Apresentação Institucional - Março 2014

BC Fund
Apresentação Institucional
Março 2014
Índice
SEÇÃO 1
Visão Geral do BC Fund
3
SEÇÃO 2
Eventos Recentes
10
SEÇÃO 3
Destaques Financeiros e Operacionais
17
SEÇÃO 4
Portfolio
23
APÊNDICE
Outros Materiais de Suporte
29
2
SEÇÃO 1
Visão Geral do BC Fund
BC Fund
Visão Geral
IPO: dez/2010
Follow-on: fev/2013
(Primária: R$1,2 bi)
O maior Fundo de
Investimento
Imobiliário listado em
bolsa no Brasil
Market cap: R$2,4 bi
ADTV: ~R$ 5,0 mi
Iniciou operações em
Dezembro de 2007
90% free-float
(BM&FBovespa)
Valor de mercado das
propriedades: R$3,2 bi
Taxa de vacância atual
do portfólio de 1,5%(1)
São Paulo, Rio de
Janeiro, Brasília e
Campinas
Crescimento de mais
de 100% na receita
contratada desde o IPO
15 Prédios Comerciais
Desempenho
74% das receitas
de ativos
Classe AAA e A
Participação controladora
em 13 dos 15 ativos
Portfólio de Ativos Premium
Desempenho desde o IPO
Follow-on: dez-12 / fev-13
R$154 / cota
180
160
1 Brasília
IPO: dez-10
R$100 / cota
140
Características do Portfólio (1)
 7 prédios classe AAA e A
 8 prédios classe B
120
 ABL: 302.041 m²
100
80
60
Campinas
2
dez-10
jun-11
dez-11
jun-12
BRCR11
dez-12
jun-13
5
dez-13
Ibovespa
Distribuição de rendimentos de R$ 30,37 / cota desde o IPO
Nota: (1) Data base: Janeiro / 2014
Rio de
Janeiro
São Paulo
 Aluguel mensal: R$24,4 mi
 Aluguel médio: R$ 82,0 / m²
 Vacância financeira: 1,5%
 Mais de 25 inquilinos premium
7
# de prédios comerciais
4
Fundos de Investimento Imobiliários (“FIIs”)
Indústria Incipiente na América Latina
Países na América Latina criaram veículos de investimento no mercado imobiliário baseados no modelo de REITs
dos EUA. No entanto, estes REITs locais ainda têm acesso limitado ao mercado de capitais global
Estados Unidos
México
• Fideicomiso de Bienes
Raíces (“FIBRA”)
• Criados em 2007
• Ofertas FIBRAs UNO e
• Criados em 1960
• Mercado desenvolvido com mais de 140 REITs
públicos com foco em diferentes classes de ativos
• Valor de mercado superior a US$500 bilhões
Macquarie com colocação
nos EUA (144A)
Colômbia
• fev/07: Primeiro “Fiducia
Inmobiliaria”
• US$ 1,6 bilhão (2013)
Brasil
• Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”)
• Criados em 1993
• Grande desenvolvimento no mercado de capitais
local nos últimos anos
• Legislação permite apenas fundos com gestão
independente
Capitalização de mercado (R$ bilhões)
Chile
• “Fondos de Inversión Inmobiliarios Públicos”
• US$ 2,3 bilhões (2013)
25,3
2,2
4,1
2008
2009
7,8
2010
28,7
11,9
2011
2012
2013
5
Management Experiente & Criação de Valor
Pilares da Gestão Ativa
Aumento da Locação Contratada
• Renegociação / revisional dos contratos:
ￚ Aumento real no valor de aluguel
