Real Estate Trends Nr. 62 - April 2014

Ausgabe 62 | April 2014
Real Estate Trends
Bauleistungen:
Die Umsatzsteuer als
Herausforderung
Inhalt
3 Bauleistungen
Die Umsatzsteuer als Herausforderung
6 Planen und Bauen
Neue Wege wagen – BIM
9 Immobilieninvestments
Zu viel Optimismus?
1 Immobilienmanagement
1
Unterschätzte Betreiberverantwortung
14Hotelimmobilien
Alternativen zum klassischen Hotel
16Immobilienfonds
Neun Monate KAGB
20Publikationen
22Veranstaltungen
2 | Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014
Bauleistungen
Die Umsatzsteuer als Herausforderung
Mit Blick auf die Umsatzsteuer bei Bauleistungen hat sich zuletzt einiges geändert. Wer die Umsatzsteuer in welchen Fällen
abführen muss – und wie mit Sicherheitseinbehalten umzugehen ist – stellt die Praxis vor neue Herausforderungen.
Umkehrung der Steuerschuldnerschaft
Der Normalfall: Ein Unternehmen erwirbt eine Leistung oder ein
Produkt eines anderen Unternehmens. Der Käufer respektive Emp­
fänger zahlt den vereinbarten Preis zuzüglich Umsatzsteuer. Der
Verkäufer erhält somit die Umsatzsteuer vom Käufer und führt sie
an das Finanzamt ab. Es ist also der Erbringer der Leistung, der
auch gegenüber dem Finanzamt der Steuerschuldner ist: Er muss
die Umsatzsteuer überweisen. Allerdings gibt es Ausnahmerege­
lungen, die den Sachverhalt umkehren. In der Bauwirtschaft bei­
spielsweise ist diese dann umgekehrte Steuerschuldnerschaft
häufig anzutreffen: Nicht der Erbringer, sondern der Empfänger/
Käufer der Leistung soll dann die Umsatzsteuer an das Finanzamt
abführen (die Umsatzsteuer fließt gar nicht erst an den Erbringer,
sondern direkt an das Finanzamt – auch bekannt unter dem Begriff
„reverse charge“). Hintergrund ist, dass gerade bei Bauunterneh­
men häufig mit Subunternehmerverkettungen gearbeitet wird, die
weit verzweigt bis ins Ausland reichen. Die Gefahr, dass die Um­
satzsteuer über solche Ketten nicht oder nur unter großen Mühen
schlussendlich an den deutschen Fiskus fließt, war einer der
Gründe für die Regelung.
Wann greift die Umkehrung?
Nun ist aber die Frage, welche Fälle konkret unter die Umkehrung
fallen, gegenwärtig nicht leicht zu beantworten. Die bisherige
Auffassung der Finanzverwaltung und gängige Praxis lautete: Ein
Unternehmer ist im Sinne der umgekehrten Steuerschuldnerschaft
dann Bauleistender, wenn mehr als 10 Prozent seines Weltum­
satzes im Vorjahr Bauleistungen waren. Daraus folgte für das lau­
fende Jahr, dass alle Bauleistungen, die das Unternehmen bezieht,
der umgekehrten Steuerschuldnerschaft unterlagen. Dies galt
unabhängig davon, ob die Bauleistung an Dritte weiterveräußert
wurde, sprich: ob die eingehende Leistung zu einer ausgehenden
Leistung (oder einem Teil davon) wurde. Auch Bauträger wurden
regelmäßig als Bauleistender qualifiziert. Das System galt als etab­
liert. Allerdings hat der Bundesfinanzhof (BFH) im August ver­
gangenen Jahres neue Parameter gesetzt: Der BFH hat die Vor­
aussetzungen, wann ein Bauunternehmen unter die Regelung fällt,
geändert (V R 37/10). Die Finanzverwaltung folgte der neuen
Sicht mit einem Schreiben vom 5. Februar 2014. Ebenfalls in die­
sem Jahr erfolgte eine zweite dies bestätigende Entscheidung des
BFH (V B 2/14) in diesem Zusammenhang. Nach der aktuellen
Auffassung von BFH und Finanzverwaltung ist die 10-ProzentGrenze nunmehr unerheblich. Maßgeblich ist eine Frage, die bis­
lang keine Rolle spielte: ob die konkret bezogene Bauleistung für
eine ausgehende Bauleistung verwendet wird. Letzteres trifft nach
neuer Lesart des BFH auf Bauträger in der Regel nicht zu, da diese
keine Bauleistungen erbringen, sondern fertig bebaute Grund­
stücke veräußern. •
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Bauleistungen
Praktische Auswirkungen
Für die Praxis bedeutet dies, dass zukünftig jede Eingangs- und
Ausgangsbaurechnung auf Basis der neuen Maßstäbe zu prüfen
ist. Was theoretisch einleuchtend klingt, ist in der Praxis im Einzel­
fall sicherlich mit Fragezeichen und Rechtsunsicherheit behaftet.
Darüber hinaus bedeutet die Pflicht zur individuellen Prüfung der
Verwendung der Leistung für alle involvierten Parteien einen nicht
zu unterschätzenden Mehraufwand. Aber auch für die Vergangen­
heit eröffnet die Entscheidung des BFH interessante Spannungsfelder:
• Empfänger von Bauleistungen, die in der Vergangenheit zu
Unrecht als Steuerschuldner behandelt wurden, können die ab­
geführten Beträge von der Finanzverwaltung zurückverlangen,
was im Einzelfall beträchtliche Beträge ausmachen kann.
• Ob die Finanzverwaltung die Bauleistenden für diese Beträge
in Anspruch nehmen kann, ist angesichts eines gesetzlich ver­
ankerten Vertrauensschutzes sehr fraglich.
• Ob der Bauträger dem Bauleistenden zur zusätzlichen Zahlung
der Umsatzsteuer auf die seinerzeit ohne Umsatzsteuer be­
rechneten Beträge nachträglich verpflichtet ist, dürfte sich
wiederum nach den Ausgestaltungen der jeweiligen Verträge
richten, und kann daher nur individuell beurteilt werden.
Umsatzsteuerliche Behandlung von Sicherheitseinbehalten
Ein weiterer Aspekt, der für Unsicherheit sorgt, betrifft die um­
satzsteuerliche Behandlung von Sicherheitseinbehalten und die oft
damit einhergehende Vorfinanzierung der darauf entfallenden
Umsatzsteuer. Greift die umgekehrte Steuerschuldnerschaft nicht,
muss beispielsweise ein Bauunternehmen, das für einen Investor
eine Immobilie errichtet, den klassischen Weg gehen und als Er­
bringer der Leistung die Umsatzsteuer an das Finanzamt abfüh­
ren. Ein häufiger Fall ist hier jedoch, dass Bauunternehmen vom
Empfänger der Leistung nicht den kompletten Betrag erhalten den
sie in Rechnung stellen – häufig wird ein Sicherheitseinbehalt in
Abzug gebracht, dessen Einbehalt sich über den gesamten Ge­
währleistungszeitraum erstreckt. Dass sich die umsatzsteuerliche
Situation in solchen Fällen als komplex darstellt, hat ein Streitfall
deutlich gemacht, der für Aufsehen sorgte: Bis zu 10 Prozent des
Entgelts konnte der Erwerber in diesem Fall einbehalten, bis zu
5 Jahre umfasste die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmens
– die Möglichkeit des Einbehalts war vertraglich so geregelt. Das
Bauunternehmen aber war angehalten, die komplette Umsatz­
steuer sofort an das Finanzamt abzuführen – obgleich ein beacht­
licher Anteil davon erst Jahre später an das Unternehmen fließen
sollte.
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BFH mit abweichender Auffassung
Der BFH folgte in besagtem Streitfall dieser Sichtweise nicht.
