Pachtverträge richtig gestalten - Wochenblatt für Landwirtschaft

Geld & Recht Landwirtschaftliches Wochenblatt
Pachtverträge richtig gestalten
Im Teil zwei unserer Serie geht es um die Pachtdauer und wann Verpächter
und Pächter den Landpachtvertrag kündigen können.
In einigen Teilen Westfalen-Lippes beträgt der Pachtanteil an landwirtschaftlicher Fläche mittlerweile fast 60 bis 70 %.
Unser Foto zeigt einen Aussiedlerhof am Rande von Nieheim, Kreis Höxter.
Foto: Asbrand
D
as Bürgerliche Gesetz­
buch (BGB) bestimmt,
dass ein Landpachtver­
trag für längere Zeit als
zwei Jahre, der nicht in schrift­
licher Form geschlossen wurde,
für unbestimmte Zeit gilt. Grund­
sätzlich ist zu empfehlen, die
Pachtzeit im Pachtvertrag zu ver­
einbaren. Je nach dieser vereinbar­
ten Pachtzeit richtet sich auch die
fristgemäße Kündigung eines
Pachtvertrages.
In bestimmten Fällen, zum Bei­
spiel wenn der Verpächter eine
Rente der landwirtschaftlichen Al­
terskasse beziehen möchte oder
der Pächter das gepachtete Grund­
stück für einen Bauantrag als Flä­
chennachweis verwenden möchte,
ist eine Mindestlaufzeit von neun
Jahren für den Pachtvertrag not­
wendig.
Vertragslaufzeit gilt
Für Verträge mit einer fest be­
stimmten Laufzeit, etwa vom
1. Oktober 2008 bis 30. September
2017, ist innerhalb dieser Pachtzeit
eine Kündigung nur unter außerge­
wöhnlichen Umständen möglich.
Grundsätzlich sind beide Parteien
an die Laufzeit gebunden. Läuft
der Pachtvertrag zum festgesetzten
Termin aus, verlängert er sich nicht
automatisch, es sei denn, die Par­
teien haben eine Verlängerung aus­
drücklich in den Pachtvertrag auf­
genommen.
Vielfach sehen Pachtverträge eine
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Verlängerung auf unbestimmte
Zeit vor, wenn die Parteien nicht
sechs Monate vor Ablauf der ver­
einbarten Pachtzeit gegenüber dem
anderen Vertragsteil die Verlänge­
rung schriftlich ablehnen. In äl­
teren Pachtverträgen ist andershe­
rum manches Mal vereinbart, dass
die Partei, die den Vertrag verlän­
gern möchte, spätestens bis zu
einem bestimmten Datum die Fort­
setzung des Vertrages schriftlich
anfragen muss. Die Ablehnung der
Fortsetzung der Pacht muss dann
durch die andere Vertragspartei in­
nerhalb einer bestimmten Frist er­
folgen.
Unbestimmte Zeit
Das BGB sieht eine Verlänge­
rung bei Pachtverträgen, die auf
Dritter Werktag zählt
Spätestens am dritten Werktag des neuen
Pachtjahres den Pachtvertrag kündigen
K
arl Fuchs hat eine Acker­
fläche mündlich und oh­
ne weitere Absprachen
an seinen Nachbarn Peter Müller
verpachtet. Der Pächter hatte die
Fläche vor Jahren zum 1. No­
vember übernommen, deshalb
beginnt ab 1. November jeweils
das neue Pachtjahr zu laufen.
Jetzt möchte Fuchs seine Fläche
so schnell wie möglich zurück.
In diesem Fall müsste er seinem
Berufskollegen Müller bis spä­
testens 4. November 2008 (drit­
ter Werktag des neuen Pacht­
jahres) die schriftliche Kündi­
gung zugestellt haben. Entweder
per eingeschriebenen Brief oder
per Hand mit quittierter Unter­
schrift von Peter Müller. Im Falle
der Kündigung kann der Eigen­
tümer seine Fläche dann ab
1. November 2010 (Schluss des
nächsten Pachtjahres) wieder
selbst bewirtschaften oder neu
verpachten.