ￚ Aproximadamente 80% dos contratos do
portfólio serão revisados nos próximos 24
meses
Impacto no Valor das
Propriedades
• Expansão / retrofit de propriedades
• Renovações dos contratos de locação e
gestão da taxa de vacância
• Cenesp
− Alcançou vacância zero (redução da vacância
histórica na CENESP superior a 25% para 0% em 2
anos)
Oportunidades de Arbitragem
• Ganhos de capital na reciclagem de propriedades
• Reinvestimento em propriedades com
rentabilidade superior ao das propriedades
vendidas
− Julho de 2011 – 1/3 do CENESP foi vendido e
reinvestido no Burity com um cap rate 130bps maior
− Maio de 2012 – Venda do Ed. Leblon com 83% de
ganho de capital
Aquisições Alavancadas
• Financiamento de aquisições
alavancadas através da securitização
de recebíveis (CRI)
− Aquisição do prédio Burity - 70% de alavancagem
através de securitização dos aluguéis, com um
spread positivo de 300bps
− Aquisição de portfolio de ativos da Oi - 100% de
alavancagem com um spread positivo superior a
300bps
6
Fluxo de Caixa Resiliente
Fluxo de Caixa Resiliente e Alto Dividend Yield
Proteção Contra Inflação
(Composição das Receitas do Fundo por índice de inflação)
Play defensivo com 100% das receitas corrigidas por
inflação
IPCA
5%
Outro
1%
IGP-M
94%
Margens altas e fluxo de caixa estável
Política clara de distribuição de dividendos, com um
payout de até 95% dos lucros em base de caixa
Distribuição Histórica de Dividendos
Histórico de crescimento: 102%
Inflação no período (IGP-M): 20%
(R$ / Cota / Mês)
CAGR: 26%
0,83
Pagamento mensal de dividendos
0,96
1,01
0,67
Meta de pagar R$12,12/cota em 2014, aumentando
nos próximos anos
jan
fev
mar
abr
mai
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
jan
fev
mar
abr
mai
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
jan
fev
mar
abr
mai
jun
jul
ago
set
out
nov
dez
jan
fev
mar
0,50
2011
2012
2013
2014
7
Histórico de Aquisição
Timeline (em milhares de m2 de ABL)
Rigoroso processo de decisão de investimentos para
desenvolver e recomendar melhores oportunidades para o
fundo permitem maiores retornos aos investidores, ainda que
em período de incertezas
Follow-on
IPO
302,0
2012
2010
2009
56,0
49,1
37,1
24,9
4,1
8,3
7,0
3,1
Brazilian FC
CENESP
Eldorado
SIA Sul
Alana II
16,1
-1,2
Polidoro
-3,8
Shopping Leblon
-6,1
Erico Verissimo
Eldorado
Torre Almirante
Cargill
Flamengo
Hicham
1,2
Shopping Leblon
10,7
10,5
Burity
7,7
10,6
Brazilian FC
3,8
CENESP
Transatlântico
Volkswagen
4,7
Alana II
6,4
Montreal
Erico Verissimo
6,1
9,0
Hicham II
12,6
24,2
Beneditinos
2008
8
Pure-Play: Escritórios Comerciais de Alta Qualidade
Foco em Escritórios Comerciais Premium no Brasil
Receita
% do
Vacância
ABL (m²)
Contratada
Empreend.
