PT - MCLI

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PT - MCLI

MAIO DE 2015
MINISTÉRIO DOS TRANSPORTES E COMUNICAÇÕES
ANÁLISE SECTORIAL E
AVALIAÇÃO DE
OPORTUNIDADES DE
INVESTIMENTO NO
CORREDOR DE
DESENVOLVIMENTO DE
MAPUTO (CDM)
PROJECTO ÂNCORA
COMPLEXO TURÍSTICO DE MACANETA E DE MACHANGULO
ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE
ENDEREÇO
TEL.
FAX
WWW
MAIO DE 2015
MINISTÉRIO DOS TRANSPORTES E COMUNICAÇÕES
ANÁLISE SECTORIAL E
AVALIAÇÃO DE
OPORTUNIDADES DE
INVESTIMENTO NO
CORREDOR DE
DESENVOLVIMENTO DE
MAPUTO (CDM)
PROJECTO ÂNCORA
COMPLEXO TURÍSTICO DE MACANETA E DE MACHANGULO
ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE
PROJECTO Nº
13061-A
DOCUMENTO Nº
2
VERSÃO Nº
2
DATA DE EMISSÃO
15.05.2015
PREPARADO
FDN
VERIFICADO
EFI
APROVADO
JOCE
COWI Moçambique, Lda.
Av. Zedequias Manganhela, 95
1.º andar (Prédio 33 andares)
C.P. 2242
Maputo
Moçambique
+258 21 358 300
+258 21 307 369
cowi.co.mz
ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO
5
CONTEÚDO
1
Introdução
10
2
2.1
2.2
Sector do Turismo no CDM
Caracterização do Sector
Situação Actual
13
13
14
3
Oportunidades de Investimento Existentes no
CDM
Projectos prioritários de média dimensão
Resumo dos Projectos Âncoras Identificados
Principais Constrangimentos para o
Desenvolvimento dos Projectos Identificados
3.1
3.2
3.3
4
4.1
5
Projectos de Grande Dimensão – Âncora na Área
do CDM
Projecto de desenvolvimento de turismo integrado
com componente hoteleira, imobiliária e
residencial na Macaneta
23
23
25
27
29
29
5.1
5.2
5.3
5.4
Análise dos Pontos Fortes, Fracos, Ameaças e
Oportunidades
Pontos Fortes:
Pontos Fracos:
Oportunidades:
Ameaças:
38
38
38
39
39
6
6.1
Análise Económica e Financeira do Projecto
Análise Económica e Financeira
40
42
6 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO
7
7.1
7.2
7.3
Impactos Esperados
Impactos a montante e a jusante
Impactos directos e Indirectos
Prováveis áreas de ligação com a economia local.
51
51
52
54
8
Constrangimentos e Medidas de Mitigação
57
9
Desenvolvimento Ecoturístico Integrado com
componente Hoteleira, Imobiliária e Residencial
na Península de Machangulo
Contextualização
Especificação do Projecto
59
59
60
10.1
10.2
10.3
10.4
Análise dos Pontos Fortes, Fracos, Ameaças e
Oportunidades
Pontos Fortes:
Pontos Fracos:
Oportunidades:
Ameaças:
65
65
66
66
66
11
11.1
Análise Económica e Financeira do Projecto
68
69
12
12.1
12.2
12.3
Impactos Esperados
Impactos Directos e Indirectos
Prováveis áreas de ligação com a economia local
78
78
79
81
13
Constrangimentos e Medidas de Mitigação
82
14
Assistência Técnica e Plano de Formação
83
9.1
9.2
10
Lista de tabelas
Tabela 1: Investimento Directo no Turismo em Maputo
Tabela 2: Movimento de Entradas em Território Nacional
via N4
Tabela 3: Movimento de Entradas em Território Nacional
via N4
Tabela 4: Serviços de Alojamento, Restauração e
Serviços na AMM
15
16
16
16
6
Tabela 5: Dados de Emprego no Turismo em Maputo
Cidade e Província
Tabela 6: Distribuição dos Serviços Turísticos por Distritos
- Maputo Província
Tabela 7: Distribuição das Unidades de Restauração por
Distritos - Maputo Província
Tabela 8: Distribuição dos Serviços Turísticos no Distrito
de Marracuene
Tabela 9: Distribuição dos Serviços Turísticos no Distrito
de Matutuíne
Tabela 10: Projectos Âncora
Tabela 11 - Resumo das Oportunidade de Investimentos
em Novos Empreendimentos Hoteleiros de
Pequena e Média Dimensão
Tabela 12: Constrangimentos e Mitigação
Tabela 13: Ficha do Projecto Turístico e Imobiliário da
Macaneta
Tabela 14: Componente de Investimento e Estimativa de
Custo
Tabela 15 - Plano de Investimento e Financiamento
Tabela 16 - Evolução do Serviço da Dívida
Tabela 17 - Estrutura dos Recursos Humanos e
Remuneração
Tabela 18 - Evolução das Receitas Previsionais
Tabela 19 - Resultados Operacionais e Custos de
Exploração
Tabela 20 - Indicadores de Viabilidade
Tabela 21: Impactos
Tabela 22: Resumo de prováveis
Tabela 23: Constrangimentos e Medidas de Mitigação
Tabela 24: Ficha do Projecto da Península de
Machangulo
Tabela 25: Principais Componentes de Investimento e
Características
Tabela 26: Plano de Investimento e de Financiamento
Tabela 27: Estrutura e Evolução do Serviço da Dívida
Tabela 28: Estrutura de Recursos Humanos e de
Remuneração
Tabela 29: Estrutura e Evolução das Receitas
Previsionais
Tabela 30: Resultados Operacionais e Estrutura de custos
Tabela 31: Indicadores Financeiros
Tabela 32: Impactos a Montante e a Jusante
Tabela 33: Prováveis Impactos do Projecto
7
17
18
18
19
21
23
25
27
36
44
46
46
47
48
49
50
51
55
57
63
72
73
74
74
75
76
77
78
81
8 ESTUDO DE PRÉ-VIABILIDADE DO PROJECTO ÂNCORA - COMPLEXOS TURÍSTICOS DE MACANETA E MACHANGULO
Tabela 34: Principais Constrangimentos do Sector e
Propostas de Solução
82
Lista de figuras
Figura 1 - Área Metropolitana de Maputo
Figura 2 - Área considerada para o projecto
22
31
8
Acrónimos
AIAS
AMM
APIT
BM
CDM
CEPAGRI
CPI
CPI
DNATUR
DPA
Administração de Infraestruturas de Águas e Sistemas
Área Metropolitana de Maputo
Áreas Prioritárias para o Investimento no Turismo
Banco de Moçambique
Corredor de Desenvolvimento de Maputo
Centro de Promoção da Agricultura
Centro de Promoção de Investimentos
Centro de Promoção de Investimentos
Direcção Nacional de Turismo
Direcção Provincial de Agricultura
DPPF
DPTUR
DTURCM
DUAT
EUA
FACIM
FDA
FIPAG
Direcção Provincial do Plano e Finanças
Direcção Provincial do Turismo
Direcção de Turismo da Cidade de Maputo
Título de Direito de Uso e Aproveitamento de Terra
Estados Unidos da América
Feira Internacional de Maputo
Fundo de Desenvolvimento Agrário
Fundo de Investimento e Património de Abastecimento de Água
HIV
IDE
Vírus da Imunodeficiência Humana.
Investimento Directo Estrangeiro
IDH
IFAD
IFC
IIAM
INATUR
INE
KW
Índice de Desenvolvimento Humano
The International Fund for Agricultural Development
International Finance Corporation
Instituto de Investigação Agrária de Moçambique
Instituto Nacional do Turismo
Instituto Nacional de Estatísticas
kilowatts
MF
MINAG
MITUR
MTC
MW
OMT
PEDSA
PIB
PMEs
PMEs
Ministério das Finanças (Antiga designação)
Ministério da Agricultura
Ministério do Turismo (Antiga designação)
Ministério dos Transporte e Comunicações
Megawatts
Organização Mundial do Turismo
Plano Estratégico do Desenvolvimento do Sector Agrário
Produto Interno Bruto
Pequenas e Médias Empresas
Pequenas e Médias Empresas
PNISA
PPP
Plano Nacional de Investimento do Sector Agrário
Parceria Público/Privada
PROSUL
Projecto de Desenvolvimento de Cadeias de Valor nos Corredores de
Maputo e Limpopo
REM
SADC
SINTIHOTS
Reserva Especial de Maputo
Comunidade de Desenvolvimento da África Austral
Sindicato Nacional dos Trabalhadores da Indústria Hoteleira, Turismo e
Similares
TIR
Taxa Interna de Retorno
ZEE
Zona Económica Especial
9
10
1
Introdução
Moçambique encontra-se ainda na fase inicial do seu desenvolvimento como
destino turístico, mas o seu desenvolvimento é rápido e representa grandes
desafios para as estruturas de tutela. O Ministério da Cultura e Turismo1 indica
que as chegadas internacionais cresceram a uma média anual de 13,9% entre
2006 e 2013, tendo-se registado mais de 1,8 milhões de chegadas em 20132, o
que situa Moçambique entre os 10 principais destinos africanos3.
O sector do turismo representa uma das principais fontes de atracção de
investimento, tendo inclusive sido a principal fonte antes da emergência dos
sectores mineiro e agroindustrial como pilares da economia.
Entretanto, apesar do enorme potencial de desenvolvimento do turismo, a
contribuição do sector para a economia nacional ainda é relativamente tímida,
tendo representado em 2013 apenas 5,2% do PIB nacional, enquanto a média nos
países africanos que tem o turismo como um sector importante é de 10%.
Um dos vários desafios que o país enfrenta é a fraca ligação intersectorial do
turismo, que tem repercussões negativas na economia de Moçambique, pois a
maioria dos produtos e serviços consumidos na indústria turística são importados
através das empresas turísticas e dos seus fornecedores directos ou mesmo pelos
próprios visitantes que transportam consigo os produtos de que vão necessitar
durante a sua estadia.
Sob o ponto de vista de segmentação, o turismo de negócio encontra-se
concentrado em Maputo, enquanto as restantes províncias do sul do país,
nomeadamente Inhambane, Gaza e Maputo Província, albergam um maior
número de facilidades para o lazer, correspondendo neste momento à zona do
país que recebe maior número de turistas ligados ao lazer, principalmente
provenientes da África do Sul.
O presente documento é o relatório do Estudo de Pré-Viabilidade do Projecto
Âncora – "Complexos Turísticos de Macaneta e Machangulo", identificado no
1 Antigo Ministério do Turismo (MITUR)
2 “Indicadores de Referência do Turismo” – MITUR 2013
3 Dados estatísticos do turismo internacional da OMT
10
11
âmbito da Análise Sectorial e Avaliação de Oportunidades de Investimento no
Corredor de Desenvolvimento de Maputo (CDM).
Essa análise, como o nome evidencia, tem como objectivo geral proceder à
análise sectorial e avaliação das oportunidades de investimento ao nível do CDM,
e em concreto, produzir um conjunto de informações sistematizadas sobre a forma
como se pode assegurar que os projectos de investimentos existentes, a conceber
e/ou a implementar, contribuam de forma mais eficaz para a maximização da
exploração do potencial económico existente na zona do referido corredor.
Ela aponta ainda as principais oportunidades de investimento identificadas na área
de estudo e, conjugado com as condições económicas, ecológicas e
infraestruturais encontradas, apresenta uma carteira de projectos ou de
oportunidades de investimento nos diferentes sectores de actividade cuja
implementação poderá impulsionar ainda mais área de influência do CDM. O
Projecto Âncora – "Complexos Turísticos de Macaneta e Machangulo", é uma
dessas oportunidades.
Para além do presente capítulo introdutório, o presente relatório inclui mais 13
capítulos fundamentais:
O Capítulo 2, sobre o Sector do Turismo no CDM, faz uma breve caracterização
do sector, descrevendo a situação actual.
O Capítulo 3 apresenta as oportunidades de Investimento existentes no CDM,
nomeadamente os projectos prioritários de média dimensão, onde destaca os
Complexo Turístico da Macaneta e o de Machangulo e os principais
constrangimentos para o desenvolvimento dos projectos identificados.
O Capítulo 4 versa sobre os projectos de desenvolvimento de turismo integrado
com componentes hoteleira, imobiliária e residencial na Macaneta, fazendo a sua
contextualização, apresentando as principais razões e localização do projecto e as
pré-condições indispensáveis para a sua implantação,
O Capítulo 5 apresenta uma análise dos pontos fortes, fracos, ameaças e
oportunidades (SWOT) para a implementação dos referidos projectos.
O Capítulo 6 apresenta a análise económica e financeira do projecto.
O Capítulo 7 apresenta os impactos esperados, tanto a montante e a jusante,
impactos directos e indirectos, apontando as prováveis áreas de ligação com a
economia local.
O Capítulo 8 apresenta os prováveis constrangimentos que deverão ser tomados
em conta e as possíveis medidas de mitigação.
O Capítulo 9 apresenta o Desenvolvimento Ecoturístico Integrado com
componente de Hoteleira, Imobiliária e Residencial na Península de Machangulo.
Faz a sua contextualização e apresenta as especificações do projecto.
12
O Capítulo 10 apresenta uma análise dos pontos fortes, fracos, ameaças e
oportunidades (SWOT) para a implementação do referido projecto.
O Capítulo 11 apresenta a análise económica e financeira do projecto.
O Capítulo 12 apresenta os Impactos Esperados, tanto a montante e a jusante, os
impactos directos e indirectos, apontando as prováveis áreas de ligação com a
economia local.
O Capítulo 13 apresenta os Constrangimentos e Medidas de Mitigação e
finalmente, o Capítulo 14 versa sobre a Assistência Técnica e Plano de Formação.
Para aspectos metodológicos e limitações e constrangimentos para a realização
da avaliação que culminou com a apresentação do presente relatório de préviabilidade, e para as referências bibliográficas e restantes anexos, por favor
refira-se ao relatório final da Análise Sectorial e Avaliação de Oportunidades de
Investimento no Corredor de Desenvolvimento de Maputo.
12
2
Sector do Turismo no CDM
2.1
Caracterização do Sector
13
O Corredor de Desenvolvimento de Maputo (CDM) cobre uma área que abrange a
área Metropolitana de Maputo, que engloba as cidades de Maputo e Matola e
ainda a Província de Maputo. O CDM serve assim a zona de maior importância
para a economia nacional e neste sentido deve ser considerado como o corredor
de transporte que proporciona o maior fluxo de viajantes e turistas que se
deslocam para Moçambique.
O conjunto de serviços turísticos e similares estabelecidos na área de influência
do CDM reflecte a grande demanda gerada por esses visitantes e que se
deslocam por motivos de negócios principalmente para a área metropolitana de
Maputo e que usam o Corredor para aceder aos destinos turísticos das províncias
de Gaza e Inhambane a Norte do Maputo ou ainda à área turística de Matutuíne e
Ponta do Ouro a Sul.
A influência do CDM estende-se assim muito para além dos seus limites uma vez
que o conjunto das suas viárias infraestruturas permite o acesso de turistas aos
maiores polos de desenvolvimento do turismo de lazer do país, contudo, o
presente estudo irá privilegiar a abordagem ao descritivo dos presentes cenários
do desenvolvimento do turismo nas áreas vizinhas do eixo central.
Tendo em conta que a indústria do turismo se desenvolve em áreas espaciais
definidas como “Destinos Turísticos”, procurou-se identificar e circunscrever os
serviços turísticos existentes com base neste princípio, tendo estabelecido o
seguinte:
O mais importante Destino Turístico servido pelo CDM é a grande área
Metropolitana de Maputo, onde se desenvolveu principalmente o cenário do
turismo de negócios, resultante do grande número de turistas e viajantes que
visitam esta área onde se concentram os maiores atractivos de negócios e
serviços económicos, financeiros e administrativos do país.
14
Esta área tem também os maiores e mais importantes porto e aeroporto de
Moçambique, para além de nela concentrar o aparelho central do governo e o
maior pólo comercial do país, o que constitui, na realidade, a razão
fundamental da viagem de turistas de negócios, não se excluindo ainda os
turistas que também por motivos de lazer visitam a Cidade de Maputo ou os
sub-destinos de lazer próximos da cidade.
A Área Metropolitana do Grande Maputo divide-se em duas áreas urbanas de
acordo com o cenário do desenvolvimento específico das duas cidades que a
compõem, as cidade de Maputo e Matola, apresentando dois centros onde o
turismo de negócios é prevalecente, pelo que se pode definir como:
›
“Cluster” Urbano de Turismo de Negócios da área Metropolitana da
Grande Maputo – distribuído pelas 2 cidades, incluindo o polo de
negócios da Feira Internacional de Maputo (FACIM) em Marracuene.
Esta área metropolitana tem na sua periferia um número de sub-destinos turísticos
que estão principalmente ancorados ao importante mercado constituído pela
população residente no Grande Maputo, bem como pela população flutuante
(turistas de negócio e viajantes) que a visitam pelos motivos acima descritos.
Estes sub-destinos estabeleceram-se gradualmente em volta do Grande Maputo
como áreas de lazer dos residentes locais e ao longo dos anos acabaram, em
alguns casos, por atrair turistas que buscam destinos de lazer, nacionais e
estrangeiros, residentes ou não residentes, e ainda geram algum interesse por
parte de alguns nichos do mercado internacional.
Estes sub-destinos turísticos ancorados a área do Grande Maputo distribuem-se
pelo perímetro da área urbana a uma distância média de cerca de 30 km,
procurados maioritariamente pelos seus residentes como locais de lazer e fim-desemana e são nomeadamente:
›
›
›
›
Pólo de Turismo de Lazer e Ecoturismo de Marracuene e Praias da
Macaneta;
Pólo de Ecoturismo da Ilha de Inhaca e Ponta de Santa Maria – Matutuíne;
Pólo de Turismo de Lazer Urbano da KaTembe;
Pólo de Turismo de Lazer Rural dos Pequenos Libombos.
2.2
Situação Actual
2.2.1 Área Metropolitana de Maputo
A Área Metropolitana de Maputo (AMM) oferece aos seus visitantes, produtos e
serviços turísticos e similares de vária ordem num cenário maioritariamente urbano
que se estende na sua periferia a uma tipologia de produtos turísticos e similares,
que embora maioritariamente ancorados à demanda de lazer gerada pelos
próprios residentes do Grande Maputo, acabam também por se estabelecer como
sub-destinos turísticos para o mercado regional e como produtos de extensão da
14
15
visita de turistas internacionais de negócio que visitam as cidades de Maputo e
Matola.
