ZIA aktuell (Ausgabe März 2016) PDF

ZIA AKTUELL
M AT T N ER S S TA N D PU N K T
Der deutsche Immobilienmarkt ist für
Investoren eine sichere Bank. Das
Frühjahrsgutachten 2016 des Rates der
Immobilienweisen zeigt: Der Markt
boomt, ohne dass eine Preisblase in
Sicht wäre.
Trotzdem dürfen wir uns darauf nicht
ausruhen. Deutschland muss investitionsfreudiger werden. Stattdessen
werden neue Investments immer
schwieriger. Gründe sind zunehmende
Verknappung von Bauland und ein
herausforderndes regulatorisches Umfeld. So klar wie nie zuvor beschreibt
kein Geringerer als der Sachverständige der Bundesregierung Lars Feld die
Hemmschuhe: EnEV, Grunderwerbsteuer, Nutzungsmixdiktate, Mietpreisbremse...
Dabei müssen wir nicht nur günstiger,
sondern auch verdichteter bauen. Die
Änderungen der BauNVO für mehr
Dichte und Höhe sowie die Anpassung
des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
sind überfällig. Dass diese Botschaft
auch im Bundestag angekommen ist, ist
ein gutes Zeichen (siehe Interview).
Die diskutierte Sonder-AfA für Wohnungsneubau wird ihre Wirkung verfehlen, denn die Schwelle von maximal
2.000 Euro Anschaffungskosten je
Quadratmeter ist unrealistisch niedrig
angesetzt, insbesondere wenn sie kombiniert ist mit einem kompletten Ausschluss von der Sonder-AfA ab dem
Wert 3.000 Euro pro Quadratmeter.
Unsere Mitglieder haben sich zudem
dafür eingesetzt, dass nicht nur der
Zeitpunkt des Bauantrags als Förderungsvoraussetzung gilt, sondern zusätzlich der des tatsächlichen Baubeginns maßgeblich sein soll.
Trotz dieser Hemmnisse können wir als
Immobilienwirtschaft mit Rückenwind
zur MIPIM reisen – und tun das. Der
ZIA ist dort mehrfach präsent und lädt
Sie herzlich zu den einzelnen Veranstaltungen ein (siehe Termine).
Herzlichst, Ihr
Dr. Andreas Mattner, Präsident
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immobilienmanager · 3 - 2016
Foto: Jentsch/Bildschön
Mit Rückenwind nach Cannes
Dr. Andreas Mattner übergibt das Frühjahrsgutachten 2016 im Kreise der Immobilienweisen
an den Parlamentarischen Staatssekretär im BMUB, Florian Pronold.
Deutsche Immobilienmärkte steuern
auf große Herausforderungen zu
2015 war ein Rekordjahr auf dem deutschen Immobilienmarkt. Dennoch
hemmen bestehende und sich abzeichnende regulatorische Eingriffe
das mögliche Wachstum unnötig.
Von Professor Dr. Lars P. Feld
o lassen sich die zentralen Ergebnisse des Frühjahrsgutachtens 2016
zusammenfassen, in welchem der Rat der
Immobilienweisen im Auftrag des ZIA
alle Segmente des deutschen Immobilienmarktes untersucht hat.
Dass 2015 zum Rekordjahr wurde, war
begünstigt durch die gute wirtschaftliche
Gesamtlage. Insbesondere niedrige Finanzierungskosten, gestiegene Löhne und Gehälter sowie Verschiebungen im Anlageportfolio von Investoren hin zu Immobilien
wirken sich positiv aus.
Nach wie vor ist trotz mancher Unkenrufe in Deutschland keine Immobilienblase
entstanden. Die Zuwachsraten der vergangenen Jahre liegen deutlich unterhalb des
Kreditwachstums der 1990er. Auch im
internationalen Vergleich gibt es bislang
kaum Anhaltspunkte für Befürchtungen
einer kreditfinanzierten Immobilienblase.
Während sich die Kredite für den Wohnungsbau in Irland und Spanien während
der Boomphase fast verdreifachten, zeigen
die Immobilienkredite in Deutschland noch
keine Anzeichen einer solchen Entwicklung.
Allein im Gewerbeimmobiliensegment
wurden 55,5 Milliarden Euro investiert.
Erstmals wurde der Peak des Vorkrisenniveaus aus dem Jahre 2007 wieder erreicht.
