Apresentação 2T12

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Apresentação 2T12
BTG Pactual Corporate Office Fund
BRCR11B
Apresentação de Resultados
2° Trimestre de 2012
Índice
1. Cenário Macroeconômico e do Setor Imobiliário
2. Visão Geral sobre Fundos de Investimento Imobiliário
3. Características do FII BC Office Fund (BRCR11B)
4. Resultados Financeiros - 2 Tri 2012
Anexo I – Estudo de Casos – Gestão Ativa
Anexo II- Portfolio
3
SEÇÃO 1
Cenário Macroeconômico e Setor Imobiliário
Cenário Macroeconômico
Ambiente macroeconômico positivo, com fundamentos sólidos e perspectivas favoráveis
Crescimento Real do PIB (% a.a.)
Juros (Selic meta, % a.a.)
Inflação (IPCA - % a.a.)
7.5%
5.9%
5.9%
6.5%
6.1%
4.5%
5.2%
4.9%
4.3%
5.5%
25%
20%
4.1%
15%
2.7%
10%
1.9%
8,0%
5%
-0.3%
2007
2008
2009
0%
2010
2011 2012E 2013E
2007
2008
Crescimento Econômico
2009
2010
Inflação Controlada
Saldo da Balança Comercial (US$ bilhões)
Invest. Estrangeiro Direto (US$ bilhões)
29.8
24.8
45.1
18.0
2010
2011
2012E
2013E
Competitividade no Comércio Mundial
59.5
 Investimentos oriundos do pré-sal
 Maior acesso ao crédito
 Crescimento da classe C
13.8
2009
55.0
48.5
Outros Fundamentos
 Investimentos em infraestrutura
66.7
25.3
20.1
2008
2011 2012E 2013E
25.9
2008
2009
2010
2011
2012E 2013E
Forte Fluxo de Investimentos no País
 Percepção estrangeira positiva:
‐ desempenho e recuperação pós-crise
financeira;
‐ setor financeiro estável;
‐ única democracia efetiva entre os
BRICs;
‐ eventos internacionais como Copa do
Mundo e Olimpíadas
5
Setor Imobiliário de Escritórios
Fundamentos Sólidos
Taxa de Vacância
Valor Médio do Aluguel Classe A e A+ (R$/m2)
145
16.0%
13.0%
8.8%
4.6%
3.9%
3.7%
São Paulo
4.4%
4.1%
4.0%
3.6%
2.0%
2006
2007
79
72
63
95
85
140
130
145
90
São Paulo
Rio de Janeiro
Absorção (mil m2)
6.80
957
2008
São Paulo
2009
2010
2011 1T2012
Rio de Janeiro
2005
2006
720
552
302
221
59
592
732
252
634
225
564
216
3.00
6.67
3.00
6.29
2.78
6.04
2.71
5.83
2.61
2.52
2.46
2.46
2005
5.29
5.11
77
72
Rio de Janeiro
Estoque Total (R$ milhões/m2)
4.98
72
202
6.4%
6.6%
181
8.0%
5.7%
115
9.0%
110
102
130
120
145
2007
São Paulo
2008
2009
2010
2011
1T2012
Rio de Janeiro
6
Fonte: CBRE
SEÇÃO 2
Visão Geral sobre Fundos Imobiliários
Principais característica do Fundo Imobiliário
Vantagens
Características
Fundo por tipos de ativo lastro
•
•
•
•
Necessário registro sob a CVM
Condomínio fechado
Pode ter prazo de duração indeterminado
Informações financeiras divulgadas mensalmente e auditadas
anualmente
• Mínimo de 95% do lucro auferido deve ser distribuído, desde que
tenha caixa
• Não pode investir em nenhum imóvel cujo incorporador, construtor,
ou sócio seja cotista com mais de 25% das cotas do fundo
Tributação
Dentro do Veiculo de Investimento
(Fundo ou Empresa)
Ganho de Capital na realização de
venda da Ação/Cota
LH, LCI, entre outros)
• Multiclasse: FII com política de investimentos combinando duas
ou mais classes dos ativos mencionados acima
Fundo Imobiliário (FII)
Empresa
0%
0%
0%
9,25% sobre a Receita
25% sobre o Lucro Líquido
9% sobre o Lucro Líquido
0%
15% a 22,5%¹ sobre ganhos de capital
15% a 22,5%¹ sobre
