Entwicklungskonzept Innenstadt

Transcrição

Entwicklungskonzept „Aktive Zentren Untere Altstadt“
für die Stadt Neuburg an der Donau
CIMA Beratung + Management GmbH
Brienner Str 45
D-80333 München
Tel.: 089-55 118 154
Fax: 089-55 118 250
E-Mail: [email protected]
Internet: www.cima.de
Bearbeitung
Dipl.-Geogr. Michael Seidel (Projektleitung)
Mag. Martin Schicklmüller
Untersuchungsbericht Einzelhandel und Tourismus
München, 6. Dezember 2011
Stadt- und Regionalmarketing
City-Management
Stadtentwicklung
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Immobilienentwicklung
Personalberatung
Tourismus
Entwicklungskonzept „Aktive Zentren Untere Altstadt“ für die Stadt Neuburg a. d. Donau
 CIMA Beratung + Management GmbH
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Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA
GmbH in München.
CIMA Beratung + Management GmbH 2011
I
INHALTSVERZEICHNIS
1
AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG .......................................................... 1
7
ERLÄUTERUNGEN UND METHODIK ........................................................... 42
2
STRUKTURDATEN ................................................................................... 2
2.1
2.2
Sozioökonomische Rahmendaten ........................................................................ 2
Planerische Rahmendaten .................................................................................... 3
7.1
7.2
3
BESTANDS- UND MARKTANALYSE .............................................................. 4
Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials ............................ 42
Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen
Situation .............................................................................................................. 44
Zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Branchen ................................... 47
Begriffsdefinitionen............................................................................................. 49
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
Kaufkraftverhältnisse............................................................................................ 4
Kundeneinzugsgebiet ........................................................................................... 5
Umsatzpotenzial und Kaufkraftströme................................................................. 6
Betriebs- und Branchenstruktur ........................................................................... 7
Lageabgrenzung.................................................................................................... 9
Einzelhandelsstruktur nach Lagen ...................................................................... 10
Qualitative Betrachtungen ................................................................................. 13
Entwicklung 2003 - 2010 .................................................................................... 16
4
BEDARFSANALYSE ................................................................................ 18
4.1
4.2
Ermittlung des Verkaufsflächenbedarfes im Neuburger Einzelhandel ............... 18
Qualitative Einschätzung der Verkaufsflächenpotenziale .................................. 20
5
TOURISTISCHE ANALYSE UND GÄSTEBEFRAGUNG ......................................... 21
5.1
5.2
5.3
Touristische Situation ......................................................................................... 21
Gästebefragung .................................................................................................. 22
Stärken-Schwächen-Profil Tourismus ................................................................. 31
6
EMPFEHLUNGEN .................................................................................. 33
6.1
6.2
6.3
6.4
Standortkonzept (Fortschreibung) ..................................................................... 33
Einzelhandel/ Branchenkonzept (Fortschreibung) ............................................ 36
Rahmenbedingungen des Einzelhandel (Fortschreibung) .................................. 38
Marketing (Fortschreibung)................................................................................ 41
7.3
7.4
II
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abb. 1:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2010 .......................................................... 4
Abb. 2:
Markt- und Umsatzpotenzial in Mio. Euro pro Jahr........................................ 6
Abb. 3:
Verkaufsfläche je Einwohner im Vergleich ..................................................... 7
Abb. 4:
Betriebstypen- und Betriebsgrößenstruktur .................................................. 8
Abb. 5:
Einzelhandelsstruktur nach Lagen ................................................................ 10
Abb. 6:
Nutzungsstruktur Innenstadt (EG / Ist-Situation) ......................................... 12
Abb. 7:
Gestaltungsniveau der Einzelhandelsbetriebe nach Lagen .......................... 13
Abb. 8:
Sortimentsniveau nach Lagen ....................................................................... 14
Abb. 9:
Umsatzpotenziale nach Branchen in Mio. Euro ............................................ 19
Abb. 10: Zu welchem Zweck besuchen Sie Neuburg? ................................................. 22
Abb. 11: Was hat Ihre Entscheidung, eine Reise nach Neuburg zu unternehmen oder
hier Station zu machen, maßgeblich beeinflusst? ........................................ 23
Abb. 12: Wie sind Sie auf Neuburg aufmerksam geworden?...................................... 23
Abb. 13: In welcher Art von Unterkunft wohnen Sie? ................................................ 24
Abb. 14: Wie beurteilen Sie Ihre Unterkunft? ............................................................. 25
Abb. 15: Wie beurteilen Sie die Leistungen der Gastronomie in Neuburg? ............... 25
Abb. 16: Wie beurteilen Sie die Leistungen der Neuburger TourismusInformationsstelle? ....................................................................................... 25
Abb. 17: In welchen Branchen haben Sie während Ihres bisherigen Aufenthaltes
etwas eingekauft? ......................................................................................... 26
Abb. 18: Herkunft der Befragten ................................................................................. 28
Abb. 19: Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie angereist? ......................................... 29
Abb. 20: Alter und Geschlecht der Befragten ............................................................. 29
Abb. 21: Durchschnittliches Haushaltseinkommen .................................................... 30
Abb. 22: Abwärtsspirale vom Fachgeschäft zum Leerstand........................................ 37
Abb. 23: Flächenmanagement Handlungsfelder und Strategien ................................ 39
III
TABELLENVERZEICHNIS
Tab. 1:
Strukturdaten Neuburgs im Überblick ............................................................ 2
Tab. 2:
Verkaufsflächenverteilung nach Sortimenten (in m²) .................................. 11
Tab. 3:
Rahmen- und Strukturdaten: Vergleich 2003 -2010 ..................................... 16
Tab. 4:
Touristische Entwicklung im Vergleich ......................................................... 21
Tab. 5:
Mit wie vielen Personen sind Sie angereist? ................................................ 24
Tab. 6:
Wie viele Tage werden Sie voraussichtlich in Neuburg verbringen? ............ 24
Tab. 7:
Wie beurteilen Sie die Leistungen der Einzelhandelsgeschäfte in Neuburg?26
Tab. 8:
Wie hoch ist der Geldbetrag, den Sie bisher bei Ihrem Besuch in Neuburg
ausgaben? ..................................................................................................... 27
Tab. 9:
Wie beurteilen Sie die Attraktivität Neuburger Innenstadt? ........................ 27
Tab. 10:
Verbrauchsausgaben in Deutschland ........................................................... 43
KARTENVERZEICHNIS
Karte 1:
Zentralörtliche Lage (Regionalplan Ingolstadt 2006) ...................................... 3
Karte 2:
Einzugsgebiet des Neuburger Einzelhandels .................................................. 5
Karte 3:
Nutzungen in der Innenstadt .......................................................................... 9
Karte 4:
Innenstadtabgrenzung .................................................................................. 46
IV
1
AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG
Auftrag
Erstellung eines Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Innenstadt als Fortschreibung des CIMA-Konzeptes aus dem Jahr 2003.
Auftraggeber:
Stadt Neuburg an der Donau
Herr Oberbürgermeister Dr. Gmehling
vertreten durch Herrn Neumeier
Stadtbauamt, Sachgebiet Städtebauförderung
Amalienstraße A 54
Bearbeitung:
Dipl.-Geogr. Michael Seidel (Projektleitung)
Mag. Martin Schicklmüller
Analysezeitraum
September 2009 bis Dezember 2011
Stand der Einzelhandelserhebung: Oktober 2009
Aufgabenstellung / Inhalte
Bestandsanalyse kundenorientierter Nutzungen in Neuburg
86633 Neuburg an der Donau
Touristische Analyse
Ermittlung Markt- und Umsatzpotenzial Einzelhandel
Gästebefragung
Einzelhandelskonzeption (Fortschreibung 2003)
1
2
STRUKTURDATEN
2.1 Sozioökonomische Rahmendaten
Tab. 1:
Strukturdaten Neuburgs im Überblick
Neuburg a.
d. Donau
Bereich
Einwohner 01.01.2009
Bevölkerungsentwicklung (1987-2008)
28.194
+ 16,5%
LK NeuburgSchrobenBayern
hausen
91.190
Wertung
12.519.728
+ 19,2%
+14,8%
Wanderungssaldo (2008)
+ 116
+ 162
+14.049
Anteil Bev. unter 18 Jahre (2008)
17,7%
19,6%
17,6%
Anteil Bev. über 64 Jahre (2008)
Pendlersaldo (30.06.2008)
Bevölkerungsentwicklung 2006 bis 2025
19,3%
18,0%
19,4%
+ 1.524
- 7.556
+68.614
+0,2%
+ 4,4%
+2,5%
80.563
126.268
76.910.271
Kaufkraftkennziffer (EH-relevant, 2009)
102,1
101,1
104,7
Kaufkraftentwicklung (2005 – 2009)
+ 1,2
+ 1,1
+0,5
Gästeübernachtungen (2008)
Quelle:
Bearbeitung:
Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 2010; Bertelsmann
Stiftung 2010; BBE-CIMA MB-Research 2010
CIMA GmbH, 2010
Die Bevölkerungszahlen in Stadt und Landkreis entwickelten sich von 1987
bis Ende 2008 sehr positiv. Verglichen mit Bayern liegen die Stadt und der
Landkreis deutlich über dem Durchschnitt.
In der Prognose der Bertelsmann Stiftung wird allerdings nur von einer sehr
geringen Bevölkerungszunahme im Zeitraum 2006 – 2025 um 0,2% ausgegangen. Diese Entwicklung liegt deutlich unter der des Landkreises sowie
unter der gesamtbayerischen Entwicklung.
Die Altersstruktur Neuburgs fällt ähnlich zu der Bayerns aus, im Vergleich zum Landkreis ist der Anteil der über 64-Jährigen jedoch höher
und der Anteil der unter 18-Jährigen etwas geringer.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer liegt mit einem Wert von
102,1 leicht über dem deutschen (100), aber unter dem bayerischen
(104,7) Durchschnitt. Die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten
Kaufkraft verlief in den letzten Jahren sowohl in der Stadt Neuburg, als
auch im Landkreis positiv. Der Freistaat Bayern verzeichnete hingegen
eine geringere Kaufkraftsteigerung.
Fazit:
Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Neuburg a. d. Donau befand sich im
Zeitraum 1987 - 2008 in einem überdurchschnittlichen Wachstum. Für die
Einzelhandelsentwicklung ist dies ein entscheidender Planungsfaktor. Die
Bevölkerungsprognose der Bertelsmann Stiftung bis zum Jahr 2025 weist
jedoch für Neuburg eine Stagnation in der Bevölkerungsentwicklung aus
(+0,2 % für den Zeitraum 2006 - 2025). Diese Tatsache sollte für zukünftige
Planungen berücksichtigt werden. Positiv auf die Kaufkraftverhältnisse vor
Ort wirken sich das stark positive Pendlersaldo sowie das touristische Kaufkraftpotenzial aus 80.563 Übernachtungen (Betriebe ab 9 Betten) aus.
2
2.2 Planerische Rahmendaten
Karte 1:
Quelle:
Zentralörtliche Lage (Regionalplan Ingolstadt 2006)
Planungsverband Region Ingolstadt 2006, Bearbeitung: CIMA GmbH, 2010
Die Stadt Neuburg liegt im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen im Regierungsbezirk
Oberbayern. Neuburg liegt ist Teil einer
Entwicklungsachse von überregionaler Bedeutung, welche von Ingolstadt in westlicher Richtung verläuft.
Neuburg ist im regionalen Planungsverband
der Region Ingolstadt als Mittelzentrum
ausgewiesen und befindet sich im ländlichen Teilraum, dessen Entwicklung nachhaltig gestärkt werden soll.
Die Stadt hat damit die Aufgabe, die Bevölkerung des Verflechtungsbereichs des innerstädtischen Einzelhandels mit Gütern
und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs zu versorgen. Mittelzentren sollen
über vielseitige Einkaufsmöglichkeiten des
gehobenen Bedarfs sowie über ein vielfältiges und attraktives Arbeitsplatzangebot
verfügen.
Nach Angaben der Regierung von Oberbayern umfasst der Verflechtungsbereich des
innerstädtischen Einzelhandels der Stadt
Neuburg a. d. Donau 65.791 Einwohner
(zum 31.12.2009).
Der anzusetzende Nahbereich (Versorgung
mit Lebensmitteln) von Neuburg umfasst
neben Neuburg die Gemeinden Bergheim,
Oberhausen, Rohrenfels und Weichering
und somit insgesamt 36.506 Einwohner
(31.12.2009).
3
3
BESTANDS- UND MARKTANALYSE
3.1 Kaufkraftverhältnisse
Abb. 1:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2010
Bundesdurchschnitt = 100 %
rung einer Region. Einkommen und Kaufkraftniveau sind wiederum Folge der
Wirtschaftskraft dieser Region.
Bei der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft werden nur die Einkommensbestandteile berücksichtigt, die für Ausgaben im Einzelhandel (inklusive VerVe
sandhandel) zur Verfügung stehen. Bei der Ermittlung der KaufkraftkennzifKaufkraftkennzi
fern werden dementsprechend die folgenden Komponenten berücksichtigt:
Nettoeinkommen aus den amtlichen
en LohnLohn und Einkommensteuerstatistiken,
sonstige Erwerbseinkommen, Renten und Pensionen, Arbeitslosengeld und
-hilfe,
hilfe, Kindergeld, Sozialhilfe, BAFöG (ohne Darlehen) sowie Wohngeld.
Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelseinzelhandel
relevante
evante Kaufkraftkennziffer der
de Stadt Neuburg mit 102,1 % knapp
über dem Durchschnitt Gesamtdeutschlands.
Der Mittelwert der Kaufkraft der Gemeinden im Einzugsgebiet liegt bei
100,1 % und somit fast exakt im Bundesdurchschnitt.
Quelle:
Bearbeitung:
BBE!CIMA!MB-Research 2010
CIMA GmbH, 2010
Fazit:
Im Vergleich zu anderen Regionen weist das Einzugsgebiet der Stadt Neuburg
ein durchschnittliches Kaufkraftniveau auf. Dieses Kaufkraftniveau ist aber
im Vergleich mit Gemeinden
emeinden in ähnlich strukturierten ländlichen Regionen
Regio
als
nicht untypisch einzustufen.
Kaufkraft bezeichnet das verfügbare Einkommen (Einkommen ohne Steuern und
Sozialversicherungsbeiträge, inkl. empfangener Transferleistungen) der Bevölk
Bevölke-
4
3.2 Kundeneinzugsgebiet
Karte 2:
Einzugsgebiet des Neuburger Einzelhandels
Kartengrundlage: MapPoint 2010
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2010
Die nebenstehende Karte zeigt das Einzugsgebiet
des Neuburger Einzelhandels. Als Einzugsgebiet
wird dabei jener Bereich definiert, in dem deutliche
Einkaufsbeziehungen (Kaufkraftbindung mindestens
10 %) nach Neuburg bestehen.
Dieses Einzugsgebiet der Stadt Neuburg als Einkaufsstandort umfasst einschließlich Neuburgs 17
Gemeinden mit einer Einwohnerzahl von 70.952
zum 01.01.2009. Damit liegt das Einzugegebiet des
gesamten Einzelhandels gut 5.000 Einwohner über
dem Verflechtungsbereich des innerstädtischen
Einzelhandels, wie er von der Regierung Oberbayern
gesehen wird (vgl. 2.2.).
