Baubehörde Baugrundstück Wohnbaugebiete Gesetze

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Baubehörde Baugrundstück Wohnbaugebiete Gesetze
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Der AMÖ-Umzugsspediteur: Ein festes, eingespieltes und erfahrenes Umzugsteam mit einem zuverlässigen und gepflegten Fuhrpark sind die
Grundlage für einen ordentlichen Umzug. Als Fachbetrieb bieten wir nicht nur die Be- und Entladung, den Transport, das Ein- und Auspacken
der Kartons, die Schrankmontage und -demontage an, sondern übernehmen auf Wunsch ebenso Elektroarbeiten bis zum amtlichen Einrichten
einer Haltezone für den Möbelwagen. Für Problemfälle wie beispielsweise den Tresor oder Aktenschrank an einen neuen Standort zu bringen,
das Klavier oder den Flügel ins Obergeschoss zu transportieren etc. sind wir die richtigen Fachmänner, die mit Muskelkraft, technischen Hilfsmitteln und nicht zuletzt mit „Köpfchen“ die richtige Lösung parat haben. Für Inselumzüge nach und von allen sieben ostfriesischen Inseln sind
wir die Spezialisten. Durch unsere langjährige Erfahrung halten für die individuell unterschiedlichen Anforderungen jeder einzelnen Insel das
entsprechende „Know How“ und Equipment vor. Ebenso empfehlen wir uns für kurz- oder auch längerfristige Lagerung Ihres Umzugsgutes in
unserer separaten und beheizten Möbellagerhalle.
2
Grußwort
Liebe Mitbürgerinnen
und Mitbürger!
Der Bau eines Wohnhauses oder eines Betriebsgebäudes gehört zu den bedeutsamsten Investitionsentscheidungen in Ihrem Leben und bedarf gründlicher Vorbereitung. Gleiches gilt für Sanierung,
Um- und Ausbau vorhandener Gebäude.
Um Ihnen eine Hilfestellung bei der Verwirklichung Ihres Vorhabens zu bieten, hat die Stadt
Norden die 5. Auflage der Broschüre „Bauen in der
Stadt Norden“ aufgelegt. Sie will dazu beitragen,
dass Sie Ihre persönliche Baumaßnahme erfolgreich, schnell und in Verbindung mit kompetenten
Partnern realisieren können.
Die vorliegende Broschüre wird insbesondere
Bauwilligen, die sich zum ersten Mal mit einem
Bauvorhaben befassen, Hilfestellung leisten und
als Leitfaden für Antragstellung und Genehmigungsverfahren weiterhelfen. Themen sind u. a.
der „demographische Wandel“, das Wohnen im
Alter und die damit verbundene Ausgestaltung der
Wohnräume, neue Baugebiete in Norden, das Bauplanungsrecht, das Bauordnungsrecht und eine
Übersicht der zuständigen Ansprechpartner im
Fachbereich 3 – Planen – Bauen – Umwelt – der
Stadt Norden.
Die Stadt Norden ist ein wirtschaftliches arbeitendes, bürgerorientiertes Dienstleistungsunternehmen. Bauanträge und –mitteilungen werden
von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des
Fachbereichs 3 der Stadt Norden zügig und kompetent bearbeitet. Voraussetzung dafür ist natürlich die Vollständigkeit der eingereichten Unter-
lagen. Schon bei der Auswahl eines geeigneten
Baugrundstückes oder bei den ersten Planungen
ergeben sich oft baurechtliche Fragen, die rechtzeitig mit der Baugenehmigungsbehörde abgestimmt werden sollten. Für Beratungsgespräche
stehen Ihnen meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gerne zur Verfügung.
UnterGrußwort
Bei der Realisierung Ihres Bauvorhabens wünsche ich
Ihnen viel Freude und viel Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen
Norden im Oktober 2012
Barbara Schlag, Bürgermeisterin
1
Inhaltsverzeichnis
Grußwort1
Impressum4
Branchenverzeichnis4
1. Stadtportrait – Norden, alte Stadt im Norden
6
2. Städtebauliche Maßnahmen in Norden
7
3. Die neuen Wohnbaugebiete in der Stadt Norden
9
4. Aufgaben und Zuständigkeiten des Fachbereichs 3
11
5. Telefonliste und E-Mail-Adressen des Fachbereiches 3 – Planen, Bauen, Umwelt –
15
6. Das Baugrundstück
17
7. Das öffentliche Baurecht – Bauplanungsrecht
19
8. Das öffentliche Baurecht – Bauordnungsrecht
24
9. Die Bauvoranfrage
27
10. Die Baugenehmigung
28
11. Genehmigungsfreie Wohngebäude (Mitteilungsverfahren)
32
12 Weitere baurechtliche Themen
33
13. Bauliche Veränderungen
36
14. Die Verschienden Verfahren der NBauO
38
15. Die Zukunft des Wohnens
39
16.
Energetische und barrierefreie Modernisierung für mehr Wohnqualität im Alter
43
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3
Branchenverzeichnis
Abbrucharbeiten
U3
Architekturbüros
7, 25, 34, 40
Bank
3, 28
Bau- und Baudienstleistungen 5, 8, U 3
Baudienstleistungen44
Bauelemente
5, 22, 23
Baufinanzierung
4, 28
Baumarkt2
Baustoffe
22, 23
Bauunternehmen
5, 8, U 3
Bodenbeläge3
Bohrungen5
Dachdeckerei
U3
Elektro
3, 5
Energieversorgung
U4
Alles rund um die Immobilie!
Erdarbeiten
U3
Erdwärme5
Fenster2
Ferienhäuser
8, U 3
Gas5
Haustüren2
Hausverwaltung5
Heizung – Sanitär U 2, 3, 5, 40, 44
Immobilien
U 2, 4, 29, U 3
Ingenieurbüro25
Jalousien31
Leckortung - Trocknung
3
Malerarbeiten3
Metallbauer3
Möbeltransporte
U2
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Finanzierungs- und Immobilienberatung
I M PR E SSU M
Herausgegeben in Zusammen­arbeit mit der der Stadt
Norden. Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die nächste Auflage dieser ­B roschüre nimmt die
Verwaltung oder das z­ uständige Amt der Stadt Norden
entgegen. Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Anordnung
des Inhalts sind zu­gunsten des jeweiligen Inhabers dieser Rechte
urheberrechtlich geschützt. Nachdruck und Übersetzungen in
Print und Online sind – auch auszugs­weise – nicht gestattet.
Druck: Druckhaus Frank GmbH • Sandfeldring 13 • 86650 Wemding
4
PUBLIKATIONEN
Quellennachweis:
Fotos: SKN-Bildarchiv Norden
Seite 34: kerstenarchitekten
Seite 13 + 42: fotolia.de
Seite 41: thinkstock
Planungsbüro24
Raumausstattung
U3
Raumgestaltung31
Renovierungen am Bau
44
Sanitär – Heizung
U 2, 3, 40, 44
Sparkasse3
Spedition
U2
Trockenbau12
Vermietung und Betreuung
8
Versicherungen
12, 40
Wärmepumpen40
Wintergärten
2, 3
Wohngebäudeversicherung40
Zimmerei12
U = Umschlagseite
INTERNET
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MOBILE WEB
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5
1. Stadtportrait – Norden, alte Stadt im Norden
GiebelAmMarkt68Giebel am Markt 68
Wochenmarktander
Ludgerikirche
Unter1.0Stadtportrait
Bereits 1255 gibt es die erste urkundliche Erwähnung
der Stadt. Norden ist damit die bei weitem älteste
Stadt in Ostfriesland. Zu dieser Zeit existieren bereits
das Benedektinerkloster Marienthal und das Langhaus
der Ludgerikirche, in der heute die berühmte ArpSchnitker-Orgel aus dem 17. Jahrhundert zu finden
ist. In der zweiten Jahrhunderthälfte werden das Dominikanerkloster und die Andreaskirche erwähnt. Im
Schatten der wuchtigen Bäume auf dem weiträumigen 6,678 ha großen Marktplatz, einem der größten
in Europa, erheben sich viele jahrhundertealte Bauten.
Neben der Ludgerikirche sind u. a. das alte Rathaus
aus dem 16. Jahrhundert und die Mennonitenkirche,
ein 1662 erbautes Patrizierhaus, zu nennen. Neben
dem eigentlichen ursprünglichen Stadtgebiet existieren zehn weitere Ortsteile: Bargebur, Leybuchtpolder,
Neuwesteel, Norddeich, Ostermarsch, Süderneuland
I, Süderneuland II, Westermarsch I, Westermarsch II
und Tidofeld. Die Ortsteile Norddeich, Ostermarsch
und Westermarsch der Stadt Norden liegen direkt
am UNESCO Weltnaturerbe Wattenmeer der Nordseeküste. 1813 wird erstmals der Küstenbadeort
Lintelermarsch genannt, der 1972 als Norddeich in
die Stadt Norden eingemeindet wird. Im Jahre 2010
erfolgt die Anerkennung als Nordseeheilbad. Der
größte Badeort an der ostfriesischen Küste ist zugleich Fährhafen zu den Inseln Norderney und Juist.
Neben der Kreisstadt Aurich ist Norden das zweite
Mittelzentrum im Landkreis. Seit 2000 zeigt die Entwicklung der Bevölkerungszahl in der Tendenz ein
„Pendeln“ um etwa 26.000 Einwohner.
GiebelAmMarkt68
Wochenmarktander
Ludgerikirche
Die Baufertigungszahlen der vergangenen Jahre zeigen, dass die Neubautätigkeit stark vom Ein- und
Zweifamilienhausbau geprägt wird. Es werden jährlich zwischen 100 und 200 Wohnungen errichtet.
6
Wochenmarkt an der Ludgerikirche
Durch umsichtige Baulandpolitik und attraktive Bauleitplanungen kann der Bedarf an Wohnbaugrundstücken überwiegend befriedigt werden. Neben dem
„normalen“ Wohnen gibt es u. a. verschiedene Altenund Pflegeheime und auch Angebote an Wohnungen,
die an eine solche Einrichtung angegliedert sind und
für deren Bewohner Betreuungsangebote/Dienstleistungen zur Verfügung stehen („betreutes Wohnen“).
2. Städtebauliche Maßnahmen in Norden
In den letzten Jahren hat sich Norden baulich immer
wieder verändert und auch erweitert. Dazu beigetragen haben zum Beispiel die Umgestaltung des Torfmarktes, die Eröffnung der Norder Ortsumgehung,
die Neugestaltung des Norder Südeingangs, die Verlängerung der Fußgängerzone mit ZOB und Zukunftsbahnhof, der Neubau des Hilfeleistungszentrums.
Seniorenrelevant ist in diesem Zusammenhang die
Ausgestaltung der Volkshochschule als Mehrgenerationenhaus und die umfangreiche Sanierung der Altenwohnanlage der AWO.
den Räumen des MehrGenerationenHaus in Norden.
Das erklärte Ziel ist die Errichtung eines Wohnprojektes, welches das Zusammenleben von Alt und Jung in
einem räumlich abgeschlossenen Gebiet ermöglicht.
Dies kann einerseits ein großes Gebäude sein oder
aber ein entsprechendes Grundstück auf dem einzelne
kleinere Einheiten gebaut werden können.
