a influência das variáveis ambientais no valor de unidades

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a influência das variáveis ambientais no valor de unidades
UNIVERSIDADE PARA O DESENVOLVIMENTO DO ESTADO E DA REGIÃO DO
PANTANAL
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM MEIO AMBIENTE E
DESENVOLVIMENTO REGIONAL
A INFLUÊNCIA DAS VARIÁVEIS AMBIENTAIS NO
VALOR DE UNIDADES HABITACIONAIS NO MUNICÍPIO
DE CAMPO GRANDE-MS
MARIZE LECHUGA DE MORAES BORANGA
CAMPO GRANDE-MS
2003
MARIZE LECHUGA DE MORAES BORANGA
A INFLUÊNCIA DAS VARIÁVEIS AMBIENTAIS NO
VALOR DE UNIDADES HABITACIONAIS NO MUNICÍPIO
DE CAMPO GRANDE-MS
Dissertação apresentada ao Programa de
Pós-Graduação em Meio Ambiente e
Desenvolvimento Regional, Universidade para
o Desenvolvimento do Estado e da Região do
Pantanal, como parte dos requisitos para a
obtenção do título de Mestre em Meio
Ambiente e Desenvolvimento Regional.
Orientação: Prof. Dr. Vera Bononi.
CAMPO GRANDE-MS
2003
A dissertação intitulada "A INFLUÊNCIA DAS VARIÁVEIS AMBIENTAIS
NO VALOR DE UNIDADES HABITACIONAIS NO MUNICÍPIO DE
CAMPO GRANDE-MS” apresentada por MARIZE LECHUGA DE
MORAES BORANGA, como exigência parcial para obtenção do título de
Mestre em Meio Ambiente e Desenvolvimento Regional à Banca
Examinadora da Universidade para o Desenvolvimento da Região e
Estado do Pantanal (UNIDERP), obteve conceito............, para aprovação.
BANCA EXAMINADORA
____________________________________________
Prof. Dr. Vera Bononi
____________________________________________
Prof. Dr. ____
____________________________________________
Prof. Dr. ______
Campo Grande-MS, ____ dezembro de 2002.
Dedico este trabalho aos meus filhos, Lucas e
Ynara, em nome dos quais dedico também às
gerações futuras de jovens que um dia irão
buscar uma casa para viver sua vida e seus
sonhos.
Que eles possam se decidir pelo que lhes traga
um significado próprio, e, uma maior sensação
de equilíbrio entre a matéria e o espaço físico,
biológico e social.
AGRADECIMENTOS
Durante o último ano em que se desenvolveu este trabalho, diversas
instituições e pessoas contribuíram de forma significativa e valiosa para união de
peças de um “quebra-cabeça” que culminou com essa apresentação, às quais
expresso meu profundo agradecimento.
Primeiramente à Caixa Econômica Federal, instituição da qual sou
empregada e de que tive irrestrito apoio, em especial, através do amigo Oswaldo
Serrano Filho.
Aos colegas que comigo trabalham diariamente, Maricelma, Sandra, Maria
Marta, Vera, Gilson, Idê, Márcio, Leiner, José Luiz, Mariza, Lourdes, Ana Claudia,
Luiza, Sueli, Helena, Osmar, Mário, Marineusa, Mauricio, Lindamara, Thiago,
Tamara, Jacira, Daniela, Daniele, Bernardete, Cleverson, Gilvania e demais colegas,
pelo entusiasmo, orações e apoio.
Às empresas de arquitetura e engenharia, em especial às pessoas Izabela,
Evanir José Nelson, Francisco, Astrogildo, Sandra, Paulo Piazza, e ao estagiário de
engenharia Thiago, que foram peças fundamentais na pesquisa de dados.
Ao engenheiro e amigo Antonio Pelli, pelas orientações técnicas que muito
contribuíram.
Aos professores Mercedes, pela competência na difícil tarefa de coordenar
um grupo multidisciplinar, Lucio Grunover e Luis Felipe que me entusiasmaram a
seguir por esse tema, Alvanir, Jurandyr, Marilia Marangoni, que souberam transmitir
não somente conhecimentos técnicos, mas sabedoria.
Aos professores Tadei, Eron, Ademir e Celso e a Eva pelo apoio e orientação
nas diretrizes finais.
A minha orientadora, Vera Bononi, pelo seu caráter, pela sua competência,
pelo seu equilíbrio e incentivo nas horas mais críticas.
A todos os colegas de mestrado, em especial a Alex, Márcia, Zuleide,
Jussara, Sergio, com os quais partilhamos momentos de lágrimas e de risos sem
perder a motivação decisiva para alcançar o nosso objetivo.
A Maria Helena e Maria Elisa pela competência na revisão ortográfica e
redacional.
A Rosana e Adriana, pelo apoio quando precisei.
A meus pais Arany Moraes e Marina que me legaram princípios de
perseverança e fé.
Ao meu marido Carlos, meus filhos Ynara e Lucas, pela paciência e
companheirismo.
Por fim, a todos aqueles que não foram citados, mas que contribuíram, de
alguma maneira, para o sucesso na concretização deste trabalho.
RESUMO
Este trabalho é um estudo das características de unidades habitacionais e suas
circunvizinhanças, sob um ponto de vista ambiental, buscando identificar as
variações de valor dos imóveis através de pesquisa no mercado imobiliário,
que possa explicar o grau de importância e a disposição a pagar pelos atributos
ambientais identificados. O objetivo é contribuir nas decisões da sociedade,
quanto à implantação de empreendimentos habitacionais e quanto à compra e
venda de imóveis, sob uma ótica ambiental, desenvolvidos a partir de conceitos
de engenharia de avaliações associados ao Meio Ambiente. É também uma
proposta de análise para estudos de Avaliações Ambientais, onde se queira
considerar a opinião da população diretamente afetada pela situação. O estudo
foi desenvolvido na cidade de Campo Grande, MS, por meio de pesquisa de
opinião em 500 domicílios e de pesquisa no mercado imobiliário em 174
unidades habitacionais entre casas e apartamentos, durante sete meses no
ano de 2002. Os resultados mostram a possibilidade de se identificar atributos
relacionados ao Meio Ambiente nos imóveis residenciais e sua respectiva
hierarquia de importância, diferenciada por faixa de renda. Mostram ainda, a
identificação de variáveis ambientais, tais como poluição sonora, poluição do
ar, vista panorâmica, equipamentos comunitários, nível de segurança, lazer,
conforto térmico e atendimento com saneamento básico, e sua influência na
valorização de imóveis nesse mercado analisado, através de resultados
estatísticos. Concluiu-se que os resultados permitem incentivar o uso dessa
metodologia em estudos semelhantes em outros municípios que queiram
identificar os atributos ambientais e a sua influência na valorização nos
imóveis.
PALAVRAS-CHAVE: Variáveis ambientais; valoração ambiental; avaliação
ambiental;
indicadores
ambientais;
classificação
ambiental; estudos ambientais.
ABSTRACT
This paper is a study of the characteristics of habitational units and its suburbs,
under an environmental point of view, looking for to identify the variations of
value of the properties through research in the real estate market, that can
explain the degree of importance and the disposition to pay for the identified
environmental attributes. The objective is to contribute in the decisions of the
society, as the implantation of habitational enterprises and as the purchase and
sale of properties, under an environmental optics, developed starting from
concepts of the engineering of evaluations associated to the environment. It is
also an analysis proposal for studies of Environmental Evaluations, when the
opinion of the population directly affected by the situation is important to be
analyzed. The study was developed in the city of Campo Grande, state of Mato
Grosso do Sul through opinion research in 500 homes and of research in the
real estate market in 174 habitational units among houses and apartments, for
seven months in 2002. The results show the possibility to identify attributes
related to the environment in the residential properties and your respective
hierarchy of importance, differentiated by strip of income. They still show, the
identification of environmental variables, such as, sound pollution, air pollution,
panoramic view, community equipments, level of safety, leisure, thermal
comfort and attendance with basic sanitation, and, its influence in the
valorization of properties in that analyzed market, through statistical results. We
concluded that the results allow motivating the use of this methodology in
similar studies in other municipal districts that wants to identify the
environmental attributes and its influence in the valorization in the properties.
KEY-WORDS:
Environmental
variables;
environmental
indicators;
environmental studies.
environmental
evaluation;
environmental
classification;
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 -
Os primeiros atributos mais valorizados pela população de Campo
Grande, quando se pretende comprar um imóvel. .................................35
Figura 2 -
Atributos mais valorizados pela população de Campo Grande
quando se pretende comprar um imóvel (espontânea e múltipla)..........36
Figura 3 -
Itens associados ao atributo qualidade de um imóvel (espontânea e
múltipla)..................................................................................................37
Figura 4 -
Atributos valorizados na escolha de um imóvel pela população de
Campo Grande das classes socioeconômicas A e B. ...........................38
Figura 5 -
Atributos valorizados na escolha de um imóvel pela população de
Campo Grande das classes socioeconômicas C e D.............................39
Figura 6 -
A importância da proximidade de ponto de ônibus do imóvel. ...............40
Figura 7 -
Atributo valorizado na escolha de um imóvel - proximidade de posto
de saúde, creche e escola......................................................................41
Figura 8 -
Atributo valorizado na escolha de um imóvel com proximidade às
áreas verdes, praças e parquinhos. .......................................................42
Figura 9 -
Atributo valorizado na escolha de um imóvel - proximidade da
região do centro. ....................................................................................42
Figura 10 - Atributo valorizado na escolha de um imóvel - segurança do imóvel
e do bairro. .............................................................................................43
Figura 11 - Atributo valorizado na escolha de um imóvel - infra-estrutura básica
(água, energia, esgoto) ..........................................................................43
Figura 12 - Atributo valorizado na escolha de um imóvel – asfalto na rua do
imóvel .....................................................................................................44
Figura 13 - Vista parcial de Campo Grande-MS, 2000. ............................................76
Figura 14 - Frente de um dos imóveis pesquisados – classes “A” e “B”...................76
Figura 15 - Frente de um dos imóveis pesquisados – classes “C” e “D”. .................77
Figura 16 - Frente de um dos imóveis pesquisados – apartamento. ........................77
LISTA DE APÊNDICES E ANEXOS
Apêndice A - Instrumentos de coleta de dados ......................................................... 72
Apêndice B - Fotos ilustrativas .................................................................................. 75
Apêndice C - Modelos matemáticos aplicados e seus respectivos resultados.......... 78
Apêndice D - Modelos matemáticos aplicados e seus respectivos resultados.......... 86
Apêndice E - Modelos matemáticos aplicados e seus respectivos resultados .......... 99
Anexo A - Mapa de Campo Grande – regiões e bairros.......................................... 107
Anexo B - Resultados da Pesquisa e Opinião Pública, 2002 .................................. 109
SUMÁRIO
CAPÍTULO I - INTRODUÇÃO................................................................................... 12
CAPÍTULO II - METODOLOGIA............................................................................... 28
CAPÍTULO III - RESULTADOS E DISCUSSÃO....................................................... 34
3.1 PESQUISA DE OPINIÃO PÚBLICA ................................................................. 35
3.2 PESQUISA DE VALORES DE MERCADO DE IMÓVEIS E DE
DISPOSIÇÃO A PAGAR PELAS VARIÁVEIS AMBIENTAIS............................ 51
CAPÍTULO V - CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES .......................................... 62
REFERÊNCIAS......................................................................................................... 65
GLOSSÁRIO............................................................................................................. 68
APÊNDICES ............................................................................................................. 71
ANEXOS ................................................................................................................. 106
12
CAPÍTULO I
INTRODUÇÃO
No início do século XVIII, menos que 5% da população mundial vivia em
centros urbanos, diferentemente de hoje quando metade da humanidade reside nas
cidades (PHILLIPI JR et al., 1999). No Brasil, é ainda maior tal percentual. Chega-se
ao ano 2000 com 170 milhões de habitantes, abrigando 138.755.550 brasileiros em
áreas urbanas, as quais alcançam 81% da população, conforme dados referidos por
Oliveira (2001).
Com a promulgação da Constituição Federal de outubro de 1988, na qual se
insere o capítulo sobre meio ambiente, é reforçado o papel do poder local dos
municípios nas responsabilidades sobre as questões ambientais.
Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem
de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida,
impondo-se ao poder público e à coletividade o dever de defendê-lo
e preservá-lo para as presentes e futuras gerações. (art. 225 da
Constituição Federal)
Nas dificuldades enfrentadas pelos municípios em relação a encontrar
soluções aos seus problemas ambientais, que permeiam as questões sociais,
culturais, políticas e econômicas, ressalta-se a importância das parcerias entre os
órgãos oficiais como Secretarias de Governo na área de planejamento urbano com
associações como, por exemplo, a Associação Nacional de Municípios e Meio
Ambiente (ANAMMA)1.
1
Entidade que hoje no Brasil trata dos assuntos ambientais que envolvem os municípios. Nasceu em
1988, durante o Primeiro Encontro Nacional de Municípios e Meio Ambiente.
13
Na busca de soluções, e, efetivamente, após a Agenda 212 proposta em 1992.
emergiram no país projetos de capacitação de profissionais da área ambiental dos
órgãos municipais, para a implementação da Agenda 21 Local, em âmbito estadual
e nacional. O estabelecimento de parcerias com agências de cooperação técnica
internacional foi efetuado, como também uma série de eventos de grande projeção,
tanto nacionais como internacionais, para troca de conhecimentos dos programas de
saneamento ambiental existentes.
Ao relacionar a questão ambiental com o crescimento dos municípios e, em
especial, com as edificações neles construídas, verifica-se que existem formas de
tratamentos
“compartimentadas
ou
generalizadas,
revelando
dificuldades
principalmente com relação à articulação política” (PHILLIPI JR, 1999).
Qualquer ação a ser empreendida, em especial na gestão ambiental, precisa
de fundamentação, devido a sua amplitude e variedade de aspectos.Por exemplo, a
alimentação depois de consumida gera grande quantidade de lixo que se acumula
em lixões, os quais ocasionam odor, muitos problemas de saúde e outros
incômodos.
A água tratada que, por um lado, literalmente é aduzida para a distribuição e
abastecimento, por outro se transforma em esgoto, que, sem o devido tratamento,
como na maioria das vezes, é despejado nos rios ou nos litorais, e compromete a
classificação dos rios de acordo com suas características naturais e de uso.
O transporte, de acordo com Phillipi Jr. et al. (1999) com o número crescente
de automóveis, ônibus, caminhões que circulam utilizando combustíveis, joga no
meio urbano, uma carga poluente em escala maior do que seria absorvível pelo
ambiente. A indústria e comércio têm, cada vez mais, um número maior de
trabalhadores e de consumidores, num espaço físico que permanece constante, ao
considerarmos esse espaço, o nosso planeta Terra.
Conforme Müller (1995),
2
Resumo da Conferência das Nações Unidas, sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento. Rio de
Janeiro, 3 a 14 de junho de 1992.
14
Não raro algumas obras de utilidade pública acarretam
inconvenientes a determinados imóveis, desvalorizados, pela
presença de ruídos, aumento da poluição, redução de iluminação e
outros inconvenientes.
Todos
esses
itens
geram
grandes
conflitos,
tanto
em
pequenas
aglomerações, por vezes formadas há séculos, as quais permaneceram como
pontos de passagem ou núcleos de atividades tradicionais, como também nas
grandes cidades que se expandem, aglutinando vizinhos e atraindo pessoas de
outras cidades e costumes. Tal situação leva à necessidade, quase que impositiva,
de se pensar na concepção e na operação da gestão ambiental dos espaços
urbanos, de forma que os cidadãos tenham, além de seus direitos respeitados, os
seus sonhos e o seu futuro preservados, com qualidade de vida mantida em níveis
aceitáveis.
O texto de Boulding (1966), sobre a Espaçonave Terra, enfoca a gradativa
transformação do meio ambiente de “bem livre” para “bem econômico”, comparandoa com uma transição da economia do cowboy para a economia do astronauta.
As expressões “bem livre” e “bem econômico” são definidas por Boulding
(1966) como sendo: bem livre: objeto (ou serviço) útil que está à disposição das
pessoas, em quantidades ilimitadas, em relação às necessidades e desejos, a preço
zero; bem econômico: objeto ou serviço útil que está à disposição das pessoas,
somente em troca de algo (tempo ou recursos ou outros bens), sendo, portanto,
limitada a sua disponibilidade em relação às necessidades e desejos.
Esse mesmo autor ainda conceitua: bem privado como bem econômico que
tem as características de consumo rival (não pode ser consumido por mais de uma
pessoa) e de possibilidade de aplicação do princípio de exclusão (quem não tem
dinheiro ou algo para dar em troca é privado do uso ou consumo). Um mercado
competitivo é um dispositivo eficiente para sustentar ou fazer desaparecer a
produção de um bem privado, na medida em que os consumidores, alocando em
sua compra maiores ou menores quantidades de dinheiro, modulam as suas ofertas.
Já “bem público” é tido como bem econômico que tem as características de
consumo não-rival (mais de uma pessoa pode consumi-lo simultaneamente) e de
15
impossibilidade de aplicação do princípio de exclusão (quem não paga não pode ser
excluído do seu benefício). A sustentação da produção de um bem público exige a
aplicação de um mecanismo coercitivo (em geral o imposto fixado pelo estado) no
sentido de que cada beneficiário arque com a sua cota parte e não entre na “carona”
dos que pagariam voluntariamente. O Meio Ambiente é, portanto, bem público,
apresentando-se ora como bem livre, ora como bem econômico.
Essas formas e suas combinações são itens importantes para entender-se a
tendência de privatização no mundo, pois o que tem acontecido é a passagem do
bem público para a gestão de iniciativa privada, ensejando a diminuição da máquina
do estado, na pretensão de buscar maior eficiência na produção de certos bens
públicos, nele inseridos os serviços de saneamento básico, um dos objetivos de
análise deste trabalho.
Estudos do Banco Mundial dos último cinco anos revelam números relativos a
essa transformação: em 200 anos de Revolução Industrial a população mundial
multiplicou-se por 6 e o Produto Mundial Bruto por 30, aproximadamente. Os
recursos naturais, no entanto são finitos e importantes do ponto de vista econômico,
despertando a necessidade de se estudarem métodos de mensuração deste valor
econômico.
A escolha do tema deste trabalho motivou-se na ocupação profissional da
autora, que trata, no cotidiano, de execução de serviços de análise e avaliações de
bens imóveis, e em observações pessoais das características dos imóveis e do seu
entorno de um ponto de vista ambiental. Residências isoladas, residências em
condomínio fechado, apartamentos, lotes são avaliados utilizando-se de uma área
específica da engenharia, denominada de Engenharia de Avaliações.
Nessa área, a função principal é identificar o valor dos imóveis dentro do
mercado, de acordo com várias características, como, por exemplo, tamanho do
imóvel, número de quartos, padrão de acabamento, estado de conservação e outros.
No entanto ao procurar-se uma relação entre tais características e o Meio Ambiente
Urbano observa-se que é possível identificar características de bem-estar e de
qualidade ambiental, quantificá-las e buscar uma classificação dentro da percepção
do homem que vive nesse ambiente urbano.
16
Nas atividades cotidianas de avaliações de bens, dentre elas de unidades
habitacionais e de terrenos, é possível observar variações de valor de mercado
normalmente explicadas por meio de variáveis que não explicitam diretamente as
questões
ambientais.
Observa-se
a
consciência
ecológica
crescendo
em
importância, tanto pela busca de qualidade de vida da população, como pela
tendência mundial preservacionista em relação ao Meio Ambiente, e, por isso, é
importante uma análise do valor de mercado de imóveis sob esse prisma.
Os métodos de valoração ambiental procuram, de forma direta ou indireta, o
valor dos bens e serviços de interesse ambiental, como também, de suas melhorias
e degradações, o que possibilita a incorporação dessas informações a tomadas de
decisões da sociedade. Por isso, “a análise econômica se torna mais completa
quando incorpora aquilo que o mercado não quer ver, no caso, os valores
associados ao capital natural” (MERICO, 1996).
Até os anos 80, áreas verdes próximas ou mesmo as que se localizavam
dentro das próprias residências não eram muito valorizadas, uma vez que existia
muito verde nos centros urbanos. À medida que as cidades crescem, os lotes
tendem a ser mais reduzidos, as áreas verdes a diminuír, e assim a população
passa a valorizar mais os espaços verdes existentes.
Praças e parques ou mesmo áreas verdes de condomínio atraem
compradores. Por outro lado, imóveis próximos aos chamados lixões, fábricas e ,
trânsito intenso são mais desvalorizados, às vezes, ao que parece, intuitivamente.
Bares movimentados, clubes e até igrejas incomodam os moradores vizinhos pelo
ruído que provocam.
Uma casa que oferece uma área de lazer que proporciona um convívio social
pode obter um valor maior do que aquele imóvel que não tem esse atributo.
O valor de algum bem é geralmente traduzido pelo valor que as pessoas se
dispõem a pagar por esse benefício (MARGULIS, 1990). Por exemplo, a importância
do saneamento básico pode ser avaliada pela diferença de preços no mercado das
habitações com e sem a infra-estrutura de abastecimento de água e coleta de
esgoto.
17
Disposição a pagar é um conceito econômico que reflete a medida de valor
que os consumidores atribuem à mercadoria que desejam comprar. É ainda
necessário salientar, conforme Derani (1997) que disponibilidade a pagar contém o
atributo possibilidade de pagar. Uma relação calcada nesse interesse subjetivo, que
depende de uma situação econômica individual, sujeita-se a outros critérios, como a
existência de outros bens no mercado, situação concorrencial, flutuações entre
crises e aquecimento de consumo, além do fôlego econômico de cada
empreendedor.
E há o problema de como relacionar a objetividade com a subjetividade.
Conforme aborda Silva (2002), há necessidade de concatenar a objetividade do
meio biofísico com a subjetividade do observador quando uma paisagem é
observada. Para tanto é preciso compreender que o mecanismo de interação entre o
homem e o meio ambiente, ocorre em quatro etapas:
a) percepção ambiental: que corresponde à mera captação sensorial dos
estímulos;
b) cognição ambiental: que corresponde à estruturação e apreensão do meio
através do pensamento, conhecimento, afetos, sensações, sentimentos
emoções;
c) avaliação ambiental: corresponde à avaliação do meio, de suas
qualidades e defeitos, e à seleção de meios mais adequados;
d) ação: que seria a resposta propriamente dita.
Dessa forma teve-se o cuidado durante a execução deste trabalho de não
confundir o ‘ver’ com o ‘perceber’, pois segundo Oliveira (1996):
O ver corresponde à imagem da realidade formada na retina
proporcionada pela projeção da luz, ,já a percepção é uma imagem
correlata à imagem retiniana, e tem a ver com a atribuição de
significados aos objetos percebidos.
Separou-se os atributos quantitativos dos qualitativos observados nos
imóveis, retirando-se ao máximo a subjetividade na apreciação desses últimos, ao
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adotar escalas de valores numéricos, associada às observações, o que será melhor
exposto na metodologia.
Dentre algumas técnicas mais apropriadas, neste estudo utilizou-se a técnica
do preço da propriedade, que consiste em utilizar um mercado de recorrência, no
caso, o mercado de imóveis, para mensurar os custos de uso associados às
situações ambientais, tal como poluição sonora, poluição do ar e outras. Nessa
técnica, é possível coletar valores de oferta e transacionados de propriedades,
durante um determinado período, e com uso de técnicas econométricas, que
oferecem a possibilidade de isolar as variações de preços dos imóveis, analisar o
efeito resultante do nível de cada situação ambiental, previamente determinada
(MARGULIS, 1990). Atualmente essa técnica foi aperfeiçoada utilizando-se o
princípio básico de estatística dentro da Engenharia, em uma área específica, hoje
chamada de Engenharia de Avaliações.
A engenharia de avaliações subsidia as operações baseadas em valores,
custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer natureza,
principalmente imóveis e empreendimentos de base imobiliária. Nesse contexto,
segundo Dantas (1999), a engenharia de avaliações assume-se hoje como uma
atividade técnica com base científica, de interesse aos agentes do mercado
imobiliário, assim como: bancos de crédito, imobiliárias, compradores e vendedores
de imóveis, investidores, incorporadores, construtores, prefeituras, e outros, aos
quais o profissional irá demonstrar as tendências de mercado, preocupando-se com:
uma eficiente coleta e armazenamento de dados do mercado; uma ferramenta ágil e
competente de análise e modelagem desses dados; e uma constante atualização
técnica de interpretação dos fenômenos mercadológicos e dos fatores econômicofinanceiros em análise de investimentos.
São duas as escolas que conceituam valor. A primeira é univalente, ou seja,
defende que o valor de um bem é sempre único, independentemente do fim a que se
destine. A segunda, plurivalente, ou seja, considera que o valor é múltiplo e depende
da finalidade para o qual o bem é avaliado (DANTAS, 1998).
