Darauf sind wir alle, nicht nur in Papenburg,
dringend angewiesen. Anfang Juli hat der vdw bekanntgegeben, dass die Leerstandsquote in Niedersachsen Ende
2015 auf 1,5 Prozent gefallen ist und damit den niedrigsten Wert eines Flächenlandes in der Republik einnimmt.
Diese Nachricht ist für alle Vermieter und Immobilieneigen­
tümer sowie für Unternehmer der Branche sicherlich eine
gute. Die Kehrseite der Medaille ist der enorme Druck auf
dem Wohnungsmarkt, den auch eine kleinere Kommune­­ ­­­­­­­­­­in der Fläche wie Papenburg zu spüren bekommt.
Zugleich darf bei diesen Herausforderungen der Druck
nicht nur bei Stadt- oder Gemeinderäten und Verwaltungen liegen. Die private Wohnungswirtschaft ist ebenso
gefordert, Modelle zu entwickeln, die wirtschaftlich sind
und zugleich den unterschiedlichen sozialen Bedürfnissen nachkommen. Darum betone ich an dieser Stelle
auch noch einmal ausdrücklich die große gesellschaftliche Verantwortung von Wohnungs- und Immobilieneigentümern. Eine nachhaltige Form der Bereitstellung
von Wohnraum ist dringend geboten, allein die Goldgräberstimmung hilft uns am Ende nicht weiter.
Darum arbeiten wir im politischen Raum bereits seit einiger Zeit an einem Wohnraumversorgungskonzept für
unsere Stadt. Darin sollen Flächen erkundet und festgelegt
werden, die sich für die unterschiedlichen Nutzungen von
Wohnungen und Immobilien eignen. Es geht dabei um
die klassischen Grundstücke für die Errichtung von Ein­
familienhäusern genauso wie um Flächen für Mietshäuser
und Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte, Werkvertrags­
12
Ich bin aber positiv gestimmt, dass die Unternehmer, die
Politik und die Kommunen tragfähige Lösungen für das
aktuelle Wohnungsnotproblem präsentieren werden. Uns
allen­­muss aber klar sein, dass wir für diese Lösungen nicht
mehr viel Zeit haben. Vor diesem Hintergrund wünsche ich
Ihnen eine spannende und ertragreiche Verbandsversammlung mit innovativen Ideen und cleveren Konzepten. h
Herzliche Grüße
Jan Peter Bechtluft
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13
Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
Wohnungsbau-Boom?
Zu wenig, zu langsam, zu teuer…
In Deutschland wird wieder mehr gebaut. Die Zahl der
Baugenehmigungen steigt seit einiger Zeit deutlich, in den
ersten fünf Monaten dieses Jahres hat sie gegenüber dem
Vorjahreszeitraum um mehr als 30 Prozent zugenommen.
Insgesamt wurde im Jahr 2015 der Bau von rund 309 000
Wohnungen genehmigt, 2014 waren es rund 285 000.
Ist das der erhoffte Wohnungsbau-Boom? Leider nein,
wie ein Blick auf die Zahl der tatsächlich fertiggestellten
Wohnungen zeigt:
Mit rund 247 700 Wohnungen blieb die Zahl der Wohnungsfertigstellungen deutlich hinter den Erwartungen zurück.
Schätzungen aus dem letzten Jahr hatten auf mindestens
260 000 neue Wohnungen gehofft. Die Fertigstellungen
im Mehrfamilienhausbau sind dabei zwar um 4 Prozent
angestiegen. Allerdings nahm hier das Segment der Eigentumswohnungen mit einem Plus von 5,4 Prozent stärker
zu als der reine Mietwohnungsbau, wo der Zuwachs nur
2,4 Prozent betrug. Der magere Anstieg von insgesamt
nur 2 400 Wohnungen mehr als im Vorjahr zeigt, dass der
Wohnungsbau weiterhin nicht ausreichend in Schwung
kommt. Und: Der überwiegende Teil der neu gebauten Wohnungen entsteht im hochpreisigen – und eben
nicht im dringend benötigten bezahlbaren – Segment.