Nach wie vor sind dabei Büroimmobilien
die dominierende Assetklasse am deutschen
Immobilieninvestmentmarkt. Im Jahr 2015
belief sich das Transaktionsvolumen auf
rund 26,1 Milliarden Euro, was etwa einem
Anteil von 47 Prozent am gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt entspricht. Das Büroinvestmentvolumen
konnte im Vergleich zum Jahr 2014 um
rund 50 Prozent beziehungsweise 8,7 Milliarden Euro gesteigert werden.
Deutschlandweit sind im vergangenen
Jahr die Wohnungsmieten moderater angestiegen als noch 2014, in Westdeutschland um 3,7 Prozent (Mittelwert I-III 2015
zu I-III 2014) und in Ostdeutschland um 1,2
Prozent. Dennoch kam es vor allem in den
größten Städten zu weiteren Aufwärtsbewegungen. Diese werden aufgrund der hohen
Zuzugszahlen aus dem In- und Ausland
weiter anhalten.
Die Nachfrage nach Immobilien dürfte
im Jahr 2016 durch die Zuwanderung steigen. Gemessen an einer hohen Nachfrage
ist der erwartete Wachstumsbeitrag der
Bauinvestitionen zum realen Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2016 mit rund 0,2
Prozentpunkten jedoch eher moderat. Vor
allem der Wohnungsneubau kann momentan mit der steigenden Nachfrage nicht
Schritt halten. Gründe dafür dürften in
den bestehenden und sich abzeichnenden
S
...Kai Wegner, MdB, Großstadtbeauftragter
der CDU/CSU-Fraktion
Der ZIA fordert, dass bei der geplanten Reform
des Baurechts ebenfalls das Immissionsschutzrecht berücksichtigt wird und insbesondere passive Schallschutzmaßnahmen bei der Bewertung
der Zulässigkeit eines Bauvorhabens einbezogen
werden müssen. Halten Sie diese Forderung für
sinnvoll oder hat sich aus Ihrer Sicht die strikte
Trennung von Baurecht und Immissionsschutzrecht bewährt?
Kai Wegner: Das inspirierende Miteinander, wie wir es in
unseren Innenstädten häufig vorfinden, macht den Reiz des
Urbanen aus und ist ein wichtiger Faktor für attraktive und
lebendige Stadtquartiere. Hier kann noch mehr erreicht
werden, wenn bau- und immissionsschutzrechtliche Gesichtspunkte nicht gegeneinander, sondern miteinander
wirken. So könnte man schauen, ob nachbarliche Interessen,
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und öffentliche
Belange auch dergestalt gewahrt bleiben können, dass
etwa der Schutzanspruch während der Nachtzeit auf die
Gebäudeinnennutzung beschränkt würde. Da käme dann
der passive Schallschutz ins Spiel. Seit 2013 haben wir das
Baurecht und das Immissionsschutzrecht in einem Ministerium vereinigt. Das erleichtert es, in diese Richtung etwas
zu unternehmen.
Eingeführt werden soll ja auch ein neuer Gebietstypus „Urbanes Gebiet“. Reicht das aus Ihrer Sicht,
oder sollte nicht auch hinsichtlich Dichte und Höhe
nachjustiert werden?
Wohnraum dort, wo die Stadt am attraktivsten ist. Das muss
mit Änderungen in Paragraf 17 Absatz 1 BauNVO flankiert
werden, sodass im „Urbanen Gebiet“ eine höhere Bebauungsdichte als im Mischgebiet zulässig wird.
Wie genau sieht der Zeitplan für die geplanten
Änderungen aus, und wie sollen die Verbände
eingebunden werden?
Kai Wegner: Eine ausgewogene funktionale Mischung in den
Stadtquartieren ist ein Garant für Lebensqualität und Standortbindung. Der rechtliche Rahmen ermöglicht bislang aber nur
eingeschränkt das Nebeneinander verschiedener Nutzungsformen. Deshalb setze ich mich dafür ein, die Nutzungsmischung
von Wohnen, Dienstleistung, Freizeit, Kultur und Gewerbe
weiter zu stärken. Die neue Baugebietskategorie „Urbanes
Gebiet“ soll die städtebaulich wünschenswerte Innenentwicklung der Städte gemäß dem Leitbild der kompakten europäischen Stadt fördern. Wenn wir im „Urbanen Gebiet“ Bauplanungs- und Immissionsschutzrecht besser aufeinander abstimmen und flexibilisieren, mobilisiert das zudem zusätzlichen
Foto: Yves Sucksdorff
Drei Fragen an...
