IFDL_WP_2005_04
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Economic Research Allianz Group Dresdner Bank Working Paper Nr.: 40, 22. April 2005 Autoren: Dr. Thomas Beyerle (DEGI Research) David F. Milleker (Group Economic Research) _________________________________________________________________ Die private Wohnimmobilie in 2030: Phoenix aus der Asche? Inhalt 1. Einleitung .................................................................................................................................1 2. Wohnimmobilien: größter Vermögensposten - aber schwache Wertsteigerung .....................2 3. Warum neigen Immobilienmärkte zu ausgeprägten Preiszyklen? ..........................................3 4. Deutsche Immobilienbaisse ist ein Resultat des Vereinigungsbooms ....................................4 5. Licht am Ende des Tunnels .....................................................................................................5 6. Neue Lebensentwürfe führen zu geänderten Anforderungen an Wohnraum .........................8 7. Auf dem Weg zu einer neuen Immobilienphilosophie? .........................................................11 8. Schlussfolgerungen ...............................................................................................................14 1 1. Einleitung Jeder Deutsche entscheidet sich laut Statistik genau 0,8 Mal in seinem Leben zum Erwerb einer Immobilie. Da rund 90 Prozent der gekauften Immobilien (Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften, freistehende Eigenheime oder Objekte zu Kapitalanlagezwecken) aus laufendem Einkommen erworben werden, ist ihm - neben Fragen zum Objekt - die Finanzierung der wichtigste Aspekt. Ein junger Haushalt steht folglich vor der Entscheidung „bauen, kaufen oder mieten?“. Diese Frage muss stets nach der persönlichen Situation und den Perspektiven individuell beantwortet werden. Fällt die Entscheidung für „bauen oder kaufen“, ist als erstes die geeignete Finanzierungsform von zentraler Bedeutung. Immobilienerwerb ist ein komplexes Thema und die jüngste Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt macht diese Materie nicht einfacher. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der ständigen Diskussionen um die Abschaffung der Eigenheimzulage scheint einerseits der Erwerb von Wohneigentum so attraktiv wie nie. Auf der anderen Seite hat die Preisentwicklung in den letzten Jahren auf diesem Markt Zweifel am Eigenheim als rentierlicher Anlageform aufkommen lassen. Zudem tragen die ökonomische Unsicherheit und die Anforderungen an die Menschen zu immer höherer beruflicher Mobilität dazu bei, die Bereitschaft zum Immobilienerwerb deutlich zu dämpfen. Ein zentraler Punkt für die Preisentwicklung in den nächsten Jahren wird neben dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage der demographische und soziale Wandel in der Gesellschaft sein. Stichworte wie Single-Gesellschaft, erhöhte berufliche Mobilitätsanforderungen, PatchworkFamilien werfen neben der rein quantitativen auch die qualitative Frage auf: Wie werden sich in den nächsten Jahren die Anforderungen an den Wohnraum verändern? Bislang haben die Bundesbürger ein sehr traditionelles Verhältnis zu ihren Immobilien. In jungen Jahren wird gespart, im mittleren Alter gebaut, danach mietfrei gewohnt und anschließend die Wertsteigerung vererbt. Dieses traditionelle Verhältnis zur „eigenen Scholle“ hat aber seit jeher verdeckt, dass der Traum vom Eigenheim für die Mehrheit aller Haushalte unerfüllt bleibt. Das durch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geänderte gesellschaftliche Grundmuster führt zu mehr Transaktionen und damit auch zu höheren Schwankungen bei den Immobilienpreisen. Angedachte neue Finanzierungsformen wie Real Estate Investment Trusts (REITs) können etwa indirekten Immobilienbesitz ohne Eigenheim ermöglichen. Eine höhere Flexibilität und Volatilität des Immobilienmarktes selbst erfordert aber zwangsläufig, dass man unter Wertgesichtspunkten schon heute eine Abschätzung vornehmen sollte. 