beschlussvorlage

Vorlagen-Nr
70/2011
Stadt Ratingen
Der Bürgermeister
Technisch-planerisches Projektmanagement
IV-1/AL 25/Dez.
Tel.-Nr.: 1012/2500/1010
Freigabe am: 21.03.2011
BESCHLUSSVORLAGE
-
öffentlich: Ja -
mit nichtöffentlichen Anlagen
Beratungsfolge:
Haupt- und Finanzausschuss
Rat
Betreff:
Rathaus – Teilsanierung /Teilneubau
Finanzielle Auswirkungen: Ja
-siehe nächste Seite-
Gremium:
Sitzung am:
Einstimmig:
Dafür:
Dagegen:
Enthaltung:
lt. Beschlussvorschlag:
laut den gelben
Seiten:
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Vorlage 70/2011
2. Finanzielle Auswirkungen gemäß NKF
A: Ergebnisrechnung / Finanzrechnung konsumtiv:
Gesamtaufwand
der Maßnahme
Gesamterträge
der Maßnahme
€
davon:
Zuschussbedarf
der Maßnahme
€
im Teilergebnisplan der
Produktgruppe
davon:
1. Betriebsaufwand *
Mittel stehen zur
Verfügung
Ja
€
Nein
1. Betriebserträge *
€
2. Nicht zahlungswirksamer Aufwand
(z.B. Abschreibungen,
Erhöhung Pensionsrückstellungen)
€
2. Nicht zahlungswirksame Erträge
(z.B. Sonderposten)
des / der
Jahre:
Planungsstelle/n
€
€
3. Durchschnittliche
Fremdkapitalzinsen
€
Einmalig
Lfd.
p.a.
Einmalig
Lfd.
p.a.
Einmalig
Lfd.
p.a.
* Betriebsaufwand / -erträge entsprechen in gleicher Höhe Betriebsauszahlungen / -einzahlungen
B: Teilfinanzrechnung (Investitionsmaßnahmen):
B: Gesamtfinanzrechnung (Rückstellungsabwicklung):
Gesamtauszahlung
der Maßnahme
Investitionszuschüsse
€
davon:
Finanzierungseigenanteil
€
Mittel stehen zur
Verfügung
Ja
€
Nein
im Teilfinanzplan der
Produktgruppe:
davon:
Jahr
€ Jahr
€
Jahr
€ Jahr
€
Jahr
€ Jahr
€
Jahr
€ Jahr
€
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Planungsstelle/n
Vorlage 70/2011
Beschlussvorschlag:
Grundsatzbeschluss :
1.
Der Zentralstandort Minoritenstrasse 2 – 6 für das Rathaus bleibt erhalten und
wird, soweit möglich und wirtschaftlich, zum Teil saniert und im Übrigen erneuert.
Dazu gehört :
- der Umbau des Westflügels mit Ratsnutzung,
- Info- Point und Bürgerbüro,
- der Neubau des Hauptgebäudes unter Erhaltung von Keller und Tiefgarage,
- der Abriss des Ostflügels und Neubau des dort geplanten KantinenCafes/Bistros.
2.
a)
b)
c)
Umgehend ist mit externer Unterstützung ein neues Raumkonzept zu
erarbeiten.
Die Flächen der Fremdnutzer sind für eigene Zwecke zu nutzen. Die Fremdnutzer sollen hierüber informiert werden.
PCB- Schwerpunkte haben Vorrang in der Gebäudefreistellung / Personalauslagerung.
3.
Die mögliche Tiefgaragenerweiterung um ca. 50 Stellplätze mit veränderter Zufahrt
ist separat darzustellen.
4.
Die Bauhof 2-Planung Sandstraße und die EDV-/ Telefonie- Verlagerung zur Feuerwehr ist zu forcieren.
Sachverhalt:
1.
