...weil wir schnell und sicher Immobilien verkaufen und vermieten!

Transcrição

NEWS
Jahrgang 14 • Ausgabe 2015/1
Immobilienerben aufgepasst!
Smart City: Was ist das denn?
55
Imm
mit obilien
Se
Gara rvicentie
Bauvertrag mit Grundstückskauf
muss beurkundet werden
Niedrigzinspolitik setzt sich fort
Wohneigentum
beliebt wie nie zuvor
Bestellerprinzip: Wir vermieten
auch in Zukunft für Sie
... weil wir schnell und sicher
Immobilien verkaufen und vermieten!
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Immobilien-News
Die Deutschen sind reich
fünf Jahren um mehr als 80 Prozent,
in vielen US-amerikanischen Metropolen sogar doppelt so stark. „Trotz
steigender Preis-Miet-Verhältnisse
scheint eine spekulative Blase weit
entfernt“, erläutert das Institut der
deutschen Wirtschaft in Köln.
Das Geld- und Immobilienvermögen
der privaten Haushalte in Deutschland beträgt über zehn Billionen
Euro. Das gesamte Geldvermögen
umfasst 5,1 Billionen Euro.
Wohnungsmarkt ist gesund
Die Bundesbank hat jüngst vor einer
Überhitzung des Immobilienmarktes
gewarnt. Inzwischen hat die Dynamik
der Preissteigerung etwas nachgelassen, doch die Preise steigen weiterhin
schneller als die Mieten. Im internationalen Vergleich ist dies aber noch
moderat. Zum Vergleich: Das PreisMiet-Verhältnis stieg im Vorfeld der
Finanzkrise in Spanien innerhalb von
✃
Bauvertrag mit Grundstückskauf
muss beurkundet werden
Für einen Bauvertrag gelten grundsätzlich keine speziellen Formvorschriften. Bildet jedoch der Bauträgervertrag eine rechtliche Einheit mit
dem ebenfalls geschlossenen Kaufvertrag für ein Grundstück, ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben. Dabei ist entscheidend,
ob der Grundstückserwerb an den
Abschluss des Bauvertrags gebunden
ist und beide Verträge miteinander
stehen und fallen sollen. Die Einheit
wird oft durch die Bebauung auf einem ganz bestimmten Grundstück
hergestellt. Die Formvorschrift ist
auch erfüllt, wenn beide Verträge
nicht in einer Urkunde enthalten
sind, sondern nacheinander geschlossen
werden
(OLG
Koblenz,
25.03.2014, 3 U 1080/13).
Grundsätzlich erlaubt: Rauchen
Ein stark rauchender Mieter muss
nach einem -Urteil des Landgerichts
Düsseldorf (Az. 21 S 240/13) die Wohnung räumen, wenn er durch das
Rauchen die anderen Bewohner des
Hauses massiv belästigt und diese Belästigung nicht abstellt. Vermieter
sind verpflichtet, in Mehrparteienhäusern den Hausfrieden zu wahren
bzw. herzustellen. Wenn sich ein Mieter trotz mehrfacher Aufforderungen
uneinsichtig zeigt, kann der Vermieter handeln und ihm im Zweifel fristlos kündigen. Selbstverständlich ist
das Rauchen in der Wohnung grundsätzlich weiterhin erlaubt.
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2
Editorial
Darauf sollten
Immobilienerben achten
Liebe Leserin, lieber Leser!
Immobilienerben, die die Immobilie nicht veräußern
wollen, sollten sich zügig als neue Eigentümer in das
Grundbuch eintragen lassen. Liegt ein Erbschein vor,
ist die Änderung beim Amtsgericht zwei Jahre lang
die Schnee- und Eisbeseitigung gesorgt? Auch die
gebührenfrei. Danach beträgt die Gebühr rund ein
Versicherungen und bei Eigentumswohnungen die
Prozent des Marktpreises. Das kann schnell eine vier-
Protokolle der Eigentümerversammlungen sollten ge-
stellige Summe werden.
prüft werden, um unliebsame Überraschungen zu
vermeiden.
