WFB GRDrs 1218/2013 Stuttgart, 06.12.2013 Haushalt

Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Wirtschaft/Finanzen und Beteiligungen
GZ: WFB
GRDrs 1218/2013
Stuttgart, 06.12.2013
Haushalt 2014/2015
Unterlage für die 2. Lesung des Verwaltungsausschusses
zur nichtöffentlichen Behandlung am 09.12.2013
Wohnungswesen - Förderprogramme
Beantwortung / Stellungnahme
Von Herrn Oberbürgermeister Kuhn wurde am 5. Dezember 2012 das Konzept
„Wohnen in Stuttgart“ vorgestellt, das in Zusammenarbeit mit den Referat Wirtschaft und Wohnen sowie Städetebau und Umwelt verfasst worden ist.
In der Anlage ist das Konzept „Wohnen in Stuttgart“ beigefügt.
1. Sozialer Mietwohnungsbau
Nr. und Antragsteller
582/2013 CDU
599/2013 SPD
1.1
Aufwand für
2014 und 2015
Inhalt
- Wie Grüne Liste
- Bericht zu Objekt- und Subjektförderung
Fördersumme pro Wohnung ausreichend ?
5.000.000 €
Allgemeines
Nach dem aktuellen Landeswohnraumförderungsprogramm sollen in diesem Jahr in
Groß- und Universitätsstädten 710 neue Sozialmietwohnungen mit 32 Mio. Euro (Barwert)
gefördert werden. Entsprechend der Einwohnerzahl entfallen davon 116 Wohnungen und
5,2 Mio. Euro auf die Landeshauptstadt. Nach den derzeitigen Anmeldungen können in
Stuttgart in diesem Jahr wegen des bekannten Grundstücksmangels aber nur 56 Wohnungen mit 2,6 Mio. Euro gefördert werden.
Für die Haushaltsplanung kann davon ausgegangen werden, dass das Landesprogramm
in 2014 und 2015 unverändert gegenüber 2013 weitergeführt wird.
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Für die von der Stadt in 2014 vorgesehenen 200 Sozialmietwohnungen sowie für die in
2015 vorgesehenen 300 Sozialmietwohnungen kann von einer entsprechenden Landesförderung wie in diesem Jahr ausgegangen werden.
Ergänzend zur Landesförderung bedürfen diese Sozialmietwohnungen der städtischen
Mitfinanzierung durch Grundstücksverbilligung, verbilligte Darlehen und erforderlichenfalls
auch durch Zuschüsse. Die Höhe der erforderlichen städtischen Mitfinanzierung wird anhand von Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Einzelfall errechnet.
Nachdem das Land nun sowohl eine 15-jährige wie auch eine 25-jährige Förderung mit
entsprechenden Mietpreis-und Belegungsbindung anbietet, sollten diese Wahlmöglichkeit
auch bei der städtischen Mitfinanzierung eröffnet werden, wobei auf städtischen Grundstücken vorrangig die 25-jährige Bindungswirkung anzustreben ist.
1.2
Objekt-/Subjektförderung
Objektförderung
Hier wird das Gebäude vom Land und der Stadt mit langfristigen zinsverbilligten Darlehen, Grundstücksverbilligungen und erforderlichenfalls auch Zuschüssen gefördert. Als
Gegenleistung ist der Investor verpflichtet, die Wohnungen langfristig (bislang in der Regel 20 Jahre) zu verbilligten Mieten (Satzungsmieten oder nach Vereinbarung) zu vermieten. Außerdem hat die Stadt an diesen Wohnungen meist ein langfristiges Belegungsrecht (bei städtischen Erbbaurechten in der Regel 40 Jahre). Die Wohnungen werden
vom Amt für Liegenschaften und Wohnen mit Bewerbern aus der Vormerkdatei belegt.
Vorteil:
-
Langfristige Belegungsrechte mit langfristigen Mietverbilligungen.
Nachteile:
-
Es handelt sich um eine teure Lösung.
-
Hinzu kommt das Problem der Fehlbelegung, da die Einkommensgrenzen und die
Wohnungsgrößen nur bei der Belegung geprüft werden. Wenn das Einkommen im
Laufe der Zeit die Einkommensgrenzen überschreitet, entsteht eine Fehlbelegung.
Genauso, wenn sich die Anzahl der Bewohner im Laufe der Jahre reduziert, sodass
die Wohnung für den Haushalt zu groß wird. Von 1990 bis 2007 wurde in Stuttgart für
Einkommensüberschreiter die Fehlbelegungsabgabe erhoben. Die Fehlbelegerquote
lag zuletzt bei 17 %. Aktuelle Zahlen zur Fehlbelegerquote liegen nicht vor. Aus
Gründen der Strukturverbesserung in den Sozialmietwohnungsbeständen wurde die
Fehlbelegungsabgabe durch das Land wieder aufgehoben.
Subjektförderung
Hier wird der Mieter mit monatlichen Zuschüssen gefördert, damit er die hohen Mieten
bezahlen kann. Darunter fällt auch das von Bund und Land finanzierte Wohngeld, allerdings ist dies oft nicht ausreichend. Deshalb gibt es auch Subjektförderung im Rahmen
der Wohnungsbauförderung von Land und Stadt. So ist zum Beispiel aktuell geplant, bei
den Wohnungen mit Belegungsrechten der Stadt, bei denen jedoch die Mietpreisbindung
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(aus der Objektförderung) ausläuft, bei einem Mieterwechsel diese mit städtischen Zuschüssen an die Mieter nach zu subventionieren (siehe Ziffer 4).
