Schicke Platte und neue Wohnungen

Schicke Platte und neue Wohnungen
Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer ProPotsdam GmbH,
23.01.2016
Unternehmensstruktur
GEWOBA
Wohnungsverwaltungsgesellschaft
Potsdam mbH
POLO Beteiligungsgesellschaft mbH
Entwicklungsträger
Bornstedter Feld
GmbH
Baugesellschaft
Bornstedter Feld
GmbH
Sanierungsträger
Potsdam GmbH
Potsdam
Marketing und
Service GmbH
Terraingesellschaft
Neu Babelsberg AG
i. L.
Biosphäre Potsdam
GmbH
Luftschiffhafen
Potsdam GmbH
ProPotsdam Facility
Management GmbH
Entwicklungsträger
Potsdam GmbH
Unternehmenskennzahlen
• Wohnungsbestand: 16.887
• Bilanzsumme:
rd. 820 Mio. €
• Umsatzerlöse:
rd. 104 Mio. €
• Mitarbeiter:
271
• Davon Auszubildende: 26
2
Leerstandsquoten bei den Mitgliedsunternehmen des BBU 2014 (2013)
Bestandsmieten der Mitgliedsunternehmen
des BBU am 31.12.2014 (2013)
3
Quelle: BBU Marktmonitor 2015
Aktuelle Bevölkerungsprognose der LHP (2014)
Einwohner
Vergangenheit
Prognose
195 000
192 952
190 000
186 359
185 000
187 300
177 748
180 000
181 363
175 000
176 000
170 000
165 000
178 745
174 847
170 448
163 668
162 502
160 000
155 000
150 000
145 000
Bevölkerungsprognose 2011
140 000
Bevölkerungsprognose 2014
135 000
AfS BB-Prognose 2010
130 000
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
Dr. Reiner Pokorny, Fachbereich Verwaltungsmanagement
Jahr
Bevölkerungsprognose 2014 bis 2035
Zielsetzung: Wohnungsmarktanteil 20% halten
180.000
Einwohner
175.000
17.700
17.500
170.000
17.300
165.000
17.100
160.000
Wohnungen ProPotsdam
17.900
16.900
2014
2015
2016
2017
Einwohnerzahl Potsdam
2018
2019
2020
2021
Anzahl Wohnungen ProPotsdam
5
Investitionen ProPotsdam bis 2021
450.000.000 €
Investitionen (kummuliert)
400.000.000 €
Wohnungsneubauprogramm:
1.500 Wohnungen bis 2021
Investitionssumme gesamt:
388 Mio. €
350.000.000 €
300.000.000 €
250.000.000 €
200.000.000 €
150.000.000 €
100.000.000 €
50.000.000 €
- €
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Modernisierungs- und Instandsetzungsprogramme: €189,2 Mio.
Investitionen Energie-/ Klimaschutzkonzepte: €4,7 Mio.
Neubau: €181,8 Mio.
Grundstücksentwicklung: €6,9 Mio.
Ankauf von Grundstücken: €5,3 Mio.
6
Baukosten
Preisindex für Neubau von Wohngebäuden im Land Brandenburg (2010 = 100)
120
112,8
115
109,7
110
106,7
102,7
105
98,3
100
100
96,2
95
92,1
90
85
83,4
80,8
80
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Amt für Statistik
Berlin-Brandenburg
7
Entwicklung der Planungs- und Beratungskosten
im Wohnungsbau von 2000 – 2014
Quelle: Kostentreiber für den Wohnungsbau, Bauforschungsbericht Nr. 67 , Arbeitsgemeinschaft für
zeitgemäßes Bauen e.V. , S. 62
8
Was beeinflusst die Wohnkosten?
Einflussfaktoren der
Landeshauptstadt Potsdam
Anteil Bestand- & Neubauwohnungen der ProPotsdam
6%
6%
Wohnungsbestand
fertiggestellter
Neubau 1990-2015
88%
Neubauplan bis
2021
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Baumschutzverordnung
Bebaubarkeit (GFZ/GRZ)
Denkmalbereichssatzung
Erschließungskosten
KAG-Umlagen
Soziale Infrastruktur
Stellplatzplanung
Fernwärmevorrangsatzung
Kosten der Beleuchtung
Kosten der Entwässerung
Kosten der Schornsteinreinigung
Kosten der Straßenreinigung und der
Müllbeseitigung
Kosten der Wasserversorgung
Laufende öffentliche Lasten des
Grundstücks (Grundsteuer)
Wärme-/ Warmwasserversorgung
Kommunale Ver- und Entsorgung
Satzung für Trink-/Schmutz- und
Regenwasser
ÖPNV-Versorgung
Klimaschutzkonzept
Kommunalkreditkonditionen
Stadtrendite / Ausschüttungen
9
Beispiele für kommunale Anforderungen
• Abschöpfung für soziale Infrastruktur
• enge Auslegung der gesetzlich-naturschutzrechtlichen
Rahmenbedingungen
• denkmalrechtliche Belange/Sichtachsen
• Übernahme von Grundstücken der LHP, die schwer oder ggf.
nicht bebaubar sind
• hohe Aufwendungen durch „belastete“ Grundstücke (Altlasten,
Kontamination, Kampfmittelräumung, Entsiegelung, Abriss …)
• enge Auslegung von brandschutztechnischen Anforderungen
bei Sonderbauten
• Übernahme von vormals kommunalen Erschließungsaufgaben
im Rahmen von städtebaulichen Verträgen
10
qualitativ hochwertig:
• barrierefrei
• energieeffizient
• Brandschutz
• Gestaltung
viel und einfach:
• Brandschutz
Was soll gebaut werden?