Neste trabalho o valor avaliado tem uma relação com a finalidade de compra
e venda resultante de livre negociação; assim, o valor a ser determinado
19
corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a
finalidade da avaliação, bem como àquele que se definiria em um mercado de
concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes exigências:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) números elevados de compradores e vendedores, de tal sorte que não
possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
c) inexistência de influências externas;
d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o
bem, o mercado e as suas tendências e;
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com
liberdade plena de entrada e saída do mercado.
Para conceituação de valor de mercado, é importante o entendimento do que
vem a ser preço.
Segundo a Norma 5676/90, da ABNT referente a avaliações, Preço é a
quantidade de dinheiro com que um bem é comercializado ou a expressão
monetária pela qual ele é ofertado no mercado imobiliário. Numa situação em que a
transação resulte da livre negociação entre pessoas conhecedoras do bem e do
mercado, este evento é representativo deste mercado.
Na mesma Norma, Valor de Mercado é então definido como sendo a média
de todos os eventos representativos do mercado a que pertence o bem, relativo a
bens de natureza semelhante ao que se pretende avaliar. Porém, como não é
possível acessar a todos esses eventos, estima-se a média a partir de uma amostra
de dados extraída deste mercado, a partir da qual se estima o valor de avaliação e
retiram-se inferências sobre a população total.
A Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos em vigência (NB 502/89 da
ABNT), registrada no INMETRO como NBR 5676/90, é o instrumento que define os
procedimentos de avaliação de imóveis urbanos, fixando as necessárias diretrizes
para elaboração dos trabalhos. Alguns conceitos normativos constantes na NB
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502/89, pelo seu grau de importância e abundância de seu emprego, estão
relacionados no glossário deste trabalho.
Atualmente é utilizada, como fonte de informação para tomadas de decisão
em empreendimentos, a realização de Pesquisas de Opinião nas quais os resultados
evidenciam as preferências da sociedade. Mas até o momento, são poucos os
trabalhos de pesquisa científicos que trazem uma metodologia para avaliar o valor
dos chamados bens ambientais, e são poucos os dados disponíveis para uma
avaliação.
O desenvolvimento de indicadores ambientais urbanos é uma condição
indispensável para as políticas urbanas. Para esse propósito, o conhecimento e o
manejo das variáveis relevantes necessitam de um melhoramento na informação.
Para realizar políticas integradas eficientes, os responsáveis precisam de uma
informação confiável. Nessa perspectiva, a elaboração de indicadores adequados se
destaca como uma das prioridades (FORGE, 1994).
Portanto, a identificação dos itens de valorização ambiental significará uma
oportunidade para empresários da construção civil e do setor imobiliário conhecerem
melhor a demanda do que é valorizado economicamente para produzir habitações
condizentes e mais próximas do desejo do cidadão dos dias de hoje, indo além dos
aspectos arquitetônicos.
Com esse intuito, foi necessário, para este trabalho, segregar os fatores
ambientais daqueles gerados por outros elementos, que podem influenciar o setor
imobiliário.
Sendo a palavra “variável” o termo técnico mais apropriado na área de
engenharia de avaliações, consideram-se os fatores ambientais como Variáveis
Ambientais.
Para escolher as variáveis ambientais, também foram respeitados conceitos e
fundamentos da ciência que estuda o Meio Ambiente, chamado de Ecologia.
A palavra Ecologia tem origem em dois vocábulos gregos, “oikos” que
significa casa, e “logos” que significa estudo, portanto é definida como o “estudo da
21
casa” e, por extensão, o estudo dos ambientes (MOTA, 1997). Encontramos ainda
outras definições, como “A ciência que estuda as relações entre os seres vivos e o
meio ambiente em que vivem, bem, como as suas recíprocas influências” (HENRY;
HEINKE, 1989 apud MOTA, 1997, p. 2).
“Ciência que estuda as condições de existência dos seres vivos e as
interações, de qualquer natureza, existentes entre esses seres vivos e o meio”
(DAJOS, 1993 apud MOTA, 1997, p. 2).
Embora a palavra ecologia tenha sido proposta pela primeira vez há mais de
um século, em 1866, por Ernest Haeckel, naturalista alemão, somente nas últimas
décadas, pelos agravamentos de problemas ambientais, a disciplina ecologia
passou a despertar maior interesse seu estudo (MOTA, 1997).
Observa-se que, em qualquer comunidade ou ecossistema, que existe um
relativo equilíbrio entre os seres produtores de energia e os seres consumidores de
energia, embora isso não seja estático, pois não se pode falar numa estabilidade
real quando se trata de seres vivos, já que a essência da vida é a transformação
contínua (BRANCO; ROCHA, 1987 apud MOTA, 1997, p. 4). Assim o conceito de
‘equilíbrio ecológico’ é o de repetição cíclica de comunidades. Se o homem provoca
alterações nos ecossistemas menores, nem sempre por eles assimiláveis, pode
causar desequilíbrios ecológicos com danos para si próprio e para os demais seres
vivos. O ecossistema pode se recuperar de algumas alterações nele provocadas, no
entanto, quando isso não é possível, pois há um tempo hábil para a recuperação
natural, ocorre o chamado desequilíbrio ecológico, com prejuízos aos seres
presentes no ecossistema considerado.
A comunidade em um ecossistema é constituída por todas as populações.
Uma população é composta pelo grupo de indivíduos de uma dada espécie de
organismos.
Fazendo uma analogia com o mercado imobiliário, pode-se dizer: Moradores
de um condomínio (população) compõem um grupo de indivíduos (organismos)
interessados por um tipo de imóvel, o qual apresenta atributos semelhantes.
Quanto a habitat e nicho ecológico, o termo habitat é utilizado para designar o
22
lugar onde um organismo vive, enquanto que a expressão ‘nicho ecológico’ abrange
a maneira como ele vive, ou como explora os recursos do ambiente. Por exemplo,
dois homens vivendo num mesmo padrão e tamanho de residência, que constitui o
seu habitat, mas em localizações sobre diferentes influências de clima e espaço,
pertencem a nichos ecológicos distintos (MOTA, 1997).
Muitos são os exemplos de como a ecologia pode fornecer importantes
subsídios às atividades humanas. O planejamento das cidades considerando os
estudos de impactos ambientais, dentro os princípios básicos da ecologia,
possibilitam que os empreendimentos, dentre eles os habitacionais, sejam
implantados com menores danos aos meios: físico, biológico e antrópico,
proporcionem menos problemas ambientais e garantam melhor qualidade de vida
aos habitantes das áreas urbanas, das gerações atuais e futuras.
Ao comparar a saúde e a qualidade de vida, observa-se que a incidência de
resíduos líquidos, sólidos e gasosos, no habitat e no seu entorno, favorece a
sobrevivência de macro e micro organismos, que fazem parte da cadeia de
transmissão de doenças numa comunidade. São exemplos as verminoses,
adquiridas por contato com o solo que recebeu dejetos, as doenças de veiculação
hídrica, a contaminação de alimentos e de pele por vetores, como as moscas
provenientes de lixos a céu aberto por falta de saneamento ou de correto
tratamento, as doenças respiratórias, ocasionadas por ar poluído, os problemas de
audição, como conseqüência de excesso de ruídos (MOTA, 1997).
Para o mesmo autor, os seres vivos, para sobreviverem em um ambiente,
precisam encontrar condições que lhe permitam realizar suas três atividades
básicas, nutrição, reprodução e proteção, dentre as quais:
a) nutrição: proximidade à fonte de abastecimento de alimentos, distância ao
supermercado, ao comércio; abastecimento de água;
b) reprodução: proximidade aos seres semelhantes. Convívio social, lazer,
proximidades a parques;
c) proteção: nível de segurança de proteção dos seus predadores. Excesso
de ruído, odor ruim, de calor ou frio, tamanho do imóvel, proximidade a
23
áreas verdes, com sombras, falta de iluminação pública, qualidade dos
materiais utilizados na construção, proximidade a lojas, shopping; coleta
de lixo, saúde, proximidade à farmácia; solução de esgoto e outros.
Assim toda e qualquer análise que envolva aspectos ambientais leva em
consideração o meio físico, o meio biológico e o meio antrópico (MOTA, 1997), ou
seja, as características básicas necessárias às espécies animais e vegetais, para
que elas possam existir. O homem, portanto, procura escolher o seu habitat, o seu
imóvel, num nicho ecológico favorável às necessidades básicas citadas.
Buscando-se praticidade, procurou-se então nomear, como variáveis
ambientais, aquelas que traduzissem aspectos que tivessem uma interligação com
os seguintes itens:
a) meio físico: solo - topografia; água - abastecimento; ar - odores, gases,
ruídos;
b) meio biológico: flora - arborização; fauna - insetos e roedores;
c) meio antrópico: cultural, psicológico; paisagístico, lazer, valor patrimonial;
tráfego, segurança, geração de emprego.
O município de Campo Grande tem a sua história de ocupação urbana
iniciada pelo estabelecimento de grandes propriedades, propícias à criação de gado.
Extensas áreas foram desmatadas para formação de pastagens para alimentação do
gado; a paisagem aos poucos foi se alterando, núcleos urbanos se formando, dando
lugar às construções humanas; conforme informações da Prefeitura Municipal de
Campo Grande (1998):
As alterações sofridas no espaço urbano se percebem quando
vislumbramos, por exemplo, que onde antes existiam riachos de
águas cristalinas, podemos encontrar ruas, avenidas, canalizações...
Porém na cidade continuam existindo pequenas áreas naturais, além
de praças, jardins, arborização, que servem de abrigo e alimento à
fauna urbana.
Com a preocupação de estabelecimento de normas para um ordenamento
urbano que orientasse a vida coletiva, em Campo Grande foram tomadas as
24
primeiras medidas de ordenamento e crescimento da cidade pela Resolução n. 21,
de 18 de junho de 1909, ocasião em que foi aprovada a primeira planta da cidade.
Segundo Arruda (1997 apud PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO
GRANDE, 1998, p. 1) a partir da década de 40, a população urbana de Campo
Grande passa a dobrar de tamanho a cada dez anos. Em 1950 era 31.708
habitantes; em 1980, já havia 283.653 habitantes em Campo Grande. Entre 1991 e
2000, a taxa média de crescimento anual foi de 2,64%, a mais baixa desde o censo
de 1960, mas observa-se um alto grau de urbanização, em que a população urbana
é da ordem de 98,84%, e a rural é de 1,16% do total do município. Segundo o censo
demográfico de 2000, a população campo-grandense atingiu um total de 663.621
habitantes, sendo o 23º município, no contexto nacional, em volume populacional
(DENSIDADE, 2002).
Com o crescimento acelerado, na década de 60 teve início a implantação de
inúmeros loteamentos, produzindo uma vasta oferta de lotes, sendo a maioria
localizada em áreas distante do centro comercial e destinada à população de baixa
renda, como a Vila Nasser, Nova Lima, Nova Campo Grande, Jardim Los Angeles,
Jardim Batistão, Bairro Arapongas. Esses bairros eram tão distantes que, mesmo
passados trinta anos, continuam sendo limítrofes ao perímetro urbano.
Na década de 80, a Companhia de Habitação Popular (COHAB) determinou a
construção de conjuntos habitacionais, dentre as quais as Moreninhas, José Abrão,
Universitária, Buriti, Estrela do Sul, Residencial Maria Aparecida Pedrossian e Mato
do Jacinto, bem como os do Previsul e os do Inocoop, todos distantes do centro.
Segundo estudos de Ebner (apud PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO
GRANDE, 1998, p. 65), a cidade cresceu horizontalmente, devido à grande
expansão possibilitada pela ausência de barreiras físicas e pelo grande perímetro
urbano definido para a cidade, dentre outros fatores. Apesar de ocorrer um rápido
crescimento demográfico, ainda assim o espaço físico com áreas vazias disponíveis,
permaneceu muito grande em relação à demanda populacional.
25
Essa situação dificulta o oferecimento de infra-estrutura e de equipamentos
sociais, principalmente de saúde e educação, devido aos altos custos, o que atinge
especialmente as camadas de baixas rendas.
Baseando-se na necessidade de um ordenamento do crescimento da cidade,
e para dar atendimento à Constituição Federal, que determina que as cidades com
mais de 20.000 habitantes possuam um Plano Diretor, em 22 de novembro de 1995
através da Lei Complementar n. 05, foi aprovado o Plano Diretor de Campo Grande,
cuja proposta de desenvolvimento urbano foi dividir a cidade em sete regiões,
conforme suas características próprias, sendo elas: Centro, Segredo, Prosa,
Imbirussu, Lagoa, Anhanduizinho e Bandeira, como pode ser observado no mapa de
Campo Grande – regiões e bairros (Anexo A).