Das Kerneinzugsgebiet mit einer Kaufkraftbindung
über 50 % umfasst die eigene Stadt sowie 86697
Oberhausen. Zum erweiterten Einzugsgebiet (1050 % Kaufkraftbindung) zählen die Gemeinden
86694 Niederschönenfeld, 86666 Burgheim, 86668
Karlshuld, 86643 Rennertshofen, 86676 Ehekirchen,
86669 Königsmoos, 86701 Rohrenfels, 86704
Tagmersheim, 91809 Wellheim, 86562 Berg im Gau,
85111 Adelschlag, 86673 Bergheim, 85116 Egweil,
86706 Weichering und 85128 Nassenfels.
Das dargestellte Einzugsgebiet Neuburgs wird insbesondere durch das östlich benachbarte Oberzentrum Ingolstadt sowie die umgebenden Mittelzentren Eichstätt, Schrobenhausen und Donauwörth
eingeengt. In Richtung Augsburg spielt zudem die
Grenze zu Schwaben (mit einer historisch bedingten
Trennwirkung bei Einkaufsbeziehungen) eine Rolle.
5
3.3 Umsatzpotenzial und Kaufkraftströme
Abb. 2:
Markt- und Umsatzpotenzial in Mio. Euro pro Jahr
250,0
226,7
195,5
200,0
156,4
150,0
100,0
In den 28,5 Mio. Euro Streuumsätzen sind Zuflüsse von außerhalb des
Einzugsgebietes sowie touristische Umsatzpotenziale zusammengefasst.
75,8
50,0
Diese Abflüsse werden vom gegenläufigen potenziellen Kaufkraftzufluss
aus dem Umland in Höhe von 75,8 Mio. Euro mehr als kompensiert. Somit kommen rd. 33 % des Umsatzpotenzials von außerhalb der Stadt
Neuburg. In diesem Anteil dokumentiert sich die Zentralität der Stadt für
das Umland.
28,5
Differenziert man die zu erwartenden Kaufkraftabflüsse aus Neuburg in die
umliegenden Konkurrenzzentren der Region, so ergibt sich folgende Verteilung:
0,0
-33,9
-50,0
Marktpotenzial
Neuburg a.d. Donau
Quelle:
Bearbeitung:
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
Potenzialreserve
(Streuumsätze)
mögliches
Umsatzpotenzial
IST-Umsatz
(Schätzung)
eigene Berechnung
CIMA GmbH, 2010
Die Höhe des idealerweise in Neuburg zu erwartenden Einzelhandelsumsatzes
errechnet sich aus dem Marktpotenzial der Stadt unter Berücksichtigung der
Kaufkraftab- und -zuflüsse. Einerseits wird ein nicht unerheblicher Teil der
verfügbaren Kaufkraft der Bevölkerung Neuburgs durch Einkäufe in andere
Städte abfließen, andererseits wird ein Teil der Bevölkerung des direkten Umlandes Einkäufe in Neuburg tätigen.
Rd. 43,2 % aller Kaufkraftabflüsse konzentrieren sich auf Ingolstadt (14,6
Mio. Euro), weitere ca. 34,7 % bzw. 11,7 Mio. Euro fließen nach München. Mit weiterem Abstand folgt Augsburg mit rd. 10,2 % der Abflüsse
(3,5 Mio. Euro).
Die umfangreichsten Zuflüsse sind mit 8,2 Mio. Euro aus Oberhausen, mit
5,6 Mio. Euro aus Rennertshofen und mit 4,1 Mio. aus Bergheim zu erwarten.
Die Zuflüsse aus den Konkurrenzzentren Ingolstadt, Eichstätt und Schrobenhausen nach Neuburg können nach unseren Berechnungen rund 6,1
Mio. Euro betragen.
Nach der Modellrechnung verfügt Neuburg über ein bindungsfähiges Umsatzpotenzial von zurzeit 226,7Mio. Euro. Der tatsächlich vom Neuburger
Einzelhandel erzielte Umsatz liegt zurzeit bei rd. 195,5 Mio. Euro.
Mit 33,9 Mio. Euro fließen rd. 21,7 % des gesamten eigenen Marktpotenzials von 156,4 Mio. Euro in die Konkurrenzzentren ab.
6
3.4 Betriebs- und Branchenstruktur
Abb. 3:
Verkaufsfläche je Einwohner im Vergleich
2,59 m²
Als ein erster Anhaltspunkt zur Einschätzung des generellen Verkaufsflächenumfangs in Neuburg wird die Verkaufsfläche pro Einwohner berechnet. Alle Angaben im Rahmen der Darstellung der Betriebs- und Branchenstruktur beziehen sich jeweils auf die aktive Verkaufsfläche, also ohne Berücksichtigung bestehender Leerstände.
2,76 m²
2,14
1,90
Die CIMA hat zahlreiche Marktuntersuchungen und Standortanalysen für
Städte und Gemeinden in ganz Deutschland in einer Datenbank gespeichert. Dies ermöglicht einen Vergleich bestimmter Strukturdaten aus der
Analyse mit anderen Städten und Gemeinden ähnlicher Größe.
1,5
Die Verkaufsfläche je Einwohner liegt in Neuburg im CIMAStädtevergleich (Bayern, Städte zwischen 20.000 und 34.000 Einwohnern,
Untersuchungsjahre 2008-2010) mit 1,69 m²/EW leicht unter dem Durchschnitt, was trotz höherer Ausstattung im Food-Bereich auf die im Vergleich geringere Non-food-Verkaufsfläche zurückzuführen ist.
1
0,5
0,69
0,62
*
0
Neuburg a.d. Donau
Non-Food
Orte vergleichbarer
Größenordnung (N = 4)
Fazit:
Neuburg verfügt im Städtevergleich über eine leicht unterdurchschnittliche
Verkaufsflächenausstattung im Non-Food-Bereich.
Bundesweit liegt die Verkaufsfläche pro Einwohner bei 1,48 m² (Wert für 2008,
nach EHI, Handel aktuell 2009/2010), somit steht einem Einwohner in Neuburg
rd. 1,11 m² mehr Verkaufsfläche als im Bundesdurchschnitt zur Verfügung.
Food
* 4 bayrische Städte zwischen 20.000 und 34.000 Einwohnern
Quelle:
Bearbeitung:
eigene Berechnung
CIMA GmbH, 2010
7
Abb. 4:
Betriebstypen- und Betriebsgrößenstruktur
Betriebstypen
Bei der Bestandsaufnahme in Neuburg im Oktober 2009 wurden insgesamt
281 Betriebe
iebe erfasst, die zusammen 73.156
7
m² Verkaufsfläche belegen (siehe auch 3.6).
Ca. 76 % der Einzelhandelsgeschäfte in Neuburg sind Fachgeschäfte. Sie
belegen allerdings nur rd. 24 % der Gesamtverkaufsfläche. Dies ist in der
Hauptsache den zahlreichen Kleinflächen in der Innenstadt geschuldet.
38 % der Betriebe sind auf einer Verkaufsfläche von unter
u
50 m² lokalisiert,, weitere 23 % liegen im Bereich zwischen 50 und 100 m² VerkaufsVerkauf
fläche.
17 % der Betriebe in Neuburg sind Fachmärkte, die zusammen aber rd.
44 % der Handelsflächen ausmachen. Ihr Umsatzanteil beträgt
be
ca. 22 %.
Betriebsgrößen
Quelle:
Bearbeitung:
Fazit:
Der Anteil der Fachgeschäfte ist in Neuburg vergleichsweise hoch. Dies liegt an
der recht kleinteiligen Struktur, da 61%
61 der Betriebe unter 100 m² Verkaufsfläche aufweisen. Auffallend ist in Neuburg,
Neuburg dass zwar nur rd. 6 % der Betriebe
größer als 800 m² sind, diese aber einen Anteil von ca. 50
5 % an der Gesamtverkaufsfläche haben
eigene Berechnung
CIMA GmbH, 2010
8
3.5 Lageabgrenzung
Karte 3:
Nutzungen in der Innenstadt
Innenstadt:
Der Schwerpunkt der kundenorientierten Nutzungen liegt in Neuburg an der Färber- und der
Schmidstraße sowie ergänzend in den Bereichen Luitpold-, Münchener- und Rosenstraße
sowie dem Schrannenplatz. Färber- und
Schmidstraße können als Haupteinkaufslage
(Lage 1) definiert werden.
Zur genauen Innenstadtabgrenzung vgl. Karte
4 in Kapitel 7.2
Integrierte Lage:
Alle außerhalb der Innenstadtbegrenzung liegenden, zusammenhängend bebauten Bereiche (Innenstadtrandlagen, Wohngebiete, Ortsteile) mit maßgeblichen Wohnanteilen.
Nicht integrierte Lage:
Autoorientierte, nicht von Wohngebieten umgebene Standorte, in peripherer Stadtrandlage
bzw. auf der so genannten „Grünen Wiese“
oder in Gewerbegebieten (wie z.B. Südpark,
Nördliche Grünauer Straße, Augsburger Straße, Ingolstädter Straße etc.)
9
3.6 Einzelhandelsstruktur nach Lagen
Abb. 5:
Einzelhandelsstruktur nach Lagen
Einen sehr hohen Verkaufsflächen- und Umsatzanteil vereinen die nicht inteint
grierten Lagen auf sich.
ich. Hier sind 5 Fachmarktagglomerationen (Augsburger,
Ingolstädter, Münchener und Nördliche Grünauer Straße sowie Am Südpark)
entstanden, die 51,5 % der gesamten Verkaufsfläche und 44,9 % des Gesamtumsatzes des Neuburger Einzelhandels ausmachen.
ausmachen
Die Grafik verdeutlicht, dass sich die Anzahl der Betriebe zwar eindeutig auf
die Innenstadt fokussiert,, bei den Verkaufsflächen jedoch eindeutig die nicht
integrierten Lagen dominieren. So liegt auch das Verkaufsflächen-Verhältnis
Verkaufsflächen
von Innenstadt und sonstigen Lagen bei 30:70 und ist eher kritisch zu beurteilen. Allerdings liegt das Verkaufsflächenverhältnis zwischen Innenstadt und
sonstigen Lagen in den 4 Orten des CIMA-Städtevergleichs
CIMA
bei 24:76, also noch
deutlich ungünstiger als in Neuburg.
Quelle:
Bearbeitung:
eigene Berechnung
CIMA GmbH, 2010
Zum Zeitpunkt der Erhebung im Oktober 2009 verfügte Neuburg über eine
aktive Gesamtverkaufsfläche von 73.156 m², die sich auf 281 Betriebe verteilt.
Daneben wurden 30 Leerstände, davon 18 in der Innenstadt aufgenommen.
In der Innenstadt sind 160 Betriebe mit zusammen 22.435
435 m² Verkaufsfläche
angesiedelt. Somit belegen hier rd. 57 % der örtlichen Betriebe lediglich 30 %
der örtlichen Verkaufsflächen. Der Umsatzanteil der Innenstadtbetriebe ist mit
rd. 34 % leicht höher als der Verkaufsflächenanteil.
Quantitativ am schwächsten ausgestattet ist in Neuburg
euburg die integrierte Lage.
Hier befinden sich ca. 20 % der Neuburger Betriebe, die rd. 18 % der Gesamtverkaufsfläche ausmachen und 21 % Umsatzanteil aufweisen.
10
Tab. 2:
Verkaufsflächenverteilung nach Sortimenten (in m²)
Branchenbereiche
Lebensmittel, Reformwaren
Gesundheit, Körperpflege
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Elektro, EDV, Foto
Sport, Spiel, Hobby (Sport, Fahrrad,
Spielwaren, Musikalien, Auto)
Haushalt u. persönlicher Bedarf
(Blumen, GPK, Uhren, Optik)
Bücher und Schreibwaren
Bau- und Heimwerkerbedarf
Möbel, Teppiche, Heimtextil
Sonstiges
Summe
Quelle:
Bearbeitung:
Integrierte
Innenstadt
Lage
Nicht
integrierte
Lage
11.830
3.772
4.645
740
75
20.048
6.032
12.515
1.375
2.780
Gesamt
1.930
1.500
7.850
635
1.565
6.288
760
20
0
1.140
1.095
0
2.500
3.595
2.605
965
305
3.890
95
22.435
80
180
4.236
220
95
13.019
40
40
12.615
900
545
37.702
2.725
1.185
17.156
5.010
735
73.156
eigene Erhebung
CIMA GmbH, 2010
Der Tabelle ist die Aufteilung der branchenbezogenen Verkaufsflächen nach
Lagen zu entnehmen. Verkaufsflächenschwerpunkte sind dabei in Fettdruck
hervorgehoben.
Neben den nahversorgungsrelevanten Branchenbereichen Lebensmittel
und Gesundheit haben mit Schuhen und Sport/Spiel/Hobby auch wesentliche zentrenrelevante Sortimentsbereiche ihren Verkaufsflächenschwerpunkt außerhalb der Innenstadt.
Insgesamt dominieren in Neuburg, wie in vergleichbaren anderen Städten, die Bereiche Lebensmittel, Bekleidung sowie Bau- und Heimwerkerbedarf.
11
Abb. 6:
Nutzungsstruktur Innenstadt (EG / Ist-Situation)
Einzelhandel
5,0%
Dienstleistung
11,2%
Gastronomie
Sonstige
44,8%
17,1%
Leerstand
andere Orte in Bayern
Sonstige Nutzungen (z.B. Ärzte, Fußpflege, öffentliche Einrichtungen etc.)
erreichen mit 11,2 % einen ebenfalls relativ hohen Anteil. Insbesondere
Ärzte und öffentliche Einrichtungen stellen für ein Mittelzentrum ein
wichtiges zentrumsbildendes Angebot dar.
Insgesamt wurden bei der Bestandsaufnahme in der Neuburger Innenstadt 18 Leerstände ermittelt. Bezogen auf die 367 bestehenden kundenorientierten Einrichtungen (inkl. der Leerstände) in Erdgeschoßlage errechnet sich eine Leerstandsquote1 von 5,0 %, die deutlich unter einem
geschätzten (s.u.) Mittelwert in Deutschland von rd. 10 % liegt.
11,6%
21,8%
9,1%
42,0%
13,4%
24,1%
Quelle:
Bearbeitung:
eigene Erhebung
CIMA GmbH, 2010
Fazit:
Die Neuburger Innenstadt ist im Vergleich zu anderen bayerischen Innenstädten durch eine überdurchschnittliche Handelsnutzungen in Kombination mit
hohem Anteil gastronomischer und sonstiger Nutzungen geprägt.
Mit einer Leerstandsquote von 5,0 % in der definierten Innenstadt liegt Neuburg deutlich unter einem häufig genannten deutschlandweiten Durchschnitt
von 10 % (eine Grundlagenuntersuchung mit belastbaren Vergleichswerten
gibt es nicht. Unternehmerverbände wie der HDE gehen derzeit von einer
Quote von rd. 10 % aus.). In aktuellen CIMA-Untersuchungen liegt die innerstädtische Leerstandsquote in bayerischen Städten im Durchschnitt bei rd.
11,6 %.
In den Erdgeschosslagen der Neuburger Innenstadt dominiert die Handelsnutzung mit einem Anteil von rd. 45 %.
An zweiter Stelle folgen Dienstleistungsbetriebe (wie Reisebüros, Friseure, Versicherungsbüros), mit einem Anteil an den Erdgeschoßnutzungen
von ca. 22 %. Auch gastronomische Einrichtungen, die teilweise auch über
Außengastronomie verfügen, sind mit rd. 17 % stark vertreten
1 Die Quote wird dabei wie folgt berechnet:
Anzahl der Leerstände
Anzahl bestehender Nutzungen + Anzahl Leerstände
12
3.7 Qualitative Betrachtungen
Zusätzlich zur Bestandserhebung wurde eine qualitative Bewertung des Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Die Qualitätsbewertung des Einzelhandelsbesatzes erfolgte anonym im Rahmen der Bestandsaufnahme.
