Wohnen im Alter - bonainvest Holding AG

Wohnen im Alter – Sicherheit
und Dienstleistungen
Seit einigen Jahren tritt eine besondere Wohnform in Erscheinung
– altersgerechte Wohnungen. Durch hindernisfreie Bauweise, ein
Sicherheitsnetz im Hintergrund und ein breites Angebot an Dienstleistungen sollen Senioren befähigt werden, bis ins hohe Alter in
ihrer eigenen Wohnung bleiben zu können.
von Dr. Emil Kowalski
Eine besondere Wohnform gewinnt zunehmend an
Bedeutung – altersgerechte Wohnungen. Die demographische Entwicklung bringt es mit sich, dass
man ein höheres Alter als früher erreicht, aber auch
wesentlich länger gesünder und vitaler bleibt. Dazu
kommt, dass die heutigen Rentner die erste Generation bilden, die voll in den Genuss der Altersversorgung kommt, und zwar aller drei Säulen. Mit anderen Worten – die Kaufkraft der Senioren ist ausreichend gross, um sich den Wunsch nach einem
auch bezüglich des Wohnens recht komfortablen
Lebensabend erfüllen zu können.
Das Seniorenwohnen interessiert auf der einen Seite die Gemeinden, die mit der Kehrseite der
Hochaltrigkeit konfrontiert werden – dem steigenden Anteil der Altersdemenzen in der Bevölkerung
und der daraus folgenden Zunahme an Pflegebedarf. Gemeinden begrüssen deshalb private Initia-
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tiven zum Bau von Seniorenwohnungen, weil sie
dadurch entlastet werden und sich auf ihre primäre
Aufgabe, die Betreuung pflegebedürftiger Alter,
konzentrieren können.Auf der anderen Seite haben
auch institutionelle Investoren das Anlagesegment
Alterswohnungen entdeckt.
Demographische Entwicklung
Bedingt durch ausreichende und gesunde Ernährung, hygienische Verhältnisse und nicht zuletzt
durch die moderne Medizin steigt die Lebenserwartung – also das Alter, das die Schweizerinnen
und Schweizer im Durchschnitt erreichen – seit
Jahren.
Gleichzeitig nimmt auch die Langlebigkeit zu,
ausgedrückt am besten durch die Wahrscheinlichkeit, ein bestimmtes (hohes) Alter zu erreichen. Die
folgendenTabellen illustrieren die Situation:
Die mittlere Lebenserwartung nimmt stetig zu ...
Geburtsjahr
1880
1980
1990
2000
2030 (Prognose)
2060 (Prognose)
Männer
41
71
74.1
76.9
80.5
82.5
Frauen
43
78
80.9
82.6
85.7
87.5
... und es besteht ausgeprägte Tendenz zur Langlebigkeit.
Von 100 Geborenen eines bestimmten Jahrgangs
erreichen immer mehr das 90. Lebensjahr:
Jahrgang
1880
1900
1920 (Prognose)
1940 (Prognose)
1960 (Prognose)
1980 (Prognose)
Männer
2.5
4.9
11.1
20.3
29.0
36.7
Frauen
4.8
13.4
27.7
40.3
48.3
52.8
Von den heute 25-jährigen Frauen werden also
über die Hälfte ihren neunzigsten Geburtstag feiern
können! – Happy birthday!
© irisblende.de
Interessanterweise bleibt seit Jahren auch die
mittlere Dauer von Altersbeschwerden konstant
oder nimmt leicht ab – die steigende Lebenserwartung schlägt voll auf die sogenannte «behinderungsfreie Lebensdauer» (disability free life expectancy) durch. Die durchschnittliche Anzahl
Jahre mit grösseren Behinderungen am Lebensende beträgt bei Männern rund vier, bei Frauen
rund fünf Jahre. Die Bevölkerung wird nicht nur
immer älter, sondern bleibt auch länger gesund
und vital.
Selbstverständlich müssen Seniorenwohnungen, welche diesen Namen verdienen, den spezifischen Ansprüchen und Erwartungen der alten Bewohner entsprechen. Es gibt viele Untersuchungen
und Veröffentlichungen dazu, doch das wertvollste
Element ist und bleibt die Erfahrung, welche spezialisierte Firmen gewinnen konnten und laufend
neu gewinnen.