1 2. Wohnimmobilien: größter Vermögensposten - aber schwache Wertsteigerung Die eigenen vier Wände sind traditionell eine der beliebtesten Anlageformen in Deutschland. Nach Angaben der Bundesbank machten Grundstücke und Wohnimmobilien 41 Prozent oder 4.025 Mrd. EUR des Gesamtvermögens der deutschen Haushalte aus und bilden damit die größte singuläre Vermögensklasse. Wichtig zur Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung des Wohnimmobilienmarktes ist aber nicht nur die reine Größenordnung im Vermögensbestand. Die Immobilie garantiert nach wie vor einen der besten Zugänge zu Liquidität, da sie in der Regel als Sicherheit für Kredite aller Art akzeptiert wird. Das Eigenheim bietet neben den unmittelbaren Vorzügen wie Sicherheit vor Mietsteigerungen, Prestige und Freude folglich auch ganz monetäre Vorteile. Vermögen der privaten Haushalte Mrd. EUR 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 Geldvermögen 3.000 Gebrauchsvermögen 2.000 sonstiges Sachvermögen 1.000 0 1991 Wohnungen/Grundstücke 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Quelle: Deutsche Bundesbank Allerdings hat die Immobilie in den letzten Jahren als Anlageklasse in Deutschland an Popularität verloren, da Wertsteigerungen im gesamtdeutschen Mittel zwischen 1995 und 2004 weit hinter allen anderen Alternativanlagen zurückgeblieben sind. Gemessen an den reinen Preisentwicklungen legten Wohnimmobilien im Preis um gerade einmal 6 Prozent zu, Staatsanleihen brachten es immerhin noch auf knapp über 12 Prozent und Aktien auf 89 Prozent. Im Gegensatz dazu schnitten Immobilienbesitzer in Großbritannien mit einer Steigerung um 200 Prozent sowie die US-Amerikaner mit einem Zuwachs um immerhin stattliche 79 Prozent weit besser ab. Zudem profitieren Immobilienbesitzer in diesen Ländern von dem dort gültigen Hypothekarsystem: Wertsteigerungen können sofort über aufgestockte Hypothekensummen konsumtiv verwendbar gemacht werden. 2 Preissteigerungen in einzelnen Assetklassen in Prozent 1995-2004 250 200 150 100 50 0 Deutsche Wohnimmobilien Deutsche Aktien Deutsche Staatsanleihen US Wohnimmobilien UK Wohnimmobilien Quellen: Deutsche Bundesbank, Deutsche Immobiliendatenbank, Nationwide, National Association of Realtors Würde die Analyse auf die letzten vier Jahre des betrachteten Zeithorizonts reduziert, fielen die Ergebnisse für die Wohnimmobilie sogar noch schlechter aus. Kurz und knapp: Der deutsche Markt befindet sich gegenwärtig in einer ausgeprägten Preisbaisse. Die Ursachen hierfür müssen untersucht werden, bevor man zum Immobilienerwerb aufgrund von Wertsteigerungen raten kann. 3. Warum neigen Immobilienmärkte zu ausgeprägten Preiszyklen? Das wohnwirtschaftliche Immobiliensegment wird stark durch lokale bzw. regionale Strukturen geprägt. Die Preise richten sich, neben den klassischen Erstellungskosten, nach einer bestimmten Bevölkerungsentwicklung, dem spezifischen regionalen Wirtschaftswachstum, der Kaufkraft oder Lagequalität. Allein Stadtteile oder Stadtteilbereiche verfügen über derartig unterschiedliche Charaktere, dass bezüglich des Preisniveaus große Divergenzen vorliegen. Qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen sind in der Regel wertstabil. Insbesondere attraktive innerstädtische Lagen haben die Konjunkturzyklen des Immobilienmarktes immer am besten überstanden. Ausgeprägte Preiszyklen auf dem Immobilienmarkt sind dennoch in der Breite des Marktes nicht die Ausnahme sondern vielmehr die Regel, die allerdings international wie auch regional unterschiedlich stark ausgeprägt sind. Das hat auch - aber nicht nur - mit einer generell hohen Zinssensitivität der Immobiliennachfrage zu tun. Darüber hinaus weist der Immobilienmarkt eine Reihe von Spezifika auf, die ihn deutlich von anderen Assetmärkten unterscheiden: So gibt es für Wohnobjekte im Gegensatz zu Aktien oder Anleihen keinen national einheitlichen Markt, auf dem sich eine vergleichbare Preisstruktur herausbilden könnte. Zudem trifft bei Immobilien ein kurzfristig extrem starres Angebot auf eine kurzfristig recht variable Nachfrage. Während Personen ihren Wohnort wechseln und die Summe der Einkommen mit dem Konjunkturzyklus und dem regionalen Strukturwandel steigt oder fällt, ändert sich das Angebot mit Bauaktivität und Gebäudeabnutzung. Fazit: Das Angebot an Wohnraum folgt der Nachfrageentwicklung erst mit erheblicher Zeitverzögerung 3 bzw. bedarf