A Cidade do Maputo, estrategicamente localizada junto ao mar, dispõe de
infraestruturas hoteleiras e de serviços principalmente concentradas na zona
urbana central e que responde fundamentalmente a uma demanda tipicamente
marcada pelo turismo de negócios.
Por essa razão, Maputo tem vindo a ser nos últimos anos alvo particular de
investimentos directos nacionais e estrangeiros que nela veem grandes
oportunidades de negócio. De acordo com dados do Centro de Promoção de
Investimentos (CPI), estes investimentos na indústria do turismo em Maputo
constituem 47% do total dos investimentos directos realizados entre 2006 e 2014,
apresentando um quadro de 34% do total nacional de novos empregos oferecidos
pelo turismo ao mercado nacional de trabalho.
Tabela 1: Investimento Directo no Turismo em Maputo
ID No Turismo em Maputo (província e cidade) 2006-2014
Ano
USD
Emprego
IDE Total
IDN
Empréstimos
Total
%
2006
1709
2007
605
48,260,226
2,354,170
318,209,300
368,823,696
42%
10,222,043
672,243
17,150,000
28,044,286
3%
2008
1615
55,680,524
9,890,903
2,593,595
68,165,022
8%
2009
751
11,455,519
13,367,727
107,615,000
132,438,247
15%
2010
294
9,858,224
11,498,920
45,875,383
67,232,526
8%
2011
229
1,140,548
7,097,637
7,250,000
15,488,184
2%
2012
1343
25,170,250
1,767,049
107,283,787
134,221,086
15%
2013
676
7,921,466
28,734,696
9,382,567
46,038,729
5%
2014
116
407,564
7,500,000
0
7,907,564
1%
Total
7338
170,116,364
82,883,344
615,359,632
868,359,341
100%
% Emprego oferta
Maputo/Total País
34%
% ID – Maputo/ País
47%
Fonte: Centro de Promoção de Investimentos - CPI
A Cidade da Matola, localizada nesta grande área urbana, é também alvo destes
investimentos devido à sua posição estratégica em relação aos centros
administrativos e de negócios da capital do país, bem como aos seus principais
acessos à N4 e ao Aeroporto Internacional de Maputo.
Calcula-se que cerca de mil estrangeiros entrem por dia no território nacional pela
fronteira de Ressano Garcia, pela N44, e cheguem por esta via à área do Grande
Maputo, onde alguns residem, outros com destino a outros pontos do país, a Norte
e a Sul, mas muitos pernoitam por períodos maiores ou menores, sabendo-se que
a média nacional de dormidas em unidades de alojamento é presentemente de 2,5
noites por turista.5 A Tabela 2 abaixo apresenta os movimentos de entradas ao
território nacional pela N4.
4
De acordo com dados da Direcção Nacional de Migração.
5
De acordo com dados do MITUR.
16
Tabela 2: Movimento de Entradas em Território Nacional via N4 6
Entradas na Fronteira de Ressano Garcia
Anos
Nacionais
%
Estrangeiros
%
Total de Entradas
2011
1,222,131
72%
479,465
28%
1,701,596
2012
893,103
2013
894,439
72%
341,416
28%
1,234,519
71%
361,619
29%
1,256,058
2014
421,945
75%
141,761
25%
563,706
Ano
1,003,224
72%
394,167
28%
1,397,391
Mês
83,602
72%
32,847
28%
116,449
Dia
2,749
72%
1,080
28%
3,828
Médias Entradas
Fonte: Serviço Nacional de Migração
Por outro lado, calcula-se ainda que cheguem a esta área urbana, através do
Aeroporto Internacional do Maputo, cerca de mil estrangeiros, que pelas mesmas
razões se acrescem à demanda de serviços turísticos.
Tabela 3: Movimento de Entradas em Território Nacional via N4
Aeroporto Internacional de
Maputo
Movimento
Nacional
Maputo
% Maputo
Chg.
Estr./Dia
Desembarques 2011
695,035
389,936
56%
1,068
Embarques 2011
687,171
381,445
56%
Desembarques 2012
773,891
419,246
54%
Embarques 2012
764,997
413,026
54%
1,149
Fonte: Aeroportos de Moçambique
A demanda local de serviços turísticos, particularmente ligada ao Alojamento,
Restauração e Similares, acabou por favorecer ao longo dos últimos anos um
crescimento acelerado da Indústria Turística na maior área metropolitana de
Moçambique, que em si, constitui o maior destino turístico do país e um conjunto
de grandes oportunidades para futuros investimentos e negócios no âmbito do
turismo nacional.
Tabela 4: Serviços de Alojamento, Restauração e Serviços na AMM
Alojamento – Maputo e Matola
Cidade
Unidades
Quartos
Camas
Maputo
163
4,362
9,656
Matola
37
380
353
200
4,742
10,009
Total
Restauração & Bebidas – Maputo e Matola
Cidade
Unidades
Mesas
Cadeiras
Maputo
857
6,500
28,300
Matola
37
380
1,799
6
Os dados de 2014 referem-se somente ao primeiro trimestre do ano.
16
Total
894
6,880
17
30,099
Agências de Viagem – Maputo e Matola
Cidade
Unidades
Maputo
138
Matola
3
Total
141
Fonte: Direcção Provincial do Turismo - Província de Maputo
A oferta local de Serviços Turísticos está ainda em fase de expansão e vai
permitindo o desenvolvimento de produtos e serviços que complementam a oferta
deste Destino Turístico, contribuindo em muito para o emprego de cada vez mais
trabalhadores.
Cerca de 18,000 trabalhadores constituem a força de trabalho do sector neste
destino, representando 40% dos empregados no turismo em todo o país. Nos
últimos anos vem a notar-se uma presença cada vez maior de mulheres, o que
constitui também um caso único a nível nacional.
Tabela 5: Dados de Emprego no Turismo em Maputo Cidade e Província
Categorias de Alojamento - Maputo Cidade
Categorias
Unidades
Quartos
Camas
5
625
1,286
Hotéis 4 *
Hotéis 3*
Hotéis 2*
Hotéis 1*
Pensões 3*
Pensões 2*
Pensões 1*
Residenciais 3*
Residenciais 2*
Lodges 1*
Complexos Turísticos 2*
8
12
6
5
2
12
29
6
11
3
2
490
693
377
129
75
349
680
104
70
43
17
1,434
1,698
765
392
112
679
1,312
208
180
88
24
Aluguer de Quartos Classe Única
30
338
735
Casas de Hospedes Classe Única
21
258
441
Hotéis 5 estrelas (*)
Alojamento Particular Classe Única
TOTAL
11
114
302
163
4,362
9,656
Categorias de Alojamento - Cidade da Matola
Categorias
Unidades
Quartos
Camas
Hotéis 5*
Hotéis 4*
1
2
55
104
87
152
Hotéis 3*
4
95
108
Hotéis 1*
Casa de Hospedes Classe Única
Pensão 2*
Pensões 1*
Aluguer de Quartos Classe Única
3
35
81
15
199
158
5
6
16
85
30
89
25
199
298
18
C. Turístico Classe Única
Lodges 4*
Lodges 3*
Lodges 2*
Lodges 1*
Campismo Classe Única
Agro Turismo Classe Única
TOTAL
30
460
3
24
1,263
48
10
11
5
4
1
125
124
204
58
43
12
1,713
229
408
116
182
24
3,273
Fonte: Direcção de Turismo da Cidade de Maputo e Direcção Provincial do Turismo da Província de
Maputo
2.2.2 As Actividades Económicas do Sector do Turismo
na Província de Maputo
A Província de Maputo oferece aos visitantes o turismo de sol e mar na costa a
Norte de Maputo ou para Sul ao longo do Distrito de Matutuíne até a Ponta do
Ouro e ainda, o turismo rural no interior com visitas à Reserva Especial de
Maputo, à Barragem dos Pequenos Libombos ou à Vila da Namaacha.
A província possui um grande potencial para o desenvolvimento do turismo devido
aos atractivos recursos naturais, e à proximidade geográfica com mercados como
a África do Sul e, acima de tudo, pela proximidade à cidade capital, Maputo.
No entanto, os serviços turísticos não estão desenvolvidos como os da Cidade de
Maputo. Em termos numéricos, quer o alojamento disponível, quer o número de
trabalhadores, é muito mais reduzido que os da Cidade de Maputo.
Tabela 6: Distribuição dos Serviços Turísticos por Distritos - Maputo Província
Unidades de Alojamento
Boane
Unidades
Quartos
Camas
Trabalhadores
11
152
284
118
Moamba
9
94
125
45
Marracuene
9
126
304
136
Namaacha
6
136
190
66
Matutuíne
56
861
1,944
989
9
57
73
28
125
1713
3,273
1,529
Magude
TOTAL
Tabela 7: Distribuição das Unidades de Restauração por Distritos - Maputo Província
Unidades de Restauração
Boane
Unidades
Mesas
Cadeiras
Trabalhadores
18
201
774
121
N/A
N/A
N/A
N/A
36
107
428
74
Namaacha
2
40
166
68
Matutuíne
N/A
N/A
N/A
N/A
Magude
N/A
N/A
N/A
N/A
93
728
3,167
531
Moamba
Marracuene
TOTAL
18
19
2.2.3 Principais Pólos Turísticos
Segundo dados do Governo da Província de Maputo, contidos no documento
preparado no âmbito da Presidência Aberta e Inclusiva e editado pelo Governo
Provincial em 15 de Junho de 2014, “o movimento turístico (na província) registou
131.698 hóspedes (66.757 nacionais e 64.941 estrangeiros) e 331.794 dormidas
(84.248 nacionais e 247.546 estrangeiros) nos estabelecimentos hoteleiros da
província. O número de hóspedes e dormidas registadas passou de 11.387 e
23.159 em 2005 para 17.006 e 46.508 em 2013, com crescimentos médios anuais
de 12,8% e 37,6%, respectivamente”.
Esta informação mostra que o sector do turismo está em franco crescimento na
Província de Maputo e calcula-se que se deva fundamentalmente ao crescimento
da actividade económica na província, e consequente aumento do volume global
de negócios, aumento do número de infraestruturas turísticas, crescimento da
cidade e do número dos seus residentes e visitantes que contribui para o aumento
da demanda turística na província. De facto, esta grande área urbana tem
interacções económicas com todos os distritos da província, particularmente com
os que estão situados ao longo do CDM.
Os principais polos turísticos existentes são os seguintes:
›
O “Pólo de Turismo de Lazer e Ecoturismo de Marracuene e Praias da
Macaneta” – com o seu crescente número de pequenas unidades de
alojamento e restauração, apresenta-se cada vez mais como a zona de praia
e lazer para os residentes da cidade e como um pequeno destino de praia
para o vizinho mercado Sul-africano.
Tabela 8: Distribuição dos Serviços Turísticos no Distrito de Marracuene
Estabelecimentos de Alojamento
Distritos
Marracuene
Macaneta
Unidades
Capacidade
Nr de Trab
Quartos
Camas
3
82
131
77
6
44
173
59
Estabelecimentos de Restauração e Bebidas
Distrito
Marracuene
Unidades
Mesas
Cadeiras
Trab.
36
107
428
74
O número de unidades de alojamento estabelecidas na Macaneta demonstra
tendência para aumento do afluxo de turistas regionais e de residentes que
procuram as suas praias como alternativa às de Maputo que estão gradualmente a
perder qualidade em função do crescimento urbano e seus impactos nas zonas de
lazer da cidade.
›
O Pólo de Ecoturismo da Ilha de Inhaca e Ponta de Santa Maria –
Matutuíne – é fundamentalmente um destino de turismo ecológico com
grande potencial de atracção de turistas residentes em Maputo ou
estrangeiros regionais ou originários de mercados de longa distância e conta
20
com vários atractivos de natureza uma vez que está classificada como
Reserva Natural e conta com praias de excelente qualidade.
Nela está estabelecido um hotel de 3 estrelas com 40 quartos e uma série de
pequenas unidades de aluguer de quartos que oferecem os seus serviços de
alojamento e restauração, no entanto este destino tem estado a perder
gradualmente os seus mercados devido a vários factores que serão
apresentados no relatório final.
Recentemente, a Ilha tem estado a ser alvo do interesse de alguns grandes
investidores internacionais que se propõem desenvolver um projecto
ecológico de grande escala e para isso estão em negociações com o
Governo para as necessárias tramitações legais.
A Península do Machangulo, adjacente à Ilha, tem estado a ser alvo de
investimentos imobiliários de alta qualidade e esta gradualmente a ligar-se ao
Pólo de Turismo costeiro que se estende progressivamente desde a Ponta do
Ouro em direcção a Norte.
Esta área permite antever a possibilidade do estabelecimento de um projecto
âncora de grande dimensão, na parte Sul, entre a foz do rio Maputo e a costa
na zona confinante com o limite Norte da Reserva Especial do Maputo.
›
O Pólo de Turismo de Lazer Urbano da KaTembe – é tradicionalmente
uma zona de lazer inscrita na própria Cidade do Maputo, com poucas infraestruturas urbanas e sociais onde, no entanto, se estabeleceu já há alguns
anos uma unidade hoteleira de boa qualidade e que embora de pequena
dimensão, atrai o mercado de conferências e alguns turistas que visitam a
Área Metropolitana mas que procuram ficar longe do bulício da cidade.
O recente projecto da Maputo Sul e a construção da ponte sobre a Baía de
Maputo (Ponte Maputo – KaTembe) permite antever que esta zona da cidade
irá merecer um tratamento especial como uma área requalificada e que
poderá vir a constituir um micro destino turístico com o estabelecimento de
infra-estruturas adequadas. Com a construção da via rápida KaTembe –
Ponta do Ouro, a Sul de Maputo, abrem-se amplas oportunidades para a
criação de infra-estruturas turísticas usufruindo de um potencial inexplorado e
uma natureza por descobrir. As vocações turísticas e residenciais de lazer
deste recanto moçambicano poderão ser aproveitadas em pleno, uma vez
desenvolvidas as suas infra-estruturas e criados os necessários acessos.
›
O Pólo de Turismo de Lazer Rural dos Pequenos Libombos – tem
estabelecido na sua área uma pequena unidade de alojamento que
tradicionalmente oferece os seus serviços ao mercado de eventos e
conferências e a alguns poucos turistas residentes de Maputo para lazer de
fim-de-semana.
O crescimento da área urbana que se estende gradualmente da Matola para
Boane, permite antever que esta área poderá vir a crescer como área
20
21
residencial com algum potencial para o turismo embora sem grande
expressão em termos de destino turístico.
O relatório final deste estudo irá abordar com o detalhe possível o potencial
de estabelecimento de unidades de serviços turísticos oferecidos pela
concretização do projecto.
Os Pólos de Turismo próximos do CDM – os Pólos de Ecoturismo
(Reserva Especial do Maputo) e Turismo de Sol & Mar (Pólo da Ponta do
Ouro) estabelecidos em Matutuíne a Sul do rio Maputo, constituem os mais
importantes atractivos próximos do CDM, sendo os seus produtos e serviços
específicos direccionados para os mercados regionais e internacionais mas
também muito procurados pelo mercado doméstico.
Tabela 9: Distribuição dos Serviços Turísticos no Distrito de Matutuíne
Estabelecimentos de Alojamento
Distritos
Matutuíne
Ponta Malongane
Ponta de ouro
Cabo santa maria
Bela vista
TOTAL
Unidades
Capacidade
Quartos
Camas
16
175
259
7
254
800
24
354
786
6
65
76
3
56
13
861
23
1,944
O Pólo de Turismo de Montanha localizado na Namaacha ocupa um lugar
tradicional como zona de lazer da Província do Maputo e tem 6 unidades de
alojamento, que servem o mercado de viajantes, turistas de fim-de-semana e
muito principalmente as conferências, devido à proximidade com a capital do país.
Existem na Namaacha um total de 190 camas.
Os pólos turísticos acima identificados no CDM estão concentrados em “Clusters”
segundo a sua tipologia, caracterizando-se por dois segmentos distintos: O
Turismo de Negócios, concentrado ao longo do eixo principal do corredor e na
grande área metropolitana de Maputo, e o Turismo de Lazer, na Costa a Sul da
cidade e na Ilha da Inhaca. Na Figura 1 abaixo, observa-se igualmente que existe
na área do corredor, vários eixos, incluindo o primário, secundários e subsidiários
(indicados pelas linhas verdes) que servem ao acesso aos pólos turísticos
existentes na Província do Maputo.
22
Figura 1 - Área Metropolitana de Maputo
22
3
23
Oportunidades de Investimento
Existentes no CDM
O trabalho de campo efectuado permitiu identificar várias oportunidades para o
investimento em projectos de pequena e grande dimensão, sendo alguns
ancorados ao desenvolvimento de infra estruturas e empreendimentos de grande
escala localizados ao longo do CDM e outros ainda, que pela sua natureza e
dimensão, têm o potencial de proporcionar o ancoramento de várias actividades
económicas. A referência a estes potenciais projectos é feita com base na sua
posição geográfica em relação a pólos de desenvolvimento localizados ao longo
do CDM e em áreas servidas pelo mesmo corredor.
3.1
Projectos prioritários de média dimensão
Note-se que alguns destes projectos irão depender, para sua concretização, da
efectiva realização de planos que presentemente constituem propostas de
desenvolvimento promovidas quer pelo Governo quer por investidores privados.
Tabela 10: Projectos Âncora
Projectos Âncora e Prioritários de Pequena e Média Dimensão Identificados
Hotel de 3* com 20
O conjunto de infra estruturas e serviços planeados e em implementação na
quartos em
fronteira de Ressano Garcia, incluindo as instalações logísticas da fronteira
Ressano Garcia
única e da central eléctrica, permitem antever uma necessidade a
curto/médio prazo de responder à demanda de alojamento gerada por
entidades públicas e privadas que deverão permanecer naquela localidade
por períodos de curta e longa duração.
