Investmentmarkt Köln - Rheinische Immobilienbörse e.V.

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Investmentmarkt Köln - Rheinische Immobilienbörse e.V.
Investmentmarkt Köln
inklusive Teilmarktberichte
2014
Neumarkt-Galerie, „Dropped Cone“ von Pop-Art-Künstler Claes Oldenburg
© Greif & Contzen 2014
Investmentmarkt Köln
2014
Sehr geehrte Damen und Herren,
anlässlich der Expo Real 2014 präsentieren wir Ihnen unseren Investmentmarktbericht in aktualisierter Form. Die wesentlichen Neuigkeiten
der einzelnen Teilmärkte werden auf den nächsten zwei Seiten als Überblick zusammengefasst.
Die Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und als Immobilienstandort ist
ungebrochen. Obgleich in 2014 noch keine Einzeltransaktionen in der
Größenordnung des Vorjahres registriert wurden (Neumarkt Galerie,
Neue Direktion Köln), herrscht dennoch eine starke Dynamik auf dem
gewerblichen Investmentmarkt Kölns. Es haben zahlreiche Verkäufe
stattgefunden. Dabei stellen Bürogebäude das bei weitem stärkste Anlagesegment dar. Die Spitzenrendite ist weiter gefallen.
Eine besondere Rolle für das Veräußerungsgeschehen haben in 2014
bisher überregionale Portfolioveräußerungen gespielt. Vor allem ausländische Investoren nutzten auf dem stark nachgefragten Immobilienmarkt
diese angebotsseitigen Chancen und erwarben sowohl Bürogebäude als
auch Hotels und Logistikobjekte in Köln und in der Umlage.
Die Ausweitung internationaler Krisen während der letzten Monate hat
bislang kaum feststellbare Konsequenzen auf dem Investmentmarkt
hinterlassen. Die jüngste Eintrübung der Konjunkturerwartungen mahnt
jedoch zur Vorsicht bei einer Einschätzung, ob die aktuelle Dynamik und
Interessenslage der Investoren unverändert anhalten wird.
Zur Beantwortung Ihrer individuellen Fragen zum Kölner Immobilienmarkt
stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlicher Empfehlung
Theodor J. Greif
Geschäftsführender Gesellschafter
Greif & Contzen Immobilien GmbH
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Investmentmarkt Köln
2014
Auswahl bedeutender Transaktionen 2014
Objekt (Lage)
Art
Käufer
KPMG-Gebäude (Neustadt-Süd)
Büro
Barbarossa Center (Neustadt-Süd)
Büro- u. Geschäftsh. Spezialfonds
KÖLNCUBUS (Köln Ost)
Büro
UBS (Fonds)
abc-Tower (Gremberghoven)
Büro
publity AG
Kanad. Fonds
Siemens-Gebäude (Neustadt-Nord) Büro-Portfolio
US-Fonds
Grubenstraße 12 (Hürth)
Logistik-Portfolio
UK-Fonds
Wyndham Köln (Altstadt-Nord)
Hotel-Portfolio
Franz. Investor
Großmarktgelände (Raderberg)
Entw.-Grundstück
Stadt Köln
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
Büromarkt
Der Büroflächenmarkt weist nach den ersten drei Quartalen dieses Jahres eine stabile Durchschnittsmiete von rd.12 €/m² und einen Flächenumsatz von rd. 200.000 Quadratmetern auf – eine solide Entwicklung auf
Vorjahresniveau. Bürogebäude waren eine stark nachgefragte Assetklasse, die den Großteil des Transaktionsvolumens auf sich vereinte. Die
Spitzenrendite sank im Verlauf des Jahres nochmals von 4,9 auf 4,8 Prozent. Bei einer räumlichen Analyse der Abschlüsse fallen insbesondere
Lagen entlang der Ringe auf. Allerdings fanden Ankäufe zunehmend
auch in den Stadtteillagen und an peripheren Standorten statt, die eine
höhere Risikobereitschaft erfordern.
Einzelhandel
Wie in den Jahren zuvor ist das Angebot an Einzelhandelsobjekten deutlich kleiner als die Nachfrage. In 2014 hat es bislang keine Großtransaktionen in diesem Segment gegeben. Erwähnenswert ist der Verkauf des
Rewe-Marktes am Waidmarkt durch den Entwickler Fay an ein Family
Office. Neue Entwicklungen sind die geplante Erweiterung des Weltstadthauses von Peek & Cloppenburg und der Neubau eines Geschäftshauses auf der Hohe Straße. Zudem werden in zentralen Einzelhandelslagen mehrere Baulücken geschlossen.
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Investmentmarkt Köln
2014
Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien
Der Industrie-, Lager- und Logistikflächenmarkt hat sich bezogen auf den
Gesamtflächenumsatz insbesondere wegen der Dynamik in der Logistikbranche wieder deutlich belebt. 2014 könnte das umsatzstärkste Jahr
seit 2011 werden.
Gleichzeitig herrscht weiterhin eine Angebotsknappheit auf dem Markt
geeigneter Industriegrundstücke. Im Umland ist die Verfügbarkeit entsprechender Flächen jedoch gegeben. In Köln werden in 2014 und 2015
insbesondere große Logistikobjekte für Paketzusteller erstellt.
Hotels
Köln ist im Beherbergungsgewerbe weiterhin ein Wachstumsmarkt.
2014 haben die Ketten Motel One und Courtyard by Mariott neue Hotels
eröffnet. Neu hinzu gekommen ist ebenfalls ein außergewöhnliches Design-Hotel im neugotischen Gebäude des ehemaligen Historischen Archivs – eine absolute Besonderheit. Künftig werden mit dem Dom Hotel
und dem Hyatt Regency zwei fünf-Sterne Hotels aufwendig renoviert.
Durch Portfoliotransaktionen erwarben ein amerikanischer Fonds das
Holiday Inn Express Hotel in Köln Mülheim (SITQ-Portfolio) sowie ein
französischer Investor das Wyndham Hotel am Hauptbahnhof.
Mietwohnhäuser / Zinshäuser
Aufgrund des weiterhin geringen Angebots an Immobilien steigt die Bereitschaft Alternativen zu prüfen. Zunehmend werden Standorte und
Objekte in Betracht gezogen, die bislang eher nachrangig behandelt wurden. Die erzielten Kaufpreisfaktoren liegen in begehrten Wohnlagen auf
einem hohen Niveau zum Teil auch deutlich über dem 20-fachen der
Jahresnettomiete.
Eigentumswohnungen
Wie schon im Vorjahr sind im bisherigen Verlauf des Jahres 2014 die
durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen gestiegen, allerdings in einem moderateren Maße als in den Jahren zuvor. Während in
einigen Teilmärkten Kölns noch weiteres Steigerungspotential vorhanden
ist, bleibt abzuwarten, ob die Preise im Luxussegment nicht bald einen
vorläufigen Höhepunkt erreichen. Mit sinkenden Kaufpreisen ist momentan jedoch nicht zu rechnen.
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Investmentmarkt Köln
2014
Inhalt
Executive Summary
4
I. Sozioökonomische Rahmendaten
7
II. Immobilienmarkt Köln
11
III. Investmentmarkt
13
1. Büroimmobilien
15
2. Einzelhandelsimmobilien
20
3. Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien
25
4. Hotels
30
5. Mietwohnhäuser / Zinshäuser
34
6. Eigentumswohnungen
37
IV. Ausblick
40
3
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Investmentmarkt Köln
2014
Executive Summary
Auswahl bedeutender Transaktionen 2013 / 2014
Objekt (Lage)
Art
KP geschätzt
Neumarkt-Galerie (Innenstadt)
EZH
ca. 295 Mio. €
Neue Direktion (Innenstadt)
Büro
ca. 128 Mio. €
Cäcilium (Innenstadt)
Büro
ca. 72 Mio. €
Ehrenstr. / Benesisstr. (Innenstadt)
EZH
ca. 18 Mio. e
Hohenstaufenring (Innenstadt)
BGH
ca. 13 Mio. €
Adagio-Aparthotel (Innenstadt)
Hotel
ca. 13 Mio. €
Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Rhein-
Büro / Wohnen
n.b.
Carlswerk Quartier 1(Mülheim)
Büro
n.b.
ehem. Sony-Zentrale (Ossendorf)
Büro
n.b.