Verfahrensstand
Die Verwaltung hat im Februar 2010 die Vorlage 393/2009 zur Sanierung des Rathauses vorgestellt. In dieser Vorlage wurde die vom Rat am 27.11.2008 beauftragte Sanierungsplanung mit allen Daten und Fakten aufbereitet und mit einer fiktiven
Neubauplanung verglichen. Der relativ geringe Kostenunterschied zwischen 30
und 33 Mio. € incl. aller Umzugs-, EDV- und Mietkosten führte in einer Wirtschaftlichkeitsvergleichsrechnung zu dem Ergebnis, dass ein Neubau langfristig günstiger ist, weil damit eine längere Nutzungsdauer und eine längere Abschreibungszeit verbunden sind. Der mit diesem Projekt beauftragte Controller ASSMANN aus
Dortmund hat sich ebenfalls detailliert mit dem Projekt auseinandergesetzt und
ebenfalls einen Neubau empfohlen.
Zu einem Beschluss ist es aber nicht gekommen, weil die Erforderlichkeit und die
Tiefe der Maßnahmen noch einmal vor dem Hintergrund aktueller Messwerte
überprüft werden sollte. Insofern wurde die Durchführung einer öffentlich begleiteten erneuten PCB- Messreihe beschlossen.
Die Ergebnisse der im Spätsommer 2010 durchgeführten Messreihe haben aber
gezeigt, dass im Vergleich zu den bis dahin in 10 Jahren erhobenen Daten keine
Entspannung der Situation eingetreten ist und nach wie vor Handlungsbedarf nach
den verbindlichen Vorgaben der PCB- Richtlinie NRW besteht.
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Vorlage 70/2011
Der Handlungsbedarf besteht allerdings nicht nur aufgrund der PCB-Belastung;
diese macht bei der Sanierungskostenberechnung nur einen relativ geringen Anteil
der Gesamtkosten aus. Vielmehr sind die energetischen, brandschutztechnischen
und funktionalen Mängel dieses Gebäudes so eklatant, dass hier deutliche Verbesserungspotentiale genutzt werden müssen, um eine verbesserte Wirtschaftlichkeit, auch natürlich bezogen auf die Energiekosten, erreichen zu können.
2.
Neuer Handlungsansatz
Die Erörterungen der verschiedenen Möglichkeiten, in der inneren Innenstadt einen Verwaltungskomplex zu errichten, der alle Dienststellen aufnehmen kann, erschienen bei den verfügbaren Grundstücken nicht zielführend. Daraus ergibt sich
zwangsläufig, dass - wie bisher durch die Verwaltungsstandorte an der Minoritenstraße und am Stadionring vorgegeben - nur eine Splitlösung mit Standorten an
möglichst wenigen Stellen in der Innenstadt realistisch umsetzbar erscheint.
Weitere Aspekte dieser Überlegung sind die fachspezifische Zusammenlegung
von Verwaltungsfunktionen (Soziales Rathaus, Technisches Rathaus, Sitzungssäle/Fraktionsräume) und die Frage, welche Dienststellen den meisten Bürgerkontakt haben und damit eine hohe Zentralität und gute Verkehrsanbindung erfordern.
Diese Überlegungen führten dazu, dass ein Kompromiss zwischen den bisher widerstreitenden Erwägungen angestrebt wird, der nun wie folgt dargestellt werden
kann :
Die Verwaltungsdienststellen werden auf 2 Standorte konzentriert :
a)
b)
Minoritenstraße
und
Stadionring.
Um dem Ziel einer möglichst sparsamen und effizienten Lösung näher zu kommen
ist es erforderlich, die vorhandenen eigenen städt. Raumressourcen optimal zu
nutzen. Dies bedeutet, dass alle Fremdvermietungen entfallen und diese Räume
dann den eigenen Dienstkräften zur Verfügung stehen sollen. Darüber hinaus werden für eine Zwischenzeit auch Räume wieder aktiviert, die künftig einen Neubauprojekt weichen sollen. Dazu soll die alte Feuer- und Rettungswache mit ihrem Bürotrakt während der Bauphase genutzt werden; ggfls. werden auf der Innenhoffläche Büro-Container aufgestellt, falls der Unterbringungsbedarf während der Bauphase durch (zu) teure Kurzzeitmietkonditionen unwirtschaftlich sein sollte. Ziel ist
es, für Zwischenmietzeiten den Aufwand möglichst gering zu halten. Im Ergebnis
wird die Vorlaufzeit für das Wohnprojekt ALTE FEUERWEHR dadurch etwas verlängert.
