Aktuelle Fragen zur Eigentümerversammlung

Transcrição

Naumburg | 12. und 13.11.2009
Aktuelle Fragen zur
Eigentümerversammlung
Vortrag von
Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Übersicht
• Vorbereitung der
• Ladung zur
• Tagesordnung
• Ablauf der
© Dr. OliverElzer
• Beschlussfassung in der
Eigentümerversammlung,
• vom Verwalter veranlasste
Beschlussfehler
• Haftungsfragen im
Zusammenhang mit der
• Beschluss-Sammlung
Naumburg | 12. und 13.11.2009
1.
Vorbereitung
Vor
bereitung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Vorbereitung ist (nicht) alles, aber wichtig …
• enger Kontakt mit dem Beirat u.a. wegen
– Ort, Zeit, Dauer und Datum der Versammlung
– Inhalte der Versammlung
– Formulierung der Beschlussgegenstände
– abfangen von Kritik
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Versammlungsort: Balkonversammlung
Diese so genannten Beschlüsse sind nicht in einer nach § 24 WEG
einberufenen Wohnungseigentümerversammlung gefasst worden
(hier: Beschlussfassung auf einem Balkon ohne Einberufung). Sie
sind daher Scheinbeschlüsse ... und entfalten schon daher keinerlei
Rechtswirkungen, insbesondere auch nicht die Pflicht, den
»Beschlüssen« bei Übersendung eines Protokolls zu
widersprechen.
OLG Hamm v. 25.10.2007 - 15 W 180/07
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Grundlagenbestimmungen
• Gesetz: §§ 21, 23 bis 25 WEG
• Vereinbarungen der Wohnungseigentümer
(Gemeinschaftsordnung)
– z.B. zu Ort und Zeit
• Beschlüsse
– z.B. für den genauen Tag der Versammlung
• Anweisungen des Beirats?
• Verwaltervertrag?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
OLG Dresden
v. 30.10.2008 - 3 W 0845/08
• Die Ladungsfrist kann nur durch »verbandsinterne« Regelungen
wirksam verlängert werden.
• Der Verwaltervertrag ist dafür nicht geeignet.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
KG
v. 28.9.2009 - 14 U 74/08
• Es bleibt offen, ob Wohnungseigentümer indem sie über einen
Verwaltervertrag beschließen, zugleich und inzident einen Beschluss
nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG oder/ und § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG
treffen können.
• Erforderlichkeit eines Handels des Verwalters ohne vorherige
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer kann nur angenommen
werden, wenn – bei einer Aktivklage – eine vorherige
Beschluss-fassung der Wohnungseigentümer nicht in Frage kommt.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Verwalter
Verwaltervertrag
Verband
zu Gunsten der Wohnungseigentümer
mit Schutzwirkung
Wohnungseigentümer
Wohnungseigentümer
Ladungszeit
Beschluss über Vertrag?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
2.
Tagesordnung
Tages
ordnung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Begriff
• Das Wohnungseigentumsgesetz kennt den Begriff
„Tagesordnung“ – anders als etwa das Aktiengesetz in seinem §
124 Abs. 1 – nicht.
• Der Begriff ist aber ebenso gängig wie griffig.
• Er umschreibt hier wie da die Beschlussgegenstände und
weiteren Punkte, die auf der einberufenen Versammlung
besprochen werden sollen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Sinn und Zweck
• Durch die Ankündigung (Bezeichnung) eines
Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung sollen die
Einzuladenden vor allem vor überraschenden Beschlüssen
geschützt werden.
• Sie sollen die Möglichkeit haben, sich bereits anhand der
Tagesordnung auf die Beratung und Beschlussfassung
sämtlicher anstehender Punkte vorzubereiten und sich zu
entscheiden, ob sie wegen eines bestimmten Punktes an der
Eigentümerversammlung teilnehmen oder nicht..
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Standardpunkte
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
die Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne;
die Gesamt- und die Einzeljahresabrechnungen;
Beschlüsse über Sonderumlagen;
Entlastungsbeschlüsse des Verwalters und des Beirats ;
Beschlüsse zu Instandhaltung und Instandsetzung;
Beschlüsse über bauliche Veränderungen;
Beschlüsse zu Modernisierungen;
Beschlüsse zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels;
Beschlüsse über den Gebrauch;
Beschlüsse über die Verwaltung.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Ersteller
• Verwalter
• Beirat
– statt Verwalter
• § 24 Abs. 3 WEG: Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die
Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung
auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem
Vertreter einberufen werden.
– neben Verwalter?
• Wohnungseigentümer
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Ergänzung durch Beirat?
Der Verwaltungsbeirats-Vorsitzende kann in
analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die
Tagesordnung gestalten, wenn der Verwalter sich
pflichtwidrig weigert, einen bestimmten
Tagesordnungspunkt aufzunehmen.
OLG Frankfurt a. M. v. 18.8.2008 - 20 W 426/05, IMR 2008, 381
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Vorschläge zur Tagesordnung
Jeder Wohnungseigentümer kann gem. § 21 Abs. 4 WEG
(Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und
Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht)
unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG
(Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch
Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen
werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem
Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird)
vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung
verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung
entspricht.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Ergänzung der Tagesordnung
• Es ist zulässig, eine Tagesordnung zu ergänzen.
• Probleme entstehen, wenn der ergänzte Punkt den
Wohnungseigentümern nicht binnen der gesetzlichen
Mindestfrist – sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit
vorliegt – von zwei Wochen mitgeteilt wird oder gar erst in der
Versammlung auf die Tagesordnung gesetzt werden soll.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Bezeichnung der Tagesordnungspunkte
§ 23 WEG Wohnungseigentümerversammlung
(1) …
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der
Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) …
(4) …
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Behandlung eingegangener Anträge
Die Bezeichnung im Einladungsschreiben Behandlung eingegangener
Anträge genügt nicht den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG.
Etwas anders gilt, wenn
•
darauf hingewiesen wird, dass sich die Tagesordnung noch erweitern
kann und
•
dies durch Anträge der Wohnungseigentümer geschieht und
•
diese weiter geleitet werden.
Es handelt sich dabei um eine zulässige »Klarstellung der Tagesordnung«.
OLG München v. 22.2.2008 - 34 Wx 66/07, NJW-RR 2008, 1332
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Reparaturen und Neuanschaffungen
Der TOP Reparaturen und Neuanschaffungen ist nicht geeignet,
das Informationsinteresse der Wohnungseigentümer zufrieden zu
stellen, wenn
•
sich dahinter die Reparatur der Heizungs- und Wasserleitung
•
sowie die Anschaffung einer Sprech- und Klingelanlage mit
Videokameras versteckt.
AG Düsseldorf v. 7.7.2008 – 291 II 98/07, ZMR 2008, 917
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Neuwahl der Hausverwaltung
Die Bezeichnung »Neuwahl der Hausverwaltung« als Gegenstand
der Tagesordnung deckt die Wiederwahl des bisherigen Verwalters
sowie den Abschluss eines Verwaltervertrags mit diesem ab.
Es ist nicht erforderlich, die Wohnungseigentümer bereits vorab
durch Übersendung des in Aussicht genommenen
Verwaltervertrags über den genauen Inhalt der vertraglichen
Regelung zu informieren.
OLG München v. 20.3.2008 - 34 Wx 46/07, ZMR 2009, 64, 65
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Prüfsteine für die Wahl einer detaillierten
Bezeichnung
• einfacher oder schwerer (komplizierter) Sachverhalt
• Anzahl der Wohnungseigentümer
• Zusammensetzung der Wohnungseigentümer (»Bildungsgrad«,
»Einkommen«)
• Alter und ethnische Herkunft der Wohnungseigentümer
• Vorbefassung der Wohnungseigentümer mit dem Beschlussgegenstand
• ggf. laufendes Gerichtsverfahren wegen eines Beschlussgegenstandes;
• wirtschaftliche, tatsächliche, ideelle Bedeutung des Beschlussinhaltes für
die Wohnungseigentümer
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Differenzierung: § 22 Abs. 1 und Abs. 2 WEG?
• Das Gesetz verlangt nicht, mit der Ladung die in Aussicht genommene
gesetzliche Grundlage für die Beschlussfassung zu bezeichnen.
• Ein Problem könnte darin bestehen, dass ein Wohnungseigentümer mit
»Sperrminorität« angesichts einer mit der Tagesordnung angekündigten
offensichtlichen Modernisierungsmaßnahme nicht zur Versammlung erscheint und
sich dann wegen der z.T. vertretenen Exklusivität von § 22 Abs. 1 und Abs. 2 WEG
überrascht zeigt, wenn die Maßnahme auch oder ggf. nur unter dem Aspekt einer
baulichen Veränderung beschlossen wurde.
• Der Ladungsmangel könnte dann darin liegen, dass der Wohnungseigentümer
nicht mit einer Beschlussfassung der Modernisierungsmaßnahme (auch) als
bauliche Veränderung rechnen musste.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
3.
Ladung
Lad
ung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Ladungsfrist
• § 24 Abs. 4 WEG:
– Die Einberufung erfolgt in Textform.
– Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer
Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.
• Frist meint den Zeitpunkt zwischen Zugang Ladung und
Versammlungstag.
• Verwalter trifft faktisch Beweislast.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Ladungsfrist: Berechnung der Ladungsfrist
Es kann offen bleiben, ob die Ladungsfrist bereits unter
Berücksichtigung allgemeiner Postlaufzeiten ohne
Rücksicht auf den tatsächlichen Zugang bei den einzelnen
Wohnungseigentümern in Lauf gesetzt werden kann.
OLG Hamm, Beschluss vom 16.4.2007 - 15 W 108/06
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
AG Aachen
v. 25.2.2009 - 119 C 80/08
• Ein Verwalter kann zum Nachweis, dass er einem Einberufungsverlangen
nachgekommen ist, Kopien von Einlieferungsbelegen zu
Übergabeanschreiben an die jeweiligen Eigentümer vorlegen.
• Es besteht hierdurch zwar keine Vermutung dahingehend, dass eine per
Übergabeeinschreiben versandte Sendung tatsächlich ankommt.
• Gleichwohl können nicht mehrere Eigentümer die ordnungsgemäße
Einberufung deshalb anzweifeln, weil sie selbst keine Einladung erhalten
hätten oder die Sendung nicht die Einladung enthalten haben sollen. Es ist
bei lebensnaher Betrachtung nicht denkbar, dass von allen Sendungen
