Interessante Immobilienchancen am Zweitmarkt nutzen

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Verlagsbeilage 20. Oktober 2012
Interessante Immobilienchancen
am Zweitmarkt nutzen
Betongold zu Schnäppchenpreisen – Geschlossene Fonds mit breiter Streuung reduzieren das Risiko
Gabriele Volz
WealthCap-Geschäftsführerin
Marketing, Vertrieb und
Kundenservices
W
ie kaum ein anderes Wirtschaftsgut steht die Immobilie
bei vielen Anlegern für Sicherheit
und Wertbeständigkeit. Angesichts
der Turbulenzen an den Kapitalmärkten wurden Immobilien zu einer der
begehrtesten Anlageformen der
Deutschen. In vielen großen Städten
ist der Markt für Eigentumswohnungen mittlerer Größe praktisch leer
gekauft. Doch die große Nachfrage
nach Immobilien führt nicht nur zu
einem knappen Angebot, sondern
auch zu steigenden Preisen – besonders in Ballungsgebieten. Das Risiko,
einen letztlich zu hohen Preis für das
eigene Betongold zu zahlen, ist somit
gegeben.
Kein überteuerter
Immobilienankauf
tergrund volatiler Märkte und ungewisser Zukunftsperspektiven rund
um das Finanz- und Währungssystem
sind Substanzwerte eine wichtige
Komponente für den Vermögenserhalt.
Eine Alternative zum Privaterwerb
beispielsweise einer Eigentumswohnung können unternehmerische
Immobilienbeteiligungen in Form
geschlossener Fonds sein. Diese
investieren in der Regel in Gewerbeimmobilien wie Büroobjekte oder
Einkaufszentren und erschließen auf
diese Weise das gewerbliche Immobi-
liensegment für Privatinvestoren. Der
Vorteil dabei: Anleger sind im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds direkt an der jeweiligen Immobilie beteiligt. Dennoch haben Privatanleger
aber keinerlei Verwaltungsaufwand
zu tragen. Das übernehmen die Anbieter, die sich um alle Themen rund
um die Immobilienbeteiligung kümmern. Außerdem sorgen fundierte
Marktkenntnisse und klare Bewertungen dafür, dass Immobilien nicht
überteuert angekauft werden, und
eine professionelle Mietvertragsgestaltung sorgt durch Indexierung für
einen tatsächlichen Inflationsschutz.
An gefragten Standorten in München
oder Hamburg wird für klassische Eigentumswohnungen nicht selten das
Vierzigfache der Jahresmiete aufgerufen. Was viele außerdem vergessen: Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Wohnhauses zum
Zwecke der Geldanlage geht meist
mit weiteren Kosten wie laufenden
Instandhaltungsmaßnahmen einher.
Was zunächst Sicherheit und Inflationsschutz verspricht, kann daher im
Laufe der Zeit zum Minusgeschäft
werden.
Anleger sollten allerdings nicht auf
die Immobilie als Investitionsobjekt
verzichten. Besonders vor dem Hin-
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Verlagsbeilage 20. Oktober 2012
Besonders interessante Chancen bietet der Zweitmarkt für unternehmerische Beteiligungen. Hier werden
Anteile an Immobilienbeteiligungen
gehandelt, die vorzeitig von Anlegern
veräußert werden. Für den Handel
mit solchen Anteilen existieren institutionalisierte Plattformen wie die
Fondsbörse Hamburg. Da es sich bei
unternehmerischen
Beteiligungen
um geschlossene Fonds handelt, findet in der Regel keine tägliche Kursermittlung wie zum Beispiel für Aktien
statt. Darum richtet sich der Kurs der
Anteile primär nach der Nachfrage an
den Fondsbörsen. Da die Bewertung
von unternehmerischen Immobilienbeteiligungen durchaus komplex sein
kann, tummeln sich dort meist nur
versierte Anleger, die sich bestens mit
Immobilien auskennen.