ganhos de capital
0%
IRRF 20%
20%
Conforme tributação de Receitas
15% a 22,5%¹ sobre
ganhos de capital
0%
0%
15%
Conforme tributação de Receitas
PIS/COFINS
IR
CSLL
Rendimento em CRI, LCI ou
cotas de FIIs
Outras aplicações Financeiras
Distribuição de Resultado aos
Investidores
• Imóveis (renda variável): Prioriza direito reais sobre bens imóveis
• Renda Fixa: Prioriza investimentos em títulos de renda fixa (CRI,
Pessoa Física ²
Pessoa Jurídica³
Pessoa Física ²
Pessoa Jurídica³
¹ Conforme o prazo do investimento / ² desde que o fundo tenha mais que 50 cotista e o cotista até 10% do fundo/ ³ Pessoa Jurídica Nacional
8
Fundo Imobiliário Listados vs. Empresa Aberta
Característica
FII
Empresa
Isenção de imposto dentro do Veiculo de Investimento
Economias de Empregados e Encargos Trabalhista
Distribuição mensal de resultados/dividendos
Previsibilidade de rendimentos
Simplicidade e maior precisão no método de avaliação
Momento de entrada em um mercado pouco evoluído
Desempenho Fundos Imobiliários vs. Ibovespa
260
+143,1%
220
180
Os FIIs tiveram maior
rentabilidade quando
comparados com as ações
140
100
-10,9%
60
20
Ibovespa
Fonte: BOVESPA Database: 01/01/08 a 30/06/12
Carteira FII
Baixa volatilidade em momentos
de crise, FIIs permaneceram
praticamente estáveis na crise
de 2008
Além da valorização do valor
das cotas o mercado de FII
pagou em média durante o
periodo 52% em rendimentos
9
Fundos de Investimento Imobiliário
Investimentos no Setor ainda em Estágio Inicial na América Latina
Os países da América Latina criaram um veículo financeiro para investimentos no mercado imobiliário com base no
modelo de REIT dos EUA. No entanto, estes “REITs locais”ainda possuem baixa exposição a investidores
institucionais e estrangeiros.
Mexico
• Fideicomiso de Bienes
Raíces (“FIBRA”)
• Criado em 2007
• IPO recente do FIBRA
UNO com esforço de
vendas no EUA (144A)
Colombia
• Primeiro “Fiducia
Inmobiliaria” foi emitido em
fev/07 por US$ 269mm
Chile
• “Fondos de Inversión Inmobiliarios Públicos”
• ~ US$ 1,5 bilhões (2009)
Argentina
• “Fideicomiso Financiero Inmobiliario”, foi
criado em 1995
United States
• Criado em 1960
• Marcado desenvolvido com mais de140 REITs
com investimento em diversos tipos de ativos
• Valor de mercado ~ US$300 bilhões
Brazil
• Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”)
• Criado em1993
• Em poucos anos houve um forte desenvolvimento
no mercado de capitais local
• A legislação permite apenas Fundos com Gestão
Externa
• Valor de mercado ~ US$15 bilhões
Ativos (R$ bilhões)
Valor Líquido (R$ bilhões)
5.7
3.3
2007
6.8
3.9
2008
9.6
5.1
2009
23.4
13.0
17.4
8.3
2010
2011
10
SEÇÃO 3
Características
FII BC Office Fund – BRCR11B
Descrição do Fundo – BRCR11B
FII BC Office Fund: Fechado, as cotas negociadas na BM&FBovespa sob o código BRCR11B
Prazo
Investimento Alvo
Indeterminado
Imóveis de escritórios de renda no Brasil, incluindo “retrofits” e
expansões de imóveis existentes
Classe de Cotas
Retorno Alvo
Única. Todas as cotas emitidas asseguram diretos iguais de votos
Meta de distribuição acima de 15% a.a. a partir do 5º ano, sobre o valor
base de R$ 100 / cota.