Vor dem aktuellen Hintergrund, dass gemeinschaftliche Wohnprojekte immer größere Aufmerksamkeit
erfahren, wird das MehrGenerationenHaus als zukunftsweisende Innovation der Stadt gesehen. Die
Vorteile für die alle Generationen liegen klar auf der
Hand: Das Zusammenleben mit anderen bewahrt vor
Vereinsamung und sorgt für ein anregendes soziales
Umfeld. Gegenseitige Unterstützung kann dabei in
Form von Kinderbetreuung, Einkaufshilfen und der
Verrichtung von Gartenarbeiten geleistet werden. Für
diese Ziele und den Weg zur Umsetzung dieser Ideen
steht das Mehrgenerationenhaus in Norden und die
interessierten Norder, die sich unter einem Dach zusammengefunden haben. Die Projektgruppe „Generationsübergreifendes Wohnen“ trifft sich regelmäßig in
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3. Die neuen Wohnbaugebiete in der Stadt Norden
9
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Verfahrensstand
Gesamtz.
Grundst.
freie
Grundst.
Investor/Auktionator
Ansprechpartner
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101
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Rechtskräftig
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Auktionator Stefan Schwitters
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Herr Stefan Schwitters
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Rechtskräftig
01.11.2002
ca. 113
ca. 6
Auktionator G. Claashen
Am Markt 35, 26506 Norden
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Frau A. Claashen/ Schneider
Herr G. Schneider
04931 9370-0
134
Hof Willms/
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ca. 32
ca. 12
Nds. Landgesellschaft mbH
Am Pferdemarkt 1, 26603 Aurich
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Herr Degner
Frau Reichert
04941 170531
04941 170529
120
Ostlintel
Aufstellungsbeschluss
ca. 42
ca. 42
Nds. Landgesellschaft mbH
Am Pferdemarkt 1, 26603 Aurich
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Herr Degner
Frau Reichert
04941 170531
04941 170529
159
Östl. Looger Weg
Im Bauleitplanverfahren
ca. 42
ca. 42
Nds. Landgesellschaft mbH
Am Pferdemarkt 1, 26603 Aurich
www.nlg.de, [email protected]
Herr Degner
Frau Reichert
04941 170531
04941 170529
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Dr.-Frerichs-Str./
Grenzweg
Aufstellungsbeschluss
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Auktionator G. Claashen
Am Markt 35, 26506 Norden
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Frau A. Claashen/ Schneider
Herr G. Schneider
04931 9370-0
167
Westlinteler Weg
Aufstellungsbeschluss
ca. 42
ca. 42
Bürgerstiftung
-
-
Tidofeld
Im Bauleitplanverfahren
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ca. 6
Nordsee-Bäck GmbH Lüttje Backhörn,
Tunnelstr.1 26506 Norden-Norddeich
Herr Lars Grünhoff
04931 8433
Norddeich
Aufstellungsbeschlüsse für Hotel
bzw. Ferienw.
ca. ??
?
Noch nicht bekannt
-
-
38,
3. Änd.
Stadt Norden
Am Markt 39
26506 Norden
10
Stand 2012
Ansprechpartner
Bauleitplanung:
Herr Männel
Tel.: 04931 923 339
[email protected]
Herr v. Hardenberg
Tel.: 04931 923 337
[email protected]
Ansprechpartner
Bauordnungsrecht:
Herr Theilen
Tel.: 04931 923 331
[email protected]
Herr Hanssen
Tel.: 04931 923 336
[email protected]
Fachbereich 3
-SENStadtentwässerung
Norden
Fachbereich 3
-Fachdienst 3.1Stadtplanung/
Bauaufsicht
Fachbereich 3
-Fachdienst 3.2Wirtschaftsförderung
und Stadtmarketing
Fachbereich 3
-Fachdienst 3.3Umwelt und Verkehr
Ludgerikirche
Kriminalpolizei
Marktplatz
Blücherplatz
Rathaus
Standesamt
4. Aufgaben und Zuständigkeiten des Fachbereichs 3
Der Fachbereich 3 der Stadt Norden ist als Bauaufsichtsbehörde für die gesamte Stadt einschließlich ihrer 11
Ortsteile zuständig. Fachbereichsleiter: Städtischer Baudirektor Johann Memmen.
Vorzimmer: Frau Poets; Tel.: 923 311
Die in den Bauangelegenheiten beteiligten Fachdienste 3.1, 3.2. und 3.3 werden im Folgenden vorgestellt:
Fachdienst 3.1 – Stadtplanung und Bauaufsicht
26506 Norden, Am Markt 43
Fachdienstleiter: K.-H. Wolkenhauer, Am Markt 43, Zimmer Nr. 10; Tel.: 923 341
11
Der Fachdienst 3.1 ist zuständig für:
Stadtplanung
· Aufstellen von Bauleitplänen und Sicherung der Bauleitplanung
· Städtebauliche Verträge
· Stadtsanierung, Stadterneuerung und Stadtentwicklung
·Verkehrskonzepte
Ansprechpartner sind: Herr Wolkenhauer, Herr Männel, Herr von Hardenberg und Frau Buisker; Am Markt 43
Bauaufsicht
·Untere Denkmalschutzbehörde und Technisches Gebäudemanagement;
Ansprechpartner ist: Frau Borchert; Am Markt 43
·Technisches Gebäudemanagement „EDV, GIS, Telekommunikation“
Ansprechpartner sind Herr Kramer, Herr Fischer, Herr Rühaak und Herr Ahrends; Am Markt 15
·Baugenehmigungsbearbeitung, Bauvoranfragen, Bauanträge, Bauüberwachung, planungs- und bauordnungsrechtliche Beratung bei Bauvorhaben, statische Berechnungen;
Ansprechpartner sind: Herr Theilen und Herr Hanssen, Am Markt 43
·Baulasten und Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungsbaueigentumsgesetz, Vorkaufsrechtbescheinigungen, Grundstücksteilungen
Ansprechpartner sind: Herr Born und Herr Bents, Am Markt 43
Fachdienst 3.2 – Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing –
26506 Norden, Am Markt 39
Team, Ansprechpartner sind: Herr Groeneweg, Herr Swyter, Herr, Wiesmann, Frau Müller und Frau Pleines
Für eine sichere Zukunft.
Die Wohngebäudeversicherung.
DEVK Geschäftsstelle
Uwe Bents
Norddeicher Str. 80 (Mühlenpark)
26506 Norden
Telefon: 04931-4734
www.uwe-bents.devk.de
12
Der Fachdienst 3.2 ist zuständig für:
Wirtschaftsförderung
· Unternehmens- und betriebsorientierte Dienstleistung
·Ansiedlungsförderung/Aquisition
· Entwicklung der Standortfaktoren
· Beratung, Betreuung von Investoren und vorhandenen Betrieben/Unternehmen
· Eigenes Gewerbeflächenangebot
· Verwaltung städtischer Gewerbeflächen und Erbbaurecht
Stadtmarketing
· Erstellen/Umsetzung von Konzepten
· Durchführung eigener Veranstaltungen
· Koordination von Veranstaltungen
·Projekte/Publikationen
· Städtepartnerschaft Pasewalk
13
Fachdienst 3.3 – Umwelt und Verkehr
26506 Norden, Am Markt 39
Fachdienstleiter: B. Kumstel, Am Markt 39, Zimmer Nr. 13; Tel: 923 313
Der Fachdienst 3.3 ist zuständig für:
Umwelt
· Freiraum- und Landschaftsplanung, Unterhaltung und Entwicklung der städtischen Grünflächen
· Natur-, Landschafts- und Umweltschutz
·Straßenbäume, Baumschutzsatzung
Ansprechpartner sind Herr Damm und Frau Mohr, Herr Markus und Frau Swyter
Verkehr
·Planung, Neubau und Erneuerung von Verkehrsflächen
Ansprechpartner sind: Herr Böschen und Herr G. de Vries
·Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge, Vereinbarungen und Verträge
Ansprechpartner sind: Frau Mispelkamp und Herr Grohn
·Betrieb und Unterhaltung von Verkehrsflächen, Straßenkataster, Nutzungserlaubnisse, Beleuchtungsanlagen
Ansprechpartner sind: Frau Nickisch, Herr Grohn und Herr Ites
·Verkehrslenkung,-regelung und -sicherung, Überwachung des ruhenden Verkehrs, verkehrsrechtliche
Genehmigungen und Erlaubnisse, Bewirtschaftung der Parkräume, Straßennamen und Hausnummern
Ansprechpartner sind: Herr Wiske, Herr Carstens und Herr Ites
·Straßenreinigung und Winterdienst
Ansprechpartner ist: Herr Ites
Stadtentwässerung Norden
26506 Norden, Am Markt 41
Betriebsleiter: H. Redenius, Am Markt 41, Zimmer Nr. 4; Tel.: 923 364
Die Stadtentwässerung ist zuständig für:
·Schmutz- und Oberflächenentwässerung
Ansprechpartner sind: Herr Bauser und Frau Wozniak
·Kanalbaubeiträge, Vereinbarungen und Verträge
Ansprechpartner ist: Frau Swyter
14
5. Kontakt Fachbereiches 3 – Planen, Bauen, Umwelt
Name
Telefon
E-Mail
Herr Ahrends
923-556
[email protected]
Herr Bauser
923-362
[email protected]
Herr Bents
923-533
[email protected]
Frau Borchert
923-335
[email protected]
Herr Born
923-333
[email protected]
Herr Böschen
923-319
detlev.bö[email protected]
Frau Buisker
923-334
[email protected]
Herr Carstens
923-305
[email protected]
Herr Damm
923-317
[email protected]
Herr Endelmann
923-360
[email protected]
Herr Fischer
923-254
[email protected]
Herr Goldenstein
923-323
[email protected]
Herr Groeneweg
923-301
[email protected]
Herr Grohn
923-309
[email protected]
Herr Hanssen
923-336
[email protected]
Herr von Hardenberg
923-337
[email protected]
Herr Ites
923-315
[email protected]
Herr Kramer
923-256
[email protected]
Herr Kumstel
923-313
[email protected]
Frau Ludwig
923-338
[email protected]
Herr Männel
923-339
[email protected]
Herr Markus
923-318
[email protected]
Herr Memmen
923-310
[email protected]
Herr Mennenga
923-363
[email protected]
15
Name
Telefon
E-Mail
Frau Mispelkamp
923-308
[email protected]
Frau Mohr
923-327
[email protected]
Frau Müller
923-507
[email protected]
Frau Nickisch
923-322
[email protected]
Frau Pleines
923-307
[email protected]
Frau Poets
923-311
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Herr Redenius
923-364
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Herr Rühaak
923-255
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Frau Swyter
923-312
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Herr Swyter
923-308
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Herr Theilen
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Herr G. de Vries
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Herr Wiesmann
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Herr Wolkenhauer
923-341
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Frau Wozniak
923-361
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Faxnummern:
Fax Fachdienst 3.1:
04931 923-461
Fax Fachdienst 3.2 und 3.3: 04931 923-457
Internet:www.norden.de
Die für die Antragsstellung von Bauanträgen notwendigen Formulare sind außerdem auf der Internetseite
der Stadt Norden unter www.norden.de abrufbar. Die Formulare können zuhause am PC ausgefüllt werden.