Zum Rathaus selbst wurden die bisher vorgestellten Pläne überarbeitet und im
Hinblick auf die Ziele - Funktionalität, Beseitigung städtebaulicher Mängel und Risikominimierung - neu konzipiert.
Die neuen Lösungen wurden im Arbeitskreis Rathaus umfänglich dargestellt und
erörtert :
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Vorlage 70/2011
-
Der Osttrakt des Rathauses, in dem z.Zt. das Kulturamt und das Sozialamt
untergebracht sind, soll abgerissen werden. Damit wird das dahinter liegende ehemaliges Minoritenkloster freigestellt. Von dort aus wird es eine Fußwegverbindung in Richtung Trinsenturm geben. Der dadurch neu entstehende Platz vor bzw. neben dem Rathaushauptgebäude und dem ehemaligen Minoritenkloster wird neu gestaltet mit einem Bistro/Café das sowohl
dem der Bürgerschaft als auch dem Personal als Kantine zur Verfügung
stehen soll.
-
Das Rathaushauptgebäude wird abgerissen, weil die Schottenbauweise mit
zu geringem Raster, den zu geringen Raumhöhen (Geschosshöhe nur 2,90
m, EG 4,20) und der schlechten Nutzungskonstellation mit den unverhältnismäßig hohen Verkehrsflächenanteilen sowohl nutzungskonzeptionell als
auch energetisch gegen eine Erhaltung spricht. Das Gebäude wird durch
einen thermisch/energetisch optimierten Neubau in 5-geschossiger Bauweise ersetzt. Dadurch lässt sich die bisherige 7-stöckige Bebauung, die gegenüber der Umgebungsbebauung nach heutiger Anschauung übermäßig
wuchtig erscheint, auf ca. 18,50 Meter Gebäudehöhe begrenzen (neue Geschosshöhe 3,50 m, EG 4,50 m).
-
Die Tiefgarage mit 110 Stellplätzen wird saniert und auch der Keller unter
dem Neubau wird erhalten, wenn das Statikraster dies zulässt. Eine Erweiterung der Tiefgarage um ca. 50 Plätze nach Norden wird im Weiteren angestrebt und im Einzelnen genauer untersucht. Dazu gehört sowohl der
Durchstich durch das Kellergeschoss wie auch die Möglichkeit, eine neue
Zufahrt von der Grabenstraße zu schaffen als Ersatz für die heute unbefriedigende Situation an der Minoritenstraße (dunkles Abfahrtsloch).
-
Der Westflügel des Rathauses (Ratstrakt) wird umgebaut und erweitert, der
Ratssaal wird durch Zuschauerbereiche nach hinten ergänzt. Das wegfallende kleine Beratungszimmer wird durch neue Sitzungsräume im Obergeschoss ersetzt. Die hier wegfallenden Fraktionsräume können auf der anderen Straßenseite in unmittelbarer Nähe angeboten werden.
-
Im Erdgeschoss wird insgesamt das Bürgerbüro mit Info- point eingerichtet
und durch einen Glasvorbau, der sich in den Platz hineinentwickelt, ergänzt.
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Im Bereich des Treppenhauses soll an der Stelle, an welcher zur Zeit noch
zwei über Treppenstufen verbundene Gebäudeniveaus ein eklatantes Hindernis für Gehbehinderte darstellen, ein Aufzug angebaut werden, über den
durch eine anfahrbare Zwischenstufe beide Gebäudeebenen künftig behindertengerecht erreichbar werden.
