Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg

Transcrição

NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT
FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
Gewerbeflächenentwicklungskonzept
für die Stadt Oldenburg
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG
für die Stadt Oldenburg
von
Prof. Dr. Hans-Ulrich Jung (Projektleiter)
Kai Weber
gefördert mit Mitteln des Niedersächsischen Ministeriums
für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr
im Auftrag der
Stadt Oldenburg
Hannover, Mai 2003
Königstraße 53 ! D - 30175 Hannover ! Tel.: 0511 / 12 33 16 - 30 ! Telefax: 12 33 16 - 55 ! E-Mail: [email protected]
Vorstand: Prof. Dr. Ludwig Schätzl (Vorsitz), Prof. Dr. Lothar Hübl (Stellvertr.) ! Geschäftsführer: Dr. Rainer Ertel
II
III
Stadt Oldenburg
Vorwort
Das Niedersächsische Institut für Wirtschaftsforschung (NIW) hat sich in der Vergangenheit bereits
in zahlreichen Regionen des Landes Niedersachsen mit verschiedenen Aspekten der Gewerbeflächenpolitik auseinander gesetzt und verfügt daher über breit gefächerte Erfahrungen zu diesem
Thema.
Die Gewerbeflächenentwicklung eines Standortes wird in hohem Maße von der Entwicklung in benachbarten und z.T. auch weiter entfernten Konkurrenzstandorten beeinflusst. Dieses betrifft sowohl
das Angebot an verfügbaren Flächen und die Planungsvorhaben als auch die Gewerbeflächennachfrage. Eine lediglich einzelfallbezogene Betrachtung der Gewerbeflächensituation greift deshalb
zu kurz. Aber auch eine nur stadt- bzw. landkreisweite Untersuchung ist aufgrund des speziellen
Zuschnitts der Gebietskörperschaften für eine fundierte Analyse der Flächensituation sowie der
Entwicklungsperspektiven nicht immer ausreichend. Dies gilt im besonderen Maße für große Wirtschaftsstandorte wie die Stadt Oldenburg und ihr Umland. Die vom NIW erarbeiteten Gewerbeflächenentwicklungskonzepte verwenden daher eine regionale Betrachtungsebene, die zum Ziel hat,
die Gewerbeflächenentwicklung zwischen verschiedenen Gebietskörperschaften abzustimmen und
Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation auszuloten.
Für die gesamte Region um die Stadt Oldenburg geht es darum, eine Strategie der zukunftsorientierten Sicherung, Entwicklung und Vermarktung von Gewerbeflächen zu erarbeiten und diese anschließend in Schritten umzusetzen. Die Grundlage hierfür bildet das gemeinsame Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch. Um der teilräumlichen Differenzierung innerhalb
der Region gerecht werden zu können, erfolgt die Erarbeitung in zunächst fünf separaten Gewerbeflächenentwicklungskonzepten. Deren zentrale Ergebnisse werden abschließend zu einer Gesamtbewertung aller Flächenpotenziale der Region sowie gemeinsamen Empfehlungen für eine nachfrage- und zielgruppenorientierte Gewerbeflächenpolitik zusammengefasst.
Die Ausweisung von Gewerbeflächen fällt der Stadt Oldenburg angesichts abnehmender Flächenpotenziale und entsprechend zunehmender Flächennutzungskonkurrenzen immer schwerer. Trotzdem ist die Verfügbarkeit geeigneter Gewerbeflächen weiterhin eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Wirtschaftsförderung. Dies gilt sowohl für die Erneuerung der Wirtschaftsstruktur durch Ansiedlungen als auch für eine effektive Bestandsentwicklung durch die Bereitstellung von Umsiedlungs- und Erweiterungsflächen. Genau hier setzt das Gewerbeflächenentwicklungskonzept an, indem es Lösungen zu den folgenden Fragestellungen erarbeitet:
-
Wie war die Nachfrage nach städtischen Gewerbeflächen in der Vergangenheit strukturiert? Mit
welchen Nachfragetrends muss sich die Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg künftig auseinandersetzen?
-
Wie ist die Stadt Oldenburg derzeit mit ihrem Gewerbeflächenangebot aufgestellt? Ist das Gewerbeflächenangebot vor dem Hintergrund der allgemeinen Trends und Entwicklungen auf der
Angebots- und Nachfrageseite für die unternehmerischen Zielgruppen attraktiv und quantitativ
ausreichend?
-
Sind die verschiedenen Planungen zukunftsorientiert, d.h. können sie zu hochwertigen und
nachfrageorientierten Gewerbeflächen entwickelt werden? Ist es ggf. sinnvoll, sich von einzelnen
Planungen zu verabschieden, um sich stärker für andere Gewerbeflächenpotenziale zu engagieren?
-
Welche Flächenpotenziale stehen für die künftige gewerbliche Entwicklung zu Verfügung? Welche Vorschauflächen sollten langfristig gesichert werden, um ein zukunftsorientiertes und vielfäl-
IV
tiges „Flächenangebot mit Augenmaß“ zu entwickeln? Welche Entwicklungsprioritäten sind für
die einzelnen Vorschauflächen zu setzen?
-
Wie muss das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg im Sinne eines effizienten Standortmarketings gestaltet und kommuniziert werden? Welche Gewerbeflächen sind für welche
Zielgruppen am besten geeignet.
Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg ist durch seine langfristige Sichtweise gekennzeichnet. Einige der künftig zu entwickelnden Gewerbeflächenstandorte werden das
Flächenangebot der Stadt voraussichtlich für die nächsten 10 bis 20 Jahre oder noch länger prägen.
Die Empfehlungen konzentrieren sich auf das städtische Gewerbeflächenangebot. Privat vermarktete Gewerbeflächen sind nicht Bestandteil des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes, sie müssen
aber im Rahmen der strategischen Gewerbeflächenpolitik berücksichtigt werden.
Aufgrund der gänzlich unterschiedlichen Marktbedingungen wird zudem die Problematik des innenstadtrelevanten und großflächigen Einzelhandels in Sondergebieten ausgeklammert. Während bei
Gewerbegebieten intensive Vermarktungsanstrengungen der Wirtschaftsförderung notwendig sind
und ein zwischengemeindlicher Wettbewerb um ansiedlungswillige Betriebe herrscht, besteht beim
Einzelhandel oftmals Ansiedlungsdruck von Seiten der Investoren. Dieser muss mit dem Ziel des
Schutzes der gewachsenen innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen begrenzt werden.
Angesichts des überdurchschnittlich hohen Anteils bereits bebauter Flächen in der Stadt Oldenburg
muss die ressourcenschonende Innenentwicklung und hierbei insbesondere die Wieder- bzw. Weiternutzung von Gewerbebrachen eine wichtige Rolle für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt
spielen. Für die Gewerbeflächenentwicklung verbietet sich ein Ansatz, der ausschließlich auf die
immer knapper werdenden Freiräume am Rande des Stadtgebietes setzt. Erforderlich ist vielmehr
eine Doppelstrategie der Stadtentwicklung, die unter Berücksichtung der verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen und ihrer Standortanforderungen beide Möglichkeiten zur Schaffung eines
marktorientierten Gewerbeflächenangebotes verfolgt.
Die im vorliegenden Konzept untersuchten (potenziellen) Gewerbeflächen haben sehr unterschiedliche Qualitäten, Nutzungsmöglichkeiten, Entwicklungsstände und Realisierungschancen. Es liegt
deshalb in der Natur der Sache, dass nicht alle Flächen letztlich auch entwickelt, vermarktet und
bebaut werden können. Vielmehr sind die verschiedenen Flächen sowie die mit ihnen verbundenen
Bewertungen und Empfehlungen als eine zentrale Entscheidungsgrundlage für den städtischen
Flächensicherungs- und -mobilisierungsprozess zu verstehen, der vor dem Hintergrund vielfältiger
Restriktionen auf Alternativen zurückgreifen können muss.
Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept besteht aus folgenden Bausteinen:
-
Die Standortbedingungen und die Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg bilden den
Rahmen der städtischen Gewerbeflächenentwicklung. Diese werden in Abschnitt 2 auf Basis
der NIW-Regionaldatenbanken näher untersucht. Abgerundet wird die Grundlagenanalyse durch
eine Darstellung der Gewerbeflächenpolitik und der Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung.
-
Wesentliche Grundlage für ein an den betrieblichen Zielgruppen orientiertes Gewerbeflächenangebot sind die unternehmerischen Standortanforderungen und die Gewerbeflächennachfrage. Entsprechend enthält Abschnitt 3 eine Darstellung der allgemeinen Nachfragetrends, eine Auswertung der Flächennachfrage in den vergangenen Jahren sowie eine Abschätzung des
künftigen Gewerbeflächenbedarfs mit Hilfe von Befragungsergebnissen.
V
Stadt Oldenburg
-
In Abschnitt 4 wird anschließend das gesamte derzeitige und künftige Gewerbeflächenangebot zusammengestellt und bewertet. Neben den verfügbaren Flächen, den Planungsvorhaben
und den wichtigsten Gewerbebrachen stehen die potenziellen Standorte der langfristigen Gewerbeflächenentwicklung, die sogenannten Vorschauflächen, im Mittelpunkt der Untersuchung.
-
Aus den Standortbedingungen und der Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg, den unternehmerischen Standortanforderungen und der Gewerbeflächennachfrage sowie der Bewertung
des derzeitigen und zukünftigen Gewerbeflächenangebots werden in Abschnitt 5 abschließend
Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg abgeleitet.
Hierzu werden zunächst die wichtigsten Ergebnisse der vorangegangenen Abschnitte kurz zusammengefasst.
Eine elementare Säule der Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes war die Begleitung durch eine Lenkungsgruppe unter Beteiligung des Oberbürgermeisters, der Leiter der Dezernate 3 und 4 sowie der Ämter für Stadtplanung und Bauordnung, Stadtgrün und Umwelt sowie Wirtschaftsförderung. Die Koordination der Bearbeitungsschritte erfolgte in enger Abstimmung zwischen
der Lenkungsgruppe und den Auftragnehmern. Die Stadtverwaltung hat umfangreiche Arbeitsunterlagen, Stellungnahmen und die Ergebnisse der Unternehmensbefragung zur Verfügung gestellt.
Zudem erfolgten in den Lenkungsgruppensitzungen unter Moderation des NIW ausführliche Diskussionen zu den jeweiligen Zwischenergebnissen. Allen Beteiligten sei an dieser Stelle für ihre konstruktive Mitarbeit gedankt.
Die Arbeiten sind im NIW begleitet worden von Klaus-Jürgen Hentschel (Datenauswertungen, Grafiken), Susanne Endres und Axel Behmann (Datenauswertungen), Mareike Bode und Christina Doll
(Redaktionsarbeiten) sowie von Hendrik Nee (Karten). Auch ihnen gilt unser Dank.
VI
VII
Stadt Oldenburg
Inhalt
Seite
1.
Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes
1
2.
Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
3.
4.
5.
Lage und Standortbedingungen
Bevölkerungsstruktur und –entwicklung
Arbeitsmarktverflechtungen
Wirtschaftsstruktur und –entwicklung
Arbeitsmarkt, Ausbildung, Qualifikation und Einkommen
Öffentliche Finanzen
Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung
2
9
18
21
32
40
42
Anhang: Tabellarische Übersichten der wichtigsten Standortindikatoren
45
Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage
49
3.1
3.2
3.3
49
51
55
Allgemeine Trends der Flächennachfrage
Nachfrage nach städtischen Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg
Ergebnisse der Unternehmensbefragung
Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg
60
4.1
4.2
4.3
4.4
61
66
71
Verfügbare Gewerbeflächen
Gewerbeflächenplanungen
Gewerbebrachen
Potenzielle Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung Vorschauflächen
Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik
der Stadt Oldenburg
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung im Überblick
im Überblick
Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot im Überblick
Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung
von Gewerbeflächen
Empfehlungen für das Gewerbeflächenmarketing
73
83
83
86
89
93
102
Anhang
Vorschauflächenprofile
113
VIII
1
1.
Stadt Oldenburg
Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes
Die Ausstattung mit Gewerbeflächen hat im Rahmen des wirtschaftlichen Strukturwandels von Regionen trotz der zunehmenden Relevanz weicher Standortfaktoren weiterhin eine entscheidende Bedeutung. Umfragen bestätigen, dass die
meisten Kommunen in Deutschland die Gewerbeflächenpolitik als eines der wichtigsten Instrumente ihrer Wirtschaftsförderungsaktivitäten ansehen.
Ausstattung mit Gewerbeflächen hat weiterhin entscheidende Bedeutung
Die aktuellen Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenpolitik wie z.B. der Wettbewerbsdruck unter den Kommunen, das geringe Potenzial von mobilen Betrieben
sowie die gestiegenen Standortanforderungen der Unternehmen konfrontieren die
Städte und Gemeinden mit besonderen Herausforderungen. Für die Stadt Oldenburg ist es unumgänglich, sich diesen Herausforderungen zu stellen und das eigene Gewerbeflächenangebot vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen sowohl im Hinblick auf seine Quantität als auch seine Qualität einzuordnen, weiter zu entwickeln und dann möglichst effizient zu vermarkten.
Aktuelle Rahmenbedingungen und Herausforderungen für die Kommunen
Das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept leistet hierzu einen entscheidenden Beitrag, indem es schwerpunktmäßig drei Zielrichtungen verfolgt:
Zielrichtungen des vorliegenden Konzeptes:
-
Das derzeitig verfügbare Angebot, die Planungsvorhaben sowie die potenziellen Standorte der Gewerbeflächenentwicklung - sogenannte Vorschauflächen werden vor dem Hintergrund der Flächennachfrage sowie der Standortbedingungen in der Stadt Oldenburg und ihrem Umland bewertet. Das Hauptaugenmerk liegt hierbei auf der Auswahl und Bewertung der Vorschauflächen.
... Vorschauflächen auswählen und bewerten
-
Aufgrund der sich verstärkenden Flächenengpässe in der Stadt Oldenburg gilt
es, die langfristigen Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation mit den
umliegenden Gemeinden zu prüfen. Allerdings darf die Forderung nach interkommunalen Kooperationen kein Selbstzweck sein. Möglichkeiten und Grenzen der Zusammenarbeit zwischen der Stadt und anderen Gemeinden müssen
im Einzelfall erörtert werden.
... Einbeziehung der Möglichkeiten interkommunaler Kooperationen
-
Zur Mobilisierung, Entwicklung und Vermarktung der Vorschauflächen werden
Handlungsempfehlungen formuliert, damit das künftige Flächenangebot der
Stadt bestmöglich und zeitnah auf den interregionalen Wettbewerb vorbereitet
werden kann. Hierbei finden auch das derzeitig verfügbare Angebot sowie die
Planungsvorhaben Berücksichtigung. Für einen Wirtschaftsstandort wie die
Stadt Oldenburg sind in diesem Zusammenhang qualitative Aspekte des Gewerbeflächenangebots (z.B. Gestaltung und Gliederung von Gewerbegebieten)
sowie Strategien zur zielgruppenspezifischen Belegung besonders wichtig.
... Empfehlungen zur Mobilisierung, Entwicklung und Vermarktung
Von zentraler Bedeutung für die Entwicklung des kommunalen Gewerbeflächenangebots sind die unternehmerischen Zielgruppen. Die Vermarktungschancen der
Gewerbegrundstücke sind in starkem Maße davon abhängig, ob das Angebot,
insbesondere in qualitativer Hinsicht, bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage
abgestimmt ist. Im Rahmen des vorliegenden Gewerbeflächenentwicklungskonzepts erhalten deshalb die Standortanforderungen der unternehmerischen Zielgruppen besonderes Gewicht.
Unternehmerische Zielgruppen von zentraler
Bedeutung
2
2.
Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung der Stadt
Oldenburg
Grundlagenanalyse auf
Basis der NIW- Regionaldatenbanken
Die folgende Grundlagenanalyse der Stadt Oldenburg basiert auf den Auswertungen der Regionaldatenbanken des NIW sowie weiterer Datengrundlagen. Für
Vergleichszwecke werden als übergeordnete administrative Ebenen das Land
Niedersachsen und das frühere Bundesgebiet (Bundesgebiet West) herangezogen. Darüber hinaus werden die Daten der Stadt Oldenburg mit denen der angrenzenden Landkreise sowie der acht größten Städte in Niedersachsen und der
Stadt Bremen verglichen. Im Einzelnen werden betrachtet:
-
Lage und Standortbedingungen (2.1, S. 2),
-
Bevölkerungsstruktur und –entwicklung (2.2, S. 9),
-
Arbeitsmarktverflechtungen (2.3, S. 18)
-
Wirtschaftsstruktur und –entwicklung (2.4, S. 21),
-
Arbeitsmarkt, Ausbildung, Qualifikation und Einkommen (2.5, S. 32) sowie
-
Öffentliche Finanzen (2.6, S. 40).
Abgerundet wird die Grundlagenanalyse durch eine Darstellung der Gewerbeflächenpolitik und der Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung (2.7,
S. 42).
2.1
Lage und Standortbedingungen
Einzugsbereich der Stadt
Oldenburg geht deutlich
über das Oldenburger
Land hinaus
Die kreisfreie Stadt Oldenburg ist die größte Stadt im nördlichen Weser-EmsRaum und das kulturelle sowie wirtschaftliche Zentrum des Oldenburger Landes.
Vor dem Hintergrund der Ausstattung mit Dienstleistungs- und Einzelhandelsfunktionen, Bildungs-, Hochschul- und Forschungsinfrastruktur, öffentlicher Verwaltung
sowie Kultureinrichtungen geht der Einzugsbereich des Oberzentrums aber deutlich über das Oldenburger Land hinaus und reicht bis zur Nordseeküste sowie bis
zur niederländischen Grenze. Darüber hinaus ist die Stadt Oldenburg ein beliebter
Wohnstandort.
Verwaltungsfunktionen,
Hochschul- und Forschungsstandort ...
Neben anderen bedeutenden Verwaltungsfunktionen ist Oldenburg insbesondere
Hauptsitz der Bezirksregierung Weser-Ems. Darüber hinaus beherbergt die Stadt
die Carl von Ossietzky Universität und einige mit ihr verbundene außeruniversitäre
Forschungseinrichtungen sowie einen Standort der Fachhochschule Oldenburg /
Ostfriesland / Wilhelmshaven.
... bedeutende kulturelle
Einrichtungen, Einzelhandel und Finanzdienstleistungen
An bedeutenden kulturellen Einrichtungen sind insbesondere das Staatstheater
und das im Jahr 2000 eröffnete Horst-Janssen-Museum zu nennen. Darüber hinaus unterhält die Stadt das Veranstaltungszentrum Weser-Ems Halle (u.a. für
Messen). Herausragende Bedeutung für den Einzelhandelsstandort Oldenburg hat
die Innenstadt mit ihrer ausgedehnten Fußgängerzone. In der Stadt haben zudem
einige Unternehmen der Finanzdienstleistungsbranche ihren Hauptsitz.
3
Stadt Oldenburg
Die nächstgelegenen vergleichbaren Zentren sind die Stadt Osnabrück im Süden,
die Stadt Bremen im Osten sowie die Stadt Groningen in den Niederlanden im
Westen. Nördlich der Stadt Oldenburg liegt die Stadt Wilhelmshaven, deren oberzentrale Funktionen aufgrund der dortigen wirtschaftlichen Strukturprobleme aber
eher schwach ausgeprägt sind. Darüber hinaus liegen im Einzugsbereich der
Stadt Oldenburg einige, meist kleinere Mittelzentren, die allesamt als Dienstleistungsstandorte nur eine untergeordnete Rolle spielen. Im Einzelnen sind dies im
ostfriesisch-emsländischen Raum die Industriestädte Emden und Papenburg sowie die Städte Aurich und Leer, im Süden des Oldenburger Landes die Städte
Cloppenburg, Vechta und Wildeshausen sowie im Osten die an Bremen angrenzende Stadt Delmenhorst.
Nächstgelegene vergleichbare Zentren:
Osnabrück und Bremen ...
Mit der Hansestadt Bremen (540.000 Einwohner) befindet sich die zehntgrößte
Stadt Deutschlands und ein - gemeinsam mit der Stadt Bremerhaven - international bedeutender Hafenstandort in der Nachbarschaft der Stadt Oldenburg. Die
Entfernung zwischen den Innenstädten Oldenburgs und Bremens beträgt rund
50 km.
... als zehntgrößte Stadt
Deutschlands
Insbesondere seit Mitte der 90er Jahre war die Bevölkerungs- und Wirtschaftsdynamik im Verdichtungsraum Bremen 2 vergleichsweise schwach. In Westdeutschland hatten lediglich die altindustriellen Verdichtungsräume Ruhrgebiet,
Saarbrücken und Wuppertal während dieser Phase teilweise noch größere Entwicklungsprobleme. Die vergleichsweise ungünstige Beschäftigungsentwicklung
im Verdichtungsraum Bremen ist überwiegend auf eine schwache Dynamik im
Dienstleistungssektor und hierbei insbesondere in der Stadt Bremen zurückzuführen. Auch in Hinblick auf die Bevölkerung hat sich v.a. das Zentrum des Verdichtungsraumes unterdurchschnittlich entwickelt.
Bevölkerungs- und Wirtschaftsdynamik im Verdichtungsraum Bremen
vergleichsweise schwach
Im Vergleich zur Stadt Oldenburg sind die meisten Dienstleistungsfunktionen
Bremens nicht dem deutlich höheren Einwohnergewicht der Stadt entsprechend
stärker ausgeprägt. Abgesehen vom Verkehrsgewerbe, das aufgrund der Hafenfunktion und der besseren überregionalen Verkehrslage in Bremen eine sehr bedeutende Rolle spielt, ist der Dienstleistungssektor (v.a. Unternehmensorientierte
Dienstleistungen, Kredit- und Versicherungsgewerbe, Gesundheits- und Sozialwesen sowie Erziehung und Unterricht) in Oldenburg relativ gesehen stärker vertreten als in der benachbarten Hansestadt.
Stadt Bremen kein starker
Dienstleistungsstandort
Mit rund 157.000 Einwohnern auf einer Fläche von gut 100 km² ist die Stadt Oldenburg vergleichsweise dicht besiedelt. Die bebauten Flächen 3 umfassen die
Hälfte des Stadtgebietes. Daneben wird immerhin ein Drittel des Stadtgebietes
landwirtschaftlich genutzt. Erholungs- und Wasserflächen (je 4 %) sowie naturnahe Räume und Wald (je 1 bis 2 %) haben entsprechend nur einen geringen Anteil.
Oldenburg vergleichsweise dicht besiedelt
Das räumliche Umfeld der Stadt ist überwiegend ländlich geprägt, d.h. größtenteils
dünn besiedelt und besteht zunächst aus den unmittelbar angrenzenden Landkreisen Ammerland im Nordwesten, Oldenburg im Südosten und Wesermarsch im
Nordosten:
Räumliches Umfeld der
Stadt überwiegend ländlich geprägt:
2
Stadt Bremen und umliegende Landkreise Osterholz, Verden und Diepholz
3
Gebäude- und Freiflächen sowie Verkehrsflächen
4
... LK Oldenburg
-
Von zentraler Bedeutung für die Standortpotenziale des Landkreises Oldenburg (121.000 Einwohner 4, 27.000 Beschäftigte 5) ist die Lage zwischen den
benachbarten Zentren Stadt Oldenburg im Nordwesten sowie den Städten
Bremen und Delmenhorst im Osten. Das Kreisgebiet selbst hat eine polyzentrale Struktur von Wohn- und Wirtschaftsstandorten. Aufgrund der Lagegunst
und der Suburbanisierungseffekte aus den umliegenden Zentren war die Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung des Landkreises in der Vergangenheit
überdurchschnittlich.
... LK Ammerland
-
Der Landkreis Ammerland (111.000 Einwohner, 32.000 Beschäftigte) hat eine
Lagegunst und Raumstruktur, die mit dem Landkreis Oldenburg vergleichbar
ist. Neben einer ähnlich guten verkehrlichen Anbindung besitzt auch das Ammerland kein dominierendes Zentrum und ist sehr stark auf das benachbarte
Oberzentrum Oldenburg ausgerichtet. Zudem sind im Hinblick auf Struktur und
Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft zahlreiche Parallelen zu erkennen. Als Wirtschaftsstandort hat der Landkreis Ammerland allerdings eine größere Bedeutung als der Landkreis Oldenburg. Dieses gilt in besonderem Maße
auch für den Tourismus.
... LK Wesermarsch
-
Durch einen sehr hohen Beschäftigtenanteil im Produzierenden Gewerbe sowie eine beträchtliche Anzahl von Großbetrieben ist der Landkreis Wesermarsch (94.000 Einwohner, 25.000 Beschäftigte) geprägt. Die Standortbedingungen sind aufgrund der verkehrlichen Lage zwischen der Weser und dem
Jadebusen ungünstiger als im restlichen Umland der Stadt Oldenburg. Gleiches gilt auch für die Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung. Eine wichtige
Rolle spielen Tourismusfunktionen im Norden des Kreisgebietes, insbesondere
in der Gemeinde Butjadingen.
Weser-Ems eine der Regionen mit der geringsten
Bevölkerungsdichte in
Deutschland
Auch das weitere Umland ist eher dünn besiedelt und entsprechend ländlich
strukturiert. Mit 70 Einwohnern je km² zählt der Regierungsbezirk Weser-Ems zu
den Regionen mit der geringsten Bevölkerungsdichte in Deutschland. In Hinblick
auf Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung der Teilräume ist in der Region um
die Stadt Oldenburg ein Süd-Nord-Gefälle zu verzeichnen. Den insgesamt eher
entwicklungsschwächeren Landkreisen Friesland und Wesermarsch sowie der
Stadt Wilhelmshaven im Norden des Oldenburger Landes stehen die dynamischeren Landkreise Oldenburg und Ammerland sowie insbesondere Cloppenburg und
Vechta im Süden gegenüber.
Oldenburg sehr gut an
das Bundesautobahnnetz
angeschlossen ...
Die Stadt Oldenburg ist sehr gut an das Bundesautobahnnetz angeschlossen
(Karte 2-1). Alleine im Stadtgebiet befinden sich zwölf Anschlussstellen. In Oldenburg kreuzen sich die Autobahnen
-
A 28 von Bremen / Delmenhorst nach Leer / Niederlande und
-
A 29 von Wilhelmshaven zur A 1 (Dreieck Ahlhorner Heide).
-
Den Autobahnring im Stadtgebiet vervollständigen die Querverbindungen
A 293 und die vierspurig ausgebaute L 865.
4
Bevölkerung, 1.1.2001
5
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, 30.6.2000
5
Stadt Oldenburg
In Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme liegt die Stadt Oldenburg jedoch weniger günstig. Sowohl national als auch international gesehen befindet
sich die Stadt eher in einer Randlage. Die nächste auch überregional bedeutende
Verkehrsachse ist die A 1 (Rhein-Ruhr-Raum - Osnabrück - Bremen - Hamburg).
Die Distanzen von Oldenburg betragen 37 km über die A 29 (Dreieck Ahlhorner
Heide) sowie 40 km über die A 28 / B 322 (Anschlussstelle Delmenhorst-Ost). Die
Ausstattung mit Bundesstraßen spielt für die Stadt Oldenburg aufgrund der sehr
guten Autobahnanbindung nur eine untergeordnete Rolle. Die einzige Bundesstraße im Stadtgebiet ist die B 401 entlang des Küstenkanals in Richtung Emsland
und A 31.
... aber national und international gesehen eher in
einer Randlage
Zentrale Engpässe mit besonderem Handlungsbedarf im regionalen Umfeld der
Stadt Oldenburg bestehen derzeit auf folgenden Bundesfernstraßen:
Engpässe mit besonderem Handlungsbedarf
-
A 1 zwischen Osnabrück und Delmenhorst-Ost: Unzureichender Ausbauzustand mit nur zwei Fahrstreifen je Richtung,
-
B 322 im Raum Delmenhorst / Stuhr: Fehlende direkte Anbindung der A 28 an
die A 1.
An den Schienenverkehr ist die Stadt über die Bahnstrecken Wilhelmshaven Osnabrück sowie Bremen - Leer angebunden. Verbindungen des Personenschienenverkehrs bestehen u.a. mit
-
ICE der Deutschen Bahn AG über Hannover nach München (1 werktägliche
Tagesrandverbindung je Richtung, Fahrtzeit 1 Std. 30 Min. nach Hannover und
6 Std. 30 Min. nach München),
-
IC der Deutschen Bahn AG über Bremen nach Hannover (8 werktägliche Verbindungen je Richtung, Fahrtzeit 1 Std. 40 Min. nach Hannover und 30 Min.
nach Bremen),
-
IC der Bahn AG nach Norddeich über Emden und Leer (2 werktägliche Verbindungen je Richtung, Fahrtzeit 40 Min. nach Leer, 1 Std. 10 Min. nach Emden
und 2 Std. 10 Min. nach Norddeich),
-
NordWestBahn nach Wilhelmshaven und Osnabrück (21 werktägliche Verbindungen je Richtung, Fahrtzeit 45 Min. nach Wilhelmshaven und 1 Std. 30 Min.
nach Osnabrück).
Anbindungen an den Personenschienenverkehr
Darüber hinaus bestehen diverse Regionalexpress- und Regionalbahnverbindungen auf der Strecke von Hannover über Bremen und Oldenburg in Richtung Norddeich.
Die Stadt Oldenburg ist mit ihrem Hafen sowohl an das Binnen- als auch an das
Seeschifffahrtsstraßennetz angeschlossen. Der Hafen Oldenburg befindet sich im
Kreuzungspunkt der Seewasserstraße Hunte / Weser und der Binnenwasserstraße Küstenkanal. Der Küstenkanal erreicht bei Dörpen die Ems; hier bestehen
Anbindungen an die Hafenstadt Emden sowie im Süden an den Dortmund-EmsKanal, den Mittellandkanal und das Ruhrgebiet. Mit einem jahresdurchschnittlichen Güterumschlag von 1,6 Mio. Tonnen ist der Hafen Oldenburg der umschlagstärkste Binnenhafen Niedersachsens 6. Umgeschlagen werden in erster Linie
6
Quelle: Stadt Oldenburg: Hafen Oldenburg, Lagebericht 2001
See- und Binnenschiffanbindung des Hafens Oldenburg
6
-
landwirtschaftliche Güter (Getreide, Futter- und Düngemittel - Anteil am Gesamtumschlag: 51 %) sowie
-
Baustoffe (Sand, Kies, Natursteine und Split - Anteil am Gesamtumschlag:
42 %).
Weiterer Ausbau der Hunte sichert den Hafen
Bis zum Jahr 2005 werden im Verlauf der Hunte Fahrwasserverbreiterungen und
-vertiefungen abgeschlossen sein, die die Befahrbarkeit für moderne Küstenmotorschiffe während eines Tidefensters problemlos ermöglichen. Die weitere Entwicklung und Wettbewerbsfähigkeit des Hafens ist damit gesichert.
Jade-Weser-Port in Nähe
der Stadt Oldenburg in
Planung
Rund 60 km nördlich der Stadt Oldenburg in Wilhelmshaven soll bis zum Jahr
2009 der Jade-Weser-Port als einziger deutscher Tiefwasserhafen 7 für den Containerumschlag entstehen. Mit dem Projekt verknüpfen sich in der Region große
Erwartungen hinsichtlich der damit verbundenen wirtschaftlichen Entwicklungsimpulse. Dies gilt insbesondere für die Entstehung neuer Beschäftigungsmöglichkeiten. Nach dem derzeitigen Stand der Verkehrsinfrastruktur wird der überwiegende Teil des landseitig, d.h. über Straße und Schiene, abzuwickelnden Containertransports die Stadt Oldenburg passieren. Dies eröffnet Potenziale für die bislang eher unterrepräsentierten Verkehrs- und Logistikfunktionen in der Stadt.
Stadt Oldenburg als optionaler Standort für ein
Güterverkehrszentrum
(GVZ)
Im Rahmen des Konzepts der niedersächsischen Landesregierung zur Entwicklung des Kombinierten Verkehrs ist die Stadt Oldenburg als optionaler Standort für
ein Güterverkehrszentrum (GVZ) vorgesehen 8. Das GVZ Oldenburg würde die
bestehenden Standorte in Dörpen/Emsland und Bremen ergänzen. Als Voraussetzung für die Machbarkeit und finanzielle Förderung des GVZ Oldenburg müssen ein ausreichendes Potenzial an Güterumschlag sowie eine sinnvolle Einbindung in das bestehende GVZ-Netz nachgewiesen werden. Die Stadt Oldenburg
treibt gemeinsam mit der Gemeinde Hatten und dem Landkreis Oldenburg die
entsprechenden organisatorischen, gutachterlichen und planerischen Voraussetzungen für eine Umsetzung des GVZ voran.
Nächstgelegener internationaler Flughafen: Airport Bremen
Der nächstgelegene internationale Flughafen für die Region ist der Airport Bremen. Die Entfernung von Oldenburg beträgt knapp 50 km. Auf dem Flughafen
wurden im Jahr 2001 rund 1,8 Mio. Fluggäste abgefertigt. Der Airport Bremen
bietet Linienflüge zu insgesamt sechs Flughäfen in Deutschland und acht im europäischen Ausland. Im Touristikverkehr werden 25 Ziele in den wichtigsten europäischen Ferienregionen insgesamt 58 mal pro Woche angeflogen 9.
Verkehrslandeplatz in
Hatten
Des weiteren gibt es nahe der Stadt Oldenburg in der Gemeinde Hatten, Landkreis Oldenburg, einen zivilen Verkehrslandeplatz mit gewisser regionaler Bedeutung.
7
Der Jade-Weser-Port eignet sich bei einer Wassertiefe von 18 Metern für Containerschiffe der
neuen Generation mit bis zu 12 000 TEU.
8
Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, Technologie und Verkehr (Hrsg.): Konzept der
niedersächsischen Landesregierung zur Entwicklung des Kombinierten Verkehrs, 2002
9
Auskunft des Flughafens lt. Sommerflugplan 2002
Stadt Oldenburg
Karte 2-1:
Wirtschaftsstandorte und Grundzüge der Raumstruktur im Raum Oldenburg
A 27
A 28
IC
IC
IC
IC
ICE
IC
ICE
A 28
A 28
IC
A 29
A1
A1
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
am Arbeitsort 2002
100.000
50.000
10.000
2.000
Pendlerbilanz (Einpendler abzgl.
Auspendler) 2001 in % d. SVaW
Verkehsinfrastruktur
Autobahn
> +20 %
Bundesstraße
+10 % bis +20 %
in Bau
-10 % bis < +10 %
-30 % bis < -10 %
-50 % bis < -30 %
< - 50 %
Bahntrasse
IC ICE
Kartengrundlage:
ÜKN
1:500.000
Landesvermessung
und
Geobasisinformation
Niedersachsen
(Maßstab verändert)
Wichtige Bahnhöfe
Hafenstandorte
8
9
2.2
Stadt Oldenburg
Bevölkerungsstruktur und –entwicklung
Bevölkerungsentwicklung insgesamt
Die Stadt Oldenburg (157.000 Einwohner) hatte in den vergangenen zwei Jahrzehnten eine bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung. Diese Feststellung gilt sowohl im Vergleich zur Entwicklung im Bundesgebiet als auch in
Niedersachsen. Besonders deutlich konnte Oldenburg sich von den übrigen Großstädten in Niedersachsen abheben, die mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen
haben (Abb. 2.2-1).
Bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung in Oldenburg
Im Umland der Stadt sowie im Regierungsbezirk Weser-Ems insgesamt war die
Bevölkerungsdynamik allerdings noch stärker. Insofern findet die positive Einwohnerentwicklung der Stadt Oldenburg in einem insgesamt sehr dynamischen regionalen Umfeld statt. Unter den umliegenden Landkreisen hatte nur der Landkreis
Wesermarsch eine schwache Bevölkerungsentwicklung. Betroffen hiervon waren
v.a. die Städte Nordenham und Brake.
Noch stärkere Bevölkerungsdynamik im Umland
der Stadt
Der Verlauf der Einwohnerzahl für die Stadt Oldenburg zeigt, dass die Stadt seit
1980 fast durchgängig Zuwächse verbuchen konnte (Abb. 2.2-2). Weit überdurchschnittlich waren die Bevölkerungsgewinne in der ersten Hälfte der 80er Jahre
sowie insbesondere in der zweiten Hälfte der 90er Jahre. Dagegen konnte die
Stadt an der bundesweit sehr starken Dynamik unmittelbar nach der Wiedervereinigung nur vergleichsweise wenig partizipieren.
Fast durchgängig Einwohnerzuwächse
Die Stadt Oldenburg besteht aus 25 Stadtteilen / Siedlungsbereichen, die sich auf
neun statistische Bezirke verteilen 10. Hierzu zählen die innenstadtnahen Bezirke
Stadtteile
Bezirk Stadtteile
Einwohner 11
1
Zentrum, Dobben, Haarenesch, Bahnhofsviertel,
Gerichtsviertel
11.400
2
Ziegelhof, Ehnern
12.100
3
Bürgeresch, Donnerschwee
12.200
4
Osternburg, Drielake
11.500
sowie die an den Stadtrand angrenzenden Bezirke
Bezirk Stadtteile
Einwohner
5
Eversten, Hundsmühler Höhe, Thomasburg, Bloherfelde,
Haarentor, Wechloy
35.500
6
Bürgerfelde, Rauhehorst, Dietrichsfeld, Flugplatz,
Ofenerdiek, Nadorst
29.700
7
Etzhorn, Ohmstede, Bornhorst
12.400
8
Neuenwege, Kloster Blankenburg
9
Kreyenbrück, Bümmerstede, Tweelbäke West,
Krusenbusch, Drielakermoor
1.800
29.300
10
Quelle: Stadt Oldenburg: Statistisches Jahrbuch 2002 - Informationen zur Stadtentwicklung
11
1.1.2002
10
Abb. 2.2-1:
Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Oldenburg insgesamt
116
1980 = 100
114
112
110
108
106
104
102
100
Oldenburg(Oldb), Stadt
98
8 größte nds. Städte
Westdeutschland
96
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
00
01
02
NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover
Schwerpunkte der Einwohnerentwicklung: Süden und Nordwesten des
Stadtgebietes
Die Schwerpunkte der Einwohnerentwicklung waren in den vergangenen zwei
Jahrzehnten die Stadteile im Nordwesten (Bezirk 6, + 5.000 Einwohner) und insbesondere im Süden (Bezirk 9, + 10.800 Einwohner) des Stadtgebietes, die fast
das gesamte Bevölkerungswachstum der Stadt Oldenburg seit 1980 auf sich vereinigen konnten.
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung
Positive Bevölkerungsentwicklung ausschließlich durch Zuwanderung
Entscheidenden Anteil an der positiven Bevölkerungsentwicklung der Stadt Oldenburg hatte die Zuwanderung von Einwohnern (Abb. 2.2-3). Per Saldo 12
konnte Oldenburg auf diesem Weg seit 1980 gut 20.000 Einwohner hinzugewinnen. Auf der anderen Seite gingen in der gleichen Zeit knapp 3.000 Einwohner
durch die insgesamt negative natürliche Bevölkerungsentwicklung 13 verloren.
Aufgrund der für Großstädte relativ günstigen Altersstruktur ist aber seit Mitte der
90er Jahre auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung in etwa ausgeglichen.
12
Zuzüge abzüglich Fortzüge
13
Geborene abzüglich Gestorbene
11
Abb. 2.2-2:
Stadt Oldenburg
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Oldenburg
1980 bis 2002
Bevölkerungsentwicklung je 1.000 Einwohner
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
-10
-12
-14
Oldenburg, St.
-16
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
-10
Oldenburg, St.
-12
-14
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Natürliche Bevölkerungsentwicklung je 1.000 Einwohner
2
0
-2
-4
-6
Oldenburg, St.
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
12
Abb. 2.2-3:
Komponenten der Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Oldenburg und den
umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1998 bis 2002
Bevölkerungsentwicklung, jeweils 1.1. bis 1.1.
Wanderungssaldo
Deutschland
Natürliche Bevölkerungsentwicklung
Bundesgebiet West,oh.B.(W.)
Bevölkerungsentwicklung
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Hannover, Landeshptst.
Bremen, Stadt
Braunschweig, Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim, Stadt
Göttingen, Stadt
Salzgitter, Stadt
Ammerland, LK
Wesermarsch, LK
Oldenburg, LK
-10
-5
0
5
10
15
in v.T. (jahresdurchschnittlich)
Oldenburg einzige Großstadt mit fast durchgängig
positivem Wanderungssaldo
Oldenburg ist die einzige Großstadt im Nordwesten Deutschlands, die seit den
80er Jahren fast durchgängig einen positiven Wanderungssaldo verbuchen konnte
(Abb. 2.2-4). Unterdurchschnittlich waren die Wanderungsgewinne lediglich während des Zuwanderungsbooms unmittelbar nach Öffnung der innerdeutschen
Grenze. Insbesondere nach Auslaufen des Booms konnte die Stadt Oldenburg
weiterhin deutliche Zuwächse verzeichnen. Noch stärker war die Dynamik in den
benachbarten Landkreisen Ammerland und Oldenburg.
13
Abb. 2.2-4:
Stadt Oldenburg
Wanderungssalden in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 bis 2002
Wanderungssaldo, jeweils 1.1.
Deutschland
1989 - 1993
1993 - 1998
Bundesgebiet West,oh.B.(W.)
1998 - 2002
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Braunschweig, Stadt
Bremen, Stadt
Hildesheim, Stadt
Osnabrück, Stadt
Salzgitter, Stadt
Göttingen, Stadt
Ammerland, LK
Wesermarsch, LK
Oldenburg, LK
-10
-5
0
5
10
15
20
in v.T. (jahresdurchschnittlich)
Altersstruktur
Oldenburg hat für eine Stadt dieser Größenordnung eine relativ junge Altersstruktur. Im Vergleich zu den übrigen Großstädten in Niedersachsen sind insbesondere die Altersgruppen bis 18 Jahre überdurchschnittlich vertreten. Auch die
Gruppen der 25 bis 45-Jährigen haben etwas höhere Anteile. Dagegen sind über
45-Jährige und insbesondere ältere Menschen über 65 Jahre in Oldenburg unterrepräsentiert. Gewöhnlicherweise konzentrieren sich ältere Menschen in städtischen Zentren und Kurstandorten.
Relativ junge Altersstruktur der Bevölkerung in der
Stadt Oldenburg
Der Vergleich der Altersstruktur der Stadt Oldenburg mit dem Bundesdurchschnitt
(Abb. 2.2-5) sowie mit den umliegenden Landkreisen zeigt selbstverständlich andere Ergebnisse: Während Kinder unter 6 Jahren noch in etwa wie im Bundesgebiet West vertreten sind, hat v.a. die Altersgruppe der Jugendlichen von 6 bis 18
Umliegende Landkreise:
Für ländliche Räume typische, d.h. besonders
junge Altersstruktur
14
Abb. 2.2-5:
Bevölkerung der Stadt Oldenburg nach Altersjahren und Geschlecht am
31.12.2000
99 -
Männer
Frauen
96 - 97
93 - 94
früheres Bundesgebiet
__________
90 - 91
87 - 88
84 - 85
81 - 82
78 - 79
75 - 76
72 - 73
69 - 70
66 - 67
63 - 64
60 - 61
57 - 58
54 - 55
51 - 52
48 - 49
45 - 46
42 - 43
39 - 40
36 - 37
33 - 34
30 - 31
27 - 28
24 - 25
21 - 22
18 - 19
15 - 16
12 - 13
9 - 10
6- 7
3- 4
0- 1
2,2
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
2,0
2,2
Jahre in der Stadt Oldenburg einen geringeren Anteil. Noch deutlicher ist die Differenz zu den umliegenden Landkreisen, die eine für ländliche Räume typische, d.h.
besonders junge Altersstruktur aufweisen. Die Statistik der Einwohnerwanderungen nach Altersgruppen zeigt, dass die Stadt Oldenburg bei jungen Familien mit
Kindern Wanderungsverluste hinnehmen muss. Diese jungen Familien lassen sich
vermutlich zu einem beträchtlichen Teil in den Nachbarkreisen nieder.
Hochschulstandort: Altersjahrgänge 20 - 30
Jahre deutlich überrepräsentiert
Im Bundes- und Regionalvergleich sind in der Stadt Oldenburg aufgrund der Studierenden an den Hochschulen die Altersjahrgänge zwischen 20 und 30 Jahren
naturgemäß deutlich überrepräsentiert. In diesen Altersgruppen gibt es entsprechend auch die stärksten Zuzüge in die Stadt.
15
Stadt Oldenburg
Stark vertreten sind in Oldenburg aber auch die 30 bis 40-Jährigen. In Verbindung
mit dem nicht unterdurchschnittlichen Anteil der Kinder unter 6 Jahren sprechen
diese Zahlen dafür, dass sich der sonst übliche Fortzug junger Familien aus den
Zentren in das jeweilige Umland im Fall der Stadt Oldenburg noch in Grenzen hält.
Fortzug junger Familien
aus der Stadt Oldenburg
in das Umland hält sich in
Grenzen
Einen in etwa durchschnittlichen Anteil haben die Altersgruppen zwischen 40 und
60 Jahren, während - für eine Großstadt unüblich - die 60 bis 75-Jährigen leicht
unterrepräsentiert sind. Folglich ist auch im Vergleich zum Bundesgebiet die Bevölkerung der Stadt Oldenburg nicht in der Form überaltert, wie es sonst häufig
bei größeren Städten der Fall ist.
Ältere Menschen leicht
unterrepräsentiert
Wohnbauentwicklung
Zwischen dem Wanderungssaldo und der Wohnbauentwicklung besteht ein wesentlicher Zusammenhang. Ein nachhaltig positiver Wanderungssaldo ist i.d.R.
nur dann zu erreichen, wenn ihm eine entsprechende Wohnbauflächenausweisung und die daraus folgende Wohnbautätigkeit zugrunde liegen. Vor dem Hintergrund der Flächenengpässe in den Siedlungszentren und dem weitgehend ungebrochenen Trend in der Bevölkerung zum Bau von Einfamilienhäusern tun sich
größere Städte erwartungsgemäß schwer, mit der Bereitstellung von Wohnbauland die Zuwanderung neuer Einwohner zu fördern bzw. die Abwanderung der
ansässigen Bevölkerung zu verhindern.
Bereitstellung von Wohnbauland für Zuwanderung
von hoher Bedeutung
Seit 1993 war die Wohnbautätigkeit in der Stadt Oldenburg im Vergleich der
Großstädte überdurchschnittlich (Abb. 2.2-6); es entstanden 10.000 neue Wohnungen. Damit wurde jede sechste in den großen niedersächsischen Städten erstellte Wohnung in Oldenburg gebaut, obwohl die Stadt nur einen Anteil von 10 %
der Einwohner an den Großstädten hat. Die überdurchschnittliche Entwicklung
des Wanderungssaldos und der Bevölkerungszahl stehen hierzu in einem engen
Zusammenhang.
Wohnbautätigkeit in Oldenburg im Vergleich der
Großstädte überdurchschnittlich
Mit der Wohnbautätigkeit im Umland konnte die Stadt Oldenburg aber erwartungsgemäß nicht mithalten. Insbesondere in den Landkreisen Ammerland und
Oldenburg war die Wohnbauentwicklung sehr dynamisch und auch im überregionalen Vergleich stark überdurchschnittlich.
Erwartungsgemäß noch
stärkere Wohnbautätigkeit
im Umland
Im Verlauf der 90er Jahre hat die Wohnbautätigkeit in Oldenburg deutlich abgenommen (Abb. 2.2-7). Der Rückgang der Wohnbauentwicklung war auch andernorts zu beobachten, allerdings fiel er in der Stadt stärker aus als in Niedersachsen
insgesamt und sehr viel stärker als in den umliegenden Landkreisen Ammerland
und Oldenburg.
Abnahme der Wohnbautätigkeit im Oldenburg im
Verlauf der 90er Jahre
Die Struktur des Wohnungsbestandes in Oldenburg ist ungewöhnlich stark durch
Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Während sich in den niedersächsischen
Großstädten nur jede vierte Wohnung in einem Ein- / Zweifamilienhaus befindet,
beträgt dieser Anteil in der Stadt Oldenburg fast 50 %. Zwar wurden in der Stadt in
der ersten Hälfte der 90er Jahre verstärkt Mehrfamilienhäuser gebaut, seit 1996
ist der Geschosswohnungsbauanteil an der gesamten Wohnbautätigkeit aber wieder auf unter die Hälfte gesunken (Abb. 2.2-7). Im ländlich strukturierten Umland
Überdurchschnittlicher
Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern ...
16
Abb. 2.2-6:
Wohnbautätigkeit in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1993 bis 1996 und 1996
bis 2001
Zugang an Wohnungen (in Wohn- und Nichtwohngebäuden), jeweils 1.1.
bis 1.1.
Deutschland
1993 - 1996
1996 - 2001
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Göttingen, Stadt
Hildesheim, Stadt
Salzgitter, Stadt
Braunschweig, Stadt
Bremen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
in % (jahresdurchschnittlich)
beträgt der Ein- / Zweifamilienhausanteil erwartungsgemäß zwischen 70 % und
85 %.
... als wesentlicher Grund
für den positiven Wanderungssaldo der Stadt
Angesichts des in der Bevölkerung anhaltenden Trends zum Eigenhausbau ist der
für eine Großstadt überdurchschnittliche Anteil von Einfamilienhäusern an der
gesamten Wohnungsbautätigkeit ein wesentlicher Grund für den positiven Wanderungssaldo der Stadt Oldenburg.
17
Abb. 2.2-7:
Stadt Oldenburg
Entwicklung und Struktur der Wohnbautätigkeit in der Stadt Oldenburg 1990
bis 2000
Wohnungen in Gebäuden mit ...
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
... 3 und mehr
Wohnungen
250
... 1 und 2
Wohnungen
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
18
2.3
Arbeitsmarktverflechtungen
65.000 Beschäftigte in der
Stadt, davon fast die Hälfte Einpendler
In der Stadt Oldenburg haben insgesamt 65.000 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 14 ihren Arbeitsplatz (Karte 2-1). Hiervon sind 46 %, d.h. fast 29.000
Beschäftigte Einpendler 15 in die Stadt. An der Spitze stehen die umliegenden
Landkreise Ammerland und Oldenburg, die über die Hälfte der Einpendler stellen
(Übersicht 2.3-1). Zahlreiche Beschäftigte kommen aber auch aus den Landkreisen Cloppenburg, Wesermarsch und Friesland sowie der Region Ostfriesland.
Überwiegend höherer
Einpendleranteil in anderen Städten
Im Vergleich mit den anderen nordwestdeutschen Großstädten ist die Anzahl der
Einpendler in Oldenburg eher niedrig. Beispielsweise haben die ähnlich große
Stadt Osnabrück (47.000 Einpendler, Einpendleranteil 57 %) und die etwas kleinere Stadt Göttingen (32.000, 54 %) engere Arbeitsmarktverflechtungen mit ihrem
Umland.
Beträchtlicher Anteil von
Auspendlern aus der
Stadt Oldenburg
Von den gut 47.000 Beschäftigten, die in Oldenburg ihren Wohnsitz haben, pendeln immerhin 29 % (13.500) aus. Eine detaillierte Auswertung der Pendlerströme
(Übersicht 2.3-1) macht deutlich, dass dabei jeder vierte Auspendler im Landkreis
Ammerland arbeitet. Stärkster Wirtschaftsstandort ist dort die unmittelbar benachbarte Gemeinde Bad Zwischenahn, die neben wichtigen Dienstleistungsfunktionen
(u.a. Kurbetrieb) auch eine Reihe größerer Industriebetriebe beherbergt. Weitere
wichtige Ziele der Auspendler sind die Stadt Bremen (15 % der Auspendler) und
der Landkreis Oldenburg (13 %).
Negativer Pendlersaldo
mit der Stadt Bremen
Mit einem Einpendlerüberschuss von über 15.000 Beschäftigten (+33 % 16) steht
wie zu erwarten die Funktion als Wirtschafts- und Arbeitsplatzzentrum im Vordergrund. Per Saldo hat die Stadt Oldenburg gegenüber allen Landkreisen der Region erwartungsgemäß einen mehr oder weniger hohen Einpendlerüberschuss.
Einen deutlichen Auspendlerüberschuss hat Oldenburg lediglich mit der Stadt
Bremen, in die per Saldo über 1.400 Beschäftigte aus Oldenburg pendeln.
Einpendlerüberschuss in
Oldenburg geringer als in
vergleichbaren Städten
Der Überschuss in der Pendlerbilanz der Stadt Oldenburg ist weniger deutlich als
in den meisten anderen nordwestdeutschen Großstädten (Abb. 2.3-1). Abgesehen
vom Ausnahmefall Wolfsburg haben beispielsweise die Städte Hannover, Göttingen und Osnabrück einen Einpendlerüberschuss von über 60 %. In Bremen und
Hildesheim liegt der Pendlersaldo immerhin bei rund 40 %. Gemessen an der
Arbeitsplatzzentralität ist die Rolle der Stadt Oldenburg als regional dominierender
Wirtschaftsstandort daher weniger stark ausgeprägt als bei den anderen genannten Städten.
Enge Arbeitsmarktverflechtungen der Stadt mit
den Landkreisen Ammerland und Oldenburg
Insgesamt enge Arbeitsmarktverflechtungen (Einpendler- und Auspendlerbeziehungen) hat die Stadt Oldenburg insbesondere mit dem Landkreis Ammerland,
aber auch mit dem Landkreis Oldenburg. Die Gründe hierfür sind die teilweise
sehr enge siedlungsräumliche Nähe sowie die hervorragende regionale Verkehrsanbindung der Stadt Oldenburg mit ihrem Umland.
14
30.6.2000
15
30.6.1999
16
Pendlerbilanz, Einpendler abzüglich Auspendler in % der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigen am Wohnort
19
Übersicht 2.3-1:
Stadt Oldenburg
Pendlerverflechtungen der Stadt Oldenburg 1999
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 30.6.1999
Beschäftigte am Arbeitsort
Nichtpendler
Einpendler
dar.
Landkreis Ammerland
Landkreis Oldenburg
Landkreis Wesermarsch
Stadt Delmenhorst
abs.
in % der Besch.
in % der Pendler
62.713
33.826
28.887
9.201
7.144
1.901
100,0
53,9
46,1
14,7
11,4
3,0
100,0
31,9
24,7
6,6
448
0,7
1,6
Landkreis Cloppenburg
Landkreis Vechta
2.256
338
3,6
0,5
7,8
1,2
Landkreis Friesland
Stadt Wilhelmshaven
1.363
643
2,2
1,0
4,7
2,2
Region Ostfriesland
1.697
2,7
5,9
übriger Regierungsbezirk Weser-Ems
765
1,2
2,6
übriges Niedersachsen
914
1,5
3,2
Stadt Bremen
639
1,0
2,2
1.894
3,0
6,6
47.351
33.826
13.525
3.370
1.800
588
100,0
71,4
28,6
7,1
3,8
1,2
100,0
24,9
13,3
4,3
Stadt Delmenhorst
633
1,3
4,7
Landkreis Vechta
475
152
1,0
0,3
3,5
1,1
Landkreis Friesland
Stadt Wilhelmshaven
367
320
0,8
0,7
2,7
2,4
Region Ostfriesland
483
1,0
3,6
315
0,7
2,3
832
1,8
6,2
Stadt Bremen
2.075
4,4
15,3
übriges Deutschland
2.115
4,5
15,6
15.362
5.831
5.344
1.313
33,1
12,3
11,3
2,8
-185
-0,4
1.781
186
3,8
0,4
996
323
2,1
0,7
Beschäftigte am Wohnort
Nichtpendler
Auspendler
dar.
Landkreis Ammerland
Landkreis Oldenburg
Pendlerbilanz
dar.
Landkreis Ammerland
Landkreis Oldenburg
Stadt Delmenhorst
Landkreis Vechta
Landkreis Friesland
Stadt Wilhelmshaven
Region Ostfriesland
Stadt Bremen
Quelle: Bundesanstalt für Arbeit
N I W Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung
1.214
2,6
450
-1,0
82
0,2
-1.436
-3,0
-221
-0,5
20
Abb. 2.3-1:
Pendlerbilanz der Stadt Oldenburg und der umliegenden Landkreise sowie
ausgewählter nordwestdeutscher Großstädte 1995 und 2000
Pendlerbilanz (Ein- abzgl. Auspendler) in % der Beschäftigten am
Wohnort
Deutschland
1995
2000
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Göttingen, Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim, Stadt
Bremen, Stadt
Braunschweig, Stadt
Salzgitter, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
-40
-20
0
20
40
in %
60
80
100
21
2.4
Stadt Oldenburg
Wirtschaftsstruktur und –entwicklung
Wirtschaftsstruktur
Die Wirtschaftsstruktur der Stadt Oldenburg ist in herausragender Weise durch
den Dienstleistungssektor geprägt. Sowohl an der Bruttowertschöpfung der Stadt
Oldenburg in Höhe von insgesamt 4,55 Mrd. € 17 als auch an den fast 98.000
Erwerbstätigen 18 haben die Dienstleistungen einen deutlich überdurchschnittlichen Anteil von 83 % (Bruttowertschöpfung) bzw. 85 % (Erwerbstätige). Von den
fast 83.000 Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor entfallen auf
-
Öffentliche und übrige private
Dienstleistungen
37.300 Erwerbstätige (38 % 19)
-
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
28.400 Erwerbstätige (29 %)
-
Finanz- und Unternehmensbezogene
Dienstleistungen
17.500 Erwerbstätige (18 %)
Wirtschaftsstruktur der
Stadt in herausragender
Weise durch den Dienstleistungssektor geprägt
Dem Produzierenden Gewerbe in Oldenburg sind dagegen lediglich 14.300 Erwerbstätige (15 %) zuzurechnen. Hinzu kommen 300 Erwerbstätige in der Landwirtschaft (0,3 %).
Nur 15 % der Erwerbstätige im Produzierenden
Gewerbe
Unter den übrigen nordwestdeutschen Großstädten 20 kann lediglich die Landeshauptstadt Hannover einen ähnlich hohen Anteil des Dienstleistungssektors aufweisen (80 % der Erwerbstätigen). Demgegenüber ist die Spezialisierung auf den
Dienstleistungssektor in den benachbarten Zentren Osnabrück und Bremen mit je
75 % schon spürbar geringer.
Oldenburg: Höchster
Anteil des Dienstleistungssektor unter allen
Vergleichsstädten
Produzierendes Gewerbe
In der Stadt Oldenburg hat das Produzierende Gewerbe bei einem insgesamt
geringen Anteil an der Gesamtbeschäftigung eine recht ausgeprägte Spezialisierung in den Bereichen Druckereigewerbe sowie Energie und Wasserversorgung
(Abb. 2.4-1):
-
Druckereigewerbe (275 21) mit gut 1.500 Beschäftigten 22, u.a. Gerken, Wintermann, Haferkamp, WE-Druck, Neue Stalling,
17
Bruttowertschöpfung zu Herstellungspreisen 2000
18
Erwerbstätige 2000, Volkswirtschaftliche Gesamtrechung. Zusätzlich zu den Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten umfasst die Zahl der Erwerbstätigen u.a. auch Beamte, Soldaten,
Selbstständige und mithelfende Familienangehörige sowie geringfügig Beschäftigte. Differenzen zur Statistik der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten betreffen daher insbesondere
den Dienstleistungssektor und die Landwirtschaft. Im Folgenden wird überwiegend die Statistik
der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten verwendet, da sie aktuellere Zahlen als die
Volkswirtschaftliche Gesamtrechung umfasst und eine sehr viel detailliertere Auswertung u.a.
nach einzelnen Branchen sowie der Pendlerverflechtungen ermöglicht.
19
Anteil an den Erwerbstätigen insgesamt
20
Für die nicht kreisfreien Städte Göttingen und Hildesheim liegen zur Volkswirtschaftlichen
Gesamtrechung keine Zahlen vor.
21
Bundesgebiet West = 100
22
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2000
Ausgeprägte Spezialisierung im Produzierenden
Gewerbe:
... Druckereigewerbe
22
Abb. 2.4-1:
Branchenspezialisierung des Produzierenden Gewerbes in der Stadt Oldenburg 2000
11
Anteil der Wirtschaftszweige an den Beschäftigten insgesamt in %
10
9
in Oldenburg (Oldbg), Stadt
8
im früheren Bundesgebiet
7
6
5
4
3
2
1
Schiffbau
Mineralölverarbeitung
Feinkeramik
Herst. v. Musikinstr. u.a.
Papiererzeugung
NE-Metallindustrie
Glasindustrie
Herst. v. ADV-Geräten
Luftfahrzeugbau
Gummiverarbeitung
Bergbau
Gießereien
Papierverarbeitung
Eisen- u. Stahlindustrie
Stahlbau
Steine u. Erden
Feinmechanik, Optik
Druckereien
Land-, Forstwirtschaft
Textil-, Bekleidungsindustrie
Energie-, Wasserversorgung
Stahlverformung
Kunststoffverarbeitung
Holzindustrie
Herst. v. EBM-Waren
Chemie
Maschinenbau
Ernährungsgewerbe
Elektrotechnik
Baugewerbe
Straßenfahrzeugbau
0
... Energie und Wasser
-
Energie und Wasserversorgung (186) mit fast 1.200 Beschäftigten, v.a. EWE.
... Kunststoffverarbeitung
Daneben spielt die Kunststoffverarbeitung (103) mit 900 Beschäftigten (v.a. KfzZulieferer Peguform) eine wichtige Rolle in der Industriestruktur der Stadt. Auffällig
ist in den Bereichen Energie und Wasserversorgung sowie Kunststoffverarbeitung
die überwiegende Konzentration der Beschäftigten auf jeweils ein großes Unternehmen. Im Druckereigewerbe sind dagegen eine Reihe von mittelgroßen und
kleinen Betrieben tätig.
Weitere wichtige Branchen des Produzierenden
Gewerbes
Unterdurchschnittlich vertreten, aber dennoch von Bedeutung, sind darüber hinaus folgende Branchen des Produzierenden Gewerbes:
-
Baugewerbe (83) mit über 3.500 Beschäftigten, u.a. Freytag, Oetken, Hecker,
Döpker,
-
Elektrotechnik (62) mit fast 1.600 Beschäftigten, u.a. FHP Motors (ElektroKleinmotoren), SAIA-Burgess (Schalter), Straschu (Leiterplatten),
23
-
Ernährungsgewerbe (86) mit rund 1.500 Beschäftigten, u.a. Matthews
(Fleischwaren), Bahlsen (Backwaren), Turm-Sahne, Molkerei Ammerland eG,
-
Herstellung von Eisen-, Blech- und Metallwaren (64) mit 660 Beschäftigten,
v.a. Hüppe und DORMA Hüppe (Sonnenschutz- und Raumtrennsysteme),
-
Chemie (47) mit rund 630 Beschäftigten, u.a. Büfa (Farben), Relius Coatings
(Farben).
Stadt Oldenburg
Prägend ist für das Verarbeitende Gewerbe (Produzierendes Gewerbe ohne
Energie / Wasserversorgung und Baugewerbe) der recht hohe Anteil von Betrieben, die ihren Hauptsitz an einem Standort außerhalb der Region haben. Wichtige
Industriebetriebe der Stadt sind in die Konzernstrukturen von teilweise multinational operierenden Unternehmen eingebunden. Dies macht die Beschäftigtenentwicklung u.a. von Konzernentscheidungen abhängig, auf die von Seiten der kommunalen Wirtschaftsförderung kaum Einflussmöglichkeiten bestehen.
Hoher Anteil von Betrieben, die ihren Hauptsitz
an einem Standort außerhalb der Region haben
Positiv ist andererseits die Tatsache zu bewerten, dass die Fertigungsintensität 23
innerhalb der Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes unterdurchschnittlich ist.
Während der Anteil der Arbeiter an den Beschäftigten insgesamt in den Industriebetrieben in der Stadt Oldenburg nur 63 % beträgt, liegt er in niedersächsischen
Großstädten bei 65 %, im Landesdurchschnitt bei 68 % und in den umliegenden
Landkreisen bei gut 70 %. Der entsprechend höhere Anteil von Dienstleistungsarbeitsplätzen weist auf eine stärkere Konzentration von Management- und Verwaltungsfunktionen hin, die i.d.R. weniger stark unter Kosten- und Rationalisierungsdruck stehen als reine Fertigungsarbeitsplätze.
Anteil von Dienstleistungsarbeitsplätzen in der
Industrie
Die direkte außenwirtschaftliche Verflechtung der Industrie in Oldenburg ist eher
schwach ausgeprägt. Lediglich ein Fünftel des Umsatzes werden im Ausland realisiert 24 . Damit liegt die Exportquote der Industrie in der Stadt Oldenburg bei der
Hälfte des entsprechenden Bundes- und Landesdurchschnitts. Die Auslandsorientierung der Betriebe ist in den vergangenen Jahren allerdings deutlich angestiegen
(Exportquote 1996: 11,5 %).
Außenwirtschaftliche
Verflechtung der Industrie
in der Stadt eher schwach
Dienstleistungssektor
Die herausragende Bedeutung des Dienstleistungssektors für die Stadt Oldenburg
wurde bereits dargestellt. Abb. 2.4-2 zeigt noch einmal anschaulich den überdurchschnittlichen Anteil der Dienstleistungen an der Gesamtzahl der Beschäftigten im Vergleich zu den anderen nordwestdeutschen Großstädten. Gemessen am
Dienstleistungsbesatz, d.h. der Zahl der Dienstleistungsbeschäftigten je Einwohner, ist die Position des Dienstleistungsstandortes Oldenburg (157 25) jedoch we23
Anteil der Arbeiter an den Beschäftigten insgesamt
24
In der amtlichen Statistik werden nur die direkten Exporte erfasst. Lieferungen von Betrieben
(z.B. Peguform), die als Zulieferer ihre Produkte an einen inländischen Hersteller von Endprodukten mit Sitz außerhalb der Stadt verkaufen, der dann einen Teil seiner Produkte im Ausland
absetzt, sind nicht in den Exportwerten enthalten.
25
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Dienstleistungssektor je Einwohner, 30.6.2000,
Dienstleistungsbesatz in
einigen Vergleichsstädten
höher als in Oldenburg
24
Abb. 2.4-2:
Beschäftigtenanteil im Dienstleistungssektor in der Stadt Oldenburg und den
umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 2000
Anteil der Beschäftigten im Dienstleistungssektor an allen Beschäftigten
am 30.6.
Deutschland
Niedersachsen
Göttingen, Stadt
Osnabrück, Stadt
Braunschweig, Stadt
Bremen, Stadt
Hildesheim, Stadt
Salzgitter, Stadt
Wolfsburg, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0
10
20
30
40
50
60
70
80
in %
niger stark. Aufgrund des in Relation zu den meisten übrigen Großstädten geringeren Einpendlerüberschusses der Stadt Oldenburg haben die Landeshauptstadt
Hannover (205), die Universitätsstadt Göttingen (173) sowie die benachbarte
Stadt Osnabrück (168) einen höheren Dienstleistungsbesatz und damit im Verhältnis zu ihrer Einwohnerzahl eine entsprechend größere Bedeutung als Dienstleistungsstandorte.
Keine stark ausgeprägte
Branchenspezialisierung
im Dienstleistungssektor
Die Branchenspezialisierung im Dienstleistungssektor der Stadt Oldenburg ist
weniger deutlich ausgeprägt als im Produzierenden Gewerbe. Aufgrund der Tatsache, dass die Stadt ein starker Dienstleistungsstandort ist, sind zahlreiche
Branchen überdurchschnittlich vertreten. Überdurchschnittliche Spezialisierungen
weist die Stadt in folgenden Bereichen auf (Abb. 2.4-3):
25
Abb. 2.4-3:
Stadt Oldenburg
Branchenspezialisierung des Dienstleistungssektors in der Stadt Oldenburg
2000
11
Anteil der Wirtschaftszweige an den Beschäftigten insgesamt in %
10
9
8
7
in Oldenburg (Oldbg), Stadt
6
im früheren Bundesgebiet
5
4
3
2
1
Schiffahrt
Eisenbahnen
Verlagswesen
Telekommunikation
Übr. pers.bez.DL
Versicherungen
Straßenverkehr
Gebäudereinig.,Abfallbeseit.
Techn. Beratung, Plan.
Übriger Verkehr
Rechts-, Wirtsch.beratung
Organis. oh. Erwerbszweck
Kreditinstitute
Übr. untern.bez.DL
Wissenschaft,Bildung,Medien
Heime, Gastgewerbe
Geb.körpersch., Sozialvers.
Großhandel
Gesundheitswesen
Einzelhandel
0
-
Unternehmensbezogene Dienstleistungen (124 26) mit gut 8.700 Beschäftigten 27, u.a. Cewe-Color (Fotolabor), Treuhand (Wirtschaftsprüfung und
-beratung),
-
Einzelhandel (131) mit knapp 7.100 Beschäftigten, u.a. Innenstadt mit großer
Fußgängerzone, Einkaufszentren Stubbenweg (Stadtnorden) und Wechloy
(Stadtwesten),
-
Gesundheitswesen (129) mit 6.100 Beschäftigten, v.a. Städtische Kliniken,
Evangelisches Krankenhaus, Pius Hospital (insgesamt rund 1.500 Krankenhausbetten),
-
Öffentliche Dienstleistungen 28 (143) mit 5.400 Beschäftigten, u.a. Bezirksregierung Weser-Ems und Stadt Oldenburg,
26
27
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2000
28
Da Beamte in der Statistik der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nicht erfasst sind, ist
die Spezialisierung auf die Öffentlichen Dienstleistungen insgesamt noch deutlich stärker (siehe auch „Wirtschaftsstruktur“, „Erwerbstätige“).
Überdurchschnittlich vertretene Branchen
26
Unterdurchschnittlich
vertretene Branchen
Starker Einzelhandelsstandort Stadt Oldenburg
-
Großhandel (117) mit fast 4.500 Beschäftigten, u.a. HeiPei, C.W. Meyer, Logemann, Sartorius, Block, Zimmermann, BÄKO,
-
Wissenschaft und Bildung (179) mit 4.300 Beschäftigten, v.a. Universität und
Fachhochschule,
-
Kreditinstitute (129) mit über 2.500 Beschäftigten, u.a. Landessparkasse zu
Oldenburg, Oldenburgische Landesbank sowie zahlreiche Zweigniederlassungen anderer Banken,
-
Versicherungen (149) mit knapp 1.200 Beschäftigten, u.a. Gegenseitigkeit,
Öffentliche Versicherung,
-
Telekommunikation (251) mit fast 1.300 Beschäftigten, u.a. EWE-Tel, Deutsche Telekom sowie
-
Medien (135) mit 650 Beschäftigen, v.a. Nordwest Medien (Nordwest Zeitung).
Unterdurchschnittliche Bedeutung haben
-
die Verkehrsbranchen (Straßenverkehr, Eisenbahnen, Schifffahrt), u.a. aufgrund der Lage der Stadt abseits der überregional bedeutsamen Verkehrsachsen,
-
das Verlagswesen sowie
-
einzelne Bereiche der Unternehmensorientierten Dienstleistungen (u.a. Technische Beratung, Werbung und Vermietung).
-
Ferner ist das Gastgewerbe unterrepräsentiert. Die Stadt Oldenburg hat gemessen an den Übernachtungen je Einwohner 29 eine vergleichsweise geringe
Bedeutung als Tourismusstandort (Abb. 2.4-4). Darüber hinaus ist die Auslastung der knapp 1.400 in der Stadt angebotenen Betten mit 33 % relativ niedrig
(nordwestdeutsche Großstädte 42 %, Bundesgebiet 38 %).
Oldenburg ist ein starker Einzelhandelsstandort. Der Einzelhandelsbesatz in Oldenburg (172 30) ist gemeinsam mit der Stadt Osnabrück (175) der mit Abstand
höchste aller nordwestdeutschen Großstädte. Überdurchschnittlich vertreten sind
insbesondere der Fach- und der Lebensmitteleinzelhandel 31. Mit einer Zentralitätskennziffer von 143 32 liegt die Stadt gleichauf mit Braunschweig an der Spitze
der nordwestdeutschen Großstädte. Allerdings ist die Einzelhandelszentralität seit
1993 (156) kontinuierlich zurückgegangen.
29
Übernachtungen im Reiseverkehr in Beherbergungsbetrieben mit mindestens 9 Betten, ohne
Campingplätze, 2000
30
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Einzelhandel je 1.000 Einwohner, 2000, Bundesgebiet West = 100
31
Handels- und Gaststättenzählung, 1993
32
Quelle: GfK. Werte >100 bedeuten per Saldo Kaufkraftzuflüsse, Werte <100 Kaufkraftabflüsse.
27
Abb. 2.4-4:
Stadt Oldenburg
Bedeutung des Tourismus in der Stadt Oldenburg und den umliegenden
Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 2000
Übernachtungen je Einwohner
Deutschland
Niedersachsen
Göttingen, Stadt
Wolfsburg, Stadt
Bremen, Stadt
Braunschweig, Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim, Stadt
Salzgitter, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
BG = 100
Beschäftigtenentwicklung
Die Stadt Oldenburg hatte in der Vergangenheit eine insgesamt günstige Beschäftigtenentwicklung (Abb. 2.4-5). Dies gilt sowohl im Vergleich mit der bundesund landesweiten Entwicklung als auch besonders im Verhältnis zum Durchschnitt
der nordwestdeutschen Großstädte, v.a. zur benachbarten Stadt Bremen. Hier
musste eine weitaus ungünstigere Entwicklung hingenommen werden
(Abb. 2.4-6). Eine ähnlich positive Beschäftigtenentwicklung wie Oldenburg hatte
im südlichen Regierungsbezirk Weser-Ems die Stadt Osnabrück.
Überdurchschnittliche
Beschäftigtenentwicklung
in der Stadt Oldenburg
Stark waren die Beschäftigungszuwächse in den umliegenden Landkreisen Ammerland und Oldenburg, so dass die positive Entwicklung der Stadt Oldenburg in
einem ebenfalls dynamischen regionalen Umfeld stattgefunden hat. Der stark
durch den wirtschaftlichen Strukturwandel gekennzeichnete Landkreis Wesermarsch hatte allerdings eine eher schwache Beschäftigtenentwicklung.
Positive Entwicklung der
Stadt in einem dynamischen regionalen Umfeld
28
Abb. 2.4-5:
Beschäftigtenentwicklung in der Stadt Oldenburg insgesamt
145
1980=100
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
nds. Städte mit 100.000 u.mehr Einw.
75
70
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
00
Besonders starke Dynamik von Mitte der 80er bis
Mitte der 90er Jahre
Bis Mitte der 80er Jahre war die Beschäftigtenentwicklung in Oldenburg noch verhalten. Es setzte dann aber in der Folge eine überdurchschnittliche Dynamik ein,
die bis Mitte der 90er Jahre andauerte. Insbesondere die Rezession nach Auslaufen des Wiedervereinigungsbooms hat die Wirtschaft der Stadt sehr gut überstanden. Seit 1996 verlief die Beschäftigtenentwicklung in etwa im Bundesdurchschnitt.
Entwicklung u.a. aufgrund
des hohen Gewichts der
Dienstleistungen
Ein wichtiger Grund für die überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung in Oldenburg liegt in dem hohen Gewicht des Dienstleistungssektors in der Wirtschaftsstruktur, der bundesweit seit langem deutlich an Beschäftigung hinzugewonnen hat. Demgegenüber ist die Entwicklung im Produzierenden Gewerbe insbesondere in den 90er Jahren bundesweit insgesamt negativ gewesen. Daher
wirkt sich ein hoher Beschäftigtenanteil in einem der beiden Sektoren maßgeblich
auf die Gesamtentwicklung aus.
Entwicklung im Produzierenden Gewerbe: Weniger
starke Rückgänge in der
zweiten Hälfte der 90er
Die Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe ist bis Mitte der 80er
Jahre durch deutliche Einbrüche gekennzeichnet gewesen (Abb. 2.4-7). In der
Folgezeit war die Entwicklung dann aber überdurchschnittlich. Insbesondere in der
zweiten Hälfte der 90er Jahre waren die Rückgänge bei weitem nicht so stark wie
in Westdeutschland insgesamt.
29
Abb. 2.4-6:
Stadt Oldenburg
Beschäftigtenentwicklung insgesamt in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten
1989 bis 2000
Beschäftigtenentwicklung, jeweils 30.6.
Deutschland
1989 - 1992
1992 - 1995
Niedersachsen
1995 - 2000
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim, Stadt
Göttingen, Stadt
Salzgitter, Stadt
Braunschweig, Stadt
Bremen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
-6
-4
-2
0
2
4
6
in % (jahresdurchschnittlich)
Seit 1995 haben v.a. das Nahrungsmittelgewerbe, der Schiffbau, die Elektrotechnik sowie die Hersteller von Eisen-, Blech- und Metallwaren überdurchschnittlich
Beschäftigung abgebaut. Entgegen dem Bundestrend konnten demgegenüber bei
Energie und Wasser sowie in der Kunststoffverarbeitung sehr starke Zuwächse
verzeichnet werden. Auch das Druckereigewerbe und die Chemische Industrie
konnten entgegen dem bundesweiten Branchentrend Beschäftigung aufbauen.
Damit haben in der zweiten Hälfte der 90er Jahre insbesondere die Branchen
hinzugewonnen, die heute die Branchenstruktur des Produzierenden Gewerbes in
der Stadt Oldenburg überdurchschnittlich prägen.
Positiv: Energie und Wasser, Kunststoffverarbeitung, Druckereigewerbe
und Chemie
Demgegenüber war die Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor eher
verhalten (Abb. 2.4-8). Zwar konnte sich die Stadt Oldenburg hier wie auch im
Produzierenden Gewerbe von der Entwicklung der übrigen nordwestdeutschen
Großstädte etwas absetzen, erreicht aber in der langfristigen Betrachtung seit
1980 den Bundesdurchschnitt bei weitem nicht.
Verhaltene Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor der Stadt
30
Abb. 2.4-7:
Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe der Stadt Oldenburg
145
1980=100
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
00
ab 1998 neue Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 1993 (WZ93),
Zeitreihen vor und nach 1998 nur eingeschränkt miteinander vergleichbar.
Wachstumsdelle seit 1996
Gegenüber den nordwestdeutschen Großstädten verlief die Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor der Stadt Oldenburg bis zu Beginn der 90er
Jahre weitgehend synchron. Nach einigen Jahren mit überdurchschnittlicher Entwicklung befinden sich die Dienstleistungsbranchen in Oldenburg aber seit 1996 in
einer Wachstumsdelle.
Beschäftigungsverluste:
Gebietskörperschaften,
Eisenbahn, Großhandel,
Versicherungsgewerbe
Überdurchschnittliche Beschäftigungsverluste mussten in der zweiten Hälfte der
90er Jahre v.a. bei den Gebietskörperschaften, der Deutsche Bahn AG, der Bundeswehr, dem Großhandel sowie im Versicherungsgewerbe hingenommen werden. Auch die bundesweit sehr dynamischen Unternehmensbezogenen Dienstleistungen entwickelten sich in Oldenburg insgesamt weniger stark als vom Bundestrend her zu erwarten gewesen wäre. Einzig die Dynamik im Bereich „Gebäudereinigungen / Abfallbeseitigung“ war überdurchschnittlich. Ebenfalls besser als
im Bundesdurchschnitt war die Beschäftigtenentwicklung im Gesundheitswesen,
in Wissenschaft und Bildung sowie im Einzelhandel.
31
Abb. 2.4-8:
Stadt Oldenburg
Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor der Stadt Oldenburg
145
1980=100
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
ab 1998 neue Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 1993 (WZ93),
Zeitreihen vor und nach 1998 nur eingeschränkt miteinander vergleichbar.
93
94
95
96
97
98
99
00
32
2.5
Arbeitsmarkt, Ausbildung, Qualifikation und Einkommen
Arbeitsmarkt
8.200 Arbeitslose: Oldenburg im Mittelfeld unter
den Vergleichsstädten
Mit rund 8.200 Arbeitslosen und einer Arbeitslosenquote von 11,4 % 33 (138 34)
liegt Oldenburg unter den nordwestdeutschen Großstädten im Mittelfeld
(Abb. 2.5-1). Niedriger ist die Arbeitslosenquote in Osnabrück (123), höher dagegen in Bremen (152). Bundesweit konzentriert sich die Arbeitslosigkeit in den
großstädtischen Zentren. Niedriger ist die Arbeitslosigkeit naturgemäß in den
ländlich strukturierten umliegenden Landkreisen. Insbesondere der Landkreis
Oldenburg (103) liegt im westdeutschen Durchschnitt. Etwas höher sind die Arbeitslosenquoten in den Landkreisen Ammerland (115) und Wesermarsch (119).
Noch größere Arbeitsmarktprobleme in den
80er Jahren
Die Arbeitsmarktprobleme in der Stadt Oldenburg waren in den 80er Jahren noch
sehr viel ausgeprägter als heute. Im Zusammenhang mit der überdurchschnittlichen Beschäftigtenentwicklung seit Mitte der 80er Jahre konnte aber der Abstand
zum Bundesdurchschnitt bis Mitte der 90er Jahre spürbar verringert werden
(Abb. 2.5-2). Seitdem haben sich die Arbeitsmarktdefizite in der Stadt Oldenburg
allmählich wieder etwas verschärft.
Frauen- und Teilzeitbeschäftigung
Anteil von Frauen- und
Teilzeitarbeitsplätzen
Als Folge der großen Bedeutung des Dienstleistungssektors für die Stadt Oldenburg ist auch der Anteil von Frauenarbeitsplätzen an der Gesamtzahl der Beschäftigten mit 49 % 35 überdurchschnittlich hoch. Im Bundesgebiet West sowie
im Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte beträgt der Anteil nur jeweils
43 %. Entsprechend ist in Oldenburg der Anteil von Teilzeitarbeitsplätzen mit 19 %