Er sah die Belastung im Sinne einer Vorfinanzierung der Umsatz­
steuer über mehrere Jahre hier nicht als gerechtfertigt an. Der
BFH entschied vielmehr, dass die Bemessungsgrundlage für die
Umsatzsteuer um den Einbehalt reduziert werden dürfe. Eine
zwingende Voraussetzung sei allerdings, dass es eine vertragliche
Grundlage gebe, in der der Einbehalt geregelt sein muss. So gab
es im vorliegenden Fall die (vertraglich geregelte) alternative
Lösung einer Bankbürgschaft statt des Einbehalts. Die Bankbürg­
schaft wurde dem Bauunternehmen jedoch nicht gewährt und
schied als Alternative aus. Wäre dies aber möglich gewesen, so die
Auffassung des BFH, sei eine Reduktion der Bemessungsgrund­
lage wiederum nicht zulässig. Die Reaktion der Finanzverwaltung
auf diesen und vergleichbare Fälle sind bislang nicht bekannt. Es
empfiehlt sich entsprechend, besonderen Wert auf die Vertrags­
gestaltung zu legen. Dabei stellt sich unter anderem die Frage: Ist
ein Sicherheitseinbehalt über mehrere Jahre tatsächlich zwingend
erforderlich? In vielen Fällen lassen sich alternative Lösungen
finden. In der Praxis ist das Thema für beide Seiten relevant, da
– natürlich – spiegelbildlich auch der Vorsteuerabzug von der Aus­
legung betroffen ist.
Mark Gebauer
ist Executive Director
bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Düsseldorf
[email protected]
Fazit
Nicht in jedem Fall, aber im Falle von einigen Bauleistungen ist
die Umsatzsteuersystematik umgekehrt: Nicht der Erbringer,
sondern der Empfänger einer Leistung muss die Umsatzsteuer an
das Finanzamt abführen. Die Voraussetzungen, in welchen Fällen
konkret die so genannte umgekehrte Steuerschuldnerschaft zum
Tragen kommt, haben sich jedoch unlängst geändert. Maßgeblich
ist fortan, ob eingehende (also erworbene) Bauleistungen für
ausgehende (also veräußerte) Bauleistungen verwendet werden.
Prüfung und Nachweis sind hier aufwändig, aus steuerlicher Sicht
aber unabdingbar. Und dennoch bleiben Fragen offen.
Andererseits ergeben sich aufgrund der neuen Sichtweise teils
signifikante Erstattungsansprüche für Bauträger und derzeit noch
nicht abschließend geklärte Fragestellungen für die retrograde
Behandlung der Bauleistenden.
Die geänderte Rechtsprechung zur umsatzsteuerlichen Behand­
lung von Sicherheitseinbehalten ist grundsätzlich zu begrüßen, da
nach jüngster Auffassung unter bestimmten Voraussetzungen die
Umsatzsteuer hierauf nicht mehr sofort an das Finanzamt abge­
führt werden muss. Dadurch entfiele eine Vorfinanzierung der Um­
satzsteuer auf Sicherheitseinbehalte. Aber auch hier entscheidet
der Einzelfall. ||
Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014 |
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Planen und Bauen
Neue Wege wagen – BIM
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Bauen in Deutschland hat sich in den vergangenen Dekaden
erstaunlich wenig verändert. Qualitäten, Ansprüche und
Komplexität von Bauaufgaben sind zweifelsfrei gestiegen,
beispielsweise mit Blick auf das Thema Energieeffizienz. Der
grundsätzliche Weg, wie ein Bauherr zum Ziel kommt, gleicht
aber noch immer dem Weg, den sein Pendant vor 30 oder auch
40 Jahren genommen hat. Erst jetzt deutet sich ein Wandel
an – der allerdings tiefgreifend sein könnte.
Kaskadenmodell vs. Kreislaufmodell
Bauen ist in Deutschland in aller Regel eine Abfolge von Einzel­
schritten. Vereinfacht und verkürzt, beispielsweise unter Aus­
blendung der erforderlichen Steuerungsaufgaben und ControllingInstrumente, heißt das: Planungsleistungen einkaufen, Bauleistungen einkaufen, Projekt realisieren, Immobilie an den Nutzer
übergeben. Andere Industrien, die ihre Produktionsprozesse im
Laufe der Jahrzehnte optimiert haben, haben einen wichtigen
Zwischenschritt eingeschoben – das Vorprodukt, im Falle einer
Serienproduktion auch Nullserie genannt. Nach der Planung wird
also zunächst ein Pilotprodukt hergestellt und intensiv getestet.
Daraufhin wird die Planung entsprechend modifiziert, gegebenen­
falls erneut ein Pilotprodukt erstellt etc. Erst nach der Nullserie be­
ginnt die eigentliche Produktion. An die Stelle einer sequentiellen
Kaskade ist also ein Prozess getreten, der im Anfangsstadium eher
Kreislaufcharakter hat.
Testgebäude sind möglich
Nun ist die Ausgangslage bei Immobilien naturgemäß anders als
beispielsweise bei Automobilen. Immobilien sind in der Regel keine
Serienproduktionen, jedes Projekt ist bereits aufgrund seiner Lage
individuell. Allerdings bietet sich auch der Immobilienwirtschaft
durchaus die Möglichkeit, zumindest per Computersimulation ein
Testgebäude zu errichten. Gemeint ist nicht die bloße 3D-Anima­
tion, die zur Ansicht oder Marketing-Zwecken dient. Gemeint ist
ein neuer Weg über ein so genanntes Building Information Mode­
ling (BIM). Dabei handelt es sich ebenfalls um ein computerge­
stütztes 3D-Modell, das allerdings – der Name deutet es an – mit
Informationen verknüpft ist. Die Informationen sind dabei bauteil­
bezogen. Jedem zu verbauenden Element werden unter anderem
die Kosten sowie die voraussichtliche Einbau- oder Realisierungs­
zeit zugeordnet. Darüber hinaus werden aber auch Informationen
darüber verbucht, welche Anforderungen ein bestimmtes Element
hat, um seiner Funktion gerecht werden zu können, und wie es sich
wiederum auf die Funktionalität anderer Bauteile auswirkt. Wie
ändert sich die Raumtemperatur, wenn sich die Fassadenstruktur
ändert? Wie ändern sich die späteren Nutzungskosten – Stichwort
Energieeffizienz –, wenn sich die Steuerungstechnik ändert? Wie
ändern sich die Anforderungen an das Lüftungssystem, wenn ein
Raum anders genutzt werden soll als ursprünglich geplant? Hier­
mit verknüpft ist eine grundsätzliche Frage: Wie sehr verzögert
sich die Fertigstellung des Gesamtgebäudes während des Baupro­
zesses, wenn sich während der Realisierung Qualitätsstandards
ändern?
Schnelle Schleifen sind möglich
Gerade für kurzfristige Änderungen gilt: Das Building Information
Modeling ermöglicht hier eine andere, weniger sequentielle Zu­
sammenarbeit der beteiligten Unternehmen. Kurzfristige Änderun­
gen und schnelle Schleifen sind möglich – allein dass alle Unterneh­
men Zugang zu einem gemeinsamen Modell haben, verbessert die
Transparenz und den Austausch von Informationen bei Planungs­
änderungen erheblich. Die Gefahr von Schnittstellenverlusten wird
reduziert – denn der jeweils aktuelle Planungs- und Baustand ist
für alle involvierten Parteien in Realtime ersichtlich. Damit werden
auch baulich-technische Konflikte, die Teilentscheidungen mit Blick
auf das Gesamtprojekt auslösen, schneller ersichtlich.
