Gestaltungspotenziale zur Weiter- entwicklung des

Transcrição

München Stuttgart Forchheim
Köln Leipzig Lübeck Ried(A)
Gestaltungspotenziale zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in
der Stadt Bocholt mit Blick auf
Revitalisierung des ehemaligen
KARSTADT / HERTIE - Hauses
CIMA Beratung + Management GmbH
Eupener Straße 150 50933 Köln
T 0221-937296-20
F 0221-937296-21
www.cima.de
Stadtentwicklung
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Organisationsberatung
Ihr Ansprechpartner
Michael Karutz
Kultur
Tourismus
Köln, im September 2014
Gestaltungspotenziale des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt
Nutzungs- und Urheberrechte
Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA
Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche – vor allem gewerbliche
– Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.
Der Bericht fällt unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch andere als den Auftraggeber auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des
Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben
bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln.
2
Inhalt
1 Ausgangssituation und Zielsetzung
7
2 Marktgebiet und einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina
8
2.1
Zur Abgrenzung des Marktgebietes des Bocholter Einzelhandels
8
2.2
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen
9
3 Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt
11
3.1
Einzelhandelsstrukturen im Überblick
11
3.2
Marktabschöpfung des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt
14
3.2.1 Vorbemerkung
3.2.2 Warengruppenspezifische Marktabschöpfungsquoten – Auf dem Weg zur
Ableitung konkreter Gestaltungspotenziale
14
3.3
Einzelhandelsdynamik in der Bocholter Innenstadt (2005 – 2014)
16
3.4
Einkaufslagen in der Innenstadt von Bocholt
17
4 Benchmarkvergleich im Filialbesatz
14
21
4.1
Warenhäuser – Bekleidungshäuser - Fachmärkte
21
4.2
Premiumsegmente Bekleidung
22
4.3
Konsumige Labels (Eigenmarken, Jeanswear
23
4.4
‚Young Fashion‘-Labels / Wäsche / Discountkonzepte
25
4.5
Schuhe
26
4.6
Lederwaren / Sportartikel / Bücher / Unterhaltungselektronik
28
5 Angebotsqualitäten des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt
30
5.1
Vorbemerkungen
30
5.2
Zielgruppenorientierung und Qualitätsorientierung des Einzelhandels in den
Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt
30
Ladengestaltung und Warenpräsentation in den Einkaufslagen der Bocholter
Innenstadt
35
5.3
6 Standortpotenzial ‚KARSTADT / HERTIE-Haus‘
38
3
6.1
Methodik zur Bewertung des Potenzialstandortes
38
6.2
Zur Standortbewertung der Immobile ‚Ehemaliges KARSTADT / HERTIE - Haus
40
6.3
Ansiedlungsempfehlungen für den Standortbereich der ehemaligen KARSTADT /
HERTIE - Immobile
43
7 Exkurs: Aktuelle Entwicklungstrends relevanter Warengruppen im Einzelhandel 46
7.1
Bekleidung, Wäsche
46
7.2
Schuhe, Lederwaren
51
7.3
Unterhaltungselektronik
51
7.4
Bücher
52
7.5
Sport und Outdoor
52
8 Anhang
54
8.1
Ermittlung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens
54
8.2
Methodik zur Abgrenzung der Einkaufslagen
55
8.3
Methodische Hinweise und Definitionen zum cima City-Qualitäts-Check
56
8.4
Glossar
58
4
Abbildungen
Abb. 1: Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels
8
Abb. 2: Einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina im Marktgebiet der Stadt Bocholt
10
Abb. 3: Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt
11
Abb. 4: Marktabschöpfungsquote des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt
15
Abb. 5: Marktabschöpfungsquoten im Vergleich
16
Abb. 6: Einzelhandelsdynamik in der Innenstadt von Bocholt (2005 – 2014)
17
Abb. 7: Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Bocholt
18
Abb. 8: Verkaufsflächenstruktur in den Einkaufslagen der Stadt Bocholt
19
Abb. 9: Regionaler Benchmarkvergleich Warenhäuser – Bekleidungshäuser
22
Abb.10: Regionaler Besatzvergleich ‚Premiumkonzepte Fashion‘
23
Abb. 11: Regionaler Besatzvergleich ‚Eigenmarken‘ / ‚Jeanswear‘
24
Abb. 12: Regionaler Besatzvergleich ‚Young Fashion‘ / Wäsche / Discountkonzepte
25
Abb. 13: Regionaler Besatzvergleich ‚Schuhe‘
27
Abb. 14: Regionaler Besatzvergleich Lederwaren / Sport / Unterhaltungselektronik /
Bücher
29
Abb. 15: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in der
Innenstadt von Bocholt Insgesamt
31
Abb. 16: cima City-Qualitäts-Check: Markenqualitäten im qualitätsorientierten und
konsumigen Segment des Persönlichen Bedarfs
32
Abb. 17: cima City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in den
Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I
33
Abb. 18: cima City-Qualitäts-Check: Markenqualitäten im qualitätsorientierten und
konsumigen Segment des Persönlichen Bedarfs in den maßgeblich relevanten
Einkaufslagen
33
Abb. 19: cima City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in den
34
Abb. 20: cima City Qualitäts-Check: Ladengestaltung und Warenpräsentation in der
Innenstadt von Bocholt.
35
Abb. 21: cima City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung in den
36
Abb. 22: cima City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung in den
Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt II
37
Abb. 23: Zur Vergleichbarkeit von Standortpotenzialen – Bewertungsschema zur
Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren
39
Abb. 24: Standortbewertung der ehemaligen KASTADT / HERTIE - Immobilie
41
5
Abb. 25: Standortfaktorengefüge für die Immobilie des ehemaligen KARSTADT / HERTIEHauses
42
Abb. 26: Mögliche zu akquirierende Ankerbetriebe im Rahmen einer Projektentwicklung
auf dem Areal der ehemaligen ‚KARSTADT / HERTIE – Immobilie‘: Ausbau der
Kompetenz im ‚Young Fashion – Segment‘
43
Abb. 27: Mögliche zu akquirierende Ankerbetriebe im Rahmen einer Projektentwicklung
Kompetenz im ‚Young Fashion – Segment und bei Bekleidungshäusern sowie
Schuhlabels
44
Abb. 28: 6 Thesen zur Zukunftssicherung des Einzelhandels in der Innenstadt von
Bocholt
45
6
1
Ausgangssituation und Zielsetzung
Die Stadtsparkasse Bocholt hat das Areal des ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Warenhauses erworben. Der Standort soll multifunktional städtebaulich attraktiv entwickelt werden. Neben der Verlagerung des Hauptsitzes der Stadtsparkasse Bocholt an diesen Entwicklungsstandort, soll auch der strategischen Lage des Entwicklungsareals an der AEinkaufslage der Stadt Bocholt Rechnung getragen. Frühzeitig sollen dementsprechend in
der Dimensionierungs- und Raumplanung alle Nutzungsanforderungen berücksichtigt werden. Dies gilt insbesondere auch im Kontext zu integrierende Einzelhandelsnutzungen. Sie
sind hinsichtlich Dimensionierung, Flächenzuschnitte und Lage einzuordnen und zu bewerten. Es gilt ein nachhaltiges Nutzungskonzept vor dem Hintergrund der Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung in der Innenstadt von Bocholt abzuleiten.
Die cima hat hier im Juni 2014 unter Federführung der Stadt Bocholt einen Workshop mit
der Stadtparkasse Bocholt sowie deren Planern zu den Entwicklungsperspektiven des ehemaligen KARSTADT / HERTIE-Areals begleitet.. Grundlage dieses Workshops waren Marktrecherchen, die mit dem hier vorliegenden Bericht dokumentiert werden. In die Berichtsfassung sind Diskussionsergebnisse des am 30.06.2014 durchgeführten Workshops mit eingeflossen.
Die hier dokumentierten Marktrecherchen zur Einzelhandelsentwicklung in Bocholt enthalten
 eine Aktualisierung der einzelhandelsrelevanten Nachfragepotentiale,
 eine Aktualisierung der Einzelhandelsbestandsdaten für die Innenstadt von Bocholt,
 eine Aktualisierung der Angebotsbewertung des Bocholter Einzelhandels (CIMA City Qualitäts-Check),
 eine umfassende Standortbewertung des Entwicklungsareals
 Empfehlungen zur Dimensionierung von Einzelhandelsflächen auf dem Entwicklungsareal,
 Empfehlungen zur Akquisition konkreter Betreiberkonzepte.
Die betreffenden Daten- und Standortrecherchen wurden im Juni 2014 durchgeführt.
7
2
Marktgebiet und einzelhandelsrelevante
Nachfragevolumina
2.1
Zur Abgrenzung des Marktgebietes des Bocholter
Einzelhandels
Nach wie vor gelten die in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes (2010) formulierten Rahmenbedingungen hinsichtlich der Kundenbindung des Bocholter Einzelhandels.
Fußend auf einen Bevölkerungsstand vom 31.12.2013 kann für das Marktgebiet von einem
Einwohnerpotenzial von rd. 460.300 Einwohnern ausgegangen werden. Mit zunehmender
Entfernung von Bocholt nimmt die Intensität der der Marktabschöpfung durch den Bocholter Einzelhandel ab. Das Marktgebiet gliedert sich in drei Marktgebietszonen und weiteren
diffusen Kaufkraftzuflüssen (Zone IV) aus den Städten Emmerich am Rhein und Wesel.
Abb. 1:
Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels
Stadt Bocholt
(71.035 Ew.)
Naheinzugsbereich (Zone II)
(80.996 Ew.)
Weiterer Verflechtungsbereich
(Zone III)
(218.161 Ew.)
Kaufkraftzuflüsse Wesel,
Emmerich
(90.112 Ew.)
Marktgebiet insgesamt:
460.304 Ew.
 Zone I des Marktgebietes umfasst das Gebiet der Stadt Bocholt. Hier leben derzeit
rd. 71.035 Einwohner.
 Zone II des Marktgebietes als Naheinzugsbereich umfasst, die an Bocholt angrenzenden
Gemeinden auf ‚deutscher Seite‘ von Rees und Hamminkeln im Westen bis Rhede im
Osten. Im Naheinzugsbereich leben 80.996 Einwohner.
8
 Der weitere Verflechtungsbereich (Zone III) umfasst den ländlichen Standortbereich bis
unmittelbar vor die Gemarkung Rees und schließt in östlicher bzw. nordöstlicher Richtung die Städte Borken, Südlohn, Stadtlohn und Vreden mit ein. Auf niederländischer
Seite sind die Gemeinden Aalten (mit den unmittelbar an Bocholt-Suderwick angrenzenden Ortsteil Dinxperloo) sowie ‚Oost-Gelre‘ und ‚Oude Ijsselstreek‘ zu berücksichtigen. Im
weiteren Verflechtungsbereich leben
 Zone IV berücksichtigt ergänzende, als diffus einzuordnende unregelmäßige Kaufkraftzuflüsse aus Emmerich am Rhein und Wesel. Hier leben zusammen 90.112 Einwohner.
2.2
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen
Die Abb. 2 auf der nachfolgenden Seite dokumentiert warengruppenspezifischen Nachfragevolumina im abgegrenzten Marktgebiet der Stadt Bocholt. Dabei entfällt insgesamt auf die
Stadt Bocholt ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von
397,4 Mio. €.
Auf den Naheinzugsbereich (Zone II) entfällt ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen
von
445,4 Mio. €
Im weiteren Verflechtungsbereich (Zone III) beläuft sich das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen auf insgesamt
1.258,2 Mio. €.
Die Städte Emmerich am Rhein und Wesel beheimaten ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von
489,8 Mio. €.
Einschließlich einer Potenzialreserve von 2 % auf die Marktgebietszonen I – III für Gäste,
Besucher und Geschäftsreise beläuft sich das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen im
Marktgebiet insgesamt auf
2.683,9 Mio. €.
9
Abb. 2:
Einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina im Marktgebiet der Stadt Bocholt
Z one I V:
Erg änz ände
CI MA Ware ng ruppe n
Pe riodisch e r Be darf
Lebensmittel, Reformwaren
Gesundheit, Körperpflege
Schnittblumen, Zeitschriften
Pe rsönlich e r Be darf insg e sam t
Z one I I :
Z one I I I :
Kauf kraf t-
Z one I :
Nah -
we ite re r
bindung
Stadt
e inz ug s-
Ve rf le ch tung s-
( We se l,
Pote nz ial-
Boch olt
be re ich
be re ich
Em m e rich )
re se rv e
insg e sam t
208,4
233,6
659,7
256,8
22,0
1.380,5
146,3
164,0
463,3
180,4
15,5
969,4
55,6
62,3
176,0
68,5
5,9
368,4
6,5
7,2
20,4
8,0
0,7
42,7
60,8
68,1
192,5
74,9
6,4
402,7
Bekleidung, Wäsche
33,7
37,8
106,8
41,6
3,6
223,4
Schuhe, Lederwaren
11,2
12,6
35,5
13,8
1,2
74,3
Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf
15,8
17,8
50,2
19,5
1,7
105,0
41,6
46,7
131,9
51,3
4,4
275,9
8,2
9,2
26,0
10,1
0,9
54,3
33,4
37,5
105,9
41,2
3,5
221,6
19,7
22,1
62,4
24,3
2,1
130,5
11,3
12,7
35,7
13,9
1,2
74,8
Spielwaren
4,0
4,5
12,7
4,9
0,4
26,5
Hobbybedarf, Zooartikel
4,4
5,0
14,0
5,4
0,5
29,3
Glas, Porz e llan, Ke ram ik, Hausrat
6,2
7,0
19,8
7,7
0,7
41,3
27,3
30,6
86,6
33,7
2,9
181,2
22,2
24,9
70,4
27,4
2,4
147,3
5,1
5,7
16,2
6,3
0,5
33,9
33,3
37,3
105,4
41,0
3,5
220,6
397,4
445,4
1.258,2
489,8
42,0
2.632,9
71.035
80.996
218.161
90.112
Me die n und Te ch nik insg e sam t
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik
Spie l, Sport, Hobby insg e sam t
Sportartikel, Fahrräder
Einrich tung sbe darf
Möbel, Antiquitäten
Heimtextilien
Baum arktartike l, Garte nbe darf
SU MME
EI NWO HNER
460.304
Quelle: cima Kaufkraftanalysen 2014
10
3
Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt
von Bocholt
3.1
Einzelhandelsstrukturen im Überblick
Im Rahmen der Bestandserhebungen im Juni 2014 wurden innerhalb des in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereichs
‚Bocholt Innenstadt‘ 279 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 66.320 m² erfasst. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 242,8 Mio. €. Die warengruppenspezifische Differenzierung ist in der nachfolgenden Abb. 3 dokumentiert.
Abb. 3:
Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt
Ve rkauf sAnz . de r
CI MA Ware ng ruppe
U m satz -
f läch e in
Be trie be
in %
m²
VKF in %
U m satz in
v e rte ilung
Mio. €
in %
61
21,9%
10.275
15,5%
65,9
27,1%
38
13,6%
6.795
10,2%
32,7
13,5%
20
7,2%
3.220
4,9%
32,0
13,2%
3
1,1%
260
0,4%
1,2
0,5%
Zeitschriften, Schnittblumen
140
50,2%
26.940
40,6%
100,3
41,3%
Bekleidung, Wäsche
85
30,5%
21.940
33,1%
78,3
32,2%
Schuhe, Lederwaren
19
6,8%
2.850
4,3%
9,9
4,1%
36
12,9%
2.150
3,2%
12,1
5,0%
27
9,7%
6.755
10,2%
29,2
12,0%
8
2,9%
2.315
3,5%
8,9
3,7%
19
6,8%
4.440
6,7%
20,3
8,4%
11
3,9%
6.160
9,3%
18,0
7,4%
4
1,4%
3.735
5,6%
11,4
4,7%
Spielwaren
4
1,4%
1.045
1,6%
3,0
1,2%
3
1,1%
1.380
2,1%
3,6
1,5%
17
6,1%
3.730
5,6%
10,2
4,2%
19
6,8%
11.430
17,2%
17,0
7,0%
9
3,2%
9.110
13,7%
11,4
4,7%
10
3,6%
2.320
3,5%
5,6
2,3%
4
1,4%
1.030
1,6%
2,2
0,9%
279
100,0%
66.320
100,0%
242,8
100,0%
Heimtextilien
Einz e lh ande l insg e sam t
Quelle: cima Bestandserhebungen 2014
Folgende Befunde sind maßgeblich relevant:
 Mit 6.795 m² Verkaufsfläche (10,2 % der Gesamtverkaufsfläche) und einem dort realisierten Einzelhandelsumsatz von 32,7 Mio. € (13,3 % des in der Innenstadt realisierten
Einzelhandelsumsatzes) ist das Segment ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ angemessen vertreten. Neben dem REWE Verbrauchermarkt in den Aa-Arkaden und dem NETTO Lebensmitteldiscounter am Standort ‚Niederbruch‘ ist die Nahversorgungsagglomeration mit
REWE und ALDI am Ostwall relevant.