Hotel de 3* com 40
Os planos para fazer da Vila de Moamba um pólo logístico de grande
a 60 quartos na
dimensão e um centro agro-industrial ancorado à futura Albufeira da
Moamba
Barragem Moamba-Major, aliado ao facto de que se propõe que a estrada
existente entre a Vila da Moamba e Xinavane venha a ser devidamente
requalificada para servir o tráfego entre a fronteira e as províncias do Norte,
evitando a passagem pela zona urbana de Maputo, permite antever uma
oportunidade para o estabelecimento de uma unidade hoteleira com o
24
Projectos Âncora e Prioritários de Pequena e Média Dimensão Identificados
mínimo da dimensão proposta.
Dois hotéis de 3*
O crescimento do Parque industrial da Matola previsto com o acréscimo de
com 60 a 80
grandes empreendimentos estabelecidos naquela área permite antever a
quartos cada, no
necessidade de se estabelecer este tipo de unidades na área proposta
eixo da N4 na
Matola
Hotel de 4* com
A Matola esta a tornar-se num grande centro urbano com potencial para
120 quartos no
atrair viajantes e turistas por diversos motivos e razões. Os actuais fluxos de
centro comercial
visitantes e a demanda gerada por actividades económicas em constante
da Matola
expansão permitem antever a oportunidade para o estabelecimento da
unidade proposta.
Dois hotéis de 3*
A Matola esta a tornar-se num grande centro urbano com potencial para
com 60 a 80
atrair viajantes e turistas por diversos motivos e razões. Os actuais fluxos de
quartos cada, na
visitantes e a demanda gerada por actividades económicas em constante
KaTembe
expansão permitem antever a oportunidade para o estabelecimento da
unidade proposta.
Um hotel de 4*
Pelos motivos acima indicados, e porque a KaTembe tem condições para se
com 120 quartos
tornar numa zona de lazer, embora integrada no contexto urbano, pensa-se
na KaTembe
que se apresenta uma grande oportunidade ao investimento numa unidade
hoteleira como a proposta, com a qualidade necessária para responder aos
mercados de turismo, de lazer e de negócios.
Um hotel de 3*
O desenvolvimento do cenário de negócios e indústrias que se desenham nas
com 60 a 80
proximidades da FACIM, somando-se à utilização dos espaços da mesma para
quartos com
a realização de feiras e eventos que tem lugar ao longo do ano, permite
serviços de
identificar aqui uma grande oportunidade para o estabelecimento de uma
alojamento de
unidade como a proposta para servir fundamentalmente viajante, técnicos e
curta e longa
“homens de negócio” que necessitam de se alojar nesta área da cidade, em
duração em
expansão devido a existência da grande circular de Maputo.
Marracuene,
próximo da FACIM
Um hotel de 4*
A construção da grande circular permite antever que a Vila de Marracuene
com 80 quartos em
venha ser integrada a breve termo na zona urbana de Maputo. Pelo facto de
Marracuene
esta vila dispor de atrativos particulares de carácter cultural e paisagístico,
pensa-se que existem condições para o interesse do investidor numa unidade
como a proposta, desde que sejam devidamente acauteladas questões
relacionadas com a gestão ambiental e requalificação das vias interiores, e da
vila no seu todo.
24
25
Na tabela que se segue, apresenta-se algumas estimativas rápidas do potencial
de receitas possível de ser gerado considerando a capacidade proposta para os
projectos prioritário de pequena e média dimensão propostos no estudo.
# Quartos
# Camas
# Trabalho
Taxa de
Ocupação
Média
Quartos/noit
es/ mês
Tarifa media
MZN
Vendas/ mês
em MZN
Ressano
Garcia
3*
1
20
30
30
70%
420
2,500
1,050,000
178,500
Moamba
3*
1
40
60
60
75%
900
2,500
2,250,000
382,500
Matola N4
3*
2
140
210
210
85%
3,570
2,500
8,925,000
1,517,250
Matola
Centro
4*
1
120
144
240
80%
2,880
3,200
9,216,000
1,566,720
KaTembe
3*
2
140
210
210
70%
2,940
2,500
7,350,000
1,249,500
KaTembe
4*
1
120
144
240
70%
2,520
3,200
8,064,000
1,370,880
Marracuene FACIM
3*
1
80
120
120
85%
2,040
2,500
5,100,000
867,000
Marracuene Vila
4*
1
80
96
160
65%
1,560
3,200
4,992,000
848,640
10
740
1014
1270
75%
16,830
46,947,000
7,980,990
9
Hotel
# Unidades
Contribuição
IVA 17% MZN
Tabela 11 - Resumo das Oportunidade de Investimentos em Novos Empreendimentos Hoteleiros
de Pequena e Média Dimensão
Total
A análise efectuada no âmbito desta pesquisa permitiu identificar, para além dos
pequenos e médios projectos acima referidos, dois grandes projectos âncora que
poderão tornar-se em dois destinos turísticos de grande dimensão com potencial
para atrair um largo espectro de diferente serviços e actividades económicas que
muito podem contribuir para o desenvolvimento local e para colocar o Grande
Maputo “no mapa” como um destino turístico regional e internacional.
3.2
Resumo dos Projectos Âncoras Identificados
3.2.1 Complexo Turístico de Macaneta
O aumento crescente do número de residentes ao nível da grande área
metropolitana de Maputo nos últimos anos conjugada com a crescente
urbanização e emergência de uma classe média nacional e estrangeira tem vindo
a aumentar a demanda por locais de lazer principalmente nas áreas de praias
disponíveis nas proximidades da cidade.
Em contraste, com a construção da Grande Circular, Maputo perdeu parte da sua
praia, na Costa do Sol, em virtude da necessidade de se alargar a via para
acomodar o grande aumento do tráfego automóvel que se verifica na cidade e
arredores, comprometendo deste modo a única zona de lazer com área balnear
disponível para os residentes da Cidade de Maputo. Por outro lado, a mesma via
26
circular permite agora o acesso a Marracuene de forma rápida e segura,
colocando aquela vila praticamente na área do Grande Maputo. Este facto,
conjugado com a existência de condições físicas, ambientais e geomorfológicas
da península da Macaneta, permitiu o desenho de um projecto turístico de grande
dimensão que inclui componentes hoteleiras, empreendimentos de restauração e
de lazer bem como empreendimentos imobiliários e serviços públicos e privados
necessários a uma nova zona de expansão urbana.
Da análise efectuada foi possível "idealizar" o estabelecimento de um grande
complexo turístico para a região da Península de Macaneta constituída por hotéis,
restaurantes, casino, parque infantil entre outras facilidades. O valor total do
investimento proposto é de cerca de USD 283 milhões para a edificação dos
imobilizados e outras infra-estruturas indispensáveis para a concretização deste
empreendimento e ainda a montagem dos equipamentos necessários para o seu
funcionamento. Tendo por base o estudo do mercado actual e suas perspectivas
de evolução, as projecções feitas para a exploração deste mercado mostram que
o mesmo é económica e financeiramente viável. Com efeito, os cálculos
efectuados mostram que para um horizonte temporal de 30 anos, considerados no
estudo, o valor total a investir pode ser recuperado volvidos 8 anos e 1 mês, com
uma Taxa Interna de Retorno é de 14.1%, contra uma taxa de actualização de
11%, tendo o valor Actual Líquido de cerca de USD 110.7 milhões.
Excluindo os encargos com a dívida, no pressuposto do investimento ser
financiado integralmente por fundos próprios, resulta uma taxa interna de retorno
de 16% e um Valor Actual Líquido de USD 176 milhões.
No entanto, a análise de sensibilidade mostrou que a viabilidade do projecto é
fortemente depende da taxa de ocupação dos hotéis e uso de outros espaços que
integram o projecto. Para tanto, um dos factores críticos de sucesso a considerar
para este projecto é a criação de condições de acesso, nomeadamente a ponte e
a estrada ligando a Vila de Marracuene às dunas da Macaneta, infra-estruturas
que deverão ser criadas pelo Governo, sem as quais o projecto se torna inviável.
3.2.2 Complexo Turístico de Machangulo
O Sul de Moçambique não dispõe de um destino ecoturístico integrado que
permita oferecer a uma clientela exigente, produtos e serviços de qualidade.
Assim, faria todo sentido promover o desenvolvimento de um cenário deste tipo
nas proximidades de Maputo. Na sequência, a existência de boas condições
físicas, ambientais e geomorfológicas da península de Machangulo permite o
desenho de um projecto turístico de grande dimensão que inclua componentes
hoteleiras, empreendimentos de restauração e de lazer bem como a inclusão de
uma componente imobiliária de casas de veraneio que venha a responder à
crescente demanda de “segundas casas” por parte da crescente classe média
Moçambicana e por estrangeiros originários dos países da região.
Da análise efectuada, foi possível "idealizar" o estabelecimento de um grande
complexo ecoturístico na região de Machangulo, constituída por hotéis,
restaurantes, campo de golf, parque infantil entre outras facilidades. O valor total
26
27
do investimento proposto é de cerca de USD 110.7 milhões para a edificação dos
imobilizados e outras infra-estruturas indispensáveis para a concretização deste
empreendimento e ainda a montagem dos equipamentos necessários para o seu
funcionamento. O estudo mostra que este projecto pode recuperar o total do valor
investido em 9 anos 4 meses e a Taxa Interna de Retorno é de 13.%, superior à
taxa de actualização, significando que com algum risco, o projecto apresenta
alguma margem positiva para a manutenção da viabilidade do projecto. O Valor
Actual Líquido é de cerca de USD 106.9 milhões, montante que não incluí o valor
residual do imobilizado.
financiado integralmente por fundos próprios, o período de recuperação do capital
reduz para 6 anos e 8 meses e a taxa interna de retorno incrementa para 17.1%
enquanto o Valor Actual Líquido aumenta para USD 40.6 milhões.
3.3
Principais Constrangimentos para o
Desenvolvimento dos Projectos Identificados
Para que a concretização e bom desempenho dos projectos identificados,
particularmente os âncora, ter-se-á que ter em conta alguns constrangimentos e
desafios que daí possa advir para assegurar a viabilidade económica e financeira
destes projectos.
O curso das investigações realizadas para o presente estudo permitiu identificar
alguns desses constrangimentos que abaixo se apresentam.
Tabela 12: Constrangimentos e Mitigação
Constrangimentos
Infra-estruturais
Descritivo
Medidas de Mitigação
Insuficiência e má qualidade da
O Governo tem em curso diversos projectos
rede viária que serve a maioria
de grande dimensão para suprir a carência
dos polos e destinos turísticos
de infra-estrutura viárias incluindo a
inseridos na área de influência
construção de pontes.
do CDM.
Serviços públicos
Falta de serviços de saúde
É necessário que o Governo estabeleça
pública e hospitalar nas áreas
unidades sanitárias apropriadas próximo
próximas da maioria dos
das maiores concentrações de unidades
destinos turísticos
turísticas, tendo em conta o grande número
de turistas e trabalhadores que ali
permanecem por longos períodos embora
considerados como uma população
flutuante.
Segurança pública
Transporte
Inadequada presença de
É necessário que o Governo reforce os
corpos de segurança pública
efectivos policiais nos destinos turísticos e
preparados para lidar com
que os prepare com as necessárias
turistas, nos destinos turísticos.
capacidades para lidar com turistas.
Insuficiência e inadequação de
Tendo em conta que o acesso fácil e
28
Constrangimentos
Descritivo
transportes públicos e privados
económico aos destinos turísticos constitui
que sirvam os destinos
um factor de fundamental importância para
turísticos
o seu desenvolvimento, torna-se necessário
o envolvimento do Governo na planificação
e implementação de um conjunto de
serviços de transporte adequado.
Gestão ambiental
Falta de planos e práticas de
Autoridades administrativas locais e
gestão ambiental nos destinos
operadores privados devem envolver-se no
turísticos.
desenho e implementação de planos de
gestão ambiental que resolvam a
problemática da grande concentração de
resíduos sólidos nos destinos turísticos.
Caça furtiva
Particularmente na Reserva
O Governo através dos seus órgãos
Especial de Maputo tem vindo
competentes deve conter o fenómeno.
a notar-se uma grande
incidência de casos
relacionados com a caça furtiva
que contribui para a redução
do número de animais que
ainda estão a ser
reintroduzidos nessa área.
Ordenamento
Embora existam planos de
É necessário que o Governo provincial tome
territorial das
ordenamento territorial
medidas claras em relação a este problema
zonas turísticas
devidamente aprovados e
para que se evite uma ocupação desregrada
reconhecidos, a prática da
de espaço e áreas que devem ser
gestão do território a nível
privilegiadas para a implantação de
local não é posta em prática,
unidades turísticas de qualidade.
particularmente em zonas de
interesse turístico onde a
demanda para instalação de
infra estruturas privadas é
muito grande.
28
4
Projectos de Grande Dimensão –
Âncora na Área do CDM
4.1
Projecto de desenvolvimento de turismo
integrado com componente hoteleira,
imobiliária e residencial na Macaneta
29
4.1.1 Contextualização
As cidades de Maputo e Matola, que no seu conjunto constituem a maior área
metropolitana do país, estão a crescer nos últimos anos como reflexo dos novos
desenvolvimentos da economia moçambicana, principalmente devido ao facto de
que é aqui onde se estabelece o Governo central e, de acordo com o censo
populacional de 2007, Maputo e Matola apresentarem um número total de
habitantes de 1.766.823. Calcula-se que este número, 7 anos depois, tenha já
atingido os 2 milhões de habitantes na área metropolitana de Maputo.
Por outro lado, segundo dados recolhidos pela pesquisa, chegam por dia, em
média, a Maputo, cerca de 1300 visitantes através do seu aeroporto internacional,
dos quais cerca de 48% (620) são estrangeiros ou nacionais não residentes que
demandam a cidade por motivos de negócio.
A juntar-se a este número, passam em média, por dia, pela fronteira de Ressano
Garcia, cerca de 1.000 estrangeiros, dos quais se calcula que cerca de 480 (48%)
procurem pernoitar na área metropolitana de Maputo como visitantes de negócios.
Este cenário do número de visitantes que visitam a Área Metropolitana de Maputo
constitui uma base para se poder fazer projecções da demanda de alojamento na
cidade tendo em conta o número de quartos actualmente disponível, que na gama
de qualidade entre 3 e 5 estrelas atinge os 1800.
Verificando-se em Maputo uma taxa de duração da visita de 2,5 dias em média,
leva a entender que a taxa de ocupação média actual para as unidades de 3 a 5
estrelas, avaliada presentemente em 85%, exige o aumento do número de quartos
30
dessa qualidade para responder a uma demanda crescente de uma população
flutuante constituída pelos visitantes e turistas que chegam ou passam pela capital
do país.
4.1.2 Principais Razões e Localização do Projecto
Presentemente o centro da cidade já não dispõe de espaços apropriados para a
construção de novos empreendimentos hoteleiros com a qualidade e dimensão
requerida e, neste sentido, urge procurar-se por novos espaços nas zonas para
onde a área metropolitana se esta naturalmente a expandir, devido à construção
de novas infra-estruturas de serviços.
O número de residentes na área metropolitana de Maputo tem vindo a aumentar
progressivamente nos últimos anos e prevê-se que este fenómeno continue a
acontecer a curto e médio prazo. Este número crescente de residentes na zona
urbana do Grande Maputo composto maioritariamente por cidadãos nacionais da
classe média mas também com uma grande presença de cidadãos estrangeiros
constitui um acréscimo considerável à demanda de locais de lazer, principalmente
nas áreas de praias disponíveis nas proximidades da cidade.
Este número crescente de residentes contribui também em muito para o aumento
da demanda de novas áreas residenciais em zonas relativamente afastadas da
azáfama urbana.
Como referido, com a construção da Grande Circular, Maputo perdeu em certa
medida, uma parte da sua praia, na Costa do Sol, como uma área atraente para
turistas e mesmo para os próprios residentes da área urbana como a única zona
de lazer de praia disponível, em virtude do grande aumento do tráfego automóvel
permitido pelo alargamento da via.
A tradicional praia da cidade, com cerca de somente 5 km de extensão é a única a
servir como zona de lazer aos residentes e visitantes e o seu uso como área
balnear com alguma qualidade, está agora comprometido com a existência de
uma estrada que permite o acesso ao centro da cidade de e para a N1.
Por outro lado, a mesma via circular permite agora o acesso a Marracuene, de
forma rápida e segura, colocando aquela vila praticamente na área do Grande
Maputo. Este facto, conjugado com as condições físicas, ambientais e
geomorfológicas da Península da Macaneta, permitem o desenho de um projecto
turístico de grande dimensão que inclua componentes hoteleiras,
empreendimentos de restauração e de lazer, bem como empreendimentos
imobiliários e serviços públicos e privados necessários a uma nova zona de
expansão urbana.
Da análise efectuada e considerado o tipo de procura previsto, leva-nos a antever
que a zona mais apropriada para a expansão da Grande Maputo em termos de
áreas de lazer de praia e de crescimento do parque imobiliário de melhor
qualidade próximo dessas áreas, venha a ser a zona da Península da Macaneta,
que situar-se-á a uma distância razoável do Centro de Negócio de Maputo e com
30
31
condições para a implantação de um grande projecto integrado que vise
desenvolver uma nova estrutura urbana satélite, a ser integrada na grande área
metropolitana.
A área considerada para o
projecto de desenvolvimento
integrado/ âncora pode contar
com cerca de 4.500ha de solos
apropriados com cerca de
150ha de frente mar com um
mínimo de 15km.
A viabilidade para o projecto é
condicionada pela construção
de uma ponte sobre o Rio
Incomáti e uma rede viária que
permita a ligação entre a Vila
de Marracuene e a faixa litoral
Figura 2 - Área considerada para o projecto
Considerando todos os constrangimentos que hoje se apresentam na Cidade de
Maputo cuja área metropolitana tem vindo a crescer a um ritmo bastante elevado,
este projecto apresenta-se como uma alternativa para o estabelecimento de uma
área urbana com fácil controlo dos seus acessos, assegurando privacidade,
segurança e eficiência de serviços.
4.1.3 Pré-condições Indispensáveis para a Implantação
do Projecto
Infra-estruturas de Acesso
Um projecto deste tipo na área que se propõe requer soluções que permitam o
fácil acesso e fluidez do tráfego num quadro de respeito ao meio ambiente, que
venha a servir áreas de lazer que se complementem de forma equilibrada com
zonas comerciais, residenciais e de serviços turísticos, garantindo o bem-estar e a
segurança.
