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Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Montag, den 16. Januar 2012 um 11:09 Uhr - Aktualisiert Montag, den 22. Juni 2015 um 11:47 Uhr
Vermieten ist nicht immer gleich vermieten. Vor allem bei der Vermietung von
Eigentumswohnungen gibt es viele Besonderheiten zu beachten. Die Gemeinschaftsordnung
und Teilungserklärung haben beispielsweise einen Einfluss darauf, wie der Mietvertrag mit
Ihrem Mieter auszusehen hat. Aber auch bei der Hausordnung gibt es Besonderheiten.
In der Teilungserklärung werden die Eigentums- und Besitzverhältnisse der
Eigentümergemeinschaft beschrieben. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Häufig ist die
Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Im
Gegensatz zur Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung und ihre Eintragung im
Grundbuch nicht zwingend vorgeschrieben.
Nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) unterscheidet man zwei Möglichkeiten der Schaffung
von Wohneigentum (§ 2 WEG). Auf der einen Seite kann Sondereigentum per Vertrag
eingeräumt werden. Hierzu ist in § 3 WEG folgendes geregelt:
Miteigentum an einem Grundstück kann per Vertrag der Miteigentümer
dahingehen beschränkt werden, dass jeder Miteigentümer nicht nur einen ideellen Anteil
des Grundstücks und der sich darauf befindenden Immobilie erhält, sondern auch das
Sondereigentum an einer Wohnung oder an gewerblich nutzbaren Räumen erhält.
Ein entsprechender Vertrag kann jedoch nur geschlossen werden, wenn die Miteigentümer
bereits vor der Vertragsausfertigung einen ideellen Anteil an dem Grundstück besitzen.
Das ist beispielsweise bei einer Erbengemeinschaft der Fall.
Sondereigentum soll aber nur für in sich abgeschlossene Wohnungen oder gewerbliche
Räume eingeräumt werden. Bei Garagenstellplätzen reicht eine dauerhafte Markierung der
Parkfläche.
Auf der anderen Seite kann Wohneigentum auf dem Wege der Teilung entstehen (§ 8 WEG).
Dies bedeutet, dass der Eigentümer einer Immobilie in Miteigentumsanteile aufteilen darf, wenn
er diesen Anteilen jeweils eine Wohnung oder gewerblich nutzbare Räume zuordnet. Diese
Teilungserklärung
muss notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt werden und
zusammen mit einem Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beim
Grundbuchamt eingereicht werden.
Die Teilungserklärung erfolgt gegenüber dem Grundbuchamt und wird durch die Anlage der
Grundbücher rechtswirksam. Auch hier sollen nur abgeschlossene Wohnungen oder
gewerbliche Räume als Sondereigentum ausgewiesen werden.
Im Gegensatz zur vertraglich geschaffenen Teilung kann der Eigentümer, der die Teilung
erklärt, diese so lange ändern, solange er noch das Eigentum an allen Sondereigentümern hat.
Sobald die erste Wohnung als Sondereigentum verkauft beziehungsweise eine
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Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, kann er keine Änderungen mehr
vornehmen. Dies ist dann nur noch mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer
möglich. Änderungen können nur einstimmig gefasst werden, wobei Enthaltungen bereits dazu
führen, dass keine Änderung möglich ist.
Verkauft der Inhaber bereits Teileigentum, das noch begründet werden muss, kann er im
Kaufvertrag vereinbaren, dass in der Teilungserklärung von ihm noch Bestimmungen bezüglich
des Gemeinschaftsverhältnisses getroffen werden.
Die Gemeinschaftsordnung dient zur Regelung des Innenverhältnisses der
Eigentümergemeinschaft. So findet man hier die Definitionen von Gemeinschafts- und
Sondereigentum, wie bei Baumaßnahmen (z. B. Renovierungsarbeiten, Modernisierungen
usw.) zu verfahren ist, wie die Eigentümer Entscheidungen herbeiführen usw.
Fälschlicherweise wird oft behauptet, dass eine Gemeinschaftsordnung gesetzlich
vorgeschrieben sei. Fehlt diese Ordnung, gelten die gesetzlichen Bestimmungen des
Wohneigentumsgesetzes (WEG) und des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach § 10 WEG
wird den Eigentümern aber ausdrücklich das Recht eingeräumt, von den Vorschriften dieses
Gesetzes abweichende Vereinbarungen zu treffen, soweit dies nicht ausdrücklich
ausgeschlossen wurde.
Da die Gemeinschaftsordnung eine herausragende Funktion beim Zusammenwirken der
Eigentümer hat, wird sie in fast allen Fällen erstellt. Die Gemeinschaftsordnung kann sowohl
vom Teilenden (zum Beispiel dem Bauunternehmer) vor dem Verkauf der Eigentumswohnung
erstellt werden, als auch von der Eigentümergemeinschaft, die aber die Ordnung dann
einstimmig verabschieden muss.
Damit die Gemeinschaftsordnung auch für später hinzukommende Eigentümer bindend wird,
muss sie ins Grundbuch eingetragen werden. In vielen Fällen wird sie dort als Bestandteil der
Teilungserklärung hinterlegt.
Es kann vorkommen, dass Bestimmungen der Teilungserklärung im Widerspruch zu den
Vereinbarungen in der Gemeinschaftserklärung stehen. Wird die Zweckbestimmung von
Teileigentum in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung widersprüchlich geregelt,
haben die Angaben in der Gemeinschaftsordnung Vorrang.
Was kann geregelt werden?
Die Möglichkeiten der abweichenden Regelung von gesetzlichen Vorgaben erstrecken sich auf
die Regelung der Rechtsbeziehungen der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft
untereinander. Die abweichenden Vereinbarungen müssen sich auf
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das Sondereigentum,
das Miteigentum,
die gemeinschaftlichen Gegenstände und
die Mitgliedsrechte in der Gemeinschaft
beziehen.
Wann gilt immer das Gesetz?
Nach § 10 WEG sind Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung nur möglich, wenn dadurch
keine gesetzlichen Bestimmungen verändert werden, bei denen die Möglichkeit der Abänderung
ausdrücklich ausgeschlossen wird. Hierzu gehören die folgenden gesetzlichen Bestimmungen:
Nach § 5 Abs. 2 WEG gehören „Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit
erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der
Wohnungseigentümer dienen" grundsätzlich nicht zum Sondereigentum. Das gilt auch dann,
wenn sie sich in Räumen des Sondereigentums befinden. Eine abweichende Regelung in der
Gemeinschaftsordnung ist nicht zulässig.
Nach § 6 WEG kann Sondereigentum nur zusammen mit dem hierzu gehörenden
Miteigentumsanteil verkauft, abgegeben oder belastet werden. Auch hier ist eine andere
Regelung durch die Gemeinschaftsordnung nicht erlaubt.
Die Eigentümergemeinschaft kann nicht auf Antrag eines Eigentümers aufgehoben werden.
Nach § 11 WEG gilt die selbst dann, wenn die Aufhebung aus wichtigem Grund verlangt wird.
Eine abweichende Regelung ist nur zulässig, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört
wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Auch diese Regeln können nicht
per Gemeinschaftsordnung abgeändert werden.
Nach § 12 WEG kann die Eigentümergemeinschaft bestimmen, dass bei Verkauf oder
Schenkung der Wohnung die Eigentümergemeinschaft informiert werden muss und diese ihre
Zustimmung gibt. Die Zustimmung kann aber nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Eine
Regelung die darüber hinaus die Möglichkeit einräumt, die Zustimmung zu verweigern, ist nicht
zulässig.
Auch die Möglichkeit nach § 18 WEG einem Eigentümer zu zwingen, sein Wohneigentum zu
veräußern, kann nicht über die Gemeinschaftsordnung aufgelöst werden. Der § 18 lautet:
„ Entziehung des Wohnungseigentums
(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber
anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen
die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die
anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums
verlangen. Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der
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Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei
Wohnungseigentümern besteht.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn
1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14
obliegenden Pflichten verstößt;
2. der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und
Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrags, der drei vom Hundert des
Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug
befindet; in diesem Fall steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts
an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder, soweit die Gemeinschaft nur aus
zwei Wohnungseigentümern besteht, an den anderen Wohnungseigentümer nicht
entgegen.
(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch
Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der
stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem
Fall nicht anzuwenden.
(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer
nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden."
Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet einen Verwalter zu bestellen (§ 20 Abs. 2 WEG).
Eine abweichende Regelung der Gemeinschaftsordnung ist nicht zulässig.
Auch die Möglichkeit einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeizuführen, indem
jeder schriftlich seine Zustimmung erklärt (§ 23 Abs. 3 WEG) kann nicht per
Gemeinschaftsordnung abgeändert oder gestrichen werden. Wird ein Beschluss auf diese
Weise herbeigeführt, müssen aber wirklich alle zustimmen – schon eine Enthaltung führt zur
Ablehnung des Beschlusses.
Eine Eigentümerversammlung muss einberufen werden, wenn mehr als 25 % der Eigentümer
dies unter Angabe von Zweck und Gründen schriftlich verlangen. Diese Bestimmung nach § 24
Abs. 2 WEG kann nicht über die Gemeinschaftsordnung gelöscht werden.
Auch die Bestimmungen des WEG bezüglich der Berufung und Abbestellung eines Verwalters
können über die Gemeinschaftsordnung nicht beeinflusst werden. Der § 26 WEG bestimmt:
„(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer
mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im
Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens
drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes
beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die
Beschlusssammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder
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Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
(2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der
Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden
kann.
(3) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen
werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der
die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind."
Auch die in § 27 Abs. 1 und 2 WEG beschriebenen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
können nicht durch die Gemeinschaftsordnung verändert, eingeschränkt oder aufgelöst werden.
Die entsprechenden Passagen haben folgenden Wortlaut:
„(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der
Hausordnung zu sorgen;
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
erforderliche Maßnahmen zu treffen;
4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in
Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche
Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
6. eingenommene Gelder zu verwalten;
7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit
gemäß § 43 anhängig ist;
8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten
Maßnahmen erforderlich sind.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und
gegen sie
1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle
Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen
Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer
gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und
Vollstreckungsverfahren zu führen;
3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch
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Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt
ist;
4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu
vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert,
höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes
bestimmten Streitwert bemessen."
Zunächst ist eine Hausordnung einer WEG nahezu identisch mit einer Hausordnung in reinen
Miet-Immobilien. Aus der Konstellation von drei Parteien (Mieter, Vermieter und
Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft) und der Zuordnung von Gebäudeteilen zum
Gemeinschafts- oder Sondereigentum ergibt sich aber eine Reihe von Fragen, die hier geklärt
werden sollen.
Wer kann eine Hausordnung aufstellen?
In erster Linie ist die Eigentümergemeinschaft für eine Hausordnung zuständig. Eine
Hausordnung kann mit einfacher Stimmenmehrheit aufgestellt werden. Auch Ergänzungen und
Änderungen können mit einfacher Stimmenmehrheit herbeigeführt werden. Es ist allerdings
umstritten, ob diese Verfahren auch noch gültig sind, wenn die Hausordnung als Teil einer
Gemeinschaftsordnung beziehungsweise Teilungserklärung notariell beglaubigt
beziehungsweise im Grundbuch eingetragen wurde.
Die Eigentümerversammlung kann das Recht, eine Hausordnung aufzustellen und zu ändern,
auch auf den Verwalter übertragen. Die von ihm aufgestellte Hausordnung ist dann verbindlich.
Die Eigentümerversammlung kann sie jedoch jederzeit durch Beschluss aufheben oder
verändern. Für den Beschluss reicht eine einfache Mehrheit.
Verfügt das Haus über keine Hausordnung, kann ein einzelner Wohnungseigentümer seinen
Anspruch auf eine Hausordnung nach § 21 Abs. 4 WEG geltend machen. Notfalls kann er
diesen Anspruch sogar vor Gericht durchsetzen. Er kann das Gericht anrufen (Regelungsstreit)
und dort verlangen, dass eine Hausordnung aufgestellt wird. Auch die Änderung einer bereits
bestehenden Hausordnung kann über diesen Weg durchgesetzt werden.
Für wen gilt die Hausordnung?
Eine Hausordnung gilt an erster Stelle für die Wohnungseigentümer, da auch die Hausordnung
direkt oder indirekt (durch Beschluss der Rechte-Übertragung auf den Verwalter) auf einem
Beschluss der Eigentümerversammlung beruht, dem jeder Eigentümer unterworfen ist.
Gleichzeitig gilt die Hausordnung auch für Bewohner einer Eigentumswohnung, die vom
Eigentümer selbst genutzt wird. Familienangehörige und andere zum Hausstand zählende
Personen sind damit auch an die Hausordnung gebunden.
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Die Bedeutung der Hausordnung gegenüber dem Mieter ist schon etwas komplizierter. Da er
keine Eigentümer der Wohnung ist, gilt die Hausordnung für ihn zunächst nicht. Die
Hausordnung sollte deshalb in jedem Fall Bestandteil des Mietvertrages sein. Erst dadurch wird
der Mieter an die Ordnung gebunden. Ein Hinweis auf die Hausordnung dürfte nach den
AGB-Bestimmungen (Allgemeine Geschäftsbedingungen) nicht zulässig sein.
Dies hat aber zur Folge, dass jede Änderung der Hausordnung erst durch eine weitere
vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter wirksam werden kann. Dabei kommt
es häufig zu Problemen, da der Mieter mit der Änderung nicht einverstanden ist und es ablehnt,
die Neufassung der Hausordnung zu akzeptieren.
