Jamestown Investitionsreport

Co-Invest
Jamestown Investitionsreport
Fondsobjekt 07 (Datenstand: 30. März 2012)
Investitionsobjekt:
Geschäftshaus 530 Fifth Avenue
Standort:
530 Fifth Avenue,
New York City, NY 10036
Wertschöpfungsstrategie:
Bestandsentwicklung
Eigenkapital auf Objektebene:
ca. $ 105 Mio.
Zielergebnis auf Fondsebene:
8% p.a. gemäß IRR
Geplante Investitionsdauer:
5 Jahre
Geschäftshaus 530 Fifth Avenue
Beschreibung
Die Fifth Avenue in Manhattan, New York zählt zu den teuersten und attraktivsten Geschäftsstraßen weltweit. Hier, zwischen der 44. und 45. Straße, nur wenige Gehminuten vom Rockefeller Center und Times
Square entfernt, hat JAMESTOWN Co-Invest 5 im Rahmen eines Joint Ventures mit US-amerikanischen
Partnern das Investitionsobjekt 530 Fifth Avenue erworben. Das Gebäude verfügt über 26 Stockwerke mit
einer Gesamtmietfläche von 50.160 qm, die sich auf 44.810 qm Büro- und 5.350 qm Einzelhandelsflächen
verteilen. Zum Zeitpunkt des Ankaufs lag der Vermietungsstand für die Büroflächen bei 87% und für die
Einzelhandelsflächen bei 30%. Im Rahmen des Joint Ventures übernimmt JAMESTOWN die Objektverwaltung und das Asset-Management für das Investitionsobjekt.
Hinweis:
Jedes Fondsobjekt stellt nur einen Teil der Gesamtinvestition von Jamestown Co-Invest 5 dar und ist eine Konkretisierung der im Verkaufsprospekt beschriebenen Investitionsstrategie. Das jeweilige Zielergebnis auf Fondsebene berücksichtigt
neben den Daten des Investitionsobjektes die auf der Fondsebene entstehenden Erträge (z.B. Zinsen) und Aufwendungen
(z.B. Kosten aus der Emission und für die jährliche Fondsverwaltung) und darüber hinaus den Ausschüttungsanspruch bis
Ende 2009 sowie die Vorzugsstellung der Anleger gegenüber der Komplementärin. Grundlage des am 30.09.2009 beendeten öffentlichen Angebotes der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist einzig der veröffentlichte Verkaufsprospekt vom 15.10.2007.
Investitionsreport
Investitionsreport
Für den Erwerb des Geschäftshauses 530 Fifth Avenue waren folgende Faktoren maßgeblich:
- Der Voreigentümer hat notwendige Modernisierungen und Instandhaltungsaufwendungen in den letzten
Jahren vernachlässigt, so dass das Objekt derzeit dem Standard einer „Class B“-Immobilie entspricht.
Der Fonds hat die Chance, mit dem geplanten Umbau der Eingangslobby, der Erneuerung der Gebäudetechnik und der Renovierung der Fassade das Gebäude aufzuwerten und damit sowohl für bestehende
wie potenzielle Mieter attraktiver zu gestallten.
- Auf der Fifth Avenue besteht eine große Nachfrage nach Mietflächen und die Bereitschaft von Unternehmen, gegenüber anderen Standorten hier höhere Mietpreise zu bezahlen. Insbesondere in der oberen Hälfte
der Fifth Avenue, zwischen 49. und 59. Straße, sind in den letzten Jahren ein rasanter Mietpreisanstieg für
Einzelhandelsflächen und ein Verdrängungsprozess durch große internationale Ketten zu beobachten. Einzelhandelsmieter, die die Prestigeadresse Fifth Avenue suchen, weichen daher zunehmend auf Mietflächen
im unteren Teil der Fifth Avenue zwischen der 42. und der 49. Straße aus. Die Angebotsmiete für Einzelhandelsflächen ist 2011 in diesem Abschnitt der Fifth Avenue um 65% gegenüber dem Vorjahr gestiegen, so
dass sich für den Fonds ein hohes Mietsteigerungspotenzial ergibt.