11
 Die Warengruppe ‚Gesundheit, Körperpflege‘ realisiert in der Innenstadt von Bocholt eine
Verkaufsfläche von 3.220 m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 32,0 Mio. €.
Relevante Anbieter sind das Kaufhaus MÜLLER sowie die Drogeriefachmärkte ‚dm‘ und
ROSSMANN:
 Im innerstädtischen Kernsortiment ‚Bekleidung, Wäsche‘ beherbergt die Innenstadt von
Bocholt ein sehr breites, an unterschiedliche Zielgruppen, orientiertes Angebot. 85 Betriebe bieten eine Verkaufsfläche von 21.940 m². Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 78,3 Mio. €. Auf den breiten Massenkonsum hin orientiert sind die Bekleidungshäuser C&A, WE und TARA M. Premiummarken und Eigenlabels bietet das Bekleidungshaus PEEK&CLOPPENBURG. Das ‚Young Fashion‘-Segment wird bedient durch H&M,
MADONNA, VERO MODA, JACK & JONES oder NEWYORKER. Insbesondere im Segment
‚Damenoberbekleidung liegt mit den Stores der ‚Eigenmarkenlabels STREET ONE,
S.OLIVER, CECIL, ESPRIT, BONITA, ENGBERS und GERRY WEBER ein breites Angebot vor.
Luxus- und Premiummarken konzentrieren sich an der Nordstraße in den Unternehmen
KEMMING, BOGNER, MARCCAIN; MARCO POLO, BETTY BARCLAY und ANNA. Bocholter
Traditionshäuser mit Orientierung auf eher konservative Zielgruppen sind das Textil- und
Bekleidungshaus DER NÄHKASTEN an der Osterstraße sowie das Bekleidungshaus FISSER an der Nordstraße.
 Auch in der Warengruppe ‚Schuhe, Lederwaren‘ verfügt die Bocholter City über ein vielfältiges Angebot. Insgesamt sind hier 19 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 2.850 m²
ansässig. Besonders profilierend sind die zielgruppenspezifischen Angebote des Unternehmens REKERS in der Osterstraße. Das Unternehmen hat in den letzten Jahren erheblich in den Marktauftritt investiert. Weitere Anbieter sind das Franchise- und Filialkonzept TAMARIS, die Schuhfachmärkte RENO und DEICHMANN sowie die Inhaber geführten Geschäfte ABC DEPPE (Nordstraße) und DEPPE (St. Georg-Platz). Im Segment
Lederwaren sind die Unternehmen HAUSFELDER (Osterstraße) und LEDERSTUDIO LÜCKE
(Aa-Arkaden) hervorzuheben.
 36 Unternehmen im Segment ‚Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf‘ (Optik, Akustik, Sanitätshäuser) signalisieren mit einer Verkaufsfläche von 2.150 m² ein
breites Angebot. Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 12,1 Mio. €.
 In der Warengruppe ‚Bücher, Schreibwaren‘ realisieren in der Bocholter Innenstadt
8 Betriebe auf einer Verkaufsfläche von 2.315 m² einen Einzelhandelsumsatz von
8,9 Mio. €. Maßgeblich relevanter Anbieter im Buchsegment ist die MAYERSCHE BUCHHANDLUNG in den Aa-Arkaden. Das Angebot wird ergänzt durch das weitere Filialunternehmen WELTBILD PLUS und die Fachbuchhandlung SEITENBLICK. Es liegt ein für die
Versorgungsfunktion der Stadt Bocholt angemessenes Angebot vor.
12
 In der Warengruppe ‚Elektroartikel, Unterhaltungselektronik‘ beherbergt der Bocholter
Einzelhandel in der Innenstadt 19 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 4.440 m². Der
realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 20,3 Mio. €. Maßgeblich relevanter Anbieter ist der Elektrofachmarkt SATURN in den Aa-Arkaden. Im Fachhandelssegment ist
das Unternehmen KEMKES am Ostwall noch zu nennen, im Segment Tonträger hat das
Kaufhaus MÜLLER relevantes Gewicht. Darüber hinaus bedienen zwei Facheinzelhandelskonzepte (GAME STOP, X GAMES) das ‚Spielkonsolensegment‘. Alle relevanten Mobilfunkanbieter sind ebenfalls in der Bocholter Innenstadt vertreten.
 Das Segment Sportartikel, Fahrräder‘ wird in der Innenstadt von Bocholt geprägt durch
den neu etablierten modernisierten Sportfachmarkt INTERSPORT PIERON an der Rebenstraße und ROSE RADCENTER an der Ravardistraße. Beide Unternehmen binden aus
großer Distanz Kaufkraft, durchaus auch von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes. In der Warengruppe ‚Sportartikel, Fahrräder‘ sind in der Innenstadt von Bocholt vier
Betriebe ansässig. Einschließlich der Randsortimente übriger Unternehmen beläuft sich
die Gesamtverkaufsfläche 3.735 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei
11,4 Mio. €.
 Die Warengruppe ‚Glas, Porzellan, Keramik‘ Hausrat verfügt über ein solides, qualifiziertes Angebot. Im Segment der Inhaber geführten Konzepte sind die Unternehmen HUNGERKAMP, WOHNTREND und LOHSCHELLER hervorzuheben. Sie profilieren sich insbesondere auch über Qualitätsmarken. Das stärker konsumige Segment wird als Randsortiment durch das Möbelhaus VAN OEPEN bedient. Als Fachmarktkonzepte sind XENOS
und ALKAZAR ansässig. Die Bocholter Innenstadt beherbergt in der Warengruppe ‚Glas,
Porzellan, Keramik, Hausrat‘ eine Verkaufsfläche von 3.730 m². Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 10,2 Mio. €.
 Die Bocholter Innenstadt verfügt mit den Häusern I und II des Unternehmens MÖBEL
VAN OEPEN über ein relevantes Angebot im Angebot Einrichtungsbedarf. Zusammen mit
den qualitätsorientierten Anbietern im Segment ‚Heimtextilien‘ (u.a. BED, BAD & CO.,
DER NÄHKASTEN, DIE WÄSCHETRUHE, RAUMGENUSS, HAUS DER STOFFE) realisiert die
Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf in der Innenstadt von Bocholt eine Verkaufsfläche
von 11.430 m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei 17,0 Mio. €.
13
3.2
Marktabschöpfung des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt
3.2.1
Vorbemerkung
Die Marktabschöpfung beschreibt die Relation von erreichtem Einzelhandelsumsatz einer
kleineren Raumeinheit zum Nachfragevolumen einer größeren Raumeinheit als Bezugsgröße.
Die Marktabschöpfung wird als Messzahl ausgewiesen. Die Umsatzvolumina werden also
durch die Nachfragevolumina dividiert und mit dem Faktor 100 multipliziert. In der Regel
wird die Marktabschöpfung des innenstädtischen Einzelhandels zum Nachfragevolumen des
Stadtgebietes ausgewiesen. Hier wird nachfolgend der warengruppenspezifische Einzelhandelsumsatz in der Bocholter Innenstadt dem jeweils warengruppenspezifischem Nachfragevolumen im Stadtgebiet von Bocholt gegenüber gestellt.
Marktabschöpfungsquoten von deutlich über 100 weisen auf Kaufkraftzuflüsse ‚von außerhalb‘ des Stadtgebietes hin und bescheinigen dem entsprechendem Sortiment eine hohe
Strahlkraft in die Region. Bei Marktabschöpfungsquoten von unter 50 hat die entsprechende Warengruppe in dem analysierten Innenstadtraum keine maßgebliche Relevanz.
3.2.2
Warengruppenspezifische Marktabschöpfungsquoten – Auf dem Weg
zur Ableitung konkreter Gestaltungspotenziale
Bei einem in der Innenstadt von Bocholt realisiertem Einzelhandelsumsatz von
242,8 Mio. € und einem in der Stadt Bocholt vorhandenem einzelhandelsrelevantem Nachfragevolumen im stationären Einzelhandel von 397,4 Mio. € resultiert eine hervorragende
Marktabschöpfungsquote von 61. Die Abb. 4 auf der nächsten Seite dokumentiert die warengruppenspezifischen Marktabschöpfungsquoten. Folgende Befunde sind mit Blick auf die
zukünftige weiter erfolgreiche Profilierung des Einzelhandelsstandortes Bocholt hervorzuheben:
 Die höchste Marktabschöpfungsquote realisiert die Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘
mit einem Wert von 232. Mehr als das doppelte der ‚vor Ort‘ zur Verfügung stehenden
Kaufkraft wird in der Innenstadt von Bocholt gebunden. Einem Einzelhandelsumsatz von
78,3 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in Höhe von
33,7 Mio. € gegenüber. Der Bocholter Einzelhandel schöpft hier sehr erfolgreich Potenziale des Marktgebietes ab. Eine weitere Steigerung der Marktabschöpfung ist nur möglich, wenn bisher nicht in Bocholt etablierte Absatzformenkonzepte der Oberzentren angesiedelt werden können. Unseres Erachtens sind mit Blick auf das Ambiente und der
städtebaulichen Qualitäten der Bocholter Innenstadt hier Gestaltungsspielräume gegeben. Bocholt hat die ‚Reife‘ für Konzepte wie ZARA, MANGO, BERSHKA und DESIGUAL.
Benchmark sollte durchaus das CentrO. sein. Insbesondere diffuse Zuflüsse aus den
Niederlanden könnten bei einer weiteren Attraktivitätssteigerung des Angebotes in der
Bocholter City verstärkt in Bocholt gebunden werden.
14
Abb. 4:
Marktabschöpfungsquote des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt
Nach f rag e -
CI MA Ware ng ruppe
U m satz in
v olum e n
Markt-
Mio. €
Stadt
absch öpf ung
Boch olt
Boch olt
I nne nstadt
I nne nstadt
( in Mio. €)
Boch olt
65,9
208,4
32
32,7
146,3
22
32,0
55,6
58
1,2
6,5
19
100,3
60,8
165
78,3
33,7
232
Zeitschriften, Schnittblumen
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
9,9
11,2
88
12,1
15,8
76
29,2
41,6
70
8,9
8,2
108
20,3
33,4
61
18,0
19,7
91
11,4
11,3
101
Spielwaren
3,0
4,0
75
3,6
4,4
82
10,2
6,2
163
17,0
27,3
62
11,4
22,2
51
Heimtextilien
5,6
5,1
109
2,2
33,3
7
242,8
397,4
61
Einz e lh ande l insg e sam t
Quelle:
cima Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2014; Rundungsdifferenzen in der Marktabschöpfungsquote, da bei den Nachfragevolumina nicht dokumentierte Nachkommastellen mit einfließen.
 Das Segment ‚Heimtextilien realisiert mit 109 die zweithöchste Marktabschöpfungsquote.
Die deutlichen Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland realisiert der etablierte spezialisierte
Facheinzelhandel in der Bocholter Innenstadt.
 Die Warengruppe ‚Sportartikel, Fahrräder‘ realisiert vor dem Hintergrund der etablierten
Märkte ROSE RAD CENTER und INTERSPORT PIERON mit 101 ebenfalls eine Marktabschöpfungsquote von über 100.
15
 Die Marktabschöpfungsquoten von 88 für Schuhe, Lederwaren sowie 76 für Uhren,
Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf1 sowie 75 im Segment ‚Spielwaren‘ stellen
ebenfalls überdurchschnittliche Marktabschöpfungsquoten dar.
Die hervorragende Marktabschöpfung des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt dokumentiert sich auch in Vergleichsdaten zu Ober- und Mittelzentren der ‚metropole ruhr‘ bzw.
zum Oberzentrum Trier. Die Vergleichsdaten stammen aus cima-Erhebungen aus dem Jahr
2014. Lediglich im Vergleich zum Oberzentrum Trier, als ‚Benchmark-Oberzentrum‘ im EifelMosel-Raum schneidet Bocholt ungünstiger ab. Dennoch ist auch hier festzustellen, dass
sich die Bocholter Kennziffern in Bezug auf die Verkaufsflächenausstattung deutlich den
Trierer Kennziffern annähern.
Abb. 5:
Marktabschöpfungsquoten im Vergleich
VerkaufsMarktab-
Marktab-
Marktab-
Verkaufs-
schöpfung
schöpfung
fläche
je Ew.
'Schuhe,
je Ew.
'Bekleidung,
Einwohner- schöpfung 'Bekleidung
Stadt / Gemeinde
fläche
zahl
insgesamt
Wäsche'
Lederwaren'
insgesamt
Wäsche'
Boch olt
71.035
61
232
88
0,93
0,31
Essen
566.744
24
143
58
0,34
0,17
Recklinghausen
115.186
33
154
0
0,45
0,22
Gelsenkirchen City (Bezugsrahmen engerer Verflechtungsbereich)
145.459
36
170
75
0,45
0,19
75.744
28
104
37
0,38
0,15
105.466
102
493
236
1,43
0,65
Dorsten
Trier
3.3
Einzelhandelsdynamik in der Bocholter Innenstadt
(2005 – 2014)
Die hervorragende regionale Positionierung des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt
darf jedoch die Strukturbrüche der vergangenen Jahre nicht ausblenden lassen. Die
Schließung des KARSTADT / HERTIE-Hauses sowie die Betriebsstillegung des SinnLeffersHauses haben deutliche ‚Spuren‘ hinterlassen. So sank im Zeitraum von 2005 bis 2010 der
Einzelhandelsumsatz in der Bocholter Innenstadt von 263,6 Mio. € auf 237,9 Mio. €. In der
Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ sank der Einzelhandelsumsatz überproportional von
95,7 Mio. € auf 79,8 Mio. €. Neben den Betriebsstilllegungen wirkten hier auch grundsätzlich sinkende Flächenproduktivitäten im Textileinzelhandel.
1
schließt Optiker und Sanitätshäuser mit ein.
16
Abb. 6:
Einzelhandelsdynamik in der Innenstadt von Bocholt (2005 – 2014)
U m satz in Mio. €
U m satz in Mio. €
Ware ng ruppe
Einz e lh ande l
%-uale
'Be kle idung / Wäsch e '
%-uale
Jah r
insg e sam t
Ve rände rung
insg e sam t
Ve rände rung
2005
263,0
2010
237,9
-9,5%
79,8
-16,6%
2014
242,8
2,1%
78,3
-1,9%
Quelle:
95,7
cima Bestandserhebungen 2004 / 2005, 2010, 2014. Siehe zu den Daten 2005 und 2010 auch
die Dokumentationen in den Einzelhandelskonzepten 2005 und 2010.
Im Zeitraum 2010 bis 2014 stieg der Gesamtumsatz wieder deutlich um 2,1 % auf 242,8
Mio. €. In diesen Zeitraum fielen keine weiteren nennenswerten Schließungen. Der leichte,
weitere Einzelhandelsrückgang in der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ im gleichen Zeitraum von 79,8 Mio. € auf 78,3 Mio. € entfiel per Saldo auf Produktivitätsverluste weniger
einzelner Betreiber. Insgesamt spiegeln die Daten jedoch einen ‚robusten‘ Einzelhandelsstandort wieder. Die im Zeitraum 2005 bis 2010 erfolgten Betriebsstilllegungen waren nicht
primär auf Bocholter Rahmenbedingungen zurückzuführen, sondern folgten nationalen betrieblichen Entwicklungstrends.
3.4
Einkaufslagen in der Innenstadt von Bocholt
Die nachfolgende Abb. 7 zeigt die Abgrenzung der Einkaufslagen in der Bocholter Innenstadt. Die Kriterien zur Abgrenzung von A-, B-, C- und Streulagen sind im Anhang dokumentiert.
A-Einkaufslagen sind die Aa-Arkaden sowie der Neutorplatz und die Neustraße bis zum
Markt. Der nördlich an den Markt anschließende Lageabschnitt der Nordstraße wird als
A/B-Lage eingeordnet. Ursache für die im Vergleich zur Neustraße ‚leichte‘ Lageabwertung
sind niedrigere Passantenfrequenzen. In dem abgegrenzten Lageabschnitt liegt noch ein
dichter Geschäftsbesatz vor.
