Sehr geehrte Damen und Herren, Spart die Immobilienpresse zu

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Nr.: 27
40. KW, 30. Sept. 2002
Print-Ausgabe 9,-- €
Inhalte:
Seite:
Spart die Immobilienpres- 1
se zu Tode! (Unterreiner)
IDW - Wirtschaftsprü- 2
fer basteln BewertungsZeitbombe (Rohmert)
Neu: Prüfzeitraum zwei 4
Wochen für ImmobilienVerträge (Unterreiner)
grundbesitz invest über 8 4
Mrd. Euro
DEGI eröffnet Gastrono- 5
mie Kleinod in Hamburg
Rechtstipp: Kündigung
5
wg. Schönheitsreparaturen
Internet-Immobilien auf 6
dem Vormarsch
Zukunft
Bauwirtschaft 6
(von Schönfels)
Büromarkt Frankfurt -JLL 8
DEGI Hochhäuser Studie 9
aurelis - 35 qkm Innen- 9
stadt zum Verkauf
Validia 2 – Fonds zwi- 9
schen Verriss und Phantasie (Loipfinger, Pollheim, Rohmert)
Europäische Hotellerie mit
13
Einbrüchen
Adlon Erweiterung
13
Fonds-Besprechung DIV 37
(Loipfinger)
13
Aengevelt Moskau
14
Hauptstadtsymposion
(Krentz)
15
Finanzierungskatalog
16
Impressum
.
16
Sehr geehrte Damen und Herren,
der letzte Sonntag hat eigentlich nur bestätigt, dass die Immobilienwirtschaft den „worst case“
durchspielen muss. Bereits vor einem Jahr versprach ich der Immobilienwirtschaft die härteste
Bewährungsprobe der deutschen Nachkriegsgeschichte. Jetzt ist sie da. Gleichzeitig basteln die Schildbürger des IDW Institut der Wirtschaftsprüfer mit einer neuen ImmobilienBewertungsrichtlinie an einer Zeitbombe für deutsche Bilanzen (Seite 2, Rohmert).
Wir kündigten in unserer letzten Ausgabe eine ausführliche Besprechung des FitnessImmobilien-Fonds der Ideenkapital AG (früher: GVP) an. Eine vorauseilende, ausführliche
Gegendarstellung erreichte uns schon vorher auf der Basis vorheriger Verrisse u. a. in der
Wirtschaftswoche (ab Seite 9).
Der Immobilienpresse spricht der bekannte Immobilienjournalist Frank Peter Unterreiner, der
u.a. für die erfolgreichen Immobilien-Beilagen der FAZ verantwortlich zeichnet, mit seinen
Kommentar (s. u.) aus der Seele. Die Branche, die nur mit Hilfe einer qualifizierten immobilienwirtschaftlichen Presse in den letzten 15 Jahren deutliche Schritte in Richtung Professionalisierung, Seriösität und Verbesserung des Images getan hat, bereitet den Rückweg vor.
Werner Rohmert, Vorstand Research Medien AG
Spart die Immobilienpresse zu Tode!
Die Immobilienwirtschaft ist im Bewusstsein der Bevölkerung ebenso wie in den Medien unterrepräsentiert. Ihre wahre Bedeutung wird von den meisten Medien nicht erkannt. Auch Fachpublikationen gibt es bei uns, im Gegensatz zu den angelsächsischen Ländern, zu wenig. Diesen Aussagen wird wohl niemand aus der Immobilienbranche widersprechen wollen.
Jetzt besteht die Gefahr, dass die wenigen Sprachrohre der Branche zu Tode gespart werden.
Die Werbeflaute führt heute schon dazu, dass über wichtige Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft und spannende neue Projekte nicht mehr adäquat berichtet werden kann. Beispiele
gefällig? Die „Frankfurter Allgemeine Zeitung” hat die freitägliche Berichterstattung von Jens
Friedemann, einem Pionier im Immobilienjournalismus, von zwei auf eine Seite kürzen müssen.
Das „Handelsblatt” besetzte die Position der nach elf Jahren ausgeschiedenen Immobilienredakteurin Karina Junghanns (sie bekommt auf der Expo-Real den Deutschen Preis für Immobilienjournalismus verliehen) nicht mehr. Die tägliche Immobilienseite der „Welt” erscheint nicht
mehr täglich. Der „Immobilien Manager” wird immer dünner. Und auch die Immobilienbeilagen
der „FAZ” (seit 1996 die erfolgreichsten in Deutschland) haben nicht mehr die gewohnten Umfänge. Das Traditionsmedium IWH (WEKA-Verlag) gibt es nicht mehr. Die Gefahr ist groß, dass
aufgrund der Werbeflaute weitere Immobilienmedien bald ganz eingestellt werden.
Natürlich bleibt es jedem unbenommen, selbst zu entscheiden, wofür er sein Geld ausgibt und
ob er Anzeigen-Werbung für sinnvoll hält. Der Trend zu immer aufwändigeren BaustellenEvents und Messeauftritten zeigt, dass durchaus noch Geld da ist. Doch klar ist: Ohne Anzeigen gibt es keine Immobilienseiten und -publikationen, keine Sprachrohre der Branche und
keine Außendarstellung gegenüber der Öffentlichkeit. Dieser Hinweis muss gestattet sein, denn
die Folgen sind fatal. Soll nachher keiner sagen können, er hätte es nicht gewusst und es würde ihm leid tun ...
Frank Peter Unterreiner, Freier Journalist (eMail: [email protected])
Nr. 27, 40. KW, 30. September 2002, Seite 2 von 16
Neuer IDW Immobilienbewertungsstandard – Wirtschaftsprüfer basteln Zeitbombe für Immobilienunternehmen
Werner Rohmert, seit 15 Jahren Immobilienspezialist von "Der Platow Brief"
Unternehmensnews
Frankfurt: DeTe Immobilien und Voigt & Haeffner,
eine Tochter der Gebr.
Röchling KG (Umsatz
2001: 6,3 Mrd. Euro), haben
eine Kooperationsvereinbarung geschlossen. Sie bieten
alle Dienstleistungen rund
um den sicheren Betrieb
einer Immobilie, maßgeschneiderte Energieversorgungslösungen sowie ein
umfassendes und flächendeckendes Serviceangebot an.
Diese umfasst die Lieferung
und Montage von technischen Lösungen zur gesicherten Versorgung mit
Energie für Anlagen der
Telekommunikationstechnik
sowie die Inspektion, Wartung und Instandsetzung mit
einer Störungsannahme
rund um die Uhr, an 365
Tagen im Jahr. DeTe Immobilien ist eine 100prozentige Tochter der
Deutschen Telekom AG mit
ca. 7000 Beschäftigten, 64
Mio. qm bewirtschaftete
Fläche und 35.000 Objekten.
Frankfurt: Die DEPFA
Deutsche Pfandbriefbank
AG hat einen Global Pfandbrief mit einem Volumen
von 2 Mrd. USD und einer
Laufzeit von 5 Jahren begeben. Bei einem Kupon von
3,375 % und einem Ausgabekurs von 99,795 (Reoffer)
wird die Emission mit einem Spread von 65 bp über
der fünfjährigen USTreasury Anleihe ausgestattet, was einem Spread von
11 bp über Freddie Mac
(September 2007) entspricht. Wie die übrigen
Pfandbriefe der DEPFA
verfügt auch diese Emission
über ein Moody´s AAARating.
Als ob die Immobilienwirtschaft nicht schon genug gebeutelt wäre. Politik und Banken
schnüren dem Mittelstand und damit der mittelständischen Immobilienwirtschaft die
Luft ab. An der Finanzierungsfront geht fast Nichts mehr. Noch nie traf die Immobilienwirtschaft eine Verschlechterung aller Rahmenbedingungen gleichzeitig. Und nahezu unbemerkt bastelte das IDW Institut der Wirtschaftsprüfer, deren Stellungnahmen für die Prüferzunft fast Gesetzescharakter haben, im April eine Zeitbombe.
Nach ersten Recherchen geht die Bedeutung der Stellungnahme „IDW RS WFA 1“
vom 24. April 2002 weit über das eigentlich besprochene Problem hinaus. In gewünschter IDW-Anwendung lauert eine Bilanzierungskatastrophe, die nicht nur professionelle Immobilienbestandshalter, sondern in weitergedachter Konsequenz, auch
Banken, Versicherungen oder auch jedes Unternehmen mit eigenem Immobilienbestand treffen könnte. „IDW RS WFA 1“ droht nämlich jeden zu treffen, dessen Immobilien einen Stichtagswert haben, der deutlich unter dem Buchwert liegt,
sofern dieser nicht innerhalb von 3 bis 5 Jahren unter Berücksichtigung der planmäßigen Abschreibung wieder den Buchwert erreichen wird. Und das trifft sicherlich
nicht nur auf Ost-Immobilien und vergammelte Wohnungsbestände, sondern auch auf
normale Produktionsimmobilien, Messehallen oder selbstgenutzte Bürogebäude an
suboptimalen Standorten zu. Haben Sie eine Vorstellung, wie die Leipziger Messe,
die für 1 Mrd. Euro landwirtschaftliches Nutzgebiet im Leipziger Norden zweckentfremdet, unter Immobilien- bzw. Ertragswertgesichtspunkten zu bewerten wäre?
Dabei fing alles ganz harmlos an. Der Wohnungswirtschaftliche Fachausschuss
des IDW setzte sich zusammen, um über die „Berücksichtigung von strukturellem
Leerstand bei zur Vermietung vorgesehenen Wohngebäuden“ zu befinden. Intelligente wohnungswirtschaftliche Gedanken zur Bedeutung der Unternehmensplanung für
die Bewertung/Bilanzierung von Wohnungsbeständen in den von strukturellem Leerstand betroffenen Gebieten in den neuen Ländern finden sofort die Zustimmung des
Immobilienmannes. Für ihn ist klar, dass in vielen Fällen ein Abwertungsbedarf besteht. Just zu jener Zeit begab es sich aber, dass die Prüferzunft sich nicht an allen
Fronten mit Orden bedeckte. Vorauseilender Gehorsam ist in solchen Fällen angeschlagenen Images die typisch deutsche Reaktion. Deshalb lässt das IDW auf Anfrage flugs verlauten, dass diese spezifisch wohnungswirtschaftliche Stellungnahme
mit spezifischem Ausnahme-Hintergrund der Wohnungswirtschaft in den neuen Ländern für alle Immobilien anzuwenden sei.
Jetzt wird es ernst. Eine kräftige Abwertung des Anlagevermögens kann sich heute
keiner erlauben. Basel II würde potenziert. Das Gefahrenpotential macht das Erbeben
der sonst so standfesten Versicherungswirtschaft deutlich. Auslöser sind noch nicht
einmal ganze, unter Nachfragegesichtspunkten nicht unbedingt notwendige BüroStrassenzüge in Leipzig. Versicherungen laborieren an ihren Aktienbeständen und
der eher geschichtlichen Bedeutung von Sterbetafeln, die vielen Rentenversprechen
zu Grunde lagen. Um dem Abwertungsdruck auf das Anlagevermögen zu entgehen, war es den Versicherungen Ende 2001 gelungen, einen neuen § 341 b HGB
durchzusetzen. Danach müssen Kursrückgänge bei im Anlagevermögen gehaltenen
Wertpapieren - für die es keine planmäßige AfA gibt - nicht sofort durch Abschreibungen auf den Anschaffungswert aufgefangen werden, sondern erst, wenn diese als
„dauerhaft“ angesehen werden müssen. Was dauerhaft meint, ist allerdings durchaus
zwischen Unternehmen, Wirtschaftsprüfern und Aufsichtsbehörden umstritten.
Die Möglichkeit, eine Gesetzesänderung zu puschen, hat die mittelständische Immobilienwirtschaft ohne Image und Lobby nicht. Im Gegenteil: Es besteht jetzt die ernste
Gefahr, dass die IDW-Wohnungsstellungnahme die Bilanzen auch bei gewerblichem
Immobilienbestand verhaut.