Vorteil:
Hohe Treffsicherheit, da die Einkommen regelmäßig überprüft werden und die Zuschüsse
nur weiter gewährt werden, wenn die Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.
Nachteil:
Haushalte aus der Vormerkdatei haben oft nicht nur ein Zahlungsproblem, sondern auch
ein Akzeptanzproblem. Das Akzeptanzproblem ist mit der Subjektförderung nicht lösbar.
Dies gelingt nur mit Belegungsrechten aus der Objektförderung.
Deshalb sind sowohl Objekt- wie auch Subjektförderung notwendig. Die Entscheidungsmöglichkeiten der Stadt sind im Übrigen durch die Förderprogramme des Landes sehr
eingeschränkt. Ziel muss sein, die Förderangebote des Landes zu nutzen und erforderlichenfalls mit städtischen Mitteln zu ergänzen.
1.3
Fördersumme pro Wohnung
Das Förderung des Landes wurde im Landeswohnraumprogramm 2013 mit einem Barwert je Wohnung von bis zu 45.200 € bei einer 15-jährigen Mietpreis- und Belegungsbindung und bis zu 65.700 € bei einer 25-jährigen Mietpreis- und Belegungsbindung deutlich
verbessert.
Die städtische Mitfinanzierung mit einem Barwert von 10.000 € je Wohnung stellt einen
Durchschnittsbetrag dar. Bei einer Zielmiete von 7,50 €/m² wird ein Barwert von 8.350 €
bei einer 15-jährigen Mietpreis- und Belegungsbindung und von 11.850 € bei einer 25jährigen Mietpreis- und Belegungsbindung benötigt. Mit dieser Förderung ist durchschnittlich eine EK-Verzinsung von 3 % möglich, so dass die Förderung als auskömmlich angesehen werden kann.
Hinzu kommt bei städtischen Grundstücken ein stark vergünstigtes Erbbaurecht um 90 %
gegenüber dem Verkehrswert.
2. Energiesparprogramm
Nr. und Antragsteller
Inhalt
583/2013 CDU
608/2013 SPD
Wie Grüne Liste
Wie Grüne Liste
Aufwand für
2014 und 2015
5.000.000 €
5.000.000 €
Die am 16.5.2013 vom Gemeinderat beschlossenen Verbesserungen der Förderrichtlinien und die professionalisierte Werbung beginnen zu greifen. In diesem Jahr werden
voraussichtlich 1.200 Wohnungen mit 2,5 Mio. Euro Zuschüssen gefördert werden können.
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Die Verwaltung geht davon aus, dass in 2014 und 2015 genügend Anträge eingehen
werden sodass die 5 Mio. Euro Fördermittel auch abgerufen werden.
3. Eigentumsförderung
Nr. und Antragsteller
Inhalt
582/2013 CDU
784/2013 FDP
905/2013 REPUBLIKANER
Wie Grüne Liste
Wie Grüne Liste
400 Wohneinheiten
Aufwand für
2014 und 2015
3.500.000 €
3.500.000 €
7.000.000 €
In diesem Jahr können voraussichtlich nur 40 Wohnungen mit 0,6 Mio. Euro Zuschüssen
gefördert werden. Dies stellt die Nachwirkung der starken Beschränkungen dar, die im
Landeswohnraumförderprogramm 2012 eingeführt wurden. Nachdem das Land diese in
2013 zurückgenommen hat, kann mit dem entsprechenden Zeitversatz davon ausgegangen werden, dass die Nachfrage nach diesem Programm in den Jahren 2014 ff. wieder
anzieht. Insoweit sind 100 Förderfälle je Haushaltsjahr realistisch.
4. Nachsubventionierung
Nr. und Antragsteller
Inhalt
582/2013 CDU
Wie Grüne Liste
Aufwand für
2014 und 2015
2.700.000 €
Bis 2018 entfallen für rd. 2.000 Wohnungen die Mietpreis- und Belegungsbindungen aus
der ursprünglichen Förderung. Aufgrund des Erbbaurechts hat die Stadt an diesen Wohnungen aber noch das Belegungsrecht. Damit diese Wohnungen weiterhin mit Bewerbern
aus der Vormerkdatei belegt werden können, ist im Falle des Mieterwechsels eine Nachsubventionierung in Form von Zuschüssen vorgesehen. Gerechnet auf eine Zielmiete von
7 Euro summieren sich die städtischen Zuschüsse bis 2018 auf rd. 2,7 Mio. Euro.
Die Verwaltung wird dem Gemeinderat Anfang 2014 eine entsprechende Beschlussvorlage vorlegen.
Vorliegende Anfragen/Anträge:
582/2013 und 583/2013 (CDU), 599/2013 2. Spiegelstrich und 608/2013 Ziffer 2 (SPD),
784/2013 FDP, 905/2013 DIE REPUBLIKANER
599/2013 und 608/2013 im übrigen (SPD), 637/2013 und 638/2013 Freie Wähler,
810/2013 SÖS/Linke sind durch das Konzept 'Wohnen in Stuttgart' beantwortet.
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Erledigte Anfragen/Anträge:
siehe vorstehend.
Michael Föll
Erster Bürgermeister
Anlagen
Konzept "Wohnen in Stuttgart"
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<Anlagen>
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