7. Imóveis.

7. Imóveis.
Enquanto que a oferta de imóveis para fins comerciais é variada, os imóveis residenciais são escassos, nos centros, como
também ocorre em outras cidades internacionais. Na busca
por propriedades adequadas para arrendamento e compra,
a Internet e os jornais prestam serviços valiosos. As pessoas
com residência no exterior também podem adquirir terrenos e
bens imobiliários para fins comerciais, sem que haja necessidade de autorização; todavia, no caso de propriedade residencial, essas pessoas estão sujeitas a certas restrições.
7.1 Procura da propriedade
adequada.
7.1.1 Imóveis para fins residenciais e comerciais
A Internet e os jornais são as principais fontes de informação para
procurar uma propriedade imobiliária adequada. Pessoas conhecidas
no local podem prestar grande ajuda na procura de um imóvel residencial. O leque de ofertas imobiliárias abrange desde apartamentos,
casas para uma e mais famílias, escritórios e imóveis industriais até
estacionamentos e garagens, sendo que há opções tanto de arrendamento como de compra. Bons endereços de procura são também
os websites de agências imobiliárias e os escritórios de administração
fiduciária. Eles podem ser encontrados, entre outros, através dos
portais de busca de imóveis ou na homepage da «Schweizerischer
Verband der Immobilien­wirtschaft» (Associação Suíça de Economia
Imobiliária) (SVIT). As páginas das comunas na Internet também são
úteis: muitas contêm informações actuais sobre futuros projectos da
construção civil, sejam imóveis para arrendamento ou compra.
60
Manual para investidores 2012
Associação suíça de economia imobiliária SVIT
www.svit.ch
Idiomas: Alemão, Inglês, Francês, Italiano
Os sectores cantonais de fomento à economia auxiliam investidores em todas as questões administrativas e oferecem serviços
de mediação com relação a terrenos para construção ou imóveis.
Fig. 26: Orientações pela Internet para procura de imóveis
www.alle-immobilien.ch
Motor de busca de ofertas
imobiliárias
Idiomas: al., ingl., fr., ital.
www.comparis.ch/immobilien Página de imobiliária com
possibilidade de comparação de
preços
Idiomas: al., ingl., fr., ital.
immo.search.ch
Página de imobiliária com muitas
informações adicionais
Idiomas: al., ingl., fr., ital.
Índice de endereços do mercado
www.swissinfo.ch
imobiliário
> Serviços>Swisslinks
Idiomas: al., ingl., fr., ital., port.,
> Imóveis
rus., chin., jap.
www.mieterverband.ch
Índice de páginas comentado
> Procura de habitação
Idioma: al.
www.homegate.ch
Portais imobiliários
www.immoscout24.ch
Idiomas: al., ingl., fr., ital.
7.1.2 Alojamentos temporários/apartamentos mobiliados
A oferta de hotéis e apartamentos de férias para qualquer categoria
é bastante grande na Suíça. O ponto de partida para a busca por
uma acomodação apropriada, também neste caso, é a Internet. A
homepage Schweiz Tourismus (Turismo na Suíça) oferece um panorama abrangente. Apartamentos mobiliados e flats são cada vez
mais raros e caros. Entretanto, há corretores, imobiliárias e empresas
especializadas na assistência a expatriados que podem ajudar na
busca. Não existe um quadro geral de todos os prestadores desse
serviço do país todo. Por isso, recomenda-se buscar, em primeiro
lugar, na Internet, usando as palavras-chave «Serviced Apartments»
(flats), «möbliert» (mobiliados), «Studio» (quitinete), «Apartments»
(apartamentos), «Temporary Housing» (acomodação temporária), ou
mesmo «Ferienwohnungen» (apartamentos para temporada).