Der zentrale Lageabschnitt der Nordstraße hat B-Lagequalität. Er ist geprägt durch eine
niedrigere, dennoch hinreichende Passantenfrequenz im Kontext von Zieleinkäufen im Bereich der Standortagglomeration von Premiumanbietern des Textileinzelhandels (ANNA,
MARC CAIN, KEMMING, BOGNER). Mit der Etablierung des INTERSPORT-Hauses PIERON ist
der unmittelbar an die Nordstraße andockende Lageabschnitt der Rebenstraße ebenfalls
als B-Lage einzuordnen.
17
B-Lagequalität hat auch die Osterstraße östlich an den Markt andockend. Die Lage ist
vergleichsweise in ihrer Angebotsbreite diversifiziert und stark ‚konsumig‘ orientiert.
Die Ravardistraße, die ebenfalls in weiten Teilen als B-Lage einzuordnen ist, ist stärker
durch ‚Nischenanbieter‘ geprägt.
Alle übrigen Lagen sind als C- bzw.- Streulagen einzuordnen. Hierzu zählen u.a. die Königstraße, die Langenbergstraße / Liebfrauenplatz, die Wesemannstraße, der östliche Lageabschnitt der Osterstraße sowie der nördliche Kopfbereich der Nordstraße und der zum
Zentralen Versorgungsbereich ‚Bocholt Innenstadt‘ zählende Lageabschnitt des ‚Westend‘.
Abb. 7:
Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Bocholt
A - Lage
A / B - Lage
B - Lage
C - Lage
Kartengrundlage mit Genehmigung der Stadt Bocholt
Die nachfolgende Abb. 8 (nächste Seite) dokumentiert den warengruppenspezifischen Einzelhandelsbesatz in den Einkaufslagen der Stadt Bocholt. Folgende Befunde sind hervorzuheben:
 Die A-Einkaufslagen Aa-Arkaden sowie Neustraße / Neutorplatz werden in erster Linie
durch die Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs geprägt. Der Verkaufsflächenanteil
der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ beläuft sich in den Aa-Arkaden auf 47,9 % und
im Standortbereich Neutorplatz / Neustraße auf 54,4 %. Die Gesamtverkaufsfläche beläuft sich in der Lage Aa-Arkaden auf 19.525 m² und im Lageabschnitt Neutorplatz /
Neustraße auf 7.825 m². Die Einkaufslage ‚Aa-Arkaden‘ fällt darüber hinaus durch den
18
hohen Verkaufsflächenanteil in der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik in Höhe von
24,7 % auf. Maßgeblich relevant sind das Elektrokaufhaus SATURN und die MAYERSCHE
BUCHHANDLUNG.
Abb. 8:
Verkaufsflächenstruktur in den Einkaufslagen der Stadt Bocholt
Aa-Arkaden
15,7%
Neustraße / Neutorplatz
11,8%
Nordstraße
11,1%
Osterstraße / Königstraße
Ravardistraße
47,9%
54,4%
5,3% 8,9%
"Liebfrauenviertel"
11,7%
47,5%
24,1%
0,0%
9,8%
31,4%
19,3%
20,0%
8,2%
53,3%
11,0%
40,0%
6,9%
9,0%
60,0%
7.825 m² (100 % )
7,0%
24,7%
17,6%
8,0% 6,7%
20,0%
19.525 m² (100 % )
24,7%
12,4%
10.330 m² (100 % )
10,5%
5,6%
7.160 m² (100 % )
13,3%
2.250 m² (100 % )
21,4%
1.450 m² (100 % )
80,0%
100,0%
Periodischer Bedarf
Bekleidung
übriger persönlicher Bedarf
Medien und Technik
Spiel, Sport, Hobby
GPK, Hausrat
Einrichtungsbedarf
Baumarktartikel, Gartenbedarf
 Die maßgeblich durch A/B- bzw. B-Lagequalität geprägte Einkaufslage Nordstraße mit
einer Gesamtverkaufsfläche von 10.330 m² wird ebenfalls in erste Linie durch die Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs‘ geprägt. Der Verkaufsflächenanteil der Warengruppe ‚Bekleidung / Wäsche‘ liegt hier bei 47,5 %. Der zweithöchste Verkaufsflächenanteil entfällt hier auf die Sortimente ‚Spiel, Sport, Hobby‘. Spielwaren und Bastelbedarf
sind maßgeblich relevant.
 Die überwiegend als B-Einkaufslage bewertete Ravardistraße beherbergt eine Verkaufsfläche von 2.250 m². Auf die Warengruppe ‚Spiel, Spot, Hobby‘ entfällt ein Verkaufsflächenanteil von 53,3 %. Maßgeblich relevant ist hier das ROSE RAD CENTER. Darüber
hinaus liegt eine breite Streuung von überwiegend kleinflächigen Anbietern in den Segmenten Lebensmittel, Bekleidung, ‚Übriger Persönlicher Bedarf‘ und Einrichtungsbedarf
(Heimtextilien) vor.
19
 Osterstraße und Königstraße beherbergen eine Verkaufsfläche von 7.160 m². Das Angebot ist konsumig breit mit Bedeutung von mehreren Warengruppen angelegt. Dementsprechend beläuft sich hier der Verkaufsflächenanteil der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ auf lediglich 31,1 %. Der zweithöchste Verkaufsflächenanteil entfällt mit 24,5 %
auf den ‚Periodischen Bedarf‘. Maßgeblich relevant neben Ladenhandwerk ist ein ROSSMANN Drogeriefachmarkt. Die Warengruppe ‚Übriger persönlicher Bedarf‘ erreicht einen
Verkaufsflächenanteil von 17,8 %. Relevant sind die zielgruppenspezifischen Schuhgeschäfte der Fa. REKERS. Das Sortiment Heimtextilien erreicht einen Verkaufsflächenanteil
von 10,2 %. Relevant sind die Qualitätsanbieter DER NÄHKASTEN, RAUMGENUSS und
DIE WÄSCHETRUHE. Auf die Warengruppe ‚Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat‘ entfällt ein
Verkaufsflächenanteil von 8,2 %.
 Das ‚Liebfrauenviertel‘ umfasst die Straßenzüge Langenbergstraße, Liebfrauenplatz und
die Wesemannstraße. Es beherbergt eine Verkaufsfläche von 1.450 m². Das Angebot ist
breit gestreut im kleinflächigen Einzelhandel über fast alle Warengruppen. Es handelt
sich um eine Nischen- bzw. Spezialistenlage.
20
4
Benchmarkvergleich im Filialbesatz
Die möglichen Gestaltungspotenziale für den Einzelhandel in der Innenstadt von Bocholt
sollen entlang von Besatzlisten der Zentren in der Region weiter konkretisiert werden. Außerdem zeigen sie die Stärken und Schwächen konkurrierender Wettbewerber. Die Dokumentation für die Haupteinkaufslagen von Köln, Düsseldorf und Trier sowie der Einzelhandelsbesatz im CentrO. dienen dem überregionalen Standortvergleich und setzen die ‚Messlatten‘ für ein umfassendes Angebot.
Die nachfolgend dokumentierten Listen beziehen sich auf den Filialbesatz in den Segmenten
 Warenhäuser,
 Bekleidung (differenziert nach Angebotssegmenten),
 Schuhe,
 Lederwaren,
 Sportartikel,
 Bücher,
 Unterhaltungselektronik.
4.1
Warenhäuser – Bekleidungshäuser - Fachmärkte
In Bocholt ist kein Warenhaus ansässig. Mit Blick auf den Strukturwandel im Einzelhandel
ist dieser Tatbestand nicht außergewöhnlich. Leistungsstarke Zentren können diesen Verlust
zum großenteil durch einen breiten Besatz an Bekleidungshäusern kompensieren. Bocholt
ist hier mit den Unternehmen P&C, C&A, H&M, TARA M sowie WE gut aufgestellt. Der Besatz ist stärker als in den meisten Mittelzentren der Region. Lediglich das CentrO. und die
leistungsstaken Oberzentren Essen, Düsseldorf und Köln sind deutlich besser aufgestellt.
Gleiches gilt auch für Trier, das wir als Oberzentrum in Grenznähe und eingebettet in den
ländlichen Raum noch als ‚Benchmark‘ aufgenommen haben (vgl. Abb. 9, nächste Seite)
21
Abb. 9: Regionaler Benchmarkvergleich Warenhäuser – Bekleidungshäuser
.
ReckBoAbsatzform / Anbieter
cholt
lingEssen
GALERIA KAUFHOF
X
KARSTADT
X
PEEK & CLOPPENBURG
X
Ansons
X
CentrO. hausen
X
X
Gelsen-
Duis-
kirchen
burg
X
DortBochum
Düssel-
mund
Trier
dorf
Köln
X
X
XX
XX
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Breuninger
X
SinnLeffers
X
X
Boecker
X
X
X
Hettlage & Fischer
X
Mensing
AppelrathCüpper
X
Peter Hahn
X
Primark
X
C & A (Vollsortiment)
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
C & A (Family, Kids)
X
X
X
X
X
X
WE
X
X
X
H & M
X
XX
XX
Tara M
X
HEMA
X
TK MAXX
X
Strauss Innovation
X
Pohland
X
Wormland
X
X
X
XX
X
Adler
X
X
X
XX
XX
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
XX
Weingarten
X
X
Woolworth
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Quelle: cima Bestandserhebungen und Internetrecherchen 2014; LÜHRMANN L3 2013 / 2014
4.2
Premiumsegmente Bekleidung
Die Bocholter Innenstadt profiliert sich mit einer beachtlichen Zahl von Shops, die sich
strikt an Premiumsortimenten orientieren. Die Mittelzentren Gelsenkirchen und Recklinghausen können hier überhaupt nicht mithalten. Bocholt schneidet auch deutlich besser ab als
Duisburg und Bochum. Maßgeblich relevante Markenshops sind BOGNER, MARCO Polo,
MARC CAIN und BETTY BARCLAY (siehe Abb. 10).
22
Abb.10:
Regionaler Besatzvergleich ‚Premiumkonzepte Fashion‘
ReckBo-
Absatzform / Anbieter
cholt
lingEssen
CentrO. hausen
Gelsen-
Duis-
kirchen
burg
DortBochum
mund
Max Mara
Bogner
X
X
Lacoste
X
X
X
(X)
X
Benetton
Marc Cain
X
Trier
dorf
Köln
X
X
X
X
X
X
Cove & Co.
Marco Polo
Düssel-
X
Stefanel
X
SOR
X
Hallhuber
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Claudia Rüdinger
X
Prange
X
Anouk
Tom Tailor
Betty Barclay
Eterna
X
X
X
X
X
X
Seidensticker
X
Gaastra
X
Emilio Adani
X
Napapijiri
Olymp
X
X
X
Walbusch
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Sovrano
Hilfinger
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Soccx
Okaidi
X
X
X
X
Signum
X
X
X
O'Neil
X
X
X
X
McNeal
X
X
X
XX
X
X
X
X
X
X
4.3
Konsumige Labels (Eigenmarken, Jeanswear
Die Bocholter Innenstadt verfügt im Angebotssegment der Eigenmarken, also der zumeist
konsumigen Labels, über ein sehr breites Angebot. Alle maßgeblich relevanten Unternehmen und Markenkonzepte sind vertreten. Die Besatzvielfalt liegt deutlich über jener der
Mittelzentren Gelsenkirchen und Recklinghausen. Auch die Oberzentren Bochum und Duisburg werden getoppt (siehe Abb. 11).
Deutliches Gestaltungspotenzial liegt im Segment ‚Jeanswear‘ vor. Bocholt wäre durchaus
ein interessanter Standort für imagestarke Jeansmarken (LEVIS, MUSTANG, LEO’S).
23
Abb. 11:
Regionaler Besatzvergleich ‚Eigenmarken‘ / ‚Jeanswear‘
ReckBo-
ling-
cholt
Essen
Bonita
X
X
Engbers
X
X
CentrO. hausen
XX
X
Gelsen-
Duis-
kirchen
burg
Bochum
mund
Trier
dorf
Köln
X
XX
X
X
XX
XX
XX
X
X
X
X
X
X
XX
X
X
X
X
Dort-
X
Düssel-
Peacock
M & S Mode
X
Liberty
X
Esprit
X
edc by ESPRIT
X
XX
X
X
X
S. Oliver
X
X
X
Street One
X
X
X
Gerry Weber
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
XX
XX
XX
XX
XX
X
X
X
X
XX
XX
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Samoon / Taifun (by G. Weber)
MEXX
X
X
Promod
X
X
X
X
Cecil
X
X
X
X
Cruse
Gina Tricot
Gina Laura
X
X
X
X
ZARA
X
X
Mango
X
X
7th Main Street
X
Only
X
X
X
X
Tally Weijl
X
X
X
X
Gant
X
X
Comma
X
Zero
X
X
X
X
Biba
X
Pimkie
X
X
X
Ulla Popken
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
XX
X
X
X
Pieces
X
X
X
X
X
Forever 18
X
X
X
X
X
Jeans Fritz
X
Mister*Lady
Brax
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Diesel
X
X
X
X
X
Levis
X
X
X
X
X
Mustang
X
X
True Religion
Leos Jeans
X
X
Replay
LTB
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
24
4.4
‚Young Fashion‘-Labels / Wäsche / Discountkonzepte
Im Segment der ‚Young-Fashion‘ – Labels beherbergt die Bocholter Innenstadt das grundsätzliche ‚Mainstream‘-Angebot. Spezifisch profilierende Konzepte konzentrieren sich auf die
leistungsstaken Oberzentren Essen, Dortmund, Düsseldorf und Trier sowie das CentrO. Unseres Erachtens kann der Rückstand in der Angebotsbreite zum CentrO. durch gezielte Akquise zusätzlicher Konzepte verringert werden. CAMP DAVID, KULT, G-STAR-RAW, BERSHKA
und Desigual gehören auch nach Bocholt.
Abb. 12:
Regionaler Besatzvergleich ‚Young Fashion‘ / Wäsche / Discountkonzepte
ReckBo-
cholt
lingEssen
Riverwoods
X
G-Star
X
Holister / Abercrombie & Fitch
Tom Tailor
Centro. hausen
Gelsen-
Duis-
kirchen
burg
Bochum
mund
X
X
X
Dort-
dorf
Köln
X
X
X
X (X)
X
X
X
X
X
Orsay
X
X
X
Newyorker
X
X
X
Camp David
X
X
Cotton On
X
X
Olymp & Hades
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
KULT
Colloseum
DüsselTrier
X
X
VERO MODA
X
X
X
X
X
Jack Jones
X
X
X
X
X
Superdry
X
X
Vila
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Carhartt
X
X
American Apparel
X
X
Urban Outfitters
X
The Sting
X
Bershka
XX
Desigual
X
X
X
X
Pull & Bear
X
Bench
X
Monki
X
Schiesser
Hunkemöller
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Triumph
X
X
Möve
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Calida
X
Calzedonia
X
Yamamay
X
Intimissimi
X
X
X
X
Rigby & Peller
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Bonprix
X
My Design
X
X
KIK
1982
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Takko
Ernsting's Family
X
X
Mey
Zeemann
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
25
Im Segment ‚Wäsche‘ liegt hinsichtlich der Labelstores auch noch Gestaltungspotenzial für
Bocholt vor. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass Labels wie CALIDA, TRIUMPH und MEY in
Bocholt auch umfassend vom Inhaber geführten Facheinzelhandel gut vertreten werden.
Dementsprechend ist hier das Fehlen von Markenstores zu relativieren.
Dass in der Innenstadt von Bocholt mit ZEEMANN und ERNSTINGS FAMILY nur zwei filialisierte Discountkonzepte vertreten sind, ist grundsätzlich positiv zu vermerken.
4.5
Schuhe
Vor dem Hintergrund starker örtlicher Inhaber geführter Schuhfachgeschäfte ist der regionale Vergleich zum Besatz mit Filialisten und Markenstores zu relativieren. Der örtliche
Schuhfachhandel verfügt über ein breites Angebot vom Premiumsegment bis hin zu Eigenmarken der Schuhindustrie im Massenmarkt. Mit Blick auf die weitere Profilierung der Innenstadt von Bocholt als attraktive Shopping-Destination könnten Labelstores von LLOYD,
CLARKS, MEPHISTO oder GEOX den Standort weiter profilieren. Auch ein zusätzlicher Anbieter im ‚Sneakersegment‘ (SNIPES, SIDESTEP) kann die Angebotskompetenz weiter erhöhen.
