TSO DNL TOP 50 US Real Estate Ranking

ASSET RESEARCH
TSO-DNL
TOP-50-Ranking US Real Estate
Edition 2013
FMG FondsMedia GmbH
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Haus 1 West
22607 Hamburg
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TSO-DNL TOP-50-Ranking US Real Estate
Edition 2013
Inhalt
Allgemeine Hinweise ..................................................................................................................................................... 3
Methodische Grundlagen.............................................................................................................................................. 5
TOP 50-Ranking US Real Estate 2013......................................................................................................................... 7
Ergebniszusammenfassung.......................................................................................................................................... 8
Fazit ................................................................................................................................................................................ 8
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TSO-DNL TOP-50-Ranking US Real Estate
Edition 2013
Allgemeine Hinweise
In dieser Performance-Analyse werden Leistungsbilanzen
bestimmter, namentlich aufgeführter Emissionshäuser für
US-Immobilienfonds ausgewertet. Für Vergangenheitswerte
gilt, dass es keinerlei Garantie oder Gewähr dafür, dass diese
oder vergleichbare Ergebnisse auch in der Zukunft eintreten. Es liegt daher nicht in der Absicht von FondsMedia,
vergangene Ergebnisse als Indikator für zukünftige Ergebnisse oder Zukunftserwartungen zu deklarieren. Die für die
Analysen genutzten Quellen werden allgemein für glaubwürdig
und zuverlässig befunden. FondsMedia übernimmt jedoch
keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit
oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche gegen FondsMedia, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder
Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch
die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen
verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen.
Die Inhalte der Analysen und Studien von FondsMedia dienen
lediglich der Information und stellen keine Anlageberatung,
Empfehlung oder Aufforderung für eine Investition dar.
Alle in den Analysen und Studie genannten und ggf. durch
Dritte geschützten Marken- und Warenzeichen unterliegen
uneingeschränkt den Bestimmungen des jeweils gültigen
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eingetragenen Eigentümer. Allein aus der bloßen Nennung ist
nicht der Schluss zu ziehen, dass Marken- und Warenzeichen
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erstellte Objekte verbleibt allein bei FondsMedia. Eine Vervielfältigung oder Verwendung der Grafiken und Texte dieser
Publikation in anderen elektronischen oder gedruckten Publikationen ist ohne ausdrückliche Einwilligung von FondsMedia
nicht gestattet. Entsprechendes gilt gegenüber Dritten.
Diese Untersuchung wertet Ergebnisse von aufgelösten USImmobilienfondsgesellschaften aus. Die Ergebnisse werden
zu einem Gesamtportfolio gebündelt. Es ist ausdrücklich
darauf hinzuweisen, dass die in dieser Untersuchung evaluierten Risiken aufgrund der Portfoliobündelung nicht das
Risiko eines Totalverlustes auf Investorenebene bezogen
auf ein Einzelinvestment ausschließen. Hierfür kann sowohl
ein spezifisches Risiko oder der simultane Eintritt mehrerer
Risiken ausschlaggebend sein.
Gemäß Wertpapierhandelsgesetz (WPHG) § 31 Absatz 2 Nr.
1 müssen alle Informationen eines Wertpapierdienstleistungsunternehmen einschließlich Werbemitteilungen, die
Wertpapierdienstleistungsunternehmen Kunden zugänglich
machen, redlich, eindeutig und nicht irreführend sein. Diese Untersuchung basiert auf transparent nachvollziehbaren
empirischen Daten. Der Autor übernimmt die Gewähr dafür,
dass diese Untersuchung im Sinne des WPHG ausschließlich
redliche, eindeutige und nicht irreführende Informationen
beinhaltet.