Wie wird die Hausordnung durchgesetzt?
Für die Einhaltung der Hausordnung ist zunächst der Verwalter zuständig. Bei Verstößen hat er
auf die betroffenen Eigentümer einzuwirken, ihr Verhalten entsprechend der Hausordnung zu
ändern. Dabei hat er zunächst nur die Möglichkeit, die Hausordnung im Innenverhältnis
durchzusetzen. Will er Ansprüche auch nach außen durchsetzen, muss dies durch die
Eigentümerverwaltung genehmigt werden. Diese Genehmigung kann bereits Bestandteil der
Hausordnung sein. Sie kann auch innerhalb der Gemeinschaftsordnung erteilt werden. Letztlich
wäre es noch möglich, dem Verwalter die Vertretungsvollmacht nach außen per Beschluss der
Eigentümerversammlung herbeizuführen.
Der Verwalter kann auch gegen Mieter vorgehen, die die Hausordnung missachten. Eine
Abmahnung eines Mieters kann aber nur dann mietvertragliche Konsequenzen nach sich
ziehen, wenn der Wohnungseigentümer den Verwalter mit der Vertretung seiner Interessen
beauftragt hat. Der Verwalter kann deshalb je nach Lage der Dinge als Vertreter der
Eigentümergemeinschaft oder eines einzelnen Eigentümers auftreten (wenn er hierzu vom
Eigentümer des Sondereigentums beauftragt wurde).
Gegen wen man vorgeht
In einem Haus mit Eigentumswohnungen gibt es unterschiedliche Gruppen, die bei Verstößen
gegen die Hausordnung angesprochen werden. Da wäre zunächst der Wohnungseigentümer.
Er kann vom Verwalter zur Unterlassung seiner Hausordnungsverstöße in Anspruch genommen
werden (§ 15 Abs. 3 WEG und § 1004 Abs. 1 BGB). Grundsätzlich haftet der Eigentümer auch
für Personen, die in seinem Haushalt leben beziehungsweise sich auf seinen Wunsch hin im
Haus aufhalten (z. B. Besucher, Handwerker usw.).
Neben den klassischen Verstößen gegen eine Hausordnung kann es bei einer Hausordnung
einer Wohneigentumsgemeinschaft auch einen Sonderfall geben. Der Mieter verstößt gegen die
Hausordnung, weil ihm die Handlung vom Vermieter erlaubt wurde. Beispielsweise kann der
Vermieter die Haltung eines Hundes erlauben, während die Hausordnung dies ausdrücklich
verbietet. Dann muss sich der Verwalter an den Hauseigentümer als Vermieter halten. Denn der
Eigentümer bleibt für sein Sondereigentum in jedem Fall verantwortlich. Allerdings kann die
Eigentümergemeinschaft auch direkt gegen den Mieter vorgehen, um ihre eigenen Rechte
durchzusetzen. Dann muss der Vermieter und Eigentümer damit rechnen, dass es zu Ärger mit
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dem Mieter kommt, der die Miete kürzt und im Extremfall die Wohnung kündigt und gleichzeitig
Schadenersatzforderungen geltend macht.
Wichtig
Wird wegen Verstöße gegen die Hausordnung das Gericht eingeschaltet, muss man hieb- und
stichfeste Beweise vorlegen können, sonst haben Sie kaum Chancen, Ihr Recht durchzusetzen.
Alle wichtigen Entscheidungen innerhalb einer Wohneigentumsanlage müssen unter den
einzelnen Eigentümern besprochen und abgestimmt werden. Die Diskussionen und Beschlüsse
werden in der Eigentümerversammlung herbeigeführt. Sie ist das wichtigste Organ der
Gemeinschaft. An die Entscheidungen dieser Versammlung ist der Verwalter gebunden.
Einmal im Jahr ist Pflicht
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Eigentümerversammlung einmal im Jahr stattfinden
muss (§ 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Aus der Teilungserklärung kann sich
ergeben, dass die Versammlung häufiger stattfinden muss. Außerdem schreibt der
Gesetzgeber vor, dass eine Versammlung einberufen werden muss, wenn dies von mehr als
einem Viertel der Wohnungseigentümer gefordert wird (§ 24 Abs. 2 WEG).
Wichtig
Eine außerordentliche Eigentümerversammlung muss schriftlich unter Angabe des Grundes und
der Zielsetzung der Versammlung erfolgen.
Es kann auch sein, dass eine weitere Eigentümerversammlung notwendig wird. Ist
beispielsweise eine erste Versammlung nicht beschlussfähig, muss eine neue Versammlung
einberufen werden, die in jedem Fall beschlussfähig ist (§ 25 Abs. 4 WEG).
Wichtig
Der Verwalter muss in der Einladung zur Wiederholungsversammlung darauf hinweisen, dass
die Beschlussfassung auch gegeben ist, wenn eigentlich zu wenig Eigentümeranteile vertreten
sind. Sie sollten dann auf jeden Fall versuchen, an der Versammlung teilzunehmen, da hier
letztlich auch eine Minderheit über die Belange der Gemeinschaft bestimmen kann.
Warum man teilnehmen sollte
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Leider empfinden viele Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung noch
immer als ein lästiges Übel und nehmen häufig nicht daran teil. Doch das kann bittere Folgen
haben. Denn hier werden Entscheidungen gefällt, die sowohl für das Zusammenleben in der
Anlage als auch für den Werterhalt ausschlaggebend sind. Hat die Versammlung jedoch
rechtsmäßig beschlossen, sind auch alle Wohnungseigentümer hieran gebunden – auch
diejenigen, die nicht an der Versammlung teilnahmen.
Es kann deshalb nur empfohlen werden, sich vor einer Eigentümerversammlung eingehend mit
der Tagesordnung zu befassen und die eigene Meinung in der Versammlung zu vertreten.
Denn sonst gelten die Beschlüsse der Versammlung, auch wenn sie nicht Ihren Vorstellungen
entsprechen. Sie haben zwar die Möglichkeit einer Anfechtungsklage, die aber binnen eines
Monats nach Beschlussfassung erhoben werden muss. Diese Frist gilt auch, wenn das
Protokoll mehr als einen Monat nach der Versammlung zugeschickt wird. Eine Verlängerung
der Frist für eine Anfechtungsklage kann nicht damit begründet werden, dass man an der
Eigentümerversammlung nicht teilgenommen habe.
Die Einladung
Zur Eigentümerversammlung müssen neben den Wohnungseigentümern auch Personen
eingeladen werden, die ein sogenanntes gesetzliches Verfügungsrecht haben. Hierzu gehören
beispielsweise Testamentsvollstrecker oder auch Insolvenzverwalter.
Im Normalfall wird der Verwalter zur Eigentümerversammlung einladen (§ 24 Abs. 1 WEG). Die
Einladung muss schriftlich erfolgen, was nicht heißt, dass die Einladung als Brief verschickt
werden muss. Sie kann auch als E-Mail oder Fax versandt werden. In allen Fällen muss aber
der Absender eindeutig erkennbar sein. Wird die Einladung elektronisch versandt, muss
eindeutig erkennbar sein, wo die Einladung endet. Eine Unterschrift ist jedoch nicht zwingend
vorgeschrieben. Theoretisch könnte man die Einladung – nachdem das Einverständnis des
Empfängers vorliegt – auch per SMS verschicken.
Folgende Punkte müssen in der Einladung enthalten sein:
Der Name der Wohneigentumsgemeinschaft mit der korrekten, vollständigen Anschrift.
Der Name und die Anschrift des Einladenden (normalerweise also der Verwalter).
Der Name des (Teil-)Eigentümers, wie er im Grundbuch eingetragen ist (oder dessen
gesetzlicher Vertreter).
Der eindeutige Ausspruch einer Einladung.
Der Versammlungsort und –termin (Datum, Uhrzeit).
Die Tagesordnung.
Hinweise zur Beschlussfähigkeit und dass eine Wiederholungsversammlung unter anderen
(Beschluss)-Vorgaben erfolgen kann (meist in jedem Fall beschlussfähig).
Die Tagesordnung
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Überprüfen Sie zunächst die Tagesordnung auf Vollständigkeit. Fehlt ein Ihrer Meinung nach
wichtiger Punkt, wenden Sie sich an den Verwalter. Bitten Sie ihn schriftlich um die Aufnahme
des Ihrer Meinung nach fehlenden Tagesordnungspunktes. Ein guter Verwalter wird in den
meisten Fällen nachgereichte Tagesordnungspunkte berücksichtigen – schon allein, damit auch
wirklich alle relevanten Fragen in der Versammlung geklärt werden können.
Wird die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes von mehr als einem Viertel der Eigentümer
(nach dem Kopfprinzip) gefordert, ist der Verwalter hierzu verpflichtet. Fordern Sie alleine die
Aufnahme eines Tagesordnungspunktes, bleibt es dem Verwalter freigestellt, diesen Punkt
aufzunehmen. Lediglich wenn der Tagesordnungspunkt aufgrund ordnungsgemäßer
Verwaltung zwingend ist, muss der Verwalter ihn aufnehmen. Zur ordnungsgemäßen
Verwaltung gehört es beispielsweise, dass dringende Reparaturen oder gesetzliche Auflagen
besprochen und entschieden werden.
Mit der Einladung: Informationsmaterial
Die Einladung allein ist für den Empfänger nicht sehr aussagefähig. Er weiß jetzt worum es geht
und wann darüber gesprochen werden soll. Das geht aus der Tagesordnung hervor. Doch
inhaltlich fehlt es an allen Informationen. Darum sollten – je nach Tagesordnung –
weitergehende Informationen beigefügt werden. Soll beispielsweise über eine
Sanierungsmaßnahme entschieden werden, sollte man bereits eingeholte Kostenvoranschläge
der Einladung in Kopie beifügen. Wenn hierüber entschieden werden soll, gehört auch eine
Kopie der Jahresabrechnung(en) als Anlage zur Einladung. Als Grundregel sollte hier gelten,
dass man besser eine Kopie mehr als eine zu wenig beilegen sollte, denn je besser die
Versammlungsteilnehmer vorher informiert werden, umso sachlicher wird die Diskussion
während der Versammlung. Das wirkt sich auch auf den Zeitaufwand aus: Gut vorbereitete
Versammlungen gehen in der Regel schneller über die Bühne.
Die rechtzeitige Einladung
Von Gesetzes wegen muss die Einladung mindestens zwei Wochen vor der Versammlung bei
den Teilnehmern vorliegen. In besonders dringenden Fällen kann dieser Zeitraum sogar noch
verkürzt werden. Für eine gewissenhafte Vorbereitung ist dieser Zeitraum jedoch meist zu kurz.
Man sollte deshalb im Verwaltungsvertrag von vorneherein eine längere Frist – ca. vier Wochen
– fest verankern.
Vertretung des Verwalters
Normalerweise ist der Verwalter für die Einladung zur Versammlung verantwortlich. Kommt er
dieser Verpflichtung nicht nach, gibt es zwei Möglichkeiten. Haben die Eigentümer einen Beirat
bestellt, kann der Vorsitzende dieses Beirats – alternativ sein Stellvertreter – zur Versammlung
einladen. Gibt es keinen Beirat, kann auch einer der Eigentümer die Versammlung einberufen,
wenn er zuvor vom Gericht hierzu ermächtigt wurde.
Wichtig
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Beruft ein Eigentümer die Versammlung ein, ohne dazu richterlich ermächtigt zu sein, sind die
Beschlüsse der Versammlung nicht von vorneherein nichtig. Sie können jedoch angefochten
werden.
Das ist Ihr gutes Recht
Um sich auf eine Versammlung vorzubereiten, haben Sie das Recht, Unterlagen beim Verwalter
einzusehen. Lassen Sie sich hier nicht vom Verwalter abwimmeln – bestehen Sie auf Ihr
Einsichtsrecht, das Sie allerdings während der normalen Bürozeiten des Verwalters ausüben
sollten.
Das Einsichtsrecht beinhaltet aber nicht, dass der Verwalter für Sie Kopien erstellen und Ihnen
diese zusenden muss. Dazu ist er selbst dann nicht verpflichtet, wenn Sie sich bereit erklären,
die Kosten zu übernehmen.
Wenn Ihnen eine Eigentumswohnung gehört, haben Sie das Recht über Fragen, die die
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) betreffen, mit zu entscheiden. Doch damit hier auch
alles in Ihrem Sinne verläuft, müssen Sie einige Regeln beachten.
Ab wann entscheiden Sie mit?
Die Eigentümerversammlung ist keine öffentliche Veranstaltung. An ihr dürfen nur die
Eigentümer und der Verwalter teilnehmen. Teilnahmeberechtigt ist man, wenn man als
Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Ob der Kaufpreis bereits gezahlt wurde oder nicht
spielt hier keine Rolle. Umgekehrt können Sie an der Versammlung nicht teilnehmen, wenn Sie
zwar den Kaufvertrag unterschrieben haben, aber noch keine Eintragung im Grundbuch
erfolgte.