Porz-Urbach
Wohnen
n.b.
2 Holiday-Inn (Lindenthal u. Flughafen)
Hotel
n.b.
Parkhaus Cäcilienstraße (Innenstadt)
Parken
n.b.
ufer Süd)
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
Städtebaulich bedeutsam ist der Verkauf eines Gebäudeensembles am
Rudolfplatz durch die Sparkasse KölnBonn an ein Konsortium von privaten Investoren.
Büroimmobilien
Entgegen dem schwachen wirtschaftlichen Umfeld in Deutschland insgesamt, entwickelte sich der Büroflächenmarkt Kölns 2013 positiv und
verzeichnete sowohl steigende Spitzen- als auch Durchschnittsmieten.
Insgesamt wurde mit 280.000 Quadratmeter ein überdurchschnittlicher
Flächenumsatz erzielt. Der Leerstand nähert sich der normal benötigten
Fluktuationsreserve an, die Leerstandsrate wird im laufenden Jahr 6,9
Prozent erreichen.
Das Transaktionsvolumen 2013 stieg durch mehrere Verkäufe großer
und überwiegend innerstädtisch gelegener Bürogebäude. Der Verkauf
der Neuen Direktion zu einem besonders hohen Kaufpreis muss dabei
allerdings als Sonderfall berücksichtigt werden.
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Investmentmarkt Köln
2014
Die Spitzenrendite für Bürogebäude in Köln ist 2013 auf 4,9 Prozent gefallen. Im Vergleich zu den anderen Bürohochburgen rangiert diese in
Köln allerdings immer noch am oberen Ende.
Einzelhandelsimmobilien
Die Spitzenmiete ist 2013 erneut gestiegen und liegt nun bei 260 €/m².
Die Spitzenrendite ist weiter um 0,1 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent gefallen. In 2013 ist die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten anders
als im Vorjahr auf ein größeres Angebot gestoßen, so dass drei bedeutende Abschlüsse stattgefunden haben. Der größte Verkauf war der der
Neumarkt-Galerie durch die Signature Capital an die Deka Immobilien für
rund 295 Millionen Euro. An zweiter Stelle kam der Ankauf der Ehrenstraße 41 - 43 / Benesisstraße 60 durch die CENTRUM für rund 18 Millionen Euro.
Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien
Das Transaktionsvolumen in Gewerbe- und Industrieimmobilien lag im
Jahr 2013 bei rund 181 Millionen Euro und ist damit im Vergleich zum
Vorjahr um circa 4,6 Prozent gefallen. Da insgesamt das Investoreninteresse an Logistikobjekten in Deutschland weiterhin hoch ist, ist die Reduktion der Geldumsätze in Köln während der letzten zwei Jahre auf das
geringe Objektangebot zurückzuführen.
Im Bereich Vermietung konnte die Nachfrage nach modernen Hallenflächen im Stadtgebiet ebenfalls nicht vollständig bedient werden. Insgesamt wurden lediglich zwei größere Mietverträge in Köln und Umgebung
abgeschlossen. In 2013 dominierten Vertragsabschlüsse über kleinere
Flächen bis 5.000 Quadratmeter.
Die Spitzenrendite für Logistikobjekte hat sich in Köln um 0,1 Prozentpunkte reduziert und lag im vergangenen Jahr bei 6,7 Prozent.
Hotels
Nachdem im Jahr 2012 die Übernachtungszahlen der Stadt Köln die FünfMillionen-Grenze erstmalig überschritten hatten, hat sich der Wert in
2013 der Marke von 5,1 Millionen angenähert. Der Auslastungsgrad hat
seinen seit 2010 andauernden Aufwärtstrend weiterhin fortgesetzt und
liegt nun bei 48,4 Prozent.
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Investmentmarkt Köln
2014
Die vielfältigen Investorentätigkeiten am Kölner Markt mit Ankäufen,
Übernahmen und Neuentwicklungen lassen die Dynamik dieses Marktsegments erkennen.
Mietwohnhäuser / Zinshäuser
Der Nachfrageüberhang unter institutionellen und privaten Anleger in
diesem Marktsegment führte auch im Jahr 2013 dazu, dass sich der
Trend steigender Angebotspreise fortsetzte. Insgesamt wurden Transaktionen im Gesamtwert von rund 682 Millionen Euro am Kölner Markt
getätigt. Die tatsächlich erzielten Preise auf dem Kölner Zinshausmarkt
lagen im vergangenen Jahr im Vergleich zum Vorjahr etwas höher und
werden voraussichtlich auch in 2014 auf diesem hohen Niveau verweilen. Spitzenfaktoren liegen über dem 20-fachen des Rohertrages.
Die Mieten für Wohnungen im gehobenen Preissegment sind 2013 gegenüber dem Vorjahr weitgehend konstant geblieben. Im mittleren Mietpreissegment war im vergangenen Jahr eine weitere Preissteigerung
festzustellen.
Eigentumswohnungen
Das Transaktionsvolumen ging in 2013 im Vergleich zum Vorjahr mit rund
1 Prozent zwar geringfügig zurück, dennoch überstieg es zum vierten
Mal in Folge die Marke von 1,2 Milliarden Euro. Die Baufertigstellungen
gleichen den Bedarf nicht aus. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Alt- und Neubau sind bereits 2012 deutlich gestiegen. Im Gesamtdurchschnitt wurde im Jahr 2013 eine Preissteigerung um rund 3 Prozent festgestellt. Es ist damit zu rechnen, dass die
Preise 2014 zumindest auf diesem hohen Niveau bleiben.
Ausblick
Die jüngste regionale IHK-Umfrage zeichnet ein optimistisches Bild des
Geschäftsklimas in Köln und damit günstige Bedingungen für die regionale Wirtschaftsentwicklung für 2014. Eine konjunkturelle Belebung deutet
sich zudem international und deutschlandweit an und wird weitere Impulse für den lokalen Immobilienmarkt bringen. Insgesamt kann ein positiver Ausblick für den Kölner Investmentmarkt gegeben werden. Die
Renditen könnten in allen Immobiliensegmenten weiter sinken.
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Investmentmarkt Köln
2014
I. Sozioökonomische Rahmendaten
Wirtschaft
Die Millionenstadt Köln ist das bedeutende Zentrum der Rheinschiene –
einer der wichtigsten städtischen und ökonomischen Agglomerationsräume Deutschlands. Obwohl sich nicht alle Kennziffern im vergangenen
Jahr positiv verändert haben, kommen zahlreiche Studien zu dem Ergebnis, dass die Bevölkerung sowie die Wirtschaft dieses Verflechtungsraumes künftig wachsen werden.
Einwohner (Stand 31.12.2012)
1.044.555
Bevölkerungswachstum in 2012
8.438 Einwohner
Bevölkerungsprognose 2020
1.065.000 Einwohner
Baugenehmigungen (gesamt, 2012)
2.941 (2011: 2.950)
Arbeitslosenquote Jan. 2014
9,9 % (Stand Januar 2013: 9,6%)
GfK-Kaufkraftindex 2013
110,1 (2012: 110,4)
GfK-Zentralitätskennziffer 2013
123,6 (2012: 123,8)
Die „hohen Zukunftschancen“ Kölns („Prognos Zukunftsatlas 2013“)
liegen unter anderem in einer ökonomischen Struktur begründet, die an
grundlegenden Trends der Wirtschaftsentwicklung partizipiert.
Örtliche Unternehmen im Fahrzeug- und Maschinenbau wie Alfred
Schütte, Deutz AG, Felix Böttcher, Ford oder Oerlikon Leybold sind aufgrund ihrer Technologie- und Exportorientierung auf wachsenden internationalen Absatzmärkten tätig.
Gleichzeitig stellen sich zahlreiche Kölner Dienstleistungsfirmen erfolgreich der stetig steigenden Nachfrage nach individualisierten und schnell
änderbaren Produkten, die ein hohes Know-How und intensiven Informationsaustausch erfordern. In Köln stammen Unternehmen dieser anhaltend wachsenden wissensintensiven Dienstleistungen insbesondere aus
den Sparten Finanz- und Versicherungswesen (AXA, DEVK, DKV, Generali Deutschland, Gothaer, Talanx), Informationstechnologie (Microsoft,
nexum, Digital River), Rechtswesen (CMS Hasche Sigle, DLA Piper UK
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LLP, Freshfields Bruckhaus Deringer, Görg Rechtsanwälte, Heuking/Kühn/Lüer/Wojtek Rechtsanwälte, Oppenhoff & Partner) und der
Medienbranche (BRAINPOOL, Mediengruppe RTL, Center TV, Unitymedia, WDR).
