Der Einfluß von Finanzierungs

Der Einfluß von Finanzierungs- und Pachtvarianten auf die
Wirtschaftlichkeit von Multiplexen
Einleitung
Als zu Beginn der 90er Jahre die ersten Multiplexe ihre Pforten öffneten, war ein gewisser
experimenteller Charakter der Projekte nicht zu leugnen. Nach den Erfolgen der Häuser in Hannover,
Essen, Bochum, Köln und im Main-Taunus-Zentrum konnte das Experiment als geglückt angesehen
werden – zumindest was die Wirtschaftlichkeit der Multiplexe anbelangt. Beflügelt von dem Erfolg der
frühen Jahre ließen Vorreiter und Nachahmer mit neuen Projekten nicht lange auf sich warten. Heute
sehen wir uns einem Multiplexboom gegenüber, der einen gigantischen Strukturwandel der gesamten
Filmtheaterbranche zur Folge haben wird. Die Auswirkungen struktureller und kultureller Art soll hier
nicht zum Gegenstand der Betrachtungen werden, vielmehr sollen die wirtschaftlichen Aspekte der
Einzelprojekte vor dem Hintergrund dieser Sonderkonjunktur beleuchtet werden.
Finanzierungskonzeptionen
Der betriebswirtschaftliche Erfolg eines Kinos hängt zunächst lediglich von zwei elementaren
Variablen ab:
1. Die Anzahl der Besucher bzw. die Auslastung
2. Die Kosten der Errichtung des Multiplexes
Bei der Planung und Konzeption eines Multiplexes kann das Besucherpotential nur auf Basis von
Prognosen über Wachstum und Verdrängung in einem definierten Markt quantifiziert werden.
Schätzungen, Vergleiche zu anderen Städten mit ähnlichen Voraussetzungen und die realistische
Einschätzung der derzeitigen und kommenden Konkurrenzsituation führen zu einer Bandbreite von zu
erwartenden Besucherzahlen. Hier liegt demnach ein gewisser Risikofaktor. Die Risiken
korrespondieren mit den Investitionskosten: mit steigenden Kosten sind für einen rentablen Betrieb
natürlich immer höhere Mindestbesucherzahlen erforderlich. Allerdings herrscht in dieser zweiten
Variable eine deutlich höhere Sicherheit, zumindest dann, wenn durch eine gute Planung und seriöse
Beratung die projektierten Kosten auch tatsächlich eingehalten werden können.
Die durch die Infrastruktur eines Multiplexes verursachten Betriebskosten sind neben dem
gewünschten Standard, den Grundstückspreisen und den Auflagen der Kommunen auch von der Art
der Finanzierung abhängig. Als die gängigen Finanzierungskonzepte kann man die
Betreiberfinanzierung von der Mietfinanzierung voneinander unterscheiden.
Betreiberfinanzierung
Die Betreiberfinanzierung hat den Charme, daß sich das gesamte Projekt, wenn nicht sofort, so doch
nach Ablauf der Kapitaldienstleistungen im Eigentum des Betreibers befindet. Man spricht deshalb
auch von einer Betreiberimmobilie. Mit anderen Worten: Der Betreiber des Kinos ist gleichzeitig auch
der Investor, wobei aus steuerlichen und haftungsbedingten Gründen häufig die Errichtung und der
Betrieb des Objektes durch zwei Unternehmen (Besitz- und Betriebsgesellschaft) erfolgt.
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F i n a n z i e r u n g s k o n z e p tio n e n
B e tre iberfin a n z i e r u n g
M i t t e lherkunft
M ietfin a n z i e r u n g
kla s s i s c h
E igen-/Frem d k a p ita l: 3 0 % / 7 0 %
P riva tinvestor
Leasing
Investorengem e inschaft
V o ll- b z w .
T e ila m o rtisa tio n
Fonds
M i t t e lverw e n d u n g
Rohbau
S h e ll
v e redelt
G rund
Im m o b ilie
Inventar
schlüsselfertig
Abbildung 1: Finanzierungskonzeptionen
Klassisch
Die eleganteste Art der Finanzierung ist die klassische Mischung aus Eigen- und Fremdkapital. Häufig
fragen die Banken noch bevor sie über das Projekt informiert sind nach dem verfügbaren Eigenkapital.
Wird bei Gesamtinvestitionskosten im zweistelligen Millionenbereich nicht mindestens 15%
Eigenkapital nachgewiesen, ist die Gesprächsbereitschaft häufig schon beendet. Eine gesunde
Finanzierungsstruktur ist bei einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30% gegeben. Diese wird jedoch nur
in seltenen Fällen anzutreffen sein. Selbst ein mittelständisches Unternehmen, welches vielleicht in
den vergangenen 30 Jahren ein gewisses Sicherheitspolster verdient hat, wird nur ungern seine
gesamten Reserven in ein Projekt stecken. Gleichwohl ist diese klassische Finanzierung nur dort
anzutreffen, da die Vielzahl der Projekte bei den Multiplexkettenbetreibern Eigenkapital nicht (mehr)
zuläßt.