ebenfalls recht hoch.
Ausbildung
Wichtige regionale Funktionen der Stadt Oldenburg als Schulstandort
Das Oberzentrum Oldenburg hat wichtige regionale Funktionen als Schulstandort.
Neben zehn Gymnasien 36 verfügt die Stadt über 24 Berufsbildende Schulen. Mit
über 11.000 Berufsschülern (204 37) hat Oldenburg auch im Vergleich zu den
übrigen nordwestdeutschen Großstädten (168) eine überdurchschnittliche Stellung
im dualen System der beruflichen Ausbildung.
33
Jahresdurchschnitt 2001
34
35
Anteil der Sozialversicherungspflichtig beschäftigten Frauen an Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten insgesamt, 2000
36
einschließlich IGS, Kolleg und Abendgymnasium
37
Anteil der Schüler in Berufsbildenden Schulen an der Gesamtbevölkerung im Alter zwischen 18
und 25 Jahren, Niedersachsen = 100, 2000
33
Abb. 2.5-1:
Stadt Oldenburg
Arbeitslosigkeit in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1997 und 2000
Arbeitslosenquote am 30.6.
Deutschland
1997
2001
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Hildesheim, Stadt
Braunschweig, Stadt
Bremen, Stadt
Salzgitter, Stadt
Göttingen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
BG = 100
Hinzu kommt, dass der Anteil der Auszubildenden an den Beschäftigten insgesamt in der Stadt Oldenburg mit 6,5 % (104) ebenfalls über dem Durchschnitt der
Vergleichsstädte (88) und des Landes Niedersachsen liegt. Den Betrieben in Oldenburg können deshalb überdurchschnittliche Ausbildungsanstrengungen bescheinigt werden.
Ausbildungsanstrengungen der Betriebe in Oldenburg
Hochschulen
Die Carl von Ossietzky Universität Oldenburg zählt zu den jüngeren Hochschulen
der Bundesrepublik und wurde im Rahmen der Reform und Ausweitung des
Hochschulsystems 1973 auf Basis der bereits bestehenden Pädagogischen
Hochschule gegründet. Ein Hauptziel war die Verbesserung der Infrastruktur im
Nordwesten Niedersachsens. Aufgrund ihrer Entstehungsgeschichte ist die Lehramtsausbildung einer der Studienschwerpunkte. Der Anteil der Lehramtsstuden-
Carl von Ossietzky Universität Oldenburg
34
Abb. 2.5-2:
Entwicklung der Arbeitslosigkeit in der Stadt Oldenburg
Arbeitslosenquoten
Quartalswerte und Trendwerte in %
16
15
14
13
Oldenburg, Stadt
12
11
10
9
8
7
6
5
Differenz zum Bundeswert
in %-Punkten
4
3
2
1
0
88
89
90
91
92
93
94
95
96
Ende des Quartals
97
98
99
00
01
02
ten beträgt immerhin 31 % der insgesamt 11.500 38 Studierenden (WS 2001/02).
Darüber hinaus werden Diplom-, Magister-, Bachelor- und Masterstudiengänge in
den Fachbereichen Pädagogik, Kommunikation/Ästhetik, Sozialwissenschaft,
Wirtschafts- und Rechtswissenschaften, Philosophie/Psychologie/Sportwissenschaft, Mathematik, Biologie, Geo- und Umweltwissenschaften, Physik, Chemie,
Informatik sowie Literatur- und Sprachwissenschaften angeboten.
Spezialisierung des Lehrund Forschungspersonals
Die Schwerpunkte der Hochschule in Lehre und Forschung lassen sich mit Hilfe
der Angaben aus der Personalstatistik, d.h. die Spezialisierung des an den Hochschulen tätigen Lehr- und Forschungspersonals 39 (LuF) abbilden. Überdurchschnittlich vertreten sind demnach die Fächergruppen „Sport“ (253 40), „Mathematik, Naturwissenschaften“ (203), „Sprach- und Kulturwissenschaften“ (179) sowie
38
Niedersächsisches Ministerium für Wissenschaft und Kultur: Hochschulen in Niedersachsen
2002. Zahlen, Daten, Fakten
39
Zum Lehr- und Forschungspersonal (LuF) zählt das gesamte hauptberuflich (Professoren,
Dozenten, Assistenten, wissenschaftliche und künstlerische Mitarbeiter) und nebenberuflich
(Gastprofessoren, Emeriti, Lehrbeauftragte) tätige wissenschaftliche und künstlerische Personal. Wissenschaftliche Hilfskräfte sind nicht enthalten.
40
2000, Anteil des LuF-Personals in den Fächergruppen am LuF-Personal insgesamt, Deutschland = 100
35
Stadt Oldenburg
„Kunst, Kunstwissenschaft“ (155). In etwa dem Bundesdurchschnitt entspricht die
Spezialisierung auf die Fächergruppe „Rechts-, Wirtschafts- und Sozialwissenschaften“ (106). Alle übrigen Fächergruppen („Ingenieurwissenschaften“, „Agrar-,
Forst- und Ernährungswissenschaften“, „Human- und Veterinärmedizin“) sind nur
in sehr geringem Umfang bzw. gar nicht vertreten.
Im Rahmen der Forschungstätigkeiten an der Carl von Ossietzky Universität Oldenburg zählt die Umwelt- und Energieforschung zu den bedeutendsten Forschungsschwerpunkten. An der bereits Mitte der 70er Jahre aufgenommenen,
interdisziplinären Forschung sind die sieben Fachbereiche Biologie, Physik, Chemie, Mathematik, Wirtschaftswissenschaften, Psychologie und Sozialwissenschaften beteiligt. Ein weiterer Forschungsschwerpunkt der Universität liegt in der
Meeresforschung. Hier ist das Institut für Chemie und Biologie des Meeres (ICBM)
tätig, das als Bestandteil der Konzeption der Bundesregierung zum Schutz der
Meere gegründet wurde.
Forschungsschwerpunkte
an der Universität u.a.
Im Fachbereich Informatik bestehen Forschungsschwerpunkte u.a. in den Bereichen sicherheitskritischer Systeme, e-learning, e-business, Informatik im Gesundheitswesen, Multimedia und Internet sowie Wirtschaftsinformatik. Das mit dem
Fachbereich eng kooperierende Oldenburger Forschungs- und Entwicklungsinstitut für Informationswerkzeuge und –systeme (OFFIS) bildet in diesem Zusammenhang eine Plattform für regionale, nationale und internationale Kooperationen.
Zuletzt wurde in Kooperation mit der Universität Bremen 1996 der Sonderforschungsbereich „Neurokognition“ eingerichtet.
... Informatik
Die Fachhochschule Oldenburg ist seit dem Jahr 2000 ein Teil der durch Zusammenschluss entstandenen Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven. Die Stadt Oldenburg ist damit einer von fünf Studienstandorten dieser mit
über 8.200 Studierenden 41 (WS 2001/02) z.Z. größten Fachhochschule Niedersachsens. Das Studienangebot in Oldenburg umfasst die Fachbereiche Architektur sowie Bauingenieur- und Vermessungswesen, in denen ca. 1.600 Studierende
in sieben Studiengängen eingeschrieben sind.
Fachhochschulstandort
Oldenburg
Die Forschungstätigkeiten der Fachhochschule sind naturgemäß anwendungsbezogen ausgerichtet. Am Standort Oldenburg wird innerhalb des Forschungsschwerpunktes „Raum-Rohr-Boden“ an der Entwicklung von Messverfahren zur
Qualitätssicherung im Rohrleitungsbau geforscht. Auf interdisziplinärer Ebene
werden für dieses fünfjährige Forschungsvorhaben in drei Teilprojekten Anwendungsschwerpunkte miteinander verknüpft.
Forschungstätigkeiten der
Fachhochschule
Darüber hinaus ist in Oldenburg eine Abteilung der Niedersächsischen Fachhochschule für Verwaltung und Rechtspflege, Fachbereich Polizei, ansässig. Weitere
wichtige Bildungseinrichtungen sind
Weitere wichtige
Bildungseinrichtungen
-
Bundestechnologiezentrum für Elektro- und Informationstechnik e.V. (bfe),
-
Bundesfachschule für das raumausstattende Handwerk,
-
Fachlehranstalt des niedersächsischen Friseurhandwerks sowie
41
Niedersächsisches Ministerium für Wissenschaft und Kultur: Hochschulen in Niedersachsen
2002. Zahlen, Daten, Fakten
... Umwelt und Energie
36
Einrichtungen außeruniversitärer Forschung
Niedersächsisches Studieninstitut für kommunale Verwaltung.
Im Bereich der außeruniversitären Forschung sind neben dem genannten Institut
OFFIS noch die folgenden Einrichtungen tätig:
-
Niedersächsisches Landesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsicherheit (LAVES) - Lebensmittelinstitut Oldenburg,
-
Bundesinstitut für Kultur und Geschichte der Deutschen im östlichen Europa,
-
Forschungsinstitut Region und Umwelt an der Carl von Ossietzky Universität
Oldenburg GmbH (FORUM),
-
Hörzentrum Oldenburg,
-
Institut für Rohrleitungsbau (iro) e.V.,
-
Forschungsgemeinschaft für Meeresheilkunde e.V. (Außenstelle Oldenburg,
Sitz Norderney),
-
Deutsche Bodenkundliche Gesellschaft e.V.,
-
Oldenburgische Landschaft,
-
Landwirtschaftliche Untersuchungs- und Forschungsanstalt,
-
Regio GmbH - Institut für Regionalentwicklung und Informationssysteme.
Qualifikation
Geringer Anteil von Unqualifizierten an den Beschäftigten
Unter den nordwestdeutschen Großstädten hat die Stadt Oldenburg den geringsten Anteil von Unqualifizierten 42 an den Beschäftigten insgesamt (64 43) und liegt
damit auch im Bundes- und Landesvergleich deutlich unter dem Durchschnitt. Der
Grund hierfür ist u.a. die herausragende Bedeutung des Dienstleistungssektors in
der Stadt. Im Produzierenden Gewerbe werden i.d.R. mehr unqualifizierte Beschäftigte eingesetzt als in Dienstleistungsbetrieben.
Schwerpunkt der Qualifikationsstruktur: Mittlere
Qualifikationen
Der eindeutige Schwerpunkt der Qualifikationsstruktur liegt in Oldenburg im Bereich mittlerer Qualifikationen 44 (109). Dies korrespondiert mit den überdurchschnittlichen Ausbildungsanstrengungen der Betriebe sowie der überdurchschnittlichen Bedeutung der Berufsbildenden Schulen in der Stadt Oldenburg (siehe
oben). Sehr hoch ist der Anteil mittlerer Qualifikationen auch in den umliegenden
Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch.
Defizite in der Stadt Oldenburg beim Anteil von
Hochqualifizierten
Defizite sind in der Stadt Oldenburg dagegen beim Anteil von Hochqualifizierten 45
festzustellen (Abb. 2.5-3). Bundesweit konzentrieren sich die höheren Qualifikationen in den großstädtischen Zentren. In Oldenburg haben nur 9,3 % (100 46) der
42
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte ohne abgeschlossene Berufsausbildung, 2000
43
44
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte mit abgeschlossener Berufsausbildung, aber ohne
Hochschulabschluss, 2000
45
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte mit Fachhochschul- oder Hochschulabschluss, 2000
46
37
Abb. 2.5-3:
Stadt Oldenburg
Hochqualifizierte in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen
sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1990 und 2000
Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Fachhochschuloder Hochschulabschluss an insgesamt am 30.6.
Deutschland
1990
2000
Niedersachsen
Göttingen, Stadt
Braunschweig, Stadt
Hildesheim, Stadt
Osnabrück, Stadt
Wolfsburg, Stadt
Salzgitter, Stadt
Bremen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0
2
4
6
8
10
12
14
in %
Beschäftigten einen Hochschulabschluss, während es im Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte 11,3 % (121) sind.
Dem Einsatz von hochqualifizierten Beschäftigten kommt im internationalen Wettbewerb der hochentwickelten Volkswirtschaften und ihrer Regionen eine Schlüsselrolle zu. Arbeitskräfte mit Spitzenqualifikationen sind eine Voraussetzung für
die Entwicklung, Produktion und Vermarktung hochwertiger Güter und Dienstleistungen. Sie sind deshalb bereits heute ein wichtiger Standortfaktor, und viele Anzeichen sprechen dafür, dass die Entwicklungsperspektiven von Regionen in Zukunft noch entscheidender von ihrer Mobilisierbarkeit bestimmt werden. Der Stadt
Oldenburg darf in diesem Fall ein gewisser Nachholbedarf attestiert werden.
Hochqualifizierte Beschäftigte als wichtiger Standortfaktor
38
Abb. 2.5-4:
Bruttojahresentgelte nach Wirtschaftsbereichen in der Stadt Oldenburg und
in Westdeutschland 1996
80.000
Bruttojahresentgelt der ganzjährig Beschäftigten 1996 in DM
70.000
Oldenburg, Stadt
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
Gebietsk.,Sozialvers.
Org.oh.Erw.,Priv.H.
Dienstleist.,a.n.g.
Kreditinst.,Versich.
Verkehr,Nachr.
Handel
Dienstleist.insg.
Baugewerbe
Verarb.Gewerbe
Energie,Wass.,Berg.
Prod.Gewerbe
Land-,Forstw.,Fisch.
Insgesamt
0
Einkommen
Entgelte der Beschäftigten unterdurchschnittlich
Die Entgelte der Beschäftigten 47 insgesamt in der Stadt Oldenburg (93 48) liegen
- wie in den meisten Regionen Niedersachsens - unter dem Bundesdurchschnitt.
Dies gilt insbesondere für das Produzierende Gewerbe (93), während der Abstand
zum Bundeswert bei den Dienstleistungen (96) weniger deutlich ist.
Löhne und die Gehälter
im Verarbeitenden Gewerbe deutlich unter dem
Bundesdurchschnitt
Unterteilt nach Wirtschaftsbereichen (Abb. 2.5-4) wird deutlich, dass v.a. die Entgelte im Verarbeitenden Gewerbe (90) unterdurchschnittlich sind. Die (aktuellere)
Industriestatistik zeigt das gleiche Bild: Die Löhne der Arbeiter (88 49) und die
Gehälter der Angestellten (79) im Verarbeitenden Gewerbe der Stadt Oldenburg
liegen deutlich unter den Bundeswerten. Ferner ist die Stadt in dieser Hinsicht das
Schlusslicht unter den nordwestdeutschen Großstädten.
47
Bruttojahresentgelt der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, nur ganzjährig Beschäftigte,
1996
48
49
2000, Bundesgebiet West = 100
39
Abb. 2.5-5:
Stadt Oldenburg
Pro-Kopf- Einkommen in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 und 1995
in DM je Einwohner
Deutschland
1989
1995
Niedersachsen
Braunschweig, Stadt
Hildesheim, Stadt
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Göttingen, Stadt
Bremen, Stadt
Salzgitter, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0
20
40
60
80
100
120
BG = 100
Ebenfalls geringer als im Bundesdurchschnitt sind die Entgelte im Verkehrsgewerbe (91) und im Handel (92). Durchschnittlich bzw. überdurchschnittlich ist das
Entgeltniveau dagegen im Dienstleistungssektor bei den Öffentlichen Dienstleistungen (102) und den Finanzdienstleistungen (100) sowie im Produzierenden
Bereich in der Energiewirtschaft (109) und dem Baugewerbe (103).
Entgelte: Öffentl. Dienstleistungen, Energiewirtschaft, Baugewerbe
Das niedrigere Entgeltniveau im Verarbeitenden Gewerbe Oldenburgs kann aus
unternehmerischer Sicht als wichtiger Standortfaktor im überregionalen Wettbewerb um ansiedlungsinteressierte Industriebetriebe interpretiert werden. Andererseits ergeben sich aus der Sicht der Beschäftigten Auswirkungen auf die Einkommenssituation der privaten Haushalte, die sich letztlich im Konsumverhalten, d.h.
u.a. in der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft niederschlagen können.
Niedriges Lohn- und Gehaltsniveau in der Industrie als Standortfaktor im
überregionalen Wettbewerb
40
Insgesamt aber hohes
Pro-Kopf-Einkommen
aufgrund des hohen
Dienstleistungsanteils
Aufgrund des sehr hohen Dienstleistungsanteils an der Gesamtbeschäftigung
(u.a. Öffentliche Dienstleistungen und Finanzdienstleistungen) hat das niedrige
Entgeltniveau im Verarbeitenden Gewerbe keine wesentlichen Auswirkungen auf
das Einkommen der privaten Haushalte 50 insgesamt. Mit rund € 11.100,- (100 51)
liegt das Pro-Kopf-Einkommen in der Stadt Oldenburg im Bundesdurchschnitt und
damit leicht über dem Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte (98) sowie
deutlich über dem Landeswert für Niedersachsen (94) (Abb. 2.5-5).
Einkommenssteigerung in
den 90er Jahren
Nachdem im Verlauf der 80er Jahre das Einkommensniveau in Oldenburg deutlich
zurückgegangen war (1989: 89), konnte das Pro-Kopf-Einkommen in der ersten
Hälfte der 90er Jahre parallel zur Verbesserung der Beschäftigtenentwicklung und
Verminderung der Arbeitsmarktprobleme wieder deutlich gesteigert werden. Unter
den nordwestdeutschen Großstädten weist die Stadt Oldenburg von 1989 bis
1995 die stärkste Einkommenssteigerung auf (Abb. 2.5-5).
2.6
Öffentliche Finanzen
Unterdurchschnittliches
Gewerbesteueraufkommen im Vergleich zu anderen Großstädten
Verglichen mit den übrigen nordwestdeutschen Großstädten ist das Gewerbesteueraufkommen 52 in der Stadt Oldenburg sehr viel geringer. Abgesehen vom
Ausnahmefall Wolfsburg haben die Städte Hannover, Osnabrück und Braunschweig teils deutlich höhere Einnahmen. In etwa gleich hoch wie in Oldenburg
sind die Gewerbesteuereinnahmen je Einwohner in Hildesheim und Salzgitter,
während die Stadt Göttingen das Schlusslicht bildet.
Insgesamt deutlich unterdurchschnittliche Steuereinnahmekraft der Stadt
In Hinblick auf den Gemeindeanteil an der Einkommensteuer steht Oldenburg im
Städtevergleich zwar etwas besser da und erreicht fast den Durchschnitt der
nordwestdeutschen Großstädte. Insgesamt ist die Steuereinnahmekraft 53 der
Stadt aber deutlich unterdurchschnittlich (Abb. 2.6-1). Wie bei den übrigen eher
einnahmeschwachen Städten Göttingen, Salzgitter und Hildesheim ist auch in
Oldenburg die Steuereinnahmekraft im Laufe der 90er Jahre leicht zurückgegangen, während sie in den einnahmestärkeren Städten Wolfsburg, Hannover, Osnabrück und Braunschweig gestiegen ist.
50
Gesamtbetrag der Einkünfte der privaten Haushalte je Einwohner, 1995
51
52
Netto-Gewerbesteuereinnahmen je Einwohner, 2000
53
Die Steuereinnahmekraft ergibt sich aus der Realsteueraufbringungskraft (Grundsteuern A und
B sowie Gewerbesteuer) abzüglich der Gewerbesteuerumlage zuzüglich des Gemeindeanteils
an der Einkommenssteuer.
41
Abb. 2.6-1:
Stadt Oldenburg
Steuereinnahmekraft in der Stadt Oldenburg und den umliegenden Landkreisen sowie ausgewählten nordwestdeutschen Großstädten 1989 und 2000
Steuereinnahmekraft je Einwohner
Deutschland
1989
2000
Niedersachsen
Wolfsburg, Stadt
Osnabrück, Stadt
Braunschweig, Stadt
Hildesheim, Stadt
Salzgitter, Stadt
Göttingen, Stadt
Bremen, Stadt
LK Ammerland
LK Wesermarsch
LK Oldenburg
0
50
100
150
Nds = 100
200
250
42
2.7
Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadtverwaltung
Wirtschaftsförderung der
Stadt Oldenburg als
„Amtslösung“
Die Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Stadt Oldenburg sind im Rahmen des
Amtes für Wirtschaftsförderung in die städtische Verwaltung eingegliedert („Amtslösung“). Das Amt besteht aus den drei Fachdiensten „Standortmarketing“, „Unternehmensbetreuung“ und „Regionalentwicklung“. Insgesamt sind im Amt für
Wirtschaftsförderung 13 54 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt. Das
Leistungsangebot der städtischen Wirtschaftsförderung umfasst nach eigener
Darstellung 55
-
Bereitstellung und Verkauf von Gewerbeflächen,
-
Firmenbetreuung / Bestandsentwicklung,
-
Existenzgründungsförderung,
-
Innovations- und Technologieförderung,
-
Beschäftigungs- und Ausbildungsförderung,
-
Öffentlichkeitsarbeit und Standortmarketing,
-
Regionale Kooperation.
Bereitstellung und Verkauf von Gewerbeflächen
Die Steuerung der Gewerbeflächenentwicklung sowie die Vermittlung und der
Verkauf von Gewerbegrundstücken zählen zu den Kernaufgaben der städtischen
Wirtschaftsförderung. Die Gewerbeflächenverkäufe, das aktuelle Gewerbeflächenangebot sowie die künftige Gewerbeflächenentwicklung können den Abschnitten 3 und 4 entnommen werden.
Firmenbetreuung / Bestandspflege
Schwerpunktaufgaben im Rahmen der Kontaktpflege zu den in der Stadt Oldenburg ansässigen Unternehmen sind die Bereitstellung und Vermittlung von Hilfeleistungen bei Entwicklungsproblemen, die Koordinierung von Behördenkontakten
(„Lotsenfunktion“) sowie die Fördermittelberatung. Jährlich wurden in der Vergangenheit rund 100 systematische Unternehmensbesuche durchgeführt. Vor dem
Hintergrund der eingeschränkten personellen Kapazitäten der städtischen Wirtschaftsförderung konzentrieren sich die Unternehmensbesuche auf die größeren
Betriebe. Hinzu kommen eine Vielzahl von Gesprächen, die aufgrund von konkret
geäußerten Beratungsbedarfen durchgeführt wurden.
Städtischer Eigenbetrieb
„Hafen“
In den Aufgabenbereich der städtischen Wirtschaftsförderung fällt auch die Führung des städtischen Eigenbetriebs „Hafen der Stadt Oldenburg (Oldb)“ sowie die
Weiterentwicklung des Hafengeländes und seiner Funktionen.
Existenzgründungsförderung
Die städtische Wirtschaftsförderung hat im Jahr 1999 eine Existenzgründungsinitiative ins Leben gerufen. Das Beratungs- und Aktionsprogramm der Wirtschaftsförderung besteht aus den Bausteinen:
-
Erstberatungen für Gründungswillige,
54
Einschließlich des hauptamtlichen Geschäftsführers des Technologie- und Gründerzentrums
Oldenburg (TGO)
55
Quelle: Stadt Oldenburg, 2001: Jahresbericht 2000 - Wirtschaftsförderung
43
-
Existenzgründungssprechtage in Kooperation mit den Kammern und Steuerberatern,
-
Existenzgründungszuschüsse aus städtischen Fördermitteln,
-
Oldenburger Gründerforum (Kontaktbörse von Gründern, Jungunternehmern
und Experten in Verbindung mit speziellen Fachvorträgen),
-
Kontaktvermittlung zwischen erfahrenen Unternehmern („Wirtschaftspaten“)
und Existenzgründern,
-
Präsentation auf Fachmessen,
-
Organisation von Vorträgen und Seminaren,
-
Coaching von Existenzgründern,
-
Koordinierung und Kooperation mit anderen Akteuren der Existenzgründungsberatung,
-
Betrieb des Technologie- und Gründerzentrums Oldenburg (TGO) in Kooperation mit anderen Gesellschaftern.
Wichtiges Element der städtischen Innovations- und Technologieförderung ist das
Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg (TGO). Ziel der Wirtschaftsförderung ist, mit Hilfe des TGO und seinen Dienstleistungen insbesondere technologieorientierte Existenzgründer aus dem Hochschulbereich, hochschulnahe Unternehmen sowie ergänzende Betriebe in der Stadt Oldenburg anzusiedeln bzw. zu
halten. Mehrheitsgesellschafter der Betriebsgesellschaft TGO GmbH & Co. KG ist
die Stadt Oldenburg. Weitere Gesellschafter sind die Bremer Landesbank, die
Landessparkasse zu Oldenburg, die Oldenburgische Landesbank, die Raiffeisenbank Oldenburg, die Oldenburgische Landesbrandkasse, Schomaker Bauträger
sowie Peter Waskönig. An der Servicegesellschaft TGO GmbH halten neben der
Stadt Oldenburg auch die Carl von Ossietzky Universität und die Fachhochschule
Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven Gesellschaftsanteile.
Stadt Oldenburg
Innovations- und Technologieförderung
Das TGO ist Teil des Technologie- und Innovationsparks (TIP), der auf fast 2 ha
Gewerbeflächen für universitätsnahe Nutzungen und erweiterungswillige Unternehmen aus dem TGO bietet. Bislang wurden im TIP das Hörzentrum Oldenburg
und der Datenverarbeitungsdienstleister BISS angesiedelt.
Darüber hinaus bietet die städtische Wirtschaftsförderung in Kooperation mit dem
Regio-Institut der Universität Technologieberatung für klein- und mittelständische
Unternehmen an. Die Beratungen sind für die Unternehmen kostenlos. Die Finanzierung erfolgt aus Mitteln der Stadt und der EU.
Neben der Förderung von Unternehmen zur Schaffung von Ausbildungsplätzen
(z.B. für IT- und Medienberufe) und Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen der Stadtverwaltung ist insbesondere die Beschäftigungsförderungsgesellschaft STELLWERK ein Instrument der städtischen Beschäftigungsförderung. Die kommunale
Gesellschaft wurde von der Stadt Oldenburg unter Federführung der Wirtschaftsförderung 1999 gegründet, um Sozialhilfeempfänger in den „ersten“ oder „zweiten“
Arbeitsmarkt zu vermitteln. Zu den Leistungen zählen neben ausführlichen Beratungsgesprächen auch berufliche Qualifizierungsmaßnahmen.
Beschäftigungs- und
Ausbildungsförderung
44
Öffentlichkeitsarbeit und
Standortmarketing
Die Öffentlichkeitsarbeit der städtischen Wirtschaftsförderung erfolgt über das
Internet (u.a. Unternehmensdatenbank UNS, Gewerbeflächeninformationssysteme ReGIS-online und KomSIS) sowie Broschüren und Faltblätter (z.B. Wirtschaftsletter). Daneben sind auch die übrigen Arbeitsfelder Bestandteile des
kommunalen Standortmarketings.
Regionale Kooperation
Die Wirtschaftsförderung vertritt die Stadt Oldenburg in den Gremien der Strukturkonferenz Land Oldenburg, des Kommunalverbundes Niedersachsen / Bremen
e.V. und der Regionalen Arbeitsgemeinschaft Bremen / Niedersachsen (RAG,
ehem. Gemeinsame Landesplanung Bremen / Niedersachsen). Hierzu kommt die
Mitarbeit in weiteren regionalen Kooperationen, wie z.B. der Regionalen Innovationsstrategie Weser-Ems (RIS).
Zukünftige Herausforderungen der Wirtschaftsförderung
Zukünftige Herausforderungen der städtischen Wirtschaftsförderung sind:
-
Aufbau einer dem Strukturwandel angepassten Oldenburger Standortmarketing-Strategie,
-
Erarbeitung eines regional abgestimmten Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes (vorliegendes Konzept),
-
Intensivierung der direkten Unternehmenskontakte,
-
Stärkung der Kompetenzen der Wirtschaftsförderung in allen Unternehmensbelangen und Ausbau der „One-stop-agency“-Funktion,
-
Aufbau von wirtschaftsförderungsrelevanten Netzwerken,
-
Intensivierung der Zusammenarbeit zwischen Hochschulen, Verwaltung und
Wirtschaft,
-
Stärkung des Oldenburger Einzelhandels, insbesondere die Weiterentwicklung
der Innenstadt,
-
Mitwirkung bei der Erarbeitung von Konversionskonzepten als Chance für Gewerbe- und Wohnbauentwicklung,
-
Verbesserung des Wirtschaftsklimas, u.a. mit Hilfe eines gemeinsamen Gesprächskreises aus Wirtschaft, Politik und Verwaltung.
45
Stadt Oldenburg
Anhang zu Abschnitt 2. Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg
Tabellarische Übersichten der wichtigsten Standortindikatoren
Oldenburg im Vergleich der nordwestdeutschen Großstädte
Städte mit
100.000
Bremen,
Stadt
u.m.Einw.
Bevölkerungsstand
Bevölkerung (1.1.) 2001
96 - 01 in % (JD)
Bevölkerungsdichte 2001, BG = 100
2.081.301
-0,4
487
539.403
-0,4
612
Hannover,Landeshptst.
Braunschweig,
Stadt
Osnabrück,
Stadt
Oldenburg(O.),
Stadt
Göttingen,
Stadt
Wolfsburg,
Stadt
Salzgitter,
Stadt
Hildesheim,
Stadt
515.001
-0,3
936
245.816
-0,5
474
164.101
-0,5
508
154.832
0,5
558
124.132
-0,3
393
121.805
-0,7
221
112.302
-0,9
186
103.909
-0,4
415
Wohnungsbestand
Wohnungen insg. (1.1.) 2001
96 - 01 in % (JD)
280.163
0,6
131.062
0,5
80.771
0,9
78.705
1,0
61.490
0,8
58.594
0,9
52.930
0,7
51.852
0,7
.. in Wohngebäuden mit 1 u. 2 Wohn. 2001
96 - 01 in % (JD)
Ant. an allen Wohnungen 2001 in %
41.765
0,7
14,9
28.897
0,5
22,0
25.430
0,8
31,5
36.745
1,2
46,7
14.504
1,0
23,6
19.385
1,2
33,1
18.354
0,9
34,7
14.268
1,0
27,5
Beschäftigte und Pendler
Beschäftigte am Wohnort 2000
673.989
170.148
174.290
81.733
51.152
48.523
36.094
42.537
36.865
32.647
Auspendler 2000
in % d. SVaW
156.961
23,3
29.065
17,1
42.254
24,2
21.736
26,6
15.187
29,7
14.019
28,9
8.207
22,7
5.519
13,0
10.716
29,1
10.258
31,4
Beschäftigte am Arbeitsort 2000
1.031.778
238.628
293.475
109.067
82.771
65.050
60.293
87.127
48.965
46.402
Einpendler 2000
in % d. SVaA
514.748
49,9
97.545
40,9
161.439
55,0
49.070
45,0
46.806
56,5
30.546
47,0
32.404
53,7
50.109
57,5
22.816
46,6
24.013
51,7
Pendlerbilanz 2000
in % d. SVaW
357.787
53,1
68.480
40,2
119.185
68,4
27.334
33,4
31.619
61,8
16.527
34,1
24.197
67,0
44.590
104,8
12.100
32,8
13.755
42,1
46
Oldenburg im Vergleich der nordwestdeutschen Großstädte
Fortsetzung
Städte mit
100.000
Bremen,
Stadt
u.m.Einw.
Hannover,Landeshptst.
Braunschweig,
Stadt
Osnabrück,
Stadt
Oldenburg(O.),
Stadt
Göttingen,
Stadt
Wolfsburg,
Stadt
Salzgitter,
Stadt
Hildesheim,
Stadt
Wirtschaftsstandort
Beschäftigte insg. 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
1.031.778
146
2,2
238.628
129
1,0
293.475
167
3,0
109.067
130
1,4
82.771
147
2,1
65.050
124
2,5
60.293
142
1,3
87.127
209
6,5
48.965
127
-0,1
46.402
131
1,2
Industriestandort
(SVB Produz.Gew.) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
328.437
126
-1,1
74.139
109
-2,7
68.340
106
-2,6
31.206
101
-1,4
23.713
115
-0,7
13.416
69
1,1
14.229
91
-1,5
59.144
386
3,5
28.676
202
-2,0
15.574
119
-1,7
(SVB Dienstl.insg.) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
700.493
159
3,8
163.805
143
2,7
224.529
205
4,9
77.491
148
2,6
58.843
168
3,4
51.507
157
2,9
45.906
173
2,2
27.605
106
14,1
20.149
84
2,9
30.658
139
2,8
Unternehmensbez. Dienstl.-Standort
(SVB Unternehmensbez.DL) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
141.149
184
13,7
28.044
141
13,6
53.312
281
16,8
18.155
200
7,2
9.903
163
11,9
9.369
165
7,8
6.648
144
6,7
7.238
161
42,3
4.632
111
7,9
3.848
100
11,2
Finanzdienstleistungsstandort
(SVB Finanz-DL) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
50.616
170
0,7
9.599
124
-0,7
22.696
307
-0,1
5.591
158
10,0
2.503
106
-0,6
3.692
167
-1,5
3.000
167
-1,4
1.425
81
1,0
552
34
-2,1
1.558
104
4,9
Einzelhandelsstandort
(SVB Einzelhandel) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
78.694
141
0,8
17.992
124
0,2
20.141
146
1,0
10.369
157
-0,3
7.738
175
0,5
7.108
172
2,6
4.939
148
1,7
3.408
104
3,2
3.001
99
0,3
3.998
143
-0,3
Gesundheits- u.Sozial-Dienstl.-Standort
(SVB Gesundh.-u.Sozialwesen) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
113.886
151
2,8
24.851
127
3,6
31.813
170
3,1
11.053
124
1,2
9.695
162
2,9
9.121
163
3,4
12.105
267
1,8
4.077
92
3,3
3.845
94
3,1
7.326
194
1,0
5.761
129
-1,2
2.291
107
0,1
2.073
145
-0,5
1.663
124
4,6
2.467
228
-0,8
741
70
1,0
756
77
0,0
1.582
175
-2,3
8.543
179
14,2
2.449
107
3,4
1.499
98
13,7
1.387
97
7,0
1.607
139
15,5
1.125
99
23,7
636
61
6,7
1.033
107
8,8
4.974.982 1.121.393 2.030.944
60
52
99
16,7
7,3
33,8
422.395
43
5,5
281.136
43
19,3
167.949
27
4,6
339.776
68
1,9
328.128
68
15,2
111.306
25
0,3
171.955
41
15,9
12.125
233
1,9
6.641
266
2,3
3.136
188
1,7
3.637
233
3,0
5.761
456
1,7
1.193
97
0,4
1.086
95
1,9
1.837
174
7,7
32.356
173
2,0
13.872
159
1,2
15.215
218
1,9
11.119
204
3,4
6.899
108
1,6
6.078
146
3,3
3.470
92
3,0
7.927
219
2,0
21.235
211
-0,5
6.243
129
0,6
5.597
174
0,1
5.134
170
0,8
3.131
128
0,8
2.492
104
5,1
1.521
69
0,6
3.433
169
-1,7
Besch. im Öffentl.Dienst 2000
je Einw., D = 100
98 - 00 in % (JD)
66.638
223
-0,5
25.693
180
-1,4
12.722
134
-6,2
15.635
175
-4,2
6.084
86
0,5
4.819
74
-1,2
Besch. im Öff. Dienst (oh.Bund) 2000
je Einw., D = 100
98 - 00 in % (JD)
56.464
227
0,3
21.062
177
0,1
11.400
144
-5,4
13.571
182
-4,6
5.945
101
0,5
4.446
82
-1,3
Betten in Krkhs./Reha 2000
je Einw., Nds = 100
98 - 00 in % (JD)
Tourismusstandort
(SVB Gast-u.Beherberg.-Gew.) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
Übernachtungen 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
Bildungsstandort
(SVB Erzieh.,Unterricht) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
23.723
123
11,3
44.807
213
0,7
5.444
108
9,0
9.391
172
-4,7
Schüler in Berufsbild.Schulen 2000
je 18-25-jähr., Nds = 100
98 - 00 in % (JD)
Verwaltungsstandort
(SVB Öffent.Verwalt.) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
57.577
142
-0,3
8.791
83
-2,7
17.756
296
-0,3
8.072
161
-1,4
47
Stadt Oldenburg
Oldenburg im Vergleich mit den Städten des nördlichen Weser-Ems-Gebietes
Wilhelmshaven,
Stadt
Delmenhorst,
Stadt
Emden,
Stadt
Aurich,
Stadt
Papenburg,
Stadt
Leer
(Ostfr.),
Stadt
Ganderkesee
Cloppenburg,
Stadt
Nordenham,
Stadt
Vechta,
Stadt
Bad
Zwischenahn
Norden,
Stadt
Varel,
Stadt
Bevölkerungsstand
Bevölkerung (1.1.) 2001
96 - 01 in % (JD)
Bevölkerungsdichte 2001, BG = 100
85.287
-1,2
306
76.644
-0,4
456
50.963
-0,2
168
40.278
0,4
76
34.096
0,3
107
33.849
0,7
179
30.207
0,9
81
29.897
1,5
157
28.183
-0,8
120
27.753
1,6
117
25.536
0,9
73
24.957
0,5
87
24.771
0,2
81
Wohnungsbestand
Wohnungen insg. (1.1.) 2001
96 - 01 in % (JD)
45.087
0,6
35.755
0,9
23.799
1,1
16.720
1,6
13.281
2,3
15.533
1,5
12.155
2,2
11.080
2,5
13.292
0,7
10.436
2,9
12.050
2,8
13.386
2,4
11.740
1,7
.. in Wohngebäuden mit 1 u. 2 Wohn. 2001
96 - 01 in % (JD)
Ant. an allen Wohnungen 2001 in %
12.064
1,2
26,8
19.998
0,9
55,9
12.368
1,1
52,0
13.248
1,6
79,2
10.546
2,3
79,4
10.307
1,3
66,4
10.259
1,9
84,4
7.454
1,8
67,3
7.374
0,9
55,5
7.289
2,3
69,8
8.542
2,4
70,9
9.350
2,1
69,8
8.278
1,4
70,5
Beschäftigte und Pendler
Beschäftigte am Wohnort 2000
24.126
25.930
14.624
11.388
10.097
8.780
10.230
9.372
8.873
8.966
7.934
6.510
7.319
Auspendler 2000
in % d. SVaW
6.186
25,6
15.071
58,1
2.772
19,0
4.446
39,0
3.521
34,9
3.449
39,3
7.470
73,0
4.307
46,0
2.423
27,3
3.821
42,6
4.639
58,5
2.841
43,6
2.974
40,6
Beschäftigte am Arbeitsort 2000
27.412
19.069
28.088
14.669
13.982
15.719
6.815
11.479
9.243
11.721
8.857
7.782
8.387
Einpendler 2000
in % d. SVaA
9.472
34,6
8.210
43,1
16.236
57,8
7.727
52,7
7.406
53,0
10.388
66,1
4.055
59,5
6.414
55,9
2.793
30,2
6.577
56,1
5.562
62,8
4.113
52,9
4.042
48,2
Pendlerbilanz 2000
in % d. SVaW
3.286
13,6
-6.861
-26,5
13.464
92,1
3.281
28,8
3.885
38,5
6.939
79,0
-3.415
-33,4
2.107
22,5
370
4,2
2.756
30,7
923
11,6
1.272
19,5
1.068
14,6
48
Oldenburg im Vergleich mit den Städten des nördlichen Weser-Ems-Gebietes
Fortsetzung
Wilhelmshaven,
Stadt
Delmenhorst,
Stadt
Emden,
Stadt
Aurich,
Stadt
Papenburg,
Stadt
Leer
(Ostfr.),
Stadt
Ganderkesee
Cloppenburg,
Stadt
Nordenham,
Stadt
Vechta,
Stadt
Bad
Zwischenahn
Norden,
Stadt
Varel,
Stadt
Wirtschaftsstandort
Beschäftigte insg. 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
27.412
93
2,9
19.069
73
1,1
28.088
161
0,6
14.669
107
4,7
13.982
121
1,2
15.719
137
0,4
6.815
67
2,6
11.479
115
3,3
9.243
96
-0,3
11.721
126
1,7
8.857
103
1,8
7.782
91
-0,1
8.387
100
1,6
Industriestandort
(SVB Produz.Gew.) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
6.655
61
-0,1
5.529
57
-5,6
15.018
233
-2,3
3.770
75
5,0
6.822
161
-0,5
3.727
88
1,9
2.515
67
1,5
4.023
109
5,0
5.218
147
-1,0
4.063
118
-1,1
2.691
85
0,1
1.809
58
-4,9
3.707
120
-0,5
(SVB Dienstl.insg.) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
20.621
112
3,9
13.445
82
4,2
12.988
119
4,3
10.819
127
4,5
6.961
97
2,8
11.932
167
0,1
4.229
67
3,6
7.224
116
2,3
3.967
66
0,6
7.494
129
3,2
5.347
99
2,6
5.904
111
1,5
4.611
88
3,4
Unternehmensbez. Dienstl.-Standort
(SVB Unternehmensbez.DL) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
2.246
70
8,7
2.400
85
20,2
1.735
92
-1,8
1.043
70
6,1
690
55
11,0
1.191
96
10,1
567
51
13,0
577
53
6,1
366
35
1,0
821
81
14,4
336
36
5,3
438
48
-3,1
345
38
7,6
Finanzdienstleistungsstandort
(SVB Finanz-DL) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
748
60
8,4
408
37
-2,5
467
64
-0,2
715
124
3,2
404
83
1,8
798
165
-0,1
168
39
244
58
0,6
200
49
-1,7
342
87
10,9
136
37
0,4
292
82
5,6
319
90
4,7
Einzelhandelsstandort
(SVB Einzelhandel) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
2.744
118
-0,4
2.863
139
2,6
1.484
108
3,6
1.485
138
8,8
1.313
145
4,3
1.831
203
0,0
450
56
2,4
1.536
195
-0,6
688
91
1,7
834
114
1,8
651
96
4,2
908
136
2,6
886
134
0,7
Gesundheits- u.Sozial-Dienstl.-Standort
(SVB Gesundh.-u.Sozialwesen) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
3.774
120
3,0
2.347
84
0,9
2.116
114
-0,6
1.684
116
3,9
1.950
159
0,6
2.165
178
0,6
772
71
-2,1
1.513
142
6,4
1.004
98
0,4
1.722
174
1,9
1.458
159
1,8
1.602
177
3,9
1.110
124
2,5
Betten in Krkhs./Reha 2000
je Einw., Nds = 100
98 - 00 in % (JD)
1.012
135
3,5
502
75
0,0
374
84
-4,5
339
97
0,0
327
112
0,0
571
196
-4,9
149
58
-1,0
288
113
0,0
185
75
-1,1
270
114
0,0
868
396
-1,5
532
246
-0,9
484
227
0,0
Tourismusstandort
(SVB Gast-u.Beherberg.-Gew.) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
661
82
10,8
359
50
9,4
380
80
-1,9
370
99
12,8
314
100
13,0
325
104
9,9
272
98
17,5
184
68
7,9
148
56
5,1
209
82
13,6
716
305
4,5
476
206
3,0
255
112
4,8
Übernachtungen 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
213.871
62
7,0
60.566
20
1,2
109.369
54
7,1
95.791
60
1,3
138.720
103
5,4
83.339
62
-1,5
51.013
43
1,6
43.868
38
-1,4
33.258
30
-4,2
26.278
24
17,3
523.866
520
3,0
447.888
451
3,2
229.742
234
1,5
Bildungsstandort
(SVB Erzieh.,Unterricht) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
938
107
0,7
508
65
1,0
640
123
-4,4
449
110
-5,0
235
69
-0,4
251
74
1,6
346
114
3,0
541
182
-3,4
480
168
557
201
4,0
275
107
-0,5
106
42
-1,8
100
40
-1,0
Schüler in Berufsbild.Schulen 2000
je 18-25-jähr., Nds = 100
98 - 00 in % (JD)
3.556
117
1,6
3.216
128
1,6
4.636
259
2,1
3.359
235
0,2
4.308
325
2,8
4.859
426
3,1
92
10
-6,4
5.015
403
1,8
1.117
95
-1,7
2.476
323
1,3
1.777
228
2,5
1.250
169
3,8
Verwaltungsstandort
(SVB Öffent.Verwalt.) 2000
je Einw., BG = 100
98 - 00 in % (JD)
5.481
324
1,4
1.887
125
0,7
1.877
187
3,1
3.022
385
5,0
584
88
-4,3
1.921
292
-9,4
305
52
879
153
0,3
114
21
-26,8
980
183
-1,9
612
124
4,8
890
182
-4,6
573
119
1,2
Besch. im Öffentl.Dienst 2000
je Einw., D = 100
98 - 00 in % (JD)
9.831
197
-0,9
3.912
88
2,3
4.591
156
-1,0
Besch. im Öff. Dienst (oh.Bund) 2000
je Einw., D = 100
98 - 00 in % (JD)
5.199
125
-1,0
3.412
92
1,9
