HIPOTECA

HIPOTECA - NOVIDADES DO CÓDIGO CIVIL
Rénan Kfuri Lopes, adv.
A hipoteca é tratada no novo Código Civil nos
arts. 1.419 a 1.430, dentro das disposições gerais do Título
X e de maneira mais especial nos arts. 1.473 a 1.505.
Essencialmente, a hipoteca é uma forma
acessória de garantia de dívida através de um imóvel, e só
tem o vínculo real a partir do instante que foi regularmente
registrada perante o cartório imobiliário. Sem este registro
não se considera um direito real, mas sim uma garantia
obrigacional, não irradiando efeitos perante terceiros (art.
1.419).
Diz-se o direito real, pois a garantia hipotecária
acompanha o bem, mesmo em caso de sua alienação a
terceiros. Só tem legitimidade para oferecer o bem imóvel
em hipoteca o proprietário, ou seja, aquele que pode alienar
(art. 1.420).
Em caso de se excutir a coisa hipotecada, a
preferência é dos credores hipotecários. E se existir mais de
uma hipoteca, observar-se-á quem registrou primeiro.
Porém, esta regra de preferência não se aplica se através
de lei especial (por exemplo, na falência, D.L. 7.661/45, art.
102) estiver previsto outro débito preferencial ao credor
hipotecário (art. 1.422).
Interessante a nova colocação do parágrafo
único do art. 1.428 que agora revestiu de legalidade
expressa a possibilidade do devedor após o vencimento da
obrigação, dar em pagamento ao credor o bem hipotecado.
A hipoteca doravante pode ser estipulada em
negócio jurídico, condicionada a evento futuro, desde que
determinado o valor máximo do crédito garantido, ou seja,
estabelecido o limite de garantia da hipoteca. Mas para fins
de execução da hipoteca, o devedor haverá de
expressamente (por escrito), manifestar sua concordância
que o evento foi concretizado, se realizou ou quanto à
correção do montante da dívida. Acaso suceder divergência
sobre estas situações (realização da evento e valor da
dívida), caberá ao credor demonstra-las em juízo,
respondendo o devedor por perdas e danos na hipótese de
superveniente desvalorização do imóvel, reduzindo a
garantia em face deste empecilho gerado injustamente pelo
devedor (art. 1.487).
Outra novidade foi a disposição contida no art.
1.475 que considera nula a cláusula que proíbe o
proprietário de alienar o imóvel oferecido em garantia
hipotecária. Se o imóvel estiver hipotecado e for vendido,
poderá ocorrer o vencimento antecipado da dívida, se assim
estiver convencionado no contrato. Significa dizer que o
novo adquirente do imóvel terá de arcar com o débito para
desonerar a hipoteca.
Há de ser comentada a introdução do art.
1.488,
há
muito
reclamada
pelos
jurisdicionados,
principalmente aqueles que adquirem imóveis na planta (em
construção ou loteamento) e que não raro estes imóveis se
encontram gravados com hipoteca em favor de um terceiro
credor da empresa vendedora.
Dicciona o art. 1.488 que se o imóvel oferecido
em hipoteca for posteriormente loteado ou nele se construir
um condomínio edilício, o ônus da hipoteca será dividido
para cada lote ou unidade autônoma no valor “proporcional”
desta unidade calculado sobre o total do crédito. Com isso,
a
hipoteca
seguirá
as
matrículas
posteriormente
desmembradas, sabendo os novos adquirentes, com
certeza, qual o valor do débito individualizado do imóvel
garantido pela hipoteca (anteriormente, só se sabia do
débito total da hipoteca sobre a totalidade do imóvel, de
forma não divisível por unidade).
Este desmembramento não desonera o
devedor de pessoalmente responder pela dívida, salvo se o
credor manifestar sua concordância com a exoneração ou
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mesmo a transferência da obrigação para o novo adquirente
do imóvel, mantida a garantia hipotecária, como é praxe no
mercado imobiliário.
O credor só poderá opor ao pedido de
desmembramento se provar que esta divisão venha a
resultar em diminuição da garantia hipotecária, o que tem
lógica e justeza.
Sub censura.
Rénan Kfuri Lopes, adv.
FEVEREIRO DE 2006.
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