Administrador
Gestor
BTG Pactual
BTG Pactual
Taxa de Administração
Remuneração do Gestor
0,25% a.a. sobre o valor contábil de ativos do Fundo, apurada
mensalmente
1,50% p.a. sobre o valor médio mensal de mercado do Fundo (com
base no valor de negociação no mercado secundário das cotas do
Fundo na BM&FBOVESPA)
12
Principais Destaques
Oportunidade de investimento em um dos melhores portfólio de imóveis de escritórios no Brasil
Hoje é o maior
fundo imobiliário
de escritórios
comerciais do Brasil
Inicio de operação em
Dez/2007
1/3 das cotas do
fundo foram
ofertadas na
BMF&BOVESPA
IPO: Dez/2010
Valor de mercado
de R$ 2,1 bilhões*
em cidades como
São Paulo, RJ e
Campinas
12 imóveis
Vacância atual do
Portfolio 0,6%.
Crescimento de 42%
da Receita Bruta
desde o IPO
Desempenho
79% da receita em
escritórios Classe A e
A+
Controle em 75% da ABL
dos imóveis
Eldorado Business Tower (SP) Torre Almirante (RJ)
13
* Conforme laudo de avaliação da Colliers International realizado em Maio/12
Historico de Aquisições
Timeline
IPO Dez/10
Capacidade comprovada em originar e recomendar as
melhores oportunidades de investimento ao Fundo, o que
possibilitou mesmo em períodos de incertezas de mercado,
retornos maiores aos investidores
2011
2010
2009
2008
176,683
45,506
33,403
24,881
11,830
6,104 5,679
24,736
10,550
9,039 7,085 9,104
4,734 3,809
4,080
1,248
-1,248
-6,104 -3,809
* 5 aquisições entre 2008 e 2009, sendo que a maior concentração ocorreu em 2008.
** Venda parcial de 30,64% do CENESP
Shopping Leblon
CENESP **
Burity
Brazilian Financial Center
Ed. Hicham II
Alana II
Erico Veríssimo
Eldorado Business Tower
Torre Almirante
Cargil
Flamengo
Ed. Hicham
Shopping Leblon
CENESP *
Alana II
Transatlântico
Volkswagen
Ed. Montreal
Erico Veríssimo
-13,942
14
Estratégia de Gestão
Histórico e Meta de Distribuições Mensais (R$ / Cota / Mês)
66,6% crescimento
historico
50% crescimento
projetado
• Através da gestão ativa, o fundo
1.25
pretende aumentar a rentabilidade
para o investidor, elevando o patamar
de distribuição mínima
0.83
0.67
0.50
• Fundo buscará a distribuição de
•
•
•
•
Dec
Oct
Nov
Sep
2012
Aug
Jul
Jun
Apr
May
Mar
Jan
Feb
Dec
Nov
Oct
Sep
Jul
2011
Aug
Jun
Apr
May
Mar
Feb
Jan
rendimentos acima do patamar de R$
15,00 por ano/cota a partir de 2015.