des Anstoßes durch die Preisentwicklung, um nachzuziehen. Aufgrund einer wesentlich stärkeren Migration ist dies in urbanen Zentren deutlich ausgeprägter als im ländlichen Raum. 4. Deutsche Immobilienbaisse ist ein Resultat des Vereinigungsbooms Veränderungen der Wohnungsmarktbedingungen, steuerliche Anreize sowie gesamtwirtschaftliche Parameter haben erhebliche Reaktionen bei den Wohnungsinvestitionen zur Folge gehabt. Der große staatliche Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt gestaltet sich als eine Gratwanderung zwischen Mitnahmeeffekten und Wirkungslosigkeit im Extremen. Die Reaktion auf den zur Zeit in weiten Teilen Deutschlands noch entspannten Wohnungsmarkt ist das Zurückfahren direkter und indirekter Förderungen bzw. die Neuausrichtung der Wohnungspolitik. Entwicklung der Baugenehmigungen (Wohnbau und Nichtwohnbau) 350.000 Grunderwerbssteuersenkung BM F-Erlass gegen Bauherrenmodell 250.000 Wiedereinf ührung der degr. AfA Senkung des AnfangsAnhebung des satzes der degr. AfA Anfangssat zes der (Wohnungsbau) degressiven Af A 50.000 50 %-ige Sonder-Af A 1994 1992 1990 1988 1986 1984 1982 1980 1978 1976 1974 1972 0 2006 100.000 2004 Senkung des Anf angssat zes der degr. AfA Senkung und reduziert e Streichung der Sonder-Af A Eigenheimzulage? Auf hebung der SonderInvest itionszulage Af f. A M iet wohnungsneubau bis 2000, f. Altbau bis 2004 2002 Anhebung des Anfangssatzes der degressiven AfA 2000 150.000 1998 M aßnahmegeset z 1996 200.000 1970 Baugenehmigungen 300.000 Abschaff ung der degressiven Af A J a hr Baugenehmigungen West Baugenehmigungen Ost Quelle: Allianz Group, 2005 Unter Berücksichtigung der jüngeren deutschen Wirtschaftsgeschichte lässt sich die mehrjährige Baisse bei der Preisentwicklung gut erklären: Nach der deutschen Wiedervereinigung bestand gerade in den neuen Bundesländern ein erheblicher Nachholbedarf an qualitativ hochwertigem Wohnraum. Die unmittelbar nach der Wiedervereinigung aufgelegten Wohnungsbauförderungsprogramme zogen entsprechend hohe Investitionen in diesem Sektor nach sich. So erreichte der Anteil der Wohnungsbauausgaben an den verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte im Jahr 1997 einen Rekordwert von 12,4 Prozent (siehe Grafik). 4 Wohnungsbauinvestitionen und verfügbare Einkommen Index 1991 = 100 160 14 12 140 10 8 120 6 Anteil Wohnungsbauausgaben am verfügbaren Einkommen (rechts, Prozent) 100 Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte 4 2 Wohnungsbauinvestitionen 80 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Quelle: Statistisches Bundesamt Aufgrund der steuerlichen Förderung und einer Überschätzung des ostdeutschen Aufholprozesses schoss die Bautätigkeit allerdings über das benötigte Maß hinaus. Bezogen auf Demographie und Kaufkraft entstand in den neuen Ländern ein Überangebot an Wohnraum, welches bis heute nachwirkt und die Preise dämpft. Der seit dem Jahr 1999 zu verzeichnende Rückgang bei den absoluten Ausgaben für den privaten Wohnungsbau ist somit nicht nur als eine Reaktion auf die schwache Wertentwicklung und damit die relativ geringere Attraktivität als Vermögensklasse zu sehen. Es handelt sich vielmehr um eine natürliche Reaktion des Wohnungsmarktes, um Angebot und Nachfrage wieder in Einklang zu bringen. 5. Licht am Ende des Tunnels Auf Basis unserer vorangegangenen Einschätzung, dass Preis- und Baubaisse der vergangenen Jahre hauptsächlich ein marktwirtschaftlicher Korrekturmechanismus für die nach der deutschen Einheit entstandene Überversorgung mit Wohnraum ist, kann eine sorgfältige Abschätzung der angebots- und nachfrageseitigen Faktoren zu einem differenzierteren Ausblick auf die zukünftige Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes beitragen. Die Investitionen in den privaten Wohnungsbau sind seit inzwischen fünf Jahren rückläufig, bezogen auf das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte sogar schon seit zehn Jahren. Neben diesem allgemeinen Trend zeichnet sich ein weiteres Phänomen ab: Seit Mitte der 90er Jahre befinden sich ausschließlich fertig gestellte Wohneinheiten mit mehr als fünf Zimmern im Aufwärtstrend. Alles mit geringerer Zimmerzahl, somit auch die Geschosswohnungen, wird mit abnehmender Intensität bezugsfertig. 