In Wahrheit ist die Bilanz beim Wohnungsbau also immer
noch ernüchternd. Das Ziel, den Neubaubedarf von 400 000
Wohnungen jährlich insbesondere in den Ballungsräumen
zu decken, rückt in immer weitere Ferne. Doch statt den
Neubaumotor endlich anzuwerfen, sorgt die Politik mit einer immer weiter steigenden Auflagenflut und fehlenden
Anreizen für den Wohnungsbau dafür, dass die Dynamik
bei den Wohnungsfertigstellungen schon wieder deutlich
abebbt. Hohe Baukosten, steigende Grunderwerbsteuern
und hohe energetische Anforderungen in Kombination mit
Diskussionen um die Verbreiterung des Mietspiegels und
ein Absenken der Modernisierungsumlage führen dazu,
dass der Wohnungsbau nicht ausreichend an Fahrt aufnimmt. Konkret müssten in Deutschland bis zum Jahr 2020
jährlich rund 140 000 Mietwohnungen mehr als im letzten
Jahr gebaut werden. Davon 80 000 Sozialwohnungen und
60 000 Einheiten im bezahlbaren Wohnungssegment.
14
Beim bezahlbaren Wohnungsbau ist die Politik jetzt dringender denn je am Zug. Gas geben statt bremsen muss
das Motto lauten. Doch das Gegenteil passiert. Das unglückliche Ende der geplanten Sonderabschreibung für
den Wohnungsbau ist ein großes Versäumnis der Koalitionspartner, sich endlich gemeinsam für mehr bezahlbaren
Wohnraum stark zu machen. Eine solche Sonderabschreibung sowie eine gleichwertige Investitionszulage für die
Wohnungsunternehmen, die die Sonder-AfA meist nicht
nutzen können, wären angesichts der Not vieler Wohnungs­
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Die aktuellen Diskussionen um die Einführung einer neuen
Gemeinnützigkeit sind dagegen nur als weiteres Placebo für
den Wohnungsmarkt zu werten: Dadurch entsteht keine
einzige zusätzliche Wohnung. Stattdessen ist das Stichwort
Gemeinnützigkeit bestens geeignet, um von den grund­
legenden Problemen schwieriger Rahmenbedingungen für
den Bau ausreichend preiswerter Wohnungen abzulenken.
Es führt kein Weg daran vorbei, die Voraussetzungen für
den bezahlbaren Wohnungsneubau zu verbessern. Die
ersten Schritte sind mit den Ergebnissen des Bündnisses
für bezahlbares Wohnen und der Baukostensenkungskommission getan, aber die Umsetzung lässt derzeit noch
auf sich warten. Fehlendes Bauland, unflexible Standards,
steigende Grunderwerbsteuern und zu lange Genehmigungs- und Planungsverfahren stehen uns im Weg. Was
der Wohnungsbau jetzt definitiv braucht, sind wirksame
Anreize. Es müssen mehr Bauflächen zur Verfügung gestellt
und durch die Kommunen verstärkt nach Konzeptqualität vergeben werden. Neben einem Stopp der Preisspirale
insbesondere bei der Grunderwerbsteuer ist zudem eine
Erhöhung der linearen Abschreibung für Abnutzung von
zwei auf mindestens drei Prozent notwendig. Sollte sich
hier nicht zügig etwas ändern, werden die Neubauzahlen trotz des vermeintlichen Anstiegs bei weitem nicht
an das heranreichen, was eigentlich gebraucht wird. h
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15
Architekten-Wettbewerb
„Wohnraum schaffen“
– Ergebnisse werden beim Verbandstag gezeigt
Neue Wohnungen braucht das Land, vor allem in den
Städten. In der öffentlichen Diskussion ist besonders die
Schaffung von bezahlbarem Wohnraum durch die Entwicklungen der letzten Monate zu einem zentralen politischen Thema geworden. Gemeinsam mit dem Land
Niedersachsen und dem Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen h
­ aben
die Architektenkammern Niedersachsen und Bremen
­einen Architekten-Wettbewerb auf den Weg gebracht,
der Lösungen in der sozialen Wohnungsfrage verspricht.
