Konsequenzen aus der Entscheidung des BGH zur

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2.
Konsequenzen aus der Entscheidung
des BGH zur Instandhaltungsrücklage (v.
4.12.09 – V ZR 44/09)
Dr. Georg Jennißen
Köln
9. Pantaenius-Immobilientagung Hamburg 2010
Dr. Jennißen
Instandhaltungsrücklage
BGH v. 4.12.2009 – V ZR 44/09
1. „Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der
Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage
sind in der Gesamt- und Einzelabrechnung weder als
Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen.“
9. Pantaenius-Immobilientagung Hamburg 2010
Dr. Jennißen
BGH v. 4.12.2009 – V ZR 44/09
2. „In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die
tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die
Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch
die geschuldeten Zahlungen anzugeben.“
9. Pantaenius-Immobilientagung Hamburg 2010
Dr. Jennißen
Schlussfolgerungen:
Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage
stellen keine Kosten dar;
sind daher in der Jahresabrechnung abgesetzt
von den Kosten darzustellen;
die Rücklagenentwicklung ist von den tatsächlichen
Zahlungen auf die Rücklage abhängig;
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Dr. Jennißen
Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
Die Zuführungsbeträge zur Rücklage, die im lfd.
Wohngeld enthalten sind, unterliegen bereits der
Zweckbindung.
Der Verwalter darf diese Beträge nicht ohne Weiteres
zur Deckung der Bewirtschaftungskosten verwenden.
Die Wohnungseigentümer können ihm allerdings hierzu
durch Mehrheitsbeschluss eine Vollmacht erteilen.
Dieser Beschluss sollte jährlich je Wirtschaftsplan
erfolgen.
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Dr. Jennißen
Zahlungsrückstände
Leistet ein Wohnungseigentümer Teilbeträge, sind diese quotal
streitig auf die Bewirtschaftungskosten und auf die
Zuführungsbeträge zur Rücklage aufzuteilen.
These: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass
Teilzahlungen immer zunächst auf die Bewirtschaftungskosten und
erst dann auf die Zuführungsbeträge zur Rücklage verrechnet
werden.
Alternativ: Auch Beschluss möglich, Teilzahlungen zuerst auf die
Rücklage und dann auf die Bewirtschaftungskosten zu verbuchen.
Der einzelne Wohnungseigentümer kann keine andere
Tilgungsbestimmung vornehmen.
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Dr. Jennißen
Darstellung der Rücklage in der
Jahresabrechnung
Erforderlich ist die Ermittlung des Betrages, den die
Wohnungseigentümer tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklagenzuführung gezahlt haben.
Dadurch ergibt sich m.E. eine dreifache Rücklagendarstellung
Darstellung des Rücklagen-Bankkontos
Darstellung der kumulierten Soll-Rücklage
Darstellung der auf die Rücklage gezahlten Summe
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Dr. Jennißen
Beispiel: Die WEG besteht aus A und B, die gleich hohe Miteigentumsanteile
haben. Lt. WP hat jeder 4.000,- € Bewirtschaftungskosten und 1.000,- €
Zuführung zur Rücklage zu leisten. A zahlt 5.000,- € und B zahlt 20% zu
wenig, nämlich nur 4.000,- € (3.200,- € und 800,- €). Die Eigentümer
genehmigen dem Verwalter nicht die Zuführungsbeträge zur allgemeinen
Kostendeckung zu verwenden. Am Jahresende beliefen sich die
tatsächlichen Bewirtschaftungskosten auf 9.000,- €.
Darstellung der Rücklage in der Jahresabrechnung:
Soll-Rücklage
2.000,- €
Bankkonten-Rücklage im Zweifel
1.800,- €
tatsächlich auf die Rücklage gez.
1.800,- €
Bewirtschaftungskosten i.H.v.
konnten nicht bezahlt werden.
1.800,- €
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Dr. Jennißen
Abwandlung:
Die WE genehmigen dem Verwalter die Verwendung der
Zuführungsbeträge zur Deckung der
Bewirtschaftungskosten.
Ergebnis:
Soll-Rücklage
Bankkonten-Rücklage im Zweifel
tatsächlich auf die Rücklage gez. 1.800,- €
Bewirtschaftungskosten i.H.v.
9. Pantaenius-Immobilientagung Hamburg 2010
2.000,- €
0,- €
9.000,- € bezahlt.
Dr. Jennißen
„Reparatur“ der
Rücklagenentwicklung für die
Vergangenheit
Kein Problem, wenn alle Wohngelder ordnungsgemäß gezahlt
haben.
Problematisch, wenn über Jahre Wohngeldbeträge fehlen,
M.E. nicht durch Hilfskonstruktionen umgehbar
(z.B. Schätzung).
M.E. können die WE aber einen Verzicht mehrheitlich
beschließen, wenn Ermittlung unmöglich.
Möglicherweise auch Beschluss zulässig, alle Fehlbeträge
pauschal gegen die Rücklage auszubuchen.