O Plano Diretor de Campo Grande identifica, ainda, as áreas especiais de
interesse cultural, urbanístico e/ou ambiental, das quais é exigido aproveitamento
adequado nos termos da Constituição Federal.
Nesse Plano Diretor apresenta-se o texto:
[...] Campo Grande é horizontal. A construção de edifícios
verticalizados, conseqüência inevitável de como as cidades se
desenvolvem, aqui não ocorre de forma tão intensa quanto em outras
cidades brasileiras [...] Campo Grande é distante. Além de ser
excessivamente espalhada, com áreas desabitadas, extensas e
numerosas, apresenta grandes concentrações habitacionais na
periferia, embora a maior oferta de emprego e trabalho encontra-se
localizada na região central ou onde não se moram. Campo Grande
é desigual. As formas de moradias populares estão distribuídas em
conjuntos habitacionais, loteamentos sociais, favelas (em sua
maioria, cerca de 805 são irregulares), assentamentos, vilas, etc.
Localizam-se muitas vezes em áreas precárias, frágeis (“fundos de
vale”) e com grande escassez de serviços básicos. Via de regra está
na mais remota periferia. (PREFEITURA MUNICIPAL DE
CAMPO GRANDE, 1996)
Neste ano de 2002, essas diferenças estão diminuindo pela conscientização
da sociedade incentivada por forma de gestão democrática, em que Conselhos e
Organizações Não Governamentais (ONGs) - influenciam nas decisões, mais
usualmente do que se via anos atrás. Colaborando nesse sentido, o novo Estatuto
da Cidade, Lei n. 10.257 de 10 de julho de 2001, vem regulamentar os artigos n. 182
26
e n. 183, da Constituição Federal de 1988, relativos à Política Urbana, que reúnem
normas relativas ao poder público, na regulamentação do uso da propriedade
urbana em prol do interesse público, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, e
incluem claramente o equilíbrio ambiental.
Para Oliveira (2001), “o Estatuto da Cidade instrumentaliza o município para
garantir o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade
urbana”.
O Estatuto da Cidade estabelece ainda que a lei municipal definirá os
empreendimentos que dependerão do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para
obter as licenças de instalação. O EIV analisará os efeitos positivos e negativos dos
empreendimentos na qualidade de vida da população residente na área e
adjacências, através de estudos sobre o aumento da população da vizinhança; a
capacidade e existência de equipamentos urbanos e comunitários; o tráfego que vai
ser gerado; as condições de ventilação e de iluminação; as conseqüências na
paisagem; e suas implicações no patrimônio cultural e natural. Mais relevante, ainda,
é que neste estudo deverá ser considerada a opinião da população diretamente
afetada pelo empreendimento.
Os objetivos deste trabalho foram:
a) identificar o grau de importância dos atributos mais valorizados que
influenciassem a população na decisão de compra de um imóvel;
b) criar um conjunto de variáveis ambientais, relacionando conceitos de
avaliação de imóveis e de meio ambiente;
c) analisar o mercado imobiliário e comparar os valores de casas
implantadas de forma isolada ou em condomínios fechados e de
apartamentos, por meio de características previamente selecionadas,
dentre as quais as eleitas como variáveis ambientais;
d) verificar se as variáveis ambientais são valorizadas ou não no mercado,
identificando quais as variáveis ambientais mais consideradas pelos
usuários; e
27
e) identificar também o peso ou o percentual que tais variáveis têm no
mercado, pela interpretação do valor final do imóvel.
O que se pretende é explicar o comportamento do mercado que se
analisa, com base em alguns dados levantados no mesmo. Neste
caso a inferência estatística é fundamental para solucionar a
questão, pois se conhecendo apenas uma parte do mercado pode-se
concluir sobre o seu comportamento geral, com determinado grau e
confiança. (DANTAS, 1998, p. 9)
28
CAPÍTULO II
METODOLOGIA
O trabalho foi realizado no Município de Campo Grande, Estado de Mato
Grosso do Sul, baseando-se em duas pesquisas realizadas junto à população: a
primeira de ‘Opinião Pública’ e a segunda de ‘Valores de Mercado de Imóveis’.
A primeira pesquisa foi realizada no mês de maio de 2002, com pessoas
maiores de 16 anos residentes no município de Campo Grande, através da empresa
INDEX Consultoria e Pesquisa. No total, foram aplicadas 500 entrevistas pessoais e
domiciliares, realizadas através de sorteio aleatório, com amostragem estratificada
proporcional, em 17 bairros das sete regiões de Campo Grande, que abrangem as
classes A, B, C e D, com margem de erro de cinco pontos percentuais para mais ou
para menos e confiabilidade de 95%.
Os bairros pesquisados, por região, foram:
a) Região do Anhanduizinho: Jockey Club e Taquarussu;
b) Região do Bandeira: Vila Progresso, Tv Morena e Vila Carlota;
c) Região do Centro: Amambaí; Jardim dos Estados e São Bento.
d) Região do Imbirussu: Santo Amaro e Popular;
e) Região da Lagoa: Jardim Leblon, Taveirópolis e Coophamat;
f)
Região do Prosa: Mata do Jacinto e Carandá Bosque;
g) Região do Segredo: Nova Lima e Coronel Antonino.
29
Para efeito da tabulação foram consideradas as seguintes variáveis:
a) sexo, feminino e masculino;
b) faixa etária acima de 16;
c) grau de escolaridade, de analfabetos aos de nível superior;
d) renda familiar de 2 salários mínimos até 15 salários mínimos;
e) estado civil, entre solteiro, casado, separado e viúvo.
Para efeito deste trabalho as classes A e B referem-se à renda familiar acima
de 10 salários mínimos e as classes C e D com renda de 2 até 10 salários mínimos.
O campo de trabalho pesquisado foi delimitado ao mercado de casas isoladas
e em condomínio fechado, dentro de das classes “A”, “B”, “C” e “D” e de
apartamentos classes “A”, “B”, “C” e “D”, que estavam em oferta ou que foram
transacionados na cidade de Campo Grande, onde o objetivo foi o de investigar se o
valor de compra e venda neste mercado sofre influência de valor econômico, por
conseqüência de Variáveis Ambientais existentes em suas respectivas áreas
internas e de entorno.
De acordo com esse objetivo, as características dos imóveis no mercado
imobiliário foram consideradas buscando uma linguagem ambiental, para que,
observadas sob esse prisma, possam ser quantificadas e seu valor mensurado. Tais
características foram chamadas de Variáveis Ambientais, mensuradas segundo uma
escala de valores específica para cada uma e organizadas em sete variáveis
principais. A escala de valores foi feita tendo por base o trabalho de Zeni e Silva
(1999).
Uma segunda pesquisa foi realizada com ênfase na observação dos imóveis
pelas variáveis ambientais pré-selecionadas na pesquisa de opinião anterior,
seguida de um tratamento matemático e estatístico pelo Método Direto Comparativo
de Mercado, buscando atingir o nível Rigoroso, conforme a Norma de Avaliações
5676/90 da ABNT.
30
Como ferramenta à análise dos resultados, utilizou-se o princípio básico de
estatística dentro da Engenharia de Avaliações.
O método comparativo de dados de mercado é aquele que define o valor
através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às
características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados
pesquisados que exercem influência na formação dos preços e, conseqüentemente,
no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística,
respeitados os níveis de rigor. É condição fundamental para aplicação desse método
a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como
amostra do mercado imobiliário.
Alguns modelos matemáticos foram aplicados às pesquisas e análise dos
resultados:
a) modelo resultante de uma amostra de unidades residenciais de casas,
classes A e B;
b) modelo resultante de uma amostra de unidades residenciais de casas,
classes C e D;
c) modelo resultante de uma amostra de apartamentos.
O nível de rigor pretendido em uma avaliação está diretamente relacionado às
informações que possam ser extraídas do mercado. O rigor de uma avaliação está
condicionado à abrangência da pesquisa, à confiabilidade e à adequação dos dados
coletados; à qualidade do tratamento aplicado ao processo avaliatório e ao menor
grau de subjetividade emprestado pelo engenheiro de avaliações em sua
manifestação (DANTAS, 1998).
Uma avaliação rigorosa define o trabalho avaliatório, com grande isenção de
subjetividade, atendendo aos seguintes requisitos:
a) cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção de valor
tem de estar expressamente caracterizado, e o seu conjunto deve formar
uma amostra tão aleatória quanto possível, usando-se toda a evidência
disponível;
31
b) a qualidade da amostra, segundo Dantas (1998), tem de estar
assegurada quanto:
− à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação;
− à sua atualidade;
− ao detalhamento da descrição de suas características;
− à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, e/ou à sua
consistência com o modelo utilizado; e
− à comparação de todos os elementos de referência que concorrem à
elaboração do trabalho avaliatório;
c) o tratamento para alcançar a convicção do valor, segundo Dantas (1998),
deve ser baseado em processos de inferência estatística os quais
permitem calcular estimativas não tendenciosas de valor, estabelecem
intervalos de confiança para elas, além de submetê-las a testes de
hipóteses, cujos resultados satisfaçam à exigências do nível de rigor;
d) o número “N” de dados de mesma natureza, efetivamente usado no
tratamento inferencial é definido (DANTAS, 1998) pela soma do número
de variáveis “K” utilizadas no modelo de regressão, mais um mínimo de 5
(cinco) graus de liberdade, seguindo a fórmula: N >= K + 5; N >= 3K;
e) todas
as
características
do
imóvel
avaliando
devem
estar
necessariamente contidas no intervalo amostral correspondente;
f)
o valor final da avaliação, a ser indicado pelo profissional de avaliações
em função do tratamento estatístico adotado, tem de estar contido em um
intervalo de confiança fechado no máximo de 80 %. O trabalho pode ser
enquadrado nesse nível se, testadas as hipóteses nulas de não haver
regressão da equação e dos respectivos coeficientes, elas forem
rejeitadas ao nível de significância máxima de 5 %.
32
Quanto aos tipos de unidades pesquisadas, foram feitas pesquisas em quatro
tipos de edificação, assim diferenciadas:
a) Casas:
− classes “C” e “D”, para faixa de renda até 10 salários mínimos;
− classes “A” e “B”, para faixa de renda de acima de 10 salários mínimos;
b) Apartamentos:
− classes “C” e “D”, para faixa de renda até 10 salários mínimos;
− classes “A” e “B”, para faixa de renda de acima de 10 salários mínimos.
Nas classes “C” e “D” foram escolhidas no mercado imobiliário casas com
valores até R$ 62.000,00. Esse valor resultou do raciocínio em considerar o mesmo
limite de valor venal de imóveis que podem ser financiados com recursos do FGTS,
com juros mais baixos, conforme Norma da Caixa Econômica Federal (2002), sendo
comparável para obter financiamento neste valor, com renda mínima de 10 salários
mínimos.
Quanto às classes “A” e “B”, foram coletadas informações no mercado
imobiliário, referente às casas com valores acima de R$ 62.000,00, a partir do
mesmo raciocínio para as classes “C” e “D”, ou seja, para obter financiamento acima
deste valor é necessária uma renda acima de 10 salários mínimos.
A pesquisa foi realizada por meio de visitas aos imóveis em oferta para venda
ou aos já vendidos, durante o período de maio a setembro de 2002, escolhidos
aleatoriamente, mas que demonstrando diferenças entre situações ambientais a
serem estudadas; por exemplo: com ou sem ruído. A amostra foi delimitada pelas
diferenças de classe, conforme citado acima, procurando concluir sobre suas
diferenças de atributos priorizados quando na escolha na compra de um imóvel.
Além das variáveis denominadas ambientais, foram observadas variáveis
comumente inseridas na análise de trabalhos de avaliação usuais, que, também, são
importantes serem analisadas separadamente, sendo: origem do negócio (se oferta
33
ou transação); valor; número de dormitórios, de sanitários; padrão de acabamento
de acordo com o SINAPI3; estado de conservação; idade do imóvel; inserção (se
isolado ou em condomínio); e setor (escala de valor/m² de terreno segundo CVI4).
Os dados foram coletados através do preenchimento de formulários
denominados Sistema de Informações Imobiliárias (SIM) (Apêndice A).