(m2)
(R$ mil)
Tipo
Cidade
Beneditinos
B
R. Janeiro
100%
6.971
0,0%
350
50,2
Brazilian FC
A
São Paulo
100%
40.268
0,0%
4.780
118,7
Burity
B
São Paulo
100%
10.550
0,0%
584
55,3
Cargill
A
São Paulo
100%
10.626
0,0%
836
78,7
CENESP
B
São Paulo
24%
52.199
5,0%
2.258
45,5
Hicham
B
Campinas
100%
9.039
0,0%
457
50,6
Hicham II
B
Campinas
100%
4.080
0,0%
207
50,7
Eldorado
AAA
São Paulo
69%
45.400
4,5%
5.598
129,1
Flamengo
A
R. Janeiro
100%
7.670
0,0%
1.024
133,5
Montreal
A
R. Janeiro
100%
6.439
0,0%
682
105,9
Polidoro
A
R. Janeiro
100%
10.660
0,0%
1.126
105,6
SIA Sul
B
DF
100%
55.965
0,0%
1.463
26,1
Torre Almirante AAA
R. Janeiro
60%
24.881
0,0%
3.993
160,5
Transatlântico
B
São Paulo
32%
4.734
0,0%
314
66,3
Volkswagen
B
São Paulo
100%
12.560
0,0%
711
56,6
302.041
1,5%
24.382
82,0
Total
Nota: (1) Data base: Janeiro / 2014
R$/m²
Foco em Escritórios Comerciais Classe AAA e A no Brasil
Classe do ativo
Localização
Brasília
B
26%
Campinas
6% 3%
39%
AAA
29%
41.7%
62%
35%
A
Rio de
Janeiro
São Paulo
Locatários Premium
• Inquilinos investment-grade: empresas financeiras,
industriais e do setor de energia e recursos naturais
9
SEÇÃO 2
Eventos Recentes
Destaques de 2013
Realizado em 2013
415
Uso dos
Recursos
(R$ mi)
Perspectivas 2014
1.035
258
352
1.225
1.800
25
765
74
Caixa e equiv.
dez-12
Oferta
primária
24% LTV
Aquisição do Alavacagem
EBT, BFC e aquisições
CENESP
Pré-pgto
obrigações
31% dos contratos negociados em 2013
Outros(1)
765
Caixa
disponível
Caixa
Alavancagem Fire power
disponível (~60% LTV) estimado
14% LTV
30% LTV
• Vacância de apenas 1,5%
• Completa absorção dos quatro andares que ficaram vagos no
Eldorado com a saída da GE em Agosto/13
ￚ Três andares locados para a Lenovo no mesmo mês
Contratos
de
locação
14,6%
20,1%
ￚ Ambos contratos a valores por m2 acima do que a GE
pagava
5,5%
Inflação
Notas:
(1)
ￚ O outro andar foi locado pela Alphaville Urbanismo em
dezembro
Ganho real
Nominal
Inclui amortizações, ajuste ao valor justo de ativos financeiros, investimentos em propriedades, lucros não distribuídos, variações no capital de giro, entre outras
11
Refinanciamento das Obrigações
Dez-12
Volume
Brazilian
Financial
Center
R$164mi
Dez-13
Taxa
TR+10,1%
Volume
Aquisição de 40%
adicionais
Pré-pagamento e
re-alavancagem
BFC – Cronograma de amortização
Taxa
65
R$248mi
TR+9,3%
44
13
Eldorado
R$127mi
TR+12,2%
Aquisição de 4
andares adicionais
Renegociação
SIA Sul
Polidoro
Beneditinos
R$302mi
IGPM+7%
Pré-pagamento
Burity
R$35mi
IGPM+8,6%
Pré-pagamento
Hicham
R$13mi
IPCA+8,7%
R$640mi
~12,4%(1)
TOTAL
223
(R$ mi)
R$279mi
TR+10,2%
4
4
8 5
10 5
13
2014
2015
2016
2017
2018 >2019
Antes da transação
R$12mi
IPCA+8,7%
R$539mi
~10,5%(1)
6
Após a transação
Notas:
(1)
Considera: TR = 0,5%; e IPCA = IGPM = 5,5%
12
Desempenho Financeiro e Operacional
Receita contratada de locação
Geração de Caixa e Distribuição
(R$ milhões / mês)
(Média mensal – em R$ / cota)
24,2
21,9
Payout médio: 94,4%
22,0
20,6
0,89
19,4
0,92
1,06
0,96
1,07
1,01
0,93
0,96
0,83
16,5
set-12
dez-12
mar-13
jun-13
set-13
dez-13
3T12
4T12
1T13
FFO ajustado
2T13
3T13
4T13
Política atual
(jan-14)
Distribuição
13
Mercado e Oportunidades
Novo Estoque em São Paulo
R$ / m2
Classe A – Locação em R$ / m2
Alphaville
BFC
Eldorado
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
BFC
Cargill
Transa
tlântico (1)
CENESP (1)
Alphaville Barra
funda
Berrini
Faria
Lima
Itaim
Marginal Paulista
Verbo
Divino
Vila
Olimpia
Verbo
Divino
Vila
Olimpia
Classe AAA – Locação em R$ / m2
Cargill
Transatlântico
Volkswagen
CENESP
BC Fund
Novo estoque em 2012
Novo estoque em 2013
Novo estoque esperado 2014/2015
R$ / m2
Burity
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Eldorado
Alphaville Barra
funda
Intervalo de locações
Fonte: Jones Lang LaSalle (3Q13) e BC Fund em janeiro/2014
Nota: (1) Ativos classificados como B. Incluídos apenas para referência.