Typisch für eine Beleihungszusage großer Bankinstitute ist die dargestellte Eigenkapitalquote, eine
realistische Besuchererwartung, volle persönliche Haftung unabhängig von der gewählten Rechtsform
und die Tilgung des Darlehens innerhalb von 15 bis 20 Jahren.
Leasing
Eigentum und nicht vorhandenes Eigenkapital müssen sich nicht notwendigerweise ausschließen.
Wenn ein Immobilienleasing mit Vollamortisation bzw. Teilamortisation mit Mieterdarlehen kombiniert
wird, erfolgt die Bildung von Eigenkapital erst durch den laufenden Betrieb. Bei diesem Vertragsmodell
wird durch die Zahlung der laufenden Leasingraten die Investition bereits während der ersten
Mietperiode zu 100% refinanziert. Die Leasingraten gliedern sich in einen aufwandfähigen Teil (Zinsen
und Tilgung in Höhe der Abschreibung) sowie in ein nicht aufwandfähiges Mieterdarlehen. Die
Mieterdarlehenszahlungen entsprechen der Differenz zwischen der 100%igen Tilgung und der
kumulierten linearen Abschreibung und sind im Normalfall zum Mietende identisch mit dem beim
Eigentumsübergang zu zahlenden Kaufpreis in Höhe des linearen steuerlichen Restbuchwertes. Der
zwischen Leasingnehmer und -geber geschlossene Leasingvertrag sieht meist eine Laufzeit von 15
bis 20 Jahren mit einem linearen (gleichbleibenden) Leasingratenverlauf vor. Nach einer Anlaufphase
von etwa fünf Jahren enthält die jährliche Leasingrate ein anteiliges Mieterdarlehen, welches nach 18
Jahren dem Kaufpreis in Höhe des Restbuchwertes entspricht. Nach Ablauf des Leasingvertrages
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geht die Immobilie in das Eigentum des Betreibers über.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
1. Jahr
5. Jahr
10. Jahr
Zinsanteil
Tilgung
Mieterdarlehen
18. Jahr
Verwaltungskosten
Abbildung 2: Zusammensetzung der Leasingrate bei Teilamortisation mit Mieterdarlehen
Mietfinanzierung
Multiplexe sind eine teure Angelegenheit, weshalb es großen wie kleinen Unternehmen schwer fällt,
eine Betreiberfinanzierung für ihr Projekt zu realisieren. Der häufigste anzutreffende Fall deutscher
Multiplexe ist deshalb die Mietfinanzierung. Hierbei tritt der Kinobetreiber als Pächter auf. Der
Verpächter finanziert das Objekt in der Regel in einer Mischung aus Eigen- und Fremdkapital. Die
Voraussetzung zur Fremdfinanzierung des Verpächters sind analog zur Betreiberfinanzierung, wobei
häufig eine Annuitätengarantie verlangt wird. Diese besagt nichts anderes, als das der Verpächter
auch dann seinen Kapitaldienst zu erbringen hat, wenn der Pächter seine Pacht nicht bezahlen kann.
Privatinvestoren
Gängigste Art der Mietfinanzierung ist die Anmietung eines Gebäudes, welches von einem
Privatinvestor errichtet und finanziert wird. In diesem Fall erwirbt ein Investor das Grundstück und
errichtet das Gebäude, welches er dann an den Betreiber verpachtet. Die Pachtverträge haben
üblicherweise eine Dauer von mindestens 15 Jahren mit entsprechenden Verlängerungsoptionen und
sind durch Mietgarantien zumindest kurzfristig angesichert.
Fonds
Bei einem Fonds schließen sich mehrere Privatinvestoren bzw. Anleger zusammen, um ein Multiplex
zu realisieren. Dabei sind die Privatanleger in der Regel die Kommanditisten einer KG und haften nur
mit ihrer Einlage. Bei dem Fondsmodell des Cinestar Dortmund mit Gesamtkosten von rund 68 Mio.
DM, hat das Eigenkapital (Kapital der Anleger) einen Anteil von 40%. Die übrigen 60% sind
Fremdkapital, welches von der KG aufgenommen wird. Das Pachtverhältnis des Betreibers unterliegt
der gleichen Regelung wie der beim Privatinvestorenmodell.
Das Spektrum der Investitionskosten
Unabhängig davon wie und durch wen die Finanzierung erfolgt, umfaßt die Investition drei wesentliche
Bereiche: Grund und Boden, Gebäude und die Inneneinrichtung bzw. das Inventar, das zum
Spielbetrieb notwendig ist. In vielen Fällen kommen Kosten für ein Parkhaus, neue Verkehrsführung
oder für „ Gefälligkeiten“ , die insbesondere beim Grundstückskauf aus kommunalem Eigentum
auftreten, hinzu. Diese Gefälligkeiten können die neue Verkehrsführung, Ampelanlagen oder die
Sanierung von angrenzenden öffentlichen Gebäuden sein und den effektiven Kaufpreis für das
Grundstück in die Höhe treiben.
