Requisitos de segurança

SUMÁRIO
PRODUTOS E SERVIÇOS
Auxiliadora Predial começa a operar no Paraná.
abr/mai/jun 2012 Edição Nº 195
CONSELHO EDITORIAL
Ingo Voelcker, Christian Voelcker,
Antônio Azmus, Jalcedir Novello,
Marjorie Albuquerque, Luís Maffini
e Luciene Machado
COORDENAÇÃO
Luís Maffini
(supervisor de Marketing)
Edifício Eólis conquista certificação internacional em sustentabilidade.
Praticidade e modernidade no novo site da Auxiliadora Predial.
Encartada: pesquisa de opinião da Revista Síndico. Participe!
6
10
12
PANORAMA
8
ENTREVISTA
14
gestão
20
Notícias envolvendo o universo condominial.
EDITORA EXECUTIVA
Luciene Machado
jornalista responsável - MTb 4480
[email protected]
PRODUÇÃO EDITORIAL
Palavra-Prima - 51 9808.7497
[email protected]
Fabiano Ibias, síndico do Edifício
Porto Belo, em Porto Alegre.
reportagem e fotografia
Luciene Machado - MTb 4480
Raquel Schneider - MTb 13.234
Tatiana Gappmayer - MTb 8888
capa
Fátima Rama (Marketing)
COMER­CIALIZAÇÃO DE ANÚNCIOS
Artesul - 51 3228.0787 - 9981.3176
[email protected]
PROJETO gráfico E EDIÇÃO GRÁFICA
geral
Nome do condomínio e número do prédio
devem estar claros e bem iluminados.
18
Reservatórios de água necessitam
ser perfeitamente vedados.
34
Paica Estúdio Gráfico - Tiba
DISTRIBUIÇÃO
Faster Mail Logística em Postagem
A Revista Síndico não se responsabiliza pe­­la
qualidade dos serviços prestados e pe­­los
produtos oferecidos pelos anun­­cian­­tes, sendo
os mesmos de inteira res­­­ponsabilidade das
empresas anunciantes. Não é permitida a
reprodução de tex­­­tos desta publicação sem
autoriza­­ção da editora, por escrito.
Demissão: como realizar o processo com tranquilidade.
capa
Edificar áreas novas ou reformar o prédio
exige conhecimento da lei e cautela.
manutenção
Retrofit transforma Condomínio Formac em referência
moderna no centro da Capital.
sustentabilidade
22
27
Luminárias de jardim alimentadas
pela energia solar.
30
jurídico
32
O que fazer para evitar e combater a inadimplência.
segurança
As exigências da legislação relativas
às centrais de gás dos condomínios.
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Abril-Maio-Junho/2012
3
produtos & serviços
Auxiliadora Predial iniciará
operações no Paraná
Imobiliária consolida presença no eixo São Paulo – Porto Alegre
E
m uma ação que evidencia o crescimento da Auxiliadora Predial na área
de franquias em âmbito nacional, o Paraná figura como novo foco dos negócios
da Imobiliária. A inauguração de uma
loja no estado (cuja localização exata
ainda aguarda definições) trata-se de um
passo importante para consolidar a ampliação da rede, conforme aponta o diretor de Vendas, Franquias e Marketing
da Imobiliária, Antônio Azmus. “Com
presença neste importante mercado, que
vem apresentando forte crescimento,
fechamos o eixo São Paulo – Porto Alegre, praças em que já atuamos há algum
Agências inauguradas
 Balneário Camboriú / SC
Responsável: Edson Ronaldo Drews
 Bento Gonçalves / RS
Responsáveis: Mauricio Mozart
Vargas Lisboa, Jair Dessanti e Andre
Henz
 Passo Fundo / RS
Responsáveis: Daniel Witeck,
Guilherme Witeck e Antonio
Wommer
 Medianeira – Porto Alegre / RS
Responsável: Juelci Raimundo
Machado
 João Wallig – Porto Alegre / RS
Responsáveis: Vicente Amato e
Carmem Amato
 Carlos Gomes – Porto Alegre / RS
Responsáveis: Antonio Alvaro
Wierzbicki Filho e Silvana Ferraro
 Novo Hamburgo / RS
Responsáveis: Alvacir Domingues
Louzada, Fabrício Osorio Bernardes
e Lucas Eduardo Ramos
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síndico 195
tempo. Também é um local estratégico
para otimizarmos a nossa rota de prospecção na região”, diz.
Os diferenciais apresentados pelas
oportunidades de negócios presentes no
território paranaense são um ponto de
destaque na avaliação do supervisor de
Vendas e Franquias, Daniel Graebin. Ele
ressalta que as expectativas são muito
positivas em relação ao desempenho na
região, que tem apresentado índices representativos de desenvolvimento. “ O
mercado imobiliário paranaense está
muito aquecido, desde a capital Curitiba
e região metropolitana, até cidades do
interior. Isso nos abre um grande leque
de oportunidades em termos de expansão da rede e esperamos repetir o sucesso já consagrado no Rio Grande do Sul”,
aponta.
Ritmo acelerado
Com a unidade no Paraná, a Imobiliária
dá sequência a sua segunda inauguração
em um novo estado da Federação somente neste ano: 2012 começou com operações em Santa Catarina, na Agência Balneário Camboriú, do franqueado Edson
Ronaldo Drews. A avaliação do começo
das atividades indica boas perspectivas,
segundo aponta Graebin. “Iniciamos a
operação em uma região privilegiada em
relação ao mercado imobiliário de Santa
Catarina, devido à grande quantidade de
empreendimentos em andamento e ao
alto valor agregado dos imóveis. ” Diante dos resultados, o futuro é de possibilidades promissoras, de acordo com
Azmus. “A unidade já conta com vendas
realizadas e também estamos prospec-
Agência Medianeira
Agência Balneário Camboriú
tando novas franquias no mercado catarinense”, adianta ele.
São Paulo, que atualmente conta com
cinco agências da Auxiliadora Predial em
operação, também figura como um cenário promissor. “Temos uma série de
candidatos em avaliação e, certamente,
contaremos com novas lojas em breve”,
relata Azmus, destacando, ainda, a ampliação da Imobiliária no Rio Grande do
Sul, com perspectivas em diferentes bairros de Porto Alegre, além do foco em
cidades como Santa Maria e Lajeado.
Agências com abertura confirmada
 São Bernardo do Campo / SP
 Santo André / SP
 Xangri-Lá / RS
panorama
Está na lei: garagens são
apenas para os condôminos
A insegurança e o incômodo provocados, muitas vezes, pela venda ou aluguel
das garagens dos condomínios residenciais e comerciais para estranhos está com
os dias contados. O projeto de lei do Senado (PL 7.803/10) que proíbe essa ação,
aguarda somente a sanção presidencial para ser posto em prática. A legislação,
aprovada em dezembro de 2011 pela Comissão de Constituição e Justiça e de
Cidadania da Câmara dos Deputados, altera o Código Civil (Lei 10.406/02) que,
hoje, indica apenas que os condôminos devem ter prioridade no negócio.
Contudo, o texto da nova regulamentação abre a possibilidade de manter essa
alternativa, desde que ela conste na convenção.
Íntegra do PL 7.803/10
O projeto de lei modifica a redação do artigo 1.331 do Código Civil para: “Art. 1.331.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas
outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas
e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que
não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio”.
Fonte: Agência Câmara
Mudanças iluminadas
Os gastos com energia elétrica representam uma fatia
significativa dos custos de um condomínio e, por isso
mesmo, precisam ser constantemente analisados. Uma
verificação das dependências e das soluções empregadas
na edificação é um bom começo para avaliar o que pode
ser melhorado para reduzir o consumo e,
consequentemente, a conta de luz. Ações simples como
dar preferência para o uso da iluminação natural no hall,
salão de festas e outras áreas comuns e reforçar com os
colaboradores para que desliguem as lâmpadas dos
ambientes desocupados também trazem economia.
Outra dica é limpar periodicamente as luminárias e
lâmpadas, permitindo a sua reflexão máxima.
O Grupo CEEE recomenda ainda a substituição das
lâmpadas incandescentes por fluorescentes com o selo
Procel. Para se ter uma ideia da vantagem dessa medida,
uma fluorescente de 20 watts ilumina melhor do que
uma incandescente de 60 watts e pode durar até dez
vezes mais.
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síndico 195
Ideias brilhantes
 Usar luminárias abertas, sem a proteção de acrílico, pode
diminuir em até 50% o número de lâmpadas empregadas.
 Nos espaços externos, examinar a possibilidade de colocar
células fotoelétricas junto com as lâmpadas.
 Em locais onde houver muitas lâmpadas acesas, analisar a
viabilidade de contar com o desligamento alternado.
 Nas garagens, iluminar apenas os ambientes de circulação
de veículos e não diretamente os boxes.
 Ao desativar uma ou mais lâmpadas fluorescentes, desligar
o reator. Do contrário, ele continuará consumindo energia
elétrica, reduzindo a sua vida útil.
 Limpar regularmente paredes, janelas, pisos e forros
melhora a reflexão da luz.
 Evitar cores escuras para a pintura das paredes do hall,
escadas e corredores, pois elas demandam lâmpadas mais
fortes para oferecer uma boa iluminação.
 Nos prédios que não têm interruptores temporizados para
as lâmpadas dos corredores e garagens, uma opção é a
utilização de minuteria, dispositivo que mantém acesas
temporariamente as lâmpadas desses lugares.
Fonte: Eletrobras e Grupo CEEE
Quem deve pintar os meio-fios?
Quem circula pelo Centro Histórico e pela Cidade Baixa,
em Porto Alegre, percebe diversas obras em andamento para
Setembro ou a conquista de grandes títulos pelos times de
futebol locais.
deixar as calçadas em condições de uso para todos.