In der Praxis werden „gebrauchte“
Immobilienbeteiligungen daher mit
zum Teil deutlichen Abschlägen
gehandelt. Dies birgt Chancen! Denn
durchaus solide Immobilien-Substanzwerte können so zum Beispiel
für lediglich 40 % des Nominalwertes gekauft werden. Schüttet die Beteiligung dann beispielsweise 4 %
aus, erhält der Anleger wegen des
günstigen
Einstandskurses
real
10% Rendite auf sein Investment –
für eine Immobilie ein attraktives
Niveau.
Der Zweitmarkt für unternehmerische Immobilienbeteiligungen hat
in den letzten Jahren eine rasante
Entwicklung vollzogen. Zur Jahrtausendwende war der Markt ein klarer
Verkäufermarkt mit beschränktem
Angebot und hohen Kursen. Heute
zeichnet sich der Zweitmarkt als Käufermarkt aus. Das Angebot ist umfassend, die Kurse sind günstig. So werden Immobilienbeteiligungen aus
zweiter Hand im Schnitt zu Kursen
von 50 % gehandelt. Dies entspricht
einem Kursrückgang von rund 37 %
seit dem Jahr 2007. Andererseits hat
sich das Angebot in den letzten fünf
Jahren nahezu verdoppelt. Dies zieht
immer mehr Käufer an den Zweitmarkt.
Auch Privatanleger sind verstärkt in
diesem Markt aktiv. Doch private Investoren sollten beim Kauf von Immobilienbeteiligungen aus zweiter Hand
Vorsicht walten lassen. Denn nicht
jede Beteiligung, die auf den ersten Blick interessant aussieht, kann
langfristig halten, was sie verspricht.
Deshalb ist eine sehr genaue Prüfung
der Beteiligung entscheidend für den
Erfolg. Geschäftsberichte müssen
analysiert und die wirtschaftliche
Tragfähigkeit der Immobilienbeteiligung muss genau eingeschätzt
werden. Erst dann lässt sich abschätzen, ob die Schnäppchen-Immobilie
wahres Betongold ist oder auf Sand
gebaut war. Zudem lässt sich für viele Privatanleger nicht ohne Weiteres
erkennen, ob in etwa Nachschusspflichten drohen oder komplizierte Steuerfragen geprüft werden
müssen.
Vom Verkäuferzum Käufermarkt
Privatanleger, die kein Risiko eingehen möchten und die Chance am
Zweitmarkt suchen, sollten daher auf
Anbieter von speziellen Zweitmarktfonds vertrauen. Diese verfügen
über die notwendigen Experten zur
fundierten Bewertung von Immobilienbeteiligungen. Neben Zweitmarktfonds bieten sie meist auch klassische
Immobilienfonds an und können
so eine breite Kompetenz in puncto Markteinschätzung, Objekt- und
Standortqualität in den Bewertungsprozess einbringen. Anbieter mit entsprechender Historie blicken auf eine
langjährige Erfahrung am Zweitmarkt zurück und haben oft mehr als
1 000 Immobilien geprüft. Ein weiterer Vorteil von professionellen Zweitmarktfonds: Die Einkäufer sind nicht
nur auf die etablierten Fondsbörsen
angewiesen, sondern erhalten auch
Zugang zu Zweitmarktanteilen beispielsweise von speziellen Maklern
oder institutionellen Anbietern und
kommen so an Anteile, die nicht an
den Börsen gehandelt werden.
Und noch ein Vorteil lässt sich für
Privatanleger mit Zweitmarktfonds
erzielen. Da Anteile meist in kleineren Tranchen angekauft werden,
erreichen Zweitmarktbeteiligungen
ein hohes Maß an Streuung mit mehr
als 100 verschiedenen Immobilien.
So können Privatanleger einerseits
von den günstigen Ankaufskursen
profitieren und andererseits ein Portfolio mit vielen Immobilien an unterschiedlichen Standorten und mit verschiedenen Nutzungsarten aufbauen.
Etablierte Zweitmarktanbieter setzen
im Kern auf klassische Nutzungsarten
wie Büroimmobilien oder ShoppingCenter. Zur Abrundung des Portfolios
werden dann mit kleineren Anteilen
beispielsweise Pflegeheime, Hotels
oder Logistikimmobilien angebunden. So fließen verschiedene Strategien in die Portfolioallokation ein.
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