Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt

Transcrição

Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt
Deutschland 2016
Agenda
Trendbarometer
Deutschland 2016
Immobilien-Transaktionsmarkt Deutschland
Befragungsaufbau und -systematik
Ergebnisse Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt Deutschland 2016
Seite 2
Kernergebnisse Trendbarometer
Deutschland 2016
Attraktivität
Auffallend positive Stimmung am deutschen Investmentmarkt –
unter die Begeisterung mischen sich erste kritische Stimmen
Kapitalmarkt
Eine spürbare Zinswende lässt weiter auf sich warten
Zuwanderung
Flüchtlingszuzug wird auch wesentliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben
Transaktionsmarkt
Verkäufer/Käufer
Seite 3
Core-Lagen in den Top-7-Städten sind teilweise preislich überhitzt
Fonds bleiben stärkste Verkäufergruppe –
Versicherungen/Pensionsfonds werden zu größten Nachfragern
Nutzungsarten
Büro- und Wohnimmobilien stehen stark im Fokus
Exitstrategien
Direktverkauf oder Halten ist die Devise für 2016
Megatrends 2016
Urbanisierung hat derzeit den stärksten Einfluss auf die Immobilienwirtschaft –
Klimawandel hingegen (noch) kein Thema
Trends: Wohnen
Mietpreisbremse verfehlt Zweck – Berechnungsgrundlage mangelhaft
Transaktionsvolumina der letzten zehn Jahre ...
Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland*
79,0
62,0 – 65,0
65,3
53,2
52,7
10-Jahres-Durchschnitt: 42,2
43,7
53,3
9,5
12,0
2006
2007
Wohnen (nur Portfolios)
22,9
30,5
39,9
25,0
13,4
10,1
55,5
44,2
29,0
25,9
21,1
36,0
19,1
23,0
4,8
3,3
3,8
6,0
2008
2009
2010
2011
11,0
13,7
12,8
2012
2013
2014
23,5
2015
2016
Gewerbe
2014
2015
Ausblick 2016
Erneut Wohnimmobilien-Portfolioverkäufe
auf hohem Niveau
Signifikantes Transaktionsvolumen im
Gewerbebereich hebt das Gesamtvolumen
auf das Niveau von 2006
Gesamtes Transaktionsvolumen (Wohnen und
Gewerbe) erstmals über dem Niveau von 2007
Nahezu Verdopplung im Wohnsegment durch
größere Übernahmen
Weiterhin hohes Transaktionsniveau im
anhaltenden Niedrigzinsumfeld erwartet
Durch größere Übernahmen im Bereich
Wohnen könnte das Vorjahresniveau
erreicht werden
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 4
… und in den Quartalen des Jahres 2015
Transaktionsvolumina im Jahr 2015 in Mrd. Euro in Deutschland*
20,2
20,8
22,2
15,8
9,6
14,4
17,4
14,1
10,6
6,4
1,7
Wohnen (nur Portfolios)
Q1
Gewerbe
Q2
Q3
4,8
Q4
Portfoliotransaktionen
Nutzungsarten (Gewerbe)
Entwicklung
Vermehrt Portfoliotransaktionen im
Gewerbebereich
Wohnungsmarkt weiterhin von
Konsolidierungen geprägt
Büroimmobilien erneut dominant (etwa 40 %)
Transaktionsvolumen beim Einzelhandel deutlich
gestiegen (etwa 30 %)
Weitere rd. 30 % des Handelsvolumens: Logistik,
Hotels, gemischt genutzte Immobilien und
Spezialimmobilien
Großvolumige Transaktionen im letzten
Quartal des Jahres komplementieren das
Rekordjahr 2015
Erstes Quartal wird von Gagfah-Übernahme
dominiert
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Seite 5
Die größten deutschen
Gewerbeimmobilientransaktionen* ...
Quartal
Q2
Q4
Verkäufer
Q1
Deutsche Office
Alstria
D&R Investments (Niederlande)
Q3
Target
Simon Property Group (USA)
SEB ImmoInvest /
Savills Fund Management
Corio (Niederlande)
Q4
Käufer
Hudson's Bay Company (Kanada)
Brookfield Property Partners (Kanada) /
Potsdamer Platz Quartier (Mischnutzung)
Korea Investment Corporation (Südkorea)
Klépierre (Frankreich)
Corio-Übernahme: 5 Shoppingcenter (Berlin, Dresden, 2x
Duisburg, Hildesheim)
Deka Immobilien
Geschäftshausportfolio (Schwerpunkt Einzelhandel)
Unibail Rodamco (Frankreich)
Canada Pension Plan Investment Board
(Kanada)
Credit Suisse Asset Management (CS
Orion Capital Managers (USA)
Fonds) (Schweiz)
Madison International Realty (USA) /
NorthStar (USA)
Morgan Stanley (USA)
GE Capital
Kildare (UK)
Q2
Q2
Q2
Q3
Q2
Q4
Objekte
Kaufhof-Warenhaus-Portfolio: 40 Galeria Kaufhof- und
3 Sportarena-Warenhäuser
Deutsche Office Übernahme (Büro)
Preis
43
€ 2.400 Mio.
k. A.
€ 1.700 Mio.
17
€ 1.300 Mio.
5
€ 1.000 Mio.
51
€ 700 Mio.
46,1 % Anteil an mfi-Shoppingcenter (u.a. München,
Berlin, Leipzig)
Odin-Portfolio (Büroimmobilien)
7
€ 650 Mio.