Als Fazit kann man festhalten:
Ein Landwirt, der eine Fläche
auf unbestimmte Zeit gepachtet
hat, darf die Pachtfläche nach
der Kündigung immer mindes­
tens zwei weitere Jahre bewirt­
schaften, oft auch drei Jahre,
wenn der Eigentümer die Kündi­
gungsfrist zum Beispiel um eini­
ge Tage verpasst hat.
As
Serie: Pachtverträge
1. Parteien, Inhalt,
Pachtgegenstand
2. Laufzeit, Kündigung
3. Pachtpreis, Gewährleistung,
Formvorschriften
mindestens drei Jahre geschlossen
worden sind, auf unbestimmte Zeit
dann vor, wenn auf die Anfrage
eines Vertragsteils, ob der andere
Teil zur Fortsetzung des Pachtver­
hältnisses bereit ist, dieser nicht
binnen einer Frist von drei Mona­
ten die Fortsetzung ablehnt. Die
Anfrage und die Ablehnung bedür­
fen jeweils der schriftlichen Form.
Die Anfrage muss jedoch innerhalb
des drittletzten Pachtjahres gestellt
worden sein.
Ist der Vertrag mit unbestimmter
Laufzeit geschlossen, so kann jeder
Vertragsteil fristgemäß spätestens
am dritten Werktag eines Pacht­
jahres für den Schluss des nächs­
ten Pachtjahres kündigen. Im
Zweifel gilt immer das Kalender­
jahr als Pachtjahr, es sei denn, der
Vertrag sieht die Bestimmung eines
anderen Pachtjahres vor.
In der Praxis hat sich eingebürgert,
dass das Pachtjahr jeweils vom
1. Oktober oder 1. November bis
zum 30. September/31. Oktober
des darauffolgenden Jahres läuft.
Wie ein Verpächter den auf unbe­
stimmte Zeit laufenden Pachtver­
trag kündigen kann, siehe Kasten.
Eine Kündigung eines Pachtver­
trages innerhalb einer bestimmten
Laufzeit ist entweder dann mög­
lich, wenn die Parteien eine ver­
tragliche Vereinbarung hierüber
geschlossen haben, in Schriftform,
oder aber ein außerordentlicher
Kündigungsgrund vorliegt. Bei
vertraglichen Vereinbarungen sind
wieder die Vorschriften des Ren­
tenrechts zu beachten; sie lassen
eine Kündigung während der
neunjährigen Mindestlaufzeit nur
unter ganz besonderen Ausnahme­
fällen zu.
Fristlos kündigen?
Neben den Fällen der Berufsun­
fähigkeit oder des Todes des Päch­
ters, welche gesetzlich geregelt
und in der Regel auch in schrift­
lichen Pachtverträgen aufgenom­
men sind, gibt es außerordentliche
fristlose Kündigungsgründe aus
wichtigem Grund. Ein wichtiger
Grund liegt vor, wenn dem Kündi­
genden unter Berücksichtigung al­
ler Umstände des Einzelfalls, ins­
besondere eines Verschuldens der
Vertragsparteien, und unter Abwä­
gung der beiderseitigen Interessen
die Fortsetzung des Pachtverhält­
nisses bis zum Ablauf der Kündi­
gungsfrist oder bis zur sonstigen
Beendigung des Pachtverhältnisses
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nicht zugemutet werden kann.
Das Gesetz sieht einen wichtigen
Grund, wenn
n dem Pächter der vertragsgemäße
Gebrauch der Pachtsache ganz oder
zum Teil nicht rechtzeitig gewährt
oder wieder entzogen wird,
n der Pächter die Rechte des Ver­
pächters dadurch in erheblichem
Maße verletzt, dass er die Pachtsa­
che durch Vernachlässigung der
ihm obliegenden Sorgfalt erheb­
lich gefährdet oder sie unbefugt
einem Dritten überlässt oder
n der Pächter mit der Entrichtung
der Pacht oder eines nicht uner­
heblichen Teils der Pacht länger als
drei Monate in Verzug ist.
