Stadt Baden-Baden Stadtteil Baden-Oos

Transcrição

Anlage 3
Stadt
Baden-Baden
Stadtteil Baden-Oos
Bebauungsplan
„Fachmarktzentrum Cité“,
1. Änderung
BEGRÜNDUNG
Entwurf vom 27.01.2016
sc stadtconcept GmbH
Charles-de-Gaulle-Straße 17
76829 Landau
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Fax 06341 / 96 76 255
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Stadt Baden-Baden – Stadtteil Baden-Oos
Bebauungsplan „Fachmarktzentrum Cité“, 1. Änderung
BEGRÜNDUNG (Entwurf)
Stand: 27.01.2016
Dipl.-Ing. Brigitte Busch
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Stand: 27.01.2016
Bearbeitung
Teil I: Städtebauliche Begründung
Teil II: Verfahren
Regierungsbaumeisterin
76829 Landau
Stadt Baden-Baden
Fachbereich Planen und Bauen
Fachgebiet Stadtplanung
Dipl.-Ing. Kurt Armbruster
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Stand: 27.01.2016
INHALT:
TEIL I: STÄDTEBAULICHE BEGRÜNDUNG....................................................................5
A. Geltungsbereich........................................................................................................5
B. Planungserfordernis und Planungsziele .................................................................5
C. Planungskonzeption .................................................................................................6
D. Einbindung in die übergeordnete Planung .............................................................7
1. Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung ......................7
2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 2025 ....................................... 10
E. Interkommunale Abstimmung................................................................................11
F.
Bestehende Rechtsverhältnisse ............................................................................11
1. Planungsrechtliche Situation .......................................................................11
2. Eigentumsverhältnisse ................................................................................12
G. Verfahren .................................................................................................................12
H. Rechtsgrundlagen ..................................................................................................12
I.
Planungsrechtliche Festsetzungen - Begründung ...............................................13
J.
Verkehrserschließung ............................................................................................18
K. Immissionsschutz ...................................................................................................18
L.
Allgemeine Vorprüfung im Einzelfall gemäß Anlage 1 zum UVPG ...................... 19
M. Auswirkungen der Planung ....................................................................................19
TEIL II: VERFAHREN......................................................................................................21
QUELLENANGABEN......................................................................................................22
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Stand: 27.01.2016
Teil I: STÄDTEBAULICHE BEGRÜNDUNG
A.
Geltungsbereich
Das ca. 6,42 ha große Plangebiet liegt im Westen der Kernstadt von Baden-Baden
auf der Gemarkung Baden-Oos unmittelbar nördlich der Hauptausfallstraße B 500.
Die Abgrenzung des Geltungsbereichs ist annähernd identisch mit dem Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Fachmarktzentrum Cité“ vom
08.09.2004.
B.
Planungserfordernis und Planungsziele
Seit 2006 ist auf dem Gelände der ehemaligen Kaserne Cité – Stadtteil Oos - das
Fachmarktzentrum „Shopping Cité“ angesiedelt. Das Handelsangebot trägt wesentlich zur Nahversorgung in den Stadtteilen Oos und Cité bei. Darüber hinaus leistet
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das Fachmarktzentrum mit seiner oberzentralen Funktion einen wichtigen Beitrag
für das Handelsangebot in der Gesamtstadt.
Um besser auf die zwischenzeitlich veränderten Anforderungen an Handelsflächen
von Mietern und Kunden reagieren zu können und so die Versorgungsfunktion und
die Marktposition nachhaltig zu stärken beabsichtigen die Betreiber des Fachmarktzentrums „Shopping-Cité“ eine Umstrukturierung des rd. 10 Jahre alten Objekts.
Der geplanten Umstrukturierung stehen insbesondere die engen Sortimentsfestsetzungen des wirksamen Bebauungsplans „Fachmarktzentrum Cité“ vom 08.09.2004
entgegen; es bedarf daher der Änderung der planungsrechtlichen Festsetzungen.
C.
Planungskonzeption
Im Fachmarktzentrum Shopping-Cité sind aktuell 25 Einzelhandelsbetriebe unterschiedlicher Sortimentsbereiche vorhanden, wobei die flächengrößten Anbieter ein
Media Markt und ein Edeka-Scheck In Markt sind. Die beiden Betriebe sind an den
jeweiligen Enden der Shopping-Cité angesiedelt. Des Weiteren fungieren ein Müller
Drogeriemarkt und der Bekleidungsfilialist H&M als Ankermieter, welche nach Media
Markt und dem Edeka von den Kunden am stärksten frequentiert werden.
Vorgesehen ist künftig eine Verkleinerung der Flächen für Dienstleistungen und
Gastronomie und eine Vergrößerung des für den Einzelhandel zur Verfügung stehenden Verkaufsflächenanteils. In diesem Zusammenhang sollen insbesondere die
Verkaufsflächen für die Sortimentsbereiche Bekleidung und Wäsche, Schuhe und
Lederwaren sowie Sportbekleidung und –geräte, eine Vergrößerung der Verkaufsflächen erfahren. Da das Gebäude mit Ausnahme der neuen Eingangshalle nicht erweitert werden soll, wird die bisher im Bebauungsplan festgesetzte Gesamtnutzfläche eingehalten und kann unverändert bestehen bleiben.