Abb. 7:
Gestaltungsniveau der Einzelhandelsbetriebe nach Lagen
Innenstadt
35,6%
Integrierte Lage
18,8%
57,9%
10,5%
3,1%
31,6%
42,5%
43,8%
Nicht integrierte Lage
1,6%
26,6%
28,1%
Die Warenpräsentation und Ladengestaltung (Gestaltungsniveau) kennzeichnet konkret den Marktauftritt. Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine
klare Konzeption in der Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende Kategorien werden unterschieden:
Top, allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind
durch eine aufwendige Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet. Beide Elemente tragen maßgeblich dazu bei, die Angebotskompetenz zu unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und
sind ständig bemüht, durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen. Diese Unternehmen sind in ihrer Selbstdarstellung mustergültig und investieren einen
beachtlichen Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt.
Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell
die klassischen Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau
entsprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem alles in allem gepflegten Zustand.
Normal, ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser
Kategorie haben eine standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Die Investitionen in den Marktauftritt sind eher mäßig. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung oder in der Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe
dieser Bewertungskategorie sind durch eine beengte Warenpräsentation,
dass heißt auch Überfüllung mit Waren gekennzeichnet.
top, allen Ansprüchen genügend
modern, zeitgemäß
normal, ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf
Quelle:
Bearbeitung:
eigene Erhebung
CIMA GmbH, 2010
veraltet, modernisierungsbedürftig
Veraltet, modernisierungsbedürftig (4): So eingestufte Betriebe machen
einen alles in allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und
Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den meisten
Fällen nicht den aktuellen Standards und wirkt unmodern bis antiquiert.
13
Abb. 8:
Sortimentsniveau nach Lagen
Innenstadt
besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung bzw.
Markenauswahl die Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird
oder, ob mittels eindeutiger „Discountorientierung“ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Insgesamt werden fünf Kategorien unterschieden:
Integrierte Lage
62,5%
8,8%
3,5%
1,9%
1,8%
3,1%
86,0%
32,5%
Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung
profilieren sich ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Einkommensniveaus an. Die Zielgruppe ist in der Regel weiter gefasst.
18,8%
1,6%
4,7%
75,0%
Nicht integrierte Lage
exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert
gehobene Mitte, qualitätsorientiert
standardisiert, konsumig
discountorientiert
diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung
Quelle:
Bearbeitung:
eigene Erhebung
CIMA GmbH, 2010
Die Zielgruppen und Qualitätsorientierung (Sortimentsniveau) beschreibt im
Wesentlichen das Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer
Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie
sind hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die Angebotsqualität.
Marken- und Serviceorientierung stehen im Vordergrund. In der Regel
spricht der in jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen überdurchschnittlichen Einzugsbereich.
Standardisiert, konsumig (3): Shopkonzepte dieser Orientierung wenden
sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung
werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Dabei
handelt es sich dann in der Regel um unterschwellige Ergänzungsangebote. Im Bekleidungssektor fallen die meisten „Young Fashion“-Konzepte in
dieses Segment. Die Absatzformen sind in der Regel aufgrund ihrer hohen
Akzeptanz erfolgreich.
Discountorientiert (4): Discountprinzipen stehen im Absatzkonzept dieser
Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat sich der
Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von Eigenmarken und „no name“-Produkten.
diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung (5): Betriebe, die in diese Kategorie eingeordnet werden, zeigen in ihrem Marktauftritt keine
einheitliche Absatzorientierung. Typische Anbieter sind 1-Euro-Shops
oder Second-Hand-Betriebe. Ein Qualitätsansatz ist selten erkennbar.
14
Die qualitative Bewertung der Einzelhandelsbetriebe in Neuburg lässt zusammengefasst folgende Aussagen zu:
Die Betriebe der Neuburger Innenstadt fallen durch ein vergleichsweise
hohes Gestaltungsniveau auf.
Die Innenstadt kann sich bezogen auf die Ladengestaltung deutlich von
den anderen Lagen abgrenzen und entsprechend profilieren.
Das Sortimentsniveau im Einzelhandel ist in Neuburg insgesamt eindeutig
auf das konsumige Genre sowie in der Innenstadt auch auf die gehobene
Mitte ausgerichtet.
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung dürfte mit dem Schwerpunkt
im konsumigen Bereich in etwa der gegenwärtigen Nachfragestruktur am
Standort Neuburg entsprechen. Bei der nicht integrierten Lage ist ein discountorientierter Zielgruppenschwerpunkt (rd. 19 %) erkennbar.
Besonders bemerkenswert ist, dass der in zahlreichen anderen Städten
bei vielen Betrieben negativ feststellbare Niveauunterschied zwischen
Sortiment und Ladengestaltung in Neuburg nur selten eine Rolle spielt. In
nur 6,7 % aller Betriebe (8,7 % aller Innenstadtbetriebe) liegt die Innengestaltung mindestens eine Bewertungsstufe unter dem Sortimentsniveau,
was den Verkauf des Sortimentes entsprechend erschwert.
15
3.8 Entwicklung 2003 - 2010
Da es sich bei der vorliegenden Untersuchung um eine Fortschreibung aus
dem Jahre 2003 handelt, soll zum Abschluss der Bestands- und Marktanalyse
ein Blick auf die Entwicklung seit 2003 geworfen werden.
Dabei ist zu beachten, dass sich die Innenstadtabgrenzung 2010 gegenüber der
von 2003 geändert hat: 2010 wurde die Innenstadt durch die geplante Programmaufnahme „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ mit dem Untersuchungsgebiet „Untere Altstadt“ gleichgesetzt und umfasst weitere Bereiche als in der
Untersuchung von 2003.
Um die Vergleichbarkeit 2003 – 2010 zu ermöglichen, werden die Angaben in diesem Kapitel auf die Innenstadtabgrenzung von 2003 umgerechnet und entsprechen daher nicht denen des sonstigen Berichtes.
Tab. 3:
Rahmen- und Strukturdaten: Vergleich 2003 -2010
2003
2010
Kaufkraftniveau in Neuburg
(einzelhandelsrelevant)
104,6 %
102,1 %
Einwohnerzahl Neuburg
27.816
28.194
Bevölkerung im Einzugsgebiet
(Kaufkraftbindung > 10 %)
67.900
70.952
Kaufkraft im Umland-Einzugsgebiet
(einzelhandelsrelevant)
92,7 %
100,1 %
Verbrauchausgaben (Ausgaben im Einzelhandel pro Jahr und Person)
4.996 €
5.435 €
Quelle:
Bearbeitung:
eigene Analyse, 2003, 2010
CIMA GmbH, 2010
Entwicklung der Rahmen- und Strukturdaten
Als wesentliche Referenz zur heutigen Einzelhandelsstruktur können die Daten
aus der von der CIMA im Jahr 2003 vorgelegten Analyse herangezogen werden.
Mit Hilfe dieser Referenzwerte und aktuellen Struktur- und Marktdaten lassen
sich erste Tendenzen bzw. Einschätzungen erkennen. In der nachstehenden
Tabelle sind die wesentlichsten standortspezifischen und übergeordneten
Rahmen- und Strukturdaten im Vergleich 2003 - 2010 angeführt.
Während das Kaufkraftniveau der eigenen Bevölkerung um 2,5 Prozentpunkte leicht gesunken ist, hat sich das der Umlandbevölkerung
deutlich um 7,4 Prozentpunkte erhöht.
Entwicklung der Marktsituation
Trotz gesunkener Kaufkraft ist aufgrund der höheren Einwohnerzahl
und des deutlich gestiegenen durchschnittlichen Ausgabebetrages im
Einzelhandel (Verbrauchsausgaben) das Marktpotential der Neuburger
Bevölkerung von 152,5 auf 156,4 Mio. Euro angestiegen.
Im Vergleich zur Situation 2003 hat sich der Kaufkraftabfluss aus dem
Marktpotenzial der Neuburger Bevölkerung von rd. 25,6 Mio. auf rd.
33,9 Mio. Euro um 32,0% erhöht.
Der Kaufkraftzufluß aus dem Umland erhöhte sich dagegen nur leicht
von 71,8 Mio. Euro um 5,6% auf 75,8 Mio. Euro.
Der aktuelle gesamtstädtische Einzelhandelsumsatz liegt bei rd. 195,5
Mio. Euro. Im Jahr 2003 lag der Einzelhandelsumsatz bei 187,6 Mio.
Euro, so dass trotz Verkaufsflächenzuwachs und Preissteigerung lediglich eine Umsatzsteigerung von 4,2% zu verzeichnen ist.
16
Die Umsatzleistung des innerstädtischen Einzelhandels hat sich seit
2003 von 72,8 Mio. auf 64,3 Mio. Euro reduziert (- 11,7%, gemessen in
der Innenstadtabgrenzung von 2003).
Entwicklung des Einzelhandels
In den wesentlichen Handelslagen der Innenstadt hat sich der Einzelhandelsbesatz 2010 (Erhebungsstand Oktober 2009) im Vergleich zur
Untersuchung von 2003 (Erhebungsstand Dezember 2002) deutlich
verringert. So ist ein Rückgang der Betriebsanzahl um 10,9% (von 92
auf 82 Betriebe) und ein Rückgang der Verkaufsfläche um 21,6% (von
rd. 16.100 m² auf 12.600 m²) zu verzeichnen.
In der gesamten Innenstadt, gemessen in der Innenstadt-Abgrenzung
von 2003, hat sich die Verkaufsfläche um 16,4 % von 26.031 auf 21.765
m² reduziert.
Außerhalb der Innenstadt, gemessen in der Innenstadt-Abgrenzung
von 2003, ist die Verkaufsfläche dagegen um 14,7 % von rd. 44.200 m²
auf rd. 50.700 m² angestiegen, die Betriebsanzahl ist dort mit 121
gleich geblieben.
Trotz einer vergleichsweise geringen Leerstandsquote ist eine negative
Entwicklung in der Innenstadt feststellbar: während 2003 nur 9 Leerstände aufgenommen wurden, waren es aktuell 16 Leerstände im Bereich der 2003er Innenstadtabgrenzung und 18 im Untersuchungsbereich.
Das Gestaltungsniveau der Einzelhandelsbetriebe, gemessen über den
Durchschnittswert der vorgenommenen Bewertung von 1 bis 4, zeigt
sich im Vergleich zu 2003 dagegen wesentlich verbessert. Während die
durchschnittliche Bewertung in der Lage 1 der Innenstadt (Färber- und
Schmidstraße) 2003 noch bei 2,0 lag, ergibt sich 2009 ein Mittelwert
von 1,3. In den sonstigen bedeutenden innerstädtischen Handelslagen
(Luitpold-, Münchener und Rosenstraße sowie Schrannenplatz) verbesserte sich die Bewertung von 2,7 auf heute 1,9.
Auch wenn es demnach in der gesamten Innenstadt zu einer Aufwer-
tung des Gestaltungsniveaus gekommen ist, wird doch deutlich, dass
sich die Betriebe in den Nebenlagen weiterhin deutlich schwächer präsentieren als in der Haupteinkaufslage.
Das durchschnittliche Niveau der vom Neuburger Innenstadteinzelhandel geführten Sortimente hat sich gegenüber 2003 mehr in Richtung des konsumigen Bereiches bewegt. Sortimente dieses Bereichs
weisen die höchste Kunden- Akzeptanz auf und sprechen breite Käuferschichten an. Der Durchschnittswert der vorgenommenen Bewertung von 1 bis 4 zeigt dies deutlich. So lag die durchschnittliche Bewertung in der Lage 1 der Innenstadt 2003 bei 2,3, während sich für 2009
ein Mittelwert von 2,6 ergibt. In den sonstigen Lagen des Untersuchungsbereiches änderte sich die Bewertung nur leicht von 2,6 auf
heute 2,7.
Die Betriebsgrößenstruktur hat sich weiter zu den Kleinbetrieben verschoben. Während 2003 nur 31% aller Einzelhandelsbetriebe Verkaufsflächen von unter 50 m² aufwiesen, ist dieser Anteil 2009 auf rd. 38 %
angestiegen.
17
4
BEDARFSANALYSE
4.1 Ermittlung des Verkaufsflächenbedarfes im Neuburger Einzelhandel
Aus dem gesamten Umsatzpotenzial des Neuburger Einzelhandels ergibt sich
unter Berücksichtigung des Einkaufsverhaltens der Konsumenten, des vorhandenen branchenspezifischen Einzelhandelsbestandes und der je nach Betriebsform, Branche und Standort zu erwartenden Flächenproduktivität die Dimensionierung der in Neuburg zusätzlich möglichen bzw. erforderlichen Verkaufsflächen.
Die Ausweisung von Verkaufsflächenbedarfen stellt einen Hinweis auf förderungswürdige bzw. zu unterstützende Ansiedlungen in Neuburg dar. In der Einzelbetrachtung ergeben sich für die im nachfolgenden Diagramm aufgeführten
Branchen nicht gedeckte Umsatzpotenziale.
Es handelt sich bei den Angaben um theoretische Bedarfe, die im Einzelfall auch
durch eine höhere Flächenproduktivität bzw. Erweiterungsflächen in vorhandenen Betrieben oder in Form von Randsortimenten kompensiert werden können.
Grundsätzlich gilt, dass die Angaben der ungedeckten Umsatz- und Verkaufsflächenpotenziale zwar eine erste Orientierung erlauben, jedoch bei einem tatsächlichen Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben keine branchenspezifische,
einzelbetriebliche Wirtschaftlichkeitsberechnung ersetzen.
Neben dem Ausgleich bestehender Verkaufsflächenbedarfe ist auch das Angebot eines nachfragegerechten Sortimentsniveaus zu beachten.
18
Abb. 9:
Umsatzpotenziale nach Branchen in Mio. Euro
Lebensmittel
In der nebenstehenden Abbildung sind die in einzelnen Branchenbereichen
bestehenden offenen Umsatzpotenziale dargestellt. In den Branchenbereichen ohne offene Potenziale sind die bestehenden Umsatzmöglichkeiten
bereits vollkommen ausgeschöpft.
3,7
Naturkost, Bio, Reformartikel
0,8
Sportartikel
1,6
Inneneinrichtung, Design
4,9
Baumarktartikel
4,0
Unterhaltungselektronik
2,6
EDV, sonstiges Elektro
3,8
Lederwaren
0,6
Autozubehör
2,0
0,0
Quelle:
Bearbeitung:
1,0
2,0
3,0
4,0
Aus der nebenstehenden Graphik ist ersichtlich, dass im kurzfristigen,
nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereich lediglich im Lebensmittelund Naturkostbereich ungedeckte Umsatzpotenziale bestehen.
Im mittelfristigen Bedarfsbereich ergeben sich lediglich im Branchenbereich Sportartikel Potenziale im Umfang von 1,6 Mio. Euro.
Die umfangreichsten offenen Umsatzpotenziale bestehen im langfristigen Bedarfsbereich, wobei hier lediglich die Bereiche Inneneinrichtung/Design, Unterhaltungselektronik und Lederwaren für eine Innenstadtansiedlung interessant sind. In eingeschränktem Maße gilt dies
auch noch für den Bereich EDV/sonstiges Elektro.
Aussagen zu den in einzelnen Branchen noch bestehenden Verkaufsflächenbedarfen, die bevorzugt in der Innenstadt zu decken wären,
sind in den nachfolgenden qualitativen Aussagen zusammengestellt.
5,0
eigene Berechnung
CIMA GmbH, 2010
19
4.2 Qualitative Einschätzung der Verkaufsflächenpotenziale
Die Einschätzung der Verkaufsflächenpotenziale sollte stets unter Beachtung
der Qualität und Zusammensetzung der vor Ort bestehenden Einzelhandelsangebote erfolgen. Für die Sortimente mit bedeutenden offenen Potenzialen
lassen sich die folgenden Präzisierungen vornehmen.