Haben Sie Ihre Eigentumswohnung verkauft, können Sie an der Eigentümerversammlung noch
so lange teilnehmen, bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Übertragung des Stimmrechts
Haben Sie die Eigentumswohnung gekauft, können Sie mit dem Verkäufer im Kaufvertrag
vereinbaren, dass er Ihnen das Stimmrecht schon vor der Eintragung im Grundbuch übertragen
überträgt. Wenn Sie dann an der Eigentümerversammlung teilnehmen, sollten Sie allerdings
den Kaufvertrag oder eine Vollmacht des Verkäufers vorlegen können.
Grundsätzlich ist es auch möglich, die Eigentümerversammlung zu bitten, Sie teilnehmen zu
lassen. Dies ist dann durch Mehrheitsbeschluss möglich. Allerdings müssen Sie damit rechnen,
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dass es keine Mehrheit gibt und Sie unverrichteter Dinge wieder gehen müssen. Außerdem
kann man Ihnen nur die Teilnahme genehmigen. Ein Stimmrecht haben Sie in diesem Fall nicht.
Wenn Sie Unterstützung brauchen
Wenn Sie als ordentliches Mitglied (mit einer Vollmacht oder nach der Eintragung im
Grundbuch) an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, kann es sein, dass Sie bei
speziellen Fragen einen Fachmann hinzuziehen möchten, der auch an der Versammlung
teilnimmt. Das kann für die Versammlung durchaus ein Vorteil sein. Geht es beispielsweise um
eine neue Heizungsanlage, könnte ein Energie-Experte aufzeigen, welche Möglichkeiten es gibt
und welche Vor- und Nachteile mit den Alternativen verbunden sind.
Dennoch gibt es Versammlungen, bei denen solcher Expertenrat unerwünscht ist.
Dies wird vor allem dann der Fall sein, wenn Sie schon im Vorfeld verlauten lassen, dass Sie
einen bestimmten Beschluss verhindern wollen. Die Gerichte vertreten in diesem Fall
mehrheitlich die Meinung, dass ein externer Berater nichts in der Versammlung verloren hat.
Nur wenn Ihnen durch das Fehlen des Experten ein schwerwiegender Nachteil droht, würde das
Gericht wahrscheinlich die Teilnahme des Fachmanns akzeptieren. Doch diesen schweren
Nachteil zu beweisen ist schwer.
Die Gerichte vertreten mehrheitlich die Meinung, dass Sie sich vor der Versammlung selbst
umfassend informieren können, da die Tagesordnung früh genug bekannt gegeben würde.
Theoretisch könnten Sie den Berater in die Sitzung schleusen, indem Sie ihm Ihr Stimmrecht
per Vollmacht übertragen. Doch dann dürfen Sie nicht mehr an der Versammlung teilnehmen,
was sicher auch nicht in Ihrem Sinne ist.
Das eigene Stimmrecht übertragen
Grundsätzlich haben nur Sie als im Grundbuch eingetragener Eigentümer ein Recht auf
Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Sie können aber dieses Recht auch auf andere
übertragen. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt, ist Ihnen freigestellt, wem Sie
Ihre Rechte übertragen.
Die Übertragung Ihrer Rechte erfolgt per Vollmacht. Das gilt selbst dann, wenn Sie Ihren
Ehepartner zur Versammlung schicken wollen. Steht Ihr Partner nicht als Eigentümer im
Grundbuch, muss auch er eine Vollmacht vorlegen können, um an der Eigentümerversammlung
teilzunehmen.
Erteilen Sie die Vollmacht schriftlich. In der Vollmacht können Sie auch bestimmen, wie der
Bevollmächtigte abstimmen soll. Eine Mustervollmacht finden Sie hier ->.
Grundsätzlich können Sie nur eine Person bevollmächtigen, an der Versammlung für Sie
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teilzunehmen.
Eine Vollmacht widerrufen
Sie können eine erteilte Vollmacht bis zum Beginn der Versammlung jederzeit widerrufen. Sie
müssen den Widerruf nicht begründen. Während der Versammlung kann die Vollmacht jedoch
nicht widerrufen werden. Sind Sie mit den dann gefassten Beschlüssen nicht einverstanden,
müssen Sie sie anfechten.
Grundsätzlich können Sie die Vollmacht mündlich oder schriftlich widerrufen. Es empfiehlt sich
aber, den Widerruf schriftlich zu vollziehen und dafür zu sorgen, dass die Zustellung des
Widerrufs beweisbar ist.
Lassen Sie sich auch die erteilte Vollmacht zurückgeben, damit der Ex-Bevollmächtigte damit
nicht doch zur Versammlung erscheint und so tut, als sei er noch bevollmächtigt. Haben Sie den
Verwalter über die Vollmacht informiert, sollten Sie ihn jetzt auch über den Widerruf informieren.
Begrenzung der Vollmacht
Sie haben das Recht die Vollmacht zu begrenzen. Zunächst werden Sie die Vollmacht im
Normalfall zeitlich begrenzen, indem Sie sie nur für eine Eigentümerversammlung erteilen.
Inhaltlich können Sie die Vollmacht ebenfalls begrenzen. Sie können die Vollmacht
für einen oder mehrere Tagesordnungspunkte erteilen und
festlegen, wie der Bevollmächtigte bei einzelnen Tagesordnungspunkten abzustimmen
hat.
Der Bevollmächtigte hält sich nicht an die Vollmacht
Haben Sie mit dem Bevollmächtigten im Vorfeld abgesprochen, dass er in einem bestimmten
Tagesordnungspunkt dagegen stimmen soll und stimmt doch zu, haben Sie Pech gehabt. Denn
für die Versammlung ist nicht erkennbar, dass zwischen Ihnen und dem Bevollmächtigten eine
andere Absprache getroffen wurde.
Anders ist die Situation, wenn Sie in der Vollmacht festgelegt haben, wie der Bevollmächtigte
abzustimmen hat und diese Vollmacht den Versammlungsteilnehmern bekannt gemacht wurde.
Darum sollten Sie das Abstimmungsverhalten in der Vollmacht festlegen und eine Kopie der
Vollmacht an den Verwalter senden.
Innerhalb einer Wohnanlage müssen viele Entscheidungen gefällt werden, die alle Mitglieder
der Miteigentümergemeinschaft betreffen. Für diese Entscheidungen ist die Miteigentümer- oder
Wohnungseigentümer-Versammlung zuständig.
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Sie ist faktisch das oberste Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die
wichtigsten Aufgaben der Versammlung sind:
Beschlüsse bezüglich des Gemeinschaftseigentums,
Ordnung des Zusammenlebens innerhalb der Hausgemeinschaft,
Technische Fragen,
Finanzielle Fragen der Gemeinschaft und
Organisation, z. B. der Hausverwaltung.
Seine Beschlüsse fällt die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit. In einigen
Bereichen verlangt das Gesetz aber, dass der Beschluss einstimmig gefasst werden muss.
Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) muss der Verwalter die
Wohnungseigentümer-Versammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG).
Allerdings besteht die Möglichkeit, diese Verpflichtung im Rahmen der Teilungserklärung einer
anderen Person oder einem Gremium zu übertragen. Diese Möglichkeit wird jedoch sehr selten
genutzt.
Neben der gesetzlich vorgeschriebenen Miteigen-tümerversammlung können in der
Teilungserklärung weiter Versammlungen vorgesehen werden. Auch der Verwalter kann von
sich aus bei Notwendigkeit eine außerordentliche Miteigentümerversammlung einberufen.
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass eine Wohnungseigentümerversammlung
einberufen werden muss, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer
gefordert wird (§ 24 Abs.2 WEG). Die Forderung muss schriftlich an den Verwalter gestellt
werden, wobei aus dem Antrag, eine Versammlung einzuberufen, hervorgehen muss, aus
welchen Gründen die Versammlung gefordert wird und welche Zwecke sie verfolgt.
Wichtig
Das Viertel zur Einberufung einer Wohneigentümerversammlung wird immer nach Köpfen
gerechnet, nicht nach Wohnungseinheiten oder Miteigentumsanteilen. Dies gilt auch, wenn die
Teilungserklärung für die Beschlussfassung der Versammlung einen anderen Modus festlegt.
Beruft der Verwalter keine Versammlung ein (was eine Pflichtverletzung darstellt) oder ist noch
kein Verwalter bestellt worden, kann der Vorsitzende des Verwaltungsrates beziehungsweise
sein Stellvertreter die Versammlung einberufen. Verfügt Ihre Miteigentümergemeinschaft über
keinen Verwaltungsrat, bleibt nur noch der Weg über das Gericht.
Sie können den Verwalter per Gerichtsbeschluss dazu zwingen, dass der innerhalb einer vom
Gericht festgelegten Frist eine Wohnungseigentümerversammlung einberuft. Alternativ hierzu
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können Sie vom Gericht die Ermächtigung erwirken, eine Miteigentümerversammlung
einzuberufen.
Wichtig
Sie können eine Miteigentümerversammlung nur einberufen, wenn Sie ein Gericht hierzu
ermächtigt hat. Ohne diese Ermächtigung kann der Verwalter seinerseits eine einstweilige
Anordnung des Gerichts erwirken, welche Ihnen die Einberufung untersagt. Auch Sie haben die
Möglichkeit, bei guten Gründen eine einstweilige Anordnung gegen eine
Wohnungseigentümerversammlung bei Gericht zu erwirken.
Da die Wohnungseigentümerversammlung in der Nähe der Anlage stattfinden muss, wird sie in
der Praxis meist in der Anlage selbst durchgeführt. Auch wenn Sie weit entfernt von der Anlage
wohnen, kann deshalb die Versammlung nicht verlegt werden. Selbst wenn eine Mehrheit einen
weit von der Anlage entfernten Tagungsort fordern würde, wäre dieser Beschluss zumindest
anfechtbar.
Die Versammlungen müssen unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden. Nehmen Personen
an der Versammlung teil, die nicht dazugehören, können Sie die Beschlüsse der Versammlung
im Zweifelsfall schon deswegen anfechten.
Über den Termin der Versammlung entscheidet der Einladende nach eigenem Ermessen. Die
Versammlung muss allerdings zu verkehrsüblichen, zumutbaren Zeiten erfolgen. Zumutbar
heißt hier nicht, dass der Einladende auf die Arbeitszeiten der Versammlungsmitglieder
Rücksicht nehmen muss. Eine Versammlung am Freitag-Nachmittag geht deshalb in Ordnung.
Eine Versammlung nach 21:00 Uhr dürfte hingegen zu spät angesetzt worden sein.
Die Einladung muss in Textform erfolgen, bedarf also keiner Unterschrift (§ 24 Abs. 4 WEG).
Eine Einladung per E-Mail oder Fax wäre somit möglich. Telefonisch kann jedoch keine
Einladung erfolgen. Die Einladung muss normalerweise mindestens 14 Tage vorher erfolgen (§
24 Abs. 4 WEG). Die Teilungserklärung kann auch längere Fristen vorsehen. Nur im
Ausnahmefall darf der Verwalter bei besonders dringenden Angelegenheiten die
Zweiwochenfrist unterschreiten.
Eingeladen werden nur Wohnungseigentümer, die auch im Grundbuch eingetragen
sind. Teilnehmen können nur eingeladene Personen oder deren legitimierte Stellvertreter.
Wollen Sie beispielsweise einen Anwalt mit in die Versammlung nehmen, muss über dessen
Teilnahme die Versammlung abstimmen. Wird der Anwesenheit zugestimmt, darf der Anwalt
bleiben, aber nicht für Sie auftreten, also für Sie das Wort ergreifen oder gar Anträge stellen.
Wird ein Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen, nachdem bereits zu einer
Miteigentümerversammlung eingeladen wurde, kann er an der Versammlung teilnehmen. Er
muss dann aber eine eventuell kürzere Vorbereitungszeit von weniger als zwei Wochen
akzeptieren. Eine Vormerkung im Grundbuch, die Übernahme des wirtschaftlichen Eigentums
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oder die Übergabe von Nutzen und Lasten des Sondereigentums spielen keine Rolle. Eine
Ausnahme gilt nur für neu zu gründende Wohnungseigentümer-Gemeinschaften.
Tagesordnung
Mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung müssen Sie die Tagesordnung
erhalten, damit Sie sich auf die Versammlung vorbereiten können. In der Tagesordnung
müssen alle zum Beschluss anstehenden Punkte genannt werden. Anhand der Tagesordnung
können Sie sich schon im Vorfeld informieren oder beraten lassen und auch entscheiden, ob
Sie an der Versammlung überhaupt teilnehmen werden. Deshalb muss die Tagesordnung
detailliert genug sein, damit Sie erkennen können, worum es geht. Sie muss aber nicht auf jede
Kleinigkeit eingehen.
Wichtig
Die Tagesordnung kann noch ergänzt werden, solange Ihnen die Ergänzung vor Beginn der
gesetzlichen oder in der Teilungserklärung festgelegten Ladungszeit zugeht. Beträgt die
Ladungszeit 2 Wochen, kann der Verwalter die Tagesordnung noch drei Wochen vor der
Versammlung ergänzen, eine Woche vor der Versammlung wären jedoch zu spät.
Gefährlich sind die beliebten Tagesordnungspunkte „Sonstiges" oder „Verschiedenes". Hier
dürfen nur weniger bedeutsame Punkte angesprochen werden. Die Meinungen, was jedoch als
weniger bedeutsam anzusehen ist, gehen häufig weit auseinander. Meist muss hier ein Gericht
entscheiden.