Aos elementos pesquisados, foi dado tratamento estatístico através do
programa de computador denominado Sistema de Regressão (SISREG), utilizado
hoje no mercado de avaliações de imóveis, com o qual é possível inferir o valor que
um comprador estará disposto a pagar por um imóvel com ou sem as variáveis
ambientais e, desse modo, chegar aos objetivos deste trabalho.
O programa oferece como resultado uma operação matemática, utilizando-se
uma equação de regressão, que possibilita avaliar, por de inferência estatística,
vários imóveis hipotéticos com todas as características básicas iguais, apenas
diferenciando-se nas Variáveis Ambientais, selecionadas previamente.
Para a elaboração deste trabalho foram utilizados termos relativos ao Meio
Ambiente e à Engenharia de Avaliações, os quais apresentam-se no glossário deste
trabalho, assim como as respectivas definições, além de efetuar-se um levantamento
fotográfico de todos os imóveis pesquisados, registrados com algumas fotos
contidas no Apêndice 2.
3
4
É o Sistema de Índice Nacional da Construção Civil elaborado e mantido pela Caixa Econômica
Federal, baseado em coleta de preços pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) em
todos os estados da federação. Esse instrumento tem sido historicamente utilizado para
embasamento de orçamentos de diversos padrões construtivos.
Câmara de Valores Imobiliários de Campo Grande.
34
CAPÍTULO III
RESULTADOS E DISCUSSÃO
De acordo com a metodologia foi realizada uma primeira pesquisa na qual
idendificou-se a hierarquia de importância dos atributos mais valorizados, que
influenciam a população na decisão de compra de um imóvel, considerando-se como
os mais valorizados, aqueles percebidos como os mais importantes na hora da
escolha, não se entrando na questão de valores transacionados.
O próximo passo foi o da criação das Variáveis Ambientais a partir dos
atributos mais valorizados da primeira pesquisa, para, numa segunda pesquisa,
identificar a disposição da população a pagar, por imóveis com ou sem as Variáveis
Ambientais, no mercado imobiliário.
35
3.1 PESQUISA DE OPINIÃO PÚBLICA
Pela primeira pesquisa, pudemos constatar que os atributos mais valorizados
quando se pretende comprar um imóvel são os demonstrados na Figura 1.
29,1%
40,0%
36,7%
39,1%
50,0%
45,7%
60,0%
Qualidade
Localização
Acabamento
Preço
Valor do financiamento
Tamanho
Aparência/estética
Área de lazer
Bom atendimento
Valor do condomínio
Vagas na garagem
Outros
Não respondeu
1,0%
4,2%
0,2%
2,8%
4,2%
6,2%
7,2%
10,0%
7,8%
20,0%
10,4%
30,0%
0,0%
Figura 1 - Os primeiros atributos mais valorizados pela população de Campo Grande,
quando se pretende comprar um imóvel.
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 20.
Observou-se que esses quatro primeiros atributos representam percentuais
entre 45% e 29,1%, enquanto os demais itens representam 10% e 7%, o que reflete
a grande importância dada aos três primeiros itens, deixando até mesmo o item
preço, que sempre tem um grande peso de importância, num quarto nível. Essa
situação é um forte indicador da pré-disposição de valorizar, no sentido de
disposição a pagar a mais, por um imóvel, que tenha qualidade, localização e
acabamento (Figura 2).
Considerando-se que tais atributos são resultados de necessidades de grupos
que estão enraizadas em percepções de natureza individual, que por afinidades de
caráter cultural, estético e econômico se incorporam ao modus vivend de uma
36
comunidade, vale ressaltar sobre o que significam tais atributos para melhor
interpretá-los e utilizá-los de forma correta.
60,0%
45,7%
50,0%
39,1%
36,7%
40,0%
29,1%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Qualidade da
construção
Localização
Acabamento
Preço do imóvel
Figura 2 - Atributos mais valorizados pela população de Campo Grande quando se
pretende comprar um imóvel (espontânea e múltipla).
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 17.
37
O primeiro item, a Qualidade, relaciona-se ao fato de a empresa construtora
utilizar, na construção, material de primeira linha, o que se pode associar a uma
escala de padrão da construção, como também ao fato de não apresentar danos
físicos por vícios construtivos, como rachaduras e vazamentos, associados à
segurança e confiabilidade estrutural ao imóvel. Na Figura 3 estão relacionadas as
respostas aos itens que estão associados ao modo de perceber o padrão de
qualidade de um imóvel.
60,0%
54,3%
50,9%
50,0%
40,0%
34,9%
30,0%
20,0%
8,2%
10,0%
1,8%
0,0%
Material de
Que o imóvel
Bom de
primeira linha não apresente acabamento
problemas
Menor
desperdício
de materiais
Não
respondeu
Figura 3 - Itens associados ao atributo qualidade de um imóvel (espontânea e múltipla).
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 18.
38
Foi identificado ainda, na primeira pesquisa, que há uma diferença na
hierarquia de importância por faixa de renda. Nas classes A e B, as respostas
50,2%
60,0%
50,4%
resultaram na ordem de importância apresentada na Figura 4, a seguir.
30,0%
40,0%
30,2%
50,0%
Localização
Qualidade
Acabamento
Preço
Valor do financiamento
Aparência /estética
Tamanho
Área de lazer
Bom atendimento
Valor do condomínio
Vagas na garagem
Outros
Não respondeu
30,0%
0,0%
4,5%
0,0%
2,4%
3,5%
5,8%
7,0%
10,0%
9,1%
8,2%
20,0%
0,0%
Figura 4 - Atributos valorizados na escolha de um imóvel pela população de Campo
Grande das classes socioeconômicas A e B.
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 20.
39
As classes C e D apresentam a ordem de preferência, representada na Figura
5, a seguir.
Qualidade
Acabamento
Preço
Valor do financiamento
Aparência /estética
Tamanho
Área de lazer
Bom atendimento
Valor do condomínio
Vagas na garagem
Outros
Não respondeu
29,8%
40,0%
35,7%
50,0%
37,0%
44,8%
60,0%
Localização
2,1%
4,5%
0,9%
3,3%
4,8%
8,6%
5,8%
10,0%
7,8%
20,0%
10,8%
30,0%
0,0%
Figura 5 - Atributos valorizados na escolha de um imóvel pela população de Campo
Grande das classes socioeconômicas C e D.
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 20.
Observa-se pelos dados acima que a localização é menos importante nas
classes mais baixas, pois existem outras prioridades e “carências” relacionadas à
qualidade da construção e do seu acabamento. Uma população, mesmo dando
importância à localização do seu imóvel, reage mais àqueles que tem um efeito mais
direto e imediato sobre o indivíduo, ou seja, bons materiais que possibilitem uma
casa sem trincas, sem umidade nas paredes, sem vazamentos nas instalações
hidro-sanitárias, portas de madeira e ainda boa execução, como por exemplo o
correto assentamento de ralo no banheiro.
Observa-se ainda que alguns itens como área de lazer, aparência/estética,
tamanho do Imóvel, relacionados à Qualidade de Vida estão em menor importância
do que os prioritários que estão relacionados às condições físicas de segurança do
imóvel. E, enquanto elas não são atendidas, menor é a importância dada os
atributos que estão situados numa escala mais subjetiva e, assim, menos
40
essenciais, reafirmando a teoria da
Pirâmide de Prioridades de Maslow, a qual
mostra a hierarquia de necessidades do homem.
Maslow entendeu que quando o homem estava no seu melhor momento, ele
tinha
“B-valores”.
Estes
valores
incluíram
verdade,
bondade,
unidade,
transcendência, vida, singularidade, perfeição, justiça, ordem e simplicidade no nível
mais alto. No nível mais baixo as necessidades do corpo são biológicas e consistem
nas necessidades por ar, comida, água. , seguidas das necessidades de segurança,
de prover a alimentação e de exigências de abrigo.
Também com o objetivo de avaliar o que um imóvel deve ter para ser mais
valorizado, perguntou-se sobre alguns atributos isoladamente quanto ao seu grau de
importância, referidos a seguir: proximidade a ponto de ônibus, (Figura 6),
proximidade a posto de saúde, creche, escola (Figura 7), proximidade as áreas
verdes, praças e parquinhos (Figura 8); proximidade do imóvel ao centro da cidade
(Figura 10).
Ressalta-se que os resultados dizem respeito à preferência de interesse dos
seus compradores, e não em disposição a pagar.
Médio
14,6%
Pouco
importante
8,2%
Muito
importante
77,2%
Figura 6 - A importância da proximidade de ponto de ônibus do imóvel.
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 20.
41
Médio
8,6%
Pouco
importante
4,4%
Muito
importante
87,0%
Figura 7 - Atributo valorizado na escolha de um imóvel - proximidade de posto de saúde,
creche e escola.
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 21.
A importância dada ao fato de um imóvel estar localizado próximo a um
terminal de ônibus, posto de saúde, creche e escola é maior entre o público com
renda inferior a 10 SM. Os dados que geraram esses resultados estão apresentados
nos Apêndices C, D e E, detalhadamente.
42
Pouco
importante
12,4%
Médio
27,1%
Muito
importante
60,5%
Figura 8 - Atributo valorizado na escolha de um imóvel com proximidade às áreas verdes,
praças e parquinhos.
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 21.
A existência de área verde, praças e parquinhos assume maior importância
entre as pessoas com renda acima de 10 SM.
Pouco
importante
11,4%
Médio
23,1%
Muito
importante
65,5%
Figura 9 - Atributo valorizado na escolha de um imóvel - proximidade da região do centro.
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 21.
43
Médio
1,4%
Pouco
importante
0,6%
Muito
importante
98,0%
Figura 10 -
Atributo valorizado na escolha de um imóvel - segurança do imóvel e do
bairro.
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 22.
Médio
0,4%
Pouco
importante
0,2%
Muito
importante
99,4%
Figura 11 -
Atributo valorizado na escolha de um imóvel - infra-estrutura básica (água,
energia, esgoto)
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 22.
44
Médio
1,4%
Pouco
importante
0,2%
Muito
importante
98,4%
Figura 12 -
Atributo valorizado na escolha de um imóvel – asfalto na rua do imóvel
Fonte: PESQUISA, 2002, p. 22.
A segurança do imóvel e a do bairro, assim como a infra-estrutura básica e o
asfalto, foram considerados fatores muito importantes por todos os entrevistados,
independentemente da renda, conforme apresentado nas Figuras 10, 11, e 12.
O segundo item mais destacado, foi o da localização do imóvel, conforme
esperado como um dos primeiros na hierarquia de importância, pois é onde se pode
encontrar quase todas as explicações dos motivos que levam o comprador a decidir
por um ou por outro imóvel. É na localização que se encontram inseridos itens que
são importantes por existirem de forma integrada.
Por isso, não é somente a uma área de lazer isolada que se dá preferência,
mas ao conjunto de itens em que se possa identificar uma boa localização. A esse
item pode-se associar os aspectos de distância aos equipamentos comunitários mais
utilizados e de interesse do morador, como escola, creche, comércio, terminal/ ponto
de ônibus.
Também a localização está associada às condições de segurança, ao
fornecimento de saneamento básico como água, à solução de esgoto e coleta de
45
lixo, e ainda à infra-estrutura como energia, iluminação pública, e pavimentação
asfáltica.
E ainda, a aspectos como o conforto térmico, quando existe um nível de
arborização; como o conforto acústico, pelo nível de ruído ocasionado pelo tráfego
de veículos ou por proximidade a bares, boates; como o desconforto de odor e de
aspecto estético por proximidade a lixões, aterros de entulho, como o de segurança,
por não estar próximo a fábrica de produtos químicos sujeito a contaminações; e o
de estética do local, como paisagem e vista panorâmica, estão embutidos no item
localização.
Nota-se que é nesse item localização que se destacam e se identificam a
maioria dos aspectos relacionados ao Meio Ambiente. Analisando esse item mais
detalhadamente, pode-se selecionar os fatores ambientais que poderiam influir no
valor do imóvel baseando-se nas três atividades básicas dos seres vivos: nutrição
proteção e reprodução.
Como resultado da Pesquisa de Opinião sobre os fatores ambientais que
poderiam influir no valor dos imóveis em Campo Grande, foram selecionados e
nomeados como variáveis ambientais: poluição sonora; poluição do ar; vista
panorâmica; equipamentos comunitários; nível de segurança; lazer; conforto térmico;
e atendimento com saneamento básico.