5 Stark steigender Anteil großflächigen Wohnraums Prozent aller Fertigstellungen 70 60 50 40 30 20 10 Einfamilienhäuser Geschoßwohnungen Anteil Zimmerzahl 5+ 19 80 19 81 19 82 19 83 19 84 19 85 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 0 Quelle: Baustatistisches Jahrbuch Weiterhin steigt die Wohnfläche pro Kopf und das Verhältnis von Ausgaben für Wohnraum und Einkommen bleibt relativ konstant, was bei anderen Aufwendungen des täglichen Bedarfs – etwa Nahrungsmitteln und Getränken – klar rückläufig ist. Das private Wohneigentum wird somit nach wie vor als Ausdruck von Lebensqualität gesehen. Wohnfläche pro Kopf der Bevölkerung in Quadratmetern 45 40 West Ost 35 30 25 20 15 10 5 0 1968 1972 1978 1980 1982 1987 1993 1998 2003 Quelle: Statistisches Bundesamt Bei der Betrachtung von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt fällt auf, dass die Mieten gegenwärtig steigen. Dies ist ein Indikator für eine zunehmende Knappheit von Wohnraum. Durch die gesetzlich festgeschriebene Obergrenze für Mietsteigerungen für Altmieter könnte der Indikator die wirklichen Knappheitsverhältnisse sogar noch unterzeichnen. Im Zusammenspiel mit stagnierenden Immobilienpreisen bedeuten steigende Mieten jedoch auch eine höhere Rentabilität von Wohnobjekten. Dieser Entwicklung werden sich auch die preislichen Perspektiven des Eigenheims früher oder später anpassen. Denn auf Dauer steigende Mieten machen die eigenen vier Wände wieder attraktiver. 6 Dies ist übrigens ein Trend, der die Bundesrepublik von anderen Industrieländern wie den USA deutlich unterscheidet. Dort hat es in den letzten Jahren bei stark anziehenden Immobilienpreisen nur äußerst moderate Mietsteigerungen gegeben. Die Rentabilität der Immobilie ist daher recht deutlich gesunken. Rentabilität (Miet-Preis-Verhältnis) von Wohnimmobilien Index 1995 = 100 110 100 90 Deutschland 80 USA 70 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Quellen: Statistisches Bundesamt, Bulwien, Bureau of Labor Statistics, National Association of Realtors, eigene Berechnungen Eine zunehmende Knappheit an Wohnraum kann auch hinsichtlich der Entwicklung der Zahl der Haushalte in Deutschland über einen längeren Zeitraum prognostiziert werden. Die hin und wieder geäußerte Befürchtung, dass die Immobilienpreise allein aufgrund der rückläufigen Bevölkerungszahl ins Schwanken geraten könnten, wird sich voraussichtlich nicht betätigen. Wenn sich die durchschnittliche Haushaltsgröße nicht markant vermindert, sondern bei rund zwei Personen stabilisiert, wird die Zahl der Haushalte gegenüber heute noch bis zum Jahr 2020 weiter ansteigen und erst ab dem Jahr 2040 unter das heutige Niveau sinken. 7 Zahl der Haushalte in Millionen 45 40 35 30 25 20 15 10 bis 65 Jahre ab 65 Jahre 5 0 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 Quellen: Statistisches Bundesamt, Mannheim Research Institute for the Economics of Aging Auch nachfrageseitig spricht einiges für eine Trendwende bei der preislichen Bewertung von Wohnimmobilien. Damit ergibt sich eine grundsätzlich positive Einschätzung für die Entwicklung der Wohnimmobilie als Anlageobjekt. Denn die schwache Ausweitung des Angebots in Kombination mit einer stetigen Steigerung der Wohnraumnachfrage wird schon jetzt zu einer ansteigenden Rentabilität und über die mittlere Sicht auch zu höheren Preisen führen. 6. Neue Lebensentwürfe führen zu geänderten Anforderungen an Wohnraum Der Anstieg der Zahl der privaten Haushalte enthält neben der Nachfrage nach Immobilien eine ausgesprochen interessante strukturelle Aussage. Am Wohnimmobilienmarkt sind aktuell zwei unterschiedliche Entwicklungen zu registrieren. Die Eigentumsbildung bei jüngeren Haushalten (Altersklasse 30-40) stagniert, obwohl diese Gruppe eigentlich in der so genannten Kapitalbildungsphase steckt und traditionell die erste eigene Immobilie erwirbt. Hingegen treten Teile der Bevölkerungsklasse über 45 Jahre und vor allem der über 60 Jahre in überdurchschnittlich hohem Maße als Immobilienerwerber zu Eigennutzungszwecken auf. Die Begründung wird bei unseren Befragungen nach dem Motiv des „Nichterwerbs“ bzw. der Entscheidung für ein Mietverhältnis meist mitgeliefert: „Ich kann gegenwärtig nicht längerfristig planen.