Grundsätzlich stellt der Einladende, im Normalfall der Verwalter, die Tagesordnung auf. Sie
können um Aufnahme von Tagesordnungspunkten bitten – erzwingen können Sie die
Aufnahme aber nur, wenn dies mehr als ein Viertel der einzuladenden Teilnehmer wünscht.
Tipp:
Wollen Sie einen Punkt auf die Tagesordnung setzen lassen, sollten Sie Ihren Antrag an den
Verwalter gleich von zusätzlich mindestens einem Viertel der Miteigentümer unterschreiben
lassen. Außerdem muss der schriftliche Antrag vor Beginn der Ladungsfrist beim Verwalter
vorliegen.
Neben der nicht rechtzeitigen Vorlage des Tagesordnungspunktes kann der Verwalter die
Aufnahme auch aus einem anderen Grund ablehnen. Ist ihr Antrag „rechtsmissbräuchlich",
muss der Verwalter Ihren Tagesordnungspunkt nicht aufnehmen. Das wäre beispielsweise der
Fall, wenn ein Antrag behandelt werden soll, der schon in den vergangenen Jahren abgelehnt
wurde und für den keine neuen Tatsachen oder Umstände entstanden sind.
Versammlungsleiter
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Der Versammlungsleiter muss nicht zwingend der Einladende sein. Zwar sieht der
Gesetzgeber den Verwalter zunächst als Vorsitzenden der Versammlung vor (§ 24 Abs. 5
WEG). Die Versammlung kann jedoch auch jemand anderen als Leiter der
Wohnungseigentümerversammlung bestimmen. Die Aufgaben des Versammlungsleiters sind:
Erteilung und Entzug des Wortes,
Durchführung von Abstimmungen,
Verkündung der Abstimmungsergebnisse,
Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Versammlung.
Der Versammlungsleiter hat während der Versammlung das Hausrecht. Er kann also auch,
sollte dies für die Durchführung einer ordnungsgemäßen Versammlung notwendig sein,
Teilnehmer des Saales verweisen.
Wichtig
Der Versammlungsleiter kann während der Versammlung abgewählt und durch eine andere
Person ersetzt werden. Dann müssen Sie einen Antrag zur Geschäftsordnung stellen, der sofort
verhandelt wird.
Feststellung der Beschlussfähigkeit
Der Versammlungsleiter hat zu prüfen, ob die Versammlung beschlussfähig ist
beziehungsweise, ob die Beschlussfähigkeit bei den Abstimmungen noch besteht. Um
beschlussfähig zu sein, muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile auf der Versammlung
vertreten werden (§ 25 Abs. 3 WEG). Dies gilt auch, wenn das Stimmrecht in der Versammlung
abweichend geregelt ist (z. B. nach Köpfen oder nach Wohnungseinheiten). Ein abweichendes
Stimmrecht kann in der Teilungserklärung vereinbart sein.
Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, kann der Verwalter eine neue Versammlung mit der
gleichen Tagesordnung einberufen, die auch beschlussfähig ist, wenn die für die erste
Versammlung notwendigen Vertretungen nicht erreicht werden. Auch für diese Versammlung
schreibt der Gesetzgeber eine Ladefrist von mindestens zwei Wochen vor (§ 24 Abs. 4 WEG).
Außerdem muss in der Einladung ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die
Versammlung in jedem Fall beschlussfähig ist – gleichgültig, wie viele Miteigentumsanteile
vertreten sind.
Wichtig
Häufig wird mit der Einladung zur Mitgliederversammlung gleich eine zweite Einladung
verschickt, nach der eine zweite Versammlung bei Beschlussunfähigkeit der ersten eine
Viertelstunde später stattfinden soll. Dies ist rechtlich nicht zulässig.
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Geschäftsordnungs-Anträge
Sogenannte Geschäftsordnungsanträge sind Anträge, die Änderungen des organisatorischen
Ablaufs herbeiführen sollen. Sie werden mit einfacher Mehrheit beschlossen.
Geschäftsordnungsanträge müssen immer vor einer Debatte über einen inhaltlichen Beschluss
diskutiert und abgestimmt werden.
Der Antrag auf Abwahl des Versammlungsleiters ist so ein Geschäftsordnungsantrag.
Außerdem hat es sich bewährt, die Redezeit für die einzelnen Diskussionsbeiträge zu
begrenzen. Eine weitere Möglichkeit des Geschäftsordnungsantrags wäre es, die Rednerliste
zu schließen, um so ein Ende der Diskussion herbeizuführen.
Beschlüsse
Sie müssen nicht jeden Beschluss akzeptieren. Rechtswidrige Beschlüsse können Sie
anfechten. Rechtswidrig kann ein Beschluss schon durch formale Fehler werden. Rechtswidrig
sind beispielsweise Beschlüsse einer Versammlung, zu der nicht ordnungsgemäß oder nicht
vollständig eingeladen wurde. Wird ein Beschluss nicht angefochten, wird er rechtswirksam und
ist für alle Miteigentümer verbindlich.
Wichtig
Heute taucht häufig das „Raucherproblem" auf. Sind bei einer Abstimmung ein Teil der
Miteigentümer zu einer „Raucherpause" aus dem Saal gegangen, kann die Versammlung
beschlussunfähig sein und der Beschluss kann später angefochten werden. Darum sollte die
Versammlung von vorneherein feste Pausen vereinbaren, in denen dann die Raucher ihrem
Laster frönen können.
Die Möglichkeit der Anfechtung bedeutet jedoch nicht, dass damit ein Beschluss gleichzeitig
ungültig wird. Diese Entscheidung fällt letztlich das Gericht.
Wird ein Beschluss nicht binnen vier Wochen nach der Beschlussfassung angefochten, wird er
rechtswirksam uns ist für alle Miteigentümer verbindlich.
Im Normalfall wird bei der Miteigentümerversammlung per Handzeichen abgestimmt.
Dieses Verfahren bietet sich vor allem an, wenn nach Köpfen abgestimmt wird. Wird nach
Wohneinheiten oder Gemeinschaftsanteilen abgestimmt, wo knappe Ergebnisse zu erwarten
sind, sollte schriftlich unter Angabe des Namens und der Angabe der Wohneinheiten oder
Gemeinschaftsanteile abgestimmt werden.
Geht es um bauliche Veränderungen, muss auf jeden Fall festgehalten werden, wer dagegen
gestimmt hat, da diese Mitglieder später nicht an den Kosten beteiligt werden können. Hier
bietet sich auch eine – mündliche – namentliche Abstimmung an. Der Verwalter ruft die
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Teilnehmer einzeln auf und die Aufgerufenen antworten mit Ja oder nein. In Ausnahmefällen
kann auch geheim abgestimmt werden, wobei die Stimmauszählung durch zwei von der
Versammlung gewählte Miteigentümer erfolgt.
Wie abgestimmt wird, kann in der Teilungserklärung festgelegt sein. Steht dort nichts, kann der
Versammlungsleiter frei entscheiden, wie abgestimmt werden soll. Sind Mitglieder der
Versammlung mit der vom Versammlungsleiter vorgeschlagenen Wahlmethode nicht
einverstanden, können Sie per Geschäftsordnungsantrag und –abstimmung eine andere
Methode durchsetzen.
Wichtig
Ein Beschluss ist gefasst, wenn er mehr Ja- als Neinstimmen erhalten hat. Die Enthaltungen
werden dabei nicht berücksichtigt. Sie sollten aber im Protokoll genannt werden, damit man die
Richtigkeit der Ergebnisse später besser kontrollieren kann. Je nach Anzahl der Ja- und
Neinstimmen könnte schnell der Eindruck entstehen, dass die Versammlung hier nicht
beschlussfähig gewesen sei.
Protokoll
Von jeder Versammlung muss ein Protokoll verfasst werden (§ 24 Abs. 6 WEG). Eine
gesetzliche Frist, bis wann ein Protokoll erstellt werden muss, gibt es nicht. Ein guter Verwalter
wird es aber zeitnah erstellen, sodass es noch vor Ende der Anfechtungsfrist (vier Wochen)
vorliegt.
Das Protokoll muss die folgenden Punkte beinhalten:
cOrt, Datum und Uhrzeit der Versammlung
Bestätigung, dass ordnungsgemäß geladen wurde
Feststellung der Beschlussfähigkeit
Alle Tagesordnungspunkte
Zusammenfassung der Diskussionen zu den Tagesordnungs-punkten
Art der Beschlussfassung (geheim, offen, schriftlich, mündlich) und Ergebnis (Anzahl Ja-,
Neinstimmen und Enthaltungen).
Unterschriften von Versammlungsleiter (Verwalter), Beirats-vorsitzenden und mindestens
einem Wohnungseigentümer.
Das Sondereigentum ist weitestgehend Ihre Sache als Eigentümer. Hierüber können Sie
entscheiden und es verwalten, wie Sie es für richtig halten. Anders sieht es jedoch beim
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Gemeinschaftseigentum aus.
Grundsätzlich legt der Gesetzgeber hier fest, dass die
Verwaltung hiervon Sache der Wohnungs-eigentümergemeinschaft ist (§ 21 Abs. 1 WEG Wohnungseigentumsgesetz). Hier können allerdings in einigen Fällen auch
Ausnahmeregelungen des WEG greifen oder anderslautende Beschlüsse der
Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen werden. Der Hausverwalter soll die
Hauseigentümergemeinschaft hierbei unterstützen. Daraus ergibt sich schon, dass er
ausschließlich für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums berufen wird. Häufig schließt
der Hausverwalter aber zusätzliche Verträge mit den Wohnungseigentümern ab, damit er auch
deren Sondereigentum mitverwaltet. Dies kann durch Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft unterbunden werden.
Der Hausverwalter ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann
hierauf nicht verzichten. Sie muss einen Hausverwalter bestellen. Diese Aufgabe kann nicht auf
andere Gremien oder Personen übertragen werden. Durch die Bestellung erhält der
Hausverwalter die Befugnisse, die der Gesetzgeber für ihn vorschreibt (§ 27 WEG). Die Frage
der Vergütung wird in einem Arbeitsvertrag (Verwaltervertrag) geregelt.
Wer kann Hausverwalter werden?
Hausverwalter kann jede natürliche oder juristische Person werden. Da an den Verwalter sehr
hohe Anforderungen bezüglich seiner rechtlichen und sachlichen Kompetenz gestellt werden,
sollte man bei der Auswahl äußerst kritisch vorgehen.
Der Hausverwalter kann eine juristische Person (in den meisten Fällen GmbH, Kg
oder AG) sein. Eine BGB-Gesellschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR) kann nach
Ansicht des Bundesgerichtshofes jedoch nicht als Hausverwalter fungieren. Die Richter stehen
auf dem Standpunkt, dass es sich hier zum einen um keine juristische Person handelt. Zum
anderen bestehe die Gefahr, dass die Verantwortung innerhalb einer GbR nicht klar umrissen
werden kann, da die Zusammensetzung einer BGB-Gesellschaft nicht immer eindeutig ist.
Auf jeden Fall sollten über denVerwalter Auskünfte mittels einer Wirtschaftsauskunftei eingeholt
werden. Der angehende Verwalter sollte zunächst ein polizeiliches Führungszeugnis und eine
steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen können. Außerdem sollte er nachweisen,
dass er eine dem zu verwaltenden Objekt angemessene
Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besitzt.
Wohnt der Verwalter nicht in der zu verwaltenden Anlage, sollte er zumindest in der Nähe
wohnen. Dabei dürfte bei einem professionellen, gut organisierten Verwalter eine Entfernung
von rund 60 Kilometern kein Problem sein. Die Bürozeiten des Hausverwalters sollten den
Bedürfnissen der Anlagenbewohner und der Eigentümergemeinschaft entsprechen. Ein
Hausverwalter-Notruf (Handy) ist heute Pflicht.
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Da es kein Berufsbild für den Hausverwalter gibt, muss man die Ausbildungsanforderungen
selbst bestimmen. So sollte der Verwalter gelernter Kaufmann der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft oder Immobilienfachwirt sein. Hinzu kommen Fortbildungsveranstaltungen,
die speziell für Hausverwalter angeboten werden. Diese kann ein guter Interessent anhand der
Veranstaltungsbescheinigungen und -zertifikate nachweisen. Außerdem sollte der Verwalter auf
einige Referenzprojekte hinweisen können.
Tipp:
Positiv ist auch die Mitgliedschaft in einem Berufsverband der Hausverwalter (beispielsweise
BVI - Bundesfachverband der Immobilienverwalter, VDH - Verband Deutscher Hausverwalter e.
V., DDIV - Dachverband Deutscher Immobilienverwalter).
Bestellung des Hausverwalters
Der Hausverwalter wird per Mehrheitsbeschluss durch die Eigentümerversammlung bestellt (§
26 Abs. 1 WEG). Er kann für maximal fünf Jahre bestellt werden (§ 26 Abs. 1 WEG). Wird ein
Hausverwalter von der Eigentümerversammlung für einen längeren Zeitraum oder auf
unbestimmte Zeit berufen, endet seine Berufung dennoch nach fünf Jahren. Eine kürzere
Bestellungszeit ist möglich. Er kann frühestens ein Jahr vor Ende der Bestellungszeit
wiederbestellt werden (§ 26 Abs. 2 WEG). Der Beschluss zur Wiederbestellung kann vor Ablauf
der Jahresfrist gefasst werden, wenn gleichzeitig beschlossen wird, dass der
Wiederbestellungsbeschluss erst innerhalb der Jahresfrist wirksam werden soll. Findet
beispielsweise die Eigentümerversammlung drei Monate vor Beginn der Jahresfrist statt, kann
die Wiederbestellung mit der Maßgabe beschlossen werden, dass der Beschluss erst nach drei
Monaten wirksam wird.