keine einzige angekommen sein soll.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Einzuladende
• Wohnungseigentümer
– Bucheigentümer
– Erwerb außerhalb des Grundbuchs
• Obliegenheitsverletzung des Neueigentümers, sich nicht zu
offenbaren
• Verwalter eines Wohnungseigentums von Amts wegen
– Wohnungseigentümer daneben?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Einzuladende: werdender
Wohnungseigentümer
Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die
Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch
eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung
übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft.
…
Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine
Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht.
BGH, Beschluss vom 5.6.2008 - V ZB 85/07
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
4.
Beschlussfassung
Beschluss
fassung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Wie »entsteht« ein Beschluss?
Neu-Wohnungseigentümer W fragt Verwalter V, wie Alltagsfragen
geregelt werden. V lächelt W an: »Das ist ganz einfach. Was gilt, das
bestimme ich!«
W ist traurig. Er dachte, er könne auch etwas bestimmen. Er erwidert:
»Ich dachte, die Wohnungseigentümer bestimmen ihre Angelegenheiten.
Ich dachte, wir könnten irgendwie beschließen«. W lächelt wieder: »Ja!
Aber ich bestimme, was beschlossen wird und welchen Inhalt
Beschlüsse haben«.
W will das nicht glauben. Wer hat Recht?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Was ist ein Beschluss?
• Ein Beschluss ist die rechtsverbindliche Form einer regelmäßig
bloß mehrheitlichen Willensbildung mehrerer und damit die
rechtliche Fassung eines einheitlichen Willens aus den
Einzelwillen der Abstimmenden.
• Diese Möglichkeit, eine rechtliche Angelegenheit nicht nur
vertraglich zu regeln, sondern durch einen Beschluss zu
bestimmen, ist keine Besonderheit des
Wohnungseigentumsgesetzes.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Wann darf ich beschließen?
• Die Wohnungseigentümer dürfen durch Beschluss handeln, wenn
– ihnen das Gesetz oder
– eine Vereinbarung (Öffnungsklausel) eine Kompetenz geben, ihre
Angelegenheiten durch Beschluss zu regeln.
• Ohne Ermächtigung ist ein Beschluss
– anfechtbar, wenn er nur gegen das Gesetz oder eine Vereinbarung
verstößt,
– anfechtbar, wenn er nicht ordnungsmäßig ist (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3,
22 Abs. 1 WEG) und
– nichtig, wenn er das Gesetz oder eine Vereinbarung ändern will.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Wo kann ein Beschluss entstehen?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
»Nichtbeschluss«
• wenn es noch keine Gemeinschaft gibt = Entscheidungen des
Alleineigentümers vorliegen
• wenn die Wohnungseigentümer über einen Punkt gesprochen, aber keine
Entscheidung dazu getroffen haben
• wenn einem schriftlichen Beschluss nicht alle Stimmberechtigten
zugestimmt haben
• wenn eine Abstimmung stattfindet, nachdem die Eigentümerversammlung
bereits beendet ist
• wenn eine nicht einmal potenziell befugte Person eine Zusammenkunft
einberufen hat
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Regelungen zur Geschäftsordnung
•
•
Regelungen für eine Versammlung
– Gegenstände
– Feststellung und Verkündung?
– Beschluss-Sammlung?
– Anfechtbarkeit?
• Fehlerverkörperung
• Wiederholungsgefahr
Regelungen für jede Versammlung
– Feststellung und Verkündung?
– Beschluss-Sammlung?
– Anfechtbarkeit?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Wie entsteht ein Beschluss in ETV?
• Eigentümerversammlung
– einberufen von einer potenziell berechtigten Person
• Beschlussantrag
– formulierter Beschlusstext, auf den sich Abstimmung beziehen soll
• Abstimmung der Stimmberechtigten, meist der Wohnungseigentümer
• Mehrheit für Beschlussantrag
– positive Mehrheit für Beschluss oder negative Mehrheit für Ablehnung
• Tätigkeit des Versammlungsleiters
– Feststellung des Abstimmungsergebnisses
– Verkündung des Beschlusses
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Wie entsteht ein schriftlicher Beschluss?
• Beschlussantrag (formulierter Beschlusstext, auf den sich
Abstimmung beziehen soll)
• Abstimmung
– ein »Papier« im Umlauf
– schriftliche Stimmabgaben ggü. Initiator
• Mehrheit für Beschlussantrag = stets sämtliche Wohnungseigentümer!
• Feststellung des Abstimmungsergebnisses durch Initiator
• Verkündung des Beschlusses durch Initiator
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Besondere Wirksamkeitsvoraussetzungen
• ein Gesetz oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer können an
einen Beschluss besondere Qualifizierungen richten
• gesetzliche Qualifizierungen
– § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG
• gewillkürte Qualifizierungen
– in Betracht kommt jede Qualifizierung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Beschlussverkündung und Rechtmäßigkeit
• Verwalter V erkennt, dass ein Beschluss nicht rechtmäßig wäre
– weil er nicht ordnungsmäßig wäre (Verstoß gegen § 21 Abs. 4
WEG)
– weil nicht alle Wohnungseigentümer die beeinträchtigt sind, dem
Beschluss zustimmten (Verstoß gegen § 22 Abs. 1 WEG)
– weil nicht ausreichend Wohnungseigentümer dem Beschluss
zustimmten (Verstoß gegen §§ 16 Abs. 4, 22 Abs. 2 WEG)
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Verhaltensfragen I