19
€ 625 Mio.
Trianon, Frankfurt (Büro)
1
€ 540 Mio.
Gewerbeportfolio (Büro, Einzelhandel)
60
€ 500 Mio.
RFR Holding
IVG Institutional Funds (TRIUVA)
Eurotower, Frankfurt (Büro)
1
€ 480 Mio.
Immobilienfonds Köln-Deutz Arena
und Mantelbebauung GbR
Junson Capital (China) / Mirae Asset
Global Investments (Südkorea)
Lanxess-Arena (Multifunktionsarena und Büro)
k. A.
€ 440 Mio.
Bezogen auf die aufgelisteten Top-Transaktionen
Verkäufergruppen
Käufergruppen
Transaktionsgröße
Unter den Verkäufern waren 2015 erneut
vor allem Fonds und internationale
Investoren
Auch auf der Käuferseite haben internationale
Investoren einen dominierenden Anteil
Darunter befanden sich auch drei asiatische
Investoren aus China und Südkorea
Erneut gestiegenes Transaktionsvolumen
bei den Top-Deals im Vergleich zum Vorjahr
Starker Einzelhandelsanteil bei den TopDeals
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
Seite 6
… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr
2015
Quartal
Q1
Q2
Q4
Q2
Q2
Q4
Q1
Q2
Q4
Q1
Q2
Verkäufer
Wohneinheiten
Preis
Gagfah
Käufer
Vonovia
Target
Gagfah-Übernahme
144.450
€ 8.000 Mio.
Patrizia
Vonovia
Südewo
19.800
€ 1.900 Mio.
Patrizia
Deutsche Wohnen
Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin und Kiel
13.600
€ 1.100 Mio.
Obligo (Norwegen)
Patrizia
Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin
13.500
€ 880 Mio.
Westgrund
Adler
Westgrund-Übernahme
16.000
€ 790 Mio.
Vonovia
LEG
Wohnportfolio Nordrhein-Westfalen
13.800
€ 600 Mio.
Deutsche Wohnen
ADO Group (Israel)
Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin (Spandau,
Reinickendorf)
5.750
€ 380 Mio.
Gutburg Immobilien
Grand City Properties
Wohnportfolio mit Schwerpunkt Leipzig
10.500
€ 330 Mio.
Vonovia
RREEF
Wohnportfolio Norddeutschland
6.000
Nicht veröffentlicht
Nicht veröffentlicht
Foncière des Régions (Frankreich)
Wohnportfolio Hamburg
2.000
€ 240 Mio.
Immeo Wohnen
LEG
Wohnportfolio Nordrhein-Westfalen
3.500
€ 225 Mio.
Bezogen auf die aufgelisteten Top-Transaktionen
Verkäufergruppen
Unter den Verkäufern waren mehrheitlich
Wohnungsgesellschaften
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
Seite 7
Käufergruppen
Transaktionsgröße
Börsennotierte Wohnungsunternehmen und
institutionelle Investoren stärkste Käufergruppen
Konsolidierungen bei den Wohnungsgesellschaften bestimmten das Geschehen
Das Volumen der einzelnen Top–Portfoliotransaktionen hat 2015 deutlich
zugenommen
Das Transaktionsvolumen wurde von den
Übernahmen wesentlich mitbestimmt
Trendbarometer
Deutschland 2016
Seite 8
Unser Trendbarometer berücksichtigt ein breites
Spektrum von Investorengruppen
Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2015), an der rund
150 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv
waren, teilgenommen haben.
Inhaltlich berücksichtigt die Umfrage vornehmlich folgende Themen:
Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschland
im Jahr 2016 durch aktive Marktteilnehmer
Untersuchung der Strategie von Immobilieninvestoren in Deutschland im
Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes
Investorengruppen
Banken
Geschlossene Immobilienfonds
Immobilien-AGs/REITs
Institutionelle Investoren
Kapitalanlagegesellschaften
Opportunity-/Private-Equity-Fonds
Privatpersonen/Family Offices
Sonstige
Hintergrund
Zielsetzung
Statements
Seit 2007 führt die Ernst & Young Real
Estate GmbH diese Befragung durch.
Rund 150 Investoren haben im Zeitraum
Oktober bis November 2015 zu ihren
Erwartungen für das kommende Jahr
Stellung bezogen.
Einschätzung des deutschen ImmobilienInvestmentmarktes im kommenden Jahr
Ausblick auf die Strategie, die Investoren im
kommenden Jahr in Deutschland verfolgen
Neben vorgegebenen Antworten hatten die
Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage
individuelle Kommentare abzugeben.
Die nachfolgenden Aussagen sind anonymisiert
und teilweise mit ähnlichen Einschätzungen
zusammengefasst wiedergegeben.
