wohnen im eigentum - Verwaltungsbeiräte
Transcrição
wohnen im eigentum - Verwaltungsbeiräte
Der Verwaltungsbeirat – gesetzliche Aufgaben, Pflichten und Haftung Erster Erfahrungsaustausch für Verwaltungsbeiräte in Gelsenkirchen Verwaltungsbeiräte aus dem westlichen Ruhrgebiet tauschten am 9. November 2011 zum ersten Mal in Gelsenkirchen ihre Erfahrungen aus. Im Mittelpunkt des Treffens standen die eigenen Aufgaben und Pflichten sowie die Haftung als Beirat. Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats Die gesetzlichen Vorschriften über die Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind relativ allgemein gehalten. Nach § 29 WEG soll der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen. Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Der Organisator der Gelsenkirchener Runde, Rechtsanwalt Heinz-Günther Meiwes, erläuterte, dass die Kontrolle der Jahresabrechnung die Hauptaufgabe der Beiräte ist. Daneben kommt ihnen insbesondere die Position eines Vermittlers zu, der Anliegen aus dem Kreis der Eigentümer an den Verwalter heranträgt. Der Beirat ist in erster Linie den Eigentümern verpflichtet und soll ihre Interessen gegenüber und mit der Verwaltung durchsetzen. Für die Beiratstätigkeit sind keine besonderen Qualifikationen vorgeschrieben. Allerdings können nur Wohnungseigentümer der betreffenden Wohnungseigentumsanlage zum Beirat gewählt werden (eine Ausnahme ist allenfalls denkbar, falls die Teilungserklärung eine abweichende Regelung enthält). Eigene Entscheidungs- und Verwaltungsbefugnisse hat der Beirat nicht. Werden entsprechende Aufgaben an ihn delegiert, besteht Gefahr, dass ein entsprechender Beschluss anfechtbar ist. Die Wahl der Verwaltungsbeiräte In der Praxis taucht immer wieder die Frage auf, ob eine Blockwahl zulässig ist. Bei diesem Verfahren werden alle drei Beiräte gemeinsam in einem Wahlgang (zum Beispiel durch Handaufheben) gewählt. Diese Wahl ist nach Auskunft von Herrn RA Meiwes jedoch anfechtbar. Denn es ist denkbar, dass einem wahlberechtigten Eigentümer einzelne Bewerber nicht zusagen. Da diese teilweise Ablehnung bei einer Blockwahl nicht zum Ausdruck gebracht werden kann, ist sie unzulässig. Möglich ist jedoch eine Abstimmung per Wahlzettel mit den Namen aller Bewerber, wenn für jeden Kandidaten die Möglichkeit besteht, mit Ja, Nein oder Enthaltung zu stimmen. Die absolute Mehrheit der Ja-Stimmen entscheidet, Enthaltungen werden nicht berücksichtigt. Die Wahl der Beiräte erfolgt unbefristet, eine Abwahl ist jedoch möglich. Haftung des Verwaltungsbeirats Vielfach ist nicht bekannt, dass der Verwaltungsbeirat für seine Tätigkeit haftet. Dies hat das OLG Düsseldorf bereits 1997 klargestellt (OLG Düsseldorf, 24.9.1997, AZ: 3 Wx 221/97, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1998, S. 50 ff). Im vorliegenden Fall hatte der Beirat nicht Thomas-Mann-Str. 5 Tel. (02 28) 72 158-61 53111 Bonn Fax (02 28) 72 158-73 Steuernummer 205/5775/0656 [email protected] www.wohnen-im-eigentum.de Vereinsregisternummer 20 VR 8187 VR-Bank Bonn eG BLZ 381 602 20 Konto 440 496 7016 darauf geachtet, dass der Verwalter – entsprechend der vereinbarten Verfügungsregelung – für die Bezahlung einer Rechnung eine zweite Unterschrift des Beirats einholt. Außerdem hatte er die letzte Abrechnung nicht ausreichend geprüft. Das OLG Düsseldorf bewertete dies als grobe Fahrlässigkeit. Beiräte haften gesamtschuldnerisch, jeder einzelne Beirat damit in voller Höhe für den gesamten Schaden. Hieran ändert sich auch nichts, wenn sie andere Eigentümer oder Fachleute beratend hinzuziehen, etwa weil sie spezielle Fachkenntnisse haben. Die Haftung kann jedoch beschränkt werden. Möglichkeiten hierfür sind der Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflicht, Haftungsausschluss– und Freistellungsvereinbarungen, die Beschränkung und Präzisierung des eigenen Aufgabengebiets, die Entlastung durch die Eigentümerversammlung. Tipp Informationsblätter zur Haftung der Beiräte und zur Haftungsbegrenzung können auf der Webseite des Beiräteprojekts www.verwaltungsbeiraete.de/infoblaetter.html abgerufen werden. Entlastung Der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e.V. rät davon ab, den Verwalter zu entlasten. Ein Anspruch auf Entlastung sollte daher im Vertrag nicht vereinbart werden. Denn der Verwalter wird damit von allen Haftungsansprüchen freigestellt. Wird ein Schaden erst zu einem späteren Zeitpunkt festgestellt, können folglich für den betreffenden Zeitraum keine rückwirkenden Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gilt nach Auskunft von RA Meiwes nur für Sachverhalte, die auch bei sorgfältiger Kontrolle zunächst nicht festgestellt werden konnten. Für diese verdeckten Tatbestände kann noch später eine Haftung geltend gemacht werden. Die Verjährungsfrist beträgt normalerweise drei Jahre ab Kenntnis des Schadens. Auch der Beirat kann entlastet werden, einen Anspruch hierauf hat er jedoch nicht. Oft werden Verwalter und Beirat gleichzeitig entlastet. Diese Koppelung ist keineswegs zwingend und auch nicht ratsam. Entlastet werden sollte allein der Beirat, da er ehrenamtlich arbeitet. Sinnvoll ist eine Entlastung auch, wenn ein Eigentümer die Hausverwaltung übernimmt. Ein professionell arbeitender Verwalter dagegen sollte nicht entlastet werden. Künftig 4 x jährlich Der Austausch untereinander lohnt sich, war das einmütige Fazit der Teilnehmer. Vier Mal jährlich wollen sich die Beiräte aus Gelsenkirchen und dem westlichen Ruhrgebiet künftig treffen. Für Januar 2012 steht die Jahresabrechnung auf der Tagesordnung. Als weitere Themen sind Wärmedämmung und die Vorbereitung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung angedacht. Sie sind interessiert? Dann besuchen Sie die neue Webseite und das Online-Forum unter www.verwaltungsbeiraete.de oder nehmen Sie Kontakt auf mit dem Beiräteprojekt ([email protected]). Thomas-Mann-Str. 5 Tel. (02 28) 72 158-61 53111 Bonn Fax (02 28) 72 158-73 Steuernummer 205/5775/0656 [email protected] www.wohnen-im-eigentum.de Vereinsregisternummer 20 VR 8187 VR-Bank Bonn eG BLZ 381 602 20 Konto 440 496 7016