Die Shopping-Cité leistet einen wichtigen Beitrag für das Handelsangebot der Gesamtstadt zur Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion und stellt zudem einen wesentlichen Teil der Nahversorgung für das neue Wohngebiet Cité dar.
Aus Abb. 1 ist ersichtlich, dass die bestehende Gesamtnutzfläche – bestehende
Verkaufsfläche für Einzelhandelsbetriebe und bestehende Fläche für Komplementärnutzungen – zum Teil deutlich unter den im Bebauungsplan „Fachmarktzentrum
Cité“ vom 08.09.2004 festgesetzten Werten liegt. Insofern ist grundsätzlich eine gewisse Flexibilität bei Änderungen innerhalb des Einkaufszentrums gegeben.
Festsetzungen des Bebauungsplans
„Fachmarktzentrum Cité“ vom
08.09.2004
Aktuelle baurechtliche Situation
Juni 2015
max. 17.900 m²
Gesamtverkaufsfläche unterschiedlicher Sortimentsbereiche
rd. 15.000 m²
Gesamtverkaufsfläche unterschiedlicher Sortimentsbereiche
max. 6.800 m²
Nutzfläche Komplementärnutzungen
wie Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe
rd. 4.300 m²
Nutzfläche Komplementärnutzungen
wie Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe
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max. 24.700 m² Gesamtnutzfläche
rd. 19.300 m² Gesamtnutzfläche
Abb. 1: Aktuelle baurechtliche und planungsrechtliche Situation
Aktuell sind 25 Einzelhandelsbetriebe unterschiedlicher Sortimentsbereiche auf rd.
15.000 m² sowie Gastronomie und Dienstleistungsangebote auf rd. 4.300 m² vorhanden. Somit sind die planungsrechtlich zulässigen sortimentsbezogenen Verkaufsflächen, aber auch die Gesamtverkaufsfläche nicht komplett ausgeschöpft.
Ziel der Betreiber ist es aber, mit einer Flexibilisierung der sortimentsbezogenen
Verkaufsflächen besser auf die aktuellen Entwicklungen am Markt reagieren zu können. Daher soll über die im anstehenden Umstrukturierungsprozess geplanten Sortimentsbelegungen hinaus im Sinne einer zukünftig flexibleren Handhabung der Vermietung von deutlich größeren Flächendimensionen je Sortiment ausgegangen werden. Die Gesamtverkaufsfläche soll allerdings nur um 5 % erweitert werden.
Die wirksamen planungsrechtlichen Festsetzungen zu der zulässigen sortimentsbezogenen Verkaufsflächen sollen diesbezüglich im Rahmen der 1. Änderung angepasst werden.
D.
Einbindung in die übergeordnete Planung
1.
Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung
Bereits im Jahr 2003 erfolgte im Rahmen der Ansiedlung des Fachmarktzentrums
Shopping Cité eine Untersuchung (GMA 2003) zu städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen. Das seit 2004 bestehende Fachmarktzentrum Shopping-Cité
mit einer Gesamtverkaufsfläche von 17.900 m² und vorhandener Sortimentsstruktur
entspricht den wirksamen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
„Fachmarktzentrum Cité“ vom 08.09.2004 und stimmt mit den Erfordernissen der
Raumordnung überein, insbesondere stehen ihm verbindliche Ziele der Raumordnung nicht entgegen. Dies ist das Ergebnis der raumordnerischen Beurteilung des
Regierungspräsidiums vom 09.03.2004.
Aufgrund der aktuell geplanten Umstrukturierung des Fachmarktzentrums wurden
mögliche städtebauliche und raumbezogene Auswirkungen auf den Einzelhandelsstandort Baden-Baden und das Umland erneut im Rahmen einer Auswirkungsanalyse (GMA 2015) untersucht; die Ergebnisse liegen seit Juni 2015 vor. Hierbei waren die möglichen Wirkungen der geplanten Umstrukturierung auf die regionale Versorgungs-und Zentrenstruktur zu untersuchen und zu bewerten.
Die wesentlichen Inhalte und die methodische Vorgehensweise dieser Untersuchung wurden in einer Facharbeitsgruppe – bestehend aus Handelsverbänden (Einzelhandelsverband Südbaden), Industrie- und Handelskammer, Vertretern des örtlichen Einzelhandels, Nachbarkommunen (insbesondere Mittelzentren), Regionalverband Mittlerer Oberrhein, Regierungspräsidium Karlsruhe, der Stadt Baden-Baden,
dem MEC METRO-ECE Centermanagement und der TH Real Estate – abgestimmt.
Zur Beurteilung der raumordnerischen Auswirkungen des Erweiterungsvorhabens
des Fachmarktzentrums Shopping-Cité im Baden-Badener Stadtteil Oos ist die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den raumordnerischen Kernregelungen der Landesund Regionalplanung zu prüfen:
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Bewertung des Integrationsgebotes
Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg ist auf Ziel
3.3.7.1 LEP Baden-Württemberg zurückzuführen:
„[...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten / Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. [...]."
Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt unter 3.2.2.3 weiter aus, dass ein
Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern)
errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll,
so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist.
„[...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...]."
Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wird durch
das Vorhaben formal erfüllt. Der Standort des zur Umstrukturierung vorgesehenen
Fachmarktzentrums Shopping-Cité ist in den Bebauungszusammenhang integriert.
Im Rahmen der Umstrukturierung des gesamten Kasernengeländes ist im Umfeld
des Standortes trotz der Nähe zu Gewerbeansiedlungen eine Vielzahl an Wohngebäuden vorhanden. Der Standort liegt jedoch nicht in einem der zentralen Versorgungsbereiche in Baden-Baden sondern ist im Einzelhandelskonzept als Sonderbaufläche Einzelhandel beschrieben. Im Regionalplan Mittlerer Oberrhein 2003 ist
der Standort als integrierter Standort dargestellt.
Bewertung des Kongruenzgebotes
Das Kongruenzgebot fordert zunächst, dass sich Einzelhandelsgroßprojekte in das
zentralörtliche System einfügen müssen. Dabei ist die raumordnerische Kernregelung zu beachten. Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet (vgl. LEP BW Ziel 3.3.7 und
3.3.7.1).
Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass
Baden-Württemberg (vgl. Pkt. 3.2.1.4):
„Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der
Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.R.
gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll."
Das Kongruenzgebot wird formal nur für die Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren/ Gesundheit sowie Elektrowaren eingehalten. In den anderen
Sortimentsbereichen werden große Teile des Umsatzes (ca. 47 – 60 %) aus Städten
und Gemeinden außerhalb des Mittelbereiches generiert. Dabei wird der genannte
Schwellenwert von ca. 70 % bei weitem nicht erreicht und somit das Kongruenzge-
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bot nicht erfüllt. Auch in einer Gesamtbetrachtung über alle Sortimente hinweg werden lediglich rd. 56 % des Umsatzvolumens aus dem Verflechtungsbereich generiert.
Im Rahmen der Facharbeitsgruppe wurde für die einzelnen Sortimente nicht der im
Einzelhandelserlass genannte Wert von 70 % als Orientierungswert festgelegt, sondern die bei Ansiedlung des Fachmarktzentrums genehmigten prozentualen Anteile
zur Umsatzherkunft als Obergrenze festgelegt (Raumordnerische Beurteilung 2004).
Die bestehende Shopping-Cité generiert derzeit einen deutlich höheren Umsatzanteil aus dem Mittelbereich Baden-Baden als bei der Neuansiedlung angenommen
worden ist. Dies ist auf die veränderten Wettbewerbsstrukturen durch deutlich gewachsene Einzelhandelsbestände in den Innenstädten der benachbarten Mittelzentren zurückzuführen. Demnach liegen auch bei einer Erweiterung die Werte für die
Umsatzherkunft aus dem Mittelbereich Baden-Baden über den bei der Zielabweichung von 2004 angenommenen Werten. Insgesamt wird durch das erweiterte Objekt eine Umsatzherkunft von 56 % aus dem Mittelbereich Baden-Baden erwartet;
dies liegt deutlich über dem Wert von 39 %, der während der Ansiedlung 2004 angenommen worden ist.
In diesem Zusammenhang wird bzgl. sämtlicher Sortimente das Kongruenzgebot
eingehalten.
Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes
Das Beeinträchtigungsverbot geht aus § 11 Abs. 3 BauNVO hervor und besagt,
dass das Vorhaben
−
−
das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskernes (Stadt- und Ortskernes) sowie
die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht
beeinträchtigen darf.
Diese Vorgaben werden von der Landes- und Regionalplanung unter Ziel 3.3.7.1
und 3.3.7.2 LEP Baden-Württemberg aufgegriffen. Die konkreten Prüfkriterien des
Beeinträchtigungsverbotes ergeben sich aus dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg:
„[...] Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung können sich dadurch ergeben,
dass durch die zu erwartende Kaufkraftbindung an einem Standort und dadurch verursachter Geschäftsaufgaben im Wohnbereich die ausreichende Nahversorgung, vor allem
für nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen, beeinträchtigt ist.
Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder
in anderen Gemeinden sind insbesondere Auswirkungen auf das Stadtzentrum oder die
Nebenzentren in den Stadtteilen oder das Ortszentrum einer Gemeinde. Solche Auswirkungen können sich beispielsweise ergeben, wenn durch Einzelhandelsgroßprojekte außerhalb dieser Zentren eine in der Innenstadt oder im Ortskern eingeleitete, mit öffentlichen Mitteln geförderte städtebauliche Sanierungsmaßnahme nicht planmäßig fortgeführt
werden kann oder wenn durch starke Kaufkraftbindung außerhalb der Zentren das Niveau und die Vielfalt der Einzelhandelsgeschäfte in der Innenstadt oder im Ortskern abzusinken drohen. Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in
anderen Gemeinden können sich ergeben, wenn der Einzugsbereich eines Einzelhan-
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delsgroßprojekts den zentralörtlichen Versorgungsbereich der Ansiedlungsgemeinde wesentlich überschreitet und die Entwicklung und Versorgungsfunktion von Nachbargemeinden beeinträchtigt. [ ... ]
Wird ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt-und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet, ist in der
Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der
Standortgemeinde gegeben. Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen. [ ... ]
Die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns (Stadt- und Ortskern) der
Standortgemeinde oder die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in der Regel wesentlich beeinträchtigt,
wenn dort aufgrund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen. Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust
bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment."