Para dar à pesquisa maior uniformidade, menor subjetividade e maior
facilidade de observação, todas as variáveis foram definidas e classificadas
conforme uma escala de valores crescente ou decrescente em relação ao valor do
imóvel, como por exemplo, quanto maior a poluição sonora, menor é o valor, quanto
maior o nível de segurança maior é o valor, mais claramente explicado abaixo:
a) Poluição sonora:
i) Definição: é considerado imóvel com poluição sonora, pelo princípio da
percepção do ocupante do imóvel, observadas as seguintes situações:
− imóvel onde houver incidência de reclamações de moradores ou de
dia, ou à noite;
46
− imóveis com proximidade de bares, boates, clubes, igrejas,
marcenaria, serralheria;
− locais em ruas de tráfego intenso de veículos.
ii) Classificação: os critérios para classificação de poluição sonora são
apontados no Quadro 1:
QUADRO 1 - Critérios para a classificação da poluição sonora pelo avaliador do imóvel
Peso
Conceitos
3 - Ruim
2 - Regular
1 - Boa
2
Com tráfego intenso
de veículos (em ruas
bem movimentadas)
Com tráfego normal
(ruas normais)
Sem tráfego (ruas
em condomínio ou
sem saída)
2
Com ruído da
vizinhança por bares,
restaurantes, Igrejas,
fábricas, serralherias e
outros.
Por ruído de áreas de
lazer próximas em
condomínios ou a
praças em lotes
normais
Sem ruído por
vizinhança aparente
2
Com grande
reclamação dos
moradores
Com pequena
reclamação dos
moradores
Sem reclamação
dos moradores
1
Apto em térreos
Apto no segundo
andar
Apartamento do
terceiro em diante
Fonte: a autora, 2002.
iii) Escala de valores: de 2 a 18 pontos.
− Faz-se a multiplicação das classificações consideradas pelo
avaliador, 3 ou 2 ou 1 pelos pesos. Soma-se todas as situações
existentes (vide formulário casa item A, Apêndice A). O valor final
será o adotado para aquela variável dentro da escala de um valor
máximo e mínimo que todos os imóveis pesquisados assumirão.
47
b) Poluição do ar:
i) Definição: é considerado local com poluição do ar o imóvel nas
seguintes situações:
− com odor desagradável, por reclamações dos moradores;
− local em ruas sem pavimentação, com muito tráfego de veículos, ou
local por onde passam linhas de ônibus e visualmente com a
presença de material particulado, como poeira.
Não foram consideradas com tráfego intenso de veículos as áreas
centrais, uma vez que, em Campo Grande, não há reclamações ou
indicadores sobre concentrações de poluentes por escapamentos que
justifique essa mensuração, para esse tipo de pesquisa, que tem como
base principal a percepção da população. Pode-se inferir que não
havendo incidência de reclamações, não houve manifesta sensibilidade
da população a respeito.
ii) Classificação: os critérios para a classificação da poluição do ar são
apontados no Quadro 2.
QUADRO 2 - Critérios para classificação da poluição do ar
Peso
Conceito
3 - Ruim
2 - Regular
1 - Boa
2
Sem pavimentação
com tráfego intenso
de veículos (em ruas
bem movimentadas/
linha de ônibus)
Sem pavimentação
com trafego normal
(ruas normais)
Com pavimentação
2
Com odor
desagradável de lixo.
-
Sem odor
2
Com odor
desagradável de
fábrica/indústria
-
Sem odor
1
Sem ventilação
interna na unidade
-
Com boa ventilação
interna na unidade
Fonte: a autora, 2002.
48
iii) Escala de valores: amplitude de 19 a 1.
c) Vista panorâmica:
i) Definição: considera-se nesse quesito a unidade que possibilite a
visualização de áreas que tragam prazer ao visualiza-las, com
sensação de tranqüilidade. Ou, por outro lado, a unidade com
paisagens que denotam degradação ambiental, por exemplo, próxima
de terrenos com depósito de lixo não esporádico.
ii) Classificação: os critérios para a classificação
da vista panorâmica
são:
− ótima, quando tiver um diferencial de paisagem muito agradável: 60
pontos;
− boa, quando tiver um diferencial de paisagem agradável: 30 pontos;
− regular ou normal, em que
não existe nenhum diferencial: 20
pontos;
− ruim, quando houver uma paisagem desagradável: 10 pontos.
iii) Escala de valores: amplitude de 10 a 60 pontos.
d) Equipamentos comunitários:
i) Definição: nesse caso, observa-se a
proximidade de equipamentos
básicos aos moradores da unidade observada.
ii) Classificação: os critérios para a classificação
dos equipamentos
comunitários são:
− escola - 20 pontos;
− creche - 20 pontos;
− comércio variado de roupa alimentos - 30 pontos;
49
− farmácia - 30 pontos;
− posto de saúde ou hospital, 20 pontos;
− terminal de ônibus - 20 pontos.
iii) Escala de valores: amplitude: 1 a 140 pontos.
e) Nível de segurança:
i)
Definição: esse tópico considera os itens que existem ou são oferecidos
pelos órgãos públicos ou construtores, como itens de segurança,
observados nos empreendimentos em geral.
ii) Classificação: os critérios para a classificação do nível de segurança são:
− próximo a posto policial - 100 pontos;
− com muro na unidade - 200 pontos;
− com iluminação publica - 200 pontos;
− com instalações de alarme ou cerca elétrica - 300 pontos;
− em condomínio fechado - 400 pontos;
− com interfone - 200 pontos;
− com portão eletrônico - 200 pontos;
− com guarita – 100 pontos;
− estado de conservação - 10 a 300 pontos;
− padrão de acabamento - 10 a 300 pontos;
− com de vagas de estacionamento: 1 coberta - 200 pontos; 2 ou mais
cobertas - 300 pontos; e 1 descoberta -100 pontos;
iii) Escala de valores: amplitude de 1 a 2500 pontos.
50
f)
Lazer:
i) Definição: corresponde à área de lazer interna ou externa a unidade
habitacional que possibilite convívio social, passeios ao ar livre com
áreas verdes e arborizadas. Atualmente são bastante encontradas nos
empreendimentos
em
condomínios
fechados
de
casas
e
de
apartamentos áreas destinadas ao lazer dos moradores.
ii) classificação: os critérios para a classificação do lazer:
− com piscina - 10 pontos;
− churrasqueira - 8 pontos;
− quadra esportiva - 6 pontos;
− playground - 4 pontos;
− área verde/parque /praça interna - 8 pontos;
− área verde/parque/praça externa - em frente 6 pontos; até duas
quadras 4 pontos;
iii) Escala de valores: amplitude de 1 a 32 pontos.
g) Conforto térmico:
i) Definição: o conforto térmico relaciona-se com a temperatura do micro
clima da unidade e do seu entorno, sendo mais agradável à medida
que se tem vegetação arbórea mais exuberante, alta o suficiente para
fornecer sombra. No caso de apartamentos, a altura do andar contribui
para melhorar o nível de ventilação.
ii) Classificação: a esse aspecto ambiental foi atribuída a seguinte escala:
− tem arborização com sombra na unidade - 30 pontos;
− bosque ou área verde muito próximo à casa - 30 pontos;
51
− ventilação interna: boa - 30 pontos; normal - 20 pontos; ruim - 10
pontos;
− interno da residência com quartos para o leste - 30 pontos;
− andar do apartamento acima do terceiro andar - 30 pontos.
iii) Escala de valores: amplitude de 1 a 100 pontos.
h) Atendimento com saneamento básico:
i) Definição: é considerado atendido com saneamento básico aquela
unidade atendida com:
− abastecimento de água por rede de água tratada e não por poço,
sobre o qual não se pode garantir a potabilidade da água;
− com solução de esgotamento sanitário por rede pública, ou por
solução usualmente adotada, que possibilite a execução de fossa ou
sumidouro, onde o nível de lençol freático o permita;
− com coleta de lixo;
ii) Tipo: variável dicotômica, com ou sem saneamento básico entendendose como a unidade com saneamento básico, aquela atendida com
água, solução de esgoto e coleta de lixo.
3.2 PESQUISA DE VALORES DE MERCADO DE IMÓVEIS E DE
DISPOSIÇÃO A PAGAR PELAS VARIÁVEIS AMBIENTAIS
Através de Fichas de Pesquisa (Apêndice A), foram vistoriados imóveis
ofertados no mercado imobiliário, entre os meses de maio de 2002 a novembro de
2002. Nas fichas de pesquisas, foram listadas as variáveis ambientais dentro de uma
escala de valores, já anteriormente explicada.
52
Do grupo de casas - classes “C” e “D”, foram pesquisadas 50 casas com
valores de até R$ 62.000,00, em oferta ou transacionadas, em diversos bairros de
Campo Grande, observadas sob 16 variáveis, dentre elas as 7 variáveis ambientais,
conforme lista a seguir: poluição sonora; poluição do ar; vista panorâmica;
equipamentos comunitários; nível de segurança; lazer e conforto térmico (Apêndice
C).
Cabe ressaltar que, além das variáveis ambientais citadas acima, fizeram
parte da pesquisa outros itens de identificação do imóvel e outras variáveis
necessárias e usuais nas pesquisas imobiliárias, como, por exemplo, área do imóvel,
conservação, idade, e outros todos identificados nas Fichas de Pesquisa.
Utilizando-se do programa de Sistema de Regressão (SISREG), ferramenta
de análise estatística do mercado imobiliário, realizou-se a primeira análise, em que
foram considerados todos os elementos e variáveis, segundo as hipóteses
levantadas. Nessa análise, desconsideraram-se cinco variáveis, pelo alto índice de
incerteza apresentado, configurando-se, como variáveis que não têm influência que
possa ser comprovada estatisticamente para explicar as variações de valor das
casas. As 5 variáveis que não influenciaram foram a poluição sonora, vista
panorâmica, equipamentos comunitários, lazer e conforto térmico.
A poluição sonora observada nas unidades, em 80% dos casos é ocasionada
pelo tráfego de carros, sendo 6% por tráfego intenso, 40% por tráfego normal e 14%
sem tráfego. Os elementos encontrados no mercado com problemas de ruído por
fábricas, igrejas, boates, ou mesmo por área de lazer com barulho exagerado que
provocasse reclamações, foram irrelevantes e não significativos pelo estudo
estatístico.
A variável vista panorâmica não apresentou significativa diferença, pois 94%
dos imóveis encontrados apresentam vista regular, não sendo, portanto possível
avaliar esse variável neste estudo.
O conforto térmico é pouco observado pela situação da casa estar ou não
com os quartos virados para o leste ou com arborização nas unidades. A situação de
conforto térmico apresenta 4% dos imóveis em situação superior à média da
53
amplitude, que é de 30 pontos. Portanto é pouca a preocupação com arborização e
solução arquitetônica que evite insolação do sol da tarde nos quartos.
A variável ‘equipamento comunitário’ apresentou um índice médio de 83
pontos superior à média da amplitude que é 70 pontos, indicando que nos imóveis
ofertados pode ser notada uma grande incidência de proximidade e atendimento
por equipamentos comunitários, porém não sendo fator influenciável na decisão de
disposição a pagar mais ou menos.
Observou-se que a variável ‘lazer’ está bastante correlacionada com a
variável área do terreno (41), significando que onde é maior o terreno, maior é o
percentual de existência de lazer, como, por exemplo, churrasqueira e piscina, da
mesma forma, com o nível de segurança (52) e com a poluição sonora (58).
Nos resultados da segunda análise, já descartadas as variáveis citadas, as
variáveis poluição do ar e nível de segurança mantiveram-se, indicando que são as
variáveis ambientais com maior poder de explicação sobre a variação do valor dos
imóveis.
Quanto à variável ‘poluição do ar’, para uma melhor análise, tentou-se coletar
no mercado ofertas de imóveis em condições próximas a lixões, fábricas e com
tráfego intenso em ruas sem pavimentação. Não foram encontrados imóveis nessas
duas primeiras condições, e, sim, na situação de existência ou não de pavimentação
asfáltica, apresentando uma desvalorização entre 11,30% do valor quando não há
asfalto, conforme coluna “cresc” na Equação de Regressão.
Quanto à variável ‘nível de segurança’, pôde-se constatar que a cada
variação positiva na amplitude (660 a 2.030 pontos) do nível de segurança, o valor
do imóvel aumenta 5,19%, conforme coluna “crês” na Equação de Regressão.
Se for realizada uma simulação hipotética de dois imóveis no mercado
imobiliário idênticos nos demais atributos, porém um com o nível de segurança
médio de 1.244,5833 e o outro com o nível de segurança abaixo de 660, teríamos
dois resultados: a) com índice médio de segurança: o preço do imóvel seria R$
40.547,29; e b) com índice baixo de segurança: o preço do imóvel seria R$
27.715,00.