Hartmut Rüdiger, Vizepräsident der Architektenkammer
Niedersachsen und Initiator dieses Gemeinschaftsprojektes,
beschreibt die Hintergründe für diesen bislang einmaligen Architekten-Wettbewerb „Wohnraum schaffen“.
Sie haben im Dezember letzten Jahres die Idee
für den Architekten-Wettbewerb „Wohnraum
schaffen“ entwickelt. Was ist Ihre Motivation?
Rüdiger: Mich hat die Frage, wie wir langfristig den Zustrom
von Menschen aus den Krisengebieten dieser Welt bewältigen können, sehr bewegt. Die Tatsache, dass wir Menschen,
die Schutz suchen, Raum bieten, um zu bleiben, temporär
und auch für immer, ist doch unbestritten gesellschaftlicher
Konsens. Dass wir jedoch außer Notunterkünften, sei es
leer stehende Baumärkte, Messe- und Industriehallen oder
winterfeste Schnellbauhütten, keine auf die Zukunft ausgerichteten Wohnmöglichkeiten bereitstellen konnten, das
hat mich schon sehr aufgewühlt und mich zu dieser Idee
gebracht, dass wir Architekten zusammen mit Partnern aus
der Wohnungswirtschaft und der Politik Alternativen entwickeln müssen. Es gibt zu wenig Wohnungsneubau und es
gibt zu wenig bezahlbaren Wohnraum. Mehr als 350 000
Wohnungen, so die Prognose der Bundesbauministerin
­Barbara Hendricks im März 2016, werden in der nächsten
Zeit jährlich gebraucht. Ich meine auch, dass mit dem Thema
„Wohnraum schaffen“ der soziale Gedanke und die ethische Idee unsere Arbeit als Architekten beflügelt und zeigt,
dass sich unsere Aufgabenfelder an alle Menschen richten.
16
Was macht denn das Bauen und Wohnen heute teuer?
Sind es tatsächlich die energetischen Anforderungen,
kommunalen Auflagen und technischen Normen, die
die Preise für den Wohnungsbau in die Höhe treiben?
Welche Einsparpotenziale sehen Sie, um das Bauen
wieder einfacher zu machen, ohne dabei die Qualität beim Bauen und Wohnen zu minimieren?
Rüdiger: Auf jeden Fall heben die Anforderungen und Auflagen, sei es zur Energieeinsparung oder Barrierefreiheit, die
Baukosten. Rund zehn Prozent Mehrkosten gehen allein auf
Anforderungen durch die Energieeinsparverordnung zurück.
Auch die Grundstückspreise sind exorbitant gestiegen, besonders in zentralen Lagen. Das Hauptproblem liegt hier in
den Städten, nicht einmal in der Finanzierung, sondern in
der Bereitstellung von Bauland. Dazu kommt, dass Bauherren, auch die Wohnungswirtschaft, natürlich sicherstellen
wollen, dass die Nutzungsqualitäten von Wohngebäuden
entsprechend hoch sind, damit die Wohnungen auch nachhaltig in zehn oder zwanzig Jahren immer noch vermietbar
sind. Damit steigen natürlich kontinuierlich die Ansprüche
und ich sehe schon die Gefahr, dass es demnächst kaum
noch kostengünstige Neubauwohnungen in zentralen Lagen
geben kann. Trotzdem, genau hier an diesem Punkt sehe
ich als Architekt Chancen und Möglichkeiten, neue Wege
zu gehen. Hier verspreche ich mir auch gerade mit dem
Wettbewerb neue Ansätze, seien es neue konstruktive oder
flexible und variable Lösungen. Ich denke auch, dass wir
wieder mehr über serielle Bauweisen und standardisierte
Bauprozesse nachdenken sollten. Immerhin verlieren die
in den 60er- und 70er-Jahren gebauten Großsiedlungen
ja gerade ihr Negativ-Image. Auch die Verwendung von
Fertigteilen, egal ob aus Holz oder Beton, bringt Einsparpotenziale. Ich denke aber, dass wir im Kontext dieses
Wettbewerbs wieder stärker in die Diskussion darüber eintreten sollten, wie preiswert wir denn wirklich bauen wollen
und ob sich das im Neubau ernsthaft realisieren lässt.