Senioren wollen immer länger
in ihrer Wohnung bleiben
Eine aktuelle Untersuchung über die Wünsche und
die «Wohn-Befindlichkeit» von alten Menschen
wurde vom Geographischen Institut der Universität
Basel durchgeführt. Man hat im Frühsommer 2003
rund 7000 ältere Menschen im Alter zwischen 60
bis über 85 Jahren mit einem ausführlichen Fragebogen angesprochen und etwa 3300 auswertbare
Antworten erhalten. Die Studie erfolgte in Kooperation mit dem Baudepartement des Kantons Basel-Stadt sowie mehreren weiteren Partnern; das
Ergebnis ist unter dem Titel «Städtische Umwelt im
Alter» als Band 26 der Basler Stadt- und Regionalforschung im Jahre 2004 erschienen.
Obwohl die Befragten primär aus den beiden
Basler Kantonen und zu einem kleineren Teil aus
den restlichen Gebieten der Schweiz stammen, sind
die Aussagen von allgemeinem Interesse.
Das vitale Alter schlägt sich in den Wohngewohnheiten der Bevölkerung nieder. Wir können hier einer Studie von Prof. Höpflinger folgen, der die Graphik auf Seite 4 entnommen ist. Bis zum achtzigsten Lebensjahr bleiben die Meisten in ihren Wohnung resp. ihren Einfamilienhäusern, insbesondere
wenn diese einigermassen altersgerecht gebaut
sind (z.B. Lift, keine schwere Gartenarbeit). Mit 80
ändert sich das Bild, der Bedarf an Pflege nimmt zu
und man wird auf ein Heim – oder eben auf eine
spezielle, altersgerechte Wohnung – angewiesen
sein. Immerhin können dank dieser Wohnform fast
80% der über 80-Jährigen in den eigenen vier Wänden bleiben!
Ansprüche an das altersgerechte
Wohnen
Wichtigster Wunsch: Selbstständigkeit bis ins hohe Alter
Das wichtigste Anliegen der älteren Menschen ist
das Bewahren der Selbstständigkeit bis ins hohe Alter, ja bis zum Ableben. Bedingt durch das tiefe Eintrittsalter der Studie (60 Jahre) lebten noch über
60% der Befragten in einem Zweierhaushalt (kinderlose Ehe/Partnerschaft), rund 30% waren alleinstehend. Von der Partnerin, vom Partner ist man
noch bereit, Hilfe entgegen zu nehmen, doch
wünscht man die weitere Familie und seine Kinder
durch eigene Altersbeschwerden nicht zu belasten.
Sehr hohe Akzeptanz (über 85%) geniesst die Hilfe
der Spitex.
Bevorzugtes Wohnmodell:
eigene altersgerechte Wohnung
Es wird zwar realisiert, dass bei einer fortschreitenden Pflegebedürftigkeit das Alters- und Pflegeheim
zweckmässig und notwendig ist, aber das wird erst
auf «übermorgen, wenn wir alt sind» verschoben
(Titel einer Broschüre von Monkhouse und Wapplinger). Dementsprechend kann man sich mit zunehmendem Alter eher einen Umzug ins Heim vorstellen als im «jungen Alter». Das Heim – mit seinen sozialen Kontakten – wird auch einer Pflegewohnung vorgezogen. Wenn man schon nicht in
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die Uhr wird – im Gegensatz zur 24 Stunden-Notruf-Bereitschaft – als weniger wichtig eingeschätzt.
Was die Lage angeht, sollte die altersgerechte Wohnung in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten und
mit gutem Zugang zum öffentlichen Verkehr sein.
Die individuelle Mobilität, individuell im Sinne der
selbstständigen Entscheidung, wann man sie zu
beanspruchen gedenkt, wird hoch geschrieben.
Dass altersgerechte Bauweise unumgänglich ist,
muss nicht erwähnt werden.
Professionelle Lösungen
DER AUTOR
der bestehenden Wohnung bleiben kann, so wird
eine betreute, alters- resp. behindertengerecht gebaute eigene Wohnung klar favorisiert.Wie in einer
das Individuelle hochhaltenden Gesellschaft nicht
anders zu erwarten ist, wird den eigenen vier Wänden Vorzug gegeben vor Wohngemeinschaften, sei
es altersgemischt oder mit gleichaltrigen.