Der Bauträger kann in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung einen
Hausverwalter bestimmen (§ 23 Abs. 3 WEG), solange noch keine Eigentumswohnung
verkauft, also noch keine Auflassungsvormerkung eines Erwerbers im Wohnungsgrundbuch
eingetragen ist und dieser von seinem Sondereigentum Besitz erlangt hat.
Eine Bestellung des Hausverwalters durch die Mehrheit der Eigentümerversammlung kann
unwirksam sein, wenn ein sehr viel günstigeres Angebot vorliegt. Dies ergibt sich aus einem
Urteil des Landgerichts Berlin vom 23.09.2014 (Aktenzeichen 55 S 302/WEG).
In dem Verfahren klagte ein Minderheiten-Eigentümer (108 Wohneinheiten) gegen den
Mehrheitseigentümer (167 Wohneinheiten). Es gab sonst keine Eigentümer. Bei der Bestellung
des Verwalters setzte der Mehrheitseigner einen Verwalter durch, der eine Vergütung von 27,76
€ pro Monat und Wohneinheit verlangte. Außerdem lag aber ein Angebot vor, bei dem lediglich
19,04 € pro Monat und Einheit gefordert wurden. Der Minderheitseigner klagte nun gegen den
Mehrheitsbeschluss.
Das Landgericht Berlin gab dem Minderheitseigentümer Recht. Der Beschluss sei unwirksam,
weil er gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft verstoße.
Dieser Verstoß sei nicht nur gegeben, wenn eine überhöhte oder unangemessene Vergütung
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gewährt würde. Auch bei sehr großen Preisdifferenzen zwischen zwei Angeboten könne von
einem Verstoß ausgegangen werden.
Der Hausverwalter-Vertrag
Übernimmt einer der Wohnungseigentümer die Aufgaben des Hausverwalters und verzichtet
hierfür auf ein Honorar, wird er lediglich bestellt. Ein Hausverwalter-Vertrag wird dann nicht
geschlossen. Dies kommt jedoch sehr selten vor. Im Normalfall wird ein gewerbsmäßiger
Hausverwalter oder ein Miteigentümer die Verwalterfunktion gegen Entgelt übernehmen. Dann
muss ein Hausverwalter-Vertrag abgeschlossen werden.
Im Hausverwalter-Vertrag werden die Aufgaben und Befugnisse des Hausverwalters geregelt.
Dies können auch Aufgaben und Befugnisse über die in § 27 WEG genannten Positionen sein,
wenn dies von der Hauseigentümergemeinschaft gewünscht und beschlossen wird.
Tipp:
Im Hausverwalter-Vertrag kann auch eine Prozessvollmacht (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 EG) erteilt
werden. Kommt es dann zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, kann der Verwalter reagieren,
ohne dass zunächst ein Beschluss der Hauseigentümergemeinschaft herbeigeführt werden
muss.
Über die Form des Vertrages gibt es keine gesetzlichen Vorschriften. Schon aufgrund des
Umfangs der zu klärenden Aufgaben und Befugnisse ist jedoch die Schriftform üblich. Der
Vertrag
wird vom Verwalter durch Unterschrift des Vertrages angenommen. Hat der
Verwalter seine Arbeit aufgenommen, gilt dies ebenfalls als Annahme des Vertrages.
Die Wohnungseigentümerversammlung sollte einen Wohnungseigentümer oder - falls
vorhanden – den Verwaltungsbeirat damit beauftragen, den Hausverwalter-Vertrag mit dem von
der Versammlung bestellten Hausverwalter abzuschließen. Hierzu sollte die Versammlung auch
die wichtigsten Eckdaten (z. B. Vertragsdauer, Vergütung, zusätzliche Aufgaben über § 27
WEG hinaus) festlegen, an die der Beauftragte dann gebunden ist.
Die Vergütung des Hausverwalters sollte als Festbetrag geregelt werden. Dies kann ein
Honorar pro Sondereigentum oder für die gesamte Anlage sein. Eine Vergütungserhöhung
kann von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden. Dann muss aber auch
ein Änderungsvertrag über die Honoraranhebung geschlossen werden.
Tipp:
Zur einfacheren Kostenabrechnung empfiehlt sich ein Honorar entsprechend der
Wohnungseinheiten (Sondereigentum) zu vereinbaren. Ein einfacher Beschluss reicht hierfür
nicht aus. Grundsätzlich hat die vereinbarte Kostenverteilung der Teilungserklärung bzw. der
Gemeinschaftsordnung Vorrang vor etwaigen Honorarvereinbarungen im Verwalter-Vertrag.
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Das Honorar für den Hausverwalter wird von allen Wohnungseigentümern geschuldet. Jeder
Eigentümer trägt im internen Verhältnis einen Anteil entsprechend seinem Miteigentumsanteil (§
16 Abs. 2 WEG). Die Verwaltervergütung gehört als gemeinschaftlicher Kostenfaktor zu den
Ausgaben im Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung. Der Vertrag endet nach der in ihm
vereinbarten Frist, längstens jedoch nach fünf Jahren.
Aufgaben des Hausverwalters
In den §§ 27 und 28 WEG ist geregelt, welche Aufgaben ein Hausverwalter hat. Hinzu kommen
einige zusätzliche Bestimmungen bezüglich der Einladung und Durchführung der
Miteigentümerversammlungen (§§ 23 bis 25 WEG). Außerdem können sich aus dem
Bürgerlichen Gesetzbuch zusätzliche Aufgaben ergeben. Im Hausverwalter-Vertrag können
weitere Aufgaben vereinbart werden.
Zu den wichtigsten Aufgaben des Hausverwalters gehören:
Durchführung von Beschlüssen der Wohneigentümergemeinschaft (§ 27 Abs. Nr. 1 WEG).
Hierzu gehören auch das Einholen von mehreren Angeboten und der Abschluss von
Verträgen, soweit dies für die Durchführung der Beschlüsse notwendig ist.
Durchführung der Hausordnung (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Hierzu gehören unter anderem
Maßnahmen zur Einhaltung der Ruhezeiten, zur Durchführung der Räum- und
Streupflichten und auch die Überwachung der Einhaltung von Verpflichtungen der
Wohnungseigentümer, die sich aus § 14 WEG ergeben.
Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).
Durchführung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Hierzu
gehören nicht nur dringend notwendige Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen,
deren Erledigung sich bereits aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 ergibt. Zu diesem Bereich gehört
beispielsweise auch das Einschreiten des Hausverwalters, wenn es zu rechtswidrigen
Eingriffen der Wohnungseigentümer in das Gemeinschaftseigentum kommt. Darüber
hinaus geht es hier auch um Notmaßnahmen bei Blitzeinschlägen, Überschwemmungen
und anderen Wetterschäden, Ausfall der Wasser-, Strom- oder Heizungsversorgung.
Verwaltung von Geldern der Hausgemeinschaft (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Der
Hausverwalter hat das gemeinschaftliche Vermögen getrennt von seinem eigenen zu
halten (§ 27 Abs. 4 WEG). Das gilt sowohl für die Konten als auch für das Bargeld.
Tipp:
Aus Sicherheitsgründen empfiehlt es sich, ein Konto einzurichten, deren Inhaber die
Wohnungseigentümer sind und für das dem Hausverwalter eine Verfügungsberechtigung erteilt
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wird.
Nach § 27 Abs. 2 WEG ist der Hausverwalter außerdem berechtigt, im Namen der
Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wirkung gegen und für sie verschiedene Aufgaben zu
übernehmen. Dieser Passus räumt dem Hausverwalter eine weitgehende gesetzliche
Vertretung der Hauseigentümer ein. Insbesondere gehört deshalb zu seinen Aufgaben:
Die Anforderung von Lasten- und Kostenbeiträgen von den Wohnungseigentümern.
Die Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen für die laufende Verwaltung des
Gemeinschaftseigentums. Hierzu gehört auch die finanzielle Abwicklung von
Versicherungen, Hausmeisterleistungen, Reinigungskosten usw.).
Die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen, die an alle
Wohnungseigentümer gerichtet sind. Damit sind solche Schriftstücke ordnungsgemäß an
alle Wohnungseigentümer zugestellt, wenn der Hausverwalter eine Ausfertigung erhalten
hat. Das gilt auch für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer gegen die anderen
Miteigentümer klagt. Eine Ausfertigung an den Hausverwalter reicht dann als
ordnungsgemäße Zustellung an alle anderen Wohnungseigentümer aus.
Die Einleitung und Durchführung von Maßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung von
Rechtsnachteilen. Hier geht es um Verjährungsfristen und Fristen zur Einlegung von
Rechtsmitteln, Mängelrügen, Anfechtungsfristen und ähnliches. Zur Abwendung von
Rechtsnachteilen ist der Hausverwalter beispielsweise befugt, Beweissicherungsverfahren
durchzuführen, einen Anwalt zu beauftragen, Anträge vor Gericht zu stellen usw.
Bei Vorlage eines entsprechenden Beschlusses die Geltendmachung von gerichtlichen
oder außergerichtlichen Ansprüchen. Hierzu kann dem Hausverwalter eine
Generalvollmacht erteilt werden, die beispielsweise Bestandteil seines
Hausverwalter-Vertrages ist.
Die Abgabe von Erklärungen zur Einrichtung von Fernsprechteilnehmeranlagen.
Die Haftung eines Hausverwalters
Der Hausverwalter hat seine vertraglichen Pflichten mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmanns zu erfüllen. Kommt er dem vorsätzlich oder fahrlässig verspätet, schlecht oder gar
nicht nach, muss er Schadenersatz wegen Pflichtverletzung leisten (§ 280 Abs. 1 Bürgerliches
Gesetzbuch – BGB). Überträgt der Hausverwalter Aufgaben an Dritte, haftet er auch für deren
Verhalten.
Darüber hinaus kann der Hausverwalter haftbar gemacht werden, wenn er unerlaubte
Handlungen vornimmt. Ein häufiger Streitpunkt ist hier die Verletzung der
Verkehrssicherungspflicht (es wurde nicht gestreut und es kam zu einem Sturz). Hier kann sich
der Hausverwalter aber meist rechtfertigen, indem
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er nachweist, dass er bei der Auswahl und Überwachung der hierfür von ihm eingesetzten
Hilfspersonen die erforderliche Sorgfalt walten ließ oder
er darauf verweist, dass bei einem gestürzten Wohnungseigentümer diesen ein größeres
Verschulden trifft, da die Verkehrssicherungspflicht neben dem Hausverwalter auch die
Wohnungseigentümer trifft. Besonders gute Chancen hat der Verwalter dann, wenn der
Wohnungseigentümer auch noch ein Sondernutzungsrecht an dem Weg hatte, auf dem er
gestürzt ist.
Häufig tritt der Hausverwalter auch gegenüber Dritten auf. Er ist dann ein sogenannter
Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer (§ 278 BGB). In diesem Fall haften die
Wohnungseigentümer gemeinschaftlich für die Handlungen des Hausverwalters. Sie können
allerdings den Hausverwalter im Innenverhältnis regresspflichtig machen.
Den Hausverwalter kündigen und abberufen
Zum Hausverwalter bestehen zwei Beziehungsebenen. Auf der einen Seite die Ebene der
Berufung, die dem Verwalter die gesetzlichen Verwaltungsrechte und -pflichten einräumt und
auf der anderen Seite die Vertragsebene, die beispielsweise die finanzielle Regelung der
Hausverwaltertätigkeit beinhaltet. Um einen Hausverwalter "loszuwerden", muss man deshalb
auch auf zwei Ebenen aktiv werden. Er muss abberufen und ihm muss gekündigt werden.
Die Abberufung des Hausverwalters
Ebenso wie die Berufung kann auch die Abberufung des Hausverwalters nur mit der
Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer erfolgen.
Unter besonderen Umständen kann ein Wohnungseigentümer die Abberufung des
Hausverwalters durch das Gericht verlangen. Dies aber nur, wenn die Anrufung der
Miteigentümer nicht zumutbar ist. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich die anderen
Miteigentümer und der Hausverwalter gegen den klagenden Wohnungseigentümer "verbündet
haben."
Der Hausverwalter hat das Recht den Beschluss der Abberufung anzufechten und gerichtlich
prüfen zu lassen. Wurde mit der Abberufung gleichzeitig die Berufung eines anderen
Hausverwalters beschlossen, kann er diesen Berufungsbeschluss nicht anfechten. Handelt es
sich bei dem abberufenen Hausverwalter um einen Wohnungseigentümer, kann er auch den
neuen Berufungsbeschluss anfechten.
Man kann die Abberufung eines Hausverwalters derart einschränken, dass er nur bei dem
Vorliegen eines wichtigen Grundes abgerufen werden kann. Weitere Einschränkungen sind
nicht möglich. Die Einschränkung der Abberufung aus wichtigem Grund ist sinnvoll und deshalb
auch in den meisten Gemeinschaftsordnungen vorgesehen.