Neste sentido, a conclusão da estrada circular de Maputo e a construção de uma
ponte sobre o Rio Incomáti, ligando Marracuene e Macaneta, e respectiva estrada
da ponte até Macaneta, numa extensão de cerca de 5 km, torna-se indispensáveis
para permitir fácil acesso e circulação das pessoas a partir do centro da Cidade de
Maputo para que esta área passe a ser a praia preferencial para residentes,
visitantes e turistas que se desloquem para a área metropolitana de Maputo.
No que tange à estrada entre o ponto de encontro da ponte e a zona das dunas,
por se tratar de uma área pantanosa, o tipo de construção deverá considerar uma
32
via elevada, em aterro, que se deverá complementar por uma rede de
arruamentos a ser planificada de acordo com um Plano Director.
Disponibilidade de Terra
A implementação do projecto na dimensão proposta requer a disponibilidade de
grandes extensões de terra para a sua implantação. Neste contexto, a proposta
aponta para a necessidade de uma faixa adequada com cerca de 4.500 ha de
terra que entretanto já estando concessionada através de título de Direito de Uso
e Aproveitamento de Terra (DUATs) praticamente na sua totalidade irá exigir o
envolvimento e cometimento dos titulares dos mesmos no desenvolvimento
proposto.
Esta nova área urbana terá que ser planificada de raiz num conceito de um grande
projecto que apresenta entre as diversas opções duas que se pensa terem maior
potencial de viabilidade. Na primeira opção, a entrega do projecto a um grande
promotor privado iria obrigar a que toda a área da península fosse disponibilizada
para o projecto. No entanto, pensa-se que esta solução não será praticável uma
vez que várias concessões de terra já foram atribuídas através de DUATs e que
isto irá obrigar a que os titulares dos DUATs sejam parte activa do próprio
projecto.
Neste sentido, entende-se que a solução para a implementação do projecto passa
pela promoção do projecto por uma instituição governamental que venha a facilitar
a criação de uma plataforma de negócio em formato de consórcio com as
entidades privadas titulares dos DUATs e outras entidades públicas/privadas
interessadas no projecto.
A implementação desta opção torna necessário o envolvimento proactivo e
gradualmente planificado dos governos local e provincial para dar garantias ao
sector privado estabelecido na zona e a comunidade residente em relação ao
retorno que estes poderão obter a partir da disponibilização colectiva dos seus
espaços.
Em termos práticos, propõe-se que este plano de desenvolvimento da Península
da Macaneta venha a ser fruto de uma parceria público/privada (PPP) com
envolvimento gradual e progressivo dos intervenientes chave e na constituição de
um consórcio promotor do projecto que poderá desenhar-se de acordo com o
modelo que a seguir se descreve:
i)
Proposta de Processo de Promoção do Projecto
Este processo visa o estabelecimento de uma nova abordagem que assenta numa
filosofia de PPP com um conjunto de mecanismos que lhe confere o estatuto de
um Projecto âncora.
O processo deve ter em conta alguns condicionalismos e pré-condições:
›
Privilegiar a atribuição de DUATs ainda disponíveis a entidades singulares ou
colectivas nacionais, cometidas pelos mesmos propósitos que a entidade
32
33
Governamental promotora seja ela do Governo central ou do provincial, de
fazer com que o Plano de Desenvolvimento da península da Macaneta venha
a permitir a criação de um destino turístico de lazer urbano integrado, com a
qualidade adequada;
›
Convidar os titulares dos DUATs já concedidos para um encontro de acerto
de ideias com a entidade governamental promotora com vista a conduzir o
processo num formato de uma plataforma de intenções comuns;
›
Estabelecer um Memorando de Entendimento entre o promotor do sector
público e todos os titulares dos DUATs concedidos ou a conceder para a
totalidade da área comprometida com o projecto;
›
Criar um consórcio inicial que deverá integrar todos titulares dos DUATs e
eventualmente os operadores económicos da área de Marracuene, bem
como algumas entidades públicas ou privadas nacionais que se interessem
pelo projecto para gerir o processo de arranque da ideia.
Neste sentido, importa estabelecer, logo à partida, o promotor inicial deste projecto
que portanto se irá responsabilizar pelo lançamento da ideia e do respectivo
processo de implementação na sua fase inicial.
Pensa-se que o modelo ideal a escolher para identificar o grupo promotor inicial do
projecto deverá incluir o Governo central, eventualmente representado pelo
Ministério da Cultura e Turismo, que pode talvez incluir o Instituto Nacional do
Turismo (INATUR) em parceria com o Ministério da Economia e Finanças, o
Governo provincial representado directamente pelo gabinete do governador e
ainda o CEP7 local.
Por último, importa ressalvar que é preciso estabelecer um processo exemplar que
garanta as seguintes premissas fundamentais:
›
A criação de um pólo turístico de lazer urbano de alta qualidade que venha a
valorizar e enriquecer o conjunto dos serviços turísticos estabelecidos na
Área Metropolitana de Maputo, contribuindo assim para o incremento da
oferta de produtos turísticos e serviços próprios de uma área balnear urbana;
›
A inclusão de empresários nacionais no processo de atribuição de direitos de
exploração através da concessão exclusiva de DUATs a entidades
moçambicanas singulares ou colectivas;
›
O reconhecimento dos direitos consuetudinários do uso da terra dos
membros das Comunidades Locais através da inclusão de uma organização
representativa dos mesmos no pacto social de uma empresa que
congregando os titulares dos DUATs irá gerir o processo em representação
do sector privado nacional envolvido no processo;
7
CEP - Conselhos Empresariais Provinciais - constituem o braço da CTA a nível provincial
34
›
O processo tem como objectivo a criação de uma PPP que irá constituir o
cerne do estabelecimento do projecto de Desenvolvimento da Praia da
Macaneta com potencial para se afirmar como um piloto que irá guiar outros
processos semelhantes em Moçambique;
ii)
Acções a desenvolver
Para facilitar a planificação das acções e a sua condução sequencial, o processo
deverá ser dividido em fases e cada uma delas irá compreender um certo número
de passos. Este processo deverá merecer um plano específico e detalhado de
acções provavelmente a desenvolver nos seus traços gerais e particulares por
uma empresa de consultoria contratada para o efeito.
Fase I – Manifestação do interesse e cometimento institucional do Governo
Nesta fase espera-se do Governo uma manifestação firme em promover um
projecto de grande dimensão para a Macaneta e para que se criem as condições
iniciais para a viabilização do projecto.
Fase II – Constituição do Núcleo Promotor do Projecto
Esta será uma fase crucial para todo o processo pois vai definir os intervenientes
determinantes para o seu sucesso bem como a garantia das premissas
fundamentais acima referidas. Vai também permitir o estabelecimento do modo
como os intervenientes se irão relacionar entre si e como cada um dos “blocos” a
definir irá contribuir para a PPP. Será nesta fase que se irão analisar as
implicações financeiras necessárias à exequibilidade do processo, que poderá
nesse momento incluir entre outros os seguintes passos:
›
Confirmação da área apropriada;
›
Identificação dos titulares de DUATs já concedidos para a área escolhida;
›
Apresentação do projecto aos titulares dos DUATS e convite para nele
participarem como promotores;
›
Estudo de viabilidade e modelo apropriado para a constituição de Empresa
Publica/Privada que venha a estabelecer-se como promotora do projecto,
integrando maioritariamente os titulares dos DUATs;
›
Constituição de uma Associação Comunitária integrando os residentes
naturais da Macaneta que devera integrar também o pacto social da EPPM;
›
Constituição da “Empresa Promotora do Projecto da Macaneta” (EPPM) num
modelo de PPP;
›
Preparação do estabelecimento de um Consórcio Promotor do Projecto
ligando a EPPM a várias entidades públicas que poderão garantir a sua
presença no projecto na componente de serviços básicos e infra-estruturas
34
35
que poderão incluir entre outras a Electricidade de Moçambique (EDM),
Águas de Moçambique (AdM), etc.
Nesta fase terá que se ter conseguido a estruturação da empresa que agrega
todos os titulares dos DUATs e a associação que representa as comunidades de
residentes locais, sendo esta que vai impulsionar a fase seguinte que terá que se
caracterizar pela estruturação do Consórcio que, envolvendo a empresa e irá
passar a incluir os parceiros dos sectores públicos estratégicos para a criação de
condições para o lançamento do Projecto, bem como, possivelmente, uma
entidade financeira interessada que poderia ser inicialmente um Banco Comercial
devidamente credenciado pelo Banco Central.
Fase III – Constituição do Consórcio
A criação de uma plataforma de Actores interessados no lançamento do Projecto
de Desenvolvimento da Macaneta irá constituir a essência desta fase. Para isto
será decisiva a celebração de um Memorando de Entendimento entre as várias
partes envolvidas que deverá estipular os princípios, critérios gerais e metodologia
a adoptar por todas as partes interessadas e signatárias do mesmo e ainda
detalhar as acções referentes às questões técnicas que entre outros irão merecer
pelo menos os seguintes estudos de especialidade:
A
Elaboração do Plano Director do Projecto que desenvolva as grandes linhas
do mesmo numa perspectiva macro;
B
Elaboração do Plano de Estrutura (Serviços Básicos e Sociais – Acessos,
Energia, Água, Saneamento, Serviços de Saúde, Escolas, etc.);
C
Elaboração do Plano de Gestão Integrada (Administração e Finanças
propostos para a gestão conjunta das áreas e serviços a partilhar pelos
empreendimentos a implantar na área do Projecto);
D
Plano de Lançamento do Projecto a nível Nacional e Internacional (prevendo
um calendário e o formato de apresentação que poderá eventualmente contar
com a participação da Bolsa de Valores de Moçambique).
Concluída esta fase, estarão criadas as condições para que o Consórcio seja
efectivamente estruturado e criado através da celebração de um contrato entre as
partes e indicação dos gestores encarregues de gerir todas as acções que visam
finalizar a implantação do Projecto pelos investidores interessados em estabelecer
os empreendimentos turísticos e imobiliários definidos.
Fase IV – Lançamento do Projecto
Esta etapa será constituída por um conjunto de acções visando a execução do
Plano de Estrutura do projecto que deverá conter um calendário e estratégia que
vise por um lado garantir o máximo de presença de nacionais entre os
investimentos de raiz a realizar, dando talvez alguns privilégios a instituições
moçambicanas de serviços que se pretendam estabelecer na área do projecto e,
por outro lado, deverá também garantir os investimentos estrangeiros com a
36
qualidade e dimensão que se pretende conseguir para os empreendimentos
turísticos.
No contexto de uma proposta como a que se apresenta, será necessário ter em
conta que o desenho dos empreendimentos que também se propõe, e deverá
depender das melhores opções técnicas e financeiras que vierem a ser definidas
pelo Plano Director acima mencionado.
Tabela 13: Ficha do Projecto Turístico e Imobiliário da Macaneta
NOME DO PROJECTO
Projecto de Desenvolvimento Turístico e Imobiliário na
Macaneta.
LOCALIZAÇÃO (distrito)
Península da Macaneta, Distrito de Marracuene.
OBJECTO
Desenvolvimento de uma nova área urbanizada na faixa da
Macaneta com o objectivo de oferecer a área metropolitana
do Grande Maputo uma oportunidade de crescimento e
diversificação de infra-estruturas destinadas a albergar
turistas e residentes.
TAMANHO/CAPACIDADE
Área total de terra apropriada ao projecto de cerca de 4.500
hectares.
Espaço destinado ao projecto: 150 hectares com 15Km de
frente de mar.
TIPO DE PROJECTO
Uma nova área urbanizada, envolvendo a construção de raiz
de novos empreendimentos hoteleiros e imobiliários a
incluir-se na área metropolitana do Grande Maputo.
DESCRIÇÃO
›
O centro da Cidade de Maputo já não dispõe de
espaços apropriados para a construção de novos
empreendimentos hoteleiros com a qualidade e
dimensão requerida.
›
O projecto de construção de uma ponte sobre o Rio
Incomati ligando Marracuene e Macaneta, permite
prever que a breve prazo as praias daquela península
sejam facilmente acessíveis a partir do centro da
Cidade de Maputo.
›
As condições físicas, ambientais e geomorfológicas da
península da Macaneta permitem o desenho de um
projecto turístico de grande dimensão que inclua
componentes hoteleiras, empreendimentos de
restauração e de lazer bem como empreendimentos
imobiliários e serviços públicos e privados necessários
a uma nova zona de expansão urbana.
Infra-estruturas básicas de apoio
existentes a jusante e a montante
do Projecto (Portos, estradas, água,
electricidade, etc.)
1. A Montante do Projecto:
1.1 Existência de rede de distribuição de energia eléctrica
de média tensão na Península da Macaneta.
1.2 Intenção de se construir a breve prazo uma ponte
36
37
ligando a Vila de Marracuene a Macaneta.
2. A Jusante do Projecto:
2.1 Construção de 1 estrada elevada (em aterro), asfaltada
ligando a ponte à faixa litoral da Macaneta.
2.2 Construção de rede viária ligando o acesso principal aos
diversos estabelecimentos previstos pelo projecto.
2.3 Montagem de sistema de colecta, armazenamento e
distribuição de água para abastecimento as diversas
unidades e serviços.
MERCADO ALVO (interno, regional
›
e internacional)
Mercado Interno – Residentes de Maputo que buscam
uma área de lazer de praia próxima da cidade,
residentes que procuram novas áreas residenciais para
habitação primária e segunda habitação, visitantes
nacionais que visitem a Cidade de Maputo.
›
Mercado Regional – Estrangeiros principalmente
originários das províncias de Gauteng e Mpumalanga
na África do Sul.
›
Mercado Internacional – Estrangeiros originários de
países fora de África.
38
5
Análise dos Pontos Fortes, Fracos,
Ameaças e Oportunidades
5.1
Pontos Fortes:
›
Proximidade do local ao maior centro urbano do país, Grande Maputo;
›
Existência de boas condições físicas e geomorfológicas para o
desenvolvimento do turismo;
›
Poder vir a se tornar numa área de desenvolvimento urbano com grandes
vantagens em termos de controlo do acesso e segurança dos moradores e
visitantes;
›
Existência de políticas e estratégias sectoriais orientadas para a promoção e
›
Possibilidade de permitir a requalificação da área como zona turística de
excelência e de lazer da grande área metropolitana de Maputo, oferece uma
grande oportunidade de novos investimentos imobiliários e hoteleiros que por
sua vez irão atrair uma série de actividades comerciais e de serviços para
servir o conjunto dos residentes e visitantes;
›
Promoção de novos produtos e serviços turísticos dentro da área do Grande
Maputo;
›
Contribuição para o desenvolvimento sustentável do turismo de lazer em
Maputo.
5.2
›
Pontos Fracos:
Falta disponibilidade financeira das instituições que devem criar as condições
em termos de infra-estruturas e serviços de base que permitam atrair os
investimentos privados;
38
39
›
Dificuldade na disponibilização de terra para os novos empreendimentos em
virtude de a grande maioria dos espaços estar já comprometidos com DUATs;
›
Inexistência da ponte ligando Marracuene a Macaneta;
›
Inexistência de rede de estradas e de serviços públicos e privados básicos
adequados na faixa da Macaneta;
›
Falta de legislação específica para a constituição de consórcios promotores
de grandes projectos que exijam disponibilização de largas porções de terra
num cenário de integração de vários titulares,
›
Falta de experiência e conhecimento do modelo de promoção e
implementação do projecto proposto.
5.3
Oportunidades:
›
Atitude positiva do Governo para com a ideia proposta de constituição de uma
iniciativa PPP para a promoção do projecto;
›
Existência de plano de construção da ponte que está para breve;
›
Existência de uma forte demanda para uma nova área de lazer urbano;
›
Crescente demanda de novas áreas urbanas com projectos de
desenvolvimento imobiliário e hotelaria;
›
Possibilidade de desenvolvimento de um projecto-modelo com potencial de
serem replicados a outras áreas do país;
›
Reabilitação da Estrada Nacional N1.
5.4
Ameaças:
›
Défice de recursos para a construção das infra-estruturas de acesso;
›
Falta de um promotor específico do projecto ao nível da comunidade e
proprietários do espaço e dos investidores internacionais;
›
Risco de não adesão dos titulares dos DUATs ao consórcio;
›
Preferência dos consumidores por outros destinos turísticos;
›
investimentos privados.
40
6
Análise Económica e Financeira do
Projecto
A elaboração do estudo de pré-viabilidade deste projecto âncora tomou por base
as informações acima apresentadas que em termos gerais traduzem as seguintes
assunções:
›
Crescimento populacional na área metropolitana do Grande Maputo e
consequente aumento da procura por espaços para turismo de lazer,
sobretudo por jovens;
›
Redução do espaço da praia da Costa do Sol para dar lugar a nova estrada
circular;
›
Construção da Circular de Maputo que torna o acesso e circulação para
Marracuene mais rápido e fluido;
›
Existência de espaço com boas condições físicas, ambientais e
geomorfológicas na Península da Macaneta que podem servir de atractivos
para a implantação de um empreendimento turístico de grande dimensão
para lazer;
›
Alargamento da área urbana ao nível da Cidade de Maputo e Marracuene.
Sob o ponto de vista financeiro e para efeitos de projecção dos custos e proveitos
futuros resultantes da exploração deste projecto considerou-se o seguinte:
›
O Valor do Investimento base e o tipo de edificações previstas foram obtidos
a partir do custo médio de cada m2 para a implantação do projecto e
respectivos equipamentos. No valor do investimento não foi incluído o custo
com a construção da estrada e ponte sobre o rio Incomáti no pressuposto de
que este será da responsabilidade do Estado;
›
Financiamento foi considerado com a seguinte estrutura: 30% de capitais
próprios ou equivalentes e 70% de financiamento bancário;
40
41
›
Uma taxa de juro de financiamento em USD de 6% ao ano, com seis meses
de graça;
›
Uma taxa de actualização dos "Cash-Flows" de 8% que considera o risco de
2%;
›
Os custos de exploração, incluindo os salários foram ajustados a uma taxa
anual de 2%, que toma por base a inflação do dólar de 2%;
›
Os preços de venda foram obtidos a partir dos actualmente praticados e
aplicado um desconto como estratégia de penetração no mercado, sendo que
a evolução anual é de 3% ao ano;
›
A taxa de ocupação considerada é de 65% no 1.º ano, nível que cresce
gradualmente até atingir-se 90% a partir do 5.º ano;
›
Não foram considerados quaisquer benefícios fiscais. No entanto o Estado
deverá criar incentivos fiscais como forma de atrair mais rapidamente
investidores;
›
Parte da informação utilizada foi recolhida junto dos produtores, vendedores
grossistas, algumas lojas de produtos frescos que se estabeleceram
recentemente em Maputo e Matola.