Wie werden die Ansprüche und Erwartungen umgesetzt? Es zeigt sich, dass die Probleme im Wohnen im Alter einen professionellen Zugang bedingen. Die wichtigsten Wünsche der älteren Menschen, Geborgenheit, Sicherheit, lebenswerte Umwelt, bleiben solange Leerformeln, bis sie nicht
konkretisiert und durch praktikable Lösungen
realisiert werden. Die dazu nötige Erfahrung kann
man nur durch eine Spezialisierung auf das spezifische Segment der altersgerechten Wohnungen gewinnen.
Einen konkreten Niederschlag hat das Seniorenwohnen entlang von zwei unterschiedlichen
Strategien gefunden:
Alters-Residenzen
Dr. Emil Kowalski
ist Mitglied der Geschäftsleitung der
Bracher und Partner AG, Solothurn. Er leitet
den Geschäftsbereich Wohnen im Alter.
Bracher und Partner AG ist Mitglied
des interdisziplinären Beraterverbunds
Swissconsultants.ch.
Er besteht aus 290 Fachleuten aus den
Gebieten Treuhand, Wirtschaftsprüfung,
Unternehmensberatung, Mergers and
Acquisitions, Informatik, Marketing,
Werbung, Public Relations, Vorsorgeplanung, Rechtsberatung, Versicherungsberatung, Human Resources, Personalschulung,
Sozialwissenschaften und Immobilienberatung.
Mehr Infos zu diesem Thema und
über Swissconsultants.ch?
Am schnellsten per Fax 062 916 50 05
oder unter www.swissconsultants.ch
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Kleinst-Wohnungen unerwünscht
Die Studie bestätigt eine Erfahrung der Praktiker –
Kleinst-Wohnungen haben im Alterssegment ausgedient. Die bevorzugte Wohnungsgrösse ist die
21/2- und 31/2-Zimmer-Wohnung. Die Bereitschaft,
im Alter eine kleinere Wohnung zu beziehen, besteht, jedoch nur wenn man in einer grösseren
Wohnung oder in einem Einfamilienhaus wohnt.
Wohnt man bereits vor dem Umzug in einer kleinen
Wohnung, so möchte man deren Grösse möglichst
beibehalten. Die Minimalgrösse von 2 bis 2 1/2
Zimmern wird eher für Alleinstehende gewünscht,
für Paare sind 31/2 Zimmer unumgänglich.
Sicherheit und Betreuung
Bezüglich der baulichen Gestaltung, der Ausrüstung der Wohnungen und der verfügbaren Dienstleistungen rangiert an erster Stelle die Sicherheit
und Notfall-Erreichbarkeit. Unter Sicherheit wird
dabei die Gewährleistung der Betreuung verstanden, d.h. Hilfe bei Bedarf. Bei der Betreuung möchte
man sich auf ausgebildetes Fachpersonal verlassen
– eigene Angehörige oder Nachbarn und Bekannte
möchte man weniger belasten, es sei denn, man
wohnt mit seinem Partner. Die Betreuung rund um
Für das obere Kaufkraft-Segment bestehen «Alters-Residenzen», eine Art luxuriöse Pflegeheime
mit kleinen Wohnungen und einer eigenen (und
dadurch teuren) Pflege- und Hotellerie-Infrastruktur.
Das BONACASA.ch®-Konzept
Einen anderen Weg beschreiten altersgerecht gebaute Wohnungen, die sich gemäss dem Konzept
BONACASA.ch® der Firma Bracher und Partner AG
an eine bestehende Infrastruktur eines Alters- und
Pflegeheimes, einer Klinik u.ä. stützen, diese besser
auslasten und dazu von den marginalen Kosten
profitieren. Daraus resultieren Senioren-Wohnungen, die für ein breites mittleres Kaufkraft-Segment
erschwinglich sind.
Bau: Die Wohnungen sind hindernisfrei und
anpassbar gebaut, so dass man auch bei vorübergehendem Pflegebedarf in den eigenen vier Wänden bleiben kann – ein Spital muss nur im Notfall
aufgesucht werden. Es bestehen keine Schwellen,
die Türen sind entsprechend breit, Sonnenstoren
werden elektrisch bewegt... aber nichts erinnert an
die «Gebrechlichkeit» – das «Altersgerechte»
bleibt diskret im Hintergrund. Übrigens: Viele der
realisierten Wohnungen werden von jungen Inte-
«SCHÜSSPARK» ZUM ZWEITEN
Unsere Bilder zeigen die Grundsteinlegung der
zweiten Etappe «Schüsspark» in Biel mit total
108 BONACASA®-Wohnungen sowie einen Eindruck der bereits realisierten Bauphase. Nachdem die erste Bauetappe Ende 2003 bezogen
werden konnte, erfreut sich die spezielle Wohnform einer regen Nachfrage – und seit dem Einzug älterer Menschen sowie von jungen Paaren
und Familien auch einer spürbaren Beliebtheit.