Seite 9
Die Einschätzung des deutschen Transaktionsmarktes im Rückblick
2014
„Dank attraktiver Finanzierungskosten und der Stabilität Deutschlands sind hohe Multiplikatoren
europaweit am besten zu ertragen.“
„Risikoreiche Investitionen (ValueAdded) werden nicht mehr pauschal
als negativ betrachtet.“
„Auch mit neuer Bundesregierung
behält Deutschland den Ruf als
‚sicherer Hafen‘ für Anleger.“
Seite 10
2015
„Zu viel Kapital, zu wenig
Investitionsmöglichkeiten, daher
sehr hohes Preisniveau.“
„Eigentümer ohne den Druck der
Wiederanlage werden das attraktive
Umfeld für Verkäufe nutzen.“
„Das Interesse institutioneller
Investoren an Marktnischen jenseits
von Büro, Einzelhandel und Wohnen
steigt.“
2016
„Kapital (Eigenkapital/Fremdkapital)
ist ausreichend vorhanden, nur nicht
die geeigneten Produkte/
Investments.“
„Stabil, gute Fundamentaldaten,
Wachstumsperspektive.“
„Chancen-Risiken-Verhältnis hat
begonnen sich zu verschlechtern.“
Auffallend positive Stimmung am deutschen
Investmentmarkt
Kernaussagen
Deutschland wird von nahezu allen
Befragten (95 %) auch im Jahr 2016
als attraktiver oder sehr attraktiver
Standort für Immobilieninvestments
gesehen.
Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments
52%
43%
Somit setzt sich die positive
Einschätzung des Vorjahres zum
wiederholten Male fort (2015: 96 %).
Der Anteil der Befragten, die den
Standort Deutschland als „sehr
attraktiv“ (52 %) einschätzen,
ist sogar deutlich angestiegen
(2015: 45 %).
5%
sehr attraktiv
attraktiv
weniger attraktiv
Statements
„Deutschland (…) ist aufgrund hoher Liquidität und attraktiver Neubau- und Mietpreissteigerungsmöglichkeiten als Investitionsstandort
(nach wie vor) interessant.“
„Entwickelter und stabiler Markt in einer starken Volkswirtschaft, der Möglichkeiten für Investitionen in verschiedenste Nutzungsarten bietet.
Leider sind manche Standorte bei einzelnen Nutzungsarten (v.a. Wohnen) überhitzt.“
„Inwieweit die Flüchtlingskrise und weitere Krisen den Standort Deutschland beeinflussen werden, lässt sich heute nicht vorhersagen.“
Wortlaut der Frage: „Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2016 absolut gesehen?“
Seite 11
Unter die Begeisterung mischen sich erste
kritische Stimmen
Kernaussagen
Im europäischen Vergleich bleibt
Deutschland für die Mehrheit (64 %)
„sehr attraktiv“ (2015: 64 %).
Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments
im europäischen Vergleich
64%
Insgesamt wird Deutschland im
Ländervergleich nach wie vor von
einem Großteil der Teilnehmer (91 %)
als attraktiv oder sehr attraktiv
gesehen (2015: 96 %).
Eine zunehmende Minderheit äußert
sich aber auch kritisch und sieht
Alternativen in Europa (9 % vs. 4 %
im Vorjahr).
27%
9%
sehr attraktiv
attraktiv
weniger attraktiv
Statements
„Die Konjunkturdaten sprechen für Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern, ferner gibt es mehrere Metropolregionen mit Potenzial.“
„Deutschland bleibt Stabilitätsanker in Europa, wenngleich die Preise stark angezogen haben.“
„Deutschlands Attraktivität ist unverändert stark. Jedoch sind Investments in Nachbarländern im Kommen. Selbst Märkte wie Spanien und Italien
sind zurück.“
Wortlaut der Frage: „Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2016 im europäischen Vergleich?“
Seite 12
Flüchtlingszuzug wird spürbare Auswirkungen auf
die Immobilienwirtschaft haben
Kernaussagen
Immobilienangebote werden knapper
(85 %).
Der Zuzug von Flüchtlingen beeinflusst die Immobilienwirtschaft
wesentlich (83 %).
"2016 ist
mit einer
Verknappung
des
„2016
ist mitweiteren
einer weiteren
Verknappung
des Immobilienangebots
zu rechnen.“
Immobilienangebots
zu rechnen."
46%
Unterbringung
von Flüchtlingen
hat
„Die "Die
Unterbringung
von Flüchtlingen
hat wesentliche
wesentliche
Auswirkungen
auf
die
Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft (z. B.
Leerstandsabbau, Vermietung,
Rückkauf durch
Immobilienwirtschaft
(z.B. Leerstandsabbau,
öffentliche
Hand,
Betreiben
von
Flüchtlingsheimen).“
Vermietung, Rückkauf durch öffentliche Hand,…
39%
38%
45%
12% 3%
17%
Konsolidierungen von Immobiliengesellschaften mit steigender
Relevanz (80 % vs. 69 %).
"Auch im Jahr 2016 werden
Konsolidierungen
von
„Auch
im Jahr 2016 werden
Immobiliengesellschaften
wesentliche Rolle
Konsolidierungen voneine
Immobiliengesellschaften
eine wesentliche Rolle spielen.“
spielen."
23%
57%
19% 1%
Die technische Inbetriebnahme von
Bauleistungen ist ein zunehmender
Risikofaktor (77 %).
"Die technische Inbetriebnahme
Bauleistungen
„Die technische von
Inbetriebnahme
von
wird
ein zunehmender
RisikofaktorRisikofaktor
bei
Bauleistungen
wird ein zunehmender
Großprojekten."bei Großprojekten.“
25%
52%
21% 2%
Drei von vier Befragten sehen 2016
sinkende Immobilienrenditen (76 %
vs. 68 %).
"Der „Der
Renditeabstand
zwischen
der
Verzinsung
Renditeabstand
zwischen
der
Verzinsung von
von
deutschen
Staatsanleihen
undund
Immobilienrenditen
deutschen
Staatsanleihen
Immobilienrenditen
nimmt
2016 weiter ab.“
nimmt 2016 weiter
ab."