Weiterhin wird den Vorschriften aus §4 der Wertpapierdienstleistungs-Verhaltens- und Organisationsverordnung, sofern für
diese Untersuchung inhaltlich relevant, wie folgt Rechnung
getragen:
In dieser Untersuchung werden die Datengrundlagen, Auswertungsmethoden und spezifische Verfahrensweisen transparent dargestellt. Die Ergebnisse werden verständlich und
nachvollziehbar aufgeführt. Es werden keinerlei Vorteile aufgezeigt oder verbalisiert. Die Ergebnisdarstellung erfolgt ohne
subjektive Kommentierung.
Diese Untersuchung beinhaltet keinerlei Vergleiche unterschiedlicher Finanzinstrumente sowie Aussagen zur früheren
Wertentwicklung eines Finanzinstrumentes. Die Untersuchung
basiert durchgängig auf den Entwicklungen gebündelter Gesamtportfolios und erlaubt insofern keinerlei Rückschluss
auf ein bestimmtes Finanzinstrument.
Die Analysen zu den Ergebnissen aufgelöster US-Immobilienfonds erfolgen über den gesamten Zeitraum, welcher den
empirischen Daten zugrunde liegt.
Sofern Fremdwährungen hinsichtlich der Ergebnisanalysen
relevant sind und sich diese auf die Anlegerergebnisse stei-
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TSO-DNL TOP-50-Ranking US Real Estate
Edition 2013
Allgemeine Hinweise (Fortsetzung)
gend oder fallend auswirken können, wird hierüber gesondert
gesetzeskonform informiert.
Für die aufgelösten Fondsgesellschaften wird der finale jährliche Vermögenszuwachs ausgewertet. Der Vermögenszuwachs berücksichtigt mittelbar Nebenkosten während der
Investitions-, Betriebs- und Verkaufsphase. Es handelt sich
insofern um Ergebnisse nach Kosten auf Ebene der Fondsgesellschaften.
Mit dem angegebenen Vermögenszuwachs handelt es sich
um das Ergebnis vor Steuern. Ausgangspunkt hierfür ist,
dass Steuern auf Investorenebene in den ausgewerteten Leistungsbilanzen typischerweise zahlenmäßig nicht spezifisch
berücksichtigt werden. Der Leser ist hiermit darauf hinzuweisen, dass die aufgeführten Ergebnisse je nach Höhe der
individuellen Besteuerung niedriger ausfallen. Die PortfolioErgebnisse vor Steuern erlauben keinen Rückschluss auf die
potenziellen Ergebnisse eines Einzelinvestors nach Steuern.
Die Ergebnisse dieser Untersuchung basieren auf empirischen Daten, deren Quellen exakt benannt werden. Es finden keinerlei Simulationen einer früheren Wertentwicklung
o.ä. statt. Angaben zur künftigen Wertentwicklung erfolgen
ausdrücklich nicht.
Die Mittelrückflüsse von US-Immobilienfonds erfolgen vollständig in US$. Sofern Investoren US$-Beträge in EUR tauschen, treten Wechselkurseinflüsse auf. Diese Einflüsse
können nicht präzise erfasst werden und sind daher nicht
Gegenstand dieser Untersuchung.
Der Vermögenszuwachs errechnet sich aus der Summe aller
Mittelrückflüsse (Auszahlungen zzgl. Veräußerungserlös), von
welcher die Nominaleinlage und das Agio (sofern erhoben)
abgezogen werden. Der verbleibende Vermögensüberschuss
wird dann durch die Laufzeit geteilt. Die Laufzeit wird durchgängig ganzjährig ermittelt, d.h. das Emissions- und Verkaufsjahr werden vollständig angerechnet.
Das Fazit stellt eine subjektive Interpretation der vorangestellten Informationen dar. Die vorangestellten TatsachenInformationen führen je nach individueller Gewichtung und
Beurteilung zu anderslautenden Gesamtbeurteilungen. Das
Fazit stellt im Gegensatz zu den vorangestellten Tatsacheninformationen eine Meinungsäußerung des Autors dieser
Untersuchung dar.