Bei der Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes werden die Umsatzverteilungswirkungen auf ein moderates Niveau von max. 7 – 8 % in den zentralen Versorgungsbereichen sowohl in Baden-Baden, den Gemeinden im Verflechtungsbereich
als auch in den Mittelzentren im Untersuchungsraum reduziert; das Beeinträchtigungsverbot ist eingehalten. In Bezug auf die Sortimentsbereiche Nahrungs- und
Genussmittel sowie Drogerie- und Gesundheitsartikel liegen die Umsatzverteilungsquoten mit max. 2 – 3 % bzw. 3 – 4 % nochmals deutlich niedriger; die im Einzelhandelserlass BW genannte 10 %-Schwelle wird bei weitem nicht erreicht.
Bei Betrachtung der aktuellen Mieterstruktur im Fachmarktzentrum Shopping-Cité
und Innenstadt Baden-Baden wird deutlich, dass insbesondere in Bezug auf die
Leitsortimente Bekleidung/ Wäsche und Schuhe/ Lederwaren unterschiedliche Anbieter vorhanden sind und demnach von beiden Standortbereichen v.a. in Bezug
auf das Preisgenre unterschiedliche Preisgruppen angesprochen werden. Während
die Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt vorrangig im Hochpreissegment agieren
und der Standortbereich Innenstadt nur vergleichsweise wenig Angebot im mittleren
bis niedrigen Preissegment vorhält, werden diese stadtweiten Angebotslücken
durch die Geschäfte im Fachmarktzentrum Shopping-Cité bedient. So gibt es bei
Betrachtung des derzeitigen Besatzes nur wenige Anbieterüberschneidungen.
Die in der Auswirkungsanalyse ermittelten Verkaufsflächenobergrenzen ermöglichen es dem Betreiber, flexibel auf die Geschehnisse am Markt zu reagieren und
Sortimentsanpassungen vorzunehmen.
Gegegenüber der Auswirkungsanalyse wurden die aktuellen Verkaufsflächenobergrenzen für die Sortimente Bekleidung/ Wäsche , Schuhe/ Lederwaren und Elektrowaren sowie die Erweiterung der Gesamtverkaufsfläche im Laufe des Aufstellungsverfahrens erneut nach unten angepasst. Umso mehr sind keine negativen raumordnerischen sowie städtebaulichen Auswirkungen durch die projektierte Umstrukturierung zu erwarten.
2.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 2025
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Der wirksame Flächennutzungsplans Baden-Baden 2025 vom 12.04.2014 stellt für
den Bereich des Fachmarktzentrums Shopping-Cité eine bestehende Sonderbaufläche Handel/ Dienstleistung dar.
Das Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB ist erfüllt, da auch bei Änderung
des Bebauungsplans künftig ein Sondergebiet Einkaufszentrum festsetzt bleibt.
E.
Interkommunale Abstimmung
Die Untersuchung der städtebaulichen Auswirkungen der angestrebten Umstrukturierung der Shopping-Cité hat ergeben, dass in den benachbarten Mittelzentren in
Bezug auf die Leitsortimente Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren sowie
Sportbekleidung und -geräte negative städtebauliche Auswirkungen durch die projektierten Verkaufsflächenerweiterungen zu erwarten sind. Es sind Umsatzverteilungswirkungen in größerem Ausmaß von mehr als 10 % zu erwarten. Hingegen ergeben sich bei den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren/ Gesundheit, Elektrowaren und Babyartikel unproblematische Umsatzverteilungswirkungen von weniger als 7 %.
In der Folge wurden im Rahmen der Auswirkungsanalyse für die einzelnen Sortimentsgruppen Obergrenzen definiert, welche negative raumordnerische sowie städtebauliche Auswirkungen vermeiden. Die Erweiterungsflächen für die kritischen Sortimente wurden so angepasst, dass sich die Umsatzumverteilungen bei allen Sortimenten im moderaten Bereich (max. 7 – 8 %) bewegen. Eine Gefährdung der Versorgungszentren der Mittelzentren benachbarter Städte ist nicht zu erwarten.
F.
Bestehende Rechtsverhältnisse
1.