Unternehmensanleihen werden auch
2016 als relevantes Finanzierungsinstrument gesehen (72 % vs. 66 %).
"Unternehmensanleihen
sind auch
2016
ein
„Unternehmensanleihen
sind auch
2016
ein wichtiges
Finanzierungsinstrument
wichtiges
Finanzierungsinstrument
für für
Immobiliengesellschaften.“
Immobiliengesellschaften."
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
34%
18%
Ich stimme eher nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2016 vs. 2015)
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienkapitalmarkt stimmen Sie für 2016 zu?“
Seite 13
42%
54%
Ich stimme nicht zu
19%
5%
27%
1%
Die Zinswende lässt weiter auf sich warten
Kernaussagen
Staatliche Förderung wird als
Notwendigkeit für bezahlbaren
Wohnraum in Ballungsgebieten
gesehen (72 %).
Im kommenden Jahr wird mit einer
steigenden Börsenaktivität gerechnet
(69 % vs. 54 %).
"Die Nachfrage
nach bezahlbarem
Wohnraum
in
„Die Nachfrage
nach bezahlbarem
Wohnraum
Ballungsgebieten ist nur
durch staatlicheist
Förderung
in Ballungsgebieten
nur durch
zustaatliche
decken."Förderung zu decken.“
"2016 wird ein aktives
Jahrwird
für Börsengänge
„2016
ein aktives Jahrund
für
Kapitalerhöhungen."
Börsengänge und Kapitalerhöhungen.“
"Alternative
Finanzierungsquellen
(Versicherungen,
„Alternative
Finanzierungsquellen
(Versicherungen,
Alternative Finanzierungsgeber
Pensionskassen,
Debt Debt
Funds,
Mezzanine-Kapital)
Pensionskassen,
Funds,
Mezzanine-Kapital)
erobern
einen relevanten
Marktanteil.“
bleiben eine bedeutsame Ergänzung
erobern einen
relevanten
Marktanteil."
zur klassischen Bankenfinanzierung
(65 % vs. 70 %).
„Politische
Instabilitäten
werden bei
"Politische Instabilitäten
werden
bei internationalen
Weltpolitische Instabilitäten finden
zunehmend Berücksichtigung bei
der Preisfindung (56 % vs. 44 %).
Die Zinswende bleibt 2016 aus
(92 %).
19%
14%
"Im Jahr
2016
kommt
eine
spürbare
Zinswende."
„Im Jahr
2016
kommt
eine
spürbare
Zinswende.“
3% 5%
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienkapitalmarkt stimmen Sie für 2016 zu?“
29%
33%
46%
30%
45%
Seite 14
60%
9%
internationalen Investitionsentscheidungen
Investitionsentscheidungen
nicht hinreichendnicht
hinreichend
eingepreist.“
eingepreist."
16%
35%
37%
48%
12%
2%
2%
8%
47%
Ich stimme nicht zu
Steigende Risikobereitschaft bei
Immobilieninvestments
Kernaussagen
Abermals wird eine steigende
Risikobereitschaft erwartet
(90 % vs. 90 %).
Portfoliodeals bestimmen den Transaktionsmarkt im Gewerbebereich
(87 % vs. 73 %).
"Der Anteil an
risikoreicherer
„Der Anteil risikoreicherer
Immobilieninvestments
wirdsteigen."
steigen.“
Immobilieninvestments wird
"Im Gewerbebereich
werden
imimJahr
„Im Gewerbebereich
werden
Jahr2016
2016
Immobilienportfolios
vermehrt
Immobilienportfolios
vermehrtgehandelt."
gehandelt.“
35%
55%
19%
68%
8%
2%
12%
1%
Deutschland bleibt weiterhin im
Fokus internationaler Investoren
(87 % vs. 87 %).
"Internationale Investoren werden ihren Anteil
„Internationale Investoren werden ihren Anteil am
am Transaktionsvolumen in Deutschland
Transaktionsvolumen in Deutschland vergrößern.“
vergrößern."
27%
60%
10%
3%
Konkurrenz durch Kapital aus Asien
wird nach wie vor erwartet (85 % vs.
88 %).
„AsiatischeInvestoren
Investoren werden
werden 2016
in
"Asiatische
2016vermehrt
vermehrt
Erscheinung treten.“
in Erscheinung treten."
27%
58%
13%
2%
Deutsche Anleger suchen verstärkt
nach Alternativen im Ausland (80 %
vs. 71 %).
"Für deutsche
Anleger
werden
Investitionen
im
„Für deutsche
Anleger
werden
Investitionen
Ausland
wegen
höherer
Renditeerwartungen
im Ausland
wegen
höherer
Renditeerwartungen
wieder interessanter.“
wieder interessanter."
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
23%
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2016 zu?“
Seite 15
57%
Ich stimme nicht zu
18% 2%
Core-Lagen in den Top-7-Städten preislich
überhitzt
Kernaussagen
Spürbare Zunahme spekulativer
gewerblicher Projektentwicklungen
erwartet (81 % vs. 62 %).
Preisliche Überhitzungen in den
Core-Lagen der Top-7-Städte (80 %).
Marktteilnehmer gehen von einem
Anstieg des Transaktionsvolumens im
Jahr 2016 aus (67 % vs. 57 %).
Großvolumige Transaktionen nehmen
zu (61 % vs. 59 %).
„ABBA*“ wird auch kritisch gesehen
(61 %).