Hóteis e Apartamentos de férias
www.myswitzerland.com/unterkunft
Idiomas: Alemão, Inglês, Francês, Italiano, Espanhol, Russo,
Chinês, Japonês
Agências de arrendamento, serviços de apartamentos
mobiliados e flats
www.xpatxchange.ch > Moving
Idioma: Inglês
7.2 Imóveis para fins comerciais.
7.2.1 Aluguer
Fig. 27: Preços de mercado para áreas de escritórios, 4º trimestre 2011
Arrendamentos, preço líquido em francos suíços por m2 de área útil e ano (média)
Cidades grandes: valores referentes ao centro
Basileia
acima de
320
280
a
320
250
a
280
200
a
250
150
a
200
abaixo de 150
Schaffhausen
Frauenfeld
Liestal
Delémont
Zurique
St. Gallen
Herisau
Aarau
Appenzell
Zug
Solothurn
Lucerna
Glarus
Schwyz
Neuenburg
Berna
Sarnen
Stans
Altdorf
Chur
Friburgo
Lausanne
Genebra
Sion
Bellinzona
Fonte: Wüest & Partner AG, www.wuestundpartner.com
Manual para investidores 2012
61
7.2.2 Compra
A possibilidade de compra de imóveis e terrenos comerciais para pessoas com domicílio no exterior não tem restrições.
Fig. 28: Decurso de um negócio de compra
Esclarecimentos antes da
compra: Relações do direito público e privado
• Verificação do Direito de Construir
• Avaliação de estatísticas
• Cadastro das localidades sujeitas a encargos
• Projectos de ruas
• Autorização de comércio
• Plano de medidas referentes à qualidade do ar
• Grau de sensibilidade a ruídos
• Impostos
• Verificação de todos os dados no registo de imóveis (servidão, pré-observações, observações)
• Registo do terreno
• Seguro predial
• Solicitação de uma estimativa imobiliária
• Financiamento
• Verificação do vendedor
• Relações de locação e arrendamento
Conclusão das negociações de venda
• Definição exacta do objecto de compra
• Definição do preço
• Posse
• Definição do financiamento
• Garantias financeiras
Legalização pública em um
tabelião na localidade do
imóvel
• Assinatura do contrato na presença do tabelião
• Eventual prestação de garantias financeiras
Execução oficial no registo
de imóveis na região competente
• Intercâmbio dos benefícios: entrega do objecto do contrato contra pagamento
• (Inscrição no registo de imóveis)
Fonte: Immobilien Kaufen und Verkaufen. Bürgi Nägeli Rechtsanwälte (Compra e Venda de Imóveis. Bürgi Nägeli Advogados), www.schweizerische-immobilien.ch
62
Manual para investidores 2012
Fig. 29: Terreno para construção: preços de mercado para construções industriais, 4º trimestre 2011
Preços em francos suíços por m² (localização central, não construído, construído)
acima de
1.500
1.000
a
1.500
500
a
1.000
250
a
500
150
a
250
abaixo de
150
Schaffhausen
Basileia
Frauenfeld
Liestal
Delémont
Zurique
St. Gallen
Herisau
Aarau
Appenzell
Zug
Solothurn
Lucerna
Glarus
Schwyz
Neuenburg
Berna
Sarnen
Stans
Altdorf
Chur
Friburgo
Lausanne
Genebra
Sion
Bellinzona
Fonte: Wüest & Partner AG, www.wuestundpartner.com
7.3 Imóveis para fins residenciais.
7.3.1 Aluguer
Na Suíça, duas em cada três pessoas moram em um apartamento alugado. A procura é elevada, e a oferta, especialmente nos
grandes centros e em regiões de maior aglomeração, é escassa.
Desde 2003, a quota de moradias vazias oscila em torno de 1 %
(2010: 0,94 %). Por isso, é necessário um pouco de paciência e
sorte para se encontrar a moradia adequada. Na Suíça, a maior
parte dos apartamentos é alugada sem móveis. As cozinhas
são equipadas por completo, e geralmente também oferecem,
além do fogão e frigorífico, uma máquina de lavar louças. Para
um apartamento de três quartos, sala, cozinha e casa de banho
se paga nos grandes e médios centros suíços, em média, 1.546
francos suíços por mês, sendo que os preços de arrendamento
variam bastante de região para região (1º trimestre de 2011). O
preço também depende da idade e do padrão de construção
de um apartamento. Diversos factores influenciam os preços
de aluguer. Os cantões com os níveis mais elevados de preço
de arrendamento caracterizam-se, em parte, por sua excelente
localização na área de influência dos maiores centros urbanos.
