perizia parte III - NAVE

STUDIO TECNICO
ARCHITETTO DIEGO FABIO CASTELLETTI
Villa d’Adda (Bg) – Piacenza
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Bagno piano terra
26
Bagno piano terra
27
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Bagno piano terra
28
Cabina armadio camera padronale
29
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Particolare porta interna
30
Scala verso il sottotetto
31
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Sottotetto
32
Sottotetto
33
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Terrazzo piano sottotetto
34
Bagno piano sottotetto
35
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Bagno piano sottotetto
36
Bagno piano sottotetto
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Impianti piano interrato
38
Impianti piano interrato
39
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Finestra piano interrato
40
Quadro elettrico
41
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Pannello controllo impianto domotico
42
Luce di emergenza e attacco impianto aspirazione centralizzato
43
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Caldaia
44
Particolare serramento
45
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ALLEGATO 13
Planimetrie.
PIANO INTERRATO
PIANO SOTTOTETTO
PIANO TERRA
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ALLEGATO 14
Descrizione sintetica delle caratteristiche dell’immobile.
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DESCRIZIONE SINTETICA
Immobile di via don Gnocchi, 8 - Castelvetro Piacentino (Pc)
1
2
3
4
5
6
7
8
COMUNE CENSUARIO
INDIRIZZO
FOGLIO
PARTICELLA
CATEGORIA
CLASSE
CONSISTENZA
RENDITA
DATI CATASTALI
Castelvetro Piacentino (Pc)- C288
Via don Gnocchi, 8
18
934
A/8 + Ente urbano con fabbricato
U
11 vani - are 15.70
1.562,28 euro
DATI DIMENSIONALI
9 SUPERFICIE LORDA PIANO TERRA
270,00 mq
10 PORTICO PIANO TERRA
SUPERFICIE LORDA PIANO
11
SOTTOTETTO
SUPERFICIE LORDA PIANO
12
INTERRATO
13 TERRAZZO PIANO SOTTOTETTO
14 AREA ESTERNA PRIVATA
15 PIANI
16 BOX
17 SOTTOTETTO
27,00 mq
18 PISCINA
19 ALTEZZA INTERNA LOCALI
89,00 mq
50,0 mq
9,00 mq
1.550,00 mq
interrato, terra, sottotetto
No. Posto auto doppio esterno
Si
lunghezzaxlarghezza= 16,50x7,00 ml. Profondità: min. 1,20 ml,
max 2,00 ml. A sfioro.
2,70 ml appartamento - 2,40 ml interrato - 1,25 ml/4,00 ml
sottotetto
DATI COSTRUTTIVI E DI FINITURA
Cemento armato.
Solai in laterocemento.
Del tipo a falde inclinate in legno. Manto di copertura in tegole di
22 Copertura
cemento tipo anticato.
23 Lattoneria
Rame
24 Tamponamento perimetrale
Muratura in laterizio cassavuota.
25 Esterni
Intonaco a vista. Lastre di pietra.
26 Tramezzature interne
In laterizio.
27 Intonaci
Gesso
28 Pavimenti
Ceramica. Legno.
29 Rivestimenti
Ceramica
30 Serramenti interni
In legno
31 Serramenti esterni
Alluminio con doppio vetro.
32 Oscuranti esterni
Antoni in alluminio verniciato
33 Porte d’ingresso
In alluminio blindata.
34 Porte interne
In legno con profili in alluminio.
35 Impianto elettrico
Del tipo sotto traccia con domotica.
36 Impianto idrico-sanitaro
Completo per cucina, bagni e lavanderia
20 Strutture portanti verticali
21 Strutture portanti orizzontali
37 Impianto di riscaldamento
38
39
40
41
42
43
44
Impianto di condizionamento
Isolamento termico
Isolamento acustico
Impianto d'allarme
Area esterna
Grado di finitura
Stato di manutenzione
Autonomo. Caldaia a metano posta al piano terra. Riscaldamento
a pavimento. Pannelli solari. Calorifero bagno piano sottotetto.
Predisposizione
Presente
Presente
Presente. Volumetrico e sensori su finestre.
Esclusiva. Giardino con piscina.
Ottimo.
Pari al nuovo.
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ALLEGATO 15
Criteri e calcoli per la stima dell’immobile.
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STIMA ANALITICA
PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
Immobile di via don Gnocchi, 8 - Castelvetro Piacentino (Pc) - FG. 18, MAPP. 934
Superficie commerciale - S - Abitazione
433,50 mq
Dati ricavati dalla banca dati delle QUOTAZIONI IMMOBILIARI DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO
2012
Anno
2
Semestre
Piacenza
Provincia
Castelvetro Piacentino
Comune
E1
Codice di zona
2
Microzona catastale
Ville e villini
Tipologia prevalente
Residenziale
Destinazione
Civili
Abitazioni
valore
valore
valore massimo
VALORE LOCAZIONI - €/mq x mese
minimo
massimo
Vm
Abitazione
2,40
3,30
3,30
Valore locazione mensile lordo da AGENZIA DEL
Vm
S
VL1
TERRITORIO
VL1 = Vm x S - € x mese - ABITAZIONE
3,30
433,50
1.430,55 €
Valore locazione mensile lordo indicato da AGENZIE IMMOBILIARI di Zona - VL2 - € x
mese
VL2
1.500,00 €
Valore locazione ottenuto da media aritmetica semplice tra
VL1 e VL2 VL = (VL1+VL2)/2 - € x mese
VL1
1.430,55 €
VL
1.465,28 €
Spese in detrazione a carico della proprietà - Sp = 20%
VL
1.465,28 €
%
0,2
Sp
293,06 €
Valore locazione mensile netto - VN = VL - Sp - € x mese
VL
1.465,28 €
Sp
293,055
VN
1.172,22 €
Reddito netto annuo - R = VN X 12 mesi - € x anno
VN
1.172,22 €
VL2
1.500,00 €
Mesi
12
R
14.066,64 €
Saggio annuo di capitalizzazione per investimento ad uso residenziale in centro abitato di
limitata dimensione.