42
6.1
A área da Macaneta permite idealizar
diferentes cenários para a tipologia das
infra-estruturas hoteleiras e imobiliárias
a
estabelecer,
com
diferentes
composições, servindo uma demanda
diferenciada mas complementar entre si
desde que planificada em conjuntos
harmonizados por um Plano de
Desenvolvimento Integrado.
42
43
6.1.1 Indústria e Comércio
As boas condições físicas, ambientais e geomorfológicas da Península da
Macaneta permitem o desenho de um projecto turístico de grande dimensão com
a seguinte composição:
›
›
›
›
›
›
1 Hotel de 5* com 180 quartos;
2 Hotéis de 4* com 120 quartos cada um;
3 Hotéis de 3* com 80 quartos cada um;
6 Eco-Lodges com 20 quartos cada um;
1 Casino;
1 Parque de diversões do tipo “Water World”.
A tabela abaixo apresenta as características de cada uma das componentes, infraestruturas de apoio e acesso e outras facilidades necessárias para a
implementação deste projecto.
44
Tabela 14: Componente de Investimento e Estimativa de Custo
Componente
Quantidade
Custo Unitário
TOTAL
Lodges e Hotéis
Hotel 5* - BEACH HOTEL
180
Quartos
360 000
$64 800 000
240
Quartos
316 000
$75 840 000
240
Quartos
316 000
$75 840 000
6 Eco-Lodge 4*
120
Quartos
200 000
$24 000 000
Acomodação para o Pessoal de Trabalho
TIPO A – Sénior
10
Unidades
150 000
TIPO B - Menor
30
Quartos
90 000
TOTAL 1
$240 480 000
Facilidades Diversas
SPA
2
$2 000 000
Casino
1
$6 000 000
Sala de Conferências
300
Lugares
$3 500 000
Centro Comercial
1
$7 000 000
Clinica para 1°s Socorros
1
$200 000
Parque Infantil e para
recreação (Water World)
1
$2 500 000
Heliporto
$1 250 000
Porto Fluvial
$1 950 000
Equipamentos Diversos
$1 500 000
TOTAL 2
$26 400 000
Infra-estruturas Diversas
Sistema Transporte de Água
e Distribuição
$3 000 000
Ligação Eléctrica
$1 500 000
Vias de Acesso
$1 500 000
TOTAL 3
$6 000 000
O projecto vai requer a elaboração de Plano Director adequado que referencie
técnica e financeiramente os serviços de:
›
›
›
›
›
Abastecimento de água;
Energia;
Saneamento;
Rede viária;
Telecomunicações.
Tendo por base as informações de base resumidas na Tabela 14 acima, resultou
um custo total com o imobilizado de cerca de USD 283,4 milhões que corresponde
44
a cerca de 98% do total do investimento proposto. A Tabela abaixo apresenta o
plano de investimentos do projecto.
45
46
Tabela 15 - Plano de Investimento e Financiamento
COMPLEXO TURISTICO DE MACANETA
USD
PLANO DE INVESTIMENTOS E FINANCIMENTO
Ano 0
1. Imobilizado
277 880 000
1.2. Edificação e Equiamento
240 480 000
1.3. Facilidades de Apoio
26 400 000
1.4. Distribuição da Agua e Energia
6 000 000
1.5. Reassestamento e Compensação
5 000 000
2. Equipamentos
298 000
2.1. Viaturas
150 000
2.2. Sistemas de Segurança e Proteção de Incêndios
50 000
2.3. Sistemas Informáticos de Comunicação
40 000
2.4. Sistemas de armezanamento tratamento de residuos
41 000
2.5. Equipamentos de Escritórios
17 000
3. Custos Pluranuais
5 278 800
3.1. Desenho da Planta e Estudo de Mercado
1 500 000
3.2. Estudo de Pre-Viabilidade
750 000
3.3. Estudo Ambiental
3 028 800
4. Custos Totais
283 456 800
4.1. Fundos próprios
85 037 040
4.2. Recursos de terceiros
226 765 440
Para o financiamento do investimento proposto assumiu-se que cerca de 30%
seria com base em recursos próprios e 70% por recursos alheios, um empréstimo
bancário, reembolsável em 20 anos, à taxa de juro anual de 6%, resultando num
serviço de dívida anual que é apresentado na tabela abaixo.
Tabela 16 - Evolução do Serviço da Dívida
ESTRUTURA DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA
Em USD
2.1 Montante de Credito
Taxa de Juro
Total da Dívida
Maturidade
2.2 Evoluçãu de Empréstimo
2.3 Reembolso Anual
2.4 Juros
2.5 Jura da Dívida
226 765 440
6.00%
226 765 440
20
Ano 0
Ano 1
Ano 2
Ano 5
Ano 10
Ano 15
226 765 440
215 427 168
204 088 896
170 074 080
113 382 720
56 691 360
Ano 20
0
11 338 272
11 338 272
11 338 272
11 338 272
11 338 272
11 338 272
680 296
646 282
544 237
374 163
204 089
34 015
12 018 568
11 984 554
11 882 509
11 712 435
11 542 361
11 372 287
46
47
6.1.2 Mão-de-obra e Remunerações
Estudos feitos sobre o custo da mão-de-obra no sector mostram que este é
comparativamente alto devido ao facto da produtividade de mão-de-obra ser
bastante baixa. Tendo por base esta informação, conjugada com acções
específicas de capacitação e estímulos aos trabalhadores desta unidade,
assumiu-se que para cada chave, o número médio de trabalhadores a contratar
seria de 2 trabalhadores, o que adicionado ao pessoal com responsabilidade de
gestão, leva o total de trabalhadores efectivos a contratar para assegurar o
funcionamento pleno deste complexo para 1570, como se observa na Tabela 17
abaixo.
Tabela 17 - Estrutura dos Recursos Humanos e Remuneração
COMPLEXO TURISTICO DE MACHANGULO
RECURSOS HUMANOS
Quantidade
Remuneração Massa Salarial
mensal
USD
Ano 1
Ano 2
Ano 5
Ano 15
Ano 20
1570
Director geral
1
4500
4500
58 500.00
59 670.00
63 322.28
69 912.92
77 189.51
85 223.45
Director Financiero
1
4000
4000
52 000.00
53 040.00
56 286.47
92 144.81
68 612.90
75 754.18
Adjunto do Director Financiero
1
3500
3500
45 500.00
46 410.00
49 250.66
54 376.71
60 036.28
66 284.91
Director RH e Marketing
1
4000
4000
52 000.00
53 040.00
56 286.47
92 144.81
68 612.90
75 754.18
Director Ajunto
1
3500
3500
45 500.00
46 410.00
49 250.66
54 376.71
60 036.28
66 284.91
Director de Operações
1
4000
4000
52 000.00
53 040.00
56 286.47
92 144.81
68 612.90
75 754.18
Director de Adjunto
1
3500
3500
45 500.00
46 410.00
49 250.66
54 376.71
60 036.28
66 284.91
Chefe de Segurança
1
2500
2500
32 500.00
33 150.00
35 179.05
38 840.51
42 883.06
47 346.36
1560
135
Pessoal Administrativo,
Operacional e de Suporte
247 600.00 3 218 800.00 3 283 176.00 3 484 132.64
Ano 10
DESCRIÇÃO
3 846 763 4 247 138.24 4 689 183.80
210600.00 2 737 800.00 2 792 556.00 2 963 482.77 3 281 924.43 9 612 468.96 3 988 457.63
Os recursos humanos constituem a componente chave de sucesso. Para as
posições-chave, propõe-se contratar técnicos especializados e com uma larga
experiência no sector. Quanto ao pessoal operativo estão previstas acções
regulares de formação e capacitação profissional para as diferentes
especialidades. Outrossim, as remunerações previstas situam-se ligeiramente
acima da média praticada no sector para as diferentes especialidades, para além
das projecções feitas contemplarem um 13.º salário e uma projecção de
incremento salarial a uma taxa anual de 2%.
De referir que no que tange ao género, estudos empíricos mostram que para
unidades hoteleiras desta gama e especialidade, trabalhadores de sexo feminino
são os mais pretendidos para as funções de camareiras e outras tarefas
relacionadas com o interior dos apartamentos, enquanto os jovens são os mais
recomendados para as tarefas no pátio.
6.1.3 Receitas Previsionais
As receitas deste empreendimento provirão do aluguer dos quartos, rendas de
ocupação e as receitas resultantes das aplicações financeiras dos montantes
relativos às amortizações e não só.
Partindo do número e tipologias de quartos considerados no investimento, os
preços actualmente em vigor e uma taxa de ocupação de 65% no primeiro ano,
48
75% no 2.º ano, 80% no 3.º ano, 85% no quarto e 95% a partir do quinto ano em
diante, obteve-se a receita bruta anual para o período considerado no estudo. A
Tabela 18 que se segue apresenta a evolução da receita previsional.
Tabela 18 - Evolução das Receitas Previsionais
Tarifa
USD n° de Quartos Receita
Receittas da Venda
Ano 1
Ano 2
61 338 375
72 997 313
85 177 469 108 710 433 138 745 121 177 077 840
Ano 5
Ano 10
Ano 15
Ano 20
Hotel 5*
350
180
15 876 000
20 241 900
23 629 442
30 157 821
38 489 870
49 123 912
Hotel 4*
290
240
17539 200
22 362 480
26 104 907
33 317 211
42 522 142
54 270 266
Hotel 3*
225
240
13 608 000
17 350 200
20 253 807
25 849 560
32 991 317
42 106 210
Eco-Lodge
215
135
7 314 300
9 325 733
10 886 421
13 894 139
17 732 833
22 632 088
180 000
189 000
218 791
279 239
356 388
454 851
3 350 000
3 528 000
4 084 101
5 212 463
6 652 570
8 490 553
Renda do Centro Comercial
Renda do Parque Infantil
Outras Receitas (Financeiras)
1500
35
8000 m2
540 000
556 200
607 775
701 578
816 798
946 893
2 920 575
3 677 676
4 289 262
5 170 751
6 978 096
8 901 237
A evolução das receitas deste projecto é bastante sensível à taxa de ocupação,
pelo que a realização de acções intensas de promoção e publicitação mostram-se
necessárias e de grande alcance para a viabilidade financeira do
empreendimento. Outro aspecto importante para a melhoria da taxa de ocupação
e exploração deste projecto é a facilidade de acesso ao local, donde resulta que a
construção da ponte e estrada para ligar a península à Vila de Marracuene é
também crucial para a viabilidade deste projecto.
6.1.4 Custos de Exploração
Dados disponíveis mostram as despesas operacionais relativas à compra de
consumíveis necessários para os quartos, seguro, custos com energia, água,
acções de publicidade, manutenção dos imóveis entre outras componentes de
exploração correspondem a cerca 35% a 60% da receita que se obtém por cada
chave (quarto).
Considerando que se trata de uma unidade nova e que contará com equipamentos
mais eficientes no processo de lavagem da roupa, gestão da água, energia, para
além de que nova, considerou-se para o apuramento dos custos operacionais,
uma média de 40% da receita de cada chave.
A tabela abaixo mostra os resultados operacionais e a evolução dos custos de
exploração.
48
49
Tabela 19 - Resultados Operacionais e Custos de Exploração
COMPLEXO TOURISTICO DE MACANETA
USD
Ano 0
Origens
Recursos e Accionistas
Ano 1
Ano 2
Ano 5
Ano 10
Ano 15
Ano 20
61 338 375
72 997 313
85 177 469
108 710 433
138 745 121
177 077 840
0
85 037 040
0
0
0
0
0
226 765 440
0
0
0
0
0
0
0
61 338 375
72 997 313
85 177 469
108 710 433
138 745 121
177 077 840
Aplicações
0
25 025 800
31 070 901
35 921 480
45 245 952
57 084 159
72 124 099
Investimento
238 456 800
0
0
0
0
0
0
25 025 800
31 070 901
35 921 480
45 245 952
57 084 159
72 124 099
3 218 800
3 283 176
3 484 133
3 846 764
4 247 138
4 689 184
21 807 000
27 787 725
32 437 347
41 399 188
52 837 020
67 434 915
6 359 700
6 359 700
5 617 200
5 557 600
5 557 600
5 557 600
87 218 562
110 511 341
Empréstimos
Receitas
Despesas Operacionais
Recursos Humanos
Total de Despesas de Exploração
(40% da Chave)
Amortização
Fluxo de Caixa Líquido
- Anual
- Acumulado
238 456 800
42 672 275
48 286 112
54 873 189
69 022 081
0
-240 784 525
-192 498 414
-34 347 448
218 118 742
679 021 627 1 182 696 614
No projecto estão consideradas também as amortizações de todas as
componentes que constituem o investimento (construções, equipamentos e
transporte). Deste modo, considerados os custos e proveitos projectados no
estudo, observa-se que os projectos apresentam desde o primeiro ano, fluxo de
caixa positivos, traduzindo a cobertura das receitas ao total de custos.
6.1.5 Cash-Flow e Indicadores Económicos e Financeiros
A partir dos resultados previsionais resultantes da exploração do projecto
resultaram os cash-flow resumidos na tabela abaixo, que são positivos a partir do
primeiro ano.
Tendo por base este cash-flow por um período de 20 anos, e considerando uma
taxa de actualização de 10%, calculada a partir da taxa de inflação esperada de
2%, da taxa de juro do USD de 6% (Libor mais Spread de 2 pp), e uma taxa de
risco de 2% associada à incerteza quanto à evolução da taxa de ocupação e
arrendamento dos espaços e consequente adesão dos turistas ao local e outros
factores imprevistos, foram feitos os cálculos dos indicadores de viabilidade que
mostram os seguintes resultados.
50
Tabela 20 - Indicadores de Viabilidade
COMPLEXO TOURISTICO DE MACANETA
INDICADORES FINANCEIROS
Ano 0
Ano 1
Ano 2
Ano 5
Ano 10
Ano 15
Ano 20
8.1. Lucro Líquido
0
14 347 445
18 865 726
25 405 024
36 955 557
51 648 801
70 419 084
8.2. Amortização
0
6 359 700
6 359 700
5 617 200
5 557 600
5 557 600
5 557 600
8.3. Fluxo de Caixa
0
20 707 145
25 225 426
31 022 224
42 513 157
57 206 401
75 976 684
8.4. Investimento
283 456 800
0
0
0
0
0
0
8.5. Fluxu de Caixa
-283 456 800
20 707 145
25 225 426
31 022 224
42 513 157
57 206 401
75 976 684
8.6. Fluxu de Caixa Descontado
-283 456 800
19 262 461
23 465 513
8 857 883
39 547 123
53 215 257
70 675 985
8.7. Tempo de Recuperação do Investimento
-283 456 800
-264 194 339
-240 728 826 -159 459 380
15 862 493
253 265 234
570 014 930
8.8. Tempo de Recuperação do Empréstimo
-226 756 440
-207 502 979
-184 037 466 -102 768 020
72 553 853
309 956 594
626 706 290
TAXA INTERNO DE RETORNO (TIR)
VALOR ACTUAL LÍQUIDO
PERIODO DE RECUPERAÇÃO DE INVESTIMENTO (PRI)
13%
106 859 115
9.3 ANOS
O valor total do investimento proposto é de cerca de USD 283,4 milhões e tendo
por base a projecção de receitas e custos de exploração permite antever que o
mesmo poderá ser recuperado integralmente cerca de 8 anos e 1 mês e a Taxa
Interna de Retorno é de 14.1%, ligeiramente acima da taxa de actualização,
significando que corre algum risco, sem contudo apresentar grande margem de
manutenção da viabilidade do projecto. O Valor Actual Líquido é de cerca de USD
110,7 milhões, montante que não incluí o valor residual do imobilizado.
financiado integralmente por fundos próprios, resulta uma taxa interna de retorno
melhorada para 16%, o que aumenta a margem positiva para a manutenção da
viabilidade do projecto; o Valor Actual Líquido passa para cerca de USD 200
milhões e o período de recuperação do investimento reduz para 7 anos e 9 meses.
50
7
51
Impactos Esperados
A importância de um projecto desta natureza é avaliada em função dos impactos
directos e indirectos que este pode proporcionar. Da análise efectuada, esperamse os seguintes principais efeitos.
7.1
A implementação do projecto em análise permite antever os seguintes impactos a
montante e a jusante.
Tabela 21: Impactos
Impactos a Montante e a Jusante do Projecto
Precondições a MONTANTE
›
do Projecto
Confirmação da construção da Ponte ligando a Vila de
Marracuene à Península da Macaneta;
›
Viabilidade na criação de uma Parceria Público Privada
promovida pelo Governo Provincial com a comparticipação
de Instituições do Governo Central;
›
Garantia de Plano de Desenvolvimento Integrado desenhado
pela entidade Governamental que promove o Projecto;
›
Viabilidade de criação de um consórcio promotor do projecto
integrando instituições do Governo e Empresariado Local,
incluindo o sector bancário;
›
Disponibilização de terra apropriada para o projecto, quer
através da reserva de lotes ainda disponíveis quer através da
inclusão de actuais titulares de DUATs no Projecto num
formato adequado à garantia da sua participação;
›
Garantia da disponibilidade das principais Instituições do
Estado responsáveis pelo investimento em infra-estruturas e
serviços de base para comparticiparem no Consórcio
Promotor do Projecto.