Gebäude plus Umfeld
Die Simulation muss nicht beim Gebäude selbst enden – auch Um­
feld- und Umweltfolgewirkungen können ermittelt und sichtbar
gemacht werden. Ändert sich die Geschossigkeit eines Baus, hat
dies Einfluss auf die Luftströmung der näheren Umgebung. Erhöht
sich die Nutzfläche beispielsweise eines Bürogebäudes, hat dies
Auswirkungen auf die verkehrliche Belastung der angrenzenden
Straßen durch ein potenzielles Plus an Zu- und Abfahrten. Selbst
für den Bauablauf inklusive erforderlicher Straßensperrungen
können die verkehrlichen Auswirkungen dargestellt werden. Wenn
solche Veränderungen im Zeitablauf sichtbar werden, steht dem
Bauherren somit nicht mehr länger ein statisches 3D-Modell zur
Verfügung, sondern ein dynamisches 5D-Modell mit den genannten
zusätzlichen Dimensionen Zeit und Information für das Gebäude
sowie sein Umfeld.
Neuland für Deutschland
Während das BIM – genannt auch Gebäudedatenmodellierung – in
vielen Ländern wie den Vereinigten Staaten, Norwegen, Finnland
oder auch Dänemark häufig im Einsatz und teilweise auch gesetz­
lich verbindlich sind, ist Deutschland hier noch vergleichsweise weit
am Anfang. Perspektivisch dürften BIMs aber auch in Deutschland
an Bedeutung gewinnen. Deutschen Planern und Architekten ist
das Thema keineswegs mehr fremd. Auch die öffentliche Hand hat
die Bedeutung erkannt: Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und
Raumforschung forscht seit einigen Jahren in diesem Feld, und
jüngst hat auch das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie
ein Forschungsprojekt aufgesetzt, über das BIM-Methoden evalu­
iert werden sollen. Mehr noch, die Reformkommission Bau der
Bundesregierung arbeitet gegenwärtig an einer BIM-Strategie für
Deutschland. Und mittelfristig dürfte auch hierzulande eine ge­
wisse BIM-Verpflichtung eingeführt werden. Nicht wenige Stimmen
im Markt rechnen damit, dass dies innerhalb der kommenden vier
Jahre der Fall sein wird. Eine Pflicht, BIM bei Projekten in Deutsch­
land einzusetzen – ist den gegenwärtigen guten Ansätzen zum
Trotz ein gewaltiger Schritt. Letztendlich wird die Gebäudedaten­
modellierung hierzulande bislang nur vereinzelt in Projekten
einiger privater, institutioneller Bauherren eingesetzt. Die öffent­
liche Hand hat noch weniger BIM-Erfahrung. •
Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014 |
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Planen und Bauen
Konkrete Fragen
So visionär der BIM-Ansatz klingt, so konkret sind die Fragen, die
bereits jetzt damit verbunden sind: Wie organisiere ich die Planungsbeteiligten? Wer fungiert als Qualitätsprüfer für die einzuspeisen­
den Informationen? Wie gestalten sich die erforderlichen vertrag­
lichen Fragen zwischen den Beteiligten? Wem gehört das Modell
eigentlich? Stichwort Urheberrecht: Der Bauherr finanziert das
Modell, aber die schöpferischen Leistung fließen doch letztendlich
weiterhin von den Architekten und Fachplanern ein. Sind BIMs
überhaupt in jeder Konstellation möglich oder beispielsweise nur
im Falle eines Generalplaners?
Zukunftsmusik
Wie dargestellt, dürfte es nur noch eine Frage der Zeit sein, bis
sich BIMs auch in Deutschland durchsetzen oder gar Pflicht werden
– entsprechend bietet es sich an, das Thema frühzeitig anzugehen.
Zumal eine frühzeitige Beschäftigung die Möglichkeit bietet, noch
einen Schritt weiter zu gehen und den Lebenszyklusgedanken
noch umfassender zu implementieren, als dies bislang meist der
Fall ist. Denkbar ist beispielsweise: Das Modell unterstützt in diesem
Kontext, wie gut die einzelnen Bauteile am Ende des Lebenszyklus
wieder voneinander getrennt und als Rohstoffe neu verwendet
werden können. BIMs können vor diese Hintergrund helfen, das
Recycling-Prinzip neu zu definieren: Rückverwertung statt Müll­
verwertung, denn im BIM könnten beispielsweise Rücknahmever­
pflichtungen hinterlegt werden, die mit Lieferanten getroffen
wurden. Nehmen wir das Beispiel Stahlträger – es ist zwar noch
Zukunftsmusik, aber warum sollte sich nicht jeder Stahlträger
irgendwann wie eine Postsendung nachverfolgen lassen von der
Auslieferung über die präzise Verortung im Gebäude bis hin zur
Rücklieferung an den Hersteller nach der Demontage? Auch An­
sätze wie Lean Production im Sinne einer optimierten Taktung und
Vorproduktion dürften sich perspektivisch in BIM-Ansätze integrie­
ren lassen. Positive Erfahrungen, wie sich Projekte trotz großer
Komplexität über eine Kombination aus BIM und Lean Manage­
ment-Ansatz beherrschen lassen, gibt es bereits in den Bereichen
Kraftwerks- und Anlagenbau sowie im Schiffsbau. Unabhängig
davon, wie weit BIM bei Immobilienprojekten gehen kann, gehen
die bisherigen Marktakteure und auch die vorgenannte Reform­
kommission Bau schon zum jetzigen Zeitpunkt von bemerkens­
werten positiven Kosteneffekten aus. Im Vereinigten Königreich
werden die Kostenvorteile durch den Einsatz von BIMs auf bis zu
15 Prozent geschätzt.
8 | Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014
Fazit
Der Blick ins Ausland zeigt, dass die Immobilienwirtschaft durch­
aus bereit ist, beim Bau neue Wege und Prozesse zu wagen. Und
auch in Deutschland ist – im Ansatz – bereits jetzt zu erkennen,
dass der Planungs- und Bauablauf der Zukunft anders aussieht:
weniger sequentiell, sondern mehr in kleinen, schnellen Zirkeln,
unterstützt durch tiefgreifende Software-Plattformen, die unter
dem Begriff Building Information Modeling (BIM) zusammenge­
fasst sind. Die Stimmen mehren sich, die in dieser Gebäudedaten­
modellierung den größten Kulturwandel im Bauwesen zumindest
seit der Umstellung auf CAD-gestütztes Arbeiten sehen. Eine Art
virtuelles Testgebäude wird errichtet. Dabei werden die einzelnen
Elemente mit den jeweils bau- und nutzungsrelevanten Informatio­
nen hinterlegt. Richtig eingesetzt, passen Gebäude und Nutzer am
Ende besser zueinander. Kosten und Risiken sind besser zu hand­
haben. Nachhaltige Ansätze sind leichter zu verfolgen – sei es über
eine Lebenszyklusbetrachtung der einzelnen Bauteile bis hin zur
Demontage am Ende der Nutzungsdauer oder aber über eine
Optimierung der Energie- und Wasserverbräuche über die Zeit.
Dennoch gilt: Deutschland hinkt hier im internationalen Vergleich
noch weit hinterher. ||
Fabian Schuster
ist Partner
bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Stuttgart
[email protected]
Immobilieninvestments
Zu viel Optimismus?
Die gewerblichen Immobilienmärkte in Europa scheinen attraktiver denn je. Selbst vermeintliche Sorgenkinder wie Spanien
und Italien ziehen wieder internationales Immobilienkapital an.
Erleben wir derzeit zu viel Optimismus? Schließlich ist es
durchaus so, dass es auch negative Anzeichen gibt auf den
Immobilienmärkten.
Nicht alle Immobilien haben Zukunft
Einige Beispiele für kritische Stimmen aus dem Markt: Das euro­
päische Wirtschaftswachstum dürfte zwar perspektivisch stabil,
aber auch langsam bleiben. Ein niedriges Wachstum (oder gar kein
Wachstum, wie wir es in einigen europäischen Ländern sehen)
wird sich zwangsläufig auf die Büromarktsituation auswirken. Die
Anfänge sind bereits sichtbar – und sie dürften deutlicher werden,
denn es ist eine Folge der Langfristigkeit von Mietverträgen, dass
die Effekte der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung tenden­
ziell erst zeitversetzt am Büromarkt sichtbar werden. Der Leer­
stand wird aufgrund fehlender Anschlussvermietungen steigen,
die Spitzenmiete bei erfolgter Anschlussvermietungen sinken.