Zusammenfassend wird festgestellt, dass damit ein großer Teil der angestrebten
Ziele erreicht wird, die zentralen Funktionen des Verwaltungshandelns im Zentrum
der Stadt befriedigt werden und auch dem Gebot der Sparsamkeit hier in weitem
Maße Rechnung getragen wird.
Zur planerischen Darstellung wird auf die Anlagen verwiesen.
3.
Kostenentwicklung:
Der Kostenrahmen des veränderten Konzeptes wird im Folgenden zwar zum
Zweck der Entscheidungsfindung überschlägig grob geschätzt, stellt jedoch ausdrücklich noch keine Kostenermittlung nach DIN 276 dar (Vorkalkulation brutto; jedoch nur überschlägig auf Mio. € bzw. HT € grob gerundet u. geschätzt):
3.1
Ausgangskosten Büro RKW/Assmann
Neubau 33,33 Mio. € für 9.055 m² BGF Büro und 4.465 m² TG mit Keller (inkl.
„sonstige Kosten“).
Vergleichsgröße Büro RKW/Assmann für Neubau mit reduziertem Bauvolumen
entsprechend den neuen Konzeptüberlegungen:
Neubau ca. 30 Mio.€ für 7.452 m² BGF Büro und 4.465 m² TG mit Keller (inkl.
„sonstige Kosten“).
Kalkulationsvergleich
Kostenansatz Büro Assmann (2012)
= 2.068,- €/m² BGF
Kostenansatz der neuen Konzeptstudie = 2.100,- €/m² BGF.
Die Kostenanpassung beinhaltet die neuen Anforderungen der ENEV 2012.
3.2
Neue Konzeptüberlegungen:
1.
Sanierung Westflügel, 1.087 m² BGF, mit Umbau Ratssaal,
neue Sitzungssäle und Bürgerbüro
Neubau Info-Point und Glasgalerie
2,84 Mio. €
0,66 Mio. €
(Mehrkosten bei Abbruch und Neubau ca. 1,0 – 1,5 Mio. €)
Ausstattung, Mobiliar, Medientechnik
2.
0,50 Mio. €
Neubau Haupthaus auf vorhandenem Keller, 5.646 m² BGF,
5 Vollgeschosse für ca. 200-225 AP
Sanierung des vorh. Kellers
14,00 Mio. €
1,00 Mio. €
(Sanierung Altbestand, 5 Geschosse, ca. überschlägig ½ Mio. günstiger, jedoch erheblich
risikobehaftet).
Ausstattung/Mobiliar
3.
0,40 Mio. €
Abbruch Ostflügel, ehemaliges Minoritenkloster freigestellt, Café/Bistro mit
(zeitlich gesonderter?) Mitnutzung als Kantine für das Verwaltungspersonal,
Durchgang Richtung Trinsenturm
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Ausstattung Mobiliar
1,50 Mio. €
0,60 Mio. €
Vorplatzgestaltung, Abbruch der Aufbauten, Abdichtung,
Terrassen, Entwässerung, Stufenanlage, Brunnen
0,60 Mio, €
Sanierung Tiefgarage. 110 St., Aufzug/Treppe Rat,
Zugänge Rat behindertengerecht
1,20 Mio. €
(davon Abbruch ca. 300.000,-€)
4.
5.
(Mehrkosten bei Gesamtabriss/Neubau ca. 2,5-3,0 Mio. €)
Summe Baukosten (überschlägig geschätzt s.o.):
6.
Sonstige Kosten
EDV- und TK-Verlagerung zur Feuerwehr ca.
Umzugskosten (tlw. 2x) ca.
Mietkosten (ca. 1000 – 1500 m² für 24 Monate) ca.