“ Oder plakativer: „Eine eigene Immobilie stellt in meiner aktuellen beruflichen Situation einen Bremsklotz dar – später gerne, jetzt noch nicht.“ Folglich das „Aus“ für die eigene Immobilie, das Ende vom Lebenszyklusansatz, das Finanzdienstleister gerne propagieren? Haben jahrzehntelange staatliche Anreize zur Steigerung der im europäischen Maßstab unterdurchschnittlichen Ei8 gentumsquote von rund 42 % nichts bewirkt? Interessant erscheinen im Gegensatz dazu die fast einstimmig positiven Aussagen, die über die Vorteile dieser Sachanlageform geäußert werden, Sicherheit, Altersvorsorge etc. – also doch „Pro“ Immobilie? Hinter diesen Aussagen verbergen sich Entwicklungen, die den Wohnimmobilienmarkt in den nächsten Jahren zudem strukturell beeinflussen werden. Im Wesentlichen werden die Veränderungen in den Segmenten Beruf, Soziales/Familie und Kapitalmarkt als prägende Elemente auftreten. Hier werden Finanzierer und Entwickler mit neuen Konzepten gefordert sein. Von den zunehmend international agierenden Unternehmen wird tendenziell ein höherer Anspruch an die Mobilität der Beschäftigten gestellt. Die Veränderungen der traditionellen Arbeitsstrukturen und die Unsicherheit im Hinblick auf die persönliche Arbeitsplatzsituation sind nur einige der plausiblen Erklärungsmuster. Zudem befindet sich das familiäre und soziale Umfeld im Wandel: Ein verändertes Verhalten hinsichtlich der Familienbildung, eine zunehmende Flexibilität bei der Partnerwahl, ein späteres Heiratsalter, ein steigender Anteil nicht-ehelicher Gemeinschaften, mehr Single-Haushalte bzw. Paare ohne Kinder oder niedrige Geburtenraten. Die ökonomischgesellschaftlichen Prozesse, wie z.B. lange Ausbildungszeiten mit späteren Einkommen, eine hohe Gegenwartsorientierung, veränderte Wertvorstellungen vom Produkt Immobilie, führen dazu, dass die Immobilie sich immer stärker der Konkurrenz anderer Kapitalanlageformen stellen muss wie zum Beispiel Fondssparen. Hinzu kommen exogene Faktoren wie das Fehlen preisgünstiger Immobilienangebote, tendenziell hohe Grundstückspreise und Gestehungskosten. Dies erfordert wiederum lange Ansparzeiträume, die die Wertvorstellungen vom Produkt Immobilie verändern. Zwar wird der demographische Wandel in der näheren Zukunft nicht dazu führen, dass der Bedarf an Wohnraum absolut sinkt. Es wird aber bereits in absehbarer Zeit deutlich mehr Haushalte mit Mitgliedern von 65 Jahren und darüber geben. Ebenfalls abzusehen ist, dass die in den nächsten Jahrzehnten am stärksten wachsende Bevölkerungsgruppe die der Hochbetagten ist. Im Zuge dieser Entwicklung ist zu erwarten, dass sich auch die Anforderungen an Wohnraum verändern werden. Die Ansprüche an die Infrastruktur vor Ort wie Nähe zu Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten wird zunehmen, während die nach einem grünen Wohnumfeld eher abnehmen wird. Dass „man einen alten Baum nicht gern verpflanzt“, ist zwar nach wie vor zutreffend, allerdings ist es fraglich, ob sich der Verbleib im Eigenheim auf dem Lande bis zum Lebensende soziologisch und wirtschaftlich durchhalten lässt. Um so mehr hinsichtlich der Tatsache, dass Kinder heute nicht bis ins fortgeschrittene Alter in räumlicher Nähe zu ihren Eltern bleiben und kleinere Dienstleistungen erbringen können. Die folgende Übersicht beschreibt exemplarisch schlagworthaft einige der Veränderungen, die im Sinne von Innovationen auf die Immobilie Einfluss haben und noch in dieser Dekade grundlegende Impulse auf den Wohnimmobilienmarkt geben werden: 9 • Innovationen rund um den Baukörper, Haustechnik als Werbeträger, barrierefreies Wohnen • Innovationen in der Nutzbarkeit der Wohnfläche, Boom von Boarding-Häusern, Apparthotels, serviceorientierte Angebote, Gemeinschaftswohnungen • Innovationen im Umfeld, Dienstleistungen • Home Networking, Technologie vernetztes Heim, Prognose USA Verzehnfachung in 3 Jahren, E-commerce-Infrastruktur • Differenziertes Angebot (Kostengünstiges Bauen), um die Zielgruppen zu befriedigen, • Wohnkultur und Lebensstil, Loft Living • Loft: - L = Lebensform, - O = räumliche und geistige Offenheit, - F = Freiheit, - T = Transparenz • Das Haus der Zukunft ist drinnen (Bsp. Kühlschrank als multimediale