Um outro fator que justifica os elevados valores de aluguel é um
encargo tributário reduzido.
7.3.2 Compra
A compra de imóveis residenciais por pessoas no exterior está
sujeita a certas restrições jurídicas (vide subcapítulo 7.5). A quota
de imóveis residenciais próprios na Suíça situava-se em 2008 em
torno de 40 %. Ela é especialmente elevada no caso de famílias
com crianças, de idosos e também de classes com renda elevada.
Manual para investidores 2012
63
Fig. 30: Preços de mercado para apartamentos alugados, 4º trimestre de 2011
Locações, valor líquido em francos suíços por m² de área útil principal e ano (média)
acima de
220
200
a
220
180
a
200
160
a
180
140
a
160
abaixo de 140
Schaffhausen
Basileia
Frauenfeld
Liestal
Delémont
Zurique
St. Gallen
Herisau
Aarau
Appenzell
Zug
Solothurn
Lucerna
Glarus
Schwyz
Neuenburg
Berna
Sarnen
Stans
Altdorf
Chur
Friburgo
Lausanne
Genebra
Sion
Bellinzona
Fonte: Wüest & Partner AG, www.wuestundpartner.com
Uma vez encontrada a propriedade residencial certa, o contrato
de compra pode ser fechado. A base da compra do imóvel é o
contrato elaborado e registado em cartório. Ele obriga o vendedor a transferir a propriedade e o comprador a pagar o preço
acordado de compra. O contrato descreve o imóvel, regulamenta
o prazo para transferência, ou mesmo a garantia de um imposto
sobre o lucro da alienação do terreno.
Aconselha-se consultar no Registo de Imóveis, antes da assinatura do contrato, quais são os direitos e obrigações que estão
vinculados ao terreno no qual a propriedade residencial está
edificada ou virá a ser construída. Com a comprovação dos
interesses e mediante o pagamento de uma taxa, as informações
detalhadas do Registo de Imóveis podem ser adquiridas na forma de extrato no cartório de Registo de Imóveis competente.
64
Manual para investidores 2012
As inscrições no registo de imóveis têm um grau de complexidade variado. Enquanto que um direito de utilização de imóvel
é facilmente compreendido também por um leigo, o direito da
construção e os regulamentos relativos a apartamentos residenciais são nitidamente mais complicados. Nesses casos, dadas
as circunstâncias, será adequado consultar um especialista; o
próprio tabelião de legalizações também poderá fornecer informações relevantes. O contrato de compra, sempre legalizado publicamente, constitui o negócio básico propriamente dito, sendo
a premissa para a consequente inscrição no registo de imóveis.
Somente com a inscrição no registo de imóveis é que a posse
de um terreno passa para o comprador. Não existe um registo
central de imóveis; os registos são controlados pelos cantões
sob a inspecção geral do «Bundesamts für Justiz» (Departamento
Federal de Justiça).
Fig. 31: Preços de mercado para imóveis residenciais, 4º trimestre de 2011
Em francos suíços, por m² de área útil principal (média)
acima de
5.500
5.000
a
5.500
4.500
a
5.000
4.000
a
4.500
3.500
a
4.000
abaixo de
3.500
Schaffhausen
Basileia
Frauenfeld
Liestal
Delémont
Zurique
St. Gallen
Herisau
Aarau
Appenzell
Zug
Solothurn
Lucerna
Glarus
Schwyz
Neuenburg
Berna
Sarnen
Stans
Altdorf
Chur
Friburgo
Lausanne
Genebra
Sion
Bellinzona
Fonte: Wüest & Partner AG, www.wuestundpartner.com
Consulta do Registo de Imóveis
Custos adicionais na compra de imóvel residencial
www.ch.ch > Für Privatpersonen > Umwelt und Bauen
> Grundbuch (> Para privados > Ambiente e Construção
> Registo de Imóveis)
Idiomas: Alemão, Inglês, Francês, Italiano
www.hausinfo.ch > Finanzen und Steuern >Kauf und Verkauf (>
Finanças e Impostos > Compra e Venda)
Idiomas: Alemão, Francês
Verband Schweizerischer Grundbuchverwalter (Associação
Suíça de Administradores de Registo de Imóveis)
www.grundbuchverwalter.ch
Idiomas: Alemão, Francês, Italiano
Manual para investidores 2012
65
7.4 Aspectos jurídicos: Alvará de
construção.