- Im Rahmen des Ankaufs wurden die Mietverträge mit zwei großen Einzelhandelsmietern im Erdgeschoss
(rund 70% der gesamten Einzelhandelsflächen) aufgelöst. Das Flächenpotenzial war in der Vergangenheit
nicht optimal genutzt und die Vertragsmieten für diese Flächen lagen deutlich unter Marktniveau. So kann
beispielsweise die Einzelhandelsfläche an der attraktiven Ecke Fifth Avenue / 45. Straße (bis Jahresende
an LensCrafters vermietet) im 1. Obergeschoss um zusätzliche 740 qm, die bislang als Bürofläche genutzt
wurden, erweitert werden (siehe Bild rechts auf Seite 3). Die für die gesamten Einzelhandelsflächen 2012
budgetierten Mieteinnahmen von $ 4,9 Mio. sollen bis 2016 auf $ 17,9 Mio. gesteigert werden.
- 530 Fifth Avenue besitzt eine besondere Eigenschaft: Das Fondsobjekt ist eines von lediglich vier Gebäuden auf der gesamten Fifth Avenue zwischen der 42. und 57. Straße, dessen Gebäudefront einen kompletten Straßenblock entlang der Fifth Avenue einnimmt. Gebäude mit diesen Vorzügen sind bei großen
und prestigeträchtigen Einzelhandelsmietern besonders gefragt, da hierdurch großformatige Schaufenster- und Werbeflächen möglich sind.
- Bis 2016 laufen mehrere Mietverträge für rund 53% aller Büroflächen aus, die erheblich unter der derzeitigen Marktmiete vermietet sind. Mit der Modernisierung und Aufwertung des Gebäudes können höherwertige Mieter gewonnen und bei der Verlängerung der Mietverträge oder der Neuvermietung deutlich
höhere Mieteinnahmen realisiert werden. Die für die gesamten Büroflächen 2012 budgetieren Mieteinnahmen von $ 21,2 Mio. sollen bis 2016 auf $ 29,1 Mio. gesteigert werden.
Mit dem Erwerb des Geschäftshauses 530 Fifth Avenue hat der Fonds erstmalig in New York City investiert
und profitiert von einer zusätzlichen Standortdiversifikation. Die Investitionsstrategie des Fonds besteht darin, das Objekt durch umfangreiche Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen im Markt neu zu positionieren
und die bei Mietvertragsauslauf frei werdenden Flächen auf dem dann höherem Marktniveau zu vermieten.
Die genannten Faktoren führen zu der Prognose, den für 2012 budgetierten Nettomietüberschuss vor Schuldendienst von $ 12,7 Mio. bis zum Verkauf in fünf Jahren auf $ 32,9 Mio. zu steigern und das Objekt dann
zu einer Anfangsverzinsung von 5,3% an den nächsten Käufer zu veräußern.
Computeranimation der geplanten Schaufensterfront entlang der Fifth Avenue
Co-Invest
Investition und Finanzierung
Das Geschäftshaus wurde im Rahmen eines Joint Ventures erworben, an dem der Fonds zu rund 46% beteiligt ist. Wesentliche Entscheidungen können nur mit Zustimmung von JAMESTOWN getroffen werden. Die
Gesamterwerbskosten von $ 406,7 Mio. enthalten neben dem Kaufpreis von $ 390 Mio. und Kaufnebenkosten von $ 12,5 Mio. eine Reserve von $ 4,2 Mio. Das Fondsobjekt ist mit einer erstrangigen Hypothek von
$ 195,9 Mio. und einer Nachrangfinanzierung von $ 24,7 Mio. ausgestattet. Die Zinssätze betragen 5,76%
bzw. 9,0%, beide Darlehen sind tilgungsfrei und enden jeweils im Februar 2016. Für Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen, Mieterausbauten, Vermietungskosten und Betriebsausgaben ist ein Gesamtaufwand
von weiteren rund $ 42 Mio. kalkuliert, die insbesondere in den ersten drei Jahren anfallen. Diese Ausgaben
werden voraussichtlich durch weiteres Eigenkapital der Joint-Venture-Partner finanziert. Die Höhe des von
JAMESTOWN Co-Invest 5 in das Objekt investierten Eigenkapitals belief sich zum Zeitpunkt des Ankaufs auf
$ 85,8 Mio. und kann sich im Laufe des Investitionszeitraumes somit auf ca. $ 105 Mio. erhöhen.