2015+
Eficiente reciclagem da carteira atual com aumento de renda e realização de ganho de capital
Busca de aumentos reais de valores de locação dos imóveis
Melhorias resultantes de eficiente gestão patrimonial dos imóveis
Acesso a estruturas de securitização e alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis
Política de Distribuição de Rendimentos (R$ / Cota / Ano)
2012
10,00
2013
10,00
2014
10,00
2015
> 15,00
15
Gestão Experiente e Track-Record comprovado
Pilares da Gestão Ativa
Aumento da Locação Contratada
• Aumento médio de 62,3% nas revisionais dos
contratos – em 69% do Portfolio
• Outros 27% do Portfolio entraram em processo de
revisão nos próximos 12 months
Impacto no Valor dos Ativos
• Expansão e retrofit de ativos existentes
• Gestão dos imóveis e na taxa de vacância
• Cenesp
− Zerando a vacância (em 2 anos a vacância historica no
CENESP caiu de 25% para 0%)
− Potencial de expansão de 20.000 m2 nas propriedades
existentes - 10% de aumento no total do portfolio
Oportunidades de Arbitragem
• Ganho de capital na reciclagem de ativos
• Reinvestimento em propriedades com retorno
superior ao vendido
− Julho 2011 – 1/3 do CENESP foi vendido com um
ganho de capital de 89% e reinvestido no Burity
mantendo a mesma renda mas por 12% a menos do
preço
− Maio 2012 – Venda do Ed. Leblon por 82% de ganho
de capital a um valor de aprox. R$30mil/m2
Aquisições Alavancadas
• Financiamento com alavancagem positiva
CRI para novas aquisições, lastreado nos
recebíveis de locação
− Aquisição do Ed. Burity - 70% alavancado através
de securitização com 3% de spread positivo
16
SEÇÃO 4
Resultados Financeiros – 2 Tri 2012
FII BC Office Fund – BRCR11B
Ativos e Obrigações
Fundo Imobiliário
BC Fund
Carteira de Imóveis de
Escritórios de renda
12 propriedades em
São Paulo, Rio de
Janeiro e Campinas-SP
R$ 2,1 bilhões (valor de
mercado)
R$ 15,7 milhões/mês
renda de aluguel bruta
Outros Ativos
R$ 52,6 milhões de
disponibilidades
líquidas
R$ 42,7 milhões em
CRIs comerciais
Obrigações decorrentes de
aquisições de imóveis a
prazo
R$ 126,4 milhões referentes a
aquisição a prazo do imóvel
Eldorado Business Tower
R$ 76,8 milhões referentes a
aquisição a prazo do imóvel
Brazilian Financial Center
Obrigações decorrentes
de antecipação de
receitas de locação
R$ 133,1 milhões de
obrigações decorrentes de
operações de
securitização visando a
antecipação de receitas de
locação
R$ 34,5 milhões referentes a
aquisição a prazo do imóvel
Burity
18
Dados Financeiros do Fundo
Receita Bruta de Locação (R$ milhões/mês)
Evolução dos Valores de Avaliação
IPO
1S11
2S11
1S12
15.7
14.2
14.1
14.3
14.4
15.8
12.7
16.5 16.9
1.94
2.02 2.06
11.1
13,1
IPO
1° Trim
11
2° Trim
11
3° Trim
11
4° Trim
11
1° Trim
12
2° Trim
12
1.48
Receita de Locação (R$ Milhões)
Valor do Imóveis (R$ Bilhão)
Histórico de Valor Patrimonial¹ x Preço na BMF&Bovespa (R$ / Cota)
170
154.6
160
146.9 147.1
150
146.4
147.6
147.6
119.0
120
90
103.8 103.7
109.8 109.7
103.4
106.0
114.9
155.4
155.2
155.0
162.5
151.0
128.0 130.0
130
100
155.9
147.7
140
110
154.9
131.3
137.0
162.6
154.5
140.0
114.0
111.0
100.3 100.0 100.9 101.0 100.6
Valor de Avaliação do Patrimônio (R$ /Cota)
1. (Valor de Avaliação – Obrigações + Caixa ) / Numero de Cotas
Valor da Cota no Mercado
19
Dados Financeiros do Fundo
Lucro Acumulado¹ e Distribuição (R$/ Cota)
Histórico de Rentabilidade2
BRCR11B
62,50
CDI
0%
20%
Desde IPO
40%
Últimos 12 meses
47,21
6,10
Últimos 3 meses
0,67
0,50
0,83
Mês Atual
Amortização e Índice de Reajuste
Cronograma de Amortização
da Dívida (R$MM)
58.6%
10.7%
25.8%
4.6%
2.1%
80%
70.8%
17.1%
55,18*
Últimos 6 meses
60%
14.7%
5.0%
0.7%
Estrutura de Capital
Composição da Dívida (Índice)
Debt
17%
217
IGPM
17%
IPCA
3%
85
17
2012
22
2013
30
2014
TR
80%
2015 +2016
Capital
83%
1 Valor apurado conforme nova instrução da CVM (Instrução 516) momento em que a avaliação de mercado dos ativos passou a ser contabilizada Com base nesta nova instrução, o patrimônio
líquido do fundo foi ajustado ao valor de R$ 1,70 Bi, totalizando um lucro acumulado de R$ 55,9 (acima do valor de IPO de R$ 100/cota).