54
Quando o nível de segurança é baixo tem-se uma desvalorização do imóvel
em 68%, no mercado.
Identificou-se ainda uma alta correlação entre a variável nível de segurança e
a variável inserção, indicando que as unidades pertencentes a um condomínio
significam ter maior segurança que casas isoladas fora de condomínio.
Da mesma forma, observou-se uma correlação entre o valor do terreno,
verificada pela variável setor, com o nível de segurança e o padrão de acabamento.
Pode-se concluir que quanto maior é o investimento na localização, na aquisição de
um terreno, maior é a disposição a pagar por segurança, e maior é o padrão de
acabamento.
Inúmeras outras correlações podem ser feitas, tendo sido apresentada
algumas de maior destaque relacionadas pelo enfoque ambiental.
Pode-se, pois, inferir que em relação às casas cuja aquisição se concretize
por uma população que se situa entra as classes C e D, as variáveis que podem
influenciar no valor são a área da edificação (quanto maior, mais valorizado) e a das
variáveis ambientais que são poluição do ar e o nível de segurança.
Do grupo de casas acima de R$ 62.000,00, classes “A” e “B”, foram
pesquisados 70 elementos de casas com valores acima de R$ 62.000,00, em oferta
ou transacionados, em diversos bairros de Campo Grande, observados sob 16
variáveis, dentre elas as 7 variáveis ambientais: poluição sonora; poluição do ar;
vista panorâmica; equipamentos comunitários; nível de segurança; lazer; conforto
térmico. (Apêndice D)
Os critérios técnicos de análise seguiram o mesmo raciocínio do primeiro
grupo de casas, utilizando-se das fichas de pesquisa e do programa SISREG.
Nessa análise, desconsideraram-se cinco variáveis, pelo alto índice de
incerteza apresentado, na coluna significância, configurando-se como variáveis que
não têm influência que possa ser comprovada estatisticamente e que explique as
variações de valor das casas.
55
As 5 variáveis que não influenciaram foram a poluição sonora, vista
panorâmica, equipamentos comunitários, nível de segurança e conforto térmico .
A situação de poluição do ar na amostra indicou que 98% dos imóveis
estavam na mesma situação, com boa ventilação, com pavimentação, não
apresentando reclamações de odor.
Destaca-se uma grande correlação entre o nível de segurança e a inserção
em condomínio, indicado pelo número 70, significando que os imóveis em
condomínio representam maior segurança.
A poluição sonora observada nas unidades foi de 88,58% por conta de tráfego
de carros, e 11,42% por ruídos de área de lazer e clube. Mesmo os elementos com
reclamações
de
ruído
não
resultaram
em
alterações
significativas
que
influenciassem no valor.
A variável vista panorâmica apresentou uma média de 23 pontos e foi
considerada baixa em relação à máxima de 60, não resultando em influência no
valor, ao contrário do conforto térmico, que apresentou uma média de 60 pontos
dentro de uma pontuação máxima de 120 pontos, indicando uma preocupação com
casas bem situadas em relação à insolação, com boa ventilação, mas não chegando
a influenciar nas diferenças de valor dos imóveis.
A variável equipamento comunitário apresentou um índice médio de 93
pontos de atendimento, alto em relação à pontuação máxima de 120 pontos,
indicando uma grande incidência de proximidade e atendimento por equipamentos
comunitários nos imóveis ofertados, porém não sendo fator influenciável na decisão
de disposição a pagar mais ou menos.
Na segunda análise, já sem as variáveis não influenciáveis no valor, a variável
lazer se manteve, indicando ser a variável ambiental com maior poder de explicação
sobre a variação do valor dos imóveis nas casas classes A e B, juntamente com a
área do terreno, a área total, o setor de localização, a inserção em condomínio e a
idade aparente.
56
Observou-se uma alta correlação da variável lazer com a variável inserção em
condomínio (35), item de numero 5 no eixo das abscissas, significando que as casas
situadas em condomínio oferecem áreas de lazer, proporcionando essas
duas
variáveis, em conjunto, uma alta influência e poder de explicação nas variações do
valor dos imóveis. Isolada, a variável inserção em condomínio apresenta uma
tendência de valorização do imóvel quando dentro de um condomínio da ordem de
32,56% conforme equação de regressão coluna “cresc”.
TABELA 1 - Simulação hipotética no mercado imobiliário mostrando a influência da
variável lazer em diferentes ofertas
Hipóteses
Variáveis
1ª
2ª
3ª
4ª
0
12
18
42
Área terreno
200
200
200
200
Área total
151
151
151
151
Setor
41
41
41
41
Inserção
1
1
1
1
Idade aparente
0
0
0
0
80.261,39
87.608,95
91.531,25
109.056,88
Zero
9,15%
14,04%
35,87%
Oferta de lazer
Valor Total Avaliado
% de Valorização*
Fonte: a autora, 2002.
*sobre a primeira hipótese
A variável lazer apresentou resultados com uma pontuação média de 12
pontos, dentro de uma amplitude de 0 a 42 pontos. Dentro dessa amplitude, quatro
situações, entre o mínimo e o máximo dessa variável, foram retiradas de um
mercado hipotético, e com elas realizada uma simulação onde as demais variáveis
não sofreriam alteração (Tabela 1).
Os resultados dos cálculos matemáticos demonstram que apresentaram uma
crescente valorização do imóvel, alcançando 35,87%, quando ofertado com maior
57
número de possibilidades de lazer, o que de acordo com esta pesquisa, significa
existência de piscina, churrasqueira, quadra esportiva, playground, área verde
interna e área verde externa.
Portanto, pode-se inferir que uma população que se situa entra as classes A e
B, ao adquirir uma casa acima de R$ 62.000,00, tende a valorizar o imóvel pelas
variáveis: área do terreno; área total da edificação; setor de localização; inserção
em condomínio; idade aparente e a variável ambiental Lazer .
Do grupo de apartamentos de preço abaixo de R$ 62.000,00, classes “C” e
“D”, foram pesquisados 54 elementos de apartamentos de valores até R$ 62.000,00,
em oferta ou transacionados, em diversos bairros de Campo Grande, observados
sob 22 variáveis, dentre as quais as 7 variáveis ambientais: poluição sonora;
poluição do ar; vista panorâmica; equipamentos comunitários; nível de segurança;
lazer; conforto térmico.
Os critérios técnicos de análise seguiram o mesmo raciocínio dos dois grupos
anteriores de casas, utilizando-se as fichas de pesquisa e do programa SISREG.
Dessa análise, desconsideraram-se quatro variáveis, pelo alto índice de
incerteza apresentado, configurando-se como variáveis que não têm influência que
possa ser comprovada estatisticamente e que explique as variações de valor dos
apartamentos. As quatro variáveis que não influenciaram foram a poluição sonora,
poluição do ar, vista panorâmica, equipamentos comunitários.
A situação de poluição do ar na amostra indicou que 100% dos imóveis
estavam na mesma situação, não apresentando reclamações de odor, com boa
ventilação e com pavimentação.
A poluição sonora foi observada nas unidades, em sua maioria pela diferença
de situação do andar do apartamento, no entanto não influenciando nas diferenças
de valor dos imóveis.
A variável vista panorâmica apresentou pouca variação entre as ofertas,
sendo a maioria regular, não indicando ser uma preocupação dos adquirentes,
quanto à decisão da compra do imóvel nessa classe de renda.
58
A variável equipamento comunitário apresentou um índice de atendimento
médio, indicando uma
incidência normal
de proximidade e atendimento por
equipamentos comunitários nos imóveis ofertados, não sendo fator influenciante na
decisão de disposição a pagar mais ou menos.
Na segunda análise, já sem as variáveis não influenciáveis no valor, as
variáveis nível de segurança, lazer e conforto térmico se mantiveram, indicando
serem as variáveis ambientais com maior poder de explicação sobre a variação do
valor dos imóveis nas casas classes C e D, juntamente com a área total, o setor de
localização, o número de sanitários, o padrão de acabamento e o estado de
conservação.
Quanto à variável conforto térmico em apartamentos, diferentemente de
casas, observou-se que a posição dos quartos em relação à insolação é mais
observada, pelo fato de ter opções que possibilitam a comparação e a escolha de
localizações mais privilegiadas, principalmente no caso de unidades novas em que
existe um maior número de ofertas num mesmo edifício.
As demais variáveis ambientais como lazer e nível de segurança comprovam
que a preferência e disposição a pagar são maiores quando às variáveis lazer e
nível de segurança estão sendo ofertadas em conjunto. Notou-se, no entanto, que
as variáveis padrão de acabamento e conservação são as que mais influenciam na
decisão de valor , sendo indiretamente uma preocupação com segurança física do
imóvel, principalmente nas faixas de poder aquisitivo mais baixo.
Realizando-se uma simulação hipotética no mercado imobiliário, onde os
imóveis idênticos nos demais atributos fossem ofertados por 3 situações, na primeira
hipótese, com lazer com o mínimo de pontuação; na segunda hipótese, com lazer
numa pontuação média, e numa terceira hipótese, o lazer no mínimo e o conforto
térmico no máximo da sua pontuação encontrada no mercado, conforme cálculos
matemáticos (Tabela 2).
59
TABELA 2 - Simulação hipotética no mercado imobiliário mostrando a influência da
variável lazer em diferentes ofertas
Hipóteses
Variáveis
1ª
2ª
3ª
20
20
20
Padrão de acabamento
180,00
180,00
180,00
Estado de conservação
300,00
300,00
300,00
1.880,00
1.880,00
1.880,00
Lazer
4,00
34,00
4,00
Conforto térmico
60,00
60,00
120,00
Área total e
91,24
91,24
91,24
Sanitários
2,00
2,00
2,00
Valor total avaliado
38.865,93
43.920,02
48.209,81
% de Valorização*
Zero
13,00%
24,04%
Setor
Nível de segurança
Fonte: a autora, 2002.
*sobre a primeira hipótese.
Os
resultados
apresentaram
uma
crescente
valorização
do
imóvel,
alcançando 24,04%, quando ofertado com maior numero de possibilidades de lazer,
o que, de acordo com esta pesquisa, significa a existência de piscina, churrasqueira,
quadra esportiva, playground, área verde interna e área verde externa, aliado a uma
situação de boa ventilação e situação dos quartos voltados para leste.
Portanto pode-se inferir que uma população que se situa entre as classes C e
D, ao adquirir um apartamento até R$ 62.000,00, tende a valorizar o imóvel de
acordo com os componentes descrito acima, valorizando-o através das variáveis
padrão de acabamento e estado de conservação, área total e numero de sanitários,
e as variáveis ambientais nível de segurança, lazer e conforto térmico, conforme
pode ser verificado na equação de regressão.
A localização dos imóveis envolve muitas características de caráter ambiental
e que podem variar de acordo com a localização geográfica da cidade avaliada. No
caso de Campo Grande os imóveis localizados com os quartos localizados na face
leste são preferidos aos da face oeste, em função da temperatura. Se o imóvel
estivesse no sul do Brasil à face norte seria mais valorizada em função da
possibilidade de maior insolação.
60
Do grupo de apartamentos acima de R$ 62.000,00, nesta faixa de
apartamentos, o mercado apresentou-se monopolizado, com um grau de
concentração relevante de ofertas e transações por uma única empresa, cujos
preços estão sendo praticados dentro de uma ótica e regras próprias (Apêndice E).
Dessa forma, são dados que merecem uma análise diferenciada desta que se
está propondo neste trabalho, que é o de coletar dados aleatórios, dependentes de
fatores sujeitos ao acaso, sem um direcionamento concentrado na forma de coletar
os dados no mercado, por uma das partes intervenientes.
Por fugir das mesmas condições dos outros três grupos, optou-se por não
apresentá-los, evitando resultados que expressassem o pensamento de um único
grupo, ao invés do de uma população.
A partir deste estudo e a partir das análises de cada grupo de pesquisa, criouse uma forma de classificação das variáveis ambientais visando identificar uma
relação do efeito das variáveis no homem, permitindo uma visão macro e um
entendimento inicial da situação a ser analisada.
QUADRO 3 - Organização das variáveis ambientais de acordo com a seguinte classificação
Quanto...
Classificação
à percepção de ser positivo ou negativo
− valorizantes
− desvalorizantes
ao grau de informação e amadurecimento dos
seus impactos/ efeitos no homem
− consciente
ao grau de necessidade
− indispensável
− inconsciente
− dispensável
à temporalidade
− temporário
− permanente
à disposição a pagar
− existência de decisão, em
pagar mais para ter acesso
− não existência de decisão, em
pagar mais para ter acesso
Fonte: a autora, 2002.