Sollten wir in Europa weitere zwei bis drei Jahre eine verhaltene
wirtschaftliche Entwicklung haben, wird sich das spätestens dann
auf die Renditen auswirken. Gerade in Nebenlagen wird die Frage
gestattet sein müssen, ob es überhaupt eine Zukunft für be­
stimmte Gebäude gibt, die in Boomzeiten errichtet wurden. Das
gilt für Büroobjekte, aber auch für Shopping Center.
Die Einzelhandelsimmobilie unter Druck
Gerade mit Blick auf den Einzelhandel wir deutlich: Das Internet ist
eine große Gefahr für die Unternehmen, die eine Ladenpräsenz
unterhalten, und damit wird das Internet implizit zu einer Gefahr
für die Einzelhandelsimmobilie. Kann eine Immobilie nicht über
ihre Lage und ihre Aufenthaltsqualität punkten – oder auf andere
Art zum so genannten Erlebniseinkauf beitragen –, ist ihre Zukunft
tendenziell unsicher. Es gibt weitere Punkte, die zur Schwarzmale­
rei anregen: Die Bankenregulierung hat weiterhin negative Folgen
für die Immobilienfinanzierung. Zumal fraglich ist, ob die Fremd­
kapitalsituation in Europa überhaupt je wieder mit dem Vorkrisen­
stand vergleichbar sein wird.
Zwei Seiten der Medaille
Andererseits: Jeder der vorgenannten Punkte hat auch eine an­
dere Seite der Medaille. Dass man mit Blick auf das Wirtschafts­
wachstum und andere Faktoren wie Demografie nach Makro- und
Mikrolage differenzieren muss, liegt auf der Hand. Sowohl in den
Emerging Markets als auch in den etablierten Industrienationen
gibt es den Trend, dass die Zahl der Arbeitsplätze in den Metropol­
regionen zunimmt – die Metropolen sind damit tendenziell Orte,
an denen Immobilieninvestments sinnhaft sind (hieraus folgt im
Umkehrschluss aber nicht, dass es ausschließlich die Metropolen
sind). •
Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014 |
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Immobilieninvestments
Und selbst wenn die Mieten für Büros sinken, dürften die Preise
vielerorts stabil bleiben, bedingt durch die immense Nachfrage
institutioneller Investoren. Zudem sei der Einwand gestattet,
dass – bedingt durch die höheren Eigenkapitalquoten bei den
Investments – ein vorübergehendes Absinken der Mieten keines­
falls so dramatische Folgen hat wie zu jener Zeit, als der Leverage
in Europa deutlich höher war. Vor diesem Hintergrund dürften sich
auch die kritischen Stimmen zur Fremdkapitalsituation zumindest
etwas relativieren, zumal immer häufiger neue, alternative Fremd­
kapitalgeber wie beispielsweise Versicherungen die Finanzierungs­
landschaft ergänzen. Insgesamt dürfte der Kapitalmarkt in Europa
zum gegenwärtigen Zeitpunkt durchaus funktionieren. Und zum
Stichwort Internet: Zum einen liegen im E-Commerce Chancen für
andere Immobiliennutzungsarten wie beispielsweise das Logistik­
segment. Und selbst für die Einzelhandelsimmobilie ist das Inter­
net nicht nur Risiko, sondern auch Chance – denn das Internet ist
ein Instrument, um mit den Kunden in Kontakt zu treten. Und ihre
Bedürfnisse besser zu verstehen, um letztendlich attraktiver für
den Kunden zu werden. Zudem treten Online-Händler verstärkt
auch als Mieter auf, um ihre Markenbildung zu intensivieren.
Fazit
Insgesamt gilt: Der gegenwärtige Optimismus hat seine Berechti­
gung. Das Zinsniveau, der Renditeabstand zur Staatsanleihe, der
enorme Anlagedruck der Investoren, die Aussicht auf Inflations­
schutz durch indexierte Mietverträge – all dies beflügelt die Immo­
bilie als Anlageklasse. Zumal es kein blinder Optimismus ist, es ist
ein Optimismus mit Augenmaß. Die Anleger selektieren durchaus
kritisch, welches Investment in Frage kommt. Letztendlich suchen
alle Investoren sichere, stabile Cashflows. Dennoch gewinnen
Core-Plus und Value-add-Strategien an Gewicht – eine Entwick­
lung, die wir in den vergangenen zwei bis drei Jahren in diesem
Ausmaß nicht gesehen haben. Eigenkapitalstarke Investoren sind
hier im Vorteil. Wer auf Segmente mit höherem Risiko ausweicht,
prüft die damit verbundenen Chancen und Risiken sorgfältig. ||
Christian Schulz-Wulkow
ist Partner
bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Berlin
[email protected]
10 | Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014
Immobilienmanagement
Unterschätzte Betreiberverantwortung
Der Betrieb einer Immobilie ist hochkomplex, das Aufgaben­
spektrum ist breit und reicht vom technischen bis hin zum
infrastrukturellen Management. Immobilieneigentümer lagern
solche Aufgaben häufig aus. Die Verantwortung für den Betrieb
einer Immobilie kann jedoch nur bedingt auslagert werden.
Persönlich haftbar
Kommt es zu Schadensfällen, die mit der Immobilie im Zusammen­
hang stehen, sind häufig langwierige juristische Auseinanderset­
zungen die Folge – schon allein deshalb sollten Eigentümer das
Thema Betreiberverantwortung nicht unterschätzen. Zumal die
Anforderungen des Gesetzgebers in den vergangenen Jahren
kontinuierlich gestiegen sind. Einer Vielzahl von Führungskräften
auf Seiten des Eigentümers ist dabei nicht bewusst, dass sie unter
Umständen sogar persönlich haftbar gemacht werden können.
Die Pflichten des Eigentümers
Im Allgemeinen obliegen dem Eigentümer einer Immobilie sowohl
unternehmerische als auch persönliche Pflichten zum Schutz der
Nutzer, aber beispielsweise auch Dritter oder der Umwelt gegen­
über. Der Eigentümer hat dafür Sorge zu tragen, dass der Betrieb
seiner Immobilie gesetzeskonform abläuft. Im Speziellen hat er
seinen Organisations-, Führungs- und Durchführungspflichten
nachzukommen. Beispiele hierfür sind:
• Wichtige Pflichten der Unternehmensleitung
(Organisationspflichten)
• Aufbau- und Ablauforganisation festlegen
• Geeignete Führungskräfte und Beschäftigte einsetzen
• Betriebsbeauftragte/Koordinatoren bestellen
• Gefährdungsbeurteilung organisieren
• Gesetzliche Prüfungen delegieren
• Anweisungen organisieren
• Geeignete Arbeitsmittel beschaffen
• Pflichten der Führungskräfte (Führungspflichten)
• Auswahl und Einsatz geeigneter Beschäftigter
• An-/Ein-/Unterweisung der Beschäftigten und Fremdfirmen
• Aufsicht über die ordnungsgemäße Durchführung
• Pflichten der Beschäftigten (Durchführungspflichten)
• Ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten durch Ein­
haltung der Arbeitsabläufe, Befolgung von Anweisungen
und Benutzung der bereitgestellten Arbeitsmittel und Ein­
richtungen •
Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014 | 11
Immobilienmanagement
Übertragung der Betreiberpflichten an einen Dienstleister
Eine Übertragung der Betreiberpflichten an externe Dienstleister
ist grundsätzlich zwar möglich. Aber auch in einem solchen Fall
kommt stets die übergreifende Generalverantwortung des Eigen­
tümers zum Tragen. Der Eigentümer ist daher auch in diesem Fall
nicht von seinen wesentliche Pflichten entbunden:
• Organisationspflicht (Klare Aufgabenteilung und Gefährdungs­
beurteilung für eigene Mitarbeiter, Leiharbeiter sowie Fremdfirmen)
• Selektionspflicht (Sorgfältige Auswahl des Verrichtungsgehilfen
im Hinblick auf fachliche Qualifikation)
• Aufsichtspflicht (Auch wenn der Dienstleister eine eigene Auf­
sicht gewährleistet, so ist der Eigentümer nicht von seiner
(Ober-)Aufsichtspflicht befreit)
Aufsichtspflicht
Nehmen wir das Thema Aufsichtspflicht als Beispiel. Zwar gilt für
den Fall, dass ein Dienstleister hinzugezogen wird, der Grundsatz
der Eigenverantwortlichkeit beziehungsweise Selbstverantwor­
tung des Betreibers. Da der Gesetzgeber aber nicht direkt be­
nennt, welche Maßnahmen in positiver Hinsicht Pflicht sind – er
gibt im wesentlichen Verbote, Normen und Richtlinien vor – liegt es
im Ermessen jedes Betreibers, zur Erfüllung der Sorgfaltspflicht
geeignete individuelle Maßnahmen zu identifizieren und zu ergrei­
fen. Handelt es sich um einen Dienstleister dem dies übertragen
wurde, setzt hier unter anderem besagte (Ober-)Aufsichtspflicht
des Eigentümers an.