Die übrigen gemäß Bauvorlagenverordnung notwendigen Bauvorlagen (z.B. amtlicher Lageplan des Katasteramtes Norden mit Einzeichnung des Bauvorhabens, Grundriss- und Ansichtszeichnungen etc.) sowie evtl.
weitere Angaben sind jedoch weiterhin notwendig.
Auskünfte hierzu geben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Fachdienstes 3.1 – Stadtplanung und
Bauaufsicht.
16
6. Das Baugrundstück
Die Auswahl des richtigen Grundstücks
„Baugrund, 800 Quadratmeter, sonnige Lage“ lautet
eine vielversprechende Anzeige im Immobilienteil
der Tageszeitung.
bebaubar, wenn es an einer befahrbaren öffentlichen
Verkehrsfläche liegt oder über eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt damit verbunden ist.
Die Wahl des Grundstücks bedeutet einen wichtigen Schritt in Richtung Eigenheim. Doch hier sind
einige Faktoren zu beachten, um unvorhergesehene
Überraschungen zu vermeiden.
Informationen dazu erhalten Sie in der Stadtverwaltung von Norden.
Auf der Suche nach dem perfekten Platz
Da es sich um den Mittelpunkt Ihres zukünftigen
Lebens handelt, sollten Sie bei der Standortsuche
besonders sorgfältig vorgehen.
Vorab sind einige Fragen zu klären: Wird ein Grundstück in der Stadt oder auf dem Land bevorzugt?
Soll es ruhig und abgeschieden liegen oder schnellen Zugang zum Zentrum bieten?
Richtlinien liefern können hier nur die eigene finanzielle Situation und die Frage, ob Ihr Vorhaben auf
diesem Stück Land zu realisieren ist.
Die Bebaubarkeit können Sie über die Gemeinde im
Flächennutzungs- oder Bebauungsplan in Erfahrung
bringen. Beachten Sie dazu auch die folgenden Kapitel.
Tipp:
Verwechseln Sie nicht Bauerwartungsland mit Bauland, da sich der Baubeginn bei ersterem um einige
Zeit hinauszögern kann, bis es als Bauland freigegeben wird. Ein Grundstück ist außerdem nur dann
Auf dem Weg zum eigenen Grundstück holen Sie am
besten anfangs Informationen über bestehende Angebote durch Zeitungsannoncen, die Gemeindeverwaltung, das Internet, Banken und Sparkassen oder
einen Immobilienmakler ein.
Wurde eine Auswahl an Objekten getroffen, sollten
diese nach bestimmten Kriterien überprüft werden.
• W
ie weit entspricht die Infrastruktur um das gewünschte Grundstück den persönlichen Bedürfnissen? Die Nähe zum Arbeitsplatz spielt ebenso eine Rolle wie ein Hausarzt und bestimmte
Fachärzte, zu denen der Weg nicht allzu weit
sein sollte. Bedenken Sie auch die Entfernung zu
Familie sowie Freunden.
• W
as bietet das öffentliche Leben in der Umgebung? Sind Schule und Kindergarten in der näheren Umgebung? Freizeit- und Sportangebote
verschönern das Leben und verschiedene Einkaufsmöglichkeiten werden benötigt.
• W
ie sieht das nähere Wohnumfeld aus? Die Verkehrslage sollte nicht belastend sein, Industrieund Gewerbegebiete in der Nähe sind meist unerwünscht, aber Park- und Grünanlagen erhöhen
die Lebensqualität.
17
• W
ie verhält es sich mit Umwelteinflüssen? Optimal ist, wenn die Lärmbelastung so gering wie
möglich ausfällt und das Grundstück sich vorzugsweise in einer sonnigen Lage befindet. Gegenden mit erhöhter Luftverschmutzungsgefahr
sollten Sie besser meiden.
Als Grundregel ist zu beachten, dass Sie ein Grundstück mehrmals – morgens, abends, werktags, am
Sonntag usw. – besichtigen sollten, um einen richtigen Eindruck davon zu bekommen. Sprechen Sie
ruhig auch einmal mit den Nachbarn des jeweiligen
Grundstücks. Oft können sie Ihnen ebenfalls hilfreiche Auskünfte geben.
Der Grundstückskaufvertrag
Wurde nun das persönliche „Wunschgrundstück“ ausgewählt, geht es ans Eingemachte. Der Kaufvertrag
soll abgeschlossen werden, der – laut Vorschrift des
Gesetzgebers – nur durch eine notarielle Beurkundung rechtliche Wirksamkeit erlangt. Da Sie als Käufer die Kosten für den Notar tragen werden, sollten Sie
sich auch die Möglichkeit einräumen, diesen selbst zu
wählen. Er wird einen Kaufvertragsentwurf vorlegen,
den Sie sorgfältig im Vorab prüfen können. Vergleichen Sie den Preis mit dem anderer Objekte ähnlicher
Das Risiko Altlasten
Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwasser sind
eine nicht zu unterschätzende Gefahrenquelle für Ihre Gesundheit und mindern zudem
den Wert des Grundstücks enorm. Angesichts des großen Risikos machen sich daher
Recherchen im großen Umfang immer bezahlt. Beim Umweltamt kann nachgefragt
werden, ob über das Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hier wird ein Kataster über Flächen mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten Flächen geführt.
18
Größe und werden Sie aufmerksam, wenn er deutliche
Abweichungen zeigt. Auskünfte über Bodenwerte von
Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses beim Katasteramt Norden.
Neben den Kosten für den reinen Grundstückserwerb
dürfen die anfallenden Nebenkosten nicht vergessen
werden: Der Notar muss bezahlt werden, der Preis
für die Grundbucheintragung beträgt 0,5 Prozent des
Kaufpreises und für die Grunderwerbssteuer muss
mit 4,5 Prozent des Gesamtkaufpreises gerechnet
werden. Nach der Überprüfung des Vertrags findet
ein Termin beim Notar statt, der nach erfolgter Zahlung veranlasst, dass der Käufer zum rechtmäßigen
Eigentümer wird. Dies wird rechtlich wirksam mit
dem Eintrag ins Grundbuch.
Erschließungsbeiträge für Straßenausbau,
Kanal und Wasserversorgung
Falls Ihr Grundstück erst noch ordnungsgemäß erschlossen werden muss oder aufgrund einer Teilung
des bestehenden größeren Grundstücks in mehrere
Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig
wird, sollten Sie diese Kosten in Ihrer Finanzierung
berücksichtigen. Auch wenn bereits eine Straße
an Ihr Grundstück führt, können unter Umständen
Beiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die
Wasserversorgung auf Sie zukommen
Weitere Nebenkosten
In Ihre Finanzplanung müssen Sie ferner die Hausanschlusskosten einbeziehen. Dazu gehören Kosten
für Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kabelanschluss.
Örtliche Wasser-, Energie und Telefonanbieter liefern
hierzu nähere Informationen. Wurde das Grundstück
über einen Makler erworben, muss die jeweilige
Maklerprovision beglichen werden.
7. Das öffentliche Baurecht – Bauplanungsrecht
Das öffentliche Baurecht regelt die Nutzung des Bodens und die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Dabei
setzt es sich aus dem Bauplanungsrecht und dem
Bauordnungsrecht zusammen. Das Bauplanungsrecht ist bundesweit einheitlich und befasst sich vor
allem mit der Bauleitplanung und mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Letztere gibt die bauliche Nutzung von Grundstücken vor.
Bauleitplanung
für den landwirtschaftlichen Betrieb genutzt werden soll. Er umfasst im Gegensatz zum Bebauungsplan das gesamte Gemeindegebiet. Der Flächennutzungsplan besitzt in der Regel allerdings noch
keine allgemeine Verbindlichkeit, es entsteht also
kein Anspruch auf die dargestellte Nutzung. Ein Bebauungsplan, der diese Eigenschaft dann aufweist,
kann jedoch nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.
KlinikNorddeich
Die Bauleitplanung regelt die bauliche Nutzung von
Grund und Boden allgemeinverbindlich. Aufgrund
der kommunalen Selbstverwaltung und der damit
einhergehenden Planungshoheit wird die Bauleitplanung von den Gemeinden erstellt.
Die Bauleitplanung ist gegliedert in zwei Stufen: Als
Vorbereitung dient der für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellte Flächennutzungsplan, anschließend
wird der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB) erarbeitet. Die Bauleitpläne
sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung
gewährleisten und dabei soziale, wirtschaftliche und
umweltschonende Anforderungen nachhaltig berücksichtigen. Dadurch wird eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung
garantiert.
er5.0– 13.0
Klinik Norddeich
Flächennutzungsplan
Bebauungsplan
Der Flächennutzungsplan, der auch vorbereitender
Bauleitplan genannt wird, versteht sich als erste
grobe Planung bezüglich der Nutzung des Gemeindegebietes. Er liefert also eine Richtlinie, ob eine
Fläche zum Beispiel zum Wohnen, Arbeiten oder
Die Gemeinde beschließt aus dem Flächennutzungsplan folgend die Aufstellung eines Bebauungsplanes
(verbindlicher Bauleitplan, § 30 BauGB), wenn es für
die städtebauliche Entwicklung und Ordnung notwendig ist. Im Bebauungsplan werden die Art und das
19
Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen detailliert für
relativ kleine Gemeindeteile festgelegt. Der Bebauungsplan setzt ein Gebiet z.B. als Misch-, Wohn- oder
Industriegebiet fest, regelt die Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie Baugrenzen. Zusammengefasst regelt der Bebauungsplan also, welches Gebäude
wie und an welcher Stelle gebaut werden darf.
Nordseeheilbad
Norddeich
Stadt Norden
Viele Bebauungspläne beinhalten neben den eigentlichen Festsetzungen auch noch örtliche Bauvorschriften über die genaue Ausgestaltung des Außenbereichs baulicher Anlagen. Hier kann zum Beispiel
die Auswahl der Baustoffe und der Farben des Hauses sowie die Neigung der Dächer von Wohnhäusern
eine Rolle spielen. Als Bauinteressent sollten Sie sich
daher auf jeden Fall bei der Gemeinde oder bei der
zuständigen Bauaufsichtsbehörde über den Inhalt
des jeweiligen Bebauungsplanes informieren, um
zu erfahren, ob Ihren Bauabsichten nichts im Wege
steht.
Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich
einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Dieser Rechtsanspruch schließt jedoch nicht
die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes mit ein.
Grünordnungsplan
Der Grünordnungsplan (GOP) stellt innerhalb des
Bebauungsplans sicher, dass die Belange des Naturschutzes berücksichtigt werden. Zudem wahrt er
durch die Einplanung freier Grünflächen und Biotope den Erholungswert einer Region. In den meisten
Bundesländern besitzt er allerdings nur Rechtswirksamkeit, wenn seine Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen werden.
20
Wesentliche Ziele des Grünordnungsplans sind:
• der Schutz von Biotopen und anderen schützenswerten Landschaften
• die Erhaltung von Grün- und Baumbestand
• die Negativwirkungen eines Bauvorhabens so
minimal wie möglich zu halten
• die Begrünung der urbanen Flächen zur Erholungsnutzung
• ein attraktives Fuß- und Radwegenetzes zu
gewährleisten
Der GOP wird gleichzeitig mit dem Bebauungsplan
erarbeitet. Die Belange betroffener Bürger sowie
Amtspersonen können artikuliert werden und fließen
so in die Planung mit ein.