3.490
142
-0,8
2.814
145
0,1
1.188
73
1,7
1.846
113
-2,1
594
41
1,8
1.566
110
-0,2
812
60
-0,4
1.837
138
1,2
1.215
99
-0,1
1.465
122
-0,5
882
74
-1,7
49
3.
3.1
Stadt Oldenburg
Allgemeine Trends der Flächennachfrage
Die Rahmenbedingungen für die kommunale Wirtschaftsförderung und damit auch
für die Gewerbeflächenpolitik der Städte und Gemeinden unterliegen ständigen
Veränderungen. Eine der zentralen Herausforderungen für die Gewerbeflächenentwicklung in der Stadt Oldenburg ist, das Flächenangebot und die Vermarktungsaktivitäten bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage und die Standortanforderungen der unternehmerischen Zielgruppen abzustimmen.
Flächenangebot bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage abstimmen
Zahlreiche Städte und Gemeinden haben sich in den letzten Jahren im Hinblick
auf ihr Gewerbeflächenangebot neu positioniert und so den Wettbewerbsdruck
unter den Wirtschaftsstandorten erhöht. Teilweise wird das Gewerbeflächenangebot in Flächenpools regional gebündelt und effizienter vermarktet. Auch im Umfeld
der Stadt Oldenburg wurde bzw. wird durch die Entwicklung von herausragenden
Gewerbeflächenstandorten (z.B. Hansalinie Bremen, eco-Park bei Cloppenburg,
Niedersachsenpark bei Damme, interkommunales Gewerbegebiet Landkreis
Friesland) die Konkurrenz um die betriebliche Flächennachfrage weiter verschärft.
Erhöhter Wettbewerbsdruck unter den Wirtschaftsstandorten
Der seit geraumer Zeit zu beobachtende Suburbanisierungsprozess, d.h. die Verlagerung von Betrieben aus den Zentren in das nähere und weitere Umland, wird
weiterhin die Gewerbeflächennachfrage in den Regionen maßgeblich mitbestimmen und die Städte unter besonderen Wettbewerbsdruck setzten. Gründe für den
Suburbanisierungsprozess sind u.a. Flächenengpässe in den Zentren, die meist
günstigeren Standortkosten im Umfeld sowie z.T. geringe Konflikte mit benachbarten Nutzungen und der verkehrlichen Anbindung. Die Stadt Oldenburg wird
sich dem allgemein zu beobachtenden Prozess der Suburbanisierung nicht widersetzen können. Ziel muss vielmehr sein, die Gewerbeflächenentwicklung mit den
Umlandgemeinden nachfrageorientiert zum Wohle der ganzen Region abzustimmen und ggf. mit Hilfe von interkommunalen Kooperationen ein besonders hochwertiges Flächenangebot bereitzustellen.
Flächenentwicklung mit
den Umlandgemeinden
zum Wohle der ganzen
Region abstimmen
Überregionale Neuansiedlungen von klassischen Produktionsbetrieben sind immer schwieriger zu realisieren, wogegen Neugründungen und die Bestandsentwicklung, d.h. Verlagerungen und Erweiterungen innerhalb von Kommunen und
Regionen, für die Flächenpolitik an Bedeutung gewonnen haben. In der Regel
kommen maximal 5 bis 10 %, und bei verkehrlich sehr gut angebundenen Landkreisen im Umfeld großer Städte maximal bis zu 20 % der Flächennachfrage von
auswärts. Diese Ansiedlungen stammen oft aus dem regionalen Umfeld. Echte
überregionale Neuansiedlungen sind dagegen selten.
Überregionale Neuansiedlungen immer schwieriger zu realisieren
Die gewerbliche Nachfrage richtet sich zunehmend auf hochwertige, sehr gut angebundene Gewerbegebiete in der Nähe bedeutender Wirtschaftsstandorte. Das
bedeutet, dass es an den Gewerbeflächenstandorten, auf die sich die Nachfrage
konzentriert, häufig nicht gelingt, in ausreichendem Maße Gewerbeflächen bereitzustellen, sich aber an Standorten mit ungünstigeren Lagebedingungen z. T. große ungenutzte Flächenreserven ergeben. Ziel der Gewerbeflächenpolitik in der
Konzentration der betrieblichen Nachfrage auf
besonders hochwertige
Gewerbegebiete
50
Stadt Oldenburg muss daher die Entwicklung eines besonders hochwertigen und
uneingeschränkt für die Vermarktung geeigneten Gewerbeflächenangebots sein.
Steigende Qualitätsanforderungen bei hochwertigen Dienstleistungs- und
Produktionsbetrieben
Die Anforderungen seitens der Unternehmen an die Gestaltung und den Branchenmix in Gewerbegebieten steigen. Auch wenn sich die überwiegende Zahl der
Betriebe derzeit noch wenig mit Aspekten der gestalterischen Qualität und der
zielgruppenspezifischen Belegung von Gewerbeflächen auseinander setzt, so sind
doch zumindest bei hochwertigen Dienstleistungs- und Produktionsbetrieben zunehmend höhere Ansprüche an das unmittelbare Unternehmensumfeld zu verzeichnen. Da diese Betriebe auch für die Wirtschaftsförderung der Stadt Oldenburg eine wichtige Zielgruppe darstellen, müssen zumindest Teilflächen des Gewerbeflächenangebots eine entsprechend qualitativ hochwertige Flächengestaltung und Belegung aufweisen.
Nach Überwindung des
derzeitigen Einbruchs
wieder hoher Flächenbedarf zu erwarten
Der wirtschaftliche Strukturwandel vom Produzierenden Gewerbe hin zu den weniger flächenextensiven Dienstleistungen wird den Flächenbedarf der Wirtschaft
insgesamt langfristig reduzieren. Demgegenüber steht ein Anstieg der benötigten
Fläche je Arbeitsplatz im Produzierenden Gewerbe aufgrund der anhaltenden
Rationalisierung der Fertigungsprozesse. Hinzu kommt, dass ein Trend zur intensiveren Nutzung von Gewerbegrundstücken nicht auszumachen ist. Vor allem bei
Verlagerungen und Neugründungen wird betriebsbedingt oftmals flächenextensiv,
meist eingeschossig gebaut und ein möglichst hoher Anteil an Reserveflächen
angestrebt, um jederzeit flexibel reagieren zu können. Die betriebliche Gewerbeflächennachfrage wird sich deshalb mittelfristig, nach Überwindung des derzeitig
konjunkturell bedingten Einbruchs, voraussichtlich wieder auf einem ähnlich hohen
Niveau wie in den 90er Jahren bewegen.
Unternehmen kaufen ihr
Betriebsgrundstück
überwiegend selbst
Unternehmen, die sich in Gewerbegebieten ansiedeln, werden auch künftig ihr
Betriebsgrundstück überwiegend selbst kaufen. Investorenmodelle gewinnen zwar
derzeit an Bedeutung, sind aber immer noch die Ausnahme. Die anbietenden
Städte und Gemeinden müssen sich deshalb in der Gewerbeflächenentwicklung
und -vermarktung weiterhin unmittelbar mit den unternehmerischen Zielgruppen
auseinander setzen.
Zusätzliche Leistungen
der Wirtschaftsförderung
neben reinem Flächenverkauf erforderlich
Insbesondere ansiedlungsinteressierte, aber auch ansässige Betriebe fragen in
Verbindung mit dem Grundstückskauf zunehmend eine Reihe weitergehender
Dienstleistungen der Wirtschaftsförderung nach. Hierzu zählen beispielsweise die
Betreuung sowie die schnelle und unkomplizierte Abwicklung von Genehmigungsverfahren und die Fördermittelberatung.
Preisliche Differenzierung
des Gewerbeflächenangebots möglich
Im Rahmen des Verlagerungs- bzw. Erweiterungsprozesses spielen Grundstückspreise im Vergleich zu den übrigen Kosten für Unternehmen objektiv betrachtet
nur eine untergeordnete Rolle. Dennoch wird den Flächenpreisen als Standortfaktor subjektiv oftmals eine sehr viel größere Bedeutung beigemessen. Psychologische Gründe dürften hierbei betriebswirtschaftliche Erwägungen überlagern.
Die Kommunen können sich dem allgemeinen Preiswettbewerb dennoch nicht
entziehen. Zu beobachten ist, dass lokales Kleingewerbe (v.a. Handels- und
Handwerksbetriebe) sehr viel preissensibler ist als beispielsweise größere Industriebetriebe und hochwertige Dienstleister. Eine preisliche Differenzierung des Flächenangebots nach Qualität und Lage der Gewerbegebiete ist daher durchaus
möglich.
51
3.2
Stadt Oldenburg
Nachfrage nach städtischen Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg
Der Umsatz (bzw. Verkauf) von Gewerbeflächen wurde für die einzelnen Jahre
1992 bis 2002 erhoben. Es wurden alle Fälle erfasst, bei denen Gewerbeflächen
von der Stadt Oldenburg verkauft wurden, d.h. Betriebserweiterungen, Umsiedlungen innerhalb der Stadt, Neugründungen und Ansiedlungen von außerhalb.
Betriebe mit einer Flächennachfrage vor 1992 blieben unberücksichtigt. Folgende
Informationen wurden abgefragt:
-
Name des Betriebes,
-
Branche,
-
Gewerbegebiet,
-
Beschäftigtenzahl,
-
belegte Fläche,
-
Ansiedlungsjahr,
-
Herkunft des Betriebes.
Gewerbeflächenumsatz
und angesiedelte Betriebe
Von 1992 bis 2002 wurden in der Stadt Oldenburg insgesamt 107 ha Gewerbeflächen (netto) umgesetzt, das entspricht einem Jahresdurchschnitt von rund 10 ha.
Der Umsatz schwankte über die Jahre beträchtlich (Abb. 3.2-1). Nach einer hohen
Nachfrage in der ersten Hälfte der 90er Jahre ist der Gewerbeflächenumsatz 1996
deutlich zurückgegangen. Die geringere Flächennachfrage in den Jahren 1996
und 1997 konnte auch in anderen Regionen und Standorten Niedersachsens beobachtet werden, allerdings war der Nachfragerückgang in der Stadt Oldenburg
vergleichsweise stark. Gegen Ende der 90er Jahre hat der Gewerbeflächenumsatz - wie andernorts auch - deutlich angezogen, um dann in der Folgezeit konjunkturbedingt wieder stark abzunehmen. Für 2002 ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen.
Fast 110 ha Gewerbeflächenumsatz in den letzten
11 Jahren
Mit Abstand wichtigster Gewerbeflächenstandort in der Vergangenheit war das
Gewerbegebiet „Tweelbäke“, das bei fast 80 Ansiedlungsfällen mehr als die Hälfte
des Flächenumsatzes auf sich vereinigen konnte (Abb. 3.2-2). Während der
zweiten Hälfte der 90er Jahre war auch das Gewerbegebiet „Patentbusch“ mit 25
verkauften Grundstücken (insgesamt 10 ha) ein wichtiger Ansiedlungsstandort im
Norden des Stadtgebietes. Darüber hinaus verzeichnete das Gewerbegebiet
„Osthafen“ während der letzten 11 Jahre kontinuierliche Gewerbeflächenumsätze
bei zwar weniger Betrieben, aber überdurchschnittlichen Grundstücksgrößen.
Umsatzstärkster Gewerbeflächenstandort: Gewerbegebiet „Tweelbäke“
Ansiedlung von Betrieben in städtischen Gewerbegebieten
Seit 1992 wurden 166 Unternehmen neu in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg angesiedelt. Unterteilt nach ihrer Herkunft entfiel der weitaus überwiegende Teil des Gewerbeflächenumsatzes auf 148 Betriebe (90 %), die innerhalb
Fast 170 Ansiedlungen
seit 1992 in den Gewerbegebieten der Stadt ...
52
Abb. 3.2-1:
Entwicklung des Gewerbeflächenumsatzes in der Stadt Oldenburg 1992 bis
2002
in ha
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Quelle: Gewerbeflächenerhebung bei der Stadt Oldenburg
der Stadt verlagert und erweitert haben. Damit wird deutlich, dass das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg in erster Linie der Entwicklung des Bestandes der bereits ansässigen Betriebe dient.
... darunter 18 Neuansiedlungen von bislang
noch nicht ansässigen
Betrieben
Unter den übrigen 18 neu angesiedelten Betrieben waren
-
13 Betriebsneugründungen, davon 5 Gründungen von Zweigniederlassungen
bzw. Filialen sowie
-
5 Ansiedlungen von Betrieben, die ihren Standort aus anderen Kommunen in
die Stadt Oldenburg verlagert haben. Alle Neuansiedlungen stammten aus
dem erweiterten regionalen Umfeld der Stadt, d.h. dem Oldenburger Land sowie dem Raum Bremen.
Neuansiedlungen insbesondere im Gewerbegebiet „Tweelbäke“
Die neuen Betriebe wurden in erster Linie im Gewerbegebiet „Tweelbäke“ (11)
sowie in geringerem Umfang im Gewerbegebiet „Osthafen“ (3) angesiedelt. In den
übrigen Gewerbegebieten der Stadt, insbesondere im nördlichen Stadtgebiet (u.a.
„Patentbusch“) sowie im Westen („Edewechter Landstraße“), stand die Bestandsentwicklung eindeutig im Vordergrund.
Mehr Abwanderungen von
Betrieben als Neuansiedlungen
Der Ansiedlung von 5 Betrieben aus der Region stand im Rahmen des auch in
anderen Verdichtungsräumen üblichen Suburbanisierungsprozesses eine deutlich
höhere Zahl von abgewanderten Betrieben gegenüber. In den vergangenen zehn
Jahren sind aus der Stadt Oldenburg 15 Betriebe in den Landkreis Ammerland 56
56
Gemeinden Bad Zwischenahn und Wiefelstede (keine Angaben für die Gemeinde Rastede)
53
Abb. 3.2-2:
Stadt Oldenburg
Gewerbeflächenumsatz in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg 1992
bis 2002
in ha
60
55,2
50
40
30
19,9
20
13,5
9,6
10
6,3
1,6
0
Tweelbäke
Osthafen (einschl. Am Patentbusch
Holler Landstr. /
Lesumstr.)
übriger
Stadtnorden
Edewechter
Landstraße
übrige
Gewerbegebiete
und 12 Betriebe in den Landkreis Oldenburg 57 verlagert worden bzw. haben dort
einen Zweigbetrieb eröffnet.
Eine Untergliederung der Gewerbeflächennachfrage nach Branchen zeigt, dass
Dienstleistungsbetriebe (56) und Handwerker (49) die Hauptzielgruppen des städtischen Gewerbeflächenangebots waren. Das Produzierende Gewerbe ist mit nur
25 angesiedelten Betrieben (= 15 % der nachgefragten Grundstücke) vergleichsweise schwach vertreten, was bei einem starken Dienstleistungsstandort wie der
Stadt Oldenburg wenig verwundert. Die weiteren Grundstücksnachfrager waren
Großhandels- (20) und Logistikbetriebe (13).
Gewerbeflächennachfrage
überwiegend durch
Dienstleistungsbetriebe
und Handwerker
Die Verteilung der Branchen auf die Gewerbegebiete der Stadt lässt eindeutige
Muster erkennen:
Eindeutige Muster bei der
Verteilung der Branchen
auf die Gewerbegebiete
-
Die Betriebe des Produzierenden Gewerbes, des Großhandels und der Logistik
haben sich seit 1992 schwerpunktmäßig im Gewerbegebiet „Tweelbäke“ angesiedelt.
-
In den übrigen Gewerbegebieten stehen dagegen Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe klar im Vordergrund.
57
Gemeinden Hude, Wardenburg und Hatten sowie Samtgemeinde Harpstedt
54
Abb. 3.2-3:
Verkaufte Grundstücksgrößen in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg
1992 bis 2002
Verkaufsfälle und Flächenumsatz nach Größenklassen
24
35
8
Flächenumsatz in ha
30
25
20
15
33
10
43
18
27
5
13
0
< 1.000 m² 1.000 m² 1.999 m²
2.000 m² 2.999 m²
3.000 m² 4.999 m²
5.000 m² unter 1 ha
1 ha unter 3 ha
> 3 ha
Nachgefragte Grundstücke durchschnittlich
6.400 m² groß
Die veräußerten Grundstücksgrößen lagen zwischen rund 100 m² und über
60.000 m². Die durchschnittliche Grundstücksgröße liegt bei 6.400 m² und damit
deutlich über dem Wert in anderen Regionen Niedersachsens. Die meisten
Grundstücksverkäufe (gut 60 %) fanden in den Größenklassen zwischen 1.000 m²
und 5.000 m² statt (Abb. 3.2-3).
Aber auch viele große
Gewerbegrundstücke
verkauft ...
Bemerkenswert ist bei den Gewerbeflächenumsätzen auch die hohe Zahl von
großen Grundstücken: 32 Betriebe haben Grundstücke mit mehr als 1 ha von der
Stadt Oldenburg gekauft, davon 10 Betriebe sogar Flächen von über 2,5 ha. Damit
wird deutlich, dass die Stadt Oldenburg in der Vergangenheit trotz des naturgemäß eingeschränkten Flächenpotenzials einer Großstadt auch für großflächige
Betriebe ein gutes Grundstücksangebot zur Verfügung stellen konnte.
... insbesondere in den
Gewerbegebieten „Osthafen“ und „Tweelbäke“
Großflächige Betriebe haben v.a. in den Gewerbegebieten „Osthafen“ (durchschnittliche Grundstücksgröße 1 ha) und „Tweelbäke“ (0,7 ha) ihren neuen Standort gewählt. In den übrigen Gewerbegebieten der Stadt betrug die durchschnittlich
verkaufte Grundstücksgröße dagegen nur rund 4.600 m².
Besondere Bedeutung
des Gewerbegebietes
„Tweelbäke“ für die Gewerbeflächennachfrage
Die Auswertung der in den Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe macht die
besondere Bedeutung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ für die unternehmerischen Zielgruppen deutlich. In Hinblick auf die Herkunft der Betriebe, die Branchenzusammensetzung und die verkauften Grundstücksgrößen hat dieser Standort eine Sonderrolle im Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg.
55
Vor dem Hintergrund der sich abzeichnenden Endlichkeit der qualitativ hochwertigen Flächenreserven in Tweelbäke ist es erforderlich, einen neuen Gewerbeflächenstandort mit gleichwertiger Flächenqualität zu entwickeln, der langfristig für
Neuansiedlungen sowie für die Zielgruppen „Produzierendes Gewerbe“, „Großhandel“ und „Logistik“ geeignet ist.
3.3
Stadt Oldenburg
Herausforderung: Nachfolgestandort für „Tweelbäke“ finden
Ergebnisse der Unternehmensbefragung
Das Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt Oldenburg hat im August und September 2002 eine schriftliche Unternehmensbefragung zur Beurteilung des Wirtschaftsstandortes Oldenburg durchgeführt. Dieser Befragung wurde ein „Extrabogen Gewerbeflächenbedarf“ hinzugefügt, in dem die Unternehmen gebeten wurden, Angaben zum künftigen Gewerbeflächenbedarf zu machen. Ziel dieses Fragebogens war eine qualitative und quantitative Abschätzung des künftigen betrieblichen Flächenbedarfs.
Unternehmensbefragung
zur Abschätzung des
betrieblichen Flächenbedarfs
Für die Unternehmensbefragung wurden insgesamt gut 1.700 Fragebögen versandt; der Rücklauf lag bei 30 %. Von den rund 520 antwortenden Unternehmen
gaben 38 % an, dass sie in den nächsten Jahren eine Standortverlagerung bzw.
-erweiterung für denkbar halten. Diese wurden im Fragebogen gebeten, den „Extrabogen Gewerbeflächenbedarf“ auszufüllen. Gut 70 % der Betriebe, die eine
Standortveränderung erwägen, haben den Extrabogen ausgefüllt. Bei 76 der antwortenden Unternehmen ist davon auszugehen, dass sie als Nachfrager von Gewerbeflächen im weitesten Sinne 58 in Frage kommen. Das entspricht 15 % des
gesamten Rücklaufs. Die Gruppe der 76 Betriebe, die eine gewerbeflächenrelevante Standortverlagerung oder –erweiterung ins Auge fasst, hat folgende Struktur
(Abb. 3.3-1):
Potenzielle Nachfrager
von Gewerbeflächen sind
...
-
40 % der Betriebe mit Gewerbeflächenbedarf sind bereits in Gewerbegebieten
ansässig. Ein Sechstel befindet sich in der Innenstadt und fast die Hälfte im übrigen Stadtgebiet.
... zu 40 % bereits in Gewerbegebieten ansässig
-
Am stärksten vertreten sind Dienstleister und Handwerksbetriebe. Unter den 76
potenziellen Gewerbeflächennachfragern sind lediglich zehn Industriebetriebe.
... überwiegend Dienstleister
und Handwerksbetriebe
-
Über die Hälfte sind Kleinbetriebe bis zehn Mitarbeiter. Nur 15 % der Unternehmen (neun Fälle) haben über 100 Mitarbeiter. Kleinbetrieblich strukturiert
sind vornehmlich die Handwerks- und Handelsbetriebe, während die Industriebetriebe erwartungsgemäß im Durchschnitt eine deutlich höhere Zahl von Beschäftigten haben.
... über die Hälfte Kleinbetriebe bis 10 Mitarbeiter
-
Die überwiegende Zahl der Betriebe (50) planen, ihre Standortveränderung
innerhalb der Stadt Oldenburg vorzunehmen. Immerhin elf Betriebe wollen außerhalb investieren, darunter sind sieben potenzielle Komplettverlagerungen 59. Jeweils zwei planen eine Teilverlagerung bzw. die Gründung eines
Zweigbetriebes.
... meist Betriebe, die innerhalb der Stadt verlagern /
erweitern wollen
58
GE-, GI-, MI- und SO-Flächen. Einige der Betrieben erwägen alternativ die Inanspruchnahme
von Gewerberäumen bzw. Büroflächen in bereits bestehenden Gebäuden.
59
Die Zielorte wurden überwiegend nicht genannt.
56
Abb. 3.3-1:
Struktur der potenziell gewerbeflächennachfragenden Betriebe in der Stadt
Oldenburg (Standort im Stadtgebiet und Branche)
Standort (antwortende Betriebe: 76)
Branche (antwortende Betriebe: 76)
Tweelbäke
9%
Osthafen
8%
Handwerk
30%
Dienstleist.
37%
sonstiges
Stadtgebiet
44%
Etzhorn /
Patentbusch
12%
übrige
Gew.gebiete
11%
Innenstadt
16%
Industrie
13%
Handel
20%
Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002
Verlässliche Abschätzung
des künftigen quantitativen Gewerbeflächenbedarfs problematisch
Die Betriebe wurden in der Befragung gebeten, ihren Flächenbedarf näher zu
quantifizieren. Eine verlässliche Abschätzung des gesamten künftigen Gewerbeflächenbedarfs auf Basis dieser Angaben ist allerdings aus verschiedenen Gründen problematisch:
-
Es muss davon ausgegangen werden, dass die Unternehmen, die eine Standortveränderung konkret planen, überdurchschnittlich motiviert waren, den „Extrabogen Gewerbeflächenbedarf“ auszufüllen. So gesehen würde eine lineare
Hochrechnung des von den Betrieben angegebenen Flächenbedarfs zu einer
Überschätzung des tatsächlichen Gewerbeflächenbedarfs führen.
-
Andererseits bewirken die derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
und das überwiegend ungünstige Geschäftsklima eine ausgeprägte Zurückhaltung der Unternehmen bei Investitionsentscheidungen. Dies wird sich in
entsprechend zurückhaltenden Angaben zum Flächenbedarf in den Fragebögen ausgewirkt haben. Mittelfristig dürfte die Investitionsneigung der Unternehmen und damit der Flächenbedarf wieder ansteigen.
Es wird davon ausgegangen, dass sich die beiden Einflüsse weitgehend aufheben, wobei der Einfluss der überdurchschnittlichen Motivation, den „Extrabogen
Gewerbeflächenbedarf“ auszufüllen, als tendenziell etwas stärker eingeschätzt
wird.
Berechnung des voraussichtlichen Gewerbeflächenbedarfs als Bandbreite
Aufgrund der Rücklaufquote der Unternehmensbefragung sowie des Anteils der
Betriebe, die keine konkreten Flächenangaben gemacht haben, müsste der in den
Fragebögen angegebene Flächenbedarf mit dem Faktor „Sechs“ multipliziert werden, um auf die Gesamtzahl der angeschriebenen Unternehmen hochrechnen zu
können. Im Folgenden wird für eine konservative Abschätzung des künftigen Ge-
57
Übersicht 3.3-1:
Stadt Oldenburg
Voraussichtlicher Gewerbeflächenbedarf (Nettofläche) innerhalb der Stadt
Oldenburg
GEWERBEFLÄCHENBEDARF LT. UNTERNEHMENSBEFRAGUNG
< 2 Jahre
nachrichtl.: 2 bis 5 Jahre
nachrichtl.: > 5 Jahre
ha
Anzahl der
Betriebe
ha
Anzahl der
Betriebe
ha
Anzahl der
Betriebe
GE
3,3
10
1,2
7
1,6
3
GI
0,7
2
2,2
2
0,3
1
Summe GE und GI
4,0
12
3,4
9
1,9
4
MI
0,7
6
0,7
4
-
-
SO
0,5
1
-
-
-
-
VORAUSSICHTLICHER DURCHSCHNITTLICHER JAHRESBEDARF*)
untere Variante (x4)
(in ha)
obere Variante (x6)
(in ha)
GE
7,3
10,9
GI
1,5
2,3
Summe GE und GI
8,8
13,2
MI
1,5
2,3
SO
1,0
1,5
*) einschließlich 10 % Gewerbeflächennachfrage von außerhalb der Stadt Oldenburg
Quelle: Unternehmensbefragung der Stadt Oldenburg, September/Oktober 2002, eigene Berechnungen
werbeflächenbedarfs in der Stadt Oldenburg eine Bandbreite des vier- bis sechsfachen der in den Fragebögen angegebenen Flächengrößen zu Grunde gelegt.
Als Basis werden die Flächenangaben der Betriebe verwendet, die eine Standortveränderung innerhalb der nächsten zwei Jahre planen. Bei den Betrieben, die
ihre Standortveränderung für einen späteren Zeitpunkt angegeben haben, sind die
Flächenangaben vielfach lückenhaft und werden deshalb in die Berechnung des
voraussichtlichen Gewerbeflächenbedarfs nicht mit einbezogen. Da die Unternehmensbefragung nur die bereits in Oldenburg ansässigen Betriebe erfasst hat,
werden aufgrund der Erfahrungswerte früherer Jahre 10 % für die auswärtige Gewerbeflächennachfrage und Betriebsneugründungen hinzugerechnet.
Basis: Betriebe, die eine
Standortveränderung
innerhalb der nächsten
zwei Jahre planen
Hieraus ergibt sich eine Gewerbeflächennachfrage (GE und GI) von hochgerechnet 9 bis 13 ha jährlich (Übersicht 3.3-1). Diese Zahlen decken sich weitgehend
mit der tatsächlichen Gewerbeflächennachfrage in den 90er Jahren. Der Anteil der
GI-Flächen am voraussichtlichen Gewerbeflächenbedarf insgesamt beträgt knapp
20 %, d.h. rund 2 ha jährlich. Vor dem Hintergrund des augenblicklich knappen GIFlächenangebots in der Stadt Oldenburg macht dies die Bereitstellung weiterer
Industrieflächen besonders dringlich.
von 9 bis 13 ha jährlich
Zusätzlich zum Gewerbeflächenbedarf (GE und GI) lässt sich ein Bedarf an
Mischgebietsflächen (MI) von jährlich ebenfalls rund 2 ha ermitteln. Hierbei muss
MI-Flächenbedarf deutlich
unter 2 ha
58
Abb. 3.3-2:
Worin liegen die Hauptgründe für die beabsichtigte Standortverlagerung?
Mehrfachnennungen möglich (antwortende Betriebe: 54)
keine Erweiterungsmöglichkeit am Standort
zu wenig Parkplätze
zu hohe Mietkosten
unzureichende verkehrliche Anbindung
Konflikte mit benachbarten Wohngebieten
Sonstiges
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
allerdings berücksichtigt werden, dass sich vermutlich nicht alle antwortenden
Betriebe bei der Befragung über die Definition von MI-Flächen im Klaren waren.
So haben beispielsweise auch einige Handwerks- und Industriebetriebe (z.B.
Baugewerbe, Metallverarbeitung) eine Nachfrage nach MI-Flächen angegeben,
obwohl sie von ihrer Branchenzugehörigkeit eigentlich in ein Gewerbegebiet gehören. Der jahresdurchschnittliche MI-Flächenbedarf dürfte deshalb deutlich unter
2 ha liegen.
Geringer Anteil von Betrieben, die außerhalb der
Stadt investieren wollen
Der Anteil der Betriebe, die nicht innerhalb der Stadt Oldenburg investieren wollen, ist vergleichsweise gering. Hochgerechnet ergibt sich ein Flächenbedarf von
rund 1 bis 1,5 ha, der nach Aussage der befragten Betriebe außerhalb des Stadtgebietes realisiert werden soll. Hiervon entfallen je die Hälfte auf Komplettverlagerungen und Teilverlagerungen bzw. Zweigbetriebsgründungen.
Fehlende Erweiterungsmöglichkeit als Hauptgrund für Standortwechsel
Der dominierende Grund für eine beabsichtigte Standortveränderung ist erwartungsgemäß die fehlende Erweiterungsmöglichkeit am bestehenden Standort
(Abb. 3.3-2). An zweiter Stelle nennen immerhin 35 % der Betriebe die mangelnde
Verfügbarkeit von Parkplätzen 60. Während dieser Engpass überwiegend von den
Betrieben beklagt wird, die in der Innenstadt beheimatet sind, nennen auch fünf
von 18 der in Gewerbegebieten ansässigen und veränderungswilligen Unternehmen Parkraumknappheit als einen der Verlagerungsgründe. Immerhin ein Fünftel
der potenziellen Flächennachfrager geben an, dass sie sich aufgrund zu hoher
Mietkosten künftig in einem Gewerbegebiet ansiedeln wollen. Probleme mit der
verkehrlichen Anbindung des Betriebsstandortes und Konflikte mit Nachbarnutzungen spielen dagegen nur eine untergeordnete Rolle.
60
Neben dem Aspekt der zu hohen Standortkosten (z.B. Grundstückspreise, Gewerbesteuer)
zählen mangelnde Parkplätze zu den „Standortnachteilen“, die in Befragungen von den Antwortenden oftmals subjektiv überschätzt werden.
59
Abb. 3.3-3:
Stadt Oldenburg
Welche Anforderungen an den neuen Betriebsstandort sind für Sie von besonderer Bedeutung?
Mehrfachnennungen möglich (antwortende Betriebe: 67)
Nähe zur Autobahn
niedriger Grundstückspreis
Nähe zu Kunden / Abnehmern
innerstädtische Verkehrsanbindung
Erscheinungsbild + Image des Betriebsumfeldes
Verfügbarkeit von Flächen für Erweiterungen
Nähe zum alten Betriebsstandort
Abstand zu Wohngebieten
Nähe zu FuE-Einrichtungen (z. B. Uni)
Sonstiges
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Aus der Analyse der Defizite am bestehenden Standort ergibt sich die Frage nach
den Anforderungen der Unternehmen an einen neuen Betriebsstandort. Die Nähe
zu einer Autobahnanschlussstelle wird über alle betrieblichen Gruppen hinweg als
der wichtigste Standortfaktor von über 60 % der Befragten genannt (Abb. 3.3-3);
die größeren Betriebe mit über 50 Beschäftigten nennen die Autobahnanbindung
sogar zu 100 % als bedeutenden Standortfaktor.
Nähe zur Autobahn als
wichtigste Anforderung
an neuen Standort
Es folgt der Kostenfaktor „niedriger Grundstückspreis“, der für alle Branchen (mit
Ausnahme der übrigen Dienstleister) eine wichtige Rolle spielt. Dienstleistungsbetriebe legen dagegen überdurchschnittlich viel Wert auf ein ansprechendes Erscheinungsbild des Betriebsumfeldes und eine gute Verkehrsanbindung innerhalb
des Stadtgebietes. Interessanterweise stufen immerhin sechs Betriebe aus unterschiedlichen Branchen (Baugewerbe, Einzelhandel, Großhandel, EDV etc.) die
Nähe zu Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen (z.B. Uni) als bedeutsam für
ihren künftigen Standort ein.
Bedeutung des Betriebsumfeldes für Dienstleistungsbetriebe
Aufschlussreich ist darüber hinaus ein Vergleich der Betriebe, die ihre Standortveränderung innerhalb der Stadt Oldenburg planen, mit denen, die vorhaben, einen neuen Betriebsstandort außerhalb der Stadt zu suchen. Während von den in
Oldenburg bleibenden Unternehmen überdurchschnittlich oft die innerstädtische
Verkehrsanbindung sowie die Nähe zu Kunden und Abnehmern als bedeutsam
genannt werden, sind bei den potenziell Abwandernden die Standortfaktoren
„Autobahnanbindung“ und „niedriger Grundstückspreis“ vorherrschend.
Betriebe, die innerhalb
der Stadt verlagern:
Innerstädtische Verkehrsanbindung und Kundennähe bedeutsam
60
4.
Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot der
Stadt Oldenburg
Quellen:
Gespräche mit der Stadtverwaltung und Gewerbeflächenerhebung
Die einzelnen Aspekte der Gewerbeflächenentwicklung wurden im Rahmen von
Gesprächen mit der Stadtverwaltung erörtert. Ergänzend wurden bei der Stadt mit
Hilfe von Fragebögen konkrete Daten zum derzeitigen und künftigen Gewerbeflächenangebot ermittelt:
-
Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen,
-
Gewerbegebietsplanungen sowie
-
künftig zu entwickelnde, potenziell hochwertige Gewerbeflächen (Vorschauflächen).
Untersuchung von Vorschauflächen als Schwerpunkt des Gutachtens
Schwerpunkt der flächenbezogenen Untersuchungen des Gutachtens ist die Erfassung und Bewertung von potenziell hochwertigen, zukünftig zu entwickelnden
Gewerbeflächen (4.4 Vorschauflächen). Hierbei werden für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg sowohl der kurzfristige Handlungsbedarf als
auch langfristige Entwicklungsperspektiven berücksichtigt. Im Rahmen des Bausteins V „Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“ wird auch die Möglichkeit von interkommunalen Kooperationen einbezogen.
Abgrenzung der Gewerbeflächenarten:
Für das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept wurde die folgende
Abgrenzung von Gewerbeflächen gewählt:
Vollständig belegte Gewerbegebiete
-
Vollständig belegte Gewerbegebiete: Es sind keine Flächen oder nur noch
einzelne, schwer vermarktbare Restgrundstücke verfügbar. Diese Gewerbegebiete sind im Rahmen der Untersuchung ausgeblendet worden. Erhoben wurden lediglich die ansässigen Betriebe, sofern sie sich seit 1992 dort angesiedelt oder erweitert, d.h. Flächen nachgefragt haben.
Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen
-
Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen: Für diese Gebiete existiert ein
rechtsgültiger Bebauungsplan, und es sind noch Grundstücke verfügbar. Die
freien Flächen sind nicht in allen Fällen sofort verfügbar, d.h. die Verfügbarkeit
kann z.B. durch mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer, Reservierung von Grundstücken oder noch fehlende Erschließung eingeschränkt
sein. In der Analyse des Gewerbeflächenangebots wird deshalb nach „sofort“
und „nicht sofort“ verfügbaren Flächen unterschieden.
Geplante Gewerbegebiete
-
Geplante Gewerbegebiete: Die entsprechenden Flächen sind planungsrechtlich noch nicht verfügbar, befinden sich aber im Planungsverfahren. Die Bandbreite kann vom Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung
bis zum bevorstehenden Satzungsbeschluss und Inkrafttreten eines Bebauungsplans reichen. Auch diese Flächen können bezüglich ihrer künftigen Verfügbarkeit weiteren Einschränkungen (z.B. mangelnde Verkaufsbereitschaft
privater Eigentümer) unterliegen. Insofern ist nach kurzfristig (Planungsvorhaben wird aktuell vorangetrieben) und eher langfristig realisierbaren Planungsvorhaben (Darstellung im F-Plan ist zwar vorhanden, weitere Schritte sind aber
nicht erfolgt) zu unterscheiden.
61
-
Vorschauflächen: Für diese potenziellen Gewerbeflächen existieren höchstens informelle Planungen, ein formeller Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung ist aber noch nicht erfolgt. Meist handelt es sich
bei den Vorschauflächen um reine „Zukunftsideen“, für die bislang noch keinerlei schriftliches Datenmaterial vorliegt.
4.1
Stadt Oldenburg
Vorschauflächen
Verfügbare Gewerbeflächen
In einem detaillierten Fragebogen wurde der Bestand an verfügbaren Gewerbeflächen erhoben. Dabei war von der Stadtverwaltung für jedes räumlich getrennte
Gewerbegebiet mit noch verfügbaren Flächen ein eigener Fragenkatalog mit folgenden Informationen auszufüllen:
-
Name des Gewerbegebietes,
-
Lage innerhalb der Gemeinde,
-
Verkehrsanbindung des Gewerbegebietes,
-
Flächengröße und Art der möglichen Nutzung 61 (v.a. GE- und GI-Nutzung),
-
Eigentumsverhältnisse,
-
Angaben zum Kaufpreis (soweit möglich),
-
Angaben zu möglichen Konflikten mit Nachbarnutzungen.
Die relevanten Standorte für das derzeitige Gewerbeflächenangebot in der Stadt
Oldenburg befinden sich
-
im Südosten am Autobahnkreuz Oldenburg-Ost (Tweelbäke, Oldeweg),
-
im Osten entlang der Hunte (Osthafen),
-
im Norden in Nähe der Anschlussstelle Etzhorn (Frieslandstraße) sowie
-
im südwestlich gelegenen Stadtteil Eversten (Edewechter Landstraße).
Detaillierte Erhebung der
einzelnen Gewerbegebiete
mit noch verfügbaren
Flächen
Standorte des derzeitigen
Gewerbeflächenangebots
In den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg sind derzeit rund 35 ha Gewerbeflächen sofort und 25 ha bedingt verfügbar 62. Schwerpunkt des derzeitigen Flächenangebots ist der Standort „Tweelbäke“ 63, der über drei Viertel der sofort
verfügbaren Gewerbeflächen auf sich vereinigt (Übersicht 4-1). Bei den sofort
verfügbaren Gewerbeflächen handelt es sich überwiegend um GE-Flächen. Industrieflächen (GI und GIE) sind in der Stadt Oldenburg derzeit nur in geringem
Umfang (2,4 ha) sofort verfügbar.
35 ha sofort verfügbare
Gewerbeflächen in fünf
Gewerbegebieten ...
Unter den aufgrund fehlender Erschließung nicht sofort verfügbaren Flächen befinden sich alleine 22 ha GE- und GI-Flächen im Gewerbegebiet „Osthafen“
... und 25 ha nicht sofort
verfügbare Gewerbeflächen
61
Die Begriffe „Gewerbeflächen“ oder „Gewerbegebiet“ werden im Folgenden grundsätzlich als
Sammelbegriff für GE-, GI- und bestimmte SO-Nutzungen (z.B. Entsorgung) verwendet. Wird
nach den einzelnen Nutzungen unterschieden, so ist dieses ausdrücklich erwähnt.
62
Erschließung noch nicht vorhanden, für kleine Teilfläche im Gewerbegebiet Edewechter Landstraße besteht keine Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer
63
Gewerbegebiete „Tweelbäke“ und „Oldeweg“
62
Übersicht 4-1: Beplante und sofort verfügbare Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg
Gewerbegebiet
Stadtteil
sofort
verfügbare
Fläche
davon
öffentl. Eigentum
davon
GI-Fläche
Tweelbäke
Tweelbäke / Krusenbusch
23,4 ha
23,4 ha
0,9 ha
Oldeweg
4,6 ha
4,6 ha
1,5 ha 64
Frieslandstraße
Etzhorn
4,1 ha 65
1,5 ha
0,0 ha
Osthafen 66
Neuenwege / Drielake
2,1 ha
2,1 ha
0,0 ha
Edewechter Landstr.
Eversten
0,6 ha
0,6 ha
0,0 ha
34,8 ha
32,2 ha
2,4 ha
Gesamt
Quelle: Stadt Oldenburg
Übersicht 4-2: Beplante, aber nicht sofort verfügbare Gewerbeflächen in der
Stadt Oldenburg
Gewerbegebiet
Stadtteil
nicht sofort
verfügbare
Fläche
davon
öffentl. Eigentum
davon
GI-Fläche
Gutenbergstraße
Tweelbäke / Drielake
1,5 ha
1,5 ha
0,0 ha
Osthafen
22,0 ha
22,0 ha
12,0 ha
Edewechter Landstr.
Eversten
1,2 ha
0,0 ha
0,0 ha
24,7 ha
23,5 ha
12,0 ha
Gesamt
(Übersicht 4-2). Für diese Flächen wird aufgrund der Bodenverhältnisse eine aufwändige und entsprechend kostenintensive Aufspülung erforderlich sein.
Eigentumsverhältnisse:
Fast ausschließlich in
öffentlichem Eigentum
Fast alle sofort und nicht sofort verfügbaren Gewerbegrundstücke befinden sich in
öffentlichem Eigentum (Übersichten 4-1 und 4-2). Die Verfügbarkeit der Gewerbeflächen für die Wirtschaftsförderung in der Stadt Oldenburg ist sehr positiv zu bewerten.
Lagequalität und Eignung
des Flächenangebots für
bestimmte Zielgruppen:
In Hinblick auf die Lagequalität der einzelnen Gewerbeflächenstandorte und ihre
Eignung für bestimmte Zielgruppen muss das Flächenangebot der Stadt Oldenburg differenziert betrachtet werden (Übersicht 4-3):
Tweelbäke, Osthafen und
Frieslandstraße sind verkehrlich gut angebunden
-
Die Gewerbegebiete „Tweelbäke“, „Oldeweg“, „Osthafen“ und „Frieslandstraße“ sind verkehrlich gut angebunden und ermöglichen es, das Autobahnnetz
zügig und weitgehend konfliktfrei zu erreichen. Aus den rückwärtigen Bereichen des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ ist die Entfernung zur nächsten Anschlussstelle allerdings bereits etwas weiter.