Soll das Objekt vermietet oder verkauft werden, verlangt der Gesetzgeber einen Energieausweis, der
Falls das Objekt verkauft oder vermietet werden soll,
möglicherweise erst noch zu erstellen ist. Der neue
ist Beudeker Immobilien Ihr kompetenter Partner.
Eigentümer trägt die Verantwortung dafür, dass keine
Gefahren von der Immobilie ausgehen und niemand
Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihnen
zu Schaden kommen kann.
Ihr
Eine Begehung gibt Aufschluss über die Gegebenheiten: Hält das Dach einem Sturm stand, gefährden
morsche Bäume das Nachbargrundstück, und ist für
Erik Beudeker
Eigentum verpflichtet –
das gilt auch für
geerbte Immobilien.
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1 Art des Energieausweises
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Bedarfsausweis
2 Energiebedarfs- oder Energieverbrauchswert auf der Skala
des Energieausweises in:
3 Der wesentliche Energieträger
Koks, Braunkohle, Steinkohle:
Heizöl:
Erdgas, Flüssiggas:
Fernwärme (Heizwerk oder KWK):
Brennholz, Holzpellets,
Holzhackschnitzel:
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(auch Wärmepumpe), Strommix:
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auf den Dachgarten
Dachgärten in der Stadt liegen im
dergelder der KfW aus dem Programm
Trend. Sie bieten einen ruhigen Aus-
„Energieeffizient Sanieren“ beantra-
sichtspunkt, sind individueller Rück-
gen. Die Anlage eines Dachgartens ist
zugsort und eine grüne Oase direkt am
zudem
Haus. Damit schaffen sie einen Aus-
Zweck“ und kann per Bausparvertrag
gleich zum hektischen Stadtleben und
finanziert werden. Für den Bau sollte
erhöhen die Wohnqualität. Wer zu-
man Spezialisten hinzuziehen, die wis-
gleich mit der Anlage des Dachgartens
sen, wie man die Bepflanzung auf die
die Wärme- und Schalldämmung des
Konstruktion des Dachs abstimmt. Die
Gebäudes verbessert, kann sogar För-
Begrünung mit verschiedenen Pflanzen
ein
„wohnwirtschaftlicher
und Gräsern kann so kombiniert werden, dass sich das ganze Jahr über ein
prächtiger Anblick bietet. Je nach Unterbau ist auch eine intensive Begrünung mit Bäumen, Sträuchern und
Stauden möglich. Besondere Highlights
sind Hochbeete für frisches Gemüse
und Kräutergärten.
Ob pflegeleicht oder
anspruchsvoll, ob
individuell oder als
Gemeinschaftsanlage –
ein Dachgarten erhöht die
Attraktivität des Hauses.
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der Einbau eines Bades ist grundsätzlich
Die Bezeichnung eines Raumes einer
Eigentumswohnung in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan
stellt lediglich eine Beschreibung dar.
Sie kann nicht als Einschränkung der
können aber nicht verlangen, dass
Nutzungsmöglichkeit ausgelegt werden. Jeder Eigentümer darf die in
seinem Sondereigentum befindlichen
Räume, sofern keine Einschränkung
erfolgt, nach Belieben nutzen. Auch
zulässig (LG Berlin, 25.09.2013, 85
S 57/12). Die davon ausgehenden
Geräusche sollen 30 Dezibel nicht
überschreiten. Andere Eigentümer
keine Fließ- und Spülgeräusche, Schritte
und Geräusche durch die Nutzung der
Badewanne, der Dusche oder des
Waschbeckens zu hören sind.
Badeinbau in „Kammer“ zulässig
Die Bezeichnung eines Raumes einer
Eigentumswohnung in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan
stellt lediglich eine Beschreibung dar.