Além da economia proporcionada, a padronização com o
Desenvolvida pela Secretaria Municipal de Obras e Viação
meio-fio de calçamentos da região central, que não podem
(Smov) e lançada em 2011, a campanha “Cuidar da calçada é
ser pintados devido ao tipo de revestimento utilizado, são os
legal!” teve início por esses dois bairros e deve ser estendida
motivos apontados pelo DMLU para essa medida. Sobre a
gradualmente aos demais. A melhoria dos passeios, que é
demarcação de garagens e espaços de farmácias e táxis, por
responsabilidade dos proprietários, conforme o artigo 28 da
exemplo, a assessoria de imprensa da Empresa Pública de
Lei Complementar 12/75, pode gerar dúvidas sobre de quem
Transporte e Circulação (EPTC) esclarece que o meio-fio não
é a obrigação de cuidar dos meio-fios. Diferente dos
é sinalização definida pelo Código de Trânsito Brasileiro
pavimentos públicos, a pintura do meio-fio não é função dos
(CTB), Lei 9.503/97, e não pode ser pintado pelos
condomínios. Na Capital gaúcha, até a posse do prefeito José
condomínios ou estabelecimentos comerciais. Pelo CTB, os
Fortunati (em 30 de março de 2010), a manutenção dessas
instrumentos previstos são as placas e as pinturas no asfalto,
estruturas era executada pelo Departamento Municipal de
e a sua instalação é competência dos órgãos e
Limpeza Urbana (DMLU). De acordo com a assessoria de
departamentos de trânsito dos municípios. Uma ressalva
imprensa do órgão, o serviço foi suspenso pela atual gestão,
feita pela EPTC é que, em alguns casos, os meio-fios das
com exceções para datas e eventos especiais, como o 20 de
Áreas Azuis são marcados para reforçar sua abrangência.
Óleo de cozinha com destino certo
Apenas um litro de óleo de fritura pode contaminar cerca de 20 mil
litros de água. Por isso, o descarte correto do produto é essencial para
auxiliar na redução da poluição. O Secovi/RS e a Agademi firmaram
parceria com a empresa Coleto Óleo Vegetal Saturado para fornecer
aos condomínios recipientes para o depósito do material, sem custos.
As edificações participantes recebem dez pontos no Programa
Excelência na Gestão Condominial e, a cada 100 litros acumulados, a
companhia entregará dez litros de água sanitária, cinco litros de
desinfetante e mais cinco pontos. Para aderir é preciso entrar em
contato com a Coleto pelo fone: (51) 3266-8107 ou pelo e-mail:
[email protected]. Em Porto Alegre, há 143 postos de coletas
espalhados pela cidade. O produto é recolhido e encaminhado para as
companhias Faros e Ecológica, conveniadas com o Departamento
Municipal de Limpeza Urbana (DMLU), e é utilizado, respectivamente,
para a produção de ração animal e biodiesel. Os locais podem ser
acessados no link: http://www2.portoalegre.rs.gov.br/dmlu/default.
php?p_secao=94 ou pelos fones: (51) 3289-6987 e 3289-6904.
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produtos & serviços
O
Edifício
Eólis recebe
certificação
internacional Aqua
Processo avalia o desempenho de ecoconstrução,
ecogestão, conforto e saúde de edificações
Os diferenciais do Eólis
 Uso de energia eólica.
 Projeto arquitetônico que valoriza
o uso da iluminação natural.
 Conforto térmico proporcionado
pelo telhado ecológico instalado.
 Ventilação natural nas garagens.
 Separação dos resíduos
recicláveis.
 Coleta e reaproveitamento das
águas pluviais.
 Monitoramento do consumo de
água e energia.
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síndico 195
Confira os quesitos nos
quais o Eólis ganhou
excelência
 Escolha integrada de produtos,
sistemas e processos
construtivos.
 Gestão dos resíduos de uso e
operação do edifício.
 Na área de manutenção, a
permanência do desempenho
ambiental.
Eólis, empreendimento comercial
da Auxiliadora Predial em Porto
Alegre, recebeu em 23 de janeiro deste
ano, o Certificado Aqua – Alta Qualidade Ambiental. O prédio destaca-se por
ser pioneiro no uso de energia eólica em
construções urbanas no Brasil.
Dentre os 14 aspectos analisados pelos auditores, o prédio obteve excelência
nos quesitos: escolha integrada de produtos, sistemas e processos construtivos,
gestão dos resíduos de uso e operação do
edifício e, na parte de manutenção, a permanência do desempenho ambiental. O
Aqua é o primeiro selo internacional de
edificações sustentáveis adaptado às características brasileiras. Desenvolvida na
França, a certificação foi adequada e é
concedida no Brasil pela Fundação Vanzolini, da Universidade de São Paulo
(USP), desde 2008. Conforme o diretor
de Operações da Imobiliária, Christian
Voelcker, um dos principais diferenciais
do Eólis apontado durante o processo foi
a qualidade da estrutura. “Comprova-se,
mais uma vez, que um bom projeto é o
melhor investimento”, reforça.
Ele acrescenta ainda que, a partir da
análise dos profissionais (que realizaram
vistorias presenciais), estão sendo implantadas práticas de manejo do Edifício.
Sobre a relevância dessa conquista, Voelcker salienta que ela é importante não
apenas com relação à consciência ambiental, mas também no que se refere aos
resultados econômicos, com eficiência
na utilização da energia e da água e oferecendo conforto e qualidade em todos
os aspectos. “A Auxiliadora Predial, atendendo a essas exigências, absorveu expertise e tecnologias de padrão internacional”, ressalta.
Recepção conta com sistema de identificação
biométrica
Cata-vento é responsável pela geração de 20%
da necessidade energética das áreas comuns
Telhado ecológico
Garagens têm ventilação natural
Coleta seletiva de resíduos, inclusive para
lâmpadas fluorescentes (abaixo)
Experiência compartilhada
O conhecimento adquirido está sendo
repassado, através de workshops e palestras, aos gestores e assessores de condomínios da Companhia. O diretor observa também que, para os inquilinos empresariais, já é um fato a necessidade de
estarem situados em locais que cumpram
os requisitos de programas de qualidade.
Inovando mais uma vez, a empresa
adianta-se à obrigatoriedade de certificação ambiental das construções, que
deve ser uma realidade no País nos próximos dez anos, seguindo os passos dos
Estados Unidos e nações europeias, onde
esse procedimento é tendência. Desde
que foi estabelecido no Brasil, o Aqua já
conta com 32 processos iniciados, 28
documentos emitidos e 17 empreendimentos certificados, totalizando 200 mil
metros quadrados, segundo dados de
novembro de 2010 da Inovatech Engenharia, consultoria parceira da Fundação
Vanzolini nas avaliações.
Coleta e reuso da água da chuva
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produtos & serviços
Novo portal da Auxiliadora Predial
alia modernidade à praticidade
Ferramentas especializadas facilitam a busca por imóveis e a tomada de decisões dos usuários
D
esde fevereiro, o site da Auxiliadora Predial está de cara nova – e as
reformulações apresentam ferramentas
inéditas que aliam praticidade e eficiência para quem procura imóveis.
Construído com tecnologia de ponta,
ele foi elaborado para oferecer rapidez e
agilidade. “O layout mais moderno e amigável visa entregar para o usuário conteú­
­do de maior relevância para as suas pesquisas. Com foco bastante comercial, o
grande destaque está na otimização da
busca de imóveis”, observa o supervisor
de Marketing da Imobiliária, Luís Maffini. Ele relata que o projeto se consolidou
a partir da pesquisa aprofundada sobre as
melhores práticas e experiências dos principais portais de varejo e de e-commerce
dos cenários nacional e internacional.
A busca por imóveis e o refinamento
da pesquisa foram pensados para otimi-
12
síndico 195
zar o tempo do cliente, de modo que ele
encontre com agilidade os imóveis disponíveis de acordo com o perfil desejado,
por meio de filtros que permitem a segmentação das características desejadas.
Na avaliação da gerente de Marketing,
Marjorie Albuquerque, as mudanças estão em sintonia com a realidade do cotidiano atual. “Nós sabemos que hoje em
dia o tempo é escasso e valioso. Por isto,
o intuito foi fazer com que, em um único local, o cliente pudesse encontrar com
rapidez as ofertas que lhe interessam.”
Os serviços para os usuários do site
também foram otimizados, como o Favoritos e o Avise-me, em que é possível
salvar a lista de imóveis preferidos e
registrar o perfil de imóvel que busca
para ser avisado, automaticamente, e
com exclusividade sobre as novas ofertas cadastradas.
Marjorie reforça que o site facilita o
primeiro contato do cliente com o universo de possibilidades oferecidas
pela Imobiliária. “Tra­
­­­ta-se de uma vitrine,
a partir da qual o
usuário conhece as
opções e, então, passa a contar com todo
o suporte das lojas e
dos corretores para
concretizar suas intenções”, complementa.
O projeto contou
com a participação
da equipe de Marketing e da alta administração da Imobiliária em suas diversas etapas. “Além
disso, uma equipe
interna multidisciplinar participou de
todas as fases do projeto, para garantir
que o mercado fosse atendido com uma
ferramenta alinhada às necessidades dos
nossos clientes e regiões de atuação”, destaca Maffini. Fornecedores especialistas
em desenvolvimento, programação, planejamento, estratégia digital e otimização
de sites para buscadores participaram
desde o início da execução da ação, somando esforços e conhecimentos para
garantir o sucesso da ferramenta.
Recorde de acessos
Já no início de suas atividades, o novo
site registrou grande procura: entrou no
ar no dia 1º de fevereiro e, logo na primeira semana, foi atingido recorde de
acessos diários. A expectativa é de crescimento, com estimativa de 150% de
aumento até o final deste ano. O objetivo, segundo o supervisor de Marketing
da Imobiliária, Luís Maffini, é incluir o
site da Auxiliadora Predial na lista dos
mais acessados para busca de imóveis
nas regiões em que a empresa atua –
liderança já conquistada em alguns mercados, como, por exemplo, Porto Alegre.
“O projeto tem como ambição posicionar a Auxiliadora Predial, uma empresa
já sólida, com mais de 80 anos no mercado, mas ao mesmo tempo moderna e
conectada às tendências tecnológicas”,
pondera.
Na avaliação de Maffini, o grande
diferencial do projeto está na dedicação
que as equipes comerciais empregam em
seus processos e atendimentos. “Hoje,
possuímos mais de 20 mil ofertas de vendas e locações, com informações completas dos imóveis e fotos de qualidade
para facilitar e apoiar a decisão de compra do nosso usuário”, resume. Além
disso, há uma equipe de consultores imobiliários a postos para atender clientes
que chegam por meio deste canal.
A Revista Síndico
quer a sua opinião!