Impactos a JUSANTE do
Projecto
›
Criação de um pólo turístico de lazer urbano de alta
qualidade que valoriza e enriquece o conjunto dos serviços
52
turísticos estabelecidos na Área Metropolitana de Maputo
com o aumento e diversificação da oferta de produtos
turísticos;
›
Desenvolvimento de uma nova zona urbana inscrita na área
metropolitana de Maputo junto de uma área de lazer de
praia;
›
Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade com
produtos de habitação, lazer e turismo que atraiam
investimentos e mais visitantes e turistas para o destino;
›
Criação de oportunidades de novos empregos directos e
indirectos quer nos empreendimentos turísticos, quer nos
imobiliários e ainda nos serviços que se poderão estabelecer;
›
Criação de novas oportunidades de comércio e negócios para
as comunidades locais e para os residentes de Maputo;
›
Desenvolvimento de infra-estruturas de base e serviços
sociais necessários ao desenvolvimento socioeconómico
local;
›
Possibilidade de se desenvolver um modelo de gestão
participativa envolvendo entidades do Governo, Sector
Privado e Comunidades;
›
Estimulo ao investimento estrangeiro;
›
Preservação do meio ambiente e requalificação do território;
›
Estímulo e reforço da oferta de novos serviços turísticos;
›
Aumento das contribuições financeiras para o Orçamento de
Estado através de impostos e taxas.
7.2
Impactos directos e Indirectos
Da análise efectuada, esperam-se os seguintes principais efeitos:
7.2.1 Impactos directos
Com a implementação deste projecto esperam-se significativos impactos directos,
sendo de destacar os seguintes:
A
Criação de oportunidades de novos empregos directos e indirectos quer nos
empreendimentos turísticos (cerca de 1500 possíveis), quer nos imobiliários
(à taxa de 1,8 empregos por apartamento) e ainda nos serviços que se
poderão estabelecer;
52
53
B
Permite a requalificação de uma zona turística de excelência, criando
condições para o turismo de lazer próximo da grande área metropolitana de
Maputo;
C
Desenvolvimento de uma nova zona urbana inscrita na área metropolitana de
Maputo junto de uma área de lazer de praia de excelência na zona costeira,
fora da baia de Maputo, dispondo de águas límpidas próprias para banhos de
mar;
D
Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade com produtos de
habitação, lazer e turismo;
E
Criação de novas oportunidades de comércio e negócio para as comunidades
locais e para os residentes de Maputo;
F
Aumento das contribuições financeiras para o Orçamento de Estado através
de impostos e taxas e para a economia local, provincial e nacional;
G
Atracção para a área do projecto de empresas que prestem os seguintes
serviços:
›
›
›
›
›
›
›
›
›
›
›
›
Restauração e Bar;
Segurança;
Transporte de passageiros e de valores;
Suporte Informático;
Limpeza, e Remoção de resíduos;
Promoção de eventos;
Treinamento de pessoal;
Manutenção e reparos;
Serviços de transporte do pessoal;
Serviços Bancários;
Agências de Viagens;
Fornecedores de produtos de mercearia, produtos frescos, entre
outros.
7.2.2 Impactos Indirectos
A par dos benefícios directamente associados ao estabelecimento deste
complexo, espera-se outro tipo de impactos induzidos e ligações, sendo de
destacar os seguintes:
i.
Atracção de novos investimentos imobiliários e hoteleiros para a região e
arredores que por sua vez atrairão outras actividades comerciais e de
serviços para servir o conjunto dos residentes e visitantes;
ii.
Desenvolvimento de negócios de pequenas e médias empresas que
poderão se instalar nas proximidades do complexo e contribuir para o
alargamento do parque turístico e consequente criação de mais
oportunidades de emprego;
54
iii.
Atracção para o local, de outros estabelecimentos complementares como
por exemplo talhos, padarias, mercados de peixe, florista, etc.;
iv.
A localização deste mercado fora do centro urbano e numa região sem
grande fluxo rodoviário e próximo da estrada principal, torna-o um local
atraente para os fornecedores, compradores e por isso, pode propiciar o
aumento do fluxo de transações comerciais;
v.
O mercado poderá ter um “efeito cascata” sobre as regiões arredores de
Maputo e Matola, províncias de Gaza e Inhambane que poderão
igualmente se beneficiar deste mercado, seja através dos produtores
locais que poderão passar a colocar a sua produção neste local, mas
também para os consumidores finais localizados naquelas províncias.
7.3
Prováveis áreas de ligação com a economia
local.
Com o estabelecimento do projecto, espera-se que este tenha ligações directas
com outros empreendimentos, seja os existentes assim como os novos. Abaixo,
apresenta-se um resumo das prováveis ligações desta unidade na economia local:
54
55
Tabela 22: Resumo de Prováveis Ligações com a Economia Local
Prováveis Vínculos com a Economia Local
Empreendimentos existentes
›
Existência actual de 5 unidades de alojamento de
pequena dimensão que servem maioritariamente
Os empreendimentos existentes
turistas provenientes da África do Sul que se deslocam
terão uma grande oportunidade de
a Macaneta para actividades de lazer de praia, pesca e
virem a ser envolvidos no projecto e
mergulho bem como um reduzido número de turistas
de melhorarem o conjunto das suas
de fim-de-semana originários da Cidade de Maputo.
actividades económicas.
›
Pequenos negócios locais semiformais que fornecem
produtos e serviços as actuais unidades de alojamento
e restauração e que terão com o projecto uma grande
oportunidade de crescerem e desenvolverem os seus
serviços e fornecimentos.
›
Os restaurantes existentes na zona poderão vir a ser
forçados a aumentar a sua capacidade de atendimento
devido ao aumento da demanda.
›
Os serviços de Electricidade (EDM) irão ter que crescer
e muito para poderem acompanhar as necessidades
dos novos empreendimentos.
›
Uma empresa de captação e distribuição de água terá
que ser estabelecida na Macaneta para servir os novos
empreendimentos.
›
Os serviços públicos (polícia, hospital) terão que se
estabelecer na Península da Macaneta, para além de
Marracuene propriamente dita.
Novos empreendimentos
Os novos empreendimentos irão
oferecer a economia local grandes
oportunidades para o aparecimento
O Plano de Desenvolvimento Integrado da Macaneta
deverá ainda envolver o estabelecimento de outros
equipamentos:
›
1 Grande centro comercial urbanizado, incluindo
de novos serviços e negócios que
diversas lojas de conveniência, supermercado, área de
poderão impulsionar o fornecimento
artesanato, etc.
de produtos e serviços oferecidos
pelas comunidades locais.
›
Lotes residenciais a definir por um plano imobiliário
apropriado.
›
Serviços públicos de saúde, segurança, bombeiros, etc.
›
Serviços administrativos municipais.
›
Bairro para o alojamento da população local.
›
1 Heliporto.
›
1 Porto fluvial.
›
Este novo cenário empresarial vai ter impactos em
diversas áreas:
›
Empresas de transporte urbano de passageiros entre
Maputo e a Macaneta.
56
›
Empresas de transporte de carga.
›
Empresas de prestação de serviços diversos
(segurança, informática, limpeza, etc.).
›
Talhos, instituições bancárias, agências de viagem,
empresas de transporte e excursões.
›
Estabelecimentos comerciais.
›
Grande aumento da oferta de postos de trabalho
directo e indirecto com impacto na massa monetária
local em circulação.
56
8
57
Constrangimentos e Medidas de
Mitigação
A implementação deste projecto apresenta alguns constrangimentos que deverão
ser tomados em conta para a sua mitigação, sendo de destacar os que se
encontram resumidos no quadro que se segue.
Tabela 23: Constrangimentos e Medidas de Mitigação
Constrangimentos
Inexistência de uma ponte que ligue a Vila de
›
Marracuene à Macaneta.
Garantia de que a promessa do Governo de
construção da ponte se cumpra no prazo
mais curto que possível.
Dificuldade na disponibilização de terra para os
›
Identificação da área apropriada;
novos empreendimentos em virtude de a
›
Identificação dos titulares de DUATs já
grande maioria dos espaços estar já
concedidos para a área escolhida;
comprometidos com DUATs.
›
Apresentação do projecto aos titulares dos
DUATS e convite para nele participarem
como promotores;
›
Estudo de viabilidade e modelo apropriado
para a constituição de Empresa
Publica/Privada que venha a estabelecer-se
como promotora do projecto, integrando
maioritariamente os titulares dos DUATs;
›
Constituição da “Empresa Promotora do
Projecto da Macaneta” (EPPM) num modelo
de PPP;
›
Constituição de uma Associação
Comunitária integrando os residentes
naturais da Macaneta que devera ser
participante do pacto social da EPPM;
›
Preparação do estabelecimento de um
Consórcio Promotor do Projecto ligando a
EPPM a várias entidades públicas que
58
Constrangimentos
poderão garantir a sua presença no
projecto na componente de serviços
básicos e infra-estruturas que poderão
incluir entre outras a EDM, Águas de
Moçambique, etc.
Inexistência de rede de estradas e de serviços
›
básicos adequados na faixa da Macaneta.
Garantia do comprometimento das diversas
Instituições Públicas na sua
comparticipação no Projecto com fundos
Públicos do Orçamento de Estado;
›
Alternativamente e/ou
concomitantemente, procurar envolver os
investidores na criação de um fundo
destinado ao estabelecimento de infraestruturas de base e que poderá ser
proporcionalmente e gradualmente
amortizado no decurso das operações
comerciais.
Ausência de um Plano de Ordenamento
territorial da faixa da Macaneta.
›
O Governo Provincial deve tomar medidas
claras em relação a este problema para que
se evite uma ocupação desregrada de
espaço e áreas que devem ser privilegiadas
para a implantação de unidades turísticas
de qualidade.
58
59
9
Desenvolvimento Ecoturístico Integrado
com componente Hoteleira, Imobiliária e
Residencial na Península de
Machangulo
9.1
Contextualização
Moçambique tem-se apresentado como um destino turístico de praia e mar, fruto
dos seus cerca de 2,700 km de costa marítima. No entanto cada vez mais a
exploração da natureza é também uma aposta do turismo nacional, sendo feita a
oferta de 11 parques e reservas nacionais levando a que recentemente o país se
venha a afirmar como um destino “Bush & Beach” (Inglês). Vale destacar que as
áreas de conservação se encontram numa fase de recuperação depois de uma
redução drástica do número de animais por causa dos efeitos nefastos da guerra
dos 16 anos.
Entretanto, é igualmente verdadeiro que o destino Moçambique ainda se encontra
numa fase incipiente, sendo manifestações desse estado a dificuldade de se
encontrar estatísticas organizadas e fiáveis, a dependência na infra-estrutura e
super-estrutura do turismo sul-africano, o alto nível de sazonalidade sentido pela
maioria dos empreendimentos de turismo de lazer, a existência de uma relativa
falta de clareza no processo de licenciamento de novos estabelecimentos
turísticos e oferta limitada de produtos turísticos que se manifesta nas baixas
taxas de ocupação das suas unidades de alojamento assim como a manifesta
limitação de acessos ao país por parte do Turismo Internacional bem como pelos
próprios residentes que veem limitados os meios de transporte e os altos custos
envolvidos.
No que diz respeito à dependência da África do Sul, o PEDTM – Plano Estratégico
para o Desenvolvimento do Turismo em Moçambique (2004-2013) afirma que “de
importância estratégica serão a habilidade de Moçambique para se unir aos
mercados de turismo mais desenvolvidos dos países vizinhos, de se promover
como um destino adicional para estes países (principalmente África do Sul), e de
usar efectivamente as infra-estruturas existentes nestes países (principalmente os
60
aeroportos internacionais, agências de viagens e operadores turísticos” (MITUR,
2004:7).
Entretanto, as autoridades do país têm consciência que se deve explorar mais o
potencial que o turismo tem como alavanca de desenvolvimento e o PEDTM indica
que “o turismo é visto como um ’sector complementar’ por se encontrar
intrinsecamente ligado a muitas das prioridades primárias, o que lhe confere um
papel significativo no desenvolvimento do país.
O PEDTM que definiu entre outras questões estratégicas a necessidade de se tirar
partido das Áreas de Conservação para o desenvolvimento do turismo, sabendose que estas áreas constituem cerca de 15% do território nacional. Por outro lado,
foram definidas neste documento 18 áreas estratégicas, as Áreas Prioritárias para
o Investimento no Turismo (APITs).
Entre estas áreas foi escolhida como número um, a Reserva Especial de Maputo
no Distrito de Matutuíne, Província de Maputo. Esta Reserva representa para o
MITUR, um interesse particular em virtude de estar localizada muito próxima da
capital do país e por estar a merecer um programa de reabilitação da fauna bravia
em particular no que diz respeito a reposição de Elefantes e outros mamíferos de
grande porte.
9.2
Especificação do Projecto
Em 2007, o MITUR solicitou ao International Finance Corporation (IFC),
organização do Banco Mundial, que criasse as condições para atrair investimentos
estrangeiros para o número restrito de APIT’s, sendo a Reserva Especial de
Maputo (REM) uma das escolhidas. Em resultado desta manifestação de interesse
do Governo, o IFC lançou o “Programa para investimentos âncora no turismo”.
Durante os 4 anos subsequentes, o programa identificou e desenvolveu planos de
execução para alguns projectos de grande dimensão entre os quais o referente a
REM figurava como o mais importante. Entretanto, a crise económica mundial de
2009 veio a afectar negativamente a persecução destes planos levando a que os
mesmos nunca viessem a ser implementados.
Nos finais de 2012, o MITUR demonstrou interesse em reactivar estes planos
tendo acabado por assinar um acordo com um grande investidor para um projecto
a desenvolver na Província de Nampula, entre os 04 propostos pelo IFC.
De acordo com consultas feitas juntas do MITUR, o Governo sente a necessidade
de se estabelecer um projecto ecoturístico de grande dimensão na área da REM,
que devido à proximidade com a capital do país se reveste de grande interesse
para o posicionamento de Moçambique como um destino de Turismo “Bush &
Beach”.
Este projecto de grande dimensão deverá ser desenvolvido por um único promotor
ao qual seja concessionado um DUAT que cubra grande parte das áreas
60
61
disponíveis na Península de Machangulo, permitindo que o investimento no
conjunto das infra-estruturas ocorra por um período de 10 anos.
Um projecto deste tipo para ser considerado âncora deve apresentar diversa
tipologia de unidades hoteleiras e de animação turística em conformidade com os
critérios definidos pela Organização Mundial do Turismo, podendo incluir:
›
›
›
Eco-lodges – que se estabelecem normalmente em Áreas de Conservação;
“Resorts” – Unidades de grande dimensão normalmente estabelecidas em
zonas costeiras;
Hotéis de Lazer – normalmente estabelecidos nas proximidades de atractivos
turísticos e com menor dimensão que os Resorts.
Este tipo de estabelecimentos favorecem o ancoramento de operadores turísticos,
serviços de suporte, cadeias de fornecimento, etc., criando as condições para o
desenvolvimento de um destino turístico e proporcionando o surgimento de
processos de desenvolvimento local.
Os benefícios de um projecto âncora deste tipo podem ser entre outros:
›
›
›
›
›
›
›
›
›
›
Investimento Directo Estrangeiro;
Emprego;
Desenvolvimento de infra-estruturas e actividades turísticas;
Aumento de receitas para o Governo através de taxas, parcerias e
participações financeiras;
Preservação e valorização das áreas de conservação;
Aumento de prestígio nacional e sua imagem;
Melhorias do ambiente de negócios e promoção dos investimentos nacionais;
Desenvolvimento local resultante dos impactos dos investimentos;
Oportunidade para inclusão das comunidades locais em actividades
económicas formais Pequenas e Médias Empresas;
Desenvolvimento dos investimentos em áreas sociais, tais como escolas,
hospitais, etc.
O Turismo de Lazer em Moçambique atravessa presentemente uma fase crítica
que resulta da redução do número de chegadas de turistas regionais e
internacionais que procurem o país como um destino de lazer preferencial. Para
isso contribuíram durante os últimos anos vários factores, entre os quais a crise
económica mundial, a desvalorização do Rand e a diminuição do poder de compra
dos Sul-africanos, a instabilidade política interna entre outros.
Esta situação contrasta com o desenvolvimento que se regista no turismo de
negócios nos últimos tempos, com um crescimento assinalável, particularmente
devido aos novos desenvolvimentos da economia nacional relacionados com os
recursos minerais e energéticos.
Algumas das cidades capitais provinciais e muito particularmente a Cidade de
Maputo, como capital do país, tem estado a registar nos últimos dois anos um
aumento considerável de pessoas que se deslocam a estes destinos urbanos por
motivos de negócios. Em resultado disto, o número de quartos de hotéis tem
62
estado a crescer e todas as indicações apontam para que vá continuar a crescer
nos próximos 4 a 5 anos.
O Sul de Moçambique não dispõe de um destino ecoturístico integrado que
permita oferecer a uma clientela exigente, produtos e serviços de qualidade e
assim, faria todo sentido promover o desenvolvimento de um cenário deste tipo
nas proximidades de Maputo.
As condições físicas, ambientais e geomorfológicas da Península de Machangulo
permitem o desenho de um projecto turístico de grande dimensão que inclua
componentes hoteleiras, empreendimentos de restauração e de lazer bem como a
inclusão de uma componente imobiliária de casas de veraneio que venha a
responder à crescente demanda de “segundas casas” por parte da crescente
classe média moçambicana e por estrangeiros originários dos países da região.
Um projecto deste tipo na área que se propõe exige soluções que permitam
garantir que o espaço proposto poderá ser concessionado a uma única entidade
investidora e promotora do projecto que possa por sua vez atrair pequenos
investidores interessados nas componentes imobiliárias ou mesmo nas unidades
hoteleiras mais pequenas, mantendo para sua própria exploração as unidades
maiores.
A proposta de desenvolvimento do projecto ecoturístico de Machangulo poderá
dispor de uma faixa de terra adequada com cerca de 8.000 ha que deve ser
concessionada por inteiro a uma entidade promotora do investimento.
A nossa pesquisa permitiu apurar que existe já um DUAT concessionado pelo
MITUR a um investidor privado que apresentou a cerca de 3 anos uma proposta
de projecto turístico na mesma área identificada neste estudo mas que entretanto
não se observa nenhum desenvolvimento até à presente data, pelo que se sugere
que o Ministério dos Transportes e Comunicações contacte o Ministério do
Turismo para se informar formalmente da disponibilidade da terra para novos
proponentes ou se o projecto apresentado irá ser implementado a curto prazo.
62
63
A área considerada para o
projecto
ecoturístico
de
desenvolvimento integrado/
âncora pode contar com
cerca de 8.000 ha de solos
apropriados com cerca de
18km de frente mar dispondo
de praias com grande
qualidade.
A proximidade da REM
constitui uma mais-valia para
o projecto contribuindo para
a qualidade excelente do
ambiente
natural
proporcionado pela área
onde o projecto se pode
desenvolver.
