Das Waggon-Investment

TRAIN
DIREKT
Das Waggon-Investment
Exklusiv mit der
DIREKTINVESTMENT GmbH
Oak Capital Rail Invest GmbH
Hohenzollernring 18
22763 Hamburg
Fon
Fax
+49 40 3252 2066
+49 40 3252 2078
Webwww.oak-capital.de
[email protected]
DIREKTINVESTMENT GmbH
Ihre Vorteile
auf einen Blick
• Mietzins von bis zu 7,00 % p. a.
• Kurze Laufzeiten von vier bis sieben Jahren
mit Verlängerungsoptionen
• Direktes Eigentum
• Sachwertinvestment
• Treuhänderische Eintragung im Eisenbahnregister
Verantwortung für die Verkaufsunterlage:
Verantwortlich für den Inhalt der vorliegenden Verkaufsunterlage ist die Oak Capital Rail Invest GmbH,
Hohenzollernring 18, 22763 Hamburg. Sie erklärt hiermit, dass ihres Wissens die Angaben in der Verkaufsunterlage richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
Hamburg, Dezember 2015
Jan Schröder
Oak Capital Rail Invest GmbH
2
DIREKTINVESTMENT GmbH
Inhaltsverzeichnis
Markt und Wettbewerb......................................................................... 4
Vertragspartner..................................................................................... 6
Beispielrechnung..................................................................................10
Rechtliche Risiken................................................................................14
Steuerliche Risiken...............................................................................17
Rechtliche Grundlagen........................................................................19
Steuerliche Grundlagen.......................................................................21
Zusammenfassung.............................................................................. 26
Angabenvorbehalt............................................................................... 30
3
DIREKTINVESTMENT GmbH
Eisenbahn und Waggons
Markt und Wettbewerb
Wie kommt der chilenische Rotwein in den Münchner
Supermarkt? Oder das französische Tafelwasser aus
der Auvergne zu uns? Und wie kommt der fertig produzierte 3er BMW aus Regensburg nach Nordamerika?
Die Antworten sind einfach und doch immer wieder
für viele überraschend: per Bahn! Wussten Sie, dass
70 % aller langlaufenden Containerverkehre vom und
zum Hamburger Hafen auf der Schiene stattfinden?
Und auch für die Automobilhersteller spielt die Bahn
eine wichtige Rolle. Jeder zweite Neuwagen wird über
die Schiene transportiert. In Zeiten des nachhaltigen
Gütertransports gibt es ein zusätzliches gewichtiges
Argument: Der LKW verursacht pro Tonnenkilometer
viereinhalbmal so viel CO₂ wie die Güterbahn.
Der Schienengüterverkehr in Europa ist integraler
Bestandteil der globalen Logistikketten. Zwei wesentliche Faktoren bestimmen die Anzahl des dafür
notwendigen europäischen Güterwagenparks: Die
Investitionsfähigkeit der (ehemaligen) Staatsbahnen
sowie der Marktanteil von privaten Eisenbahnverkehrsunternehmen.
Güterwaggons sind zum überwiegenden Teil im Besitz der (ehemaligen) Staatsbahnen und stehen nicht
oder kaum zur Vermietung zur Verfügung. Die Staatsbahnen haben zurzeit rund 600.000 Güterwaggons
aller Art in ihrem Bestand. Die Anzahl ist aufgrund der
fehlenden Investitionsmöglichkeiten markant rückläufig. Hatte die Deutsche Bahn im Jahr 2006 noch
rund 106.000 Güterwagen in ihrem Bestand, so sank
diese Zahl im Jahr 2014 auf 97.000 Wagen ab.
Das heißt, dass der Bestand um rund 1,50 % p. a.
abschmilzt. Dies wird durch das Anmieten von Güterwagen von Vermietgesellschaften kompensiert.
Allein im Jahr 2014 betrug die Anzahl der zugemieteten Güterwagen rund 12.000 Stück. Bei anderen
großen Bahnen wie der FS, ÖBB und SNCF sind analoge Beobachtungen zu verzeichnen.
Hinzu kommen mehr als 200.000 private Güter-
4
wagen mit einem Investitionsvolumen von etwa 15
Mrd. Euro. Ein großer Teil der zur Vermietung am
Markt bereitstehenden Wagen bestand zunächst aus
Kesselwaggons, inzwischen haben die Vermietungsgesellschaften ihre Wagenparks um weitere Typen
wie Schiebewand-, offene, Schüttgut-, Containerund Getreidewagen etc. erweitert.
Ein weiterer starker Wachstumstreiber für die
Vermietung von Güterwagen ist die seit 1998 einsetzende Liberalisierung des Schienengüterverkehrs,
d. h. der einsetzende Wettbewerb zwischen privaten
Eisenbahnverkehrsunternehmen und den alten
Staatsbahnen. Transportierten „die Privaten“ im Jahr
2000 in Deutschland knapp 2% des Güteraufkommens, so waren es bis zum Jahr 2013 schon rund
25%. Die KCW GmbH prognostiziert, dass dieser Anteil 2015 bereits auf 30% steigen wird. „Die Privaten“
nutzen fast ausschließlich selbst finanzierte Güterwagen oder solche, die von privaten Vermietgesellschaften bereitgestellt werden.
Viele Argumente, die für eine nachhaltige Investition
in den Zukunftsmarkt der Güterschienenlogistik
sprechen!
Waggonvermietgesellschaften (privat)
Anzahl
Waggons
VTG 1
80.000
ERMEWA 2
60.000
GATX
20.000
Nacco
9.000
Touax
7.500
Millet
4.500
Wascosa
3.000
Atir Rail
2.500
ORV
2.500
Wagon Care
1.500
Andere
74.000
1 Seit 30.09.2014 inkl. AAE, die übernommen wurde.
2 Tochtergesellschaft der SNCF aufgeführt, aber nicht mitgerechnet.
DIREKTINVESTMENT GmbH
Entwicklung des europäischen Güterverkehrs*
(in Mrd. tkm)
500
Prognose SCI
450
400
350
300
250
20
22
20
20
20
18
20
16
20
14
20
12
20
10
20
08
20
06
20
04
20
02
20
00
200
Quelle: Voraussagen und Prognosen der SCI Verkehr GmbH, EU, nationalen und Operator-Statistiken
*aller europäischen Staaten mit einer Spurweite von 1.435 mm
Entwicklung des Marktanteils von DB Schenker
und Wettbewerbern in Deutschland (in Mrd. tkm)
100%
90%
98,1%
97,1%
94,9%
80%
92,6%
89,8%
85,6%
70%
82,6%
79,4%
77,9%
60%
74,3%
74,0%
73,9%
71,4%
66,8%
65,1%
33,2%
34,9%
50%
40%
30%
20%
10%
1,9%
2,9%
5,1%
7,4%
10,2%
14,4%
17,4%
20,6%
22,1%
25,7%
26,0%
26,1%
28,6%
0%
2000
2002
2004
2006
DB Schenker
2008
2010
2012
2014
Wettbewerber
Quelle: SCI Verkehr GmbH, KCW GmbH
5
DIREKTINVESTMENT GmbH
Vertragspartner
6
DIREKTINVESTMENT GmbH
Oak Capital
Rail Invest GmbH
Die Oak Capital Rail Invest GmbH vermietet Güterwaggons aller Art, sowie Diesellokomotiven in ganz
Europa (aktuell verwaltetes Portfolio beträgt rund 15
Mio. Euro „Assets under Management“). Die Mietkunden der Oak Capital Rail Invest GmbH sind private,
kommunale und staatliche Eisenbahngesellschaften,
Schienenspeditionen, Werkstätten und unterschiedlichste Unternehmen, wie z. B. BBL Logistik, Chemion,
DB Bahnbau, Euromaint, Mülheimer Verkehrsbetriebe etc. Oak Capital hat mit der Wagon Care
aus den Niederlanden ein Joint Venture gegründet.
Wagon Care ist eine Waggonvermietgesellschaft, die
ständig über 1.500 Güterwaggons im Verwaltungsbestand führt. Seit dem 1. Mai 2014 gehört außerdem die
Tankwagon Sp. z o.o. aus Polen zur Oak Capital-Gruppe.
Dieses Unternehmen vermietet seit mehr als 20 Jahren Kesselwagen in Osteuropa und Skandinavien.
So stehen über 50 Personen an Standorten in den
Niederlanden, Deutschland, Polen und Ungarn zur
Verfügung, die sich exklusiv um Ankauf, Vermietung,
Verwaltung, technische Wartung und den Verkauf
der Waggons kümmern.
Loks und Waggons von Oak Capital
werden unter folgenden Firmierungen vermarktet:
LOKS
WAGGONS
www.oak-capital.de
7
DIREKTINVESTMENT GmbH
Eigentum besitzen!