Grundsätzlich bleibt aber festzuhalten, dass die Bocholter Schuheinzelhandel in der Gesamtbetrachtung von Inhaber geführten Facheinzelhandel, Filialisten und Markenstores hinsichtlich des Angebotes den meisten Mittelzentren in der Region überlegen ist. Lediglich
das CentrO. und die leistungsstarken Oberzentren Essen, Düsseldorf, Köln und Trier sind
hier durch ein weitaus besseres Angebot gekennzeichnet.
26
Abb. 13:
Regionaler Besatzvergleich ‚Schuhe‘
ReckBo-
cholt
Essen
Centro.
ling-
Gelsen-
Duis-
Bo-
Dort-
hausen
kirchen
burg
chum
mund
DüsselTrier
Ludwig Reiter
dorf
Köln
X
X
Tott & Co.
X
X
Bally
X
X
Kennnel & Schmenger
Ara
X
Gabor
X
Lloyd
X
Piolo
X
ecco
X
X
Rieker
X
Mephisto
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
crocs
X
X
X
Geox
X
X
Tezenis
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Görtz
XX
XX
XX
Street
X
X
X
Kempgen
X
Klauser / Böhmer
X
X
X
X
XX
X
Schlattholt
X
X
X
X
X
HUMANIC
X
Zurnorde
X
Sacha
X
Jumex
X
X
X
X
Buffallo
Zapato
X
Camper
X
X
X
X
X
X
X
X
Roland
Deichman
X
X
Lollipops
Tamaris
X
X
X
X
X
XX
X
X
X
X
OSCO
Schuh House
X
Reno
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
XX
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
XX
XX
X
X
X
X
X
X
Quick Schuhe
La Scarpa
X
Sidestep
X
X
Foot Locker
X
X
Runners Point
Snipes
X
X
X
X
X
X
27
4.6
Lederwaren / Sportartikel / Bücher / Unterhaltungselektronik
In der Warengruppe ‚Lederwaren‘ verfügt die Innenstadt von Bocholt über keinen Labelstore. Labelstores im Segment Lederwaren sind ausschließlich in den Oberzentren anzutreffen.
Der dichteste Besatz entfällt im vorliegenden Vergleich auf Düsseldorf, Köln und Trier.
Mit INTERSPORT PIERON und dem Rose Rad Center verfügt die Innenstadt von Bocholt
übe ein sehr qualifiziertes Angebot im Segment ‚Sportartikel‘. Recklinghausen konnte erst
mit Realisierung des Shopping Center PALAIS VEST im Oktober 2014 zu Bocholt aufschließen. In Gelsenkirchen liegt bisher nur ein sehr rudimentäres Angebot im Segment Sport
vor. Duisburg und Bochum verfügen über ein kaum besseres Angebot als Bocholt. Die
Oberzentren Essen, Düsseldorf, Köln, Trier und das CentrO. beherbergen hier weitere Markenstores.
Mit dem SATURN Elektrokaufhaus in den Aa-Arkaden ist Bocholt im Segment Unterhaltungselektronik gut aufgestellt. Top-Labelstores wie APPLE und BOSE sind in wenigen
Oberzentren und im CentrO. präsent. Spielraum ist für Bocholt im Bereich der ‚APPLEReseller-Stores‘ oder dem aus einem Onlineshop hervorgegangenen Konzept GRAVIS gegeben.
Im Buchhandel ist die Innenstadt von Bocholt mit der MAYERSCHEN BUCHHANDLUNG gut
aufgestellt und braucht den regionalen Vergleich nicht zu scheuen.
28
Abb. 14:
Regionaler Besatzvergleich Lederwaren / Sport / Unterhaltungselektronik / Bücher
ReckBocholt
ling-
Duis-
Bo-
Dort-
kirchen
burg
chum
mund
Trier
Düssel-
X
Köln
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Hermés
X
X
Luis Vuitton
X
X
Essen
Liebeskind
CentrO. hausen
Gelsen-
dorf
X
Bree
X
Goldpfeil
X
X
X
Marc Picard
X
Sport Scheck
X
Karstadt Sports
X
Intersport
X
Mammut
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Schöffel
X
Wellensteyn
Jack Wolskin
X
X
Decathlon
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
ADIDAS
X
X
X
X
X
Media Markt
X
X
X
X
Cyberport
X
X
X
X
X
X
X
XX
X
X
X
Bose
X
X
X
X
X
X
Weltbild Plus
X
X
X
X
Thalia
X
X
Apple
Mayersche Buchhhandlung
X
X
X
NEO
Saturn
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
29
5
Angebotsqualitäten des Einzelhandels in
der Bocholter Innenstadt
5.1
Vorbemerkungen
Die spezifische Profilierung von Einkaufslagen hängt maßgeblich von den konkreten Angebotsqualitäten und der Präsenz des Einzelhandels über Ladenbau und Warenpräsentation
ab. Der cima City-Qualitäts-Check bewertet den Einzelhandelsbesatz in entsprechenden Kategorien.
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau
des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit
Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger
‚Discountorientierung’ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Ein hoher Anteil von discountorientierten Betrieben kann ein Hinweis für eine Orientierung des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau sein. Insgesamt werden
sechs Kategorien unterschieden.
Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung kennzeichnen konkret den Marktauftritt.
Beide Faktoren geben die ‚Visitenkarte’ des Unternehmens ab. Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine klare Konzeption in der Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden.
Die Beschreibung der konkreten Ausprägungen ist im Anhang dokumentiert.
5.2
Zielgruppenorientierung und Qualitätsorientierung
des Einzelhandels in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt
In der Innenstadt von Bocholt zeigen 4 % der Betriebe einen Marktauftritt mit Profilierung
über Top- und Premiummarken. Dieser Anteil ist bemerkenswert hoch. Weitere 30 % der
Betriebe rücken ebenfalls ‚qualitätsorientierte Angebote‘ in den Vordergrund. 49 % der Betriebe haben einen konsumigen Marktauftritt. Nur 5 % sind dem Discountsegment zu zuordnen. Nur weitere 4 % wirken ‚diffus‘ und werden hier negativ bewertet. Der Anteil der
Betriebe im Ladenhandwerk sowie Apotheken liegt mit 8 % in einem für vitale Städte zu
erwartendem Rahmen. Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung des Einzelhandels in der
Bocholter Innenstadt ist insgesamt als überdurchschnittlich gut zu bewerten.
30
Berücksichtigt man nur die Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs‘ 2 fällt das Bild noch
positiver aus. 7 % der Betriebe profilieren sich über Top- und Premiummarken, weitere
38 % sind ‚qualitätsorientiert. Die Hälfte der Unternehmen ist der ‚konsumigen‘ Kundenansprache, zumeist über Eigenmarken‘ zuzuordnen. Nur 1 % sind ‚discountorientiert und lediglich 4 % der Betriebe wurden negativ bewertet.
Abb. 15:
CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in der Innenstadt von Bocholt Insgesamt
Potenzialanalyse Bocholt
Einzelhandel insgesamt
Segment ‚Persönlicher Bedarf‘
n = 279
n = 140
4%
4%
8%
1%
4%
7%
5%
30%
38%
50%
49%
1
Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert
2
Gehobene Mitte, qualitätsorientiert
4
Discountorientiert
5
Diffus, keine eindeutige Zielgruppen- 6
orientierung
3
Standardisiert, konsumig
Nicht zuzuordnen (z.B. Ladenhandwerk,
Apotheken)
16
Die nachfolgende Abb. 16 dokumentiert für die Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs‘
mit Qualitätsorientierung und konsumigen Angebot die konkrete Ausstattung mit Labels
und Marken. 46 % der Betriebe bieten Waren ausschließlich im Premiumsegment an oder
vertreiben einen Mix von Premium- und qualitätsorientierten Eigenmarken. Weitere 37 %
der Betriebe im qualitätsorientierten und konsumigen Segment profilieren sich über Eigenmarken. 8 % der Betriebe bedienen Markenwelten im ‚Young Fashion‘ – Segment. Weitere
7 % entfallen auf weitere Qualitätsangebote (vor allem im Bereich Uhren, Schmuck, Lederwaren). Nur 2 % der Betriebe (ausschließlich Betriebe des konsumigen Segmentes) haben ausländische ‚Billigimporte‘ vornehmlich im Blick.
Insgesamt zeigt die Verteilung der Markensegmente ein überdurchschnittlich gutes Angebotsniveau des innenstädtischen Bocholter Einzelhandels.
2
Warengruppen ‚Bekleidung, Wäsche‘, ‚Schuhe, Lederwaren‘ und ‚Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer
Bedarf‘
31
Abb. 16:
cima City-Qualitäts-Check: Markenqualitäten im qualitätsorientierten und konsumigen Segment des Persönlichen Bedarfs
Segment ‚Persönlicher Bedarf‘
4%
n = 90 (insgesamt)
n = 73 (Qualitäts- und konsumig orientiert)
1%
7%
1%
7%
7%
2%
13%
33%
38%
37%
50%
1
2
3
4
Discountorientiert
5
Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung
6
Apotheken)
1
Ausschließlich Luxusmarken
2
Überwiegend Premiummarken
3
Mix von Premiummarken mit Eigenmarken und
konsumigen Labels
4
Überwiegend Eigenmarken
5
Imagelabels im ‚Young Fashion‘-Segment
(eher hochpreisig)
6
Konsumige ‚Young Fashion Label‘ und Eigenmarken
(eher mittel- und niedrigpreisig)
7
Sonstige Qualitätssortimente (keine Luxus- und Premiummarken außerhalb von Fashion, Schuhe, Lederwaren)
8
Billigimportware, keine Qualitätsware (insbesondere
außerhalb von Fashion, Schuhe, Lederwaren)
Goldankaufsstellen ohne besonderen Ansprüche
Quelle: cima Bestandserhebungen 2014.
Die nachfolgenden Abb. 17 und 18 dokumentieren die lagespezifischen Auswertungen des
cima City Qualitäts-Checks in Bezug auf die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung.
In den A-Lagen Aa-Arkaden, Neutorplatz und Neustraße / Markt wird die Lage durch das
‚konsumige‘ Segment geprägt. 76 % der Betriebe im Standortbereich Aa-Arkaden sowie
67 % der Betriebe im Standortbereich ‚Neustraße / Neutorplatz / Markt‘ bedienen das
konsumige Segment. Insbesondere hier profiliert sich der Bocholter Einzelhandel durch eine
breite Ansprache von Konsumenten, insbesondere auch in Bezug auf die Zielgruppe ‚Familien‘. 15 % der Betriebe in den Aa-Arkaden und 33 % der Betriebe im Standortbereich
‚Neutorplatz / Neustraße / Markt‘ akquirieren ihre Kunden über Markenqualitäten. Negativ
bewertet wurde in diesen Standortbereichen kein Betrieb.
Die Nordstraße hebt sich positiv über die Konzentration von Marken- und Qualitätsangeboten ab. 15 % der Betriebe sind durch das Premiumsegment mit Topmarkenorientierung
geprägt, weitere 39 % sind qualitätsorientiert. Lediglich 29 % der Betriebe orientieren sich
an der ‚konsumigen Nachfrage. Negativ bewertet im Kontext einer diffusen Kundenansprache wurden nur 2 % der Betriebe. 4 % ließen sich dem Discountsegment zuordnen. Die
Nordstraße ist eine imagestarke Lage für den Bocholter Einzelhandel. Dies gilt auch trotz
des höheren Anteils an Ladenhandwerk und Apotheken im Vergleich zu Aa-Arkaden und
Neustraße.
32
Abb. 17:
cima City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I
Neustraße / Markt
Neutorplatz
Aa-Arkaden
n = 41
Nordstraße / Nobelstraße
Rebenstraße
n = 51
2%
7%
n = 54
4% 2%
15%
2%
15%
11%
4%
31%
29%
39%
63%
76%
1
2
4
Discountorientiert
5
orientierung
3
Apotheken)
Die besondere Profilierung über Markenqualitäten in der Nordstraße zeigt sich auch in der
lagespezifischen Auswertung der Sortimentsstrukturen innerhalb der Warengruppen des
‚Persönlichen Bedarfs‘. In der Nordstraße bieten 32 % der Betriebe hier ‚überwiegend Premiummarken an und weitere 45 % einen Mix aus Premiummarken und Eigenmarken.
Abb. 18:
cima City-Qualitäts-Check: Markenqualitäten im qualitätsorientierten und konsumigen Segment des Persönlichen Bedarfs in den maßgeblich relevanten Einkaufslagen
Neustraße / Markt
Neutorplatz
Aa - Arkaden
n = 21
Rebenstraße
n = 32
24%
19%
0%
5%
9%
n = 31
3%
13%
20%
5%
34%
32%
44%
45%
47%
5
Imagelabels im ‚Young Fashion‘-Segment
(eher hochpreisig)
Überwiegend Premiummarken
6
Konsumige ‚Young Fashion Label‘ und Eigenmarken
(eher mittel- und niedrigpreisig)
3
Mix von Premiummarken mit Eigenmarken und
konsumigen Labels
7
Sonstige
23Qualitätssortimente (keine Luxus- und Premiummarken außerhalb von Fashion, Schuhe, Lederwaren)
4
Überwiegend Eigenmarken
1
Ausschließlich Luxusmarken
2
8
Billigimportware, keine Qualitätsware (insbesondere
außerhalb von Fashion, Schuhe, Lederwaren)
Goldankaufsstellen ohne besondere Ansprüche
33
In den Aa-Arkaden liegt der Anteil der Betriebe mit überwiegendem Angebot an Premiummarken lediglich bei 5 % und im Standortbereich Neutorplatz / Neustraße / Markt bei
13 %.
Markenorientierung im ‚Young Fashion‘-Segment bieten sowohl die Aa-Arkaden als auch
der Standortbereich ‚Neutorplatz / Neustraße / Markt. Der Anteil der Betriebe in diesem
Segment liegt in den Aa-Arkaden bei 24 % und im Standortbereich ‚Neutorplatz /
Neustraße / Markt bei 9 %. Mit der Revitalisierung der ehemaligen KARSTADT / HERTIEImmobilie könnte insbesondere dieses Segment ausgebaut werden und hierdurch die Lage
weiter profiliert werden.
Die überwiegend als B-Lage eingeordnete Osterstraße ist dagegen wieder stärker konsumig
orientiert. 55 % der Betriebe wurden diesem Segment zugeordnet. Weitere 19 % sind qualitätsorientiert. Jeweils 7 % der Betriebe sind Discount orientiert oder wurden hinsichtlich
der Zielgruppenorientierung als ‚diffus‘ angesehen. Das Angebotsniveau in der Osterstraße
hat sich seit den Qualitätsbewertungen im Rahmen der Fortschreibung zum Einzelhandelskonzept 2010, deutlich verbessert.
Die B-Lage Ravardistraße hat mehrere Gesichter und ist als eine Lage im Umbruch anzusehen. Einerseits prägt sie ein relevanter Anteil an Betrieben mit Zielgruppenansprache
über Qualität und Marken. 36 % sind diesem Segment zuzuordnen. Davon wurden 9 %
der Betriebe der Kategorie ‚exklusiv, hochwertig‘ zugeschrieben. Weitere 37 % der Betriebe
sind eher ‚konsumig‘ aufgestellt. Gleichzeitig wurden jedoch 18 % der Betriebe mit
Schwerpunkt im ‚Discount‘ bewertet. Mit der Standortverlagerung von INTERSPORT PIERON
hat die Lage einen relevanten Frequenzbringer verloren.
Abb. 19:
cima City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I
Ravardistraße
12%
9%
19%
7%
„Liebfrauenviertel“
n = 11
n = 46
n = 22
5%
4% 4%
9%
18%
27%
7%
55%
32%
37%
55%
1
2
4
Discountorientiert
5
orientierung
3
Apotheken)
34
Das ‚Liebfrauenviertel‘ mit seinen C-Lagen ‚Langenbergstraße‘, ‚Liebfrauenplatz und ‚Wesemannstraße‘ beherbergt überwiegend Inhaber geführten Facheinzelhandel mit sehr zielgruppenspezifischen Nischenkonzepten. Dementsprechend werden hier 55 % der Betriebe als
‚qualitätsorientiert eingeordnet. Weitere 32 % sind eher ‚konsumig‘ orientiert. Das Quartier
hat in den letzten Jahren leider einzelne der markanten Anbieter verloren. Der Ladenleerstand im Quartier ist noch nicht dramatisch, wird aber deutlich sichtbar
5.3
Ladengestaltung und Warenpräsentation in den
Einkaufslagen der Bocholter Innenstadt
Die nachfolgende Abb. 19 dokumentiert die Bewertung des innenstädtischen Einzelhandels
bezüglich Ladengestaltung und Warenpräsentation. Mit 72 % wurden fast drei Viertel der
Betriebe ‚positiv‘ bewertet. Sie zeigten entweder eine ‚vom Kunden erwartete Warenpräsentation‘ oder prägen besonders positiv den Standort durch einen ‚themenbezogenen Marktauftritt mit ‚Eyecatcherwirkung‘. Nur bei 22 % wurde Optimierungsbedarf gesehen, und lediglich 6 % der Betriebe wurden negativ bewertet.
