Bebauungsplan ‚Ulmen- Süd I – 1. Änderung` in der Fassung der 3

2015
Bebauungsplan ‚Wohnplatz Vorpochten‘ in der Fassung
der 2. Änderung der Stadt Ulmen
Entwurf
Mai 2015
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F AS SUNG
DER
Bebauungsplan ‚Wohnplatz Vorpochten’ in der Fassung der 2. Änderung vereinfacht (beschleunigtes Verfahren nach § 13 a Abs. 1 BauGB)
Inhalt:
1
1
Erfordernis der Planung _______________________________________________ 2
2
Begründung der Planungs- und Bauordnungsrechtlichen Festsetzungen _______ 3
3
TEXTFESTSETZUNGEN ________________________________________________ 7
ERFORDERNIS DER PL AN UNG
Die Stadt Ulmen hat die 2. Änderung des Bebauungsplans ‚Wohnplatz Vorpochten‘ im vereinfachten Verfahren (beschleunigtes Verfahren) beschlossen, um bisher als Straßenflächen festgesetzte Bereiche als Baugrundstücke auszuweisen und bauliche Entwicklungen an den Bebauungsplan anzupassen. Dies wird begründet mit dem fehlenden Bedaf des ursprünglichen im
Bebauungsplan festgesetzten Wendehammers, den deutlich überdimensionierten Straßenquerschnitten im ‚Nelkenweg‘ und der konkreten Bauabsicht eines Bauherren. Darüber hinaus möcte
die Stadt den Grundstückseigentümern eine flexiblere Ausnutzung ihrer Grundstücke ermöglichen.
Die Bebauungsplanänderung sieht vor, dass Teile der festgesetzen Straßenverkehrsflächen in
Anlehnung an den Bestand als Wohnbauflächen festgesetzt werden. Die sonstigen Änderungen
des Bebauungsplans betreffen die Baugrenzen, die an die bauliche Entwicklung angepaßt werden sollen.
Der folgende Ausschnitt zeigt den Ursprungsbebauungsplan für den Änderungsbereich im Umfeld der Grundstücke 35/3, 35/4, 36/4, 132 und 133.
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BEGRÜNDUNG DER PL ANU NG S- UND BAUO RDNUNGSRECHT LICHEN F EST SET ZUNGEN
2.1
Darstellung des Ursprungsbebauungsplans
Änderungsbereich
2.2
Darstellung der Änderungen der 1. Änderung
1. Herausnahme des geplanten, nie umgesetzten Wendehammers.
2. Reduzierung der Straßenquerschnitte von 7,0 m auf 4,5 m.
3. Änderung bzw. Anpassung der Baugrenzen im Änderungsbereich die bauliche und geplante Entwicklung.
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Die sonstigen Plandarstellungen und Textfestsetzungen des Ursprungsbebauungsplans gelten
weiterhin.
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Die ursprüngliche Planungskonzeption wird durch die 1. Änderung nicht berührt. Es werden
bisher ca. 957 m² öffentlicher Straßenverkehrsfläche zugunsten von Wohnbauflächen
festgesetzt.
aufgestellt im Auftrag der Stadt Ulmen durch
Waldstraße 14, 56766 Ulmen
Ulmen, Mai 2015
Ulmen, den
Stadt Ulmen
(Thomas Kerpen)
Stadtbürgermeister
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Hinweise:
Bei Eingriffen in den Baugrund sind grundsätzlich die einschlägigen DIN-Vorschriften
(z.B. DIN 4020, DIN 1054 etc.) zu berücksichtigen.
Hinweise und technische Ausführungsbestimmungen:
1.
Die vorhandenen Wasserversorgungsleitungen sind vom vorhandenen Gelände
mit einer Überdeckung von 1,25 m verlegt. Mehr- oder Minderdeckungen von +/0,10 m, welche durch die Maßnahme unumgänglich sind, werden toleriert.
2.
Bei Bepflanzungsmaßnahmen sind die Richtlinien des DVGW, Techn. Mitteilungen GW 125 vom März 1989 {siehe Anlage) zu beachten. Bei Bäumen sind danach bei Abständen von über 2,50 m von der Wasserleitung in der Regel keine
Schutzmaßnahmen erforderlich. In jedem Fall sollten Bepflanzungsmaßnahmen
im Bereich von Versorgungsanlagen des Kreiswasserwerks in der Örtlichkeit mit
dem Werk abgestimmt werden.