Einheit) • Wohnen der Zukunft wird teurer • Trend Wohnen und Arbeiten verknüpfen • Hoher Flächenbedarf beim Bau wird reduziert • Energieverbrauch auf dem Weg zwischen Heim und Büro wird verringert • Multimedia-Haus Die erhöhten räumlichen Mobilitätsanforderungen an die Berufstätigen führen auch zu einer höheren Fluktuation der Wohnbevölkerung. Insbesondere in Ballungsgebieten kommt es daher zu einem höheren Umschlag von Mietern und Eigentümern. Dies ändert die Funktionsbedingungen auf dem Immobilienmarkt, indem sich die Schwankungen von Immobilienpreisen und/oder Mieten auf regionalen Märkten sehr deutlich erhöhen werden. Zur Verdeutlichung ist in der nachfolgenden Grafik die Korrelation der Preisentwicklung auf einigen regionalen Märkten der USA mit dem nationalen Durchschnitt dargestellt. Eine Korrelation mit dem Wert 1 bedeutet, dass sich der Immobilienpreis auf dem regionalen Markt genau mit dem nationalen Mittel entwickelt hat. Eine Korrelation von –1 bedeutet, dass sich der regionale Markt genau entgegen dem nationalen Durchschnitt entwickelt hat, z. B. die Preise dort im selben Maß gefallen sind, wie sie national weiter expandierten. Es wird allerdings keine Aussage darüber getroffen, ob die Abweichung nach oben oder unten aufgetreten ist. 10 Im Falle der USA sehen wir anhand der Grafik, dass sich im Normalfall die Preise relativ einheitlich mit dem nationalen Durchschnitt entwickeln. Es gibt jedoch immer wieder Phasen, in denen sich einzelne Teilmärkte sehr deutlich und für eine längere Zeit von der allgemeinen Entwicklung abkoppeln. USA: Immobilienpreisvolatilität Korrelation mit dem nationalen Durchschnitt über 36 Monate 1.00 0.75 0.50 0.25 0.00 -0.25 -0.50 -0.75 -1.00 84 85 86 87 88 89 District of Columbia Idaho 90 91 92 93 94 95 96 97 Montana Texas 98 99 00 01 02 03 04 Florida West North Central Quelle: EcoWin In Deutschland sind derartig starke regionale Volatilitäten bis zur Wiedervereinigung nahezu unbekannt gewesen. Erst das Entstehen der Überversorgung mit Wohnraum in den neuen Ländern hat zu einer weitgehenden Abkopplung der Preisentwicklung auf den regionalen Märkten geführt. Denn hinter der Stagnation der Immobilienpreise im deutschen Durchschnitt verbergen sich teils deutlich fallende Preise in den neuen bei – allerdings nur sehr moderat – steigenden Preisen in den alten Bundesländern. 7. Auf dem Weg zu einer neuen Immobilienphilosophie? Die Deutschen haben bislang ein ausgesprochen traditionelles Verhältnis zu ihrer Immobilie. Bereits in jungen Jahren wird für den zukünftigen Immobilienerwerb gespart. Ziel ist es, im mittleren Alter ein Eigenheim käuflich zu erwerben bzw. zu bauen, um für den Rest des Lebens mietfrei zu wohnen. Anschließend erfolgt die Vererbung der Wertsteigerung. Der Verkauf der Immobilie ist eher selten der Fall. Auch bei einer Trennung oder Scheidung wird zunächst an der Immobilie festgehalten, selbst wenn diese nicht mehr der neuen Lebenslage entspricht. Das Resultat: Ein erheblicher Teil der in den letzten Jahren vollzogenen Zwangsvollstreckungen ist darauf zurückzuführen, dass eine überdimensionierte Immobilie zu lange gehalten wurde. In Ländern wie den USA, Großbritannien oder auch den Niederlanden hingegen ist das Wohnen auf Zeit in den eigenen vier Wänden fast schon die Regel. Ändern sich die persönlichen Umstände – sei es nun durch Familiengründung oder einen beruflichen Umzug – wird das bisherige Eigen11 heim verkauft und ein neues gekauft. Darüber hinaus werden Immobilien dort bereits in jungen Jahren erworben. Die Messlatte für den Immobilienerwerb ist in Deutschland im Gegensatz zu anderen Ländern entsprechend hoch: Man muss sich erst vollkommen sicher sein, auch tatsächlich bis zum Lebensende an einem Ort verbleiben zu wollen und beruflich sowie privat in stabilen Verhältnissen leben, um den Schritt zum Eigenheim zu wagen. In Kombination mit dem im internationalen Vergleich ausgesprochen konservativ ausgelegten Hypothekarsystem, führt das traditionelle Immobilienverständnis in Deutschland dazu, dass der Immobilienbesitz hierzulande ausgesprochen geringe Verbreitung hat und junge Menschen unterproportional häufig über eigenen Immobilienbesitz verfügen (siehe die nachfolgenden beiden