Ermessenspielraum als Teil der Verantwortung
Die bisherigen Ausführungen deutet es bereits an: Die Gesetze und
Verordnungen rund um das Thema Betreiberverantwortung sind
als abstrakt-generelle Regelungen zu verstehen, die in jedem ein­
zelnen Fall der konkreten Anwendung und Ausfüllung bedürfen.
Es gibt keine lückenlos vollständige und abschließende Blaupause,
mit welchen Maßnahmen und Tätigkeiten eine ausreichende Be­
treiberverantwortung gewährleistet ist. Somit liegt die Beurteilung
möglicher Gefahren und der zu ihrer Abwehr erforderlichen Maß­
nahmen im Ermessen des Verantwortlichen selbst. Er muss ent­
scheiden, welche Maßnahmen zu ergreifen und welche Handlungen
durchzuführen sind, um seinen Sorgfaltspflichten im Einzelfall zu
genügen (OLG Koblenz NJW-RR 2008, 1331; BayVGH IMR 2006,
157; OLG Frankfurt NJW-RR 2008, 1476; OLG Stuttgart IBR
2003, 1030). Dieser Beurteilungs- und Ermessensspielraum ist
folglich ein elementarer Bestandteil der Betreiberverantwortung.
12 | Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014
Begehung als kritischer Beobachter
Wenngleich es keine Blaupause gibt, so empfehlen sich doch zu­
mindest einige grundlegende Maßnahmen für die Praxis. Zunächst
einmal sollte der Verantwortliche – so banal es klingt – in regelmä­
ßigen Abständen mit den Augen eines sehr kritischen Betrachters
vorbeugend das Objekt begehen. Je nach Fall sollte er einen tech­
nisch und rechtlich sachverständigen Dritten einbinden, um mögli­
che Gefahrenpotenziale besser identifizieren und einer objekti­
veren Beurteilung unterziehen zu können.
Entlastung im Schadensfall
Tritt dennoch ein Schaden auf, sollte der Eigentümer in der Lage
sein nachzuweisen, dass er seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt
hat(OLG Frankfurt IBR 2008, 329). Kann er darstellen, dass er
alle ihm möglichen und zumutbaren Maßnahmen ergriffen hat
(BGH IBR 1991, 216) oder aber der Schaden ohnehin eingetreten
wäre (BGHZ 4, 4; 12, 96), dürfte dies vorteilhaft für die Verhand­
lung sein. In der Praxis wird eine Schuldbefreiung häufig dann er­
möglicht oder zumindest erleichtert, wenn eine exakte Dokumen­
tation der Maßnahmen vorliegt, die durchgeführt wurden, und
wenn ein wirksames Pflichtenmanagement nachgewiesen werden
kann. Wurden Dienstleister eingeschaltet, kann die Bedeutung
einer korrekten Übertragung der Betreiberpflichten nicht genug
betont werden. Eine konsistente Herangehensweise und eine
ückenlose Dokumentation sind hier von großer Wichtigkeit, um
im Schadensfall die Chancen auf Schuldbefreiung zu wahren.
PDCA-Modell als Beispiel
Wie eine umfassende Pflichtenübertragung an einen Dienstleister
erfolgt, hängt vom jeweiligen Eigentümer ab. Ein mögliches Modell,
das hier exemplarisch für die erforderlichen Schritte dargestellt
ist, könnte so aussehen – Plan, Do, Check, Act (PDCA):
Organisations-, Selektions- und Aufsichtspflicht: Vereinfachte Darstellung der unterschiedlichen Schwerpunkte
beim Übertragen der Betreiberverantwortung nach der PDCA-Methode
Betriebliche
Organisation
festlegen
Plan
Gefährdungsanalyse
• Identifikation von
möglich Problem
bereichen
•Risikoeinschätzung
in Hinblick auf
Wahrscheinlichkeit
möglichenSchaden
Delegation
Maßnahmenplanung
• Auswahl eines
geeigneten
qualifizierten
Dienstleisters
• Zeitliche und
organisatorische
Planung konkreter
Maßnahmen
• Planung der
Beaufsichtigung
des Dienstleisters
Do
Ein-/Unterweisung
• Einweisung in
örtliche Gegebenheiten
• Übergabe der
erforderlichen
Gebäudedokumente
Check
Act
Überprüfung
Korrektur
•Stichprobenkontroll
•Dienstleister
kontaktieren
•Wartungsprotokolle
•Dienstleister
wechseln
• Überprüfung der
Prüfbescheinigung
• CAFM System
Organisationspflicht
Selektionspflicht
Aufsichtspflicht
Christina Angermeier
Fazit
Unwissenheit schützt bekanntermaßen nicht vor Strafe. Jeder
Betreiber – ob Eigentümer oder beauftragter Dienstleister – muss
im eigenem Interesse den Überblick über die geltende Rechtslage
haben. Eine positive Maßnahmenliste, wie sich im Einzelfall eine
ausreichend wahrgenommene Betreiberverantwortung darstellt,
gibt es jedoch nicht. Mit welchen Maßnahmen und bis zu welcher
Tiefe der Betreiber hier vorgeht, liegt in seinem eigenen Ermes­
sensspielraum. Werden Pflichten an Dienstleister übertragen, ist
zu bedenken: Eine vollständige Übertragung ist nicht möglich, und
bei den übertragbaren Pflichten ist ein hohes Maß an Konsistenz
erforderlich, um im Streitfall die Chancen auf Schuldbefreiung zu
wahren. ||
ist Manager
bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Dominique Pfrang
ist Senior Consultant
bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014 | 13
Hotelimmobilien
Alternativen zum klassischen Hotel
Vom Serviced Apartment bis zum Hostel – Alternativen zum
Hotel gibt es bereits seit längerem. Doch galten viele alter­
native Angebote lange Zeit eher als regionale Nischen. Mit der
zunehmenden Mobilität der Menschen und der anhaltenden
Globalisierung hat sich dies geändert.
Serviced Apartment – Wohnen auf Zeit
Das Serviced Apartment – es steht für Wohnen auf Zeit in möb­
lierten Räumen, zum Teil mit Bettwäsche- und Handtuchwechsel
oder weiteren Services wie im Hotel – hat seinen Ursprung in Nord­
amerika. Noch immer befinden sich 63 Prozent1 aller Serviced
Apartments weltweit in den Vereinigten Staaten und in Kanada.