Berrini
Faria
Lima
Itaim
Média
Marginal Paulista
BC Fund
14
Base de Cotistas e Liquidez
90% Free Float
Pessoas físicas
17.834
Institucionais
163
70%
20%
10%
Gestor e
Administrador
Fundos de
pensão
9%
43%
Estrangeiros
4%
19%
Outros
institucionais
1%
4%
Assets locais
7%
34%
BC Fund
% do total
% dos institucionais
Evolução do ADTV (2)
(R$ milhões)
14,0
Comparáveis locais – ADTV 30D
12,0
Volume diário
10,0
34,1
Média 30D
8,0
4,5
6,0
4,0
1,5
2,0
0,5
fev-14
dez-13
out-13
ago-13
jun-13
abr-13
fev-13
dez-12
out-12
ago-12
jun-12
abr-12
fev-12
dez-11
out-11
ago-11
jun-11
abr-11
fev-11
0,0
BR Properties
BC Fund
São Carlos
CCP
Após a conclusão da oferta em fevereiro/2013, o volume de negociação das cotas tem sido de aproximadamente R$5mi por dia
Notas:
(1)
Base de cotistas de dezembro/2013
(2)
Excluindo transações diretas entre partes relacionadas em 23/dez/2011, 01/fev/2012 e 30/mar/2012, devido a reestruturações societárias
15
Avaliação a Mercado
Patrimonial
Valor da cota
124,0
134,0
144,0
154,0
169,3
[R$ / cota]
169,3
169,3
169,3
169,3
169,3
[%]
-26,8%
-20,9%
-15,0%
-9,1%
0,0%
1,01
1,01
1,01
1,01
1,01
[% a.m.]
0,81%
0,75%
0,70%
0,66%
0,60%
Rentabilidade anual (linear)
[% a.a.]
9,8%
9,0%
8,4%
7,9%
7,2%
Rentabilidade anualizada (composto)
[% a.a.]