8
DIREKTINVESTMENT GmbH
Direkt einen
Waggon erwerben!
Käufer
Kauf-Mietvertrag
Kauft und
vermietet Waggon
Miete
Oak Capital
Rail Invest GmbH
Untervermietung
des Waggons
Untermietvertrag
Miete
Untermieter
9
DIREKTINVESTMENT GmbH
Beispielrechnung
10
DIREKTINVESTMENT GmbH
Beispielrechnung*
Ein Käufer entscheidet sich, für 27.800,00 Euro zzgl. Umsatzsteuer einen gebrauchten Wagen von der Oak
Capital Rail Invest GmbH zu erwerben und an diese zu 1.876,50 Euro/p. a. zu vermieten. Nach Rücksprache
mit seinem Steuerberater schreibt er den Wagen zu 6,75% p.a., bezogen auf den Kaufpreis, ab. Nach fünf Jahren verlängert er den Mietvertrag um ein Jahr und beendet seinen Mietvertrag dann zum Ende des sechsten
vollen Jahres. Er fragt bei der Oak Capital Rail Invest GmbH an, ob diese an einem Rückkaufangebot Interesse
hat. Diese bietet ihm einen Rückkaufpreis von 22.800,00 Euro netto an. Der Investor stimmt dem Angebot zu:
Kaufpreis***
Veräußerung***
27.800,00 €
22.800,00 €
Betriebsphase***
Gesamtbetrachtung***
Miete
Miete in %
Rückfluss
Rückfluss
Kaufpreis
vor Steuern
Kaufpreis
1. Jahr
1.876,50 €
6,75 %
1.876,50 €
6,75 %
Einzahlung
27.800,00 €
2. Jahr
1.876,50 €
6,75 %
1.876,50 €
6,75 %
Mietzahlungen vor Steuern
11.259,00 €
3. Jahr
1.876,50 €
6,75 %
1.876,50 €
6,75 %
Auszahlung Verkauf vor Steuern
22.800,00 €
4. Jahr
1.876,50 €
6,75 %
1.876,50 €
6,75 %
Summe Rückfluss vor Steuern
34.059,00 €
Vermögenszuwachs vor Steuern
5. Jahr
1.876,50 €
6,75 %
1.876,50 €
6,75 %
6. Jahr
1.876,50 €
6,75 %
1.876,50 €
6,75 %
Summen
11.259,00 €
*
11.259,00 €
BEISPIELRECHNUNG: Die hierin enthaltenen
Angaben und Mitteilungen sind ausschließlich
zur Information bestimmt. Keine der hierin enthaltenen Informationen begründet ein Angebot
zum Verkauf oder Rückkauf oder die Werbung
von Angeboten zum Kauf eines hierin erläuterten
Kaufgegenstandes. Der Inhalt dieser Verkaufsunterlage und die bereitgestellten Informationen
IRR vor Steuern**
6.259,00 €
5,06 %
werden sorgfältig ausgewählt und regelmäßig
aktualisiert. Trotzdem lassen sich Fehler und
Unvollständigkeiten nicht immer vermeiden.Die
Oak Capital Rail InvestGmbH übernimmt daher
keine Gewähr oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der in dieser
Beispielrechnung bereitgestellten Informationen
und behält sich das Recht vor, ohne vorherige
11
DIREKTINVESTMENT GmbH
Ankündigung, Änderungen oder Ergänzungen
vorzunehmen. Die in der Beispielrechnung verbreiteten Informationen und Ansichten werden von
der Oak Capital Rail Invest GmbH ausschließlich
für Informationszwecke bereitgestellt; sie können
jederzeit und ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Angaben stellen weder Entscheidungshilfen für rechtliche, steuerliche oder andere Beratungsfragen dar, noch sollten aufgrund
dieser Angaben Kauf- oder sonstige Entscheide
gefällt werden. Lassen Sie sich bei Kaufentschei-
**
IRR-METHODE: Unter der Rendite einer
Kapitalanlage ist die in Prozent – in der Regel auf Jahresbasis – ausgedrückte Verzinsung des angelegten
Kapitals zu verstehen. Abhängig von der Struktur
der Kapitalanlagen gibt es verschiedene Methoden,
Renditen zu berechnen. Die hier angegebene, nach
der IRR (Internal Rate of Return)-Methode ermittelte
Rendite gibt die Verzinsung des von Zeit zu Zeit gebundenen Kapitals an. Das jeweils gebundene Kapital
ist das ursprünglich vom Anleger eingezahlte Kapital
abzüglich aller an den Anleger erfolgten Kapitalrückflüsse, insbesondere durch Ausschüttungen, Entnahmen, Steueranrechnungsbeträge und Steuerersparnisse. Ein nach der IRR errechneter Zinssatz erlaubt
keinen Rückschluss auf die Höhe des tatsächlich an
den Anleger bis zur voraussichtlichen Beendigung
***
UMSATZSTEUER: Die oben aufgeführte
Beispielrechnung ist eine Nettobetrachtung, d. h.,
dass der Kaupreis, die Mieten und der Verkaufspreis
ohne Umsatzsteuer ausgewiesen sind.
Es wird davon ausgegangen, dass der Käufer
umsatzsteuerpflichtig ist.
Das bedeutet, dass er,
• beim Erwerb des Waggons die auf der Rechnung
12
dungen von einer qualifizierten Fachperson beraten. Die Inhalte dieser Beispielrechnung ersetzen nicht eine ausführliche Beratung durch Ihren
Finanz-/Steuerberater. Der Erwerb dieses Kaufgegenstandes ist mit erheblichen Risiken verbunden
und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen. Die ausführliche Beschreibung
der Risiken dieses Kaufgegenstandes entnehmen Sie
bitte den Kapiteln „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten
14 ff.) und „Steuerliche Risiken“ (siehe Seiten 17 ff.)
der Investition zurückfließenden Betrages. Vielmehr
kann der Anleger einen dem IRR-Zinssatz entsprechenden Kapitalrückfluss nur dann realisieren, wenn
er die während der Laufzeit an ihn zurückfließenden Beträge (einschließlich solcher aus Steueranrechnungsbeträgen und Steuerersparnissen) für die
restliche Laufzeit anderweitig zu dem angegebenen
IRR-Zinssatz anlegen kann. Nach der IRR-Methode
ermittelte Renditen können daher nicht mit Renditen anderer Kapitalanlageprodukte (z. B. festverzinslichen Anlagen) verglichen werden, da diese
regelmäßig von einer festen Bindung des gesamten
ursprünglich investierten Kapitals bis zum Ende der
Kapitalanlage ausgehen. IRR-Renditeangaben sollten nicht isoliert als Kriterium für Anlageentscheidungen herangezogen werden.
•
•
ausgewiesene Umsatzsteuer zieht (d. h. vom
Finanzamt nachträglich zurückerhält),
der Zahlungsverpflichtung der auf der Rechnung ausgewiesenen Umsatzsteuerbeträge der
laufenden Mieteingänge nachkommt (d. h. an
das Finanzamt zu zahlen hat),
die Zahlungsverpflichtung des auf der Rechnung
ausgewiesenen Umsatzsteuerbetrages beim
Verkauf nachkommt (d. h. an das Finanzamt zu
zahlen hat).
DIREKTINVESTMENT GmbH
Welche Risiken
bestehen?
13
DIREKTINVESTMENT GmbH
Rechtliche Risiken
Beim vorliegenden Angebot handelt es sich um eine
Investition in Form des Erwerbs und der Vermietung
von Eisenbahnwaggons, deren Entwicklung nicht
endgültig vorhersehbar ist. Es kann daher keine
Gewähr für das Eintreten bestimmter wirtschaftlicher oder sonstiger Ziele abgegeben werden. Mit der
Investition in einen Eisenbahnwaggon sind unternehmerische Risiken verbunden, so dass auch das Risiko
des Totalverlusts des eingesetzten Kapitals besteht.
Es wird darauf hingewiesen, dass der Anleger keinen
Anspruch auf einen Rückkauf des Eisenbahnwaggons und daher auch keinen Anspruch auf Rückzahlung des eingesetzten Kapitals hat. Daher besteht das
Risiko, dass der Käufer am Ende der Mietlaufzeit den
Eisenbahnwaggon auf dem freien Markt selbst verkaufen oder selbst weiter vermieten muss. Damit
ist das Risiko verbunden, dass der Verkauf oder die
Vermietung jeweils nicht zu den gewünschten Konditionen erfolgen kann, so dass das Risiko des Totalverlusts des eingesetzten Kapitals besteht. Dies Risiko
besteht insbesondere in dem Fall, dass die Oak Capital
Rail Invest GmbH zahlungsunfähig oder insolvent
werden sollte.
