Cartilha LOCAÇÂO IMOBILIÁRIA

Pró-reitoria de Extensão da UFOP
Assessoria de Artes e Cultura
Universidade Federal de Ouro Preto
Departamento de Direito
Núcleo de Assistência Jurídica (NAJOP)
Rua Diego de Vasconcelos, 29-A, Pilar - Ouro Preto - MG
(31) 3559-1543 | [email protected]
Dicas
para CONTRATO de
LOCAÇÃO
Imobiliária
Residencial
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Dicas para contrato de locação imobiliária
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Dicas para contrato de locação imobiliária
Equipe de Elaboração
Instituição:
Universidade Federal de Ouro Preto
Pró-Reitoria de Assuntos Comunitários – PRACE
Pró-Reitoria de Extensão - PROEX
Departamento de Direito
Núcleo de Prática Jurídica
Projetos vinculados:
Programa de extensão: “Direito e Sociedade” – “Núcleo de Assistência Jurídica” e “Centro de
Mediação e Cidadania”
Coordenador: Fabiano César Rebuzzi Guzzo
Projeto de Iniciação Científica CNPq e PRACE: “A formação e a execução de Contratos de locação residencial nas repúblicas estudantis em Ouro Preto – MG”
Coordenador: Rafael Frattari Bonitto
Co-orientador: Fabiano César Rebuzzi Guzzo
Projeto PROEX: “Incorporação imobiliária: uma análise do mercado imobiliário ouropretano”
Coordenador: Bruno Camilloto Arantes
Co-orientador: Fabiano César Rebuzzi Guzzo
Projeto Pacificar - Centro de Mediação e Cidadania do Núcleo de Assistência Judiciaria da
UFOP
Coordenadora: Maria Tereza Fonseca Dias
Projeto: Núcleo de Assistência Jurídica e Laboratório Jurídico
Coordenador: Fabiano César Rebuzzi Guzzo
Professores:
Rafael Frattari Bonitto
Fabiano César Rebuzzi Guzzo
Bruno Camilloto Arantes
Raphael Furtado Carminate
Rafael Belitzck Ferreira
Beatriz Schettini
Maria Tereza Fonseca Dias
Discentes:
Luís Felipe Perdigão de Castro - Coordenador Discente
Thiago Augusto Schmidt de Melo - Bolsista CNPq
Nayder Rommel de Araújo Godoi
Mariana Sousa Faria
Leila Bitencourt Reis da Silva
Paula Camila Veiga Ferreira
Larissa Cota
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Dicas para contrato de locação imobiliária
Agradecimentos
Na construção de um projeto existem uma série de desafios a serem
superados. Contudo, tal superação se torna muito mais fácil quando se tem o
apoio de parceiros ao longo do caminho. Dessa forma, ao tornar viável a
presente cartilha queremos registrar nossos agradecimentos:
À Universidade Federal de Ouro Preto, muito bem representada através da
PRACE, da PROEX e da PROPP que deram todo o apoio institucional
necessário, sem o qual não seria possível a confecção da cartilha;
Ao Ministério Público, representado pelo promotor de justiça Ronaldo Assis
Crawford, que solicitamente aceitou participar do projeto.
Ao Departamento de Direito pelo apoio e incentivo a pesquisa e extensão;
Ao Núcleo de Assistência Jurídica da UFOP (NAJOP), ao NEASPOC (Núcleo
de Estudos Aplicados e Sócio-Políticos Comparados) e ao Núcleo de Direitos
Humanos (NDH – UFOP) por disponibilizarem seus espaços e suas idéias.
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Dicas para contrato de locação imobiliária
Apresentação
Em fevereiro de 2009 a Pró-Reitoria de Administração (PROAD-UFOP)
e a Pró-Reitoria de Assuntos Comunitários da Universidade Federal de Ouro Preto (PRACE-UFOP), motivadas por centenas de reclamações de estudantes, contactaram o Núcleo de Assistência Jurídica de Ouro Preto (NAJOP-UFOP), vinculado ao Departamento de Direito da mesma universidade, a fim de que sua equipe
de professores e estagiários acadêmicos averiguassem o teor e o cabimento das reclamações levantadas pelos discentes, sobre seus contratos de locação residencial.