Pesquisa vai embasar melhorias
na publicação
Pesquisa identifica perfil
dos condomínios comerciais
de alto padrão
A Revista Síndico realiza, desde novembro de 2011, em Porto Alegre,
um levantamento com os gestores de empreendimentos comerciais de
alto padrão para entender melhor as necessidades em comum das
edificações e o perfil mais adequado de profissional para atuar nesse
mercado em ascensão, que já soma mais de 40 prédios com esse conceito na cidade. Com uma perspectiva positiva para o setor da construção civil no Brasil em 2012, dados do Sinduscon-SP projetam um crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do segmento de 5,2%, crescimento no número de edifícios corporativos no País, além dos investimentos a serem efetuados para os eventos da Copa de 2014.
Segundo o setor de Marketing da Auxiliadora Predial, o objetivo da
iniciativa é compreender as especificidades desse nicho e, assim, aperfeiçoar a preparação das pessoas que trabalham nesses locais. As regiões identificadas como preferenciais para a construção de edificações
comerciais do tipo Triplo A e alto padrão foram a Terceira Perimetral,
Moinhos de Vento, Centro, Zonas Norte e Sul e entorno dos shoppings
Iguatemi e Praia de Belas. A pesquisa continua neste ano.
Presente há décadas na vida de quem
vive e trabalha em condomínios, a Revista Síndico procura sempre a melhor forma de prestar informações. Através de
uma pesquisa encartada nesta edição, a
publicação convida seus leitores a auxiliar
na melhoria contínua deste serviço, respondendo ao questionário. A ideia é que,
a partir dos dados coletados, possam ser
pensadas ações com foco na qualidade,
conforme aponta o diretor de Condomínios da Auxiliadora Predial, Jalcedir Zanclei Novello. “Queremos descobrir o que
o leitor realmente pensa. Saber quais
benefícios efetivos a Revista apresenta às
pessoas, se acham úteis e interessantes as
pautas e soluções apresentadas”, aponta.
As perguntas, simples e objetivas, vão
contribuir para novos direcionamentos e
melhorias. Novello reforça a importância
da participação do maior número possível de pessoas. “Atualmente, a tiragem da
publicação é de 7 mil exemplares. Desejamos que as pessoas sintam-se à vontade para opinar e sugerir, nos dizendo o
que pensam, por exemplo, de uma edição
apenas no formato digital para o futuro”,
complementa o diretor.
Abril-Maio-Junho/2012
13
entrevista
“O síndico deve possuir
grande poder de negociação
e ser bom ouvinte”
A ligação com o bairro Boa Vista, em Porto Alegre, é forte pa-
do playground, um dos vários projetos que pretende colocar
ra o contador Fabiano Ibias. Mesmo quando tentou morar em
em prática como síndico. Pela primeira vez no cargo – o man-
outra região, era por ali que fazia suas compras e buscava os
dato teve início em novembro do ano passado – Ibias tem a
serviços com os quais estava acostumado, do supermercado à
missão de continuar as melhorias da estrutura e a gestão com-
lavagem do carro. A infraestrutura disponível e a proximidade
partilhada do edifício. Esta maneira diferenciada de adminis-
com a família – sua esposa, Luciana, já havia vivido na locali-
tração facilita o trabalho de cuidar do Porto Belo. “Ao incluir
dade – foram decisivas no momento de escolher o Condomínio
mais pessoas no processo, além do síndico e do subsíndico, as
Edifício Porto Belo como residência, em 2009. “O Boa Vista é
tarefas relacionadas ao Condomínio não pesam para nenhum
quase uma tradição familiar”, brinca ele, que agora mantém o
dos cinco integrantes da equipe”, explica ele. O modelo foi ado-
costume ao criar a filha Martina nessa área. E é para ela e para
tado no ano em que ele se mudou para o prédio e tem trazido
as outras crianças do prédio que ele quer qualificar o espaço
resultados positivos. Saiba mais na entrevista a seguir.
Qual é a configuração do Condomínio
Edifício Porto Belo?
O prédio, que está prestes a completar
uma década de construção, possui 28
apartamentos (com duas vagas na garagem para cada unidade, exceto para as
coberturas que contam com quatro),
playground, salão de festas, academia,
portaria 24 horas e um hall decorado com
peças de arte emprestadas por um dos
moradores, como uma escultura do artista plástico gaúcho Vasco Prado.
Fabiano Ibias, síndico do
Edifício Porto Belo, ocupa
o cargo pela primeira vez
14
síndico 195
Quantos funcionários têm o
Condomínio e quais suas funções?
Os serviços de limpeza e de portaria são
todos terceirizados, o que facilita a administração e garante que sempre haja
pessoas para realizar as atividades, uma
vez que a empresa contratada pode substituir o funcionário que falte ou entre
em férias. Temos ainda um contrato
fixo de manutenção geral do edifício
com outra companhia. A cada 15 dias,
ou quando precisamos, eles visitam as
dependências e fazem um check list pa-
ra verificar itens como portões, caixa
d’água, hidrantes, lâmpadas. Assim não
ficamos sem atendimento.
Quais os diferenciais da
administração no Porto Belo?
Há cerca de três anos, com a gestão do
Marcelo Beghetto (ex-síndico) e do Ney
Cobucci (ex-subsíndico), começamos
uma administração compartilhada entre
síndico, subsíndico e os três conselheiros, em que cada um contribui com sua
experiência profissional para melhorar
o Condomínio. Dessa forma, distribuímos as atividades para que ninguém
fique sobrecarregado e há espaço para
trazer sugestões e novas ideias. Existe
também um pró-labore estabelecido
para o gestor que, desde essa iniciativa,
é dividido entre os cinco integrantes, que
muitas vezes usam o recurso para investir no prédio, valorizando o patrimônio
de todos.
Quem são os integrantes da atual
administração, além do síndico?
Marcelo Beghetto é o subsíndico e os
três integrantes do Conselho Administrativo são: Ney Cobucci, Michel Bitencourt de Mello – os três são administradores de empresas – e Bárbara Serafim,
que é advogada.
Como é o dia a dia do síndico e da
equipe no Condomínio?
No fim do dia, quando chego ao edifício,
checo se há alguma ocorrência registrada no livro, converso com o porteiro
para verificar se está tudo ok, se não
aconteceu nada fora da normalidade, e
dou uma volta pelas dependências para
conferir se existe algum problema. O
Marcelo e o Ney também fazem uma
ronda diária e, eventualmente, marcamos
uma reunião do grupo para tratar de algum assunto pontual, como, por exemplo, uma reclamação por causa de animais domésticos.
Que iniciativas foram implementadas
desde que foi adotado esse modelo
de gestão?
Concluímos a academia, que foi cons-
No hall de entrada do Edifício Porto Belo,
há peças de arte emprestadas por um
morador, com destaque para uma
escultura do Vasco Prado (à direita)
truída na área destinada para a moradia
do zelador. Investimos cerca de R$ 20
mil na obra e compra dos equipamentos.
Apenas essa medida valorizou cada unidade em cerca de R$ 30 mil, conforme
o corretor que chamamos para avaliar
o prédio. Aplicamos aproximadamente
R$ 80 mil na padronização e instalação
dos protetores de ar condicionado de
todo o Condomínio e em torno de R$
130 mil na pintura externa e interna.
Aproveitamos ainda uma área acima da
garagem para criar uma vaga para visitantes e, recentemente, trocamos a empresa de segurança.
Que projetos devem ser realizados
pela nova administração?
Vamos fazer um upgrade no play-
ground. Com uma nova geração crescendo no edifício, queremos trocar o
revestimento desse espaço e também
adquirir novos brinquedos de plástico,
que são mais resistentes às intempéries. Revitalizar o piso da entrada, me­
­­lhorar o pavimento das garagens e
começar a coletar água da chuva para
regar o jardim e para a limpeza fazem
parte dos nossos planos, assim como,
aperfeiçoar a coleta de lixo seco do
Condomínio.
Qual a principal meta em seu
mandato?
Cumprir com os projetos que estamos
propondo e atingir um bom nível de
satisfação dos condôminos em relação
à gestão.
Abril-Maio-Junho/2012
15
entrevista
Foi necessária alguma ação para
reduzir os gastos ou equilibrar as
contas?
Não tínhamos déficit no caixa, então, não
foi necessária nenhuma iniciativa nesse
sentido. O que fizemos foram alguns
ajustes que resultaram em economia para o edifício e mais segurança, como a
troca da companhia que cuida da portaria e limpeza, e da empresa que fornece
o gás para o Condomínio. Essa última
medida resultou em uma redução de
22,14% no custo do GLP.
O condomínio possui inadimplência?
Além de situações eventuais, não temos
problemas com inadimplência.
Fazer um upgrade
no playground do
Condomínio Porto Belo
está no planejamento
do síndico Fabiano Ibias
Como é a participação dos
moradores?
É discreta. Cerca de 40% a 50% dos
condôminos participam das reuniões
e decisões sobre o Edifício Porto Belo.
Temos sempre o mesmo grupo de pessoas que se interessam e trazem suas
críticas e sugestões.
mínio, Michele Abreu, é bem participativa e sempre contribui nos assuntos
tratados nas reuniões.
Que características um síndico deve ter?
O síndico deve possuir um grande poder
de negociação, ser um bom ouvinte e,
principalmente, não pode personalizar
as reclamações.
O Condomínio conta com que
serviços da Auxiliadora Predial?
Utilizamos o Telecompras para adquirir
produtos de limpeza para o prédio. Sempre que precisamos, entramos em contato com a assessoria jurídica da empresa e usamos os serviços de administração e cobrança necessários para a gestão,
como a emissão dos docs das taxas
condominiais.
Que conselhos daria àquelas pessoas
que serão síndicas pela primeira vez?
O primeiro seria conhecer o perfil dos
condôminos. Depois disso, estar sempre
aberto às novas ideias – não é porque
algo sempre foi executado de uma forma
que não pode ser mudado e aperfeiçoa­
­do –, buscar exemplos de outros condomínios que estão trazendo resultados
positivos e procurar constantemente por
soluções que reduzam os custos. E, dessa maneira, tentar atender às expectativas dos moradores.
Como avalia o atendimento da
Auxiliadora Predial?
Muito bom. A nossa assessora de condo-
Perfil
Um lugar especial?
Minha casa.
Viagem que gostaria de fazer?
Um sonho?
Que meus sonhos se realizem.
Uma personalidade? Meus
O vizinho ideal?
A administração compartilhada é uma das
medidas acertadas na opinião do síndico,
Fabiano Ibias. Na foto, ao lado de Marcelo
Beghetto, subsíndico do Porto Belo
16
síndico 195
Bora Bora (Polinésia Francesa).
Aquele que colabora e participa.