VALORE IMMOBILE per capitalizzazione del valore netto
annuo V = R/r
R
14.066,64 €
r
0,02
2,00%
V
703.332,00 €
GLOSSARIO
REDDITO NETTO - R
Reddito che l'immobile genera in una situazione stazionaria, senza che elementi eccezionali ne determinino variazioni verso l'alto
o verso il basso.
REDDITO LORDO
Affitto annuale dell'immobile.
SPESE IN DETRAZIONE - Sp
Spese da detrarre al Reddito Lordo per ottenere il Reddito Netto e prodotte dall'immobile ovvero: manutenzione, servizi,
inesigibilità, assicurazioni, ammortamento, amministrazione, imposte.
SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE - r
Indicatore del rendimento proprio dell'immobile.
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STIMA SINTETICA
Immobile di via don Gnocchi, 8 - Castelvetro Piacentino (Pc) - FG. 18, MAPP. 934
DATI SINTETICI IMMOBILE
Via don Gnocchi, 8. Castelvetro Piacentino
(Pc)
Villa singola
Residenziale
INDIRIZZO
TIPO
ZONA
CARATTERISTICHE
Calcolo superifice commerciale
Superficie abitazione piano terra
Superficie abitazione piano sottotetto
Superficie abitazione piano interrato
Superficie terrazza
Superficie portico
Supericie area esterna con piscina
SUPERFICIE COMMERCIALE - Sc
Villa singola con giardino privato e piscina
composta da piano terra, interrato e sottotetto.
Ottime finiture.
MQ
270,00
89,00
50,00
9,00
27,00
1200,00
indice
1,00
0,70
0,50
0,30
0,50
0,05
433,50 mq
Totale
270,00
62,30
25,00
2,70
13,50
60,00
Dati ricavati da: OSSERVATORIO IMMOBILIARE FIAIP PIACENZA 2012
Case e Ville
Categoria:
Nuovo o ristrutturato
Stato di conservazione:
minimo
massimo
Valore unitario superficie commerciale - €/mq
1.600,00 €
1.900,00 €
1.900,00 €
Valore unitario adottato - Vu €/mq
Vu
Sc
VO
Valore immobile da Osservatorio (Vu x Sc) - VO
1.900,00 €
433,50
823.650,00 €
Dati ricavati da: AGENZIE IMMOBILIARI OPERANTI A PODENZANO (PC)
AGENZIA IMMOBILIARE 1
1.900,00 €
Valore unitario 1 - V1 €/mq
AGENZIA IMMOBILIARE 2
2.000,00 €
Valore unitario 2 - V2 €/mq
Valore medio Agenzie - Vm = (V1+V2)/2 €/mq
Valore immobile da Agenzie (Vm x Sc) - VA
V1
1.900,00 €
Vm
1.950,00 €
V2
2.000,00 €
Sc
433,50
Valore Medio
Vm
1.950,00 €
VA
845.325,00 €
VALORE IMMOBILE calcolato con media aritmetica semplice
Valore immobile V = (VO+VA)/2
VALORE IMMOBILE
VO
VA
823.650,00 € 845.325,00 €
V
834.487,50 €
834.487,50 €
NOTA: per ottenere il VALORE DELL'IMMOBILE, mediante stima sintetica, si è partiti dai dati raccolti presso due
Agenzie Immobiliari operanti a Castelvetro Piacentino e dai dati contenuti nell'Osservatorio Immobiliare FIAP
Piacenza 2012. Con i valori ricavati si è quindi fatta una media aritmetica semplice, ottenendo così il valore
desiderato. Si sono presi i valori massimi unitari in considerazione delle finiture superiori alla media e dello stato
di conservazione pari al nuovo.
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VALORE IMMOBILE
OTTENUTO DA STIME SINTETICA E ANALITICA
Immobile di via don Gnocchi, 8 - Castelvetro Piacentino (Pc) - FG. 18, MAPP. 934
834.487,50 €
703.332,00 €
STIMA SINTETICA - Vs
STIMA ANALITICA - Va
VALORE MEDIO - Vm - Ottenuto
applicando media aritmetica semplice
Vs
Va
Vm
834.487,50 € 703.332,00 € 768.909,75 €
Pertanto il VALORE DELL'IMMOBILE oggetto di esecuzione è da
considerarsi pari a:
768.909,75 €
NOTA: a detto valore si applica un abbattimento di 8.909,75 €, frutto di stima, in
considerazione delle regolarizzazioni (comunali, catastali, di manutenzione)
necessarie al fine di garantire la commercializzazione del bene.
760.000,00 €
Arrotondamento
BIBLIOGRAFIA
AUTORE
TITOLO
ANNO
EDITORE
Realfonzo A.
1994
Teoria e metodo dell'estimo urbano NIS, Roma
Forte F., De Rossi B.
1974
Principi di economia e di estimo
ETAS, Milano
Orefice M.
1995
Estimo
UTET
FIAIP, Collegio Provinciale
Piacenza
2012
Bollettino Osservatorio Immobiliare
Piacenza
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ALLEGATO 16
Supporti informatici – DVD.