10,2%
9,4%
8,7%
8,2%
7,4%
Quantidade de cotas
[# mi]
19,2
19,2
19,2
19,2
19,2
Valor das cotas
[R$ mi]
2.383,8
2.576,1
2.768,3
2.960,6
3.255,3
Dívida líquida (caixa líquido)
[R$ mi]
(198,4)
(198,4)
(198,4)
(198,4)
(198,4)
Participação minoritários
[R$ mi]
83,8
83,8
83,8
83,8
83,8
Enterprise Value (a)
[R$ mi]
2.269,3
2.461,5
2.653,8
2.846,0
3.140,7
[%]
-27,7%
-21,6%
-15,5%
-9,4%
0,0%
[R$ mi]
24,4
24,4
24,4
24,4
24,4
[%]
12,9%
11,9%
11,0%
10,3%
9,3%
[m 2]
302.041
302.041
302.041
302.041
302.041
7.513
8.150
8.786
9.423
10.398
Valor patrimonial
Desconto ao valor patrimonial
Distribuição mensal
[R$ / cota]
Rentabilidade mensal
Desconto nos ativos imobiliários
Receita contratada (b)
Cap rate implícito (b*12) / (a)
ABL do portfolio (c)
Valor médio por m2 (a) / (c)
[R$ / m2]
Nota:
Dados financeiros e operacionais de janeiro/2014
16
SEÇÃO 3
Destaques Financeiros e Operacionais - 2013
Portfólio
Receita mensal contratada de locação
Cronograma de Reajustes por Inflação – 12 meses
(R$ milhões)
(% da receita contratada)
+ 10,0%
+ 25,1%
24,2
19,4
22,0
24,2
35%
27%
24%
14%
dez-12
dez-13
set-13
1T14
dez-13
Leasing Spread
2T14
3T14
4T14
Cronograma de Vencimentos de Contratos
4T13
5,4% da receita
(% da receita contratada)
2013
30,6% da receita
51,3%
Outros
RJ
SP
14,6%
4,5%
9,3%
Inflação Ganho real Nominal
38,3%
9,1%
5,5%
Inflação Ganho real Nominal
6,9%
48,7%
1,8%
8,6%
20,6%
16,3%
20,1%
4,8%
6,9%
4,2%
3,1%
23,8%
11,6%
2014
2015
2016
até 2016
após 2016
18
Obrigações
Custo
(em R$ '000)
Obrigações por aquisições de imóveis
Brazilian Financial Center
Eldorado Business Center
Sia Sul / Beneditinos / Polidoro
CENESP
Brazilian Financial Center
TR + 10,0%
TR + 10,2%
IGP-M + 7,0%
Fluxo pré-fixado
TR + 9,32% aa
Obrigações por captação de recursos
Hicham II
Brazilian Financial Center
IPCA + 8,7%
TR + 10,2%
Prazo orig.
3T13
4T13
5 anos
10 anos
17 anos
1 ano
12 anos
673.515
68.556
278.667
312.889
13.402
-
540.449
279.307
13.407
247.736
8 anos
10 anos
95.542
11.956
83.586
11.807
11.807
-
769.057
552.256
(1.165.980)
(73.617)
(689.908)
(75.119)
(470.540)
(212.771)
Endividamento bruto
(-) Disponibilidades e aplicações financeiras
(-) Cotas de outros FIIs (Mercado)
Endividamento (caixa) líquido
LTV
Índice de Reajuste
Cronograma de Amortização
(%)
(R$ milhões)
-4,4 p.p.
18,7%
3T13
14,3%
4T13
IPCA
2%
Pre-fixado
2%
439
TR
95%
36
23
26
28
2014
2015
2016
2017
2018+
19
Destaques Financeiros
Receita de locação
Resultado Financeiro
(R$ milhões)
(R$ milhões)
+ 26,9%
Receitas financeiras
Despesas financeiras
254,2
200,3
51,9
4T12
21,0
6,6
+ 31,3%
68,1
4T13
-12,0
2012
2013
72,4
4T12
15,6
-23,4
-46,5
4T13
2012
-79,2
2013
Receitas de propriedades
(em R$ '000)
Receita de propriedades
Receitas de aluguel
(-) Provisão para créditos de liquidação duvidosa
Receitas de multas e juros recebidos
Ajuste a valor justo
Receitas de vendas de propriedade para investimento
Descontos concedidos
4T12
204.741
51.868
47
130
152.696
-
4T13
Var.
2012
2013
48.456 -76,3%
68.109
31,3%
-100,0%
274
110,8%
(19.907) -113,0%
n.a.
(20)
n.a.
464.466
200.295
(183)
393
227.396
36.565
-
380.814
254.206
92
1.893
124.648
(25)
Var.
-18,0%
26,9%
-150,3%
381,7%
-45,2%
-100%
n.a.