Die folgende Darstellung behandelt die wesentlichen,
tatsächlichen, rechtlichen und steuerlichen Risiken
einer Investition in Eisenbahnwaggons, nicht aber
alle individuellen Risiken des Käufers.
Allgemeine Marktrisiken
Die allgemeine Entwicklung des Marktes für die
Vermietung von neuen und gebrauchten Eisenbahnwaggons ist nicht vorhersehbar. Ein geringerer Transportbedarf kann dazu führen, dass der Waggon nach
Beendigung des Untermietvertrages nicht oder nur
teilweise erneut vermietet werden kann. Es besteht
das Risiko, dass der Vertragspartner hierdurch selbst
in Zahlungsschwierigkeiten kommt und seinen Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht
in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr
nachkommen kann.
14
Mietausfallrisiko
Für den Erfolg der Investition in den Eisenbahnwaggon sind die Mieteinnahmen aus der Vermietung
des Waggons von wesentlicher Bedeutung. Der Käufer
vermietet den von der Oak Capital Rail Invest GmbH
erworbenen Waggon für eine im Mietvertrag fixierte
feste Mietlaufzeit an den Vertragspartner. Diese wird
den Waggon entweder laufzeitidentisch, kurz- oder
langfristig an ein Logistikunternehmen untervermieten. Es besteht das Risiko, dass die Oak Rail Invest GmbH den Waggon entweder nicht vermieten
kann, nur zu einer geringeren Miete vermieten kann
oder der Untermieter seinen vertraglichen Verpflichtungen aus dem Untermietvertrag nicht oder nicht
rechtzeitig nachkommt. Dies kann dazu führen, dass
bei der Oak Rail Invest GmbH Mieteinnahmen ganz
oder teilweise ausfallen und diese hierdurch selbst in
Zahlungsschwierigkeiten kommt und ihren Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht
in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr
nachkommen kann.
Betriebskostenrisiko
Der Untermieter der Oak Rail Invest GmbH ist grundsätzlich verpflichtet, alle Kosten zu tragen, die aus
dem Betrieb und der Nutzung des Eisenbahnwaggons entstehen. Hierzu zählen insbesondere die
Wartungs- und Versicherungsleistungen. Die Wartungsarbeiten werden nach den gesetzlichen Anforderungen und den behördlichen Anordnungen
durch das Eisenbahnbundesamt vom Untermieter
durchgeführt. Falls der Untermieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht oder nur unvollständig nachkommt, müssen die Betriebs- bzw. Wartungskosten und Versicherungsleistungen von der
Oak Capital Rail Invest GmbH getragen werden. Dies
kann dazu führen, dass die Oak Capital Rail Invest
GmbH selbst in Zahlungsschwierigkeiten kommt
und ihren Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber
dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert
oder gar nicht mehr nachkommen kann.
DIREKTINVESTMENT GmbH
Technische Risiken
Es besteht das Risiko, dass, trotz einer vorherigen
technischen Begutachtung des von der Oak Capital
Rail Invest GmbH angeschafften und an den Käufer
veräußerten Eisenbahnwaggons durch einen Sachverständigen, versteckte Mängel bestehen, die von
der Oak Capital Rail Invest GmbH nicht im Rahmen
der vertraglichen oder gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften gegenüber dem Verkäufer des Waggons
geltend gemacht werden können, was zu einem nicht
vorhergesehenen Reparaturaufwand oder einem
Minderwert des Eisenbahnwaggons führen kann.
Dies kann aber auch dazu führen, dass höhere laufende Betriebs- und Wartungskosten für den Waggon entstehen, die nicht auf den Untermieter des
Waggons umgelegt werden können. Daneben kann
dies auch zu höheren oder unvorhergesehenen Instandhaltungskosten im Zuge einer Vermietung bzw.
Neuvermietung des Waggons führen. In allen Fällen
besteht das Risiko, dass die Oak Capital Rail Invest
GmbH ihren Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann.
Beschädigung und Zerstörung des Waggons
Da die Eisenbahnwaggons bewegliche Gegenstände
sind, können diese bei Gebrauch über die normale
Abnutzung hinaus ganz oder teilweise beschädigt
oder zerstört werden. Die Untermieter des Vertragspartners sind vertraglich verpflichtet, die Eisenbahnwaggons für Haftpflichtgefahren, Schäden oder Totalverlust zu versichern. Der Vertragspartner gibt den
versicherten Anspruch an den Käufer weiter und tritt
selbst nicht für etwaige Schäden ein. Sollten der Untermieter des Vertragspartners oder die Versicherung
des Untermieters den Schaden nicht oder nicht in
voller Höhe ausgleichen, kann der Käufer hierdurch
einen wirtschaftlichen Nachteil erleiden.
Haftung für einen durch den Waggon
verursachten Schaden
Im Eisenbahnbetrieb werden vier zentrale Begrifflichkeiten verwendet, die maßgeblich für die Haftungskette sind: Der Waggon darf auf der Schiene nur
durch ein lizensiertes Unternehmen, dem Eisenbahnverkehrsunternehmen „EVU“ bewegt werden. Dieses
hat zwangsweise eine Eisenbahnhaftpflichtversicherung abzuschließen und nachzuweisen. Des Weiteren
hat jedes Schienenfahrzeug (Loks, Triebwagen, Wag-
gons etc.) einen Halter. Dieser ist am Waggon
an- und in einem der nationalen Fahrzeugregister
der europäischen Länder zwingend registriert. Die
Halterschaft übernimmt die Oak Capital Rail Invest
GmbH bzw. eine Tochter- oder Partnergesellschaft.
Diese schließen eine Halterhaftpflichtversicherung
ab. EVUs und Halter werden von den nationalen Eisenbahnaufsichtsbehörden überwacht.
Neben diesen eisenbahnrechtlichen Begrifflichkeiten
stehen noch die zivilrechtlichen Begriffe „Eigentümer“
und „Besitzer“. Die Oak Capital Rail Invest GmbH
schließt als Besitzer für den Eigentümer – in diesem
Kapitel auch als „Käufer“ bezeichnet – eine Sachversicherung, auch Maschinen-Kaskoversicherung genannt, auf eigene Kosten ab. Die Käufer sind mit allen
Rechten und Pflichten mitversichert.
Der Käufer ist folglich Eigentümer des gekauften
Waggons. Im Fall eines durch den Waggons verursachten Schadens kommt in erster Linie die für den
Waggon bestehende Haftpflicht- und/oder Sachversicherung für den Schaden auf. Sollte die Versicherung den Schaden nicht oder nicht in voller Höhe
ausgleichen, besteht das Risiko, dass der Käufer für
einen Schaden, der durch den gekauften Waggon
verursacht wird, persönlich und der Höhe nach unbeschränkt haftet.
Genehmigungsrisiko
Soweit zur Aufnahme und Führung des Geschäftsbetriebes der Oak Rail Invest GmbH oder ihres Untermieters behördliche Genehmigungen, insbesondere
der Zulassung des Eisenbahnwaggons durch die nationalen Zulassungsämter, erforderlich sind, kann sich
die Nichterteilung oder der Entzug solcher Genehmigungen nachteilig auf das wirtschaftliche Ergebnis
des Vertragspartners auswirken. Dies kann zur Folge
haben, dass der Vertragspartner seinen Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann.
Vertragspartner/Schlüsselpersonen
Der Erfolg der Bewirtschaftung des Waggons hängt
zum wesentlichen Teil von den Fähigkeiten und
Entscheidungen der Oak Rail Invest GmbH ab.
Mögliche unternehmerische Fehlentscheidungen des
Vertragspartners können zu sinkenden Einnahmen
15
DIREKTINVESTMENT GmbH
und/oder höheren Ausgaben führen. Weiter besteht
das Risiko, dass maßgebliche Schlüsselpersonen
der Oak Capital Rail Invest GmbH ausfallen und sich
dies negativ auf die Entwicklung der Waggonbewirtschaftung auswirkt. Sollten sich eines oder mehrere
der vorstehenden Risiken realisieren, kann dies zur
Folge haben, dass die Oak Capital Rail Invest GmbH
ihren Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem
Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar
nicht mehr nachkommen kann.
Rechtsrisiken im Ausland
Der Kauf und die Vermietung eines Eisenbahnwaggons zwischen der Oak Capital Rail Invest GmbH
und dem Käufer unterliegen deutschem Recht. Da
der Waggon jedoch europaweit (inkl. Türkei) zu Transporten eingesetzt werden kann, können vom Vertragspartner mit Logistikunternehmen geschlossene
bzw. noch zu schließende Verträge anderen als der
deutschen Rechtsordnung unterliegen. Eine Rechtsverfolgung, insbesondere z. B. eine Verfolgung der
Eigentumsrechte des Käufers im Rahmen ausländischer Rechtssysteme, kann erhebliche Zeit in
Anspruch nehmen und zu weiteren Kosten bei der
Durchsetzung der Ansprüche des Käufers führen.