Planungsrechtliche Situation
Der rechtswirksame Bebauungsplan „Fachmarktzentrum Cité“ vom 08.09.2004 setzt
ein Sondergebiet Einkaufszentrum gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO fest. Zulässig
sind
−
−
−
Einzelhandelssortimente auf einer Gesamtverkaufsfläche von 17.900 m² einschließlich Randsortimente von maximal 10 %; sortimentsbezogene Verkaufsflächenfestsetzungen,
Schank- und Speisewirtschaften, Vergnügungsstätten, Anlagen für sportliche
und gesundheitliche Zwecke und sonstige Dienstleistungsbetriebe mit einer
Geschossfläche von max. 6.800 m²,
Stellplätz und Garagen einschließlich Parkhäuser für den durch die zugelassene Nutzung im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans verursachten Bedarfs von mindestens 800 bis maximal 1.100 Stellplätze.
Die Festsetzung des Einkaufszentrums mit der zulässigen Gesamtverkaufsfläche
sowie den zulässigen sortimentsbezogenen Verkaufsflächen ist Ergebnis eines vorgeschalteten Raumordnungsverfahrens sowie eines ebenfalls vorgeschalteten Zielabweichungsverfahrens. Demnach stimmt die Festsetzung des Einkaufszentrums
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mit den Erfordernissen der Raumordnung überein, verbindliche Ziele der Raumordnung stehen nicht entgegen. Eine Abweichung von dem in den Plankapiteln 3.3.7
LEP 2002 und 2.5.3 Regionalplan 2003 enthaltenen Kongruenzgebot sowie enthaltenen Beeinträchtigungsverbot für das Sortiment Elektrowaren mit einer Verkaufsfläche von 2.900 m² wurde zugelassen.
2.
Eigentumsverhältnisse
Mit Ausnahme der öffentlichen Verkehrsflächen befinden sich die übrigen Flächen
innerhalb des Plangebietes im Eigentum einer Immobiliengesellschaft.
G.
Verfahren
Das Fachmarktzentrum Shopping-Cité mit den bestehenden Verkaufsflächen ist am
Markt etabliert. Das Objekt erhält durch die Umstrukturierung keine grundsätzlich
andere Angebotsqualität oder Marktposition (etwa im Sinne einer Erweiterung des
Einzugsgebietes oder der Gewinnung einer dominanten Marktposition).
Der Bebauungsplan dient ausschließlich der Änderung der Art der baulichen Nutzung im Sinne einer Feindifferenzierung. Die vorliegende Änderung ist geringfügig,
da sie eine städtebauliche sowie raumverträgliche Änderung sortimentsbezogener
Verkaufsflächen enthält. Das der bisherigen Planung zugrunde liegende Leitbild
wird hierdurch nicht verändert; der planerische Grundgedanke bleibt erhalten.
Der Bebauungsplan wird im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB geändert.
Eine Umweltprüfung sowie ein Umweltbericht sind nicht erforderlich.
Die allgemeine Vorprüfung im Einzelfall gemäß Anlage 1 Nr. 18.6.1 und 18.8 zum
UVPG (STADTCONCEPT 2015) hat ergeben, dass mit der geplanten Änderung des
Bebauungsplans keine erheblichen und nachhaltigen abwägungsrelevanten Umweltauswirkungen gemäß § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB verbunden sind.
H.
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722).
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132),
zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548).
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1510).
Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom 24.07.2000
(GBl. S. 581, berichtigt S. 698), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom
28.10.2015 (GBl. S. 870).
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I.
Planungsrechtliche Festsetzungen - Begründung
Bestand
Das Fachmarktzentrums „Shopping-Cité“ wurde am 27.01.2005 baurechtlich genehmigt. Im Rahmen von 24 Nachtragsgenehmigungen wurden Änderungen erteilt; zuletzt im Jahr 2015. Gegenstand der Nachtragsgenehmigungen waren auch – bedingt durch Betreiberwechsel – die Änderung der Sortimente und Verkaufsflächen.
Die Gesamtflächen der Shopping-Cité liegen bei rd. 19.300 m²: Davon entfallen rd.
15.000 m² auf Verkaufsflächen für den Einzelhandel und rd. 4.300 m² auf Komplementärnutzungen wie Gastronomie und Dienstleistung.
Demgegenüber setzt der wirksame Bebauungsplan „Fachmarktzentrum Cité“ vom
08.09.2004 eine Gesamtnutzfläche von max. 24.700 m² fest. Davon entfallen max.
17.900 m² auf die Gesamtverkaufsfläche und max. 6.800 m² auf Geschossflächen
für Gastronomie und Dienstleistung. Insofern bestehen noch Entwicklungsspielräume für Erweiterungen der Geschossflächen und insbesondere auch der Verkaufsflächen.
Festsetzung
Die noch bestehenden Entwicklungsspielräume für Erweiterungen der Geschossflächen und insbesondere der Verkaufsflächen sind nicht ausreichend für die betriebserhaltende Flexibilisierung des Fachmarktzentrums-Cité.
Im Rahmen der Auswirkungsanalyse (GMA 2015) wurden daher – auf der Grundlage des von den Betreibern projektierten Sotimentsbesatzes - für die einzelnen
Sortimentsgruppen Verkaufsflächenobergrenzen definiert, die der Vermeidung
raumordnerischer sowie städtebaulicher Auswirkungen dienen.