Hamburg, im Februar 2013
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Edition 2013
Methodische Grundlagen
Das TOP-50-Ranking US Real Estate basiert auf insgesamt
148 Fondsgesellschaften, die in Deutschland emittiert wurden. Die Fondsgesellschaften haben ihre US-Immobilien zwischenzeitlich veräußert, so dass feststehende Ergebnisse auf
Anlegerebene vorliegen. Das auswertbare Investitionsvolumen beläuft sich auf rd. US$ 14,0 Mrd. Deutsche Privatinvestoren haben sich an dem ausgewerteten Marktsample mit
Eigenkapital in Höhe von rd. US$ 6,7 Mrd. beteiligt.
Derzeit stellen Leistungsbilanzen zum Bilanzstichtag
31.12.2011 die aktuelle Fassung dar. Sofern in dieser Untersuchung ältere Leistungsbilanzjahrgänge ausgewertet werden, handelt es sich um die zuletzt erschienende Ausgabe
des jeweiligen Emissionshauses. Für diese Sonderfälle wird
der Leistungsbilanzjahrgang in der nachfolgenden Tabelle in
Klammern angegeben.
Gesamtmarktsample in der Übersicht
Emissionshaus (Kurzbezeichnung)
Anzahl aufgelöster
US-Immobilienfonds
Investitionsvolumen
in T-US$
Eigenkapital
in T-US$
3
12.316
4.282
Acron (2009)
BVT
37
911.760
326.015
CFB
2
201.327
110.406
DCM (2010)
1
85.921
33.692
DWS Finanz
6
1.270.780
750.950
33.200
Dr. Peters
3
57.200
Ebertz & Partner (2010)
2
9.800
9.800
HGA Capital
4
816.467
149.900
Hannover Leasing
3
519.903
251.859
IC Immobilien (2009)
9
98.486
22.500
Ideenkapital AG (2009)
8
1.210.116
741.100
Jamestown
29
5.985.228
2.678.991
KanAm
13
Keine Angaben
327.400
MPC Capital
1
42.499
18.299
Nordcapital
1
10.520
4.400
Premicon (2010)
1
20.550
8.850
REAL I.S.
2
292.290
220.300
SachsenFonds
2
323.715
129.255
11
1.269.850
437.410
9
879.588
466.320
US-Treuhand
WealthCap
Wölbern Invest
Marktsample gesamt
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1
24.659
14.500
148
14.042.975
6.739.429
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TSO-DNL TOP-50-Ranking US Real Estate
Edition 2013
Methodische Grundlagen (Fortsetzung)
Das ausgewertete Marktsample wird nachfolgend in Kontext
mit den realisierten Immobilieninvestments von The Simpson
Organization (TSO) in Kontext gesetzt. Hintergrund für die
Integration von TSO in den deutschen Gesamtmarktsample
ist, dass das Unternehmen derzeit den vierten US-Immobilienfonds für deutsche Investoren in Deutschland emittiert.
Prospektherausgeber ist die TSO Europe Funds, Inc., Atlanta,
Georgia, USA. Es handelt sich um ein im Jahr 2006 gegründetes, 100%tiges Tochterunternehmen von TSO.
Das inhabergeführte Immobilienunternehmen TSO wurde
von Herrn Allan Boyd Simpson im Jahr 1988 gegründet und
ist damit rd. 24 Jahre um US-Immobilienmarkt präsent. Das
realisierte Transaktionsvolumen beläuft sich auf insgesamt
ca. US$ 3,0 Mrd.1)
TSO hat im Zeitraum 1992 bis Ende 2012 insgesamt 32
US-Fondsgesellschaften mit einem Verkaufsvolumen von rd.
US$ 422,54 Mio. aufgelöst. An diesen Investments haben
sich maßgeblich US-amerikanische Privatinvestoren beteiligt.