Neben dem Kosten- und Zeitrisiko aufgrund ausländischer Rechtsverfolgung ist die Durchsetzbarkeit von Rechtsansprüchen ggf. eingeschränkt oder
gar nicht möglich. Dies kann zur Folge haben, dass der
Vertragspartner seinen Mietzahlungsverpflichtungen
gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich
verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann.
Verfügung über den erworbenen Waggon
durch den Käufer
Eine Verfügung bzw. die Übertragung des vom Käufer
erworbenen Eisenbahnwaggons an einen Dritten ist
nur vorbehaltlich der Zustimmung durch die Oak
Capital Rail Invest GmbH zulässig und nur unter
gleichzeitiger Übertragung sämtlicher Rechte und
Pflichten aus dem Kauf- und Mietvertrag möglich. Für
die Verfügung entstehen Gebühren, für die sowohl
der Verfügende als auch der Empfangende gesamtschuldnerisch haften.
Eigentumsgemeinschaft
Soweit eine Eigentumsgemeinschaft den Waggon erwirbt, ist der Kaufpreis ggf. zzgl. des vereinbarten Agios
von jedem Mitglied der Eigentumsgemeinschaft im
16
Verhältnis der Eigentumsanteile der Käufer am
Waggon zahlbar. Sollte der Kaufpreis ggf. zzgl. des
vereinbarten Agios nicht fristgerecht und/oder nicht
vollständig auf dem Konto des Vertragspartners
eingegangen sein, ist die Oak Capital Rail Invest
GmbH berechtigt, mit Wirkung für alle Mitglieder
der Eigentumsgemeinschaft mit sofortiger Wirkung
von diesem Vertrag zurückzutreten. Es besteht
das Risiko, dass die Mitglieder der Eigentumsgemeinschaft ihren bereits gezahlten Kaufpreisanteil nicht oder nicht vollständig zurückerhalten.
Fremdfinanzierungsrisiko
Sollte der Käufer seine Investition durch die Aufnahme eines Darlehens refinanzieren, so bleibt er,
auch bei Ausbleiben oder einer Verzögerung der
Mietzahlungen durch die Oak Capital Rail Invest
GmbH, zur Leistung der Zinsen und sonstigen Finanzierungskosten sowie der Rückzahlung des Darlehens
verpflichtet. Die sich aus einer Refinanzierung ergebenden Verpflichtungen des Käufers sind in jedem Fall – auch beim Ausbleiben von Zahlungen
vom Vertragspartner – zu erfüllen. Somit besteht bei
einer Fremdfinanzierung das Risiko, dass der Käufer
den Kapitaldienst und die Zinsen und sonstige Kosten für seine Finanzierung leisten muss, wenn vom
Käufer bei der Finanzierungsplanung einkalkulierte
Zahlungen der Oak Capital Rail Invest GmbH ausbleiben, geringer ausfallen oder sich verzögern sollten.
Es wird daher davon abgeraten, eine Anlage in Eisenbahnwaggons unter Aufnahme von Fremdmitteln zu
finanzieren.
Rechtliche Risiken
Die rechtlichen Grundlagen des Investitionsangebots
beruhen auf der aktuellen Rechtslage. Rechtliche
Risiken können aus Änderungen der rechtlichen
Rahmenbedingungen oder aus Mängeln der Verträge
entstehen. Dies kann dazu führen, dass der Vertragspartner seinen Mietzahlungsverpflichtungen gegenüber dem Käufer nicht in voller Höhe, zeitlich verzögert oder gar nicht mehr nachkommen kann.
DIREKTINVESTMENT GmbH
Steuerliche Risiken
Allgemeine steuerliche Risiken
Die in dieser Verkaufsunterlage dargestellten „Steuerlichen Grundlagen“ sowie etwaige individualisierte
Berechnungen und Prognosen beruhen auf der im
Zeitpunkt der Aufstellung geltenden steuerlichen
Rahmenbedingungen. Da Gesetzgebung, Rechtsprechung und die Auffassung der Finanzverwaltung zu
einzelnen Besteuerungsfragen einer ständigen Entwicklung unterliegen, können künftige Abweichungen
von den Darstellungen nicht ausgeschlossen werden.
Derartige Abweichungen können zu einer anderen
steuerlichen Bewertung des Sachverhalts und zu
einer Veränderung der Ergebnisse aus der Investitionsmöglichkeit führen. Dies kann zu einer höheren
steuerlichen Belastung des Käufers führen.
Einkommensteuerliche Risiken
Sollte ein Käufer den von ihm für den Erwerb des
Waggons zu entrichtenden Kaufpreis ganz oder teilweise durch einen Kredit finanzieren oder weitere
Werbungskosten im Zusammenhang mit dem erworbenen Waggon haben, kann die Überschusserzielungsabsicht fehlen. Dies kann zu steuerlichen
Nachteilen des Käufers führen. Soweit ein Käufer
eine Vielzahl von Waggons erwirbt und diese in einem
laufenden Vorgang veräußert (und die vereinnahmten
Verkaufspreise ggf. zum Erwerb neuer Waggons verwendet) könnte die Finanzverwaltung die Auffassung vertreten, dass der Käufer keine vermögensverwaltende Tätigkeit ausübt, sondern gewerblich tätig
wird. Durch eine entsprechende Umqualifizierung
der Einkunftsart können sich höhere Steuerbelastungen ergeben.
Gewerbesteuerliche Risiken
Sollte die Finanzverwaltung die Auffassung vertreten, dass der Käufer eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, können sich durch die Festsetzung von durch
den Käufer zu entrichtender Gewerbesteuer eine höhere Steuerbelastung ergeben.
Umsatzsteuerliche Risiken
Sofern die Finanzverwaltung die Auffassung vertritt,
dass der Käufer nicht selbständig und nachhaltig
tätig wird, führt dies zu einer Negierung der Unternehmereigenschaft. Der Käufer könnte die ihm in
Rechnung gestellte Umsatzsteuerbeträge nicht als
Vorsteuerbeträge geltend machen. Dies würde zu einer Erhöhung der Anschaffungskosten für den Waggon sowie einem Ausbleiben von kalkulierten Steuererstattungen führen. Zusätzlich müsste der Käufer
die von ihm in Rechnungen ausgewiesenen Umsatzsteuerbeträge an das Finanzamt abführen bzw., sofern der Käufer die von ihm erteilten Rechnungen berichtigt, an den Mieter erstattet werden. Dies würde
zu zusätzlichen Belastungen und einer entsprechenden Minderung der kalkulierten Erträge führen.
Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 AO)
Das Steuergesetz kann nicht durch den Missbrauch
von Gestaltungsmöglichkeiten umgangen werden
(§ 42 Abs. 1 AO). Mit dem Jahressteuergesetz von
2008 wurde diese allgemeine Missbrauchsvorschrift
ab dem 01.01.2008 modifiziert. Seither liegt ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten vor, wenn eine
unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird
und diese zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen
Steuervorteil führt.
Ungewöhnlich soll eine Gestaltung sein, die nicht
der Gestaltung entspricht, die vom Gesetzgeber in
Übereinstimmung mit der Verkehrsanschauung zum
Erreichen bestimmter wirtschaftlicher Ziele vorausgesetzt wurde. Ein Missbrauch ist dagegen zu
verneinen, wenn der Steuerpflichtige beachtliche
außersteuerliche Gründe nachweisen kann (Gegenbeweismöglichkeit). Gelingt ein Gegenbeweis nicht,
entsteht der Steueranspruch hierbei so, wie er bei
einer den wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen
rechtlichen Gestaltung entstanden wäre. Sollte die
Finanzverwaltung einen Missbrauch von rechtlichen
Gestaltungsmöglichkeiten annehmen, kann dies zu
weiteren Steuerbelastungen für den Käufer führen
oder die Liquidität des Mieters belasten und zu einer
Verzögerung, Reduzierung oder dem vollständigen Ausfall der Mietzahlungen an den Käufer führen.
17
DIREKTINVESTMENT GmbH
Wie sieht die rechtliche
Grundlage aus?
18
DIREKTINVESTMENT GmbH
Rechtliche Grundlagen
Nachfolgend möchten wir Sie über die wesentlichen
rechtlichen Grundlagen des Kauf- und Mietvertrages
wie folgt informieren:
Unternehmensgegenstand der Gesellschaft ist die
Treuhandgeschäftsübernahme sowie die Verwaltungs- und Managementleistungen.