Construções e instalações só podem ser feitas ou alteradas com
um alvará emitido pela autoridade competente. O projeto de
construção deve corresponder, em primeira instância, ao plano
de zonas da comuna, mas deve observar, para isso, exigências
adicionais resultantes, por exemplo, do direito da construção e
da proteção ambiental (água, luz, lixo, ruído), ou que devem ser
cumpridas para o interesse da segurança e saúde pública.
O processo de alvará dura, em média, três meses. A entrega
de uma solicitação de construção é basicamente um processo
padronizado. Além dos planos de projecto, devem ser entregues
comprovantes e uma série de outros formulários, dependendo
do projecto de construção. É do interesse do proprietário da obra
receber o mais rapidamente possível um alvará de construção
com validade legal, pois ele assumirá os custos de financiamento
durante a fase de planeamento e de emissão do alvará da construção. Um processo típico de alvará de construção é constituído de
quatro fases:
1. Informação às autoridades, consulta
2. Entrega da solicitação de construção, pré-exame, esclarecimentos adicionais (avaliações de impacto ambiental, proteção a patrimónios tombados, etc.)
3. Exame, informação ao serviço público (publicação e retiradas das estacas (marco) do terreno), concessão do alvará de
construção (incluso encargos, prazos)
4. Prazo para recurso, liberação da construção
A aquisição de terrenos para a construção residencial está sujeita
às determinações apresentadas no subcapítulo 7.5.
Requerimento e alvará para construção
www.ch.ch > Für Privatpersonen > Umwelt und Bauen
> Baubewilligungen (> Para privados > Ambiente e Construção
> Alvará de construção)
Idiomas: Alemão, Inglês, Francês, Italiano
7.5 Aspectos jurídicos: Aquisição
de terreno por pessoas no
exterior.
A aquisição de terrenos na Suíça por «pessoas no exterior» é legalmente restrita. Entretanto, basicamente apenas a aquisição de
apartamentos para férias e imóveis residenciais que não são de
utilização própria está sujeita ao alvará. Com isso, estrangeiros
que vivem na Suíça podem adquirir livremente imóveis residenciais e industriais.
7.5.1 Isenção de autorização
Os seguintes grupos de pessoas podem adquirir terrenos sem a
necessidade de autorização:
Fig. 32: Grupos de pessoas sujeitas a autorização
Grupo de pessoas
Todas as pessoas
Cidadãos de países-membros da Comunidade Europeia ou da União Europeia (EG), e também da
Associação Europeia de Livre Comércio (EFTA), com domicílio (centro de vida) na Suíça (via de regra,
com autorização de permanência EG/EFTA B ou com uma autorização de estabelecimento EG/EFTA C)
Cidadãos de países que não são membros da UE ou EFTA e que têm o direito de se estabelecerem na
Suíça (com uma autorização para estabelecimento C)
Cidadãos de países que não pertencem à UE ou EFTA com domicílio na Suíça e que ainda não têm
o domicílio principal direito a se estabelecerem na Suíça (via de regra, com uma autorização de permanência B)
Empresas com sede na Suíça que são controladas por pessoas não sujeitas a uma autorização
Profissionais fronteiriços da UE e EFTA (com uma autorização de passagem pela fronteira EG/EFTA G)
Fonte: Diagrama Generis AG, Schaffhausen
66
Manual para investidores 2012
Aquisição isenta de autorização
de …
Imóveis comerciais
Todo o tipo de terrenos e imóveis
Todo o tipo de terrenos e imóveis
Residência principal
Todo o tipo de terrenos e imóveis
Segunda morada na área do seu
local de trabalho
Não são necessárias autorizações para terrenos destinados ao
exercício de uma actividade profissional, industrial ou comercial
(excepto terrenos para a construção, comercialização ou intermediação de apartamentos). O conceito da actividade económica
tem abrangência ampla. Refere-se não apenas aos tipos clássicos de comércio e indústria, mas também ao sector financeiro
e de prestação de serviços. Com isso, ele abrange desde o
exercício de uma profissão livre, como por exemplo, profissionais
na área da informática ou hoteleiros, passando pela operação de
um centro de comércio ou prestação de serviços até a produção
industrial. Também é possível a participação em agências imobiliárias que actuam com este tipo de terreno. Sob a denominação
«local de negócios» podem ser adquiridas também residências se
elas forem necessárias para o negócio (como, por exemplo, apartamento para o zelador ou para técnicos cuja presença contínua
nas proximidades directas da empresa é indispensável), ou se
uma separação do terreno da empresa for desproporcional.