Einvernehmen der Gemeinde
Die Gemeinde muss am Baugenehmigungsverfahren
beteiligt werden, um die gemeindliche Planungshoheit sicherzustellen. Gemäß § 36 BauGB entscheidet
die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit
der Gemeinde über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Bei einer Versagung des Einvernehmens ist die
Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung gebunden, es sei denn, diese ist
eindeutig rechtswidrig. Beim rechtskräftigen Bebauungsplan ist das Einvernehmen nicht mehr erforderlich, da die Gemeinde mit dem Bebauungsplan ihre
Planungsabsichten schon in Form einer Satzung allgemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde erhält in
diesen Fällen lediglich Kenntnis von dem Baubegehren und nimmt zur Erschließung Stellung.
Im Zusammenhang bebaute Ortsteile
– Innenbereich
Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die keine Bebauungspläne aufgestellt worden
sind. Dies kann unterschiedliche Gründe haben. Meist
sind diese Gebiete in früheren Zeiten entstanden, da
Bebauungspläne erst seit 1960 Anwendung finden.
Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung nach den Vorschriften des § 34 BauGB.
Demnach ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn
sich das geplante Gebäude sowohl bezüglich der Art
und dem Maß der baulichen Nutzung, als auch hinsichtlich der Bauweise und der Grundstücksfläche,
die bebaut werden soll, in die näheren Umgebung
einfügt ohne das Ortsbild zu stören.
Zudem muss die Erschließung vollständig gesichert
sein und ein gesundes Wohn- und Arbeitsklima darf
nicht gefährdet werden. Im Innenbereich bestimmt
also die Umgebungsbebauung die Kriterien die Zulässigkeit eines Vorhabens. Sie müssen sich auf viele
Anpassungen Ihres Bauvorhabens einstellen, wenn
sich die bereits vorhandenen Gebäude sehr homogen
präsentieren.
Daher lohnt es sich auf jeden Fall, einen genauen
Blick auf das Gebiet zu werfen, in dem Sie Ihr Bauvorhaben verwirklichen wollen.
Im Zusammenhang bebaute Ortsteile
– Außenbereich
Der Außenbereich bezeichnet ein Gebiet der Gemeinde, für das kein Bebauungsplan vorliegt und
das außerhalb von im Zusammenhang bebauter
Ortsteile liegt. Grundsätzlich darf im Außenbereich
nicht gebaut werden (§ 35 BauGB). Er soll Erholungswert bieten und ist für land- und forstwirtschaftliche Nutzung prädestiniert. Planen Sie dennoch ein Vorhaben in diesem Bereich, lohnt es sich,
mit der zuständigen Baugenehmigungsbehörde
frühzeitig in Kontakt zu treten. Das Bauplanungs-
recht erlaubt eine Bebauung in diesem Bereich nur,
wenn Sie ein so genanntes privilegiertes Vorhaben
planen und Ihnen öffentliche Belange nicht im Weg
stehen. Zu den privilegierten Bauvorhaben zählen
unter anderem land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen,
Windenergieanlagen, Biomasseanlagen und gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an
die Umgebung stellen oder sich in einem Wohngebiet nachteilig auf ihre nähere Umgebung auswirken
würden.
Auch solche Bauvorhaben dürfen allerdings nicht gewissen öffentlichen Belangen bezüglich des Umweltschutzes, Denkmalschutzes oder der Wasserwirtschaft
widersprechen. Ferner dürfen auch die Regelungen
des Flächennutzungsplans und des Landschaftsplans
nicht verletzt werden. Nur wenn diese beiden Bedingungen erfüllt sind, ist ein Bauvorhaben innerhalb
des Außenbereichs zulässig. Wenden Sie sich im konkreten Falle direkt an die Baugenehmigungsbehörde,
wenn Sie weitere Fragen haben.
Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar,
wenn es
• im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die
Erschließung (Verkehr, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung) gesichert ist (§ 30 BauGB);
• zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten
Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die
Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
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8. Das öffentliche Baurecht – Bauordnungsrecht
Quelle: Vorschrifteninformationssystem (VORIS)
der niedersächsischen Staatskanzlei
Allgemein
Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondern
nach individuellem Landesrecht geregelt. Im Land
Niedersachsen ist dies die Niedersächsische Bauordnung – NBauO. Das Bauordnungsrecht beschäftigt
sich mit den möglichen Gefahren, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen
können.
Im Fokus stehen vor allem die Standsicherheit, die
Verkehrssicherheit und der Brandschutz von baulichen Anlagen. Eine Baugenehmigung muss immer
dann erteilt werden, wenn dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Das Bauordnungsrecht ist sehr komplex, weswegen
hier nur ein kleiner Überblick über häufig nachgefragte Vorschriften geboten werden kann:
24
Grenzabstand
Grundsätzlich muss jedes Hauptgebäude mindestens
drei Meter Abstand von allen Grenzen des Baugrundstückes einhalten. Darüber hinaus bemisst sich der
erforderliche Grenzabstand nach der jeweiligen Gebäudehöhe. Als Faustformel gilt, dass der Abstand
mindestens der Wandhöhe zu entsprechen hat.
Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen Sonderfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in aller
Regel der o.a. Mindestgrenzabstand von drei Metern
ausreichend ist.
Der von Ihnen beauftragte Entwurfsverfasser ist mit
den Vorschriften vertraut und wird Sie umfassend
beraten.
Grenzabstand
für Garagen- und Abstellgebäude
Um eine zweckmäßige Grundstücksbebauung zu gewährleisten, sieht die Niedersächsische Bauordnung
für Garagen- und Abstellgebäude Ausnahmen des
vorgenannten Grenzabstandes vor.
Sie dürfen jeweils eine Garage und ein Nebengebäude auf Ihrem Grundstück ohne, oder mit einem bis
auf einen Meter verringerten Grenzabstand errichten, wenn im Abstandsbereich, d. h. im drei Meter
breiten Bereich, zur Grundstücksgrenze
• „die Gesamtlänge der baulichen Anlage, einschließlich der seitlichen Dachüberstände das
Maß von neun Metern nicht überschreitet und
• die bauliche Anlage eine Höhe von drei Metern
innerhalb des Abstandsbereichs nicht übersteigt“.
• Die Fläche eines Abstellgebäudes darf maximal
15 Quadratmeter betragen. Die Fläche eines Garagengebäudes darf eine maximale Grundfläche
von 36 Quadratmetern einnehmen.
Bedenken Sie bei der Planung, dass bei geneigten
Dächern leicht die maximale Höhe von drei Metern
erreicht wird. Sollten Sie die Errichtung eines Nebengebäudes mit einer Höhe von mehr als drei Metern
innerhalb des Abstandsbereiches beabsichtigen, so
ist dieses nur mit einer schriftlichen Zustimmung des
Nachbarn möglich.
einen Entwurfsverfasser (z.B. Architekten, Bauingenieure, Maurer- oder Zimmerermeister) zu bestellen.
Wechselt der Bauherr den Entwurfsverfasser während
eines laufenden Genehmigungsverfahrens, so muss er
dieses der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitteilen.“
Entwurfsverfasserin oder Entwurfsverfasser
(§ 58 NBauO)
„Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass
der Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht.
Zum Entwurf gehören die Bauvorlagen, die Unterlagen, die im Fall der Baugenehmigungsbedürftigkeit
als Bauvorlagen einzureichen wären und die Ausführungsplanung, soweit von dieser die Einhaltung des
öffentlichen Baurechts abhängt.
Der Entwurfsverfasser muss über die Sachkenntnis
verfügen, die für den jeweiligen Entwurf erforderlich
ist. Verfügt er auf einzelnen Teilgebieten nicht über
diese Sachkenntnis, so genügt es, wenn der Bauherr
insoweit geeignete Sachverständige bestellt. Diese
sind für ihre Beiträge ausschließlich verantwortlich.
Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass
die Beiträge der Sachverständigen dem öffentlichen
Baurecht entsprechend aufeinander abgestimmt und
im Entwurf berücksichtigt werden.“
Die am Bau Beteiligten
Bauherr (§ 57 NBauO)
Der Niedersächsischen Bauordnung zufolge ist der Bauherr dafür verantwortlich, „dass die von ihm veranlasste
Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht entspricht.
Er hat für genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen
25
Unternehmer (§ 59 NBauO)
„Jeder Unternehmer ist für die ordnungsgemäße, den
technischen Baubestimmungen und den genehmigten oder angezeigten Bauvorlagen entsprechende
Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten
und insoweit für die ordnungsgemäße Einrichtung
und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die
Verwendbarkeit der verwendeten Bauprodukte und
Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten.“
Hafen Norddeich
26
9. Die Bauvoranfrage
Eine Bauvoranfrage ist dann sinnvoll, wenn man sich
über die Bauzulässigkeit im Innen- und Außenbereich der Gemeinde nicht sicher ist. Denn es ist nicht
immer im Voraus klar, ob sich ein geplantes Bauvorhaben auf dem ausgesuchten Grundstück überhaupt
nach Ihren Vorstellungen realisieren lässt.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan hat wie der
normale Bebauungsplan die Aufgabe, für eine genau
festgelegte Fläche Baurecht zu schaffen. Allerdings
gibt es zwei grundlegende Unterschiede. Erstens besteht eine Pflicht zur schnellen Verwirklichung der
Planung, was beim Bebauungsplan nicht der Fall ist.
Zweitens gibt es im Verfahren zur Erarbeitung des
Planes einen Unterschied: Hier agiert eine Privatperson, der als Vorhaben- und Erschließungsträger
zunächst seine Pläne mit der Stadt abstimmt. Diese
Pläne werden im Anschluss dem Rat der Stadt zum
Beschluss als Satzung vorgelegt. Zusätzlich schließen die Stadt und die Privatperson einen bindenden
Vertrag. Darin wird unter anderem festgelegt, dass
der Vorhabenträger sein Vorhaben innerhalb eines
bestimmten Zeitraumes durchführt.
Genehmigungsverfahren
Vorbescheidsverfahren
Der Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids (§
74 NBauO) dient überwiegend dazu, abzuklären, ob
ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Er
ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner baurechtlicher Fragen für die Realisierung des Vorhabens
von grundsätzlicher Bedeutung ist, so dass zunächst
ein Baugenehmigungsverfahren zu aufwändig und
zu riskant wäre.
Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen:
• Ist das Grundstück grundsätzlich bebaubar?
• Welches Maß und welche Art der baulichen Nutzung ist zulässig?
• Ist eine Ausnahme oder Befreiung möglich?
Die Bauvoranfrage kann formlos und ohne ausgearbeitete Entwurfsplanung gestellt werden. Sie ist für
Baumaßnahmen im Gebiet der Stadt Norden direkt
bei der Bauaufsicht der Stadt Norden und im verbleibenden Kreisgebiet über die jeweilige Gemeinde
beim Amt für Bauordnung und Kreisplanung des
Landkreises Aurich einzureichen. Die jeweilige Bauaufsichtsbehörde erteilt nach Prüfung der Unterlagen einen Vorbescheid, wenn öffentlich-rechtliche
Vorschriften nicht entgegenstehen.
Der positive Bauvorbescheid berechtigt Sie nicht zur
Ausführung des Bauvorhabens. Dieser stellt lediglich
fest, dass die Baumaßnahme hinsichtlich der im Antrag gestellten Fragen beispielsweise der grundsätzlichen planungsrechtlichen Zulässigkeit, dem öffentlichen Baurecht entspricht.
Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung
also nur hinsichtlich einzelner, im Antrag gestellter
Fragen. Jedoch bietet er dem Bauherrn hinsichtlich
seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage.
Die Bindungswirkung, d. h. die Gültigkeit des Bauvorbescheids, beträgt drei Jahre. Sie gilt auch, wenn sich
die Rechtslage innerhalb dieser Zeit verändern sollte.
Auf schriftlichen Antrag kann der Bauvorbescheid
jeweils um höchstens drei Jahre verlängert werden.
Wichtig ist, dass Sie den Verlängerungsantrag vor
Ablauf der Gültigkeit des Bauvorbescheids stellen.
Denn ist der Bescheid erst einmal abgelaufen, gibt es
keine Möglichkeit zu einer Verlängerung mehr.
27
10. Die Baugenehmigung
Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren nur auf
schriftlichen Antrag des Bauherrn (Bauantrag). Dabei unterscheidet die Niedersächsische Bauordnung
zwischen baugenehmigungspflichtigen, mitteilungspflichtigen und genehmigungsfreien Vorhaben. Jegliche Errichtung, Änderung sowie Nutzungsänderung
baulicher Anlagen müssen vorab genehmigt werden.
Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung
sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall folgende Unterlagen erforderlich:
Bauantrag
• der Architektenlageplan im Maßstab 1:500
Der Bauantrag ist in zweifacher Ausfertigung bei der
Gemeinde einzureichen. Falls die Gemeinde nicht die
zuständige Bauaufsichtsbehörde ist, müssen Sie den
Bauantrag in dreifacher Ausfertigung abgeben.
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten im entsprechenden
Maßstab
Die für den Bauantrag erforderlichen Formulare erhalten Sie im Bauamt. Alternativ können Sie
sich diese Vordrucke auch im Internet unter www.
norden.de herunterladen. Dabei wird der Bauantrag
von Ihnen als Bauherr und vom Entwurfsverfasser
unterzeichnet.
• der Antragsvordruck
• der aktuellste Auszug aus der Liegenschaftskarte
im Maßstab 1:1000 im Original
• die Berechnung der bebauten Fläche, der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl, des umbauten Raumes, der Rohbau- und Gesamtbaukosten
sowie der Wohn- und Nutzflächen
• ein Nachweis der Pkw-Stellplätze
• gegebenenfalls ein Nachweis der Statik
Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des
Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages
erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen.
28
• gegebenenfalls der Freiflächengestaltungsplan mit
Bäumen und Bepflanzungsarten
• gegebenenfalls ein Nachweis der Wärme- und
Schalldämmung
• ein statistischer Erhebungsbogen
Die Bauaufsichtsbehörde kann jedoch weitere Unterlagen fordern, wenn diese zur Beurteilung der
Baumaßnahme oder der baulichen Anlage erforderlich sind. Dies trifft vor allem bei gewerblichen und
landwirtschaftlichen Bauvorhaben zu.
Bauaufsichtliche Verfahren
Um die Verfahrensdauer vom Einreichen der Antragsunterlagen bis zum Beginn der Bauarbeiten an
Ihrem Vorhaben so kurz wie möglich und nötig zu
gestalten, ist für genau definierte Bauvorhaben der
Prüfumfang reduziert und in dem Bauanzeigeverfahren nach § 69 a NBauO sowie dem vereinfachten
Baugenehmigungsverfahren nach § 75 a NBauO geregelt worden.
Normales Baugenehmigungsverfahren (Regelverfahren §75 NBauO)
Wenn keine Ausnahmeregelung greift, wird im Baugenehmigungsverfahren ganz regulär der gesamte
Bauantrag auf Übereinstimmung mit den öffentlichrechtlichen Vorschriften geprüft.
Für den Fall, dass mehrere Behörden an einem Genehmigungsverfahren beteiligt sind, existiert die
sogenannte Konzentrationswirkung. Im Fall des
Baugenehmigungsverfahrens bedeutet dies, dass in
der Regel alle für das Bauvorhaben erforderlichen
Genehmigungen in der Baugenehmigung enthalten
sind.
Die Gemeinde ist dafür zuständig, sich mit allen zuständigen Stellen abzusprechen.
Sollte für Sie ein Anzeigeverfahren nach § 69a
NBauO möglich sein, so können Sie zwischen diesem
Verfahren oder dem vereinfachten Verfahren nach §
75 a NBauO wählen. Ist kein Anzeigeverfahren möglich, so ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren verbindlich vorgeschrieben.
Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens
Wenn der Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde
vorliegt, wird zunächst ein Aktenzeichen vergeben
und eine Eingangbestätigung ausgestellt.
Hannelore Daro
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Anschließend wird der Antrag auf Vollständigkeit
und grundsätzliche Vereinbarkeit mit dem Baurecht
hin überprüft. Danach erhalten Sie eine Eingangsbestätigung, die gegebenenfalls dazu auffordert, noch
fehlende Unterlagen nachzureichen.
29
Die Baugenehmigung ist drei Jahre gültig. Sie erlischt, wenn innerhalb dieser Zeit noch nicht mit dem
Bau begonnen wurde oder wenn die Baumaßnahmen
drei Jahre unterbrochen worden sind.
NBauO der bauordnungsrechtliche Prüfumfang für
nachfolgende Gebäude reduziert:
Die Geltungsdauer kann auf einen schriftlichen Antrag hin verlängert werden. Dies gilt allerdings nur,
wenn der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer bei
der Bauaufsichtsbehörde angekommen ist.
• eingeschossige Gebäude bis 200 m2 Grundfläche
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
(§75a NBauO)
Zur zeitlichen Verkürzung von Baugenehmigungsverfahren, vor allem im Wohnungsbau, wird nach § 75a
• „Wohngebäude, ausgenommen Hochhäuser
• landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit nicht
mehr als einem Geschoss bis 1000 Quadratmetern
Grundfläche und Dachkonstruktion bis sechs Meter Stützweite, bei fachwerkartigen Dachbindern
bis 20 Meter Stützweite
• Gebäude ohne Aufenthaltsräume und nicht mehr
als drei Geschossen bis 100 m2 Grundfläche“
Diese Vorhaben werden daraufhin überprüft, ob sie
an dem vorgesehenen Standort planungsrechtlich
zulässig sind und ob andere Gesetze (z.B. das Naturschutzgesetz) eingehalten werden. Im vereinfachten
Verfahren ist eine Erklärung des Entwurfsverfassers
vorzulegen, dass die Bauvorlagen dem öffentlichen
Baurecht entsprechen.
Zusätzlich ist eine entsprechende Erklärung des Aufstellers der bautechnischen Nachweise für die Statik,
den Wärmeschutz und ggf. den Schallschutz einzureichen.
Diese bautechnischen Nachweise werden Ihnen von
Ihrem Entwurfsverfasser ausgehändigt, bitte bewahren Sie diese mit Ihrer Baugenehmigung auf.
Reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur vollständige Unterlagen ein!
Neubaugebiet am Siedlungsschloot
NeubaugebietAm Siedlungsschloot
30
Die Bearbeitungszeit verkürzt sich nachweislich, wenn
von Anfang an alle Unterlagen vorliegen. Außerdem
kann ein Antrag nur bei vollständig vorliegenden Un-
terlagen überprüft werden, ansonsten wird Ihnen eine
Frist mitgeteilt, in der die fehlenden Dokumente nachreichen können. Lassen Sie diese Frist verstreichen, gilt
der Antrag als zurückgenommen.
Sie sparen also Zeit und damit auch bares Geld, wenn
Ihr Antrag vollständig ist. Wenn Ihr Bauvorhaben dem
öffentlichen Baurecht entspricht, haben Sie einen
Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung. Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit
individuellen Bedingungen, Auflagen und Hinweisen.
Lesen Sie diese bitte genau durch. Die Bauvorlagen
werden mit einem Genehmigungsstempel versehen
und als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als
Bauherrn zurückgegeben.
Eine weitere Ausfertigung der Genehmigung wird –
wenn die Baumaßnahme außerhalb des Zuständigkeitsbereiches der Stadt Norden durchgeführt werden
soll – an die zuständige Gemeinde gesandt. Die Baugenehmigung ist ein wichtiges Dokument, bitte bewahren Sie dieses vollständig auf.
kann. Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren
wird erforderlich. Bedenken Sie allerdings, dass die
Bauaufsichtsbehörde gesetzlich dazu verpflichtet ist,
für alle nachträglich zu genehmigenden baulichen
Anlagen die dreifache Baugenehmigungsgebühr zu
erheben. Wenn sich herausstellt, dass eine nachträgliche Genehmigung nicht erteilt werden kann, droht
sogar die Beseitigung des errichteten Bauwerkes.
Baugenehmigungsgebühren
Für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen
fallen Gebühren an. Diese errechnen sich nach dem
Niedersächsischen Verwaltungskostengesetz in Verbindung mit der Baugebührenordnung. Ausschlaggebend sind dabei neben dem Bruttorauminhalt auch
der Rohbauwert des Gebäudes, den die vorhabenbezogene Indexzahl vorgibt.
Übrigens sind auch die Ablehnung und die Rücknahme eines Bauantrages gebührenpflichtig.
Bauen ohne Baugenehmigung
Wer ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne
Genehmigung errichtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden
Sonnenschutz
Qualität tion
k
er Produ
n
e
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i
e
s
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SONNENSCHUTZ
RAUMDESIGN
UND
Terrassendächer
Eine Teilbaugenehmigung kann beantragt werden,
wenn ein vollständiger Bauantrag vorliegt, der den
öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und
die Standsicherheit gewährleistet ist. So können Ihnen beispielsweise Bauarbeiten für einen schriftlich
festgelegten Teilbereich, wie die Baugrube, für einzelne Bauteile oder –abschnitte bereits vor Erhalt der
Baugenehmigung gestattet werden.
Markisen
Sonderfall: Teilbaugenehmigung
ne empfohlen
Von der Son
26506 Norden-Molkereilohne 35 - Tel. 04931-9394-0
Glas-Schiebeelemente
Plissee
Vertikal
Jalousetten
31
11. Genehmigungsfreie Wohngebäude
Genehmigungsfreie Wohngebäude
– Bauanzeigeverfahren (§69a NBauO)
Folgende Unterlagen hat der Bauherr bei der
Stadt Norden einzureichen:
Die Errichtung von Wohngebäuden geringer Höhe,
Nebengebäuden und Nebenanlagen für diese Wohngebäude, ausgenommen unterirdische Garagen mit
mehr als 100 Quadratmetern Nutzfläche, bedürfen in
Baugebieten, die ein qualifizierter Bebauungsplan als
Kleinsiedlungsgebiet oder als reines, allgemeines oder
besonderes Wohngebiet festsetzt, keiner Baugenehmigung. Sie sind allerdings mitteilungspflichtig.