Uma vez analisadas as questões preliminares, ficou patente que não se tratava de
um problema avulso, solucionável com a mera resolução de casos isolados. A grande parte dos estudantes não estava ciente de seus direitos, nem de seus termos
contratuais assinados, havendo, além desse fator subjetivo, um aumento anormal
no valor dos aluguéis residenciais, de forma generalizada.
Tendo em vista que tais questões se repetiam em grande escala, – Ouro
Preto, Mariana e João Monlevade tem cerca de 430 repúblicas estudantis particulares, fora as moradias ainda não cadastradas na PRACE – o NAJOP propôs um Plano de Pesquisas. Dessa forma, foi elaborado um projeto de Iniciação Científica vinculado ao CNPq (“A Formação e a Execução de Contratos de locação residencial
das repúblicas estudantis em Ouro Preto – MG”), a partir de uma equipe formada
inicialmente por Rafael Frattari Bonito (Professor do Departamento de Direito –
UFOP), Fabiano César Rebuzzi Guzzo (Professor do Departamento de Direito e
Coordenador do NAJOP - UFOP) e o bolsista do CNPq, aluno de Direito, Luís Felipe Perdigão de Castro, substituído no decorrer do projeto por ter colado grau,
pelo discente Thiago Augusto Schmidt de Melo, também do curso de Direito.
Com o desenvolvimento da pesquisa, elaborou-se também a partir dela,
o projeto de Extensão “Incorporação imobiliária: uma análise do mercado imobiliário ouropretano”, coordenado pelos professores Bruno Camilloto Arantes, chefe do Departamento de Direito e Fabiano César Rebuzzi Guzzo no qual visa atender as demandas dos estudantes ufopianos, no que tange as relações contratuais
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Dicas para contrato de locação imobiliária
existentes entre locador e locatário.
A partir desses projetos, foram feitas pesquisas com a aplicação de formulários-diagnóticos em mais de 200 repúblicas estudantis, visando analisar os problemas concernentes às relações contratuais vivenciadas pelos estudantes. Dessas
pesquisas surgiu então a necessidade da confecção de um contrato de aluguel padrão, bem como da presente cartilha. Esta, de forma didática e clara, tenta fugir da
linguagem jurídica, sanando dúvidas frequentes em relação aos contratos de locação de imóvel. Não obstante, foram apresentados os quesitos básicos de um contrato e respondidas uma série de perguntas e questionamentos a respeito dos procedimentos a serem adotados em um contrato de aluguel e normas de vizinhança,
visando facilitar ao máximo a relação entre o inquilino e o proprietário.
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Dicas para contrato de locação imobiliária
Índice
I.
Conteúdo do Contrato ...........................................PG 08
II.
Dúvidas Freqüentes ................................................ PG 12
III.
Dicas Importantes ...................................................PG 20
IV.
Considerações Finais ...............................................PG 21
V.
Referencias Bibliograficas ....................................... PG 21
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Dicas para contrato de locação imobiliária
Dicas para contrato de locação imobiliária
Conteúdo do Contrato
O que é um Contrato?
Contrato é um acordo de vontades destinado à criação, modificação
ou extinção de direitos. Pode ser verbal ou escrito (expresso, formal).
Não seria exagero dizer que grande parte das relações humanas se norteiam
por um acordo prévio (tácito ou expresso). Qualquer outra forma de relacionamento não acordada se constitui numa violação ou abuso contra a vontade,
a dignidade e o direito da outra pessoa. Ao se embarcar numa lotação, por
exemplo, regras e condições implícitas garantem às partes, direitos e obrigações recíprocas e exequíveis Assim, todas as relações entre as pessoas, por
mais simples e corriqueiras que pareçam se sustentam contratualmente, de
forma expressa ou não. Nessa cartilha serão abordados os principais aspectos
que regem os contratos de locação de imóvel.