• muss Verwalter an einem rechtswidrigen Beschluss mitwirken?
– Nein: LG München I v. 27.4.2009 - 1 S 19129/08
• darf Verwalter an einem rechtswidrigen Beschluss mitwirken,
droht Haftung?
– weil nicht ordnungsmäßig wäre: [-]
– weil nicht alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmten: [-]
/ [+]
– weil nicht ausreichend Wohnungseigentümer zustimmten: [+]
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Vorbehaltsverkündungen
• Was gilt, wenn einem Beschluss nicht alle Beeinträchtigen
zustimmen?
– Armbrüster schlägt vor, zwar einen positiven Beschluss zu
verkünden, die Wohnungseigentümer aber darüber zu
belehren, dass der Beschluss seine originäre Wirkung,
sämtliche Wohnungseigentümer zu binden, nicht entfalten
kann, bis die beeinträchtigten Wohnungseigentümer ihm auch
zugestimmt haben.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Verhaltensfragen II
• bewusst rechtswidrig handeln (Augen zu und durch)?
• Exkulpation der Eigentümer-Anweisung?
• Vermeidung des pflichtwidrigen Verhaltens?
– punktuelle Abgabe der Versammlungsleitung
• aktiv und offen
• verdeckt (bewusste Abwesenheit)
– Verhinderung des Beschlusses
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Beschlussfeststellung und -verkündung in
der EinEin-Mann
Mann--Versammlung
• »Versammlung« des Alleineigentümers
– möglich?
– Entschluss?
• Versammlung eines Wohnungseigentümers in
– Erstversammlung
– Zweitversammlung
• Versammlung des Verwalters mit sich selbst?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Beschlussfassung: EinEin-Mann
Mann--Versammlung
In einer Ein-Mann-Versammlung kommt ein Eigentümerbeschluss
zustande, wenn
• die Kundgabe der Stimmabgabe nach außen in Erscheinung tritt
und
• das Beschlussergebnis vom Versammlungsleiter festgestellt und
bekannt gegeben wird.
OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 - 34 Wx 14/07
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Subsidiäre Verkündung durch WEGWEG-Gericht
• Weigert sich der Verwalter, einen Beschluss zu verkünden und
findet sich in der Versammlung kein andrerer »Verkünder«, kann
jeder Wohnungseigentümer mit dem Antrag anrufen, dass dieses
den Beschluss verkündet.
• Streitig ist, ob das Gericht dann inzident die Ordnungsmäßigkeit
prüft.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Beschlussfehlerlehre
formelle Fehler
materielle Fehler
Ermessensfehler
Ladung zur Versammlung
Jahresabrechnung
Ermessensausfall
Formulierung der Gegenstände Wirtschaftsplan
Durchführung der
Versammlung
Nachbereitung der
Versammlung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
5.
Nichtöffentlichkeit
Nicht
öffentlichkeit
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Grundsatz der Nichtöffentlichkeit
• Im Grundsatz dürfen an der Versammlung nur
Wohnungseigentümer teilnehmen.
• Daneben ist Vertretern der Zugang zu gestatten.
• Probleme bereiten vor allem:
– falsch gewählte Orte
– Gäste
– anwaltliche Berater
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
OLG Köln
22.6.2009 - 16 Wx 266/08
• Dem Prinzip der Nichtöffentlichkeit steht es nicht entgegen, wenn der
Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu
bestimmten TOP´S einen Rechtsanwalt als Berater zur Information
und Meinungsbildung heranzieht,
– solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen
einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der
übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist und
– kein Wohnungseigentümer der Anwesenheit des Dritten
widerspricht.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
6.
Stimmrechtsvollmachten
Stimmrechts
vollmachten
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Grundsätze I
• Wohnungseigentümer können sich in der Versammlung vertreten
lassen.
• Vertreter kann jeder Dritte sein, es sein denn, es gibt eine den
Kreis der möglichen Vertreter einschränkende Klausel.
• Ein Vertreter muss in der Versammlung seine Vertretungsmacht
nachweisen können. Besteht eine Schriftformvereinbarung, muss
der Nachweise schriftlich erfolgen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Grundsätze II
• Der Verwalter besitzt ein Prüfungsrecht, ob ein Vertreter
Vertretungsmacht hat.
• Mit Blick auf seine Pflichten von Amts wegen und einer
drohenden Haftung nach §§ 280, 241 BGB (s.a. § 49 Abs. 2
WEG), sollte jeder Verwalter dieses Recht in der Regel als
Pflicht ansehen!
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Vertretung und Auftrag
• Der Vertretung eines Wohnungseigentümers durch den Verwalter
liegt eine Abrede – meist ein Auftrag – zu Grunde. Zu diesem
kommt es, wenn
– ein Wohnungseigentümer aktiv einen Verwalter beauftragt,
– eine Vereinbarung die Vertretungsmacht begründet,
– ein Verwalter ein Angebot auf Abschluss macht, z.B. mit der
Ladung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Stimmrechtsvollmachten
Ein Wohnungseigentümer, der in der Vergangenheit
komplikationslos den Verwalter mit seiner Vertretung in der
Eigentümerversammlung betraut hat, kann nicht darauf vertrauen,
dass bei einer Stimmrechtsbindung wiederum der Verwalter in
Vollmacht tätig wird und entsprechend abstimmt.
Die Übersendung einer Vollmacht durch den Verwalter stellt noch
kein bindendes Angebot zum Abschluss eines Vollmachtsvertrages
dar.
AG Merseburg v. 25.4.2008 - 21 C 4/07 (21), ZMR 2008, 741