"Spekulative
gewerbliche
Projektentwicklungen
„Spekulative
gewerbliche
Projektentwicklungen
im Jahr
2016 zunehmen.“
werden imwerden
Jahr 2016
zunehmen."
"Core-Lagen
in den
Top-7-Städten
„Core-Lagen
in den
Top-7-Städtensind
sindüber
überalle
alle
Nutzungsklassen
hinweg
preislich
überhitzt.“
Nutzungsklassen
hinweg
preislich
überhitzt."
„Die
derder
Immobiliendeals
wird wird
im Jahr
"DieGröße
Größe
Immobiliendeals
im 2016
Jahr
weiter zunehmen.“
2016 weiter zunehmen."
"Die„Die
ABBA-Strategie
verliert
ananAttraktivität
ABBA*-Strategie
verliert
Attraktivität
(schlechteres
Risiko-Return-Verhältnis).“
(schlechteres
Risiko-Return-Verhältnis)."
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
18%
11%
6%
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2016 zu?“
Seite 16
49%
50%
55%
*In A-Städten die B-Lagen und in B-Städten die A-Lagen (ABBA)
18% 2%
41%
39%
"Insgesamt
wird das
Transaktionsvolumen
im
„Insgesamt
wird
das Transaktionsvolumen
im Jahr
2016
dem
Niveau
von
2015liegen."
liegen.“
Jahr
2016
überüber
dem
Niveau
von
2015
16% 3%
48%
33%
31%
2%
36%
3%
36%
3%
Ich stimme nicht zu
Weiter steigende Preise für Büro und Einzelhandel
in guten Lagen erwartet
Kernaussagen
Sowohl in A-Lagen (steigend: 63 %
vs. 43 %) als auch in B-Lagen
(steigend: 57 % vs. 45 %) werden
Preissteigerungen für Büros
gesehen.
Büro
Einzelhandel
63%
64%
57%
50%
Büroimmobilien in der Peripherie
werden kritischer eingeschätzt
(sinkend: 30 %).
Die Preiserwartungen für den
Einzelhandel sind nahezu identisch.
48%
45%
42%
33%
34%
30%
4%
stabil
7%
2%
1%
sinkend
steigend
stabil
1A-Standort
1B-Standort
Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2016 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?“
Seite 17
31%
22%
20%
steigend
47%
sinkend
Peripherie
Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in allen
Lagen erwartet
Kernaussagen
Die Preiserwartungen im Wohnimmobilienbereich für A- und BStandorte stellen sich noch positiver
dar als im Vorjahr (steigend:
83 % vs. 62 %; 78 % vs. 57 %).
Selbst in schwächeren Lagen wird
zunehmend von Preissteigerungen
ausgegangen (41 % vs. 18 %).
Wohnen
83%
78%
49%
41%
21%
15%
10%
2% 1%
steigend
stabil
sinkend
1A-Standort
1B-Standort
Seite 18
Peripherie
Hotelinvestments in guten Lagen begehrt
Kernaussagen
Logistik
Hotel
Die Preiserwartungen für Hotelpremiumlagen steigen im Vergleich
zu 2015 deutlich an (56 % vs. 24 %).
Auch die Hotel-B-Lagen werden
positiver gesehen als zuletzt (37 %
vs. 24 %).
Logistikimmobilien werden ebenfalls
weiterhin positiv eingeschätzt.
61%
51%
58%57%
56%
55%
43%
42%
37%
36%
31%
25%
20%
12%
3%
steigend
stabil
6%
sinkend
2%
steigend
1A-Standort
1A-Standort
stabil
1B-Standort
1B-Standort
Seite 20
5%
sinkend
Peripherie
Peripherie
Fonds bleiben stärkste Verkäufergruppe
Kernaussagen
2016 aktivste Verkäufergruppen:
Opportunity-/PE-Fonds
(67 % vs. 58 %)
Offene Fonds
(46 % vs. 56 %)
Verkäufer mit geringer Aktivität:
(17 % vs. 16 %)
Öffentliche Hand
(11 % vs. 11 %)
Verkäufergruppen
30%
67%
Offene Fonds
46%
Sonstige internationale Fonds
41%
40%
Geschlossene Fonds
30%
Corporates (Non-Property)
24%
53%
23%
56%
Öffentliche Hand
11%
20%
36%
36%
40%
23%
21%
47%
42%
47%
aktiv
Wortlaut der Frage: „Wie aktiv werden folgende Verkäufergruppen in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2016 sein?“
Seite 21
11%
50%
24%
17%
9%
51%
Versicherungen/Pensionsfonds
13%
51%
38%
Banken
3%
moderat aktiv
zurückhaltend
Versicherungen/Pensionsfonds werden zu größten
Nachfragern
Kernaussagen
2016 aktivste Käufergruppen:
(79 % vs. 66 %)
Private/Family Offices
(74 % vs. 82 %)
Weniger aktive Käufergruppen
Öffentliche Hand
(16 %)
Banken
(15 % vs. 5 %)
Käufergruppen
Private/Family Offices
67%
Sonstige internationale Fonds
67%
53%
52%
Offene Fonds
52%
Banken
23%
16%
15%
8%
46%
2%
38%
31%
32%
Wortlaut der Frage: „Wie aktiv werden folgende Käufergruppen in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2016 sein?“
10%
22%
53%
53%
aktiv
Seite 22
8%
39%
56%
2%
6%
35%
22%
3%
10%
27%
57%
Öffentliche Hand
24%
74%
Staatsfonds
Geschlossene Fonds
18%
79%
moderat aktiv
zurückhaltend
Finanzierung kein Transaktionshindernis
Kernaussagen
Größte Transaktionshindernisse
Abweichende Kaufpreisvorstellungen
(96 % vs. 95 %) sind weiterhin
ichende
Kaufpreisvorstellungen
„Abweichende
Abweichende
zwischen
zwischen
Käufer
und
Verkäufer“
zwischen
Käufer
und
Verkäufer“
größtes Transaktionshindernis.
