Ferienwohnungen und Ferienhäuser im Inland

Ferienwohnungen und
Ferienhäuser im Inland
> Steuervorteile bei Vermietung
> Wann Verluste anerkannt werden
> Wie der Verkauf besteuert wird
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18., überarbeitete Auflage
Stand: Mai 2008
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Eine Haftung für die Richtigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen.
Redaktion: Ulrich Schneider-Fresenius
Satz und Druck: CPI books Clausen & Bosse, Leck
ISBN 978-3-86817-024-5
Ferienwohnungen und Ferienhäuser im Inland
Inhalt
Seite I
Inhalt
A.
Die Besteuerung haÈngt von der Nutzung ab . . . . . . . . . . . . . . .
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B.
Die ausschlieûlich vermietete Ferienwohnung . . . . . . . . . . . . .
I. Einkunftserzielungsabsicht ± der SchluÈssel zum vollen Werbungskostenabzug
II. Nur wenige Tage vermietet: Einkunftserzielungsabsicht ist in Gefahr . . .
1. Maûstab ist die ortsuÈbliche Vermietungszeit . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. So bestimmen Sie die ortsuÈbliche Vermietungszeit . . . . . . . . . . . . . .
3. Wer muss die ortsuÈbliche Vermietungszeit nachweisen? . . . . . . . . . .
III. So funktioniert der volle Werbungskostenabzug . . . . . . . . . . . . . . . .
IV. Meist erzielen Sie VermietungseinkuÈnfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
V. Ausnahme: Sie erzielen gewerbliche EinkuÈnfte . . . . . . . . . . . . . . . .
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C.
Die gemischt genutzte Ferienwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I. Wie wird die Leerstandszeit konkret aufgeteilt? . . . . . . . . . . . . . . .
1. Bei Vermietung uÈber einen Vermittler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Bei Vermietung in Eigenregie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Wenn Sie die Zeiten der Selbstnutzung nicht nachweisen . . . . . . . . .
4. Wenn Sie in der Ferienwohnung uÈbernachten . . . . . . . . . . . . . . . .
II. Wann die Leerstandszeit zur Vermietung gerechnet wird . . . . . . . . . .
III. Mieteinnahmen und Werbungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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D.
Wie Sie bei Verlusten »Liebhaberei« vermeiden . . . . . . . . . . . .
I. Warum das bei Ferienwohnungen besonders schwierig ist . . . . . . . . .
II. Bei gemischter Nutzung ist der Verlustabzug gefaÈhrdet . . . . . . . . . .
III. Das Finanzamt verlangt eine UÈberschussprognose . . . . . . . . . . . . . .
IV. So funktioniert die UÈberschussprognose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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E.
Wie Sie Ihre Ferienwohnung abschreiben . . . . . . . . . . . . . . . . .
I. So schreiben Sie Anschaffungs- / Herstellungskosten ab . . . . . . . . . . .
1. Sie vermieten Ihre Ferienwohnung privat . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Ihre Ferienwohnung gehoÈrt zum BetriebsvermoÈgen . . . . . . . . . . . . .
II. So schreiben Sie die Wohnungseinrichtung ab . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Grundsatz: Lineare Abschreibung uÈber mehrere Jahre . . . . . . . . . . . .
2. GegenstaÈnde unter Q 410, -- sind sofort abschreibbar . . . . . . . . . . .
3. Abschreibung im Jahr von Kauf / Verkauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Inhalt
F.
Das Wichtigste zu den Werbungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I. Anschaffungs- / Herstellungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
II. Bausparvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
III. Damnum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IV. Erhaltungsaufwand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
V. Erschlieûungs- und Anschlusskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
VI. Finanzierungskosten (Geldbeschaffungskosten) . . . . . . . . . . . . . . . .
VII. GrundbuchgebuÈhren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
VIII. Heizungsanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IX. Herstellungsaufwand (Herstellungskosten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
X. Schuldzinsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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G.
Verkauf der Ferienwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I. Die selbst genutzte oder privat vermietete Ferienwohnung . . . . . . . . .
1. VerkaÈufe innerhalb von zehn Jahren sind steuerpflichtig . . . . . . . . . .
2. So hoch ist Ihr VeraÈuûerungsgewinn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. So beruÈcksichtigen Sie Ihren VeraÈuûerungsverlust . . . . . . . . . . . . . .
II. Die gewerblich genutzte Ferienwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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H.
Sonstige Steuern bei einer Ferienwohnung . . . . . . . . . . . . . . . .
I. Zweitwohnungssteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
II. Umsatzsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Selbstnutzung und Dauervermietung sind steuerfrei . . . . . . . . . . . . .