Locação para fim residencial: é aquela usada para residência do inquilino e
seus familiares ou de terceiros. Se uma casa é alugada para um comércio a locação não é residencial.
Locação para fim não-residencial: é aquela destinada ao comércio, indústria ou prestação de serviços.
Objetos indispensáveis em um contrato
1 - Locador: aquele que aluga o imóvel para outra pessoa.
2 - Locatário: aquele que recebe o imóvel em locação.
3 - Valor do aluguel: é fruto do pacto entre as partes. Não há limitações. Deve
ser fixado em moeda corrente, ou seja, em Real. Pode ser alterado por vontade
de ambas as partes em qualquer tempo.
4 - Reajuste do valor do aluguel: deve ser escolhido um índice usual no mercado. Não sendo possível restabelecer reajuste num período inferior a um ano.
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Dicas para contrato de locação imobiliária
Dicas para contrato de locação imobiliária
Conteúdo do Contrato
Obs
Muito usual nos contratos de locação para efeitos de reajuste anual do
valor do aluguel é o IGP-M: índice geral de preços de mercado da FGV.
Na ausência de algum índice pré-estabelecido em contrato a escolha fica a critério do locador.
5 - Prazo: período de validade do contrato. O contrato pode ter prazo indeterminado, sem limite de vencimento, ou então pode ter prazo determinado,
estipulando uma data para o encerramento da relação contratual.
6 - Local do pagamento: deve ser definido no contrato. Na omissão, o pagamento é efetuado no imóvel locado.
7 - Finalidade da locação: pode ser residencial ou comercial, sendo comercial deve haver a descrição da natureza da atividade.
8 - Sublocação: é um novo contrato de locação celebrado entre o locatário e
uma outra pessoa. Neste caso passa a existir dois contratos de locação: o primeiro celebrado entre locador e locatário e o segundo celebrado o locatário e
uma outra pessoa. No segundo contrato o locatário se chama sub-locador e a
outra pessoa se chama sub-locatário. (Ex: Quando as repúblicas particulares
alugam quartos durante um determinado tempo ocorre sub-locação).
9 - Benfeitorias: melhorias realizadas no imóvel pelo locatário. Podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias.
9.1 - Benfeitoria necessária: as benfeitorias necessárias introduzidas pelo
locatário, ainda que não autorizadas, devem ser indenizadas pelo locador, salvo disposição contratual em contrário. São aquelas relacionadas com a preservação do imóvel.
Ex: substituição de uma rede de esgoto entupida.
9.2 - Benfeitoria útil: desde que autorizadas pelo locador, serão ressarcidas
ao locatário, salvo disposição contratual em contrário. As benfeitorias úteis
são aquelas relacionadas a uma melhor utilidade do imóvel.
Ex: construção de mais um banheiro.
9.3 - Benfeitoria voluptuária: nesse caso o locador não terá necessariamente a obrigação de indenizar o locatário, podendo este, ao final do contrato, retirar tais benfeitorias, desde que não cause prejuízo ao imóvel. Elas estão relacionadas a um maior conforto no imóvel.
Ex: instalação de uma sauna.
Obs
É muito comum que os contratos excluam o direito à indenização
por benfeitorias (geralmente vale apenas para as necessárias). Nesse caso, tudo o
que o locatário fizer no imóvel não lhe dará direito a ressarcimento.
Direito de retenção: Nas benfeitorias realizadas passíveis de indenização, negando-se o locador ao ressarcimento, poderá valer-se o locatário do direito de retenção, ou seja, de permanecer no imóvel até que receba os gastos realizados com as benfeitorias. (Ex: O telhado da casa que se desgastou com o tempo e
precisou ser trocado).
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Dúvidas Frequentes
1 - O que é um contrato de locação de imóveis?