Abb. 20:
cima City Qualitäts-Check: Ladengestaltung und Warenpräsentation in der Innenstadt von Bocholt.
Einzelhandel insgesamt
n = 279
6%
6%
22%
66%
1
Topp, in allen Ansprüchen genügend
3
Normal ohne Highlights, ggf.
Optimierungsbedarf
2
Modern, zeitgemäß
4
Veraltet, renovierungsbedürftig
Kriterien: Schaufenstergestaltung, Lichtkonzept, Vordach, Fassadengestaltung, Eingang,
Warenpräsentation, Wegeführung, Dekoration
35
Die nachfolgenden Abb. 20 und 21 dokumentieren die Bewertung der Ladengestaltung und
Warenpräsentation in den Bocholter Einkaufslagen. Dabei wird deutlich, dass mit 93 %
bzw. 94 % ‚positiver Bewertungen‘ für die A-Einkaufslagen Aa-Arkaden und Neutorplatz /
Neustraße / Markt hier rekordverdächtige Werte erreicht werden. Der Einzelhandel in den
maßgeblich relevanten Einkaufslagen beeindruckt durch sein durchweg gepflegtes Erscheinungsbild. Dieser Befund ist auch im Kontext der Akquise neuer Unternehmen am Standort
‚Neutorplatz, insbesondere im Bereich des ehemaligen KARSTADT / HERTIE-Warenhauses
positiv zu bewerten. Nur bei 6 % bzw. 7 % der Betriebe wird in diesen Lagen Optimierungsbedarf gesehen.
An der als A/B-Lage und B-Lage eingeordneten Nordstraße liegt der Anteil in Bezug auf
Ladengestaltung und Warenpräsentation positiv bewerteter Betriebe bei 81 % und ist
ebenfalls als sehr gut zu bewerten. Nur bei 15 % der Betriebe wurde Optimierungsbedarf
gesehen. 4 % der Betriebe wurden negativ bewertet. Diese Betriebe konzentrieren sich auf
den Nordkopf und C-Lageabschnitt. Insgesamt trägt die Nordstraße maßgeblich zur qualitätsorientierten Profilierung der Bocholter Innenstadt bei.
Abb. 21:
cima City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt I
Aa - Arkaden
n = 41
Neustraße / Markt
Neutorplatz
Rebenstraße
n = 51
6%
7%
n = 54
6%
15%
4%
11%
70%
93%
88%
1
3
Optimierungsbedarf
2
Modern, zeitgemäß
4
Im Standortbereich ‚Osterstraße / Königstraße wurden noch 59 % der Betriebe hinsichtlich
der Warenpräsentation und Ladengestaltung positiv bewertet. Bei 32 % der Betriebe wird
ein möglicher Optimierungsbedarf gesehen. In den meisten Fällen zeigt sich hier ein Investitionsstau beim Ladenbau oder eine Überfrachtung der Schaufenster mit Ware. 9 % der
Betriebe würden negativ bewertet. Der Befund spricht für eine sich erholende Lage.
36
In der Ravardistraße liegt der Anteil der hinsichtlich Ladengestaltung und Warenpräsentation positiv bewerteten betriebe bei lediglich 40 %. Dagegen wird bei 60 % Optimierungsbedarf gesehen. Dieser Befund spricht für eine Lage im Umbruch mit mehreren Facetten.
Das Liebfrauenviertel wird durch stärkere und schwächere Inhaber geführte klein- und
kleinstflächiger Einzelhandelsbetriebe bewertet. Positive Bewertungen und Betriebe mit Optimierungsbedarf halten sich in etwa die Waage (41 % bzw. 45 %). 14 % der Betriebe
wurden hier negativ bewertet.
Abb. 22:
cima City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Ladengestaltung in den Einkaufslagen der Innenstadt von Bocholt II
Ravardistraße
9%
„Liebfrauenviertel“
n = 11
n = 46
n = 22
14%
9%
41%
40%
32%
60%
50%
45%
1
3
Optimierungsbedarf
2
Modern, zeitgemäß
4
37
6
Standortpotenzial ‚KARSTADT / HERTIEHaus‘
6.1
Methodik zur Bewertung des Potenzialstandortes
Für die vier Potenzialstandorte erfolgt eine Stärken-, Schwächen-Analyse über die Bewertung einzelner Standortfaktoren. Darüber hinaus wird diese Stärken-Schwächen-Analyse
verknüpft mit einer nutzwertanalytischen Bewertung.
Die Standortfaktorenbereiche sind
 Verkehrliche Erreichbarkeit: Erreichbarkeit mittels motorisierten Individualverkehr, Parkmöglichkeiten, Erreichbarkeit mittels ÖPNV, Taktfrequenz des ÖPNV.
 Städtebauliche Integration: Bewertung der Städtebaulichen Integration des Standortareals hinsichtlich der Vernetzung mit dem Standortumfeld (u.a. auch Einschätzung der
fußläufigen Erreichbarkeit), verfügbare Kaufkraft im Standortumfeld (Nahpotenzial), mögliche Kopplungseffekte zu Versorgungseinrichtungen bzw. Arbeitsplatzangeboten.
 Ökonomische Auswirkungen: Welche Auswirkungen im Kontext von Umsatz- und Standortverlagerungen kann eine am Standort realistische Projektentwicklung auslösen?
 Profilierung im regionalen Wettbewerb: Welchen Beitrag kann eine Standortentwicklung
im Kontext der Profilierung im Standortwettbewerb leisten?
 Immobilientechnische Faktoren: Sind Ver- und Entsorgungsinfrastrukturen optimal zu gestalten? Können optimale Flächenzuschnitte und Verkaufsflächendimensionierungen realisiert werden? Gibt es Entwicklungshemmnisse für einen projektierten Entwicklungsansatz?
Für jeden Faktor wird eine Bewertung auf einer Skala von 1 (sehr schlecht / ungünstig)
bis 10 (sehr gut / überdurchschnittlich günstig) vergeben. Die Bewertung der Faktoren wird
im Standortprofil beschrieben. Für die jeweiligen Standortfaktorenbereiche werden die Gesamtbewertungen ausgewiesen.
38
Abb. 23:
Zur Vergleichbarkeit von Standortpotenzialen – Bewertungsschema zur Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren
Verkehr:
-
Regionaler Erreichbarkeit
Erreichbarkeit für den MIV
Parkmöglichkeiten
Erreichbarkeit mittels ÖPNV
Taktfrequenz des ÖPNV
(30
(30
(10
(20
(10
-
20%
Ökonomische Auswirkungen:
Prognose ökonomischer Effekte einer
möglichen Standortentwicklung
Standortumfeld /Integration:
%)
%)
%)
%)
%)
30%
20%
Städtebauliche Integration
(50%)
Nahpotenzial
(30 %)
Kopplungspotenziale Versorgen (15 %)
Kopplungspotenziale Arbeitsplätze (5 %)
Profilierung im regionalen Wettbewerb:
Chancen, Risiken zusätzlichen Wettbewerbs
20%
7,8
10%
Immobilientechnische Faktoren:
-
Lage Ver- / Entsorgung
Verkaufsflächenzuschnitte / Branchenmix
Entwicklungshemmnisse
(10 %)
(20 %)
(70 %)
Bewertung der Einzelfaktoren auf einer Skala von 1 - 10
Entwurf: cima 2014
Die vorstehende Abb. 35 dokumentiert die Gewichtung der einzelnen Standortfaktoren. Das
höchste Gewicht hat der Standortfaktorenbereich ‚Städtebauliche Integration‘. Mit einem
Gewicht von jeweils 20 % fließen die Standortfaktorenbereiche ‚Verkehrliche Erreichbarkeit‘,
‚Ökonomische Auswirkungen‘ und ‚Profilierung im regionalen Wettbewerb‘ gleichwertig in die
Bewertung ein. Das niedrigste Gewicht haben die ‚Immobilientechnischen Faktoren‘ mit 10
%. Innerhalb dieses Faktors dominieren die potenziellen Entwicklungshemmnisse mit einem
Gewicht von 70 %.
Die Gesamtbewertung der Punktzahlen ist wie folgt einzuordnen:
9 – 10 Punkte:
Hervorragende Eignung des Potenzialstandortes zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort (hervorragende Ausprägung eines Standortfaktorenbereichs).
7 – 8 Punkte:
Noch gute Eignung des Potenzialstandortes zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort (noch gute Ausprägung eines Standortfaktorenbereichs.
39
5 – 6 Punkte:
Mäßige Eignung des Potenzialstandortes zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort; deutliche Entwicklungshemmnisse sind zu beachten (Standortfaktorenbereich hat
deutliche Defizite).
< 5 Punkte:
Potenzialstandort ist zur Entwicklung als innenstädtischer Einzelhandelsstandort nicht geeignet (Standortfaktorenbereich ist quasi k.O.-Kriterium zur Umsetzung einer erfolgreichen
Einzelhandelsentwicklung).
Die Punktebewertungen der Einzelfaktoren werden in den nachfolgenden ‚Stärken- und
Schwächen-Profilen‘ nicht veröffentlicht. Stattdessen wird die Qualität eines Standortfaktors
von ‚—‚ bis ‚++‘ dargestellt. ‚—‚ entspricht einer Wertung zwischen 1-3; ‚++‘ einer Wertung
von 9 oder 10: ‚+‘ beinhaltet Wertungen von 7 und 8.
6.2
Zur Standortbewertung der Immobile ‚Ehemaliges
KARSTADT / HERTIE - Haus
Die Immobilie des ehemaligen KARSTADT / HERTIE-Warenhauses bildet die östliche Flanke
des Neutorplatzes und liegt im Scharnier Neutorplatz / Kreuzstraße. Das dem ehemaligen
Warenhaus angegliederte Parkdeck wird über die Kreuzstraße erschlossen. Die Nordfassade
des Objektes dockt unmittelbar an die Aa an. Das renaturierte Flussufer hat Potenzial, ein
besonderes, positives Standortambiente zu fördern.
Der Standort ist als attraktive städtebaulich integrierte Lage einzuordnen. Die Immobilie
dockt an die A-Einkaufslage der Bocholter Innenstadt an. Sie wirkt zusammen mit der Geschäftsgalerie am Neutorplatz als südliches Entre in die Innenstadt.
Die verkehrliche Anbindung ist insgesamt als gut zu bewerten. Sowohl für den motorisierten Individualverkehr, als auch dem ÖPNV und der Perspektive der Fußgänger besteht eine
gute verkehrliche Anbindung aus dem Stadtgebiet an das Objekt. Lediglich die regionale
Verkehrsanbindung muss ‚neutral‘ bewertet werden. Bocholt selbst ist lediglich über die B
67n indirekt an die BAB 3 (Oberhausen – Arnheim) angebunden. Im Kontext der ÖPNVAnbindung ist das Stadtbussystem der Stadt Bocholt hervorzuheben. Über dem Bushof besteht zu den Hauptverkehrszeiten eine halbstündige Busanbindung aus dem gesamten
Stadtgebiet.
40
Abb. 24:
Standortbewertung der ehemaligen KASTADT / HERTIE - Immobilie
 Integrierte Standortlage am Abschluss der A-Einkaufslage
 Vernetzungsstandort ‚Einzelhandel – Aufenthaltsqualität – Wohnen
 Immobilienentwicklung auch als Impuls zur Weiterentwicklung der Kreuzstraße
als Dienstleistungsstandort
Optimale Rahmenbedingungen zur Realisierung
einer multifunktionalen Immobilie
Einzelhandelsdimensionierung: 3.000 – 5.000 m²
Fotos: cima GmbH 2014
Mit der Anbindung an die Hauptgeschäftslage besteht eine optimale städtebauliche Integration. Es bestehen optimale Kopplungsmöglichkeiten zum innenstädtischen Einzelhandel insgesamt sowie zu Arbeitsplätzen in der Innenstadt. Die Nachfrageplattform im unmittelbaren
Standortumfeld bzw. in der Innenstadt und dem innenstadtnahen Umfeld insgesamt bietet
eine gute Basis zur Standortentwicklung. Die Innenstadt und angrenzende Quartiere verfügen über attraktive Wohnstandorte.
Die Immobilienentwicklung im Standortbereich der ehemaligen KARSTADT / HERTIE - Immobilie wird positive Impulse auf das gesamte ‚Quartier Kreuzstraße‘ anstoßen können, die
sich bestenfalls in weiteren Immobilieninvestitionen widerspiegeln werden.
Das Gestaltungspotenzial für Einzelhandelsnutzungen in der ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Immobilie dürfte zwischen 3.000 m² und 5.000 m² liegen. Adressaten sollten internationale Filialisten sein, die das gute und hohe Angebotsniveau des Bocholter Einzelhandels
weiterentwickeln und ggf. zu einem ‚Aufstieg‘ mit oberzentralen Angebotsqualitäten führen.
Die ehemalige KARSTADT / HERTIE-Immobilie und ihr Umfeld ist ein Profil bildender
Standort. Die Gesamtattraktivität der Projektentwicklung wird nicht nur durch die Flächenausschöpfung im Einzelhandel geprägt werden, sondern durch ihre Multifunktionalität mit
Sitz der Stadtsparkasse Bocholt, attraktiver Gastronomie und Wohnungsnutzung in den
Obergeschossbereichen.
Die nachfolgende Abb. 25 dokumentiert die Bewertung des Standortfaktorengefüges für
den Standortbereich der Immobile des ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Hauses.
41
Abb. 25:
Standortfaktorengefüge für die Immobilie des ehemaligen KARSTADT / HERTIEHauses
S tandortfak toren
- -
-
O
Verk ehr
+
++ Bemerk ungen
X
gute Rahmenbedingungen
Bewertung
7 ,9
Anbindung an Hauptverkehrsachsen der Stadt (Innenstadterschließungsring: Ebertstraße); indirekte Anbindung an die B 67n und die BAB 3
Regionale Erreichbarkeit
X
(Arnheim - Oberhausen - Köln); keine unmittelbare BAB-Anbindung
sehr gute Erreichbarkeit aus dem gesamten Stadtgebiet; Radialstraßen
erschließen die Wohngebiete. Die Hauptverkehrsachsen münden in den
Erreichbarkeit für den MIV
X
innerstädtischen Erschließungsring
bestehende Parkmöglichkeiten Aa-Arkaden; zugleich Realisierung eines
maßstabsgerechten Parkplatzangebotes im Rahmen der Immobilienent-
Parkmöglichkeiten
X
wicklung
Erreichbarkeit mittels ÖPNV
X
Zentraler Bustreff am Europaplatz
Taktfrequenz des ÖPNV
X
gut: halbstündig mittels sieben Stadtbuslinien. Fast alle Wohngebiete
sind erschlossen (zukunftsfähiges, nachhaltiges, dem demographischen
Wandel Rechnung tragendes ÖPNV-Netz)
optimale städtebauliche Integration ; Objek t ist S tandortbereich
S tandortumfeld / Integration
X
der A-Lage
8 ,2
Anbindung und Integration in die A-Lage; ehemals 'topp' eingeführter
Einzelhandelsstandort (Karstadt / Hertie). Realisierung der Galerie
NEUTORPLATZ hat Immobilie an die A-Lage Neustraße nachhaltig
Städtebauliche Integration
X
angebunden.
gute Nachfrageplattform im Standortumfeld; attraktives Wohnen in der
Nahpotenzial
X
Kopplungspotenziale Versorgen
X
Innenstadt und den angrenzenden Stadtquartieren
Hervorragende Kopplungsmöglichkeiten zu anderen Einzelhandels-
Kopplungspotenziale Arbeitsplätze
quartieren in der City (Aa-Arkaden, Neustraße / Markt, Osterstraße)
Arbeitsplätze der City (Handel, Dienstleistungen, Gastronomie), keine
außergewöhnlich zu erschließende Potenziale
X
C hancen zur Ansiedlung imagestragenden , k omplementären
Angebotes ("Zeit für den Ligaaufstieg als Handelsstandort ");
Realisierung k omplementärer Angebote steigert Besuchsfre Ök onomische Auswirk ungen
X
quenzen und bedeutet Aufholen im Vergleich. zum C entrO.