Was hat sich durch „IDW RS WFA 1“ verändert? Die Regelung nach § 253 Abs. 1
Satz 1 Abs. 2 HGB sieht vor, dass Wohngebäude im Anlagevermögen mit einer Nutzungsdauer zwischen 50 und 80 Jahren zu Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich der planmäßigen Abschreibungen zu bewerten sind. Außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert können vorgenommen werden. Sie
müssen vorgenommen werden, wenn die Wertminderung voraussichtlich dauerhaft ist. Die Frage, wann eine Wertminderung dauerhaft ist, hängt von der jeweiligen
Nutzungsdauer ab. In der Literatur wurde dafür überwiegend ein Prognosezeitraum
von der Hälfte der betriebsüblichen Nutzungsdauer von meist 50 Jahren angenommen. In einer 25 Jahres-Prognose erreicht wohl jede Immobilie den Schnittpunkt zwischen Buchwert nach Abschreibungen und dem beizulegenden Stichtagswert.
Unternehmensnews
Berlin: ImmobilienScout
24 und der MaklersoftwareSpezialist Glaswald Informatik GmbH, Leipzig,
Anbieter der Maklersoftware Pnet Immobilien,
kooperieren. Sie werden bis
zum Jahresende rund 15.000
Immobilien von PnetAnwendern in die Datenbank von ImmobilienScout
24 integrieren. Pnet-Nutzer
können ihre Immobilien ab
sofort per Tastendruck problemlos über eine gemeinsame Schnittstelle in die Datenbank von ImmobilienScout 24 überspielen und dort
zur Vermarktung anbieten.
Pnet wurde speziell für die
Vermarktung von Objekten
über das Internet konzipiert.
Der Grundgedanke des
Programms ist die Erledigung des Tagesgeschäftes
der Anbieter mit der Software und die tägliche Datenübertragung per Mausklick. Dadurch entsteht für
die Datenpflege auf der
eigenen Website, den kostenfreien und kostenpflichtigen Portalen keinerlei
zusätzlicher Aufwand.
Das IDW hat nunmehr den Prognosezeitraum auf drei bis fünf Jahre verkürzt.
Die Stellungnahme gilt nach einer Auskunft des IDW für alle Immobilien. Im
Ergebnis ist eine außerordentliche Abschreibung stets dann erforderlich, wenn der
niedrigere beizulegende Wert (Ertragswert) um sechs bis 10 Prozent unter dem
Buchwert liegt (bei 2 Prozent AfA) und nicht erwartet werden kann, dass eine
Wertaufholung innerhalb der genannten drei bis fünf Jahre erreicht werden kann.
Es kann sogar in der Regel davon ausgegangen werden, dass etwa bei einer neu
angeschafften Immobilie unter Berücksichtigung der Transaktionskosten fast regelmäßig bei Zugrundelegung des kurzen Prognosezeitraums eine außerordentliche
Abschreibung vorzunehmen sein wird.
Die Unsinnigkeit des kurzen Zeitraumes wird schon bei Betrachtung von Immobilienzyklen mit einer Amplitude von acht bis zehn Jahren deutlich. Damit ist allein zyklisch
das Risiko außerordentlicher Abschreibungen gegeben. Umgekehrt schafft dies freilich auch die Chance für die Erzeugung stiller Reserven.
Erste Abschlussprüfer wenden nach "Der Immobilienbrief"-Recherchen aktuell die
April-Stellungnahme auch auf Gewerbeimmobilien an. In der Folge sind in den geprüften Unternehmen außerordentliche Aufwendungen und entsprechende Bilanzverluste darzustellen, obwohl nach der bisherigen Bewertung eine langfristige planmäßige Wertaufholung als plausibel dargestellt werden konnte. Weitere Probleme werden
sich ergeben, wenn in einer Bilanz Beteiligungen an Immobiliengesellschaften zu
bewerten sind. Jede maßgebliche Beteiligung müsste dazu führen, dass sich die
Wirtschaftsprüfer mit den Immobilien der Beteiligungsgesellschaft auseinander setzen
müssten. Wie soll das gehen? Wenn das mangels Praxisnähe aber nicht angedacht
ist, brauchte man aber nur die Immobilien in eine Immobilienverwaltungsgesellschaft
einzubringen, um dem Bewertungsproblem zu entgehen. Das ist aber wohl kaum im
Sinne der Richtlinie.
Nicht nur für die deutsche Immobilienwirtschaft stellt sich damit ein Problem, das in
seiner vollen Schärfe noch nicht erkannt wurde. Helfen würde noch nicht einmal ein
Praxis relevanter Umgang mit „IDW RS WFA 1“. Denn vor dem Hintergrund der ab
2005 allgemein anzuwendenden IAS-Rechnungslegung steht sowieso eine verkehrswertnähere Immobilienbewertung an. Die muss dann durch häufiger anzufertigende
Verkehrswertgutachten erfüllt werden. Umso überflüssiger ist es, dass das IDW jetzt
mit der neuen Stellungnahme – und der undifferenzierten Anwendung durch Wirtschaftsprüfer auf alle Immobilien oder sogar Beteiligungen an Immobiliengesellschaften - noch Verwirrung stiftet. Sie wird für die Immobilie als Sicherheitsorientierte Anlage, die sich gerade in der aktuellen Börsenbaisse bewährt, nichts Gutes bewirken.
Prüfzeitraum von zwei Wochen für Kaufverträge
Frank Peter Unterreiner, freier Immobilienjournalist (u. a. FAZImmobilienbeilagen)
Unternehmensnews
New York: Silverstein
unterliegt im ersten WTCProzess. Im Streit zwischen
Larry Silverstein, der sechs
Wochen vor den Terrorattacken das World Trade
Center gepachtet hatte, und
den Versicherungsunternehmen ist ein erstes Urteil
ergangen. Ausgangspunkt
war die Frage, ob es sich bei
den Anschlägen am 11.
September 2001, bei denen
zwei Flugzeuge die Zwillingstürme des WTC zerstörten, um ein oder zwei
Ereignisse handelte - mit
den entsprechenden Konsequenzen für die Berechnung
der Schadenssumme. Wie
die "New York Times"
berichtet, hat nun ein Bundesrichter entschieden, dass
der Anschlag als ein Ereignis zu betrachten ist. Im
aktuellen Fall geht es nur
um eine Versicherungssumme von 112 Mio. $.
Iinsgesamt bedeutet die
Frage für Silverstein, ob er
sieben oder 3,5 Mrd. $ bekommt. (Quelle: IZ News
vom 26.09.2002)
Frankfurt: Starwood Capital Group beteiligt sich
mit einer Minderheitsbeteiligung an DIC Deutsche
Immobilien Chancen AG
& Ko KG. Die Gesellschaften sind seit 2001 bereits
über ein gemeinsames Joint
Venture verbunden. Die
DIC verfügt über einen
kleinen Projektbestand von
170 Mio. Euro und bearbeitet derzeit ein Projektentwicklungsvolumen von 180
Mio. Euro. Starwood betreut
derzeit ein Immobilienvermögen von 7,5 Mrd. USDollar.
Immer wieder haben unseriöse Machenschaften einiger Strukturvertriebe und Notare
die Immobilienbranche in Verruf gebracht. Rhetorische geschulte Verkäufer schwatzten gutgläubigen Bürgern überteuerte Immobilien auf. Willfährige Notare standen
bereit, solche Kaufverträge notfalls auch nachts und am Wochenende zu beurkunden.
Immobilie in Verruf gebracht: Oft genug standen die Käufer anschließend vor dem
Ruin - denn sie konnten die Immobilie nicht finanzieren, oder das Objekt war nahezu
wertlos. So haben Betrüger die Immobilie, eine im Grunde vorzügliche Kapitalanlage,
missbraucht und in Verruf gebracht. Insofern ist es positiv, dass dies nun so einfach
nicht mehr möglich ist.
Neue 14 Tage-Frist: Jetzt wurde analog der Regelung bei Haustürgeschäften und
Rechtsgeschäften im Fernabsatz (zum Beispiel Versandhandel) eine Sicherung eingebaut. Dort gilt seit Jahresbeginn ein Widerrufsrecht von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung. Notarverträge hingegen können nicht widerrufen werden. Also wollte
der Gesetzgeber analog 14 Tage Zeit zur Prüfung des Vertrags geben. Dies gilt allerdings nur, wenn Privatpersonen von Unternehmen kaufen, nicht beim Erwerb zwischen Privatpersonen oder zwischen Unternehmen.
Notar zur Aufklärung verpflichtet: Doch schon bislang war der Notar gehalten, die
Beteiligten mit zeitlichem Vorlauf zu informieren. Und vor allem ist der Notar zur unparteiischen Aufklärung aller Beteiligten verpflichtet. Wer sich bislang als Handlanger
von Strukturvertrieben hergab, hat gegen die elementarsten Regeln des Berufsstands
verstoßen. Vielleicht hätte es gereicht, dafür drastischere Sanktionen zu formulieren,
Beurkundungen außerhalb der Notarpraxis und der üblichen Geschäftszeiten außer in
Notfällen zu verbieten. Vor allem sollte jedoch die Aufklärungspflicht des Notars deutlich erhöht werden. Eine Vorlage des Kaufvertrags zwei Wochen vor Beurkundung
nützt wenig, wenn der Strukturvertrieb den potenziellen Käufer so lange nicht mehr
aus den Augen lässt oder ihm - noch perfider - aus der prallen Provision eine zweiwöchige Urlaubsreise spendiert.
Noch Fragen offen: Das hektische Jahresendgeschäft jedenfalls wird jetzt ausfallen
oder sich nach vorne verlagern. Käufer müssen aufpassen: Wenn sie sich zu spät für
eine Immobilie entscheiden, dann greift die Steuerersparnis erst für das nächste Jahr.
Und der Verkäufer muss bangen, ob sein Kunde wieder abspringt, andere Interessenten gehen ihm vielleicht verloren. Eine weitere Frage ergibt sich: Beginnt die Frist von
zwei Wochen neu zu laufen, wenn beim Notartermin wesentliche Vertragsinhalte geändert werden?
grundbesitz-invest - Deutsche Bank Immobilienfonds überschreitet 8 Milliarden Euro Grenze
Der offene Immobilienfonds grundbesitz-invest der DB Real Estate Investment
GmbH erreichte zum Ende der 38. Kalenderwoche ein Volumen von acht Milliarden
Euro. Der Vertriebsstart des ersten offenen Immobilienfonds aus dem Hause der
Deutschen Bank war am 27. Oktober 1970. Heute hat der Fonds 120 Immobilien vorwiegend in westdeutschen Großstädten und in EU-Metropolen. Die Wertentwicklung
(incl. Ausschüttungen) wird in diesem Geschäftsjahr (Ende 30.09.2002) auf rund 5%
prognostiziert. Seit der Auflegung vor rund 32 Jahren betrug sie über 620%.
Der offene Fonds hat lt. GF Helmut Ullrich vor allem auch vom weltweiten
Zusammenschluss aller Immobilieninvestmentgesellschaften der Deutschen Bank mit
heute über 1 500 Immobilienexperten auf 4 Kontinenten und Immobilien-Assets
„under Management“ von über 47 Milliarden USD profitiert. Vertriebs GF Walter Klug
ermittelt, dass mit über 23% der Mittelzuflüsse aller offenen Immobilienfonds in
Deutschland in diesem Kalenderjahr die DB Real Estate den höchsten Marktanteil
erzielt habe. Werner Welter, für den Immobilienbereich zuständiger Managing
Director des Hauses, betonte, dass die liquiden Mittel "intelligent" und nur in
wertbeständige Immobilien investiert würden.
DEGI eröffnet Gastronomie-Kleinod in Hamburg
Unternehmensnews
Wiesbaden: Die Aareal
Bank AG hat eine Tochtergesellschaft, die Aareal
First Financial Solutions
AG, gegründet. Sie wird
bestehende IT-Lösungen der
Aareal Bank rund um Zahlungsverkehr und Kontoführung für wohnungswirtschaftliche Unternehmen
weiterentwickeln. Als weiteren Schwerpunkt realisiert
die Gesellschaft innovative
Produkte für die Wohnungswirtschaft, wie zum
Beispiel das Paco. Dieses
Zugangs- und Abrechnungssystem basiert auf
einem kleinen Chip, der
Türen und Tore öffnet,
Schranken freischaltet und
Waschautomaten startet.