9. Pantaenius-Immobilientagung Hamburg 2010
Dr. Jennißen
Ausbuchung von
Wohngeldfehlbeträgen
gegen die Rücklage
BayObLG NZM 2002, 531: Wohngeldausfälle dürften nicht als
Kosten in der Jahresabrechnung erscheinen (aber als
Sonderumlage?). M.E. wohl, müssen aber besonders
gekennzeichnet werden.
OLG München WuM 2008, 169: Wohngeldausfälle können gegen
die Rücklage gebucht werden.
Vorteil dieser Auffassungen: Die fehlenden Rücklagenanteile
müssen für die Vergangenheit nicht mehr ermittelt werden.
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Dr. Jennißen
Ausbuchung von
Wohngeldfehlbeträgen
gegen die Rücklage: Kritik
Zweifelhaft, da hierdurch die fehlende Liquidität nicht geschöpft wird.
Mit der Ausbuchung des fehlenden Wohngeldes würden auch nicht
zugeführte Rücklagenanteile ausgebucht.
Die Rücklage dient der Instandsetzung (Zweckbindung) und nicht
der Wohngelddeckung.
Nicht mit OLG Hamm ZWE 2001, 446 vereinbar, wonach
Liquiditätsrücklage unzulässig, da nicht im Gesetz vorgesehen;
Meinung zweifelhaft, da Liquiditätsrücklage ordnungsmäßiger
Verwaltung entsprechen kann.
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Dr. Jennißen
Darstellung der Entnahme
aus der Rücklage
Wenn die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage keine Kosten
darstellt, können Entnahmen auch nicht als sog. Minus-Kosten
gebucht oder mit den Kosten saldiert werden.
Die Instandsetzungskosten sind auch dann auf alle
Wohnungseigentümer zu verteilen, wenn sie aus der Rücklage
gedeckt werden. Die Entnahme aus der Rücklage ist unterhalb der
Kostendarstellung im Zusammenhang mit der Zuführung
auszuweisen.
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Beschlussvorschläge
(Liquiditätshilfe)
1.
Der Verwalter wird bevollmächtigt, lfd. Wohngeldzahlungen im
Kalenderjahr 2010/2011 bis zum Beschluss über einen neuen WP in
voller Höhe (einschließlich der Zuführungsbeträge zur Rücklage) für
die lfd. Bewirtschaftung des Objektes zu verwenden
(Liquiditätshilfe).
Alternativ:
Der Verwalter ist berechtigt, die Beitragsleistung zur bzw.
Beträge aus der Instandhaltungsrücklage zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden. Diese
Liquiditätshilfe darf insg. einen Betrag von 3/12tel der Plansumme des aktuellen Wirtschaftsplans nicht übersteigen.
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Dr. Jennißen
Beschlussvorschläge
(Ermittlung der tatsächlichen Rücklage)
2.
Für die Ermittlung der tatsächlich auf die Instandhaltungsrücklage
gezahlten Beträge in der Jahresabrechnung hat der Verwalter
Teilzahlungen des Wohnungseigentümers
Alternativ:
a.)
b.)
c.)
quotal im Verhältnis der Bewirtschaftungskosten zu den
Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage aufzuteilen
in voller Höhe zunächst gegen das Soll der
Bewirtschaftungskosten und erst überschießende Beträge
gegen das Soll der Zuführungsbeträge zur Rücklage zu buchen
zunächst gegen das Soll der Zuführungsbeträge und
überschießende Beträge gegen das Soll der
Bewirtschaftungskosten zu buchen.
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Dr. Jennißen
Beschlussvorschläge
3.
Da der Verwalter dargelegt hat, dass sich die tatsächlich
zugeführten Beträge zur Instandhaltungsrücklage für die
Vergangenheit (vor dem 01.01. …) nicht mehr ermitteln lassen,
wird die Entwicklung dieser Beträge mit diesem Datum begonnen
und auf dieser Basis ab jetzt weitergeführt.
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Dr. Jennißen
Beschlussvorschläge
Alternativ:
Zur rechnerischen Angleichung des buchhalterischen Sollvermögens an
die tatsächlich verfügbare Instandhaltungsrücklage sollen im Rahmen
der Jahresabrechnung 2009 sämtliche offenen Abrechnungssalden aus
der Vergangenheit aus dem buchhalterischen Vermögen ausgebucht
werden. Der auszubuchende Betrag beläuft sich auf € ….. Mit der
Ausbuchung ist kein Verzicht auf die Forderung gegenüber den
betreffenden Eigentümern verbunden. Die Verwaltung wird angewiesen, die ausgebuchten Forderungen in einer Nebenbuchhaltung
weiterhin zu führen und das Inkasso weiterzubetreiben. Sofern zukünftige Beitreibungserfolge auf diese Forderungen erzielt werden, sind
die Beträge sowohl dem buchhalterischen Sollvermögen als auch der
Ist-Rücklage zuzubuchen.
9. Pantaenius-Immobilientagung Hamburg 2010
Dr. Jennißen
Beschlussvorschläge
4.
Der Verwalter hat Zinserträge aus der Anlage der
Instandhaltungsrücklage dieser zuzubuchen. Die
voraussichtlichen Zinserträge müssen im Wirtschaftsplan nicht
berücksichtigt werden.
9. Pantaenius-Immobilientagung Hamburg 2010
Dr. Jennißen