Hierauf aufbauend beschränkt sich die 1. Änderung des Bebauungsplans „Fachmarktzentrum Cité“ auf die Änderung der Textlichen Festsetzungen des Urspungsbebauungsplans.
In Ergänzung zu den wirksamen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Fachmarktzentrum Cité“ vom 08.09.2004 wird die Textliche Festsetzung
2.1.1.1 wie folgt neu gefasst und ergänzt:
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Sondergebiet Einkaufszentrum (SO EKZ ) gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO:
Innerhalb der maximal zulässigen Gesamtverkaufsfläche von 18.800 m² wird die
maximale Verkaufsfläche der nachfolgend genannten Einzelhandelssortimente begrenzt. Insgesamt ist eine Erweiterung um max. 900 m² VKF zulässig:
Einzelhandelssortimente
Bestand
festgesetzte
Verkaufsfläche
Max. Flächenmehrung des
Sortiments
Maximale
Verkaufsfläche
3.000 m²
600 m²
1.400 m²
800 m²
600 m²
600 m²
3.800 m²
1.200 m²
2.000 m²
5.000 m²
./.
./.
4.000 m²
800 m²
400 m²
1.000 m²
2.900 m²
9.100 m²
1.500 m²
500 m²
500 m²
800 m²
0 m²
./.
5.500 m²
1.300 m²
900 m²
1.800 m²
2.900 m²
./.
Nahversorgungsrelevante
Sortimente
Nahrungs- und Genussmittel
Drogeriewaren/ Gesundheit
Diverse Sortimente SB-Warenhaus
Innenstadtrelevante Sortimente
Bekleidung/ Wäsche
Schuhe/ Lederwaren
Sportbekleidung/ -geräte
Babyartikel
Elektrowaren
max. Verkaufsfläche
Nahversorgungs-/ zentrenrelevante Sortimente
max.zulässige max. VerkaufsVerkaufsflächenfläche
erweiterung
14.100 m²
2.200 m²
16.300 m²
3.800 m²
- 1.300 m²
2.500 m²
Nicht zentrenrelevante Sortimente
Möbel, Hausrat, Leuchten
max.zulässige
Erweiterung Gesamtverkaufsfläche
gerundet 5 %
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Gesamtverkaufsfläche
17.900 m²
900 m²
18.800 m
Untergeordnete Verkaufsflächen für zentrenrelevante Randsortimente dürfen für alle
angebotenen Randsortimente zusammen nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche
des jeweiligen Betriebs und pro Randsortiment nicht mehr als 200 m² Verkaufsfläche umfassen.
Als Randsortiment in diesem Sinn gelten die in der Baden-Badener Sortimentsliste
jeweils aufgeführten zentrenrelevanten Sortimente oder Sortimentsruppen unter
Hinweise zum Bebauungsplan.
Die erweiterte Gesamtverkaufsfläche des Fachmarktzentrums-Cité einschl. Randsortimente beträgt künftig max. 18.800 m² gegenüber 17.900 m² im rechtskräftigen
vorhabenbezogenen Bebauungsplan vom 08.09.2004 (Zunahme der Gesamtverkaufsfläche 5 %).
Die geänderten Festsetzungen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen und der maximalen Gesamtverkaufsfläche gegenüber den bisher rechtswirksamen Festsetzungen stellen sich wie folgt dar:
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Verkaufsflächenobergrenzen und Änderungen der Gesamtverkaufsfläche
Abb 2: Änderung sortimentsbezogener Verkaufsflächenobergrenzen und Änderungen der Gesamtverkaufsfläche
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In Säule 1 werden sortimentsbezogene Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt,
deren Summe ergibt die zulässige Gesamtverkaufsfläche von insgesamt 17.900 m².
In Säule 2 werden die Änderungen der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen festgesetzt, deren Summe übersteigt die zulässige Gesamtverkaufsfläche
von maximal 18.800 m². In der Folge können nicht alle Sortimente gleichzeitig ihre
jeweilige Verkaufsflächenobergrenzen ausschöpfen, ohne dass dies zu Lasten anderer Sortimente geht. Insgesamt ist so eine höhere Flexibilität im Rahmen des anstehenden Umstrukturierungsprozesses gewährleistet als bisher.
In den Varianten A und B auf Seite 16 sind unterschiedliche Verteilungsmöglichkeiten auf der Grundlage der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen aber
auch auf der Grundlage der max. zulässigen Verkaufsflächen für nahversorgungsund zentrenrelevante Sortimente dargestellt:
−
−
Variante A: Der Anteil nahversorgungsrelevanter Sortimente entspricht den bisherigen planungsrechtlichen Festsetzungen. Für zentrenrelevante Sortimente
verbleiben somit 11.300 m² Verkaufsfläche.
Variante B: Der Anteil zentrenrelevanter Sortimente wird mit 12.400 m² max.
ausgeschöpft; für die nahversorgungsrelevanten Sortimente verbleiben 3.900
m² Verkaufsfläche.