Exakt diese Anforderungsprofile soll auch die
jetzt gestaltete zweite Etappe erfüllen. Bis Frühling 2007 werden die neuen BONACASA®-Wohnungen fertig gestellt sein.
ressenten bezogen, vor allem von Singles, die den
Komfort und die Concierge-Dienstleistungen schätzen.
Jede Wohnung verfügt über Waschmaschine/
Tumbler, der Baustandard und die Wohnungsgrössen entsprechen stets einem Stockwerkeigentum.
Sicherheit: Jede Wohnung verfügt obligatorisch über Notruf, der an eine bestehende 24 Stunden-Zentrale geleitet wird. Das ermöglicht eine
tiefe monatliche Pikett-Pauschale, und wenn etwas
passiert, so sorgen erfahrene Kräfte für das Nötige.
Dienstleistungen: Concierge- und HotellerieDienste stehen zur Verfügung, aber ohne Konsumzwang. Sie werden in Zusammenarbeit mit lokalen
Anbietern organisiert – nur bezogene Dienstleistungen werden nach Aufwand bezahlt.
Mieten oder kaufen?
Das Modell BONACASA.ch® lässt eine Realisierung
in Stockwerkeigentum oder als Mietwohnungen
zu. Auch Mischlösungen haben sich bewährt.
Finden sich Interessenten für den Kauf von
Wohnungen, so empfiehlt sich das Errichten einer
Baugenossenschaft, bei Überbauungen mit überwiegend resp. ausschliesslich Mietwohnungen
eignen sich die Senioren-Wohnanlagen als Anlageobjekte für institutionelle Anleger.
Der planerische und bauliche Mehraufwand
liegt im tiefen Prozentbereich der Bausumme, gegenüber ortsüblichen Mieten für konventionelle
Mietwohnungen (ohne altersgerechte Bauweise,
ohne STWE-Ausbau) resultieren erfahrungsgemäss
um CHF 200.– bis 400.– höhere Mietzinsen.
BONACASA.ch® Läbesgarte in
Biberist
Als Beispiel soll die Überbauung «Läbesgarte» aufgeführt werden, mit elf 21/2-, drei 31/2-, drei 41/2und sechs 31/2-Zimmer-Attikawohnungen (nebst
Gemeinschaftsräumen und APH-Pflegewohnungen). Biberist mit 7700 Einwohnern verfügt übrigens über rund 140 altersgerechte Wohnungen!
Alte Menschen und Gemeindepolitik – gleiche Interessen
Bei altersgerechten Wohnungen treffen sich die –
oft divergierenden – Interessen der Gesellschaft
und der Senioren. Der Wunsch der älteren Einwohnerinnen und Einwohner, möglichst lange selbstständig und selbstbestimmt zu wohnen, entspricht
dem Bestreben der Gemeinden, sich bezüglich der
Bereitstellung altersgerechten Wohnraums zu entlasten, und die begrenzten Mittel für die Betreuung
der pflegebedürftigen Alten einzusetzen. Der Bau
von Senioren-Wohnungen ist dabei, zu einem Vorzeige-Beispiel für gelungenes Public-Private-Partnership zu werden.
Weitere Informationen
Bracher und Partner AG
Weissensteinstr. 15, Postfach 130, 4500 Solothurn
Telefon 032 625 95 95
Fax
032 625 95 90
[email protected] – www.bonacasa.ch
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Stadtpräsident Hans Stöckli: «Biel will erstklassigen Wohnungsbau. Wir prüfen gründlich, wen wir wollen. Der Schüsspark ist ein Objekt, an dem wir Freude haben.»
Biel: Wo sich Vision, Kommunikation und BONACASA® trifft
Biel präsentiert sich optimistisch, wachstumsstark und voller
Phantasie. Stadtpräsident Hans Stöckli erklärt uns weshalb. (cli)
«Adieu tristesse», meint der stets Emsige und blickt
auf eine Erfolgsstory sondergleichen zurück. Das
zeigt sich einmal im wieder erwachten Wachstum
der Stadtbevölkerung, die vom Tiefpunkt von
48’000 wieder auf rund 50’200 angestiegen ist.