Die Gesellschaft geht mit 56
ehemaligen IT-Mitarbeitern
der Aareal Bank an den
Start. Die Vorstände der
neuen Tochtergesellschaft
sind Georg Diehl und Armin Heil. Aufsichtsratsvorsitzender ist Michael A.
Kremer.
Trotz verstärkter Orientierung auf höhere Mietanfangsrenditen verlieren die offenen
Fonds doch nicht die Liebe für Topp-Immobilien. Die DEGI Deutsche Gesellschaft
für Immobilienfonds mbH (Dresdner Allianz Immobiliengruppe) lässt nach 12
Jahren Totentanz den „Süllberg“ in Hamburg Blankenes wieder in altem Glanz erstrahlen. 1060 wurde auf dem 75 m hohen (!) „Berg“ die erste Festung gebaut. Die
Anlage in ihrer heutigen Form wurde 1887 bis 1903 erbaut und ist nach dem Blankeneser Fährhaus eines der ältesten Gasthäuser im Westen Hamburgs. Neuer Süllberg-Chef ist „Sterne“-Koch Karlheinz Hauser (35), der in den letzten 5 Jahren im
Berliner Adlon einen Michelin-Stern erkochte. DEGI-GF Hans Brauwers, der rd. 40
Mio. Euro investierte, eröffnete vor wenigen Tagen vor viel Prominenz das architektonische und gastronomische Kleinod.
Rechtstipp: Fristlose Kündigung bei unterlassenen Schönheitsreparaturen
Führt ein Mieter jahrelang die vertraglich geschuldeten Schönheitreparaturen nicht
durch und ist zu erwarten, dass diese auch nicht bei Beendigung des Mietverhältnisses vorgenommen werden, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Nach Auffassung des Amtsgerichts Hamburg (Urteil v. 15
November 2001, Az. 41B C 90/01) hat der Vermieter in diesen Fällen gemäß ƒ 564
Abs. 2 Nr. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Im
vorliegenden Fall hatte der Mieter seit mehr als einem Jahrzehnt keinerlei Schönheitsreparaturen mehr durchgeführt.
Praxistip: Nicht immer rechtfertigen vom Mieter unterlassene Schönheitsreparaturen
eine fristlose Kündigung. Neben der Nichtvornahme der vertraglich geschuldeten
turnusmäßigen Renovierungsarbeiten muss zusätzlich zu erwarten sein, dass die
Arbeiten auch bei Beendigung nicht vorgenommen werden und auch ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aufgrund der Vermögenssituation des Mieters nicht
befriedigt werden kann. Liegen diese Voraussetzungen jedoch vor, kann nach entsprechender Abmahnung an die Möglichkeit der fristlosen Kündigung gedacht werden. (Autor: Tobias Hiller, Bethge & Partner GbR - Rechtsanwälte und Notar)
Beim Schutz Ihrer Immobilie lassen wir uns
einiges einfallen. Zum Beispiel: Zugbrücke,
Wassergraben oder eine Leibgarde.
Auch wenn Sie keine Kronjuwelen haben. Auf majestätischen Schutz
brauchen Sie nicht zu verzichten. Vom Pförtnerdienst über den Objektschutz bis hin zur Sonderbewachung übernehmen wir alles, was Ihre
Immobilie sicherer macht. Selbst das Burgfräulein wäre bei uns in besten
Händen. Nutzen Sie unser Wissen. Infos unter 02 28/52 89 -12 00 oder
unter www.deutschepost.de/immobilien
Planen.
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Betreiben.
Bewerten.
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Alles aus einer Hand.
IMMO MEDIA Research 3 beurteilt Internet-Immobilienmarkt
Standort News
Rhein-Main-Gebiet: Die
Preise für Wohnimmobilien
im Rhein-Main-Gebiet
waren in den letzten zwölf
Monaten mit einem Plus
von 2% bis 2,5% recht stabil. Die konstanten Preise
und die niedrigen langfristigen Zinsen führten dazu,
dass vor allem im unteren
und oberen Preissegment
große Nachfrage zu verzeichnen war. Im mittleren
Preissegement hingegen
hatten Zukunfts- und Arbeitsplatzängste stagnierende bis rückläufige Umsätze
zur Folge. Dies berichtet
Eschner & Partner.
Zudem ging die Anzahl der
Baugenehmigungen zurück;
in Südhessen wurden im
Jahr 2001 pro 10.000 Einwohner 32 Genehmigungen
erteilt (2000: 35). Bei den
Mietpreisen für Wohnimmobilien war ein deutlicher
Anstieg festzustellen, so
Eschner & Partner. (Quelle:
IZ News vom 26.09.2002)
Deals Deals Deals
München: Die Bayerische
Immobilien AG hat drei
Immobilien am Standort
München veräußert. Dabei
handelt es sich um die Büroimmobilie „Zamilapark"
(Daglfing, 22.300 qm), das
"Bürozentrum Berg-amLaim" (22 500 qm) sowie
das „Westpark-Center"
(Untersendling, 22.900 qm).
Käufer des Immobilienpakets ist die zur Sparkassenorganisation gehörende
Fondsgesellschaft WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH, Düsseldorf.
IMMO MEDIA RESEARCH (www.immo-media-consult.de) legt zum dritten Mal eine
Analyse des Immobilienmarktes im Internet vor. Erstmalig sind neben Wohnimmobilien auch Gewerbeimmobilien Gegenstand der Analyse. Wie in den beiden ersten
Studien bildet eine große Online- Befragung von Anbietern und Nachfragern den Kern
der Analyse. Insgesamt haben sich ca. 1.400 Personen und Unternehmen an der
Analyse beteiligt. Für "Der Immobilienbrief" ist erfreulich, dass unsere Partner ImmobilienScout 24 und Immowelt/ascado sich bei allen Ranking-Kriterien auf den vorderen Plätzen befinden.
Von März 2001 bis März 2002 haben sich die Visits auf den Seiten der zehn größten
deutschen Immobilienplattformen um 33,5% erhöht. Im gleichen Zeitraum stieg die
Anzahl der abgerufenen Exposees um 93,4%. Dies ist ein eindeutiger Indikator dafür,
dass sich die Trefferquote bei der Immobiliensuche im Internet signifikant erhöht hat.
Dennoch herrscht gegenwärtig eine schlechte Stimmung bei den Marktplätzen: Innerhalb des vergangenen Jahres warfen mit der Deutschen Immobilienbörse (November
2001), Immonline.de (Februar 2001) und Estate.net (November 2001) gleich drei der
Top Ten der deutschen Immobilien-Portale das Handtuch. Bei PropertyGate wurden
mit der 100%igen Anteilsübernahme durch den Axel Springer Verlag im August 2001
erste Konsolidierungstendenzen im Markt der überregionalen Börsen eingeleitet. Im
November 2001 folgte die Übernahme der Ascado AG, einer auf gewerblich genutzte
Objekte spezialisierten Immobilienbörse, durch die Immowelt AG in Nürnberg, welche
den Service jedoch unter gleichem Namen weiter betreibt. Anfang Mai 2002 gaben
der Axel Springer Verlag und der RDM die Gründung der gemeinsamen Gesellschaft
„Immonet GmbH” bekannt, in der die Online-Immobilienaktivitäten gebündelt werden
sollen. Damit schließen sich zwei bedeutende Portale zusammen. Am 15. August
2002 schloss das lautstark gestartete Zeitschriftenportal Versum die Pforten.
Für die Nachfrager von Immobilien hat das Internet als Suchmedium weiter an Attraktivität gewonnen. Erstmalig gaben im IMMO MEDIA RESEARCH 3 die Interessenten
dem Internet für die Erstrecherche den Vorzug gegenüber der Zeitung. Bei der Verteilung der unterschiedlichen Anbietergruppen ist festzustellen, dass der Wohnimmobilienmarkt im Internet klar vom Berufsstand der Makler dominiert wird. Deren Anteil ist
trotz eines leichten Rückgangs mit über 60% mit erheblichem Abstand die größte
Gruppe.
Ranking der Anbieter: Für die
Online-Immobilienbörsen wurde
ein detailliertes Ranking erhoben. Die wichtigsten von den
Befragten erwähnten Börsen
sind (alphabethische Reihenfolge): • bellevue.de • immobilienscout24.de • immopool.de
• immowelt.de • planethome.com • propertygate.com.
Für die Nachfrager ist die Aktualität das wichtigste Qualitätskriterium für die Angebote einer Immobilienbörse. Hier
landeten immobilienscout24.de, propertygate.com und planethome.com auf den ersten Plätzen. Aus Anbietersicht ist der Vertriebserfolg das wichtigste Kriterium. Hier
führten Immobilienscout24.de, immowelt.de und Propertygate.com die Hitliste an.
Zukunft Bauwirtschaft - Branche muss sich warm anziehen
Hans-Kaspar von Schönfels, Chefredakteur von immobilienbusiness
Die deutsche Bauwirtschaft wartet im Jahr 2002 vergeblich auf den Aufschwung. Auftragslage und Umsätze entwickeln sich unbefriedigend. Entsprechend angespannt ist
die Lage am Arbeitsmarkt. Statt der erhofften Stabilisierung droht der Branche ein
Insolvenzrekord. Vor dem Hintergrund einer solch desolaten Datenlage ist es für die
Branche umso wichtiger, die langfristige strategische Orientierung nicht zu verlieren.
Aus diesem Grund hat die deutsche Bauindustrie das Bonner Institut für Wirtschaft
und Gesellschaft beauftragt, die mittel- bis langfristigen Entwicklungs-Chancen vor
dem Hintergrund der gesellschaftlichen »Megatrends« unter die Lupe zu nehmen.
Deals Deals Deals
Düsseldorf: DB Real Estate
hat für den offenen Fonds
grundbesitz-invest von der
NPC-Gruppe das Büround Hotelensemble „Neues
Zentrum Seestern“ mit einem Accor Hotel 4-SterneHotel mit 232 Zimmern und
11 500 qm Bürofläche für
rd. 70 Mio. Euro gekauft.
Dresden: Bundespräsident
Rau hat hat die „AltmarktGalerie“, das 70. ECECenter, mit 100 Fachgeschäften auf ca. 26 000 qm
Einzelhandelsfläche und 5
000 qm Büro- und Praxisfläche eröffnet. Projektpartner des 200 Mio. Euro Innenstadt-Projektes, dessen
Toplage allerdings durch
seinen „InnenhofCharakter“ aus "Der Immobilienbrief"-Sicht leicht
gemindert wird, sind neben
der ECE die Deutsche
EuroShop AG und die
TLG.
Die Untersuchung zeigt, dass sich Bauwirtschaft und Politik auf erhebliche Veränderungen der Rahmenbedingungen einstellen müssen. Für den Wohnungsmarkt, der in
eine historisch neue Phase tritt, gilt dies in besonderem Maße. Bei allen Moll-Tönen
zeigt die Untersuchung aber auch, dass mit der deutschen Bauwirtschaft in den
kommenden Jahren zu rechnen ist. Die Wachstumsspielräume werden zwar nicht
mehr ganz so groß sein. Dem demographischen Wandel wird vor allem der Geschosswohnungsbau Tribut zollen müssen. Dennoch scheint dieser Wandel auf der
Nachfrageseite des Baumarktes für die Branche durchaus beherrschbar.
Stagnierende Bauproduktion: Der in Westdeutschland seit Jahrzehnten zu beobachtende Rückgang des Anteils der Bauwirtschaft an der gesamtwirtschaftlichen
Wertschöpfung und an der Beschäftigung, der durch den Einheitsboom vorübergehend unterbrochen wurde, setzt sich in den kommenden Jahren in ganz Deutschland
fort. Auch bei einem realem BIP-Wachstum von um 1,6 % wird die Bauproduktion
stagnieren. Die Zahl der Arbeitsplätze im Baubereich nimmt voraussichtlich weiter ab.
Zugleich werden langfristige Einflüsse wirksam, die die Bauproduktion dämpfen. Dazu
gehören die abnehmenden finanziellen Spielräume der öffentlichen Haushalte.