Gestützt werden diese Wirtschaftsaktivitäten durch eine funktionale Verkehrsinfrastruktur, einen breiten Bevölkerungs- und Arbeitskräftepool
und eine hochwertige Hochschul- und Forschungslandschaft, die der
Wirtschaft im Sinne von Standortfaktoren zur Verfügung stehen.
Blick auf Deutz © Greif & Contzen 2013
Verkehrsinfrastruktur
Im Zuge des anhaltenden Wachstums der Einwohnerzahl, der wirtschaftlichen Verflechtungen und der Messe- und Kongresstätigkeiten (rund 2,7
Millionen Besucher p.a., flächenmäßig fünftgrößte Messe weltweit) hat
sich Köln zu einem wichtigen Knotenpunkt im nationalen und internationalen Verkehrssystem entwickelt. Die Infrastruktur wird weiter ausgebaut.
Köln verfügt über zwei ICE-Bahnhöfe (Hauptbahnhof und Köln Messe/Deutz), die um zusätzliche S-Bahngleise erweitert werden sollen. Neben den bereits bestehenden Direktverbindungen nach Brüssel und Paris
ist eine weitere nach London St. Pancras geplant.
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Der Kölner Autobahnring verbindet drei bedeutsame West-Ost- (A4) und
Nord-Süd-Achsen (A1 und A3). Die sechsspurigen Ausbauten der A1 und
A4 sowie der achtspurige Ausbau der A3 sind abgeschlossen. Bis 2020
soll die Rheinbrücke Leverkusen auf zehn Spuren erweitert werden.
Vier Rheinhäfen und der Containerbahnhof Eifeltor machen Köln zu einem bedeutenden Distributionszentrum. Das Eifeltor ist seit dem jüngsten Ausbau 2012 das zweitgrößte Verladeterminal im DB-Netz. Zudem
wird zur Versorgung der nördlichen Industriegebiete 2014 das erste Modul des Umschlagplatzes Terminal Nord fertig gestellt. Dies entlastet das
Verkehrsnetz und steigert die Kapazitäten im kombinierten Ladungsverkehr weiter.
Der internationale Flughafen Köln/Bonn wird jährlich von bis zu 10,5 Millionen Passagieren genutzt (deutschlandweit Platz sieben). Im deutschen
Luftfrachtverkehr rangiert er an Platz drei (FedEx-Drehkreuz und UPS
Europa-Hub).
Containerbahnhof Eifeltor © Greif & Contzen 2014
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Bevölkerung
Köln ist seit langem durch eine steigende Bevölkerungszahl gekennzeichnet. Laut der jüngsten städtischen Prognose (2013) wird sich der
Trend bis 2020 fortsetzen. Köln wird dann circa 1.065.000 Einwohner
haben.
Nach Berechnungen der Landesbehörde IT.NRW aus 2012 wird die demographische Entwicklung in Köln deutlich positiver ausfallen als in den
meisten anderen Städten Nordrhein-Westfalens. Eine Besonderheit der
Städte Bonn, Düsseldorf und Köln bleibt weiterhin der Zuzug junger
Menschen zur Ausbildung und zum Berufsstart. In den betroffenen Altersgruppen verläuft die Entwicklung positiver als im Bundesland insgesamt, in Köln jedoch noch besser als in der Landeshauptstadt.
Bildung und Forschung
Köln verfügt über eine traditionsreiche Universität, sieben Hochschulen
und fünf Fachhochschulen, die den Standort mit gut ausgebildeten Arbeitskräften versorgen sowie Wissenstransfer und Innovation fördern.
Eine besondere Dynamik geht für die Stadt von der Universität aus. Sie
ist mit rund 47.000 Studierenden eine der größten Hochschulen
Deutschlands. Zudem darf sie sich bis 2017 „Elite-Universität“ nennen
und profitiert von den staatlichen Förderprogrammen der Exzellenzinitiative. Insgesamt umfasst ihr Masterplan für die Neugestaltung bis 2025
rund 1,3 Milliarden Euro für Sanierungen und Neubauten. Eines der
Großvorhaben ist das Cecad Cologne, das sich der Erforschung von Alterungsprozessen widmet. Teil dessen ist z.B. das Cyberknife-Zentrum,
das 2012 auf dem Gelände des Uniklinikums fertig gestellt wurde. Hier
werden mit Hilfe eines Bestrahlungsroboters Krebserkrankungen behandelt.
Forschung findet in Köln aber nicht nur im universitären Rahmen statt,
sondern auch in weiteren Einrichtungen, wie den vier Max-PlanckInstituten (lediglich München hat fünf) und dem Deutschen Zentrum für
Luft- und Raumfahrt (DLR). So wurde 2013 auf dem Areal des DLR eine
neuartige Großforschungsanlage eröffnet – das „:envihab“. Auf dem
Gebiet geschlossener Lebenserhaltungssysteme (environmental habitat)/
Raumfahrtmedizin werden hier neue Erkenntnisse gewonnen und im
Sinne eines Kommunikationszentrums der Austausch mit Wissenschaft,
Industrie und Öffentlichkeit gesucht.
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2014
II. Immobilienmarkt Köln
Das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Immobilienmarkt ist 2013 mit
3,79 Milliarden Euro um circa 10 Prozent höher ausgefallen als im Vorjahr. Eine wesentliche Ursache für diesen Anstieg sind mehrere großvolumige Transaktionen von Büro- und Einzelhandelsobjekten.
Transaktionsvolumen (Mrd. €)
Entwicklung 2004 bis 2013
4,67
5,0
3,79
3,41
2005
3,43
2004
2,93
2,98
3,0
3,05
3,5
3,48
4,0
3,55
3,92
4,5
2,5
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2014 (bzgl. 2013 modifiziert)
Transaktionsvolumen Immobilienarten (Mrd. €)
2011, 2012, 2013
1,5
1,0
0,5
0,0
WE/ TE
MFH
EFH / ZFH
Büro- / Ges chäfts h.
unbeb. Grdst.
Gewerbe- /
I ndustrieim .
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2014 (bzgl. 2013 modifiziert)
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Investmentmarkt Köln
2014
Anteil der Immobilienarten am Gesamtumsatz (%) 2013
unbeb. Grdst.
7%
Gewerbe /
Industrie
5%
Sonstige
1%
WE/TE*
32%
BG H (inkl.
EZH)****
21%
MFH**
18%
EFH/ZFH***
16%
*
WE/TE: Wohn- / Teileigentum
** MFH: Mehrfamilienhaus
*** EFH/ZFH: Ein- / Zweifamilienhaus
**** BGH (inkl. EZH): Büro- / Geschäftshaus (inklusive Einzelhandel)
Quellen: Gutachterausschuss Stadt Köln 2014, (bzgl. 2013 modifiziert), Berechnung Greif &
Contzen Research 2014
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Investmentmarkt Köln
2014
III. Investmentmarkt
Die überwiegende Mehrheit der großen Verkäufe hat in der Innenstadt
stattgefunden. Die Käufergruppe der Fondsgesellschaften war in 2013
auf dem Kölner Investmentmarkt die deutlich aktivste.
Der größte Abschluss des vergangenen Jahres war der Kauf der restrukturierten Neumarkt-Galerie durch die Deka Immobilien Europa. Er zählt zu
den 20 größten Transaktionen 2013 in Deutschland. Der Verkäufer, eine
luxemburgische Objektgesellschaft, hinter der die irische Signature Capital steht, hatte das Objekt 2011 aus einer Insolvenz übernommen. Mit
zahlreichen Neuvermietungen, vor allem mit der Anmietung des Textildiscounters Primark mit mehr als 10.000 Quadratmeter Mietfläche, konnte Signature Capital das Einkaufszentrum neu positionieren.
