Interview zum polnischen Markt

Interview Hanna Bomba-Wilhelmi, CEO RegioPlan Consulting, erschienen im „Across“, Mai 2011
Die letzte Wirtschaftskrise hat die Shoppingcenter-Neuprojekte in Zentral- und Osteuropa drastisch reduziert. Wie stabil war der polnische Markt? Und welche nennenswerte
Developments oder Eröffnungen werden wir heuer sehen?
Während es in anderen CEE-/SEE-Regionen Erdbeben und Wetterstürze gab, sind in Polen höchstens
regionale Unwetter verzeichnet worden. In manchen Städten finden wir die Auswirkungen dieser Stürme,
wie zum Beispiel recht neue Shopping Center mit mehr als 50 Prozent Leerstand oder solche, bei denen
der Branchen- beziehungsweise der Mietermix alles andere als geplant aussieht. Im Großen und Ganzen
war die wirtschaftliche und politische Situation in Polen sehr stabil, insbesondere die Binnennachfrage
trug zur allgemeinen Stabilität bei. Polen hat mit 38 Millionen Einwohnern einen riesigen Konsumentenmarkt. Dass der private Konsum nicht eingebrochen ist, hat sich stabilisierend auch auf den Shopping
Center-Bereich ausgewirkt. Allerdings verstärkte beziehungsweise beschleunigte die Krise in Polen - genauso wie in anderen Ländern auch – bestimmte Entwicklungen. Dort, wo Fehler in der Planung eines
Shopping Centers gemacht wurden, kamen diese krisenbedingt schneller ans Licht, als in einem normalen
Jahr oder Periode. Es sind etliche Fertigstellungen und Erweiterungen für dieses Jahr bekannt. Circa 20
Projekte sind besonders interessant. Einige, die die Handelslandschaft weiterhin verändern werden, sind
unter anderem: Galeria Lacina in Poznan (Apsys Polska), Felicity in Lublin (Atrium), Erweiterung von Silesia in Katowice (Immofinanz), Millenium Hall in Rzeszow (private Investoren aus Rzeszow).
Welche internationalen Investoren tummeln sich auf den polnischen Shoppingcenter-Markt?
Gibt es interessante Objekte die zum Verkauf stehen und wie stark haben die Preise nach
Ende der Krise bereits angezogen?
Es gibt eine ganze Reihe von Investoren und Developern in Polen. Ich möchte hier nur einige erwähnen,
mit denen wir in Kontakt waren und sind: Apsys, Echo Investments, Parkridge, Immofinanz, Mayland,
GTC, Acteeum, Multi Development, TK Development, Inter Ikea, Metro Asset Management. Über ihre
Projekte möchte ich auf Grund unserer Verschwiegenheitspflicht nichts sagen.
Wie hoch ist die Durchschnittsmiete bei polnischen Retail-Flächen? Wo erzielt man die
höchsten und wo die niedrigsten Mietpreise?
Die Beschäftigung mit dem Mietpreisniveau gehört nicht zu unseren Arbeitsschwerpunkten. Was ich sagen kann, ist, dass die Mieten in Polen beispielsweise mit dem österreichischen oder deutschen Niveau
vergleichbar sind. Die Kriterien, ob die Miete hoch oder niedrig ist, sind in Polen die gleichen wie überall
anders.
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Wie viel Potential hat der polnische Shoppingcentermarkt in den nächsten Jahren?
Es gibt in Polen Potenzial für professionelle Handelsentwicklungen. Ich würde nicht sagen, dass das Potenzial riesengroß ist: Die oben erwähnten Investoren haben ihre wachenden Hände auf sehr vielen
Grundstücken, die prinzipiell für den Handel geeignet sind und das in den meisten interessanten Städten
dieses Landes. Es ist also nicht so, dass man in Polen ein Eldorado vorfindet, wenn man sich für diesen
Handelsmarkt interessiert. Allerdings sind in vielen Städten in den letzten Jahren Fehler gemacht und
Entwicklungen verschlafen worden. Das bietet Chancen für professionell aufgestellte Marktplayer. Was
Professionalität in der Shopping Center-Entwicklung ausmacht, ist die Absicherung in der Planungsphase.
Da muss geprüft werden, ob das angedachte Konzept (Branchen-, Mietermix, Größe) auf die Bedürfnisse
der Konsumenten abgestimmt ist. Wenn alle meinen, dass überall ein Zara und ein Ikea das Erfolgsrezept
sind, dann wächst das Risiko einer Immobilienblase.
Welche spannenden und neuen Retail-Formate gibt es aktuell in Polen?
Der Handelsimmobilienmarkt in Polen unterscheidet sich nicht mehr wesentlich von den westeuropäischen Märkten. Es gibt aber noch Handelsformate, die man in Westeuropa nur selten findet, wie zum
Beispiel Ladenzeilen im Erdgeschoß von Plattenbauten. Hier sind Tante Emma-Läden, Frisör- und Drogeriegeschäfte, Apotheken und sogar Möbelhandelsgeschäfte zu finden. Sonst findet man von Shopping
Centern, über Factory Outlet Center, Hypermärkte, Diskonter bis hin zu Big Box-Formaten alle Typen von
Handelsimmobilien. Noch unterrepräsentiert sind Fachmarktzentren. Generell kann man sagen, dass das,
was in Westeuropa in rund 50 Jahren entstand, in Osteuropa und in Polen im Zeitraffer stattgefunden
hat. In Westeuropa gab es zunächst Einkaufsstraßen und den Handel in Ortskernen. Nach dem Krieg
kamen die großen filialisierten Händler, die dann in den 70ern auch die ersten Shopping Center bezogen.
Später kamen die ersten Factory Outlet Center und Fachmarktzentren sowie Big Box-Formate auf. In
Polen hingegen sind diese Konzepte innerhalb von rund 15 Jahren umgesetzt worden. Dazu gibt es auch
ein passendes Sprichwort in Polen: „Der Anzug steht dem Mann erst in der zweiten Generation“. Das was
wir jetzt in der Shopping Center-Landschaft dieses Landes beobachten, sind oft junge Männer, die versuchen Anzüge zu tragen, in die sie noch nicht reingewachsen sind.
Hanna Bomba-Wilhelmi ist gebürtige Polin und seit 2008 Geschäftsführerin von RegioPlan Consulting.
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