Käufer und Verkäufer
Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals wird immer weniger als
problematisch angesehen
(30 % vs. 44 %).
Kreditfinanzierungen stehen
weiterhin ausreichend am Markt
zur Verfügung.
des erforderlichen
„Höhe des „Höhe
erforderlichen
Eigenkapitals“
Höhe
des erforderlichen
Eigenkapitals
Eigenkapitals“
9%
21%
43%
4%
27%
„Mangelnde Verfügbarkeit von
Mangelnde Verfügbarkeit
von nachrangigen
nachrangigen Kreditfinanzierungen
Kreditfinanzierungen (Junior)
(Junior)“
2% 19%
„Verfügbarkeit
von
erstrangigen
„Verfügbarkeit
von
erstrangigen
Verfügbarkeit
von
erstrangigen
Kreditfinanzierungen
(Senior)“ 4%4%
(Senior)“
(Senior)
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Wortlaut der Frage: „Was ist das größte Hindernis für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in Deutschland im Jahr 2016?“
Seite 23
38%
58%
51%
36%
28%
56%
Ich stimme nicht zu
Finanzierungskonditionen bleiben attraktiv
Kernaussagen
Die Mehrheit der Befragten sieht
gleich bleibende Finanzierungskonditionen im kommenden Jahr
(Beleihungsauslauf 54 % vs. 48 %,
Kreditanforderung 64 % vs. 49 %,
Marge 58 % vs. 52 %, Zins 79 % vs.
80 %).
Veränderung der Immobilienfinanzierungskreditkonditionen
Beleihungsauslauf
Beleihungsauslauf
Kreditanforderung
Kreditanforderungen
41%
54%
21%
Ein weiterer Anstieg des Beleihungsauslaufs scheint möglich (41 % vs.
39 %).
Marge
Marge
15%
Erste Marktteilnehmer gehen wieder
von einer Zinssteigerung aus (15 %
vs. 8 %).
Zins
Zins
15%
64%
Wortlaut der Frage: „Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2016 entwickeln?“
Seite 24
15%
58%
27%
79%
steigen
5%
6%
gleich bleiben
sinken
Niedrige Zinsen und hohes Kaufpreisniveau helfen
bei der Restrukturierung
Kernaussagen
Einvernehmliche Restrukturierungen
(90 % vs. 89 %) und die Verlängerung
von Rückzahlungszeiträumen (74 %
vs. 79 %) sind weiterhin die bevorzugten Maßnahmen der Banken im
Umgang mit Problemkrediten.
Der Tausch von Fremd- in
Eigenkapital wird zunehmend
erwartet (51 % vs. 42 %).
Maßnahmen der Banken
Einvernehmliche
Restrukturierung
Einvernehmliche
Restrukturierungen
Verlängerung
Rückzahlungszeitraum
Verlängerung
Rückzahlungszeitraum
Austausch
von
Asset
Managern
Austausch
von
Asset-Managern
24%
16%
Tausch
vonvon
FremdininEigenkapital
Tausch
FremdEigenkapital
(Debt-for-Equity-Swaps)
(Debt-for-Equity-Swap)
14%
Ich stimme zu
9%
Ich stimme eher zu
23%
49%
35%
37%
25%
42%
50%
Wortlaut der Frage: „Welche Maßnahmen werden Banken in Deutschland bei Problemkrediten im Jahr 2016 verstärkt einleiten?“
3%
33%
47%
Seite 25
8%
50%
18%
Forderungsverkauf
Forderungsverkauf
Vollstreckungen
Vollstreckung
72%
18%
2%
7%
16%
Ich stimme nicht zu
Büro- und Wohnimmobilien stärker im Fokus
Kernaussagen
Der Fokus vieler Investoren liegt
noch stärker auf Wohnimmobilien
(stark: 65 % vs. 51 %).
Büroimmobilien klettern auf der
Einkaufsliste weiter nach oben
(stark: 49 % vs. 39 % ).
Starker oder mittlerer Investmentfokus
65%
49%
44%
32%
Einzelhandel nach wie vor interessantes Investment (71 % vs. 69 %).
22%
22%
27%
14%
stark
mittel
Büro
Wortlaut der Frage: „Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2016 in Ihrem Investmentfokus?“
Seite 26
Einzelhandel
Wohnen
Andere
Berlin und München interessanteste
Bürostandorte
Kernaussagen
Büro und Einzelhandel*
Bürofavoriten sind Berlin (17 % vs.
16 %) und München (16 % vs. 17 %).
Nach Hamburg (14 % vs. 17 %) sind
Berlin (13 % vs. 17 %), Düsseldorf
(13 % vs. 13 %) und München (13 %
vs. 15 %) für den Einzelhandel am
interessantesten.