Sämtliche Ergebnisse verstehen sich vor Steuern auf Anlegerebene und sind insofern problemlos mit den Dokumentationen für die in Deutschland emittierten US-Immobilienfonds
vergleichbar. Details hierzu hat TSO gesondert schriftlich zur
Verfügung gestellt. Das in der Dokumentation von TSO angegebene Kaufdatum wird in dieser Untersuchung mit dem
Emissionsjahr gleichgesetzt. Das jeweilige Kaufpreisvolumen
wird in den nachfolgenden Auswertungen als Investitionsvolumen angesetzt.
Für die Betreuung der deutschen Berater und Investoren
von TSO ist die DNL Investmentagentur für US- Immobilien,
e. K. (DNL) mit Sitz in Düsseldorf eingebunden. DNL ist u.a.
für die Organisation der quartalsweise erfolgenden Auszahlungen der deutschen TSO-US-Immobilienfonds verantwortlich. Weiterhin betreut DNL die Investoren in steuerrechtlichen
Fragestellungen und organisiert die jährlichen Gesellschafterversammlungen. Die Gesellschafterversammlungen finden
turnusgemäß mit persönlicher Präsenz von TSO in Düsseldorf
statt.
Mit Hinblick auf die Ergebnisse von TSO wurden einige
der realisierten Immobilieninvestments mit relativ hohen
Fremdmittelanteilen finanziert. Sofern der Immobilienertrag
(Auszahlungen und Verkaufserlös) oberhalb der Fremdmittelkosten liegt, entsteht zusätzlich ein sogenannter LeverageEffekt (Hebeleffekt). Es ist nochmals darauf hinzuweisen,
dass die in der Vergangenheit erzielten Ergebnisse, im Einzelfall auch beeinflusst durch die Höhe der Fremdfinanzierung,
keinerlei Rückschluss auf zukünftige Ergebnisse implizieren.
Im einfachen Durchschnitt über alle realisierten Immobilieninvestments von TSO liegt der Fremdkapitalanteil bei 54,3%
(Bandbreite: 0% bis maximal 91%).
Darüber hinaus ist DNL vor Ort in Atlanta präsent (DNL US
Invest). Die lokale Präsenz vor Ort ist für die Einbindung in
aktuelle Entscheidungsprozesse insbesondere mit Hinblick
auf mögliche Investitionsobjekte von zentraler Bedeutung.
Das TOP-50-Ranking US Real Estate ordnet sämtliche Ergebnisse aller ausgewerteten US-Immobilienfonds nach der
Höhe des erzielten jährlichen Vermögenszuwachses. Hieraus
entsteht eine Rangliste (engl. „Ranking“).
1) Ausführliche Informationen zu TSO/DNL finden sich im Verkaufsprospekt zum TSO-DNL Fund IV.
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TOP 50-Ranking US Real Estate 2013
No.
1
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3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Emissionshaus
(Kurzbezeichnung)
TSO
TSO
TSO
TSO
TSO
TSO
TSO
TSO
TSO
TSO
TSO
TSO
BVT
Ideenkapital AG
TSO
TSO
TSO
TSO
Jamestown
TSO
TSO
BVT
Jamestown
KanAm
KanAm
MPC Capital
TSO
TSO
KanAm
Jamestown
KanAm
TSO
TSO
TSO
TSO
IC Immobilien
TSO
SachsenFonds
Jamestown
Jamestown
BVT
TSO
TSO
Jamestown
Ideenkapital AG
TSO
Jamestown
Jamestown
HGA Capital
Nordcapital
Fondsbezeichnung
Highland Theater
Lenoir City Tennessee Offic Bldg
The Georgian
5th & Spring
Greenwood Avenue
70 Fairlie Street
Buckhead Court
Regency Square
Interstate Northwest
1422-38 Peachtree
Manor Square
Wingate
BVT Capital Partners XXIII, L.P.