2. Sie lassen Ihr Ferienhaus durch einen Unternehmer vermieten . . . . . . .
3. Bei geaÈnderter GebaÈudenutzung ist Vorsteuer gefaÈhrdet . . . . . . . . . .
III. Gewerbesteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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I.
Vermietete Ferienwohnungen im Ausland . . . . . . . . . . . . . . . . .
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J.
Haushaltsnahe Hilfen auch in Ferienwohnungen . . . . . . . . . . . .
I. Die Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Nur bestimmte TaÈtigkeiten sind beguÈnstigt . . . . . . . . . . . . . . . . . .
a) Handwerkerleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) Sonstige haushaltsnahe Hilfen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Die Hilfe muss in Ihrem Haushalt erfolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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3. Werbungskosten, Sonderausgaben und auûergewoÈhnliche Belastungen
werden nicht gefoÈrdert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Hohe Anforderungen an die Belege . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
II. Die beguÈnstigten Aufwendungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
III. HoÈhe der FoÈrderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Inhalt
Seite III
1. Haushaltsnahe Dienstleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Angestellte Haushaltshilfe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Was Sie auch noch wissen muÈssen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Anlage 1: Ferienwohnung und EinkuÈnfte aus Gewerbebetrieb
(H 15.7 Abs. 2 EStH) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Anlage 2: BMF-Schreiben vom 8. 10. 2004 zur Einkunftserzielung bei
Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Die Besteuerung hängt von der Nutzung ab
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A. Die Besteuerung haÈngt von der Nutzung ab
Wer traÈumt nicht von der Wohnung oder dem Haus in einem Ferienparadies?
Die Motive fuÈr ihren Erwerb sind hoÈchst unterschiedlich: Ein solches Objekt
kann als Geldanlage oder spaÈterer Altersruhesitz dienen, oder einfach nur dazu,
an einem schoÈnen Platz preiswert Urlaub zu machen. Aber bedenken Sie: Die
Art der Nutzung entscheidet daruÈber, ob Ihre Ferienwohnung vom Finanzamt
gefoÈrdert wird oder nicht. Denn wer die Wohnung selbst nutzt, hat grundsaÈtzlich keine steuerlichen Vorteile.
Hinweis: Da die Eigenheimzulage fuÈr NeufaÈlle ab 1. 1. 2006 gestrichen
wurde, gehen wir auf ausschlieûlich selbst genutzte Ferienwohnungen in
dieser BroschuÈre nicht ein.
Wer dagegen ausschlieûlich oder zeitweise an andere Urlauber vermietet, kann
damit nicht nur Geld verdienen, sondern kann auch Steuern sparen ? Seite 3.
Viele EigentuÈmer nutzen ihre Ferienwohnung gemischt, das heiût, sie vermieten
zeitweise und nutzen die Immobilie zeitweise selbst. Wenn die Zeit, in der die
Wohnung leer steht, zur Vermietung gerechnet wird, koÈnnen Sie in betraÈchtlichem Umfang Steuern sparen. Aber auch wenn die Selbstnutzung im Vordergrund steht, gibt es fuÈr Ihre Ferienwohnung Geld vom Finanzamt, wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfuÈllen. Weitere Einzelheiten zur gemischt genutzten Ferienwohnung erfahren Sie auf Seite 13.
Soweit Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, gibt es zwei Sonderprobleme, die
bei der Vermietung einer »normalen« Wohnung nur selten auftreten:
¨ WaÈhrend bei einer Dauervermietung an fremde Dritte zu Wohnzwecken
grundsaÈtzlich immer nur EinkuÈnfte aus Vermietung erzielt werden, koÈnnen
bei der Vermietung an staÈndig wechselnde FeriengaÈste in bestimmten FaÈllen
auch EinkuÈnfte aus Gewerbebetrieb vorliegen. Weitere Einzelheiten hierzu
finden Sie auf Seite 9.
¨ Die zweite Besonderheit betrifft diejenigen Steuerpflichtigen, die ihre Ferienwohnung
± nur vermieten oder
± vermieten und auch selbst nutzen wollen
und fuÈr einen laÈngeren Zeitraum Verluste erzielen. Steuerlich werden solche
Verluste naÈmlich nur dann endguÈltig anerkannt, wenn Sie auf Dauer einen
È berschuss der Mieteinnahmen uÈber die Werbungskosten erzielen (EinU
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Die Besteuerung hängt von der Nutzung ab
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kunftserzielungsabsicht). Ansonsten geht das Finanzamt von steuerlicher
»Liebhaberei« aus. Konsequenz: Ihre Verluste sind dann nicht abziehbar.
Aber auch in diesem Punkt lassen wir Sie nicht alleine: Wir sagen Ihnen
auf Seite 20, wie Sie dem Finanzamt Ihre Einkunftserzielungsabsicht vorrechnen.