3.
Das Kreiswasserwerk verlangt bei Leitungs- und Kanalverlegung die Einhaltung
eines seitlichen Abstandes von 1,00 m von Hauptversorgungsleitungen. Sofern
dieses Maß aus besonderen Gründen nicht eingehalten werden kann, ist in jedem Fall die Leitungsführung in der Örtlichkeit abzustimmen.
4.
Vor Baubeginn müssen örtliche Einweisungen durch Mitarbeiter des Werks erfolgen. Zuständig sind die Bezirksleiter des Kreiswasserwerks.
5.
Für den Brandschutz wird eine Wassermenge von 13,4l/s zur Verfügung gehalten. Sollte ein erhöhter Brandschutz benötigt werden, so müssen entsprechende
zusätzliche Löschwasserentnahmemöglichkeiten im Umkreis von 300 m .vorhanden sein (ggfl. Anlegung eines Löschwasserteiches).
6.
Einer Nutzung von Oberflächen- oder Dachablaufwasser als Brauchwasser im
Haushalt zum Betrieb der Toilette bzw. Waschmaschine wird nicht zugestimmt.
Soweit dennoch Brauchwasser zur Toilettenspülung verwendet werden soll, bedarf die Anlage der Genehmigung durch das Gesundheitsamts. Des Weiteren
sind die technischen Bestimmungen der DIN 1988 zu beachten (Vergleiche
hierzu Veröffentlichung des Instituts für Wasser-, Boden- und Lufthygiene des
Bundesgesundheitsamtes (Bundesgesundheitsblatt 1993, Heft 11, Seite 11,
Seite 488) sowie der bga- Pressedienst (BI-A 507/92).
7.
Soweit die Versorgungsleitungen (Fernleitung/Ortsnetz) nicht in einer öffentlichen Verkehrsfläche liegen, muss eine Sicherung dieser Leitungen durch Eintragung einer Dienstbarkeit zu unseren Gunsten gewährleistet werden. Dies gilt
auch für nachträgliche Veränderungen in Bezug auf die öffentl. Widmung der Leitungstrassen.
8.
Richtlinien für Wasserschutzgebiete müssen beachtet werden.
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T EXT FEST SETZUNGEN
1. Stellung der baulichen Anlasen
Die durch ein Symbol <-> dargestellte Hauptgebäuderichtung (Firstrichtung) ist verbindlich.(Parallel oder senkrecht zu den vorgeschlagenen bzw. bestehenden Grundstücksgrenzen.)
Die Überschreitung der Baugrenze ist nur durch bestehende bauliche Anlagen zulässig
und nur dann, wenn die die Baugrenze überschreitenden Gebäudeteile in ihrer überhaupten Grundfläche nicht vergrößert werden.
2. Garagen und Stellplätze
Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig, in einer Entfernung von
= 5 m zur Straßenbegrenzungslinie. Die der Garage vorgelagerte Fläche dient als zusätzlicher Stellplatz. Garage im Kellergeschoß sind unzulässig wenn ihre Rampenneigung (in der 5 m-Zone zur Straßenbegrenzungslinie) mehr als 20 % beträgt.
3. Nebenanlagen und Einrichtungen
Im Reinen Wohngebiet sind außerhalb der überbaubaren Flächen keine Nebenanlagen
und Einrichtungen gem. § 14 BauUfVO zulässig.
4. Höhenlage der Baukörper
Die Höhenlage der Baukörper wird im Einvernehmen mit der Ortsgemeinde gemäß § 21
LBauO '74 von der Bauaufsichtsbehörde festgesetzt.
5. Versorgungsanlagen
Das RWE erhält auf den Flächen der Trafostationen das Recht zur Grenzbebauung.
6. Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen einschließlich der Gestaltung von Stellplätzen, Garagenzufahrten und Einfriedungen
(gem. Verordnung über Gestaltungsvorschriften in Bebauungsplänen vom
4.2.1969 (GVBL v. 26.2.1969 S. 78)
Die nachstehenden Festsetzungen über die äußere Gestaltung (Ziff, 6.1 bis 6.6) finden
keine Anwendung, wenn und soweit die Festsetzungen in der Planzeichnung oder im
Tesxteil in den Ziffern 1-6 dem entgegenstehen.