Ist die Pacht nach Zeitabschnitten
von weniger als einem Jahr bemes­
sen, so ist die Kündigung erst zuläs­
sig, wenn der Pächter für zwei auf­
einanderfolgende Termine mit der
Entrichtung der Pacht oder eines
nicht unerheblichen Teils der Pacht
in Verzug ist.
Weitere wichtige Gründe liegen für
den Pächter vor, wenn der Pachtge­
genstand so beschaffen ist, dass sei­
ne Benutzung mit einer erheblichen
Gefährdung der Gesundheit verbun­
den ist oder wenn eine Vertragspar­
tei den Hausfrieden so nachhaltig
stört, dass dem Kündigenden unter
Berücksichtigung aller Umstände
des Einzelfalls, insbesondere eines
Verschuldens der Vertragspartei,
und unter Abwägung der beidersei­
tigen Interessen die Fortsetzung des
Pachtverhältnisses bis zum Ablauf
der Kündigungsfrist oder bis zur
vollständigen Beendigung des
Pachtverhältnisses nicht zugemutet
werden kann.
Jede Kündigung bedarf der schrift­
lichen Form, mündliche Ankündi­
gungen sind nicht ausreichend
und daher unwirksam.
Pacht fortsetzen?
Ein Pächter kann vom Verpäch­
ter die Fortsetzung des Pachtver­
hältnisses verlangen, wenn
n bei einem Betriebspachtver­
hältnis der Betrieb seine wirt­
schaftliche Lebensgrundlage bil­
det oder
n bei dem Pachtverhältnis über
ein Grundstück der Pächter auf
dieses Grundstück zur Aufrechter­
haltung seines Betriebs, der seine
wirtschaftliche Lebensgrundlage
bildet, angewiesen ist und
n die vertragsmäßige Beendigung
des Pachtverhältnisses für den
Pächter oder seine Familie eine
Härte bedeuten würde, die auch
unter Würdigung der berechtigten
Interessen des Verpächters nicht
zu rechtfertigen ist.
Der Pächter kann die Fortsetzung
eines Pachtverhältnisses jedoch
Tochter behält Geschenk
Im Pflegeheim lebende Mutter muss das geschenkte Hausgrundstück von ihrer
Tochter nicht zurückfordern, um die Heimkosten bezahlen zu können.
E
ine 90-jährige
Dame
wohnt
seit Jahren in
einem Pflege­
wohnheim im Kreis Bor­
ken. Ihre Tochter küm­
mert sich als Betreuerin
um sie. Rund acht Jahre
bevor die Mutter in das
Heim umzog, hatte sie
ihrer Tochter das elter­
liche Hausgrundstück in
vorweggenommener
Erbfolge geschenkt. Die
Mutter sollte jedoch bis
zu ihrem Tod im Haus
wohnen bleiben können;
im Grundbuch war für
sie ein lebenslanges
Wohnrecht eingetragen
worden. Später stand Familienangehörige, die in einem Pflegeheim leben, freuen sich ganz besonders, wenn
dann Folgendes fest: Die man sie besucht und ihnen Mut zuspricht.
Foto: blickwinkel/Mc Photo
Mutter wird für immer
ein Pflegefall bleiben. Deshalb das sie zugunsten ihrer Tochter Kontakte außerhalb des Heims. Be­
wird sie das Pflegeheim nicht mehr verzichtet habe. Dieser Verzicht sei such erhalte er meist nur noch von
verlassen können. Vor diesem Hin­ ein Geschenk, das die Mutter zu­ seinen Angehörigen oder engen
tergrund verzichtete sie auf ihr nächst zurückfordern müsse. Die Freunden. Nicht selten mache er
Wohnrecht und die Tochter ver­ Tochter wandte ein, dass sie das ihnen – auch größere – Ge­
kaufte das elterliche Hausgrund­ Haus auf eigene Kosten umfang­ schenke.
stück.
reich renoviert habe.