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Grund und Boden
Der Streit über Sinn bzw. Unsinn von Grüne-Wiese- oder Innenstadtlagen findet häufig seine
Erklärung in den Grundstückspreisen. Die Entscheidung für ein Engagement in der Stadt oder ein
Geländes außerhalb wird deshalb auch von den Preisen beeinflußt. Während die Grundstücke in neu
zu errichtenden Industriegebieten teilweise bei unter 50 DM/m2 liegen, wird bei attraktiven Standorten
in der City mitunter mehr als das 20fache verlangt. Ist die Fläche im Stadtzentrum darüberhinaus
begrenzt, werden die Baukosten durch Tiefbau und die späteren Betriebskosten durch
mehrgeschossigen Hochbau erhöht. Interessant ist dabei vor allem die Tatsache, daß Kommunen
aufgrund positiver Einflüsse für die Stadtentwicklung häufig die Nutzung von Innenstadtlagen
bevorzugen, ohne der Versuchung zu widerstehen, den derzeitigen, harten Kampf der
Kinounternehmen um Standorte durch Forderungen - Stichtwort: Parkplatzablösesummen auszunutzen, die den Gang auf die grüne Wiese geradezu provozieren müssen.
Neben der Kommune sind es vor allem ehemalige Produktionsbetriebe und die Bundesbahn, die
Flächen innerorts veräußern. Diese auch Konversionsflächen genannten Grundstücke haben oft den
Nachteil, daß der Grund durch Altlasten und durch darauf befindliche Gebäude einen zunächst
günstigen Kaufpreis wieder relativieren. Oder aber wie im Fall von Mainz: es werden archäologische
Funde gemacht, die das Gesamtprojekt wenn nicht vehindern so doch zumindest verzögern.
Da Grundstücke keinem Werteverzehr unterliegen, können die dafür aufgewandten Investitionen nicht
abgeschrieben werden. Eine Alternative bietet die Erbpacht auf 30 oder 60 Jahre, die meist eine
günstige Variante darstellt.
Gebäude
Größter Kostenfaktor bei der Gesamtinvestition Multiplex bilden die Baukosten für die Errichtung des
Gebäudes. Kostendeterminanten sind vor allem die Größe, die Höhe und die Gründung im Erdreich.
Die Integration von Flächen, die für Läden, Gastronomie oder anderen Einrichtungen verwendet
werden, erhöhen weiterhin die Baukosten, denen allerdings Mieterlöse gegenüberstehen. Neben den
reinen Baukosten sind die Anschlußkosten, Baunebenkosten etc. zu berücksichtigen, die teilweise
noch einmal 20% der Baukosten ausmachen. Die Gesamtkosten für die Immobilie belaufen sich je
nach Standard zwischen 5.000 und 13.000 DM pro Sitzplatz bei einem Neubau. Einige Multiplexe sind
in denkmalgeschützten Gebäuden untergebracht wie die Stadthalle in Lübeck, das MovieDick in
Esslingen in der ehemaligen Messerfabrik Dick, Omniplex in einer Zuckerfabrik in Halberstadt oder der
Metropolis Premierenpalast im Volksbildungsheim aus der Gründerzeit in Frankfurt. Der Charme
dieser historischen Bauwerke hat seinen Preis. Sie sind gegenüber einem Neubau mindestens 20%
teurer und hinsichtlich räumlicher Gliederung, Flächennutzung und Sicherheitsaspekten mit
Restriktionen behaftet, die so manchen Kompromiß in funktionaler Hinsicht notwendig machen.
Inventar
Die Abgrenzung zwischen der Immobilie und dem Inventar ist nie trennscharf, muß aber bei
Pachtverträgen präzise definiert werden. Bei der Verpachtung eines Rohbaus kann man deshalb die
sogenannte Shell, den unveredelten Rohbau, vom veredelten Rohbau unterscheiden. Eindeutig zum
Inventar gehören die Bestuhlung, die Projektionstechniken, Leinwände, Theken, Beleuchtungskörper
und die technische Infrastruktur. Schwieriger wird die Zuordnung von Wandbespannungen,
Schallschutztüren, Klimaanlagen, festinstallierte Dekorelemente (Sternenhimmel im Foyer,
Wandgemälde). Hilfreich bei der Abgrenzung sind die abschreibungsbedingten Nutzungsdauern und
der Grundsatz, daß das Wesen des Inventars darin besteht, daß ohne Beschädigung eine Demontage
erfolgen kann. Wesentlich bei der Pachtvertragsgestaltung ist die eindeutige Definition der
Einrichtungen und Gegenstände, die gepachtet werden und wie Instandhaltung und Erneuerung
geregelt sind.