2. Para o cotista que adquiriu cotas do Fundo na oferta pública de dezembro de 2010, por R$100/cota, considerando distribuições de rendimento e valor de fechamento da
cota em Junho/2012
20
Eficiência do Veículo de Investimento
Margens
A Maior margem FFO do BC Fund demonstra sua maior capacidade de geração de caixa e valor ao cotista.
Comparação de Margem FFO - % da Receita Bruta (Ult. 12 meses 2T2012)
Receita Bruta
Imposto
s/ Receita
0.0%
Custo Caixa
e G&A
EBITDA
Custos Financeiros
& Outros
IR/CSSL
FFO Ajustado
18.4%
21.8%
100%
0.0%
81.6%
BC Fund
59.9%
7%
13.8%
100%
79.1%
48.8%
2.5%
27.7%
7%
15.3%
100%
27.9%
8.2%
77.6%
44.6%
21
Eficiência do Veículo de Investimento
FFO / Market Cap
Pagamento de Dividendos
(Ult. 12 Meses 2T2012 (1))
(Ult. 12 Meses 2T2012 (1))
6.3%
5.72%
3.8%
1.8%
BC Fund
BRPR
1.35%
São Carlos
BC Fund
BRPR
0.82%
São Carlos
Performance das Ações/ Cota (2)
180
160
BC Fund
BR Properties
São Carlos
+69,1%
+57,4%
140
+29,3%
120
100
80
jan-11 fev-11 mar-11 abr-11 mai-11 jun-11 jul-11 ago-11 set-11 out-11 nov-11 dez-11 jan-12 fev-12 mar-12 abr-12 mai-12 jun-12
Fonte: Economática base 30/06/12 e earnings releases das Companhias
Note:
(1)
BR Properties – não considera a emissão de novas cotas na fusão com a One Properties
(2)
Ajustado pelo pagamento de dividendos
22
Demonstrativo de Resultados Consolidado (não auditado)
R$ mil
1S2012
1S2011
Propriedades para Investimento
Receitas de aluguel
Receitas de vendas de propriedade para investimento
Custo de propriedades para investimentos vendidas
Custo de propriedades para investimentos vendidas (MTM)
Ajuste a valor justo - Imóveis
Receitas de multas e juros recebidos
Atualização monetária venda imóvel
Despesas de juros e CM com (captação de recursos)
Despesas de juros com financiamento de imóveis
(-) Provisão para crédito em liquidação duvidosa
99,778
36,565
(20,533)
(16,952)
75,911
218
(8,423)
(14,191)
(157)
75,020
471,574
125
(12,790)
(12,917)
(272)
Resultado Líquido de Propriedades para Investimento
152,217
520,740
Ativos Financeiros de Natureza Imobiliária
Certificados de Recebivéis Imobiliários
Letras de Créditos Imobiliárias
267
495
678
962
Resultado Líquido de Ativos Financeiros de Natureza Imobiliária
762
1,640
152,979
522,380
739
848
1,588
1,192
1,192
(2,713)
(832)
(3,509)
(11,191)
(2,367)
(20,612)
(1,642)
(666)
(1,264)
(8,113)
(744)
(12,429)
133,954
511,142
Resultado Líquido de Atividades imobiliárias
Outros Ativos Financeiros
Receitas com CDB - Certificados de Depósitos Bancários
Receitas com cotas de Fundo de Renda Fixa
Receitas (despesas) operacionais
Taxa de administração - Fundo
Taxa de administração - Imóvel
Despesas de comissões
Consultoria BC
Outras
Lucro Líquido do período
Participação dos Minoritários
(2,559)
-
23
Lucro Líquido do período
131,395
511,142
Balanço Patrimonial Consolidado (não auditado)
R$ mil
ATIVO
Circulante
Disponibilidades
1S2012
2S2011
46
37
Títulos e Valores Mobiliários
Certificados de Depósito Bancário
Letras de Créditos Imobiliários
Cotas de Fundo de Renda Fixa
Certificados de Recebíveis Imobiliários
52,686
3,803
17,927
26,576
4,381
28,467
1,236
19,146
4,023
4,062
Realização
Rendimentos a receber
Aluguéis a receber
Provisão para créditos de liquidação duvidosa
Devedores Diversos
Valores a receber c/ venda de imóveis