Dabei wurde die „Übersetzung“ der Umsatzpotenziale in Verkaufsflächen auf
Basis einer durchschnittlichen Flächenleistung (Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche) über alle Betriebstypen vorgenommen.
Lebensmittel
In diesem Sortimentsbereich ist nur noch ein größerer innerstädtischer
Anbieter vorhanden, daher sollte das Potenzial in Höhe von rd. 3,7 Mio.
zum Ausbau der innerstädtischen Nahversorgung genutzt werden. Die
Schrannen-Halle bietet sich hier als Standort einer Markthalle mit Frischeangebot an. Wir empfehlen die Ansiedlung einer größeren Nahversorgungseinheit mit einer Verkaufsfläche bis ca. 800 m².
Naturkost, Bio, Reformartikel
In diesem Sortimentsbereich sind nur 2 innerstädtische Anbieter vorhanden. Das ungedeckte Umsatzpotenzial dieses Branchenbereiches von rd.
0,8 Mio. Euro kann durch die Ansiedlung eines Bio-Supermarktes mit einer Verkaufsfläche von ca. 200-500 m² abgedeckt werden.
Sportartikel
Außer einem Intersport sind in diesem Segment keine innerstädtischen
Anbieter vorhanden. Es fehlt ein spezialisierter Outdoor-/TrekkingSpezialanbieters (wie z.B. Jack Wolfskin). Aufgrund des ungedeckten Umsatzpotenzials in Höhe von rd. 1,6 Mio. Euro empfehlen wir die Ansiedlung von Spezialkonzepten bis insgesamt ca. 800 m² Verkaufsfläche.
Inneneinrichtung, Design
Im Möbel-Kernsortiment ist das nicht gedeckte Umsatzpotenzial von
4,9 Mio. Euro lediglich für einen Spezialanbieter (z. B. ein Küchenstudio)
wirtschaftlich erschließbar, da alle anderen Vertriebsformen umfangreiCIMA Beratung + Management GmbH 2011
chere Verkaufsflächen benötigen. Da aber der Bereich Wohnbedarf/
Kleinmöbel/ Dekoration/ Interior Design als innerstädtische Magnetbranche eine zunehmende Rolle spielt, kann auch eine innerstädtische Ansiedlung eines solchen Mehrbranchen-Anbieters empfohlen werden. Hier wären eigenständige Ansiedlungen bis zu einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 1.200 m² vorstellbar.
Unterhaltungselektronik
Aufgrund einer Angebotslücke insbesondere m Bereich eines höherwertigen Angebotes für TV/Hifi ist ein offenes Potenzial in Höhe von rd. 2,6
Mio. Euro vorhanden. Daher sollten die Potenziale den bestehenden innerstädtischen Anbietern Möglichkeiten zur Erweiterung bieten. Insgesamt ist die Ansiedlung einer zusätzlichen Verkaufsfläche von ca. 300-500
m² sinnvoll.
Lederwaren
In diesem Branchenbereich ergeben sich offene Umsatzpotenziale in der
Höhe von rd. 650.000 Euro, welches einer potenziellen Verkaufsfläche
von rd. 400 m² entspricht. Da sich nur ein kleinflächiger spezialisierter
innerstädtischer Anbieter im Bestand befindet, wäre die Ansiedlung eines
Anbieters von Lederwaren, Taschen, Reisegepäck bis zu dieser Verkaufsflächengröße tragfähig.
Fazit:
Es ergeben sich in einigen Branchen noch nennenswerte Umsatzpotenziale,
welche auch zu realistischen und marktkonformen Verkaufsflächenpotenzialen
führen. Die Nutzung der bestehenden Potenziale könnte zu einer weiteren
Aufwertung des Neuburger Einzelhandelsangebotes führen und die branchenspezifischen Kaufkraftabflüsse wieder zurückgewinnen.
20
5
TOURISTISCHE ANALYSE UND GÄSTEBEFRAGUNG
5.1 Touristische Situation
Mit 70.192 Übernachtungen und 31.622 Gästeankünften im Jahr 20092 hat der
Tourismus in Neuburg a. d. Donau in den letzten Jahren eine deutlich positive
Entwicklung genommen. Gegenüber dem Vergleichsjahr 1999 stieg die Zahl
der Übernachtungen um 104,2%, die der Ankünfte um genau 50,1%.
Da die Zahl der Gästebetten im gleichen Zeitraum nur um 33,0% auf 584
(2008) ausgebaut wurde, hat sich die Bettenauslastung um 53,6% von 24,6%
auf 37,8% erhöht.
Im bayerischen Vergleich wird die Besonderheit dieses Positivtrends deutlich:
Tab. 4:
Touristische Entwicklung im Vergleich
Entwicklung 1999-2009
Neuburg
an der Donau
Oberbayern
Bayern
Gästeübernachtungen
+ 77,9%
+ 10,5%
+ 6,1%
Gästeankünfte
+ 41,0%
+ 29,6%
+ 22,9%
Bettenangebot
+ 33,3%
+ 5,3%
+ 0,1%
Bettenauslastung
+ 33,7%
+ 4,7%
+ 6,0%
Quelle:
Bearbeitung:
Gemeindedaten Bayern, 2009
CIMA GmbH, 2010
So konnte Neuburg in allen wesentlichen Kennzahlen zulegen und sich gegenüber Oberbayern und Bayern deutlich positiver entwickeln.
Insgesamt ist jedoch in ganz Bayern gegenüber dem Jahr 2008 ein deutlicher
Einbruch der touristischen Aktivitäten feststellbar (Stichwort Finanzkrise). So
2 Alle Angaben beziehen sich auf die statistisch im Rahmen der Gemeindestatistik (Gemeinde-
daten Bayern 2010, hrsg. 2011) erfassten Beherbergungsbetriebe mit 9 oder mehr Betten.
lagen die Übernachtungen 2008 in Neuburg noch bei 80.563, die Ankünfte bei
33.661. Die Bettenauslastung ist in den Neuburger Betrieben dadurch innerhalb eines Jahres von 37,8% auf 32,9% gesunken. Die prozentualen Rückgänge
waren damit in Neuburg deutlich höher als in Oberbayern oder Bayern
Aufgrund umfangreicher tourismus-initiierter Umwegrentabilitäten, die in der
nachfolgend dargestellten Gästebefragung nachgewiesen werden konnten,
kann der Einzelhandel noch vor den Beherbergungsunternehmen am meisten
von dieser positiven Entwicklung profitieren.
So liegt der durchschnittliche Ausgabebetrag pro Gast im Einzelhandel bei 48
Euro pro Tag und Person, in den Beherbergungsbetrieben bei 41 Euro, in der
Gastronomie bei 27 Euro und im Bereich Freizeit/Unterhaltung bei 19 Euro
(CIMA Gästebefragung 2009/2011).
In einer groben Hochrechnung bedeutet das Gästeaufkommen von 70.192
Übernachtungen somit ein Gesamt-Umsatzvolumen von 9,5 Mio. Euro, 3,4
Mio. Euro davon entfallen auf den Einzelhandel. Berücksichtigt man, dass allein im Rahmen der durchgeführten Befragung rd. 31% der Gäste in statistisch
nicht erfassten Privatquartieren und Gästewohnungen untergebracht waren,
so ist das tatsächliche Volumen im Einzelhandel mit rd. 5 Mio. Euro sicher nicht
zu gering angesetzt.
Gästestruktur
Die Struktur der Übernachtungsgäste ist durch inländische Gäste geprägt, da
der Anteil ausländischer Gäste bei nur 13,8% liegt (2008). Die Vergleichswerte
aus Oberbayern (29,5%) und Gesamtbayern (22,5%) zeigen, dass der ausländische Gästeanteil in Neuburg als gering einzustufen ist.
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug in Neuburg 2008 2,4 Tage und
liegt damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 2,9 Tagen. Somit
ist die Gästestruktur eher durch Kurzaufenthalte von Städte- und Kulturreisenden sowie durch Geschäftsreisende gekennzeichnet.
21
5.2 Gästebefragung
Abb. 10: Zu welchem Zweck besuchen Sie Neuburg?
n = 121
Um die tatsächliche Bedeutung des Tourismus für den Einzelhandel in Neuburg
genauer zu spezifizieren, wurde im Laufe der Untersuchung eine Gästebefragung durchgeführt. Dazu wurden in örtlichen Tourismusbetrieben sowie an der
Touristen-Information über mehrere Wochen von Oktober bis Anfang November 2009 sowie von August bis November 2011 Fragebögen für die Gäste ausgelegt bzw. ausgegeben. Die ergänzende Befragung im Jahr 2011 wurde
durchgeführt, um die geringe Fallzahl des Jahres 2009 zu erhöhen. 2011 konnten mit einem identischen Fragebogen 81 Datensätze in die Auswertung kommen, 2009 lagen nur 43 auswertbare Fragebögen vor.
Kurzurlaub
Geschäftsreise
17,4%
Station auf der Durchreise
13,2%
Wochenendaufenthalt
11,6%
Besuch von Freunden oder Verwandten
An der Befragung nahmen so insgesamt 124 Gäste teil.
Rd. 50 % der teilnehmenden Gäste füllten den Fragebogen in ihrer Unterkunft
aus, 29% der Gäste erhielten den Fragebogen in der Tourist-Information. Die
restlichen Fragebögen wurden z.B. in einer Gaststätte, im Neuburger Schloß
oder während der Sommerakademie 2011 entgegengenommen.
26,4%
9,9%
Sonstiges
21,5%
0%
Quelle:
Bearbeitung:
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Gästebefragung 2009/2011
CIMA GmbH, 2011
Ein gutes Viertel der befragten Besucher verbringt einen Kurzurlaub in
Neuburg, weitere 11,6% geben einen Wochenendaufenthalt an.
17,4 % der befragten Gäste sind geschäftlich in Neuburg.
9,9 % gaben an, zu Besuch von Freunden oder Verwandten in Neuburg
zu sein.
Für weitere 13,2 % der Besucher stellt Neuburg lediglich eine Station auf
der Durchreise dar.
22
Abb. 11: Was hat Ihre Entscheidung, eine Reise nach Neuburg zu unternehmen oder
hier Station zu machen, maßgeblich beeinflusst?
Abb. 12: Wie sind Sie auf Neuburg aufmerksam geworden?
n = 129 (Mehrfachnennungen möglich)
Sonstiges
Sehenswürdigkeiten in Neuburg
24,2%
34,7%
Empfehlung von Verwandten/Bekannten
landschaftliche Umgebung
Sonstiges
21,0%
gute Lage
21,0%
geschäftlicher Anlass
geschäftliche Beziehungen
15,3%
Stammgast/früherer Aufenthalt
15,3%
Internetauftritt Neuburgs
18,5%
Kulturangebot vor Ort
16,1%
Anzeige oder Bericht in der Zeitung
vorhandenes Angebot an Radwegen
16,1%
Bericht im Fernsehen
Unterkunftsmöglichkeiten
7,3%
Freizeitangebot/-möglichkeiten vor Ort
5%
10%
4,8%
4,0%
3,2%
Messebesuch
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Ausschlaggebendes Kriterium für einen Besuch Neuburgs sind für einen
Großteil der Befragten die Sehenswürdigkeiten der Stadt.
Auch die landschaftliche Umgebung sowie die gute Lage spielen eine
große Rolle.
Aufgrund der hohen Anzahl an Geschäftsreisenden ist der geschäftliche
Anlass ebenfalls ein häufig genannter Beweggrund, nach Neuburg zu
kommen.
Die Unterkunftsmöglichkeiten stellen nur für 14,5 % der Befragten einen
Anreiz dar, nach Neuburg zu kommen.
2%
Reisebüro/Reiseveranstalter
CIMA GmbH, 2011
7,3%
Informationsmaterial des…
5,6%
0%
11,3%
Inserat/Hausprospekt der Unterkunft
14,5%
Ausflugsmöglichkeiten
Quelle:
Bearbeitung:
16,9%
22,6%
0%
0%
Quelle:
Bearbeitung:
5%
10%
15%
20%
25%
30%
CIMA GmbH, 2011
Die häufigsten Nennungen entfallen auf die Empfehlung von Verwandten oder Bekannten.
Entsprechend den vielen Geschäftsreisenden, die nach Neuburg kommen, wurde ein Großteil der Befragten durch geschäftliche Beziehungen
auf Neuburg aufmerksam.
Der Internetauftritt der Stadt schlägt sich wesentlich stärker in Besuchen
nieder als Berichte in Zeitung oder Fernsehen oder auch ein Messebesuch.
23
Tab. 5:
Mit wie vielen Personen sind Sie angereist?
n = 124
Abb. 13: In welcher Art von Unterkunft wohnen Sie?
n = 106
reisende Erwachsene
allein
zu zweit
zu dritt
Gruppen ab 4 Erwachsenen
gesamt
Quelle:
Bearbeitung:
Anzahl
53
51
9
11
124
davon mit Kindern
0
14
2
1
17
CIMA GmbH, 2011
3,8% 2,8%
Hotel/ Hotel Garni
Ferienwohnung/-haus
10,4%
Privatquartier
40,6%
11,3%
Gasthof/ Gästehaus
Der Großteil der befragten Gäste (42,7 %) reist alleine. Weitere 29,8 %
sind allein reisende Paare.
Pension
Lediglich 13,7% aller Befragten reisen mit Kindern.
Tab. 6:
Sonstiges
21,7%
9,4%
Wie viele Tage werden Sie voraussichtlich in Neuburg verbringen?
n = 108
durchschnittliche Aufenthaltsdauer Anzahl der Befragten in %
1 bis 3 Tage
70
64,8%
4 bis 7 Tage
23
21,3%
8 bis 14 Tage
10
9,3%
über 14 Tage
5
4,6%
gesamt
108
100,0%
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2011
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der befragten Gäste beträgt
4,0 Tage. Die Spanne reicht dabei von einem Tag bis zu 25 Tagen.
Quelle:
Bearbeitung:
Campingplatz/
Wohnmobilstellplatz
CIMA GmbH, 2011
Knapp 41% befragten Gäste wohnen in einem Hotel, weitere 11,3 % in
einem Gasthof/Gästehaus und 10,4% in einer Pension.
21,7 % der Befragten übernachten in einem Privatquartier.
Befragte aus anderen Unterkunftsarten sind in der Befragung unterrepräsentiert.
Die überwiegende Mehrheit der Befragten (64,8 %) verbringt einen relativ kurzen Aufenthalt (zwischen einem und drei Tagen) in Neuburg.
24
Abb. 14: Wie beurteilen Sie Ihre Unterkunft?
n = 95
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2010
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2011
Die Befragten sind mit Ihren Unterkünften
außerordentlich zufrieden. Besonders gelobt
werden der Service und die Qualität der
Zimmer.
Nach Verbesserungswünschen, die Unterkunft betreffend, gefragt, machen nur wenige Gäste eine Angabe. Am häufigsten werden ein besseres Frühstück sowie kostenloser WLAN-Zugang genannt.
Abb. 15: Wie beurteilen Sie die Leistungen der
Gastronomie in Neuburg?
Abb. 16: Wie beurteilen Sie die Leistungen der
Neuburger Tourismus-Informationsstelle?
n = 89
n = 65
Quelle:
Bearbeitung:
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2011
Auch mit dem gastronomischen Angebot
sind die Befragten sehr zufrieden. Vor allem
die Auswahl und die Qualität der Speisen
und Getränke werden sehr geschätzt.
Vergleichsweise schlechter wird die Vielfalt
des Angebotes beurteilt. Auf die Frage, welche Angebote vermisst werden, wurden genannt: Steakhouse, Bratwurst-Imbiß, vegetarische Speisen, regionale Küche, multiethnische Gastronomie, kroatisch, indisch, französisch, russische Küche, Nordsee, Bäckerei/
Cafés in der oberen Altstadt.