17%
16%
14% 14%
11%
9%
13% 13%
11%
5%
3%
14%
11%
10%
13%
10%
8%
2%
1%
Büro
5%
Einzelhandel
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
Hamburg
München
Stuttgart
Leipzig/Dresden
Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
Köln
Andere
*Mehrfachnennungen möglich
Wortlaut der Frage: „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2016 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Seite 27
Berlin bleibt Favorit bei Wohnimmobilien –
Leipzig/Dresden unter den Top 4
Kernaussagen
Wohnen*
Berlin verliert Boden an andere
Standorte, bleibt aber Favorit (16 %
vs. 21 %).
Leipzig/Dresden interessanter als
einige Top-7-Städte (11 %).
16%
10%
12%
13%
9%
10%
11%
7%
8%
4%
Wohnen
Berlin
Düsseldorf
Frankfurt
Hamburg
Köln
München
Stuttgart
Leipzig/Dresden
Region Nürnberg/Erlangen/Fürth
Andere
Wortlaut der Frage: „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2016 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Seite 28
Seite 29
Direktverkauf oder Halten ist die Devise für 2016
Kernaussagen
Der Direktverkauf von Einzel-Assets
ist 2016 nach wie vor die bevorzugte
Exitstrategie (61 % vs. 55 %).
Das Halten des Bestandes wird
zunehmend in Erwägung gezogen
(37 % vs. 22 %).
Anvisierte Exitstrategien*
61%
37%
36%
Mehr als jeder Dritte visiert den
Direktverkauf als Portfolio an (36 %
vs. 35 %).
16%
9%
Direktverkauf - Direktverkauf - Spezialfonds
Single asset
Portfolio
9%
6%
Immobilien Publikumsfonds Geschlossener
Büro
Einzelhandel
Wohnen
AG/REIT (IPO)
Fonds
Kein Exit
Andere
Wortlaut der Frage: „Welches sind die von Ihnen anvisierten Exitstrategien für 2016?“
Seite 30
Klimawandel derzeit kein Thema für die
Immobilienwirtschaft
Kernaussagen
Urbanisierung/Landflucht ist der
Megatrend mit dem größten Einfluss
auf den Immobilienmarkt 2016
(85 %).
Die Globalisierung der Investitionsströme wird starken Einfluss auf die
deutsche Immobilienwirtschaft 2016
haben (80 %).
Die Zinsentwicklung ist unter den
Top-3-Megatrends für 2016 (78 %).
Der Klimawandel wird die Immobilienwirtschaft 2016 kaum beeinflussen
(20 %).
Megatrends 2016*
Urbanisierung/Landflucht
39%
Globalisierung der Investitionsströme
30%
Zinsentwicklung
9%
Internetrevolution/Big Data
8%
Klimawandel 5%
Ich stimme eher zu
7%
31%
9%
40%
8%
44%
40%
54%
8%
23%
39%
42%
15%
14%
42%
23%
Nachhaltigkeit
16% 4%
41%
34%
Politische Instabilitäten/Unsicherheiten
14%
50%
37%
Demografischer Wandel
Ich stimme zu
46%
26%
Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Welche Megatrends beeinflussen den deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2016 am meisten?“
Seite 31
Trends Wohnen: Mietpreisbremse verfehlt Zweck –
Berechnungsgrundlage mangelhaft
3%
3% 2%
22%
21%
32%
„Die Systematik und die
Qualität der Mietspiegel
als Basis für die
Mietpreisbremse müssen
verbessert werden.“
95 %
„Die Mietpreisbremse
erfüllt ihren Zweck
und stabilisiert die
Mieten in den
Ballungsgebieten.“
25 %
74%
43%
3%
5%
13%
14%
„Möbliertes Wohnen
(Mikroapartments,
Studentenwohnungen)
etablieren sich als
attraktives
Anlageprodukt.“
32%
39%
56 %
83 %
43%
51%
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen?“
Seite 32
„Die Preise für
Eigentumswohnungen
haben einen vorläufigen
Höhepunkt erreicht.“
Trends Büro:
Premiumlage trotz Sparzwang
1%
2%
2%
17%
41%
„Moderne
Büroflächenkonzepte
müssen nutzerund
branchenspezifisch
anpassbar sein.“
„Der Druck auf
Unternehmen für
Kosteneinsparungen
und Flächeneffizienz
nimmt zu.“
56%
97 %
32%
81 %
49%
8% 1%
„Aus Nutzersicht
bleibt die
Premiumlage trotz
Kosteneinsparungen
wichtig.“
56%
3%
18%
35%
91 %
33%
„Die Bedeutung des
TMT-Sektors
(Telekommunikation,
Medien und Television)
als Nutzergruppe
steigt.“
64 %
46%
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Büro?“
Seite 33
Trends Einzelhandel:
Einzelhandel bleibt in Bewegung
4%
7%
44%
„Der stationäre
Einzelhandel
konzentriert sich
künftig noch stärker
auf 1A-Lagen.“
27%
49%
„Temporäre
Einzelhandelsflächen
(Pop-up-Stores)
gewinnen an
Attraktivität.“
29%
69 %
93 %
40%
2%
5%
17%
22%
„Der Onlinehandel
führt weiterhin zu
Verunsicherung im
etablierten
stationären
Einzelhandel.“
40%
29%
„Discounter mit kleinen
Verkaufsflächen
(<750 m²) haben keine
Zukunft.“
66 %
80 %
40%
44%
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Einzelhandel?“
Seite 34
Trends Hotel:
Veränderung bei Investoren wie Konzepten
2%
13%
16%
28%
„Stille Teilhaber/
Hotelfranchisenehmer
gewinnen angesichts der
Expansionsstrategie
vieler internationaler
Marken an Bedeutung.“
84 %
„Aufgrund des
aktuellen
Angebotsmangels
im Hotelbereich
rücken PortfolioAnkäufe stärker in
den Fokus von
Investoren.“
23%
70 %
47%
71%
6%
20%
21%
„Ein signifikantes
Angebotswachstum
im Long-StaySegment (bspw.