8 ,0
deutliche Positonsverbesserung im regionalen Wettbewerb ist
Profilierung im regionalen
Wettbewerb
möglich; potenzielle Einzelhandelsmagneten : ZARA, MANG O,
X
D ES IG UAL, PULL & BEAR, RES ERVED
8 ,0
Nachhaltige multifunk tionale Immobilienentwick lung möglich ;
Flächenzuschnitte erlauben etablierung leistungsstark er ,
Immobilientechnische Fak toren
X
internationaler Filialisten
Lage Ver- / Entsorgung
X
dürften gut gelöst werden; MIV-Anbindung über Ringstraße
8 ,8
in Abhängigkeit der Flächenansprüche der Stadtsparkasse Bocholt
dürfte Realisierung nachhaltiger wettbewerbsfähige Flächenzuschnitte
Verkaufsflächenzuschnitte
Branchenmix
möglich sein; Anforderungen des Handels sind 'kompromisslos' zu erX
füllen; frühzeitige Einbindung in den Umsetzungsprozess
werden geprägt von den Ansprüchen der Stadtsparkasse und der
Reduzierung von Nutzungskonflikten (Wohnen, Ver-, Entsorgung, Er-
Entwicklungshemmnisse
X
schließung der Stellplätze; u.E. lösbare Problemlagen
GESAMTERGEBNIS
8 ,1
Quelle: cima Standortbewertungen 2014
Mit einer Gesamtbewertung von 8,1 zeigt sich die hervorragende Eignung zur Entwicklung
eines attraktiven Einzelhandelsstandortes in der Innenstadt von Bocholt. Insgesamt dominieren Bewertungen im Bereich von ‚+‘.
42
6.3
Ansiedlungsempfehlungen für den Standortbereich
der ehemaligen KARSTADT / HERTIE - Immobile
Die nachfolgenden Abb. 26 und 27 dokumentieren mögliche Absatzformen und Betreiberkonzepte aus dem Fashionbereich, die ggf. im Rahmen einer Projektentwicklung der ehemaligen KARSTADT / HERTIE - Immobilie akquiriert werden können. Sie stellen eine Auswahl da und können selbstverständlich nicht alle dort etabliert werden:
Abb. 26:
Mögliche zu akquirierende Ankerbetriebe im Rahmen einer Projektentwicklung
Kompetenz im ‚Young Fashion – Segment‘
 Desigual: 500 -700 m²: Imagestarker ‚Young Fashion‘Label; ebenso attraktiv bei jungen Familien, die auch
ihre Kinder farbenfroh eindecken
BERSHKA: 400 – 600 m²: Imagestarker ‚Young Fashion‘
label im eher preisorientierten Segment; bietet in einer
definierten Markenwelt immer wieder ‚Neues‘
 G-STAR RAW: 500 – 1.000 m², Imagestarke Markenwelt
im ‚Young Fashion‘-Segment; anspruchsvoller Ladenausbau
 REPLAY, RESERVED: 500 -1.000 m² Jeansmode mit
Imageprofil; RESERVED mit deutschen Erstauftritt in
Recklinghausen im September 2014
Quelle: cima Branchenanalysen 2014; Fotos: cima GmbH 2014
Die in Abb. 26 dokumentierten Betreiberkonzepte profilieren die Innenstadt im Segment der
qualitätsorientierten ‚Young Fashion‘-Angebote. Mit Etablierung dieser Absatzformen verliert
das CentrO. an Wettbewerbsgewicht; Bocholt muss mit seiner attraktiven Innenstadt punkten können. Gleiches Signal geht auch von den in Abb. 27 dokumentierten Labels BENCH,
SUPERDRY, BENCH, SCOTCH & SODA, OLYMP & HADES / KULT aus.
Die Kaufhauskonzepte MANGO und ZARA konzentrieren sich bisher überwiegend auf Oberzentren, haben jedoch leistungsstarke Standorte wie Bocholt durchaus im Blick. Etwas salopp formuliert wird der ‚Ligaaufstieg‘ des Bocholter Einzelhandels empfohlen. Der Einzelhandelsstandort Bocholt kann sich offensiv als qualitätsorientierter Einzelhandelsstandort
mit großer Reichweite positionieren.
43
Abb. 27:
Mögliche zu akquirierende Ankerbetriebe im Rahmen einer Projektentwicklung
Kompetenz im ‚Young Fashion – Segment und bei Bekleidungshäusern sowie
Schuhlabels
 Qualitätsorientierte Schuhlabels: Lloyd, Mephisto,
Geox, Timberland /Clarks : Verkaufsflächen zwischen
300 m² und 500 m²
 SUPERDRY, BENCH , SCOTCH & SODA, (OLYMP &
HADES / KULT); Monolabelstores: 400 bis 1.000 m²;
Mehr-Label Seller: 1.000 m² bis 1.500 m²
 ZARA, MANGO (Verkaufsfläche zwischen 800 m² und
1.500 (ggf. 2.000 m²)
Quelle: cima Branchenanalysen 2014; Fotos: cima GmbH 2014
Ein maßgeblich relevantes Profilierungssegment des Bocholter Einzelhandels liegt trotz der
hervorragenden Performance Inhaber geführter Geschäfte im Segment ‚Schuhe‘ auch in der
Etablierung einzelner ergänzender Labelstores. Als Beispiele seien hie LLOYD, MEPHISTO,
GEOX, CLARKS / TIMBERLAND genannt.
Die nachfolgende Abb. 28 fasst die Zukunftsperspektiven des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt zusammen. Trotz nicht unbedeutender Herausforderungen sind attraktive
Gestaltungsspielräume ablesbar.
Grundsätzlich hat der Einzelhandel in der Bocholter Innenstadt die Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 hervorragend überstanden. Das innenstädtische Leitsortiment ‚Bekleidung /
Wäsche‘ war neben der Konsumflaute durch einen branchenspezifischen Restrukturierungsprozess mit sinkenden Flächenproduktivitäten gekennzeichnet. Auch in Bocholt sichtbare
negative Entwicklungstrends fußten nicht auf lokalen Rahmenbedingungen. Spätestens seit
2010 zeigte sich bundesweit eine deutliche Erholung dieser Leitbranche. Bocholt konnte
die Angebotsqualitäten deutlich weiterentwickeln.
Der Bocholter Einzelhandel hat bereits deutlich bewiesen, interessante Marken- und Erlebniswelten seinen Besuchern zu bieten. Die auch auf Marketinginstrumente fußende Positionierung einzelner Quartiere (siehe z.B. Aktivitäten der Einzelhändler in der Nordstraße)
kann weiterentwickelt werden. Ausruhen auf dem Erreichten leitet eher Rückschritt ein. Das
BOCHOLT-PROFIL und die Vielfalt der Quartiere bleiben besonderes Kapital.
44
Die Herausforderungen des ‚Online‘-Handels muss der Einzelhandel in Bocholt angstfrei
annehmen. Langfristig wird der Inhaber geführte Einzelhandel nur seine Bedeutung und
Versorgungsfunktion erhalten, wenn er auf ‚Multichanneling‘ setzt. Nicht jedes Unternehmen
benötigt einen eigenen Online-Shop, sollte jedoch mit seiner Kompetenz im Netz zu finden
sein. 85 % der ‚jungen Smartphonebesitzer‘ im Alter von 16 Jahren bis 25 Jahren, sehen
bereits heute im Smartphone den relevanten ‚Shoppingassistenten‘. Nur ‚Offline‘ wird von
der jungen Generation nicht mehr ernst genommen. Nicht zu unterschätzen ist auch der
stetig steigende Zugang zum Internet der ‚älteren‘ Bevölkerung. Rund die Hälfte der über
60jährigen hat bereits Einkäufe oder Buchungen im Internet getätigt, bei den 45jährigen
bis 60jährigen bewegt sich der Anteil auf 80 % zu. Der Wandel des stationären Einzelhandels durch das Internet steht erst am Anfang. Sich frühzeitig auf diese Veränderungen einzustellen, trägt zur Absicherung des eigenen Geschäftes bei. Die Präsentation von Markenwelten und Emotionen wird als Wettbewerbsvorteil an Bedeutung gewinnen. Auch die Entwicklung von Quartiersportalen mit der Präsentation von Standortimages und der Herstellung von Kundenbindungen zunächst virtuell im Netz wird selbstverständlich werden. Die
‚große‘ Kunst wird sein virtuelle Kundenbindung in reale Kundenbindung umzumünzen. Unseres Erachtens hat der innenstädtische Bocholter Einzelhandel hohes Potenzial, die Herausforderungen positiv zu überstehen.
Grundsätzlich ist es Zeit für den Ligaaufstieg – der Bocholter Einzelhandel nähert sich
‚oberzentralen‘ Angebotsqualitäten an.
Abb. 28:
6 Thesen zur Zukunftssicherung des Einzelhandels in der Innenstadt von
Bocholt
1. Bocholt ist gut aus der Finanz- und Konsumkrise nach
2008 herausgekommen.
2. Der Textileinzelhandel als Leitsortiment befindet sich
in der Erholungsphase; überdurchschnittliche Marktentwicklung in den Qualitätssegmenten
3. Marken- und Erlebniswelten sichern zukünftige Erfolge
(Nicht ausruhen, sondern weiterentwickeln)
4. Die Herausforderung des ‚Online‘-Handels annehmen
5. Das BOCHOLT-PROFIL und die Vielfalt der Quartiere
bleiben besonderes Kapital
6. Es ist Zeit für den Ligaaufstieg – CentrO. Paroli bieten
45
7
Exkurs: Aktuelle Entwicklungstrends relevanter Warengruppen im Einzelhandel
Im vorliegenden Abschnitt werden die aktuellen Entwicklungstrends maßgeblich relevanter
Warengruppen zur Weiterentwicklung der Bocholter Innenstadt dokumentiert. Sie sind als
ergänzende Hinweise zu verstehen, wo die Bocholter Innenstadt partizipieren kann und
welche Entwicklungen derzeit noch eher den leistungsstarken Oberzentren vorbehalten
bleiben.
7.1
Bekleidung, Wäsche
Der Textileinzelhandel befindet sich immer noch in einem deutlichen Strukturwandel. Die
letzten zehn bis fünfzehn Jahre waren geprägt durch den Rückzug von Bekleidungshäusern
aus Mittelzentren, aber auch weniger bedeutenden Oberzentren und einem kontinuierlichen
Marktanteilsverlust inhabergeführter Geschäfte. Die Schrumpfungsprozesse wurden forciert
durch einen deutlichen Rückgang der Flächenproduktivitäten. Konnten leistungsstarke Bekleidungshäuser in den 1990er Jahren noch Flächenproduktivitäten von deutlich über
4.000 € realisieren, so kann heute für innerstädtischen Fachhandel filialisiert und inhabergeführt eine Spanne der Flächenproduktivität zwischen 2.400 € / m² Verkaufsfläche bis
3.800 € / m² Verkaufsfläche als realistisch angesehen werden. Nur wenige Filialisten erreichen noch höhere Werte in ihren Spitzenfilialen. Hierzu zählen P&C, H&M, C&A, TK MAXX
und PRIMARK.
Der Strukturwandel wurde maßgeblich geprägt durch eine ‚Marginalisierung des mittleren
Genres‘. Wachstumsraten verzeichneten in der Regel discountorientierte Anbieter sowie das
marken- bzw. Label orientierte Luxus- und Premiumsegment. Erfolg hatten hier insbesondere Unternehmen mit einer imageorientierten konsequenten Markenführung. Sie hat insbesondere auch Relevanz für den ‚Young Fashion‘-Markt. Hier zeichnet sich eine Teilung in
‚preisorientierte‘ und stark ‚Label‘-gesteuerte Konzepte ab. Trotz des ‚demographischen
Wandels‘ bleibt der ‚Young Fashion‘-Markt bedeutend. Die zum Teil kaufkraftstarken jungen
Konsumenten werden immer jünger. Zehn- bis Zwölfjährige werden mittlerweile als eigene
Zielgruppe definiert.
Grundsätzlich lassen sich folgende Trends für die Textilbranche ableiten:
 Das Luxussegment mit den rd. 100 internationalen Spitzenlabels (z.B. PRADA, BURBERRY,
ESCADA, STRENESSE, etc.) verzeichnete im Zeitraum 2006 bis 2013 eine positive Marktentwicklung. Die entsprechenden Cityquartiere in den Metropolen profilieren sich durch
ihre konsequente Ausrichtung am Zielpublikum. In Deutschland maßgeblich relevant sind
die Königsallee in Düsseldorf, der Neue Wall und die Neue ABC-Straße im Hamburger
Passagenviertel sowie die Maximilianstraße und das Quartier rund um die FÜNF HÖFE.
In Köln sind als Lagen mit deutlich geringerem Markenbesatz das Quartier rund um
den Dom und das Quartier Mittelstraße zu nennen. Innerhalb der ‘metropole ruhr‘ verzeichnet lediglich die Essener City hier Ansätze. Seit rund einem halben Jahr sind hier
deutliche konjunkturelle Abkühlungen festzustellen. STRENESSE und ESCADA überdenken
ihre europäischen Filialnetze. Die Nordstraße in Bocholt hat Potenzial, dass zusätzlich
46
zum vorliegenden Angebot weitere Premiummarken in einzelnen Shopkonzepten zusätzlich angeboten werden.
 Positive Entwicklungstrends mit deutlicher Expansion auch in leistungsstarke Mittelzentren und größeren Stadtteilzentren verzeichnen darüber hinaus markenorientierte Boutiquen und Flagshipstores im Segment der Damenoberbekleidung sowie im ‚Young
Fashion‘-Markt. Dabei beanspruchen die Produktpräsentationen einzelner Labels Verkaufsflächen von jeweils 500 m² bis 1.500 m². Die Profilierung der Geschäfte erfolgt
hier über das Ambiente und einer zum Teil aufwändigen Ladengestaltung. Als Beispiele
sind GERRY WEBER, ESPRIT, S.OLIVER, PROMOD und NEWYORKER zu nennen. Diese Filialisten suchen zunehmend die Nähe zu ortsbekannten Trendsettern im Segment
‚Fashion‘. Somit belegen diese Filialisten nicht nur Standorte in den A-Einkaufslagen,
sondern auch in Szenequartieren. Die Bocholter Innenstadt ist in diesem Segment gut
aufgestellt und kann sich durchaus noch weiterentwickeln.
 Großflächige Bekleidungshäuser sind heute noch erfolgreich, wenn sie sich konsequent
an den Bedürfnissen ihrer Kunden orientieren und somit Erwartungshaltungen optimal
erfüllen. Die eindeutige Positionierung im mittleren bis gehobenen Markensegment und
die Umsetzung eines attraktiven Ambientes gelingt insbesondere PEEK&CLOPPENBURG.
Das Unternehmen hat in den letzten Jahren auch vor dem Hintergrund der Schwäche
der Mitbewerber Marktanteile gewinnen können. Als Trendsetter für Metropolenkonzepte
sind die Standortkonzepte in Köln, Düsseldorf und Dresden hervorzuheben. Auch das
Essener Haus wird im kommenden Jahr modernisiert und seine Verkaufsfläche auf über
10.000 m² erweitern. Vor allem mit dem Angebot in den Aa-Arkaden ist die Bocholter
Innenstadt hier sehr gut aufgestellt.
 Die Bekleidungshäuser und Markenstores der Zukunft werden sich über eine Reihe von
zusätzlichen Dienstleistungen profilieren. Hierzu zählen Ruhezonen für Begleiter, Maßanfertigungen, Änderungschneiderei sowie „Bodyscans“ zur Vermessung der Figur. Die Verkaufsflächenuntergrenze leistungsstarker Konzepte in attraktiven Mittelzentren und Oberzentren dürfte bei 4.000 m² liegen. Profilierende Metropolkonzepte zeichnen sich durch
Verkaufsflächen von 8.000 bis 15.000 m² aus. Erfolgskonzepte mit weit überörtlicher
Ausstrahlung sind z.B. WEINGARTEN in Köln, ENGELHORN&STURM in Mannheim, sowie
L&T in Osnabrück. Das Segment der Unter- und Obergrößen kann auch ein Profilierungssegment inhabergeführter Häuser sein. Authentizität, Markenmanagement und attraktivster Ladenbau sowie überzeugender Service sichern auch mittelständischen Lokalmatadoren beachtliche regionale Marktanteile. Sie realisieren Verkaufsflächen von bis
zu 20.000 m² an einem oder mehreren innenstädtischen Standorten. Weitere Beispiele
zu den zuvor genannten Unternehmen sind BRAUN in Moers, REISCHMANN in Ravensburg oder SCHRÖDER in Haselünne.