Wesentlicher Bestimmungsfaktor für die Kosten des Inventars ist die Anzahl der Plätze. Für das reine
Kinoinventar liegen diese zwischen 1.500 bis 4.000 DM pro Sitzplatz. Die Höhe ist letztlich abhängig
vom angestrebten Komfort und Ausstattung sowie der Anzahl der Säle, auf die die Plätze verteilt
werden.
Das Spektrum der Gesamtinvestitionskosten weist demnach eine Streuung auf, die im Regelfall
zwischen 6.500 und 19.000 DM angesiedelt ist (vgl. Abb. 3). Der sich darin befindliche Ansatz für das
Grundstück ist stark vereinfacht, da die zu erwerbende Fläche häufig in keinem Zusammenhang zu
benötigten Fläche steht und damit auch Auswirkungen auf den Baukörper hat. Deshalb sind die
Grundstückskosten pro Sitzplatz eine Hilfsgröße. Als Faustformel haben sich über Jahre 10.000 DM
pro Sitzplatz zzgl. der Grundstückskosten als brauchbare, erste Richtgröße erwiesen.
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Kosten pro Sitzplatz für
Grund
Immobilie
Inventar
Summe
(gerundet)
Grüne Wiese,
eingeschossiger Bau,
einfache Ausstattung
20
bis
100
5.000
bis
6.000
1.500
bis
2.200
6.500
bis
8.500
Mittelstadt 1 B-Lage,
zweigeschossig,
mittlere Ausstattung
50
bis
300
6.000
bis
7.000
2.000
bis
3.000
8.000
bis
10.500
Großstadt, 1 B-Lage,
mehrgeschossig,
gehobene Ausstattung
300
bis
800
7.000
bis
9.000
2.500
bis
3.500
10.000
bis
13.500
Großstadt, 1 A-Lage,
mehrgeschossig,
gehobene Ausstattung
700
bis
1.000
8.000
bis
10.000
3.000
bis
4.000
11.700
bis
15.000
Metropole, 1A-Lage,
mehrgeschossig, Baudenkmal,
Luxusausstattung
1.000
bis
2.000
9.000
bis
13.000
3.000
bis
4.000
13.000
bis
19.000
Abbildung 3: Kosten in DM pro Sitzplatz in unterschiedlichen Stadtgrößen und Qualitätsmerkmalen
Das obere Spektrum der dargestellten Kosten ist in der Regel auf unterschiedliche Konstellation der
Projektrealisation zurückzuführen. Am teuersten sind die Objekte immer dann, wenn Projektentwickler
und/oder Baukonzerne beteiligt sind. Dies ist fast immer der Fall, wenn das Multiplex Bestandteil einer
größeren Baumaßnahme mit verschiedenen Freizeit-, Gastronomie und Einkaufsangeboten ist. Auf
der einen Seite stellt das Kino zwar dann eine Art Ankermieter und Frequenzbringer dar, gleichzeitig
sind dort die Erfolgsrisiken aufgrund der hohen Investition und der nur kaum vorhandenen alternativen
Nutzungsmöglichkeiten am höchsten. Umgekehrt sind die Projekte am günstigsten, wenn man den
Bau allein mit einem professionellen Bauunternehmer oder Generalunternehmer realisieren kann.
Pachtberechnungsmodelle der Praxis
Wie bereits erwähnt, sind die meisten deutschen Multiplexe von den Betreibern gepachtet. Der
Regelfall ist die Verpachtung eines veredelten Rohbaus. Wesentlich ist dabei, daß der Rohbau und
die Veredelung bereits den Betreiberwünschen Rechnung tragen und die zukünftigen Mieter damit
auch Einfluß auf die Baukosten haben. Die Verpachtung des „ nackten“ Rohbaus (Shell) findet man
vergleichsweise selten. Als unüblich kann die schlüsselfertige Pacht angesehen werden, zumindest
dann, wenn Betreibergesellschaft und Investor voneinander unabhängige Unternehmen sind. Die
Gründe dafür liegen auf der Hand: Der Investor hat keine Handhabe wie z.B. das
Verpächterpfandrecht, um seine Interessen durchzusetzen. Das Risiko liegt einzig beim Verpächter,
der Pächter hat – da ohne Eigenkapital – wenig zu verlieren.
In der Kinobranche findet man verschiedene Ansätze, wie eine Pacht berechnet werden kann bzw. auf
welcher Basis diese erfolgt. Analoge Überlegungen und Berechnungen gelten natürlich auch für Fälle
des Eigeninvestments, um zu einer der Pachtbelastung äquivalenten Kostengröße zu gelangen.