Devedores por depósitos em garantia
Impostos a compensar
Despesas antecipadas
Outros créditos
15,818
22,009
(377)
2,339
(2,880)
22
3,035
3,057
4,023
17,467
(272)
16,906
92,699
70,160
(306)
64
3,775
3,839
Não Circulante
Realizável a longo prazo
Aplicações financeiras
Cotas de Fundo de Investimentos Imobiliários
Certificados de Recebíveis Imobiliários
38,336
4,045
38,336
4,045
Investimento
Propriedades para Investimento
Imóveis acabados
Obras em andamento
Ajuste ao valor justo
TOTAL DO ATIVO
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
1,110,084
5,031
893,606
2,132,720
2,008,720
2,263,755
2,082,925
2S2011
Circulante
Rendimentos a distribuir
25,516
Rendimentos a distribuir com disponibilidade futura de caixa
Impostos e contribuições a recolher
949
Provisões e contas a pagar
7,671
Obrigações por captação de recursos
20,414
Obrigações por aquisição de imóveis
9,068
7,786
18,968
679
3,826
47,680
2,460
63,617
81,399
112,664
228,672
143,774
234,462
341,336
378,236
404,953
459,635
Não circulante
Obrigações por captação de recursos
Obrigações por aquisição de imóveis
TOTAL DO PASSIVO
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Cotas de investimento integralizadas
706,490
Gastos com colocação de cotas
(83)
Reserva de contingência
8,706
Rendimentos a distribuir com disponibilidade futura de caixa49,270
Ajuste ao valor justo
946,661
Lucros acumulados
77,028
TOTAL DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO
1,181,950
8,109
942,661
1S2012
Participação dos Minoritários
TOTAL DO PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
1,788,073
706,490
(83)
4,635
905,418
6,829
1,623,290
70,729
2,263,755
2,082,925
24
ANEXO I
Estudo de Casos – Gestão Ativa
Estudo de Casos – Gestão Ativa
Renegociação dos Contratos
62%
69% da carteira
27% do Portfolio será renovado dentro de
um ano, precificando o aluguel mais perto
do mercado, e aumentando a rentabilidade
do cotista
80.5%
27.3%
6.0%
6.7%
7.7%
Hoje
0,25 ano
0,5 ano
1 ano
134.6%
100.0%
82.9%
Aluguel Jan/11
2 anos
Valor de Marcado IPO
Renovação Efetiva
Rendimento anual sobre o valor de aquisição (Cap Rate histórico)
Volkswagen
4.1%
19.4%
CENESP
7.0%
22.3%
T. Almirante
6.5%
20.8%
Eldorado
3.5%
11.7%
Aquisição Inflação
- Dez/07
Ganho
Real
Atual
Aquisição - Inflação
2008
Ganho
Real
Atual
Aquisição Inflação
- Fev/09
Ganho
Real
Atual
12.0%
12.0%
12.4%
18.0%
2.4%
2.3%
2.8%
3.6%
Ganho
Real
Atual
Aquisicão Inflação
- Abr/09
26
Estudo de Casos – Gestão Ativa
Reciclagem de Ativos – CENESP e Burity
CENESP
Geração de 12% de Caixa na operação
Cap Rate de Venda
de 10.3%¹
Ganho de
Capital
+ R$ 56 MM
- R$ 50 MM
- R$ 481 mil/mês
+ R$ 481 mil/mês
Valor de Venda
R$ 187,5 MM
Valor de
Aquisição
Ganho de
Capital
R$ 99,2 MM R$ 88,3MM
Burity
Cap Rate de Aquisição
11.6%¹
% de
Valor da Avaliação Ganho sobre
Ganho de
no IPO (Dez/10)
Avaliação
Capital
89%
R$ 129,9 MM
R$ 57,6 MM
% sobre a
Avaliação
44%
Eficiente reciclagem da carteira atual de imóveis com aumento de renda e
realização de ganho de capital
27
1. O CAP Rate é a taxa de rendimento anual de um imóvel, ou seja, o valor de locação mensal multiplicado por 12 meses e divido pelo valor de venda ou de aquisição. Para fins de cálculo, foi considerando o valor de
locação do CENESP na data de assinatura do CCV e do Burity do mês de aquisição.