¨ Ab Seite 28 zeigen wir Ihnen die AbschreibungsmoÈglichkeiten fuÈr Ihre Ferienwohnung und das Inventar.
¨ Ab Seite 33 erlaÈutern wir in alphabetischer Reihenfolge die wichtigsten Arten von Werbungskosten, soweit sie fuÈr Ihre Ferienwohnung interessieren.
¨ Daneben erfahren Sie noch das Wichtigste zum Verkauf Ihres Domizils
(? Seite 44), zu Zweitwohnungs- und Umsatzsteuer (? Seite 51) sowie zu
vermieteten Immobilien im Ausland (? Seite 61).
Apropos: Wenn wir im Folgenden immer nur von Ferienwohnungen sprechen,
dann verstehen wir darunter die verschiedensten Arten von Immobilien, also
zum Beispiel auch FerienhaÈuser, WochenendhaÈuser und -wohnungen. Alle diese Formen der Zweitwohnungen werden steuerlich gleich behandelt.
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Die ausschlieûlich vermietete Ferienwohnung
Einkunftserzielungsabsicht
B. Die ausschlieûlich vermietete Ferienwohnung
I. Einkunftserzielungsabsicht ± der Schlüssel zum vollen
Werbungskostenabzug
Eine Ferienwohnung steht naturgemaÈû mehrere Wochen oder Monate im Jahr
leer. Daher ist der Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht schwierig: Mieteinnahmen gehen in der Zeit des Leerstehens nicht ein, die Aufwendungen fuÈr die
Wohnung laufen aber weiter.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung ausschlieûlich an wechselnde FeriengaÈste vermieten und in der uÈbrigen Zeit hierfuÈr dauerhaft bereithalten, geht die FinanzÈ berverwaltung grundsaÈtzlich davon aus, dass Sie mit der Vermietung einen U
schuss erzielen wollen (BMF-Schreiben vom 8. 10. 2004, BStBl. 2004 I S. 933).
Das gilt unabhaÈngig davon, ob Sie Ihre Ferienwohnung in Eigenregie oder mithilfe eines Vermittlers vermieten. Sie muÈssen dem Finanzamt nur plausibel machen, dass einer der im BMF-Schreiben vom 8. 10. 2004 genannten vier FaÈlle auf
Sie zutrifft (vgl. weiter unten den Abschnitt »Wann Sie auf jeden Fall ausschlieûlich vermieten«).
Hinsichtlich der Einkunftserzielungsabsicht koÈnnen folgende FaÈlle auftreten:
¨ Die Ferienwohnung wurde ausschlieûlich an FeriengaÈste vermietet und war
an mindestens 75 % der ortsuÈblichen Vermietungstage belegt. Ihr Vorteil: In
diesem Fall wird die Einkunftserzielungsabsicht nicht uÈberpruÈft und der volle
Werbungskostenabzug ist Ihnen sicher.
¨ Die Ferienwohnung wurde ausschlieûlich an FeriengaÈste vermietet, war
aber zu weniger als 75 % der ortsuÈblichen Vermietungstage belegt. Konsequenz: In diesem Fall muÈssen Sie die Einkunftserzielungsabsicht durch
È berschussprognose nachweisen, wenn Sie keine objektiv nachvolleine U
ziehbaren GruÈnde fuÈr die geringe Vermietungsdauer nennen koÈnnen ? Seite 5.
¨ Der EigentuÈmer nutzt die Ferienwohnung auch selber oder behaÈlt sich die
È berschussSelbstnutzung zumindest vor. In diesem Fall ist ebenfalls eine U
prognose erforderlich ? Seite 20.
n Wann Sie auf jeden Fall ausschlieûlich vermieten
In den folgenden vier FaÈllen unterstellt das BMF-Schreiben vom 8. 10. 2004 eine
ausschlieûliche Vermietung Ihrer Ferienwohnung und damit Einkunftserzielungsabsicht:
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Seite 3
Die ausschlieûlich vermietete Ferienwohnung
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Einkunftserzielungsabsicht
¨ Sie haben die Entscheidung uÈber die Vermietung Ihrer Ferienwohnung einem
Ihnen nicht nahestehenden Vermittler uÈbertragen (z. B. uÈberregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung, Appartementverwaltung) und eine Selbstnutzung fuÈr das ganze Jahr vertraglich ausgeschlossen.
¨ Ihre Ferienwohnung befindet sich in Ihrem ansonsten selbst genutzten Zweioder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer NaÈhe zur eigenen selbst genutzten Immobilie. Das NiedersaÈchsische Finanzgericht sieht eine Entfernung von 8 km noch als unmittelbare NaÈhe an (NiedersaÈchsisches FG
vom 11. 12. 2006, 14 K 92/05, EFG 2007 S. 1772; Az. der Revision IX R
39/07). Voraussetzung in beiden FaÈllen: Ihre selbst genutzte Wohnung ist
groû genug und bietet die MoÈglichkeit zur Unterbringung von GaÈsten.