Umsatzbezogener Ansatz
Bei der Umsatzpacht wird der Nettokartenerlös als Basis für die Berechnung der monatlichen Pacht
herangezogen. Diese Variante findet sich praktisch kaum in Multiplexen wieder, da hierbei das Risiko
für den Verpächter nicht kalkulierbar ist. In traditionellen Kinos werden zwischen 10 und 15% des
Nettokartenerlöses als Pacht abgeführt. Wesentlich für die Höhe ist der technische Standard des
Kinos und was Gegenstand des Pachtvertrages (spielfertiges Haus oder Inventar ist Eigentum des
Pächters). Häufig wird die Umsatzpacht mit einer Mindest-Garantie versehen.
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Kapazitätsbezogener Ansatz
Ebenso wie Kosten pro Sitzplatz ermittelt werden, findet man bei der Pacht die analoge Betrachtung:
Die Pacht pro Sitzplatz. Sie ist letztlich eine Hilfsgröße zur besseren Vergleichbarkeit, denn sie
orientiert sich vor allem am Investitionsvolumen des Investors. Hier schwanken die Werte - je nach
Investitionshöhe und Art der Finanzierung - zwischen 40 und 120 DM.
Flächenbezogener Ansatz
Ähnlich wie der kapazitätsbezogene Ansatz bildet auch der Flächenansatz nur eine Vergleichsgröße.
Gerade bei Multiplexen mit zahlreichen Nebenflächen, die mindestens ebenso so groß sind wie die
Saalflächen vernachlässigt dieser Wert auch die unterschiedlichen Kosten. Große Multiplexe haben
2
einen Platzbedarf inkl. aller Nebenflächen von etwa 2,2 bis 2,5 m pro Sitzplatz. Dabei machen die
2
Säle lediglich 1 bis 1,2 m pro Platz aus. Die übrigen Flächen beanspruchen die Foyers, die
Projektionsräume, Toiletten, Verwaltung, Lager und sonstiges. Auch hier belaufen sich die Kosten
zwischen 14 und 40 DM pro Quadratmeter.
Kostenbezogener Ansatz
Üblich und der exakteste Wert bildet der kostenbezogene Ansatz. In dieser Variante ist die Pacht eine
Funktion des Investitionsvolumen und liefert dadurch ein Abbild von Risiko und Gewinnerwartung. Für
den Kinobetreiber verträgliche Werte liegen bei 8 und 10 Prozent des Investitionsvolumens als
Jahrespacht, jedoch reicht das Spektrum von 6 bis im Extremfall 13%. Die Ursachen für derartige
Spannen sind die erwähnte Renditeerwartung und Gewinnaufschläge auf die Baukosten bei großen
Baukonzernen. Auch Fonds mit hohen Gesellschaftskosten können die Pachten in die Höhe treiben.
Die geringsten Pachten werden dort erzielt, wo der Projektentwickler bzw. Investor dem Kino als
Frequenzbringer eine für alle anderen Bereiche wichtige Funktion beimißt. In einem solchen Fall
„subventioniert“ der Initiator die Pacht bzw. verzichtet auf hohe Renditen, um weitere Mieter für das
Ensemble zu gewinnen. Auch eine kleine Anzahl von Privatinvestoren, die sich in einem Kinoprojekt
engagieren, bleiben mit ihren Renditeforderungen meist auf dem „ Teppich“ , um dadurch das Risiko zu
mindern.
Rentabilitätsvergleich verschiedener Eigentums- und Pachtvarianten
Im folgenden Fallbeispiel werden die Auswirkungen verschiedener Eigentums- und Pachtvarianten auf
die Rentabilität der Objekte dargestellt. Als Grundlage wird ein fiktives Multiplex mittlerer Größe mit
einer Kapazität von 2000 Plätzen und neun Leinwänden angenommen. Für das Grundstück wird ein
Preis inkl. aller Grundstückskosten von 1,5 Mio. DM und für den veredelten Rohbau 8.000 DM pro
Sitzplatz unterstellt. Dies sind die Minimalkosten, die für den Betreiber im Fall einer Betreiberimmobilie
(Variante 1) anfallen. Die Kosten für das Inventar belaufen sich auf 3.000 DM pro Platz, wurden aber
in allen Varianten konstant gehalten, da sie in jedem Fall vom Betreiber aufzubringen sind. Die
Gesamtinvestitionskosten (inkl. Grundstück) in der preiswertesten Variante (bei Eigentum) ist somit
bei rd. 11.750 DM pro Sitzplatz anzusiedeln.
Um die Auswirkungen unterschiedlicher Eigentum- bzw. Pachtvarianten vergleichen zu können, sind
folgende Prämissen gesetzt worden:
•
•
Um bei den verschiedenen Eigentumsvarianten auf eine der Pacht vergleichbare Belastung zu
kommen, wurden die Darlehen auf Annuitätenbasis berechnet. Der Zinssatz beträgt 6%, die
anfängliche Tilgungsleistung von rund 3% erlaubt eine planmäßige Refinanzierung der Investition
innerhalb einer Laufzeit von 20 Jahren.