Grafiken). Anteil der Eigenheimbesitzer in Prozent der Haushalte 2001 Spanien Großbritannien USA EU 15 Frankreich Schweden Niederlande Deutschland 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Quelle: Eurostat Eigenheimbesitzeranteile unter Single-Haushalten nach Alter 2001 in Prozent 70 60 50 unter 30 30 - 64 65+ 40 30 20 10 0 Deutschland Niederlande Großbritannien EU15 Quelle: Eurostat Wie bereits zuvor skizziert wird das traditionelle Immobilienverständnis in Deutschland durch den soziokulturellen Wandel mit hoher Wahrscheinlichkeit unter Druck geraten. Nicht zuletzt bedeuten 12 Immobilien für eine Erbengeneration, die woanders ihren Lebensmittelpunkt gefunden hat als die Eltern, mehr Last als Lust. Für die Eigennutzung ist die Immobilie unbrauchbar und deren Vermietung mit erheblichen Kontrollkosten verbunden. Schon allein aus diesem Grund ist eine Entwicklung wahrscheinlich, die für die heutigen Immobilienbesitzer psychologisch nicht einfach ist – insbesondere wenn sie viel Zeit in ihr Eigenheim investiert haben. Oft ist die Aussicht, dass die familieneigene Immobilie später von den Kindern übernommen wird, nicht besonders hoch. Die Folge für die künftige Erbengeneration lautet: höherer Immobilienumschlag und höhere Volatilität des Wiederverkaufswerts. Dabei dürfte die Lage, d.h in letzter Konsequenz der Bodenpreis bzw. Bodenrichtwert der Immobilie für den Wiederverkaufswert künftig von noch entscheidenderer Bedeutung sein als heute. Die Ausstattung des Objektes wird dagegen an Bedeutung verlieren, da im Zuge des Alterungsprozesses mit einer Rekonzentration der Wohnbevölkerung zu rechnen ist. Nur so können die Kosten einer Dienstleistungsinfrastruktur in akzeptablen Grenzen gehalten werden. In hoch verdichteten Räumen ist somit mit tendenziell steigenden Preisen zu rechnen, während Immobilien auf dem Land eher an Wert verlieren dürften. Auf die zentrale Frage, wie die Deutschen auf die beschriebenen Änderungen reagieren können, lassen sich zwei Szenarien skizzieren: Das erste Szenario stellt den Wandel zu einer reinen Mietergesellschaft dar. Statt selbst ein Eigenheim zu erwerben, wird den erhöhten Flexibilitäts- und Fungibilitätserfordernissen durch die Übertragung des Immobilienbesitz an Wohnungs- oder Fondsgesellschaften Rechnung getragen. Als Anlageklasse wird das Einzelobjekt durch eine Teilhabe über Fonds abgewickelt. Diese Beteiligungsform ist heute aus steuerlicher Sicht recht kostenintensiv, denn sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch im Rahmen der Einkommensteuer vom Fiskus wird auf die Erträge zugegriffen. Die derzeit vom Bundesfinanzministerium in Erwägung gezogene Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) setzt an diesem Punkt an: Unter Maßgabe der Zweckbindung der Erträge soll die Besteuerung auf Gesellschaftsebene entfallen. Zudem zeigt das Beispiel der Vereinigten Staaten, dass über REITs, deren Anteile wie Aktien frei handelbar sind, sich auch die Fungibilität des Marktes deutlich steigern lässt. Mit diesem Instrument ist es möglich, die Preis- und Mietentwicklung in bestimmten Regionen gegeneinander zu hedgen. Das zweite Szenario beschreibt den Wandel zu einem Immobilienbesitz auf Zeit. In dem Fall wird Wohneigentum – wie bereits heute in vielen angelsächsischen Ländern üblich – lediglich für einen begrenzten Zeitraum erworben. Ort und Größe des Eigentums werden der aktuellen Lebenssituation angepasst. Dieses Modell verlangt in erster Linie einen weitreichenden Mentalitätswandel, denn je mehr Menschen an diesem System partizipieren, desto praktikabler wird es für jeden Einzelnen. 