Die größte Bürotransaktion war der Verkauf der Neuen Direktion an den
HausInvest Fonds der Commerzbank Gruppe. Das Objekt ist vollständig
an die Europäische Agentur für Flugsicherheit vermietet, die 2016 von
Deutz auf die gegenüberliegende Rheinseite, in die unmittelbare Nähe
des Hauptbahnhofs ziehen wird. Hochtief Projektentwicklung baut derzeit hinter der historischen Fassade ein neues, DGNB-Silber zertifiziertes
Bürogebäude mit circa 21.400 Quadratmeter Mietfläche.
Auswahl bedeutender Transaktionen 2013 / 2014
Objekt (Lage)
Art
KP geschätzt
Neumarkt-Galerie (Innenstadt)
EZH
ca. 295 Mio. €
Neue Direktion (Innenstadt)
Büro
ca. 128 Mio. €
Cäcilium (Innenstadt)
Büro
ca. 72 Mio. €
Ehrenstr. / Benesisstr. (Innenstadt)
EZH
ca. 18 Mio. e
Hohenstaufenring (Innenstadt)
BGH
ca. 13 Mio. €
Adagio-Aparthotel (Innenstadt)
Hotel
ca. 13 Mio. €
Holzmarkt 1 (ehem. Campus West,
Büro / Wohnen
n.b.
Carlswerk Quartier 1(Mülheim)
Büro
n.b.
ehem. Sony-Zentrale (Ossendorf)
Büro
n.b.
Porz-Urbach
Wohnen
n.b.
2 Holiday-Inn (Lindenthal u. Flughafen)
Hotel
n.b.
Rheinufer Süd)
Parkhaus Cäcilienstraße (Innenstadt) Parken
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
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n.b.
Investmentmarkt Köln
2014
Weitere bedeutende Kaufverträge stammten ebenfalls aus dem Bürosegment. Der kanadische REIT Dundee International erwarb das Cäcilium
von einem Offenen Fonds der SEB. Das Objekt aus dem Baujahr 2009
umfasst circa 17.500 Quadratmeter Bürofläche. Die BEOS AG hat ihr
Büroensemble „Quartier 1“ im Carlswerk und einen Teil der ehemaligen
Sony-Zentrale in Köln-Ossendorf in den Spezialfonds BEOS Corporate
Real Estate Fund Germany (CREFG) II eingebracht. Der Projektentwickler
Fay konnte das Adagio-Aparthotel am Waidmarkt veräußern. Details zum
Käufer und Kaufpreis wurden nicht bekannt gegeben. Die Union Investment hat die im Bau befindliche Büroprojektentwicklung Holzmarkt 1
erworben.
Städtebaulich bedeutsam ist der Anfang 2014 bekannt gewordene Verkauf eines Gebäudeensembles am Rudolfplatz durch die Sparkasse
KölnBonn an ein Konsortium von privaten Investoren. Die Development
Partner AG ist mit der Projektentwicklung beauftragt.
Wie auch im Vorjahr wurden nur sehr wenige Objekte im Rahmen von
Portfoliotransaktionen verkauft.
Cäcilium © Greif & Contzen 2014
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2014
1. Büroimmobilien
Im Jahr 2013 konnte Köln mehrere Transaktionen großer und überwiegend innerstädtisch gelegener Bürogebäude verzeichnen, die das Verkaufsvolumen über das Niveau der Vorjahre ansteigen ließ. Der Büroteilmarkt der Kölner Ringe tat sich wieder mit mehreren Verkaufsfällen
hervor. Zudem wurde die Standortattraktivität Kölns neben den Verkaufserfolgen auch durch gute Vermietungsergebnisse in klarer Weise
untermauert. Aufgrund derartiger positiver Signale steigen die Preiserwartungen von Bestandshaltern stetig an.
Wegen der wenigen Fertigstellungen ist das Angebot an attraktiv gelegenen, neuwertigen Objekten seit Jahren gering. Die Leerstandsrate
sinkt aktuell und wird im laufenden Jahr 6,9 Prozent erreichen. Somit
nähert sich der Leerstand der normal benötigten Fluktuationsreserve an
und Mieter werden mangels Alternativen beginnen, zu Vertragsverlängerungen an ihren Altstandorten zu tendieren. Dies ist eine Situation, die
Investoren begünstigt, die bereits vor Ort engagiert sind.
Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser (Mrd. €)
Entwicklung 2005 bis 2013
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2014 (bzgl. 2013 modifiziert)
Mieten Büroflächen
Entgegen dem schwachen wirtschaftlichen Umfeld in Deutschland insgesamt, entwickelte sich der Büroflächenmarkt Kölns 2013 positiv. Der
Flächenumsatz stieg auf 280.000 Quadratmeter und lag über dem Zehnjahresdurchschnitt. Auch die Durchschnittsmiete kletterte deutlich von
11,37 Euro auf 11,88 Euro. Die Spitzenmiete stieg erstmals seit 2007
wieder – auf nun 21,25 Euro. Vertiefende Analysen finden Sie in unserem aktuellen Büromarktbericht.
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Büromarkt 2013
Bürolage
FlächenLeerstand Ø Jahres- Mietschwer(m²)
angebot (m²) ¹
umsatz (m²) ² punkt (€/m²) ³
Innenstadt
Bankenviertel
MediaPark
Rheinauhafen
Kölner Ringe
Deutz
Innenstadt Nord
Innenstadt Süd
Rheinufer Nord
Rheinufer Süd
17.000
19.000
11.000
51.000
170.000
110.000
10.000
5.000
26.000
11.000
19.000
16.000
51.000
31.000
46.000
10.000
5.000
19.000
6.000
9.000
8.000
21.000
20.000
24.000
10.000
7.000
10.000
Zwischensumme
419.000
208.000
115.000
8.000
56.000
63.000
48.000
13.000
24.000
20.000
50.000
8.000
54.000
36.000
48.000
7.000
21.000
20.000
50.000
5.000
13.000
14.000
16.000
6.000
15.000
11.000
19.000
Zwischensumme
282.000
244.000
99.000
Rechtsrheinisch
Gremberghoven
Mülheim
Köln Ost
35.000
36.000
63.000
35.000
36.000
37.000
18.000
12.000
12.000
Zwischensumme
134.000
108.000
42.000
Summe
835.000
560.000
256.000
Linksrheinisch
Innere Kanalstraße
Ehrenfeld
Braunsfeld
Ossendorf
Aachener Straße West
Köln Nord
Köln West
Köln Süd
13 – 18
14 – 19
15 – 19
12 – 18
11 – 19
12 – 17
11 – 16
12 – 19
12 – 17
9 – 12
7 – 10
8 – 11
7 – 11
9 – 12
6 – 10
8 – 12
8 – 12
7 – 10
8 – 12
6 – 10
¹ Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in
Projekten.
² Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
³ In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen.
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Investmentmarkt Köln
2014
Renditen Bürohäuser
Im Jahr 2013 ist an den deutschen Top-Standorten die Spitzenrendite für
Bürogebäude gefallen. Dies gilt auch für Köln, wo mehrere PremiumObjekte verkauft werden konnten. Die Spitzenrendite rangiert nun nicht
mehr bei 5,2 Prozent, wie zu Beginn des letzten Jahres, sondern bei 4,9
Prozent. Der besonders hohe Kaufpreis der Neuen Direktion muss allerdings als Sonderfall betrachtet werden, da Lage, Objektqualität und vor
allem die Mietsituation mit einer europäischen Behörde außergewöhnlich
sind.
Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite für Bürohäuser in guten Lagen
liegt bei 5,4 Prozent. Die Spannbreite der Jahresrohertragsfaktoren im
core-Segment befindet sich zwischen 16 und 18.
Im Vergleich zu den anderen Bürohochburgen rangiert die Rendite in
Köln immer noch am oberen Ende. Eine weitere Reduktion der Spitzenrendite wäre daher denkbar, insbesondere angesichts der Angebotsverknappung. Allerdings gibt es nur wenige Neubauprojekte, die kurz vor der
Vollvermietung stehen.
Spitzenrenditen Bürohäuser an den deutschen Top-Standorten 2013
München
4,30%
Hamburg
4,60%
Frankfurt
4,70%
Berlin
4,70%
Düsseldorf
4,80%
Köln
4,90%
Stuttgart
3,5%
5,00%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
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6,0%
Investmentmarkt Köln
2014
Auswahl bedeutender Verkäufe 2013
Objekt / Bürolage
Kaufpreis geschätzt
Neue Direktion (Rheinufer Nord)
ca. 128 Mio. €
Cäcilium (Innenstadt Nord)
ca. 72 Mio. €
Hohenstaufenring (Ringe)
ca. 13 Mio. €
Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Rheinufer
n.b
Süd)
Historisches Hafenamt (Rheinauhafen)
n.b.