Uma alegria? Minha
O futuro? A
pais, Carlos e Marilu.
filha Martina.
Deus pertence.
Ser síndico é? Colaborar.
geral
O número de seu prédio
é bem visível?
Investir na instalação adequada e visível da numeração dos condomínios garante segurança e evita transtornos
D
e um lado, as residências de número par; de outro, as ímpares. O sistema auxilia, mas não basta para garantir
orientação quando as indicações não
estão devidamente à mostra. O cenário
urbano pode se tornar um verdadeiro
labirinto quando a numeração das casas
e prédios fica, por algum motivo, escondida. Por este motivo, destacam-se os
exemplos que primam pela colocação
adequada da indicação, com letreiros
grandes, visíveis e bem posicionados.
Os casos positivos, contudo, ainda
não são a maioria na avaliação do diretor
da Rádio Táxi e diretor administrativo
do Sindicato dos Taxistas de Porto Alegre,
Adão Ferreira de Campos. Ele aponta
esta como uma das maiores dificuldades
da profissão. “Acredito que a capital gaúcha não seja uma exceção – colegas de
outras cidades encontram o mesmo problema em relação a locais com indicação
precária”, afirma, destacando que a situação se agrava em dias de chuva e durante a noite: “Eu já passei por casos em que
precisei sair do carro e usar uma lanterna para encontrar a numeração de um
prédio”. Muitas vezes, encontrar um endereço é tarefa tão complicada que é
preciso contar com a ajuda de quem está
pagando pela corrida. “Certa vez aconteceu de o passageiro ter o endereço em
mãos e ser tão difícil de achar o local que
ele desceu do carro para procurar a pé,
enquanto eu dirigia devagar ao lado, para o caso de ser em um ponto mais distante e ele precisar voltar ao veículo”.
O taxista comenta que, além de um
tamanho compatível (que ele estima em
pelo menos 10 cm) e de uma cor de destaque em relação ao fundo, a posição
também é um item que deve ser observado na numeração de prédios. “O local
ideal é na entrada do prédio, próximo à
18
síndico 195
O Condomínio Fridman, embora situado numa das vias movimentadas da Capital, a Mariante,
não enfrenta problemas para ser localizado. A numeração está presente em dois pontos e é
reforçada pela placa de rua, que também traz o número do prédio (no detalhe)
porta”, aponta. Além disso, a iluminação
é fundamental.
Campos lembra que, ainda que os
problemas dificultem especificamente o
trabalho do taxista, o principal prejudicado é o próprio morador do local.
“Quando não encontramos a numeração,
muitas vezes, acabamos apertando a campainha nos edifícios para descobrir se foi
ali que nos chamaram – e isto acontece
inclusive durante a madrugada. Imagine
o transtorno de ser acordado por engano
simplesmente por não haver uma indica­
­­ção precisa no prédio”, pondera. Os transtornos vão além: atrapalham o trânsito
nos casos onde não é possível estacionar
para procurar o número e causam atrasos
até que se encontre o local da chamada.
Entregas podem ser prejudicadas
Outra categoria que também sente na
pele os efeitos da orientação precária nas
Edifício Piemonte, no bairro Auxiliadora, identifica corretamente o nome do condomínio e a
numeração do prédio
residências é a dos entregadores. Atuando há cinco anos na área, o administrador da Moto Boy Porto Alegre, Luis
Fernando Haucke, diz que as situações
complicadas são muito frequentes. “Diariamente enfrentamos problemas: são
números incompletos, escondidos atrás
de árvores, de pilares”, conta.
Segundo ele, a entrega acontece, mas
quando surgem problemas para a localização do ponto, a demora é inevitável.
“Se temos esta dificuldade, devemos ligar
para a Central da empresa, avisar que não
estamos localizando o endereço e a partir daí é feito um contato com o cliente
para que, somente então, possamos receber novas orientações. Ou seja, o cliente
perde tempo”, explica, assinalando que a
numeração adequada faz toda a diferença para a eficiência do trabalho.
Endereço claro,
tranquilidade garantida
Entre os bons exemplos que podem ser
encontrados no que se refere à colocação
da numeração de prédios na Capital gaúcha está o edifício Morada do Caracol,
localizado na rua Cabral. O síndico Algan
Costa Pires, microempresário que trabalha com a administração de condomínios,
sabe bem o que significa lidar com os
problemas que ocorrem quando os endereços não são localizados. “Muitos documentos importantes são enviados pelo
correio; além disso, existem as entregas
e, se o local não está bem indicado, acontecem extravios e transtornos”, ressalta.
Ele conta que, desde que o prédio foi
construído, há mais de dez anos, já houve cuidado com este aspecto. “Temos um
pe­­­­queno jardim em frente, mas a colocação do número fica bem acima da altura
das plantas e ao lado da porta”, define,
destacando, ainda, o papel da iluminação
específica na direção do número durante
a noite. “Esta deve ser uma preocupação
de todo o síndico, pois uma boa sinalização significa a garantia de segurança con-
O síndico Algan Pires, do Condomínio Morada do Caracol, destaca o correto posicionamento do
número e a iluminação direcionada
tra uma série de transtornos”, resume.
A síndica do Condomínio Fridman,
situado na rua Mariante, Marcela Beatriz
Prendergast acredita que a boa indicação
do endereço sempre facilita, mas se torna essencial em locais onde o trânsito é
intenso. “Nunca tivemos problemas de
entrega no prédio, mesmo sendo esta
uma rua bem movimentada. Acredito
que a numeração clara contribua muito
para isto”, afirma.
Morar em um prédio bem sinalizado
é motivo de tranquilidade na perspectiva
de Holanda Diello Bacin, síndica do Edifício Piemont, na rua Felipe Neri. O prédio, que já contabiliza mais de três décadas de existência, teve desde o início a
sua atual configuração. Por ser uma rua
pequena e que conta com uma série de
conjuntos comerciais, a indicação adequada é importante, pois evita equívocos
de clientes em busca de serviços e facilita a localização de quem chega. “O que
acontece algumas vezes é as pessoas não
conhecerem a rua em si, mas, uma vez
que chegam aqui, fica muito fácil encontrar o prédio”, conta ela, enfatizando,
ainda, que a manutenção é importante
para garantir esta condição. “Temos uma
planta de grande porte em frente ao prédio e procuro sempre mantê-la aparada,
de modo a não atrapalhar a visibilidade
da numeração”, salienta.
Letras e números em aço escovado e
espelhado são opções disponíveis no mercado
Abril-Maio-Junho/2012
19
gestão
Demissão requer cuidados
Transparência é fundamental no momento do desligamento de um funcionário
A
demissão certamente está entre os
momentos mais tensos de qualquer
relação de trabalho. Encontrar o equilíbrio entre ver a situação com naturalidade dentro do âmbito profissional e
ter delicadeza para conduzir este processo com tranquilidade é o principal
desafio para as partes envolvidas. De
acordo com o advogado Pedro Guilherme Becker, “na demissão de funcionário,
o condomínio deve tratar o fato como
normal nas relações trabalhistas, cuidando, entretanto, de não ferir suscetibilidades do empregado que, nesse momento, encontra-se fragilizado”.
A gerente de Recursos Humanos,
Teresa Cristina Barbará aponta que a
comunicação transparente e a descrição
clara do que se espera do funcionário
são cruciais nas relações de trabalho
deste o início – o que facilita também
em possíveis momentos de demissão.
“Entre os erros mais comuns está o fato
de o gestor sinalizar através de motivos
genéricos as causas da demissão, não
expondo as razões reais. Já da parte do
funcionário que está sendo demitido,
muitas vezes, não há uma atitude mais
proativa no sentido de buscar esclarecimento sobre os motivos de sua saída,
que lhe possibilitem oportunidade de
melhoria futura.”
Acompanhamento
para Condomínios
No caso dos condomínios, é indicado
que a administradora seja envolvida no
processo de avaliação e acompanhamento do desempenho dos funcionários, assim como na hora do desligamento. Segundo explica a supervisora do
Departamento Pessoal de Condomínios
da Auxiliadora Predial, Margarete Quevedo, na contratação de serviços pela
Imobiliária, os contratos são emitidos
por um período de 30 dias, podendo ser
prorrogados por mais 60 dias. Após a
20
síndico 195
Margarete Quevedo, supervisora do Departamento Pessoal de Condomínios da Auxiliadora
Predial, ao lado de Denise Brum, analista de administração do mesmo departamento
contratação, o Departamento Pessoal de
Condomínios faz o primeiro contato
antes de vencer os 30 dias, para possível
prorrogação. “Caso o contrato seja prorrogado, ao fim dos 90 dias, é feito novo
contato para possível efetivação ou desligamento”, afirma.
Para evitar que mal entendidos ocorram, a recomendação é que o síndico se
mantenha próximo aos profissionais.
Margarete pontua atitudes práticas importantes para uma relação saudável.
“Assinar folha-ponto conforme horário
acordado no contrato de trabalho, não
permitir o acúmulo de funções e fornecer orientações sobre faltas, folgas e
atestados médicos e cumprimento de
horário de almoço, por exemplo.”
No caso de ser necessário o desligamento do funcionário, conforme
Margarete, após a autorização do síndico, o funcionário comparece ao Departamento Pessoal de Condomínios
para assinar carta de desligamento e
fazer o encaminhamento de exame demissional, bem como definição de data e local para o recebimento das verbas
rescisórias.
Abril-Maio-Junho/2012
21
capa
Reformas não devem comprometer
a estrutura do prédio
Contratar um profissional para executar o projeto, exigir o laudo técnico e comunicar
o síndico são ações que aumentam a eficiência das obras e evitam transtornos
D
esde o desabamento de dois prédios e um sobrado no Rio de Janeiro, além de um edifício em São Bernardo do Campo (SP), ocorridos em
janeiro e fevereiro deste ano, respectivamente, o número de denúncias ao
Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia do Rio Grande do Sul (Crea-RS) sobre a realização de reformas sem
responsáveis técnicos aumentou 30%,
em comparação com períodos anteriores. As tragédias reacenderam o debate
sobre os riscos de obras mal feitas e a
preocupação de quem enfrenta essa situação em seu condomínio. Até o fechamento da reportagem, a causa para a
queda das construções ainda não era
conhecida, mas as primeiras avaliações
indicavam imperícia nos trabalhos. Na
capital fluminense, o mais provável é que
a ruptura de um pilar tenha provocado
o desmoronamento. O presidente do
Crea-RS, engenheiro civil Luiz Alcides
Capoani, comenta que, segundo o Conselho do Rio de Janeiro, a companhia
contratada não tinha um profissional
habilitado e não adotou os cuidados
necessários durante o serviço.