«Wohnen in Biel» heisst ein Slogan, der hier ganz
speziell und ernsthaft umgesetzt wird.
BONACASA® und der Schüsspark liegen hier
natürlich goldrichtig. Basis für den Neustart der
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Stadt bildete eine Studie der Städteplaner Wüest &
Partner, Zürich. Daraus folgerte: Gezielte städtische
Investitionen in Grundstücken und geschickte
Steuerung der Bautätigkeit mit entsprechender
Weiterveräusserung, Förderung privater Investitionen in vor Jahren noch in zu geringer Zahl vorhandene grössere Wohnungen. Das Konzept, in einem
Klima offener Gespräche und gegenseitigem Vertrauen zu verwirklichen, funktioniert: Biel, vor rund
zehn Jahren noch kriesengeschüttelt, hat heute einen Leerwohnungsbestand bei neu erstellten Wohnungen von praktisch null, die noch nicht sanierte
ältere Bausubstanz ist gering, zahlreiche architektonisch herausragende Neubauten prägen die
Szene, brachliegende Fabrikareale werden umgenutzt und neu durchmischt.
Wachstumsschub par excellence
«Liegenschaften in unserer Stadt erzielten in letzter Zeit die grösste Wertzunahme im ganzen Land»,
hält der Stadtpräsident zufrieden fest. Und die Politik der weitsichtigen Regulierung wird fortgesetzt,
gesundes Fundament bildet der zu einem Viertel in
städtischer Hand befindlichen Landanteil, eine konsequente Weiterführung einer vor fünfzig Jahren
begonnenen Städtebaupolitik, die eine ständige
Aktualisierung erfährt. Zusammen mit der Attraktivität, die private Investoren verspüren, wächst daraus jener Geist, der letzten Frühling zur Erteilung
des begehrten Wakker-Preises geführt hat. «Das
sind teilweise die Früchte der Expo», bringt’s unser
Interviewpartner auf den Punkt, «nicht ohne Grund
hat die NZZ einmal geschrieben, Biel hätte diese
Chance am besten genutzt.»
Weiter Trümpfe gezielt gezückt
Die Stadt mit Pfiff hält aber noch weitere Trümpfe
in der Hand: Sie ist wieder Uhrenmetropole, glänzt
durch ihre echt gelebte Zweisprachigkeit und ist zur
Stadt der Kommunikation geworden. Zeugen davon sind die Kommunikationsschule SAWI, Swiss
Text, Via Suisse, SAP, Swisscom Systems, Sunrise,
Orange, das Bundesamt für Kommunikation und
zahlreiche kreativ, gestalterisch und textlich aktive Agenturen und Kommunikationsunternehmen.
«Dabei habe ich vor 13 Jahren in einem Interview
fast aus Verzweiflung erklärt, Biel wolle von der
einstigen ‹Zukunftsstadt› zur ‹Kommunikationsstadt› werden weil die Kommunikation eine Zukunft hat. Heute sind wir es», zieht Hans Stöckli
positive Bilanz. Startschuss bildete sicherlich der
Bundesratsentscheid im Jahre 1991, das Bundesamt für Kommunikation hierher zu verlagern.
Nichts anbrennen lassen
Man hat aber darüber hinaus schlichtweg nichts
anbrennen lassen. Ausdauer, Präzision, der Geist
der Offenheit, geprägt durch die exportorientierte
(Uhren)industrie, die Internationalität generell – in
Biel werden neben dem bekannten Bilingue-Charakter 65 weitere Sprachen gesprochen – und der
Wille, Neues nicht nur zuzulassen, sondern zukünftig beim Schopf zu packen, gaben den Ausschlag.
Gemäss einer Credit Suisse-Studie besitzt Biel
mittlerweile eine vergleichbar überdurchschnittliche Wettbewerbsposition wie das Genferseebecken oder der Grossraum Zürich/Zug/Aargau.
Stadtbehörden und Wirtschaftsförderung werden
nicht müde, alles Mögliche zur weiteren Verbesserung der Standortgunst in die Wege zu leiten. Wen
wundert’s, wächst das Interesse Ansiedlungswilliger zusehends – denn wie’s der Stadt-Slogan so
treffend ausdrückt: «Es gibt Biel zu sehen!» – Gerade auch im Schüsspark.
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