Vertragspartner
Ihr Vertragspartner beim Abschluss des Kauf- und
Mietvertrages ist die Oak Capital Rail Invest GmbH,
Hohenzollernring 18, 22763 Hamburg (HRB 137080,
AG Hamburg). Die Gesellschaft wurde notariell am
16. September 2011 gegründet und am 18. November
2011 im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg
unter der Handelsregisternummer HRB 120566 HH
eingetragen. Der Sitz der Gesellschaft wurde per Gesellschafterbeschluss in die Waldhofstraße 19, 25474
Ellerbek verlegt, die Gesellschaft dementsprechend
am 10.08.2012 unter der Handelsregisternummer
HRB 10119 PI in das Handelsregister Pinneberg eingetragen. Mit Beschluss der Gesellschafterversammlung
vom 30. April 2015 wurde eine Sitzverlegung nach
Hamburg beschlossen. Die Gesellschaft ist nunmehr
im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter
der Handelsregisternummer HRB 137080 eingetragen.
Alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der
S+C Treuhandgesellschaft mbH sind Herr Dr. Illya
Steiner sowie Frau Katrin Tretow.
Das Stammkapital beträgt 150.000,00 Euro und ist voll
eingezahlt. Unternehmensgegenstand ist der Ankauf,
die Anmietung, die Vermietung und der Verkauf von
Schienenfahrzeugen aller Art sowie alle damit im Zusammenhang stehenden Tätigkeiten und Geschäfte.
Ausgenommen sind Tätigkeiten, die einer Erlaubnispflicht unterliegen.
Der Käufer schließt im Rahmen des Kauf- und Mietvertrages zugleich einen Mietvertrag ab, in welchem
der Käufer den Eisenbahnwaggon an den Verkäufer,
die Oak Capital Rail Invest GmbH, für einen vereinbarten Zeitraum von vier, fünf oder sieben Jahren
zu einem festen Mietpreis vermietet. Während der
Miet-zeit wird der Eisenbahnwaggon durch die Oak
Capital Rail Invest GmbH untervermietet. Der Käufer
erhält während der Laufzeit des Mietvertrages den
vereinbarten festen Mietzins in vier Quartalsraten
ausgezahlt.
Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der
Gesellschaft ist Herr Jan Schröder, Hamburg. Er ist
von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
Ihr Vertragspartner beim Treuhandvertrag ist die S+C
Treuhandgesellschaft mbH, Fuhlentwiete 14, 20355
Hamburg (HRB 96604, AG Hamburg). Die Gesellschaft
wurde notariell am 04. Januar 2006 gegründet und im
Handelsregister des AG Hamburg unter der Handelsregisternummer HRB 96604 eingetragen.
Das Stammkapital der S+C Treuhandgesellschaft
mbH beträgt 25.000,00 Euro und ist voll eingezahlt.
Wesentliche Vertragsinhalte
Mit Abschluss des Kauf- und Mietvertrages kauft der
Käufer einen Waggon oder einen Miteigentumsanteil
an einem Waggon in Höhe von 25%, 50% oder 75%.
Erwirbt der Käufer einen Eisenbahnwaggon, wird er –
vorbehaltlich seiner vollständigen Kaufpreiszahlung
– alleiniger Eigentümer des betreffenden Eisenbahnwaggons. Erwirbt der Käufer nur einen Eigentumsanteil von 25%, 50% oder 75%, wird er – vorbehaltlich
der vollständigen Kaufpreiszahlung aller Mitkäufer
– Miteigentümer des Eisenbahnwaggons entsprechend seiner Eigentumsquote. Die Miteigentümer
bilden dann eine sog. Miteigentümergemeinschaft
gem. §§ 1008 ff., 741 ff. BGB.
Mit Abschluss des Treuhandvertrages übernimmt
die S+C Treuhandgesellschaft mbH die treuhänderische Mitverwaltung des Treuhandkontos, auf das der
Käufer den Kaufpreis zu zahlen hat und die Firma Oak
Capital Rail Invest GmbH die geschuldete Miete jeweils zahlt. Die S+C Treuhandgesellschaft mbH überweist vom Treuhandkonto die eingegangene Miete
auf das Konto des Käufers. Die S+C Treuhandgesellschaft mbH übernimmt des Weiteren die Register-
19
DIREKTINVESTMENT GmbH
treuhandschaft, indem sie im Eisenbahnregister als
Eigentümerin des Waggons eingetragen wird.
Zahlungsverpflichtungen des Käufers
Der Käufer hat für den gekauften Eigentumsanteil an
dem Eisenbahnwaggon den im Kauf- und Mietvertrag
vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer, die Oak
Capital Rail Invest GmbH, zu zahlen. Des Weiteren ist
der Käufer verpflichtet, das im Kauf- und Mietvertrag
für einen Eisenbahnwaggon vereinbarte Agio zu
zahlen.
Veräußert der Käufer während der Dauer des Mietvertrages seine Rechte und Pflichten an dem Miteigentumsanteil an dem Eisenbahnwaggon, so hat er
an die Firma Oak Capital Rail Invest GmbH eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 125,00 Euro (inkl. USt)
zu zahlen.
Weitere Zahlungen hat der Käufer durch den Abschluss des Kauf- und Mietvertrages nicht zu leisten.
Der Käufer hat im Zusammenhang mit dem Abschluss und der gesamten Dauer des Treuhandvertrages mit der S+C Treuhandgesellschaft mbH keine
Zahlungen zu leisten.
Zahlungsmodalitäten und Lieferung der Ware
Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zzgl. Agio
innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des vom Verkäufer unterzeichneten Kauf- und Mietvertrages auf
das Konto des Verkäufers zu zahlen.
Erwirbt der Käufer einen ganzen Eisenbahnwaggon (d.h. also einen Eigentumsanteil von 100%),
so wird er nach Zahlungseingang des Kaufpreises
zzgl. ggf. vereinbarten Agios Alleineigentümer des
Eisenbahnwaggons. Erwirbt der Käufer nur einen
Eigentumsanteil von 25%, 50% oder 75% an einem
Eisenbahnwaggon, wird er erst mit der vollständigen Kaufpreiszahlung zzgl. ggf. vereinbarten Agios
durch alle Mitkäufer Miteigentümer des Eisenbahnwaggons entsprechend seiner Eigentumsquote. Die
Miteigentümer bilden dann eine sog. Miteigentümergemeinschaft gem. §§ 1008 ff., 741 ff. BGB.
Laufzeit des Vertrages
Der Käufer vermietet den erworbenen Eisenbahnwaggon für eine feste Laufzeit – abhängig von der
20
jeweiligen Vereinbarung im Kauf- und Mietvertrag –
von vier, fünf oder sieben Jahren an den Verkäufer,
die Oak Capital Rail Invest GmbH.
Die Laufzeit des Mietvertrages beginnt mit Eingang
des Kaufpreises zuzüglich Agio auf das Konto der
Oak Capital Rail Invest GmbH.
Der Mietvertrag endet nach Ablauf der festen Laufzeit jeweils zum Ende des betreffenden Kalendermonats. Während der festen Laufzeit des Mietvertrages
kann der Mietvertrag von beiden Seiten nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich gekündigt werden.
Das Mietverhältnis über den Eisenbahnwaggon
verlängert sich um die Dauer von einem Jahr, wenn
es nicht vom Käufer oder von der Oak Capital Rail
Invest GmbH mit einer Frist von sechs Monaten vor
Ablauf der festen Laufzeit des Mietvertrages gekündigt wird. Danach verlängert sich das Mietverhältnis
jeweils um ein weiteres Jahr, wenn der Mietvertrag
nicht vom Käufer oder von der Oak Capital Rail Invest
GmbH mit einer Frist von jeweils sechs Monaten vor
dessen Beendigung gekündigt wird. Die Kündigung
bedarf dabei der Schriftform.
Das Treuhandverhältnis mit der S+C Treuhandgesellschaft mbH kommt mit dem Abschluss des Kauf- und
Mietvertrages für einen Eisenbahnwaggon zustande.
Die Laufzeit des Treuhandvertrages entspricht dabei
der Laufzeit des Mietvertrages. Der Treuhandvertrag
endet daher – ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf – mit der Beendigung des Mietvertrages
über den Eisenbahnwaggon.
Das Treuhandverhältnis kann während der festen
Laufzeit des Mietvertrages nur aus wichtigem Grund
gekündigt werden. Die Kündigung bedarf der Schriftform.