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Vorlage der Originalvollmacht
Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch
einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf
Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der
Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der
Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die
Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf
das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Einsichtsrechte
Zur Befugnis des Verwaltungsbeirats, Einblick in die zur
Eigentümerversammlung dem Verwalter erteilten
Vollmachten zu nehmen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
7.
Versammlungsrechte
Versammlungs
rechte
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Rechte des Wohnungseigentümers
• Der Wohnungseigentümer hat ein
– Teilnahmerecht
– Antragsrecht
– Rederecht
– Stimmrecht
– Präsentationsrecht?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Präsentationsrecht?
Es besteht kein Anspruch einer Minderheit der Teilnehmer
einer Wohnungseigentümerversammlung darauf, dass
Bewerber um die Verwaltertätigkeit in der Versammlung
angehört werden.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
8.
Bestimmtheit
Bestimmt
heit
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
§§ 10 Abs. 4, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG
• Beschlüsse der Wohnungseigentümer bedürfen zu ihrer
Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines
Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
• Der Verwalter hat Beschlüsse der Wohnungseigentümer
durchzuführen.
• Was gilt, wenn ein Beschluss perplex oder aus anderen Gründen
nicht durchführbar ist?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
OLG Düsseldorf
v. 19.8.2009 - I-3 Wx 233/08
• Die Bestimmung in einer Hausordnung, die Ruhezeiten
festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch
zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende
Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels
Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche
nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb
unwirksam.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
OLG Hamm
3.8.2009, I-15 Wx 288/08
• Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit
eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht
eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche
im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann.
• Ihr Beschluss muss aber regeln, wann den Wohnungseigentümern
das Benutzen der Gemeinschaftsfläche erlaubt sein soll.
• Ohne diese Angabe ist der Beschluss inhaltlich nicht bestimmt genug
und geeignet, die mit der Regelung verbundenen Absichten umzusetzen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
OLG Hamburg
v. 26.10.2007 - 2 Wx 128/03
Fehlt einem Beschluss die erforderliche Klarheit und
Bestimmtheit, ist dieser nichtig oder anfechtbar.
Bloße Anfechtbarkeit ist anzunehmen, wenn der
Beschluss eine durchführbare Regelung noch erkennen
lässt.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Rechtsfolge(n)
• Ob ein Beschluss bestimmt oder zu unbestimmt ist, ist eine
Frage der Auslegung.
• Ergibt sie (noch) einen Beschlussinhalt, ist der Beschluss ggf.
anfechtbar.
• Fehlt es einem Beschluss auch nach einer Auslegung an der
erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit, ist er als nichtig
anzusehen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Folgerungen für Beschlusstext I
• Ein Beschluss muss aus sich heraus genau erkennen lassen,
was gilt.
• Ein Beschluss muss so – ggf. durch Verweisung – vollständig
das Regelungsproblem lösen.
• Ein Beschluss muss so formuliert werden, dass er in sich
nicht widersprüchlich ist.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Folgerungen für Beschlusstext II
• ein Gebot/Verbot muss klar erkennbar und umsetzbar sein
• bei einer Anspruchsbegründung muss klar sein, wer was schuldet
• Erlaubnis
– für Wohnungseigentümer: was ist erlaubt? Welcher Gebrauch ist etwa
noch möglich?
– für Verwalter (»Ermächtigung«): was darf er tun?
• Willensbildung
– was ist genau gewollt (z.B. bei einer Modernisierung?)
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Prüfsteine für Bestimmtheit
• Ist der Beschluss so einfach, klar und so vollständig wie möglich
formuliert?
• Kann der Beschlussunterworfene ohne fremde Hilfe erkennen, was
gilt?
• Weiß jeder Dritte durch bloßes Lesen des Beschlusstextes sofort und
unmissverständlich, was durch den Beschluss in welcher Weise im
Einzelnen geregelt ist und wer welche Kompetenzen hat?
• Ist bei der Formulierung an die spätere Umsetzung des Beschlusses –
ggf. durch Dritte – gedacht worden?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Grenzen der Sprache
• manche Sachen lassen sich durch Sprache
– nur schlecht oder
– gar nicht oder
– nur ungenau oder
– nur widersprüchlich darstellen
• hier helfen Anlagen!
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
daher: Anlagen zum Beschluss
• ein Beschluss kann/soll auf Anlagen verweisen, z.B.
– auf Bauzeichnungen oder
– Lichtbilder oder
– Abrechnungen.
• die Anlagen werden durch die Verweisung Inhalt des
Beschlusses
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Fall Jahresabrechnung
• Gem. TOP 2 der Tagesordnung beschließen die
Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 2008.
