Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Braunschweig
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Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Braunschweig
Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2014 /2015 · Braunschweig Wohn- und Geschäftshäuser Braunschweig Residential Investment Brunswick Der Braunschweiger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser wird weiterhin von einer regen Nachfrage geprägt. 2013 wurden 98 Verkäufe gezählt. Damit wurden fünf Objekte mehr gehandelt als imVorjahr. Gleichzeitig ist dies der höchste Wert seit 2007. Noch viel deutlicher stieg im gleichen Zeitraum das Umsatzvolumen. Die umgesetzte Geldsumme stieg um über 69 % auf rund 67 Mio. EUR. Der durchschnittliche Objektwert erhöhte sich somit pro Transaktion von 422.240 EUR im Jahr 2012 auf 680.610 EUR. Ein Grund hierfür lässt sich beim Blick auf die gehandelte Fläche erkennen: Hier konnte ein Zuwachs von rund 83 % verzeichnet werden. Dies zeigt, dass besonders viele großvolumigere Objekte am Markt veräußert worden sind. Käufer kompromissbereiter Aufgrund fehlender Anlagealternativen halten sich die Eigentümer mit Verkäufen zurück. Demzufolge treten aufseiten der Verkäufer meist nur Erbengemeinschaften oder Personen auf, die sich aus Altersgründen von ihren Objekten trennen und das gestiegene Preisniveau zum Verkauf nutzen. Auch institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland prüfen einen Verkauf im Rahmen ihrer Portfolio-Bereinigungen. Bei den Käufern handelt es sich überwiegend um lokale oder regionale Investoren sowie Bestandshalter mit Immobilienerfahrung. Aufgrund der großen Nachfrage und des geringes Angebots agieren insbesondere die erfahrenen Anleger zügig bei den Vertragsabschlüssen. Überhaupt sind die Käufer insgesamt kompromissbereiter geworden und prüfen auch vermehrt Objekte außerhalb der City und im angrenzenden östlichen Ringgebiet. Auf Interesse stoßen nun auch die The market for residential investments in Brunswick is characterized by a lively demand. In 2013 98 sales were registered, resulting in just five properties more than in the previous year. At the same time this is the highest value since 2007. The turnover volume increased even more considerably during the same period. The amount turned over rose by more than 69 % to around 67 million euros. The average property value therefore increased per transaction from 422,240 euros in 2012 to 680,610 euros. One reason for this can be seen in the traded area where an expansion of around 83 % was recorded, showing that very many larger-volume properties have been sold on the market. Buyers more willing to compromise Owners are hesitant to sell due to the lack of investment alternatives. Correspondingly sellers are mostly communities of heirs or people who are parting with their properties for age reasons and are taking advantage of the high price level to sell. Also institutional investors both from Germany and abroad consider a sale within the scope of their portfolio adjustments. Buyers are mainly local or regional investors and portfolio holders with property experience. Because of the great demand and the low availability of offers, in particular the experienced investors take quick action when concluding their contractual transactions. On the whole buyers have become more willing to compromise and are tending more often to look at properties outside of the city and in the neighbouring Eastern Ring Road area. At present there is also interest in locations which were considered in the past to be weaker, such as in the Western Ring Road Bevölkerung und private Haushalte Population and private households 2008 2009 2010 2011 2012 2013* 2020 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 246,0 247,4 248,9 243,8 245,8 246,6 250,7 251,5 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s 137,1 136,8 137,6 134,7 135,8 136,2 140,9 142,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,79 1,81 1,81 1,81 1,81 1,81 1,78 1,77 * Stand:/As of: 30.09.2013 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Braunschweig Rendite versus Inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Yield versus inflation Sales price 1st half 2014 10,0 mittlere Lage/average location 9,0 8,0 1.240 Sehr gut prime gute Lage/good location Lage/Location in % 7,0 6,0 5,0 Umlaufrendite*/ current yield* 4,0 3,0 695 Mittel average 525 2,0 1,0 975 Gut good Einfach basic Inflationsrate/ inflation rate 0,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2011 2012 2013 1. Hj. 0 200 400 600 2014 1.000 1.200 1.400 1.600 800 EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Transaktionsvolumen* Number of transactions Transaction volume 120 100 Anzahl/Number 87 86 92 93 98 95 85 80 60 40 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Commercial Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million Transaktionsanzahl* 70 67 60 50 50 40 33 31 2009 2010 37 39 2011 2012 45 30 20 10 0 2013 2014** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return. in der Vergangenheit vermeintlich schwächeren Lagen wie beispielsweise im westlichen Ringgebiet rund um den Madamenweg. Potenzial sehen Anleger zudem in der Nordstadt, wo die wohnungsbauliche Aufwertung weiter voranschreitet. Bebauungspläne zur Schaffung neuer Wohneinheiten gibt es auch für den Stadtteil Heidberg an der Greifswaldstraße. Überhaupt soll dieser Stadtteil modernisiert werden, um neue Impulse zu schaffen. Die Käufer sind bereit, bis zum 