Von einem wichtigen Grund spricht man immer dann, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen
Wohnungseigentümern und Verwalter zerstört ist und unter den gegebenen Umständen keine
Zusammenarbeit mehr möglich ist. Es muss sich also schon um ein gewichtiges Vergehen des
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Hausverwalters handeln, etwa Unterschlagung von Gemeinschaftsgeldern, Missachtung der
Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, Nichteinberufung von
Wohnungseigentümerversammlungen usw.
Wichtig: Ist der Hausverwalter mit seiner Abberufung einverstanden, ist diese jederzeit durch
Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer möglich.
Dem Hausverwalter kündigen
Durch die Abberufung des Hausverwalters ist diesem grundsätzlich noch nicht gekündigt.
Allerdings setzt sich in der Rechtsprechung immer mehr die Meinung durch, dass eine
Abberufung aus wichtigem Grund auch als eine außerordentliche Kündigung angesehen
werden kann. Ob die Kündigung begründet ist oder nicht, muss jedoch getrennt von der
Abberufung gesehen werden.
Der Hausverwalter gibt auf
Ein Hausverwalter kann sein Amt auch selbst niederlegen. Wenn beispielsweise
während der Hauseigentümerversammlung massive Vorwürfe gegen ihn erhoben werden und
er die Verwaltertätigkeit niederlegt, bedarf es keiner Zustimmung der Versammlung mehr.
Allerdings gelten für die Niederlegung die gleichen Voraussetzungen wie die der Berufung oder
Abberufung durch die Wohnungseigentümer. Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass
die Abberufung nur aus wichtigem Grund erfolgen kann, kann der Hausverwalter auch nur aus
wichtigem Grund sein Amt niederlegen. Allerdings wird man in der Praxis wohl kaum darauf
bestehen, dass ein Hausverwalter, der die Funktion nicht mehr ausüben will, seine Arbeit
fortsetzt. Es ergibt sich bei der Niederlegung für die Wohnungseigentümer die Möglichkeit der
außerordentlichen Kündigung des Hausverwaltervertrages. Außerdem können eventuell
Schadenersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen gegen den zurückgetretenen
Hausverwalter entstehen.
Übergabe
Beendet der Hausverwalter seine Tätigkeit, muss er
alle Originalunterlagen, die die Wohnanlage betreffen, herausgeben.
nicht verbrauchte Wohngelder und den Gegenwert eines von ihm eingerichteten Kontos
zur Abwicklung seiner Tätigkeiten auszuzahlen.
eine geordnete Aufstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben erstellen und
vorlegen.
Es kommt vor, dass zugunsten des Hausverwalters eine Sondereigentums-Grundschuld
eingetragen wurde, mit der die Gemeinschafts- und Hausverwalterforderungen abgesichert
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werden sollten. Bei Ende seiner Tätigkeit ist der Hausverwalter verpflichtet, diese Grundschuld
löschen zu lassen.
Die Verantwortung des Verwalters
Einen Beschluss mit weitreichenden Konsequenzen hat das Oberverwaltungsgericht (OVG)
Nordrhein Westfalen bezüglich der Verantwortung eines Verwalters einer
Wohneigentumsgemeinschaft (WEG) gefällt. (Beschluss vom 15.04.2009 – Aktenzeichen 10 B
304/09)
Danach kann der Verwalter einer Wohnanlage per Ordnungsverfügung gezwungen werden, für
die Sicherstellung ausreichenden Brandschutzes in dem von ihm verwalteten Objekt zu sorgen.
Hintergrund war eine Ordnungsverfügung, die von einem Bauordnungsamt gegen den
Verwalter erlassen wurde. Mit der Verfügung sollte der Verwalter veranlasst werden, einen
Teppichboden im Gemeinschaftseigentum aus feuertechnischen Gründen zu entfernen. Aus
den gleichen Gründen sollte außerdem eine – mobile – 200 kg schwere Heizung von ihrem
Standort entfernt werden. Die Verfügung richtete sich an den Verwalter persönlich. Dies hielt er
für nicht zulässig und klagte. Er verlor jedoch vor dem OVG in Düsseldorf.
In ihrer Begründung stellten die Richter fest, dass der Verwalter vom Gesetzgeber
verpflichtet sei, die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung
und Instandsetzung gemäß zu treffen (§ 27 Abs. 3 Ziffer 3 Wohnungseigentumsgesetz –
WoEigG). Dabei umfasse die Aufgabe der Instandhaltung nicht nur interne Reparaturen und
Instandsetzungsmaßnahmen. Mit der Regelung des § 27 Abs. 3 Ziffer 3 WoEigG sei auch die
Beseitigung von Störungen der öffentlichen Sicherheit beziehungsweise der öffentlichen
Ordnung gemeint. Das Argument des Verwalters, dass es durch die Entfernung der Heizung zu
Folgeproblemen käme, ließ das Gericht nicht gelten. Auch die vom Verwalter ins Feld geführte
Verjährung zivilrechtlicher Beseitigungsansprüche gegenüber einzelnen Eigentümern wurde
vom Gericht nicht als entscheidend angesehen. Sie schränke die Ordnungspflicht des
Verwalters nicht ein. Die Ordnungsverfügung verlange lediglich die Beseitigung der mobilen
Heizung, damit die Rettungswege freibleiben. Es würde also nicht verlangt, den Heizkörper zu
zerstören, sondern lediglich, dass das beanstandete Gerät an einen anderen Ort außerhalb der
Rettungswege verbracht werde.
Zwickmühle
Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts bringt den Verwalter in eine Zwickmühle. Einerseits
können die zuständigen Behörden Veränderungen fordern und bei Nichterfüllung sogar
Zwangsgelder gegen den Verwalter verhängen, wenn dieser die Auflagen nicht erfüllt.
Andererseits ist er nur in Notfällen befugt, Maßnahmen ohne Zustimmung der
WEG-Versammlung durchzuführen.
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Allerdings ist es im vorliegenden Fall auch im Interesse der WEG, dass die entsprechenden
Maßnahmen ergriffen werden, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten und letztlich
auch materielle Nachteile (etwa versicherungsrechtliche Probleme im Brandfall) zu vermeiden.
Vor diesem Hintergrund ist der Verwalter gut beraten, wenn er umgehend eine
Wohneigentümerversammlung einberuft, sollten ihm Mängel auffallen, deren Beseitigung im
Interesse der Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sind. Die Wohnungseigentümer
sollten dann möglichst schnell und umfassend die benötigten Beschlüsse herbeiführen, die
letztlich in ihrem eigenen Interesse liegen.
Meist wird in größeren Wohneigentumsgemeinschaften (WEG) neben der Hausverwaltung und
der Eigentümerversammlung eine zusätzliche Institution geschaffen: der Verwaltungsbeirat. In
diesem Beitrag wollen wir erläutern, welche Aufgaben dieser Beitrat hat.
Ein Verwaltungsbeirat muss nicht sein
Vielleicht wundern Sie sich darüber, dass in Ihrer WEG kein Verwaltungsbeirat
installiert wurde. Doch das ist bei kleineren Objekten durchaus üblich. Meist wird ein
Verwaltungsbeirat erst bei Objekten ab 10 Eigentumswohnungen eingerichtet. Entgegen dem
Verwalter und der Eigentümerversammlung ist der Verwaltungsbeirat nicht gesetzlich
vorgeschrieben. Er kann jedoch in der Teilungserklärung zwingend vorgesehen sein. Dann
muss er auch gebildet werden.
Ein Verwaltungsbeirat kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingesetzt werden (§
29 WEG). Hierzu reicht die einfache Stimmenmehrheit. Der Beirat besteht aus drei
Wohnungseigentümern, wovon einer der Vorsitzende und die anderen Beisitzer sind.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bestimmen, wie lange der Verwaltungsrat
amtieren soll, ob eine Vergütung gezahlt werden soll und wie die Geschäftsordnung des
Verwaltungsrates aussehen soll. Werden hierüber keine Beschlüsse gefasst, kann sich der
Verwaltungsrat auch eine eigene Geschäftsordnung geben.
Wichtig
Dem Verwaltungsbeirat müssen die entstehenden Kosten erstattet werden. Wird ein
Verwaltungsbeirat bestellt, stellt sich auch die Frage des Honorars, welches aber nicht üblich
ist. Wird ein Honorar gewährt, haftet der Verwaltungsbeirat für seine Arbeit auch aus diesem
Dienstvertrag heraus.
Eine Beiratswahl auch angefochten werden. Dann müssen aber schwerwiegende Gründe
gegen ein gewähltes Verwaltungsbeiratsmitglied sprechen.
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Eine Erleichterung für die Wohnungseigentümergemeinschaft
Der Verwaltungsrat unterstützt und kontrolliert den Verwalter. Außerdem prüft er den
Wirtschaftsplan und dessen Abrechnung, Kostenvoranschläge müssen von ihm kontrolliert
werden. Eigehende Rechnungen werden ebenfalls vom Verwaltungsrat geprüft. Aufgrund
seiner Ergebnisse gibt der Verwaltungsrat gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
Stellungnahmen ab, die es der Gemeinschaft einfacher machen, entsprechende
Entscheidungen zu treffen.
Die Eigentümergemeinschaft kann die Aufgaben des Verwaltungsrates sowohl allgemein als
auch im Einzelfall erweitern. Der Verwaltungsrat darf jedoch keine Aufgaben übernehmen, die
der Verwalter durchzuführen hat.
Der Verwalter und der Verwaltungsbeirat
Der Verwaltungsbeirat kann von der Eigentümergemeinschaft beauftragt werden,
Bewerbungsgespräche mit Verwaltern zu führen, einen entsprechenden Verwaltervertrag
auszuarbeiten und einen Verwalter vorzuschlagen. Die letztendliche Entscheidung trifft jedoch
die Eigentümergemeinschaft. Auch eine Vertragsänderung oder die Kündigung eines
Verwalters kann vom Verwaltungsrat lediglich der Eigentümergemeinschaft vorgeschlagen
werden, die dann darüber entscheidet.
Der Beirat und die Wohnungseigentümer
Der Verwaltungsbeirat ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Auskunft
verpflichtet. Er muss einzelne Mitglieder der Gemeinschaft grundsätzlich nicht informieren. Auch
wenn der Beitrat kein Gehalt erhält, haftet er doch für seine Angaben. Darum sollte die Haftung
bei der Bestellung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit beschränkt werden.
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, erhält auf der einen Seite einen fest umrissenen Teil der
Immobilie, in die er sich einkauft. Hierbei handelt es sich um die erworbene Wohnung, die im
Vertrag genau beschrieben wird. Man spricht hier von Ihrem Sondereigentum. Darüber hinaus
sind Sie aber auch Miteigentümer von Anlagen, Einrichtungen und Räumen, die von allen
Bewohnern des Hauses genutzt werden. Hiervon gehört Ihnen ein ideeller Anteil. Dieser Anteil
wird als Gemeinschaftseigentum bezeichnet. Dabei ist die Grenzziehung zwischen Sonder- und
Gemeinschaftseigentum in vielen Fällen nicht ganz einfach.
Das Sondereigentum
Nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) handelt es sich bei Sondereigentum um Räume, die
zu Wohnzwecken dienen. Bei Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, spricht man
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vom
Teileigentum. Sondereigentum kann grundsätzlich nur an abgeschlossenen
Räumen erworben werden (§ 1 Abs. 2 WEG). Hier ergibt sich aber aus der Rechtsprechung,
dass auch an nicht nach allen Seiten abgeschlossenen Räumen Sondereigentum erworben
werden kann. Dies würde dann beispielsweise für einen Garagenstellplatz, einen Balkon oder
eine Terrasse gelten.
Das Sondereigentum entsteht entweder durch Abschluss eines Vertrages oder durch die
Teilungserklärung. Das Sondereigentum steht immer in direkter Verbindung zum Anteil am
Gemeinschaftseigentum.
Was alles zum Sondereigentum gehört, ergibt sich letztlich aus der Teilungserklärung und dem
Aufteilungsplan. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollte man sich deshalb diese
Unterlagen vorlegen lassen. Auf Prospektmaterial und mündliche Aussagen sollte man sich
nicht verlassen. Alles, was in der Teilungserklärung beziehungsweise im Aufteilungsplan nicht
als Sondereigentum aufgeführt wird, gehört automatisch zum Gemeinschaftseigentum.
Wichtig
Auch innerhalb einer Wohnung gehören Teile zum Gemeinschaftseigentum. Alles, was
notwendig ist, um den anderen Wohnungseigentümern die Nutzung ihrer Wohnung zu
gewährleisten, gehört auch hier zum Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören beispielsweise
Wasserleitungen, Heizungsrohre (wenn diese zur Zentralheizung der Immobilie gehören), aber
auch tragende Wände und Kamine.
Gemeinschaftseigentum
Alles was nicht ausdrücklich zum Sondereigentum bestimmt wurde gehört zum
Gemeinschaftseigentum. Nach § 1 Abs. 5 WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum
grundsätzlich „das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die
nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen." Durch die Teilungserklärung
können darüber hinaus Teile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum werden, wenn sie
nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden. So könnte beispielsweise bestimmt werden,
dass der Bodenbelag und das Geländer eines Balkons zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Dadurch würde sichergestellt, dass die Wohnanlage eine einheitliche Optik haben wird.
Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Wie bereits dargestellt, ist die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht
immer ganz einfach. Die Trennung hat aber auch Einfluss auf die späteren Kosten. Während
Maßnahmen am Sondereigentum vom Wohnungseigentümer alleine getragen werden müssen,
werden die Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum auf die
Wohnungseigentümergemeinschaft je nach Anteil verteilt.