Sie kann nicht als Einschränkung der
Nutzungsmöglichkeit ausgelegt werden. Jeder Eigentümer darf die in seinem Sondereigentum befindlichen
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erfolgt, nach Belieben nutzen. Auch
der Einbau eines Bades ist grundsätzlich zulässig (LG Berlin, 25.09.2013, 85
S 57/12). Die davon ausgehenden Geräusche sollen 30 Dezibel nicht überschreiten. Andere Eigentümer können
aber nicht verlangen, dass keine Fließund Spülgeräusche, Schritte und Geräusche durch die Nutzung der Badewanne, der Dusche oder des Waschbeckens zu hören sind.
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für Eigentümergemeinschaften
Der gesetzliche Mindestlohn muss auch für
Arbeiten gezahlt werden, die Hauseigentümer
oder Wohnungseigentümergemeinschaften
zum Beispiel an Gärtner vergeben.
Der neue Mindestlohn von 8,50 Euro
tern den Mindestlohn zahlen, zum Bei-
vertragsparteien, wie zum Beispiel
gilt ab Januar 2015. Ausnahmen gelten
spiel dem Hausmeister, dem Gärtner
Zusatzversorgungs- oder Lohnaus-
nur für Jugendliche unter 18 Jahren,
oder der Fachkraft für die Treppenrei-
gleichskassen. Dies gilt allerdings nur,
bei Praktika von bis zu drei Monaten
nigung. Die Eigentümergemeinschaft
wenn der Auftraggeber als Unterneh-
und nach mindestens zwölfmonatiger
bzw. der Eigentümer haftet als Auf-
mer im Sinne des Gesetzes handelt. Ob
Arbeitslosigkeit. Auch Wohnungseigen-
traggeber für die Zahlung des Mindest-
das der Fall ist, muss im Einzelfall
tümergemeinschaften und Immobilien-
lohns ebenso wie für Beiträge an
geprüft werden.
verwaltungen müssen ihren Mitarbei-
gemeinsame Einrichtungen der Tarif-
7
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Bürger mobilisieren. Die neuen Tech-
Smart City:
Was ist das denn?
nologien intelligent einzubinden
bietet auch einen Vorteil im Wettbewerb um kluge Köpfe und Unternehmen. Gleichzeitig ist es wichtig, auch
die Risiken gut zu durchdenken. Dazu
Kommt nach dem Smart Phone jetzt
gen und Gebäude. Unternehmen rin-
gehören Fragen der Datensicherheit
die Smart City? Und in welchen Be-
gen um Marktanteile in einem viel-
oder auch die finanzielle und recht-
reichen ist die intelligente Stadt schon
versprechenden globalen Markt. Trei-
liche Absicherung der Investitionen.
Realität? Bisher haben die großen
ber der Veränderung sind derzeit vor
Vielfach kommt es auch darauf an,
Konzerne die Deutungshoheit über
allem die Metropolen. Beispiele aus
den Umgang der Bürger mit den
den Begriff der Smart City. Schwer-
Amsterdam, Birmingham oder Boston
neuen Technologien zu stärken und
punkte der Diskussion sind die Infra-
machen deutlich, wie die Städte mit
dafür zu sorgen, dass Bürgerbeteili-
strukturnetze, Mobilität und Logistik,
internet basierten Anwendungen die
gung nicht an einer digitalen Spal-
Sicherheit, städtische Dienstleistun-
Kreativität und das Know-how der
tung scheitert.
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Laub fegen auf dem Gehweg
steuerlich geltend machen
auch
nicht anerkannt. Eine Berliner Klä-
schuld abziehen, maximal 4.000 Euro.