Am 10. August hat das zweite Preisgericht in
Braunschweig getagt und eine Auswahl von
Entwürfen prämiert. Wie ist der Wettbewerb
aus Ihrer Sicht insgesamt gelaufen?
Rüdiger: Diesen Architekten-Wettbewerb haben wir in zwei
Phasen unterteilt. Im ersten Schritt haben die 48 teilnehmenden Architekten freie Entwurfsideen ohne die konkrete
Bindung an ein Grundstück entwickeln können. Das zwölfköpfige Preisgericht, das sich aus Vertretern der Wohnungswirtschaft, Politik und Architektenschaft zusammensetzt,
hat im Juni aus diesen Lösungen eine erste Auswahl zur
Weiterbearbeitung getroffen. Dabei wurden den 19 verbliebenen Teilnehmern mit ihren ersten typologischen Ideen
und Entwurfsansätzen konkrete Grundstücke zugeordnet.
Diese Grundstücke wurden von den am Wettbewerb als
„Realisierer“ teilnehmenden kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zur Verfügung gestellt. Es gab also am Ende der
Bearbeitungszeit für jedes Grundstück mehrere Bebauungsvorschläge. Gleich im Anschluss an den Wettbewerb soll
eine Realisierung der Entwürfe erfolgen. Idee ist aber auch,
die gefundenen beispielhaften Lösungen gegen eine angemessene Beteiligung der Verfasser an Dritte für eine Nutzung
bereitzustellen. Inwieweit das tatsächlich möglich sein kann,
müssen wir abwarten, denn abgesehen von der großteiligen Konversionsfläche in Hameln, die viele Möglichkeiten
bzw. Bautypologien bietet, sind die städtebaulichen Voraussetzungen auf den anderen Grundstücken in Hannover,
Bremen, Göttingen und Sarstedt doch eher klar definiert. h
Hartmut Rüdiger, geb. 1949 in Kiel,
1969 – 1975 Architekturstudium an der
TU Braunschweig, Assistent am Lehr­­­­­­­­stuhl
für Gebäudelehre ­­­­­­Prof. Oesterlen, seit 1980
freischaffend im Büro ARCHITEKTENRÜDIGER
in Braunschweig. Hartmut Rüdiger ist seit
2003 Vize­­­­präsident der Architekten­kammer
Niedersachsen.
17
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Gemeinnütziger Bauverein
Papenburg eG
Der Gemeinnützige Bauverein Papenburg eG wurde
am 7. Februar 1921 gegründet und bewirtschaftet
als steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft aktuell
615 eigene Wohnungen in den Stadtteilen Untenende
und Obenende in Papenburg. Die Durchschnittsmiete beträgt 4,22 Euro/qm. Das jährliche Investitionsvolumen liegt
bei rund 1,5 Millionen Euro. Die Bilanzsumme betrug 2015
16,6 Millionen Euro, bei einer Eigenkapitalquote von
50,3 Prozent. Die Genossenschaft hat 974 Mitglieder. Nächstes großes Projekt ist der Bau von 17 Wohnungen, einem
Mietertreff und neuen Verwaltungsräumen. Bau­volumen:
3,5 Millionen Euro. Fertigstellung im Frühjahr 2018. h
19
Baugenossenschaft
Aschendorf-Hümmling eG
Die Baugenossenschaft Aschendorf-Hümmling, 1937
gegründet, hat derzeit 1 276 Mitglieder. Die Vermietungsgenossenschaft verfügt über 680 Wohnungen. Die Durchschnittsmiete liegt bei 4,48 Euro / qm. Die Bilanzsumme
beträgt 25 Millionen Euro, bei einer Eigenkapitalquote von
55,3 Prozent. In diesem Jahr wird die Genossenschaft für
Neubau und Sanierung rund 3,25 Millionen Euro investieren.