Para evitar ocorrências como essas,
algumas medidas preventivas podem ser
postas em prática nas edificações. Conforme Capoani, a primeira delas é procurar uma pessoa capacitada para executar qualquer mudança. É ela que irá
emitir o laudo técnico e indicará a viabilidade da alteração. Cada laudo precisa ter a Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) registrada no Crea ou o
Registro de Responsabilidade Técnica
(RRT) no Conselho de Arquitetura e
Urbanismo (CAU). Os documentos devem ser exigidos da empresa ou profissional escolhido. Isso porque, de acordo
22
síndico 195
O Solar Mostardeiro, em Porto Alegre, está sendo revitalizado na gestão do síndico Pedro
Guilherme Luce. O playground (detalhe) é um dos espaços que será reformado
com o item II do artigo 1.336, do Código Civil, é dever dos condôminos não
efetuar reformas que comprometam a
segurança do prédio. Sem um técnico
que responda pelas obras, moradores e
gestores podem ser responsabilizados
em casos de danos.
Outra recomendação do dirigente é
fazer, periodicamente, um laudo de inspeção e manutenção das construções.
“Mesmo que não exista uma legislação
que obrigue a tomar essa atitude, as
edificações são como os seres humanos
e precisam de um check-up”, compara.
Imóveis com até duas décadas, podem
realizá-lo a cada cinco anos. Para os de
21 a 30 anos, de três em três anos, os de
31 a 50 anos, a cada dois anos, e os com
mais de 51 anos, anualmente. O Crea-­
RS defende a aprovação de proposta
nesse sentido pela Câmara de Vereadores em Porto Alegre. Com relação aos
gastos que isso representaria para os
condomínios, Capoani argumenta que
eles seriam diluídos entre os proprietários. “Perto dos custos das vidas que se
pode perder em circunstâncias como a
do Rio de Janeiro eles são irrisórios”,
enfatiza. Ele explica que o laudo diz
também quais são as condições do prédio e o que precisa ser melhorado para
sua conservação.
De olho nos sinais
Deve ser solicitada também uma licença nas prefeituras antes das intervenções. Para isso, é preciso apresentar o
projeto no órgão competente. Na capital
gaúcha, a Secretaria Municipal de Obras
e Viação (Smov) é a responsável por
essa tarefa. O Decreto Municipal 16.708/
2010 (vide box) dispõe sobre o processo
de aprovação e licenciamento de edificações, obras, vistorias prediais e numeração e determina que nenhuma construção, ampliação ou reforma pode ser
feita sem a autorização prévia. A fiscalização e o embargo, informa o diretor
substituto da Divisão de Controle da
Smov, arquiteto Vitor Hugo Pochmann,
são efetuados pela Secretaria através de
vistoria e reclamações. Já ao Crea cabe
inspecionar o exercício profissional.
As caçambas podem ficar até 72 horas nas
vias e devem ser retiradas tão logo estejam
lotadas de entulho. Devem ficar a 20
centímetros do meio-fio da calçada, a fim de
possibilitar o escoamento da água da chuva
Entulho nas caçambas estacionárias
Os resíduos das obras devem ser descartados em caçambas estacionárias, que
são regulamentadas na Capital gaúcha pela Lei 10.474/2008.
 Para sua instalação deve ser solicitada uma licença prévia junto à Empresa
Pública de Transporte e Circulação (EPTC).
 É proibido colocar os equipamentos nas calçadas, exceto nos casos em que
for avaliado que não há espaço na área interna do imóvel ou na rua.
 Quando instalada nos passeios públicos, é preciso deixar um espaço de um
metro para a circulação dos pedestres.
 Nas vias, elas devem ficar paralelamente a 20 centímetros do meio-fio, com
o lado maior voltado para a calçada, permitindo que a água da chuva escoe.
 As caçambas devem ter faixas autorreflexivas e trazer o nome e o telefone
da empresa responsável e da EPTC.
 Os equipamentos podem ficar nas vias no máximo por 72 horas ou até
alcançarem a sua capacidade total
 As multas previstas para as empresas são de 500 Unidades Financeiras
Municipais (UFMs)*, remoção do contêiner e cassação da licença para
instalação e funcionamento.
 Em caso de acidentes de trânsito, a responsabilidade é da companhia
contratada e do contratante.
 O órgão municipal possui um cadastro de empresas que pode auxiliar na
escolha do fornecedor.
 Mais informações com a EPTC: 118.
Fonte: Luciano Bento da Rocha, chefe da equipe de fiscalização de obras da EPTC
*Valor da UFM em 2012: R$ 2,7778 (Secretaria Municipal da Fazenda de Porto Alegre)
Abril-Maio-Junho/2012
23
capa
As alterações mais comuns e que
podem prejudicar as estruturas, se não
forem avaliadas, são as de retirada de
paredes, abertura de vãos, ampliação de
sacadas e obras nas coberturas. Até mesmo a troca de uma caixa d’água por
outra de maior capacidade ou a sobrecarga da parte elétrica com a colocação
de aparelhos de ar condicionado pode
prejudicar um edifício. Assim como armazenar galões de tintas, entulho e outros materiais pesados nos apartamentos
ou dependências comuns apresenta
risco se o local não tiver sido projetado
para esse fim. Contudo, toda construção
revela sinais de problemas, como a queda de reboco, aparecimento de trincas,
fissuras e a surgem deformações (portas
emperradas e janelas fora do prumo).
“Porém, nem toda fissura significa que
o edifício vai cair. É preciso investigar
de que tipo ela e os cuidados exigidos”,
reforça o presidente do Crea-RS.
Regras detalhadas
Ter um capítulo na convenção sobre reformas auxilia o síndico a fazer cumprir
as determinações e a orientar os condôminos, evitando reclamações de vizinhos
e danos à edificação. Entre as normas
estabelecidas, devem estar a de que qualquer obra deve ser comunicada ao gestor
e a exigência de contratação de pessoa
ou empresa capacitada para o trabalho.
A vice-presidente de Condomínios do
Sindicato da Habitação do Rio Grande
do Sul (Secovi/RS) e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário
(Agademi), Simone Camargo, sugere
ainda que o administrador tenha conhe-
O síndico Marino Ledur, do Parque Morada das Flores, na Zona Norte da Capital, conta que faz
parte da cultura dos moradores avisar ao síndico quando irão reformar. O horário permitido
para obras é de segunda à sexta-feira, das 8 horas às 12h e das 14h às 18h
Sete itens que devem estar nas convenções
 Ter um capítulo específico sobre o tema obras, regulamentando o que pode
ser feito pelos condôminos ajuda a evitar transtornos.
 Incluir que toda intervenção seja comunicada ao síndico com antecedência.
Assim como as reformas no condomínio sejam avisadas aos moradores.
Leis que regulamentam
obras nos condomínios
Código de Edificações de Porto
Alegre (Lei Complementar 284/92),
Código de Prevenção Contra Incêndio (LC 420/98), Código de Posturas
(L.C. 12/75), Decreto Municipal
16.708/2010 e códigos de instalações hidráulicas, elétricas e de gás.
24
síndico 195
 Estabelecer a contratação de um profissional para a execução das obras.
 Determinar a apresentação do laudo técnico e da ART ou RRT antes do início
dos trabalhos.
 Definir os horários e dias permitidos para os serviços.
 Esclarecer qual o destino do entulho e a limpeza das áreas comuns após as
modificações.
 Normatizar advertências e multas a serem cobradas no caso de
irregularidades.
cimento sobre as licenças e documentos
exigidos para informar aos moradores e
disponibilize as plantas do prédio. “Outro ponto essencial é que o serviço seja
executado depois da apresentação do
laudo técnico e da ART”, aconselha.
O diretor substituto da Divisão de
Controle da Smov, Vitor Pochmann,
acrescenta que o imóvel deve ser usado
conforme a finalidade para a qual foi
planejado. “Quando for alterada a atividade é necessário adequá-lo às normas
técnicas, legislação vigente e licenciamento orientado, elaborado e fiscalizado por responsável das áreas de arquitetura e/ou engenharia”, complementa.
Pochmann indica também que os projetos precisam atender aos critérios previstos na lei, à análise estrutural, segurança e respeito ao direito de vizinhança. As regras na convenção podem incluir tópicos como dias e horários para
as obras, limpeza das áreas comuns,
descarte do entulho (veja box) e a definição de advertências e multas. Em geral, os condomínios seguem as recomen­
­dações do Código de Obras e de Posturas dos municípios.
Disque Segurança
do Crea-RS
Denúncias de obras sem profissionais habilitados podem ser feitas
pelo telefone: 0800-510-2563, de
segunda-feira a sexta-feira, das 11h
às 18h e fora desse horário pelo
e-mail:
[email protected].
Informações
sobre licenças
Dúvidas sobre quais obras podem
ser executadas dentro das unidades podem ser esclarecidas na Supervisão de Edificações e Controle
– Divisão de Edificações – da Smov.
Endereço: Avenida Borges de Medeiros, 2244, 2º andar – P. Alegre.
O dia a dia das obras
nos condomínios
Desde maio do ano passado, o Condomínio Solar Mostardeiro, em Porto
Alegre, está passando por uma grande revitalização. Os azulejos da fachada
serão substituídos por uma combinação de dois tons de cores, as infiltrações e
rachaduras foram consertadas e as janelas e grades externas serão lixadas e
pintadas, assim como as escadarias, a garagem e a parte interna dos dois blocos
que compõem o edifício. O playground também será qualificado. “Será uma
renovação total”, destaca o síndico Pedro Guilherme Luce. Ele comenta ainda
que o local possui algumas regras estabelecidas para as reformas na Convenção,
como a definição de horário para os trabalhos (de segunda a sexta-feira das 8h
às 12h e das 13h30min às 17h e sábado apenas pela manhã) e a necessidade de
comunicar o gestor antes de iniciar o serviço. “Isso porque é preciso determinar
como serão administradas questões como o destino da caliça (o contêiner fica
na calçada em frente ao prédio) e o lugar para o depósito do material de construção”, explica. Uma norma estabelece que o morador pode utilizar o espaço
do seu boxe para guardar tijolos, cimento e outros produtos que serão empregados. Para a mudança em paredes dentro dos apartamentos, ressalta Luce, é
exigida a apresentação de laudo técnico que garanta a viabilidade da intervenção.