Die von der Politik Partei übergreifend angestrebte Senkung der Staatsquote auf 40
% bis zum Ende des Jahrzehnts ist nur bei erheblichen Leistungskürzungen und umfassender Privatisierung staatlicher Aufgaben erreichbar. Der hohe direkte und indirekte staatliche Finanzierungsbeitrag zur Baunachfrage dürfte deutlich sinken.
Wohnungsbau: Dämpfend auf die Baunachfrage wirkt auch der demographische
Wandel. Dies hat vor allem für den Wohnungsbau gravierende Folgen. Bei einer jährlichen Nettozuwanderung von 100.000 bis 200.000 Personen werden, sofern sich das
bisherige Wohnverhalten fortsetzt und sich die Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland angleichen, bis 2010 noch zwischen 330.000 und 380.000 Fertigstellungen von Wohnungen heutiger Durchschnittsgröße pro Jahr benötigt. Damit wächst die
Gesamtwohnfläche – trotz weiter steigender Pro-Kopf-Wohnfläche – höchstens noch
halb so stark wie in den 90er-Jahren.
Wirtschaftsbau: Im gewerblichen Bau ist die Bedarfslage günstiger. Für den Hochund Tiefbaubedarf der Wirtschaftsunternehmen sind die gesamtwirtschaftlichen
Wachstums- und Standortbedingungen ausschlaggebend. Zwar sinkt insgesamt der
Bauanteil an den Anlage-Investitionen der Unternehmen. Doch profitiert die Bauwirtschaft vom wachsenden Anteil des vergleichsweise baukapitalintensiven Dienstlei-
Düsseldorf / Amsterdam:
Der Offene Immobilienfonds WestInvest 1 hat ein
weiteres Bürogebäude im
Quartier Riekerpolder in
Amsterdam erworben. Die
auf den Namen "Tiara"
getaufte Immobilie umfasst
insgesamt rund 9.400 qm
Büro- sowie 900 qm Archivfläche. Sie ist vollständig für zehn Jahre vermietet.
Das Quartier Riekerpolder
ist Teil einer Gesamtentwicklungsmaßnahme,
die
neben rund 90.000 qm Bürofläche ein Wohngebiet
und ein Hilton-Hotel vorsieht. (Quelle: IZ News
vom 27.09.2002)
stungssektors, der zusätzliche Büro- und Geschäftsflächen benötigt.
Deals Deals Deals
Amsterdam: Die Hospitality Europe B.V. will zwei
Hotels
in
Amsterdam
verkaufen.
Zum
einen
handelt es sich um das
Fünf-Sterne-Hotel Pulitzer
im Zentrum der Stadt, das
Hospitality Europe 1997
von Ciga gekauft und für
etwa 30 Mio. Euro renoviert
hat. Der Komplex umfasst
24 Häuser aus dem 17. und
18. Jahrhundert entlang
eines Kanals, die zu einem
Luxushotel mit 230 Betten
und zahlreichen Restaurants
und Konferenzmöglichkeiten umgebaut wurden.
Das zweite Objekt ist das
Sheraton
Amsterdam
Airport Hotel and Conference Center, das direkten
Zugang zum Flughafen hat.
Der von Hospitality entwickelte Fünf-Sterne-Komplex
wurde 1997 eröffnet. Er
bietet 408 Zimmer, zwei
Restaurants, zwei Bars und
verfügt über 24 Konferenzräume für bis zu 1.350 Gäste. Mit den Verkäufen wurde Jones Lang LaSalle
Hotels beauftragt.
Glasgow: Das Sauchiehall
Shoppingcenter in Glasgow
ist das jüngste Objekt des
iii-Fonds Nr. 3. Die 19.154
qm Verkaufs-, Büro- und
Lagerflächen sind fast vollständig vermietet. Die Verträge haben Laufzeiten von
15 bis 25 Jahren. Zu den
Mietern zählen neben einem
Sportartikelgeschäft, einer
Drogerie und zwei Bekleidungsgeschäften auch ein
Fitnesscenter und die Royal
Bank of Scotland.
Infrastruktur: Erheblicher Baubedarf besteht weiterhin bei der Infrastruktur. Der jahresdurchschnittliche Bauinvestitionsbedarf für Verkehrs- und Nachrichtenwesen, Verund Entsorgung, Gesundheit und Pflege, Bildung und Erziehung sowie öffentliche
Verwaltung und Sicherheit liegt bis 2010 mit etwa 60 Milliarden Euro kaum niedriger
als in den 90er-Jahren. Zum einen ist der ostdeutsche Nachholbedarf noch nicht überall gedeckt. Zum anderen besteht in Westdeutschland inzwischen erheblicher
Modernisierungs- und Erweiterungsbedarf. Der Staat wird jedoch für die benötigten
Investitionen immer weniger aufkommen. Deshalb drohen Investitionslücken in einer
geschätzten Größenordnung von bis zu einem Prozentpunkt des Bruttoinlandsprodukts. Das lässt sich nur vermeiden, wenn verstärkt auf private Finanzierung und
Bereitstellung von Infrastruktur zurückgegriffen wird. Voraussetzung dafür ist eine
ordnungspolitische Neuorientierung, die privaten Anbietern und Betreibern breiten
Raum einräumt. Gleichzeitig kann der Staat die Zahlungsfähigkeit der Nutzer nicht
mehr im bisherigen oder sogar weiter steigenden Maße für andere fiskalische Zwecke, insbesondere die Querfinanzierung sozialer Sicherungssysteme, abschöpfen.
Angebotsseite problematisch: Mehr Sorgen als die geschilderten Prognosen dürfte
die Angebotsseite des Baumarktes bereiten. Das liegt vor allem daran, dass der zur
Stabilisierung des Marktes an sich dringend notwendige Kapazitätsabbau nicht im
notwendigen Umfang zu Stande gekommen ist. Zu Zeiten der Hochkonjunktur Mitte
der 90er-Jahre gab es beispielsweise im deutschen Bauhauptgewerbe rund 71.000
Unternehmen. Heute, am tiefsten Punkt der Baukrise ist diese Zahl nicht etwa gesunken. Sie ist vielmehr auf mehr als 77.000 gestiegen. Einem um 22 Prozent gesunkenen Umsatz steht eine um 8,5 Prozent gestiegene Zahl von Anbietern gegenüber.
Ursache: Im Gefolge der Insolvenz eines größeren mittelständischen Unternehmens
werden immer häufiger quasi als »Spaltprodukte« mehrere Kleinunternehmen gegründet. Hinzu kommt der beständige Druck auf die Baupreise, etwa durch europäische Niedriglohnunternehmen am deutschen Markt. Diesen Entwicklungen beizukommen, scheint aktuell für die Bauwirtschaft noch das größte Problem, ganz unabhängig von den mittelfristigen Marktperspektiven.
Frankfurter Büroimmobilienmarkt – JLL Kurzinformation
zum 3. Quartal 2002
Der Frankfurter Büroimmobilienmarkt wird lt. einer Kurzinformation zum 3. Quartal
von Jones Lang LaSalle immer mehr von Untervermietungsflächen, die hauptsächlich von Banken angeboten werden, beeinflusst. Zu einer Leerstandsrate von 4,2 %
kommt eine Quote von 3,8 % an Untervermietungsflächen hinzu. Trotz fehlender wirtschaftlicher Impulse, liegt der Umsatz bis zum 28.09.2002 mit über 332.000 qm (VorJahres-Vergleichszeitraum:
Büromarkt Frankfurt per 28.09.2002
464.000 qm) immer noch
3. Q. 02
3. Q. 01
Entwickl.
über
dem
10-jährigen
Schnitt. Die anhaltenden Spitzenmiete in
42,50
51,13
-16,9 %
Entlassungen der Banken EUR/m²/mtl.
sowie die politische und wirt3. Q. 02
1.1.02 - 30.9.02
3. Q. 01
schaftliche Unsicherheit füh103.000
332.000
147.400
Umsatz in m²
ren zu verzögerten Entschei440.000 = 4,2%
228.600 / 2,2
376.800 / 3,7
dungsprozessen bei Unter- Leerstand
nehmen. Deshalb rechnet Untervermie392.000 = 3,8%
k. A.
k. A.
JLL nicht mit einer entschei- tung
832.000 = 8,0%
k. A.
k. A.
denden Trendwende bis Summe
Ende 2003. Bis zum Jahresvermietet /
spekulativ
Summe
ende erwarten die Berater Fertigstellungen
Eigennutzer
einen Gesamtumsatz für den
Büroimmobilienmarkt,
der bis zum Ende
87.600
133.900
221.500
2002
knapp über 400.000 qm liegt.
Pipeline 2003
396.500
Quelle: Jones Lang LaSalle 09/2002
271.300
667.800
889.300
DEGI – Hochhäuser bleiben in Frankfurt beliebt, aber Sicherheitsbewußtsein steigt
Deals Deals Deals
München: Über 1.000
Quadratmeter Bürofläche
mietete die Werbeagentur
Schwenkert, Katzenhuber
und Partner in der Feringastraße 6 in Unterföhring
über die Berater von ATIS
REAL Müller. Die Agentur
wird die neuen Räume am
Medienstandort Unterföhring im Oktober beziehen.
Eigentümer des Objekts ist
die Gewerbepark
Unterföhring GmbH &
Co.
München: Wolters Kluwer Deutschland, eine der
führenden Fachverlagsgruppen für die Bereiche Recht,
Wirtschaft und Steuern, hat
im Büroobjekt IT-Port in
Unterschleißheim bei München ca. 2 150 qm Bürofläche angemietet. Das Büroobjekt IT-Port ist eine Entwicklung der FOM – Future
Office Management GmbH.
Hamburg: Die Commerzbank AG hat in der City,
Schauenburgerstr. 15 – 21,
ca. 1 600 qm Bürofläche in
den Schauenburger Kontorhäusern über JLL von der
Gothaer Lebensversicherung a.G. angemietet.
26/09/2002 + + + Hanse
Orga AG hat in Großborstel, Oldesloer Straße 63,
2 256 qm Bürofläche über
JLL von der Luserke Vermögensverwaltung GmbH
angemietet. + + + Karen
Millen , England, Damenfashion, hat in der Fußgängerzone,
Gerhofstraße
32, ca. 130 qm Ladenfläche
über JLL von der Procom
Investitions- und Beteiligungsgesellschaft mbH &
Co. KG angemietet.
Eine aktuelle Umfrage der DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH
dem offenen Fonds der Dresdner Bank, zur Sicherheit in Frankfurter Hochhäusern
zeigt, dass Büronutzer den „Wolkenkratzern“ trotz der Ereignisse vom 11. September
2001 treu bleiben. Allerdings steigt das Sicherheitsbewusstsein. Als Standortvorteil
gegenüber „herkömmlichen“ Bürokomplexen werden vor allem Citynähe, imagebildende Adresse der Landmarks von „Mainhattan“ sowie die langfristigen Expansionsmöglichkeiten innerhalb des Gebäudes angegeben.
Für Research-Leiter Dr. Thomas Beyerle bleibt die positive Grundeinstellung gegenüber Bürotürmen auch in Zukunft bestehen. 80% der Befragten bejahten, dass sie im
Falle einer neuerlichen Standortentscheidung wieder ein Hochhaus bevorzugen würden. In Bezug auf das Sicherheitsempfinden ist jedoch eine erhebliche Bewusstseinsänderung eingetreten. Bereits zum Zeitpunkt des Einzugs flossen neben PkwErreichbarkeits- und Kostenkriterien vor allem Sicherheitsaspekte in die Standortentscheidung ein. Als wesentlich erachten Mieter folgende Aspekte im Bereich Sicherheit
der Hochhäuser: Zugangskontrollen des zentralen Eingangsbereichs, generelle Gästeanmeldung, interne Firmenausweispflicht incl. elektronisches Zutrittsmanagement,
überwachte Tiefgaragenzufahrten, Trennung Personen- von Lastenaufzügen und
stärkere Videoüberwachung. Allerdings hat die Umfrage ebenfalls ergeben, dass nur
ein Fünftel aller Befragten generell bereit wäre, dafür auch eine höhere Nebenkostenrate in Kauf zu nehmen.