Mapa 1: Área considerada de ecoturístico
Tabela 24: Ficha do Projecto da Península de Machangulo
NOME DO PROJECTO
Projecto de desenvolvimento Ecoturístico Integrado na Península de
Machangulo.
LOCALIZAÇÃO (distrito)
Península do Machangulo, Distrito de Matutuíne - Bela Vista, a
estabelecer entre a Ponta de Santa Maria e a fronteira Norte da
Reserva Especial de Maputo.
OBJECTO
Desenvolvimento de um Destino Ecoturístico numa área reservada
muito próxima da cidade do Maputo e do seu aeroporto
internacional, junto da Reserva Especial do Maputo e dispondo de
praias oceânicas próprias para banhos de mar.
TAMANHO/CAPACIDADE
Área total de terra apropriada ao projecto cerca de 8.000 hectares;
Espaço destinado ao projecto 200 hectares com 18Km de frente de
mar.
TIPO DE PROJECTO
Estabelecimento de uma área destinada ao desenvolvimento de
actividades ecoturísticas próxima da REM e com um acesso
relativamente fácil e rápido a partir de Maputo oferecendo uma
grande oportunidade para o surgimento de um Destino Turístico de
alta qualidade que ira permitir colocar Moçambique numa posição
de prestígio no quadro do Turismo Internacional.
DESCRIÇÃO
›
A capital do país conta com o maior aeroporto internacional
nacional e, constituindo o maior aglomerado urbano nacional,
conta também nas suas proximidades com uma reserva
natural de grande importância que não dispõe de serviços
turísticos e de alojamento condignos que facilitem o acesso
de turistas a esta Área de Conservação.
›
O Projecto propõe o estabelecimento de um Projecto
64
Ecoturístico de grande dimensão na área da REM, que devido
a proximidade com a capital se reveste de grande interesse
para o posicionamento de Moçambique como um Destino
Turístico “Bush & Beach” de alta qualidade.
›
O Projecto propõe o investimento por um único
Investidor/Promotor em:

Eco-lodges – que se estabelecem normalmente em
Áreas de Conservação;

“Resorts”
–
Unidades
de
grande
dimensão
normalmente estabelecidas em zonas costeiras;

Hotéis de Lazer – normalmente estabelecidos nas
proximidades de atractivos turísticos e com menor
dimensão que os Resorts.
Infra-estruturas básicas de
A Montante do Projecto:
apoio existentes a jusante e
›
a montante do Projecto
média tensão na Península do Machangulo.
(Portos, estradas, água,
electricidade, etc.)
Existência de rede de distribuição de energia eléctrica de
A Jusante do Projecto:
›
Construção de 1 estrada de acesso a área do
empreendimento com entrada pela REM;
›
Construção de rede viária ligando o acesso principal aos
diversos estabelecimentos previstos pelo projecto;
›
Montagem de sistema de colecta, armazenamento e
distribuição de água para abastecimento as diversas unidades
e serviços;
›
Construção de um Porto Fluvial que poderá servir também as
comunidades locais;
›
Estabelecimento de um Heliporto para acesso ao
empreendimento.
MERCADO ALVO (interno,
›
regional e internacional)
Mercado Interno – Residentes de Maputo que buscam uma
área de lazer ecoturístico próxima da cidade e da REM,
residentes que procuram novas áreas para o estabelecimento
de segundas habitações, turistas nacionais que visitem a
Cidade de Maputo;
›
Mercado Regional – Estrangeiros principalmente originários
das províncias de Gauteng e Mpumalanga na África do Sul;
›
Mercado Internacional – Estrangeiros originários de países
fora de África que procurem destinos ecoturísticos de
qualidade.
64
10
65
Análise dos Pontos Fortes, Fracos,
Ameaças e Oportunidades
10.1 Pontos Fortes:
›
Existência de boas condições físicas e geomorfológicas para o
›
Proximidade do local ao maior centro urbano do país, Cidade de Maputo;
›
Localização próxima à Reserva Especial de Maputo;
›
Acesso relativamente fácil e rápido a partir de Maputo, podendo ser de
estrada, barco ou até helicóptero o que oferece uma grande oportunidade
para o surgimento de um Destino Turístico de alta qualidade que irá permitir
colocar Moçambique numa posição de prestígio no quadro do Turismo
Internacional;
›
Existência de uma classe média nacional e estrangeira em Maputo e com
elevado nível de exigência de padrão de qualidade;
›
Promoção de novos produtos e serviços turísticos e de lazer próximo da área
do Grande Maputo;
›
Contribuição para o desenvolvimento e sustentabilidade do turismo de lazer
no destino de Maputo;
›
Existência de uma rede de média tensão que abastece a península,
chegando à Ilha da Inhaca;
›
Promoção de novos produtos e serviços turísticos dentro da área do Grande
Maputo;
›
Contribuição para o desenvolvimento sustentável do turismo de lazer em
Maputo.
66
10.2 Pontos Fracos:
›
investimentos privados;
›
Dificuldade na disponibilização de terra para o investimento se o Governo não
se envolver no projecto de forma proactiva, ajudando a criar as condições
essenciais para a atracão do investidor;
›
Dificuldade na disponibilização de terra para os novos empreendimentos em
virtude de a grande maioria dos espaços estar já comprometidos com DUATs;
›
Falta de legislação específica para a constituição de consórcios promotores
de grandes projectos que exijam disponibilização de largas porções de terra
num cenário de integração de vários titulares;
›
Falta de experiência e conhecimento do modelo de promoção e
implementação do projecto proposto.
10.3 Oportunidades:
›
Atitude positiva do Governo para com a ideia proposta de se promover um
projecto âncora junto da Reserva Especial de Maputo;
›
Existência de uma forte demanda para o surgimento de uma nova área de
ecoturismo próxima de uma área de conservação muito reconhecida a nível
internacional;
›
Crescente demanda de novas áreas para o estabelecimento de projectos
residenciais para “segundas casas” de veraneio;
›
Possibilidade de desenvolvimento de um projecto-modelo com potencial de
replicação a outras áreas do país;
›
Construção da ponte sobre a Baía de Maputo (Ponte Maputo - KaTembe) e
Estrada KaTembe Ponta de Ouro, que passa próximo da área do projecto;
›
Crescente demanda de novas áreas urbanas com projectos de
desenvolvimento imobiliário e hotelaria.
10.4 Ameaças:
›
Défice de recursos para a construção das infra-estruturas de acesso;
›
Falta de um promotor específico do projecto ao nível da comunidade e
proprietários do espaço e dos investidores internacionais;
›
Preferência dos consumidores por outros destinos turísticos;
66
67
›
Falta de interesse manifestado por investidores de grande dimensão;
›
Risco de ocupação descontrolada da área proposta para o projecto;
›
investimentos privados.
68
11
Análise Económica e Financeira do
Projecto
A elaboração do estudo de pré-viabilidade deste projecto âncora tomou por base
as informações acima apresentadas que em termos gerais traduzem as seguintes
assunções:
›
Crescimento populacional na área metropolitana do Grande Maputo e
consequente aumento da procura por espaços para turismo de lazer,
sobretudo por jovens;
›
Redução do espaço da praia do Costa do Sol para dar lugar à nova estrada
Circular de Maputo;
›
Construção da ponte para KaTembe e estrada para Ponta do Outo com
ligação para Boane pela estrada Bela Vista Boane, que torna o acesso e
circulação para a zona do projecto mais rápido, cómodo e fluido;
›
Existência de espaço com boas condições físicas, ambientais e
geomorfológicas na Península de Machangulo que podem servir de atractivos
para a implantação de um empreendimento turístico de grande dimensão
para lazer;
›
Alargamento da área urbana ao nível da Cidade de Maputo com o
desenvolvimento acelerado do distrito da KaTembe e possível expansão para
o distrito de Matutuíne.
Sob o ponto de vista financeiro e para efeitos de projecção dos custos e proveitos
futuros resultantes da exploração deste projecto considerou-se o seguinte:
›
Os valores do investimento tomaram por base o tipo de edificações previstas
e foram obtidos a partir do custo médio de cada m 2 para a implantação do
projecto e respectivos equipamentos. No valor do investimento não foi
incluído o custo com a construção de infraestruturas de estradas assumindo
que fará parte do investimento público ora em curso (Ponte Maputo KaTembe
e estrada para Ponda do Ouro) e que o acesso da estrada principal ao local
do projecto merecerá tratamento à parte;
68
69
›
Financiamento foi considerado com a seguinte estrutura: 30% de capitais
próprios ou equivalentes e 70% de financiamento bancário;
›
Uma taxa de juro de financiamento em USD de 6% ao ano, com seis meses
de graça;
›
Uma taxa de actualização dos "Cash-Flows" de 8% que considera o risco de
2%;
›
Os custos de exploração, incluindo os salários foram ajustados a uma taxa
anual de 2%, que toma por base a inflação do dólar de 2%;
›
Os preços de venda foram obtidos a partir dos actualmente praticados e
aplicado um desconto como estratégia de penetração no mercado, sendo que
a evolução anual é de 3% ao ano;
›
A taxa de ocupação considerada é de 65% no 1.º ano, nível que cresce
gradualmente até atingir-se 90% a partir do 5.º ano;
›
Não foram considerados quaisquer benefícios fiscais. No entanto o Estado
deverá criar incentivos fiscais como forma de atrair mais rapidamente
investidores.
Parte da informação utilizada foi recolhida junto dos produtores, vendedores
grossistas, algumas lojas de produtos frescos que se estabeleceram recentemente
em Maputo e Matola.
11.1 Análise Económica e Financeira
A área da península de Matutuíne
permite idealizar diferentes cenários
para a tipologia das infra-estruturas
hoteleiras e residenciais a estabelecer,
com diferentes composições, servindo
uma
demanda
diferenciada
mas
complementar entre si desde que
planificada em conjuntos harmonizados
por um Plano de Desenvolvimento
Integrado.
70
11.1.1 Plano de Investimento e Financiamento
A Península de Machangulo, estrategicamente colocada entre a foz do Rio Maputo
e a faixa litoral próxima da Ilha de Inhaca, limitada a Sul pela REM, a cerca de 40
Km do Porto e Aeroporto de Maputo, permite o desenho de um grande projecto
ecoturístico que se venha a tornar-se no destino para turistas nacionais, regionais
e muito particularmente internacionais.
A existência de lagoas interiores, o eco sistema que as rodeia, a zona costeira
com praias magníficas e uma biodiversidade única, as paisagens e a
biodiversidade da REM, o Rio Maputo e o seu eco sistema e a própria Baía de
Maputo fazem desta Península uma área única com grande potencial para o
desenvolvimento de um projecto ecoturístico que pode vir a ancorar inúmeras
actividades sociais e económicas e a criar um grande destino internacional
próximo da Cidade de Maputo.
As condições físicas, ambientais e geomorfológicas da Península de Machangulo
permitem o desenho de um projecto ecoturístico de grande dimensão com a
seguinte composição mínima:
70
›
›
›
›
›
›
›
71
1 Hotel de 5 estrelas (*) com 40 quartos;
3 Eco-Lodges com 40 quartos cada um;
1 Campo de Golf;
1 Spa;
1 Conjunto residencial com 40 unidades de alto padrão, tipo 2 e tipo 3.
Em termos de empreendimentos residenciais deverá ser previsto um projecto
imobiliário de média dimensão que deve merecer um estudo apropriado e que em
princípio deve oferecer lotes que vão dos 700 m 2 a 1500 m2 integrados em
espaços harmonizados com a natureza.
Este tipo de projecto deverá ser promovido por uma entidade investidora privada
que demonstre ter o capital suficiente para avançar com os investimentos nas infra
estruturas mínimas de base.
Esta entidade investidora privada deverá ter garantidos os seus direitos de
promoção do projecto através da atribuição de um DUAT único a favor dela,
emitido com base na apresentação de uma proposta de Projecto de
desenvolvimento integrado.
A tabela abaixo apresenta as características de cada uma das componentes, infraestruturas de apoio e acesso e outras facilidades necessárias para a
implementação deste projecto.
72
Tabela 25: Principais Componentes de Investimento e Características
Componentes
Quantidade
Custo
Unitário
TOTAL
Lodges e Hotéis
3 Eco-Lodge 4*
60
80
100
120
Quartos
Quartos
Quartos
Quartos
450 000
380 000
220 000
120 000
$27 000 000
$30 400 000
$22 000 000
$14 400 000
Vila Residencial - Condomínio
Tipo 3
Tipo 2
20
30
Unidades
Unidades
175 000
160 000
$3 500 000
$4 800 000
Acomodação para o Pessoal de Trabalho
TIPO A – Sénior
TIPO B - Menor
10
60
Unidades
Quartos
0
0
TOTAL 1
Facilidades Diversas
SPA
Campo de Golfe
Centro Comercial
Clinica para 1°s Socorros
Parque Infantil e para recreação
Heliporto
Porto Fluvial
Equipamentos Diversos
TOTAL 2
Infraestruturas Diversas
Sistema de Captação, Tratamento e
Distribuição da Água
Ligação Eléctrica e Geradores
Vias de Acesso
TOTAL 3
Total Geral
$0
$0
$101 700 000
1
300
18
1
1
1
Lugares
Buracos
$2 500 000
$2 500 000
$4 000 000
$500 000
$200 000
$1 500 000
$750 000
$1 950 000
$1 000 000
$14 900 000
$8 000 000
$2 000 000
$3 500 000
$13 500 000
$103 500 000
O projecto vai requer a elaboração de um Plano Director adequado que referencie
técnica e financeiramente os serviços de:
›
›
›
›
›
Abastecimento de água;
Energia;
Saneamento;
Rede viária;
Telecomunicações.
Tendo por base os custo médio de construção de cada tipo e padrão do quarto e
ou edifício, obteve-se o valor estimado do imobilizado que corresponde a cerca de
97% do total do investimento total estimado em cerca de USD 110 milhões. A
Tabela 26 abaixo apresenta o plano do investimento proposto.
72
Tabela 26: Plano de Investimento e de Financiamento
USD
PLANO DE INVESTIMENTOS E FINANCIMENTO
1. Edificações
Ano 0
107 000 000
1.2. Construção do Complexo Turistico
75 100 000
1.3. Facilidades de Apoio
14 900 000
1.4. Instra-estruturas de Agua, Energia, Acesso
13 500 000
1.5. Reassestamento e Compensação
2. Equipamentos
3 500 000
248 000
2.1. Viaturas
15 000
2.2. Sistemas de Segurança e Proteção de Incêndios
20 000
2.3. Sistemas Informáticos de Comunicação
50 000
2.4. Sistemas de armezanamento tratamento de residuos
41 000
2.5. Equipamentos de Escritórios
17 000
3. Custos Pluranuais
3 470 000
3.1. Desenho da Planta e Estudo de Mercado
1 500 000
3.2. Estudo de Pre-Viabilidade
3.3. Estudo Ambiental
4. Custos Totais
750 000
1 220 000
110 748 000
4.1. Fundos próprios
33 224 400
4.2. Recursos de terceiros
77 523 600
Para o financiamento do investimento total assumiu-se que cerca de 30% seria
com base em recursos próprios e 70% por recursos alheios, um empréstimo
bancário, reembolsável em 20 anos, a uma taxa de juro anual de 6%, resultando
num serviço de dívida que se apresenta na tabela que se segue.
73
74
Tabela 27: Estrutura e Evolução do Serviço da Dívida
ESTRUTURA DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA
Em USD
2.1 Montante de Credito
77 523 600
Taxa de Juro
Total da Dívida
6.00%
77 523 600
Maturidade
20
Ano 0
2.2 Evoluçãu de Empréstimo
77 523 600
2.3 Reembolso Anual
2.4 Juros
2.5 Serviço da Dívida
Ano 1
Ano 2
Ano 5
Ano 10
Ano 15
Ano 20
73 647 420 69 771 240 58 142 700 38 761 800 19 380 900
3 876 180
3 876 180
3 876 180
3 876 180
3 876 180
0
3 876 180
232 571
220 942
186 057
127 914
69 771
11 629
4 108 751
4 097 122
4 062 237
4 004 094
3 945 951
3 887 809
11.1.2 Mão-de-obra e Remunerações
Estudos feitos sobre o custo da mão-de-obra no sector mostram que este é
comparativamente alto devido ao facto da produtividade de mão-de-obra ser
bastante baixa. Tendo por base esta informação, conjugada com acções
específicas de capacitação e estímulos aos trabalhadores desta unidade,
assumiu-se que para cada chave, o número médio de trabalhadores a contratar
seria de 2 trabalhadores, o que adicionado ao pessoal com responsabilidade de
gestão, leva o total de trabalhadores efectivos a contratar para assegurar o
funcionamento pleno deste complexo para 820, como se observa na Tabela 28
abaixo.
Tabela 28: Estrutura de Recursos Humanos e de Remuneração
RECURSOS HUMANOS E REMUNERAÇÃO
Quantidade
DESCRIÇÃO
822
Director geral
1
Deirector Financeiro
1
Adjunto do Director Financeiro
1
Director RH e Marketing
1
Director Adjunto
1
Director Comercial e Eventos
1
Director Adjunto
1
Director de Operações
1
Director Adjunto
1
Chefe de Segurança
1
Pessoal Operacional e de Supporte
820
Remuneração Massa Salarial
USD
mensal
151 200
5000
5000
4500
4500
3750
3750
4500
4500
3750
3750
4500
4500
3750
3750
4500
4500
3750
3750
2500
2500
135
110 700
Ano 1
1 965 600
65 000
58 500
48 750
58 500
48 750
58 500
48 750
58 500
48 750
32 500
1 439 100
Ano 2
2 004 912
66 300
59 670
49 725
59 670
49 725
59 670
49 725
59 670
49 725
33 150
1 467 882
Ano 5
2 127 629
70 358
63 322
52 769
63 322
52 769
63 322
52 769
63 322
52 769
35 179
1 557 728
Ano 10
2 349 074
77 681
69 913
58 261
69 913
58 261
69 913
58 261
69 913
58 261
38 841
1 719 858
Ano 15
2 593 567
85 766
77 190
64 325
77 190
64 325
77 190
64 325
77 190
64 325
42 883
1 898 862
Ano 20
2 863 508
94 693
85 223
71 020
85 223
71 020
85 223
71 020
85 223
71 020
47 346
2 096 497
Para as posições-chave, propõe-se contratar técnicos especializados e com uma
larga experiência no sector. Quanto ao pessoal operativo estão previstas acções
regulares de formação e capacitação profissional para as diferentes
especialidades. Outrossim, as remunerações previstas situam-se ligeiramente
acima da média praticada no sector para as diferentes especialidades, para além
das projecções feitas contemplarem um 13.º salário e uma projecção de
incremento salarial a taxa anual de 2%.