DIREKTINVESTMENT GmbH
Die steuerlichen
Grundlagen
21
DIREKTINVESTMENT GmbH
Steuerliche Grundlagen
Im Folgenden werden die für einen Käufer wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption, die
sich für diesen durch eine Investition ergeben, dargestellt. Die Darstellung beruht auf der zum Zeitpunkt
der Fertigung dieser Verkaufsunterlage geltenden
Steuergesetzgebung, der veröffentlichten Rechtsprechung sowie der Auffassung der Finanzverwaltung.
Gesetzgebung, Rechtsprechung und die Auffassung
der Finanzverwaltung zu einzelnen Besteuerungsfragen unterliegen einer ständigen Entwicklung. Es
kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich infolge einer zukünftigen geänderten Gesetzgebung,
Rechtsprechung oder Verwaltungsauffassung eine
abweichende steuerliche Behandlung ergibt. Zu den
steuerlichen Risiken wird auf die entsprechenden
Hinweise im Kapitel „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten
14 ff.) sowie „Steuerliche Risiken“ verwiesen (siehe Seite 17 ff.).
Die Darstellung der wesentlichen Grundlagen der
steuerlichen Konzeption richtet sich an natürliche
Personen mit Wohnsitz in der Bundesrepublik
Deutschland, die unbeschränkt steuerpflichtig sind
und die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten.
Sollte der „Kauf- und Mietvertrag“ von einer (im Inoder Ausland) ansässigen Kapitalgesellschaft abgeschlossen werden oder der Investitionsgegenstand
zum Betriebsvermögen eines Beteiligten zählen oder
durch eine natürliche Person mit Wohnsitz im Ausland erworben werden, ergeben sich erhebliche Abweichungen von den dargestellten Grundsätzen.
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit der Darstellung
wird nachfolgend von dem Erwerb eines Waggons
ausgegangen. Beim Erwerb eines Miteigentumanteils
an einem Waggon oder mehrerer Waggons ergibt
sich keine abweichende steuerliche Beurteilung.
Beurteilung des Kauf- und Mietvertrages
Der zwischen dem Käufer und der Oak Capital Rail
Invest GmbH zu schließende „Kauf- und Mietvertrag“
ist in zwei Verträge zu unterteilen:
1. Kaufvertrag
2. Mietvertrag
22
Durch den Abschluss des Kaufvertrages und die Übereignung des Waggons erwirbt der Käufer das zivilrechtliche Eigentum an dem in dem Vertrag bezeichneten Waggon und vermietet diesen anschließend für eine festgelegte Dauer an die Oak Capital
Rail Invest GmbH (Mietvertrag). Nach Ablauf der
vereinbarten Mietdauer unterliegt der Investor
hinsichtlich der weiteren Verwendung des Waggons keinerlei Bindungen. Er kann den Waggon
mittels Abschluss eines neuen Mietvertrages an
den bisherigen Mieter vermieten, anderweitig vermieten, an einen von ihm frei wählbaren Erwerber
veräußern oder in anderer Form verwerten. Aufgrund dieser Vertragsgestaltung bestehen für den
Käufer in Bezug auf den erworbenen Waggon somit
uneingeschränkte Dispositionsmöglichkeiten, somit
liegen sämtliche Chancen und Risiken bezüglich des
Waggons bei dem Investor. Der Investor ist somit
auch wirtschaftlicher Eigentümer des Waggons (§ 39
Abs. 1 Abgabenordnung).
Einkunftsart
Da der Käufer zivilrechtlicher und auch wirtschaftlicher Eigentümer des Waggons wird, ist ihm dieser
aus steuerlicher Sicht zuzurechnen. Die aus der Vermietung des Waggons erzielten Einnahmen stellen
aus steuerlicher Sicht sonstige Einkünfte im Sinne
des § 22 Nr. 3 EStG dar.
Eine Qualifizierung der Einkünfte als solche aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG
kommt nicht in Betracht, da es sich nicht um Einkünfte aus der Vermietung bzw. Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, von Sachinbegriffen, aus der
zeitlich begrenzten Überlassung von Rechten oder
aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen handelt.
Der Käufer übt durch die Vermietung des Waggons
nach derzeitiger Rechtslage keine originäre gewerbliche Tätigkeit i. S. des § 15 Abs. 2 Nr. 1 EStG, aus. Bei
der Vermietung des Waggons steht die Absicht der
Vermögensnutzung durch Fruchtziehung aus dem zu
erhaltenden Vermögen im Vordergrund, eine Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch laufende
Umschichtungen ist dagegen nicht geplant. Für die
Beurteilung ist die zunächst für einen Zeitraum von
vier Jahren geplante Vermietung des Waggons von
wesentlicher Bedeutung. Dessen Erwerb stellt den
DIREKTINVESTMENT GmbH
Beginn der auf die Vermietung gerichteten Tätigkeit
dar. Da die Veräußerung des Waggons zu diesem Zeitpunkt weder vertraglich vereinbart noch in anderer
Weise geplant ist, unterscheidet sich die Tätigkeit des
Käufers nachhaltig von dem seitens des BFH im
Urteil vom 22.01.2003 (BStBl 2003, II, 464) zu beurteilenden Sachverhalt, in dem aufgrund eines ständigen
Handels mit beweglichen Wirtschaftsgütern eine gewerbliche Tätigkeit angenommen wurde.
Einkommensteuer
Grundlage für die Einkommensbesteuerung bildet
der Gesamtbetrag der Einkünfte, vermindert um
persönliche Frei- und Entlastungsbeträge. Der Einkommensteuer-Höchstsatz beträgt nach derzeitiger
Rechtslage 45%. Auf die festgesetzte Einkommensteuer ist der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5%
zu berechnen, zusätzlich erfolgt ggf. eine Kirchensteuerfestsetzung von 8% bzw. 9% auf die Einkommensteuer.
Überschusserzielungsabsicht
Wesentliche Voraussetzung für die Annahme steuerrelevanter Einkünfte ist das Bestehen einer Überschusserzielungsabsicht. Hierzu muss die Erzielung
eines Totalüberschusses realisierbar und beabsichtigt sein. Es muss sich um einen mit großer Wahrscheinlichkeit eintretenden und für den Käufer wirtschaftlich ins Gewicht fallenden Überschuss handeln.
Da es sich bei der Vermietung des Waggons um eine
vermögensverwaltende Tätigkeit handelt, aus der
Sonstige Einkünfte i. S. des § 22 Nr. 3 EStG erzielt
werden, sind für die Beurteilung der Überschusserzielungsabsicht realisierte Überschüsse aus der
Veräußerung des Waggons, da dieser zur Erzielung
von Einkünften genutzt wird, zu berücksichtigen.
Die Voraussetzungen der Überschusserzielungsabsicht sind daher grundsätzlich erfüllt. Jedoch können,
beispielsweise durch eine Refinanzierung des für den
Waggon zu entrichtenden Kaufpreises, Unterschüsse
eintreten, die die Erzielung eines Gesamtüberschusses
verzögern oder verhindern. Zur Vermeidung einer Gefährdung der steuerlichen Anerkennung der Überschusserzielungsabsicht sollte daher vor Aufnahme
eines entsprechenden Refinanzierungsdarlehens der
persönliche Steuerberater zu Rate gezogen werden.
Absetzungen für Abnutzungen
Der Käufer ist berechtigt, auf die Anschaffungskosten des Waggons Absetzungen für Abnutzungen (AfA)
vorzunehmen. Die Absetzungen haben unter Berücksichtigung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer
des Waggons zu erfolgen und sind linear vorzunehmen.
Im Jahr der Anschaffung sowie im Jahr der Veräußerung des Waggons sind die Absetzungen unter
Berücksichtigung der Besitzdauer zeitanteilig vorzunehmen. Nach der seitens des Bundesministeriums
für Finanzen veröffentlichten amtlichen AfA-Tabelle
beträgt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines
Waggons 25 Jahre. Im Falle des Erwerbs eines gebrauchten Waggons reduziert sich die Restnutzungsdauer entsprechend.
23
DIREKTINVESTMENT GmbH
Verlustausgleich und Verlustabzug
Gewinne und Verluste können grundsätzlich innerhalb der einzelnen Einkunftsarten uneingeschränkt
saldiert werden. Eine abweichende Behandlung ergibt sich jedoch gem. § 22 Nr. 3 S. 3 EStG für Werbungskostenüberschüsse bei den Sonstigen Einkünften. Bei
diesen Einkünften können steuerliche Fehlbeträge
ausschließlich mit positiven Einkünften derselben
Art ausgeglichen werden. Ist ein Ausgleich mangels
positiver Sonstiger Einkünfte nicht möglich oder entsteht durch den Ausgleich ein negativer Saldo der
Sonstigen Einkünfte, besteht nach § 10d EStG die
Möglichkeit, diesen bis zur Höhe von 511.500,00 Euro
(bei Ehegatten 1.023.000,00 Euro) in das vorangegangene Jahr zurückzutragen und in dem Rücktragsjahr
mit Sonstigen Einkünften auszugleichen. Auf Antrag
kann auf die Rücktragsmöglichkeit verzichtet und
stattdessen ein Verlustvortrag bis zu einem Betrag
von 1.000.000,00 Euro (bei Ehegatten 2.000.000,00
Euro) unbeschränkt, darüber hinaus bis zu 60% des
1.000.000,00 Euro übersteigenden Betrages und eine
Verrechnung mit positiven Sonstigen Einkünften i. S.
des § 22 Nr. 3 EStG vorgenommen werden.