Kosten, die durch die Straßen-
gerin hatte moniert, dass sie die
Die Leistungen müssen eine hinrei-
reinigung vor dem Haus entstehen,
Kosten nicht von der Steuer absetzen
chende Nähe zur Haus-haltsführung
als haushaltsnahe Dienstleistungen
konnte, obwohl sie sogar dafür haften
aufweisen und gewöhnlich durch
in der Steuererklärung angeben
muss, wenn jemand stürzt. Steuer-
Mitglieder des privaten Haushalts
(BFH, Az. VI R 56/12). Bisher haben die
zahler können vom Arbeitslohn
oder entsprechend Beschäftigte er-
Finanzämter Kosten für Arbeiten
für haushaltsnahe Dienstleistungen
ledigt werden.
außerhalb des eigenen Grundstückes
20 Prozent direkt von der Steuer-
Steuerzahler
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Ein Grundstückseigentümer muss sei-
der Errichtung des Zauns lediglich eine
nen Zaun an der Nachbargrenze nicht
bestimmte Höhe einhalten. Weitere
deshalb entfernen, weil dieser dem
optische Vorgaben sind nicht zu
Nachbarn nicht gefällt. Entspricht der
beachten. Eine Beseitigung kann nur
Zaun der ortsüblichen Einfriedung,
gefordert werden, wenn der Zaun das
scheidet ein -Beseitigungsanspruch
Erscheinungsbild der ortsüblichen
aus. Lässt sich keine übliche Bauweise
Einfriedung wesentlich stört (BGH,
feststellen, muss der Eigentümer bei
17.01.2014, V ZR 292/12).
Teuer: Verlust des
Wohnungsschlüssels
schaden eingetreten ist. Der Verlust
eines Schlüssels stellt nur eine Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion dar und ist kein Vermögensschaden. Dieser tritt erst ein, wenn
das Schloss oder die Schließanlage
Am Ende der Mietzeit muss der
Mieter dann die Kosten für den
ersetzt werden muss. Mietvertrags-
Mieter alle ihm überlassenen Schlüs-
Austausch der gesamten Anlage
klauseln, die eine Ersatzpflicht für
sel zurückgeben. Wenn er das nicht
übernehmen. Das gilt insbesondere
einen Schlüsselverlust unabhängig
kann, weil ein Schlüssel verloren
dann, wenn eine missbräuchliche
vom Verschulden des Mieters bzw.
gegangen ist, wird dadurch mög-
Verwendung durch Unbefugte zu
einen Schlossaustausch vorsehen,
licherweise die Sicherheitsfunktion
befürchten ist und die Schließanlage
ohne dass hierfür eine konkrete
der Schließanlage eines Mehrfami-
auch tatsächlich ausgetauscht wird.
Notwendigkeit besteht, sind in der
lienhauses beeinträchtigt. Unter be-
Voraussetzung ist, dass tatsächlich
Regel unwirksam (BGH, 05.03.2014,
stimmten Voraussetzungen muss der
ein erstattungsfähiger Vermögens-
VIII ZR 205/13)
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bundes. Für eine 80 Quadratmeter
große Wohnung mussten 2012 durchschnittlich 3.062,40 Euro Betriebskosten gezahlt werden. Die Höhe der
Heiz- und Warmwasserkosten ist regional unterschiedlich – durch klimatische Einflüsse und starke Preisunterschiede bei Öl, Gas und Fernwärme.
Wohnungssuchende besichtigen im
Schnitt acht Wohnungen
in
vertrag unterschreiben. Dies geht aus
hervor. In Großstädten mit über
Deutschland im Schnitt acht Miet-
einer Umfrage des Immobilienver-
500.000 Einwohnern liegt die Zahl mit
wohnungen, bevor sie einen Miet-
bands IVD unter seinen Mitgliedern
durchschnittlich 9,19 besichtigten
Mietinteressenten
besichtigen
Wohnungen etwas höher. In kleineren
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Städten ist sie niedriger. In Städten
unter 30.000 Einwohnern sehen Miet-
Stand-N
r. 1.2.6
interessen-ten sich vor Vertragsunterzeichnung durchschnittlich 6,7 Wohnungen an. In Großstädten werden 54
Prozent der Mietwohnungen durch einen Makler vermittelt, in ländlichen
Regionen rund 40 Prozent. Dieses Ergebnis unterstreicht, dass in Großstädten die Nachfrage nach Wohnraum
deutlich höher und das Angebot
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knapper ist als in Regionen mit weniger Einwohnern.