De referir que no que tange ao género, estudos empíricos mostram que para
unidades hoteleiras desta gama e especialidade, trabalhadores de sexo feminino
são os mais pretendidos para as funções de camareiras e outras tarefas
74
75
relacionadas com o interior dos apartamentos, enquanto os jovens são os mais
recomendados para as tarefas no pátio.
11.1.3 Receitas Previsionais
As receitas deste empreendimento provirão do aluguer dos quartos, rendas de
ocupação e as receitas resultantes das aplicações financeiras dos montantes
relativos às amortizações e não só.
Partindo do número e tipologias de quartos considerados no investimento, os
preços actualmente em vigor e uma taxa de ocupação de 60% no primeiro ano,
70% no 2.º ano, 75% no 3.º ano, 85% no quarto e 95% a partir do quinto ano em
diante, obteve-se a receita bruta anual para o período considerado no estudo. A
Tabela 29 que se segue apresenta a evolução da receita previsional.
Tabela 29: Estrutura e Evolução das Receitas Previsionais
Custo
Unitário
USD
Receitas da Venda
Hotel 5*
300.00
Hotel 4*
250.00
Hotel 3*
200.00
Eco-Lodge
215.00
Casas-Condominio
200.00
Sala de Conferencias
1 000.00
Centro Comercial
35.00
Outras Receitas (Financeiras)
Nº de
Quartos
Ano 1
Ano 2
Ano 5
24 088 680 31 779 594 35 714 769
40
3 024 000
4 039 200
4 715 172
80
5 040 000
6 732 000
7 501 410
100
5 040 000
6 732 000
7 501 410
120
6 501 600
8 684 280
9 676 819
40
2 016 000
2 692 800
3 000 564
120 000
126 000
160 083
4000 m2
1 200 000
1 260 000
1 458 608
1 147 080
1 513 314
1 700 703
Ano 10
45 614 230
6 017 887
9 573 911
9 573 911
12 350 346
3 829 565
234 910
1 861 594
2 172 106
Ano 15
58 216 601
7 680 518
12 219 006
12 219 006
15 762 518
4 887 603
299 812
2 375 918
2 772 219
Ano 20
74 300 744
9 802 504
15 594 893
15 594 893
20 117 411
6 237 957
382 644
3 032 340
3 538 132
A evolução das receitas deste projecto é bastante sensível à taxa de ocupação,
pelo a que a realização de acções intensas de promoção e publicitação mostramse necessárias e de grande alcance para a viabilidade financeira do
empreendimento. Outro aspecto importante para a melhoria da taxa de ocupação
e exploração deste projecto é a facilidade de acesso ao local, donde resulta que a
construção da ponte e estrada para ligar a península a partir da Cidade de Maputo
é também crucial para a viabilidade deste projecto. Não obstante o projecto em
curso no âmbito da Ponte Maputo KaTembe, há que considerar o troço de estrada
de acesso à área do projecto a partir da estrada principal.
11.1.4 Custos de Exploração
Dados disponíveis mostram que as despesas operacionais relativas à compra de
consumíveis necessários para os quartos, seguro, custos com energia, água,
acções de publicidade, manutenção dos imóveis entre outras componentes de
exploração, correspondem a cerca 35% a 60% da receita que se obtém por cada
chave (quarto).
Considerando que se trata de uma unidade nova e que contará com equipamentos
mais eficientes no processo de lavagem das roupas, gestão da água, energia,
para além de que nova, considerou-se para o apuramento dos custos
operacionais, uma média de 40% da receita de cada chave.
76
A Tabela 30 abaixo mostra a evolução das receitas e custos de exploração nos
primeiros cinco anos do projecto.
Tabela 30: Resultados Operacionais e Estrutura de custos
Origens
Recursos de Accionistas
Empréstimos
Receitas
Aplicações
Investimento
Despesas Operacionais
Recursos Humanos
Total de Despesas de
Exploração (40% da Chave)
Amortização
Fluxo de Caixa Líquido
- Anual
- Acumulado
USD
Ano 0
Ano 1
Ano 2
Ano 5
Ano 10
24 088 680 31 779 594 35 714 769
45 614 230
33 224 400
0
0
0
0
77 523 600
0
0
0
0
0 24 088 680 31 779 594 35 714 769
45 614 230
0
110 748 000
Ano 15
85 216 601
0
0
85 216 601
Ano 20
74 300 774
0
0
74 300 774
9 533 160
0
9 533 160
1 965 600
12 113 010
0
12 113 010
2 004 912
13 466 010
0
13 466 010
2 127 629
16 820 041
0
16 820 041
2 349 074
21 062 596
0
21 062 596
2 593 567
26 435 188
0
26 435 188
2 863 508
7 567 560
10 108 098
11 338 387
14 470 967
18 469 028
23 571 680
2 938 100
2 938 100
2 195 600
2 140 000
2 140 000
2 140 000
110 748 000 17 493 620 22 604 684
0 -93 254 380 -70 649 696
24 444 359 30 934 189 39 294 005 50 005 586
102 330 141 223 438 320 144 767 547 689 746
No projecto estão consideradas também as amortizações de todas as
componentes que constituem o investimento (construções, equipamentos e
transporte). Deste modo, considerados os custos e proveitos projectados no
estudo, observa-se que os projectos apresentam desde o primeiro ano, fluxo de
caixa positivos, traduzindo a cobertura das receitas ao total de custos.
11.1.5 Cash Flow e Indicadores Económicos e
Financeiros
A partir dos resultados previsionais resultantes da exploração do projecto
resultaram os cash-flow resumidos na tabela abaixo, que são positivos a partir do
primeiro ano.
Tendo por base este cash-flow por um período de 30 anos, e considerando uma
taxa de actualização de 12%, calculada a partir da taxa de inflação esperada de
2%, da taxa de juro do dólar americano de 6% (Libor mais Spread de 2 pp), e uma
taxa de risco de 4% associada à incerteza quanto a evolução da taxa de ocupação
e arrendamento dos espaços e consequente adesão dos turistas ao local e outros
factores imprevistos, foram feitos os cálculos dos indicadores de viabilidade que
mostram os seguintes resultados.
76
77
Tabela 31: Indicadores Financeiros
INDICADORES FINANCEIROS
8.1. Lucro Líquido
8.2. Amortização
8.3. Fluxo de Caixa
8.4. Investimento
8.5. Fluxu de Caixa
8.6. Fluxu de Caixa Descontado
8.7. Tempo de Recuperação do Investimento
8.8. Tempo de Recuperação do Empréstimo
USD
Ano 0
Ano 1
Ano 2
Ano 5
0
6 006 935
10 105 089
12 792 738
0
2 938 100
2 938 100
2 140 000
0
8 945 035
13 043 189
14 988 388
110 748 000
0
0
0
-110 748 000
8 945 035
13 043 189
14 988 388
-110 748 000
8 320 963
12 133 199
13 942 640
-110 748 000 -102 427 037 -90 293 837 -50 827 080
-77 523 600
-69 202 637 -57 069 637 -17 602 680
TAXA INTERNO DE RETORNO (TIR)
VALOR ACTUAL LÍQUIDO
PERIODO DE RECUPERAÇÃO DE INVESTIMENTO (PRI)
Ano 10
Ano 15
Ano 20
18 120 076
24 854 443
33 470 222
2 140 000
2 140 000
2 140 000
20 260 076
26 994 443
35 610 222
0
0
0
20 260 076
26 994 443
35 610 222
18 846 582
25 111 110
33 125 788
33 142 597 145 552 113 294 363 016
66 366 997 178 776 513 327 587 416
14.1%
17 436 671
8.1 ANOS
Partindo de um investimento total de cerca de USD 110,7 milhões, as projecções
de receitas e despesas efectuadas mostram que o valor total investido pode ser
recuperado em 9 anos e 4 meses, sendo que a Taxa Interna de Retorno é de
13%, ligeiramente acima da taxa de actualização, significando que o projecto
apresenta alguma margem para a manutenção da sua viabilidade. O Valor Actual
Líquido é de cerca de USD 106.9 milhões, montante que não incluí o valor residual
do imobilizado.
financiado integralmente por fundos próprios, o período de recuperação do capital
reduz para 6 anos e a taxa interna de retorno incrementa para 17,1% enquanto o
Valor Actual Líquido aumenta para USD 40 milhões.
78
12
Impactos Esperados
A importância de um projecto desta natureza é avaliada em função dos impactos
directos e indirectos que este pode proporcionar. Da análise efectuada, esperamse os seguintes principais efeitos.
12.1 Impactos a montante e a jusante
Tabela 32: Impactos a Montante e a Jusante
Precondições a MONTANTE do
›
Projecto
Um projecto deste tipo na área que se propõe, exige
soluções que permitam garantir que o espaço
proposto poderá ser concessionado a uma única
entidade investidora e promotora do projecto que
possa por sua vez atrair pequenos investidores
interessados nas componentes imobiliárias ou mesmo
nas unidades hoteleiras mais pequenas, mantendo
para sua própria exploração as unidades maiores.
›
O Governo devera criar as condições para a atracção
de investidores, estabelecendo todos os requisitos
necessários à disponibilização da terra para os
investimentos propostos;
›
Este tipo de projecto deverá ser promovido por uma
entidade investidora privada que demonstre ter o
capital suficiente para avançar com os investimentos
nas infra estruturas mínimas de base.
›
Esta entidade investidora privada deverá ter
garantidos os seus direitos de promoção do projecto
através da atribuição de um DUAT único a favor dela,
emitido com base na apresentação de uma proposta
de Projecto de desenvolvimento integrado.
›
Um projecto deste tipo que poderá dispor de uma
faixa de terra adequada com cerca de 8.000 ha, deve
ser concessionada por inteiro a uma única entidade
78
79
promotora do investimento.
Impactos a JUSANTE do Projecto
›
Desenvolvimento de um Destino Ecoturístico numa
área reservada muito próxima da cidade do Maputo e
do seu aeroporto internacional, junto da Reserva
Especial do Maputo e dispondo de praias oceânicas
próprias para banhos de mar.
›
Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade
com produtos de habitação, lazer e turismo.
›
Criação de oportunidades de novos empregos directos
e indirectos quer nos empreendimentos turísticos,
quer nos imobiliários e ainda nos serviços que se
poderão estabelecer.
›
Criação de novas oportunidades de emprego, serviços
e fornecimentos de produtos frescos para as
comunidades locais.
›
Desenvolvimento de infra-estruturas de base e
serviços sociais necessários ao desenvolvimento
socioeconómico.
›
Estímulo ao investimento estrangeiro.
›
Preservação do meio ambiente e valorização de uma
área de conservação.
›
Estímulo e reforço da oferta turística de qualidade ao
mercado internacional.
12.2 Impactos Directos e Indirectos
Da análise efectuada, esperam-se os seguintes principais efeitos
12.2.1 Impactos Directos
Com a implementação deste projecto esperam-se significativos impactos directos,
sendo de destacar os seguintes:
i)
Criação de oportunidades de novos empregos directos e indirectos quer
nos empreendimentos turísticos (cerca de 822 possíveis), quer nos
imobiliários (à taxa de 1,8 empregos por apartamento) e ainda nos
serviços que se poderão estabelecer;
ii)
Permite a requalificação de uma zona turística de excelência, criando
condições para o turismo de lazer próximo de alto padrão próximo da
grande área metropolitana de Maputo;
80
iii) Desenvolvimento de um Destino Ecoturístico numa área reservada muito
próxima da Cidade do Maputo e do seu aeroporto internacional, junto da
Reserva Especial do Maputo e dispondo de praias oceânicas próprias
para banho;
iv) Desenvolvimento de infra-estruturas de alta qualidade com produtos de
habitação, lazer e turismo;
v) Criação de novas oportunidades de comércio e negócios para as
comunidades locais e para os residentes da Província de Maputo;
vi) Aumento das contribuições financeiras para o Orçamento de Estado
através de impostos e taxas e para a economia local, provincial e nacional;
vii) Atracção para a área do projecto de empresas que prestem os seguintes
serviços:
›
›
›
›
›
›
›
›
›
›
›
›
Restauração e Bar;
Segurança;
Transporte de passageiros e de valores;
Suporte Informático;
Limpeza, e Remoção de resíduos;
Promoção de eventos;
Treinamento de pessoal;
Manutenção e reparos;
Serviços de transporte do pessoal;
Serviços Bancários;
Agências de Viagens;
Fornecedores de produtos de mercearia, produtos frescos, entre
outros.
12.2.2 Impactos Indirectos
A par dos benefícios directamente associados ao estabelecimento deste
complexo, espera-se outro tipo de impactos induzidos e ligações, sendo de
destacar os seguintes:
i.
Atracção de novos investimentos imobiliários e hoteleiros para a região e
arredores que, por sua vez, atrairão outras actividades comerciais e de
serviços para servir o conjunto dos residentes e visitantes;
ii.
Desenvolvimento de negócios de pequenas e médias empresas que
poderão se instalar nas proximidades do complexo e contribuir para o
alargamento do parque turístico e consequente criação de mais
oportunidades de emprego;
iii.
Atracção para o local, de outros estabelecimentos complementares como
por exemplo: talhos, padarias, mercados de peixe, florista, etc.;
80
iv.
81
A localização deste mercado fora do centro urbano e numa região sem
grande fluxo rodoviário e próximo do parque natural pode potenciar um
turismo de bush and beach o que pode propiciar o aumento do fluxo de
turistas.
12.3 Prováveis áreas de ligação com a economia
local
Com o estabelecimento do projecto, espera-se que este tenha ligações directas
com outros empreendimentos, seja os existentes assim como os novos. Abaixo,
apresenta-se resumo das prováveis ligações desta unidade na economia local e
nacional
Tabela 33: Prováveis Impactos do Projecto
Empreendimentos existentes
›
Na área vizinha estão estabelecidos alguns
empreendimentos de luxo que se caracterizam por
casas em material tradicional vendidas ou alugadas a
pessoas com grandes posses financeiras,
maioritariamente Sul-africanos que procuram o
isolamento que a região proporciona.
›
A zona é muito isolada e pouco habitada e não dispõe
de quaisquer serviços ou empresas comerciais para
além de pequenos negócios informais que servem os
residentes das comunidades locais.
›
Os poucos empreendimentos turísticos existentes
abastecem-se em Maputo ou directamente da África
do Sul.
Novos empreendimentos
Os novos empreendimentos irão
oferecer à economia local grandes
oportunidades para o aparecimento
O Plano de Desenvolvimento de Machangulo deverá ainda
envolver o estabelecimento de outros equipamentos e
serviços:
›
de novos serviços e negócios que
poderão impulsionar o fornecimento
de produtos e serviços oferecidos
1 Loja de conveniência, supermercado, área de
artesanato, etc.
›
Lotes residenciais a definir por um plano imobiliário
apropriado.
pelas comunidades locais
›
1 Pequena clínica de primeiros socorros
›
Área residencial para trabalhadores
›
1 Heliporto
›
1 Porto fluvial
A economia local irá beneficiar particularmente com a
oferta de postos de trabalho
82
13
Constrangimentos e Medidas de
Mitigação
Para que o turismo possa ter um desenvolvimento harmonioso e sustentável a
nível dos existentes e potenciais destinos e sub-destinos abrangidos pelo CDM,
terá que se ter em conta alguns constrangimentos e desafios que podem
comprometer o cumprimento de planos e metas traçados pelo Governo.
O curso das investigações realizadas para o presente estudo, permitiu identificar
alguns desses constrangimentos e desafios.
Tabela 34: Principais Constrangimentos do Sector e Propostas de Solução
Constrangimentos
Dificuldade na disponibilização de terra para o
›
Atitude positiva do Governo para com a
investimento se o Governo não se envolver no
ideia proposta de se promover um projecto
projecto de forma proactiva, ajudando a criar
âncora junto da REM;
as condições essenciais para a atracão do
investidor;
Inexistência de rede estradal e de serviços
›
O Investidor deverá reunir todos os meios
básicos adequados na faixa de acesso à área do
financeiros e operacionais para que o
projecto a partir da estrada principal;
acesso ao empreendimento seja garantido
Ausência de um Plano de Ordenamento
territorial da península do Machangulo
›
O Governo Provincial deve tomar medidas
claras em relação a este problema para que
se evite uma ocupação desregrada de
espaço e áreas que devem ser privilegiadas
para a implantação de unidades turísticas
de qualidade.
82
14
83
Assistência Técnica e Plano de
Formação
Um requisito fundamental para o sucesso deste empreendimento é assegurar que
os trabalhadores sejam dotados de capacidades e habilidades para melhor
prestarem os serviços disponíveis em benefício e para a satisfação dos seus
clientes, o que seguramente contribuirá para o aumento da frequência dos clientes
a este local.
1.
Gestores e Quadros Superiores
Os Gestores e Técnicos Qualificados e Especialistas devem ser recrutados pelos
Projectos no mercado de trabalho junto de instituições onde há mão-de-obra
formada e disponível de nível médio e superior.
Para gestores e pessoal técnico especializado e de apoio propõe-se o seguinte
plano de formação (1 semana).
›
›
›
›
Cultura Institucional;
Manual de Pessoal;
Atendimento;
Regras de higiene e segurança no trabalho;
2.
Práticos e titulares de funções onde se exija formação técnica
profissional básica
Para a área de turismo, a formação poderá ser ministrada pela Delegação do Instituto Nacional de Emprego e Formação Profissional de Maputo (INEFP),
podendo os seguintes cursos intensivos para uma frequência entre 12 a 15
formandos:
A
Hotelaria
›
›
›
Auxiliares de Cozinha e Pastelaria – 2 meses (1 para cada
especialidade)
Quartos – 2 semanas
Recepção (Front Office) - 3 semanas
84
B
Restauração (Food & Beverage)
›
›
›
Despensa - 4 semanas
Serviço de Bar- 2 semanas
Serviço de mesas – 1 semana
84

PT - MCLI

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