• „den vollständigen Entwurf, ausgenommen die
bautechnischen Nachweise
Voraussetzung laut der Niedersächsischen Bauordnung ist, dass
•„das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht oder notwendige
Ausnahmen und Befreiungen bereits erteilt sind,
• die Gemeinde dem Bauherrn bestätigt, dass
– die Erschließung im Sinne des § 30 des Baugesetzbuches gesichert ist, und
– sie die vorläufige Untersagung nach § 15 des
Baugesetzbuches nicht beantragen wird,
• der Bauherr einen Entwurfsverfasser bestellt hat,
der den Anforderungen der NBauO entspricht und
ausreichend gegen Haftpflichtgefahren versichert
ist,
• die Nachweise über die Standsicherheit, den
Wärmeschutz und ggf. den Schallschutz von
einem Architekten oder einem Bauingenieur erstellt sind, die dafür die fachliche Eignung besitzen und ausreichend gegen Haftpflichtgefahren
versichert sind.“
32
• eine Erklärung des Entwurfsverfassers, dass die
Voraussetzungen für die Freistellung vom Genehmigungsvorbehalt vorliegen, die von Sachverständigen im Sinne des § 58 Abs. 2 Satz 2 gefertigten
Unterlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechend aufeinander abgestimmt und im Entwurf
berücksichtigt sind und der Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht.“
„Die Gemeinde hat dem Bauherrn, wenn die Erschließung gesichert ist und die vorläufige Untersagung
nicht beantragt wird, innerhalb eines Monats nach
Eingang der Unterlagen die oben genannten Bestätigungen auszustellen.
Eine weitergehende Prüfpflicht besteht nicht.“ Die
Gemeinde legt dann die eingereichten Unterlagen
mit einer Ausfertigung ihrer Bestätigung an den
Bauherrn dem Amt für Bauordnung und Kreisplanung vor.
Die Bauaufsichtsbehörde wiederum prüft nicht die
Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem öffentlichen
Baurecht. Es wird daher auch keine Baugenehmigung erteilt, sondern nach Überprüfung der Vollständigkeit des Entwurfs gegen eine Gebühr eine
Eingangsbestätigung ausgestellt.
Die Berechtigung zum Baubeginn erlischt nach drei
Jahren. Der Baubeginn und die Bauausführung können
untersagt werden, wenn die erforderlichen Unterlagen
nicht vorliegen, das Vorhaben oder die Bauausführung
öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht oder
die Voraussetzungen für eine Baufreistellung nicht
vorliegen.
Folgende Gesichtspunkte sind noch zu beachten:
• Der Entwurf einschließlich der bautechnischen
Nachweise muss während der Durchführung der
Baumaßnahme an der Baustelle vorgelegt werden
können.
• Die Baumaßnahme darf nicht vom Entwurf abweichen.
12. Weitere baurechtliche Themen
Das Nachbarrecht
Beteiligung der Nachbarn (§72 NBauO)
Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine dauerhafte
menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden
will. Harmonisch nebeneinander zu leben ist sicherlich
besser, als sich dem Stress von ständigen Streitereien
auszusetzen. Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es viele
Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu machen. Starten Sie daher am Besten von Anfang an die Beziehung
zu ihren Nachbarn auf dem richtigen Fuß. Ärger mit den
Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögern und verteuern,
falls es zu einem Rechtsstreit kommt. Vor allem, wenn
umstritten ist, ob die Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang steht, könnten Probleme
auftreten, denn als direkt Betroffener kann der Nachbar
die Baugenehmigung anfechten. Ein Nachbarwiderspruch gegen ein genehmigtes Vorhaben hat zwar keine
aufschiebende Wirkung. Allerdings hat der Nachbar die
Möglichkeit, beim Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruches zu beantragen. Damit es
erst gar nicht soweit kommt, sollte der Nachbar rechtzeitig über die Baupläne informiert werden. Wenn für
die Erteilung der Baugenehmigung eine Befreiung bzw.
Ausnahme von bauordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlich wird, ist es eine gute Lösung, vor Einreichung
des Bauantrages den Lageplan und die Bauzeichnung
dem Nachbarn für nachbarschützende Vorschriften zur
Unterschrift vorzulegen. Unterschreibt er, so kann man
in der Regel mit einer unangefochtenen Durchführung
des Bauvorhabens rechnen. Weiterhin beschleunigt
man durch die Unterschrift das Genehmigungsverfahren, denn eine evtl. erforderliche Benachrichtigung des
Nachbarn durch die Genehmigungsbehörde kann in
diesem Falle entfallen. Ist der Nachbar mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet das noch nicht,
dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigung erteilt
wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorhaben
den Bauvorschriften entspricht.
Denkmalschutz
Die Erhaltung von Denkmälern ist eine äußerst wichtige Aufgabe. Dabei geht es nicht nur um histori33
Quelle: kerstenarchitekten
sche Prunkstücke, sondern besonders um den Erhalt
von Zeugnissen unserer lebendigen Vergangenheit,
um gewachsene Gemeindebereiche und um Einzelbauten. Baudenkmäler sind nicht nur schön und
repräsentativ, sie stoßen bei Immobilienkäufern insbesondere unter steuerlichen Gesichtspunkten auf
Interesse. Die Gebäudeherstellungskosten für Baudenkmäler können über einen Zeitraum von zehn
Jahren mit jährlich bis zu zehn Prozent abgesetzt
werden. Voraussetzung ist, dass die Denkmaleigen-
schaft bereits vor Aufnahme der Bauarbeiten anerkannt ist. Hausbesitzer sind trotz dieser Bedeutung
oft nicht sonderlich begeistert, wenn sie erfahren,
dass ihr Anwesen unter Denkmalschutz gestellt wurde. Alle Veränderungen an denkmalgeschützten Gebäuden oder Gebäuden innerhalb einer Gesamtanlage
bedürfen einer Baugenehmigung oder zumindest einer
denkmalpflegerischen Erlaubnis. In der Praxis heißt
das, dass grundsätzlich jede Veränderung an einem
Gebäude innerhalb eines Ensembles (also innerhalb
eines unter Denkmalschutz stehenden Straßenzuges
oder Stadtteils) oder in und an einem Baudenkmal genehmigungspflichtig oder erlaubnispflichtig ist. Ohne
Rücksprache mit den zuständigen Stellen dürfen deshalb niemals verändernde Maßnahmen an Baudenkmälern vorgenommen werden. Bei der Baugenehmigungsbehörde können Sie erfragen, was im Einzelnen
baugenehmigungs- oder erlaubnispflichtig ist. Für die
Erhaltung, Sicherung und Restaurierung von Denkmälern, die sich nicht im Eigentum des Staates befinden,
können Zuschüsse gewährt werden.
Baulast – Beseitigung von baurechtlichen
Hindernissen
Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus,
dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Um rechtliche Hin-
Architektur + Denkmalschutz
kerstenarchitekten.de
<
Norden + Edewecht
Norddeicher Str. 16 26506 Norden +49 (4931) 955 44 52
34
dernisse einer Bebauung zu beseitigen, kann eine
sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis, das
bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde
geführt wird, eingetragen werden. Dabei verpflichtet
sich ein Grundstückseigentümer – in der Regel ein
beteiligter Nachbar – in einem festgelegten Umfang
zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithin
übernimmt er eine Verpflichtung des Bauherrn.
Die wichtigsten Baulasten dienen der Sicherung
• der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein
Nachbargrundstück (Abstandsbaulast oder Anbaubaulast)
• der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke
zu einem Baugrundstück (Zusammenlegungsbaulast)
• der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche
(Wegebaulast).
Die häufigsten Arten der Baulast sind die Abstandsbaulast und die Anbaubaulast. Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschriebenen Abstand zur Grenze des
Baugrundstücks nicht ein, darf ein benachbartes
Grundstück für die Bemessung des Grenzabstandes
bis zu einer gedachten Grenze zugerechnet werden.
Der Nachbar gewährleistet durch die Erklärung einer
Abstandsbaulast, dass bauliche Anlagen auf seinem
Grundstück den erforderlichen Abstand von der fiktiven Baulastgrenze einhalten. Eine reale Grenzveränderung findet nicht statt, es wird nur eine für beide
Seiten verbindliche fiktive Grenze für die Bemessung
der Abstandsflächen festgelegt. Bei der Anbaubaulast erklärt der Eigentümer des Nachbargrundstücks,
dass er an ein auf seiner Grenze ohne Abstand errichtetes Gebäude entsprechend anbauen wird.
Ebenso kann ein Nachbar mittels Zuwegungsbaulast
Ihnen als Bauherr zur Sicherung der verkehrlichen
Erschließung die Zufahrt über einen bestimmten Teil
seines Grundstückes ermöglichen.
Verfahren und Rechtsfolgen
Die Baulast muss in schriftlicher Form oder als Niederschrift abgegebene Erklärung von allen belasteten
Grundstückseigentümern unterschrieben werden. Bei
bestehendem Erbbaurecht haben die Eigentümer und
der Erbbauberechtigte die Verpflichtungserklärung
abzugeben. Die Unterschrift der Erklärenden muss
entweder von einem Notar oder von einem öffentlich
bestellten Vermessungsingenieur öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet bzw.
anerkannt werden. Der Baulastenbegünstigte erhält
nach erfolgter Eintragung im Baulastenverzeichnis
einen Gebührenbescheid. Mit der Eintragung in das
Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde wird die Baulast wirksam und gilt auch
gegenüber den Rechtsnachfolgern der Erklärenden.
Daher empfiehlt sich auch vor dem Kauf eines Grundstückes eine Anfrage nach bestehenden Baulasten.
Sonderfall: Grundstücksteilung
Für viele Bauherren stellt sich bei der Planung eines
Bauvorhabens die Frage nach der optimalen Größe
des Grundstückes. Oftmals entscheiden sich die Bauherren aufgrund der Kostenersparnis für den Verkauf
eines Grundstückteils. Dabei wird ein Teil des Grundstücks von einem Grundbuch abgeschrieben und in
ein anderes übertragen. Bis 2008 war dieses Verfahren
noch genehmigungspflichtig. Auch wenn das Verfahren heute nicht mehr genehmigt werden muss, gilt es
trotzdem zu beachten, dass derjenige, der die Teilung
des Grundstückes veranlasst, dafür verantwortlich ist,
dass die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten
werden. So müssen beispielsweise die Grenzabstände der vorhandenen Gebäude, die Erschließung des
geteilten Grundstücks und ggf. die Festsetzung eines
Bebauungsplans beachtet werden. Unterstützend und
beratend stehen hier die Katasterämter, Vermessungsingenieure und Bauämter zur Seite.
35
Naturschutz
Nahezu alle Bauvorhaben beanspruchen Boden, Natur und Landschaft. Die Landschaft wird zersiedelt,
Tier- und Pflanzenarten müssen sich auf Restlebensräume zurückziehen und die Funktionen des Bodens
im Hinblick auf Fruchtbarkeit und Grundwasserneubildung werden beeinträchtigt. Daher ist der Schutz
von Natur und Landschaft auch für Sie beim Bauen
eine gesetzliche Verpflichtung. Soweit im Geltungsbereich von Bebauungsplänen gebaut wird, sind
diese Randbedingungen mit dem Bebauungsplan
im Regelfall abgearbeitet worden. Gegebenenfalls
sind im jeweiligen Bebauungsplan naturschützende
Festsetzungen enthalten, die Sie zu beachten haben. Diese Festsetzungen können beispielsweise Anpflanzungen von Hecken und Bäumen sowie deren
dauerhaften Erhalt – auch auf Privatgrundstücken
– verbindlich regeln. Insgesamt darf Ihr Bauvorhaben
den im jeweiligen Bebauungsplan enthaltenen naturschützenden Festsetzungen nicht widersprechen.