Carlswerk Quartier 1(Mülheim)
n.b.
ehem. Sony Zentrale (Ossendorf)
n.b.
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
Historisches Hafenamt © Greif & Contzen 2014
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Investmentmarkt Köln
2014
Auswahl aktueller Büroprojekte im Bau
Objekt / Lage
Fertigstellung
Gerling Quartier (Innenstadt Nord)
Mietfläche (m²)
2014 / 2015
ca. 45.000 m²
RheinEnergie-Zentrale (Neuehrenfeld)
2014
ca. 45.000 m²
Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord)
2016
ca. 21.400 m²
Holzmarkt 1
2015
ca. 16.500 m²
TÜV-Rheinland (Poll)
2015
ca. 11.000 m²
Torhaus (Deutz)
2014
ca. 10.000 m²
Nawi-Medi (Köln West)
2014
ca. 8.400 m²
Kubikon Köln (Ehrenfeld)
2015
ca. 8.000 m²
C30 (Innenstadt Nord)
2014
ca. 6.400 m²
Klostergärten (Aachener Straße West)
2015
ca. 6.200 m²
(ehem. Campus West, Rhein-
ufer Süd)
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
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Investmentmarkt Köln
2014
2. Einzelhandelsimmobilien
Köln ist eine der bedeutendsten Einkaufsstädte Deutschlands. Zahlreiche
Händler, insbesondere aus dem Bekleidungssegment, testen am Kölner
Markt neue Handelskonzepte. Aber auch etablierte Marken suchen Ladenflächen in den Kölner 1a-Lagen. Die GfK-Zentralitätskennziffer von
123,6 in 2013 verdeutlicht, dass die Kölner Innenstadt viele Auswärtige,
sowohl Pendler als auch (Shopping-) Touristen, anzieht. Kölns Einzelhandels-Kaufkraft liegt mit 110,1 (2013) über dem Bundesdurchschnitt (100).
Einzelhandelslagen Köln-Zentrum © Greif & Contzen 2014
Schildergasse und Hohe Straße bilden die Kölner Konsumlagen mit den
höchsten Einzelhandelsmieten und Filialisierungsgraden, die insbesondere Flagshipstores anziehen. Beide zählen zu den höchstfrequentierten
Einkaufsstraßen Europas.
Im Luxussegment haben sich in den letzten Jahren insbesondere Wallrafplatz und Domkloster mit zahlreichen Luxusmarken positionieren können. Weitere Impulse für diese Lage sind von der Vergrößerung der Einzelhandelsflächen im Dom Hotel und der Projektentwicklung der ehemaligen Kristallpassage zu erwarten.
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Investmentmarkt Köln
2014
Auswahl bedeutender Vermietungen in 1a-Lagen 2013/2014
Lage
Mieter
Branche
Mietfläche
Hohe Straße 68-82
Bose
Elektronik
ca.
540 m²
Hohe Straße 68-82
Lego
Spielwaren
ca.
500 m²
Schildergasse 41-45
Guess
Bekleidung
ca.
500 m²
Hohe Straße 68-82
Vans
Bekleidung
ca.
300 m²
Hohe Straße 137
Tom Tailor
Bekleidung
ca.
300 m²
Hohe Straße 98
L`Occitane
Kosmetik
ca.
124 m²
Schildergasse 55
Bijou Brigitte
Schmuck
ca.
100 m²
Elektronik
ca.
90 m²
Hohe Straße 108-110 Isi Mobile
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
Auswahl bedeutender Vermietungen in Citylagen 2013/2014
Lage
Mieter
Branche
Mietfläche
Neumarkt 18a
Elb by Kult
Bekleidung
ca. 1.220 m²
Breite Straße 118-120
Urban Outfitters
Bekleidung
ca. 1.000 m²
Mittelstraße 11
Zara Home
Einrichtung
ca. 1.000 m²
Minoritenstraße 1
dm
Drogerie
ca.
920 m²
Ehrenstraße 74
Cyberport
Elektronik
ca.
650 m²
Ehrenstraße 25-27
Guess
Bekleidung
ca.
235 m²
Wallrafplatz 2
Victorinox
Haushalt
ca.
200 m²
Ehrenstraße 18-26
Thomas Sabo
Schmuck
ca.
172 m²
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
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Investmentmarkt Köln
2014
Schildergasse © Greif & Contzen 2013
Mieten Einzelhandel
In den Kölner 1a-Lagen ist die Spitzenmiete innerhalb der vergangenen
zwölf Monate erneut gestiegen und liegt aktuell bei 260 Euro pro Quadratmeter. Dieser Anstieg und die hohe Anzahl der Neuvermietungen
zeigen, dass es weiterhin einen deutlichen Nachfrageüberhang gibt. Die
Schildergasse gehört damit zu den Top 4 Einzelhandelslagen in Deutschland. In den vergangenen zehn Jahren ist die Spitzenmiete um rund 30
Prozent gestiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Mieterhöhung
von etwa 2,7 Prozent pro Jahr.
Einzelhandelslage
Höchstmiete*
Schildergasse
260 €/m²
Hohe Straße
250 €/m²
Neumarkt (Nordseite), Ehrenstraße
95 €/m²
Breite Straße, Mittelstraße
75 €/m²
sehr gute Citylagen (z.B. Apostelnstraße, Pfeilstraße)
35 €/m²
sehr gute Stadtteillagen (z.B. Venloer Str., Dürener Str., Sülzburgstr., Neusser Str., Rodenkirchener Hauptstr., Deutzer Freiheit)
30 €/m²
*idealtypisches Ladenlokal mit einer Größe bis zu 100 m²
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
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Investmentmarkt Köln
2014
Spitzenmiete Einzelhandel (€/m²)
Entwicklung und Prognose 2005 bis 2014
280
260
240
220
200
180
160
140
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quellen: Rheinische Immobilienbörse e.V.; Prognose: Greif & Contzen Research 2014
Renditen Einzelhandel
Die Spitzenrendite für Handelsimmobilien in Köln ist von 2012 auf 2013
um weitere 0,1 Prozentpunkte gefallen. Damit liegt sie gleichauf mit
Hamburg und wird nur noch von München unterboten. Diese Position
spiegelt den Rang der hochfrequentierten Lagen Schildergasse und Hohe
Straße im deutschlandweiten Vergleich wider. Die Jahresrohertragsfaktoren befinden sich in einer Bandbreite zwischen 20 und 25, in Einzelfällen sogar noch darüber. Mit Einkaufszentren und Fachmärkten lassen
sich je nach Art und Lage Renditen von 4,70 bis 6,60 Prozent erzielen.
Aktuelle Spitzenrenditen Einzelhandel
an den deutschen Top-Standorten
München
3,70%
Hamburg
4,10%
Köln
4,10%
Frankfurt
4,20%
Düsseldorf
4,20%
Stuttgart
4,30%
Berlin
3,0%
4,40%
3,5%
4,0%
4,5%
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
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5,0%
Investmentmarkt Köln
2014
Die bedeutendsten Abschlüsse auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien waren in 2013 der Verkauf der Neumarkt-Galerie durch die Signature
Capital an die Deka Immobilien für rund 295 Millionen Euro und der Ankauf der Ehrenstraße 41 - 43 / Benesisstraße 60 durch die CENTRUM
Grundstücksgesellschaft mbH für rund 18 Millionen Euro. Das Objekt in
der Ehrenstraße hatte zuvor einem Fonds der Deka gehört.
Die Eröffnung des deutschlandweit größten Ladenlokals der irischen
Textilkette Primark in der Neumarkt-Galerie ist für Mai 2014 geplant.
Aktuelle Entwicklungen Einzelhandel Innenstadt
Fertig-
Objekt / Lage
stellung
EZH-Fläche
Revitalisierung DuMont-Carré
Q1/2014
ca. 22.000 m²
Revitalisierung Neumarkt-Galerie
Q1/2014
ca. 15.000 m²
Neubau Gürzenich-Quartier
2015
ca. 1.900 m²
Baulückenschließung Kristallpassage
n.b.
ca. 1.150 m²
Wallrafplatz 6
n.b.
n.b.