11
Wie hoch bauen wir?
Wohnungen je Wohngebäude
Potsdam
4,4
Berlin
5,9
München
5,6
Quelle: Landeshauptstadt Potsdam
Wohnhaus der ProPotsdam: 4 Geschosse
Wohnhaus in Berlin: 6 Vollgeschosse + Staffelgeschoss
Annahmen zur Neubautätigkeit
2015 bis 2035 der LHP
Zentrumsnahe
Flächen für
Wohnungen oder für
Gärten?
Quelle: Landeshauptstadt Potsdam, Kleinräumige Bevölkerungsprognose, 2015
Entwicklung der Mietpreis- und Belegungsbindung
Quelle: Wohnungsmarktbericht 2013, S. 37
14
Wohnungspolitische Instrumente
Potsdam 22
Wohnungspolitisches Konzept
15
Instrumente der ProPotsdam (1/2)
• 2.950 Wohnungen zu einem reduzierten Mietpreis in allen
Potsdamer Wohngebieten
• Voraussetzung: Wohnberechtigungsschein
• Vereinbarungen zwischen dem Land Brandenburg, der
Landeshauptstadt Potsdam und der ProPotsdam GmbH
• Investitionsbank des Landes Brandenburg verlängert günstige
Zinskonditionen für Darlehensverträge der ProPotsdam
• Wohnungen zu einem Mietpreis von 5,50 Euro /m² für
einkommensschwache Haushalte
• Neu: Einzelfallbezogene Mietnachlässe bei angemessener
Wohnungsgröße zum Beispiel für Alleinerziehende oder auch
Azubis/Studenten mit Kindern sowie Senioren und
Geringverdiener, bei nachgewiesener zu hoher Mietbelastung
nach Modernisierung
16
Instrumente der ProPotsdam (2/2)
17
Nutzung der Instrumente
Familien-/Kinderbonus
932
Wohnflächenbonus
Abgeschlossene
Mietverträge
2011-14
68
Mobilitätsbonus
100
Flexible Bindungen
201
Mittelbare Bindungen
1.246
Wohnraumversorgungsvertrag
646
„Mietenbremse“ (seit 1.10.2012)
5.588
Mietverzicht in Millionen Euro
Gesamt
8.781
5,0 €
4,5 €
Mietverzicht 2011-2014: €4,3 Mio.
4,0 €
„Mietenbremse“ (seit 1.10.2012)
3,5 €
Wohnraumversorgungsvertrag
3,0 €
Mittelbare Bindungen
2,5 €
Flexible Bindungen
2,0 €
Mobilitätspaket
1,5 €
Wohnflächenbonus
1,0 €
Familien-/Kinderbonus
0,5 €
- €
2011
2012
2013
2014
Alter Markt 10 Wohnungsverbund Staudenhof
Amtsstraße
Verteilung von über das Stadtgebiet
4
Wohnungsverbund Grotrianstraße
Hegelallee - Wohngemeinschaft
weiblicher Geflüchtete und deren Kinder
Großbeeren- / Grünstraße
Wohnungsverbund Haeckelstraße
Leipniz- /
Laplacering
1
8
30
24
16
9
Stadtheide /
Geschwister-Scholl-Straße
13
Kiezstraße
Brauhausberg /
Albert-Einstein-Staße
Wohnungsverbünde
07/2014
10/2012
11/2013
Gesamt
67
WE
25
55
1 WE
WE
12
12
11
11
10
Einzelwohnungen
ab 09/2015
Pots.
Schlaatz
Stern
West
Babelsberg
Innenstadt
Gesamt
/ Drewitz
/Waldstadt
Bornstedt
103
34 WE
13
19
17
20
WE
9
Konrad-WolfAllee
verschiedene
Guido-Seeber-Weg
verschiedene
19
Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m²
20
Zukünftige Entwicklung in den Quartieren
• Hoher Anteil an Bewohnern mit Migrationshintergrund in
Plattenbaugebieten:
– Begegnungen und Nachbarschaften, Quartierskonzepte
(Begegnungshäuser, aufsuchende Arbeit gemeinnütziger
Träger, Quartiersmanagement)
– Breite Verteilung als Mittel der Integration:
• Durchschnittsmieten in Potsdam - Bereitschaft der
Unterbringung von Transferleistungsempfängern in
Wohngebieten mit höheren Mietpreisen
• Zukünftige Nachbarschaften: Zusammenleben der
Mietergruppen WBS, WBS+40%, freifinanziert in einem
Haus
21
Quartiersmanagement
Betreuung von Flüchtlingen
Drewitz
Wohnungsneubau Wohnprojekt Konvoi
Wettbewerb „Für Potsdam“
22