CIMA GmbH, 2011
Im Gesamturteil wird die Neuburger TouristInformationsstelle sehr positiv gesehen. Auffällig ist hierbei insbesondere, dass die Befragten im Gesamturteil zu einer noch besseren Bewertung gelangen, als im rechnerischen Mittel der Einzelnoten.
Nach konkreten Verbesserungsvorschlägen
gefragt, machen nur wenige eine Angabe
und wünschen sich vor allem eine freundlichere und ausführlichere Beratung als auch
eine bessere Lage und Ausschilderung.
25
Abb. 17: In welchen Branchen haben Sie während Ihres bisherigen Aufenthaltes
etwas eingekauft?
Tab. 7:
Wie beurteilen Sie die Leistungen der Einzelhandelsgeschäfte in Neuburg?
n = 59
Lebensmittel
86,8%
Gesundheit
60,5%
Bücher/Schreibwaren
44,7%
Haushalt
28,9%
Bekleidung
46,1%
Schuhe/Lederwaren
26,3%
Elektroartikel/Foto
17,1%
Sport/Spiel/Hobby
18,4%
Bau/Heimwerkerbedarf
17,1%
Heimtextilien
7,9%
0%
Quelle:
Bearbeitung:
20%
40%
60%
80%
100%
CIMA GmbH, 2011
Von den Gästen profitieren in der Hauptsache die örtlichen Lebensmittelbetriebe, gefolgt von Betrieben, die Produkte aus den Bereichen Gesundheit anbieten und dem Bekleidungs- sowie Buchhandel.
Erfreulich ist, dass zu allen Branchengruppen Nennungen vorliegen. Dies
ist ein Hinweis auf den insgesamt ausgewogenen Branchenmix des Neuburger Einzelhandels.
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2011
Auch mit den Leistungen der örtlichen Einzelhandelsgeschäfte sind die
Befragten grundsätzlich zufrieden, wenngleich die Gesamtzufriedenheit
bei den bisher beschriebenen Merkmalen jeweils noch größer ausgefallen ist.
Vergleichsweise weniger zufrieden sind die Befragten mit der Vielfalt
der Geschäfte sowie den Öffnungszeiten.
Danach gefragt, ob bestimmte Einzelhandelsangebote bzw. Einkaufsmöglichkeiten fehlen, wurden eine größere Markenvielfalt und Lebensmittelanbieter gewünscht.
26
Tab. 8:
Wie hoch ist der Geldbetrag, den Sie bisher bei Ihrem Besuch in Neuburg
ausgaben?
Tab. 9:
Wie beurteilen Sie die Attraktivität Neuburger Innenstadt?
n = 88
n = 35 - 71
Ausgaben für …
durchschnittlicher Geldbetrag
in € pro Tag und Person
Unterkunft
Verpflegung im Gastgewerbe
Einkauf (inkl. Selbstverpflegung)
Freizeit/Unterhaltung
41,32 €
26,92 €
47,68 €
18,67 €
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2011
Bei den Kosten für die Unterkunft machten 68 Befragte eine Angabe.
Diese gaben im Schnitt rd. 41,00 € pro Tag und Person in Neuburg für
die Übernachtung aus. Die Spanne liegt dabei zwischen 12,00 und
105,00 €.
Nach den Ausgaben für die Verpflegung im Gastgewerbe gefragt, machten 71 Befragte eine Angabe, diese gaben im Schnitt 26,92 € pro Tag und
Person in der Gastronomie aus. Die Spannbreite reicht hier von 2,00 bis
100,00 €.
Für den täglichen Einkauf (inkl. Selbstverpflegung) gaben die Befragten
den vergleichsweise höchsten Betrag aus. 47 der Befragten machten
hierzu eine Angabe, diese gaben durchschnittlich 47,68 € pro Tag und
Person aus. Der Wert der Einkäufe reicht hierbei von 2,00 bis 500,00 €.
35 Befragte machten Angaben darüber, wie viel Geld sie täglich für Freizeit und Unterhaltung ausgaben. Ihnen war dieser Bereich durchschnittliche 18,67 € pro Tag und Person wert. Die Spannbreite reicht hier von
0,50 bis 100,00 €.
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2011
Die Neuburger Innenstadt wird von den Befragten insgesamt als attraktiv empfunden und erhält eine gute Gesamtbewertung.
Am schlechtesten schneidet die Kinderfreundlichkeit ab. Die Aufenthaltsqualität wird mit Abstand am besten bewertet.
27
Die konkret genannten Verbesserungsvorschläge beziehen sich auf folgende Aspekte:
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
kostenlose Parkmöglichkeiten
mehr Parkplätze
Parkplätze nähe Altstadt
weniger Verkehr
2. Donaubrücke
Anlage von Fahrradwegen
ruhigere Fußgängerzone
mehr Fußgängerzonen
Straßenbahn
Souvenirgeschäft
junge Mode
mehr Handel und Gastronomie in der Innenstadt
längere Öffnungszeiten des Einzelhandels
Sitzbänke
Kunst im öffentlichen Raum
mehr Sitzmöglichkeiten und Gastronomie in der Oberstadt
Atmosphäre
mehr Blühpflanzen vor den Häusern
mehr Grünanlagen
Oberstadt wirkt ohne Leben
Abb. 18: Herkunft der Befragten
n = 101 / n = 117
14%
Deutschland
Ausland
86%
1,0%
1,0%
1,0% 3,0%
3,0%
4,0%
3,0%
42,6%
17,8%
8,9%
14,9%
Quelle:
Bearbeitung:
Bayern
NRW
Hessen
Baden-Würtemberg
Berlin
Hamburg
Niedersachsen
Rheinland-Pfalz
Sachsen
Thüringen
Schleswig-Holstein
CIMA GmbH, 2011
Der Großteil der 101 befragten deutschen Gäste kommt aus Bayern, gefolgt von Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen sowie Hessen.
16 Befragte kommen aus dem Ausland (6 Schweizer, 5 Österreich und 3
Slowaken, je ein Franzose und Norweger). Diese besuchten Neuburg
überwiegend im Rahmen einer Dienstreise.
7 Befragte machen keine Angaben zu ihrer Nationaltät.
28
Abb. 19: Mit welchem Verkehrsmittel sind Sie angereist?
Abb. 20: Alter und Geschlecht der Befragten
n = 124
n = 116
8%
4%
45%
PKW
Motorrad
18%
Rad
2%
68%
Bahn
38,4%
40%
35%
47%
männlich
53%
weiblich
30%
26,8%
25%
Sonstige
20%
15%
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2011
8,0%
10%
9,8%
9,8%
7,1%
5%
Hinsichtlich der Wahl des Verkehrsmittels dominieren eindeutig die motorisierten Individualverkehrsmittel (70% PKW und Motorrad).
Ein mit 18% sehr hoher Anteil der Befragten ist mit dem Fahrrad unterwegs.
Die Bahn spielt eine eher untergeordnete Rolle. Als sonstige Verkehrsmittel werden überwiegend Wohnmobile angegeben.
0%
bis 29 Jahre 30 - 39 Jahre 40 - 49 Jahre 50 - 59 Jahre 60 - 69 Jahre 70 Jahre und
älter
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2011
Rd. 20 % der befragten Gäste sind älter als 60 Jahre, die unter 40jährigen sind mit rd. 15% in der Minderheit.
Beim Geschlechterverhältnis der Befragten überwiegen leicht die männlichen Besucher. So füllten 62 Männer und 54 Frauen einen Fragebogen
aus.
29
Abb. 21: Durchschnittliches Haushaltseinkommen
n = 75
30%
25,3%
25%
21,3%
21,3%
20%
14,7%
15%
10,7%
10%
6,7%
5%
0%
unter 1.000€
Quelle:
Bearbeitung:
1.000 1.499€
1.500 2.499€
2.500 3.999€
4.000 5.999€
6.000€ und
mehr
CIMA GmbH, 2011
Nach Ihrem Haushaltseinkommen befragt, machten 49 Personen keine
Angabe (39,5 %).
Insgesamt ist das Einkommensniveau der Befragten äußerst hoch, wobei
die Klasse der höchsten Einkommen sehr viele Schweizer und Österreicher umfasst.
und Freizeitangebote stellen kaum einen Anreiz dar. Die meisten der privaten
Besucher kamen aufgrund von Empfehlung von Freunden und Verwandten,
bzw. kennen Neuburg bereits durch einen früheren Aufenthalt. Von den (Werbe-)Medien, die auf Neuburg aufmerksam machen, bewirkt der Internetauftritt die meisten Besuche; keiner der Besucher gab an, Neuburg aufgrund der
Empfehlung eines Reisebüros zu besuchen.
Die Gästestruktur ist vor allem durch Alleinreisende, bzw. allein reisende Paare geprägt, wenige der Gäste reisen mit Kindern. Rd. 20 % der befragten Gäste
sind älter als 60 Jahre, rd. 85 % der Befragten sind mindestens 40 Jahre alt. Die
durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt 4,0 Tage, ein Großteil der Gäste
(65 %) blieb jedoch lediglich für einen kurzen Aufenthalt (1-3 Tage) in Neuburg.
Die meisten Gäste kommen aus Bayern (rd. 43 %), weitere Herkunftsschwerpunkte sind Baden-Württemberg, das Ausland (vor allem Österreich und
Schweiz) sowie Nordrhein-Westfalen.
Die Gäste bilden ein bedeutendes Potenzial für den örtlichen Handel und die
Wirtschaft. So geben die Befragten an, im Schnitt rd. 135 € pro Tag und Person
in Neuburg auszugeben. Der örtliche Einzelhändlern profitiert davon mit rd.
48 € am meisten. Die häufigsten Einkäufe werden dabei in Lebensmittelbetriebe getätigt, gefolgt von Betrieben, die Produkte aus den Bereichen Gesundheit, Bekleidung und Büchern anbieten. Für Freizeit und Unterhaltung geben
die Befragten während ihres Aufenthaltes im Schnitt knapp 19 € pro Tag und
Person aus, was den geringsten Anteil an den Gesamtausgaben ausmacht.
Die Zufriedenheit der befragten Gäste mit ihrer Unterkunft, dem gastronomischen Angebot, der Neuburger Tourismus-Informationsstelle sowie den Leistungen der örtlichen Einzelhandelsgeschäfte ist durchweg sehr positiv ausgefallen. Auch die Neuburger Innenstadt wird von den Befragten als attraktiv
empfunden und erhält insgesamt eine gute Gesamtbewertung.
Fazit Gästebefragung
Insgesamt nahmen 124 Gäste an der Befragung teil, die nur zu einem geringen
Teil geschäftlich in Neuburg sind. Mit der Angabe, einen Kurzurlaub oder eine
Wochenendreise zu unternehmen, stellen 38% der Befragten ihre Reiseform
dar. Von den privaten Besuchern stellen dabei die Sehenswürdigkeiten das
hauptsächliche Motiv dar, nach Neuburg zu kommen. Ausflugsmöglichkeiten
30
5.3 Stärken-Schwächen-Profil Tourismus
Im Rahmen einer touristischen Infrastrukturanalyse wurden eine genaue Untersuchung der wesentlichen Freizeit-, Sport- und Kultureinrichtungen sowie
ein touristischer "Stadtcheck" vorgenommen. Beim touristischen "Gemeindecheck" wurden in erster Linie Aufenthaltsqualität, Gemeinde- und Verkehrsinfrastruktur sowie die Informationsinfrastruktur (z.B. Beschilderungen, Infostellen) genau unter die Lupe genommen. Die Untersuchung der Freizeit-, Sportund Kultureinrichtungen zielt ab auf eine Bewertung, inwieweit diese Infrastrukturen den touristischen Bedürfnissen angepasst sind. Daneben wurde ein
Angebots-/Qualitätscheck wesentlicher Gastronomie- und Beherbergungsbetriebe in der Stadt durchgeführt.
Die durchgeführten Analysetätigkeiten finden ihren Niederschlag in kompakter
Form in der nachfolgend dargestellten Stärken-Schwächen-Gegenüberstellung.
Lage
Stärken/Chancen
Schwächen/Risiken
Lage im Donautal an der Grenze zwischen Autobahnanbindung nicht optimal (von
Fränkischer Alb und Donaumoos
der Stadtmitte 24km Entfernung)
Lage am Donauradwanderweg und der
Via Raetica
Nähe zum Altmühltal und Zugehörigkeit
zum Naturpark Altmühltal
Günstige Regionalbahn-Anbindung zum
ICE-Bahnhof Ingolstadt (Fahrtzeit 19 min.)
Unmittelbarer Anschluss an die B16
Touristische Entwicklung
Unterkünfte
Stärken/Chancen
Schwächen/Risiken
Sehr positive Entwicklung der Übernachtungszahlen 1999-2009 (+ 78%)
Eher geringe durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 2,4 (Landesstatistik) bzw.
4,0 Tagen (CIMA-Gästebefragung)
Anteil ausländischer Gäste mit 13,8%
vergleichsweise gering
Neuburg hatte im Krisenjahr 2008 deutlichere Rückgänge der touristischen Kennzahlen zu verzeichnen als Oberbayern
oder Bayern
Sehr positive Entwicklung der Gästeankünfte 1999-2009 (+ 41%)
Zunahme des Bettenangebotes 19992009 um 33%
Positive Entwicklung der Bettenauslastung 1999-2009 (+8,3 Prozentpunkte)
Entwicklung wesentlich positiver als in
Oberbayern bzw. in ganz Bayern
Sehenswürdigkeiten, landschaftliche
Umgebung und Kulturangebot machen
Neuburg auch für Städtereisen interessant
Stärken/Chancen
Schwächen/Risiken
Unterkünfte werden in der Gästebefragung sehr positiv bewertet
Einzelne Betriebe mit Investitionsbedarf:
Ausstattung der bestehenden Betriebe
teilweise verbesserungsfähig
Umfangreiches Bettenangebot (585 Betten in Betrieben ab 9 Betten)
Breites Angebot an Camping-, Zelt- und
Wohnmobilplätzen
Mehrere Hotels in der Innenstadt
Einzelne sehr attraktive, individuell auftretende Betriebe
Breites Angebotsspektrum
Alle Hotels mit eigenem Internetauftritt
günstiges Preis-Leistungsverhältnis
31
Touristische Infrastruktur
Stärken/Chancen
Gastronomie
Schwächen/Risiken
Städtebaulich attraktive Renaissancestadt Unzureichende Hinweisbeschilderung in
der Innenstadt, auch zwischen Ober- und
Unterstadt
Historische Altstadt mit sehr gut erhalte- Die Auffindbarkeit der Tourist-Info wird
ner Baustruktur
vergleichsweise ungünstig bewertet
Pfalz-Neuburger Residenzschloss
Fußgängerfreundlichkeit und Kinderfreundlichkeit der Innenstadt werden
eher schlecht bewertet
Zahlreiche weitere architektonischUnzureichende Anbindung der Unter- an
baugeschichtliche Sehenswürdigkeiten
die Oberstadt (Altstadt)
Zertifizierte Tourist-Information mit guter Starke Verkehrsbelastung zu Stoßzeiten
Personalausstattung
insbesondere im Bereich Oswaldplatz bis
Luitpoldstraße/Theresienstraße
In den Saisonzeiten täglich geöffnete
Tourist-Informationen (Winter: nur wochentags)
Tourist-Info wird im Rahmen der Gästebefragung sehr gut bewertet
Auch die Tourist Information des Landkreises Neuburg-Schrobenhausen hat
ihren Sitz in Neuburg
Angebot von Stadtführungen und
-rundfahrten
Modern ausgestatteter (u.a. 3D) Kinopalast mit 3 Sälen und 480 Plätzen
2 öffentliche Bäder, davon Parkbad mit
Winter-Außenbecken
2 Golfplätze (9- und 18-Loch) auf dem
Stadtgebiet
Alle touristischen Einrichtungen befinden
sich in einem sehr gutem Zustand
Stärken/Chancen
Schwächen/Risiken
Im CIMA-Städtevergleich umfangreiches
gastronomisches Angebot
Auch „junge Gastronomie“ (wie z.B.