Erweiterung Weltstadthaus P&C
n.b.
n.b.
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
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Investmentmarkt Köln
2014
3. Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien
Der Wirtschaftszweig Logistik ist eine Branche mit sehr hohem Wachstumspotential. Dabei zählt die Region Köln und Umgebung bereits jetzt
zu den führenden Logistikzentren Europas, mit steigender Tendenz.
Gründe für die Attraktivität des Standortes sind vor allem die wirtschaftliche Bedeutung des Ballungsraumes, die Lage der Stadt innerhalb Europas sowie die leistungsstarke und engmaschige Anbindung an das Straßen-, Schienen-, Flug- und Wasserwegenetz.
Niehler Hafen (Niehl I) © Greif & Contzen 2014
Der Markt für Logistikimmobilien startete positiv in das Jahr 2013 mit
dem Kauf eines 42.700 Quadratmeter großen Grundstücks Am Eifeltor
durch Prologis. Mitte des Jahres erfolgte eine weitere Großtransaktion.
Die Rainer GmbH, eine Spezialfirma für Ladungssicherungstechniken bei
Containerfracht, erwarb ein circa 14.531 Quadratmeter großes Grundstück inklusive einer Halle sowie Büro- und Freiflächen zur Selbstnutzung. Im Juni 2013 kaufte der Aachener Transport- und Logistikdienstleister Hammer das in Pulheim zuvor angemietete gelegene Objekt
„Logistic Point Cologne“ (LPC). Verkäufer der Immobilie mit einer Gesamtnutzfläche von 37.500 Quadratmeter war der geschlossene Immobilienfonds LaSalle German Income and Growth (LGIG).
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Investmentmarkt Köln
2014
Die für das vierte Quartal 2013 erwartete Belebung des Marktes ist nicht
eingetreten. Somit ist der positive Trend der ersten Jahreshälfte auf dem
Logistikmarkt in Köln in der zweiten Hälfte abgeflacht. Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr um circa 4,6 Prozent gesunken. Da
insgesamt das Investoreninteresse an Logistikobjekten in Deutschland
hoch ist, ist die Reduktion der Geldumsätze in Köln während der letzten
zwei Jahre auf ein geringes Objektangebot zurückzuführen. Insgesamt
lag das Transaktionsvolumen von Gewerbe- und Industrieimmobilien
2013 bei rund 181 Millionen Euro.
Transaktionsvolumen Gewerbe- und Industrieimmobilien (Mio. €)
Entwicklung 2005 bis 2013
250
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2014
Das aktuelle Jahr startete mit einem bedeutenden Abschluss. Ein 3,8
Hektar großes Grundstück in der Nähe des Köln-Bonner Flughafens wurde Anfang 2014 von einer amerikanischen Investmentgesellschaft an
einen Logistikentwickler verkauft.
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2014
Auswahl Verkäufe Gewerbe- und Industrieimmobilien 2013
Lage
Nähe Flughafen Köln/Bonn (Porz)
Pulheim (Region Köln)
Grundstück
Halle
(ca.)
(ca.)
38.000 m²
n.b.
Käufer
n.b.
n.b.
37.500 m² Hammer
Am Eifeltor (Eifeltor)
42.700 m² 18.600 m² Prologis
Welser Straße (Gremberghoven)
14.500 m²
Mathias-Brüggen-Straße (Ossendorf)
9.000 m²
Fuggerstraße (Eil)
6.600 m²
Mathias-Brüggen-Straße (Ossendorf)
4.000 m²
2.907 m² Rainer GmbH
n.b.
Airtec GmbH
4.300 m² privat
n.b.
Pirtek
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
Bedeutende Vermietungen 2013 / 2014
Aufgrund des geringen Flächenangebots im Stadtgebiet von Köln, kann
die Nachfrage nach modernen Hallenflächen nicht bedient werden. Logistikdienstleister behelfen sich mit Erweiterungen ihrer Bestandsflächen
oder weichen in die umliegenden Regionen aus.
Mieter (Lage)
Art
Mietfläche
Hammer (Marsdorf)
Halle
ca. 26.000 m²
t-log trinkgutlogistik GmbH (Frechen)
Halle
ca. 16.000 m²
Lidl (Ossendorf)
Halle
ca. 5.110 m²
Wolf Lager & Spedition (Raderberg)
Halle
ca. 4.000 m²
Deussen Logistik (Gremberghoven)
Halle
ca. 3.200 m²
Universität zu Köln (Longerich)
Halle
ca. 2.200 m²
Deutsche Post (Marsdorf)
Halle
ca. 2.150 m²
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
Die größte Vermietung wurde Ende 2013 abgewickelt. Die Aachener
Logistikgruppe Hammer hat in Köln-Marsdorf eine Hallenfläche mit circa
26.000 Quadratmeter an der Horbeller Straße für die Dauer von circa 1,5
Jahren angemietet. Hintergrund ist die mittelfristige Absicht des Unternehmens, in ein derzeit in der Planung befindliches Logistikzentrum im
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2014
Bedburger Industriegebiet Mühlenerft zu ziehen (rund 100.000 Quadratmeter). Dieses wird ab April 2014 von Goodman Germany erbaut.
In Frechen hat die t-log trinkgutlogistik GmbH, eine Tochterfirma des
Edeka-Konzerns, langfristig eine rund 16.000 Quadratmeter große Immobilie an der Europaallee im Gewerbegebiet Europapark angemietet.
Geplant ist die bauliche Umnutzung in ein Distributionscenter. Eigentümer des Objekts ist ein ausländischer institutioneller Investor.
Darüber hinaus gab es im vergangenen Jahr keine weitere Vermietung
von Flächen mit vergleichbarer Größe. Insgesamt dominierte 2013 die
Nachfrage nach kleineren Flächen bis 5.000 Quadratmeter.
Mieten für Lager- und Distributionshallen
Bestandsobjekte
Hallenflächen
Gewerbegebiet
Hallenflächen
Nebenlage
Serviceflächen
angegliederte
Büroflächen
Neubauobjekte
>1.000 m²
<1.000 m²
>1.000 m²
<1.000 m²
4,50 €/m²
4,30 €/m²
4,95 €/m²
4,85 €/m²
4,10 €/m²
3,90 €/m²
4,30 €/m²
4,00 €/m²
5,50 €/m²
5,20 €/m²
5,75 €/m²
5,50 €/m²
6,50 – 7,50 €/m²
8,00 – 8,50 €/m²
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
Die Mieten für Lager- und Distributionshallen sind 2013 im Vergleich zum
Vorjahr konstant geblieben. Somit wies Köln auch im vergangenen Jahr
ein weiterhin moderates Preisniveau bei einer zugleich sehr guten Infrastruktur auf.
Renditen Lager- und Distributionshallen
Entsprechend dem sinkenden Zinsniveau hat sich auch die durchschnittliche Spitzenrendite für Logistikobjekte in Köln um 0,1 Prozentpunkte
reduziert und lag im vergangenen Jahr bei circa 6,7 Prozent.
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Investmentmarkt Köln
2014
Spitzenrenditen Logistik an den deutschen Top-Standorten 2013
Frankfurt
6,50%
Hamburg
6,50%
München
6,50%
Düsseldorf
6,60%
Köln
6,70%
Stuttgart
7,00%
Berlin
6,2%
7,00%
6,4%
6,6%
6,8%
7,0%
7,2%
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
Preise Gewerbegrundstücke
Kaufpreise für unbebaute Grundstücke je nach Lagequalität
Stadt Köln
ca. 110 bis 150 €/m²
Leverkusen
ca. 100 bis 120 €/m²
Bergisch Gladbach
ca. 110 bis 145 €/m²
Rhein-Erft-Kreis
ca. 35 bis 100 €/m²
Rheinisch-Bergischer Kreis
ca. 45 bis 100 €/m²
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2014, Greif & Contzen Research 2014,
BORIS NRW
Unser aktueller Marktbericht „Gewerbe: Industrie | Lager | Logistik Köln
2013“ bietet vertiefende Analysen.