Doch auch in Europa ist mit bereits 13 Prozent1 des weltweiten
Angebots vielerorts ein zunehmender Trend zu beobachten. In
deutschen Großstädten entfallen bereits 5 Prozent2 aller Hotel­
buchungen auf Serviced Apartments – mit steigender Tendenz.
Einer der Gründe für die wachsende Beliebtheit ist, dass Serviced
Apartments, ähnlich wie „normale“ von privaten Eigentümern
oder Mietern weitervermietete Wohnungen, das Gefühl eines Zu­
hauses vermitteln. Bereits das Vorhandensein einer Küchenzeile
trägt hierzu bei. Wenn dann auch noch mehrere Räume zur Ver­
fügung stehen, die beispielsweise getrennt als Arbeits- und Wohn­
zimmer genutzt werden können, liegt der Unterschied zum in der
Regel auf einen Raum beschränkten Hotelaufenthalt auf der Hand.
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer reicht von mehreren Tagen
bis zu mehreren Monaten.
Auch Hotelbetreiber setzen auf den/diesen Trend
Auch der Einstieg von internationalen Hotelbetreibern in dieses
Segment lässt auf ein optimistisches Wachstum für die Zukunft
von Serviced Apartments schließen. Aufgrund geringer saisonaler
Nachfrageschwankungen erreichen Serviced Apartments in der
Regel eine Auslastung von über 80 Prozent2. Für Immobilien­
investoren sind Serviced Apartments neben steigender Nachfrage
vor allem aufgrund vergleichsweise geringer operativer Kosten
interessant.
Hostel – nicht mehr nur für Schnäppchenjäger
Das zweitgenannte Beispiel – das Hostel, charakterisiert typischer­
weise von hohen Belegungsdichten von 4 bis 10 Personen pro
Raum – hat seine Hochburgen wiederum in Europa und Asien.
Hier ist der Bestand größer als in Nordamerika. Allerdings deutet
sich auch hier an, dass sich die Verhältnisse mittelfristig etwas
angleichen könnten. Unter anderem zeigen sich in Chigaco, Los
Angeles, New York und Miami Ansätze in der Hostelentwicklung.
14 | Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014
Der Vorteil des Hostels gegenüber dem Hotel liegt nicht nur in den
geringeren Übernachtungskosten. Moderne Hostels ziehen auf­
grund der geringeren Übernachtungskosten nicht nur eine preisbe­
wusste Klientel an, sondern auch Gäste, die gezielt Gesellschaft
und soziale Interaktion suchen. Mit seinen Zimmergenossen
kommt man im Hostel zwangsläufig ins Gespräch. Um die Interak­
tion zu fördern, werden sogar teilweise Gruppenveranstaltungen
durch den Betreiber angeboten.
Fazit
Neben den genannten Beispielen gibt es eine Reihe weiterer Unter­
bringungsalternativen zum etablierten Hotel – die Bandbreite ist
groß und reicht über das Transit-Hotel für den Kurzaufenthalt an
Flughäfen zwischen zwei Flügen bis hin zu portablen beziehungs­
weise mobilen, temporären Hotels – für Filmarbeiten, Musikfestivals,
Sportevents, als Notfallunterkunft oder auch für militärische
Zwecke. Für Gäste wird das etablierte, „normale“ Hotel weiterhin
eine Schlüsselrolle einnehmen. Daneben gewinnen aber alternative
Unterbringungsmöglichkeiten ungeachtet ihrer geographischen
Ursprünge weltweit an Gewicht. Sie rücken damit potenziell auch
für Immobilienanleger stärker in den Fokus. ||
Carla Orschulik
ist Consultant
bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Hamburg
[email protected]
Georg Klormann
ist Consultant
bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Hamburg
[email protected]
1
The Global Serviced Apartments Industry Report 2013/2014, The Apartment
Service Worldwide, June 2013
2
EY Research
Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014 | 15
Immobilienfonds
Neun Monate KAGB
Seit Juli 2013 ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in
Kraft. Die Fondslandschaft und insbesondere die Initiatoren
geschlossener Fondsprodukte erleben dadurch eine fundamentale Neuordnung ihrer Branche und Produkte: Die Manager
müssen nunmehr erstmals eine Zulassung als Kapitalver­
waltungsgesellschaft (KVG) beantragen und hierfür ihre
gesamte Organisation und ihre internen Prozesse an die Vor­
gaben des KAGB anpassen. Ein Überblick über die Erfahrungen
der ersten neun Monate.
Verschiedene Rechtsformen für Immobilienfonds
nach dem KAGB
Das KAGB differenziert zum einen zwischen offenen und geschlos­
senen Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds sind definiert als
Investmentvermögen, deren Anteile vor Beginn der Liquidationsoder Auslaufphase auf Ersuchen eines Anteilseigners nach den
Verfahren und mit der Häufigkeit, die in den Anlagebedingungen
festgelegt sind, von den Anlegern zurückgekauft oder zurückge­
nommen werden. Geschlossene Immobilienfonds sind solche, die
keine offenen Immobilienfonds sind. Die zweite Differenzierung
betrifft die Frage des Anlegerkreises. Publikums-Immobilienfonds
stehen sowohl Privatanlegern als auch professionellen und semiprofessionellen Anlegern als Anlagevehikel zur Verfügung. Anteile
beziehungsweise Beteiligungen an Spezial-Immobilienfonds
stehen hingegen nur professionellen und semi-professionellen
Anlegern offen. Offene Immobilienfonds können nach § 91 Abs. 3
KAGB ausschließlich in Form von Sondervermögen aufgelegt
werden.
Offene Immobilien-Publikumsfonds nach KAGB
Für den Bereich der offenen Immobilien-Publikumsfonds (Immobi­
lien-Sondervermögen im Sinne der § 230 ff. KAGB) hat das KAGB
lediglich kleinere Änderungen mit sich gebracht, da weitgehend
die bisherigen Regelungen des vormaligen Investmentgesetzes
(InvG) in das KAGB übernommen wurden. Neben verschiedenen
vorwiegend redaktionellen Änderungen, hat der Gesetzgeber lediglich weitere Konsequenzen aus den bisherigen Erfahrungen mit den
in den vergangenen Jahren erfolgten Rücknahmeaussetzungen
gezogen, die aufgrund umfangreicher Rückgabewünsche der An­
leger und den damit einhergehenden Liquiditätsschwierigkeiten
erforderlich geworden waren. Hierzu zählen die Verlängerung des
maximalen Zeitraums für Rücknahmeaussetzungen um sechs auf
nunmehr 36 Monate und der Wegfall der Möglichkeit, Anteile bis
zu einem Wert von 30.000 Euro pro Halbjahr ohne Einhaltung
einer Mindesthaltefrist und ohne Rückgabeankündigung zurückzu­
geben. Eine weitere Änderung besteht darin, dass die Bewertung
der Immobilien künftig nicht mehr durch einen Sachverständigen­
ausschuss, sondern durch einzelne unabhängige externe Bewerter
erfolgt.
16 | Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014
Offene Immobilien-Spezialfonds nach KAGB
Auch die Regelungen für offene Immobilien-Spezialfonds (inländi­
sche offene Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen und dem
Investitionsschwerpunkt Immobilien im Sinne des § 284 KAGB)
entsprechen weitgehend denen des bisherigen InvG. Die bereits
im InvG vorgesehenen Erleichterungen gegenüber den offenen
Immobilien-Publikumsfonds (zum Beispiel höhere Fremdkapitalund Belastungsgrenze) hat der Gesetzgeber beibehalten.
Oftmals kaum Schwierigkeiten
Aufgrund der weitreichenden Übernahme der Vorschriften des
InvG ist der Anpassungsbedarf sowohl bei den offenen Immobilien­
fonds als auch auf Ebene der KVGen, die offene Immobilienfonds
verwalten, relativ gering. Die Erfahrung der ersten neun Monate
zeigt, dass die KVGen, die bereits vor dem KAGB ImmobilienSondervermögen verwaltet haben, kaum Schwierigkeiten bei der
Umstellung auf das KAGB haben.