Deutsche Bahn Vermarktungs-Tochter „aurelis“ - 35.000.000
qm Innenstadtgrundstücke sollen verkauft werden
Die Deutsche Bahn Tochter, aurelis Management GmbH, Frankfurt, startet mit dem
Verkauf ihres 35 Mio. qm großen Immobilienportfolios nicht betriebsnotwendiger Bahn
Areale. Es handelt sich lt. aurelis „ausschließlich (um) vermarktungsfähige Grundstücke und Objekte in exponierten Lagen großer deutscher Städte und Ballungsgebiete“.
Den Marktwert hat die KPMG auf rund 2,7 Mrd. Euro veranschlagt. Diesem Marktwert von 2,7 Milliarden Euro steht nach den Worten GF Dieter Ullsperger ein geschätzter „Entwicklungswert“ von ca. 10 bis 15 Mrd. Euro gegenüber.
"Der Immobilienbrief" ist allerdings immer wieder verblüfft, wie leicht solche Zahlen
ohne Erläuterung in die Öffentlichkeit kommen. Denn entweder fehlt dabei der Investitionsbedarf zur Erreichung des Entwicklungswertes oder man fragt sich, wieso ein
solcher erkennbarer Entwicklungswert bei der Wertermittlung, die gerade einmal ein
Fünftel des späteren Entwicklungswertes ausmacht, nicht berücksichtigt wurde. Das
ist so, als wenn Ackerland, das nicht bewirtschaftet wird und von dem man weiß, dass
es sicher Bauland wird, noch nach der Bodenwertzahl zur Ermittlung der Fruchtbarkeit bewerten würde. Wir werden die offenen Fragen und die Vermarktungsstrategie
im Gespräch mit Ullsperger klären.
Aurelis verhandelt derzeit auch mit potentiellen Joint-Venture-Partnern, die sich als
Mehrheitsgesellschafter an der Vermarktungsgesellschaft beteiligen können und so
von den Entwicklungsperspektiven direkt an der Quelle profitieren können. Noch in
diesem Jahr rechnet das Unternehmen mit einer Entscheidung. Voraussichtlich werden wir auf der Expo Real weitere Informationen bekommen. Aus Düsseldorf hört
man übrigens erste Gerüchte. Die Immobilienvermarktung startet unabhängig davon
aber bereits sofort.
Validia 2 (Ideenkapital) - Hamburger Fitness-Fonds im Spannungsfeld zwischen Analyse und Selbstdarstellung
Werner Rohmert
Wir haben die seltene Gelegenheit, die Fondsanalyse des Fonds-Spezialisten Stefan
Loipfinger zum Fitness-Center Fonds Valida 2 direkt der Gegendarstellung des Sprechers der Ideenkapital AG, Axel Pollheim, gegenüberzustellen. Allein schon unser
Analysehinweis in der letzten Ausgabe führte zu der Reaktion. In der Wirtschaftswoche war Loipfinger mit einigen Kritikpunkten bereits zitiert worde. Eine Kurzkritik
brachte auch "Der Platow Brief". Im Anschluss werde ich noch kurz zu den Argumenten Stellung beziehen und noch auf eigene Recherchen verweisen. Zunächst die
Statements der Kontrahenten:
Validia 2 - Unsichere Zukunft für „Fitness-Fonds“
Deals Deals Deals
Krefeld: Kayaba Europe
GmbH, ein Unternehmen
der AutomobilZulieferungsindustrie, hat
ca. 10.000 m² Hallen- und
700 m² Bürofläche in Krefeld angemietet. Der Mietvertrag läuft über zehn Jahre. Der Bau des Projekts
beginnt im Herbst dieses
Jahres. Kayaba verlegt damit seine Europazentrale
von Meerbusch nach Krefeld. Die neuen Hallenflächen dienen als europäisches Zentrallager. Entwickler und Vermieter der Flächen ist Prologis, ein amerikanischer Entwickler von
Logistikflächen. Jones
Lang LaSalle hat die Anmietung vermittelt.
Essen: Die mfi Management für Immobilien AG
hat jetzt rund 1.900 qm
Bürofläche im Bamler
Servicepark, Essen, an die
Celltech Pharma GmbH &
Co. KG vermietet. Die
Ansiedlung des Medizinunternehmens ist auf eine
Initiative der EWG – Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH zurückzuführen. Das dritte
Gebäude des Serviceparks,
in dem die Celltech Mieter
ist, wurde im Dezember
2001 mit 15.400 qm Büro-,
Service- und Hallenfläche
fertiggestellt. Der Servicepark ist damit vollständig
ausgebaut und weist eine
Gesamtmietfläche von
35.000 qm und ein Investitionsvolumen von 49 Mio.
Euro auf. Im Januar diesen
Jahres waren schon die
Firmen BSH Bosch und
Siemens Hausgeräte
GmbH in den Bamler Servicepark eingezogen.
Stefan Loipfinger / Dr. Susanna Berndt
Der Trend des neuen Jahrtausends lautet Fitness und Wellness. Da sich mit einem
Trend bekanntermaßen viel Geld verdienen lässt, legte die Düsseldorfer Initiatorin
Ideenkapital Financial Engineering AG einen geschlossenen Immobilienfonds auf,
bei dem das Geld der Anleger in ein Fitnessstudio investiert wird: Validia 2. Die
Risiken aus dieser Ein-Mieter-Spezialimmobilie überwiegen jedoch bei weitem die
eventuellen Chancen.
Die Spezialimmobilie mit umfangreichen Sanitäranlagen und einem Schwimmbad
befindet sich im Hamburger Stadtteil Barmbek neben einem Einkaufszentrum. (Anmerkung "Der Immobilienbrief": Der typische spezifische Ausbau eines hochwertigen
Fitness-Centers kostet ca. 500 Euro pro qm) Wenn auch dessen Laufkundschaft nach
Erfahrungen des ECE-Chefs Dr. Alexander Otto, Deutschlands größtem EinkaufsCenterbetreibers, nicht unbedingt zur relevanten Zielgruppe eines Wellnesstempels
zählt, ist die Lage dennoch akzeptabel. Mit dem 14,2-fachen der Nettojahresmiete
2003 entspricht der Einkaufsfaktor (incl. „Weicher Kosten“) für den Anleger gerade
noch der vertretbaren Norm. Im oberen Bereich liegen hingegen die weichen Kosten.
Sie machen 14,2 Prozent aus.
Laut Investitionsplan beläuft sich das Gesamtinvestitionsvolumen auf 23,2 Millionen
Euro für rund 5.500 qm Nutzfläche. Das sind immerhin über 4.200 Euro pro Quadratmeter für ein Fitness-Center! Knapp 9,9 Millionen Euro zuzüglich fünf Prozent Agio
sollen bei den Anlegern eingesammelt werden. Die Mindestzeichnungssumme beträgt 15.000 Euro. Der Rest der Investitionssumme wird über Darlehen kombiniert mit
einem Cross-Currency-Swap auf Basis Euro/Schweizer Franken aufgebracht.
2003 wird die erste volle Jahresmiete in Höhe von 1,5 Millionen Euro erwirtschaftet.
Der Anleger erhält eine Ausschüttung von acht Prozent p.a., die laut Prognose bis
2023 auf elf Prozent p.a. ansteigt. Nach der geplanten Rückführung des gesamten
Darlehens rechnet die Initiatorin für die Jahre 2024 bis 2027 mit einer Ausschüttung
von 23 Prozent p.a. Die Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Laut Prospekt kommt es 2002 zu einem negativen steuerlichen Ergebnis von rund
23,6 Prozent. Die aktuellen Erkenntnisse zum Fondskostenerlass wurden allerdings
nicht berücksichtigt. In den Folgejahren handelt es sich durchgängig um positive
steuerliche Ergebnisse. Für die für die Miet- und Ausschüttungsentwicklung wichtige
Inflationsrate unterstellt die Prognoserechnung einen Wert von 2,5 Prozent. Die Prospektaussage, dass es sich dabei um den Durchschnittswert der vergangenen 20 Jahre handelt, ist jedoch falsch. Der korrekte Wert liegt bei 2,2 Prozent.
Das Neubauobjekt wird voraussichtlich im Oktober 2002 eröffnet. Gemietet wurde es
für 25 Jahre von der Holmes Place Lifestyle Clubs AG, Berlin. Die in England börsennotierte Muttergesellschaft – Holmes Place PLC – ist den Verpflichtungen aus
dem Mietvertrag gesamtschuldnerisch beigetreten. Für Instandhaltung und Renovierung – außer für Dach und Fach – hat die Mieterin aufzukommen. Grundsätzlich wäre
der 25-jährige Mietvertrag positiv zu werten, allerdings lässt sich kaum vorhersagen,
ob der Fitnessboom, Ansprüche an Center und Bonität einer Fitness Company über
25 Jahre unvermindert anhalten.
Obwohl die Fremdfinanzierung synthetisch in Schweizer Franken erfolgt und es zudem mit 52,8 Prozent der Investitionssumme einen Fremdkapitalüberhang gibt, wurde
keine Rückstellung für Währungsrisiken gebildet. Desgleichen fehlt eine ausreichende
Rücklage für ein Mietausfallwagnis. Zwar wurde eine Versicherung abgeschlossen –
sie hat im Falle einer Insolvenz während der ersten fünf Jahre zwei volle Jahresmieten und während dem sechsten bis zum zehnten Jahr eine volle Jahresmiete zu leisten. Für die restlichen 15 Jahre besteht jedoch keine Absicherung. Erst ab dem
sechsten Jahr und mit 1,75 Prozent der Nettojahresmiete – also dem für eine solche
Spezialimmobilie viel zu geringen Ansatz von 5,50 Euro pro Quadratmeter – wurden
außerdem die Instandhaltungskosten extrem knapp kalkuliert.
Düsseldorf: Im GLOCK
HAUS die in der Nähe des
Kennedydamms vermittelte
Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH,
ca. 700 qm Bürofläche im
Erdgeschoss an zwei Tochterunternehmen eines renommierten Kosmetikkonzerns. Der Einzug ist für
den November dieses Jahres
geplant. Von den insgesamt
ca. 12.200 qm im Bürogebäude der REDEVCO
Services Deutschland
GmbH sind hiermit ca. 90
Prozent vermietet.
Frankfurt: Die Deka Immobilien Investment
GmbH hat in Zusammenarbeit mit der Atis Real Müller ein Bürogebäude in
Frankfurt erworben. Der
Kaufpreis für das "Carré
Mainzer Landstraße" 179190 belief sich auf rund 163
Mio. Euro. Verkäufer des
seit Herbst 2001 in Bau
befindlichen Objektes ist die
Hamburger DWI Grundbesitz-Gruppe. Der
siebengeschossige
Komplex, der im Frühjahr
2003 fertig gestellt sein soll,
bietet rund 24.000 qm
Nutzfläche und ist
vollständig an zwei Konzernunternehmen der Deutschen Bank vermietet.
Duisburg:
Stararchitekt
Shin Takamatsu aus Japan
hat sich im internationalen
Gutachterverfahren
einstimmig als Planer des MultiCasa gegen RKW Rhode,
Kellermann, Warowsky und
vier andere Architekten
durchsetzen können.