61
Citando Dantas (1998, p. 13) “O valor de um bem surge de uma relação de
não indiferença entre o homem e este bem”. O que foi corroborado por este trabalho.
62
CAPÍTULO V
CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES
Este estudo focou a necessidade de se analisar quais são os atributos
considerados mais importantes pela população de Campo Grande ao adquirir um
imóvel, quais são os relacionados ao meio ambiente, e destes, quais a população
está disposta a pagar mais, para obtê-los.
Os resultados demonstraram que os aspectos ambientais em imóveis
ofertados no mercado de Campo Grande podem ser identificados por 7 Variáveis
Ambientais: poluição sonora;
poluição do ar;
vista panorâmica; equipamentos
comunitários; nível de segurança; lazer; e conforto térmico .
Os números apresentados no presente trabalho comprovam que existem
diferenças na importância dos aspectos ambientais para as diferentes classes
sociais. A faixa da população de menor renda diferencia-se da faixa da população de
maior renda quanto à hierarquia de fatores mais importantes na escolha de um
imóvel e na disposição a pagar. Nas classes mais baixas, os itens prioritários estão
relacionados ao atendimento das necessidades básicas do indivíduo, sendo o
primeiro deles o item padrão de acabamento. Em relação à disposição a pagar, no
caso das casas as variáveis são a área da edificação (quanto maior, mais
valorizado) e as variáveis ambientais são poluição do ar e nível de segurança. No
caso dos apartamentos, a população tende a valorizar padrão de acabamento,
estado de conservação, área total, o número de sanitários e as variáveis ambientais:
nível de segurança, lazer, e conforto térmico. Nas classes mais altas, as
necessidades mais importantes passam a ser as de atendimento por uma melhor
localização constatando-se que quanto maior o investimento na localização, ou seja,
63
na aquisição de um terreno, maior é a disposição a pagar do comprador. Na
disposição a pagar pelas casas, identificou-se como de importância a área do
terreno, área total da edificação , o setor de localização , a inserção em condomínio,
idade aparente e a variável ambiental: lazer.
Pode-se concluir que a influência dos itens observados, quando denominados
por uma linguagem ambiental, toma uma maior proporção, visto que os resultados
indicam que a existência de um conjunto de variáveis ambientais influencia o valor
de mercado de unidades habitacionais, pois os interessados neste mercado estão
dispostos a pagar mais, quando são atendidas suas necessidades sob o ponto de
vista ambiental.
Tal
enfoque
sugere
uma
oportunidade
para
que
as
abordagens
mercadológicas de venda de imóveis utilizem-se mais da linguagem ambiental pelos
empresários da construção civil, pelas imobiliárias e pelas incorporadoras.
Também significa que as variáveis, que influenciam na decisão do comprador,
a ponto de pagar mais ou menos por um imóvel, têm valor econômico que pode ser
identificado por meio dessas variáveis, sem as quais o imóvel se desvaloriza.
Percebe-se ainda que existe uma hierarquia de importância dada aos
aspectos ambientais, diretamente proporcional ao atendimento às necessidades
básicas do morador da respectiva unidade habitacional; e que um mesmo
empreendimento arquitetônico pode ter um valor econômico diferenciado ao se
alterarem os cenários ambientais, modificar a sua localização e sua situação de
estar dentro ou fora de um condomínio.
Uma somatória de variáveis ambientais, mesmo positivas, não confere, pois,
uma valorização diretamente proporcional em relação ao valor do imóvel, porque a
maioria das variáveis ainda não impõe uma diferença de disposição a pagar, mas
observa-se que aquele imóvel que apresenta um conjunto de situações favoráveis
alcança um maior valor.
Este trabalho exemplifica, claramente, que as variáveis ambientais têm fortes
correlações, portanto recomenda-se que em análises posteriores sejam observadas
as diferentes situações do conjunto, pois podem refletir diferentes cenários, como é
64
o caso da variável nível de segurança. A tendência é se pagar mais por imóveis que
apresentem um conjunto de itens que oferecem segurança, e não pelos itens
isoladamente. Recomenda-se, portanto que os indicadores resultantes deste
trabalho sejam utilizados com o conhecimento de que tratam de resultados
probabilísticos e que devem ser usados com os devidos cuidados pertinentes à área
de estatística.
Em função dos resultados possibilitarem obter-se a opinião da população
diretamente afetada por um imóvel ou empreendimento e por aliarem resultados
científicos, podem os mesmo servir como base de roteiro para futuras análises do
Estudo de Impacto de Vizinhança que, pela recente Lei do Estatuto da Cidade5, será
peça
obrigatória,
nos
pedidos
de
autorização
para
implantação
de
empreendimentos, tanto públicos como privados.
Recomenda-se, em função disso, a ampliação deste estudo para outros tipos
de imóveis como, lotes e glebas urbanas, ou mesmo apartamentos e casas em
outros cenários de oferta de imóveis no mercado imobiliário.
5
Estatuto da Cidade: Lei n. 10.257/2001 criada em julho de 2001, que reúne instrumentos
urbanísticos, tributários e jurídicos para serem utilizados na administração dos municípios, visando
garantir o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana.
65
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66
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68
GLOSSÁRIO
Aproveitamento Eficiente: é aquele recomendável para o local, em uma certa época,
observada a tendência de uso circunvizinho, entre os permitidos pela legislação pertinente.
Avaliação: é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel.
Benfeitoria: qualquer melhoramento, incorporado permanentemente ao solo pelo homem,
que não pode ser retirado, sem destruição, fratura ou dano.
Biosfera: Conjunto de todas as partes da Terra onde é possível, pelo menos a algumas
espécies de organismos, viver permanentemente, alimentar-se e reproduzir-se. É o conjunto
de todos os ecossistemas do planeta (Atlas do Meio Ambiente do Brasil, 1994).
Campo de Arbítrio: é o intervalo fechado de valores, obtido por processo estatístico
compatível com a amostra, dentro do qual o profissional de avaliações pode adotar,
justificando, aquele que seja representativo do valor do imóvel avaliado.
Comunidade: A comunidade em um ecossistema é constituída por todas as populações.
Uma população é composta pelo grupo de indivíduos de uma dada espécie de organismos.
Ecossistema: Sistemas integrados de seres vivos e ambientes físicos (BRANCO, 1978).
Engenharia de Avaliações: ramo da engenharia que, utilizando o conhecimento de outras
áreas da própria engenharia, da arquitetura, das ciências exatas, e outras, tem como
objetivo determinar tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, usos e frutos.
Fator de Comercialização: é a razão entre o valor de mercado e o custo de reedição de um
imóvel assemelhado (coeficiente de valor adicionado, vantagem da coisa feita, efeito
sinérgico).
Frente de Referência: é aquela adotada pelo engenheiro de avaliações como representativa
dos terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneização, em decorrência do
conceito de que as dimensões da testada influem no valor do terreno.
69
Frente Real: é a dimensão do desenvolvimento da testada ao longo do alinhamento da via
pública.
Habitat: termo utilizado para designar o lugar onde um organismo vive
Homogeneização: é o tratamento técnico dos preços observados, mediante a aplicação de
coeficientes ou transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as
diferenças de atributos entre os imóveis pesquisados e o avaliando.
Imóveis de Referência: são aqueles identificados em pesquisa e que, pela semelhança de
características com o imóvel avaliando, servem de base à avaliação.
Inferência Estatística: é a parte da ciência estatística que permite extrair conclusões a partir
do conhecimento de amostragem técnica da população.
Lote: é a porção do terreno com frente para vias públicas ou particulares, em condições de
ser aproveitada de imediato para fins urbanos.
Meio Ambiente: conjunto de condições que afetam a existência, desenvolvimento e bemestar dos seres vivos. Não se trata pois, apenas de um lugar no espaço, mas de todas as
condições físicas, químicas e biológicas as quais favorecem ou desfavorecem ao
desenvolvimento (Branco,1978).
Nicho ecológico: conjunto de características ambientais (fatores físicos, alimento típico e os
inimigos naturais da espécie) que definem o papel de uma espécie na biosfera.
Pesquisa: é um conjunto dos procedimentos de identificação, investigação, coleta, seleção,
processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados relativos a imóveis
assemelhados ao avaliando, para fornecer estrutura técnica ao laudo.
Preço: quantidade de dinheiro com que um bem é comercializado ou a expressão monetária
pela qual ele é ofertado no mercado imobiliário. Numa situação em que a transação resulte
da livre negociação entre pessoas conhecedoras do bem e do mercado, este evento é
representativo deste mercado.
Qualidade de Vida: Qualidade de vida é uma noção associada ao meio ambiente no sentido
de ser resultado de fatores que interagem com a comunidade relacionados com o nível de
vida, ou seja, resulta das condições de alimentação, de abastecimento d’água, de moradia,
de transporte, de destinação de esgotos, e do lixo, de emprego, de renda, de escola, de
seguridade, da qualidade do ar, do lazer, da higiene, e segurança do trabalho, etc., é, na
realidade, uma noção um conceito, que se ajusta ao equilíbrio dinâmico dos ecossistemas
(MENEZES, 1981).
70
Valor de Mercado: média de todos os eventos representativos do mercado a que pertence o
bem, relativo a bens de natureza semelhantes ao que se pretende avaliar. Porém, como não
é possível acessar a todos esses eventos, estima-se a média a partir de uma amostra de
dados extraídos desse mercado.
Valor: é a expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação
em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua
transação, não estejam compelidas à negociação.
Vistoria: é o exame circunstanciado de um imóvel, permitindo conhecer, da melhor maneira
possível, o bem a avaliar, o contexto de mercado a que ele pertence, detalhada observação
da região do entorno, visando a identificar as suas características, daí resultando a mais
correta identificação das variáveis na formação do preço.
Nota: A norma referenciada neste trabalho, ABNT 5676/90 foi recentemente revisada
com a inserção de novos conceitos. Até a conclusão deste trabalho, porém, a nova
norma não tinha sido publicada pela ABNT, impossibilitando assim a sua inclusão
nas referências bibliográficas.
71
APÊNDICES
72
Apêndice A
Instrumentos de coleta de dados
Formulário casa
Formulário apartamento
73
74
75
Apêndice B
Fotos ilustrativas
76
Figura 13 -
Vista parcial de Campo Grande-MS, 2000.
Fonte: cartão postal.
Figura 14 -
Frente de um dos imóveis pesquisados – classes “A” e “B”.
Fonte: Marize Moraes Boranga, 2002.
77
Figura 15 -
Frente de um dos imóveis pesquisados – classes “C” e “D”.
Fonte: Marize Moraes Boranga, 2002.
Figura 16 -
Frente de um dos imóveis pesquisados – apartamento.
Fonte: Marize Moraes Boranga, 2002.
78
Apêndice C
Modelos matemáticos aplicados e seus respectivos resultados
CASAS CLASSES “C” e “D”
Modelo - Significância - Primeira análise
Equação de Regressão – Equipamento Comunitário – índice médio
Correlações Parciais – Lazer
Modelo - Significância – segunda análise
Equação de Regressão
Modelo – Cálculos matemáticos Simulação 1
Modelo – Cálculos matemáticos Simulação 2
Correlações Parciais – Nível de Segurança
79
80
81
82
83
84
85
86
Apêndice D
Modelos matemáticos aplicados e seus respectivos resultados
CASAS CLASSES “A” e “B”
Modelo - Significância - Primeira análise
Correlações Parciais – Nível de Segurança e Inserção
Modelo - Significância - Segunda análise
Correlações Parciais – Lazer e Inserção
Equação de Regressão
Modelo – Cálculos matemáticos Simulação 1
Modelo – Cálculos matemáticos Simulação 2
Modelo – Cálculos matemáticos Simulação 3
Modelo – Cálculos matemáticos Simulação 4
Teste da Equação – Lazer
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
Apêndice E
Modelos matemáticos aplicados e seus respectivos resultados
APARTAMENTOS
Modelo significância Análise
Modelo – Cálculos matemáticos Simulação 1
Modelo – Cálculos matemáticos Simulação 2
Modelo – Cálculos matemáticos Simulação 3
Equação de Regressão
100
101
102
103
104
105
106
ANEXOS
107
Anexo A
Mapa de Campo Grande – regiões e bairros
109
Anexo B
Resultados da Pesquisa e Opinião Pública, 2002

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