7.5.2 Obrigação de autorização
A aquisição de terrenos que não se destinam ao uso comercial
está sujeita à autorização para:
• Estrangeiros com domicílio no exterior
• Cidadãos de países que não fazem parte da UE ou EFTA com
domicílio na Suíça sem autorização para estabelecimento
• Empresas que têm sua sede no exterior (mesmo que o proprietário seja cidadão suíço)
• Empresas que tenham sua sede jurídica e efectiva na Suíça,
mas que sejam geridas por pessoas no exterior. Este é o caso
de estrangeiros que detêm mais de um terço do capital social,
dispõem de mais de um terço do direito a voto ou concederam
empréstimos significativos
• Adquirentes que compram um terreno por conta de uma pessoa
no exterior (transação fiduciária)
Não apenas a transferência, de propriedade imobiliária está sujeita à autorização, mas todo negócio jurídico que proporcione à
pessoa no exterior o poder efectiva de disposição de um terreno
sujeito à autorização. Por isso, para esses grupos, continua excluída qualquer possibilidade de investimento directo no mercado
de residências e no comércio de imóveis para fins residenciais.
7.5.3 Motivos para a autorização
Uma autorização para a compra de terrenos sujeitos a aprovação
baseia-se nos motivos previstos na lei:
• Bancos e seguradoras com licença na Suíça para a aquisição
em realizações forçadas e acordos sobre liquidações, se o
terreno for gravado com um penhor imobiliário em seu favor
• Seguros para provisões técnicas para seus negócios no país
• A aquisição do terreno serve para empresas nacionais, como
previdência para o pessoal empregado na Suíça
• O terreno é utilizado diretamente para fins de utilidade pública
• Herdeiros ou legatários: autorização, com a obrigação de
alienar o terreno novamente dentro de dois anos (exceção:
relações estreitas e legítimas para com o terreno)
• Caso extremo: uma residência para férias ou uma unidade residencial em um apart-hotel, caso o vendedor se encontre em
uma má situação financeira e tenha oferecido a residência sem
êxito a pessoas isentas de autorização
• Somente em determinados cantões: aquisição de um apartamento de férias através de uma pessoa física no estrangeiro
num local turístico
• Somente em determinados cantões: a aquisição de uma
segunda residência através de uma pessoa física no exterior,
em uma localidade para a qual existam relações regulares
económicas, científcas ou culturais
• Somente determinados cantões a aquisição de terrenos para a
construção de residências sociais
7.5.4 Execução
A execução da lei, em primeira instância, é tarefa do cantão no
qual o terreno está localizado. A autoridade determinada pelo
cantão decide sobre a questão da obrigação de autorização para
um negócio jurídico e para a permissão de uma concessão. Sob
certas premissas, pessoas no exterior também recebem a autorização para a compra de uma residência para férias. Entretanto, a
posse de um imóvel na Suíça não dá ao proprietário estrangeiro
nenhum direito a autorização de permanência.
Manual para investidores 2012
67