• Wohnungseigentümer W fragt sich, ob damit die
Gesamtjahresabrechnung oder die
Gesamtjahresabrechnung und die Einzelabrechnungen
beschlossen worden sind.
• Was denken Sie?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Fall Ermächtigung
• Die Wohnungseigentümer ermächtigen den Verwaltungsbeirat, sie vor
Gericht zu vertreten und in ihrem Namen einen Rechtsanwalt zu
beauftragen, wenn der Verwalter von einer Vertretung
ausgeschlossen ist.
• Wohnungseigentümer W. fragt sich:
– wann die Bedingung eingetreten ist?
– ob jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats allein handeln kann?
– ob auch künftige Mitglieder des Verwaltungsbeirats ermächtigt
sind?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Fall bauliche Veränderung
• Verwalter V. übernimmt die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage
W. Wohnungseigentümer W1 fordert ihn auf, TOP 1 der letzten
Versammlung durchzuführen. Die Wohnungseigentümer hatten
beschlossen, die Eingangstüren zu den Wohnungen »wie
besprochen« zu renovieren.
• Was kann/muss V. tun? Ändert sich was, wenn es im Beschluss heißt,
die Eingangstüren sollen gemäß dem »Gutachten« renoviert werden,
die Wohnungseigentümer allerdings darüber streiten, welches gemeint
ist.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Folgerungen für die Ladung
• Um einen Beschlussgegenstand hinreichend zu konkretisieren und die
Wohnungseigentümer ausreichend zu informieren, können den
beabsichtigten Beschluss erläuternde Unterlagen bereits der Ladung
beigefügt werden.
• Jedenfalls sollte in der Ladung ein Hinweis auf eine Auslage der
erläuternden Unterlagen und eine Einsichtnahme im Verwalterbüro
erfolgen.
• Vor und während der Versammlung sollten sämtliche Unterlagen zur
Einsichtnahme bereitstehen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Folgerungen für Niederschrift
• Verweist ein Beschluss auf Anlagen, sollte diese m. E. mit der
Niederschrift fest verbunden werden, wobei eine Heftklammer
ausreicht. Auf der Anlage sollte eine Verweisung auf den Beschluss
erfolgen.
• Dies sind keine gesetzliche Anforderungen. Diese Handhabung
vermeidet aber Streit, vor allem wenn – wie beim Leitfall – mehrere
Anlagen infrage kommen.
• Auch Vollmachten und andere Unterlagen sollten als Anlage
genommen werden.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Folgerungen für BeschlussBeschluss-Sammlung
• Verweist ein Beschluss auf Anlagen, sollten diese – soweit es die Software
zulässt? – der Vorsicht halber Teil der Beschlusssammlung werden.
• Eine gesetzliche Anforderung ist dies nicht. Dennoch wird man annehmen
müssen, dass ein Beschluss im Einzelfall nur dann ausreichend beurkundet
ist, wenn erkennbar ist, was beschlossen wurde.
– Ob dies bereits für Abrechnungsunterlagen gilt, ist streitig.
– In jedem Falle aber sollten bauliche Unterlagen, auf die sich der
Beschluss bezieht, Gegenstand der Sammlung werden.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Vollständigkeit
• Beschlüsse müssen den vollständigen Beschlussgegenstand
erkennen lassen:
– Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan für das Jahr €€€
– Gesamtjahres- und Einzelabrechnungen für das Jahr €€€
• Beschlüsse müssen erkennen lassen, was begleitend gelten soll
– Durchführung auch bei Anfechtung?
– Ermächtigung für den Verwalter? Umfang der Ermächtigung?
Grenzen der Ermächtigung?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Schadenersatz
• macht der Verwalter Fehler bei seinen von Gesetzes wegen auf ihm
ruhenden oder gewillkürt auf ihn übertragenen Pflichten, macht er
sich schadenersatzpflichtig
• der Anspruch beruht ggf. auf Vertrag, jedenfalls aber auf dem
Amtswalterverhältnis des Verwalters zum
– Verband Wohnungseigentümergemeinschaft
– zu den Wohnungseigentümern
• Prozesskosten, § 49 Abs. 2 WEG
• vermeidbare Fehler sind unprofessionell und erschüttern Vertrauen
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
9.
Niederschrift
Nieder
schrift
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
§ 24 Abs. 6 WEG: Niederschrift
• Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine
Niederschrift aufzunehmen.
• Die Niederschrift ist
– von dem Vorsitzenden der Versammlung und
– einem Wohnungseigentümer (es können nach der
Gemeinschaftsordnung mehr sein)
– und – falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist –, auch von dessen
Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
• Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften
einzusehen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Niederschrift über einen nicht gefassten
Beschluss?
Unter § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG fällt auch der Antrag, festzustellen,
dass ein Eigentümerbeschluss mit einem bestimmten (in der
Versammlungsniederschrift protokollierten) Inhalt nicht zu Stande
gekommen ist.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Vereinbarte Unterschrift
Fehlt die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche zweite
Unterschrift eines Wohnungseigentümers unter dem Protokoll
der Eigentümerversammlung, ist ein in dieser Versammlung
gefasster Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären, sofern nicht
die Unterschrift im gerichtlichen Verfahren nachgeholt wird.
OLG München v. 7.8.2007 - 34 Wx 3/05