Auf einen Blick • • • Immobilie: Neu gebautes Fitness- und Wellnesszentrum im
Hamburger Stadtteil Barmbek • • • Faktor: 14,2-fache der Nettomieteinnahme des
Jahres 2003 • • • Mindestanlage: 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio • • • Vermietung: Holmes Place Lifestyle Clubs AG, Berlin • • • Ausschüttung: 2003 bis
2023 von anfänglich 8 Prozent auf 11 Prozent p.a. ansteigend; 2024 bis 2027 jährlich
23 Prozent • • • Informationen: Ideenkapital Financial Service AG, Steinstraße 20,
40212 Düsseldorf, Tel. 0211/13608-0, [email protected], www.ideenkapital.de
Validia 2 – Die Sicht des Initiators: „Fitness-Fonds-Kritik von
Loipfinger überzogen“
Der Initiator ist naturgemäß anderer Meinung. Er stellt klar, der „Kollege Loipfinger
schreibt fälschlicherweise, die Finanzierung erfolge in Schweizer Franken. Das ist
nicht richtig. Die komplette Finanzierung erfolgt in Euro. Der Schweizer Franken ist
als Cross Currency Swap darüber gelegt. D.h., er ist tageswirksam kündbar und läuft
30 Tage später aus. Das Währungsrisiko ist hier wohl unbestritten mehr als überschaubar. Zur Zeit liegt die Finanzierung im Schweizer Franken 1,03 Prozent
günstiger als im Euro. Die Franken-Finanzierung wird vielmehr genutzt, um die wohl
im Wettbewerbsvergleich einmalige annuitätische Tilgung von 2,5 % p.a. zu unterstützen. Dies führt innerhalb der Mietvertragslaufzeit zur Vollentschuldung der Immobilie. Von langfristigem Tuning kann also hier überhaupt nicht die Rede sein.“
Zum Kritikpunkt Spezialimmobilie schreibt Ideenkapital-Sprecher und erfahrene
Journalist (Bild Zeitung) Axel Pollheim: „Auch hier gibt es zwei Szenarien, falls –
wovon wir nun wirklich nicht ausgehen – Holmes Place insolvent würde. Die eine ist
eigentlich nur am Rande interessant: Andere Betreiber könnten das Objekt als Wellness-Center nutzen. Oder ein Umbau mit verhältnismäßig geringem Aufwand könnte
dazu führen, das mit dem Objekt verbundene Einkaufscenter mit Einzelhandelsflächen zu erweitern (für das bereits jetzt eine erhebliche Nachfrage besteht). Solche
Notfall-Szenarien sind im Interesse aller Beteiligten natürlich auch durchgespielt worden (siehe auch die ausführliche Sensitivitätsanalyse Seite 89 im Katalog). Der
Zeichner würde bei einer Mietnutzungsänderung keine bzw. nur minimale Verluste bei
der Rendite erleiden.“
Zum Thema „Weiche Kosten“ schreibt Pollheim: „Um eine einheitliche Berechnungsgrundlage für die weichen Kosten zu gewährleisten, halten wir uns an die Begriffsdefinition aus dem Buch „Geschlossene Fonds“ von Loipfinger/Nickl/Richter. …
Unter Berücksichtigung dieser Kosten im Verhältnis zum Gesamtinvestitionsvolumen
ohne Agio kommen wir auf 11,53%. Die Position „vorausbezahlte Fondsverwaltung“
wurde in unserer Berechnung nicht berücksichtigt, da es sich hierbei um die Kosten
der Fondsverwaltung für die Jahre 2003 bis 2005 handelt. Selbst unter Berücksichtigung der „vorausbezahlten Fondsverwaltung“ würden die „weichen Kosten“ lediglich
11,79% betragen.“
Auch die Instandhaltung sieht Pollheim hinreichend berücksichtigt: „Der Vermieter
trägt laut Mietvertrag lediglich die Instandhaltungskosten an Dach und Fach. Da es
sich bei der Immobilie um einen Neubau handelt sollten diese Kosten in den ersten
Jahren nicht anfallen. Ferner bestehen für die ersten 5 Jahre Gewährleistungsansprüche. Die übrigen Kosten für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt der Mieter. Ihm obliegen auch die Schönheitsreparaturen in oder an den
Mietflächen. Daher ist ein Rücklage auf Fondsebene hierfür nicht nötig.“
Pollheim verweist gleichzeitig auf einen positiven Check der Unternehmensanalyse
Appel. Auf unsere Rückfrage teilte uns Stefan Appel sein Ergebnis mit: „Das Validia
2-Projekt ist wg. Holmes Place und des Standortes an der Hamburger Straße eine
Perle! Wir kennen die Wettbewerber am Ort und sehen trotz wachsender Konkurrenz
(Aspira geht mit 20.000 qm Wellnessfläche in Wellingsbüttel - bei uns um die Ecke jetzt an den Markt!) einen robusten Markt für diese Betreiberimmobilie (PremiumSegment oberhalb Meridian).“
Validia 2 – Die Argumente aus "Der Immobilienbrief“ –Sicht
Werner Rohmert, Vorstand Research Medien AG, "Der Immobilienbrief"
PERSONALIEN
Frankfurt: Elfi C. Garthe
ist ab Mitte Oktober 2002
bei Jones Lang LaSalle
Deutschland verantwortlich
für den Bereich Corporate
Finance. Sie war zuvor als
Business Developing Director für das Investment Banking von General Electric
Capital in Deutschland und
der Schweiz zuständig.
In unserem letzten Gespräch
mit Frau Garthe im Juni
1999 wurden allerdings die
Schwierigkeiten der Aufgabe in Bezug auf Renditevorstellungen und
Standortvorgaben von GE
für deutsche Investitionen
deutlich. ankers Trust,
BHF und Lazard waren
weitere Stationen.
Steegen/Ammersee: Nach
der Überführung des Produktvertriebs geschlossener
Fonds der Competence
Center AG, Stuttgart, zur
eFonds24.de GmbH, Stegen
am Ammersee, ist Ralph
Bullinger aus der Vertriebsleitung von eFonds24 ausgeschieden und entwickelt
als Vorstand der Competence Center AG deren Beraternetztwerk weiter. Ebenfalls nicht mehr bei eFonds24 eingebunden ist
der Medienfondsexperte
Wolfram Seehaus, der
initiatorennahe Tätigkeiten
übernommen hat.
München: Dieter Riedle
(57) ist für die Vertriebsbetreuung der SHB Innovative Fondskonzepte AG,
Oberhaching bei München,
zuständig. Der DiplomBetriebswirt und Bankkaufmann arbeitet seit 22
Jahren im Vertrieb, zuletzt
bei der EUREKA, München.
Seit genau 20 Jahren habe ich jetzt im aktiven Geschäft, in der Unternehmensberatung und als Journalist mit geschlossenen Immobilienfonds zu tun. Dennoch bin ich
immer wieder überrascht, mit welchem Nerv menschliche Initiatoren-Werbe-CD
ROMs als Pressesprecher ihre Weisheiten verbreiten. Die Pollheim-Kritik an der
Loipfinger-Analyse wurde übrigens bislang nicht an Loipfinger geleitet, sondern lediglich an die Medien, die Loipfinger zitierten. Vorab noch eine persönliche Anmerkung.
Natürlich kann der Fonds gut gehen. Das wünschen wir auch den sicherlich bereitstehenden wahrscheinlich wenig Fitness erfahrenen Anlegern. Schließlich hatte auch
noch niemand die Chuzpe, so etwas in einen Fonds zu packen.
Andererseits verbieten allein aus Immobiliensicht Spezialimmobilien mit kurzem Produktlebenszyklus eine Finanzierung über Fonds. Auf die Idee einer teuren Fondsfinanzierung kommt doch nur, wer die Immobilie nicht fremdfinanzieren kann. Und
Banken stehen sicherlich nicht Schlange, um für über 4.200 Euro pro qm ein FitnessCenter zu finanzieren. Weitere Bonitätsdaten außer der „Börsennotierung“ sind
schwer auszumachen. Hier irritieren ein wenig die aktuellen Bemühungen um ein
Management Buy Out beim englischen Mietgaranten, die Loipfinger an anderer Stelle
erwähnt. In Deutschland springt der Finanzier/Anleger außerdem in interessante unternehmerische Neuland-Position. Schließlich ist Holmes Place außer in London,
Spanien und Portugal lt. eigener Homepage in den übrigen Weltregionen überwiegend mit Unikaten vertreten. In Deutschland gibt es in Berlin im Quartier 205 in der
Friedrichstraße auf 5.000 qm ein Center.
Meine Warnungen, die ich im vergangenen Jahrzehnt frühzeitig vor Seniorenfonds,
Urban Entertainment Centern und Multiplexkinos ausgesprochen habe, sind auch auf
Mega-Fitness-Center zu übertragen. Dies sind unternehmerische Investments, die
durchaus auch erfolgreich sein können. Aber für den Immobilieninvestor ist das Chance-/Risikoverhältnis unausgewogen. Geht es schief, hat er das ganze Risiko. Geht es
gut, bekommt er die Miete. Monopolisierung der Chancen bei gleichzeitiger
Sozialisierung der Risiken ist das immobilienwirtschaftliche Credo solcher Modelle.
Solche neuen Märkte sind gleichzeitig gekennzeichnet durch erfolgreiche Unternehmer in der Startphase, denen die Nachahmer folgen. Durch den Timelag der Immobilieninvestitionen beinhalten diese Märkte mit hoher Sicherheit am Ende ein Überangebot, dass meist zum Schluss über Fonds finanziert wird.
Zurück zu den Argumenten: Die Schaumschlägerei kostengünstiger späterer Umbauten in eine normale Immobilie habe ich zuletzt bei einem großen Musical-Theater in
Stuttgart gehört, das derzeit die Geldbörsen der Anleger beschäftigt. Natürlich ist ein
Umbau technisch möglich. Die erste Generation der Spezialeinbauten ist aber dann
verloren. Dazu kommen Umbaukosten, die sich meist erst nach dem Konkurs des
Ursprungsinvestors lohnen. Gerade der wird aber bei Validia 2 gesucht.
Bei den Weichkosten berücksichtigt der Initiator das Agio nicht, obwohl das niemals in
Zweifel stand. Der detaillierte Bezug auf das zitierte Loipfinger-Buch ist naturgemäß
unsinnig, da hier weiche Kosten mit neuem Namen nicht berücksichtigt sind. Eine
kurze Überschlagsrechnung bestätigt die Werte auf Loipfinger-Niveau. Zu den Instandhaltungskosten könnte man mit Vertrauen in den Mieter auch der Initiatorenmeinung sein. Aber haben Sie eine Vorstellung, was Sie dann für ein Gebäude nach
Ablauf der Mietzeit oder bei einer Pleite zurück erhalten. Was machen Sie, wenn der
Mieter nach wenigen Jahren meint, die Ausstattung sei nicht mehr zeitgemäß und das
Objekt deshalb nicht rentabel. Träumen Sie ruhig weiter von der Geltung der Mietverträge.
Ein Anleger sollte die oben zitierten Statements zu den vernachlässigbaren Risiken
als Prospektergänzung aufbewahren. Zu dem oben beschriebenen „Perpetuum Mobile“ der Währungsfinanzierung fanden wir übrigens in der Page der Bank
Austria Creditanstalt sowie der Bank Austria Creditanstalt (http://www.treasury.at
/zinsprodukte/german/content/crosscurrencyswapbeschr6.htm) folgenden Risikohinweis: „Neben dem Erfüllungsrisiko für die Zinszahlungen kommt beim CCS ein Wechselkursrisiko hinzu, das bei langen Swap-Laufzeiten erheblich werden kann. Fällt ein
Partner aus und müssen somit die Währungen auf dem Kassamarkt rückgetauscht
werden, besteht ein hohes Verlust-, aber auch Gewinnpotenzial.“ Auf Deutsch: Aus
Buchverlusten werden bei Auflösung echte Liquiditäts-Verluste. Und auch bei einer
echten SFR-Finanzierung gibt es bei zwischenzeitlicher Panik die Möglichkeit, sich
abzusichern. Zum Währungsrisiko ermittelten wir übrigens seit 1953 rund 20 Jahresschlusskurse als „historische“ Höchstkurse. Seit 1997 kennt der SFR nur
noch den Weg nach oben (vgl.: Klingsporn/Rohmert in "Der Immobilienbrief" Nr. 24).
PERSONALIEN
Frankfurt: Peter Pilz (37)
ist neuer Deutschland-Chef
der Insignia GmbH. Er
kommt von Oppenheim und
war zuvor bei JLL. Insignia
erzielte mit 8.700 Mitarbeitern weltweit 780 Mio. Euro
Umsatz.
Berlin: Stephan Baumgartner wird Juniorpartner
bei der KapHag. Er ist seit
5 Jahren bei der KapHag
und wird für Vermietung
und Entwicklung neuer
Geschäftsfelder zuständig
sein.
FörderpreisAusschreibung
Bonn Förderpreis
2003: GEFMA, der Deutsche Verband für Facility
Management, verleiht im
kommenden Jahr zum 6.