ProVictor 5
Knoxville Tennessee Office Bldg
Lauderdale by the Sea Florida Office Bldg
Bel Air Maryland Office Bldg
161 North Clark
JAMESTOWN Land Investors 2
Ten Peachtree Place
Oak Grooves
BVT Capital Partners IX, L.P.
JAMESTOWN 21
KanAm USA VI
KanAm / West Wind USA Office I
USA 1
Hollywood Florida Office Bldg
611 Wilshire Building
KanAm USA I
JAMESTOWN 15
KanAm USA II
HS DeLaud
612/757 Flower Street
818 W. Seven Street
Rhodes Building
USA 3
West Volusia
USA-Fonds 2
JAMESTOWN 26
JAMESTOWN 19
BVT Residential USA 1, L.P.
Ft. Lauderdale Florida Office Bldg
500 Mararoneek Ave.
JAMESTOWN 13
ProVictor 3
Garden Hills
JAMESTOWN 24
JAMESTOWN 7
HGA/USA 3 FONDS
San Francisco
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Investitionsvolumen in T-US$
350
308
4.850
1.900
69
950
4.350
6.000
14.325
6.360
3.000
1.200
15.150
122.300
1.499
2.065
1.488
75.000
6.000
22.000
11.430
13.500
650.000
42.499
5.744
6.000
57.050
400
11.000
28.000
3.450
1.010
14.370
176.003
890.984
290.200
85.520
3.189
23.925
38.600
174.505
263
628.100
17.500
459.635
10.520
Haltedauer Jährlicher Vermögens­
in Jahren
zuwachs in % p.a.
5
618,1%
6
140,6%
5
118,2%
7
99,1%
7
90,6%
9
85,4%
2
81,8%
1
75,0%
4
73,7%
3
68,7%
2
51,7%
4
51,6%
2
46,3%
8
43,6%
3
38,6%
4
37,2%
3
35,7%
2
34,8%
3
32,1%
2
29,6%
7
28,6%
1
28,2%
8
27,7%
18
26,8%
5
26,2%
4
26,1%
2
25,7%
3
25,0%
6
24,3%
12
24,3%
9
24,1%
6
24,0%
3
21,2%
3
20,9%
8
20,6%
20
20,4%
9
20,3%
3
18,5%
2
17,8%
8
17,5%
3
17,5%
6
17,5%
2
17,0%
10
17,0%
9
16,9%
6
16,8%
9
16,4%
5
15,4%
4
14,9%
4
14,9%
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TSO-DNL TOP-50-Ranking US Real Estate
Edition 2013
Trefferanzahl im TOP-50-Ranking geordnet nach Emissionshäusern
30
28
25
20
15
10
1
1
1
Nord­capital
1
SachsenFonds
1
MPC Capital
Ideen­kapital
2
HGA Capital
3
BVT
Jamestown
TSO
KanAm
4
5
IC Immo­bilien
8
Ergebniszusammenfassung
•Die realisierten Immobilieninvestments von TSO nehmen
im TOP-Ranking durchgängig die Plätze 1 bis 12 ein.
•Von insgesamt 32 Immobilieninvestments, die TSO realisiert hat, haben sich 28 für das TOP-50-Ranking qualifiziert.
•Das Gesamtportfolio von TSO, d.h. alle 28 Investments,
haben einen nach Eigenkapital gewogenen Vermögenszuwachs von 24,3% p.a. vor Steuern erzielt. Die mittlere
Haltedauer beläuft sich auf knapp fünf Jahre. Das gesamte
Marktsample (148 US-Immobilienfonds) hat einen durchschnittlichen Vermögenszuwachs von 9,2% p.a. bei einer
mittleren Haltedauer von 9,4 Jahren erwirtschaftet.
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Fazit
Im Endergebnis weist das historische Immobilienportfolio von TSO eine marktführende Positionierung
im TOP-50-Ranking auf. Weiterhin übertreffen die
Portfolio-Ergebnisse von TSO den Marktdurchschnitt
mit deutlichem Abstand.
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