Veräußerungsergebnisse
Die Veräußerung des Waggons führt zu einkommensteuerpflichtigen Einkünften, da der Waggon vor der
Veräußerung zur Erzielung von Einkünften genutzt
wurde (Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften, § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Hierbei ist zu beachten, dass aus Veräußerungen erzielte
Gewinne steuerfrei bleiben, sofern der aus privaten
Veräußerungsgeschäften in einem Kalenderjahr erzielte Gesamtgewinn weniger als 600,00 Euro betragen hat (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Verluste aus der Veräußerung des Waggons dürfen nur bis zur Höhe des
Gewinns, den der Käufer im gleichen Kalenderjahr aus
privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden. Nicht ausgeglichene Verluste
mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d EStG (vgl.
vorstehenden Absatz „Verlustausgleich und Verlustabzug“) die Einkünfte, die der Käufer im unmittelbar
vorangegangenen Kalenderjahr oder in den nachfolgenden Kalenderjahren aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat bzw. erzielt.
Gewerbesteuer
Der Käufer übt durch die Vermietung des Waggons
keine originär gewerbliche Tätigkeit im Sinne der
24
§§ 15 Abs. 2 Nr. 1 EStG, 2 GewStG aus und unterliegt
daher keiner gewerbesteuerlichen Belastung. Aus
diesem Grund kommt zugleich die in § 35 EStG vorgesehene Regelung über die pauschalierte Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer
nicht in Betracht.
Umsatzsteuer
Der Käufer übt durch die Vermietung des Waggons
eine nachhaltige Tätigkeit zwecks Erzielung von Einnahmen aus, er nimmt durch die Vermietung des
Waggons am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr
teil. Bei der erbrachten Vermietungsleistung handelt
es sich um eine steuerbare Leistung, die mangels
Befreiungsvorschrift steuerpflichtig ist. Die Umsatzsteuerpflicht erstreckt sich auf die laufenden Einnahmen aus der Vermietung des Waggons sowie dessen
Veräußerung. Der Umfang des (umsatzsteuerlichen)
Unternehmens erstreckt sich auf sämtliche Einnahmen aus nachhaltig ausgeübten Tätigkeiten.
Der Käufer ist berechtigt, die ihm im Zusammenhang
mit dem Ankauf des Waggons sowie für die Inanspruchnahme von laufenden Leistungen in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer
geltend zu machen.
Der Käufer ist verpflichtet, dem für ihn zuständigen
Finanzamt die Aufnahme der unternehmerischen
Tätigkeit anzuzeigen und während der ersten zwei
Jahre nach Aufnahme der Tätigkeit monatliche Umsatzsteuervoranmeldungen einzureichen. In den Umsatzsteuervoranmeldungen sind, neben den Umsätzen aus der Vermietung des Waggons, auch alle weiteren Umsätze zu erfassen.
Besteuerung der Kleinunternehmer
Zu beachten ist, dass u. U. eine Besteuerung als Kleinunternehmer (§ 19 Abs. 1 UStG) in Betracht kommen
kann. Nach dieser Vorschrift wird die geschuldete
Umsatzsteuer nicht erhoben, wenn der Bruttoumsatz
im vorangegangenen Kalenderjahr 17.500,00 Euro
nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr
50.000,00 Euro voraussichtlich nicht übersteigen
wird. Bei einer Besteuerung als Kleinunternehmer
ist der Käufer von der Verpflichtung zur Abgabe von
Umsatzsteuervoranmeldungen befreit, im Zusammenhang mit dem Erwerb des Waggons sowie für die
Inanspruchnahme von laufenden Leistungen in Rech-
DIREKTINVESTMENT GmbH
nung gestellten Umsatzsteuerbeträge können nicht
als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Auf eine Behandlung als Kleinunternehmer kann
auf Antrag des Käufer verzichtet werden (§ 19 Abs. 2
UStG). Sofern ein entsprechender Antrag gestellt
wird, bindet dieser den Käufer für die Dauer von fünf
Jahren.
Aufgrund der Komplexität des Umsatzsteuerrechts
wird jedem Käufer empfohlen, die sich aus dem Erwerb und der Vermietung des Waggons ergebenden
umsatzsteuerlichen Fragen mit dem persönlichen
Steuerberater zu erörtern.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Der Übergang des im Eigentum eines Käufers befindlichen Waggons im Wege der Schenkung oder
durch Erbschaft stellt einen in der Bundesrepublik
Deutschland schenkung- oder erbschaftsteuerpflichtigen Vorgang dar. Ob und in welcher Höhe
sich aus dem Vermögensübergang eine steuerliche
Belastung ergibt, hängt von den Umständen des Einzelfalls (Gesamtwert des übergehenden Vermögens,
Verwandtschaftsgrad, vorangegangene Vermögensübertragungen etc.) ab. Der steuerliche Wert des
Vermögensüberganges ist nach Maßgabe des Ersten
Teils des Bewertungsgesetzes (allgemeine Bewertungsvorschriften) zu ermitteln. Als Wert der Bereicherung ist daher der gemeine Wert des übergehenden Waggons (§ 9 Bewertungsgesetz) und auch der
bewertungsrechtliche Wert der Mietforderungen
(§ 12 Bewertungsgesetz) in Ansatz zu bringen.
Finanzierung des Kaufpreises
Der Käufer kann den zu entrichtenden Kaufpreis
grundsätzlich durch Aufnahme von persönlichen
Krediten fremdfinanzieren. Die hierfür anfallenden
Zinsen stellen Werbungskosten dar und sind als solche bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung des Waggons abzugsfähig. Zu den Risiken, die
mit einer Finanzierung des Kaufpreises verbunden
sind, wird auf die Ausführungen im Kapitel „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten 14 ff.) verwiesen.
25
DIREKTINVESTMENT GmbH
Zusammenfassung
26
DIREKTINVESTMENT GmbH
Bezeichnung des Angebots
Train Direkt
Art des Angebots
Investment ohne Rückkauf
Anbieterin, Verkäuferin,
Mieterin des Angebots
Oak Capital Rail Invest GmbH, Hohenzollernring 18,
22763 Hamburg, Amtsgericht Hamburg HRB 137080
Treuhänderin
S + C Treuhandgesellschaft mbH, Fuhlentwiete 14, 20355 Hamburg
übernimmt die treuhänderische Mitverwaltung des Treuhandkontos, die treuhänderische Auszahlung der von Oak Capital Rail
Invest geschuldeten Miete vom Treuhandkonto auf das Konto
des Käufers sowie die Registertreuhandschaft im Eisenbahnregister für den Käufer.
Beteiligungsstruktur und
Anlageform
Die Käufer erwerben durch Abschluss eines „Kauf- und Mietvertrages für einen Eisenbahnwaggon“ einen Waggon oder Miteigentumsanteil zu 25%, 50% oder 75% an einem Eisenbahnwaggon und vermieten diesen Waggon für die vertraglich vereinbarte
feste Laufzeit von vier, fünf oder sieben Jahren zu einem vertraglich vereinbarten Mietpreis an die Oak Capital Rail Invest GmbH.
Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn der
Mietvertrag nicht von einer der Vertragsparteien fristgerecht gekündigt wird. Aus dem Abschluss des Kauf- und Mietvertrages
erwachsen für den Käufer Rechte (insb. auf Übereignung des
Eigentums an dem Waggon bzw. des Anteils an einem Waggon,
auf Dokumentation des Eigentumsübergangs in Form eines sog.
Eigentumszertifikats, auf Zahlung einer festen Miete, auf Stellung
eines Ersatzwaggons bzw. einer Entschädigung im Falle des Totalverlusts des erworbenen Waggons, auf Übertragung des Eigentumsanteils auf Dritte) und Pflichten (insb. zur fristgerechten
Einzahlung des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer sowie Agio,
Vermietung des Waggons an die Oak Capital Rail Invest GmbH
zu den Bestimmungen des Mietvertrages, Zahlung einer Verwaltungsgebühr im Falle der Übertragung, Übernahme der Kosten
für Instandhaltung/notwendige Versicherungen nach Ablauf des
Mietvertrages). Nach Ablauf der Mietlaufzeit verbleibt der Eisenbahnwaggon im Eigentum des Käufers.