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Qualifizierte Protokollierungsklausel
Wenn in einer Eigentümerversammlung eine Vertretung
zulässig ist, ist eine qualifizierte Protokollierungsklausel dahin
auszulegen, dass auch Dritte befugt sind, das
Versammlungsprotokoll zu unterschreiben. Bei lediglich einem
anwesenden Vertreter der Wohnungseigentümer reicht dann
neben dem Versammlungsleiter die Unterschrift dieser Person
aus.
OLG Hamm v. 13.6.2008 – I – 15 Wx 15/08
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
10.
Beschluss--Sammlung
Beschluss
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Grundlagen
• für alle Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem
1. Juli 2007
• frühere Beschlüsse und Entscheidungen sind zu sammeln, wenn
die Wohnungseigentümer eine Sammlung vereinbaren oder
beschließen
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Sinn und Zweck
• Information der Wohnungseigentümer
– § 10 Abs. 4 WEG: Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 und gerichtliche
Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit
gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das
Grundbuch. Dies gilt auch für die gemäß § 23 Abs. 1 aufgrund einer Vereinbarung
gefassten Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern.
• Information des jetzigen und späterer Verwalter
– Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse der
Wohnungseigentümer durchzuführen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Information Dritter: § 24 Abs. 7 S. 8 WEG
• Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein
Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen
Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
• Was gilt bei fehlender Ermächtigung?
– h.M. keine Einsichtnahme erlaubt
– a.A. jedenfalls bei Interesse, z.B. in der Zwangsversteigerung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Einsichtnahme
• Einem Wohnungseigentümer ist nach § 24 Abs. 7 S. 8 WEG auf sein
mündliches, schriftliches oder auf andere Weise vorgetragenes Verlangen
Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
• Ein Recht auf Herausgabe der Beschluss-Sammlung besteht nicht.
• Ein besonderes berechtigtes Interesse an der Einsicht braucht der
Wohnungseigentümer nicht nachzuweisen.
• Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf
Fertigung und Aushändigung von Fotokopien, da es ihm in der Regel
nicht zugemutet werden kann, handschriftlich Abschriften zu fertigen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Führer der Sammlung
• Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen.
• Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der
Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die BeschlussSammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch
Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt
haben.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Sammlung als originäre Verwalteraufgabe
• Eintragungen, Anmerkungen und ggf. Löschungen sind originäre
Verwaltungsaufgabe. Alle „Notizen“ sind anders als bei der Niederschrift
allein von ihm zu fertigen. Eine Gegen- oder Mitzeichnung sieht das
Gesetz nicht vor.
• Im Falle eines Verwalterwechsels ist die Beschluss-Sammlung dem neuen
Verwalter bei dessen Amtsantritt auszuhändigen.
• Eine Eintragung darf vom Verwalter nicht von der „Mitarbeit“ Dritter
abhängig gemacht werden. Auch dann, wenn über den Wortlaut eines
Beschlusses Streit besteht, muss die Eintragung des Wortlauts, den der
Verwalter für zutreffend hält, unverzüglich erfolgen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Pflichtverstöße
• Der Verwalter handelt fehlerhaft und nicht ordnungsmäßig, wenn
er einen Beschluss zu spät, gar nicht, falsch oder verfälscht
aufnimmt.
• Ferner handelt der Verwalter nicht pflichtengerecht, wenn er zu
Unrecht eine Einsichtnahme verweigert.
• Bei Pflichtverstößen kommen Schadenersatzansprüche aus §§
280, 241 Abs. 2 BGB in Betracht.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Inhalt der Sammlung
• Wortlaut der in der Versammlung der Wohnungseigentümer
verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der
Versammlung.
• Wortlaut der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und
Datum der Verkündung.
• Wortlaut der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen
in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des
Gerichts und der Parteien.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
verkündete Beschlüsse
•
•
•
•
•
positive Beschlüsse: [+]
negative Beschlüsse: [+]
nichtige Beschlüsse: [-]
Nichtbeschlüsse: [-]
Beschlüsse zur Geschäftsordnung: [+] / [-]
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Umformulierung?
• Es ist streitig, ob der Versammlungsleiter den Beschlussantrag
umformulieren muss.
– Wurde z.B. der Antrag gestellt, eine Fichte zu fällen und fand
dieser Antrag eine Mehrheit, ist m.E. zu beurkunden,
– dass die Wohnungseigentümer beschlossen haben, die Fichte
zu fällen. Fand der Beschluss hingegen keine Mehrheit, ist zu
beurkunden, dass die Wohnungseigentümer nicht
beschlossen haben, die Fichte zu fällen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Wortlaut der Urteilsformeln
• Entscheidungen in allen Verfahren des § 43 WEG?
• End-Entscheidungen, auch wenn sie nicht Urteil sind
• Umfang
– Entscheidung zur Hauptsache