Das Verwaltungsgericht und das
Heim-Vereinsamung
Münster
Wohnrecht aufgegeben Oberverwaltungsgericht
gaben der Klägerin Recht. Ein pfle­
Müsste er den Beschenkten ver­
Die Kosten im Pflegeheim sind gebedürftiger Heimbewohner müs­ klagen, bestehe die Gefahr, dass
so hoch, dass die 90-Jährige sie se einen Beschenkten nicht auf sich Heimbewohner und Be­
nicht vollständig aus ihren eigenen Rückgabe des Geschenks verkla­ schenkter entzweien. Unter den
Einkünften begleichen kann. Der gen, wenn ihm eine Klage nicht Folgen, nämlich der Vereinsamung
Kreis Borken weigerte sich jedoch, zuzumuten ist. Eine unzumutbare im Pflegeheim, hätte vor allem der
ihr Pflegewohngeld zu zahlen. Er Härte liege vor, wenn der Be­ Pflegebedürftige zu leiden. Das
verlangte von der Mutter, zuerst schenkte dem Heimbewohner be­ wolle das Landespflegegesetz aber
ihre Tochter auf Zahlung von sonders nahe stehe. Der Bewohner gerade verhindern (Oberverwal­
27 000 € zu verklagen. So viel sei eines Pflegewohnheims habe in al­ tungsgericht NRW, Az. 16 A
das Wohnrecht wert gewesen, auf ler Regel nur noch wenige soziale 1409/07).
As
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nicht verlangen, wenn er seiner­
seits das Pachtverhältnis gekün­digt
hat oder der Verpächter zur außer­
ordentlichen Kündigung berech­
tigt ist oder die Laufzeit des Ver­
trages bei einer Betriebspacht oder
der Zupachtung von Grundstü­
cken, durch die ein Betrieb ent­
steht, auf mindestens 18 Jahre ver­
einbart war.
Ein Fortsetzungsverlangen ist auch
dann nicht möglich, wenn der Ver­
pächter eine nur vorübergehend
verpachtete Sache in eigene Nut­
zung nehmen oder nur zur Erfül­
lung gesetzlicher oder sonstiger
öffentlicher Aufgaben verwenden
will. Für das Fortsetzungsverlan­
gen gibt es ebenfalls Form- und
Fristvorgaben. In der Praxis ist der
häufigste Kündigungsgrund die
Nichtzahlung oder unpünktliche
Zahlung der Pacht.
Sonja Friedemann, WLV
Umzugshelfer
Private Umzugshelfer, die aus
Gefälligkeit helfen und – abge­
sehen von der Brotzeit – kosten­
los arbeiten, müssen für Schä­
den, die sie bei dem Umzug
leicht fahrlässig verursachen,
nicht einstehen. In solchen Fäl­
len gilt nur eine eingeschränkte
Haftung (Amtsgericht Pletten­
berg, Az. 1 C 345/05).
Jubiläumsgeld
Zahlt ein Arbeitgeber über
zehn Jahre an alle Mitarbeiter
nach zehnjähriger Betriebszu­
gehörigkeit vorbehaltlos eine
Jubiläumszuwendung in der­
selben Höhe, wird dadurch
eine betriebliche Übung be­
gründet, die den Arbeitneh­
mern einen vertraglichen An­
spruch auf diese Leistung ver­
schafft (Bundesarbeitsgericht,
jlp
Az. 10 AZR 274/07).
Fischteiche stauen?
Der Eigentümer von Fischtei­
chen kann und darf die Stau­
höhe seiner Fischteiche nicht
nach seinem Belieben festle­
gen. Eine Änderung der Stau­
höhe, insbesondere eine An­
hebung der Stauhöhe, bedarf
der Genehmigung der Wasser­
behörde. Die Anhebung ist zu
versagen, wenn hierdurch das
Wasservolumen beträchtlich
ansteigt und wenn sich hier­
aus ein erhöhter Wasserbedarf
ergibt, der sich ungünstig zum
Beispiel auf häufige Wasser­
knappheit auswirkt (Verwal­
tungsgerichtshof München,
jlp
Az. 22 ZB 07.2324).
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