64
eingeschränktes GI-Gebiet (GIE)
65
davon 2,1 ha MI-Flächen
66
einschließlich Holler Landstraße und Lesumstraße
63
Stadt Oldenburg
-
Am Standort „Osthafen“ ist aufgrund der Lage direkt an der Hunte zudem die
Möglichkeit gegeben, auch see- und binnenschifffahrtsaffine Betriebe anzusiedeln.
Osthafen auch für see- und
binnenschifffahrtsaffine
Betriebe
-
Das Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ ist aufgrund seiner an Wohngebiete angrenzenden Lage vorwiegend für kleinere, auf den Westen des Stadtgebietes ausgerichtete Betriebe geeignet.
Edewechter Landstraße für
kleinere, stadtteilbezogene
Betriebe
Die Grundstückspreise in den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg liegen zwischen € 23,- je m² (Osthafen) und € 31,- je m² (Edewechter Landstraße, Frieslandstraße). Damit ist das Preisniveau in Oldenburg niedriger als in fast allen anderen Großstädten im Nordwesten Deutschlands (Übersicht 4-4), aber erwartungsgemäß etwas höher als im Umland. Insbesondere zu den stadtnahen Gewerbeflächen mit Autobahnanbindung in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg ist das Preisgefälle aber nur gering (Übersicht 4-5).
Gewerbeflächenpreise in
der Stadt Oldenburg vergleichsweise günstig
Unter den Gemeinden im Umfeld der Stadt Oldenburg verfügt insbesondere Rastede über ein umfangreiches, verkehrlich überwiegend gut angebundenes Gewerbeflächenangebot entlang der A 29 bzw. A 293 (Übersicht 4-5). Darüber hinaus
bieten die Gemeinden Hatten (A 29) und Wiefelstede (A 28) autobahnnahe und in
kurzer Entfernung zur Stadt Oldenburg gelegene Gewerbegebiete an. Am Standort Altmoorhausen / Munderloh (A 28) der Gemeinden Hude und Hatten ist derzeit
nur ein geringer Umfang an Restflächen verfügbar. Eine Erweiterung dieses Gewerbeflächenstandortes ist aber in Planung.
Umfangreiches und
hochwertiges Flächenangebot in Rastede, Hatten
und Wiefelstede
Die übrigen Gemeinden haben entweder einen nur noch geringen Umfang an
Gewerbeflächen verfügbar (Hude, Bad Zwischenahn, Wardenburg) oder ein von
der Lagegunst her qualitativ eingeschränktes Gewerbeflächenangebot (Elsfleth,
Edewecht).
Ansonsten nur geringer
Umfang oder eingeschränkte Qualität
Insgesamt gesehen ist das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg in Hinblick auf die Qualität und die Grundstückspreise gut im regionalen Wettbewerb
positioniert. Der Umfang des Gewerbeflächenangebots ist zwar im Augenblick
quantitativ noch ausreichend. Gewerbeflächen mit spezifischen qualitativen
Standortanforderungen (z.B. GI-Flächen, besonders autobahnnahe Standorte,
Gewerbeflächen im Stadtnorden) sind aber schon knapp bzw. nicht mehr verfügbar.
Flächenangebot der Stadt
gut im regionalen Wettbewerb positioniert
64
Übersicht 4-3: Beschreibung der Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen in der Stadt Oldenburg
Gewerbegebiet
Beschreibung der Gewerbegebiete
Tweelbäke
- Sehr großes Gewerbegebiet, bislang Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung der
Stadt Oldenburg
- Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Bremer Heerstraße zur Anschlussstelle „Oldenburg-Osternburg“ (A 28), Entfernung 1 km (aus rückwärtigen Bereichen des Gewerbegebietes etwas weiter)
- Nutzungsarten: GE- und GI-Flächen
- Flächen ausschließlich in öffentlichem Eigentum
- Derzeit noch nicht verfügbare Flächen werden nach und nach erschlossen
- Entwicklung weiterer im FNP dargestellter Flächen geplant
- Grundstückspreis je m²: € 26,- Breiter Branchenmix: Insbesondere Speditionen/Logistik, Großhandel, Produzierendes
Gewerbe, Unternehmensorientierte Dienstleister (u.a. Reinigung), Kfz-Gewerbe
Oldeweg
- Kleines Gewerbegebiet, in unmittelbarer Nähe zum Gewerbegebiet „Tweelbäke“
(Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg)
- Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Bremer Heerstraße zur Anschlussstelle „Oldenburg-Osternburg“ (A 28), Entfernung 2 km
- Nutzungsarten: GE- und GIE-Flächen
- Geplante Ansiedlung: Möbelmarkt
Osthafen
- Großes Gewerbegebiet
- Grundstücke entlang der Kaje für see- und binnenschifffahrtsaffine Betriebe vorgesehen
- Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Holler Landstraße zur Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“ (A 29), Entfernung 1 km
- Nutzungsarten: GE- und GI-Flächen
- Erschließung der noch nicht verfügbaren Flächen aufgrund der Bodenverhältnisse voraussichtlich kostenintensiv (Aufspülung erforderlich)
- Grundstückspreis je m²: € 23,- Angesiedelte Betriebe: Insbesondere Baugewerbe, Logistik/Großhandel
Frieslandstraße /
- Mittelgroßes Gewerbegebiet (in Zusammenhang mit dem Gewerbegebiet „Patentbusch“), Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung im Norden der Stadt Oldenburg
- Weitgehend konfliktfreie Verkehrsanbindung über die Wilhelmshavener Heerstraße zur
Anschlussstelle „Oldenburg-Etzhorn“ (A 293), Entfernung 1 km
- Nutzungsarten: Ausschließlich GE- und MI-Flächen
- Flächen teils in privatem (GSG, GE- und MI-Flächen) und teils in öffentlichem Eigentum
(GE- und MI-Flächen)
- Grundstückspreis je m²: € 31,- (GE-Flächen, städtisch), € 66,50 (MI-Flächen, städtisch)
- Angesiedelte Betriebe: Insbesondere Handwerk, Baugewerbe, Kfz-Gewerbe
Mittelkamp
Edewechter
Landstraße
- Kleines Gewerbegebiet, Schwerpunkt der Gewerbeflächenentwicklung im Südwesten
der Stadt Oldenburg
- Zufahrt zur Anschlussstelle „Oldenburg-Eversten“ (A 28) durch den Stadtteil Eversten
(Edewechter Landstraße, Hauptstraße), Entfernung 3 km
- Nutzungsarten: Ausschließlich GE-Flächen (belegte Teilfläche SO-Einzelhandel)
- Flächen teils in privatem und teils in öffentlichem Eigentum, Verkaufsbereitschaft der
privaten Eigentümer derzeit nicht vorhanden
- Grundstückspreis je m²: € 31,- (städtische Flächen)
- Angesiedelte Betriebe: Insbesondere Baugewerbe, Handwerk, Handel
65
Stadt Oldenburg
Übersicht 4-4: Ausgewählte Gewerbeflächenpreise in den nordwestdeutschen Großstädten
Stadt / Gemeinde
Gewerbegebiete
Preis
(ca., inkl.Erschließ.)
Braunschweig
Hansestrasse, Waller See, Rautheim-Nord
36 € bis 38 €
Bremen
GVZ, Hansalinie
28 € bis 66 €
Göttingen
Siekhöhe
Hannover
Schwarze Heide, EXPO Park
66 € bis 140 €
Hildesheim
Gewerbegebiet Nord
43 € bis 50 €
Oldenburg
Tweelbäke, Frieslandstraße, Osthafen,
23 € bis 31 €
64 €
Edewechter Landstraße
Osnabrück
Am Tie, Güterverkehrszentrum
Salzgitter
Fuchsbach, Peiner Straße, Lange Wanne,
52 € bis 64 €
10 €
Beddingen, Watenstedt
Wolfsburg
Heinenkamp, Dieselstraße Sudammbreite,
35 € bis 50 €
Vogelsang
Quelle:
www.KomSIS.de vom 8. Oktober 2002, Bodenrichtwertkarte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
Niedersachsen, eigene Erhebungen - überwiegend ungefähre Angaben
Übersicht 4-5: Gewerbeflächenangebot in den Nachbarstandorten der Stadt Oldenburg
Stadt / Gemeinde
Hude
Gewerbegebiete
Altmoorhausen, Wüsting
sofort
verfügbar
(ca.)
später
verfügbar
(ca.)
Preis
(ca., inkl.
Erschließ.)
1,7 ha
1 ha
€ 16,- bis
€ 18,-
Hatten
Sandkrug
10 ha
6 ha
€ 25,- bis
€ 31,-
Wardenburg
Astrup, Süd-West
2,8 ha
-
€ 16,- bis
€ 20,-
Edewecht
Friedrichsfehn, Im Brannen,
0,8 ha
4,4 ha
Hansaweg (Küstenkanal)
Bad Zwischenahn
Industriepark Kayhauserfeld
€ 8,- bis
€ 15,-
-
5 ha
€ 20,- bis
€ 28,-
Wiefelstede
Leuchtenburg, Westerholtsfelde,
7,5 ha
-
Wiefelstede
Rastede
Leuchtenburg, Liethe,
€ 26,42,5 ha
3,3 ha
Wahnbek-Ipwege
Elsfleth
Oberrege, Lienen, Industriegebiet Süd,
Kasernenstraße
Quelle:
€ 22,- bis
€ 13,- bis
€ 25,-
8,4 ha
29,1 ha
€ 13,- bis
€ 18,-
www.KomSIS.de vom 8. Oktober 2002, Gewerbeflächenentwicklungskonzepte der Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch, Bodenrichtwertkarte der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Niedersachsen,
- überwiegend ungefähre Angaben
66
4.2
Zusammenstellung aller
In einem weiteren Fragebogen wurden Informationen zur Planung von Gewerbegebieten erhoben. Zusätzlich zu den o.g. Merkmalen für bestehende Gewerbegebiete - soweit sinnvoll und bereits möglich - stand dabei der Planungsstand der
Vorhaben im Vordergrund. In diesem Zusammenhang sind nur Flächen aufgenommen worden, bei denen die formalen Planungen bereits begonnen hatten, d.h.
mindestens ein Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung
vorlag.
Unterscheidung ...
Bei den Gewerbeflächenplanungen ist zu unterscheiden zwischen
... zwischen aktuellen
Planungsvorhaben
-
aktuellen Planungsvorhaben, die von der Stadt konkret weiterverfolgt werden
und künftig das Gewerbeflächenangebot ergänzen sollen sowie
... und weiteren im FNP
dargestellten Gewerblichen
Bauflächen
-
weiteren im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerblichen Bauflächen, die
zwar seinerzeit in den Flächennutzungsplan der Stadt Oldenburg von 1996
aufgenommen worden sind, bei denen die Aufstellung eines Bebauungsplanes
aber derzeit nicht konkret angestrebt wird.
Aktuelle Planungsvorhaben
Zwei aktuelle Planungsvorhaben mit zusammen
11 ha Nettofläche:
Derzeit gibt es in der Stadt Oldenburg zwei aktuelle Planungsvorhaben mit zusammen rund 20 ha Gewerbefläche (brutto). Abzüglich Infrastruktur- und Ausgleichsflächen entspricht dies etwa 11 ha Nettofläche (Übersicht 4-6). Die beiden
aktuellen Gewerbeflächenplanungen sind bereits im Flächennutzungsplan der
Stadt dargestellt. Darüber hinaus sind die Planungsstände unterschiedlich.
Gerhard-Stalling-Straße
-
Bei der geplanten Erweiterung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ (GerhardStalling-Straße) läuft bereits das B-Plan-Verfahren. Mit einer Verfügbarkeit der
Flächen kann für das Jahr 2003 gerechnet werden.
Krugweg
-
Für das Plangebiet „Krugweg“ ist der Aufstellungsbeschluss für einen B-Plan
erfolgt.
Für beide Planungsvorhaben ist die Nutzungsart „GE“ vorgesehen. Zudem befinden sich die Flächen bereits sämtlich in städtischem Eigentum.
Qualitative Bewertung der
aktuellen Planungsvorhaben
Da es sich bei den aktuellen Planungsvorhaben um Erweiterungen von bereits
bestehenden Gewerbegebieten handelt, kann die qualitative Bewertung der vorhandenen Gewerbeflächenstandorte (4.1 Verfügbare Gewerbeflächen) auf die
Planungen übertragen werden. Beim Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“
ist zu beachten, dass die Entfernung zur Bremer Heerstraße und damit zur Autobahnanschlussstelle aufgrund der rückwärtigen Lage innerhalb des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ bereits beträchtlich ist. Eine Aufwertung wird allerdings die
geplante Anbindung der Gerhard-Stalling-Straße Richtung Westen bis zur Straße
„Am Schmeel“ bringen.
67
Stadt Oldenburg
Übersicht 4-6: Geplante Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg
(aktuelle Planungsvorhaben)
geplantes
Gewerbegebiet
Gerhard-Stalling-Straße (Erweiterung des
Stadtteil
geplante
Nutzungsart
geplante
Nettofläche
GE
7,7 ha
Etzhorn
GE
3,3 ha
Gewerbegebietes „Tweelbäke“)
Krugweg (Erweiterung des Gewerbegebietes „Patentbusch“)
Gesamt
11,0 ha
Übersicht 4-7: Weitere Gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan der Stadt
Oldenburg (derzeit kein Bebauungsplan vorgesehen 67)
geplantes Gewerbegebiet /
geplante Gewerbegebietserweiterung
Stadtteil
voraussichtl.
Nettofläche
Tweelbäke (westlich A 29, südlich Tweelbäker Tredde)
20,2 ha
Tweelbäke (östlich A 29, südlich Armenhausgraben)
17,0 ha
Südlich Holler Landstraße
10,4 ha
Sandweg
Drielakermoor
9,4 ha
Tweelbäke (östlich A 29, zwischen Bremer Heerstr. und
9,0 ha
Eversten
4,5 ha
Armenhausgraben)
Edewechter Landstraße (Erweiterung)
Gesamt
nachrichtlich:
70,5 ha
SO-Gebiet „Entsorgungszentrum“
Neuenwege
14,9 ha
Weitere im Flächennutzungsplan dargestellte Gewerbliche Bauflächen
Die im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerblichen Bauflächen, bei denen
die Aufstellung eines Bebauungsplanes derzeit (noch) nicht angestrebt wird, befinden sich größtenteils im Umfeld des Gewerbegebietes Tweelbäke (Übersicht 4-7, Karte 4-1). Darüber hinaus gehören zwei Flächen südlich der Holler
Landstraße in Nähe des bestehenden Gewerbegebietes „Osthafen“ sowie östlich
des Gewerbegebietes „Edewechter Landstraße“ in diese Kategorie. Die Möglichkeiten zur Entwicklung dieser Flächen und ihre Lagegunst sind differenziert zu
betrachten:
Weitere im FNP dargestellten Gewerblichen
Bauflächen überwiegend
in Tweelbäke
-
Flächen östlich der A 29
unmittelbar südlich der Bremer Heerstraße
67
Die Flächen östlich der A 29 unmittelbar südlich der Bremer Heerstraße bis
zum Armenhausgraben werden aus gutachterlicher Sicht positiv beurteilt. Auf-
Aufstellungsbeschlüsse liegen für Teilbereiche vor.
68
grund der direkten Anbindung an die Bremer Heerstraße und die dadurch bedingte kurze Entfernung zur Autobahn dürften gute Chancen zur Vermarktung
dieser Flächen gegeben sein. Zudem ist auf der gegenüberliegenden Seite der
Bremer Heerstraße bereits das Gewerbegebiet „Oldeweg“ verfügbar, so dass
sich die beiderseits der Ausfallstraße gelegenen Flächen gut ergänzen. Die
Größe der Fläche nördlich des Armenhausgrabens beträgt allerdings lediglich
9 ha. Zudem ist für wichtige Teilflächen eine Verkaufsbereitschaft der privaten
Grundstückseigentümer derzeit nicht gegeben.
Flächen südlich der
Holler Landstraße
-
Die Flächen südlich der Holler Landstraße, unmittelbar gegenüber des bereits
beplanten und teilweise sofort verfügbaren Gewerbegebietes „Osthafen“ sind
verkehrlich gut angebunden. Sowohl die Innenstadt als auch die A 29 (Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“) sind zügig zu erreichen. Der Standort stellt
eine sinnvolle Ergänzung der bestehenden Gewerbeansiedlungen entlang der
Stedinger Straße / Holler Landstraße sowie des Bereichs „Osthafen“ dar. Der
Erwerb der Flächen durch die Stadt wird angestrebt, die private Verkaufsbereitschaft ist allerdings nicht vorhanden.
Flächen südlich der
Tweelbäker Tredde
-
Deutlich schlechter dürften die Vermarktungschancen für die FNP-Flächen
südlich der Tweelbäker Tredde bzw. südlich des Armenhausgrabens sein. Die
Entfernung zu den relevanten Verkehrsachsen ist hier beträchtlich. Die Vermarktungsbemühungen der städtischen Wirtschaftsförderung für das bestehende Gewerbegebiet Tweelbäke machen deutlich, dass Grundstücke von den
Unternehmen immer weniger akzeptiert werden, je weiter sie von der Bremer
Heerstraße entfernt sind. Sollte im Rahmen des geplanten Güterverkehrszentrums (GVZ) eine neue Autobahnanschlussstelle im Bereich Sprungweg eingerichtet werden, würde dieses allerdings zu einer grundlegenden Neubewertung
zumindest der westlich der A 29 gelegenen Flächen führen.
Flächen am Sandweg
-
Bei den Flächen am Sandweg ist die verkehrliche Erschließung problematisch.
Aufgrund der geringen Straßenbreite und des Baumbestandes ist der Sandweg
selbst als Zufahrt nicht geeignet. Die Gewerbliche Baufläche könnte zwar theoretisch um die im Norden angrenzende, nicht im FNP dargestellte Fläche ergänzt und damit verkehrlich erschlossen werden. Aufgrund der dortigen Bodenbeschaffenheit ist eine Erschließung dieser Grundstücke aber mit vertretbarem Aufwand nicht zu realisieren.
Flächen im Umfeld des bestehenden Gewerbegebietes
„Edewechter Landsraße“
-
Das Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ und die entsprechenden Erweiterungsflächen sind aufgrund ihrer an Wohngebiete angrenzenden Lage, der
vergleichsweise ungünstigen überregionalen Verkehrsanbindung sowie des geringen Flächenpotenzials vorwiegend für kleinere, auf den Westen des Stadtgebietes ausgerichtete Betriebe geeignet. Für einen Teil der Erweiterungsflächen besteht derzeit keine Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer.
Sonderbaufläche (SO)
„Entsorgungszentrum“ an
der Holler Landstraße
Darüber hinaus befindet sich an der Holler Landstraße mit der Sonderbaufläche
(SO) „Entsorgungszentrum“ ein im Flächennutzungsplan dargestelltes Gebiet, das
ebenfalls für GE- und GI-Nutzungen geeignet wäre. Für die südlich an den Abfallwirtschaftsbetrieb angrenzenden Flächen von 18 ha (brutto) besteht noch kein
Bebauungsplan. Durch eine entsprechende Änderung des Flächennutzungsplanes könnten hier hochwertige Gewerbeflächen entwickelt werden.
Stadt Oldenburg
Karte 4-1:
Gewerbegebiet Tweelbäke und umliegende Flächen
Suchraum
Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen
Gewerbliche Bauflächen laut FNP, B-Plan im Verfahren
/
Geplante Strassenverbindungen (langfristig / kurzfristig)
Kartengrundlage:
1:25.000 (Maßstab verändert)
Amt für Stadtplanung und Bauordnung
(Geoinformation, Vermessung und Statistik)
Oldenburg
Gewerbliche Bauflächen laut FNP, bislang kein B-Plan vorgesehen
Sondernutzung Einzelhandel
Vorschaufläche im Landkreis Oldenburg
70
71
4.3
Stadt Oldenburg
Gewerbebrachen
Angesichts des überdurchschnittlich hohen Anteils bereits bebauter Flächen in der
Stadt Oldenburg muss die ressourcenschonende Innenentwicklung und hierbei
insbesondere die Wieder- bzw. Weiternutzung von Gewerbebrachen eine wichtige
Rolle für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt spielen. Für die Gewerbeflächenentwicklung verbietet sich ein Ansatz, der ausschließlich auf die immer
knapper werdenden Freiräume am Rande des Stadtgebietes setzt. Erforderlich ist
vielmehr eine Doppelstrategie der Stadtentwicklung, die vor dem Hintergrund der
verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen und ihrer Standortanforderungen
beide Möglichkeiten der Schaffung von Gewerbeflächenangebot berücksichtigt.
Nachnutzung von Gewerbebrachen spielt zentrale
Rolle für die künftige Gewerbeflächenpolitik
Im Stadtgebiet befindet sich an verschiedenen Standorten eine Reihe von Gewerbebrachen, d.h. von derzeit ungenutzten bzw. mindergenutzten Betriebsstandorten. Im Folgenden werden die wichtigsten Gewerbebrachen kurz beschrieben und
bewertet (Übersicht 4-8):
Wichtigste ungenutzte
bzw. mindergenutzte Gewerbestandorte:
-
Ehemaliges Gelände des Edeka-Verteilzentrums am Bäkeplacken / Pophankenweg, das in die Gemeinde Wiefelstede (A 28 Anschlussstelle „Neuenkruge“) verlagert wurde,
Edeka, Wechloy
-
freigewordene, unbebaute Teilfläche der Deutschen Telekom AG am Artillerieweg / Ammerländer Heerstraße,
Telekom, Artillerieweg
-
ehemaliges Dachpfannenwerk der Firma Braas an der Hundsmühler Straße im
Südwesten des Stadtgebietes,
Braas, Hundsmühler Straße
-
ehemalige Betriebsstätte der Nordmilch e.G. an der Wilhelmshavener Heerstraße, deren Standort im Rahmen der Neustrukturierung des NordmilchKonzerns aufgegeben wurde,
Nordmilch, Wilhelmshavener
Heerstraße
-
ehemaliger Betriebshof der Verkehr und Wasser GmbH Oldenburg (VWG), die
innerhalb des Stadtgebietes verlagert worden ist,
VWG, Alexanderstraße
-
freigewordene Produktions- und Büroflächen der FHP-Motors GmbH im Stadtteil Kreyenbrück.
FHP-Motors, Kreyenbrück
Eine Bewertung der Gewerbebrachen im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes und eine Einschätzung ihrer Bedeutung für das Gewerbeflächenangebot der Stadt ist nur schwer möglich. Haupthindernis ist die Tatsache, dass
sich die Immobilien mit Ausnahme der VWG-Fläche in privatem Eigentum befinden und deshalb kaum Einfluss der Stadtverwaltung auf die privaten Vermarktungsstrategien besteht. Nach Einschätzung der Stadtverwaltung stehen insbesondere die Nutzungswünsche (z.B. großflächiger Einzelhandel) und Preisvorstellungen der Eigentümer einer gewerblichen Nachnutzung der Brachen im Wege.
Kaum Einfluss der Stadtverwaltung auf die private
Vermarktung
Bis auf die Telekom-Fläche sind auf allen Flächen überwiegend abgängige Gebäudeteile vorhanden, die keine Vermarktung wie bei herkömmlichen Gewerbeflächen ermöglichen. Nach allgemeinen Erfahrungen der Gutachter aus anderen
Entwicklungskonzepten wirkt sich eine bestehende Bebauung - abhängig von der
Lagegunst und der Gebäudestruktur - i.d.R. eher negativ auf die Vermarktungschancen aus. Zudem befinden sich in den Gebäuden teilweise noch Restnutzungen.
Bestehende Gebäude
verringern die Vermarktungschancen
72
Übersicht 4-8: Die größten Gewerbebrachen in der Stadt Oldenburg
Brache
Edeka
Flächengröße
Eigentum
6,1 ha
privat
Bäkeplacken / Pophankenweg
Nutzung
Vermarktung
bebaut, Teilnut-
private Vermarktung,
zungen
derzeit steht nur das Gesamtobjekt zum Verkauf
Telekom
1,6 ha
privat
Ammerländer Heerstraße
unbebaut, rückwärtiges Grundstück
Braas
4,7 ha
privat
Hundsmühler Straße
noch bebaut, aber
private Vermarktung, mögli-
baufällig,
cherweise Abriss der beste-
Teilnutzungen,
henden Gebäude
teilweise Altlasten
Nordmilch
1,7 ha
privat
Wilhelmshavener Heerstraße
bebaut,
private Vermarktung, mögli-
leerstehend
cherweise Abriss der bestehenden Gebäude
2,2 ha
VWG
städtisch
Alexanderstraße
bebaut,
konkrete Entwicklungsvor-
leerstehend
stellungen der Stadtverwaltung vorhanden
FHP-Motors (Teilfläche)
0,7 ha
privat
bebaut
private Vermarktung
Kreyenbrück
Brachen Edeka und Telekom: Eignung für hochschulaffine Betriebe und
Einrichtungen
Die benachbarten Standorte „Edeka“ und „Telekom“ bieten Potenziale aufgrund
ihrer Nähe zu den Universitätsstandorten „Uhlhornsweg“ und „Wechloy“ sowie zur
Fachhochschule. Hier ist eine Nutzung durch hochschulaffine Betriebe und Einrichtungen denkbar (z.B. hochschulnahes Technologiezentrum 68, außeruniversitäre Forschungseinrichtungen, hochschulorientierte Dienstleister). Problematisch
ist allerdings die Zerschneidung beider Flächen durch die Bahnstrecke Oldenburg
- Leer. Hierdurch wird der Standort „Edeka“ von den südlich der Bahnstrecke gelegenen Hochschulstandorten getrennt.
Brache VWG: Wohnfunktionen, Einzelhandel, soziale Einrichtungen
Der ehemalige Betriebshof der VWG ist bereits in städtischem Eigentum. Die Entwicklungsvorstellungen der Stadtverwaltung umfassen eine Nutzungsmischung
aus Wohnfunktionen, Einzelhandel für die Nahversorgung sowie sozialen Einrichtungen.
68
in Abstimmung mit dem Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg (TGO)
73
4.4
Stadt Oldenburg
Potenzielle Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung Vorschauflächen
Die potenziellen Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung (Vorschauflächen) sollen über das aktuelle Flächenangebot und die weiteren bereits
im Flächennutzungsplan dargestellten Standorte hinaus die langfristigen Perspektiven der Gewerbeflächenpolitik für die Stadt Oldenburg aufzeigen. Die Eingrenzung der zu untersuchenden Vorschauflächen erfolgte gemeinsam mit Vertretern
aller relevanten Ämter der Stadtverwaltung und den Gutachtern in der konzeptbegleitenden Lenkungsgruppe. Zahlreiche Flächenalternativen auf dem Gebiet der
Stadt sind in diesem Rahmen erörtert und zum Teil wieder verworfen worden. Als
Ergebnis der Diskussion sind die vier Vorschauflächen „Patentbusch“, „Edewechter Landstraße“, „Fliegerhorst“ und „Osthafen / Neuenwege“ ausgewählt worden.
Ergänzt werden diese um die Vorschauflächen aus den Gewerbeflächenentwicklungskonzepten der umliegenden Landkreise, die sich ggf. für eine interkommunale Kooperation eignen (Karte 4-2).
Ausgewählte Vorschauflächen: „Patentbusch“,
„Edewechter Landstraße“
„Fliegerhorst“ und „Osthafen / Neuenwege“
Auf Basis von Angaben der Stadtverwaltung sowie Besichtigungen vor Ort wurde
für jede der Vorschauflächen im Stadtgebiet ein Gewerbeflächenprofil erstellt 69.
Diese Profile dienen der Bewertung der einzelnen Flächen und sollen die Festlegung prioritär zu sichernder bzw. zu entwickelnder Projekte ermöglichen. Die Bewertung der Standorte orientiert sich vorrangig an den zu erwartenden Vermarktungschancen potenzieller Gewerbeflächen und ist somit in erster Linie ökonomisch geprägt.
Gewerbeflächenprofile zur
Beschreibung und Bewertung der Vorschauflächen
Bei den Größenangaben der Vorschauflächen werden Bruttogrößen bzw. Suchräume zugrunde gelegt. Die Summe der Flächengrößen ist folglich umfangreicher
als das künftig notwendige Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg. Von
daher ist eine Aufsummierung der Größenangaben nicht ohne weiteres möglich.
Aufsummierung der Größenangaben nicht ohne
weiteres möglich
Zur qualitativen Bewertung der Flächen werden im Wesentlichen die folgenden
Kriterien herangezogen (Übersicht 4-9):
Kriterien für die Bewertung von Gewerbegebieten
-
Anbindung an das Straßenverkehrsnetz,
-
Verfügbarkeit der Flächen,
-
Flächenpotenzial für langfristige Erweiterungen des Standortes,
-
Erschließungskosten und Kosten des kommunalen Grunderwerbs,
-
Nutzungskonflikte (v.a. mit Natur und Landschaft sowie Wohnbebauung),
-
städtebauliche Integration und Einbindung in den lokalen Wirtschaftsstandort,
-
Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr.
Die obige Reihenfolge spiegelt aus Sicht der Gutachter in etwa die Bedeutung der
Kriterien wider. Wichtigstes Kriterium für die Wertigkeit der Vorschauflächen und
damit für die späteren Vermarktungschancen ist demzufolge eine konfliktfreie
Verkehrsanbindung und eine möglichst kurze Entfernung zum überregionalen
69
Die detaillierten Profile zu allen untersuchten Vorschauflächen befinden sich im Anhang.
Wichtigstes Kriterium:
Verkehrsanbindung
74
Übersicht 4-9:
Kriterien für die Bewertung der Vorschauflächen in der Stadt Oldenburg
Kriterium
Kommentar
Anbindung an das
Straßenverkehrsnetz
- Nähe und konfliktfreie Anbindung zur nächsten Autobahnanschlussstelle
- Nähe zu einer sonstigen wichtigen Verkehrsachse
- Sichtbarkeit der Fläche von einer bedeutenden Verkehrsachse aus
Verfügbarkeit der
Flächen
- Anteil der Flächen, die sich bereits in öffentlichem Eigentum befinden
- Verkaufsbereitschaft privater Flächeneigentümer
Flächenpotenzial für - Größe der untersuchten Vorschaufläche
langfristige Erweite- weiteres Flächenpotenzial für langfristige Erweiterungen
rungen
Erschließungskosten / Kosten des
kommunalen
Grunderwerbs
- Verkehrserschließung
Nutzungskonflikte
- Auflagen bzw. Einschränkungen durch Natur- und Landschaftsschutz etc.
- Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
- Kosten des Flächenerwerbs durch die Stadtverwaltung
- Nähe zu Wohngebieten und anderen emissionssensiblen Nutzungen
städtebauliche Integration / Einbindung in den lokalen
Wirtschaftsstandort
- Nähe zur Innenstadt Oldenburgs und ihren Infrastruktureinrichtungen
Anbindung an den
Öffentlichen Personennahverkehr
- Entfernung zur nächsten VWG-Bushaltestelle
- Nähe zu anderen Betrieben im Stadtgebiet
- städtebauliche Integration in die Siedlungsgebiete der Stadt
Autobahnnetz. Dieses Kriterium kann in Widerspruch zum Ziel der städtebaulichen
Integration und der naturräumlichen Verträglichkeit von Gewerbegebieten stehen.
Für lokale Betriebe örtliche Verkehrssituation
sowie die Nähe zur Kernstadt entscheidend
Für künftige Gewerbegebiete, die eher in Hinblick auf den lokalen und stadtteilbezogenen Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf vermarktet werden sollen, können sicherlich Einschränkungen bei der überregionalen verkehrlichen Erreichbarkeit hingenommen werden. Aber auch für lokale Betriebe ist eine möglichst konfliktfreie verkehrliche Anbindung wichtig. Für diese Zielgruppe ist aber in erster
Linie die örtliche Verkehrssituation sowie die Nähe zu Oldenburgs Innenstadt bzw.
den jeweiligen Stadtteilen entscheidend.
Entscheidend für den
Flächenpreis: Verfügbarkeit, Erschließungskosten
und Nutzungskonflikte
Darüber hinaus ist selbstverständlich auch die Verfügbarkeit der Flächen, d.h. der
städtische Zugriff auf die Grundstücke bzw. die Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer eine wesentliche Voraussetzung für die Entwicklung eines Gewerbegebietes. In Verbindung mit den Erschließungskosten (Verkehrserschließung, Verund -entsorgungsinfrastruktur) und den Nutzungskonflikten (Kompensationsmaßnahmen, Abstände zu Wohngebieten) wirkt sich dieses Kriterium entscheidend auf
den späteren Grundstückspreis und damit auf die Vermarktbarkeit der Gewerbeflächen aus.
75
Stadt Oldenburg
Übersicht 4-10 macht die Vor- und Nachteile der Vorschauflächen in der Stadt
Oldenburg deutlich:
Übersicht der Vor- und
Nachteile:
-
Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ liegt direkt an der Anschlussstelle
„Oldenburg-Hafen“ und hat damit die kürzeste Entfernung zur Autobahn. Auch
die Vorschaufläche „Patentbusch“ bietet eine konfliktfreie Anbindung an das
überregionale Straßennetz. Demgegenüber sind die verkehrlichen Anbindungen der Standorte „Edewechter Landstraße“ (Edewechter Landstraße, Hauptstraße) und „Fliegerhorst“ (Alexanderstraße) derzeit nicht frei von Konfliktstellen.
Anbindung an das überregionale Straßenverkehrsnetz
-
Über die Verfügbarkeit der Flächen, d.h. die Möglichkeit des städtischen
Grunderwerbs, können bislang noch keine Aussagen getroffen werden.
Verfügbarkeit der Flächen
-
In Hinblick auf die Erschließungskosten bestehen zwischen den Vorschauflächen keine wesentlichen Unterschiede. Alle Vorschauflächen können über benachbarte Siedlungs- bzw. Gewerbegebiete an das Ver- und Entsorgungsnetz
angeschlossen werden. Über die Kosten des städtischen Grunderwerbs können bislang noch keine verlässlichen Aussagen getroffen werden.
Erschließungskosten und
Kosten des kommunalen
Grunderwerbs
-
Insbesondere der Standort Fliegerhorst bietet theoretisch ein sehr großes Flächenpotenzial und damit die Möglichkeit langfristiger Gewerbegebietserweiterungen. Allerdings sind für die Fläche auch andere Nutzungen (Wohnen, Freizeit und Naherholung, etc.) vorgesehen. Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ ist bislang nur als Suchraum definiert worden. Sie umfasst aber theoretisch ebenfalls ein großes Flächenpotenzial. Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ zielt auf stadtteilbezogenen Verlagerungsbedarf ab. Sie verfügt
daher nur über eine vergleichsweise geringe Größe.
Flächenpotenzial für langfristige Erweiterungen
-
Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der Stadt, d.h. mit Natur- und
Umweltbelangen, bestehen mehr oder weniger bei allen Vorschauflächen.
Gravierend sind diese Konflikte aber nur bei der Vorschaufläche „Osthafen /
Neuenwege“, wo LSG- bzw. LSG-würdige Flächen sowie bereits realisierte
Kompensationsmaßnahmen betroffen sind. Weitere wesentliche Nutzungskonflikte sind nicht auszumachen. Es ist Aufgabe der Bebauungspläne, die Abstände zu Wohnnutzungen einzuhalten. Dies dürfte nach bisherigem Kenntnisstand kaum Konfliktpotenzial bergen.
Nutzungskonflikte und mögliche planerische Nutzungsarten
-
Die Vorschauflächen „Patentbusch“, „Edewechter Landstraße“, „Fliegerhorst“
und „Osthafen / Neuenwege“ schließen sich sämtlich an bestehende bzw. geplante Siedlungsbereiche an.
Städtebauliche Integration
und Einbindung in den lokalen Wirtschaftsstandort
-
Von keiner der Vorschauflächen ist die nächste VWG-Bushaltestelle mehr als
500 m entfernt.
Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr
76
Übersicht 4-10: Vor- und Nachteile der Vorschauflächen in der Stadt Oldenburg
Vorschaufläche
Vorteile
Patentbusch - Lage in kurzer Entfernung zur A 29 Anschlussstelle „Oldenburg-Etzhorn“, konflikt29 ha brutto
freie Anbindung
(entspricht ca.
23 ha netto) - Verkaufsbereitschaft privater Flächeneigentümer mittelfristig voraussichtlich gegeben
- Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet „Patentbusch“
- kurze Entfernung zu den weiteren wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im
Norden der Stadt
Edewechter - Lage im einwohnerreichen Stadtteil
Eversten
Landstraße
8 ha brutto - einzige Vorschaufläche im Südwesten des
Stadtgebietes
(entspricht ca.
6 ha netto) - Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“
Fliegerhorst - teilweise können bestehende Gebäude
sowohl für Dienstleistungen als auch für
95 ha brutto
Produzierendes Gewerbe genutzt werden
(entspricht ca.
innere Verkehrserschließung sowie Ver75 ha netto)
und Entsorgungsinfrastruktur teilweise
einschl.
schon vorhanden
bebauter
- großes Flächenpotenzial
Flächen
- Städtebauliches Entwicklungskonzept liegt
vor 70
- einzige Vorschaufläche im Nordwesten des
Stadtgebietes, u.a. für stadtteilbezogenes
Gewerbe geeignet
- Lage direkt an der A 29 Anschlussstelle
Osthafen /
„Oldenburg-Hafen“, absolut konfliktfreie AnNeuenwege
bindung an das Autobahnnetz
60 ha brutto
Ergänzung des Gewerbeflächenstandortes
Suchraum
Osthafen, kurze Entfernung zum bedeutenden wirtschaftlichen Schwerpunktstandort
Tweelbäke
- überregionale Ausrichtung des Standortes
auf die Wirtschaftsräume Bremen, Osnabrück etc.
- teilweise Sichtbarkeit der Fläche von der
Autobahn aus möglich
- Teilflächen bereits in städtischem Eigentum
- großes Flächenpotenzial
- Ausweisung von großen, zusammenhängenden GI-Flächen möglich
Nachteile
- rückwärtige Lage innerhalb des Gewerbe-
standortes „Patentbusch“
- im Vergleich zu anderen Vorschauflächen
-
-
relativ weite Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle, zahlreiche Ampeln
weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet
nur geringes Flächenpotenzial
derzeit noch keine konfliktfreie Anbindung zur
Autobahn, zahlreiche Ampeln, höhengleicher
Bahnübergang (Beseitigung geplant), neue
Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße (Anschlussstelle „Wechloy“) geplant
weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet
Altlastenverdacht auf Teilflächen
teilweise können bestehende Gebäude und
Anlagen eine Vermarktung erschweren
- gravierende Konflikte mit Belangen von Natur
und Landschaft
- nördlich der Holler Landstraße LSG- Flächen
- südlich der Holler Landstraße LSG-würdige
Flächen
- Rechtsunsicherheit wegen einer Überplanung
bereits realisierter Kompensationsmaßnahmen, die eindeutig B-Plänen zugeordnet sind
- geplante Kompensationsmaßnahmen zur
Arrondierung eines Flächenpools
- Darstellung der überwiegenden Flächen im
Flächennutzungsplan als „Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“
Bewertung der Vorschauflächen im Stadtgebiet:
Vor dem Hintergrund der genannten Kriterien werden die Vorschauflächen folgendermaßen bewertet:
Vorschaufläche
„Patentbusch“
-
70
Die Auswertung der im bestehenden Gewerbegebiet „Patentbusch“ angesiedelten Betriebe macht deutlich, dass dieser Standort bisher in erster Linie auf
den innerstädtischen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf ausgerichtet war.
Interkommunaler Arbeitskreis Stadtentwicklung Fliegerhorst / BUGA: Städtebauliches Entwicklungskonzept Fliegerhorst Oldenburg, 2002
77
Stadt Oldenburg
Angesichts des hohen endogenen Nachfragepotenzials für Gewerbeflächen im
Norden des Stadtgebietes, der sehr guten Verkehrsanbindung und der Nähe
zu den übrigen gewerblichen Schwerpunkten im Stadtnorden ist der Standort
„Patentbusch“ auch weiterhin ideal für sich innerhalb der Stadt verlagernde und
erweiternde Betriebe.
-
Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ eignet sich für lokal ausgerichtete, stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung. Da die Vorschaufläche in Verbindung mit dem bestehenden Gewerbegebiet auch künftig der einzige Gewerbeflächenstandort im
Südwesten des Stadtgebietes sein wird, erfüllt er eine wichtige Funktion im
Rahmen der stadtteilinternen Flächennachfrage. Das vergleichsweise geringe
Flächenpotenzial an diesem Standort dürfte dem zu erwartenden Nachfragepotenzial entsprechen.
Vorschaufläche
-
Das Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ 71 stellt die Stadtplanung vor große Herausforderungen. Dies gilt insbesondere für die Integration der bestehenden
Gebäude und Infrastruktur sowie die Bewältigung der Altlasten. Der Gebäudebestand kann Chancen, aber auch Hemmnisse beinhalten. Einen ersten Baustein für die Nachnutzung bildet das „Städtebauliche Entwicklungskonzept Fliegerhorst Oldenburg“, das verschiedene Optionen der Siedlungs- und Freiraumentwicklung auf dem insgesamt 300 ha großen Gelände untersucht hat.