Estudo de Casos – Gestão Ativa
Reciclagem de Ativos – Ed. Leblon
Compra
Venda
Var.
Cap Rate ¹
10,5%
7,0%
-50%
Valor Neg.
R$ 20,0 MM
R$ 36,6 MM
+83%
Valor Neg. (m²)
R$16,0 mil
R$29,3 mil
+83%
jul/08
mai/2012
47 meses
Data
Ganho de
Capital
Valor de Venda
Valor de
Aquisição
Ganho de
Capital
R$ 36,6MM
R$ 20,0 MM
R$ 16,6MM
% de Ganho Valor da Avaliação no
IPO (Dez/10)
de Capital
83%
R$ 27,3 MM
Ganho sobre
Avaliação
% sobre a
Avaliação
R$ 9,3 MM
34%
28
1. O CAP Rate calculado sobre a renda atual, se estivesse 100% locado ao valor potencial de mercado, o CAP Rate seria de 9.1%.
Estudo de Casos – Gestão Ativa
Aquisição Alavancada
Burity
Rentabilidade do Capital
após despesa financeira
19,1 % a.a. + IGPM
30%
Juros 8,6% a.a. + IGPM
70%
Rentabilidade 11,6% + IGPM
Financiamento
Capital
Renegociação do Fluxo de Pagamento de dívidas a TR
Cronograma de Amortização da Dívida
(R$MM) - Anterior
208
Cronograma de Amortização da Dívida
(R$MM) - Atual
296
+ R$ 88
milhões
67
35
2011
2012
52
2013
Aumento da
rentabilidade para os
investidores com a
alavancagem positiva na
aquisição de novos
imóveis e mais caixa
disponível para
reinvestir fruto da
renegociação do fluxo
das amortizações
54
2014
30
35
24
30
2011
2012
2013
2014
2015+
2015+
29
Estudo de Casos – Gestão Ativa
Eficiente Gestão dos Imóveis – Potencializando a Renda
Redução da vacância – Case CENESP
60%
40%
20%
6.3%
0%
Jun/08
Sep/08 Dec/08 Mar/09 Jun/09
Sep/09 Dec/09 Mar/10 Jun/10
Sep/10 Dec/10 Mar/11 Jun/11
Sep/11 Dec/11 Mar/12
Criação de Novas Áreas Locáveis nos Ativos Existentes
Em Obras – 1.400 m² (já locado)
Em estudo
Receita de Aluguel R$ 160 mil/mês
Potencial de construção em fase de
estudo de mais 20.000 m² de área
locável dentro dos imóveis atuais.
Perspectiva: 17° e 18° andares
do BFC
30
ANEXO II
Portfolio
Receita de Locação
Portfolio
Classif.