Subway) am Standort vertreten
Gastronomie wird in der Gästebefragung
sehr positiv bewertet, insbesondere die
qualitativen Aspekte
günstiges Preisniveau
Sehr breites Angebot deutscher und bayrisch-regionaler Küche
Breites Angebot internationaler Küche
Speisekarten enthalten auch regionale
Spezialitäten
Marketing
Stärken/Chancen
Schwächen/Risiken
Online-Touristführer
Teilweise noch uneinheitliche Gestaltung
des touristischen Prospektmaterials
Verschiedene Tourismusregionen (Region
Altmühltal, Region NeuburgSchrobenhausen) statt gemeinsamem
Regionsgedanken
Verschiedene Tourismus-Cards: AltmühlDonau-Card, Oberbayern-Card
Internetauftritt der Stadt spielt laut Gästebefragung eine wesentliche Rolle, um
auf Neuburg aufmerksam zu machen
Aktives Stadtmarketing Neuburg an der
Donau e.V., das auch touristische Projekte initiiert und begleitet (z.B. Eis-Arena)
Zahlreiche Arrangements und Angebotspakete
32
6
EMPFEHLUNGEN
6.1 Standortkonzept (Fortschreibung)
Innenstadt, Lage 1
Innerhalb der Neuburger Innenstadt (zur Abgrenzung der Lagen vgl. auch 7.2)
weisen die bereits im Rahmen des 2003er Gutachtens als Lage 1 ausgewiesenen Einzellagen Färberstraße und Schmidstraße weiterhin die höchste Einzelhandelsdichte und Passantenfrequenz auf.
Mit einer durchschnittlichen Betriebsgröße von 105 m² Verkaufsfläche ist die
Färberstraße von eher kleinteiligen Betrieben geprägt, die sich in ihrem Gestaltungsniveau (durchschnittliche Bewertung 1,4) und Sortimentsniveau (durchschnittliche Bewertung 2,5) sehr positiv präsentieren. Gegenüber der letzten
Erhebung von 2003 hat sich das Gestaltungsniveau deutlich gesteigert, während das Sortimentsniveau sich etwas in Richtung des konsumigen Bereiches
verschoben hat. Starke inhabergeführte Betriebe wie Moser, Trend Shop oder
Spielwaren Habermeyer werden durch Filialisten wie Fielmann oder Street
One gut ergänzt.
Die Betriebe der Schmidstraße sind bei einer durchschnittlichen Betriebsgröße von 200 m² Verkaufsfläche wesentlich großflächiger. Sie können sich in
der Laden-Gestaltung (durchschnittliche Bewertung 1,2) nochmals von der
Färberstraße absetzen. Die Einschätzung des Sortimentsniveaus liegt im
Durchschnitt ebenfalls bei 2,7 und hat sich damit noch etwas stärker in Richtung des konsumigen Bereiches verschoben. Mit den Firmen Mode Keidler,
Intersport Dünstl und Bensinger Schöner Leben finden sich drei Betriebe mit
einer Verkaufsfläche über 300 m², von denen über ihre Verkaufsfläche eine
wesentliche Magnetfunktion ausgeht.
Sowohl in der Färber- als auch der Schmidstraße stellt das Bekleidungssortiment das Schwerpunktsortiment dar, also den Sortimentsbereich mit dem
größten Verkaufsflächenanteil an der Gesamtverkaufsfläche der Straße.
Ladengestaltung und Sortimentsniveau aller Betriebe sind ohne Ausnahme
einer Innenstadt-Lage 1 entsprechend. Seit 2003 hat sich der attraktive Mix
aus konsumig ausgerichteten Geschäften weiterentwickelt und weist eine hohe Magnetkraft auf.
Das an der Färberstraße gelegene Fürstgartencenter, das 2003 noch 1.880 m²
Einzelhandels-Verkaufsfläche aufwies, hat seine Handelsfunktionen bis auf
einen an der Färberstraße liegenden, kleinflächigen Betrieb verloren und wird
daher der Einzelhandelslage Färberstraße zugerechnet.
Innenstadt, sonstige Lagen
Die sonstigen Innenstadt-Lagen weisen im Vergleich zur Lage 1 eine geringere
Passantenfrequenz sowie einen weniger dichten Einzelhandelsbesatz auf. Hier
stellen die Rosenstraße, der Schrannenplatz, die Münchener Straße sowie die
Luitpoldstraße die wesentlichen Einzellagen dar. Die Einzellagen der Innenstadt sind räumlich relativ weit gestreut, so dass es für den Ortsfremden
schwierig ist, die gesamte innerstädtische Einzelhandelslandschaft zu erfassen.
Der Schrannenplatz weist dabei das höchste Gestaltungsniveau, Rosen- und
Luitpoldstraße das höchste Sortimentsniveau auf.
33
Die Anbieter Brenner und Müllermarkt stellen wesentliche Magnetbetriebe am
Schrannenplatz dar und der großflächigste innerstädtische Anbieter, das Bekleidungshaus Bullinger, ist der Magnet der Münchner Straße.
können, sollten daher möglichst im Umfeld dieser Betriebe angesiedelt werden, um nicht zu viele Agglomerationsstandorte zu etablieren und einer
Zerfaserung der Versorgungsstandorte entgegenzuwirken.
Eine Ausnahme gilt für die Ansiedlung von Lebensmittelanbietern: Sollte es
hier zukünftig zu Ansiedlungen kommen, so sollten diese grundsätzlich an die
zu versorgenden Wohngebiete herangeführt werden, um ein funktionierendes
Nahversorgungskonzept zu gewährleisten.
Da die Innenstadt funktional und auch entsprechend der Betriebsanzahl und
des Verkaufsflächenanteils eine bedeutende und zukünftig zu stärkende Lage
in Neuburg darstellt, sind zahlreiche der im Folgenden zu den Aspekten „Einzelhandel/ Branchenkonzept“, „Rahmenbedingungen des Einzelhandels“ und
„Marketing“ aufgeführten Maßnahmen auf die Innenstadt bezogen. Diese
zielen insgesamt darauf ab, die Innenstadt weiter zu stärken und gegenüber
dem Wettbewerb umliegender Städte und Gemeinden geeignet zu positionieren.
Integrierte Lagen
Unter diesem Lagetyp sind die außerhalb der Innenstadt gelegenen zusammenhängend bebauten Bereiche der Kernstadt Neuburg und der Ortsteile mit
maßgeblichen Wohnanteilen zusammengefasst. Es finden sich neben einzelnen Streulagen nur drei wesentliche Betriebs-Ansammlungen an der Sudetenlandstraße, am Längenmühlweg sowie am Schwalbanger. In allen Fällen handelt es sich um die üblicherweise in der Kernstadtlage zu findenden Nahversorgungsstandorte in einer Kombination aus z.B. Lebensmittelmarkt, Bäcker
oder Metzger, Drogeriemarkt und Apotheke.
Jeder dieser Standorte hat mit rd. 1.500 oder mehr Quadratmetern Verkaufsfläche eine wesentliche Versorgungsfunktion.
Interessenten für Ansiedlungen außerhalb der Innenstadt bzw. Ansiedlungen,
die aufgrund ihres Flächenbedarfes nicht in der Innenstadt realisiert werden
Nicht integrierte Lagen
Der vierte betrachtete Lagetyp zeichnet sich dadurch aus, dass die zugehörigen Betriebe Ansiedlungen in nicht integrierter Lage (d.h. autoorientierte
Standorte, nicht von Wohngebieten umgeben, periphere Stadtrandlage, z.T.
sogenannte „Grüne Wiese“ bzw. Gewerbegebietslage) darstellen. Die wesentliche Lage ist der Südpark mit z.Zt. rd. 20.600 m² Verkaufsfläche, doch
spielen auch die die äußere Münchener Straße (rd. 2.000 m² Verkaufsfläche),
die Augsburger Straße (4.500 m²) sowie insbesondere die Nördliche Grünauer
Straße (rd. 5.300 m²) und die Ingolstädter Straße (rd. 5.300 m²) eine bedeutende Rolle in der Neuburger Einzelhandelslandschaft.
Somit sind in nicht integrierter Lage 5 gut ausgebaute Standorte vorhanden,
welche die wichtigsten Ausfallstraßen sowie die B16-Umgehung besetzen. Bei
insgesamt rd. 51 % Flächenanteil und 45 % Umsatzanteil (vgl. 3.6) ist der Anteil
von Ansiedlungen in nicht integrierter Lage in Neuburg als hoch einzustufen.
Mit Ausnahme des Südparks stellen die anderen, oben bezeichneten Einzellagen der nicht integrierten Lage lockere Betriebsagglomerationen dar, die
nicht als Fachmarktzentren angesehen werden können. In ihrer Betriebstypen- und Sortimentszusammensetzung sind sie als gesamtstädtisch
verträglich einzustufen. Anders jedoch der Südpark: 32 % seiner Gesamtverkaufsfläche von 20.600 m² werden von Betrieben mit innenstadtrelevantem
Hauptsortiment belegt, 35 % der Verkaufsfläche wird von Nahversorgungseinrichtungen eingenommen und lediglich die verbleibenden 33 % machen Betriebe aus, deren Hauptsortiment als nicht innenstadtrelevant einzustufen ist.
Dabei handelt es sich um den OBI-Bau- und Gartenmarkt sowie den ARAL34
Tankstellenshop. In ihrer Lage besonders kritisch einzustufen sind die Anbieter
von Bekleidung, Spielwaren und Babyartikeln, deren Sortiment unbedingt in
eine Innenstadtlage gehört.
Auf den weiteren Ausbau der Einzelhandelsnutzungen an diesen 5 Standorten
sollte möglichst verzichtet werden. Insbesondere sollten keine weiteren Betriebe des innenstadtrelevanten Sortimentsbereiches angesiedelt werden.
Auch neue Standorte sollten nicht etabliert werden.
Neuansiedlungen von Einzelhandelseinrichtungen in nicht integrierten Lagen
sollten nur in begründeten Ausnahmefällen (z.B. im Fall nicht innenstadtrelevanter Sortimente als Ersatz für freiwerdende Flächen) vorgenommen werden.
Insgesamt sollte sich die zukünftige Einzelhandelsentwicklung in Neuburg auf
die Innenstadt und die integrierten Lagen konzentrieren.
35
6.2 Einzelhandel/ Branchenkonzept (Fortschreibung)
Förderung zusätzlicher Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt
Soweit entsprechende Flächen zur Verfügung gestellt werden können, sollte
das Verkaufsflächenangebot der Innenstadt zur weiteren Sicherung des Einzelhandelsstandortes sowie zur Erhöhung der aktuellen Kaufkraftbindung ausgeweitet werden. Hierzu bieten sich insbesondere die innerstädtischen Leerstände in Erdgeschoßlage an.
Grundsätzlich sind alle als zentrenrelevant einzustufenden Branchen (vgl. Aufstellung unter 7.3) für eine Ansiedlung in der Innenstadt interessant. Entsprechend der Liste der Branchen mit ungedeckten Umsatzpotenzialen bieten sich
aber für eine Ansiedlung in der Innenstadt insbesondere die folgenden Branchen an (vgl. 4.2):
Lebensmittel,
Naturkost, Bio, Reformartikel,
Sportartikel,
Inneneinrichtung, Design, Wohnbedarf,
Unterhaltungselektronik,
Lederwaren.
Mindestbetriebsgrößen
Bei der Einzelhandelserhebung konnte festgestellt werden, dass rd. 61 % aller
Ladenlokale Verkaufsflächen von unter 100 m² aufweisen, der größte Teil (rd.
38 %) verfügt über eine Verkaufsfläche von unter 50 m². Mit dieser unterdurchschnittlichen Verkaufsflächengröße können erhebliche Probleme für die
Geschäfte verbunden sein. Die Größe der Verkaufsfläche steht im direkten
Zusammenhang mit der Sortimentskompetenz des Geschäfts und somit auch
mit der Höhe der Umsatzleistung je Quadratmeter Verkaufsfläche. Kleinflächige Facheinzelhandelsgeschäfte können nur eine geringe Sortimentstiefe und
–breite bieten. Diese mangelnde Präsenz führt dazu, dass bestimmte KundenCIMA Beratung + Management GmbH 2011
wünsche nicht oder nur mit erheblichen Zeitverzug erfüllt werden können. Die
Folge ist eine Umsatzstagnation bzw. ein Rückgang der Umsätze auf Grund der
abgewiesenen Kunden.
Die meisten Sortimente erfordern eine Mindestverkaufsfläche, die in den seltensten Fällen unter 100 m² liegt. Lediglich Lebensmittel -Spezialgeschäfte,
Bäcker, Metzger sowie Anbieter von Uhren/ Schmuck, Tabakwaren oder Zeitschriften bilden eine Ausnahme. Hier sollte versucht werden, soweit die baulichen Rahmenbedingungen dies zulassen, durch Erweiterung oder Zusammenschluss der Verkaufsflächen die Attraktivität und Konkurrenzfähigkeit der betreffenden Betriebe zu verbessern. Hier könnten benachbarte Leerstände bzw.
untergenutzte Flächen sogar von Vorteil sein, indem diese in ein bestehendes
Ladenlokal integriert werden. Da gerade bei Neugründungen i. d. R. nur Mindestbetriebsgrößen von mehr als 100-200 m² Verkaufsfläche konkurrenzfähig
sind, besteht auch die Gefahr einer erschwerten Vermietbarkeit der Kleinflächen. Eher unattraktive Nutzungen aus dem Einzelhandel (1 Euro-Laden) oder
dem Dienstleistungsbereich (Tattoo-Studio) bis hin zu Dauerleerständen (siehe
folgende Abbildung sowie 6.3) können die Folge sein.
Als strategische Entscheidungshilfe welche Nach- bzw. Umnutzungen für kleinflächige Handelsflächen möglich sind, sollen nachstehende Auflistungen dienen, welche jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben.
Typische Nachnutzungen (Einzelhandel) von kleinflächigen Handelsflächen:
SB–Bäckereien
Feinkostgeschäfte
Modeschmuck
Individualisten (Schmuck, Geschenke, Antiquitäten, Second Hand, FanShops, Sozialkaufhäuser)
Handy-Shops
36
Typische Umnutzungen von kleinflächigen Handelsflächen:
Kindertagesstätte, Kinderhort
Schülerladen
Tintenfüller
Versicherungen
Pizzadienst, Döner, Imbiss
Nähstuben
Tourismus (Reisebüro, Tourist-Info)
Beratung (Arbeitsvermittlung, Makler, Notar, Unternehmensberatung)
medizinische Versorgung
Schönheitspflege (Friseur, Kosmetik, Sonnenstudio)
Cafés
Abb. 22: Abwärtsspirale vom Fachgeschäft zum Leerstand
Fachgeschäft
Billigfilialist
Frequenzrückgang
1 Euro-Laden
Änderungsschneiderei
Tattoo-Studio
Leerstand
Dauerleerstand
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2010
37
6.3 Rahmenbedingungen des Einzelhandel (Fortschreibung)
Leerstandssituation
Im Rahmen der Vor-Ort-Erhebung wurden insgesamt 30 Leerstände aufgenommenen, wovon sich 18 in der Innenstadt befinden (vgl. Karte 3). Auch
wenn die Leerstandsquote in der Neuburger Innenstadt bei 5,0 % liegt und als
unterdurchschnittlich einzustufen ist (siehe 3.6), stellt die Absolutzahl von 18
innerstädtischen Leerständen doch einen Handlungsanlass dar. Denn insbesondere in innerstädtischen Einkaufsbereichen wirken sich leerstehende Ladenlokale negativ aus. Sie bewirken eine Unterbrechung des durchgehenden
Geschäftsbesatzes und somit eine generelle Verschlechterung des Stadtbildes.