– Entscheidung zu den Kosten
– Entscheidung zur Vollstreckbarkeit
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Prozessvergleiche
• Es ist streitig, ob Vergleiche sind in die Beschluss-Sammlung
aufzunehmen sind.
• Gegen eine Eintragung spricht, dass Prozessvergleiche weder
– gerichtliche Entscheidungen
– noch Beschluss sind.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Zeitpunkt: unverzüglich + Datum
• unverzüglich meint, ohne schuldhaftes Zögern, gibt aber
keinen konkreten Zeitraum an
– 1 Tag
– bis 3 Tage
– 1 Woche?
– 3 Wochen?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Abwägung im Einzelfall: Prüfsteine
•
•
•
•
•
Ablauf der Eigentümerversammlung
Anzahl der zu beurkundenden Beschlüsse und ihrem Umfang;
Wochentag der Eigentümerversammlung
dem Schluss einer Eigentümerversammlung
der Person des Verwalters (professionellen Verwaltern wird man
kürzere Zeiträume als ehren-amtlichen Verwaltern zumuten können)
• dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer
• dem Umfang einer gerichtlichen Entscheidung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Form der Sammlung I
• Die Beschluss-Sammlung kann
– in schriftlicher Form, etwa als Stehordner,
– aber auch in elektronischer Form angelegt werden.
• Notwendig, aber auch ausreichend ist nach beiden Wegen, dass
eine ungehinderte Einsicht – etwa durch einen Ausdruck –
ermöglicht wird.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Form der Sammlung II
• § 24 Abs. 7 S. 3 WEG: Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen sind
– fortlaufend einzutragen und
– zu nummerieren.
• Sind Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen
– angefochten oder
– aufgehoben worden,
• so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer
Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Fortlaufend eintragen und nummerieren
• Fortlaufend meint historisch (zeitlich) fortlaufend einzutragen.
• Die Vergabe der Nummerierung hat in der Reihenfolge der
Verkündung der Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen zu
erfolgen. Die Nummerierung darf nicht jährlich neu beginnen. Zulässig
ist z.B. keine Nummerierung „2007/1; 2007/2 ...; 2008/1“.
• Vorstellbar ist, innerhalb der Sammlung nach Gruppen zu trennen,
sofern sichergestellt ist, dass jeder neu eingetragene Beschluss eine
fortlaufende Nummerierung erhält.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Anfechtung
• Beschlüsse
– in einem Verfahren nach §§ 43 Nr. 4, 46 Abs. 1 WEG
• gerichtliche Entscheidungen
– durch ein ordentliches Rechtsmittel
• Berufung
• Revision
• Gehörsrüge?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Aufhebung
• Gerichtliche Entscheidungen werden durch eine andere
gerichtliche Entscheidung aufgehoben.
– Was gilt bei einer Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG und
einem abweichenden Beschluss?
• Beschluss
– durch Zweitbeschluss
– durch das Gericht
– durch Vereinbarung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Inhalt der Anmerkung
• Als „Inhalt“ der Anmerkung reicht der Eintrag in der BeschlussSammlung aus, dass ein Beschluss oder eine gerichtliche
Entscheidung angefochten ist.
• Wer Anfechtender oder Rechtsmittelführer ist, muss nicht
eingetragen werden. Die Anmerkung selbst – etwa „angefochten
mit Klage vom ...“ oder „aufgehoben durch (Zweit-)Beschluss
vom“ – ist unmittelbar bei dem Beschluss oder (bei einem
Rechtsmittel) der gerichtlichen Entscheidung anzubringen.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Löschung
• Zur Löschung kann bei einer Sammlung in Papierform der Text
der Eintragung durchgestrichen und die Löschung mit einem
entsprechenden Hinweis – etwa „gelöscht am ...“ – vermerkt
werden.
• Bei einer Sammlung in elektronischer Form kann könnte der Text
auch vollständig entfernt werden – so sollte aber nicht verfahren
werden.Neben der laufenden Nummer, die natürlich bestehen
bleiben muss, ist die Löschung zu vermerken.
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Form der Sammlung III
• Eine Eintragung kann gelöscht werden, wenn sie aus für die
Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat.
– Ermessen des Verwalters?
– Entscheidung der Wohnungseigentümer?
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Korrekturen
• Der Verwalter oder ein anderer Verfasser der Beschluss-Sammlung hat
ohne Bindung an Fristen das Recht, Beurkundungsfehler selbstständig zu
korrigieren.
• Als Beurkundungsfehler kommen neben Schreibfehlern etwa auch die
Löschung unzulässiger oder die Ergänzung unvollständiger oder
unzutreffender Einträge in Betracht.
– Streitig ist, ob auch die Wohnungseigentümer für eine Korrektur
zuständig sind.
– Die Wohnungseigentümer haben jedenfalls Anspruch auf Berichtigung
© Dr. OliverElzer
Naumburg | 12. und 13.11.2009
Danke für Ihre Aufmerksamkeit!
© Dr. OliverElzer

Aktuelle Fragen zur Eigentümerversammlung

Transcrição

Documentos relacionados

referenzen Altes Sicorwerk - Eisenberg Uma Carlson

Keine Beschlusskompetenz der Wohnungseig[...]

Die verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft

Niederschrift - Oliver Elzer

Download: FAQ Lexikon Hausverwaltung

Musikschulfasching 28.01.13

Faltblatt_Winterzauber Romanik_2011

Wohnen im Eigentum

Fachklinik für Verhaltenstherapie

Saale Reha-Klinikum Bad Kösen – Klinik II

friedrich-nietzsche-stiftung