Durch die Umstrukturierung der Verkaufsflächen können neue Mieter für die Shopping-Cité angesprochen werden. Der Sortimentsschwerpunkt im Bereich Bekleidung/ Wäsche soll weiter verstärkt werden. Jedoch ist nicht davon auszugehen,
dass das Fachmarktzentrum durch die Umstrukturierung eine neue städtebauliche
Qualität erhält.
Wie bereits unter den Punkten D und E dargelegt, werden bei den für die einzelnen
Sortimentsgruppen definierten Obergrenzen raumordnerische sowie städtebauliche
Auswirkungen vermieden. Eine Gefährdung der Innenstadt von Baden-Baden ist
ebenso wenig zu erwarten wie eine Gefährdung der Mittelzentren im Umland von
Baden-Baden.
Weiterhin zulässig sind
−
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−
−
Schank- und Speisewirtschaften
Vergnügungsstätten
Anlagen für sportliche und gesundheitlche Zwecke
Sonstige Dienstleistungsbetriebe, sofern sie im Zusammenhang mit der
Hauptnutzung stehen
mit einer Geschossfläche gemäß § 2 BauNVO von 5.900 m²
Durch diese Festsetzung wird die zulässige Geschossfläche der Komplementärnutzungen (Gastronomie, Dienstleistungen, …) gegenüber der bisherigen Festsetzung
um 900 m² reduziert. Diese Flächen werden zu Verkaufsflächen für den Einzelhandel umfunktioniert.
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Abgesehen von den Änderungen und Ergänzungen gelten die planungsrechtlichen
Festsetzungen des Bebauungsplans „Fachmarktzentrum Cité“ vom 08.09.2004 unverändert weiter.
J.
Verkehrserschließung
Die Auswirkungsanalyse (GMA 2015) hat unter anderem ergeben, dass in Bezug
auf alle Sortimente und in Bezug auf die Erweiterung der Bebauungsplanfestsetzungen ein größerer Anteil des Umsatzes aus Baden-Baden und zugeordneten Mittelbereich generiert wird. Gegenüber 2003 (39 %) wird heute ein deutlich höherer Anteil des Umsatzes durch Baden-Baden und den zugehörigen Verflechtungsbereich
(56 %) generiert. Auch eine Betrachtung der Umsatzherkunft insgesamt zeigt dementsprechend einen höheren Umsatzanteil, welcher heute aus dem Verflechtungsbereich generiert wird, als zu Zeiten der Ansiedlung der Shopping-Cité. Dies ergibt
sich unter anderem aus der integrierten Lage.
Dem seinerzeitigen Verkehrsgutachten (ARGE DILLIG/ AHN MENNIGEN 2003,
2004) wurden folgende Berechnungsgrundlagen zugrunde gelegt:
−
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−
Fachmarktzentrum/ Handel 22.800 m² VKF (planungsrechtlich gesichert
wurden letztlich aber nur 17.900 m²) – tatsächlich gebaut wurden rd. 15.000
m² - infolge der geplanten Umstrukturierung ergibt sich eine Verkaufsfläche
von 19.700 m²
Fachmarktzentrum/ Gastronomie/ Freizeit/ Dienstleistung 10.200 m² BGF
(planungsrechtlich gesichert wurde eine GF von 6.800 m²) – tatsächlich gebaut wurden rd. 4.300 m² - infolge der geplanten Umstrukturierung verbleibt
eine Geschossfläche von 5.000 m²
Angrenzende Büros (nördlich und östlich angrenzend) 57.870 m² BGF
Die sich durch die geplante Umstrukturierung/ Erweiterung ergebende Gesamtverkaufsfläche bewegt sich immer noch deutlich unterhalb der Berechnungsgrundlagen
aus dem Jahr 2003, so dass auch in dieser Hinsicht eine ausreichende verkehrliche
Leistungsfähigkeit des vorhandenen Erschließungsnetztes gegeben ist.
K.
Immissionsschutz
Das Schalltechnische Gutachten (IBK 2004) bezieht seine Ausgangsgrößen aus
dem Verkehrsgutachten (ARGE DILLIG/ AHN MENNIGEN 2003, 2004). Das Fachmarktzentrum Cité enthält umfassende schalltechnische Optimierungen.
Verkehrslärm
Infolge des 2004 geplanten Fachmarktzentrums Cité ist die Zunahme der Verkehrsgeräusche als zumutbar einzustufen und es werden keine Schallschutzmaßnahmen
erforderlich.
Anlagenlärm
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Fachmarktzentrum Cité“ vom 08.09.2004
enthält festgesetzte Immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel
IFSP. Hierdurch wird auch künftig sichergestellt, dass durch die Summe der
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Schallabstrahlung der gewerblich genutzten Flächen an den schutzwürdigen Nutzungen keine schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche hervorgerufen
werden und gleichzeitig auf den gewerblich genutzten Flächen eine möglichst wenig
eingeschränkte Betriebstätikeit sichergestellt ist.
Die geplante Umstrukturierung des Fachmarktzentrums Cité bewegt sich deutlich
unterhalb der Berechnungsgrundlagen aus dem Jahr 2003, so dass hinsichtlich des
Verkehrs- und Anlagenlärms auch künftig keine schädlichen Umwelteinwirkungen
durch Geräusche hervorgerufen werden.