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Nachfolgend eine Übersicht von Grenzfällen, bei denen die Zuordnung zum Sonder- oder
Gemeinschaftseigentum schwierig werden kann.
Absperrhähne, -ventile
Antennen
(Handelt es sich um
Sondereigentum darf eine
Antenne häufig nicht ohne
Genehmigung am
angebracht werden.)
Aufzüge
Badezimmereinrichtung
Balkone
Decken
Deckenverkleidung
(Tapete, Anstrich, Putz usw.)
Estrich
Fenster
(Ist nichts anderes geregelt,
gehören die Scheiben zum
Gemeinschaftseigentum.)
Fußboden
Fußbodenbelag
(Teppichboden, Laminat,
Parkett usw.)
Garagen
Heizung
Sondereigentum
Wenn für mehrere Wohnungen Wenn nur für die im
notwendig.
Sondereigentum stehende
Wohnung notwendig.
Wenn sie allen
Wenn Sie nur einem oder
Wohnungseigentümern zur
wenigen
Verfügung stehen.
Wohnungseigentümern zur
Verfügung stehen.
Ja
Nein
Der Balkon mit Bodenplatte,
Außenwänden, Geländer usw.
Ja
Nein
Nein
Ja
Der Raum und darauf
befindliche Gegenstände, inkl.
eventuell eines selbst
angelegten Bodenbelages (z.
B. Fließen)
Nein
Ja
Ja (auch in Räumen des
Nein
Sondereigentums)
Der nach außen gerichtete Teil Der nach innen gerichtete Teil
Ja
Nein
Nein
Ja
Ja
Ja, wenn dies bei der Teilung
ausdrücklich vereinbart und im
Grundbuch eingetragen wurde.
Ab der Stelle, wo sie nur noch
eine Wohnung nutzt, werden
Leitungen und Einrichtungen
(auch die Heizkörper) zum
Sondereigentum.
Voraussetzung ist, dass sie nur
durch das eigene
Sondereigentum laufen.
Ja
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Kamine
Schornsteine: Ja
Mauern
Tragende Mauern: Ja
Putz
Außenputz und Putz in
Gemeinschaftsanlagen: Ja
Sondereigentum
Offener Kamin in der
Wohnung: Ja
Nicht tragende Mauern im
Bereich der Wohnung: Ja
Putz in der Wohnung: Ja
Der Wirtschaftsplan ist die zwingende Voraussetzung zur Zahlung des Hausgeldes. Liegt kein
Plan vor, ist der Wohnungseigentümer auch nicht verpflichtet, irgendwelche Zahlungen an die
Hausgemeinschaft zu leisten.
Aufgabe des Verwalters
Der Verwalter ist zur Aufstellung des Wirtschaftsplans verpflichtet. Er kann auch durch
Gerichtsbeschluss dazu gezwungen werden, einen Plan zu erstellen. Weigert sich der
Verwalter, den Wirtschaftsplan aufzustellen, kann dies ein „wichtiger Grund sein“, der zur
fristlosen Abberufung des Verwalters führen kann.
In welchem Zeitraum der Wirtschaftsplan aufgestellt und zur Genehmigung vorgelegt werden
muss, ist im Gesetz nicht bindend geregelt. Aus einschlägigen Urteilen ergibt sich eine Periode
von drei bis sechs Monaten, innerhalb derer der Wirtschaftsplan für den laufenden Zeitraum
erstellt werden muss. Es empfiehlt sich im Verwaltervertrag festzulegen, innerhalb welcher Frist
der Wirtschaftsplan vorgelegt werden muss.
Genehmigung des Wirtschaftsplans
Der Wirtschaftsplan wird von der Miteigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss
genehmigt. Abweichende Regelungen können unter Umständen in der Teilungserklärung oder
in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. Die Regel ist jedoch die gesetzliche
Regelung. Ob Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bestimmen können, dass ein
Wirtschaftsplan als genehmigt gilt, wenn ihm nicht widersprochen wird, ist seitens der Juristen
umstritten.
Der Wirtschaftsplan muss immer für eine Wirtschaftsperiode erstellt und genehmigt werden.
Sieht die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes vor, handelt es sich
dabei um das Kalenderjahr. Um etwaige Lücken zwischen der Geltungsdauer eines
Wirtschaftsplanes (die nach der gesetzlichen Regelung am 31.12. endet) und der Genehmigung
eines neuen Planes zu schließen, kann die Wohneigentümergemeinschaft beschließen, dass
der bestehende Plan bis zur Beschlussfassung eines neuen gültig bleibt. Für den Beschluss
reicht eine einfache Mehrheit. Allerdings kann keine Dauerregelung verabschiedet werden. Die
Regelung muss für jeden Plan erneut beschlossen werden.
Inhalt des Wirtschaftsplans
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Der Wirtschaftsplan basiert auf der wirtschaftlichen Prognose, wie sich das Gemeineigentum
der Gemeinschaft weiter entwickeln wird. Er berücksichtigt die zu erwartenden Einnahmen und
Ausgaben und beinhaltet darüber hinaus die Anteile an den Gemeinkosten für jeden
Wohnungseigentümer, die sich normalerweise in Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen
aufgliedern. Neben dem Gesamtwirtschaftsplan, der die Kostenverteilung für die Gemeinschaft
enthält, müssen auch Einzelpläne aufgestellt werden, aus der jeder Eigentümer ersehen kann,
welche Kosten auf ihn zukommen. Einzel- und Gesamtplan können jedoch gemeinsam
aufgestellt werden und müssen nicht getrennt abgefasst werden.
Wenn das Geld nicht reicht
Wie bereits geschildert, basiert der Plan auf einer Prognose. Es kann also durchaus
einmal der Fall sein, dass die geplante Finanzierung über das Hausgeld nicht ausreicht. Kommt
es hier zu einem Engpass, kann die Eigentümergemeinschaft eine Liquiditätsumlage
beschließen. Hier sind aber die Anforderungen der Gerichte relativ hoch. Es muss genau
spezifiziert werden, warum die Umlage notwendig wird und welche Kosten dadurch auf die
einzelnen Wohnungseigentümer zukommen. Außerdem muss aus dem Beschluss hervorgehen,
bis wann die Eigentümer ihre Zahlungen zu leisten haben.
Anfechtung des Wirtschaftsplans
Der Wirtschaftsplan muss den Regeln der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Hierzu
gehört unter anderem, dass der Wirtschaftsplan
vom Verwalter erstellt wird.
auch alle Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungsinhaber umfasst.
realistische Hausgeldforderungen ausweist, die weder erkennbar zu hoch noch zu niedrig
angesetzt werden dürfen.
die Verteilung der Kosten nach einem gültigen Verteilerschlüssel vornimmt. Der
Verteilerschlüssel ergibt sich normalerweise aus der Gemeinschaftsordnung.
Darüber hinaus kann es zwingend sein, dass der Wirtschaftsplan auch
Instandhaltungsrücklagen enthält, wenn dies in der Teilungserklärung vereinbart wurde.
Sind Sie der Meinung, dass der Wirtschaftsplan nicht den Voraussetzungen der
ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, können Sie den Plan innerhalb eines Monats nach
Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung vor dem Amtsgericht anfechten.
Bevor Sie klagen, sollten Sie genau prüfen, ob Sie den Plan insgesamt anfechten wollen oder
nur bestimmte Teile für unwirksam erklären lassen wollen. Klagen Sie gegen gesamten Plan
und wird dieser nur in Teilen für ungültig erklärt, müssen Sie die Verfahrenskosten teilweise
tragen. Lassen Sie sich in diesen Fällen am besten von einem Anwalt beraten.
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Entscheidet das Gericht, dass der Wirtschaftsplan fehlerhaft ist, muss der Verwalter einen
neuen, fehlerfreien Plan aufstellen. Wird festgestellt, dass der Plan grob fehlerhaft erstellt
wurde, können ihm auch die Kosten der Anfechtung aufgebürdet werden.
Wirtschaftsplan = Soll, Jahresabrechnung = Ist
Während der Wirtschaftsplan zu einem Großteil – zumindest im Bereich der Kosten – auf
Annahmen beruht, stellt die Jahresabrechnung den Istbestand des abgelaufenen
Wirtschaftszeitraumes dar. Auch für die Abgabe der Jahresabrechnung gibt es keine
gesetzliche Regelung. Die Gerichte gehen meist davon aus, dass die Abrechnung im ersten
Halbjahr des folgenden Wirtschaftszeitraums erstellt werden muss.
Die Jahresabrechnung stellt die Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Daraus kann sich
ergeben, dass Nachzahlungen vor den Eigentümern gefordert werden können. Allerdings
dürfen bei den Ausgaben keine rückständigen Hausgeldzahlungen berücksichtigt werden.
Rückständige Hausgeldzahlungen sind entsprechend dem Wirtschaftsplan von den betroffenen
Eigentümern – notfalls gerichtlich – einzutreiben.
Außerdem muss die Jahresabrechnung zumindest Anfangs- und Endbestand des Girokontos
der Gemeinschaft enthalten. Empfehlenswert ist es, hier auch die wichtigsten Einnahme- und
Ausgabeposten aufzuführen.
Soweit eine Instandhaltungsrücklage vorgesehen ist, ist diese getrennt mit Anfangsbestand,
Endbestand, Zugängen und Abgängen darzustellen. Wie beim Wirtschaftsplan müssen auch
bei der Jahresabrechnung Einzelabrechnungen für die jeweiligen Eigentumsanteile erstellt
werden.
Ergeben sich aus der Jahresabrechnung Über- oder Unterzahlungen an Hausgeld, werden
Nachzahlungen oder Rückerstattungen sofort nach Genehmigung der Abrechnung fällig. Die
Versammlung der Wohnungseigentümer kann jedoch beschließen, dass andere Termine
vereinbart werden oder beispielsweise etwaige Rückerstattungen mit den kommenden
Hausgeldzahlungen verrechnet werden.
Auch die Jahresabrechnung kann innerhalb eines Monats nach Genehmigung durch die
Eigentümerversammlung angefochten werden. Das Verfahren und die Konsequenzen sind
analog dem Widerspruch gegen den Wirtschaftsplan zu sehen.
Im Jahr 2007 wurde das Wohneigentümergesetz novelliert. Im Rahmen dieser Novelle wurde
eine neue Aufgabe des Verwalters eingeführt: Er muss eine Beschluss-Sammlung führen.
Verfügt die Wohneigentümergemeinschaft über keinen Verwalter, muss der Vorsitzende der
Eigentümerversammlung diese Sammlung führen. Bei einem fehlenden Verwalter kann die
Aufgabe aber auch von der Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit auf eine andere
Person übertragen werden.
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Das Führen der Beschluss-Sammlung stellt eine zusätzliche Aufgabe dar. Die Sammlung
ersetzt nicht das Protokoll der Eigentümerversammlung.
Mit der Beschluss-Sammlung will der Gesetzgeber mehr Übersicht und Klarheit –
insbesondere für spätere Miteigentümer – schaffen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung hilft
die Beschluss-Sammlung dem Interessenten, sich einen Überblick zu verschaffen. Beschlüsse
und Gerichtsentscheidungen (die auch in die Sammlung aufgenommen werden müssen) kann
er hier einsehen und sich ein Bild darüber machen, was ihn in Zukunft nicht nur in finanzieller
Hinsicht erwartet. Da diese Informationen normalerweise nicht ins Grundbuch eingetragen
werden können oder müssen, ist die Beschluss-Sammlung für den Kaufinteressenten eine
wichtige Informationsquelle.
Gleichzeitig können sich Miteigentümer informieren, die an einer Versammlung nicht teilnehmen
konnten. Beschlüsse müssen nämlich unverzüglich in die Beschluss-Sammlung eingetragen
werden, während die Versammlungsniederschrift erst später – nach ca. zwei bis drei Wochen –
vorliegen muss.
Was steht in der Beschluss-Sammlung?
;">In der Beschluss-Sammlung müssen die folgenden Informationen geführt werden:
Die verkündeten Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlungen inklusive der Ortsund Datumsangabe zur Versammlung.
Die schriftlichen Beschlüsse, ebenfalls mit Orts- und Datumsangabe ihrer Verkündung.
Die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen bei Rechtsstreitigkeiten nach § 43
WEG mit zusätzlicher Angabe des Urteils-Datums, des Gerichts und der beteiligten
Parteien.
Der Gesetzgeber verlangt, dass die verkündeten Beschlüsse in ihrem vollen Wortlaut
wiedergegeben werden. Ein Verweis – beispielsweise auf das Versammlungsprotokoll – ist
nicht zulässig. Das Beschlussergebnis muss der Versammlungsleiter feststellen und verkünden.
Zum zu verkündenden Beschluss gehört auch das Abstimmungsergebnis unter Angabe der
abgegebenen Stimmen, der Ja- und Neinstimmen und eventuell der Enthaltungen und
ungültigen Stimmen. Dabei ist darauf hinzuweisen, wie abgestimmt wurde (nach Köpfen oder
Miteigentumsanteilen).
Wichtig
Im Kopf der Beschluss-Sammlung müssen auch die für die Gemeinschaft geltenden
Regelungen bezüglich der Stimmabgabe und Mehrheitsbestimmungen aufgeführt werden.