Todas às vezes em que duas pessoas combinam a respeito de um determinado
objeto ou prestação de alguma obrigação tem-se aí, numa linguagem de simples compreensão, um contrato. Assim, uma pessoa tem um imóvel e deseja
alugá-lo a outra, que aceita. Combinam o valor mensal do aluguel. As chaves
são entregues ao inquilino. Independentemente de haver ou não formalização,
o contrato verbal vale e produz todos os efeitos legais. É comum que o leigo diga que, na falta de contrato escrito, não há contrato. Contrato existe sempre
que houver um acordo de vontades entre as duas partes. O que não há é contrato escrito. Um contrato de locação pode ser formulado verbalmente.
2 - Existe diferença entre um contrato de locação escrito e um contrato de locação verbal?
Sim, uma vez que, no verbal, não se pode estabelecer prazo de locação, constituição de fiadores e nem transferir a obrigação do pagamento do IPTU para o
locatário. Assim, se o contrato for verbal, não há fiador. A fiança, ou seja, a garantia que se pretende dar, não pode ser verbal. O prazo será sempre indeterminado. E o IPTU deverá ser pago pelo locador. Ao contrário, se o contrato for
escrito, o prazo poderá ser fixado. O IPTU poderá ser transferido ao locatário.
E poderá haver a participação de fiadores para garantir o contrato. O contrato
escrito permite participação de fiador, fixação de prazo e transferência do
IPTU ao inquilino.
3 - O locatário responde por danos no imóvel? É obrigado a pintá-lo se
ocorreu apenas o envelhecimento natural da pintura?
De acordo com a lei do Inquilinato o inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel. Assim não é, por lei, obrigado a pintá-lo, se não causou nenhum
dano à pintura que sofreu simples desgaste decorrente do tempo de uso, mas o
contrato pode trazer uma cláusula que obrigue o locatário a isso. Se o inquilino, no entanto, causou danos ao imóvel, depredando-o terá de recompô-lo às
condições anteriores. Dessa forma aconselha-se vistoriar a casa antes de alugála. O inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel.
4 - O que fazer o inquilino se o imóvel precisar de um reparo urgente
no telhado, por exemplo, e o locador se recusa a fazê-lo?
É o caso já citado da benfeitoria necessária. O reparo no telhado da casa constitui, sem dúvida, obrigação legal do proprietário e não do inquilino. Como tal, o
proprietário deverá ser chamado a fazê-lo. Ante a urgência, no entanto, é de sugerir que o inquilino notifique o proprietário para o reparo e, se não for feito, faça-o, ele próprio, o inquilino, guardando os comprovantes de despesas para
posterior ressarcimento. Os reparos no imóvel constituem ônus do locador se
o dano não foi provocado pelo locatário.
5 - O proprietário pode alugar um imóvel que apresente graves infiltrações?
A lei obriga ao locador entregar o imóvel locado em condições de servir aos
fins a que se destina. Logo, um imóvel com infiltrações graves não poderia ser
locado, especialmente com desconhecimento do locatário. O imóvel deve ser
entregue ao locatário em condições de servir aos fins a que se destina. Dessa
forma, vale ressaltar a necessidade de se vistoriar o imóvel antes do início da locação.
6 - Ao assinar um contrato de locação, estabelece-se entre as partes
(locador e locatário) uma multa de três vezes o valor do aluguel caso o
imóvel seja entregue antes do término do contrato. O locatário entrega o imóvel pouco antes do prazo fixado no contrato. Estará sujeito a
essa multa integral?
Não. A lei do Inquilinato permite ao juiz reduzir o valor dessa multa em razão
do cumprimento parcial do contrato. Assim, poderá o magistrado considerar a
multa proporcionalmente ao tempo que falta para cumprimento do contrato.
Se a multa é, como no exemplo, de três vezes o valor do aluguel e prazo do contrato de trinta meses e o inquilino entrega o imóvel após vinte meses, a multa
seria reduzida, por via da proporção, para uma vez o valor do aluguel. A multa
contratual pode ser reduzida quando o imóvel é entregue antes da data fixada.
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Dúvidas Frequentes
7 - É verdade que a multa moratória máxima que o locador pode cobrar é de 2% do valor aluguel?