L.
Allgemeine Vorprüfung im Einzelfall gemäß Anlage 1 zum UVPG
Nach den Bestimmungen der Nrn 18.6 und 18.8 der Anlage 1 zum UVPG ist bei einem Bau eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz
1 BauNVO, für den im Innenbereich ein Bebauungsplan aufgestellt wird und dessen
zulässige Geschossfläche bei 5.000 m² und mehr beträgt, eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls durchzuführen. Dies gilt auch für die Änderung eines Bebauungsplans. In der Vorprüfung des Einzelfalls muss überschlägig abgeschätzt werden, ob der Bebauungsplan erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen haben
kann.
Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans „Fachmarktzentrum Cité“ zur planungsrechtlichen Sicherung der Erweiterung von Verkaufsflächen im bestehenden Einkaufszentrum sind keine erheblichen und nachhaltigen abwägungsrelevanten Umweltauswirkungen nach § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB verbunden.
M.
Auswirkungen der Planung
Der vorliegende Bebauungsplan trifft ergänzend zu den bisherigen Festsetzungen
vorhabenabhängige, sortimentsbezogene Verkaufsflächenfestsetzungen sowie
Festsetzung zur zulässigen Gesamtverkaufsfläche für das baurechtlich genehmigte
und realisierte Fachmarktzentrum Cité. Von der Planung gehen keine negativen
städtebaulichen oder raumordnerischen Auswirkungen aus.
Die Schutzgüter Boden, Grund- und Oberflächenwasser, Klima/ Luftqualität, Flora/
Fauna/Biotopstrukturen, Landschaftsbild/ Ortsbild und Mensch werden durch die
Aufstellung des Bebauungsplans nicht beeinträchtigt, da (nur) die Art der baulichen
Nutzung differenziert und gegenüber der bisher zulässigen Bebauung keine weitergehenden Regelungen getroffen werden. Die Aufstellung hat keine sonstigen Auswirkungen auf die Umwelt. Auf die Durchführung einer speziellen artenschutzrechlichen Prüfung wird verzichtet.
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Baden-Baden
Hirth
Erster Bürgermeister
Regierungsbaumeisterin
76829 Landau
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Teil II: VERFAHREN
Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB, die Unterrichtung der
Behörden und sonstiger Träger Öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB sowie die Unterrichtung der Nachbarkommunen gem. § 2 (2) BauGB sind erfolgt.
Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie die Nachbarkommunen
wurden mit Schreiben vom 29.07.2015; Frist 11.09.2015 die Planunterlagen zugesandt
und um Stellungnahme gebeten. Es sind insgesamt folgende Stellungnahmen eingegangen:
−
−
−
5 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange, davon 4 mit Anregungen für
das weitere Verfahren,
6 Stellungnahmen von Nachbargemeinden, davon 4 mit Anregungen für das weitere Verfahren,
7 Stellungnahmen von städtischen Ämtern ohne Anregungen für das weitere Verfahren.
Vom 10.08.2015 bis 30.09.2015 wurden die Planunterlagen im Rahmen der Frühzeitigen
Bürgerbeteiligung öffentlich ausgelegt und standen parallel auch auf der Internetseite der
Stadt zur Verfügung. Hierauf wurde auch in der öffentlichen Bekanntmachung zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung verwiesen. Es sind insgesamt 7 Stellungnahmen von betroffenen
Bürgern eingegangen, alle mit Anregungen für das weitere Verfahren.
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QUELLENANGABEN
1. AGENDA – Beratungsbüro für Stadt- und Regionalentwicklung (2000), Einzelhandelskonzept für die Stadt Baden-Baden, Lörrach, 18.12.2000
2. ARGE DILLIG Ing./ AHN MENNINGEN (2004), Verkehrsgutachten Fachmarktzentrum Baden-Baden im Bereich der Cité, September 2003 und 2. Ergänzung Februar 2004
3. Dr. Donato Acocella – Stadt- und Regionalentwicklung (2007), Fachbeitrag Einzelhandel für die Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes der Stadt Baden-Baden, Lörrach, 31.07.2007
4. GMA - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (2003), Untersuchung zu
städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen, Ludwigsburg, 2003
5. GMA - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (2015), Auswirkungsanalyse zu den wirtschaftlichen, raumbezogenen und städtebaulichen Wirkungen
der Umstrukturierung des Fachmarktzentrums „Shopping-Cité“ in Baden-Baden,
Ludwigsburg, Juni 2015.
6. IBK Ingenieur- und Beratungsbüro Dipl.-Ing. Guido Kohnen (2004), Schalltechnisches Gutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Fachmarktzentrum
Cité“ – Bericht Nr. 03-67-1, Freinsheim April 2004
7. stadtconcept (2015): Bebauungsplans „Fachmarktzentrum Cité“, 1. Änderung –
Allgemeine Vorprüfung im Einzelfall gemäß Anlage 1 zum UVPG, Landau,
20.07.2015
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Stadt Baden-Baden Stadtteil Baden-Oos

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