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Investmentmarkt Köln
2014
4. Hotels
In 2013 hat sich in Köln die Übernachtungszahl der Marke von 5,1 Millionen angenähert (5,077 Übernachtungen), nachdem im Vorjahr die Grenze
von fünf Millionen Übernachtungen zum ersten Mal überschritten worden war. Der Auslastungsgrad1 ist seit 2010 kontinuierlich gestiegen und
liegt inzwischen bei 48,4 Prozent. Während 2010 die Bettenkapazität
stark angestiegen war, ist in den letzten zwei Jahren eine rückläufige
Entwicklung bemerkbar. Bis 2020 könnte die Anzahl der Übernachtungen
gemäß der KölnTourismus GmbH auf sechs Millionen ansteigen.
28.607
29.000
28.693
30.000
29.073
28.817
Angebotene Betten und Auslastungsgrad in Köln
2008 bis 2013
26.000
25.000
24.000
25.371
27.000
25.373
28.000
46,9 %
44,7 %
47,0 %
47,4 %
47,6 %
2008
2009
2010
2011
2012
48,4 %
23.000
2013
Quelle: Landesamt für Statistik NRW und KölnTourismus GmbH
Wie bereits in den Vorjahren haben sich auch 2013 die intensiven Aktivitäten im Kölner Beherbergungsgewerbe bei Projektentwicklern und Investoren im Hotelsegment fortgesetzt.
So wechselten zwei Holiday Inn Hotels im Zuge der Veräußerung des
„Queens Moat“-Portfolios, welches insgesamt 20 Objekte und 3.700
Zimmer umfasste, ihren Besitzer. Die Häuser befinden sich am Flughafen Köln/Bonn und an der Dürener Straße in Lindenthal. Sie gehören nun
zur Gruppe Leonardo Hotels um David Fattal.
Daneben wurde das Adagio Aparthotel am Blaubach von Fay Projects
nach der Rückabwicklung des Verkaufs 2011 erneut verkauft.
1
Der Auslastungsgrad bezieht sich auf alle Beherbergungsstätten Kölns mit mehr als neun
Betten.
30
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Investmentmarkt Köln
2014
Die Bernd-Reiter-Gruppe vervollständigte ihr Entwicklungsgebiet am
Zollstockgürtel mit der Eröffnung des EuroNova arthotels, in dem sich 73
Zimmer befinden.
Auf dem Areal „Deutzer Feld“ an der Gummersbacher Straße, das von
Aurelis entwickelt wird, wurde ein 3.700 Quadratmeter großes Grundstück an die Wiesbadener B&B Hotels GmbH veräußert. Der Neubau soll
2015 mit 109 Zimmern eröffnen.
Verkäufe 2012/2013
KP
Hotel / Lage
Zimmer geschätzt Verkauf
2 Holiday-Inns (Flughafen und Dürener Str.)
177 + 150 Portfolio
2013
Adagio-Aparthotel (Innenstadt)
115
13,5 Mio. €
2013
MGallery Mondial Am Dom (Innenstadt)
207
20,5 Mio. €
2012
MotelOne MediaPark (Innenstadt)
218
13 Mio. €
2012
Hist. Stadtarchiv (Gerling Quartier)
30
n.b.
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
Hotel Leonardo Flughafen Köln/Bonn © Greif & Contzen 2014
31
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2012
Investmentmarkt Köln
2014
Nach der Erweiterung des Dom Hotels um 42 Suiten im angrenzenden
Blau-Gold-Haus wird seit März 2013 der historische Teil des Gebäudes
modernisiert. Im Jahr 2015 wird das Hotel unter der Marke Althoff Hotel
Collection als Fünf-Sterne-Plus-Hotel geführt werden.
Auf dem Butzweiler-Hof-Areal, das zum Oldtimer-Themenpark "Butzweilerhof-Nikolaus-Otto-Park" umgewandelt wird, plant eine Investorengruppe ein Drei- bis Vier-Sterne-Hotel.
Ein neues Hotelprojekt könnte nun auch in der Nähe des Flughafens
Köln/Bonn initiiert werden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hob ein
Wettbewerbsverbot auf, dass in dieser Lage bislang nur den Betrieb des
Hotels „Leonardo“ gestattete (2013 veräußert im „Queens Moat“Portfolio).
Aktuelle Hotelprojekte
Hotel / Lage
Eröffnung
Zimmer
B&B Hotels (Deutzer Feld)
2015*
109
Modernisierung Dom Hotel (Innenstadt)
2015*
n.b.
Boardinghaus Eigelstein (Savoy) (Innenstadt)
2014*
50
Courtyard-Hotel (Innenstadt)
2014*
230
Hist. Stadtarchiv (Gerling Quartier)
2014*
30
Höhner-Hoff (Heumarkt)
2014*
n.b.
MotelOne MediaPark (Innenstadt)
2014*
216
Wiederaufbau Hotel Rheinblick (Rodenkirchen)
2013
20
EuroNova arthotel (Zollstock)
2013
73
Tagungshotel Kolpingwerk (Innenstadt)
2013
108
*geplant
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
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Investmentmarkt Köln
2014
Neben den vorgenannten neuen Entwicklungen fanden 2013 zudem
verschiedene Übernahmen statt, wie die folgenden drei Fälle zeigen.
Die Centro Hotel Group hat nach Übernahme des 158 Zimmer umfassende Ayun-Hotel in der Deutz-Mülheimer-Straße 184 im Oktober 2013
nun auch die Übernahme des Hotels Arkadia in der Gaußstraße 29-31 ab
Dezember 2013 bekanntgegeben. Die Centro Hotel Group plant eine
grundlegende Renovierung des 34 Zimmer umfassenden Hotels.
Die Lindner Hotels AG betreibt seit August 2013 das "Renaissance Cologne Hotel" an der Magnusstraße in der Kölner City, das bisher von Marriott geführt wurde. Lindner plant dort weitere Investitionen.
Die Novum Group hat das „Hotel Silencium“ übernommen und führt nun
ihr drittes Hotel in Köln als „Novum Silence Garden Hotel“.
Die zahlreichen unternehmerischen Aktivitäten und Investitionsvorhaben
der Hoteliers zeigen eine aufstrebende Dynamik und positive Geschäftserwartungen in diesem Marktsegment.
Adagio-Aparthotel, Blaubach © Greif & Contzen 2014
33
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Investmentmarkt Köln
2014
5. Mietwohnhäuser / Zinshäuser
Die weiterhin wachsende Einwohnerzahl in Köln und der stetige Trend
zum Ein-Personen-Haushalt sind ursächlich für die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Stadt. Aufgrund der daraus resultierenden stabilen Mieternachfrage sowie der Streuung des Ausfallrisikos
auf mehrere Parteien steigt die Attraktivität der Zinshäuser sowohl für
institutionelle als auch private Investoren als alternative Kapitalanlage.
Dies führte auch im vergangenen Jahr dazu, dass sich der Trend steigender Angebotspreise fortsetzte. Insgesamt wurden Transaktionen im
Gesamtwert von rund 682 Millionen Euro am Kölner Markt getätigt. Damit sank das Volumen gegenüber dem Vorjahr um circa 2,6 Prozent.
Aufgrund des geringen Angebots zeigen immer mehr Investoren die
Bereitschaft, geringe Qualitätseinschränkungen beim Instandhaltungszustand oder der Objektlage zu akzeptieren.
Transaktionsvolumen Mehrfamilienhäuser (Mio. €)
Entwicklung 2004 bis 2013
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2014
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2012
2013
Investmentmarkt Köln
2014
Mieten und Kaufpreise für Mietwohnhäuser
Die Mieten für Wohnungen im gehobenen Preissegment sind 2013 konstant gegenüber dem Vorjahr geblieben. Die zu erzielenden Spitzenmieten liegen für Neubauten in sehr guten Lagen weiterhin zwischen 14,00
Euro und 16,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Im mittleren Mietpreissegment war im vergangenen Jahr eine weitere Preissteigerung
festzustellen.
Wohnungsmieten Mietspiegel Köln
Entwicklung und Prognose 2004 bis 2014
14,00 €
12,00 €
12,00 €
12,20 €
12,20 €
8,06 €
8,21 €
8,31 €
8,35 €
2008
2010
2012
2014
11,40 €
11,40 €
11,50 €
7,80 €
8,06 €
2004
2006
10,00 €
8,00 €
6,00 €
Höchstmiete
Durchschnittsmiete
Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.V. u.a.: Kölner Mietspiegel 2004-2013; Prognose:
Greif & Contzen Research 2014
Die Angebotspreise für Mietwohnhäuser auf dem Kölner Immobilienmarkt waren in 2013 weiterhin auf einem hohen Niveau und lagen zwischen dem 13- bis 26-fachen des Jahresrohertrags – Tendenz steigend.