O direito não tem a exatidão da matemática. É uma ciência mutável e controvertida. A questão é a seguinte: O Código de Defesa do Consumidor estabelece que multa máxima a ser cobrada do consumidor é de 2%. Acontece que o
Código de Defesa do Consumidor não se aplica nos contratos de locação, onde valeria, então, a multa estabelecida no contrato. Há juízes, no entanto, que
mandam cobrar, no caso de atraso no pagamento de alugueis, apenas a multa
de 2% do inquilino. A multa de 2% não se aplica aos contratos de locação de
imóveis.
8 - O que é denúncia vazia e denúncia cheia?
A expressão “denúncia vazia”, melhor denominada de denúncia imotivada, é
aquela em que o proprietário ou locador, ao retomar o imóvel do inquilino,
não precisa justificar os motivos da retomada. Retoma por sua simples conveniência. Ela pode acontecer naqueles contratos superiores à 30 meses em
que, ao término do mesmo, o proprietário do imóvel poderá ajuizar uma ação
de despejo, alegando apenas que deseja o fim da locação. A denúncia vazia não
exige motivação do pedido de despejo.
A “denúncia cheia”, também denominada motivada, é aquela em que o proprietário é obrigado a justificar o seu pedido. Ela acontece nos casos dos contratos com o prazo inferior a 30 meses. Sua motivação tem que ser justificada, sendo cabível principalmente nos casos: em que há mútuo acordo entre as partes;
em decorrência do cometimento de infração legal ou contratual; na falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparos urgentes a
mando do Poder Público, nos quais não possam ser feitos normalmente com a
permanência do locatário no imóvel ou, caso possa permanecer, ele recuse a
consenti-las. Ademais, fora esses casos, o locador não poderá reaver o imóvel
alugado até que se termine o prazo estipulado em contrato. A denúncia cheia
exige a motivação do pedido de retomada.
9 - O fato do contrato de locação de um imóvel residencial fixar um prazo de 1 (um) ano obriga o locatário a entregar o imóvel, ao término
desse prazo?
Não. Na locação residencial o prazo contratual automaticamente se prorroga
por prazo indeterminado, quando ao término do fim do contrato, o locatário
permanece no imóvel por um prazo de 30 dias. Quando a locação é contratada
por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o locador poderá retomar o
imóvel, findo o prazo, de imediato, por ação de despejo (denúncia vazia). Se o
prazo, contudo, for inferior a trinta meses, a retomada somente poderá ocorrer de forma motivada (denúncia cheia). O contrato de locação residencial se
prorroga, com prazo indeterminado, após 30 dias do vencimento do contrato
e da permanência do locatário no imóvel.
10 - Qual a diferença entre revisão e reajuste do aluguel?
O reajuste é a atualização monetária do valor do aluguel tendo em vista a desvalorização da moeda. O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo
com o índice previsto no contrato. Já a revisão é diferente: visa adequar o valor
do aluguel pago ao valor de mercado. Não havendo acordo do período de revisão, ela acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revisão, o valor do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a adequar o valor locatício ao de mercado.
11 - O locador é obrigado a dar recibo do aluguel?
Sim, o locador não é obrigado tão-somente a dar recibo do aluguel como a discriminar as importâncias pagas. De acordo com a Lei do Inquilinato, o recibo
de aluguéis não pode ser genérico. Deve mencionar, de modo expresso, detalhado, o valor e o mês a que se referem e, se houver encargos, também discriminá-los. O recibo de locação deve ser discriminado.
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Dúvidas Frequentes
12 - O que é purga de mora?
Mesmo não tendo pago os aluguéis no tempo próprio, tem o locatário a oportunidade de fazê-lo na ação de despejo, que lhe move o locador, mas apenas
uma vez a cada 24 meses (alteração feita pela nova Lei do Inquilinato, lei
12.112/09). O locatário em atraso com os aluguéis pode purgar a mora na ação
de despejo.
13 - Pode o locador exigir que o locatário pague as despesas de administração imobiliária?