20
Im März wurden sechs Wohnungen in Sögel fertiggestellt,
im Dezember soll ein Neubau mit zwei Gewerbeeinheiten
und 14 Wohnungen bezugsfertig sein. Außerdem wird
der Bau von zwei Doppelhäusern in Sögel vorbereitet. In
Papenburg und Werlte werden darüber hinaus zwei Mehrfamilienhäuser abgerissen und durch Neubauten ersetzt;
insgesamt entstehen dabei 24 moderne Wohnungen. h
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21
Die Meyer Werft
und Papenburg
Tradition seit mehr als 200 Jahren
Die in Papenburg ansässige Meyer Werft GmbH & Co. KG
wurde 1795 gegründet und befindet sich mittlerweile in
siebter Generation im Familienbesitz. Als geschäftsführender
Gesellschafter leitet Bernard Meyer die Geschicke des
Unternehmens.
Nach den Jahren des Holzschiffbaus zeigte man frühzeitig
Pioniergeist, der die Grundlage für die stetige Entwick­­lung
der Werft war. Das Unternehmen begann 1872 mit dem
Bau von Eisenschiffen mit Dampfmaschinen. Bis zu 400
seegängige Schiffe waren im 19. Jahrhundert in Papenburg
registriert.
Zwischen den beiden Weltkriegen baute die Werft vor
allem Fischdampfer, Lotsenschiffe und Feuerschiffe sowie
Passagierschiffe für die Küstenfahrt. 1960 erfolgte der
Einstieg in den Gastankerbau und 1964 wurde mit der
Malmö die erste RoRo-Fähre in Papenburg abgeliefert.
In den letzten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts hat sich die
Meyer Werft international durch den Bau von Auto- und
Passagierfähren, RoRo- und Passagierschiffen, Gastankern
sowie Tiertransportern einen exzellenten Ruf erworben. Bekannt ist das Unternehmen vor allem durch den Bau großer,
moderner und anspruchsvoller Kreuzfahrtschiffe. Bis heute
wurden in Papenburg 41 Luxusliner für Kunden aus aller
Welt gebaut. Jüngstes Highlight: die Ablieferung der Ovation
of the Seas im April 2016. Das Schiff ist fast 350 Meter lang
und bietet auf 18 Decks Platz für mehr als 4 000 Passagiere.
Die Ausdockung dieser Kreuzfahrtriesen und die Fahrt über
die aufgestaute Ems in Richtung Nordsee bieten faszinierende Bilder und ziehen immer wieder tausende Zuschauer in
ihren Bann.
Die Meyer Werft beschäftigt heute mehr als 3 300 Menschen
und gehört zu den größten Arbeitgebern der Region.
Das private Familienunternehmen bildet rund 300 Auszubildende in zwölf verschiedenen Berufen aus. h
Im März 1875 wurde die Triton an
den Norddeutschen Lloyd in Bremen
abgeliefert. Sie gilt als erster Passagierdampfer. Das Schiff hatte eine
Länge von 35,05 Metern, eine Breite
von 5,52 Metern und 2,87 Meter Tiefgang. Die Höchstgeschwindigkeit lag
bei 9,5 Knoten. Die Triton hatte eine
Besatzung von neun Mann und konnte bis zu 210 Passagiere befördern.
22
Die Meyer Werft in Papenburg.
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> S. 6 Motiv Meyer Werft © Michael Wessel
> S. 8 Motiv Cornelia Rundt © Tom Figiel
> S. 10 Motiv Dr. Joachim Lohse © Navina Reus
> S. 12 © Ute Müller
> S. 19 Motiv Belegschaft © Gemeinnütziger Bauverein Papenburg eG
> S. 20 Motiv Belegschaft © Baugenossenschaft Aschendorf-Hümmling eG
> S. 22 Motiv Triton © Meyer Werft / Archiv
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