Cidade
UF
Data de
Aquisição
ABL (m²)
Valor de Locação
Atual
R$/m²
Brazilian Financial Center
A
São Paulo
SP
mar-10
24.161
2.414.816
99,9
Burity
B
São Paulo
SP
abr-11
10.550
517.367
49,0
Cargill
A
São Paulo
SP
dez-08
9.104
772.181
84,8
CENESP*
B
São Paulo
SP
2008-2009
31.563
1.201.265
38,1
Ed. Hicham
B
Campinas
SP
set-08
9.039
409.235
45,3
Ed. Hicham II
B
Campinas
SP
dez-09
4.080
194.216
47,6
Eldorado Business Tower
A+
São Paulo
SP
abr-09
33.403
4.356.793
130,4
Flamengo
A
Rio de Janeiro
RJ
out-08
7.085
945.335
133,4
Montreal
A
Rio de Janeiro
RJ
dez-07
5.679
373.069
65,7
Torre Almirante
A+
Rio de Janeiro
RJ
fev-09
24.881
3.569.390
143,5
Transatlântico
B
São Paulo
SP
mar-08
4.734
269.463
56,9
Volkswagen
B
São Paulo
SP
jan-08
11.830
662.393
56,0
15.685.523
89,1
Imóveis
TOTAL
176.108
32
Eldorado
Data de Aquisição:
Abr/2009
Tipo:
Edifício Comercial (Classe AA)
Localização:
São Paulo - SP
ABL:
33.499 m²
Locatários:
Multi Locatários
Participação:
56,5%
Vacância:
0%
33
Torre Almirante
Data de Aquisição:
Fev/2009
Tipo:
Edifício Comercial (Classe AA)
Localização:
Rio de Janeiro - RJ
ABL:
24.881 m²
Locatários:
Petrobras e CEF
Participação:
60%
Vacância:
0%
34
Ed. Brazilian Financial Center
Data de Aquisição:
Mar/2010
Tipo:
Edifício Comercial
Localização:
São Paulo - SP
ABL:
24.161 m²
Locatários:
Santander, BV Financeira e outros
Participação:
60%
Vacância:
0%
35
CENESP
Fundo Imobiliário – FII BM CENESP
Participação: BC Fund possui 69,4% das cotas deste Fundo
Informações do FII BM CENESP
Data de Aquisição:
Primeira aquisição em mar/2008
Tipo:
Edifício Comercial
Localização:
São Paulo - SP
ABL:
45.504 m²
Locatários:
Multi Locatários
Participação:
16 andares (23,8% do todo)
Vacância:
6%
36
Edifício Montreal
Data de Aquisição:
Dez/2007
Tipo:
Edifício Comercial
Localização:
Rio de Janeiro - RJ
ABL:
5.679 m²
Locatários:
Shell do Brasil
Participação:
100%
Vacância:
0%
37
Cargill
Data de Aquisição:
Dez/2008
Tipo:
Edifício Comercial (Classe A)
Localização:
São Paulo - SP
ABL:
9.104 m²
Locatários:
Cargill
Participação:
100%
Vacância:
0%
38
Flamengo
Data de Aquisição:
Out/2008
Tipo:
Edifício Comercial
Localização:
Rio de Janeiro - RJ
ABL:
7.085 m²
Locatários:
EBX, MMX, e LLX (Grupo Eike
Batista)
Participação:
100% da Torre A
Vacância:
0%
39
Transatlântico
Data de Aquisição:
Mar/2008
Tipo:
Edifício Comercial
Localização:
São Paulo - SP
ABL:
4.734 m²
Locatários:
Mattel, Interfarma e Rockwell
Participação:
32% (2 andares + 1 conjunto)
Vacância:
0%
40
Volkswagen
Data de Aquisição:
Jan/2008
Tipo:
Edifício Comercial
Localização:
São Paulo - SP
ABL:
11.380 m²
Locatários:
Volkswagen do Brasil
Participação:
100%
Vacância:
0%
41
Hicham
Data de Aquisição:
Set/2008
Tipo:
Edifício Comercial
Localização:
Campinas - SP
ABL:
9.039 m²
Locatários:
Mobitel Call Center (Dedic Portugal
Telecom)
Participação:
100%
Vacância:
0%
42
Hicham II
Data de Aquisição:
Dez/2009
Tipo:
Edifício Comercial
Localização:
Campinas - SP
ABL:
4.079 m²
Locatários:
Mobitel Call Center (Dedic Portugal
Telecom)
Participação:
100%
Vacância:
0%
43
Burity
Data de Aquisição:
Abr/2011
Tipo:
Edifício Comercial
Localização:
São Paulo - SP
ABL:
10.549 m²
Locatários:
GM e Banco GMAC
Participação:
100%
Vacância:
0%
44
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45

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