Als Vorschaufläche, d.h. für gewerbliche Nutzungen geeignet, werden 60 ha im
Südosten des Fliegerhorstes veranschlagt. Aufgrund der Lage und Beschaffenheit des Standortes dürften als Zielgruppen des Gewerbeflächenangebots
u.a. innerstädtisch verlagernde Betriebe, stadtteilbezogenes Gewerbe, Handwerker und Kleingewerbe, Sondernutzungen (z.B. Universität, Freizeit und
Kultur) sowie spezielle Einzelnutzer in Frage kommen. Ein wesentliches Problem des Standortes stellt derzeit noch seine Verkehrsanbindung dar. Die bisherige Verbindung über die Alexanderstraße hat wesentliche Engpässe 72. Eine
neue, direkte Zufahrt zur Ammerländer Heerstraße und damit zur Autobahnanschlussstelle „Wechloy“ würde allerdings eine Aufwertung der Verkehrsanbindung bedeuten.
Vorschaufläche
„Fliegerhorst“
-
Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ ist eine deutliche Erweiterung des
bestehenden Gewerbeflächenstandortes „Osthafen / Holler Landstraße“ in
Richtung auf die A 29-Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“. Aufgrund des großen Flächenpotenzials, der hervorragenden Verkehrsanbindung sowie der Nähe zu den gewerblichen Schwerpunkten im Stadtosten und -süden (Osthafen,
Tweelbäke) hat dieser Standort das Potenzial für Neuansiedlungen auswärtiger
Unternehmen, großflächige Betriebe, Produzierendes Gewerbe sowie Betriebe
mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung. Die Ausweisung von GI-Flächen ist möglich. Hauptproblem am Standort „Osthafen / Neuenwege“ sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur und Landschaft, die vorab geklärt werden müssen (Übersicht 4-10, Nachteile).
Vorschaufläche
„Osthafen / Neuenwege“
71
Beim Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ handelt es sich insgesamt gesehen um eine grenzüberschreitende Fläche. Die Gespräche in den Gemeinden Wiefelstede und Bad Zwischenahn
sowie der Abschlussbericht des interkommunalen Arbeitskreises „Städtebauliches Entwicklungskonzept - Fliegerhorst Oldenburg“ haben aber deutlich gemacht, dass gewerbliche Nutzungen im Wesentlichen nur auf den Flächen vorgesehen sind, die auf dem Gebiet der Stadt
Oldenburg liegen. Insofern wird diese Vorschaufläche nicht als interkommunale Gewerbeflächenkooperation betrachtet.
72
U.a. einen höhengleichen Bahnübergang, der aber beseitigt werden soll.
78
Langfristig Möglichkeiten
der interkommunalen
Kooperation mit benachbarten Gemeinden prüfen
Die vier untersuchten Vorschauflächen bieten in Verbindung mit den Planungsvorhaben und den übrigen noch freien F-Plan-Flächen mittel- bis langfristig sowohl
quantitativ als auch qualitativ ausreichend Potenzial zur Entwicklung eines hochwertigen und nachfragegerechten Gewerbeflächenangebots der Stadt Oldenburg.
Allerdings bestehen aufgrund der knapper werdenden Freiflächenpotenziale und
der Restriktionen von Natur- und Landschaftsschutz kaum weitere Flächenalternativen im Stadtgebiet. Langfristig gesehen ist es deshalb für die Stadt Oldenburg
unumgänglich, auch die Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation mit benachbarten Gemeinden zu prüfen. Auf Grundlage der Arbeiten des NIW im Rahmen der Gewerbeflächenentwicklungskonzepte für die umliegenden Landkreise
sind grundsätzlich folgende Kooperationen denkbar 73:
-
Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ zwischen Sprungweg, A 29 und
der Bahn auf dem Gebiet der Gemeinde Hatten (Landkreis Oldenburg),
-
Vorschaufläche „Holler Landstraße“ östlich der Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ und südlich der L 866 auf dem Gebiet der Gemeinde Hude
(Landkreis Oldenburg),
-
Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ östlich des bestehenden Gewerbegebietes
„Tweelbäke“ entlang der L 868 und L 872 auf dem Gebiet der Gemeinden Hude und Hatten (Landkreis Oldenburg).
Bewertung interkommunaler Vorschauflächen:
Die für interkommunale Kooperationen geeigneten und außerhalb des Gebietes
der Stadt Oldenburg befindlichen Vorschauflächen werden folgendermaßen bewertet (Übersicht 4-11):
Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“
(Gemeinde Hatten)
-
Die Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ wird im GVZ-Konzept der
Landesregierung als „ergänzender GVZ-Standort“ 74 eingestuft. Eine Machbarkeitsstudie 75 und weitere informelle Vorplanungen liegen bereits vor. Die Planungen werden von der Stadt gemeinsam mit der Gemeinde Hatten und dem
Landkreis Oldenburg weiter vorangetrieben. Von der Gesamtfläche des Standortes (rund 100 ha brutto) wird nur ein kleiner Teil (15 bis 20 ha) für das GVZ
selbst in Anspruch genommen werden, so dass ein großes Flächenpotenzial
für herkömmliche Gewerbeflächen verbleiben würde. In Verbindung mit dem
GVZ ist die Neuerrichtung einer Autobahnanschlussstelle an der A 29 im Bereich Sprungweg vorgesehen, die die bislang schwer zu erreichenden Flächen
verkehrlich sehr gut erschließen würde. Zudem wäre durch die neue Anschlussstelle auch eine bessere Verkehrsanbindung der F-Plan-Flächen im
Süden des bestehenden Gewerbegebietes Tweelbäke möglich (Abschnitt 4.2),
wodurch weitere Flächenpotenziale erschlossen würden. Der Standort wäre
dann hervorragend für die sehr langfristige Gewerbeflächenentwicklung der
Stadt geeignet. Die Entwicklung eines Gewerbegebietes ist aber nur in Verbindung mit einer neuen Anschlussstelle sinnvoll.
73
Die erfolgsversprechenden interkommunalen Kooperationsmöglichkeiten beziehen sich sämtlich auf Gemeinden des Landkreises Oldenburg. Mit den Gemeinden der Landkreise Ammerland und Wesermarsch konnten aufgrund der Raumstruktur und der spezifischen Flächensituationen keine Kooperationspotenziale identifiziert werden.
74
Niedersächsisches Ministerium für Wirtschaft, Technologie und Verkehr: Konzept der Niedersächsischen Landesregierung zur Entwicklung des Kombinierten Verkehrs, 2002
75
FORUM; Stiehler und Partner: GVZ Oldenburg/Hatten - Gutachterliche Empfehlungen für die
Entwicklung eines Logistikstandortes, 2000
Stiehler und Partner: Machbarkeitsstudie GVZ Oldenburg, 1999
Stadt Oldenburg
Karte 4-2:
Vorschauflächen, F-Plan-Flächen und verfügbare Gewerbegebiete in der Stadt
Oldenburg
1
Am Patentbusch
3
Fliegerhorst
Osthafen/
Neuenwege
4
6
Holler
Landstrasse
(Gemeinde Hude)
2
Edewechter
Landstrasse
Güterverkehrszentrum
(Gemeinde Hatten)
7
5
Vorschauflächen auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg
1
Vorschauflächen außerhalb der Stadt Oldenburg /
mögliche interkommunale Kooperationen
(nachrichtlich lt. GEK LK OL)
Beplante Gewerbeflächen in der Stadt Oldenburg
Nicht sofort verfügbare Fläche
Nettoflächengrößen in ha
Nummer der Vorschaufläche
20 ha
Geplante Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg
(aktuelle Planungsvorhaben)
10 ha
Weitere Gewerbliche Bauflächen im Flächennutzungsplan
der Stadt Oldenburg (derzeit kein B-Plan vorgesehen)
Nicht belegter Teil der Sonderfläche Entsorgungszentrum
Sofort verfügbare Fläche
20 ha
5 ha
5 ha
Tweelbäke Ost
(Gemeinden
Hude/Hatten)
Kartengrundlage:
Oldenburg
30 ha
10 ha
5 ha
1 ha
80
81
Stadt Oldenburg
Übersicht 4-11: Vor- und Nachteile der interkommunalen Vorschauflächen im Umfeld der
Stadt Oldenburg
interkommunale
Vorschaufläche
Vorteile
Güterverkehrszentrum (GVZ)
- direkte Autobahnanbindung bei Neubau
Gemeinde
Hatten
-
100 ha brutto
(ca. 40 ha netto)
-
-
Holler Landstraße
-
Gemeinde
Hude
30 ha brutto
(ca. 20 ha netto)
-
Tweelbäke Ost
-
Gemeinden
Hude und
Hatten
-
einer Anschlussstelle an der A 29
großes Flächenpotenzial (das GVZ selbst
nimmt nur kleinen Teilbereich in Anspruch)
durch neue Anschlussstelle ist auch eine
bessere Verkehrserschließung der F-PlanFlächen im Süden des bestehenden Gewerbegebietes Tweelbäke möglich
Gleisanschluss und unmittelbare Nähe
zum geplanten GVZ
informelle Vorplanungen liegen bereits vor
keine Konflikte mit Umweltbelangen
kurze Entfernung zur A 29
großes Flächenpotenzial, insbesondere bei
Einbeziehung der nicht belegten SOFlächen auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg, langfristig auf dem Gebiet der Gemeinde Hude noch erweiterbar
Gleisanschluss möglich
keine Konflikte mit Wohnbebauung
Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“
großes Flächenpotenzial
Nachteile
- Realisierung des GVZ unsicher
- Entwicklung der Vorschaufläche nur bei
Neubau einer Autobahnanschlussstelle
sinnvoll
- im Norden der Vorschaufläche Konflikte
mit Wohnbebauung möglich (bauleitplanerisch zu regeln)
- Emissionen des Entsorgungszentrums der
Stadt Oldenburg
- mangelnde städtebauliche Einbindung
- bereits etwas weitere Entfernung zur Auto-
bahnanschlussstelle „Osternburg“
- teilweise Konflikte mit Wohnbebauung
möglich
40 ha brutto
(ca. 28 ha netto)
-
Die Vorschaufläche „Holler Landstraße“ auf dem Gebiet der Gemeinde Hude
(rund 30 ha brutto) und die SO-Fläche „Entsorgungszentrum“ der Stadt Oldenburg bilden zusammengenommen eine sinnvolle räumliche Ergänzung der
Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“. Eine kurze, konfliktfreie Anbindung
zur A 29 Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“ (1 km) ist gegeben. Der Standort
verfügt über ein großes Flächenpotenzial, d.h. über langfristige Erweiterungsmöglichkeiten. Konflikte mit Wohnbebauung und Umweltbelangen sind nicht
vorhanden. Emissionen des bestehenden Entsorgungszentrums der Stadt
können sich aber negativ auf den Standort auswirken. Die künftige Nutzung
des noch freien Teils der SO-Fläche „Entsorgungszentrum“ müsste im Vorfeld
einer evtl. Entwicklung der Vorschaufläche geklärt werden. Für eine Nutzung
als Gewerbegebiet ist eine Flächennutzungsplanänderung erforderlich.
Vorschaufläche „Holler
Landstraße“ (Gemeinde
Hude)
-
Die Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ (rund 40 ha brutto) liegt östlich des bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“. Aufgrund der bereits etwas weiteren
Entfernung zur Autobahnanschlussstelle „Oldenburg-Osternburg“ (2,5 km) gilt
hier im Prinzip eine ähnliche Einschätzung wie für den rückwärtigen Teil des
bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“: Gewerbegrundstücke lassen sich
immer schwerer vermarkten, je weiter sie von der Anschlussstelle entfernt sind.
Hierdurch dürfte das auf den ersten Blick große Flächenpotenzial deutlich eingeschränkt werden. Zudem gibt es Konflikte mit bestehender Wohnbebauung.
Von Seiten der Stadt Oldenburg wird diese Vorschaufläche im weiteren Planungsprozess grundsätzlich in Frage gestellt.
Vorschaufläche „TweelbäkeOst“ (Gemeinden Hude und
Hatten)
82
83
5.
Stadt Oldenburg
Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik der
Stadt Oldenburg
Aus den Standortbedingungen und der Wirtschaftsentwicklung der Stadt Oldenburg (Abschnitt 2), den unternehmerischen Standortanforderungen und der Gewerbeflächennachfrage (Abschnitt 3) sowie der Bewertung des derzeitigen und
zukünftigen Gewerbeflächenangebots (Abschnitt 4) werden im Folgenden Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg abgeleitet.
Hierzu werden zunächst die wichtigsten Ergebnisse der vorangegangenen Abschnitte kurz zusammengefasst (Abschnitte 5.1 bis 5.3).
5.1
Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung im Überblick
Mit ihren 157.000 Einwohnern ist die Stadt Oldenburg das kulturelle und wirtschaftliche Zentrum des Oldenburger Landes. Insbesondere in Hinblick auf die
Ausstattung mit Dienstleistungs- und Einzelhandelsfunktionen, Bildungs-, Hochschul- und Forschungsinfrastruktur, öffentlicher Verwaltung sowie Kultureinrichtungen erfüllt die Stadt wichtige oberzentrale Funktionen für ein vergleichsweise
großes Einzugsgebiet.
Wichtige oberzentrale
Funktionen für ein großes
Einzugsgebiet
Die Stadt ist sehr gut an das Bundesautobahnnetz angebunden. In Hinblick auf
die überregionalen Verkehrsströme liegt Oldenburg jedoch weniger günstig. Sowohl national als auch international gesehen befindet sich die Stadt eher in einer
Randlage. Gleiches gilt für die Anbindung an den Schienenverkehr. Oldenburg ist
mit einem Hafen sowohl an das Binnen- als auch an das Seeschifffahrtsstraßennetz angeschlossen.
Autobahnanbindung sehr
gut, aber überregional
eher Randlage
In den vergangenen zwei Jahrzehnten hatte die Stadt Oldenburg eine bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen. Besonders deutlich konnte Oldenburg sich von den übrigen Großstädten in Niedersachsen abheben, die überwiegend mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben. Im Umland
der Stadt sowie im Regierungsbezirk Weser-Ems insgesamt war die Bevölkerungsdynamik allerdings noch stärker. Insofern findet die positive Einwohnerentwicklung der Stadt in einem insgesamt sehr dynamischen regionalen Umfeld statt.
Bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung
Oldenburg hat für eine Stadt dieser Größenordnung einen hohen Anteil junger
Einwohner. Dieses betrifft nicht nur die Altersjahrgänge zwischen 20 und 30 Jahren, die aufgrund der Studierenden an den Hochschulen erwartungsgemäß deutlich überrepräsentiert sind, sondern auch Kinder und Jugendliche sowie die 30bis 40-Jährigen.
Relativ junge Altersstruktur der Bevölkerung
Enge Arbeitsmarktverflechtungen (Einpendler- und Auspendlerbeziehungen) hat
die Stadt Oldenburg insbesondere mit dem Landkreis Ammerland, aber auch mit
dem Landkreis Oldenburg. Die Gründe hierfür sind die teilweise sehr enge siedlungsräumliche Verzahnung sowie die hervorragende regionale Verkehrsanbindung mit dem Umland. Gemessen an der Arbeitsplatzzentralität (Einpendlerüberschuss) ist die Rolle der Stadt Oldenburg als regional dominierender Wirtschafts-
Rolle als regional dominierender Wirtschaftsstandort weniger stark
ausgeprägt
84
standort jedoch weniger stark ausgeprägt als bei anderen nordwestdeutschen
Großstädten.
Wirtschaftsstruktur in
herausragender Weise
durch den Dienstleistungssektor geprägt
Die Wirtschaftsstruktur der Stadt Oldenburg ist in herausragender Weise auf den
Dienstleistungssektor ausgerichtet. Überdurchschnittlich vertreten sind die Bereiche Unternehmensbezogene Dienstleistungen, Einzelhandel, Gesundheitswesen,
Öffentliche Dienstleistungen, Großhandel, Wissenschaft und Bildung, Kreditinstitute, Versicherungen, Telekommunikation und Medien. Das Produzierende Gewerbe hat bei einem insgesamt geringen Anteil an der Gesamtbeschäftigung eine
deutlich ausgeprägte Spezialisierung auf die Bereiche Druckereigewerbe und
Energieversorgung.
Insgesamt überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung
Die Stadt Oldenburg verzeichnet seit Mitte der 80er Jahre insgesamt eine überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung. Diese Feststellung gilt sowohl im Vergleich mit der bundesund landesweiten Entwicklung als auch insbesondere im
Verhältnis zum Durchschnitt der nordwestdeutschen Großstädte, die insgesamt
eine weitaus ungünstigere Entwicklung hinnehmen mussten.
Verhaltene Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor
Während die Beschäftigtenentwicklung im Produzierenden Gewerbe in der langfristigen Betrachtung seit 1980 insgesamt dem Bundestrend entsprach, war sie im
Dienstleistungssektor eher verhalten. Zwar konnte sich die Stadt Oldenburg bei
den Dienstleistungen wie auch im Produzierenden Gewerbe von der Entwicklung
der übrigen nordwestdeutschen Großstädte etwas absetzen, erreichte aber den
Bundestrend bei weitem nicht. Nach einigen Jahren mit überdurchschnittlicher
Entwicklung befinden sich die Dienstleistungsbranchen in Oldenburg seit 1996 in
einer Wachstumsdelle.
Arbeitslosigkeit: Oldenburg im Mittelfeld unter
den Vergleichsstädten
In Hinblick auf die Arbeitslosigkeit liegt Oldenburg unter den nordwestdeutschen
Großstädten im Mittelfeld. Die Arbeitsmarktprobleme in der Stadt waren in den
80er Jahren sehr viel ausgeprägter als heute. Im Zusammenhang mit der überdurchschnittlichen Beschäftigtenentwicklung seit Mitte der 80er Jahre konnte der
Abstand zum Bundesdurchschnitt bis Mitte der 90er Jahre spürbar verringert werden. Seitdem haben sich die Arbeitsmarktdefizite allerdings wieder allmählich
verschärft.
Wichtige regionalen Funktionen als Bildungs- und
Forschungsstandort
Das Oberzentrum Oldenburg verfügt über bedeutende Bildungs- und Forschungseinrichtungen. Hervorzuheben sind die Carl von Ossietzky Universität sowie der
Standort Oldenburg der Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven. Darüber hinaus ist in Oldenburg eine Reihe von Einrichtungen der außeruniversitären Forschung ansässig. Wichtige regionale Funktionen hat die Stadt zudem als Standort allgemein bildender und besonders berufsbildender Schulen.
Defizite beim Anteil hochqualifizierter Beschäftigter
Hinsichtlich der Qualifikationsstruktur der Beschäftigten hat die Stadt Oldenburg
unter den nordwestdeutschen Großstädten den geringsten Anteil von nichtqualifizierten Beschäftigten und liegt damit auch im Bundes- und Landesvergleich
deutlich unter dem Durchschnitt. Der eindeutige Schwerpunkt der Qualifikationsstruktur liegt in der Stadt im Bereich mittlerer Qualifikationen. Defizite sind dagegen - trotz der Bedeutung der Hochschulen - beim Anteil von hochqualifizierten
Beschäftigten festzustellen, denen im internationalen Wettbewerb der Regionen
eine Schlüsselrolle zukommt.
85
Stadt Oldenburg
Die Entgelte der Beschäftigten in der Stadt Oldenburg liegen wie in den meisten
Regionen Niedersachsens unter dem Bundesdurchschnitt. Dies gilt insbesondere
für das Produzierende Gewerbe, während der Abstand zum Bundeswert bei den
Dienstleistungen weniger deutlich ist. Das niedrige Entgeltniveau hat aber keine
wesentlichen Auswirkungen auf das Einkommen der privaten Haushalte. Das ProKopf-Einkommen in der Stadt Oldenburg liegt im Bundesdurchschnitt und damit
deutlich über dem Landeswert für Niedersachsen.
Pro-Kopf-Einkommen im
Bundesdurchschnitt
Verglichen mit den anderen nordwestdeutschen Großstädten ist das Gewerbesteueraufkommen in der Stadt Oldenburg ausgesprochen gering. In Hinblick auf
den Gemeindeanteil an der Einkommensteuer steht Oldenburg im Städtevergleich
zwar etwas besser da und erreicht fast den Durchschnitt. Insgesamt ist damit die
Steuereinnahmekraft der Stadt aber deutlich unterdurchschnittlich.
Deutlich unterdurchschnittliche Steuereinnahmekraft der Stadt
Zusammenfassung der Stärken und Schwächen
(Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung)
eher Stärken ...
+ Kulturelles und wirtschaftliches Zentrum des Oldenburger Landes, wichtige oberzentrale Funktionen
+ Sehr gute Anbindung an das Autobahnnetz
+ Anbindung an das Binnen- und Seeschifffahrtsstraßennetz (Hafen Oldenburg)
+ Bemerkenswert dynamische Bevölkerungsentwicklung
+ Relativ junge Altersstruktur
+ Wirtschaftsstruktur in herausragender Weise auf den Dienstleistungssektor ausgerichtet
+ Insgesamt überdurchschnittliche Beschäftigtenentwicklung
+ Arbeitsmarktprobleme seit Beginn der 80er Jahre insgesamt deutlich verringert
+ günstige Lohnkosten in der Industrie
+ Wichtige regionale Funktion als Bildungs- und Forschungsstandort
+ Geringer Anteil von unqualifizierten Beschäftigten
eher Schwächen ...
-
Randlage in Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme
-
Rolle der Stadt Oldenburg als bedeutendes regionales Arbeitsplatzzentrum weniger stark ausgeprägt als
bei anderen nordwestdeutschen Großstädten
-
Verhaltene Beschäftigtenentwicklung im Dienstleistungssektor
-
Seit Mitte der 90er Jahre wieder leicht zunehmende Arbeitsmarktprobleme
-
Unterdurchschnittlicher Anteil von hochqualifizierten Beschäftigten
-
Deutlich unterdurchschnittliche Steuereinnahmekraft der Stadt, insbesondere niedrige Gewerbesteuereinnahmen
86
Konsequenzen für die Gewerbeflächenpolitik
aus den Standortbedingungen und der Wirtschaftsentwicklung
! Oldenburgs bedeutende Rolle als Oberzentrum sollte sich auch in einem quantitativ ausreichenden und
qualitativ hochwertigen Gewerbeflächenangebot widerspiegeln.
! Die Potenziale der sehr guten Anbindung an das Bundesautobahnnetz sowie des Hafens müssen für die
Gewerbeflächenentwicklung genutzt werden.
! Die im Großstädtevergleich überdurchschnittliche Dynamik des Wirtschaftsstandortes Oldenburg wird sich
auch künftig in einer entsprechenden Gewerbeflächennachfrage ausdrücken.
! Die Gewerbeflächenpolitik der Stadt muss gleichermaßen auf den Dienstleistungssektor und das Produzierende Gewerbe ausgerichtet werden.
! Angesichts der Bedeutung der Stadt als Hochschul- und Forschungsstandort sollte ein auf hochschulnahe
und wissensintensive Nutzungen ausgerichtetes Gewerbeflächenangebot bereitgehalten werden.
! Besonderer Handlungsbedarf besteht aufgrund der unterdurchschnittlichen Steuereinnahmekraft, insbesondere wegen der niedrigen Gewerbesteuereinnahmen.
5.2
Unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage im Überblick
Rahmenbedingungen für
die kommunale Wirtschaftsförderung und die
Gewerbeflächenpolitik
Durchschnittlich 10 ha
pro Jahr
Aktuelle Rahmenbedingungen für die kommunale Wirtschaftsförderung und damit
auch für die Gewerbeflächenpolitik der Städte und Gemeinden sind u.a.
-
der erhöhte Wettbewerbsdruck unter den Wirtschaftsstandorten um die betriebliche Flächennachfrage,
-
der anhaltende Suburbanisierungsprozess, d.h. die Verlagerung von Betrieben
aus den Zentren in das nähere und weitere Umland,
-
das nur geringe Potenzial überregionaler Neuansiedlungen,
-
die Konzentration der betrieblichen Nachfrage auf besonders hochwertige Gewerbegebiete,
-
die steigenden Anforderungen seitens höherwertiger, anspruchsvoller Unternehmen an die Gestaltung und den Branchenmix in Gewerbegebieten,
-
der voraussichtlich wieder ansteigende Flächenbedarf nach Überwindung des
derzeitigen konjunkturell bedingten Einbruchs sowie
-
die Notwendigkeit weitergehender Dienstleistungen der Wirtschaftsförderung
rund um die Vermarktung von Gewerbegrundstücken.
Seit 1992 wurden in der Stadt Oldenburg durchschnittlich 10 ha Gewerbeflächen
pro Jahr umgesetzt. Mit Abstand wichtigster Gewerbeflächenstandort in der Vergangenheit war das Gewerbegebiet „Tweelbäke“, das mehr als die Hälfte des
Flächenumsatzes auf sich vereinigen konnte. Weitere wichtige Standorte waren
die Gewerbegebiete „Patentbusch“ und „Osthafen“.
87
Stadt Oldenburg
Der Flächenumsatz verteilt sich auf fast 170 Unternehmen. Mit 90 % entfiel - wie
in anderen Standorten und Regionen auch - der weitaus überwiegende Teil der
verkauften Gewerbegrundstücke auf Betriebe, die sich innerhalb der Stadt verlagert und erweitert haben. Damit wird deutlich, dass das Gewerbeflächenangebot
der Stadt Oldenburg - wie andernorts i.d.R. auch - in erster Linie der Entwicklung
des Bestandes der bereits ansässigen Betriebe dient. Daneben gab es aber auch
eine Reihe von Betriebsneugründungen und -ansiedlungen aus anderen Kommunen. Den Neuansiedlungen stand im Rahmen des auch in anderen Verdichtungsräumen üblichen Suburbanisierungsprozesses eine höhere Zahl von abgewanderten Betrieben gegenüber.
Gewerbeflächenangebot
in erster Linie zur Bestandsentwicklung
Eine Untergliederung der Gewerbeflächennachfrage nach Branchen zeigt, dass
Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe die Hauptzielgruppen des städtischen
Gewerbeflächenangebots waren. Das Produzierende Gewerbe war zwar nur unterdurchschnittlich vertreten, an diese Zielgruppe wurde aber eine bemerkenswerte Anzahl von großen Gewerbegrundstücken umgesetzt. Im Durchschnitt
konnte etwa jedes Jahr eine Einzelfläche von 2,5 ha und mehr verkauft werden.
Damit wird deutlich, dass die Stadt Oldenburg in der Vergangenheit trotz des naturgemäß eingeschränkten Flächenpotenzials einer Großstadt auch für großflächige Betriebe ein gutes Grundstücksangebot zur Verfügung stellen konnte.
Nachfrage überwiegend
durch Dienstleistungsbetriebe und Handwerker
Die Auswertung der in den Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe macht die
besondere Bedeutung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ für die unternehmerischen Zielgruppen deutlich. In Hinblick auf die Herkunft der Betriebe, die Branchenzusammensetzung und die verkauften Grundstücksgrößen hatte dieser
Standort bislang eine Sonderrolle im Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg. Vor dem Hintergrund der sich abzeichnenden Endlichkeit der qualitativ
hochwertigen Flächenreserven in Tweelbäke ist es erforderlich, einen Gewerbeflächenstandort zu entwickeln, der aufgrund seiner hohen Standortwertigkeit langfristig für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen sowie für die Zielgruppen
„Produzierendes Gewerbe“, „Großhandel“ und „Logistik“ geeignet ist.
Besondere Bedeutung
des Gewerbegebietes
„Tweelbäke“ für die Gewerbeflächennachfrage
Auf Grundlage der Angaben aus der Unternehmensbefragung ergibt sich eine
Gewerbeflächennachfrage (GE und GI) von hochgerechnet 9 bis 13 ha jährlich.
Diese Zahlen decken sich weitgehend mit der tatsächlichen Gewerbeflächennachfrage in den 90er Jahren. Der Anteil der GI-Flächen am voraussichtlichen
Gewerbeflächenbedarf insgesamt beträgt knapp 20 %, d.h. rund 2 ha jährlich. Vor
dem Hintergrund des augenblicklich knappen GI-Flächenangebots in der Stadt
Oldenburg macht dies die Bereitstellung weiterer Industrieflächen besonders
dringlich. Der jahresdurchschnittliche MI-Flächenbedarf dürfte deutlich unter 2 ha
liegen.
von 9 bis 13 ha jährlich
Laut Unternehmensbefragung ist die fehlende Erweiterungsmöglichkeit am bestehenden Standort der dominierende Grund für eine beabsichtigte Standortveränderung. Es folgen die mangelnde Verfügbarkeit von Parkplätzen und zu hohe Mietkosten. Probleme mit der verkehrlichen Anbindung des Betriebsstandortes und
Konflikte mit Nachbarnutzungen spielen dagegen nur eine untergeordnete Rolle.
Fehlende Erweiterungsmöglichkeit als Hauptgrund für Standortwechsel
Die Nähe zu einer Autobahnanschlussstelle wird über alle betrieblichen Gruppen
hinweg als die wichtigste Anforderung an einen neuen Betriebsstandort genannt.
Als weitere Standortanforderungen folgen der Kostenfaktor „niedriger Grund-
Nähe zur Autobahn als
wichtigste Anforderung
an neuen Standort
88
stückspreis“ sowie die Nähe zu Kunden und Abnehmern. Dienstleistungsbetriebe
legen überdurchschnittlich viel Wert auf ein ansprechendes Erscheinungsbild des
Betriebsumfeldes und eine gute Verkehrsanbindung innerhalb des Stadtgebietes.
Für immerhin sechs Betriebe ist die Nähe zu Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen (z.B. Uni) wichtig.
Betriebe, die innerhalb
der Stadt verlagern:
Innerstädtische Verkehrsanbindung und Kundennähe bedeutsam
Während von den in Oldenburg bleibenden Unternehmen überdurchschnittlich oft
die innerstädtische Verkehrsanbindung sowie die Nähe zu Kunden und Abnehmern als bedeutsam genannt werden, sind bei den potenziell Abwandernden die
Standortfaktoren „Autobahnanbindung“ und „niedriger Grundstückspreis“ vorherrschend.
(unternehmerische Standortanforderungen und Gewerbeflächennachfrage)
eher Stärken ...
+ Durchschnittlich 10 ha Gewerbeflächenumsatz in den letzten 10 Jahren, 170 Betriebe, die in den Gewerbegebieten der Stadt Grundstücke erworben haben
+ Gewerbeflächennachfrage (GE und GI) von 9 bis 13 ha jährlich nach den Ergebnissen der Unternehmensbefragung auch künftig zu erwarten
+ Bemerkenswerte Anzahl von verkauften großen Gewerbegrundstücken, d.h. gutes Flächenangebot für
großflächige Betriebe (insbesondere im Gewerbegebiet „Tweelbäke“)
eher Schwächen ...
-
Zahl der aus der Stadt abgewanderten Betriebe übersteigt die Zahl der Neuansiedlungen (Suburbanisierungsprozess)
-
Geringere Attraktivität des verbliebenen Grundstücksangebots im bislang für die Gewerbeflächennachfrage
dominierenden Gewerbegebiet „Tweelbäke“, solange eine neue Anschlussstelle an der A 29 (GVZ) fehlt
89
Stadt Oldenburg
aus den unternehmerischen Standortanforderungen und der Gewerbeflächennachfrage
! Innerhalb der Stadt verlagernde und erweiternde Betriebe müssen auch künftig die Hauptzielgruppe der
Wirtschaftsförderung und des Gewerbeflächenangebots sein (insbesondere Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe).
! Trotz bzw. gerade wegen der relativ geringen Zahl von Neuansiedlungen müssen aber auch für diese Zielgruppe hochwertige Gewerbeflächen angeboten werden.
! Die Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg muss sich auf eine jahresdurchschnittliche Flächennachfrage zwischen 9 und 13 ha einstellen.
! Der Gewerbeflächennachfrage, die in der Vergangenheit durch das Gewerbegebiet „Tweelbäke“ befriedigt
werden konnte, muss auch weiterhin ein hochwertiges, d.h. sehr gut angebundenes Flächenangebot zur
Verfügung gestellt werden (Industrie, Großhandel, Logistik etc.).
! Flächenengpässe bei ansässigen Betrieben müssen rechtzeitig ermittelt werden, damit ein den gestiegenen Anforderungen entsprechender neuer Betriebsstandort bereitgestellt werden kann.
! Autobahnnähe ist weiterhin der wichtigste gewerbeflächenrelevante Standortfaktor, weshalb die für das
GVZ vorgesehene neue Anschlussstelle an der A 29 von großer Bedeutung für die Gewerbeflächenentwicklung der Stadt ist.
! Auch günstige Gewerbegrundstücke sollten ausreichend angeboten werden.
! Insbesondere für hochwertige, gewerbeflächenrelevante Dienstleistungsbetriebe sollte künftig ein entsprechend hochwertig gestaltetes Gewerbeflächenangebot bereitstehen.
! Neue Gewerbegebiete sind mit ausreichend öffentlichem Parkraum zu versehen. Soweit wie möglich können auch bestehende Gewerbegebiete durch Schaffung von zusätzlichem Parkraum aufgewertet werden.
! Für eine nennenswerte Zahl von Betrieben ist die Nähe zur Uni und zu FuE-Einrichtungen von Bedeutung,
weshalb zusätzliche hochschulnahe Gewerbeflächen (v.a. Gewerbebrache EDEKA) zu entwickeln sind.
5.3
Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot im Überblick
Insgesamt gesehen ist das Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg in Hinblick auf die Qualität und die Grundstückspreise gut im regionalen Wettbewerb
positioniert. Der Umfang des Gewerbeflächenangebots ist zwar im Augenblick
quantitativ noch ausreichend. Gewerbeflächen, die spezifische unternehmerische
Standortanforderungen erfüllen (z.B. GI-Flächen, besonders autobahnnahe
Standorte, Grundstücke für besonders großflächige Betriebe, Gewerbeflächen im
Stadtnorden), sind aber schon knapp bzw. nicht mehr verfügbar.
Gewerbeflächenangebot
derzeit noch gut im regionalen Wettbewerb positioniert
In den Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg sind rund 35 ha Gewerbeflächen
sofort und 25 ha bedingt, d.h. nicht sofort verfügbar. Schwerpunkt des Flächenangebots ist der Standort „Tweelbäke“ 76. Die Lagequalität der einzelnen Gewerbeflächenstandorte und ihre Eignung für bestimmte Zielgruppen ist sehr unterschiedlich. Die Gewerbegebiete „Tweelbäke“, „Oldeweg“, „Osthafen“ und „Frieslandstraße“ sind verkehrlich gut angebunden und ermöglichen es, das Autobahnnetz zügig
35 ha sofort verfügbare
Gewerbeflächen
76
einschließlich Gewerbegebiet „Oldeweg“
90
und weitgehend konfliktfrei zu erreichen. Aus den rückwärtigen Bereichen des
Gewerbegebietes „Tweelbäke“ ist die Entfernung zur nächsten Anschlussstelle
allerdings bereits etwas weiter. Das Gewerbegebiet „Edewechter Landstraße“ ist
aufgrund seiner in Wohngebiete integrierten Lage vorwiegend für kleinere, auf den
Westen des Stadtgebietes ausgerichtete Betriebe geeignet.
Gewerbeflächenpreise in
der Stadt Oldenburg vergleichsweise günstig
Das Preisniveau für Gewerbegrundstücke ist in Oldenburg niedriger als in den
meisten anderen Großstädten im Nordwesten Deutschlands, aber erwartungsgemäß etwas höher als im Umland. Insbesondere zu den stadtnahen Gewerbeflächen mit Autobahnanbindung in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg ist
das Preisgefälle aber nur gering.
11 ha aktuell in Planung,
weitere F-Plan-Flächen
nur stark eingeschränkt
entwickelbar
Derzeit gibt es in der Stadt Oldenburg zwei aktuelle Planungsvorhaben mit zusammen rund 11 ha Nettofläche (Erweiterung des Gewerbegebietes „Tweelbäke“
im Bereich Gerhard-Stalling-Straße und Planungsvorhaben „Krugweg“). Hinzu
kommen weitere im Flächennutzungsplan dargestellte Gewerbliche Bauflächen,
bei denen aber die Möglichkeiten zur Entwicklung hochwertiger Gewerbeflächen
zumindest im Augenblick aus verschiedenen Gründen stark eingeschränkt sind:
-
Fehlende Verkaufsbereitschaft der privaten Grundstückseigentümer („südlich
Holler Landstraße“ und „südlich Bremer Heerstraße“),
-
Abhängigkeit von der Neuerrichtung einer Autobahnanschlussstelle im Bereich
des geplanten GVZ („südlich Tweelbäker Tredde“),
-
Ausrichtung lediglich auf stadtteilbezogenes Gewerbe (Erweiterung „Edewechter Landstraße“),
-
Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit und naturräumliche Gegebenheiten („Sandweg“).
Sonderbaufläche (SO)
„Entsorgungszentrum“
Eine Flächennutzungsplanänderung würde es ermöglichen, Teile der Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ an der Grenze zur Gemeinde Hude als Gewerbegebiet zu entwickeln.
Kaum Einfluss der Stadtverwaltung auf die private
Vermarktung von Gewerbebrachen
Eine Bewertung der Gewerbebrachen im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes und eine Einschätzung ihrer Bedeutung für das Gewerbeflächenangebot der Stadt ist nur schwer möglich. Haupthindernis ist die Tatsache, dass
sich die Flächen überwiegend in privatem Eigentum befinden und mit meist abgängigen Gebäudeteilen belegt sind. Hierdurch ist eine Vermarktung wie bei herkömmlichen Gewerbeflächen nicht möglich. Zudem liegen die einzelnen Brachen
über das Stadtgebiet verteilt und bilden keine zusammenhängende Flächenreserve. Abgesehen vom Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ (siehe Vorschauflächen)
stellen die Brachflächen aus Sicht der Gutachter sowohl quantitativ als überwiegend auch qualitativ kein wirklich bedeutendes Potenzial für die künftige Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg dar.
Vorschauflächen auf dem
Gebiet der Stadt Oldenburg ...
Die potenziellen Standorte für die künftige Gewerbeflächenentwicklung (Vorschauflächen) sollen über das aktuelle Flächenangebot und die weiteren bereits
im Flächennutzungsplan dargestellten Standorte hinaus die langfristigen Perspektiven der Gewerbeflächenpolitik für die Stadt Oldenburg aufzeigen. Auf dem Gebiet der Stadt Oldenburg sind für die künftige Gewerbeflächenentwicklung vier
potenzielle Standorte ermittelt und untersucht worden:
91
Stadt Oldenburg
-
Vorschaufläche „Patentbusch“ mit besonderer Eignung für den innerstädtischen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf (insbesondere für im Norden des
Stadtgebietes ansässige Betriebe) sowie einer sehr guten Verkehrsanbindung,
Vorschaufläche
„Patentbusch“
-
Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ für lokal ausgerichtete, stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung,
Vorschaufläche
-
Konversionsprojekt „Fliegerhorst“ (teilweise mit Gebäuden und Infrastruktur)
mit Eignung u.a. für innerstädtisch verlagernde Betriebe, stadtteilbezogenes
Gewerbe, Handwerker und Kleingewerbe, Sondernutzungen (z.B. Universität,
Freizeit und Kultur) sowie spezielle Einzelnutzer. Defizite bestehen derzeit
noch bei der Straßenanbindung,
Vorschaufläche
„Fliegerhorst“
-
Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ mit großem Flächenpotenzial sowie
hervorragender Verkehrsanbindung und einer entsprechenden Eignung für
Neuansiedlungen, großflächige Betriebe, das Produzierende Gewerbe sowie
Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung. Zu
klären sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz.
Vorschaufläche
Die vier untersuchten Vorschauflächen bieten mittel- bis langfristig sowohl quantitativ als auch qualitativ noch ausreichend Potenzial zur Entwicklung eines hochwertigen und nachfragegerechten Gewerbeflächenangebots. Aufgrund der immer