Ursache für die oftmals hohen Forderungen ist der Nachfrageüberhang
von Investoren. Dieser beruht auf den geringen Anlagealternativen, resultierend aus dem weiterhin niedrigen Zinsniveau sowie der Suche der
Anleger nach einem vermeintlichen „Inflationsschutz“.
Die tatsächlich erzielten Preise auf dem Kölner Zinshausmarkt lagen in
2013 etwas höher im Vergleich zum Vorjahr und werden voraussichtlich
auch in 2014 auf diesem hohen Niveau verweilen. Spitzenfaktoren liegen
über dem 20-fachen des Rohertrages. In Einzelfällen können in Toplagen
wie z.B. Lindenthal, Sülz und Marienburg noch höhere Kaufpreisfaktoren
erzielt werden.
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Investmentmarkt Köln
2014
Kaufpreisfaktoren (Multiplikator der Jahresmiete)
Entwicklung und Prognose 2005 bis 2014
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2014, Prognose: Greif & Contzen Research 2014
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Investmentmarkt Köln
2014
6. Eigentumswohnungen
Das Transaktionsvolumen für Wohnungs- und Teileigentum liegt seit
2010 über 1,2 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine
geringe Reduktion des Geldumsatzes von rund 1 Prozent. Im Jahr 2013
entfiel rund ein Drittel des Gesamtumsatzes des Kölner Immobilienmarktes auf diese sowohl vermögens- als auch renditeorientierte Anlageform.
Transaktionsvolumen Wohnungs- und Teileigentum (Mio. €)
Entwicklung 2004 bis 2013
1.300
1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: Gutachterausschuss Köln 2014; die Umsatzzahl 2013 ist eine vorläufige Hochrechnung
Gemäß der Auswertung des Gutachterausschusses in der Stadt Köln
sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen innerhalb des Jahres 2012 im Altbau2 (1,6 Prozent), in der Baujahrsklasse
2000 bis 2009 (9,0 Prozent) und im Neubau3 (5,0 Prozent) deutlich gestiegen. Auffallend ist der starke Anstieg der Maximalpreise im Neubausegment um rund 20 Prozent in 2012. Im Jahr 2013 hat sich die Preissteigerung im Gesamtdurchschnitt mit rund 3 Prozent fortgesetzt. Aufgrund der aktuellen Marktlage ist es wahrscheinlich, dass sie 2014 auf
diesem hohen Niveau verbleiben.
Wegen des weiterhin hohen Bedarfs sowie des günstigen Zinsumfeldes
wird die Nachfrage privater Haushalte nach Eigentumswohnungen hoch
bleiben. Die Anzahl der Baufertigstellungen ist in 2012 zwar auf 3.114
Wohneinheiten gestiegen (2011: 2.669), kann jedoch weiterhin den Bedarf an Wohnraum in Köln nicht ausgleichen.
2
Baujahrgruppe bis 1924 gem. Gutachterausschuss Stadt Köln 2013
3
Baujahrgruppe ab 2010 gem. Gutachterausschuss Stadt Köln 2013
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Investmentmarkt Köln
2014
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
2003 bis 2012
9.000 €
8.000 €
7.000 €
6.000 €
5.000 €
4.000 €
3.000 €
2.000 €
1.000 €
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Altbau bis 1924 Mittelw.
Altbau bis 1924 Maxim.
Baujahr 2000-2009 Mittelw.
Baujahr 2000-2009 Maxim.
Neubau ab 2010 Mittelw.*
Neubau ab 2010 Maxim.*
* Hier sind Verkäufe vor Fertigstellung erfasst.
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2013
Rheinauhafen © Greif & Contzen 2014
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2012
Investmentmarkt Köln
2014
Auswahl aktueller Wohnprojekte
Projekt (Lage)
Fertigstellung
Wohneinheiten ca.
Dock 6-10 (Rheinauhafen)
2013
15 ETW
Gerling Quartier (Innenstadt)
2014
144 ETW
Lindenpalais (Marienburg)
2014
Klostergärten (Junkersdorf)
2015
Friedrich-Karl-Terrassen (Niehl)
2015
84 ETW
Pandion Balance (Altstadt Nord)
2015
84 ETW
Holzmarkt 1
2015
48 Wohneinheiten
Park Linné (Braunsfeld)
2016
400 Wohneinheiten
Scheidtweiler Straße (Braunsfeld)
2016
130 ETW
Deutsche Welle (Marienburg)
2019
500 Wohneinheiten
Flow (Bayenthal)
n.b.
316 Wohneinheiten
Reiterstaffel (Marienburg)
n.b.
428 ETW, 92 Mietw.
Hohenlind (Lindenthal)
n.b.
128 Wohneinheiten
Clouth-Gelände, I. BA (Nippes)
n.b.
(ehem. Campus West,
40 ETW, 24 Mietw.
560 Wohneinheiten
Rheinufer Süd)
70 ETW, 24 Reihenh.
Quelle: Greif & Contzen Research 2014
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Investmentmarkt Köln
2014
IV. Ausblick
Im Jahr 2013 befand sich die deutsche Wirtschaft in einem schwierigen
Umfeld. Das Wirtschaftswachstum betrug rund 0,5 Prozent. Für 2014
schwanken die Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute zwischen
1,2 und 2 Prozent. Es wird generell von einem deutlich stärkeren Wachstum als im Vorjahr ausgegangen. Der ifo Geschäftsklimaindex hat sich in
der zweiten Jahreshälfte 2013 weiter verbessert und lag Ende Januar
2014 auf dem höchsten Wert seit Juni 2012.
Positive Erwartungen herrschen auch in der Eurozone insgesamt, deren
Wirtschaft in 2014 laut OECD nach der bisherigen Rezession wieder um
rund 1 Prozent wachsen soll. Insgesamt startet die Wirtschaft optimistisch ins Jahr 2014. Aus dem prognostizierten Wirtschaftswachstum in
Deutschland und im restlichen Europa ergeben sich günstige Rahmenbedingungen auch für den Kölner Immobilienmarkt. Das Interesse in- und
ausländischer Investoren am sicheren Standort Deutschland ist weiterhin
sehr hoch und Köln weist geeignete ökonomische Eckdaten auf, um
langfristige Immobilienengagements zu rechtfertigen. Dies unterstützen
auch die Befunde der jüngsten IHK Umfrage zur Geschäftserwartung der
Kölner Unternehmen, deren Zufriedenheit mit der derzeitigen Geschäftslage weiter zugenommen hat. In allen Immobiliensegmenten sind gleichbleibende, eventuell weiter fallende Renditen daher möglich.
Konjunkturprognosen für Deutschland und den Euroraum
BIP 2013 und 2014
ifw für D
ifo für D
DIW für D
ifw für Euroraum
ifo für Euroraum
DIW für Euroraum
-1,0%
-0,5%
0,0%
0,5%
2013
1,0%
1,5%
2,0%
2014
Quellen: ifw, Dezember 2013; ifo, Januar 2014; DIW, Dezember 2013
Zusammenstellung Greif & Contzen Research 2014
40
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2,5%
3,0%
Investmentmarkt Köln
2014
Bei Fragen zum Investmentmarkt Köln wenden Sie sich bitte an:
Theodor J. Greif
Geschäftsführender Gesellschafter
GREIF & CONTZEN
Immobilien GmbH
Telefon: +49 221 93 77 93 – 200
e-mail: [email protected]
Thorsten Göbel
Stellv. Unternehmensbereichsleiter
Investment
GREIF & CONTZEN
Immobilienmakler GmbH
Telefon: +49 221 93 77 93 – 123
e-mail: [email protected]
Frank Pönisch
Geschäftsführer
GREIF & CONTZEN
Beratungsgesellschaft mbH
Telefon: +49 221 93 77 93 – 265
e-mail: [email protected]
Bettina Braun
Unternehmensbereich Investment
GREIF & CONTZEN
Immobilienmakler GmbH
Telefon: +49 221 93 77 93 – 355
e-mail: [email protected]
Anschrift: Pferdmengesstraße 42, 50968 Köln
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2014
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