 Der Geschäftserfolg von H&M, ZARA sowie C&A resultiert aus der vertikalen Betriebsorganisation der Unternehmen mit effizienter Logistik und Bindung an auf die Betriebskonzepte zugeschnittenen Produktionsstätten. Die Konzepte beruhen auf einer globalen
47
Arbeitsteilung. Kostenvorteile werden konsequent ausgeschöpft. Die Verkaufsflächendimensionierungen bewegen sich in der Regel zwischen 1.000 m² und 4.000 m². Metropolenkonzepte von C&A erreichen auch 8.000 m². In der Innenstadt von Bocholt hat
H&M die Verkaufsfläche innerhalb des Neutorplatzes optimiert.
 Bekleidungshäuser ohne eindeutige Profilierung und Positionierung leiden sowohl unter
dem Wettbewerbsdruck der bisher dargestellten Erfolgskonzepte als auch unter den
Marktanteilsgewinnen der discountorientierten Fachmarktkonzepte. Hohe Mietbelastungen
in den A-Einkaufslagen und stark sinkende Flächenproduktivitäten haben zur Insolvenz
auch renommierter Filialkonzepte geführt. Eine Bestandsicherung einzelner Unternehmen
wie SinnLeffers oder WEHMEYER konnte nur über Aufgabe schwächerer Standorte, einer
strikten Kostenkontrolle und einem „Relaunch“ in der Positionierung gelingen. Bemerkenswert ist in diesem Kontext die STEILMANN-Gruppe mit der Neupositionierung der
BOECKER-Häuser an zehn Standorten (u.a. Dortmund, Hagen, Remscheid, Kleve, Koblenz
und Mülheim (Ruhr). Das Netz wird behutsam weiterentwickelt.
 Die Bekleidungsfachmärkte ADLER, VESTINO, VÖGELE, KIK, und TAKKO haben in den
letzten Jahren deutlich an Marktanteilen gewinnen können. Sie bestimmen zunehmend
das Bild in leistungsschwächeren Stadtteilzentren und Haupteinkaufslagen schwächerer
Mittelzentren sowie in Fachmarktzentren. Die Verkaufsflächen dieser Konzepte bewegen
sich zwischen 500 m² und 2.000 m².3 Die ADLER Modemärkte, zumeist in Fachmarktzentren und Fachmarktagglomerationen präsent, belegen darüber hinaus auch Verkaufsflächen bis zu 4.000 m². VÖGELE unterzieht derzeit sein Filialnetz in Deutschland einer
intensiven Prüfung. Unternehmen dieses Segmentes sollten nicht im Fokus von Akquisitionsbemühungen zur Weiterentwicklung der Innenstadt von Bocholt stehen.
 Mit TK MAXX und PRIMARK sind zwei neue internationale Filialisten auf dem deutschen
Markt präsent. Beide Unternehmen bedienen das konsumige bis discountorientierte
Segment. PRIMARK hat 2011 und 2012 eine Expansionsoffensive im Ruhrgebiet mit dem
Erwerb auch geschlossener Bekleidungshausstandorte gestartet. In Gelsenkirchen erfolgte
bereits im Dezember 2010 die Eröffnung eines Flagshipstores auf rd. 5.400 m² Verkaufsfläche im ehemaligen SinnLeffers-Haus auf der Bahnhofstraße in Gelsenkirchen.
Danach folgten weitere Eröffnungen in Essen (8.000 m² im ehemaligen C&A-Haus am
Kennedyplatz), Dortmund (neue THIER GALERIE mit über 6.000 m²), Karlsruhe (Postgalerie) und Berlin-Steglitz (rd. 8.000 m² im SSC am Walter-Schreiber-Platz). PRIMARK etabliert sich als begehrter Frequenzbringer konsumiger Einkaufslagen. Der größte Flagshipstore wird derzeit am Alexanderplatz mit über 10.000 m² Verkaufsfläche etabliert. TK
MAXX ist mittlerweile in zahlreichen Oberzentren vertreten. Auch die Gelsenkirchener
Bahnhofsstraße konnte hier profitieren. TK MAXX und PRIMARK ziehen in der Regel ‚Young Fashion‘-Konzepte nach sich. Mittelfristig könnte TK MAXX ein Anbieter in Bocholt
sein. Für die Etablierung eines PRIMARK-Hauses ist der Naheinzugsbereich Bocholts zu
3
KIK, VESTINO und TAKKO mit Verkaufsflächen zwischen 400 und 1.000 m²; VÖGELE mit Verkaufsflächen zwischen 800 m² und 2.000 m².
48
klein. Bocholt ist mit seinem breiten Angebotsniveau jedoch auch nicht auf diesen Betreiber angewiesen.
 Die spanische INDITEX-Gruppe professionalisiert die Vertikalisierung ihrer Absatzkonzepte
weiter. Immer zielgruppenschärfere Labels werden entwickelt und in eigenen Labelstores
oder im Kontext von Shop-in-Shop–Konzepten vertrieben. Jüngstes Beispiel ist das Label
DESIGUAL. Die Konzepte BERSHKA4 und PULL AND BEAR sind mittlerweile auch mit ersten Standorten (Köln, Berlin) in Deutschland vertreten. BERSHKA und DESIGUAL dürften
in den nächsten Jahren weiter expandieren und sind im Kontext des
‚Young Fashion‘-Ansatzes in der Innenstadt von Bocholt interessant. Relevante Labels
sind hier auch RESERVED, G-STAR-RAW und REPLAY.
 Mit ‚FOREVER 21‘, SUPERDRY und URBAN OUTFITTERS treten drei neue den ‚Young
Fashion‘– Markt erobernde Labels die Expansion in Europa an. URBAN OUTFITTERS und
SUPERDRY haben mittlerweile ‚Flagship‘-Stores in Berlin eröffnet. Weitere sich auch in
etablierten ‚Fashionlagen‘ in Deutschland etablierende Labels sind SCOTCH & SODA aus
den Niederlanden sowie BEN SHERMAN aus London. Adressaten sind hier zunächst die
leistungsstarken Oberzentren Köln, Stuttgart, Nürnberg und München.
Da Bekleidung zunehmend nicht mehr als Teil der Grundversorgung wahrgenommen wird,
bestehen Wachstumspotenziale in erster Linie im Qualitätssegment. Das Unterstreichen von
Individualität wird zur Maxime des Einkaufserlebnisses. Gerade hier bestehen Gestaltungspotenziale für mittelständische Nischenanbieter. Dies ist auch der Grund dafür, dass in
Shoppingmetropolen von Zeit zu Zeit neue Kultquartiere entstehen, die durch spezifische
Fashiontrends gekennzeichnet sind. Was die ‚14th Street West‘ für New York ist, sind für
Köln das ‚Belgische Viertel‘ oder die Pfeil- und die Benesisstraße. In Berlin zeigen sich
derzeit die innovativsten Trends im Segment ‚Junge Mode‘ und trendigen Accessoires in
der Spandauer Vorstadt rund um die Hack‘schen Höfe im Standortbereich Weinmeisterstraße, Alte Schönhauser Straße und Münzstraße. Im Kontext von ‚Trendscouting‘ sollte die
Entwicklung dieser Quartiere weiter intensiv beobachtet werden.
Bezug nehmend auf Analysen der ‚TEXTILWIRTSCHAFT‘ 5 können derzeit insbesondere folgende Trends abgeleitet werden:
1.
4
5
Warenhauskrise ist auch Textilkrise: Das Aus für HERTIE und die Krise bei KARSTADT hat den Konzentrationsprozess im Textileinzelhandel im Segment des ‚mittleren Genres‘ beschleunigt. Die zunehmend vertikalisierenden Unternehmen H&M
sowie C&A haben profitieren können. Im gehobenen mittleren ‚Genre‘ ist
PEEK&CLOPPENBURG marktführend.
BERSHKA mit zwei Flagshipstores in Berlin und Köln
Aktualisiert für das Jahr 2014 nach Textilwirtschaft 53, 2009, S.22-31.
49
2.
Konzentrationsprozesse und Aufkäufe: Einzelne Marken und Vertriebsschienen werden von bestehenden Textilunternehmen oder aber auch von Finanzinvestoren aufgekauft. So übernimmt das fränkische Textilunternehmen WÖHRL die Mehrheit an
LUDWIG BECK in München, GELCO übernimmt die ‚Young Fashion‘-Kette BIBA. Die
‚OTTO-Group‘ übernimmt Markenrechte von Quelle.
3.
„Durchstarter“: Trotz sinkender Margen sind H&M, C&A, GÖRGENS (‚Olymp&Hades‘,
‚KULT‘) auf Expansionskurs. Hohes Expansionstempo legen auch WE, S.OLIVER, P&C
sowie GERRY WEBER vor.
4.
Bremsspuren: Trotz anhaltend hoher Zahl an projektierten Shopping Centern verlangsamt sich das Verkaufsflächenwachstum im Textileinzelhandel. Einzelne Projekte
in Deutschland verzögern sich aufgrund erschwerter Mieterakquisition.
5.
Platzhirsche behaupten sich: Mittelständische Facheinzelhändler behaupten sich in
regionalen Märkten. Sie sind innovativ, experimentieren mit ‚Shop-in-Shop‘–
Konzepten, sehen sich als Erlebniskaufhäuser und entwickeln den Markenkern erfolgreicher Marken weiter. Die BLAUE HAND in Trier, BRAUN in Moers, L&T in Osnabrück, REISCHMANN in Ravensburg und ENGELHORN&STURM in Mannheim und
BRAM in Luxemburg gehören zu den erfolgreichen Unternehmen.
6.
Steigender Innovationsdruck: Neue Labels werden kreiert und damit auch neue Erlebniswelten mit spezifischen Zielgruppenorientierungen geschaffen. Der Internetversender WALBUSCH eröffnet mit seinen Maßhemden Stores in 1A-Einkaufslagen.
PEEK&CLOPPENBURG gliedert McNeal-Shops aus. Das französische Kindermodelabel
PETIT BATEAU eröffnet erste Shops für Erwachsene; mehrere Modebrands expandieren in das Sportsegment.
7.
Professionalisierung von Serviceleistungen:
Maßanfertigungen nach ‚Bodyscans‘
werden in innovativen Unternehmen selbstverständlich. Die RFID-Etiketten speichern
Informationen zum Textil und ermöglichen eine effiziente Diebstahlsicherung.
8.
Vernetzung mit Internet und Mobilfunk-Applikationen: Der Textileinzelhandel wird
zunehmend stationäres Geschäft und Internetaktivitäten verzahnen. Online-Stores
werden noch gezielter zur Markenpflege und Imageentwicklung genutzt. Anwendungssoftware für Smartphones (Applikationen) ermöglichen zusätzlichen Kommunikationsaustausch zwischen Hersteller, Händlern und Kunden. Online-Stores vermitteln Emotionen und wecken Vorfreude auf den Besuch aufwändig die Marke in
Szene setzender Stores.
50
7.2
Schuhe, Lederwaren
Auch im Segment Schuhe zeigt sich in Reaktion auf das geänderte Verbraucherverhalten
eine Zweiteilung des Marktes:
 Qualitätsorientierte Schuhfachgeschäfte zeichnen attraktive Innenstadtlagen aus. Dabei
besteht ein ausgewogener Mix zwischen Filialisten und mittelständischen Unternehmen.
Letztere haben hier jedoch zunehmend an Marktanteilen gegenüber zunehmend auch
auf bestimmte Zielgruppen orientierte Filialkonzepte verloren. Attraktive Schuhfachgeschäfte belegen Verkaufsflächen zwischen 400 m² und 800 m² Verkaufsfläche.
 Schuhfachmärkte mit eindeutiger Positionierung im Discount sind sowohl in innerstädtischen Einkaufslagen als auch in Fachmarktagglomerationen sowie in Standortgemeinschaften mit Discountern und Verbrauchermärkten anzutreffen. Die am weitesten verbreiteten Anbieter sind DEICHMANN, SIEMES und RENO mit Verkaufsflächen zwischen 500
und 1.000 m².
Profil gewinnen innenstädtische Einkaufslagen zunehmend durch Monolabelstores wie
ECCO, LLOYD, MEPHISTO, CAMPER, CROCS oder CLARKS. Die Gelsenkirchener City könnte
hier durchaus auch noch an Profil gewinnen. Die Verkaufsflächen für Monolabelstores bewegen sich zwischen 150 m2 und 400 m². Marken wie BALLY, TODT, WALTER STEIGER,
HÖGL und LUDWIG REITER sind Luxus- und Premiumlagen in Oberzentren vorbehalten.
Lederwaren sind traditionell eine Domäne des Facheinzelhandels. Die Warenhäuser gewinnen zwar auch hier zunehmend an Kompetenz. Eine Konkurrenz erwächst ihnen durch
Direktvertriebslinien der Markenhersteller.
Im discountorientierten Segment besteht die maßgebliche Konkurrenz bei Lederwaren zwischen Warenhäusern, SB-Warenhäusern und auch Sonderpostenmärkten.
7.3
Unterhaltungselektronik
Im Segment ‚Unterhaltungselektronik‘ ist die Entwicklung eines ‚immer höher und immer
weiter‘ abgeschlossen. Die hohe Akzeptanz von relevanten Onlineplattformen setzt die
etablierten Kaufhaus- und Fachmarktkonzepte von SATURN und MEDIAMARKT unter Druck.
Die Eröffnung von ‚Flagshipstandorten‘ mit Verkaufsflächen von über 5.000 m² dürfte abgeschlossen sein. Die Eigentümer von MEDIAMARKT und SATURN haben angekündigt, mit
Shopping-Center-Betreibern und den Eigentümer von Mietflächen in Warenhäusern über
substantielle Verkleinerung der Verkaufsflächen zu reden. Statt der Vermittlung von Einkaufserlebnis steht die Rückentwicklung der Fachmärkte zu ‚Abholstationen‘ im Fokus. Die
durchschnittliche Verkaufsfläche attraktiver SATURN- und MEDIAMARKT-Standorte dürfte
zwischen 2.000 m² und 3.500 m² liegen.
51
Neuer Marktteilnehmer sind die ‚CYBERPORT‘-Märkte in Berlin und im Rhein-Ruhr Verdichtungsraum. Sie belegen Verkaufsflächen zwischen 500 m² und 1.500 m² und haben stärker
das APPLE-Segment im Focus. Die Monolabel-Flagshipstores von APPLE werden sich auch
in Zukunft nur auf die großen Oberzentren und auf besondere Standorte konzentrieren.
Dies ist Teil der Markeninszenierung.
ELECTRONIC PARTNER (EP) mit dem Konzept MEDIMAX und EXPERT haben mittlerweile dort
Elektrofachmärkte etabliert, wo SATURN und MEDIA-Markt den Markt nicht besetzt haben.
Die Verkaufsflächen liegen hier zwischen 1.300 m² und 2.000 m².
Profil bildend, jenseits der etablierten Fachmarktangebote sind APPLE RESELLER STORES
oder GRAVIS. Sie sind stark auf APPLE-Produkte spezialisiert. In diesem Segment könnte
sich auch die Innenstadt von Bocholt profilieren.
7.4
Bücher
Auch der Buchhandel ist unter verstärkten Wettbewerbsdruck verschiedener Online-Portale
geraten. Die Expansion der Buchkaufhäuser scheint abgeschlossen. Eher dünnen sich die
Netze aus und es werden Verkaufsflächen zurückgefahren. Gleichzeitig haben THALIA und
MAYERSCHE BUCHHANDLUNG verstärkt Spiele, Schreibwaren und Geschenkartikel in das
Sortiment aufgenommen. Bei den Buchkaufhäusern erreichen nur noch ‚Metropolenkonzepte‘ Verkaufsflächen von über 3.000 m². In Shopping-Centern liegen die größten Flächen
mittlerweile nur noch um 1.000 m². In Stadtteilzentren und Mittelzentren werden hier nur
noch Verkaufsflächengrößen zwischen 600 m² und 800 m² angestrebt.
Der inhabergeführte Buchhandel überlebt langfristig nur mittels Kompetenz, Spezialisierung
und ‚Multichanneling‘ mit der Integration eines barrierefreien Online-Shops.
Die Initiative ‚Lass‘ den Klick in deiner Stadt‘ soll Onlinebestellungen an den Kauf im stationären Buchhandel binden. Initiatoren sind hier überwiegend die Filialunternehmen.
Der stationäre Buchhandel ist in der Innenstadt von Bocholt gut aufgestellt.