Experiência acumulada
No Condomínio Edifício Parque Morada das Flores, em Porto Alegre, já faz
parte da cultura dos moradores avisar ao síndico quando irão reformar. Segundo o regulamento interno, não podem ser realizadas intervenções na fachada, sacadas e áreas comuns e os trabalhos são liberados de segunda-feira à
sexta-feira, das 8 horas às 12h e das 14h às 18h. Com quase quatro décadas, a
edificação tinha trincas no penúltimo andar, quando Marino Ledur assumiu
como gestor, há quatro anos. “Chamamos um perito para analisar ao prédio e
apontar o que precisava ser melhorado. Ele nos orientou a não mexer nas vigas
e colunas”, recorda. Outras iniciativas implantadas por ele foram a de providenciar cópias das plantas estruturais para disponibilizar aos profissionais
contratados e conversar com os condôminos repassando os cuidados para
prevenir reclamações e sobre a importância de estar atento à parte elétrica e
hidráulica durante as obras. “O que nos dá mais tranquilidade é que hoje boa
parte dos vizinhos procura pessoas habilitadas para os serviços”, adianta.
Já o síndico Rodrigo Arend, do Condomínio Village Avignon, na Capital
gaúcha, comenta que o edifício não possui uma cláusula especifica sobre o
tema, apenas estabelece o horário permitido (de segunda-feira a sexta-feira
das 8h às 12h e das 13h30min às 18h). No cargo desde 2009, ele está passando pela experiência de lidar com os problemas causados pelas obras da fachada e pela companhia escolhida, que contratou mão de obra desqualificada, obrigando a refazer o trabalho diversas vezes. Apesar do desgaste com a
reforma, iniciada em janeiro de 2011 e ainda não terminada, Arend relata
que a atitude mais acertada foi a de contratar um arquiteto para orientá-los.
“Ele fazia visitas em dias da semana e turnos distintos e em todas elas foram
encontradas irregularidades na hora de chegada dos trabalhadores, no uso
dos equipamentos de proteção e na qualidade do que foi feito”, recorda. As
informações levantadas foram descritas em relatório enviado à empresa para fazer os ajustes e assim garantir a segurança do projeto.
Abril-Maio-Junho/2012
25
manutenção
Mariane Spiekermann, síndica
do Edifício Formac e Ronaldo
Tapia, gerente do Condomínio
que é cliente da Auxiliadora
Predial há 37 anos
Tradição repaginada
no Centro Histórico
Reforma transforma Condomínio Formac, situado no coração de Porto Alegre, em referência moderna
E
m pleno Centro Histórico de Porto
Alegre, um dos mais tradicionais
edifícios da Capital tornou-se referência
pela modernização de suas instalações.
Com a inauguração de um novo hall,
sistema de monitoramento e reforma
completa dos elevadores, o Condomínio Formac iniciou o ano de 2012 com
muitos motivos para comemorar. Resultado de um investimento de cerca de
R$ 2,5 milhões, a entrega das obras
aconteceu em dezembro de 2011 e repaginou o prédio que já contabiliza mais
de meio século de existência – e mais
de 37 deles com administração da Auxiliadora Predial.
Os recursos envolvidos dão uma
ideia do tamanho da transformação:
além de mudanças arquitetônicas no
hall, que possibilitaram novos espaços
na entrada do edifício, foi instalado sistema de Controle de Acesso e Circuito
Fechado de TV, bem como nova estrutura de elevadores, que colocaram o
prédio na posição de primeiro a contar
com a tecnologia Miconic 10 em toda a
região Sul do País. “Nós buscamos esta
inovação em São Paulo”, conta a síndica
Mariane Müller Spiekermann, que assumiu o cargo em 2005. “Conquistamos
algo muito importante que é a credibilidade junto aos condôminos, em rela-
ção a nossas proposições. É a parceria,
compreensão e atenção de cada um, com
uma postura coletiva de acreditar no
projeto, que torna tudo possível”, observa, destacando o auxílio da Imobiliária
como outro ponto positivo: “São décadas de um acompanhamento constante
por parte da Auxiliadora Predial”.
Além da realização de chamada extra, a avaliação minuciosa da contabilidade do condomínio desempenhou um
importante papel para concretizar os
investimentos, segundo Mariane. “Trabalhamos com uma gestão matricial das
despesas, focada na redução de custos.
Além disto, a instalação dos novos eleAbril-Maio-Junho/2012
27
manutenção
vadores já representou uma redução de
30% a 40% somente no consumo de
energia elétrica”, relata.
Com velocidade de 150 metros por
minuto, os elevadores são acionados
através do comando no equipamento
chamado totem, instalado no centro do
hall. Quando a pessoa aperta os botões
numéricos, indicando o andar pretendido, o sistema busca o elevador mais
próximo, evitando as tradicionais filas
de espera. A tecnologia proporcionou
também oportunidades para os colaboradores do edifício: as funcionárias que
antes trabalhavam como ascensoristas
receberam um curso de informática
ministrado pelo Sesi em parceria com a
Sultepa para assumir outras atribuições.
Segurança como prioridade
A melhoria das condições de segurança
é um dos principais focos do Condomínio. Por meio da implantação do Sistema de Controle de Acesso e Circuito
Fechado de TV é possível acompanhar
os movimentos nos diversos andares do
prédio, bem como no acesso à rua durante 24 horas. O gerente do Condomínio, Ronaldo Tapia, relata que uma
consultoria especializada foi contratada
para fazer um estudo detalhado das necessidades do prédio na área. “Durante
meses, foram feitas entrevistas com os
condôminos e avaliações técnicas para
que colocássemos em prática as estratégias mais adequadas”.
Com fluxo diário de cerca de 3 mil
pessoas, entre frequentadores fixos e
visitantes, a segurança torna-se, de fato,
uma prioridade, acrescenta Tapia. “O
sistema prevê, inclusive, que uma pessoa
tenha acesso apenas à área e ao andar
que for devidamente cadastrada para
visitar”, destaca.
Ele comemora a receptividade das
mudanças e a reação positiva por parte
dos condôminos. “Hoje vemos que as
pessoas têm prazer em receber clientes,
visitantes, amigos. Todos apostaram no
projeto e estão satisfeitos com o retorno.”
As afirmações encontram eco na
opinião de Luiz Cesar Ayub, condômino desde 1992. “Antes, o prédio estava
muito deteriorado. A verdade é que
passamos mais tempo aqui do que em
nossas próprias casas e agora podemos
dizer que temos um ambiente agradável
e moderno, como poucos são na cidade.”
Na avaliação do gerente geral de operações do Sesi, Juliano André Colombo,
que trabalhou no edifício no ano de
2003, as mudanças são emblemáticas.
“Na época em que eu estive aqui, o prédio mais se assemelhava a um local
abandonado e é um grande orgulho ver
no que ele se transformou. O Formac
revive e volta como uma referência”,
conclui.
O Edifício recebe cerca de 3 mil pessoas
diariamente
Planejamento estratégico em prática
As conquistas recentes são apenas parte de um planejamento que se estenderá para os próximos anos, conforme relata a síndica Mariane Müller Spiekermann. “Quando assumimos, em 2005, estabelecemos algumas metas que queremos concretizar até 2014.” Entre elas, segundo Mariane, está a reforma completa – até o final deste ano (2012) – de todas as colunas de água potável, esgoto e ventilação do prédio. Ao todo, são seis, mas uma foi concluída e entregue
em dezembro de 2011.
Outra parte do projeto pretende dar uma nova cara ao terraço do prédio,
potencializando a vista para o Guaíba com a construção de um Centro de Convenções com 96 assentos, além de outras três salas de treinamento com 50 lugares cada. “Também estudamos a possibilidade de instalar um café no local,
enfim, ideias não faltam!”, comenta a síndica.
28
síndico 195
Os administradores junto ao hall, que foi
totalmente remodelado
Abril-Maio-Junho/2012
29
sustentabilidade
Jardins iluminados pelo sol
Luminárias solares combinam economia de energia, proteção ao meio ambiente e design
Lugar adequado
A economia de energia elétrica é o principal fator positivo das luminárias solares reforçado pelo gerente comercial da
30
síndico 195
companhia de São Paulo General Heater,
Elton Macedo. Ele detalha que as peças
vendidas possuem duas baterias acopladas que são alimentadas pelo sol durante o dia. “Elas armazenam a energia que
é usada à noite para a iluminação”, descreve. A autonomia é de dez horas.
Uma ressalva do gerente refere-se à
escolha do local para a instalação das
luminárias. Ele recomenda optar por
uma área bem iluminada e que tenha
uma base sólida. Isso porque a empresa
não trabalha com os modelos de estaca,
apenas com os aparafusados, que demandam um terreno mais apropriado
que diretamente no gramado. Macedo
salienta ainda a durabilidade de 50 mil
horas das lâmpadas LED desses produtos e o sensor fotocélula presente neles,
que liga e desliga automaticamente a
luminária. A média dos valores dos itens
da General Heater fica em R$ 220,00.
fotos: Divulgação/General Heater
Divulgação/Solargarden
Poste solar completo para iluminação
Numeração do prédio com energia solar
Divulgação/Solargarden
preocupação ambiental aliada à
busca por alternativas que reduzam o consumo de recursos naturais têm
levado ao desenvolvimento de produtos
que utilizam energias renováveis para o
seu funcionamento. Com o maior investimento em pesquisas nessa área,
novos itens começam a surgir no mercado, com preços mais acessíveis. Um
exemplo disso são as luminárias solares
para jardins. Com diferentes tipos, os
equipamentos são uma opção para a
iluminação das áreas externas dos condomínios. Conforme o diretor da Solargarden, Luis Trusoni, elas proporcionam um ambiente livre e seguro, com
alto desempenho e economia de energia,
iluminação LED e uma vida útil maior
que as das lâmpadas elétricas tradicionais. “Outros benefícios são a instalação
fácil e sem necessidade de fiação e a
baixa voltagem. Elas também demandam pouca manutenção”, ressalta.