Ausstattung/Mobiliar, Küche, Medientechnik
Schließanlage, Transponder (el. Schließsystem) ist
in der Grundkalkulation enthalten
Gesamtkosten überschlägig geschätzt! (s.o.):
3.3
21,80 Mio. €
1,50 Mio. €
1,20 Mio. €
0,50 Mio. €
1,50 Mio. €
4,70 Mio €
26,50 Mio. €
Bewertung:
Durch die Kombination von substanzerhaltender Sanierung (Tiefgarage; Ratstrakt; Rathausplatz, Rathausuntergeschoss), Abriss und baumassenreduziertem Ersatzneubau (Rathaushauptgebäude mit Reduzierung auf 5 Vollgeschosse
mit substanzerhaltender Sanierung des Untergeschosses) und Abriss des Ostflügels (vor dem ehemaligen Minoritenkloster) mit Neubau eines Café/Bistros
(Mitnutzung als Kantine) und neu gestalteter Bistroterrasse sowie neu gestaltetem Rathausplatz und neuem Bürgerbüro mit Infopoint lassen sich nutzungskonzeptionell und gebäudeenergetisch erhebliche zukunftsweisende Vorteile erzielen.
Mit dieser Kombination soll der bewährte zentrale Standort des Rathaushauptgebäudes mit Bürgerbüro und Ratstrakt in Marktplatznähe erhalten und
zugleich durch Baumassenreduzierung und zum Teil – soweit bautechnisch möglich und wirtschaftlich sinnvoll – substanzerhaltende Sanierung eine deutliche Reduzierung der Sanierungs- bzw. Herstellungskosten erreicht werden.
Da mit dieser Vorlage erst der Stand einer Vorstudie erreicht wird, können die
überschlägig grob geschätzten Kosten zunächst nur als Anhaltewerte heran gezogen werden, die noch der weiteren planerischen und kalkulatorischen Konkretisierung bedürfen. Deshalb können die überschlägig geschätzten Kostenminderungspotenziale zwar noch nicht als abschließende Kostenermittlung (nach DIN) interpretiert werden; gleichwohl ist diese Kostenschätzung aus Sicht der Verwaltung
eine hinreichend geeignete Grundlage für eine Grundsatzentscheidung über das
vorgelegte Teilsanierungs- und Ersatz-Neubaukonzept.
-
Durch den vorgeschlagenen Erhalt und die Sanierung der Tiefgarage kann
die Investitionssumme um ca. 2 ½ bis 3 Mio. € reduziert werden.
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-
Dem entsprechend soll durch Erhalt und Sanierung des Rathausuntergeschosses (Keller) gegenüber der Alternative Abriss und Neubau eine weitere Einsparung in der Größenordnung von etwa 300.000 € bis 400.000 € erreicht werden.
-
Indem der Westflügel („Ratstrakt“) auch nicht abgerissen und neugebaut,
sondern teilsaniert (Ratssaal und neue Konferenzräume im 1. OG) und teilerneuert (Aufzug, Bürgerbüro mit EG-Erweiterung und Infopoint) werden
soll, kann der Investitionsbedarf (im Vergleich zu Abriss und Neubau) um
weitere ca. 1 bis 1 ½ Mio. € reduziert werden.
-
Last not least lässt sich durch die vorgeschlagene Baumassenreduzierung
(Begrenzung des neuen Rathausgebäudes auf 5 Vollgeschosse) eine Verminderung der Investitionssumme um gut 3 Mio. € erzielen.
Gleichzeitig können (nur !) durch den insoweit vorgeschlagenen Abriss und
Neubau flexible Bürogestaltungskonzepte (ohne die gravierenden Restriktionen, die mit dem bestehenden engen Gebäuderaster verbunden sind) und
die in modernen Bürogebäuden unbedingt notwendigen größeren Geschosshöhen (3,50 m je OG statt bisher 2,90 m je OG) sowie die zukunftsweisenden Anforderungen an eine gebäudeenergetische Neukonzeptionierung (mit gravierendem Energiesparpotenzial) erreicht werden.