Neben der Annuität bzw. der Jahrespacht wurden als zusätzliche Kenngrößen eine monatliche
Pacht pro Sitzplatz bzw. pro Quadratmeter sowie ein Äquivalent zur Umsatzpacht ausgewiesen.
Der Kartenumsatz berechnet sich aus 700.000 Besucher bei einem durchschnittlichen
2
Eintrittspreis zu 12 DM brutto. Bei dem flächenbezogenen Ansatz haben wir 2,4 m pro Platz
unterstellt.
In Abbildung 4 werden zunächst zwei Eigentums- und zwei Pachtvarianten dargestellt. Um die
Grundzüge der Varianten deutlich machen zu können, sind bestimmte, typische Fakten unterstellt (zur
Höhe der Investitionskosten, zur Gewinnerwartung beteiligter Partner), die den Regelfall gut
charakterisieren, von denen es in der Praxis aber immer wieder Ausnahmen gibt.
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Eigentumsvarianten:
1. Variante:
Betreiber ist zugleich Bauherr bzw. Investor. Dies kann die günstigste Variante des Eigentumserwerbs
darstellen, wenn es gelingt, die vielfältigen Herausforderungen in Punkto Vorplanung, Konzeption und
Projektmanagement zu bestehen. Die Realisation von Investitionen im zweistelligen Millionenbereich
sollte nicht unterschätzt werden. Häufig fehlen Erfahrungen und damit auch Urteilskraft bei zahllosen
Alternativentscheidungen, die im Laufe einer Realisierung notwendig werden.
2. Variante:
Kauf von Projektentwickler bzw. Bauunternehmen. Auch in dieser Variante wird Eigentum erworben,
allerdings in „ schlüsselfertiger“ Version. Ein von einem Projektentwickler entwickeltes Grundstück und
von einem Bauunternehmen erstelltes Gebäude ist häufig mit Mehrkosten verbunden, schlicht und
einfach, weil eine zusätzliche Gewinnmarge finanziert werden muß. Die Mehrkosten wurden
gegenüber der Variante 1 mit 2 Mio. DM angesetzt. Abweichungen im Einzelfall sind in jeder Richtung
denkbar.
Pachtvarianten:
Multiplexe, häufig aber auch kleinere Kinocenter, werden öfter gepachtet als selbst errichtet. Als
Anbieter kommen verschiedene Initiatoren in Betracht: Privatinvestoren, Projektentwickler,
Bauunternehmen oder Anlagefonds. Die Renditeerwartungen sind in hohem Maße unterschiedlich,
gleich mit welcher Anbietergruppe man es zu tun hat.
Variante 3:
Im Kern ausschlaggebend ist die Funktion eines Kinos innerhalb einer Gesamtmaßnahme und die
Attraktivität des Standortes für den Betrieb von Filmtheatern. Je höher diese Attraktivität eingeschätzt
wird, desto erbarmungsloser schlagen die Gesetze von Angebot und Nachfrage zu. Im Ergebnis
kommt es zu Pachtbelastungen, die deutlich über den Aufwendungen für eine eigene Immobilie
liegen, auch ohne den Effekt fehlender Eigentumsbildung in Rechnung zu stellen. Prinzipiell lukrative
Standorte werden so nicht selten zu einer Stätte potentiellen Geldwechselns, jedenfalls aus Sicht des
Kinobetreibers. Die finanziellen Auswirkungen einer solchen Konstellation sind in der Variante 3
dargestellt, in der man es in der Regel mit professionellen Projektentwicklern und Bauunternehmen zu
tun hat. Um es vorwegzunehmen: diese Konstellation stellt mit Abstand die „ teuerste“ Variante dar, da
kein Eigentum geschaffen wird und gleichzeitig hohe Renditen und kostenintensive Strukturen
mitfinanziert werden müssen. In der Regel sind hier 10% der Investitionssumme als Jahrespacht nicht
zu unterschreiten.
Variante 4:
Festzustellen bleibt aber, daß dies keine Zwangsläufigkeit darstellt. Denn es sind auch Fälle bekannt,
in denen mit Blick auf die herausragenden Vorzüge eines Filmtheater für Komplementärnutzungen
besonders günstige Konditionen vereinbart werden konnten. In solchen Fällen ergeben sich dann
Belastungen, die unterhalb der Aufwendungen für ein Eigeninvestment liegen, bei denen somit ein
Investor ein partielles Defizit aus der anteiligen Kinoinvestition in Kauf nimmt. Denkbar ist dies indes
nur an Standorten, deren Potenz für das Kinogeschäft zurückhaltend eingeschätzt wird und für die anders als an kinoattraktiven Standorten - keine mehr oder weniger große Zahl von Betreibern
Schlange steht. Häufig sind es Privatinvestoren, die primär eine nur mäßig über dem
Kapitalmarktniveau liegende Verzinsung des Kapitals kalkulieren bzw. dieses Niveau sogar in
Einzelfällen unterschreiten. Was dies für die Rentabilität des Kinos bedeutet, ist in der Variante 4
dargestellt.