Unabhängig davon muss auf Baugrundstücken auch
der Schutz bestimmter wild lebender Tier- und Pflanzenarten beachtet werden.
Dies sind insbesondere:
• nistende Vögel,
• in hohlen Bäumen lebende Fledermäuse
oder Hornissen,
• hügelbauende Waldameisen.
Bei Bauten im Außenbereich bzw. in Schutzgebieten
sind zusätzlich besondere Anforderungen und Regeln
zu beachten. Diese Anforderungen sind teilweise so
speziell, dass eine auf das besondere Vorhaben bezogene Beratung erfolgen muss.
Ansprechpartner im Fachdienst Umwelt und Verkehr: Herr Damm und Frau Mohr
13. Bauliche Veränderungen
Neben baulichen Veränderungen müssen auch Nutzungsänderungen des Wohngebäudes oder von
Wohnräumen genehmigt werden. Grund: Es können
sich aus der veränderten Nutzung auch andere Anforderungen des öffentlichen Baurechts ergeben.
Wird beispielsweise ein Büro zur Arztpraxis umgewandelt, sind vielleicht früher oder später neue Parkplätze vonnöten.
Ausnahmen und Befreiungen
Bei einer Abweichung von den planungsrechtlichen
Zulässigkeitskriterien kann eine Ausnahme und/oder
Befreiung (§ 31 BauGB) ein formal nicht zulässiges
Vorhaben unter Umständen doch noch ermöglichen.
Dabei bietet das Baugesetzbuch zwei Möglichkeiten.
36
Zum einen kann eine Ausnahme ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen sein, wie zum Beispiel der
spätere Ausbau eines Dachgeschosses. Zum anderen
können Sie einen städtebaulich begründeten Befreiungsantrag stellen.
Eine Befreiung müssen Sie im Gegensatz zur Ausnahme schriftlich beantragen, außerdem wird sie
nicht bereits im Bebauungsplan aufgeführt. Befreiungen sind jedoch nur bei Einhaltung von zwei
Gesichtspunkten möglich: Die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten dürfen nicht verletzt werden und die beantragte Abweichung muss
außerdem städtebaulich vertretbar sein. In aller
Regel muss deshalb eine besondere Grundstückssituation eine Befreiung rechtfertigen. Individuelle
e
3.0
Gründe, die sich nicht auf das Grundstück beziehen,
sondern Sie als Person betreffen, sind nicht baurechtsrelevant. Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall
einen begründeten und den Nachbarschutz berücksichtigenden Antrag mit der Gemeinde und mit der
zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären.
Genehmigungsfreie Baumaßnahmen
In der Niedersächsischen Bauordnung sind die genehmigungsfreien Maßnahmen komplett aufgeführt.
Beachten Sie bitte bei der Bauausführung, dass
auch genehmigungsfreie Maßnahmen alle Bestimmungen des Baurechts (z.B. planungsrechtliche
Zulässigkeit, Grenzabstände, Standsicherheit usw.)
einhalten müssen. Auskünfte hierüber sowie über
weitere genehmigungsfreie Baumaßnahmen erteilen Ihnen gerne die Bauaufsichtsbehörden.
Ist auf dem Baugrundstück oder in der Umgebung ein Baudenkmal vorhanden, muss zudem das
Denkmalrecht beachtet werden.
Ludgerkriche
Hier eine kleine Auswahl der gängigsten Baumaßnahmen:
• Gebäude und Vorbauten ohne Aufenthaltsräume,
Toiletten und Feuerstätten (also z.B. Garagen) mit
nicht mehr als 40 Kubikmeter Bruttorauminhalt,
im Außenbereich bis 20 Kubikmeter.
• Gewächshäuser bis 30 Kubikmeter, im Außenbereich bis 15 Kubikmeter
• Gebäude bis 70 Quadratmeter Grundfläche und
vier Meter Höhe, die einem landwirtschaftlichen
oder forstwirtschaftlichem Betrieb dienen und nur
zum vorübergehenden Schutz von Tieren oder zur
Unterbringung von Ernteerzeugnissen bestimmt
sind und keine Feuerstätten haben
• Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,80 Metern
• Wasserbecken bis 100 Kubikmeter Beckeninhalt
• Werbeanlagen bis zu einem Quadratmeter Ansichtsfläche
• Dächer von vorhandenen Wohngebäuden einschließlich der Dachkonstruktion ohne Änderung
der bisherigen äußeren Abmessungen.
37
14. Die verschiedenen Verfahren der NBauO
Verfahren
Reguläres
Baugenehmigungsverfahren
Vereinfachtes
Baugenehmigungsverfahren
Mitteilunsverfahren
Genehmigungsfreie Baumaßnahmen
Rechtsgrundlage
§§ 68, 75 NBauO
§ 75 a NBauO
§ 69 a NBauO
§ 69 NBauO
Geltungsbereich
alle genehmigungspflichtigen Bauvorhaben
Wohngebäude außer
Hochhäusern, eingeschossige Gebäude
bis 200 m2 Grundfläche, bestimmte
landwirtschaftliche
Betriebe
Wohngebäude
geringer Höhe,
Garagen und
Nebenanlagen für
diese Wohngebäude
Diverse im
Anhang zu NBauO
aufgeführte Einzelvorhaben, z.B.
Nebengebäude bis
40 m3 (im Außenbereich bis 20 m3)
Einfriedungen bis
1,80 m Höhe und
fast alle Abbrüche
Wichtige
Voraussetzungen
Vollständige Bauvorlagen sind vom
Entwurfsverfasser
über die Gemeinde
einzureichen
Erklärung des Entwurfsverfassers, dass
die Voraussetzungen
vorliegen und die
Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht
entsprechen
Bebauungsplan
entfällt
mit Wohngebietsfestsetzung;
Erklärung des
Entwurfsverfassers
und des Sachverständigen
Prüfumfang
Vollständige Prüfung
aller Vorschriften
des öffentlichen
Baurechts
Nur Prüfung des
Bauplanungsrechts,
der Abstände und
der notwenigen Einstellplätze, Fachprüfung im Einzelfall
Ausschließlich
entfällt
Prüfung der formellen Voraussetzungen, Gemeinde
erteilt Bestätigung
für Baubeginn
Verantwortlichkeit Stadt Norden
38
Stadt Norden gemäß Entwurfsverfasser
Prüfumfang, darüber
hinaus der Entwurfsverfasser
Der Bauherr
insoweit, dass die
materiellen Baurechtsvorschriften einzuhalten
sind
15. Die Zukunft des Wohnens
Die Zukunft des Wohnens
In Norden sind rund 30 Prozent der Einwohner über
60 Jahre alt. Grund genug, um sich über die Zukunft des Wohnens Gedanken zu machen. In Politik
und Gesellschaft wird dieses Phänomen unter den
Schlagworten „demographischer Wandel“ und „sozialer Veränderung“ heiß diskutiert.
Eins ist klar: Deutschland wird älter. Lag vor 150 Jahren die Lebenserwartung eines Menschen noch bei
unter 40 Jahren, werden heute geborene Mädchen
durchschnittlich 80, Jungen 75 Jahre alt.
So bekommen die Themen flexibles Wohnen und
Wohnen im Alter eine ganz neue Bedeutung. Norden
hat hier vieles zu bieten. Einerseits Baugebiete, die
besonders für Familien interessant sind und andererseits Gebäude in interessanten Wohnlagen mit
hervorragender Infrastruktur. So entscheiden sich
immer mehr Menschen, ihren Ruhestand in Norden
zu verbringen.
Es ist ganz natürlich, dass die Wohnung mit zunehmendem Alter aus verschiedenen Gründen eine
wachsende Bedeutung für die eigene Lebensqualität
bekommt.
In den letzten Jahren ist der Trend zum selbstbestimmten Wohnen in den eigenen vier Wänden immer deutlicher geworden. Schließlich verbringen Sie
gerade im Alter mehr Zeit zuhause, da Ihnen zum einen durch den Wegfall geregelter Arbeitszeiten mehr
Freizeit zur Verfügung steht, zum anderen aber auch
aufgrund von gesundheitlichen Problemen, die den
Weg nach draußen und zurück erschweren. Zudem
ist die eigene Wohnung noch in einer ganz anderen
Hinsicht zentral: Durch eine barrierefreie Ausgestaltung der Innenräume ist sie der Schlüssel zu einer
aktiven Teilnahme am Leben und dem Erhalt der eigenen Selbstständigkeit bis ins hohe Alter.
Zudem haben sich in den letzten Jahren ganz verschiedene Strategien entwickelt, trotz körperlicher
Einschränkungen am gesellschaftlichen Leben teilzunehmen. Dabei kann zum einen modernste Technik
eine Hilfe sein – aber auch die verschiedensten Lebensgemeinschaften bieten gegenseitige Unterstützung und ein sicheres Wohnumfeld.
Barrierefreies Wohnen durch vorausschauende Planung und Wohnraumanpassung
Auch wenn sich heutzutage dank einer gesunden Ernährung und ausreichend Bewegung viele Menschen
bis ins hohe Alter einer exzellenten Gesundheit erfreuen, gehen mit dem natürlichen Alterungsprozess
zumeist auch einige gesundheitliche Veränderungen
einher. Somit kann sich durch eine Beeinträchtigung
des Körpers das gewohnte Umfeld in einen Hindernisparcours verwandeln, in dem die Treppe zu lang und
ohne Halterung nicht zu bezwingen ist, Armaturen
sowie Lichtschalter unerreichbar entfernt sind und
Stufen oder Kanten sich in Stolperfallen verwandeln.
Durch eine barrierefreie Ausgestaltung der Wohnräume kann vielen dieser natürlichen Schwächen
jedoch Rechnung getragen werden. Dieses Thema
spielt nicht nur im Alter eine wichtige Rolle, sondern
auch für Familien. Denn viele der Maßnahmen, die
Barrierefreiheit garantieren, kommen auch Kindern
zu Gute. Höhenverstellbare Waschbecken sorgen
39
Das Dicke Plus für Ihre Sicherheit:
Die Gothaer Wohngebäudeversicherung
zum Beispiel dafür, dass Kleinkinder beim Zähneputzen nicht auf den Zehenspitzen balancieren müssen.
Und ebenerdige Zugänge machen das Haus auch für
Kinderwägen viel leichter befahrbar.
steht im Zweifelsfall dem Umzug eines Kindes vom
ersten in den zweiten Stock nichts im Weg.
Außerdem spielt für junge Familien beim Thema Wohnen vor allem eines eine große Rolle: Flexibilität. Denn
Kinder wachsen schließlich und dadurch ändern sich
auch die Ansprüche, die sie an ihr Wohnumfeld stellen. So benötigen Kleinkinder zum Beispiel die ständige Aufsicht ihrer Eltern, wohingegen Teenager eine
Möglichkeit brauchen, sich zurückzuziehen.
Bei einer barrierefreien Ausgestaltung wird dafür
gesorgt, dass die alltäglichen Wege begehbar bzw.
befahrbar sind und all die Dinge des täglichen Lebens
erreichbar sind. Das geschieht beispielsweise durch
eine bessere Ausleuchtung von möglichen Stolperfallen oder die sinnvolle Anbringung von Handläufen
zur Verringerung unnötiger Balanceakte.