Insgesamt sollen somit durch die vorgeschlagene „Kombinationslösung“ verschiedene Kostenreduzierungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden, die in der Größenordnung von ca. 6 Mio. bis 8 Mio. € taxiert werden. Aus Sicht der Verwaltung
müssten auch die vor gut einem Jahr von ASSMANN vorgelegten Berechnungen
aktualisiert werden, um die Baukostenerhöhungen in den nächsten Jahren bis zur
Realisierung zu berücksichtigen und den immer weiter steigenden Anforderungen
an die modernste Gebäudeenergetik gerecht zu werden, so dass im Hinblick auf
die Betriebskosten ein zukunftsweisendes Rathausgebäude geplant und gebaut
werden kann.
4.
Zeitablauf
Wenn der Rat dem dargestellten Konzept folgt, kann unmittelbar danach mit den
Umsetzungsarbeiten begonnen werden. Es ist vorgesehen, dass durch einen externen Berater das Raumprogramm überprüft wird und im Hinblick auf die zukünftige Planungssituation ein aufgabenorientiertes neues Arbeitsplatzkonzept entwickelt wird.
Das Sparkonzept soll mit einem generellen Flächenverzicht von 10 % der heutigen
Bürofläche als Vorgabe geplant werden, was dazu führt, dass in verschiedenen
Bereichen Dichterbelegungen und neue Arbeitsplatzkonzeptionen entwickelt werden müssen. Diese neuen Konstellationen sollen zusammen mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern erarbeitet und dann zielführend in Bürokonzepten umgesetzt werden.
Als Sofortmaßnahme und wesentliche Voraussetzung für die Gesamtveränderung
ist die Auslagerung der EDV und die spätere Wiedervernetzung zu planen und
umzusetzen. Bei der Gelegenheit wird auch die Telefonie auf neueste Technik und
den Standort Feuerwehr umgestellt. – Auch diese jetzt neu vorgeschlagene Lösung soll zu einer weiteren Kostenreduzierung (> ca. ½ Mio. €) führen.
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Die Baumaßnahmen selbst sind nach dem bisher erstellten Zeitplan für Mitte 2013
bis 2015 vorgesehen. Eine angestrebte Beschleunigung ließe sich nicht in der
Bauphase, sondern allenfalls in der Vorlaufzeit bei der Ermittlung des optimierten
Flächenbedarfs und der Flächenbedarfsgrundlagen sowie der Planungsvergabe
an einen Generalplaner (erneute europaweite Ausschreibung) erreichen.
Während der Bauphase wird trotz der Nutzung aller städtischen Büroflächen für
eigene Zwecke der Verwaltung (- also nach Kündigung und frei werden der zurzeit
noch vermieteten Büroflächen -) die zwischenzeitliche Anmietung von Büroraum
erforderlich sein. Um diesen Anmietungsbedarf so weit wie möglich noch weiter zu
reduzieren, sollen auch derzeit nicht (mehr) genutzte Ressourcen (ehem. Feuerwehrgebäude, Lintorfer Straße, aber auch verfügbare Räume im Medienzentrum
und benachbarten Museum) für die Dauer von etwa gut zwei Jahren aktiviert werden. Die potenzielle Nutzbarkeit des ehem. Feuerwehrgeländes an der Lintorfer
Straße, das sich auch für die Aufstellung von Bürocontainern eignen würde, verbessert die Verhandlungsposition der Verwaltung gegenüber potenziellen Bürovermietern spürbar. – Insgesamt soll auch dieser Lösungsansatz zu einer erheblichen Reduzierung der „sonstigen Kosten“ (Zwischenmietkosten; Umzugskosten)
beitragen.
Die Fragen der Finanzierung und des Vergabeverfahrens (PPP; Mietkauf; Eigenprojekt , finanziert durch Kommunalkredit) sind erst nach dem Grundsatzbeschluss
und den nachfolgenden Entscheidungen über die ganz konkreten Planungen
(Rathaushauptgebäude, Ratstrakt mit Bürgerbüro, Kantine/Cafe/Bistro, Vorplatz,
Tiefgarage ) zu klären und festzulegen.
Anlagen:
Unterlagen aus dem AK Rathaus
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