Ele explica que as luminárias comercializadas pela empresa de São José dos
Pinhais, no Paraná, são modelos completos e independentes de captação, armazenagem e transformação da energia
solar em elétrica, realizada através do
processo fotovoltaico. As linhas oferecidas abrangem os segmentos de decoração natalina e de jardins e piscinas, com
arandelas de parede, pedras solares,
adornos em resina, luzes multicores e de
presença. Trusoni acrescenta que a companhia disponibiliza ainda postes de
iluminação, sinalização viária e numeração predial. Conforme o diretor, os
valores dos produtos de decoração oscilam de R$ 30,00 a R$ 70,00. Já os preços
para os demais, variam de acordo com
a potência de iluminação de cada um.
Divulgação/Solargarden
A
Modelos da fabricante General Heater
Luminária Solar Decorativa Farol Chinês/Vela
Flamejante
Mais informações
Detalhes, mais produtos e pedidos da Solargarden podem ser solicitados
através do site: www.solargarden.com.br e da General Heater, pelo:
www.generalheater. com.br ou pelo telefone: (11) 5044-1683.
Abril-Maio-Junho/2012
31
jurídico
Combate à inadimplência
Ter bom senso e cumprir as regras estabelecidas na convenção são as principais dicas
para os síndicos lidarem com o atraso no pagamento das taxas condominiais
O
Condomínio Edifício Residencial
Hannover, em São Leopoldo (RS),
tinha uma dívida de R$ 90 mil e cerca
de 40% de inadimplência, quando Carlos Alexandre dos Santos Maydana assumiu a sua administração, em 2010.
Hoje, o cenário é bem diferente: os valores devidos não foram apenas sanados,
como há um saldo positivo de R$ 30 mil
e o índice de inadimplentes caiu para
aproximadamente 10%. Para obter esse
resultado, as primeiras ações de Maydana foram registrar a convenção do prédio (o empreendimento de 80 apartamentos foi inaugurado em 2008 e não
tinha suas normas regulamentadas) e
entrar em contato com a Auxiliadora
Predial para reavaliar as necessidades
da edificação.
Outra medida posta em prática pelo
gestor foi encontrar a maneira adequada
para conversar com as pessoas que estavam em débito há três meses e conhecer a realidade de cada uma e as possibilidades de pagamento. “Dessa forma,
alguns colocaram suas contas em dia e
com outros foi preciso entrar na Justiça”,
ressalta. Um problema enfrentado foi
que muitos vizinhos, ao serem cobrados,
levaram a atitude dele para o lado pessoal. “Fiz valer a convenção. Não dá
para passar a mão na cabeça dos condôminos e adotar uma postura diferente
para quem é mais próximo”, explica o
síndico, que acredita que os assuntos do
condomínio devem ser tratados profissionalmente. Maydana comenta, ainda,
que com essas iniciativas há dinheiro em
caixa e é possível realizar melhorias no
edifício e, consequentemente, conquistar a confiança dos demais moradores.
Resolver o problema é
atribuição do gestor
A situação vivida pelo Condomínio
Hannover é a mesma enfrentada, em
32
síndico 195
média, por 12,68% das mais de 50 mil
economias de Porto Alegre pesquisadas
pelo Sindicato da Habitação do Rio
Grande do Sul (Secovi/RS) e pela Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário (Agademi), em novembro do ano passado. O levantamento,
realizado mensalmente por amostragem, indicou também que apenas 0,48%
das unidades verificadas possuíam ações
judiciais de cobrança. Das edificações
avaliadas, o estudo apontou que as residenciais apresentam o maior índice de
inadimplência: 13,02%, enquanto que
as comerciais ficaram em 9,99% e as
mistas, 11,79%. Com relação ao tempo
da dívida, o Secovi/RS-Agademi apurou
que a maioria dos atrasos encontra-se
no período de mais de 60 dias (veja box).
Conforme a vice-presidente de Condomínios do Sindicato, Simone Camargo, há uma tendência de aumento desse
quadro na época do Natal e férias de
verão, quando os gastos são mais elevados. Contudo, a média de inadimplência
desde a vigência do Novo Código Civil,
em janeiro de 2003, gira em torno de
12% a 13%, por mês. Em 2002, por
exemplo, a média anual ficou em 10,26%.
Essa diferença, para Simone, está rela-
cionada às mudanças efetuadas na legislação que reduziram a multa que
pode ser aplicada nesses casos de até
20% para até 2%, conforme o artigo
1.336 do Código Civil, que destaca os
deveres dos condôminos. “Isso levou as
pessoas a priorizarem pagamentos com
juros mais altos”, observa.
Ela salienta que os síndicos têm a
obrigação de tomar uma atitude para
solucionar os débitos existentes em seu
prédio. Cabe aos administradores resolver esse problema sem serem constrangidos ou ameaçados pelos vizinhos que
estão atrasados, reforça a vice-presidente. Simone argumenta que os gestores
devem cumprir a convenção e que no
documento podem estar detalhados os
prazos e as taxas a serem cobrados. Segundo ela, em geral, o período de espera antes de encaminhar a questão para
a Justiça é de 90 dias. O advogado Pedro
Guilherme Becker acrescenta que, além
da multa de até 2% sobre a dívida, os
condôminos pagam juros de 1% ao mês
e correção monetária.
Cautela e bom senso
A vice-presidente do Secovi/RS-Agademi aconselha que já no primeiro mês de
Divulgação/Secovi/RS-Agademi
Raio-X da inadimplência na Capital gaúcha
Inadimplência nos condomínios por período
em Porto Alegre – Novembro/2011
Período
de atraso
Percentual de economias com atraso (%)
Tipo de condomínio
Média*
Residencial
Comercial
Misto
Até 29 dias
5,19
4,28
5,27
5,12
De 30 a 60 dias
1,83
1,29
1,76
1,79
Mais de 61 dias
6,00
4,42
4,77
5,77
13,02
9,99
11,79
12,68
Total
Fonte: SECOVI/RS-AGADEMIObs: * média ponderada por tipo de imóvel por período
Simone Camargo é vice-presidente de
Condomínios do Secovi/RS-Agademi
inadimplência o síndico procure o morador para saber o que está acontecendo
e o que pode ser feito para contornar a
situação. “O bom senso e a cautela devem nortear as ações do gestor”, frisa.
Tanto Simone, quanto Becker defendem
uma cobrança amigável, sem jamais expor aqueles que estão em débito com o
condomínio, até porque as questões que
impedem o pagamento podem ser temporárias, como uma doença na família.
Um alerta feito pelos especialistas é que
os administradores não devem negociar
as dívidas, propondo um valor menor
que o devido ou longos parcelamentos,
a menos que sejam autorizados em assembleia. “Se essa for uma decisão pessoal do administrador, outros condôminos podem achar que estão sendo
prejudicados e acabar o gestor tendo que
saldar as contas do próprio bolso”, afirma Simone.
Atitudes proibidas
Sobre as proibições aos inadimplentes,
como a do uso das partes comuns da
edificação, Becker enfatiza que elas são
vistas, geralmente, pelo Judiciário como
um exagero, assim como o registro de
seus nomes no SPC e Serasa. Medidas
viáveis são o impedimento de voto nas
assembleias e o corte do abastecimento
de gás, em condomínios em que o serviço é centralizado.
Evolução (%) do índice de inadimplência nos condomínios
em Porto Alegre – Novembro/2010 a Novembro/2011
Inadimplência
% de condôminos com atraso nos pagamentos
Com ação judicial
Sem ação judicial
Total
Novembro/2010
0,53
12,66
13,19
Dezembro/2010
0,59
12,45
13,04
Janeiro/2011
0,51
11,65
12,16
Fevereiro/2011
0,45
12,44
12,89
Março/2011
0,55
12,31
12,86
Abril/2011
0,58
12,27
12,85
Maio/2011
0,57
11,83
12,40
Junho/2011
0,52
12,11
12,63
Julho/2011
0,55
11,90
12,45
Agosto/2011
0,47
11,96
12,43
Setembro/2011
0,44
11,88
12,32
Outubro/2011
0,41
11,69
12,10
Novembro/2011
0,48
12,20
12,68
Fonte: SECOVI/RS-AGADEMI
O que diz o Código Civil sobre o assunto
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações das assembleias e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações
ideais, salvo disposição em contrário na convenção (Redação dada pela Lei nº
10.931, de 2004).
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e
multa de até dois por cento sobre o débito.
Fonte: Advogado Pedro Guilherme Becker
Abril-Maio-Junho/2012
33
geral
Caixas d’água devem
ser bem vedadas
Diferentes tipos de tampas para os reservatórios de água podem ser encontrados no mercado.
Saiba qual oferece o melhor custo-benefício para o seu condomínio
Compare os preços
Veja os valores, em média, de
algumas tampas de vedação*.
 Em aço inox:
de R$ 150,00 a R$ 900,00.
 Galvanizadas:
de R$ 150,00 a R$ 300,00.
 Fibra de vidro:
de R$ 500,00 a R$ 600,00.
*Os preços variam conforme o tamanho.
Fonte: Gerson Schultz, da Caixa D’água
Revestimentos
34
síndico 195
o
Mais durabilidade
Segundo Gerson Evandro
Schultz, sócio da Caixa D’água
Revestimentos, um dos principais
problemas relacionados à vedação reside
no fato de que cerca de 90% dos reservatórios são de concreto. “Com o tempo,
elas racham, esfarelam, e não dão mais
a proteção ideal contra bichos e água da
chuva. Sem falar na sua estrutura de ferro que enferruja com o passar dos anos”,
explica. A companhia trabalha essencialmente com produtos em aço inox de
classe A que, apesar do custo mais elevado, possuem durabilidade maior que
os convencionais. Para fixá-las, é usada
uma borboleta (a mesma empregada em
janelas) e um parafuso pitão.
Há também versões em ferro, fibra
de vidro e galvanizadas. Uma ressalva
feita por ele sobre as de fibra de vidro é
que elas sofrem mais com o sol e com a
chuva, o que enfraquece o material, diminuindo sua vida útil. Já as galvanizadas, fabricadas com a mesma matéria-­
prima de calhas e algerosas, são as mais
comuns e acessíveis financeiramente,
porém duram pouco mais de um ano.
Eletromendes
cadeado seja colocado, possibilitando que apenas
pessoas autorizadas
tenham acesso à caixa d’água. A garantia é de dez
anos.
çã
ação do sol e da chuva, aliada ao
desgaste natural de determinados
materiais utilizados nas caixas d´água
pode levar ao aparecimento de fissuras,
comprometendo a vedação dessas estruturas. Sem a proteção total, elas ficam
expostas à entrada de insetos, pássaros
e, dependendo do tamanho das trincas,
até mesmo gatos que circulem por cima
dos telhados, diminuindo dessa forma
a qualidade da água armazenada. Para
manter a higiene e a segurança, é preciso conhecer e avaliar as alternativas de
tampas de reservatórios existentes para
escolher aquela que atenda melhor às
demandas de cada construção.