6.1
Dachformen und Dachneigungen
Im Baugebiet sind Sattel- , Walm- und Flachdächer zulässig.
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6.1.1 Die Dachneigung wird für 1-Geschossige Gebäude von 18° bis 45° und
für 2-Geschossige Gebäude von 18° bis 30° zugelassen, Bei ungleichschenkligen Dächern ist der lange Schenkel maßgebend.
6.1.2 Dachüberstände bzw. Dachneigungen von Doppelhäusern sind einheitlich
zu gestalten.
6.1.3 Drempel sind nur bei 1-Geschossigen Gebäuden einer Dachneigung über
30° bis zu einer Höhe von 0,75 m zulässig.
6.2 Dachaufbauten
Dachaufbauten sind nur bei 1-Geschossigen Gebäuden und Dachneigungen = 30° zulässig und müssen von den Giebelseiten einen Abstand von mind. 1,50 m einhalten. Die
Abdeckung ist flach bis flachgeneigt vorzunehmen. Die Traufe ist durchzuziehen.
6.3 Dacheindeckung
Die Dacheludeckung darf nicht in hellfarbenem und großflächigem Material ausgeführt
werden.
6.4 Außenanstriche, Außenputze und Verblendungen
Die baulichen Anlagen dürfen nicht in grellen Farben angestrichen, verputzt oder verblendet werden.
6.5 Stellplätze
Die Flächen der Stellplätze, die in einer Anlage zusammengefaßt werden, sind in Material und Farbe einheitlich zu gestalten und dürfen nicht durch Absperrungen, Zäune,
Mauern u. dergleichen untereinander abgetrennt werden.
6.6 Garagen
Garagen in behelfsmäßiger Bauweise bzw. in einer von der üblichen Garagenbauweise
abweichenden Form und Art wie Wellblech-, Rund-, Zelt- oder Klappgaragen sind unzulässig.
7. Einfriedungen
7.1 Im Bereich der Vorgärten sind Einfriedungen in massiver Bauweise bis 0,50 m
und als Hecken bis zu 0,80 m Höhe über der angrenzenden Verkehrsfläche zulässig.
7.2 Rückwärtige Einfriedungen (hinter der vorderen Baugrenze) sind bis zu einer
Höhe von 1,30 m zulässig.
8. Sichtdreiecke
Im Bereich der Sichtdreiecke sind aus Gründen der Verkehrssicherheit Bepflanzungen
und Einfriedungen über 0,70 m Höhe unzulässig.
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9. Abgrabungen, Aufschüttungen
Abgrabungen und Aufschüttungen sind innerhalb benachbarter Grundstücke aufeinander abzustimmen.
10. Leitungsrecht
Die im Bebauungsplan mit Leitungsrecht zugunsten der Verbandsgemeinde Ulmen belasteten Flächen sind zur Führung der Abwasserleitung vorgesehen und von jeglicher
Bebauung freizuhalten. Bäume und Sträucher mit tiefgehenden Wurzeln sind im Schutzbereich unzulässig.
11. Grünordnung
11.1 Unbebaute Flächen
Die von der Bebauung freigehaltenen Flächen sind gem. § 9 Abs. 1 Ziff. 15 BBauG, mit
Ausnahme der Einfahrten und Zugänge gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Im
Bereich der Vorgärten (zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze bzw. Baulinie) sind Nutzgärten unzulässig,
11.2 Pflanzgebot
Zur Einbindung des Baugebiets in die umgebende offene Landschaft ist entlang der
rückwärtigen Grundstücksgrenze eine ausreichende breite Schutzpflanzung aus standortgerechten Gehölzen der heimischen Wildflora mit einer Wuchshöhe = 2,0 m anzulegen.
Im Bereich der Öffentlichen Grünflächen sind bevorzugt großkronige Bäume zu verwenden.
Zusatz zu Punkt 10 Leitungsrecht
Die im Bebauungsplan mit "W" bezeichneten Leitungsrechte sind zugunsten des Kreiswasserwerkes einzutragen.
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