Não. As despesas de administração do imóvel locado incubem exclusivamente
ao locador, não podendo ser transferidas ao locatário. O locador que exige do
locatário o pagamento de tais despesas não apenas infringe o contrato e a lei como comete crime, passível de sanção. As despesas de administração imobiliária constituem encargo do locador. (Ex: Pagar as despesas extraordinárias de
condomínio, como no caso da pintura da fachada do prédio).
14 - Pode o locador retomar o imóvel antes do prazo previsto, pagando a multa contratual?
Não, nem pagando a multa contratual pode o locador retomar o imóvel antes
do termo final do prazo, a não ser que o inquilino cometer infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos (Ex: O inquilino
que subloca o imóvel sem autorização do proprietário, como acontece com as
repúblicas no carnaval de Ouro Preto, pode perder o imóvel). O locador não
pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns casos previsto em lei. .
15 - O que fazer o locador quando o inquilino entrega o imóvel todo danificado, para receber os prejuízos?
O locador pode cobrar do inquilino os danos causados no imóvel, amigável ou
judicialmente. O locador pode requerer perícia na justiça para verificar os danos no imóvel.
16 - Pode o inquilino de um imóvel entregá-lo sem maiores formalidades? Estará sujeito à multa?
Depende de haver ou não contrato por prazo determinado. Se há prazo, o inquilino estará sujeito à multa contratual, que poderá ser reduzida de acordo
com o lapso de tempo já transcorrido. Se o contrato é verbal ou vige por prazo
indeterminado, o inquilino deve expedir prévio aviso ao locador, com trinta dias, sob pena de estar sujeito ao pagamento correspondente a um mês do valor
do aluguel e encargos. A lei prevê multa para o inquilino que entrega o imóvel
antes do prazo.
17 - O que fazer quando o inquilino está provocando barulhos excessivos no imóvel?
A questão aqui é do chamado mau uso da propriedade. Qualquer vizinho pode
impedir que a propriedade alheia prejudique seu sossego, saúde e segurança.
Além das reclamações que podem ser feitas, nesse caso, à Prefeitura, ainda
existe uma medida judicial para impedir o mau uso da propriedade, sob pena
de multa, fixada pelo Juiz. A lei pune o mau uso da propriedade.
18 - O que fazer quando o proprietário do imóvel não sabe assinar?
É comum nesses casos a assinatura a rogo, com duas testemunhas. Parece mais recomendável, no entanto, que o proprietário constitua um procurador, por
escritura pública e este assine o contrato. O locador analfabeto deve ser representado por procurador.
19 - O que é direito de retenção?
Como já dito, é o direito que tem o locatário de, em ação de despejo, reter o
imóvel até que seja indenizado das benfeitorias necessárias que nele realizou.
Há casos de direito de retenção na relação locatícia.
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Dicas para contrato de locação imobiliária
Dicas para contrato de locação imobiliária
Dúvidas Frequentes
20 - O que é rescisão de um contrato de locação?
A rescisão do contrato de locação ocorre quando uma das partes não cumpre
o que está estabelecido em contrato (Por exemplo: não pagamento de aluguel,
IPTU ou encargos do condomínio). A rescisão do contrato de locação pressupõe descumprimento do mesmo.
21 - O que é anulação de um contrato de locação?
Um contrato de locação será nulo quando as partes não forem capazes (menores de 16 anos) ou anulável, quando realizado por menores púberes ou com
algum vício de consentimento (dolo, erro ou coação). O contrato nulo não produz efeitos legais.
22 - Pode o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel adiantado?
Sim, até o sexto dia útil do mês vincendo, mas somente nos casos em que o
contrato não estiver com nenhuma das garantias previstas em lei, como caução, fiança ou seguro fiança locatícia. Vale ressaltar que nenhum contrato pode
ter mais de uma dessas garantias. São restritos os casos em que o locador pode pedir o pagamento do aluguel antecipado. Um contrato não pode ter mais
de uma garantia.
23 - O locatário tem o direito de requerer o parcelamento dos aluguéis
em atraso?
Não, somente o locador pode concordar com esse parcelamento. Parcelar aluguéis em atraso não é direito do locatário.