7.5
Sport und Outdoor
Die Expansion der Warenhausableger SPORT ARENA und KARSTADT SPORTS ist vor rd.
zehn Jahren zu erliegen kommen. Einzelne Filialen wurden wieder geschlossen. Dagegen
verzeichnen INTERSPORT Kaufhäuser und Fachmärkte deutliche Zuwächse. Mit SPORT 2000
etablierte sich insbesondere in Mittelzentren ein stärker preisorientiertes Konzept. Derzeit
ist die französische Fachmarktschiene DECATHLON auf deutlichem Expansionskurs. Das Unternehmen konzentriert sich sehr stark auf nicht integrierte Fachmarktlagen und hat daher
erhebliche Probleme, Standorte zu realisieren. Eine Ausnahme ist die Filiale im Essener
RATHAUS-CENTER.
52
Im Segment ‚Outdoor-Fashion‘ profilieren Markenstores attraktive Zentrenlagen. Zu den in
Oberzentren etablierten Labelstores gehören WELLENSTEYN, JACK WOLFSKIN und MAMMUT.
In Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt, München Stuttgart und Dresden bieten die GLOBETROTTER Reisekaufhäuser alles, was im Kontext von Outdoor und Erlebnisreisen steht. Eine weitere Expansion dieses Erlebnisshoppingkonzeptes ist derzeit nicht zu erwarten.
Im Segment der Labelstores (WELLENSTEYN, SCHÖFFL, MAMMUT) könnte langfristig auch
Bocholt auf der Akquisitionskarte stehen.
53
8
Anhang
8.1
Ermittlung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens
Das Marktgebiet wird auf Basis einer intensiven Wettbewerbsanalyse vor Ort abgegrenzt.
Ergänzend werden auch ökonometrische Modellrechnungen nach HUFF (siehe nähere Erläuterung im Glossar) berücksichtigt. In der Regel erfolgen Anpassungen gegenüber dem Rechenmodell. Ggf. liefern Haushaltsbefragungen und Expertengespräche ergänzende Informationen.
Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind:
 Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
 Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten
und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,
 Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft,
 Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices der verschiedenen Bedarfsbereiche.
 Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus:
-
der Attraktivität der Konkurrenzorte,
-
der geographischen Lage der Konkurrenzorte,
-
der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,
-
den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und
-
den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr.
Die Kaufkraftkennziffern berücksichtigen unterschiedliche Kaufkraftniveaus der Bevölkerung
in Deutschland.
Die verwendeten Kaufkraftkennziffern wurden von mb research, Nürnberg ermittelt. In die
Datengrundlagen sind Informationen der CIMA GmbH mit eingeflossen.
Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die aus umfangreichem sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für
Kraftfahrzeuge, Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist
der Anteil des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, sodass nur der Pro-KopfVerbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in die Berechnungen eingeht.
Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entsprechend dieser VerbrauchsausgabenErmittlung pro Jahr ein Betrag in Höhe von
5.668 €
54
für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung (Vorausberechnung für das Jahr 2014).
Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus dem Produkt
der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben. Diese
werden mit den jeweiligen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern gewichtet.
8.2
Methodik zur Abgrenzung der Einkaufslagen
Die Einkaufslagen des innerstädtischen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität einzelner Abschnitte wider. Die Abgrenzung dieser Lagen muss für jede einzelne Gemeinde bzw. Stadt individuell vorgenommen werden und auf ihr spezifisches Lagegefüge
hin abgestimmt werden. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und das jeweilige Versorgungsniveau der Lagen sind relevante Kriterien für die Abgrenzung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Es muss unbedingt berücksichtigt werden,
dass z.B. an A-Einkaufslagen in Oberzentren völlig andere Anforderungen zu stellen sind
als an solche in Mittel- oder Unterzentren.
Die CIMA GmbH unterscheidet zur Differenzierung der innerstädtischen Haupteinkaufsbereiche drei Einkaufslagen, die nach folgenden Kriterien abgegrenzt werden:
 Passantenfrequenz,
 Besatzdichte im Einzelhandel,
 Branchen- und Betriebstypenmix,
 Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen.
A-Lagen sind Hauptfrequenzlagen. Sie werden geprägt durch die Frequenz erzeugenden
Einzelhandelsgroßbetriebe der überwiegend qualitätsorientierten und auf Massenkonsum
ausgerichteten Filialbetriebe. Die Mehrzahl der dem Zentrum Profil gebenden Warenhäuser,
Bekleidungshäuser und Buchkaufhäuser sind in den A-Lagen präsent. Sie sind in der Regel
auch Standort der leistungsfähigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe des mittelständischen Einzelhandels. In den A-Einkaufslagen werden in der Regel die höchsten Ladenmieten realisiert. In leistungsfähigen, strukturstarken Zentren spielen Ladenleerstände und das
Einsickern von Sonderpostenmärkten und ,1 €‘-Shops keine bedeutende Rolle.
B-Lagen sind Nebenfrequenzlagen. Sie sind in der Regel gekennzeichnet durch stärker auf
bestimmte Zielgruppen orientierte Betriebe und oftmals Standorte des qualitätsorientierten
mittelständischen Facheinzelhandels. Darüber hinaus sind auch namhafte Filialisten präsent.
In Zentren mit stärkeren strukturellen Problemen können in B-Lagen verstärkt Sonderpostenmärkte und ,1 €‘-Shops einsickern. Ebenso kann Ladenleerstand die an sich gute Qualität einer Lage negativ beeinflussen. B-Lagen sind in der Regel noch durch ansprechend
hohe Passantenfrequenzen gekennzeichnet. Attraktivitätssteigernd kann ein guter Mix zwischen Einzelhandel, Gastronomie und ergänzenden Dienstleistungen wirken. In B-Lagen
werden in der Regel noch akzeptable Ladenmieten realisiert, die Spitzen der A-Lagen jedoch nicht mehr erreicht. Hierdurch ergeben sich insbesondere für den ortsansässigen,
55
mittelständischen Einzelhandel stärkere Entfaltungsmöglichkeiten. Standorte, die Potenzial
haben, derzeit jedoch deutliche Strukturschwächen aufweisen, können noch als ‚perspektivische B-Lage‘ eingeordnet werden.
C-Lagen beschreiben die Rand- und Streulagen des Haupteinkaufsbereichs. Sie sind durch
ein Ausdünnen des Einzelhandelsbesatzes gekennzeichnet. Es dominieren kleinflächige Einzelhandelsstrukturen. Darüber hinaus können Ladenleerstand und ein stark auf Discount
ausgerichteter Einzelhandelsbesatz strukturprägend sein. Der Ladenleerstand in C-Lagen
entsteht oftmals auch aufgrund überzogener Mieterwartungen der Immobilienbesitzer. In der
Funktion von Zugangslagen zum Haupteinkaufsbereich sind schwächer besetzte Einzelhandelslagen eine akzeptable Erscheinung. Sie können manchmal durch quartiersbezogene
Marketingmaßnahmen eine Profilschärfung erfahren. C-Lagen können auch durch ortsansässige Gastronomie geprägte Standorte sein.
Alle nicht einzuordnenden Lagen in einer Innenstadt sind Zulauf- oder Erschließungslagen
mit in der Regel nur sehr rudimentärem Einzelhandelsbesatz. Teilweise dienen sie auch
anderen vorzuhaltenden Angeboten einer Innenstadt (z.B. Dienstleistungs- und Behördenstandort).
8.3
Methodische Hinweise und Definitionen zum cima
City-Qualitäts-Check
Der cima City-Qualitäts-Check bewertet den Marktauftritt des örtlichen Einzelhandels. Dabei
werden zwei Merkmalsausprägungen abgeprüft:
 Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
 Warenpräsentation, Ladengestaltung
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau
des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit
Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger
‚Discountorientierung’ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Ein hoher Anteil von discountorientierten Betrieben kann ein Hinweis für eine Orientierung des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau sein. Insgesamt werden
sechs Kategorien unterschieden:
 Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie sind hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die Angebotsqualität. Marken- und Serviceorientierung
stehen im Vordergrund. In der Regel spricht der in jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen überdurchschnittlichen Einzugsbereich. Es sind die Einzelhandelsbetriebe, derentwegen man den Standort aufsucht.
56
 Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung profilieren sich
ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten
mittlerer und gehobener Einkommensniveaus an. Die Zielgruppe ist meist weiter gefasst.
Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsorientierung
auf.
 Standardisiert, konsumig (3): Shopkonzepte dieser Orientierung wenden sich an breite
Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als
Angebotskompetenz herangezogen. Dabei handelt es sich dann in der Regel um unterschwellige Ergänzungsangebote. Im Bekleidungssektor fallen die meisten ‚Young
Fashion’-Konzepte in dieses Segment. Die Absatzformen sind in der Regel aufgrund ihrer hohen Akzeptanz erfolgreich. In vielen Fällen werden Eigenmarken zur Weiterentwicklung des Firmenimages eingesetzt. Hier wird auch der ‚Smart Shopper’ angesprochen,
ohne dass jedoch das Angebot ‚billig’ erscheint. Die Handelskonzepte fördern Kauflust.
 Discountorientiert (4): Discountprinzipien stehen im Absatzkonzept dieser Unternehmen
im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von Eigenmarken und ‚no name’-Produkten. In diese
Bewertung fallen alle Lebensmittel- und Hartwarendiscounter sowie Kleinpreiskaufhäuser
und Schnäppchenmärkte.
 Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung (5): Betriebe, die
geordnet werden, zeigen in ihrem Marktauftritt keine einheitliche
Betriebe sind meistens durch veraltete Schaufenstergestaltungen
deninneren ergibt sich der Eindruck einer ungeordneten, wenig
präsentation. Ein Qualitätsansatz ist kaum erkennbar.
in diese Kategorie einAbsatzorientierung. Die
gekennzeichnet. Im Laübersichtlichen Waren-
 Nicht zu zuordnen (6): Betriebe des Ladenhandwerks und Apotheken lassen sich ohne
Testkäufe kaum in ein Raster von Qualitäts- und Zielgruppenorientierung einordnen.
Diese Unternehmen werden daher nicht in die Bewertung einbezogen. Ausnahmen werden gemacht, wenn Ladendesign und eine deutliche Darstellung eines besonderen Frische- und Spezialitätenangebotes (Bäcker, Metzger) bzw. eine besondere Beratungskompetenz (Apotheken) auffällig sind. Der Anteil der nicht zuordenbaren Betriebe kann ein
Indikator für ‚verkappten‘ Ladenleerstand sein. Eine Überzahl an Ladenhandwerksbetrieben drückt auf das Angebotsniveau einer Einkaufslage (Stichwort ‚Bäckermeile, Bäckerstrich).
Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung kennzeichnen konkret den Marktauftritt.
Beide Faktoren geben die ‚Visitenkarte’ des Unternehmens ab. Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine klare Konzeption in der Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende vier Kategorien werden unterschieden:
 Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine
aufwendige Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet. Beide Elemente
tragen maßgeblich dazu bei, die Angebotskompetenz zu unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind ständig bemüht, durch ‚pfiffige’ Ideen aufzufallen.
Diese Unternehmen sind in ihrer Selbstdarstellung mustergültig und investieren einen
beachtlichen Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt.
57
 Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell die klassischen
Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem alles in allem gepflegten Zustand.
 Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Die Investitionen in den Marktauftritt sind eher mäßig. Optimierungsbedarf besteht
entweder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung oder in der Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe dieser Bewertungskategorie sind durch eine beengte
Warenpräsentation, das heißt auch Überfüllung mit Waren gekennzeichnet. Zu kleine
Verkaufsflächen stellen sich als Entwicklungshemmnis heraus.
 Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Die so eingestuften Betriebe machen einen alles in
allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den meisten Fällen nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.
8.4
Glossar
Handelszentralität: Relation von Einzelhandelsumsatz zu Nachfragevolumen bezogen auf eine definierte räumliche Einheit. Die Handelszentralität wird in Prozent als Messzahl ausgewiesen. Handelszentralitäten von über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse. Der Umsatz liegt
dann über dem Nachfragevolumen. Handelszentralitäten von unter 100 zeigen per Saldo
Kaufkraftabflüsse auf. Der realisierte Einzelhandelsumsatz liegt unter dem Nachfragevolumen. Handelszentralitäten werden für Stadtgebiete insgesamt, aber auch für Stadtteile und
einzelne Nahversorgungsbereiche ausgewiesen.
Marktabschöpfung Innenstadt: Relation von Einzelhandelsumsatz in der Innenstadt zum
Nachfragevolumen im Stadtgebiet. Die Marktdurchdringung beschreibt die Stärke des innerstädtischen Einzelhandels in der Kaufkraftbindung im Stadtgebiet. In den innerstädtischen
Kernsortimenten sollten die Marktdurchdringungskennziffern im Bereich von 100 oder darüber liegen.
Nachfragevolumen: Verfügbares Einkommen für Ausgaben im Einzelhandel. Das Nachfragevolumen berechnet sich aus dem Produkt der warengruppen-spezifischen Verbrauchsausgaben je Einwohner und der Einwohnerzahl. Das Ergebnis wird gewichtet mit der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer, die jährlich von mb research, Nürnberg, veröffentlicht
wird. Hierdurch werden regionale Einkommensunterschiede nachgezeichnet. Die Verbrauchsausgaben im Einzelhandel je Einwohner belaufen sich für 2014 auf 5.668 € je Einwohner.
Potenzialreserve: Beschreibt Kaufkraft, die zusätzlich von außerhalb des Einzugsbereichs
oder durch zusätzliche Bevölkerungspotenziale im Einzelhandel einer Stadt gebunden werden kann. Dies sind Ausgaben von Gästen, Geschäftsreisenden und Touristen sowie seltene Einkäufe von Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes. Ebenso fallen Ausgaben von
58
Einwohnern mit Zweitwohnsitz in diese Kategorie. Dies betrifft z.B. im Besonderen Studenten. Die Potenzialreserve wird je nach den städtischen Strukturen, ihrem Aufkommen an
Studenten und ihrer Bedeutung als Tourismusdestination mit 2 % bis 8 % des Nachfragevolumens im Einzugsgebiet angesetzt.
HUFF-Modell: Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Rechenmodell zur Ermittlung von
Kaufkraftströmen. Es berücksichtigt die Attraktivitäten von Einkaufsorten und Zeitdistanzen
zwischen Wohn- und Einkaufsorten. Der Wettbewerb zwischen verschiedenen Zentren und
die Distanzen zwischen Wohn- und Einkaufsorten bestimmen die Sogwirkung (Gravitation)
einzelner Einkaufsorte. Im Modell können auch besondere Barrieren wie Grenzen, topographische Hindernisse (Bergrücken, Flüsse) oder landsmannschaftlich geprägte Verhaltensmuster berücksichtigt werden. Eine rein mathematische Betrachtung führt immer nur zu einer
Annäherung an die Wirklichkeit. Anpassungen sind aufgrund von Befragungen, Expertengesprächen und Standortbewertungen vor Ort vorzunehmen. Entscheidend für das jeweilige
Ergebnis sind die Prämissen in Bezug auf das örtliche Konsumentenverhalten und die jeweilige Attraktivität der Einkaufsorte.
Das HUFF-Modell dient nicht nur der Abgrenzung von Einzugsbereichen, sondern ist als
‚Denkmodell’ auch Ansatz zur Ermittlung von Umsatzverlagerungseffekten bei neu in den
Markt eintretenden Mitbewerbern.
Grundsätzlich sind folgende Prämissen bei der Ermittlung von Umsatzverlagerungseffekten
von Bedeutung:
 Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als
unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein SB-Warenhaus zunächst
unmittelbar mit benachbarten SB-Warenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit benachbarten Lebensmitteldiscountern.
 Große Unterschiede in den Angebotsqualitäten zwischen den geplanten Vorhaben und
dem vorhanden Einzelhandelsangebot führen schneller zu einem „Rutschbahneffekt“ und
somit zu höheren Umsatzverlagerungen. Sie sind geringer, wenn der Abstand in den
Angebotsqualitäten deutlich geringer ausgeprägt ist.
 Je besser die regionale Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die
Reichweite in die Region. Es bestehen optimale Akquisitionspotenziale.
 Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Segment mit bereits
deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen vor Ort generiert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen wäre.
 Die prognostizierten Umsatzerwartungen der zu diskutierenden Projektvorhaben fußen
auf warengruppen-, betriebstypen- und firmenspezifischen Flächenproduktivitäten. Neben
der CIMA GmbH vorliegenden Umsatzdaten wird der aktuelle Stand der Branchenberichterstattung berücksichtigt. In die Ausweisung konkreter Planumsätze fließen die konkreten Standortbedingungen und die Attraktivität der Projektentwicklung aus der Kopplung mit anderen Absatzformen mit ein.
59

Gestaltungspotenziale zur Weiter- entwicklung des

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