knapper werdenden Freiflächen ist es langfristig für die Stadt Oldenburg aber unumgänglich, auch die Möglichkeiten interkommunaler Kooperationen mit den benachbarten Gemeinden zu prüfen. Grundsätzlich sind folgende Kooperationen
denkbar:
Langfristig Möglichkeiten
der interkommunalen
Kooperation mit benachbarten Gemeinden prüfen
-
Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ (Gemeinde Hatten) mit sehr
großem Flächenpotenzial und einer hervorragenden Eignung als Gewerbefläche unter der Voraussetzung, dass sie über eine neue Autobahnanschlussstelle verkehrlich erschlossen würde,
-
Vorschaufläche „Holler Landstraße“ (Gemeinde Hude) als Ergänzung der künftig als Gewerbefläche zu nutzenden Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ mit einer kurzen, konfliktfreien Anbindung zur A 29 und großem Flächenpotenzial, aber einer Belastung durch Emissionen des dort ansässigen Abfallwirtschaftsbetriebes der Stadt,
Vorschaufläche
„Holler Landstraße“
-
Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ (Gemeinden Hude und Hatten) als Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes „Tweelbäke“, aber mit einer bereits
etwas weiteren Entfernung zur Autobahn.
Vorschaufläche
„Tweelbäke-Ost“
92
(derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot)
eher Stärken ...
+ Gewerbeflächenangebot der Stadt Oldenburg derzeit noch gut im regionalen Wettbewerb positioniert
+ Gewerbegebiete verkehrlich überwiegend gut bis sehr gut angebunden
+ Gewerbeflächenpreise im Großstadtvergleich günstig
+ Fast alle verfügbaren Gewerbegrundstücke in städtischem Eigentum, d.h. uneingeschränkte Verfügbarkeit
für die Zwecke der Wirtschaftsförderung
+ Sehr gute Möglichkeiten zur Entwicklung weiterer hochwertiger Gewerbeflächen (Vorschauflächen)
+ Zusätzliche Möglichkeiten zur langfristigen Entwicklung hochwertiger interkommunaler Gewerbeflächen mit
den umliegenden Gemeinden Hatten und Hude
eher Schwächen ...
-
Gewerbeflächen für spezifische unternehmerische Standortanforderungen (z.B. GI-Flächen, besonders
autobahnnahe Standorte, Grundstücke für besonders großflächige Betriebe, Gewerbeflächen im Stadtnorden) knapp bzw. nicht mehr verfügbar
-
Nur geringer Umfang an aktuellen Planungsvorhaben
-
Möglichkeiten zur Entwicklung hochwertiger Gewerbeflächen auf Grundlage weiterer im Flächennutzungsplan dargestellter Gewerblicher Bauflächen derzeit stark eingeschränkt
aus dem derzeitigen und zukünftigen Gewerbeflächenangebot
! Das Gewerbeflächenangebot für spezifische Standortanforderungen (z.B. GI-Flächen, besonders autobahnnahe Standorte, Grundstücke für besonders großflächige Betriebe, Gewerbeflächen im Stadtnorden)
muss zügig erweitert werden, um Abwanderungen zu verhindern.
! Das relativ niedrige Preisniveau für Gewerbegrundstücke in Oldenburg bietet bei künftigen Flächenentwicklungen einen gewissen Spielraum nach oben (v.a. bei besonders hochwertigen Standorten bzw. bei
einer hochwertigen Gestaltung von Gewerbegebieten).
! Die FNP-Flächen „südlich Tweelbäker Tredde“ können nur bei Neuerrichtung einer Autobahnanschlussstelle im Bereich des geplanten GVZ entwickelt werden.
! Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ kann als hochwertiger Gewerbeflächenstandort entwickelt
werden, der sehr gut für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen, großflächige Betriebe, das Produzierende Gewerbe und Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung geeignet ist.
! Für ein interkommunales Gewerbegebiet „Holler Landstraße“ (mit Gemeinde Hude) wäre eine Flächennutzungsplanänderung der Sonderbaufläche (SO) „Entsorgungszentrum“ notwendig.
! Langfristig ist für die Gewerbeflächenpolitik der Stadt die Einbeziehung von interkommunalen Kooperationen mit benachbarten Gemeinden von großer Bedeutung.
93
5.4
Stadt Oldenburg
Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung
von Gewerbeflächen
• Die Empfehlungen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes sind strategisch ausgerichtet und sollen langfristige Perspektiven aufzeigen.
Zusammenfassung der
allgemeinen
Empfehlungen
• Die Vielfältigkeit des Gewerbeflächenangebots ist entscheidend. Unterschiedliche Flächenqualitäten können nicht addiert bzw. gegeneinander aufgerechnet
werden.
• Auch in Zukunft ist die frühzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der potenziellen Gewerbegrundstücke anzustreben.
• Die Preispolitik bei neuen Gewerbeflächen kann stärker zielgruppenspezifisch
und qualitativ differenziert werden.
Die Empfehlungen im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes für die
Stadt Oldenburg sind strategisch ausgerichtet. Sie zeigen dementsprechend die
langfristigen Perspektiven der Flächenentwicklung und die Notwendigkeiten zur
eigentumsrechtlichen Sicherung von Grundstücken auf.
Langfristig, strategische
Ausrichtung des Konzeptes
Vor dem Hintergrund der teilweise sehr unterschiedlichen Standortqualitäten verbietet es sich, die vorhandenen Flächenreserven einfach zu addieren bzw. verschiedene Standorte gegeneinander aufzurechnen. Entscheidend ist vielmehr
eine qualitativ differenzierte Betrachtung des derzeitigen und künftigen Gewerbeflächenangebots in Hinblick auf die verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen und ihre Standortanforderungen.
Qualitativ differenzierte
Betrachtung des Gewerbeflächenangebots
Weil Gewerbeflächen für spezifische unternehmerische Standortanforderungen
derzeit schon knapp bzw. nicht mehr verfügbar sind, ergibt sich schon heute die
Notwendigkeit zur Entwicklung weiterer Gewerbegebiete in der Stadt Oldenburg.
Durch die erforderlichen Zeiträume zur Mobilisierung, Beplanung und Erschließung neuer Gewerbeflächen erhöht sich der Handlungsdruck zusätzlich, insbesondere bei folgenden Flächenqualitäten:
Notwendigkeit zur Entwicklung weiterer Gewerbegebiete in der Stadt
Oldenburg
-
GI-Flächen,
-
besonders autobahnnahe Standorte,
-
Flächen mit der Eignung für die Ansiedlung regional und ggf. auch überregional
mobiler Betriebe
-
Grundstücke für großflächige Betriebe,
-
Gewerbeflächen im Stadtnorden.
Eine rein quantitative Herangehensweise, die lediglich die geschätzte betriebliche
Gesamtnachfrage und das gesamte Gewerbeflächenpotenzial einander gegenüberstellt, führt zu Fehleinschätzungen und partiellen Engpässen im Flächenangebot. Durch die Bereitstellung von ausreichend Gewerbeflächen für verschiedene
Zielgruppen, d.h. in mehreren Qualitätskategorien, entsteht automatisch ein quantitativer Flächenüberschuss. Dies erfordert von der Stadt aufgrund der notwendigen Investitionen einen „langen Atem“ in der kommunalen Liegenschaftspolitik
und setzt ein entsprechendes Verständnis hierfür unter den politischen Vertretern
Quantitativer Flächenüberschuss durch qualitative Differenzierung des
Gewerbeflächenangebots
94
voraus. Für diese Unterstützung muss von Seiten der Wirtschaftsförderung aktiv
geworben werden.
Rechtzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der
potenziellen Gewerbegrundstücke
Um Gewerbeflächen als strategisches Instrument der Wirtschaftsförderung einsetzen zu können, d.h. die Auswahl der anzusiedelnden Betriebe zu steuern und
damit die Wertigkeit von Gewerbegebieten zu sichern, ist es für die Stadt Oldenburg unerlässlich, den eigentumsrechtlichen Zugriff auf die Gewerbegrundstücke
zu haben. Laut der Auswertung der Eigentumsverhältnisse der sofort und später
verfügbaren Gewerbeflächen sowie der aktuellen Planungsvorhaben befinden sich
fast alle relevanten Grundstücke in städtischem Eigentum. Auch in Zukunft sollte
die städtische Liegenschaftspolitik eine strategisch ausgerichtete Flächenbevorratung betreiben und die rechtzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der potenziellen Gewerbegrundstücke anstreben.
Stärkere preisliche Differenzierung des Flächenangebots langfristig möglich
Unter anderem mit Hilfe der strategischen Flächenvorratspolitik ist es der Stadt
Oldenburg gelungen, die städtischen Gewerbeflächen zu vergleichsweise günstigen Grundstückspreisen anbieten zu können. Bei den derzeit bestehenden Gewerbegebieten sollte diese Preispolitik beibehalten werden. Bei Betrachtung der
Vorschauflächen könnten künftig für einzelne Standorte mit besonderen Flächenbzw. Lagequalitäten und einer Eignung für spezielle Zielgruppen durchaus aber
auch etwas höhere Grundstückspreise verlangt werden. Eine zukünftig stärker
zielgruppenspezifische und qualitative Differenzierung des städtischen Gewerbeflächenangebots würde eine entsprechende preisliche Differenzierung nicht nur
rechtfertigen, sondern auch mit den Zielen einer unternehmensorientierten Bündelung gleichwertiger oder sich ergänzender gewerblicher Nutzungen in Einklang
stehen.
Beplante und sofort verfügbare Gewerbeflächen
Gutes Vermarktungspotenzial der Standorte „Oldeweg“ und „Osthafen/ Holler
Landstr./Lesumstr.“
Die Vermarktung der sofort verfügbaren Grundstücke im Gewerbegebiet „Tweelbäke“, die sich ausschließlich im rückwärtigen, südlichen Teil befinden, stößt zusehends an ihre Grenzen. Ein gutes Vermarktungspotenzial bieten dagegen noch
die Standorte „Oldeweg“ und „Osthafen / Holler Landstraße / Lesumstraße“. Die
Attraktivität des Gewerbegebietes „Frieslandstraße“ wird mit der Fertigstellung der
durchgehenden Straßenverbindung deutlich ansteigen. Der Standort „Edewechter
Landstraße“ mit seinen verschiedenen verfügbaren, geplanten und potenziellen
Gewerbeflächen ist grundsätzlich nur für stadtteilbezogenes Gewerbe geeignet.
Beplante, aber nicht sofort verfügbare Gewerbeflächen
Zusammenfassung der
Empfehlungen
Gewerbegebiet „Osthafen“ u.a. für hafenaffine
Nutzungen reservieren
• Der nördliche Teilbereich des Gewerbegebietes „Osthafen“ ist langfristig für die
Ansiedlung von hafenaffinen Nutzungen zu reservieren.
Der Standort „Osthafen“ bietet ein hochwertiges, verkehrlich gut angebundenes
Flächenpotenzial von über 20 ha. Der nördliche Teilbereich wäre bei einer Verlängerung der bestehenden Kaje für die Ansiedlung von hafenaffinen Nutzungen
geeignet. Diese Flächen sollten aufgrund ihrer besonderen Lagequalität an einer
95
Stadt Oldenburg
See- und Binnenschifffahrtsstraße unbedingt zielgruppenorientiert, ggf. auch
langfristig reserviert werden.
Entscheidendes Hemmnis für die weitere Erschließung der derzeit nicht verfügbaren Gewerbeflächen am Standort „Osthafen“ sind die hohen Kosten für die notwendige Aufspülung der Fläche. Eine Abschätzung des Zeitpunkts der Verfügbarkeit ist daher nicht möglich. Der geplante Ausbau des Wendehafens im Norden
des Gewerbegebietes sowie eine evtl. Flächennachfrage von hafenaffinen Betriebe könnte allerdings Bewegung in diese Angelegenheit bringen.
Hohe Kosten für die Erschließung durch Aufspülung der Fläche
Aktuelle Planungsvorhaben und weitere Gewerbliche Bauflächen
im Flächennutzungsplan
• Das Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ sollte kurzfristig realisiert
werden.
Zusammenfassung der
Empfehlungen
• Der Grunderwerb und die Entwicklung der Gewerblichen Bauflächen „südlich
Bremer Heerstraße“ und „südlich Holler Landstraße“ ist anstreben.
• Die Entwicklung der Flächen „südlich Tweelbäker Tredde“ ist nur bei Realisierung einer neuen Autobahnanschlussstelle an der A 29 im Rahmen des geplanten GVZ sinnvoll.
Das derzeit laufende Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ bietet eine
gute Ergänzung des bestehenden Gewerbeflächenangebots der Stadt Oldenburg
und sollte deshalb kurzfristig realisiert werden. Wichtiger Lagevorteil dieser Flächen gegenüber den beplanten, aber nicht sofort verfügbaren Flächen im südlichen Teil des Gewerbegebietes „Tweelbäke“ (siehe oben) ist die vorgesehene
Weiterführung der Gerhard-Stalling-Straße bis zur Straße „Am Schmeel / Am
Bahndamm“. Hierdurch wird die Zufahrt aus zwei Richtungen möglich sein. Aufgrund des Flächenumfangs von lediglich 7 ha netto bedeutet das Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ quantitativ aber keine wesentliche Ausweitung des
hochwertigen Gewerbeflächenangebots der Stadt.
Planungsvorhaben „Gerhard-Stalling-Straße“ gute
Ergänzung des Gewerbeflächenangebots
Das vom Flächenumfang her noch kleinere Planungsvorhaben „Krugweg“ (3 ha)
in unmittelbarer Nähe des bestehenden Gewerbegebietes „Patentbusch“ im Norden des Stadtgebietes ist aufgrund der ungünstigen Erschließungssituation nur für
einen großflächigen Einzelnutzer geeignet. Der Standort sollte als Reservefläche
für diese Zielgruppe in das Flächenangebot der Stadt aufgenommen werden.
Planungsvorhaben „Krugweg“ nur für großflächigen Einzelnutzer geeignet
Die weiteren Gewerblichen Bauflächen auf Grundlage des Flächennutzungsplanes bieten nach derzeitigem Kenntnisstand kurzfristig keine Ansatzpunkte für eine
Ergänzung des Gewerbeflächenangebots. Qualitativ sind die beiden F-PlanFlächen „südlich Bremer Heerstraße“ (6,5 ha) und „südlich Holler Landstraße“
(8 ha) am hochwertigsten einzustufen. Von ihrer räumlichen Lage her bieten sie
eine gute Ergänzung der bestehenden Gewerbegebiete. In beiden Fällen verhindert aber derzeit die mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Grundstückseigentümer die Flächenentwicklung.
Mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Grundstückseigentümer an der
Bremer Heerstraße und
der Holler Landstraße
96
Entwicklung von Flächen
südlich der Tweelbäker
Tredde nur bei neuer
BAB-Anschlussstelle
Für die Flächen „südlich Tweelbäker Tredde“ ist die Vermarktungsfähigkeit als
hochwertiges Gewerbegebiet nur gegeben, wenn im Rahmen des geplanten GVZ
eine neue Autobahnanschlussstelle an der A 29 realisiert wird. Durch die neue
Anschlussstelle wäre die Zufahrt in das Gewerbegebiet „Tweelbäke“ von zwei
Autobahnanschlussstellen aus möglich und es würde Durchgangsverkehr entstehen, der die „Abgeschiedenheit“ im südlichen Teilbereich aufhebt. Ohne die neue
Anschlussstelle ist aufgrund der eingeschränkten Lagegunst eine weitere Entwicklung von Gewerbeflächen an diesem Standort zunächst nicht sinnvoll.
Kaum Realisierungschancen für Gewerbeflächenentwicklung am Sandweg
Die Fläche „Sandweg“ hat wegen des Baumbestandes, der problematischen verkehrlichen Erschließung sowie der Bodenbeschaffenheit kaum Realisierungschancen. Es sollte geprüft werden, ob die Darstellung als Gewerbliche Baufläche
im Flächennutzungsplan der Stadt aufgehoben werden kann.
Gewerbebrachen
Zusammenfassung der
Empfehlungen
• Die Umnutzung von Gewerbebrachen für Einzelhandel ist kritisch zu prüfen
und ggf. zu verhindern.
• Die Gewerbebrachen „Edeka“ und „Telekom“ sollten für hochschulaffine Betriebe und Einrichtungen reserviert werden.
• Die Problematik von kleineren Gewerbebrachen, die oftmals im Nutzungsgefüge isoliert liegen, ist auf Grundlage ihres jeweiligen städtebaulichen Umfeldes
zu lösen.
Kaum hochwertiges Gewerbeflächenpotenzial
durch Brachen
Abgesehen von der Konversionsfläche „Fliegerhorst“, die im Rahmen der Vorschauflächen untersucht wurde, ist von den Gewerbebrachen im Stadtgebiet kein
wesentlicher Beitrag für die Lösung der aufkommenden Flächenengpässe sowie
für die langfristig orientierte Gewerbeflächenpolitik der Stadt Oldenburg zu erwarten. Eine erfolgreiche Entwicklung der Brachflächen ist nur bei Übereinstimmung
von Planungsvorstellungen der Stadt und den Vermarktungsabsichten der privaten Eigentümer möglich.
Nachnutzung durch Einzelhandel kritisch prüfen
und ggf. verhindern
Ein Teil der Grundstückseigentümer dürfte die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben auf den Brachflächen anstreben, da bei dieser Zielgruppe i.d.R. ein überdurchschnittlicher Vermarktungserlös zu erzielen ist. Nachnutzungen durch Einzelhandel können vor dem Hintergrund des jeweiligen städtebaulichen Umfeldes
im Einzelfall durchaus sinnvoll sein. Sie sollten aber durch die Stadt Oldenburg vor
dem Hintergrund ihrer Ziele zur Entwicklung der Innenstadt und der übrigen bestehenden Einzelhandelsstandorte kritisch geprüft und ggf. mit den ihr zur Verfügung stehenden Planungsinstrumenten verhindern werden.
Brachen „Edeka“ und
„Telekom“ für hochschulaffine Betriebe und Einrichtungen nutzen
Ein qualitativ interessantes Potenzial für spezielle Zielgruppen bilden die einander
benachbarten Brachenstandorte „Edeka“ und „Telekom“, die aufgrund ihrer Nähe
zu den Universitätsstandorten „Uhlhornsweg“ und „Wechloy“ sowie zur Fachhochschule für hochschulnahe Nutzungen geeignet sind. Wenn die Sonderbaufläche
Technologie- und Innovationspark (TIP) in Wechloy keine verfügbaren Flächen
und Erweiterungsmöglichkeiten mehr bietet, sollten diese Brachflächen für die
Ansiedlung weiterer hochschulaffiner Betriebe und Einrichtungen (z.B. außeruni-
97
Stadt Oldenburg
versitäre Forschungseinrichtungen, hochschulorientierte Dienstleister, evtl. Erweiterungen der Hochschulen) genutzt werden. Für den Fall einer entsprechenden
Entwicklung des Standortes „Edeka“ ist eine Erweiterung um die nördlich angrenzende Kleingartenfläche sowie die Fläche zwischen den Kleingärten und dem
Pophankenweg anzustreben.
Vorschauflächen und interkommunale Kooperationen
• Die Vorschaufläche „Patentbusch“ ist für den innerstädtischen Verlagerungsund Erweiterungsbedarf, insbesondere für die im Norden des Stadtgebietes
ansässigen Betriebe zu entwickeln. Ein Teilbereich kann für eine räumliche
Konzentration von besonders hochwertigen Betrieben reserviert werden.
Zusammenfassung der
Empfehlungen
• Für die Konversionsfläche „Fliegerhorst“ sollte zunächst die Ansiedlung von
Sonder- und hochwertigen Dienstleistungsnutzungen angestrebt werden. Teilflächen sind für stadtteilbezogenes Gewerbe sowie Dienstleistungs-, Handwerker- und Existenzgründungszentren zu entwickeln.
• Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ kann unter Berücksichtigung der
dort schon geplanten Gewerbeflächen langfristig für lokal ausgerichtete bzw.
stadtteilbezogene Betriebe entwickelt werden.
• Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ ist zügig auf ihre Eignung als
Standort für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der
Stadt sowie für Neuansiedlungen von außerhalb zu untersuchen. Zu klären
sind die gravierenden Konflikte mit Belangen von Natur und Landschaft.
• Die Vorschaufläche „Holler Landstraße“ sollte in Verbindung mit dem SOGebiet „Entsorgungszentrum“ als Ergänzungsstandort für den Standort „Osthafen / Neuenwege“ entwickelt werden. Die Flächen eignen sich u.a. für die
Ansiedlung von emittierenden Betrieben.
• Für die interkommunale Vorschaufläche „GVZ“ ist zunächst die Entwicklung als
Logistikstandort der Stadt Oldenburg anzustreben. Aufgrund des großen Flächenumfangs und der hohen Lagegunst bietet der Standort aber auch wertvolle
Potenziale für die langfristige Gewerbeflächenentwicklung der Stadt.
Das bestehende Gewerbegebiet „Tweelbäke“ als wichtigster Gewerbeflächenstandort der Stadt Oldenburg stößt zusehends an seine Grenzen. Grundstücke in
diesem Gewerbegebiet lassen sich immer schwerer vermarkten, je weiter sie von
der Bremer Heerstraße und damit von der Autobahnanschlussstelle entfernt sind.
Es ist deshalb eine zentrale Herausforderung der künftigen städtischen Gewerbeflächenpolitik, hochwertige Gewerbeflächen zu finden, die aufgrund ihres Flächenpotenzials, ihrer Lagequalität und ihrer Verkehrsanbindung im Rahmen der
Gewerbeflächenvermarktung mittel- bis langfristig die Funktionen des Standortes
„Tweelbäke“ übernehmen können (v.a. Neuansiedlungen, Ansiedlung großflächiger Betriebe und bestimmter Branchen wie z.B. des Produzierenden Gewerbes).
Die genannten noch nicht sofort verfügbaren Gewerbeflächen, die derzeitigen
Planungsvorhaben, die weiteren im Flächennutzungsplan dargestellten Gewerblichen Bauflächen sowie die Gewerbebrachen sind hierfür vom Flächenumfang her
Langfristig Nachfolgestandort für Gewerbegebiet „Tweelbäke“ suchen
98
nicht ausreichend bzw. qualitativ nur sehr eingeschränkt geeignet. Das Hauptaugenmerk richtet sich deshalb auf die Vorschauflächen.
Vorschaufläche „Patentbusch“: Innerstädtischer
Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf
Die Vorschaufläche „Patentbusch“ sollte so bald wie möglich für den innerstädtischen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf, insbesondere für die im Norden des
Stadtgebietes ansässigen Betriebe entwickelt werden. Darüber hinaus besteht die
Möglichkeit, bei entsprechender städtebaulicher Gestaltung einen Teilbereich für
die räumliche Konzentration von besonders hochwertigen Betrieben zu reservieren.
„Patentbusch“ wird auch
künftig ausreichend Flächennachfrage auf sich
ziehen
Die seinerzeit zügige Vermarktung des bestehenden Gewerbegebietes „Patentbusch“ zeigt, dass der Standort als Teil des gewachsenen gewerblichen Schwerpunktes entlang der Wilhelmshavener Heerstraße sowie im Umfeld der Anschlussstelle „Etzhorn“ auch künftig eine ausreichende Nachfrage auf sich ziehen
dürfte. Aufgrund des eingeschränkten Flächenpotenzials von schätzungsweise
20 ha (netto) wird der Standort jedoch nur zeitlich befristetet verfügbare Gewerbeflächen bieten können.
Auch hier gilt: Grundstücke im rückwärtigen Teil
vermutlich schwerer zu
vermarkten
Wie beim Gewerbegebiet „Tweelbäke“ muss damit gerechnet werden, dass sich
Grundstücke im rückwärtigen, d.h. östlichen Teil der Flächen, schwerer vermarkten lassen als Grundstücke, die näher an der Wilhelmshavener Heerstraße liegen.
Eine schrittweise, den Vermarktungsfortschritten angepasste Erschließung der
Fläche von Westen nach Osten würde dieser Problematik Rechnung tragen.
Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ für
lokal ausgerichtete/stadtteilbezogene Betriebe
Die Vorschaufläche „Edewechter Landstraße“ sollte unter Berücksichtigung der
dort schon geplanten Gewerbeflächen langfristig und nachfrageorientiert für lokal
ausgerichtete bzw. stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprüchen an
die überregionale Verkehrsanbindung entwickelt werden. Aufgrund der Lagegunst
bieten diese Flächen keinen Ersatz für die Gewerbeflächenentwicklung an anderen hochwertigeren Standorten.
Vorschaufläche „Fliegerhorst“ für „klassische“
weniger geeignet
Die Vorschaufläche „Fliegerhorst“ wird spätestens im Jahre 2007 - möglicherweise auch früher - von der Bundeswehr für eine zivile Nachnutzung freigegeben.
Besondere Potenziale bietet der Fliegerhorst v.a. in Hinblick auf Zielgruppen, die
die spezifischen Standorteigenschaften (bestehende Gebäude und Hallen, teilweise parkähnliches Umfeld, vorhandene spezielle Infrastruktur etc.) nutzen können.
Dagegen sind die Lage im Nordwesten des Stadtgebietes, d.h. die fehlende Nähe
zu den bestehenden wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten im Norden, Osten
und insbesondere im Südosten der Stadt Oldenburg und die - selbst bei einer
Verbesserung der Verkehrsanbindung - etwas weitere Entfernung zur nächsten
Autobahnanschlussstelle für die „klassische“ Gewerbeflächennachfrage eher
Standortnachteile.
Zunächst anstreben: Ansiedlung von Sondernutzungen und größeren
Einzelnutzern ...
Hierbei gilt es zunächst, die Möglichkeiten der Ansiedlung von Sondernutzungen
sowie größerer Einzelnutzer anzustreben. Ausgangspunkt der Entwicklung des
Fliegerhorstgeländes muss der Bereich mit den bestehenden Unterkunfts- und
Verwaltungsgebäuden am Haupteingang Alexanderstraße sein. Hier sind aufgrund der guten Bausubstanz und der attraktiven Freiraumpotenziale v.a. Dienstleistungsnutzungen sinnvoll. Wie die Konversion der Hindenburgkaserne gezeigt
hat, ist es für eine erfolgreiche Vermarktung der Gebäude von zentraler Bedeu-
99
Stadt Oldenburg
tung, einen größeren Nutzer zu finden, der die Entwicklung auf dem Gelände anstößt und dem dann weitere, auch kleinere Nutzer folgen.
Das städtebauliche Entwicklungskonzept 77 nennt in diesem Zusammenhang beispielsweise die Etablierung eines Kompetenzzentrums für regenerative Energien,
rationelle Energienutzung und neue Energieträger, d.h. die Ansiedlung von Unternehmen der Energiewirtschaft und entsprechender Forschungseinrichtungen.
Bereits bestehende Schwerpunkte in der Stadt und ihrem regionalen Umfeld (z.B.
Energieversorgung, Forschungsbereiche der Universität Oldenburg, Herstellung
von Windkraftanlagen in Aurich, Deutsches Windenergie-Institut in Wilhelmshaven) können hiermit sinnvoll verknüpft werden.
... z.B. Kompetenzzentrum
für Energiewirtschaft ...
Darüber hinaus sind aber auch andere hochwertige Dienstleistungsnutzungen als
Ausgangspunkt der Entwicklung des Fliegerhorstgeländes möglich. Aufgrund der
vorhandenen Gebäudeinfrastruktur (Lehrsäle, Kantine, Unterkunftsgebäude etc.)
können beispielsweise Bildungseinrichtungen angesiedelt werden. Auf diesem
Feld ist die Stadt Oldenburg aufgrund der zahlreichen bereits ansässigen Bildungsträger gut profiliert. Eine ansprechende Gestaltung der Gebäude und Freiräume ist für alle hochwertigen Dienstleistungen als Standortfaktor von großer
Bedeutung.
... oder Bildungseinrichtungen
Aufgrund des großen Flächenpotenzials und der Vielzahl von Gebäuden sind
weitere Nutzungen möglich. Vorgeschlagen wird von Seiten der Gutachter die
Etablierung eines Dienstleistungszentrums für Kleinbetriebe und Existenzgründer.
Im Gegensatz zum Technologie- und Gründerzentrum Oldenburg (TGO), dessen
Angebot eher auf technologieorientierte bzw. hochschulnahe Gründer und Kleinunternehmen abzielt, sollte sich ein „Dienstleistungs- und Existenzgründungszentrum Fliegerhorst“ auch an „einfache“ Gründer und Kleinbetriebe richten. Weil der
Kauf von Gebäuden oder Gebäudeteilen für diese Zielgruppe aufgrund eingeschränkter Finanzkraft i.d.R. nicht möglich ist, sind günstige Mietkonditionen ein
wichtiger Standortfaktor.
Weitere Nutzungsmöglichkeit: Dienstleistungszentrum für Kleinbetriebe
und Existenzgründer ...
Ähnliche Nutzungspotenziale - allerdings für Handwerksbetriebe und Existenzgründer im Verarbeitenden Gewerbe - bieten die weiter westlich gelegenen Garagen und Lagergebäude sowie insbesondere die Hangars. Hier bestehen Möglichkeiten zur Etablierung eines Handwerkerzentrums. Die Hangars eignen sich aufgrund ihrer stützenfreien Nutzfläche von 4.000 m² zudem für größere Einzelbetriebe sowie für Freizeit- und Kultureinrichtungen (Sport, Konzerte etc.). Eine Mischung von Gewerbebetrieben auf der einen und Freizeit- / Kulturnutzungen auf
der anderen Seite erfordert eine Zonierung des Geländes.
... sowie Zentrum für
Handwerksbetriebe und
Existenzgründer im Verarbeitenden Gewerbe
Die derzeit noch bestehenden Defizite in der Verkehrsanbindung des Fliegerhorstes müssen im Rahmen der zivilen Entwicklung des Geländes beseitigt werden. Notwendig sind
Beseitigung der Defizite in
der Verkehrsanbindung
erforderlich
-
77
eine neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße und damit zur Anschlussstelle „Oldenburg-Wechloy“ der A 28 sowie
Interkommunaler Arbeitskreis Stadtentwicklung / BUGA: „Städtebauliches Entwicklungskonzept
- Fliegerhorst Oldenburg“, 2002
100
-
die Beseitigung des höhengleichen Bahnübergangs im Zuge der Alexanderstraße.
Auch erhebliche Potenziale für die Wohnbauentwicklung auf dem Fliegerhorstgelände
Über die gewerbliche Nutzung hinaus bietet der Standort Fliegerhorst auf dem
Gebiet der Stadt Oldenburg auch erhebliche Potenziale für die Wohnbau- und die
Freiraumentwicklung. Insbesondere die Ausweisung von Wohnbauflächen auf
dem Fliegerhorst dürfte für die Stadt interessant sein, um angesichts der sich verschärfenden Flächenknappheit im Stadtgebiet noch langfristige Entwicklungsmöglichkeiten für den Wohnungsbau zu haben. Die Stadt Oldenburg präsentiert sich
als sehr attraktiver Wohnstandort und wird auch zukünftig eine entsprechende
Nachfrage nach Wohnbauflächen auf sich ziehen. Entsprechend sollten die im
städtebaulichen Entwicklungskonzept für Wohnen vorgesehenen Flächen auf dem
Fliegerhorstgelände dieser Nutzung vorbehalten bleiben und nicht für eine Ausdehnung des Gewerbeflächenpotenzials in Betracht gezogen werden.
für größere Verlagerungsvorhaben innerhalb der
Stadt sowie für Neuansiedlungen entwickeln
Die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“ hat aufgrund ihrer Flächengröße
und der Lagequalität das Potenzial, für die Gewerbeflächenvermarktung künftig
die Rolle zu übernehmen, die der Standort „Tweelbäke“ bislang noch inne hat.
Entsprechend ist für den Standort „Osthafen / Neuenwege“ zu untersuchen, ob er
schwerpunktmäßig für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der Stadt sowie für Neuansiedlungen von außerhalb entwickelt werden kann.
Mit den Untersuchungen ist zügig zu beginnen. Wegen der besonderen Eignung
des Standortes für Betriebe des Produzierenden Gewerbes, des Großhandels und
der Logistik müssen auch GI-Flächen ausgewiesen werden.
Anzusiedelnde Betriebe
sorgfältig auswählen
Die hochwertigen Flächen sollten überwiegend für die genannten Zielgruppen
reserviert werden. Folglich muss die Vergabe der Grundstücke für den lokalen
Gewerbeflächenbedarf von kleineren Betrieben (z.B. Handwerker) auf ein Minimum reduziert werden. Die übrigen oben beschriebenen Vorschauflächen sind für
die Zielgruppe der lokalen Kleinbetriebe sowohl qualitativ als auch quantitativ ausreichend geeignet.
Konflikte mit Belangen
von Natur- und Landschaftsschutz ausräumen
Der zentrale Engpass am Standort „Osthafen / Neuenwege“ sind die gravierenden
Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz. Entscheidend für die
Entwicklung eines hochwertigen Gewerbegebietes mit ausreichend Flächenumfang und GI-Nutzungen ist deshalb, dass diese Konflikte durch geeignete Kompensationsmaßnahmen ausgeräumt werden können.
mit hoher Standortqualität
Die qualitative Bewertung der drei Vorschauflächen im Umfeld der Stadt Oldenburg macht deutlich, dass insbesondere die Vorschaufläche „Güterverkehrszentrum (GVZ)“ in der Gemeinde Hatten eine hohe Standortqualität aufweist. Diese
Feststellung gilt allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die vorgesehene
neue Anschlussstelle an der A 29 realisiert werden kann. Aufgrund der hierfür
erforderlichen Verhandlungen und Planungszeiträume dürfte mittelfristig eine Entwicklung des Standortes nicht realistisch sein. Sehr langfristig gesehen kann ein
Gewerbegebiet „GVZ“ der Stadt Oldenburg aber ein hochwertiges Gewerbeflächenangebot sichern.
101
Stadt Oldenburg
Von der Gesamtfläche des Standortes (rund 100 ha brutto) würde nur ein kleiner
Teil (15 bis 20 ha 78) für das GVZ selbst in Anspruch genommen werden. Dort
dürften nur GVZ-spezifische Nutzungen angesiedelt werden. Es sollten aber auch
weitere Flächen im unmittelbaren Umfeld des GVZ reserviert werden, um eine
wirtschaftliche Schwerpunktbildung von Logistikbetrieben zu ermöglichen. Darüber
hinaus wird noch ein umfangreiches Potenzial an herkömmlichen Gewerbeflächen
verbleiben, u.a. für großflächige Betriebe. Zudem befinden sich östlich der A 29
weitere Flächenoptionen.
Schwerpunktbildung von
Logistikbetrieben, aber
auch andere großflächige
Betriebe
Eine interkommunale Kooperation im Rahmen der Vorschaufläche „Holler Landstraße“ (Gemeinde Hude) ist in engem Zusammenhang mit den noch freien
Grundstücken der Sonderbaufläche „Entsorgungszentrum“ (Stadt Oldenburg)
zu sehen. Angestrebt werden sollte eine Flächennutzungsplanänderung für die
städtischen Flächen und eine Zusammenlegung der beiden Teile zu einem interkommunalen Standort. Aufgrund der sehr guten verkehrlichen Anbindung und des
umfangreichen Flächenpotenzials könnte hier theoretisch ein hochwertiges Gewerbegebiet entwickelt werden, das den Standort „Osthafen / Neuenwege“ qualitativ und quantitativ ergänzt.
Vorschaufläche „Holler
Landstraße“ / Sonderbaufläche „Entsorgungszentrum“
Problematisch in Hinblick auf die späteren unternehmerischen Zielgruppen und
die Vermarktung dieses Standortes sind allerdings die Emissionen des dort ansässigen Abfallwirtschaftsbetriebes. Zwar wäre durch die weitere technische Entwicklung der Kompostierungsanlagen und durch eine Zonierung der Nutzungsarten (z.B. die Ausweisung von GI-Flächen im Umfeld des Abfallwirtschaftsbetriebes) eine gewisse Entschärfung dieser Problematik möglich. Trotzdem dürfte sich
der Standort auch aufgrund seines Images in erster Linie für weitere emittierende
Betriebe eignen. Gegenüber dem Standort „Osthafen / Neuenwege“ ist eine entsprechende preisliche Differenzierung bei der Vermarktung erforderlich.
Problem der Emissionen
des Abfallwirtschaftsbetriebes klären
Bei der Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“ (Gemeinden Hude und Hatten) besteht
von Seiten der Stadt Oldenburg kein Handlungsbedarf im Sinne einer interkommunalen Kooperation. Vor dem Hintergrund der Vermarktungserfahrungen mit
dem bestehenden Gewerbegebiet „Tweelbäke“ ist aufgrund der bereits relativ
weiten Entfernung zur Autobahnanschlussstelle „Osternburg“ die Entwicklung von
Gewerbeflächen durch die Gemeinden Hude und Hatten nur bedingt empfehlenswert. Sinnvoll wäre allenfalls eine Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes
„Oldeweg“ um Flächen im unmittelbaren Kreuzungsbereich der Landesstraßen
L 868 (Bremer Straße) und L 872 (Hatter Landstraße).
Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost“: Ggf. Flächen
im Kreuzungsbereich der
Landesstraßen entwickeln
78
Ingenieurbüro Stiehler und Partner: Machbarkeitsstudie GVZ Oldenburg, Stufe1: Standortprüfung. 1999
102
5.5
Empfehlungen für das Gewerbeflächenmarketing
Ziel des Gewerbeflächenmarketings: Differenzierung nach betrieblichen Nachfragegruppen
Ziel des Gewerbeflächenmarketings der Stadt Oldenburg muss eine Differenzierung nach unternehmerischen Nachfragegruppen sein, d.h. die zielgruppenspezifische Ansprache, Belegung und Gestaltung von Gewerbegebieten oder zumindest von Teilflächen zum Wohle der Betriebe und der Wertigkeit des Gewerbeflächenstandortes. Die Aktivitäten des Gewerbeflächenmarketings und des Standortmarketings dürfen dabei nicht getrennt voneinander betrachtet werden. Sie sind
vielmehr integrale Bestandteile der Wirtschaftsförderung.
Unternehmen fordern
kurze Wege in der Verwaltung („One-stop-agency“)
Unternehmen legen bei Ansiedlungen, Verlagerungen und Erweiterungen großen
Wert auf kurze Wege zu kompetenten und entscheidungsbefugten Ansprechpartnern in der kommunalen Verwaltung sowie auf schnelle und unkomplizierte Entscheidungsprozesse. Die Funktion dieses Ansprechpartners im Sinne einer „Onestop-agency“ sollte sich, wie in der Stadt Oldenburg der Fall, tatsächlich auch
jeweils in einer Person bündeln und nicht auf verschiedene Mitarbeiter in unterschiedlichen Ämtern aufgeteilt sein.
Verbesserung der Wirtschaftsförderung durch
Intensivierung direkter
Unternehmenskontakte
Unternehmenskontakte ermöglichen der Wirtschaftsförderung einen ständigen
Überblick über unternehmerische Probleme und Anforderungen, beispielsweise
über anstehende Engpässe und Konflikte am Betriebsstandort. Hierdurch können
unausgeschöpfte Potenziale bei den Unternehmen gefördert, Entwicklungshemmnisse abgebaut und Abwanderungen verhindert werden. Das Amt für Wirtschaftsförderung hat sich aufgrund eingeschränkter personeller Ressourcen bei seinen
systematischen Betriebsbesuchen auf die wichtigsten Unternehmen der Stadt
beschränken müssen. Empfohlen wird eine Ausweitung der Unternehmenskontakte, u.a. auch mit der Zielrichtung der Gewerbeflächenvermarktung.
Zielgruppenspezifische Belegung von Gewerbegebieten
Zusammenfassung der
Empfehlungen
• Die Auswahl der Betriebe gilt als „Visitenkarte“ eines Gewerbegebietes, deshalb dürfen Grundstücke nicht pauschal allen ansiedlungsinteressierten Unternehmen angeboten werden.