Zur Stärkung im Wettbewerb mit anderen Standorten und zur Vermeidung
eines negativen Standortimages sind diese Flächen möglichst umgehend einer
marktgerechten Nutzung zuzuführen. Um dies schnell und auch investorenfreundlich realisieren zu können, empfiehlt sich die Erstellung eines Leerflächenkatasters, in den neben Leerständen im Einzelhandelsbereich auch gewerbliche Brachflächen aufgenommen werden können. Dieser Aufstellung ist
die Lage der zur Verfügung stehenden Fläche, ihre Größe, die zu realisierende
Verkaufsfläche sowie die zu erwartende Mieteinnahme bzw. das zu erwartende Verkaufsvolumen zu entnehmen. Daneben sollten in einem solchen Kataster die jeweiligen Eigentümer bzw. Ansprechpartner für die jeweilige Fläche
angegeben sein sowie eventuelle Nutzungseinschränkungen, Auflagen etc.
Um einerseits Lücken im Angebot und andererseits bestehende Leerstände
auch als Chance für den örtlichen Einzelhandel zu nutzen, sollten verschiedene
Strategien zur Neuansiedlung bzw. -gründung von Betrieben eingeschlagen
werden (vgl. nachstehende Abbildung 23). Die erste Möglichkeit greift auf
leerstehende Ladenlokale und Flächen zurück. Durch eine gemeinschaftliche,
offensive Leerstands-vermarktung und ein gezieltes Ansprechen von Multiplikatoren (Makler, IHK, Einzelhandelsverband etc.) und von potentiellen Ansiedlern (aktive örtliche Unternehmer, Einzelhändler mit attraktiven Geschäften in
Nachbarorten, Filialisten etc.) sollte versucht werden, die noch offenen Potenziale abzudecken. Unterstützend, sozusagen als zweite Strategie, kann seitens
der Stadt erwogen werden, eine Art Einzelhandels-Förderprogramm ins Leben
zu rufen. Durch ein abgestuftes Anreizsystem könnten gute Erfolge im Hinblick
auf die Verbesserung der Situation des örtlichen Einzelhandels erzielt werden.
Gezielt zu fördern wäre die Ansiedlung bzw. Ergänzung von fehlenden Sortimenten, Verbesserung der Ladengestaltung und Flächenzuschnitte sowie allgemeine Modernisierungsinvestitionen.
Um die Leerstandssituation zu verbessern, sollten einzelne leerstehende Erdgeschoßlagen, die aufgrund ihrer Lage oder Größe für den Einzelhandel weniger interessant sind, durch Dienstleistungseinrichtungen wie Friseure, Reinigungen, Reisebüros aber auch Anwalts- oder Versicherungsbüros belegt werden (vgl. 6.2., Typische Umnutzungen von kleinflächigen Handelsflächen).
Flächenmanagement und Einbeziehung der Hauseigentümer
Eine aktive Herangehensweise im Bereich des Flächenmanagements kann neben einer offensiven Leerstandsvermarktung insbesondere eine aktive
Leerstandsvermeidung unterstützen. Daneben sollte den Haus- und Grundeigentümern möglichst kompetente beratende Hilfestellung zur effektiven Nutzung der Immobilien bereitgestellt werden, um so die Verbesserung des Branchen- und Funktionsmixes und eine Stärkung der Innenstadt zu erreichen.
Langfristig sollte ein Flächen- oder Standortmanagement zwischen sämtlichen
Marktpartnern (Eigentümer und Mieter, Stadt, Gewerbe, Makler, potenzielle
Nutzer etc.) eine Schnittstellenfunktion übernehmen. Die vorliegende Einzelhandelsuntersuchung stellt eine wesentliche Grundlage für ein Flächenmanagement dar.
Wir sehen die Aktivitäten im Bereich des Flächen- oder Standortmanagements
als eine mögliche Aufgabe des bestehenden Stadtmarketings Neuburg an. Das
auch über die Internetseiten des Stadtmarketings Neuburg abrufbare
Leerstandsmanagement ist hierzu ein erster Schritt.
38
Abb. 23: Flächenmanagement Handlungsfelder und Strategien
Ausmaß/
Zeitverlauf
Standorttypen
Handlungsfelder
vor Ort
ergänzende
Maßnahmen
Perspektive zur
Steuerung
Quelle:
kurzfristiger
vereinzelter
Leerstand
mittelfristiger
vereinzelter
Leerstand
mittelfristig
vermehrter
Leerstand
„Luxusleerstand“
Umbruch-Leerstand:
z.B. durch Wegfall
bzw. Verlagerung von
Frequenzbringern
Leerstandsinduzierter
Leerstand:
Erlebnislücken
drohende
Imageverluste
Angebotslücken,
hohe Fluktuation
und Billiganbieter
gravierende
Umsatzeinbußen der
Eigentümer
vorausschauende
Akquisition und
Flächenvermittlung,
innovative
Angebotsprofilierung
Wettbewerb
Geschäftsidee
temporäre Nutzungen
Testnutzungen,
Existenzgründungsförderung und
Beratung
Kunst- und Kulturaktion,
Leerstand kaschieren
steuerungsfreundlich
trading down-Prozess:
Beratung
von Eigentümern
Mietpreissenkungen
Testnutzungen fördern
langfristig
vermehrter
Leerstand
Struktureller
Leerstand:
z.B. schrumpfende
Standorte/Regionen
prägender
Imagewandel,
Neuorientierung
erforderlich
Pioniernutzungen
ermöglichen
GeschäftsstraßenVerkürzung,
Konzentration des
Einzelhandels,
Umnutzung
Inkubatoren und Nischennutzungen ansiedeln
(Existenzgründerzentren)
Unterstützung oder Laissez-Faire
DSSW, 2008
39
Öffnungszeiten im Einzelhandel
Im Zuge der Vor-Ort-Erhebungen und Recherche der Einzelhandelsbetriebe
konnten sehr unterschiedliche Regelungen der Ladenöffnungszeiten festgestellt werden. Gegenüber den einheitlichen und im Rahmen der Möglichkeiten
fast vollständig ausgenutzten Öffnungszeiten einiger Konkurrenzstandorte (z.B.
Westpark Ingolstadt) ist dies ein Standortnachteil für die Neuburger Innenstadt und zumindest Mitursache für gegenwärtige Kaufkraftabflüsse oder umlenkungen.
Auch bezüglich der Mittagsöffnungszeiten, welche eine zunehmende Bedeutung für den innerstädtischen Einzelhandel haben, ist ein gewisser Nachholbedarf erkennbar und eine kundenorientierte Ausrichtung als wünschenswert
anzustreben. Zur Profilierung des Innenstadt-Einzelhandels sollten als Mindestanforderung an eine stärkere Serviceorientierung zumindest gemeinsame
Kernöffnungszeiten definiert und eingerichtet werden werden, die auf eine
durchgehende Öffnung der Geschäfte zur Mittagszeit an allen Werktagen ausgedehnt werden sollten (Zielgruppe Berufstätige in der Stadt, Arztbesucher,
Schüler etc.).
Definition von gemeinsamen Kernöffnungszeiten (Mittags durchgehend geöffnet)
40
6.4 Marketing (Fortschreibung)
Herausstellen der Serviceorientierung der Betriebe
Der Einzelhandel in der Neuburger Innenstadt zeichnet sich durch zahlreiche
inhabergeführte Betriebe mit hoher Serviceorientierung aus. Dies ist ein wesentlicher Vorteil gegenüber dem Fachmarkt-lastigen Einzelhandel an anderen
Standorten. Daher sollten die Betriebe diese Serviceorientierung durch ein
möglichst geschlossenes, serviceorientiertes Auftreten nach außen zeigen.
Eine „Serviceoffensive“ des Einzelhandels in Zusammenwirken mit den ansässigen Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben mit der einheitlichen Definition von Mindest-Servicestandards kann in Verbindung mit einer entsprechenden Marketingstrategie neue Impulse zum Besuch der Neuburger Innenstadt
setzen.
Wichtiger Träger einer Profilierungsstrategie im Rahmen des Marketings für
die Stadt sind Werbegemeinschaft oder auch Stadtmarketing, die im Verbund
das geschlossene Auftreten nach außen durch ihre Aktionen und Maßnahmen
weiter fördern sollte. Neben branchenspezifischen Serviceleistungen sind dabei Freundlichkeit, Warenkenntnis und Beratungskompetenz des Personals
wesentliche Kriterien der Serviceorientierung.
Qualitätssiegel Neuburg
Qualitätssiegel Einzelhandel
Die Initiative des Seniorenbeirats und das Stadtmarketings für mehr „Seniorenfreundlichkeit“ (siehe Qualitätssiegel Neuburg) sind als einen richtiger Schritt
anzusehen. Gleiches gilt für die Initiative „Nette Toilette“ oder auch die bestehende Kinderbetreuung.
Stärkere Orientierung zum Erlebniseinkauf
Durch Erlebnisfaktoren, Attraktionen und Atmosphäre können sich die Geschäfte wie auch die Innenstadt zu einem Freizeit- und Erlebnisbereich entwickeln, in dem Einkaufen weniger als Versorgungsvorgang, sondern als Freizeitbeschäftigung betrachtet wird.
Grundsätzlich kann der Erlebniseinkauf auf der städtischen oder Makroebene
gefördert werden (z.B. verkaufsoffene Sonntage), wie auch auf der Mehrbetriebsebene (z.B. Themenwochen) und auf einzelbetrieblicher Ebene (Ergänzung des Sortimentes durch Erlebniskomponenten: außergewöhnlicher
Ladenbau, Spielecken für Kinder, Angebot von Getränken, Test- und Probierzonen etc.).
Während die Makroebene in Neuburg durch die zahlreichen Veranstaltungen
(Marktsonntage, Late-night-Shopping, Weihnachtsmarkt, Eis-Arena) bereits
gut ausgebaut ist, sollten sich mehr Einzelbetriebe erlebnisorientiert zeigen.
Durch die Erlebnisorientierung können einzelne Betriebe zu einer „Besonderheit“ und so zu Magneten für die gesamte Stadt werden.
Ortsspezifisches Siegel
41
7
ERLÄUTERUNGEN UND METHODIK
7.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials
Das Einzugsgebiet für den Einzelhandel, das bindungsfähige Konsumentenpotenzial und damit auch das mögliche Umsatzpotenzial der Stadt Neuburg wurde mit
einem computergestützten Simulationsmodell berechnet.
Das von der CIMA GmbH angewandte Verfahren zur Abgrenzung des Marktgebietes basiert auf den Untersuchungen von Huff („Defining and Estimating a
Trading Area“). In diesem Modell wird für jede Stadt und Gemeinde im Einzugsgebiet die Wahrscheinlichkeit ermittelt, mit der ein Verbraucher aus dieser Gemeinde eine Einkaufsfahrt zum Untersuchungsort unternimmt. Ziel des Modells
ist die Berechnung des bindungsfähigen Konsumentenpotenzials und damit auch
des möglichen Umsatzpotenzials für den Einzelhandel. Das Modell wird für Lebensmittel, Waren des kurz-, des mittelund des langfristigen Bedarfsbereiches
getrennt berechnet und berücksichtigt die unterschiedlichen Einzugsgebiete in
diesen Sortimentsbereichen.
Einflussgrößen für die Berechnung des Einzugsgebietes sind:
geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der
Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich und
die Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen am jeweiligen Einzelhandelsumsatz.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus:
der Attraktivität der Konkurrenzorte,
der geographischen Lage der Konkurrenzorte,
der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,
den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr
und
der unterschiedlichen Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft
für kurz-, mittelund langfristige Güter.
In das Simulationsmodell wurden neben der Stadt Neuburg weitere
52 Gemeinden bzw. Postleitzahlbereiche einbezogen. Das tatsächliche Einzugsgebiet umfasst jedoch nur diejenigen Orte, aus denen ein nennenswerter Anteil der verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraft realistischer
weise nach Neuburg fließen kann. Eine Darstellung des Einzugsgebietes findet sich in Karte 2 (vgl. Kapitel 3.2).
Begrenzend auf das Einzugsgebiet Neuburgs wirkt vor allem das Oberzentrum Ingolstadt im Osten.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer berechnet sich wie folgt:
KK(Neuburg) / E(Neuburg) * 100
Dabei ist:
KK(Neuburg) =
E(Neuburg) =
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Neuburgs in
‰ der einzelhandelsrelevanten Gesamtkaufkraft der BRD
Einwohnerzahl Neuburgs in ‰ der Einwohnerzahl Gesamtdeutschlands
Durch diese Berechnung wird, unabhängig von der Größe des Ortes, das für
Ausgaben im Einzelhandel verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im
den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich,
42
Vergleich zum Bundesdurchschnitt bestimmt. Dabei ist der Bundesdurchschnitt
stets 100 %. Geht man zur Anschauung von einem Bundesdurchschnitt von
5.000 Euro aus 3, so würde einem Ort mit einem einzelhandelsrelevanten Ausgabepotenzial von 5.500 Euro die Kaufkraftkennziffer 110,0 zugewiesen, einem
Ort mit 4.500 Euro entsprechend die Kennziffer 90,0.
Charakteristisch für Lebensmittel und den sonstigen kurzfristigen Bedarf (Arzneien, Drogerieartikel, Zeitschriften, Blumen etc.) ist, dass vergleichsweise häufig kleine Mengen eingekauft werden und ein dichtes Netz von Verkaufseinrichtungen auch in kleineren Ortschaften die Erledigung zahlreicher Einkäufe ermöglicht.
Im mittelfristigen Bedarfsbereich (Bekleidung, Schuhe, Sportartikel, Bücher,
Schreibwaren, Spielwaren etc.) sowie im langfristigen Bedarfsbereich (Möbel,
Hausrat, Elektrogeräte, Uhren, Optik, Fahrräder etc.) befinden sich Versorgungseinrichtungen in der Regel in den größeren zentralen Orten. Einkäufe werden häufig mit dem Auto durchgeführt und sind seltener als im kurzfristigen
Bereich. Dem Einkauf geht in der Regel auch ein intensiverer Auswahl- und Vergleichsprozess voraus. Die ausgegebenen Beträge pro Einkauf sind dabei erheblich höher.
Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die aus
umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im Rahmen
von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen,
Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, so dass nur der Pro-Kopf-Verbrauch,
der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in die Berechnungen eingeht.
Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entsprechend dieser Verbrauchsausgaben-Ermittlung pro Jahr ein Betrag in Höhe von 5.288 Euro für Ausgaben
im Einzelhandel zur Verfügung:
Tab. 10: Verbrauchsausgaben in Deutschland
Bedarfsbereiche
Pro-Kopf-Ausgaben
in Euro/ Ew. p.a.
Anteil in %
2.844
53,7
(1.982)
(37,5)
überwiegend mittelfristiger Bedarf
1.017
19,2
überwiegend langfristiger Bedarf
1.427
27,1
insgesamt
5.288
100,0
überwiegend kurzfristiger Bedarf
(davon Lebensmittel)
Quelle:
Bearbeitung:
BBE Handelsberatung, München, 2010
CIMA GmbH, 2010
Die Umsatzpotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus dem
Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-KopfVerbrauchsausgaben. Unter der Berücksichtigung branchenspezifischer
Verkaufsflächenproduktivitäten (Umsatzleistung je m² Verkaufsfläche) lassen
sich schließlich aus den Umsatzpotenzialen die erforderlichen Verkaufsflächen ableiten.