Die Ergebnisse dieser verschiedenen Szenarien sind in der unten stehenden Abbildung 4 dargestellt.
In der ersten Spalte sind noch Varianten 1 bis 4 der Investor/Betreiberkonstellation aufgeführt. In der
zweiten Spalte befinden sich die Gesamtinvestitionskosten (GIK), die sich aus Grundstück und
veredelten Rohbau ergeben. Soweit es sich um Pachtvarianten handelt, sind die GIK als
nachrichtliche, fiktive Größe zu betrachten, die darauf aufmerksam machen will, daß sich die
Kalkulationsbasis abhängig von den beteiligten Akteuren durch zusätzliche Gewinnmargen verändern
kann. Die dritte Spalte weist den Prozentsatz der GIK aus, der bei Pachtvarianten die Grundlage für
die Jahrespacht ist. In der vierten Spalte ist die Jahrespacht bzw. die Annuität bei der
Eigentumsvariante ausgewiesen. In den folgenden drei Spalten sind die Vergleichswerte aufgeführt.
Die letzte Spalte weist den jährlichen Unterschied in den Kosten zur Variante 1 aus.
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(Fiktive) GIK % der Belastung Kosten pro Kosten pro Äquival.
ohne Inventar GIK
pro Jahr Platz + Monat m2+Monat Ums.Pacht
Diff. zu
1. **
1. Betreiber als
Bauherr u.
Investor
17.500.000
8,72
1.526.000
63,57 DM
26,50 DM
20,0%
0
2. Kauf von PE
und BU *
(19.500.000)
8,72
1.700.000
70,84 DM
29,25 DM
22,3%
174.000
3. Pacht von
(19.000.000)
10%
1.900.000
79,17 DM
32,99 DM
24,9%
374.000
12%
2.280.000
95,00 DM
39,58 DM
29,8%
754.000
14%
2.660.000
110,83 DM
46,20 DM
34,7%
1.134.000
6%
1.080.000
45,00 DM
8,75 DM
14,1%
-446.000
8%
1.440.000
60,00 DM
25,00 DM
18,8%
-86.000
10%
1.800.000
75,00 DM
31,25 DM
23,6%
274.000
PE und BU
4. Pacht von
PrivatInvestoren
(18.000.000)
* PE = Projektentwickler, BU = Bauunternehmen
** Unterschied der jeweiligen Variante zur jährlichen Belastung (Annuit./Pacht) der ersten Variante
Abbildung 4: Rentabilität auf Pacht- bzw. Annuitätenbasis nach verschiedenen Modellen
Um die Ergebnisse sachgerecht zu bewerten, dürfen die Prämissen der Einzelberechnungen nicht
vergessen werden. Danach spricht aus wirtschaftlicher Sicht eine ganze Menge für das
Eigeninvestment, da nur in diesem Fall Eigentum an der Immobilie erworben werden kann. Die
Berechnungen gehen, ohne dies besonders herauszustellen, von der Annahme aus, daß das Objekt
nach Ablauf von 20 Jahren als Finanzierungslaufzeit keinen Restwert besitzt. Wegen des Charakters
einer Spezialimmobilie ist diese Annahme durchaus gut zu begründen. Die Chance auf einen längeren
Lebenszyklus als 20 Jahre ist sicher vage, aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit aber
durchaus vorhanden. Im Minimum bleibt der Wert des Grund + Bodens, ganz vorsichtige
Zeitgenossen mögen noch etwaige Abbruchkosten als Wertminderung in Ansatz bringen.
Oft bleibt aber aufgrund einer zu dünnen Eigenkapitaldecke keine andere Wahl als die Pachtvariante.
Die Auswirkungen verschiedener Konstellation in bezug auf Akteure und Standortqualitäten kommen
in den Ergebnissen deutlich zum Ausdruck. Die in der Abbildung 4 ermittelten Kostenunterschiede
beziehen sich auf ein einzelnes Jahr. Bei der Hochrechnung über die gesamte Laufzeit eines
Projektes kann manchem gestandenen Kinounternehmer durchaus schwindelig werden: im
ungünstigsten, dargestellten Fall muß über die Laufzeit zusätzlich ein zweistelliger Millionenbetrag
aufgewendet werden. Der phänomenale Zustand, daß die Aufwendungen einer Pachtvariante unter
den Kosten einer Betreiberimmobilie liegen, ist wie gesagt eher selten und nur bei weniger
exponierten Standorten denkbar.