27
DIREKTINVESTMENT GmbH
28
Bezeichnung des Angebots
Train Direkt
Kaufpreis und Währung
Der Kaufpreis variiert je nach Waggon (siehe „Faktenblatt zum
Waggon“) und Höhe des Eigentumsanteils (individuell festzulegen im Kauf- und Mietvertrag). Auf den Kaufpreis ist jeweils ein
Agio in Höhe von bis zu drei Prozent zu zahlen. Währung des Angebots ist Euro.
Zielgruppe
Das Angebot richtet sich an Käufer, die einen Eisenbahnwaggon
erwerben möchten, einen unbestimmten Anlagehorizont haben,
den Waggon zu einem vereinbarten Mietpreis vermieten und
bereit sind, die mit diesem Angebot verbundenen Risiken (siehe
„Risiken“ bzw. Kapitel „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten 14 ff.) sowie „Steuerliche Risiken“ (siehe Seiten 17 ff.) in der Verkaufsunterlage zu diesem Angebot) einzugehen.
Erwerbsgegenstand
Eisenbahnwaggon gemäß Anlage zum Kauf- und Mietvertrag
(„Faktenblatt zum Waggon“)
Finanzierung
Der Kaufpreis für den Eisenbahnwaggon wird durch den Käufer bzw.
eine Eigentümergemeinschaft aufgebracht. Eine Anteilsfinanzierung wird durch Oak Capital Rail Invest GmbH weder angeboten
noch empfohlen.
Laufzeit/Kündigungsfrist
Der Mietvertrag hat – abhängig von der jeweiligen Vereinbarung –
eine Festlaufzeit von vier, fünf oder sieben Jahren nach Beginn des
Mietvertrages und endet jeweils zum Ende des betreffenden Kalendermonats. Die Laufzeit des Mietvertrages beginnt mit Eingang des
Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer sowie Agio auf dem Konto der Oak
Capital Rail Invest GmbH. Während der Festlaufzeit ist eine Kündigung des Mietvertrages nur aus wichtigem Grund zulässig. Das
Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr, wenn
es nicht fristgerecht gemäß § 5 des Kauf- und Mietvertrages gekündigt wird. Im Falle einer Übertragung der Rechte und Pflichten
aus dem Mietvertrag der Oak Capital Rail Invest GmbH auf Dritte
hat der Käufer das Recht, sich einseitig vom Mietvertrag zu lösen.
Risiken
(Verkaufsunterlage
Seite 14 ff.)
Es handelt sich um eine Investition mit unternehmerischen Risiken
und unbestimmter Laufzeit. Käufer sollten alle in Betracht kommenden Risiken in ihre Kaufentscheidung einbeziehen. Nachfolgend können nicht sämtliche mit dem Angebot verbundenen Risiken ausgeführt werden. Auch die nachstehend genannten Risiken
können hier nicht abschließend erläutert werden. Eine ausführliche
Darstellung der Risiken ist der Verkaufsunterlage zu entnehmen.
DIREKTINVESTMENT GmbH
Maximalrisiko
Das Maximalrisiko des Käufers besteht darin, dass er einen Totalverlust des eingesetzten Kapitals (Kaufpreis zzgl. Umsatzsteuer
und Agio) und Risiken einer möglichen Inanspruchnahme aus
persönlicher Haftung erleidet.
Geschäftsrisiko
Der wirtschaftliche Erfolg der Investition kann nicht garantiert
werden. Höhe und Zeitpunkt von Zuflüssen (Mietzahlungen) können weder zugesichert noch garantiert werden. Der wirtschaftliche Erfolg ist abhängig von einer Vielzahl variabler Faktoren,
insbesondere der allgemeinen Marktsituation für den An- und
Verkauf und die Vermietung von neuen und gebrauchten Eisenbahnwaggons, der Zahlungsfähigkeit der Oak Capital Rail Invest
GmbH, der Entwicklung von Betriebs- und Wartungskosten und
der notwendigen Genehmigungen. Auch rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen können sich verändern und Auswirkungen auf das vorliegende Angebot haben.
Ausfallrisiko der
Verkäuferin/Mieterin
Oak Capital Rail Invest GmbH als Verkäuferin und Mieterin kann
zahlungsunfähig werden oder in Überschuldung geraten. Es besteht das Risiko, dass sie ihren (Miet-)Zahlungsverpflichtungen
gegenüber dem Käufer nicht nachkommt. Wäre der Käufer aufgrund von Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz der Oak Capital
Rail Invest GmbH gezwungen, den Waggon anderweitig auf dem
freien Markt zu vermieten und/oder zu veräußern, so besteht das
Risiko, dass dies jeweils nicht zu den gewünschten Konditionen
erfolgen kann, mit dem Risiko des Totalverlusts des eingesetzten
Kapitals. Das Investment gehört keinem Einlagensicherungssystem an.
Haftungsrisiko
Der Käufer bzw. die Miteigentümergemeinschaft ist Eigentümer
des gekauften Waggons. Die Oak Capital Rail Invest GmbH stellt
sicher, dass die Waggons während der Mietlaufzeit durch eine
Maschinen-Kaskoversicherung für Schienenfahrzeuge nach Industriestandard versichert sind. Im Fall eines durch den Waggon
verursachten Schadens kommt in erster Linie die für den Waggon bestehende Haftpflicht- und/oder Sachversicherung für den
Schaden auf. Sollte die Versicherung den Schaden nicht oder
nicht in voller Höhe ausgleichen, besteht das Risiko, dass der
Käufer/die Miteigentümergemeinschaft für einen Schaden, der
durch den gekauften Waggon verursacht wird, persönlich und der
Höhe nach unbeschränkt haftet.
29
DIREKTINVESTMENT GmbH
Angabenvorbehalt
Für den Inhalt dieser Verkaufsunterlage sind ausschließlich die bis zum Datum der Erstellung der
Verkaufsunterlage bekannten Sachverhalte maßgebend. Dennoch kann für den wirtschaftlichen Erfolg
beim Käufer keine Gewähr übernommen werden.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse beim Käufer können sowohl zeitlich als auch der Höhe nach nicht garantiert werden.
Es wird ausdrücklich auf die in den Kapiteln „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten Seite 14 ff.) sowie „Steuerliche Risiken“ (siehe Seiten Seite 17 ff.) mit der
Investition verbundenen und dort beschriebenen
Risiken verwiesen. Von dieser Verkaufsunterlage
30
abweichende Angaben bedürfen der ausdrücklichen
schriftlichen Zustimmung der Anbieterin, der Oak
Capital Rail Invest GmbH, Hamburg.
Eine Haftung der Oak Capital Rail Invest GmbH und
auch eine etwaige Haftung anderer Personen gleich
aus welchem Rechtsgrund für unrichtige und unvollständige Angaben oder für Verletzungen eventuell
bestehender Aufklärungs- und Hinweispflichten gegenüber dem Käufer ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie die Verletzung von groben Vertragspflichten (Kardinalpflichten), das Nichtbestehen
etwaig garantierter Beschaffenheitsmerkmale sowie
die Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit
DIREKTINVESTMENT GmbH
beschränkt. Bei leicht fahrlässiger Verletzung von
Kardinalpflichten haften die vorgenannten Personen
überdies begrenzt auf den vertragstypischen, vorhersehbaren Schaden. Eventuelle Ersatzansprüche gegen die vorgenannten Personen, die Gesellschaft oder
ihre Gesellschafter, gleichgültig aus welchem Rechtsgrund, verjähren vorbehaltlich kürzerer gesetzlicher
oder vertraglicher Fristen ein Jahr nach Ablauf des
Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der
Käufer von den Anspruch begründenden Umständen
und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder
ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Dieses
Angebot richtet sich an Käufer von Güterwaggons,
die einen mittelfristigen Anlagehorizont haben, regel-
mäßige Auszahlungen in kürzeren Zeitabschnitten
wünschen und dafür bereit sind, gewisse Risiken
beim Kauf von Güterwagen einzugehen. Hierzu wird
auf die Abschnitte „Rechtliche Risiken“ (siehe Seiten
Seite 14 ff.) sowie „Steuerliche Risiken“ (siehe Seiten
Seite 17 ff.) verwiesen.
Dieses Angebot ist nicht für Käufer geeignet, die eine
sofortige Verfügbarkeit ihres angelegten Kapitals
wünschen oder für die eine Veräußerbarkeit des Kaufgegenstands vor Ende des vorgesehenen Anlagehorizonts wichtig ist.
31