¨ Sie haben am Ferienort zwei oder mehrere Ferienwohnungen und nutzen
nur eine selbst.
¨ Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht der am Ferienort
uÈblichen Anzahl der Vermietungstage.
In diesen vier FaÈllen werden die Zeiten des Leerstehens der Ferienwohnung zur
Vermietung gerechnet. Daher sind die gesamten Aufwendungen fuÈr die Ferienwohnung auch fuÈr die Zeit des Leerstehens als Werbungskosten aus Vermietung
absetzbar. Sie brauchen Ihre Einkunftserzielungsabsicht nicht dem Finanzamt
nachzuweisen.
Wichtig: FuÈr eine ausschlieûliche Vermietung reicht es aus, wenn einer
der genannten FaÈlle vorliegt.
n Wann Sie die ausschlieûliche Vermietung nachweisen müssen
Wenn Sie dem Finanzamt nicht einen der oben genannten vier FaÈlle plausibel
machen koÈnnen, wird es schwieriger: Sie muÈssen die ausschlieûliche Vermietung nachweisen. Versuchen Sie dazu mit Ihrer Vermietung die am Ferienort
uÈbliche Auslastung zu erreichen und weisen Sie die vermietete Zeit nach
± durch ausgestellte Rechnungen fuÈr die vermietete Zeit oder
± durch Zahlungsbelege fuÈr die gezahlte Kurtaxe.
Bei wenigen Vermietungstagen zum Beispiel in den ersten Jahren nach Anschaffung sollten Sie Ihre Vermietungsabsicht deutlich machen
± durch Aufnahme der Ferienwohnung in das Gastgeberverzeichnis,
± durch das Schalten von Zeitungsinseraten oder
± durch das Anbieten der Ferienwohnung im Internet.
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Die ausschlieûlich vermietete Ferienwohnung
Nur wenige Tage vermietet: Einkunftserzielungsabsicht ist in Gefahr
ErklaÈren Sie gegebenenfalls auch, warum eine vom Finanzamt eventuell unterstellte Selbstnutzung fuÈr Sie nicht infrage kam (z. B. wegen Urlaubs am Mittelmeer oder sonstiger AktivitaÈten und Verpflichtungen).
II. Nur wenige Tage vermietet: Einkunftserzielungsabsicht ist
in Gefahr
1. Maûstab ist die ortsuÈbliche Vermietungszeit
Bei ausschlieûlich vermieteten Ferienwohnungen spielte es fruÈher keine Rolle,
an wie viel Tagen das GebaÈude vermietet war. Rechtsprechung und Verwaltung
gingen auch bei einer geringen Zahl von Vermietungstagen generell von einer
Einkunftserzielungsabsicht aus und pruÈften das nicht naÈher.
Im Jahr 2004 hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung geaÈndert und uÈberpruÈft die Einkunftserzielungsabsicht eines Vermieters, wenn die ortsuÈbliche
Vermietungszeit um mindestens 25 % unterschritten wird und dafuÈr keine besonderen GruÈnde vorliegen (BFH-Urteil vom 26. 10. 2004, IX R 57/02,
BStBl. 2005 II S. 388). Wenn Sie mindestens 25 % weniger vermieten als ortsuÈblich, kommt es auf die GruÈnde dafuÈr an:
¨ Bei zu geringer Vermietungsdauer sollten Sie objektiv nachvollziehbare
GruÈnde nennen koÈnnen, etwa dass die Wohnung wegen Instandsetzungsoder Modernisierungsarbeiten laÈnger unbenutzbar war. Nicht als Grund akzeptiert wird dagegen die allgemein schlechte Vermietbarkeit am Ferienort
(BFH-Urteil vom 29. 8. 2007, IX R 48/06, DStRE 2008 S. 76).
WICHTIG
Wer solche plausiblen GruÈnde vorbringt, muss wie bisher die Einkunftserzielungsabsicht nicht nachweisen. Ebenfalls ist kein Nachweis erforderlich, wenn Sie die ortsuÈbliche Vermietungszeit um weniger als
25 % unterschreiten.
¨ Wer dagegen zu wenig vermietet, weil er sich nur unzureichend um Mieter
bemuÈht hat, etwa bei Vermietung in eigener Regie zu wenig Zeitungsanzeigen geschaltet hat, muss kuÈnftig seine Einkunftserzielungsabsicht mittels
È berschussprognose nachweisen. Zur Prognoserechnung ? Seite 24.
einer U
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