24 - É verdade que existem casos em que o inquilino pode pedir o prazo de seis meses para desocupar o imóvel sem maiores despesas?
Sim. Quando o locador pretende a retomada do imóvel para uso próprio, de
seu cônjuge ou companheiro, ou de descendente ou ascendente, que não disponham de imóvel residencial próprio, bem como outras situações, o juiz poderá conceder o prazo de 6 meses para a desocupação do imóvel. Há certos casos de retomada em que o juiz poderá dar ao inquilino, que concordou em deixar o imóvel, o prazo de 6 meses para desocupá-lo.
25 - O que é fiança?
A fiança é um contrato acessório que é criado para garantia de um contrato
principal. Ou seja, no caso do aluguel, o fiador se obriga pelo pagamento do aluguel em atraso, caso o mesmo não seja efetuado pelo locatário.
Nesse sentido, a fiança é a garantia pessoal (caução) dada por uma pessoa intitulada fiador (quem afiançou) e que se responsabiliza em nome do afiançado
(quem alugou o imóvel). O fiador é pessoa física ou jurídica que se obriga pelo
afiançado (devedor), assumindo, total ou parcialmente, obrigação pecuniária
contraída e não paga pelo mesmo, com base no contrato de aluguel. A fiança
pode ser dada por uma ou mais pessoas.
É importante destacar que na fiança só se admite contrato por escrito, tem a fiança consequências patrimoniais também após a morte do fiador, pois a obrigação do fiador falecido passa aos herdeiros. Destaque-se porém, que a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e
não pode ultrapassar ao valor total da herança.
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Dicas Importantes
Vistoriar o imóvel antes da locação, conferindo se o mesmo encontrase em bom estado de conservação, registrando (se possível por fotos)
o estado do imóvel e seus utensílios.
Fixar o prazo de duração do contrato.
Estabelecer o ressarcimento ao locatário pelas benfeitorias necessárias feitas.
Estipular o índice de reajuste de aluguel que será seguido (Ex: IGP-M;
IGP-DI; IPC; IPCA; INPC; ICV).
Não renunciar à renovação automática de contrato (no caso dos contratos com prazo inferior à 30 meses).
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Dicas para contrato de locação imobiliária
Considerações Finais
Um contrato de locação de imóvel, apesar de apresentar itens básicos, que devem estar presentes em qualquer contrato, não é algo estático ou prémoldado. O contrato varia de acordo com a situação específica que ele visa reger. Dessa forma, dispositivos diversos dos descritos podem aparecer em um
contrato, cláusulas podem ser acrescentadas de acordo com a vontade das partes.
A partir disso, essa cartilha tentou sanar tais dúvidas básicas existentes em torno de uma relação contratual comum. Sendo assim, aconselhamos sempre
uma consulta jurídica especializada no momento da confecção de um contrato, para que o acordo que se busca estabelecer entre o inquilino e o proprietário se traduza da melhor maneira possível no contrato. Dessa forma, evitamse eventuais problemas, além de minimizar possíveis conflitos existentes entre
as partes envolvidas no contrato.
Não renunciar ao direito de retenção.
Referencias Bibliográficas
BRASIL. Ministério da Casa Civil. Código Civil. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/2002/L10406.htm>.
BRASIL. Ministério da Casa Civil. Lei do Inquilinato. Lei 12.112 de 9 de dezembro de 2009.
Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/Leis/L8245.htm>.
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotações da Lei do Inquilinato. Revista dos Tribunais, 2000.
DINIZ, Maria Helena. Lei das Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 5ª Ed. Saraiva. São
Paulo, 1999
FELIPE, J. FRANKLIN ALVES. Locação de Imóveis ao Alcance de Todos. 1ª Ed. Forense,
1999.
NADER, Paulo Nader. Curso de Direito Civil. Vol. 3. Contratos. 1ª Ed. Forense. Rio de Janeiro, 2005.
PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de despejo e outras. 11ª Ed. Editora
RT. São Paulo, 2000.
VENOSA, Silvio. Lei do Inquilinato Comentada. 8ª edição. Ed. Atlas, 2005.
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