Möglich sind hier Abstimmungen nach
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Köpfen: Anzahl der Eigentümer
Werten: Miteigentumsanteile in 1000stel-Anteilen bzw. entsprechenden Bruchteilen
Objekten: Anzahl der Wohnungs-/Teileigentumseinheiten) anzugeben.
Außerdem muss darauf hingewiesen werden, ob der Beschluss angefochten wurde.
Grundsätzlich sind alle Beschlüsse in der Beschluss-Sammlung zu erfassen. Also auch
Beschlüsse, bei denen die Ablehnung eines Antrags verkündet wurde. Dies ist in sofern wichtig,
als auch ein ablehnender Beschluss gerichtlich angefochten werden kann. Letztlich kann dies
so weit führen, dass der Urteilstenor den ablehnenden Beschluss aufhebt und ersetzt.
Schriftliche Beschlüsse stellen im Rahmen der Beschlussfassungsmöglichkeiten der
Eigentümerversammlung eine Ausnahmeregelung dar. Hier werden alle Miteigentümer
schriftlich über einen Antrag informiert. Angenommen ist der Antrag nur, wenn alle
Miteigentümer zugestimmt haben. Die Aufnahme dieser Beschlüsse erfolgt erst, wenn die
Zustimmung aller Miteigentümer erfolgte und der Verwalter den Beschluss durch Aushang oder
schriftliche Mitteilung verkündet hat.
Außerdem werden die Urteilsformeln von Entscheidungen aufgenommen, die nach § 43 WEG
verhandelt wurden. Hierbei handelt es sich um
Streitigkeiten über sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der
Wohnungseigentümer untereinander.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums.
Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.
Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen
Wohnungseigentümer richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, seine
Verwaltung oder das Sondereigentum beziehen.
Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Antragstellerin ist.
Die Urteilsformel (auch als Tenor bezeichnet) steht zu Beginn eines jeden Urteils und besteht
im Zivilprozess fast immer aus drei Teilen:
Die Hauptsacheentscheidung: Hier wird festgestellt, ob der Beklagte verurteilt wird und
wenn ja, wozu.
Die Kostentscheidung: Die Feststellung wer welche Kosten des Rechtsstreits zu tragen
hat.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit: Die Festlegung, unter welchen Voraussetzungen das
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getroffene Urteil (die Hauptsacheentscheidung) vollstreckbar ist.
Keine Formvorschriften, aber...
Der Gesetzgeber hat für die Beschluss-Sammlung keine Formvorschriften erlassen. Sie kann
sowohl schriftlich in Papierform angelegt oder elektronisch als Datei geführt werden. Die
Wohnungseigentümer, deren Bevollmächtigte oder mögliche Erwerber müssen jederzeit (zu
normalen Geschäftszeiten) ungehindert Einsicht nehmen können. Ihnen muss auch die
Möglichkeit geboten werden, Kopien bzw. Ausdrucke zu erhalten.
Für die Führung der Sammlung sind folgende Punkte wichtig:
Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen müssen unverzüglich eingetragen werden.
Die Eintragung sollte noch am gleichen, spätestens am nächsten Tag erfolgen.
Die Eintragungen sind zum Nachweis der Vollständigkeit durchgehend zu nummerieren.
Bei Anfechtung eines Beschlusses ist in der Beschluss-Sammlung zu vermerken, wann
und von wem der Beschluss angefochten wurde und unter welchem Aktenzeichen das
Verfahren geführt wird.
Wird ein Beschluss durch erneuten Beschluss oder gerichtliches Urteil bestätigt, geändert
oder aufgehoben, muss der Nachfolgebeschluss beziehungsweise die gerichtlichen
Entscheidung mit neuer Nummer in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden. Die
Nummer des neuen Beschlusses / des Urteils ist beim geänderten Beschluss zu
vermerken.
Die Aufhebung von Beschlüssen oder gerichtlichen Entscheidungen sollte beim
betroffenen Beschluss mit der Nummer des ändernden Beschlusses beziehungsweise
Urteils vermerkt werden.
Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter der
ehemaligen Wohnung ein Vorkaufsrecht. Dies ergibt sich aus § 577 BGB:
Rechtliches
§ 577: Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter
Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten
verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die
Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts
verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf
das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
37 / 41
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer
Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber
dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis
nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Ausführungen in diesem Beitrag beziehen sich ausschließlich auf Wohnungen im frei
finanzierten Wohnungsbau. Bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau gelten abweichende
Bestimmungen.
Vorkaufsrecht nur bei Wohnraum
Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt nur bei Wohnraum. Bei gemischt genutzten Räumen ist
entscheidend, was im Mietvertrag geregelt wurde. Liegt der Schwerpunkt des Mietvertrages auf
einer Wohnraumnutzung, hat der Mieter auch hier ein Vorkaufsrecht. Es spielt auch keine Rolle,
ob die Räume in der Teilungserklärung als gewerblich zu nutzendes Teileigentum deklariert
wurden.
Das Vorkaufsrecht bezieht sich auf alle Räume und Flächen, die im Mietvertrag genannt
werden. Das kann zu Problemen führen, wenn die Teilungserklärung an nicht direkt zur
Wohnung gehörenden Räumen oder Flächen ein Sondereigentum oder –nutzungsrecht
begründet. Das Recht des Mieters bezieht sich dann auch auf die Nebenräume und Flächen,
obwohl er nur die Wohnung erwerben kann. Eine entsprechende Korrektur muss dann nach §
242 BGB über den Kaufpreis erfolgen. Das gilt aber auch umgekehrt, wenn mit der Wohnung z.
B. auch eine Garage erworben wird, die zuvor nicht mitvermietet war. Auch hier ist dann der
Kaufpreis entsprechend anzupassen.
Vorkaufsrecht nur beim ersten mal
Grundsätzlich besteht das Vorkaufsrecht eines Mieters nur beim ersten Verkauf nach erfolgter
Umwandlung der Wohnung. Dies gilt auch für den Fall, wenn der Mieter beim ersten Verkauf
sein Vorkaufsrecht nicht ausüben konnte oder wollte.
Das Vorkaufsrecht gilt auch dann, wenn mehrere Wohnungen gleichzeitig umgewandelt und
zusammen verkauft werden. Der Mieter muss in diesem Falle einem dem Wert seiner Wohnung
entsprechenden Teilbetrag der Gesamtsumme zahlen, um sein Vorkaufsrecht ausüben zu
können. Grundsätzlich wird dabei die Gesamtfläche aller Wohnungen durch die
Quadratmeterzahl geteilt und mit der Grundfläche der Wohnung des Mieters malgenommen.
Vereinbaren der Mieter und sein Vermieter einen abweichenden Einzelpreis, gilt dieser Preis.
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Kein Vorkaufsrecht
Verkauft ein Immobilieneigentümer ein Haus, entsteht für die Mieter kein Vorkaufsrecht. Dies
gilt nur, wenn zuvor eine Umwandlung in Eigentumswohnungen erfolgte. Dass der Käufer des
Hauses die Wohnungen später in Eigentumswohnungen umwandelt, spielt hierbei zunächst
keine Rolle.
Das Vorkaufsrecht gilt immer nur dann, wenn verkauft wird. Steht beispielsweise ein
Grundstück im Gemeinschaftseigentum und wird in Wohnungseigentum umgewandelt, dass
den einzelnen Miteigentümern übertragen wird, findet kein Verkauf statt – der Mieter hat dann
auch kein Vorkaufsrecht. Wird jedoch eine der so übertragenen Wohnungen weiterverkauft,
entsteht jetzt für den Mieter ein Vorkaufsrecht.
Das Vorkaufsrecht entsteht erst, wenn der Kaufvertrag zustande gekommen ist und alle hierfür
nötigen Genehmigungen vorliegen. Vor diesem Zeitpunkt können Käufer und Verkäufer noch
jederzeit vom Vertrag zurücktreten. Dann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
Kein Vorkaufsrecht entsteht, wenn die Wohnung durch einen Insolvenzverwalter verkauft oder
die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben wird.
Das Vorkaufsrecht ist auch nicht gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung an
zu seinem Hausstand gehörende Personen oder
einen engen Familienangehörigen oder
einen Verwandten, demgegenüber eine rechtliche oder moralische Verpflichtung zur
Unterhaltsgewährung oder zur sonstigen Fürsorge besteht
verkauft.
Vorkaufsrecht bei Vorlage des Kaufvertrages
Liegen ein wirksamer Kaufvertrag und alle Genehmigungen vor, kann der Mieter sein
Vorkaufsrecht ausüben. Das gilt selbst dann, wenn der Kaufvertrag aufgehoben wird und der
Mieter noch kein Vorkaufsrecht ausgeübt hat. Auch spätere Änderungen am Vertrag haben
keinen Einfluss auf die Ausübung des Vorkaufsrechts. Selbst wenn Käufer und Verkäufer den
Kaufvertrag aufheben, berührt dies nicht das Vorkaufsrecht des Mieters.
Wird ein Kaufvertrag durch den Käufer angefochten, bleibt das Vorkaufsrecht des Mieters
hiervon unberührt. Fechtet der Verkäufer den Vertrag an – und ist er dazu berechtigt – verfällt
damit auch das Vorkaufsrecht des Mieters.
Wer hat ein Vorkaufsrecht?
Grundsätzlich gilt, dass der, der bei Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung
die Wohnung gemietet hat, ein Vorkaufsrecht eingeräumt bekommt. Mehrere Mieter müssen
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zunächst das Vorkaufsrecht gemeinsam ausüben. Verzichtet ein Mieter auf sein Recht und ist
für ihn dieses Recht erloschen, können die übrigen Mieter das Vorkaufsrecht ohne ihn ausüben.
Verstirbt der Mieter vor der Umwandlung, kann ein Ehegatte, Familienangehöriger oder Erbe
das Mietverhältnis fortsetzen. Der Mietnachfolger hat dann ebenfalls bei Umwandlung der
Wohnung ein Vorkaufsrecht. Stirbt der Mieter nach der Umwandlung, kann sein Nachfolger nur
in ein Mietverhältnis eintreten, dem eine Eigentumswohnung zugrunde liegt. Er hat dann kein
Vorkaufsrecht.
Wichtig
Das Vorkaufsrecht des Mieters kann weder durch einen Mietvertrag noch durch einen
gesonderten Verzichtsvertrag ausgeschlossen werden. Entsprechende Mietvertragspassagen
oder Verzichtsverträge sind ungültig.
Sie müssen den Mieter informieren
Sie müssen den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages informieren. Diese Information kann
aber auch durch den Käufer erfolgen. Der Mieter ist umfassend zu informieren. Da ihm alle
Passagen des Kaufvertrages zur Kenntnis gegeben werden müssen, ist es zweckmäßig, ihm
eine Kopie des Kaufvertrages zur Verfügung zu stellen.
In jedem Fall muss der Mieter darüber informiert werden, dass er ein Vorkaufsrecht hat. Die
Information ist an keine besondere Form gebunden. Aus Beweisgründen ist es aber in jedem
Fall zu empfehlen, dass der Mieter schriftlich informiert wird.
Wie wird das Vorkaufsrecht ausgeübt?
Der Mieter kann das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten ab dem Empfang der
Informationen (siehe voriges Kapitel) ausüben. Es gibt keinen Anspruch darauf, diese Frist zu
verlängern.
Der Mieter übt sein Vorkaufsrecht durch eine schriftliche Willenserklärung aus, deren Empfang
bestätigt werden muss. Empfänger dieser Erklärung ist der Verkäufer der Wohnung, der
normalerweise auch der Vermieter ist. Verkaufen mehrere Personen, so muss der Mieter seine
Erklärung an alle Verkäufer richten, wenn diese keinen Empfangsbevollmächtigten benannt
haben.
Das Vorkaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn der Mieter in der Lage ist, die
Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag zu erfüllen. Der Verkäufer kann deshalb verlangen, dass
der Mieter nachweist, dass er hiezu in der Lage ist.
Mehrere Mieter einer Wohnung üben ihr Vorkaufsrecht zunächst gemeinsam aus. Verzichtet ein
Mieter auf sein Vorkaufsrecht, können es die übrigen Mieter weiterhin gemeinsam ausüben.
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Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts kommt ein Vertrag zustande. Dieser Kaufvertrag ist
identisch mit dem Vertrag, der mit dem Dritten abgeschlossen wurde. Alle Rechte und Pflichten
des ursprünglich mi einem Dritten geschlossenen Vertrags werden hier unverändert
übernommen.
Die Kosten des Kaufvertrages gehen zulasten des Mieters. Hat der Dritte bereits die Kosten
oder Teile davon gezahlt, kann er eine Erstattung durch den Käufer (also dem ehemaligen
Mieter) verlangen. Hat der Dritte sich bereit erklärt, die Kosten des Maklers zu übernehmen, gilt
dies auch für den Mieter.
Die Auflassung
Unter der Auflassung versteht man die Einigung, dass das Eigentum einer Immobilie auf den
Käufer übertragen wird. Wirksam wird die Auflassung aber erst dann, wenn der Käufer als
neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Wird das Vorkaufsrecht vom Mieter ausgeübt, kann er die Auflassung vom Verkäufer verlangen
und im Zweifelsfall auch einklagen. Ist jedoch bereits der Dritte im Grundbuch eingetragen oder
wurde eine Auflassungsvormerkung zu dessen Gunsten eingetragen, kann die Auflassung für
den Mieter nicht realisiert werden. Dann hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen
Schadenersatzanspruch.
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