Geschlossene Immobilienfonds nach dem KAGB
Mit dem KAGB unterfallen erstmals auch geschlossene Immobilien­
fonds und deren Verwalter einer gesetzlichen Regulierung und
einer weitreichenden behördlichen Aufsicht. Auf die Verwalter
geschlossener Fonds sind nunmehr analog die gleichen aufsichts­
rechtlichen Regelungen zum Beispiel in Bezug auf die Eigenkapital­
ausstattung, die Anforderungen an die Geschäftsleitung, die in­
terne Organisation, die internen Prozesse sowie das Erlaubnisver­fahren anwendbar wie auf die Verwalter offener Fonds. Die ersten
Erfahrungen in der Praxis zeigen, dass die Erfüllung dieser Anfor­
derungen insbesondere für kleinere Fondsinitiatoren eine erheb­
liche Herausforderung darstellt.
Produktebene
Das KAGB hat zudem auch auf Produktebene strenge Vorgaben
eingeführt: Eine der zentralen Neuerungen betrifft die Beschrän­
kung der zulässigen Anlagevehikel für geschlossene Fonds auf
die sogenannten geschlossene Investmentkommanditgesellschaft
und die Investmentaktiengesellschaft mit fixem Kapital (vergleiche
§ 139 KAGB). Weitere, in der Vergangenheit teilweise verwendete
Gesellschaftsformen (wie zum Beispiel die Gesellschaft bürger­
lichen Rechts), sind für geschlossene Immobilienfonds daher nicht
mehr zulässig. Da die bisherige Praxis gezeigt hat, dass geschlos­
sene Immobilienfonds künftig als geschlossene Investment-KG
aufgelegt werden, beschränken sich die nachstehenden Ausfüh­
rungen auf die Investment-KG.
Investment-KG
Die geschlossene Investment-KG stellt eine Sonderform der
Kommanditgesellschaft dar, für die weitgehend die allgemeinen
Vorschriften des Handelsgesetzbuches gelten; das KAGB enthält
jedoch verschiedene, überwiegend im Interesse des Anleger-
schutzes begründete Sonderregelungen. Insbesondere muss eine
Investment-KG entweder selber eine Erlaubnis als KVG besitzen
(intern verwalteter AIF) oder sie muss eine zugelassene KVG als
Ver­walter der Investment-KG beauftragen (extern verwalteter
AIF). Aufgrund der hohen Anforderungen an eine KVG und des
lang­wierigen Erlaubnisantragsprozesses kommt die intern verwal­
tete Investment-KG in der Praxis kaum vor. Eine weitere Besonder­
heit besteht darin, dass eine geschlossene Investment-KG stets der
Überwachung durch eine Verwahrstelle oder einen Treuhänder
unterliegt. Da die Investment-KG erst vor neun Monaten einge­führt worden ist, sind derzeit viele Detailfragen zur Ausgestaltung
noch ungeklärt. •
Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014 | 17
Immobilienfonds
Grundsatz der Risikomischung
Eine weitere grundlegende Änderung des KAGB besteht darin,
dass für einen geschlossenen Publikumsfonds nur nach dem
Grundsatz der Risikomischung investiert werden darf. Eine Risiko­
mischung liegt dann vor, wenn in mindestens drei (etwa gleich­
wertige) Sachwerte investiert wird oder wenn bei wirtschaftlicher
Betrachtungsweise eine Streuung des Ausfallrisikos gewährleistet
ist. Allerdings lässt das KAGB eine Ausnahme zu, wenn der ge­
schlossene Publikums-Fonds nur von solchen Privatanlegern er­
worben werden kann, die sich zu einer Mindestanlagesumme von
20.000 Euro verpflichten. Immobilien-Publikumsfonds, die nur in
eine einzelne Immobilie investieren, sind daher bei einer entspre­
chenden Einschränkung des Anlegerkreises weiterhin möglich.
Weitere Neuerungen
Anders als in der Vergangenheit sind für geschlossene PublikumsFonds künftig nur noch bestimmte, in § 261 KAGB abschließend
aufgeführte Vermögensgegenstände zulässig (zum Beispiel Immo­
bilien und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften). Neu für ge­
schlossene Publikums-Fonds ist auch die nunmehr geltende Be­
schränkung der Kreditaufnahme. Während in der Vergangenheit
keine Grenzen für die Kreditaufnahme bei geschlossenen Fonds
bestanden, ist die Aufnahme von Krediten nunmehr nur noch bis
zu einer Höhe von 60 Prozent des Verkehrswertes der Vermögens­
gegenstände im Sinne von § 261 Abs. 1 Nr. 1 KAGB (Sachwerte)
des Publikumsfonds zulässig (der aktuelle Gesetzeswortlaut
spricht vom Wert des geschlossenen Publikums-AIF – hier erfolgt
demnächst eine gesetzliche Klarstellung). Für geschlossene Immo­
bilien-Publikumsfonds bedeutet dies, dass sie künftig hinsichtlich
des Fremdkapitaleinsatzes weniger flexibel und stärker an die
offenen Immobilienfonds angeglichen sind. Für geschlossene
Immobilien-Spezialfonds, die auch in der Form der geschlossenen
Investment-KG oder Investment-AG möglich sind, gelten hingegen
deutlich weniger Beschränkungen – zum Beispiel im Hinblick auf
die zulässigen Anlagegegenstände und die Fremdkapitalvorschriften.
Übergangsvorschriften
Kapitalanlagegesellschaften, die offene Publikumssonderver­
mögen verwalten, müssen die Anlagebedingungen der bereits vor
Inkrafttreten des KAGB verwalteten Sondervermögen bis spätes­
tens 21. Juli 2014 an das KAGB anpassen. Für rein redaktionelle
Anpassungen der Anlagebedingungen ist dabei keine Genehmi­
gung der BaFin erforderlich. Sollte allerdings eine Anpassung der
Anlagebedingungen hinsichtlich der Risikomischung, der Anlage­
grenzen oder der erwerbbaren Vermögensgegenstände erfolgen,
ist eine Genehmigung der BaFin einzuholen. Für Anleger, die am
21. Juli 2013 Anteile an einem Immobilien-Sondervermögen ge­
halten haben, gelten aus Gründen des Bestandsschutzes die ge­
änderten Mindesthalte- und Rückgabefristen nicht; für diese An­
leger gilt somit die bisherige Rechtslage fort.
18 | Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014
Geschlossene Altfonds
Gesellschaften, die bereits vor dem Inkrafttreten des KAGB ge­
schlossene Fonds verwaltet haben, können die von ihnen verwal­
teten geschlossenen „Altfonds“ ohne gesonderte Erlaubnis oder
Registrierung nach KAGB weiter verwalten, wenn solche Fonds
nach dem 21. Juli 2013 keine zusätzlichen Anlagen getätigt haben
und tätigen. Geschlossene Fonds, bei denen die Zeichnungsfrist
bis zum 21. Juli 2013 abgelaufen war, die danach aber Anlagen er­
worben haben, sind zumindest partiell von den neuen Regelungen
ausgenommen. Das heißt: Hier ist zwar ein Erlaubnisantrag (§ 22
KAGB) erforderlich, darüber hinaus muss der Fonds jedoch nur
teilweise auf die Vorschriften des KAGB umgestellt werden. Bei
geschlossenen Fonds, die zwar bis zum 21. Juli 2013 aufgelegt
wurden, deren Zeichnungsfrist jedoch erst danach abgelaufen ist
und die folglich auch danach Anlagen tätigen, ist das KAGB voll­
ständig anzuwenden.