13 Aber auch gewisse rechtliche und finanztechnische Rahmenbedingungen müssen gegeben sein: Nur ein tiefer Markt mit entsprechend hohen Umschlagsraten ermöglicht auch bei gestiegener Volatilität die reibungslose Wiederveräußerung. Die Kosten für eine Immobilientransaktion in Deutschland sind nach wie vor höher als in den meisten europäischen Nachbarländern. Auch das restriktive deutsche Hypothekarsystem mit einem an historischen Werten orientierten Bewertungsraster und einer auf 60 Prozent dieses Werts beschränkten Beleihungsgrenze beschleunigt den Immobilienumschlag nicht. In ihren extremen Ausprägungen verdeutlichen beide Szenarien, dass sich die Rahmenbedingungen für den Wohnimmobilienmarkt der Zukunft im Vergleich zum heutigen Zeitpunkt entscheidend verändern werden. Temporäre, das heißt zeitlich befristete Wohnformen wie Boardinghäuser und Zeitappartements gewinnen immer mehr an Bedeutung. Die eigene Immobilie, die sich zunehmend im Grünen befindet, wird zukünftig nur noch am Wochenende von der ganzen Familie genutzt werden. Die sogenannte „Cocooning-Wohnform“ weist immer ausgefeiltere Sicherheitskonzepte auf. Die Besitzstruktur der immer älter werdenden Bevölkerung zeichnet sich durch die Kombination „Stadtimmobilie – Landimmobilie – Sonnenimmobilie“ aus. Zugleich wird die Nachfrage nach preiswerten Einfamilienhäusern weiterhin ansteigen. Die Konsequenz daraus: Die Wohnsitzsuche verlagert sich in das preisgünstigere Umland (Angleichung der Bodenpreiskurven auf hohem Niveau). Der Immobilienumschlag bei Einschnitten im Lebenslauf wie Paarbildung, Heirat, Scheidung oder Arbeitsortwechsel wird sich ebenfalls häufen. Beide Szenarien bilden die Ausgangsbasis für eine intensivere Diskussion mit den Käufern bzw. Mietern. Noch hat das politisch definierte Ziel einer Sachkapitalbildung für eine breite Bevölkerungsschicht vor dem Hintergrund der aktuellen Altersvorsorgediskussion Gültigkeit. Die Finanzund Immobilienbranche muss sich auf diese Entwicklung zur Individualisierung und Segmentierung rechtzeitig ein- aber auch umstellen. In diesem Paradigmenwechsel liegen jedoch enorme Chancen. 8. Schlussfolgerungen Angebots- wie Nachfrageseite des Wohnimmobilienmarkts in Deutschland zeigen, dass sich die fundamentalen Voraussetzungen für ein Ende der Preisbaisse deutlich verbessern. Nach wie vor wird die Immobilie eine geeignete Anlageform – auch und gerade zur Altersvorsorge – bleiben. Allerdings ist davon auszugehen, dass Deutschland aufgrund von soziokulturellen und ökonomischen Änderungen einen qualitativen Wandel auf dem Wohnungsmarkt erleben wird. Die Veränderungen werden einerseits eine erhöhte Volatilität, andererseits eine größere regionale Spreizung der Immobilienbewertung auslösen. Sowohl für den potenziellen Immobilienkäufer als auch für den Altbesitzer besteht die Notwendigkeit, frühzeitig eine gesunde Abwägung zwischen persönlichen Präferenzen, Rentabilität und Stabilität zu treffen. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass in Zukunft eher die Lage als die Ausstattung über den Preis entscheiden wird. 14 Die Ergebnisse unserer Untersuchungen bei Immobilienkäufern haben wir in einer idealtypischen Motiv- bzw. Entscheidungsmatrix (s.u.) zusammengefasst. Abschließend kann man sagen, dass sich durch soziokulturelle und ökonomische Veränderungen die bisherige Sichtweise des Immobilieneigentums weiterhin fundamental wandeln wird. Derzeit befinden wir uns am Anfang dieses Wegs. Gliederungskriterien bevorzugte räumliche Orientierung Erwachsenenzahl und Hinzukommen von Kindern City Haushalt mit 1 Erwachsenen City Haushalt mit 2 Erwachsenen Stadtrand/ Land Haushalt mit 2 Erwachsenen und Kindern City Haushalt mit 1 Erwachsenen und Kindern Alter/ Lebensabschnitt unter 35 Jahre 35-64 Jahre Kapitalbildung Kapitalanlage/ Altersversorgung Miete Miete Miete ETW große ETW RH/ DHH freist. EFH Miete Miete ETW über 64 Jahre Miete ETW Miete ETW ETW RH/ DHH Ferienhaus/ETW als Kapitalanlage ETW RH/ DHH Ferienhaus/ETW als Kapitalanlage ETW RH/ DHH Ferienhaus/ETW als Kapitalanlage ETW Quelle: Allianz Group, 2005 15 Die scheinbar geradlinige strukturierte Form wird zunehmend durch eine atomisiertere Variante abgelöst werden gemäß dem Motto: Die Wohnimmobilie ist in der Tat ein Phönix aus der Asche – nur eben immer einer anderer Phoenix. Wohneigentum steht in stärkerem Wettbewerb mit anderen Kapitalanlageformen KONSEQUENZ T R E N D S M O T I V E Eigentumsbildung stagniert, Entscheidung für ein Mietverhältnis geringe Bereitschaft zum Konsumverzicht lange Ausbildungszeiten 20 Jahre Änderungen im familiären und sozialen Bereich Mobilität 30 Jahre 40 Jahre hoher Anteil an Eigentumsbildung zu Eigennutzungszwecken Altersvorsorge aus beruflicher Sicht größere Planungssicherheit Vermögensbildung 50 Jahre Sicherheit 60 Jahre Alter Quelle: Allianz Group, 2005 16