Realistische Entscheidungsoptionen
Die Quintessenz unserer Ausführungen könnte zu Depressionen Anlaß geben: mangels
ausreichendem Eigenkapital kommt eine Betreiberimmobilie häufig nicht in Betracht, bei der sehr viel
realistischeren Pachtvariante hingegen droht das Geschäft am Kinounternehmen vorbei zu gehen. Die
Realisierung eines Multiplex-Vorhabens ist ein überaus komplexer Vorgang, der einen kühlen Kopf
verlangt. Vieles kann schief gehen und dazu führen, eine gute Ausgangssituation im Wettbewerb um
Standorte zu verlieren. Ein leider mittlerweile gängiges Beispiel macht die zusätzlich zur Finanzierung
auftretenden Probleme deutlich:
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• Betreiber X betreibt seit Jahrzehnten in der Mittelstadt mit 120.000 Einwohner Kino und bedient
sowohl das Publikum, das den Mainstream wünscht als auch die Freunde der Filmkunst. In der
Stadt werden Flächen der Bahn oder der Stadt frei zur Bebauung und ein Multiplex ist ebenso
vorgesehen wie eine Shopping-Mall und andere Freizeit- und Einkaufsangebote. Natürlich werden
Gespräche mit X geführt, der auch großes Interesse an dem Projekt zeigt, zumal er weiß, daß er
seinen Standort nur retten kann, wenn er sich selbst engagiert. Der Auftrag für die
Projektentwicklung wird von der Stadt an das Tochterunternehmen eines großen Baukonzerns
vergeben. Nach den ersten Gesprächen mit dem örtlichen Kinobetreiber stellen sich schnell
Differenzen bezüglich der Konditionen ein. Die Pachterwartungen des Investors decken sich nicht
mit den Möglichkeiten oder den realistischen Erfolgsaussichten des Betreibers. So platzte
beispielsweise die im Wettbewerb siegende Bietergemeinschaft zwischen dem örtlichen Betreiber
und einem Baukonzern in Wiesbaden, weil die Pachtforderungen um 30% gestiegen sind.
Da die Investoren dennoch an dem Kinoobjekt festhalten und oft nicht zu unrecht auf einen der
großen Betreiber hoffen, der die geforderten (bisweilen auch notwendigen) Konditionen zu erfüllen
bereit ist, kann der Standort für den örtlichen Betreiber verloren gehen.
Welche Konsequenzen kann ein mittelständischer „ Kino-Independent“ daraus ziehen. Wir sehen
einige wichtige Regeln, die das unternehmerische Handeln bestimmen sollten:
•
•
•
•
•
Sicherung der kommunalen Unterstützung;
Eigentum ist unter Kostengesichtspunkten der Pacht in der Regel vorzuziehen, vor allem wenn
durch die Übernahme persönlicher Bürgschaften für langjährige Pachtverpflichtungen die
Risikostrukturen letztlich identisch sind;
Optimale Know-How-Sicherung durch Partnerschaften oder externe Beratung;
Konsequente Beachtung der wirtschaftlich tragfähigen Konditionen, d.h. Definition einer
eindeutigen Obergrenze;
Sicherung der eigenen Rechtsposition im Verhältnis zu Investoren bzw. Projektentwicklern vor der
häufig zentralen Grundstückstransaktion.
Vor allem der letzte Punkt sollte bereits in einem frühen Stadium des Projektes beachtet werden. Der
Wettbewerbsvorteil lokaler Unternehmen ist nicht selten verschenkt, wenn es professionellen
Investoren erst einmal gelungen ist, sich selber durch ein anfänglich konzertiertes Auftreten mit dem
örtlichen Betreiber den Zugriff auf den Grund und Boden zu sichern. Dies kann der Betreiber durch
Kauf des Grund und Bodens oder durch den Abschluß verhältnismäßig detaillierter Vorverträge, die
Kostenobergrenzen und Ausbaustandards definieren, verhindern.
Eine weitere Empfehlung ist notwendig, auch wenn sie nicht uneingeschränkt Freunde schaffen mag:
im sprichwörtlichen Sinne „ großes Kino“ ist ohne eine weitgehend vorbehaltlose Risikobereitschaft
kaum möglich. Die Einstellung, vorhandenes Privatvermögen durch eine möglichst 100%-ige
Verlagerung des Risikos auf andere Beteiligte (Banken oder Investoren) sichern zu können, ist nicht
selten anzutreffen. Oft stellt dies im nachhinein eine zentrale Ursache dafür dar, im
Standortwettbewerb den Kürzeren gezogen zu haben. Wer uneingeschränkt zum Risiko und zu den
damit verbundenen Konditionen steht, hat bessere Chancen, den Anspruch auf den Löwenanteil der
zu erwartender Gewinne durchzusetzen. Wer das Risiko nicht allein tragen will oder kann, sollte
akzeptieren lernen, daß die Partner innerhalb eines Projektes damit auch einen legitimen Anspruch
auf einen Teil der Renditeaussichten erwerben. Ein für alle Partner dauerhaft gutes Geschäft setzt
voraus, ein ausgewogenes Verhältnis von Chancen und Risiken zu finden.
April 1998
Kim Ludolf Koch und Thomas Pintzke, RMC medien consult
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