Kai Wegner: Nach den mir vorliegenden Informationen
soll der Arbeitsentwurf des Bauministeriums bis Ende April
2016 ressortabgestimmt sein. Im Mai würde dann der Referentenentwurf an Länder und Verbände verschickt, sodass
die Länder- und Verbändeanhörung im Juni stattfände. Ziel
muss es sein, den Entwurf noch vor der parlamentarischen
Sommerpause ins Kabinett zu bekommen. Nach dem ersten
Durchgang im Bundesrat und der Gegenäußerung der
Bundesregierung im Herbst 2016 könnten die parlamentarischen Beratungen der Städtebaurechtsnovelle im November beginnen. Angesichts der vielfältigen Herausforderungen, vor denen unsere Städte stehen, ist es meine Erwartung, das Gesetzgebungsverfahren bis zum Ende des
Jahres abzuschließen. Das wäre ein starkes Signal. Die Einbeziehung der Verbände ist wichtig, weil sie besondere
Expertise aufweisen und dank der Praxiserfahrung ihrer
Mitglieder viele gute Hinweise geben können. Neben der
institutionalisierten Beteiligungsform über die Verbändeanhörung stehe ich als Berichterstatter der CDU/CSU-Fraktion jederzeit gerne für Gespräche zur Verfügung. Mir ist
wichtig, dass Vorhaben so umzusetzen, dass wirklich Erleichterungen und nicht neue Regulierungen Platz greifen.
Kai Wegner
regulatorischen Eingriffen liegen. Die zum
1. Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse,
die Flächenpolitik und die Auflagen der
Kommunen sowie die zum Jahresbeginn
2016 eingeführten Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) reduzieren
die Investitionsbereitschaft.
Vor allem die Kommunen sind in der
Verantwortung, bezahlbaren Wohnraum
zu schaffen. Durch eine aktivere Flächenpolitik in beliebten Städten, insbesondere
durch Ausweisung neuer Flächen, schnellere Baugenehmigungen oder Änderungen
der Bebauungsart können sie die Grundstückspreise senken und dafür sorgen, dass
sich das Wohnungsangebot an die gestiegene Nachfrage anpasst. Zudem bietet eine
dichtere und höhere Bebauung Auswege,
wofür eine Änderung der BauNVO benötigt wird. Des Weiteren könnten Verringerungen kommunaler Auflagen und die
Verminderung von Verpflichtungen zum
Bau von Sozialwohnungen die Herstellungskosten senken und Anreize in den
Wohnungsneubau setzen.
Im Jahr 2016 sollte die Politik sich daher
wieder verstärkt auf die Schaffung von günstigen Rahmenbedingungen für Investitio-
nen in den Wohnungsbau konzentrieren,
dabei aber die für eine nachhaltige Nutzungsmischung unabdingbaren Gewerbeimmobilien nicht stiefmütterlich behandeln.
TERMINE
ZIA Roadshow auf der MIPIM
in Cannes:
Professor Dr. Lars P. Feld hat den Lehrstuhl
für Wirtschaftspolitik und Ordnungsökonomik an der Albert-Ludwigs-Universität
Freiburg inne und ist Direktor des Walter
Eucken Instituts.
DI, 15. März
15.00 Uhr, Stand Hamburg: Halle Riviera 8 –
Stand R8.B20
Germanys next TOP City? – Hamburg`s
Opportunities and Challenges
Kontakt
MI, 16. März
11.00 – 11.30 Uhr, Stand München: Halle
Riviera 7 - Stand R7.G16
Ausländische Investments in den Immobilienmarkt München
ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Unter den Linden 42 10117 Berlin
Vereinsregister-Nummer: VR 25863 B –
Amtsgericht Berlin-Charlottenburg
Telefon 030 / 20 21 585 - 0
Fax
030 / 20 21 585 - 29
[email protected]
11.30 – 12.30 Uhr, Stand Berlin: P4.C10
Berlin Brunch mit Andreas Geisel, Senator for
Urban Development and the Environment,
Berlin
Do, 17.3.
14.00 Uhr, Stand Hamburg: Halle Riviera 8 –
Stand R8.B20
Hamburg im nationalen Wettbewerb – wie
entwickeln sich die Assets (Auszug aus dem
Frühjahrsgutachten für Hamburg)
15.00 Uhr, FIABCI Stand P-1 D85
Präsentation zum deutschen Immobilienmarkt mit anschließendem Networking
www.zia-deutschland.de
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