A loja virtual Eletromendes, sediada
em Porto Alegre, comercializa uma opção desenvolvida com plástico industrial
(polietileno de média densidade linear)
e proteção contra raios UV, o que impede o ressecamento provocado pelo sol
e futuras rachaduras. O equipamento,
que é vendido por R$ 590,00, de acordo
com informações do site da empresa,
conta ainda com uma borracha de vedação e uma alça e um fecho de segurança em inox para evitar a formação
de ferrugem. O fecho permite que um
Divulga
A
Divulgação/Caixa D’água Revestimentos
Tampa de aço inox com película de proteção
Além das tampas de reservatórios,
Schultz destaca que o carro-chefe da
empresa é a instalação de mantas em
PVC maleável na parte interna das caixas d’água. “Isso impede que a água entre em contato com as paredes e aumenta a higiene. O produto tem atestado de
atoxidade”, salienta. Com garantia de
oito anos, ela é confeccionada sob medida e a sua colocação é feita em um dia.
Contatos de alguns fornecedores
Eletromendes: www.eletromendes.com ou pelo fone: (51) 3342-7564.
Caixa D’água Revestimentos: www.caixadaguarevestimentos.com.br
ou (51) 3348-1239.
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segurança
Central de gás: projeto
adequado previne danos
Cumprir os critérios estabelecidos pelas leis para a correta instalação
das áreas para gás aumenta a segurança nos condomínios
E
lemento de risco de acidentes com
potencial de destruição de patrimônio material e ambiental e de perdas de
vidas, as centrais de gás precisam atender
às legislações referentes ao assunto para
garantir a segurança de todos. Em Porto
Alegre, essas instalações, assim como as
individuais, são regidas pelo Código de
Proteção Contra Incêndio – a Lei Complementar 420/1998 – e têm que cumprir
determinados critérios, como afastamento de ralos, de vagas de estacionamento, espessuras de paredes, materiais
usados, alturas, capacidade, entre outros.
De acordo com a regulamentação, em
seu artigo 227, as centrais são obrigatórias em condomínios com demanda de
consumo acima de 39 quilos por unidade autônoma e em edificações com altura superior a 12 metros e mais de 1.600
m² de área construída. Elas devem também ser colocadas em local próprio,
fora do corpo do prédio, arejado, de fácil acesso e em um lugar que não seja
utilizado para nenhuma outra atividade.
Com relação à estrutura, ela precisa
de paredes e coberturas que resistam a
duas horas de fogo e assegurar a ventilação permanente de uma das faces do abri­
­­­go de alvenaria. A abertura desse lado,
in­­­clusive, deve ser protegida por venezianas, telas metálicas ou grades que possibi­
­litem que o ar circule, até mesmo próximo
ao piso. Outros pontos detalhados no
Có­­­digo são referentes a deixar placas de
advertência à vista sobre a proibição de
fu­­­­mar na proximidade e ao produto ser
in­­flamável. Além disso, extintores de pó
químico seco têm que estar fixados em
suas imediações. A distância máxima em
que eles podem ficar é de dez metros (10
m). Já os interruptores de luz com a insta­
­­lação elétrica à prova de explosão, se forem necessários, ficam na parte externa.
36
síndico 195
Segurança e economia: central de gás instalada corretamente no Edifício Porto Belo, em Porto
Alegre. A substituição do sistema de abastecimento para GLP a granel trouxe redução de mais
de 20% nos gastos com o produto
Requisitos de segurança
Para realizar o abastecimento, a Liquigás Distribuidora S.A. observa alguns
itens de segurança, como, por exemplo, se os abrigos estão distantes, pelo
menos, 3 metros de janelas, portas e garagens e 1,5 metros de ralos e bueiros.
“Recomendamos que esses ambientes sejam fechados com portas do tipo venezianas, isso porque, se ocorrer algum vazamento, o gás tem espaço ventilado para sair”, relata Laline Escouto, consultora comercial da empresa, em Porto Alegre. Ela destaca que para condomínios os produtos mais indicados são o
P45 (com 45 quilos), o P90 (90 quilos) e o GLP a granel (de 125 ou 190 quilos),
que são os tanques estacionários, em que não há troca do recipiente como nos
tradicionais de 13 quilos.
As vantagens dessa opção, para Laline, são o abastecimento feito através
de mangueiras diretamente do caminhão para a central e a existência de um
indicador de nível do produto. “Quando ele está na marca dos 30% é hora de
solicitar o reabastecimento”, sugere. O tanque deve ter ocupado apenas 85%
da sua capacidade, pois é necessário deixar área para que ele possa vaporizar.
A consultora reforça que a companhia faz o projeto de abastecimento, fornece
a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), o laudo de estanqueidade (do
inglês no-leak, que significa que não há vazamento de gás) e conta com assistência técnica e manutenção preventiva.
Licença e vistoria
Devido aos danos que podem causar, as
centrais de gás são licenciadas e fiscalizadas pelos órgãos públicos das cidades.
A Secretaria Municipal de Obras e Viação
(Smov) em parceria com o Corpo de
Bombeiros são os responsáveis pela verificação dos projetos na capital gaúcha.
O diretor substituto da Divisão de Controle da Smov e especialista em edificações pela PUCRS, Vitor Hugo Pochmann, salienta que a elaboração desses
ambientes deve ser executada por engenheiros e/ou arquitetos cadastrados no
Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia (Crea) e no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). “A realização da central de gás, assim como
outras obras, efetuada por pessoas não
credenciadas caracteriza exercício ilegal
da profissão e estão sujeitas às penas da
lei”, ressalta.
Ele comenta que os técnicos da Smov
avaliam cada instalação individualmente
e que elas precisam respeitar as condições
físicas das edificações, suas atividades e
matérias-primas empregadas, sempre
com o foco na busca da segurança. “Por
isso mesmo, o profissional contratado
deve estar atualizado sobre a legislação,
os novos materiais e técnicas construtivas
e formas de manutenção, a fim de oferecer a melhor opção ao condomínio”, de-
fende. Pochmann aponta, ainda, que são
verificados elementos de prevenção a
incêndio como: extintores, instalações
hidráulicas e elétricas, saída de emergência, alarme acústico, iluminação de emergência, saída alternativa, isolamento de
riscos, caldeiras, materiais de construção
utilizados e treinamento de pessoal. A
empresa que fará o abastecimento do gás
também deve observar as normas legais
e os documentos solicitados.
Aperfeiçoando as estruturas
O Condomínio Edifício Porto Belo, no
bairro Boa Vista, em Porto Alegre, foi
construído há cerca de dez anos já com
uma central de gás externa na área que
dá acesso à garagem, conforme as distâncias mínimas determinadas. Segundo o subsíndico Marcelo Beghetto, o
local oferece mais segurança. Recentemente, o prédio mudou o seu sistema
de abastecimento para o GLP (gás liquefeito de petróleo) a granel e, desde janeiro deste ano, as unidades contam
com um relógio para a medição individual do produto. As medidas trouxeram
economia para os moradores, uma vez
que a cobrança não é mais feita antecipadamente ao condomínio e as inadimplências são resolvidas entre a Liquigás,
que abastece o Porto Belo e que faz a
avaliação dos registros, e os proprietá-
O que fazer em casos de vazamentos?
Seja nas centrais ou dentro das residências, é preciso atenção extra no uso do GLP.
 O primeiro sinal para identificar o escape de gás é o cheiro.
 Para confirmar se existe um vazamento, passe uma esponja com água e
sabão sobre a válvula ou regulador de pressão. Bolhas irão surgir se houver
o escape.
 Nunca utilize fósforos, isqueiro ou velas para essa verificação e não fume no
local.
 Se o vazamento for comprovado, mude a alavanca do regulador de pressão
para fechado e afaste as pessoas.
 Não acione interruptores de eletricidade e eletrodomésticos que possam
produzir faíscas.
 Se ocorrer em um ambiente fechado, abra portas e janelas para arejar.
 Entre em contato com a assistência técnica do fornecedor e, em situações
mais graves, com o Corpo de Bombeiros.
Fonte: Liquigás Distribuidora S.A.
Central de gás do Condomínio Porto Seguro,
no Menino Deus, em Porto Alegre, está
adequadamente instalada fora do corpo do
prédio e com as placas de advertência
exigidas
rios. “Com essas alterações tivemos uma
redução de 22,14% nos custos”, comemora Beguetto.
Mais antigo, o Condomínio Edifício
Carmel, no Bela Vista, na mesma cidade,
precisou fazer o seu abrigo para o gás.
Para desenvolver o projeto, 11 anos atrás,
o síndico Pedro Cabral contratou um
arquiteto para erguer uma estrutura segura e dentro dos padrões apontados
pela lei. O laudo foi apresentado à Smov
e o lugar, depois de aprovado, foi vistoriado pelos Bombeiros. “Foi uma tranquilidade a mais para todos passar a ter
a central separada dos apartamentos”,
reforça Cabral, que está na gestão há 14
anos. A construção, que recebe os cilindros de P45 e que abastece as 40 unidades,
fica junto a uma parede, afastada da garagem. Um encarregado do prédio faz
uma vistoria geral nos registros dos imóveis para verificar se não há vazamento.
Mais informações
Setor de Licença da Smov
3289-8890 / e-mail:
[email protected]
Corpo de Bombeiros: 193
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37
ADVOGADOS
BOMBAS E MOTORES
CAIXA D’ÁGUA - IMPERMEABILIZAÇÃO
ALARMES
alimentos
ARQUITETURA
CAIXA D’ÁGUA - LIMPEZA
BOMBAS E MOTORES
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ELEVADORES
GRADES - PORTÕES
hidrômetros
engenharia
IMPERMEABILIZAÇÕES
EXTINTORES DE INCÊNDIO
INCÊNDIO - PREVENÇÃO
FACHADAS
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
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síndico 195
jardins - máquinas
PINTURAS
LAUDOS - MARQUISES
material de limpeza
PAINÉIS DE MEDIDORES
PINTURAS
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PINTURAS
PORTEIROS ELETRÔNICOS
portaria e limpeza
RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL
TELHADOS
portas automáticas
PORTEIROS ELETRÔNICOS
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