Es lohnt sich daher, sich bereits bei der Planung ein
Höchstmaß an Flexibilität zu erhalten, indem zum
Beispiel nicht alle Räume fest verplant werden. Dann
Auch zu viel Mobiliar oder zu wenig Platz vor
Waschtischen oder in der Küche können einschränken. Türschwellen und Treppen sind weitere Hin-
Barrierefreiheit – was heißt das eigentlich?
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dernisse des Alltags, die ebenfalls relativ einfach
behoben werden können, zum Beispiel durch die
Anbringung von Rampen und Treppenliften. Somit
machen sich Maßnahmen zur Barrierefreiheit nicht
nur für ältere Menschen bezahlt – sie ersparen jungen Familien auch Probleme mit dem Kinderwagen
und machen den Wohnraum an das Wachstum eines
Kindes anpassbar. Vor allem das Bad möchten die
Menschen jeden Alters am liebsten ohne fremde Unterstützung nutzen können.
Eine innovative Gestaltung des Sanitärbereichs, die
einen barrierefreien Zugang ermöglicht, verhilft
körperlich eingeschränkten Menschen, die eventuell auf einen Rollstuhl angewiesen sind oder eine
geringe Körpergröße haben, zu einer unkomplizierten Nutzung.
Dabei helfen können zum Beispiel ebenerdige Duschen, ein höhenverstellbares Waschbecken und ein
Badewannenlift. Auch beim Zugang zur Wohnung
spielt Barrierefreiheit eine wichtige Rolle. Wie im
Wohnbereich selbst können bei Stufen im Eingangsbereich Rampen schnell Abhilfe schaffen.
Einige gesetzliche Rahmenbedingungen und Regeln
sowie die DIN-Normen 18024 und 18025 bzw. 18040
liefern Richtlinien zu den allgemeinen Aspekten der
Architektur wie beispielsweise Bewegungsflächen,
Zugängen oder dem Boden und den Merkmalen einzelner Aspekte wie Toilette, Waschbecken und Griffe.
Deutlich muss jedoch gesagt werden, dass es keine
allgemeingültigen Vorschriften geben kann, denn die
Bedürfnisse der einzelnen Menschen sind sehr unterschiedlich und müssen individuell gelöst werden.
Dabei sind sicherlich Kompromisse mit den Vorgaben
einzugehen, weil hier gilt: Der Mensch ist der Maßstab für Planung und Bau.
Beratung ist alles
Sie möchten an Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus
bauliche Veränderungen vornehmen, sind sich aber
nicht sicher, welche Maßnahmen für Sie infrage
kommen oder wie Sie Ihr Vorhaben finanzieren sollen? Bei allen Fragen rund um das Thema „Wohnen
im Alter“ helfen Ihnen die Architekten in Norden und
dem Umland. Achtung! Vorab nach den Beratungskosten fragen.
Auch im Internet gibt es mittlerweile zahlreiche
Webseiten, die sich mit dem Thema barrierefreies
Wohnen auseinandersetzen. Eine erste kostenfreie
und unverbindliche Online-Beratung bietet zum Beispiel der Internetauftritt des Vereins „Barrierefrei leben e. V.“ unter www.online-wohn-beratung.de.
Auf der Internetseite der Stadt Norden www.norden.
de finden Sie unter „Lebenslagen“ den Punkt „Älter
41
werden“. Hier werden diverse Punkte zur Gesundheit
und Pflege , MehrGenerationenhaus, Rentenberatung, Seniorenwegweiser, und Senioren in Niedersachsen mit vielen Informationen angeboten.
Barrierefreie Stadt
In den vergangenen Jahren wurden die Rechte von
behinderten Menschen zur selbstständigen Teilnahme am gesellschaftlichen Leben durch eine Reihe
von Gesetzen, Normen und Standards gestärkt. Viele
Errungenschaften kommen nicht nur ihnen, sondern
auch älteren Menschen zu Gute, denen zum Beispiel
stufenlose Zugänge zu öffentlichen Gebäuden und
Aufzüge an Bahnhöfen die selbständige Lebensführung ebenfalls erleichtern.
Moderne Technik
für mehr Komfort und Sicherheit
Viele Senioren wollen sich noch immer lieber nicht mit
komplexen technischen Entwicklungen auseinandersetzen. Doch eine wachsende Zahl älterer Menschen
hat bereits erkannt, wie hilfreich moderne Technologien gerade bei einer selbstständigen Lebensführung
sein können. Schon Kleinigkeiten wie elektrische Rollladen können im Alltag viele Mühen ersparen. Und
auch bei der barrierefreien Ausgestaltung der Wohnräume findet neue Technik immer häufiger Anwendung. Ein beliebtes Beispiel hierfür ist der Treppenlift,
der auch für gehbehinderte Menschen alle Stockwerke
eines Hauses wieder leicht erreichbar macht.
Ein weiteres Beispiel sind die mittlerweile recht
verbreiteten Notrufsysteme. Dabei tragen Sie einen
kleinen Funksender bei sich, der mit einer Notrufzentrale verbunden ist. Wenn Sie den Knopf drücken,
ruft die Zentrale bei Ihnen zuhause an und meldet
sich über einen speziellen Lautsprecher, der ebenfalls
zum System gehört. Falls dabei keine Antwort gegeben wird, benachrichtigt die Notrufzentrale den Rettungsdienst oder einen Angehörigen, den Sie vorher
festgelegt haben.
Auf dem allerneuesten Stand der Technik sind die
sogenannten SmartHouses, also intelligente Häuser.
In diesen Häusern sind einzelne technische Komponenten vernetzt und können praktisch miteinander
„kommunizieren“. So können sie mit nur einer Programmierung an die Bedürfnisse einzelner Personen
angepasst werden, beispielsweise für Rollstuhlfahrer,
die von elektrischen Türöffnern profitieren. Zudem
lassen sich zum Beispiel Kaffeemaschinen oder Toaster so programmieren, dass sie zu einem bestimmten
Zeitpunkt automatisch in Betrieb gehen und somit am
Morgen zum Beispiel schon das Frühstück fertig ist.
42
16. Energetische und barrierefreie Modernisierung
für mehr Wohnqualität im Alter
Viele ältere Gebäude aus den letzten Jahrzehnten
sind heute energetisch nicht mehr auf dem aktuellen
Stand. Dies führt zu einem wesentlich höheren Energieverbrauch und dadurch auch zu stetig steigenden Nebenkosten. Aus diesem Grunde entscheiden
sich immer mehr Eigentümer zu einer umfassenden
energetischen Gebäudesanierung. Nach dem Motto
„Wenn wir schon gerade dabei sind“, verbinden viele
diese Baumaßnahmen direkt mit einer barrierefreien
Wohnraumanpassung. Denn breitere Türen, schwellenlose Böden und modernisierte Bäder mit ebenerdiger Dusche erleichtern das Leben im Alter um ein
Vielfaches. Dies gilt für in die Jahre gekommene Einund Mehrfamilienhäuser genauso wie für Pflegeeinrichtungen. Dass sich der finanzielle Aufwand lohnt,
zeigt sich nicht nur an der Nebenkostenabrechnung,
sondern auch an der neuen Wohnqualität mit Wohlfühlcharakter.
Beispiel:
Altenwohnzentrum der AWO in Norden
Ein Beispiel für eine solche barrierefreie und energetische Gebäudesanierung ist das 1966 errichtete
AWO Altenwohnzentrum Norden, das 2011/2012
komplett modernisiert, um einen dreigeschossigen
Neubau ergänzt sowie atmosphärisch an die heutigen Bedürfnisse von Senioren angepasst wird. Es
werden umfangreiche Renovierungs-, Sanierungsund Umbauarbeiten vorgenommen.
Zugunsten einer höheren Wohnqualität werden
künftig mehr Einzelzimmer mit eigenem behindertengerechten Duschbad angeboten und großzügige
Aufenthaltsbereiche mit integrierten Wohngruppen-
küchen auf jeder Etage entstehen. Nach erfolgter
Erweiterung und Sanierung des Altenwohnzentrums
finden dann insgesamt 196 Bewohner in 134 Einzelzimmern und 31 Doppelzimmern im Alter ein sicheres
Zuhause. Die Sanierungsarbeiten umfassen natürlich
auch die Erneuerung der Fenster, Türen, Bodenbeläge
und Heizkörper, die Neugestaltung sämtlicher Wandund Deckenflächen und die Installation moderner
Notrufanlagen in den Zimmern und Bädern.
Aufgrund steigender Energiepreise wird das Altenwohnzentrum auch energetisch saniert. Die Maßnahmen umfassen unter anderem die hochwertige
Dämmung des Daches, den Einbau einer Solaranlage
für Brauchwassererwärmung und Heizungsunterstützung sowie die Montage von 3-fach-verglasten
Energiesparfenstern.
Weitere Beispiele für barrierefreie und energetische
Gebäudesanierungen sind die 82 Altenwohnungen auf
dem parkähnlichen Gelände der AWO in Norden, die
etwa in den Jahren 1965 und 1974 errichtet wurden.
Bei der Sanierung der Altenwohnungen wird besonders auf eine dauerhafte Senkung der Nebenkosten
geachtet. Hierfür werden soweit erforderlich energetische Maßnahmen wie die Dämmung der Außenfassaden und der Dächer sowie der Austausch
der Fenster gegen Energiesparfenster durchgeführt.
Des Weiteren werden die Wohnungen an heutige
Bedürfnisse von Senioren angepasst und grundlegend modernisiert. Vorhandene Schwellen werden
beseitigt und die Bäder werden unter anderem durch
den Einbau ebenerdiger Duschen den Anforderungen
an barrierefreies Wohnen gerecht. Soweit erforder43
lich werden die Innentüren verbreitert, die Elektrik
erneuert, Malerarbeiten durchgeführt und rutschhemmende Bodenbeläge verlegt. Durch diese Maßnahmen wird zum einen barrierefreier Wohnraum
geschaffen, zum anderen wird durch die Verwendung
heller und freundlicher Farben die Wohnqualität verbessert und eine selbstständige Lebensführung im
Alter ermöglicht.
Die Altenwohnungen werden nach Sanierung zu zeitgemäßen Wohnraum mit einem eigenen Eingang sowie
eigenem Außenbereich in Form von Terrassen, Loggien
und Balkonen. Ein barrierefreier Zugang zu den Woh-
nungen wird auch in den Obergeschossen durch einen
zentral gelegenen Fahrstuhl ermöglicht. Somit sind die
Altenwohnungen auch für mobilitätseingeschränkte
Senioren bestens geeignet, um ein selbstständiges und
selbstbestimmtes Leben zu führen.
Ein günstiges Mietpreisniveau bleibt auch nach Sanierung der Altenwohnungen erhalten. Die Wohnungen
liegen zentral im Ortskern von Norden und in direkter
Nachbarschaft zum Altenwohnzentrum der AWO und
bieten somit ein sicheres Wohnumfeld bis ins hohe
Alter. In Norden gibt es eine Vielzahl von Einrichtungen für betreutes Wohnen, Altenwohnungen u. Ä.
Auf der Internetseite
www.norden.de/Lebenslagen/Älter werden Gesundheit und Pflege
finden Sie die Adressen und Ansprechpartner dieser Einrichtungen.
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Bahnhofstraße 17 - 26506 Norden
Telefon 04931 992826
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Mobil: 0174 - 911 74 64
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