Boardinghouses,
Aparthotels) ist zu
erwarten.“
29%
27%
„Die Hotellerie verliert
Marktanteile an
private Anbieter/
Vermittlungsportale.“
67 %
79 %
47%
50%
Ich stimme zu
Ich stimme eher zu
Ich stimme nicht zu
Wortlaut der Frage: „Was sind 2016 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?“
Seite 35
Zusammenfassung (1/2)
Attraktivität
Deutschland wird von nahezu allen Befragten (95 %) auch
im Jahr 2016 als attraktiver oder sehr attraktiver Standort
für Immobilieninvestments gesehen.
Sowohl in A-Lagen (steigend: 63 % vs. 43 %) als auch in
B-Lagen (steigend: 57 % vs. 45 %) werden Preissteigerungen für Büros gesehen.
Im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für die
Mehrheit (64 %) sehr attraktiv (2015: 64 %).
Die Preiserwartungen im Wohnimmobilienbereich für
A- und B- Standorte stellen sich noch positiver dar als
im Vorjahr (steigend: 83 % vs. 62 %; 78 % vs. 57 %).
Immobilienmarktumfeld
Der Zuzug von Flüchtlingen beeinflusst die
Immobilienwirtschaft wesentlich (83 %).
Staatliche Förderung wird als Notwendigkeit für bezahlbaren
Wohnraum in Ballungsgebieten gesehen (72 %).
Die Zinswende bleibt 2016 aus (92 %).
Immobilientransaktionsmarkt
Abermals wird eine steigende Risikobereitschaft erwartet
(90 % vs. 90 %).
Deutsche Anleger suchen verstärkt nach Alternativen im
Ausland (80 % vs. 71 %).
Preisliche Überhitzungen in den Core-Lagen der
Top-7-Städte (80 %).
Seite 36
Kaufpreiserwartungen
Die Preiserwartungen für Hotelpremiumlagen steigen
im Vergleich zu 2015 deutlich an (56 % vs. 24 %).
Verkäufer- und Käufergruppen
Opportunistische Investoren sind die stärkste Verkäufergruppe.
Versicherungen/Pensionsfonds sind die aktivste Käufergruppe.
Größte Transaktionshindernisse
Abweichende Kaufpreisvorstellungen (96 % vs. 95 %) sind
weiterhin größtes Transaktionshindernis.
Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals wird immer
weniger als problematisch angesehen (30 % vs. 44 %).
Zusammenfassung (2/2)
Investitionsfokus
Der Fokus vieler Investoren liegt noch stärker auf
Wohnimmobilien (stark: 65 % vs. 51 %).
Büroimmobilien klettern auf der Einkaufsliste weiter
nach oben (stark: 49 % vs. 39 % ).
Maßnahmen der Banken
Einvernehmliche Restrukturierungen (90 % vs. 89 %) und die
Verlängerung von Rückzahlungszeiträumen (74 % vs. 79 %)
sind weiterhin die bevorzugten Maßnahmen der Banken im
Umgang mit Problemkrediten.
Bevorzugte Investitionsstandorte
Erste Marktteilnehmer gehen wieder von einer
Zinssteigerung aus (15 % vs. 8 %).
Megatrends 2016
Urbanisierung/Landflucht ist aktuell der Megatrend mit
dem größten Einfluss auf den Immobilienmarkt 2016
(85 %).
Der Klimawandel wird die Immobilienwirtschaft 2016
kaum beeinflussen (20 %).
Top-Trends der Nutzungsklassen
Bürofavoriten sind Berlin (17 % vs. 16 %) und München (16 %
vs. 17 % ).
Wohnen: „Die Systematik und die Qualität der Mietspiegel
als Basis für die Mietpreisbremse müssen verbessert
werden." Zustimmung von 95 %
Nach Hamburg (14 % vs. 17 %) sind Berlin (13 % vs. 17 %),
Düsseldorf (13 % vs. 13 %) und München (13 % vs. 15 %) für
den Einzelhandel am interessantesten.
Büro: „Moderne Büroflächenkonzepte müssen nutzerund branchenspezifisch anpassbar sein."
Zustimmung von 97 %
Anvisierte Exitstrategien
Der Direktverkauf von Einzel-Assets ist 2016 nach wie vor
die bevorzugte Exitstrategie (61 % vs. 55 %).
Das Halten des Bestandes wird zunehmend in Erwägung
gezogen (37 % vs. 22 %).
Seite 37
Immobilienkreditkonditionen
Einzelhandel: „Der stationäre Einzelhandel konzentriert
sich künftig noch stärker auf 1A-Lagen.“
Zustimmung von 93 %
Hotel: „ Stille Teilhaber/Hotelfranchisenehmer gewinnen
angesichts der Expansionsstrategie vieler internationaler
Marken an Bedeutung.“ Zustimmung von 84 %
Seite 38
Ihre Kontakte
Christian Schulz-Wulkow
Paul von Drygalski
Thomas Frank
Telefon +49 30 25471 21235
E-Mail
[email protected]
Telefon +49 30 25471 21327
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Telefon +49 30 25471 21312
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Seite 39
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