3 die aktuellen Kaufkraft-Werte basieren auf einem Durchschnitt von genau 5.288 Euro
43
7.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation
Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller existierenden Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Erhebung
von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden kann. Die
Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden Merkmalen:
Lage des Betriebes (Innenstadt, integrierte Lage, sonstiges Gebiet/ nicht integriert/ Gewerbegebiet)
Branche
Betriebstyp
Verkaufsfläche
Sortimentsniveau
allgemeiner Zustand des Betriebes, differenziert nach Innen- und Außengestaltung
Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich am
Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe mit
mehreren Sortimentsbereichen (z. B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte), so
wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen
vorgenommen.
Nicht zum Einzelhandel werden der Handel mit Kraftfahrzeugen und der Brennstoffhandel gezählt. Tankstellen-Shops werden jedoch aufgenommen. Reinigungen, Reisebüros, Videotheken und Autovermietungen zählen ebenso wie Friseure, Schneidereien und Schuhmacher nicht zum Einzelhandel. Apotheken, Optiker, Bäcker und Metzger werden dagegen zum Einzelhandel gezählt, da hier die
Handelsfunktion im Vordergrund steht.
Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien:
Bedienungsform
Preisniveau
Sortimentstiefe und –breite sowie
Verkaufsfläche
Als Verkaufsfläche wird der Verkaufsraum einschließlich Schaufenstern und
Kassenbereich ohne die für den Kunden nicht begehbaren Nebenflächen wie
Lagerräume, Verwaltungsräume, Werkstätten etc. erfasst.
Die Bedarfsbereiche setzen sich aus folgenden Einzelbranchen zusammen:
Kurzfristiger Bedarf:
Lebensmittel, Reformwaren, Apotheken, Drogerien, Parfümerien, Blumen
Mittelfristiger Bedarfsbereich:
Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung, Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf, Sportartikel, Schuhe, Sanitätshäuser, Bücher,
Schreibwaren, Spielwaren, Zoobedarf
Langfristiger Bedarfsbereich:
Möbel, Antiquitäten, Kunstgegenstände, Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Farben, Lacke, Tapeten , Elektrogeräte, Leuchten, Unterhaltungselektronik, Foto, Optik, Uhren, Schmuck,
Lederwaren, Musikinstrumente, Musikalien, Fahrräder, Autozubehör, Büromaschinen, -einrichtung, Personalcomputer, Gartenbedarf
44
Unterschieden werden schließlich die folgenden Standorttypen (vgl. Erläuterungen zu Karte 3 in Kapitel 3.5):
Innenstadt: alle in der nachfolgen Karte dargestellten Bereiche innerhalb
der Innenstadtabgrenzung
integrierte Lage: alle integrierten Lagen (Innenstadtrandlagen, Wohngebiete, Ortsteile) außerhalb der Innenstadt
nicht integrierte Lage: autoorientierte Standorte, nicht von Wohngebieten
umgeben, periphere Stadtrandlage, z.T. sogenannte „Grüne Wiese“ bzw.
Gewerbegebietslage. Beispiele: Südpark, Nördliche Grünauer Straße, Augsburger Straße, Ingolstädter Straße etc.
45
Karte 4: Innenstadtabgrenzung
Die Innenstadt entspricht dem dargestellten
Bereich „UG I Untere Altstadt“
46
7.3 Zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Branchen
Kennzeichnend für zentrenrelevante Branchen und Bedarfsbereiche ist insbesondere ihre über die tägliche Bedarfsdeckung hinausgehende Versorgungsfunktion. Größtenteils handelt es sich dabei um sogenannte Handtransportwaren.
Darüber hinaus sollte sich die Innenstadt vor allem durch die Qualität und
Höherwertigkeit der angebotenen Sortimente von den Betrieben im Außenbereich unterscheiden.
Daneben zählen die folgenden nahversorgungsrelevanten Sortimente des
kurzfristigen Bedarfsbereichs, zu den zentrenrelevanten Sortimenten:
Drogeriewaren, Körperpflege-Artikel, Reinigungsmittel
Apotheken, Reformwaren, Naturkost
Zeitschriften
Blumen und Kleinpflanzen
Nahrungs- und Genussmittelanbieter
Zu den zentrenrelevanten Branchen sind zu rechnen:
Bekleidung, Wäsche
Geschenkartikel
Heimtextilien (Handtücher, Bettwäsche)
Sportartikel
Schuhe
Musikinstrumente
Lederwaren, Pelze, Reisegepäck
Foto, Optik
Bücher, Bild- und Tonträger (CD, DVD)
Uhren und Schmuck
Papierwaren, Schreibwaren
Parfümeriewaren
Spielwaren
Kurz- und Strickwaren,
Handarbeitsartikel, Stoffe
Fahrräder und Zubehör
Hausrat, Glas-Porzellan-Keramik
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Großelektro (weiße Ware), Beleuchtung
Unterhaltungselektronik (braune Ware)
Büromaschinen, EDV
Kaffee und Tee, Weine und
Spirituosen
Raucherartikel
Zooartikel, Tiernahrung
Kinder- und Babyartikel
Dies sind Sortimente, die überwiegend in Fachgeschäften, Kaufhäusern, Warenhausabteilungen sowie Einkaufszentren (Shopping-Centern) angeboten
werden.
Unternehmen aus diesen kurzfristigen Bedarfsbereichen sollten sowohl der
Nahversorgung in Wohnlagen wie auch der Sortimentsabrundung in der Innenstadt dienen.
Die Ansiedlung in Wohnstandortnähe ist notwendig, um die Versorgung aller
Bevölkerungsgruppen mit den Gütern des täglichen Bedarfs - insbesondere mit
Lebensmitteln - zu sichern, und das durch diese häufig nachgefragten Güter
entstehende Verkehrsaufkommen über das Prinzip der kurzen Wege zu reduzieren.
Zudem können die Wohngebiete durch eine solche wenig belastende Nutzungsmischung belebt werden.
Die wesentlichste Nahversorgungsfunktion kommt dabei insbesondere den
Lebensmittel-Anbietern zu, wobei hier ein ideales, ausgewogenes Angebot aus
folgenden Betriebstypen bestehen sollte (je zu versorgendem Standort):
ein Vollsortimenter (klassischer Supermarkt mit Markenware und breitem
Frischeangebot) oder alternativ ein so genannter Soft-Discounter mit eingeschränktem Frischeangebot und Markenprodukten (also kein Aldi oder
Lidl). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Supermärkte mit einer durchschnittlichen Artikelanzahl von 8.000 bis 12.000 für die Nahversorgung
ein wesentlich vollständigeres Angebot bieten als Soft-Discounter mit einer Artikelzahl von rd. maximal 3.500 (Aldi: rd. 800 Artikel, Lidl rd. 1.200)
47
eine Bäckerei
eine Metzgerei
ggf. ein Obst- und Gemüsegeschäft
Charakteristisch für viele Branchen des langfristigen Bedarfes ist die Orientierung an den Autokunden. In der Regel werden in den nachfolgend aufgeführten Branchen Artikel angeboten, die nicht oder nur schwer zu Fuß abtransportiert werden können (sog. Autotransportwaren). Ferner ist den Anbietern gemeinsam, dass sie einen sehr hohen Flächenbedarf haben und daher meist
peripher angesiedelt sind.
Zu diesen nicht zentrenrelevanten Branchen zählen:
Möbel, Küchen
Matratzen
Baumarktartikel, Bauelemente,
Baustoffe
Tapeten
Werkzeuge, Eisenwaren
Bodenbeläge, Teppiche, Raumausstattung
Autozubehör, -teile, -reifen
Farben, Lacke
Getränke-Fachmärkte
Diese Sortimente werden überwiegend in Fachmarktzentren, Fachmärkten,
Discountern sowie Fachmarkt- und SB-Warenhausabteilungen angeboten.
Die Abgrenzung der zentren- und nicht zentrenrelevanten Branchen wurde auf
Basis der im Rahmen der Neuformulierung des LEP-Ziels B II 1.2.1.5. (seit
1.9.2006 Ziel B II 1.2.1.2) durch das Bayerische Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen veröffentlichten Brancheneinteilung vorgenommen.
Soweit im Einzelfall bestimmte Sortimente in keiner der beiden Listen aufgeführt sind, sind sie nach sachlogischem Zusammenhang einer der beiden Artikelgruppen zuzuordnen.
Nicht zum Einzelhandel wird der Handel mit Kraftfahrzeugen gezählt.
Reinigungen, Reisebüros, Videotheken und Autovermietungen zählen nicht
zum Einzelhandel, ebenso wie Friseure, Schneidereien und Schuhmacher (vgl.
7.2).
Boote und Zubehör
Campingartikel
Gartenartikel, Gartenbedarf,
Pflanzen
Badeinrichtungen, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse
48
7.4 Begriffsdefinitionen
Abschöpfungsquote
Bedeutung: Die Abschöpfungsquote (auch Bindungsquote oder Umsatzbindungsfaktor) bezeichnet denjenigen Umsatzanteil am gesamten bindungsfähigen Umsatzpotenzial, der zu einem Zeitpunkt x tatsächlich erzielt wird.
Berechnung: Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche/eines Ortes dividiert durch das (bindungsfähige) Umsatzpotenzial dieser
Branche/des Ortes.
Kaufkraft (nominal / real)
Bedeutung: Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den
privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung
steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügbaren Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.
Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau
von Löhnen/Gehältern und Lebenshaltungskosten.
Einzugsgebiet
Bedeutung: Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe seines bindungsfähigen Umsatzpotenzials.
Berechnung und Abgrenzung: Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.
Kaufkraftkennziffer (KKZ)
Bedeutung: Die KKZ bezeichnet die allgemeine Kaufkraft einer Gemeinde pro
Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe
der Gemeinde).
Berechnung: Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden
wird das gesamte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und
durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen. Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-KopfEinkommens wird gleich 100 gesetzt. Bei den aktuellen 19.221 € würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 21.143 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 17.299 entsprechend die KKZ 90,0.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (Bundesdurchschnitt 5.288 €) bezieht
sich nur auf Ausgaben im Einzelhandel.
die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen Einkaufsorten in der Region;
die Marktpotenziale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;
die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;
die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für
Güter des kurz-, mittelund langfristigen Bedarfs.
Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mittelund langfristigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen
mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen.
Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10 % liegende
Kaufkraftbindung in €-Werten einen erheblichen Umfang erreichen kann.
Marktpotenzial
Bedeutung: Das Marktpotenzial bezeichnet das potenzielle Ausgabevolumen
eines Ortes im Einzelhandel auf Basis seiner Einwohnerzahl (ohne
Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem Einzugsgebiet).
Berechnung: Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der
49
BRD, multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes und der ortsspezifischen
einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Prozent.
Umsatzpotenzial (bindungsfähiges)
Bedeutung: Das bindungsfähige Umsatzpotenzial bezeichnet den Umfang des
Umsatzes, den ein Ort auf Basis seinen eigenen, lokalen Marktpotenzials, abzüglich der Kaufkraftabflüsse der eigenen Bevölkerung und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse der Bewohner des Einzugsgebiets, rechnerisch erreichen kann.
Berechnung: Vom ermittelten lokalen Marktpotenzial wird der zu erwartende
Kaufkraftabfluss der örtlichen Bevölkerung abgezogen und der zu erwartende
Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet hinzugerechnet (Ermittlung des zu erwartenden Kaufkraftzu- bzw. -abflusses über Einfluss von Entfernung und Attraktivität der Konkurrenzzentren = Distanz-Matrix-Modell nach HUFF).
Umsatzkennziffer (UKZ)
Bedeutung: Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner
(also nicht den Umsatz pro Einwohner!).
Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck der
Zentralität eines Ortes und ein Kriterium für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.
Berechnungsbasis: Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit EinzelhandelsNahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ wird der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die Einwohnerzahl des Ortes bezogen.
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort
getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn
die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem
Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %,
so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kompensiert
werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist
seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird
z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix,
die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert.
Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten
Non-Food I: Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel, Hygienepapiere, Säuglingspflege, Watte, Verbandsstoffe, Haar-,
Haut-, Mund- und Körperpflege, Sonnen- und Insektenschutz, Kosmetika,
Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel
Non-Food II: Textilien, Heimtextilien, Kurzwaren, Schuhe, Lederwaren, Koffer,
Schirme, Haushaltswaren, Bilderrahmen, Galanteriewaren, Camping-, Garten- und Sportartikel, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte- und artikel,
Elektrogroßgeräte, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Papier-, Büround Schreibwaren, Bücher Zeitungen, Zeitschriften, EDV, Kommunikation,
Do-it-Yourself-Artikel (Baumarktartikel), Eisenkurzwaren, Farben, Lacke, Autozubehör, Fahrradzubehör, Blumen, Pflanzen, Samen, Düngemittel, Insektizide, Sonstiges, wie Möbel und Sanitärbedarf.
Verkaufsfläche
Bedeutung: Die Verkaufsfläche bezeichnet den Teil eines Einzelhandelsbetriebes, der für den Kunden begehbar ist und dem Ziel dient, Verkaufsabschlüsse zu tätigen. Dazu gehören der Eingangsbereich, die Standfläche von
Einrichtungsgegenständen, Ausstellungsflächen und Schaufenster, die Fläche
von Bedientheken mit der dahinter liegenden, für den Kunden sichtbaren
Fläche, Umkleidekabinen, Gänge, Kassenzonen, Pack- und Entsorgungszonen,
Windfänge und Freiflächen, die nicht nur temporär genutzt werden. Nicht zur
Verkaufsfläche gehören demnach z.B. Lager-, Anlieferungs-, Sozial- und Büroräume. Diese bilden gemeinsam mit der Verkaufsfläche die Nutzfläche eines
Betriebs, die auch als Gesamtmietfläche oder GLA Gross leasable area bezeichnet wird. Verkehrsflächen in Passagen oder Einkaufszentren werden
ebenso nicht zur Verkaufsfläche gezählt.
50
Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:
Fachgeschäft
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung
und Kundenservice (als Filialisten sind z.B. Benetton, Bijou Brigitte oder Fielmann zu nennen).
Fachmarkt
Meist großflächiges Nonfood-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, mit breitem
und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO-Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen unter einem Dach oder auch in offener Bauweise.
Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe
meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot
an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung.
Oft werden bestehende Einkaufszentren auch weiterentwickelt
und vergrößert, mit der Folge, dass sich eine gravierende Veränderung der Wettbewerbssituation ergeben kann (z.B. OlympiaEinkaufszentrum oder PEP in München).
Supermarkt
Ca. 400 bis 2.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment
inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer
Nonfood-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca.
20 - 30 % (z.B. Rewe, Edeka, Tengelmann).
Lebensmittel- Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 400 und 1.000 m²
Discounter
Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit
relativ niedriger Artikelzahl, meist ohne Bedienungsabteilungen, preisaggressiv, zunehmender Nonfood-Umsatzanteil
(z.B. Aldi, Lidl, Norma).
Verbrauchermarkt
Verkaufsfläche ca. 2.500 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender
Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Gebrauchsgüter),
Nonfood-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Nonfood-Flächenanteil
ca. 30 - 60 % (z.B. Kaufland).
SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen
Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche Nonfood-Abteilungen: Nonfood-Umsatzanteil
ca. 35 - 50 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. Standort
häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen (z.B. Globus, Real).
Warenhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 m², in zentraler Lage,
oft mit Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment,
hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (z.B. Karstadt, Kaufhof).
Kaufhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 m², in zentraler Lage,
breites, tiefes Nonfood-Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, z.B.
Textil oder Möbel (z.B. C&A, H&M, K+L Ruppert bzw.
Segmüller, XXX-Lutz)
51

Entwicklungskonzept Innenstadt

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