Vergleich zu Luxemburger Vehikeln
Die luxemburgische Umsetzung der AIFM-Richtlinie geht weniger
weit. Die bisherigen Regelungen blieben bestehen, es wurden
lediglich die durch die Richtlinie zwingend erforderlichen Änderun­
gen eingefügt. Die Orientierung im neuen Recht fällt daher ver­
gleichsweise leichter als in Deutschland. Als neue Rechtsform für
Fondsprodukte wurde in Luxemburg die so genannte Spezialkom­
manditgesellschaft geschaffen (Société en Commandite Spéciale –
SCSp). Im Gegensatz zur gewöhnlichen Kommanditgesellschaft
(SCS) weist die SCSp keine eigene Rechtspersönlichkeit auf. Ihr
Gesellschaftsvertrag kann frei ausgestaltet werden. Mit der neuen
SCSp hat Luxemburg somit ein flexibles Vehikel geschaffen.
Annäherung zwischen Luxemburg und Deutschland
Der Unterschiede zum Trotz gilt: Nach Umsetzung der AIFM-Richt­
linie nähern sich die Fondsstandorte Deutschland und Luxemburg
objektiv weiter an. Im Bereich der offenen Fonds waren sich die
Standorte schon bisher vergleichsweise ähnlich. Für geschlossene
Fonds bot Deutschland in der Vergangenheit kein reguliertes Vehi­
kel an. Dies hat sich durch die Einführung der Investment-KG geän­
dert. Vor dem Hintergrund dieser Angleichung empfiehlt sich bei
der Auswahl des Fondsstandortes und des Fondsvehikels sowohl
für internationale als auch nationale Fondsinitiatoren künftig eine
noch stärker differenzierte Prüfung im Einzelfall. Kriterien für die
Auswahl sollten unter anderem folgende Fragen sein:
• An welche Investorengruppen soll das Produkt vertrieben
werden und wie ist deren Präferenz?
• Ist der Initiator selbst eine KVG oder ist eine Zusammenarbeit
mit inländischen oder ausländischen Dienstleistern angestrebt
(zum Beispiel einer Service-KVG)? Ist der Dienstleister selbst
eine KVG oder eine unregulierte Gesellschaft?
• Wo soll oder muss sich (zum Beispiel aus steuerlichen Gründen)
das Management befinden und wo sitzen die bevorzugten
Dienstleister?
• Welche praktischen Erfahrungen hat man mit den Aufsichts­
behörden (aufgrund der jungen Praxis kann noch keine mittelbis langfristige Aussage getroffen werden)?
Fazit und Ausblick
Bis Mitte des Jahres 2014 muss die Umstellung auf die neue Welt
nach KAGB abgeschlossen sein. Die Zahl der Neuauflage von In­
vestmentfonds lag im Jahr 2013 vergleichsweise niedrig. Dies ist
zumindest teilweise auf die diversen Gesetzesänderungen zurück­
zuführen - Initiatoren brauchen einen stabilen Rahmen -, aber auch
auf die Bindung erheblicher Ressourcen für die Vorbereitung der
Erlaubnisanträge. Es ist anzunehmen, dass sich die Fondsbranche
in diesem Jahr wieder neuen Produkten für den Investmentmarkt
widmen kann. Insgesamt nähern sich Deutschland und Luxemburg
mit Blick auf die Fondslandschaft durch die AIFM-Umsetzung etwas
an. Ob für deutsche Anleger eher die inländischen oder luxemburgischen Vehikel geeignet sind, hängt allerdings (weiterhin)
vom Einzelfall ab. ||
Alexander Lehnen
ist Executive Director
bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in München
[email protected]
Dr. Alexandra Zentis
ist Senior Manager
bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014 | 19
Publikationen
Capitalizing on recovery –
Building a leading business
Auf dem fünften Hotel-Workshop von EY wurden die Konferenzteilnehmer befragt – darunter CEOs und CFOs. Im Ergebnis wird
für das Jahr 2014 auf dem Hotelmarkt ein deutlicher Aufschwung
erwartet.
Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und
kann in elektronischer Form bezogen werden über: [email protected]
Multiple –
Private Equity Transaction Advisory Services
In der aktuellen Ausgabe von Multiple, dem europäischen PrivateEquity-Bericht, werden die Schlüsseltrends auf dem europäischen
Private-Equity-Markt aufgezeigt. Unter anderem werden folgende
Länder beleuchtet: Spanien, Niederlande, Deutschland, Ungarn,
Großbritannien, Irland, Norwegen, Finnland, Türkei und Italien.
Die Publikation erscheint vierteljährlich.
Die Publikation ist nur in englischer Sprache erhältlich und
kann in elektronischer Form bezogen werden über: [email protected]
EY Bankenbarometer 2014 – Deutsche
Banken mit trüben Geschäftsaussichten
Für das Bankenbarometer 2014 wurden 184 führende
Banken in Europa befragt, davon 41 in Deutschland befragt.
Während in Europa die Erwartungen positiv ausfallen,
gehen deutsche Banken zunehmend von einer eher stabilen
Geschäftslage aus.
Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über:
[email protected]
20 | Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014
Chinesische Unternehmenskäufe in
Europa – Eine Analyse von M&A-Deals
2004-2013
Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl der Akquisitionen
von Unternehmen aus China und Hongkong 2013 an. Im
Fokus der Investoren liegen dabei Unternehmen aus den
Bereichen Industrie und Konsumgüter. Die meisten Deals hatten Unternehmen mit Sitz in
Großbritannien und Deutschland zum Ziel.
Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über:
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014 | 21
Veranstaltungen
EY Real Estate Tax Veranstaltung
Themen: Steuerliche Erstattungsansprüche für Bauträger und Baudienstleister –
Umkehrung der Steuerschuldnerschaft und aktuelle Entwicklungen bei der
Grunderwerbsteuer
• Berlin:
7. April 2014
• Eschborn: 7. April 2014
• München: 8. April 2014
• Düsseldorf: 9. April 2014
• Hamburg: 9. April 2014
• Stuttgart: 10. April 2014
Anmeldungen über: [email protected]
EY Family Office Breakfast
Besuchen Sie unser EY Family Office Breakfast
• Köln:
• Wien: • Stuttgart:
• Eschborn: 11. April 2014
11. Juni 2014
8. Juli 2014
18. Juli 2014
Thema: FO meets ART
Thema: FO meets Direct Investments
Thema: FO meets Tax and Real Estate
Thema: FO meets Direct Investments and Regulation
Anmeldung über: [email protected]
EY Asset Management Tagung
Besuchen Sie unsere Asset Management Tagung
• 20. Mai 2014, von 9.30 bis ca. 17.00 Uhr
• EY Office Eschborn
Anmeldung über: [email protected]
22 | Real Estate Trends Ausgabe 62 – April 2014
EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory
Die globale EY-Organisation im Überblick
Die globale EY-Organisation ist einer der Markt­
führer in der Wirtschafts­prüfung, Steuerberatung,
Transaktionsberatung und Managementberatung.
Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und
unseren Leistungen stärken wir weltweit das Ver­
trauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte.
Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend
ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzel­
lenten Leistungen und einem sprichwörtlichen
Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzu­
bringen und entscheidend besser zu machen –
für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und
die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht
­unser weltweiter Anspruch „Building a better
working world“.
Die globale EY-Organisation besteht aus den
­Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young G
­ lobal
Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunterneh­
men ist rechtlich selbstständig und unabhängig
und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen
der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen.
Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft
mit beschränkter Haftung nach englischem
Recht und erbringt keine Leistungen für Man­
danten. Weitere Informationen finden Sie unter
www.ey.com.
In Deutschland ist EY an 22 Standorten präsent.
„EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publika­
tion auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen
von Ernst & Young Global Limited.
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­Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine
­detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder
­Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt
wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Voll­
ständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese Publi­
kation nicht den besonderen U
­ mständen des Einzelfalls Rechnung
tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verant­
wortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young
Real Estate GmbH und/oder und/oder ­anderer Mitgliedsunter­
nehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei
jedem spezifischen Anliegen sollte ein g
­ eeigneter Berater zurate
gezogen werden.
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