Objektübersicht
Das 1955 erstellte und 2004 teilweise renovierte Geschäftshaus, auch bekannt als „Bank of New York Building“,
weist auf 26 Geschossen eine vermietbare Fläche von 50.160 qm (89% Büroflächen und 11% Einzelhandel)
auf. Die Größe der einzelnen Geschossflächen variiert in den unteren Etagen von 3.255 qm bis hin zu 725 qm
in den oberen Etagen. Zum Zeitpunkt des Ankaufs lag der Vermietungsstand für die Büroflächen bei 87% und
für die Einzelhandelsflächen bei 30%. Das
Hauptmieter
Mietfläche
LaufzeitMiete in Mio US-$
in qm
ende
Gebäude ist im Wesent2012
2016*
lichen an bonitätsstarke
Büroflächen
und global tätige Unternehmen aus Branchen
JP Morgan Chase Bank
6.710
05/2013
3,080
5,767
wie z.B. FinanzdienstMass Mutual Bank
6.130
02/2020
4,249
4,532
leistung, GetränkehanDiageo NA
5.220
01/2016
2,229
2,746
del und Ingenieurtechnik, Rechtsanwälte und
CSC Holdings
4.100
12/2016
1,911
2,171
Dienstleistung vermietet.
Wells Fargo Bank
3.180
12/2012
2,560
2,915
Einzelhandelsflächen
3.230
-
0
7,213
JP Morgan Chase Bank
Leerstand
980
09/2025
2,376
2,660
LensCrafters
650
12/2012
1,324
6,724
* Prognose
In der Tabelle sind die
fünf bzw. drei größten
Mieter / Mietflächen für
Büro und Einzelhandel
im Objekt sowie deren
wichtigste Kennzahlen
aufgeführt.
Einzelhandelsflächen
Ecke Fifth Avenue / 45. Straße
Computeranimation nach der geplanten Renovierung
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Standort
Die Fifth avenue zählt zu den am stärksten frequentierten und bekanntesten straßen der welt. Das Fondsobjekt befindet sich auf der westlichen seite der Fifth avenue zwischen der 44. und 45. straße im Teilmarkt
Grand Central. ein großer Vorteil für den standort ist die sehr gute erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Der größte Personenbahnhof „Grand Central Terminal“ und zwei metro-stationen sind wenige Gehminuten entfernt. In unmittelbarer Reichweite sind sehenswürdigkeiten wie der berühmte Times square
(zwei Blocks westlich), die new Yorker Bücherei (zwei Blocks südlich) sowie das Rockefeller Center (vier
Blocks nördlich) zu finden. Viele prominente einzelhandelsmieter betreiben ihre Flagship-stores im Umkreis
des Gebäudes.
new York City zählt weltweit zu den wichtigsten wirtschafts- und Finanzzentren und ist sitz vieler internationaler Konzerne und organisationen. In den fünf stadtbezirken von new York leben über acht millionen
menschen. Die stadt genießt mit ihren zahlreichen sehenswürdigkeiten, den 500 Galerien, etwa 200 museen, mehr als 150 Theatern und über 18.000 Restaurants weltruf in den Bereichen Kunst und Kultur.
B R O A D WAY
Geschäftshaus
530 Fifth avenue
ROCKEFELLER
CENTER
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH
marienburger str. 17 · 50968 Köln · Telefon: (0221) 30 98-0 · Telefax: (0221) 30 98-100
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