Mal seine mit insgesamt
7.500 Euro dotierten Förderpreise.Es sind Wissenschaftler(-innen) aufgefordert, sich mit ihren Arbeiten
(Diplomarbeit, Master Thesis, Dissertation) zum Thema FM am Preiswettbewerb
zu beteiligen. Einsendeschluss ist der 14. 01. 2003.
(Einzelheiten zur Ausschreibung: www.gefma.de,
Einsendungen an: GEFMA Kennwort Förderpreis 2003
– Dottendorfer Str. 86,
53129 Bonn)
Hinzu kommen lt. Loipfinger und Heinz Gerlach bei der Ideenkapital AG/GVP eine
unzureichend dokumentierte Leistungsbilanz. Sie führte dazu, dass Heinz Gerlach in
Direkter Anlegerschutz (DA-Nr. 39B/02 26. September 2002 6. Jahrgang) auch den
US-Fonds „6 Chrysler Building N.Y.“ des Initiators Ideenkapital AG mit dem Problemrating „??-Rating“ (kein beanstandungsfreies Wirtschaftsprüfer-Prospektgutachten
und keine vollständige 2000er Leistungsbilanz) versieht.
Europäische Spitzenhotellerie mit drastischen Einbrüchen –
Deutschland bleibt Preis- und Zimmer Diaspora
Alle Hotelübernachtungen der sechs bedeutendsten deutschen Hotelstandorte zusammengerechnet (32,8 Mio.) erreichten 2001 nur knapp die Übernachtungsquote
der französischen Hauptstadt Paris (33,2 Mio.) und weniger als ein Drittel von Europas Hotelmarktführer London (115 Mio.). Das Hotelangebot (3-5 Sterne Hotels) liegt
in Paris bei ca. 46.000 Zimmern und in London bei etwa 52.000. Die Zimmeranzahl
der sechs deutschen Hotelstandorte zusammen hingegen machen lediglich
ca. 60.000 aus.
Insbesondere Märkte mit einem hohen Anteil an internationalen Gästen wie London
und Paris (über 60 % aller Übernachtungen in 2001), Mailand (55,9 %), Warschau
(59 %), Madrid (49 %) oder München (40 %) verzeichneten deutliche Einbußen in
ihrer Performance. Im Hotel-Fachchinesisch ist der Room Yield (Belegung * durchschnittlich erzielter Zimmerpreis = Umsatz pro vorhandenem Zimmer)
die wichtigste Kennziffer für den Erfolg eines Hotels. Trotz eines Rückgangs gegenüber 2000 von 18 % blieb London Ende 2001 mit einem absoluten Room Yield von
225 Euro weiterhin Top Performer. Allerdings lag noch zur Jahresmitte 2001 dieser
Wert bei 275 Euro. Paris als Zweitplatzierter landete bei mit großem Abstand bei 162
Euro. An dritter und vierter Stelle liegen die Hotelmärkte Mailand (153 Euro), Rom
und Barcelona (jeweils 137 Euro), gefolgt von Amsterdam (131 Euro) und Madrid
(114 Euro). In Deutschland wurde 2001 der beste Room Yield in Frankfurt (93 Euro)
erzielt, dicht gefolgt von Berlin mit 91 Euro. Das macht das mögliche Aufholpotential
deutscher Hotelmärkte deutlich.
Nachdem die deutsche Hotellerie trotz der Einbrüche bei der New Economy, der konjunkturellen Beruhigung und der Folgen des 11. September 2001 noch mit einem
„blauen Auge“ davon gekommen war, zeigen im laufenden Jahr alle Pfeile deutlich
bergab. Der Room Yield im ersten Halbjahr 2002 musste - verglichen mit dem Vorjahreszeitraum - in fast allen Hotelmärkten Europas einen Rückgang hinnehmen.
Anhand dieser Kennziffer hat sich in Deutschland lediglich Berlin mit einem kleinen
Einbruch von -2,2 % auf 93 € noch gut gehalten und schob sich immerhin auf Rang 9
der 23 untersuchten europäischen Hotelmärkte vor. In Deutschland liegt Berlin zur
Jahresmitte auf Platz 1 vor dem traditionell stärkeren Markt Frankfurt (siehe unten
Artikel Berliner Hotelmarkt).
Die rote Laterne hält in diesem Jahr das sonst so verwöhnte München. Der Einbruch
der Bayern-Metropole von sage und schreibe -21,8% wird in Europa nur noch von
Warschau mit -28 % geschlagen. Die Main-Metropole Frankfurt hat es gleichfalls hart
erwischt. Im ersten Halbjahr 2002 zeigt der Room Yield mit 87,22 Euro starke Rückgänge von -15,3% im Vorjahresvergleich. Durchschnittlich erzielter Zimmerpreises
und Belegung gingen zurück. Damit zeigt Frankfurt den drittstärksten Rückgang der
sechs untersuchten deutschen Hotelmärkte nach München und Köln.
Adlon erweitert um Residenz „Wilhelmseck“
Rund 300 persönlich anwesende Gesellschafter stimmten am Samstag bei nur einer
Gegenstimme und zwei Enthaltungen auf einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung der Adlon Erweiterung um die angrenzende „Residenz“ zu. Bezogen auf
die abgegebenen Stimmen mit eindeutiger Weisung an den Treuhänder ergab sich
eine Mehrheit von knapp 94%. Da bei fehlender Reaktion der Gesellschafter der
Treuhänder gemäß dem Beschlussvorlagen abstimmt, hält das Protokoll ein Ergebnis
97,38% Zustimmung fest. Nach Ausübung eines von der Gesellschafterversammlung
beschlossenen vorrangigen Bezugsrechtes der bestehenden Adlon-Gesellschafter für
die neuen Fondsanteile sollen die restlichen Anteile frei platziert werden.
BUCHTIPP - GEFMA
900 - Gesetze, Verordnungen, Vorschriften im Facility Management: Der
Deutsche Verband für Facility Management, hat
ein Verzeichnis relevanter
Gesetze, Verordnungen und
Vorschriften herausgegeben, die im Facility Management zu berücksichtigen
sind. Die Liste umfasst 262
Vorgaben der Ministerien
von Bund und Ländern,
nachgeordneter Behörden,
Berufsgenossenschaften,
Kammern usw.. Ausgabe
September 2002, ca. 23
Seiten, Preis: 23,00 € zzgl.
MwSt., kostenlos für
GEFMA-Mitglieder: Bestellungen an GEFMA,
[email protected], Fax 0228 230498.
VERANSTALTUNGEN
„Immobilien-Forum
2002“: ImmobilienScout
24, Deutschlands führendes
Immobilienportal im Netz,
lädt die Entscheider der
deutschen Immobilienwirtschaft zum diesjährigen
ImmobilienScout-Forum
ein. In ausgesuchten Städten
diskutieren kompetente
Referenten, u.a. Harald
Blumenauer, mit den Teilnehmern aktuelle Themen
der Immobilienwirtschaft
rund um die ImmobilienVermarktung im Internet.
Dabei erfahren Sie Wissenswertes zur Erfolgsmessung, Onlinemarketing,
EDV-Schnittstellen und
neue Trends. Termine:
08.10. München, 10.10.
Wuppertal, 15.10. Stuttgart,
16.10. Frankfurt, 22.10.
Hamburg und 24.10. Berlin.
Anmeldung und weitere
Informationen unter:
www.is24.de/forum
Für Kempinski und Fundus-Chef Jagdfeld war der Erwerb des angrenzenden Wilhelmseck die einzige verbleibende Möglichkeit zu einer marktadäquaten AdlonErweiterung. Ein Kempinski-Mietvertrag ermöglichte den strategischen Mehrheitserwerb von ca. 90% der bestehenden Projektgesellschaft. Durch die allerdings sehr
aufwendige Erweiterung wird zum einen die notwendige Bettenkapazität für den neuen Kongressteil durch den Erweiterungsbau hinter dem Palais der Künste bereitgestellt und zum anderen werden zusätzliche Rentabilitätseffekte durch Umbauten und
Umstrukturierungen im bestehenden Adlon ermöglicht.
Die Lagequalität der Immobilie bewährte sich für die Anleger im ehemaligen Fonds
„Seniorenresidenz Wilhelmseck“, der durch die Dr. Hanne-Pleite nicht realisiert wurde. Zwei Jahre stand der Bau still. Platzierungsversuche als Suitenhotel waren vom
Markt nicht angenommen worden. Das Damoklesschwert über dem Rohbau wurde
immer deutlicher sichtbar. Gute Nerven und erstklassiges Verhandlungsgeschick
bewiesen die Gesellschafter des Fonds. Sie blieben hart und kamen ohne Schaden aus der Falle. Auch für Initiator Egon Banghard, der gegenüber seinen Anlegern
mit Garantien im Obligo war, dürften damit die schwersten Zeiten vorbei sein.
10. Aengevelt Immobilienkonferenz - Moskau auf dem Weg
zur dynamischen Metropole
Werner Rohmert, Immobilienspezialist von "Der Platow Brief"
"Der Immobilienbrief" nutze die Internationale Immobilienkonferenz Moskau, die der
Moskau Pionier Aengevelt zum 10. Mal mit 180 internationalen Gästen veranstaltete,
um sich vor Ort über die Entwicklungen zu informieren. Zum letzten Mal waren wir
mitten während der Rubel-Krise 1998 vor Ort. Damals brachen alle zwischenzeitlichen Fortschritte wieder zusammen. Internationale Unternehmen verschwanden
schnell wieder von der Bildfläche. Nur die Deutschen blieben. Im Backgroundgespräch mit dem deutschen Botschafter in Moskau, Hans-Friedrich von Ploetz, ist
dies auch ein wichtiger Grund für das heute gute Image der Deutschen in Moskau.
Anders als bei der wirtschaftlichen Eroberung der Neuen Bundesländer schwammen
hier nicht die deutschen Haie mit Versicherungen, Heizungen, Beratungsleistungen
oder unbekannten „Markenprodukten“ am schnellsten in den Markt. Sprach- und Kostenbarrieren verhinderten dies ebenso wie die Umgangsformen manchen russischer
Kontrahenten. Die deutsche Handelskammer achtet strikt auf die Einhaltung der Seriösitätsrahmenbedingungen.
Für von Ploetz sind die Russen eines der pragmatischsten Völker überhaupt. Pragmatismus ist auch die Devise der Regierung. Von der Watchlist der möglichen TopKrisenherde ist Russland inzwischen verschwunden. 2.700 deutsche Unternehmen
sind bereits in Russland ansässig. Von Ploetz sieht jetzt die „Stunde des Mittelstandes“, der allerdings außerhalb der Metropolen vielleicht besser aufgehoben ist als in
Moskau. In Nowgorod entwickelt sich eine expandierende Wirtschaftsregion. Eine
interessante Information am Rande: Russland ist ein Importeur von Bargeld. Während
das bislang vor allem auf Dollarnoten zutraf, sind im laufenden Jahr 700 Mio. Euro
und nur 500 Mio. US-Dollar als Bargeld importiert worden. Die Russen sehen sich
dem Europäischen Wirtschaftsraum zugehörig.
Inzwischen ist seit einem Jahr auch in Russland der Erwerb von Grund und Boden
möglich. In der Praxis verkauft jedoch die Moskauer Stadtregierung – wie Thomas
Mundy von Freshfields Bruckhaus Deringer ausführte – keine Grundstücke. Es
bleibt bei der Erbaurechtsähnlichen Vermietung über 49 Jahre, die zwar für unternehmerische Investitionen ausreicht, aber aus "Der Immobilienbrief"–Sicht für einen
reinen Immobilieninvestor, der die langfristige Wertschöpfung aus der Wertentwicklung des Grundstücks holen muss, nicht ausreicht.
Problematisch bleibt die Finanzierung. Holger Müller, Westdeutsche Landesbank,
VERANSTALTUNGEN
DFI-Analyse-Tagung:
Sind Wohnungsbaugenossenschaften ein neuer
Dauerbrenner für Initiatoren und Vertriebe? Mit
seinem Entscheid zur Eigenheimzulage hat der Bundesfinanzhof ein neues
Vertriebsfenster geöffnet.