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hat vor allem wegen der historisch
Einstellung und Lebenssituation. Das
für Städtebau geht von einer steigen-
niedrigen Zinsen deutlich an Attrakti-
IW Köln hat untersucht, wo sich das
den Eigentümerquote und einer stei-
vität gewonnen. Während 2008 nur 43
Kaufen und Mieten besonders lohnt.
genden Nachfrage aus. Überdurch-
Prozent der Wohnungen von Eigentü-
Im Jahr 2009 war das Vermieten bzw.
schnittlich hohe Zuwächse bei der
mern bewohnt wurden, waren es 2010
Mieten in 73 Prozent aller Landkreise
Wohnflächennachfrage werden vor
bereits knapp 46 Prozent. Eine weitere
die vorteilhaftere Wohnform, während
allen in München, Berlin, Hamburg,
Steigerung der Quote ist unter den
lediglich in sieben Prozent das Kaufen
Bonn und Stuttgart sowie in Teilen
aktuellen Rahmenbedingungen zu er-
lohnender war. 2013 war das Kaufen
Brandenburgs im Speckgürtel um Ber-
warten. Dabei ist die Entscheidung
bereits in 27 Prozent und das Mieten
lin, in Nordniedersachsen, Bayern und
„mieten oder kaufen?“ weniger eine
in nur noch 22 Prozent aller Landkreise
Baden-Württemberg erwartet.
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Preissteigerung in Deutschland
überdurchschnittlich
Die Häuserpreise werden laut Standard & Poor‘s in den meisten Ländern
Europas wegen der dort schrumpfenden Wirtschaft weiter fallen. Besonders für Spanien befürchten die Analysten
der
Ratingagentur
ein
durchschnittliches Minus von acht Prozent im laufenden und von fünf Prozent im nächsten Jahr. Der deutsche
Immobilienmarkt bildet eine Ausnahme. In den nächsten beiden Jahren werden Preissteigerungen von
durchschnittlich drei Prozent erwartet.
Im Vergleich dazu lagen die privaten
Konsumausgaben in Deutschland im
Jahr 2013 nur um 1,5 Prozent über
dem Durchschnitt der 28 Mitgliedsstaaten der Europäischen Union (EU).
Das Preisniveau der meisten direkten
Nachbarländer Deutschlands ist höher,
nur in Polen und der Tschechischen
Republik liegt es niedriger. Innerhalb
der EU war das Preisniveau in Dänemark mit einem Abstand von plus 39,6
Prozent zum Durchschnitt aller 28 Mitgliedstaaten am höchsten.
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Flächen steigen
Als Konsequenz aus der Finanzkrise be-
kamtes Nord für „Flächen landwirt-
sche Bundesamt. Gegenüber 2010
vorzugen Anleger vermehrt Immobilien
schaftlicher Nutzung“ aktuell bei
bedeutet dies einen Anstieg um 20 Pro-
als Kapitalanlage. Weil das Angebot in
durchschnittlich 25.013 Euro pro Hek-
zent. Die größten Zuwächse waren in
den Städten zunehmend knapp wird,
tar. 2013 betrug das durchschnittliche
Mecklenburg-Vorpommern (plus 33
geraten auch Wald- und Ackerland in
Jahrespachtentgeld je Hektar gepach-
Prozent), Brandenburg und Schleswig-
den Fokus. Der durchschnittliche Kauf-
teter landwirtschaftlich genutzter
Holstein (jeweils plus 23 Prozent) zu
preis liegt nach Auskunft des Statisti-
Fläche 243 Euro, ermittelte das Statisti-
verzeichnen.
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