• Gewerbegebiete mit besonderen Standortqualitäten sollten für Betriebe reserviert werden, die diese Standortqualitäten benötigen.
• Mit der Ansiedlung von „störenden Betrieben“ muss sensibel verfahren werden.
• Konsumentenorientierte Betriebe sollten in Nähe zueinander angesiedelt sein.
• Eine branchenspezifische Belegung im engeren Sinne ist bei folgenden Standorten möglich:
-
hochwertige Dienstleistungen (z.B. Kompetenzzentrum für Energiewirtschaft, Bildungseinrichtungen) auf dem Fliegerhorstgelände,
-
weitere Stärkung der Hochschul- und hochschulnahen Standorte im Westen
des Stadtgebietes (Brachen „EDEKA“ und „Telekom“) sowie
-
Konzentration von Logistikfunktionen im künftigen GVZ.
103
Stadt Oldenburg
• Auf den übrigen Gewerbeflächen ist eine branchenspezifische Belegung im
engeren Sinne nicht erforderlich.
• Insbesondere hochwertige Gewerbegebiete mit ausreichendem Flächenpotenzial sollten nach unternehmerischen Zielgruppen zoniert werden.
• Kooperationen und Synergieeffekte in Gewerbegebieten sind zu fördern.
Grundsätzlich gilt für alle Gewerbegebiete, dass die Mischung der Betriebe eng
mit der Wertigkeit eines Standortes zusammenhängt. Die Auswahl der Betriebe
gilt als „Visitenkarte“ eines Gewerbegebietes. Um in dieser Hinsicht von Seiten der
Kommunen positiv Einfluss nehmen zu können, ist es erforderlich, nicht alle
Grundstücke pauschal allen ansiedlungsinteressierten Unternehmen anzubieten.
Unter Umständen müssen die Unternehmen überzeugt werden, dass ein anderes
als das zunächst ins Auge gefasste Grundstück im Interesse des eigenen Betriebes, der anderen ansässigen Betriebe sowie des Erscheinungsbildes des Gewerbegebietes insgesamt geeigneter ist.
Auswahl der Betriebe als
„Visitenkarte“ des Gewerbegebietes
Gleiches ist bei Gewerbegebieten der Fall, die aufgrund ihrer besonderen Standortqualitäten zumindest teilweise für bestimmte Zielgruppen reserviert werden
sollten. Dies gilt beispielsweise für die Vorschaufläche „Osthafen / Neuenwege“
die sich sehr gut für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb
der Stadt sowie für Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen eignet (Übersicht 5-1). Das dortige besonders hochwertige Flächenpotenzial sollte nicht für
Ansiedlungen verbraucht werden, die auch in anderen Gewerbegebieten ausreichende Standortqualitäten vorfinden können.
Gewerbegebiete mit besonderen Standortqualitäten für Betriebe reservieren, die diese Standortqualitäten benötigen
Von Seiten der Unternehmen wird die Belegung eines Gewerbegebietes insbesondere unter folgenden Aspekten betrachtet:
Belegung besonders
wichtig bei ...
-
Die Nähe zu stark emittierenden Betrieben und unansehnlichen Betriebsstätten
wird von den Unternehmen möglichst gemieden. D.h., dass mit der Ansiedlung
von „störenden“ Betrieben sensibel verfahren werden sollte.
... emittierenden Betrieben
-
Hohe Bedeutung hat der Branchenmix für Unternehmen, deren Umsatz durch
den Kundenverkehr profitiert, der von sog. Frequenzbringern ausgeht (Handel 79, Haushaltsorientierte Dienstleistungen). Folglich sollten konsumentenorientierte Betriebe innerhalb von Gewerbegebieten in Nähe zueinander angesiedelt sein, damit sie vom Kundenverkehr der anderen profitieren können.
... konsumentenorientierten
Betrieben
-
Je höherwertiger ein Unternehmen ist, desto mehr legt es Wert auf die Auswahl und das Erscheinungsbild der benachbarten Betriebe. Das bedeutet, dass
in hochwertigen Gewerbegebieten, die sich für die Ansiedlung ebenso hochwertiger Betriebe eignen, bei der Auswahl und der Platzierung von Unternehmen besonders sorgfältig vorgegangen werden sollte.
... höherwertigen Unternehmen
79
Gilt nur für gewerbeflächenverträgliche Handelsbetriebe. Großflächiger bzw. innenstadtrelevanter Einzelhandel ist in GE- und GI-Gebieten ausgeschlossen.
104
Übersicht 5-1:
Zusammenfassung der Zielgruppeneignung des derzeitigen und künftigen
Gewerbeflächenangebots der Stadt Oldenburg
Standort
Tweelbäke (Bestand und
geplante Erweiterungen)
Eignung für unternehmerische Zielgruppen
- Eignung grundsätzlich wie bisher, aber rückwärtige Grundstücke schwerer
zu vermarkten, daher eingeschränkte Eignung für Zielgruppen mit hohen
Ansprüchen an die verkehrliche Anbindung (Aufwertung des gesamten Gewerbeflächenstandortes „Tweelbäke“ durch neue Anschlussstelle im Rahmen der Vorschaufläche „GVZ“)
Oldeweg/Bremer Heerstraße, - nicht-innenstadtrelevanter / nicht großflächiger Einzelhandel, Autohäuser
ggf. ergänzt um interkom(Ergänzung der dort bereits bestehenden Handelsfunktionen)
munale Flächen Hude und
- konsumentenorientierte Dienstleistungsbetriebe mit Publikumsverkehr
Hatten
(Sichtbarkeit von der Bremer Heerstraße aus)
Osthafen, Holler Landstraße, - hafenaffine Nutzungen (ggf. auch langfristig reservieren)
Lesumstraße
- GI-Nutzungen
- grundsätzlich breites Zielgruppenspektrum
Brachenstandorte „Edeka“
und „Telekom“
- hochschulnahe Betriebe und Einrichtungen (z.B. hochschulnahes Techno-
Patentbusch
- verlagernde und erweiternde Betriebe aus dem Norden des Stadtgebietes
logiezentrum, außeruniversitäre Forschungseinrichtungen, hochschulorientierte Dienstleister)
mit hohen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung
- auf Teilfläche räumliche Konzentration besonders hochwertiger Betriebe
Fliegerhorst
- Sondernutzungen bzw. größere Einzelnutzer (z.B. in den Hangars)
- Kompetenzzentrum für regenerative Energien, rationelle Energienutzung
und neue Energieträger
- weitere hochwertige Dienstleister (z.B. Bildungseinrichtungen)
- Handwerker- / Dienstleistungszentrum (auch für Existenzgründer) unter
Nutzung / Teilnutzung von bestehenden Gebäuden
- teilweise preisgünstige Vermietung von einfachen Gebäuden / Sheltern z.B.
an kleine Handwerksbetriebe und Existenzgründer
- stadtteilbezogenes Gewerbe
Osthafen / Neuenwege
- größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben innerhalb der Stadt
- Neuansiedlungen auswärtiger Unternehmen
- Produzierendes Gewerbe
- Großhandel und Logistik sowie andere fernverkehrsaffine Betriebe mit ho-
hen Ansprüchen an die überregionale Verkehrsanbindung
GVZ (interkommunal mit der
Gemeinde Hatten) und FNPFlächen Tweelbäke-Süd
- fernverkehrsaffine Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale
Verkehrsanbindung und mit Bedarf für einen Bahnanschluss (Logistik, GVZ)
- großflächige Betriebe, Industrieunternehmen, GI-Nutzungen
- grundsätzlich breites Zielgruppenspektrum, wie im bestehenden Gewerbe-
gebiet „Tweelbäke“
- emittierende / „störende“ Betriebe und andere GI-Nutzungen
Holler Landstraße / SO Entsorgungszentrum (inter- großflächige Betriebe
kommunal mit der Gemeinde
- fernverkehrsaffine Betriebe mit hohen Ansprüchen an die überregionale
Hude)
Verkehrsanbindung
Edewechter Landstraße
- lokal ausgerichtete, stadtteilbezogene Betriebe mit weniger hohen Ansprü-
chen an die überregionale Verkehrsanbindung
105
Stadt Oldenburg
Eine im engeren Sinne branchenscharfe Herangehensweise bei der zielgruppenspezifischen Belegung von Gewerbegebieten ist nur dann denkbar, wenn bereits
vorhandene Branchenspezialisierungen als Ansatz dienen können. Neben einigen, nur bedingt gewerbeflächenrelevanten Dienstleistungsbranchen (u.a. Finanzdienstleistungen, Gesundheitswesen, Einzelhandel, Öffentliche Dienstleistungen) bestehen überdurchschnittliche Spezialisierungen der Wirtschaftstruktur
der Stadt Oldenburg u.a. im Druckereigewerbe und den Medien, bei der Energieversorgung sowie in der Wissenschaft und Forschung. Diese Branchen können
als Ausgangspunkte für räumlich konzentrierte Schwerpunktbildungen dienen
(Übersicht 5-1).
Branchenspezifische
Belegung nur, wenn bereits vorhandene wirtschaftliche Schwerpunkte
als Ansatz dienen können
Hierfür müssen zunächst ausführliche Gespräche mit den bereits ansässigen Unternehmen und Einrichtungen sowie weiteren relevanten Akteuren geführt werden,
um die Möglichkeiten und Grenzen einer branchenbezogenen Schwerpunktbildung und die daraus folgenden Flächennachfrage realistisch einschätzen zu können.
Ausführliche Gespräche
mit den ansässigen Unternehmen notwendig
Über eine Stärkung der oben genannten bereits vorhandenen Branchenschwerpunkte hinaus ist in Verbindung mit dem geplanten GVZ die Neuansiedlung von
Logistikbetrieben anzustreben. Diese Branche ist in der Stadt Oldenburg bislang
unterrepräsentiert. Ein wichtiger Ansatzpunkt sind die Containerverkehre auf Straße und Schiene, die im Rahmen des geplanten Jade-Weser-Port entstehen werden und die einen erheblichen Bedeutungsgewinn der Güterverkehrsachsen durch
die Stadt Oldenburg mit sich bringen.
Zusätzlich neuen Branchenschwerpunkt Logistik im GVZ anstreben
Ein wesentlicher Teil der Dienstleistungsunternehmen in der Stadt Oldenburg wird
sich auch künftig nicht in Gewerbegebieten ansiedeln, sondern zentrale, innenstadtnahe Lagen in Bürogebäuden bevorzugen. Diese Entwicklung muss von
Seiten der Stadt weiterhin unterstützt werden. Es gilt die Innenstadt und ihr Umfeld (z.B. den ZOB) als attraktiven urbanen Dienstleistungsstandort und Schwerpunkt der Dienstleistungsentwicklung weiter zu stärken.
Innenstadt und ihr Umfeld
als Dienstleistungsstandort weiter stärken
Im Hinblick auf die Ansiedlung von Zielgruppen sollten Gewerbegebiete nicht vollständig für bestimmte Unternehmen reserviert, sondern nach Zielgruppen zoniert
werden (Haushaltsorientierte Dienstleistungen, übrige Dienstleistungen, GE, GI).
Nicht zueinander passende Nutzungen werden somit voneinander getrennt. Durch
diese Vorgehensweise kann die Stadt die Zusammenstellung der Betriebe positiv
steuern und behält dennoch eine ausreichende Flexibilität bei der Vergabe von
Gewerbegrundstücken. Die Umsetzung einer solchen Zonierung setzt aber eine
gewisse Mindestgröße des gesamten Vorhabens voraus.
Zonierung von Gewerbegebieten für unterschiedliche Zielgruppen
Aus Sicht der Gutachter eignen sich bis auf die eher kleinflächigen Standorte
„Edewechter Landstraße“ und „Tweelbäke-Ost“ alle untersuchten Vorschauflächen
mehr oder weniger gut für eine solche Zonierung. Vor allem bei besonders hochwertigen und großflächigen Gewerbegebieten (z.B. Osthafen / Neuenwege, GVZ),
wo mit einer großen Bandbreite an ansiedlungsinteressierten Betrieben gerechnet
werden kann, wird die Steuerung der Grundstücksvergabe durch die zu erwartende überdurchschnittliche Nachfrage erleichtert.
Bei den meisten untersuchten Vorschauflächen
Zonierung möglich
106
Ausweisung von Teilflächen als Mischgebiet (MI)
nur sehr begrenzt sinnvoll
Die Ausweisung von Teilflächen als Mischgebiet (MI) 80 im Rahmen der Gewerbeflächenentwicklung wird von Seiten der Gutachter grundsätzlich kritisch beurteilt.
Hemmend für eine Vermarktung von MI-Flächen sind insbesondere die aufgrund
der erlaubten Wohnnutzung gegenüber GE- und GI-Flächen deutlich höheren
Grundstückspreise. Allenfalls für Standorte, die z.T. ausschließlich auf Dienstleistungen ausgerichtet sein werden (z.B. Fliegerhorst), kann eine Nutzungsmischung
von Wohnen und Arbeiten sinnvoll sein.
Kaum Austausch oder
Kooperationen zwischen
Betrieben in einem Gewerbegebiet
In Gewerbegebieten ist oftmals zu beobachten, dass trotz der räumlichen Nähe
zueinander kaum Austausch oder Kooperationen zwischen den ansässigen Betrieben stattfinden. Gemeint ist hierbei weniger eine Zusammenarbeit, welche die
zentralen Geschäftsfelder sich ergänzender Unternehmen betrifft, sondern vielmehr die Nutzung von Synergieeffekten zwischen teils ganz unterschiedlichen
Betrieben. Hierzu zählen beispielsweise
Förderung von Synergieeffekten in Gewerbegebieten als Aufgabe der Wirtschaftsförderung
-
die Einrichtung einer Gewerbeflächen- und Gewerberaumbörse, d.h. einer
Datenbank aller ungenutzten privaten Grundstücke und Gebäude, um diese an
andere erweiternde Betriebe mit Flächen- oder Raumbedarf weitervermitteln zu
können,
-
der gemeinschaftliche Einkauf (z.B. Material, Energieversorgung), um hierdurch Kostenvorteile zu erzielen,
-
die gemeinsame Inanspruchnahme von Sicherheitsdienstleistungen zum
Schutz der Betriebe,
-
die gemeinsame Nutzung vorhandener Ressourcen (z.B. Spezialmaschinen,
Messmittel, Geräte, Kantine), um diese besser auszulasten und Betrieben, die
über diese Ressourcen nicht verfügen, den Zugang zu erleichtern,
-
gemeinsame Werbeaktionen aller ansässigen kundenorientierten Unternehmen, um das Image und den Bekanntheitsgrad des Gewerbegebietes zu fördern,
-
die Einstellung gemeinschaftlicher Sicherheits- und Umweltschutzbeauftragter,
um die diesbezüglichen gesetzlichen Vorschriften zu erfüllen sowie
-
der Austausch von Mitarbeitern, um den Beschäftigungsbedarf zu Spitzenzeiten kurzfristig decken zu können.
Diese Formen der Kooperation zu fördern, ist grundsätzlich in allen Gewerbegebieten der Stadt Oldenburg möglich. Hierbei handelt es sich allerdings weniger um
eine Aufgabe der Gewerbeflächenpolitik im eigentlichen Sinne, sondern vielmehr
um ein Instrument der kommunalen Wirtschaftsförderung. Größtenteils ist eine
Beschränkung auf die räumlichen Grenzen eines Gewerbegebietes nicht unbedingt erforderlich. Notwendig ist in jedem Fall das Engagement der beteiligten
Betriebe; die Wirtschaftsförderung kann nur als Initiator aktiv werden.
80
„Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das
Wohnen nicht wesentlich stören.“ § 6 (1) Baunutzungsverordnung (BauNVO)
107
Stadt Oldenburg
Gestaltung von Gewerbegebieten
• Gewerbegebiete, die sich für die Ansiedlung hochwertiger Betriebe eignen,
sollten sich durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben (z.B. Teilfläche für hochwertige Dienstleister / Sondernutzungen auf dem Fliegerhorstgelände).
Zusammenfassung der
Empfehlungen
• Eine hochwertige Gestaltung sollte zunächst in der öffentlichen Erschließung
des Geländes deutlich werden. Entsprechende bauplanerische Festsetzungen
für die Unternehmen müssen die hochwertige Erschließung flankieren.
• Daneben ist aber auch auf ein ausreichendes, eher „klassisch“ gestaltetes
Gewerbeflächenangebot für preissensible Betriebe zu achten.
• Auf der Vorschaufläche „Fliegerhorst“ sollten die Möglichkeiten zur Entwicklung
eines Gewerbeparks mit Freizeitqualitäten und –einrichtungen geprüft werden.
Die Betrachtung weicher, qualitativ orientierter Standortfaktoren hat im Rahmen
der regionalwissenschaftlichen Standortdiskussion der vergangenen Jahre deutlich an Gewicht gewonnen. In Hinblick auf Gewerbeflächen zählen hierzu z.B. das
Erscheinungsbild des Gewerbegebietes und die Qualität der Erschließungsmaßnahmen. Vielfach wird konstatiert, dass von den Unternehmen zunehmend eine
ansprechende, hochwertige Gestaltung von Gewerbeflächen gefordert wird.
Weiche Standortfaktoren
auch in Gewerbegebieten
zunehmend bedeutsam
Hierbei darf jedoch nicht übersehen werden, dass sich gestalterische Maßnahmen
in Kosten für die ansiedlungsinteressierten und ansässigen Unternehmen ausdrücken. Längst nicht alle Unternehmen sind bereit, diese zusätzlichen Kosten in
Kauf zu nehmen. Die Frage der Gestaltung von Gewerbegebieten erfordert deshalb eine differenzierte Herangehensweise:
Differenzierte Herangehensweise bei der Gestaltung von Gewerbegebieten ...
-
Hochwertige Standorte, die für die Ansiedlung anspruchsvoller Betriebe geeignet sind, sollten sich durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben. Bei den dort anzusiedelnden Zielgruppen kann
erwartet werden, dass sie aufgrund der besonderen Qualität eines Standortes
höhere Grundstückspreise in Kauf nehmen.
... für hochwertige Zielgruppen ...
-
Auf der anderen Seite ist auch ein ausreichendes Gewerbeflächenangebot für
eher preissensible Betriebe bereit zu halten. Es kann unterstellt werden, dass
für eine Vielzahl von Unternehmen ein günstiger Grundstückspreis sehr viel
wichtiger ist als eine hochwertige Gestaltung.
... und preissensible Betriebe
Bei den als besonders hochwertig eingestuften bzw. für besondere Zielgruppen
geeigneten Standorten (insbesondere Teilfläche des Fliegerhorstgeländes für
hochwertige Dienstleister / Sondernutzungen, aber auch: Schwerpunktbildung für
Betriebe des Druckereigewerbes auf Teil der Vorschaufläche Patentbusch, Logistikfunktionen auf der Vorschaufläche „GVZ“ sowie Vorschaufläche „Osthafen /
Neuenwege“) sollten Teilbereiche hochwertig gestaltet werden. Die aufwändige
Gestaltung ganzer Gewerbeflächenstandorte ist - zumindest wenn sie sich in entsprechend höheren Grundstückspreisen niederschlägt - unter Vermarktungsgesichtspunkten nicht zu empfehlen.
Ggf. nur Teilfläche hochwertig gestalten und entsprechend vermarkten
108
Bereits bei der Erschließung den Anspruch einer
hochwertigen Gestaltung
sichtbar machen
Der qualitative Anspruch sollte zunächst in der öffentlichen Erschließung des Geländes deutlich werden. Bauplanerische Festsetzungen für die Unternehmen
müssen diese Maßnahmen flankieren. Diese Vorgehensweise hat den Vorteil,
dass bereits bei der Erschließung des Gewerbegebietes der Anspruch einer
hochwertigen Gestaltung sichtbar wird und somit frühzeitig als Vermarktungsargument eingesetzt werden kann. Im Bebauungsplan festgesetzte gestalterische
Auflagen für Unternehmen machen sich in der Regel erst später im Erscheinungsbild des Gewerbegebietes bemerkbar.
Verfügbarkeit von ausreichend öffentlichem Parkraum sicherstellen
Die Unternehmensbefragung hat gezeigt, dass einige in Gewerbegebieten ansässige Betriebe die mangelnde Verfügbarkeit von ausreichend öffentlichem Parkraum beklagen. Bei der Entwicklung neuer Gewerbegebiete sollte dieser Aspekt
besonders berücksichtigt werden. Ggf. kann auch in bestehenden Gewerbegebieten nachgebessert werden.
Fliegerhorst: Potenziale
für Gewerbepark mit Freizeitqualitäten und
–einrichtungen
Auf der Vorschaufläche „Fliegerhorst“ gibt es Potenziale für die Entwicklung eines
Gewerbeparks mit Freizeitqualitäten und –einrichtungen. Hierzu ist es erforderlich,
die Grünanlagen im Rahmen der Erschließung so zu gestalten, dass sie für Spaziergänge (z.B. während der Mittagspause) und ggf. auch Jogging genutzt werden
können. Darüber hinaus sollte eine Teilfläche des Gewerbegebietes für ausgewählte Freizeiteinrichtungen (z.B. Fitnesscenter, Tennisanlage, Gastronomie,
Kultur) reserviert bleiben. Diese Freizeitmöglichkeiten sollten v.a. für die im Gewerbegebiet Beschäftigten interessant sein, müssen aber aus betriebswirtschaftlichen Gründen auch darüber hinaus Marktpotenziale erschließen.
Überregionale Gewerbeflächenvermarktung
Keine hinreichenden Ressourcen für überregionale
Flächenvermarktung
Die erfolgreiche überregionale Vermarktung von Gewerbeflächen ist eine finanziell
aufwändige Angelegenheit. Selbst in einer Stadt von der Größenordnung Oldenburgs sind die erforderlichen personellen und finanziellen Ressourcen sowie das
Know-how für ein effizientes und Erfolg versprechendes überregionales Gewerbeflächenmarketing nur eingeschränkt vorhanden. Hinzu kommt, dass die Stadt Oldenburg als Einzelstandort überregional nicht immer im erforderlichen Maße
wahrgenommen wird.
Ziel: Überregionale Vermarktungsaktivitäten
regional bündeln
Um die knappen kommunalen Ressourcen effektiv einsetzen zu können, empfiehlt
sich die Kooperation mehrerer regionaler Partner bei den Vermarktungsaktivitäten.
Der Kooperationsansatz hat zudem den Vorteil, dass Ansiedlungsinteressenten
eine sehr breite Palette von unterschiedlichen Flächenqualitäten angeboten werden kann. Die Auswahl der Partner, d.h. in erster Linie der beteiligten Gebietskörperschaften, muss auf einen regionalwirtschaftlich sinnvollen und organisatorisch
machbaren räumlichen Zuschnitt der Region abzielen. Die Region sollte dabei so
gewählt sein, dass sie nach außen auch überregional als eigenständiges „Produkt“ wahrgenommen werden kann.
109
Die Optionen gemeinsamer, überregionaler Vermarktungsaktivitäten können
erst abschließend bewertet werden, wenn auch die anderen Bausteine des
Gutachtens „Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die
Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“ fertig gestellt sind. Es ist in der Region zu diskutieren, inwiefern in Hinblick auf ein gemeinsames Standortund Gewerbeflächenmarketing eine Kooperation der am Konzept beteiligten
Gebietskörperschaften sinnvoll und möglich ist.
Die Darstellung der Ergebnisse dieser Diskussion und eine abschließende
Bewertung durch die Gutachter erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in Baustein V „Zusammenfassende Bewertung der regionalen Flächenpotenziale in
den Städten Oldenburg und Delmenhorst sowie den umliegenden Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie Konsequenzen für die
künftige Gewerbeflächenpolitik“.
Stadt Oldenburg
110
Erläuterung zur Abb. 5-1:
Zeithorizont für die Gewerbeflächenentwicklung und
-vermarktung
Die Abbildung 5-1 soll die mögliche Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg im
Zeitablauf schematisch darstellen.
-
Die Höhe der Zeilen gibt den Flächenumfang (netto) und damit die quantitative Bedeutung des jeweiligen Standorts an.
-
Die Zeitachse zeigt an, zu welchem Zeitpunkt ungefähr mit einer Verfügbarkeit der Gewerbeflächen gerechnet werden kann und wie lange das Angebot in etwa reichen wird.
-
Darüber hinaus sind für die Standorte Erläuterungen zu Entwicklungseinschränkungen
und möglichen Zielgruppen genannt.
Aufgrund der langfristigen Zeitachse und der naturgemäß unsicheren Erwartungen sind die
Aussagen spekulativ. Die Abbildung soll lediglich in Form eines Szenarios die künftige
Gewerbeflächenentwicklung der Stadt Oldenburg überblickartig visualisieren. In der Praxis
wird sich herausstellen, dass nicht alle Flächen entwickelt werden können bzw. sich die
Entwicklung einzelner Flächen im Zeitablauf deutlich verschiebt. Eine Aufsummierung der
Flächengrößen ist daher methodisch nicht möglich.
Stadt Oldenburg
Abb. 5-1:
Zeithorizont für die Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung
Sofort verfügbar
ha
(netto)
Tweelbäke-Krusenbusch
(mit Oldeweg)
28
Frieslandstr. / Osthafen /
Edewechter Landstr.
7
2005
2010
eingeschränkte Vermarktbarkeit
2015
2020
deutliche Aufwertung durch Realisierung
der neuen A 29-Anschlussstelle
Beplant, aber nicht sofort verfügbar
Osthafen
22
Zur Zeit keine Verfügbarkeit wegen hoher Erschließungskosten
z.T. für hafenaffine Betriebe reserviert
Aktuelle Planungsvorhaben
Gerhard-Stalling-Str.
Weitere FNP-Flächen
südlich Holler Landstr.
7
8
zur Zeit keine Verkaufsbereitschaft
Bremer Heerstr.
6,5
zur Zeit keine Verkaufsbereitschaft
südlich Tweelbäker Tredde /
Armenhausgraben
28
nur bei Realisierung der neuen A 29-Anschlussstelle
Vorschauflächen
Patentbusch
23
Fliegerhorst
75
Osthafen / Neuenwege
60
(Suchraum)
GVZ (Hatten)
70
Holler Landstr. (Hude) /
SO-Entsorgung
35
z.T. für hochwertige Betriebe reserviert
z.T. für Sondernutzungen und hochwertige Dienstleistungen reserviert
z.T. für größere Betriebe und Neuansiedlungen reserviert
nur bei Realisierung der neuen A 29-Anschlussstelle
z.T. für Logistikbetriebe reserviert
z.T. für emittierende Betriebe reserviert
112
113
Anhang:
Stadt Oldenburg
Vorschauflächenprofile
Vorschaufläche 1: Am Patentbusch
1. GRUNDDATEN
- Stadtteil
Etzhorn
- Bedeutung des Projektes für die Stadt
mittelfristige Umsetzung wegen hoher Flächennachfrage im Stadtnorden
2. LAGE / ANBINDUNG
- Lage innerhalb des Stadtgebietes
nördliche Randlage
- Erweiterung / Anschluss an bestehendes
Gewerbegebiet
Erweiterung der bestehenden Gewerbegebiete „Patentbusch“ und „Frieslandstraße“
- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen
A 293 „Oldenburg-Etzhorn“: 1 km
- Entfernungen zu weiteren wichtigen
Straßen
K 131 „Wilhelmshavener Heerstraße“: 0,5 km
- Anbindung durch andere Verkehrsträger
(z.B. Bahn)
- Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle
VWG Bushaltestelle: 0,5 km
3. FLÄCHENGRÖßEN
- Flächengrößen
ca. 29 ha brutto (entspricht ca. 23 ha netto)
4. PLANUNG
- Planungsstand
Grundstücksverhandlungen
- voraussichtliche Planungsabschnitte
Ankauf ca. 2004
- geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit
evtl. 2005
- geplante Aufteilung in GE / GI / SO
GE
- bisherige Darstellung im Flächennutzungsplan
landwirtschaftliche Nutzfläche
5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN
- Einschränkungen / Nutzungsausschluss
- Eignung für bestimmte Zielgruppen
im Norden des Stadtgebietes ansässige Betriebe mit
Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf
auf Teilfläche räumliche Konzentration besonders
hochwertiger Betriebe
114
Vorschaufläche 1: Am Patentbusch (Fortsetzung)
6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN
- bisherige Nutzung
- Erschließung (sofern bereits Ansätze
vorhanden sind)
unproblematisch, Erschließung über bestehendes
Gewerbegebiet
- Einschränkung durch Bodenbeschaffenheit
- städtebauliche Einbindung
Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet, weitere
Siedlungsentwicklung (Wohnbauflächen) im Umfeld
geplant
7. EIGENTUM / BODENPREIS
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) überwiegend privat, 8 ha städtisch (zur Zeit Kompensationsflächen)
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ab 2004 wahrscheinlich gegeben
- öffentlicher Erwerb angestrebt?
ja
- Bodenpreis (kommunaler Erwerb)
unbekannt
- angestrebter Verkaufspreis
(inkl. Erschließung)
unbekannt
8. UMWELTKONFLIKTE
- Auflagen Landschafts- und Naturschutz
Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der
Stadt (Wertstufe gelb)
teilweise Kompensationsfläche
- Auflagen Wasserschutz
- Altlasten(verdacht)
unbekannt
9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ...
... Nachbarnutzungen
Chemiebetrieb
... zu- und abfließendem Verkehr
unproblematisch
115
Stadt Oldenburg
Vorschaufläche 1: Am Patentbusch (Fortsetzung)
10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE
- Vorteile
-
Lage in kurzer Entfernung zur A 29 Anschlussstelle
„Oldenburg-Etzhorn“, konfliktfreie Anbindung
-
Verkaufsbereitschaft privater Flächeneigentümer
mittelfristig voraussichtlich gegeben
-
Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet
„Patentbusch“
-
kurze Entfernung zu den weiteren wirtschaftlichen
Schwerpunktstandorten im Norden der Stadt
- Nachteile
-
rückwärtige Lage innerhalb des Gewerbestandortes
„Patentbusch“
- Empfehlungen für das weitere
Vorgehen
-
kurzfristige Entwicklung für den innerstädtischen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf,
insbesondere für die im Norden des Stadtgebietes ansässigen Betriebe
-
Teilfläche für eine räumliche Konzentration besonders hochwertiger Betriebe reservieren
116
Stadt Oldenburg
Karte A-1:
Vorschaufläche Patentbusch
1
Frieslandstrasse (fertiggestellt / geplant)
Gewerbegebiete und Mischgebiete mit noch verfügbaren Flächen
Gewerbliche Bauflächen laut FNP, B-Plan im Verfahren
Vorschaufläche
1
Kartengrundlage:
Oldenburg
Belegte Gewerbegebiete
118
119
Stadt Oldenburg
Vorschaufläche 2: Edewechter Landstraße
1. GRUNDDATEN
- Stadtteil
Eversten
2. LAGE / ANBINDUNG
westliche Randlage
Gewerbegebiet
Erweiterung des Gewerbegebietes „Edewechter
Landstraße“
A 28 „Oldenburg-Eversten“: 3 km
Straßen
L 828 „Edewechter Landstraße“: direkt
B 401: 3 km
(z.B. Bahn)
VWG Bushaltestelle: 0,5 km
3. FLÄCHENGRÖßEN
- Flächengrößen
ca. 8 ha brutto (entspricht ca. 6 ha netto)
4. PLANUNG
- Planungsstand
Vorüberlegungen, Grundstücksverhandlungen
GE
Handwerk, Dienstleistungen (überwiegend stadtteilbezogen)
120
Vorschaufläche 2: Edewechter Landstraße (Fortsetzung)
- bisherige Nutzung
vorhanden sind)
unproblematisch, Erschließung über bestehendes
Gewerbegebiet
unbekannt
Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privates Eigentum
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) unbekannt
ja
unbekannt
unbekannt
8. UMWELTKONFLIKTE
Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der
Stadt (Wertstufe gelb)
unbekannt
werden nicht erwartet
121
Stadt Oldenburg
Vorschaufläche 2: Edewechter Landstraße (Fortsetzung)
- Vorteile
- Nachteile
Vorgehen
-
Lage im einwohnerreichen Stadtteil Eversten
-
einzige Vorschaufläche im Südwesten des Stadtgebietes
-
Erschließung über bestehendes Gewerbegebiet
-
im Vergleich zu anderen Vorschauflächen relativ
weite Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle, zahlreiche Ampeln
-
weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen
Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet
-
nur geringes Flächenpotenzial
-
unter Berücksichtigung der dort schon geplanten Gewerbeflächen langfristig und nachfrageorientiert für lokal ausgerichtete bzw. stadtteilbezogene Betriebe entwickeln
-
für die verkehrliche Erschließung der Vorschaufläche müssen zunächst die FNP-Flächen entlang der Edewechter Landstr. entwickelt werden
122
Karte A-2:
Vorschaufläche Edewechter Landstrasse
2
Gewerbliche Bauflächen laut FNP, B-Plan vorgesehen
2
Kartengrundlage:
Oldenburg
Vorschaufläche
2
124
125
Stadt Oldenburg
Vorschaufläche 3: Fliegerhorst (in Anlehnung an Variante C des Städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes Fliegerhorst Oldenburg)
1. GRUNDDATEN
- Stadtteil
Alexanderfeld
langfristiges Konversionsprojekt
2. LAGE / ANBINDUNG
Randlage an der nordwestlichen Stadtgrenze
Gewerbegebiet
neuer Gewerbestandort
A 293 „Oldenburg-Bürgerfelde“: 2,5 km
über neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße / Anschlussstelle „Oldenburg-Wechloy“: 2 km
Straßen
L 824 „Alexanderstraße“: direkt
(z.B. Bahn)
Gleisanschluss für Güterverkehr vorhanden
VWG Bushaltestelle: direkt
3. FLÄCHENGRÖßEN
- Flächengrößen
95 ha brutto (entspricht ca. 75 ha netto)
überwiegend mit Gebäudebestand davon:
- 30 ha (Unterkunfts- und Verwaltungsgebäude, Nr. 1)
- 15 ha (Hangars, Nr. 11)
- 15 ha (sonstige Flächen, teilweise bebaut, Nr. 9, 10
12 und 14) sowie weitere Flächen
Nummerierung lt. städtebaulichem Entwicklungskonzept
4. PLANUNG
- Planungsstand
Städtebauliches Entwicklungskonzept Fliegerhorst
Oldenburg (April 2002)
Abzug der Bundeswehr spätestens 2007, möglicherweise schon etwas früher
Sonderbaufläche Bund
Nutzungseinschränkungen durch vorhandene Flugplatzinfrastruktur (u.a. Landebahn, Gebäude)
insbesondere Betriebe, die bestehende Gebäude
(Unterkunfts- und Verwaltungsgebäude, Hangars etc.)
nutzen können
126
Vorschaufläche 3: Fliegerhorst, Variante C (Fortsetzung)
- bisherige Nutzung
Bundeswehr, Fliegerhorst
vorhanden sind)
Straßen- und Wegesystem sowie Ver- und Entsorgungsinfrastruktur vorhanden, Nachnutzung möglich
unbekannt
verschiedene Stadtteile unmittelbar angrenzend
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) Bundeseigentum
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ja
unbekannt
8. UMWELTKONFLIKTE
auf Teilflächen des gesamten Areals gravierende
Konflikte (Wertstufe rot) mit Aussagen des Landschaftsplanes der Stadt,
28a-Biotope
Wasserschutzgebiet IIIa
teilweise Altlastenverdachtsflächen, muss noch im
Einzelnen geklärt werden
127
Stadt Oldenburg
Vorschaufläche 3: Fliegerhorst, Variante C (Fortsetzung)
- Vorteile
- Nachteile
Vorgehen
-
teilweise können bestehende Gebäude sowohl für
Dienstleistungen als auch für Produzierendes Gewerbe genutzt werden
-
innere Verkehrserschließung sowie Ver- und Entsorgungsinfrastruktur teilweise schon vorhanden
-
-
Städtebauliches Entwicklungskonzept liegt vor
-
einzige Vorschaufläche im Nordwesten des Stadtgebietes, u.a. für stadtteilbezogenes Gewerbe geeignet
-
derzeit noch keine konfliktfreie Anbindung zur Autobahn, zahlreiche Ampeln, höhengleicher Bahnübergang (Beseitigung geplant), neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße (Anschlussstelle
„Wechloy“) geplant
-
weite Entfernung zu den übrigen wirtschaftlichen
Schwerpunktstandorten im Stadtgebiet
-
Altlastenverdacht auf Teilflächen
-
teilweise können bestehende Gebäude und Anlagen eine Vermarktung erschweren
-
zunächst die Ansiedlung von Sonder- und
hochwertigen Dienstleistungsnutzungen anstreben
-
Teilflächen für stadtteilbezogenes Gewerbe,
Dienstleistungs- / Handwerker und Existenzgründungszentrum etc. entwickeln
-
Beseitigung der Defizite in der Verkehrsanbindung
128
Karte A-3:
Vorschaufläche Fliegerhorst
3
3
3
3
Vorschaufläche “Gewerbe”
Vorschaufläche “Gewerbe/Dienstleistungen”
Vorschaufläche “Dienstleistungen”
3
Vorgesehene durchgängige Straßenverbindung
Kartengrundlage:
Oldenburg
3
3
130
131
Stadt Oldenburg
Vorschaufläche 4: Osthafen / Neuenwege
1. GRUNDDATEN
- Stadtteil
Neuenwege
potenziell sehr hochwertige Flächen, künftig bedeutendster Standort für die Gewerbeflächenvermarktung
2. LAGE / ANBINDUNG
östliches Stadtgebiet
Gewerbegebiet
östliche Erweiterung des bestehenden Gewerbeflächenstandortes „Osthafen“
A 29 „Oldenburg-Hafen“: direkt bis 1 km
Straßen
L 866 „Holler Landstraße“: direkt
(z.B. Bahn)
VWG Bushaltestelle: direkt
3. FLÄCHENGRÖßEN
- Flächengrößen
60 ha Suchraum
4. PLANUNG
- Planungsstand
Vorüberlegungen
u.a. GI
landwirtschaftliche Nutzfläche, teilweise Flächen für
Wald und Landwirtschaft, teilweise LSG
großflächige und fernverkehrsaffine Betriebe, Produzierendes Gewerbe, je nach Entwicklungsstand des
geplanten GVZ ggf. auch Logistik und Großhandel
132
Vorschaufläche 4: Osthafen / Neuenwege (Fortsetzung)
- bisherige Nutzung
vorhanden sind)
Erschließungsaufwand noch zu prüfen
unbekannt
östliche Erweiterung des bestehenden Gewerbeflächenstandortes „Osthafen“
- Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) überwiegend privat,
einzelne Grundstücke in städtischem Eigentum
- Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) wird geprüft
ja
unbekannt
unbekannt
8. UMWELTKONFLIKTE
gravierende Konflikte mit Aussagen des Landschaftsplanes der Stadt (Wertstufe rot)
LSG-Flächen nördlich der Holler Landstraße
LSG-würdige Flächen südlich der Holler Landstraße
auf Teilflächen bereits realisierte Kompensationsmaßnahmen
unbekannt
kleines MI-Gebiet mit Wohnnutzung südlich der Holler
Landstraße
werden nicht erwartet
133
Stadt Oldenburg
Vorschaufläche 4: Osthafen / Neuenwege (Fortsetzung)
- Vorteile
-
Lage direkt an der A 29 Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen“, absolut konfliktfreie Anbindung an das
Autobahnnetz
-
Ergänzung des Gewerbeflächenstandortes Osthafen, kurze Entfernung zum bedeutenden wirtschaftlichen Schwerpunktstandort Tweelbäke
-
überregionale Ausrichtung des Standortes auf die
Wirtschaftsräume Bremen, Osnabrück etc.
-
teilweise Sichtbarkeit der Fläche von der Autobahn
aus möglich
-
Teilflächen bereits in städtischem Eigentum
-
-
Ausweisung von GI-Flächen möglich
- Nachteile
-
gravierende Konflikte mit Belangen von Natur und
Landschaft (LSG- bzw. LSG-würdige Flächen sowie
bereits realisierte Kompensationsmaßnahmen)
Vorgehen
-
zügige Entwicklung schwerpunktmäßig für größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben
innerhalb der Stadt sowie für Neuansiedlungen
von auswärtigen Unternehmen
-
auch GI-Flächen ausweisen
-
anzusiedelnde Betriebe sorgfältig auswählen,
Vergabe von Grundstücken für den lokalen Gewerbeflächenbedarf von kleineren Betrieben
(z.B. Handwerker) auf ein Minimum reduzieren
-
Konflikte mit Belangen von Natur- und Landschaftsschutz ausräumen
134
Karte A-4:
Vorschaufläche Osthafen - Neuenwege
Suchraum
4
Gewerbliche Baufläche laut FNP, B-Plan vorgesehen
Vorschaufläche
Vorschaufläche im Landkreis Oldenburg
Sondernutzung Entsorgungszentrum
4
Kartengrundlage:
Oldenburg

Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Stadt Oldenburg

Transcrição

Documentos relacionados

Schlossermeister-in / Metallhandwerk

altera_Anz Rezeption.indd

Folgende Maßnahmen werden gefördert: Helmstedt

TuS Eversten von 1894 e.V.

Gymnasium Eversten Oldenburg Anmeldung Klasse 5

Pius-Hospital Oldenburg: Medizincontroller (m/w)

Ausschreibung Piraten2013.pub

Fortbildung auf Laster gepackt

Präsentation Moormann

Für Insolvenzverfahren sind zuständig das Amtsgericht für die