16,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete zu zahlen. Private Anleger setzen mit der „Rundum-sorglos“-Immobilie, also dem gepflegten Objekt in etablierter Lage, auf Sicherheit und investieren bis zu 700.000 EUR. Erfahrene Bestandshalter kalkulieren auch Sanierungsarbeiten mit ein und sind bereit, bis zu ca. 1,5 Mio. EUR auszugeben, wenn sie gewinnbringendes Potenzial sehen. Institutionelle Investoren sind tendenziell an großvolumigeren Objekten interessiert. Stetig wachsende Bevölkerungszahl Die Bevölkerungszahl in Braunschweig wächst stetig und der Leerstand ist gering. Insbesondere Studenten stellen eine wichtige Gruppe innerhalb der Wohnraumnachfrager dar. So erklären sich die aktuellen Trends zum Bau und zur Planung von Studentenapartments sowie die Umwandlung von leer stehenden Büros zu Wohnungen. Die Stadt plant, bis zum Jahr 2020 mehr als 5.000 neue Wohneinheiten zu schaffen. Die Mieten haben in allen Lagen etwas angezogen. Die Spanne in den einfachen und mittleren Lagen reicht von 3,50 bis 6,75 EUR/m². In den sehr guten Lagen werden bis zu 8,75 EUR/m² gezahlt. Robuster Wirtschafts- und Uni-Standort Aufgrund des niedrigen Mietniveaus, der zukünftig geplanten Sanierungsarbeiten und der damit verbundenen Lageaufwertungen geht Engel & Völkers Commercial von einer Steigerung der Mieten in allen Lagen aus. Angesichts der Verkaufszurückhaltung der Eigentümer rechnen wir für das Gesamtjahr 2014 mit einer leicht geringeren Verkaufszahl von ca. 85 bis 95. Das dazugehörige Umsatzvolumen wird zwischen 45 und 50 Mio. EUR liegen. Die Investitionsbereitschaft der Anleger wird weiterhin vorhanden sein, da Braunschweig ein wirtschaftlich und demografisch robuster Universitätsstandort mit langfristig gewinnbringenden Renditeaussichten ist. area around the Madamenweg. In addition, investors see potential in the Nordstadt, where upvaluation by constructing homes is making further progress. There are also building plans to create new residential units in the Heidberg district on Greifswaldstraße. In general, this area is to be modernised in order to create new impulses. Buyers are prepared to pay up to 16.5 times the annual net rent. With the “worry-free”-property, i.e. the wellmaintained property in an established location, private investors are placing great importance on security and investing up to 700,000 euros per property. Experienced portfolio holders take refurbishment work into account and are prepared to spend up to approx. 1.5 million euros if they see profitable potential. Institutional investors tend to be interested in properties of larger volume. Consistently increasing population The population figure in Brunswick is growing consistently and the vacancy rate is low. In particular students represent an important group of home-seekers. This explains the current trends towards building and planning student apartments as well as converting empty office premises into apartments. The city is planning to create more than 5,000 new residential units by the year 2020. Rents have increased slightly in all locations. The range in basic and average locations lies between 3.50 and 6.75 euros/m². In the prime locations up to 8.75 euros/m² are paid. Robust business and university location Due to the low rental level and the planned refurbishment work as well as the inherent location upvaluations, Engel & Völkers reckons with a rise in rents in all areas. In view of the reluctance of owners to sell, we expect a slightly lower sales figure of approx. 85 to 95 for the whole of 2014. The corresponding turnover volume will lie between 45 and 50 million euros. The willingness of investors to make investments will persist in the future especially as Brunswick is an economically and demographically robust university location with prospects of profitable yields for the future. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Braunschweig Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2014. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2014. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Braunschweig - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Braunschweig - Residential Investment locations Wenden-ThuneHarxbüttel B4 Bienrode-WaggumBevenrode B214 Hondelage A2 Veltenhof-Rühme Schunteraue A392 Volkmarode Lehndorf-Watenbüttel Nordstadt Westliches Wabe-Schunter B248 Östliches Ringgebiet Innenstadt Ringgebiet B1 A391 A39 Viewegs Garten-Bebelhof Weststadt TimmerlahGeitelde-Stiddien Südstadt-RautheimMascherode Broitzem Heidberg-Melverode Rüningen A395 Stöckheim-Leiferde © Engel & Völkers Commercial Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Prime location Good location Average location Basic location Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer Commercial/Industrial area Green area Waters Indikator Indicator 2011 2012 2013 2014 Faktor 11,8 – 15,0 11,8 – 15,0 12,0 – 16,5 12,0 – 16,5 Multiplier 10,0 – 13,5 10,0 – 13,5 10,5 – 14,5 10,5 – 14,5 Whg.-Mieten in EUR/m2 2 Residential rents in EUR/m 9,0 – 11,5 9,0 – 11,5 9,5 – 12,5 9,5 – 12,5 8,0 – 10,5 8,0 – 10,5 9,0 – 11,5 9,0 – 11,5 6,50 – 8,00 6,50 – 8,00 6,50 – 8,00 6,50 – 8,75 6,00 – 7,00 6,00 – 7,00 6,00 – 7,00 6,00 – 7,75 4,50 – 6,00 4,50 – 6,00 4,50 – 6,00 4,50 – 6,75 3,50 – 5,00 3,50 – 5,00 3,50 – 5,00 3,50 – 5,75 Trend Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Braunschweig Engel & Völkers Braunschweig Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH An der Martinikirche 3 · 38100 Braunschweig Tel. +49-(0)531-213 69 00 · [email protected]