Der Clou: Die Eigenheimzulage kann auch
der in Anspruch nehmen,
der zwar Genosse werden, aber nicht in eine
Genossenschaftswohnung
ziehen will. Damit ist
auch Anlegern, die sich
bislang keine eigenen
vier Wände leisten konnten, der Weg zur Wohnungsbauförderung nicht
mehr verbaut.
Die DFI-Analyse-Tagung
am 17. Oktober 2002 in
Frankfurt beantwortet die
wichtigsten Fragen. Ein
Eingangsreferat informiert
Sie darüber, worauf Sie bei
Genossenschaftskonzeptionen achten müssen. Ingeborg Esser, Steuerreferentin beim Bundesverband
deutscher Wohnungsunternehmen (GdW), macht
Sie steuerlich fit. Auf dem
Prüfstand: - Europea Genossenschaft zur Förderung des
Wohnbaus e.G., - Familien
Wohnspar e.G., - Newog
Neue Wohnungsbaugenossenschaft e.G. und - Wohnungsgenossenschaft Saxonia e.G.
Anmeldungen unter Fax
069/ 24 26 39 60. Tagungsgebühr 613,55 Euro. Abonnenten von "DFI-gerlachREPORT", "Cash." und
zahlen 500 Euro, jeweils
plus Mehrwertsteuer.
kann aber inzwischen wenigstens auf eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung verweisen. Der Anforderungskatalog bleibt restriktiv. Russische Unternehmen sind nicht
finanzierbar. Es gibt kein Absonderungsrecht von Sicherheiten im Konkurs. Auch
Immobilienkredite verschwinden mit unzureichender Bevorzugung in der Konkursmasse. Die erweist sich aber lediglich als monetärer Steinbruch für die verschiedenen
Gruppen von Beteiligten und lässt für den Gläubiger nichts übrig. Der Konkurs der
zweitgrößten russischen Bank im Gefolge der Rubelkrise, bei dem trotz Einschaltung
der Politik auf höchster Ebene alle internationalen Kreditgeber über den Tisch gezogen wurden, hat hier viel Vertrauen zerstört. Im Fazit bleibt Moskau ein Markt für
Unternehmer und Developer. Für den reinen langfristigen Immobilieninvestor sind die
Rahmenbedingungen noch nicht ausreichend. Allerdings gehören die gesicherten
Spitzenlagen mit Kreml-Blick schon auf die Watchliste der Investoren.
Immobilienmarkt Moskau - einer der spannensten Märkte
Für Aengevelt-Statthalter Hans-Georg Feesche ist Moskau derzeit einer der interessantesten Märkte der Welt. Moskau ist mit 9,5 Mio. Einwohnern in der Kernstadt,
16,1 Mio. Einwohnern in der Region und arbeitstäglich 2,7 Mio. Einpendlern Europas
am dichtesten besiedelter Agglomerationskern. Die Metropole ist das wirtschaftliche
Entscheidungszentrum Russlands und mit aktuell über 150 in- und ausländischen
Banken unbestritten der Finanzplatz Nr. 1 in Osteuropa. Moskau konzentriert nahezu
80% der Finanzressourcen der Russischen Föderation. Mit „Boulevardring“ und „Gartenring“ verfügt die Metropole über zwei überaus funktionstüchtige innerstädtische
Straßenringe. Der dritte Ring wird voraussichtlich 2005 vollendet.
1991 umfasste der Moskauer Markt für Büroflächen etwa 7 Mio. qm Russischen
Standards und lediglich 370 000 qm BGF Internationalen Standard. Heute sind es
1.35 Mio. qm Büroflächen internationalen Standards. Rund 50 000 Mitarbeiter internationaler Unternehmen haben einen Bedarf von nur etwa 650 000 qm BGF. Das entspricht einem mittleren Büroflächenverbrauch von ca. 13 qm BGF pro Beschäftigten.
Wie von Aengevelt schon zuvor prognostiziert sanken seit 1998 die bis dahin deutlich
überteuerten Mieten für Büro- und Handelsflächen ab. Die Büromieten reichten in der
Spitze bis zu 1 000 US Dollar pro qm pro Jahr. 3 000 US Dollar gab es am Manegeplatz für Handelsflächen. Heute sind es noch 1 200 US Dollar. Und für Platow wären
im Schnitt vielleicht 600 US Dollar dort gerechtfertigt. Die völlig überteuerten Mietpreise, je nach Lage und Ausstattung für Büroflächen internationalen Standards im Zentralbezirk konsolidierten sich auf 330 US Dollar pro qm pro Jahr bis zu Ausnahmepreisen von 560 US Dollar pro qm pro Jahr in Spitzenlagen. Absolute Topmieten erzielen
derzeit nur noch Bürogebäude der Spitzenklasse mit Kremlblick. Aber selbst hier überwiegt das Angebot derzeit noch als die Nachfrage. Für B-Flächen außerhalb der
Topbezirke beginnt die Scala bei 220 US Dollar.
Diese im internationalen Vergleich immer noch außerordentlich hohen Mieten sind für
Feesche nach marktwirtschaftlichen Preis-Leistungs-Standards immer noch vollkommen überzogen. Hauptleistungsdefizite sind: Lageunsicherheit oder unzureichendes
Umfeld, unzureichende Ausstattung, mangelnde Flächeneffizienz, hohe Betriebskosten, fehlende Parkplätze und unzureichendes Facility-Management. Trotz Professionalisierung werden immer noch Fälle bekannt, in denen ausländische Unternehmen
ohne sachkundige Beratung fehlerhaft und zudem auch noch wesentlich überteuert
anmieten. So kann der Mietvertrag ungültig sein und die Mietvorauszahlung verschwinden. Der wichtigste Aspekt bei allen Immobilientransaktionen ist, dass alle
erforderlichen juristischen Dokumente vollständig und lückenlos vorliegen. Dies sind
Eigentumsnachweis, Eintragung in das Eigentumsregister und Auszug aus dem Pass
des BTI.
Ist das Glas halb voll oder halb leer? – Fragen zur Hauptstadt
Berlin auf einem Symposium
Wirtschaftsjournalistin Karin Krentz
Diese Stadt ist anders als andere. Von der Wieder-Gründung des Berliner Zeitschrif-
ten-Verbandes im Jahr 1946 ist ein Bonmot des Vorsitzenden Eduard Grosse überliefert, das die Zustände treffend beschreibt und aus diesem Grund auch heute noch
gerne kolportiert wird. „Berlin war immer und wird immer sein, nur – es ist nie.“ Und
gerade das ist die Crux für die Stadt und Wirtschaft und Politik. Diese Situation war
Gegenstand aller Diskussionen des jüngsten IIR-Hauptstadtsymposiums 2002.
Impressum
Redaktion: Repkestraße 5,
33378 Rheda-Wiedenbrück
Telefon: 05242-901250
Fax: 05242-9079899
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Chefredaktion: Christina Winckler (V.i.S.d.P.) Immobilienredaktion: Ulrike Bartholomä, Michael
Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel
T. Borger, Ergin Iyilikci, Karin
Krentz, Uwe Krey, Stefan Loipfinger, Uli Richter, Werner Rohmert,
Frank A. Schultz, Dieter Thomaschowski, Frank Peter Unterreiner
Recht / Anlegerschutzrecht:
Stefan Frisch - Rechtsanwälte Tilp
& Kälberer, Kirchentellinsfurt;
Dr. Wolfgang Schirp - Rechtsanwälte Schirp & Apel, Berlin
Namentlich gekennzeichnete
Beiträge geben die Meinung
des Autors und nicht unbedingt
der Redaktion wieder.
Redaktioneller Beirat: Klaus
Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker (TÜV
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Hartmut Bulwien (Bulwien AG),
Dr. Karl Hamberger (Ernst &
Young), Klaus Hohmann, Dr.
Karina Junghanns, Dr. Gerhard
Niesslein (DeTe Immobilien),
Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), CarlOtto Wenzel (Wenzel Consulting
AG)
Partneruniversität: Berufsakademie Stuttgart / Staatliche Studienakademie Baden-Württemberg /
Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI), Prof. Dr. Hanspeter
Gondring FRICS
Verlag: Research Medien AG,
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Vorstand: Werner Rohmert
Aufsichtsrat: Volker Hardegen
(Vorsitz), Univ.-Prof. Dr. jur.
habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth), Frank Motte
Bankverbindung: Kreissparkasse
Wiedenbrück (BLZ 478 535 20)
Kto.-Nr.: 39578
Bezugsbedingungen: 9,-- Euro pro
Ausgabe bei Direktversand per Post
(Jahresabonnement für 25 Ausgaben
191,25 Euro) oder kostenlos per eMail
über autorisierte Kooperationspartner.
Die Meinung zu den Berliner Perspektiven ist unter den Investoren geteilt. Anno August Jagdfeld blieb optimistisch. Noch nie habe es in Berlin so viel gute Immobilie in
Top-Lagen zu so fairen Preisen gegeben. MEAG-Geschäftsführer Knut Riesmeier
ging die Sache pragmatisch an. Keinen Euro werde sein Unternehmen in Berlin investieren. 10,5 Milliarden Euro hat die MEAG GmbH im übrigen Europa, in den USA
und in Asien investiert. Auch Tishman Speyer Properties GmbH konzentriert seine
Kräfte lieber auf neue Projekte in Frankfurt am Main.
Andere Player jedoch wie die Deutsche Immobilienfonds AG und die TLG Treuhand Immobilien GmbH wollen langfristig in den Standort Berlin vertrauen. Auch die
Bauwert Property Group GmbH verfolgt eine andere Strategie als die MEAG. Diese
will gar warten, bis der Berliner Markt sich erholt hat. Patrick Reich, GF Bauwert, will
dagegen antizyklische Marktverhältnisse ausnutzen.
Der mit Spannung erwartete erste öffentliche Auftritt des neuen Senators für Wirtschaft, Arbeit und Frauen Harald Wolf (PDS), der auch wie sein Vorgänger Gregor
Gysi ob seiner Vergangenheit nicht ganz unumstritten ist, war durchaus erlebenswert. Amtskollege Peter Strieder (SPD), Senator für Stadtentwicklung, hatte es
schwer (oder leicht?), seine optimistische Ansicht zu vertreten, dass Berlin einen Bedeutungswandel erleben werde. Nur über den Zeitpunkt äußerte er sich nicht.
„Erhellende Worte“ hatte der Wirtschaftssenator zu bieten. Da war die Rede von einer
Abkehr des überholten Politikmodells der neunziger Jahre und von einem endlich
einsetzenden Mentalitätswechsel in der Verwaltung. In Zukunft sollen auch für Investoren klare und verlässliche Rahmenbedingungen geschaffen werden, so Wolf. Verabschiedung von Erhaltungssubventionen, Entschlackung der 3000 Verwaltungsvorschriften und das Rückbesinnen auf die eigentlichen Stärken versprach der Senator.
Wesentliche Effekte soll die nun endlich in Gänge kommende einheitliche Anlaufstelle
für Investoren in der Stadt bringen. Vorbei also mit den langen Wegen durch die Instanzen des Senats und der Bezirke für die Geldbringer? Die Zusammenlegung der
Wirtschaftsförderung GmbH und der BAO Berlin International GmbH ist mehr als überfällig. Die Zukunft wird zeigen, wie ernst gemeint die beabsichtigte Bündelung von
Entscheidungskompetenzen in der Realität ist. Große Hoffnungen ruhen auf den
Großflughafen Berlin-Brandenburg. Über den nun zustande gekommenen Letter of
Intent zeigten sich Wirtschaft und Senat gleichermaßen zufrieden und Klaus Koellen,
Geschäftsführer der IVG Airport GmbH, gab sich optimistisch, dass dieser Grundbestandteil eines entsprechenden Vertrages sein könnte.
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Immobilienkauf ist eine Wissenschaft für sich. Hunderte von Fachbegriffen und ein
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Laien zu schaffen. Dazu kommen noch Risiken durch unseriöse Berater und wenig
durchdachte Vorschläge. Fehler sind schnell gemacht und können dann nicht mehr
korrigiert werden. Ein umfangreicher Ratgeber bietet jetzt kompetente Hilfe an. Mit
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