20
Destaques Financeiros
Lucro Líquido e FFO
(R$ milhões)
Valor Justo
Lucro líquido (ex-Valor Justo)
-12,0%
347,7
305,9
184,1
120,0
225,8
150,5
42,5%
33,7
4T12
28,9
48,0
-19,0
Lucro líquido
(-) Reavaliação de ativos
(+) Reavaliação de ativos (minoritários)
(-) Resultado de venda de ativos
(-) Resultado / ajuste a valor de mercado de cotas de FII e CRI
(+) Despesas não-recorrentes
(=) FFO
FFO ajustado / cota (R$ / cota) (1)
2012
185,9
2013
4T13
(em R$ '000, exceto se indicado)
FFO / cota (R$ / cota) (1)
(+) Despesas financeiras não-caixa
(=) FFO ajustado
52,5%
121,9
4T12
184.122
(152.696)
2.228
(5.392)
161
28.423
2,58
1.903
30.326
2,76
4T13
Var.
2012
2013
Var.
28.946
-84,3%
19.907 -113,0%
(903) -140,5%
n.a.
4.780 -188,6%
1.816 1027,7%
54.546
91,9%
2,84
9,8%
6.964
265,9%
61.510
102,8%
3,20
16,1%
347.697
(227.396)
1.597
920
(9.678)
1.226
114.366
10,40
7.321
121.687
11,06
305.917
(124.648)
4.645
16.272
1.816
204.002
11,02
18.388
222.390
12,05
-12,0%
-45,2%
190,9%
-100,0%
-268,1%
48,1%
78,4%
6,0%
151,2%
82,8%
8,9%
21
Resumo dos Indicadores
Destaques financeiros (em R$ milhões, exceto se indicado)
4T12
4T13
Var.
2012
2013
Var.
51,9
68,1
31,3%
200,3
254,2
26,9%
Lucro líquido
184,1
28,9
-84,3%
347,7
305,9
-12,0%
Lucro líquido / cota (R$ / cota) (1)
FFO
16,74
1,51
-91,0%
31,61
16,25
-48,6%
28,4
54,5
91,9%
114,4
204,0
78,4%
2,58
2,84
9,8%
10,40
11,02
6,0%
30,3
61,5
102,8%
121,7
222,4
82,8%
2,76
3,20
16,1%
11,06
12,05
8,9%
1.936,9
3.259,6
68,3%
1.936,9
3.259,6
68,3%
176,08
169,55
-3,7%
176,08
169,55
-3,7%
Endividamento bruto
639,8
552,3
-13,7%
639,8
552,3
-13,7%
Endividamento líquido (caixa líquido)
566,3
(212,8)
-137,6%
566,3
(212,8)
-137,6%
4T12
4T13
Var.
2012
2013
Var.
263.646
302.041
14,6%
263.646
302.041
14,6%
19,4
24,2
25,1%
19,4
24,2
25,1%
Vacância financeira (final do período)
0,6%
1,5%
0,9 p.p.
0,6%
1,5%
0,9 p.p.
Inadimplência
-0,1%
0,0%
0,1 p.p.
0,1%
0,0%
-0,1 p.p.
Leasing spread
18,5%
4,5%
-14,0 p.p.
38,5%
14,6%
-23,9 p.p.
11,4%
5,4%
-6,0 p.p.
29,4%
30,6%
1,2 p.p.
Receitas de locação
FFO / cota (R$ / cota)
FFO ajustado
(1)
FFO ajustado / cota (R$ / cota)
Patrimônio líquido
(1)
Patrimônio líquido / cota (R$ / cota)
Destaques operacionais
ABL do portfólio (m 2)
Receita contratada de locação mensal (R$ milhões)
% Carteira negociada
Nota: (1) Para 2013, considera a soma dos valores mensais por cota com base no total de cotas no final de cada mês (11.000.000 cotas em janeiro e 19.224.537 cotas a
partir de fevereiro).
22
SEÇÃO 4
Portfólio
Portfólio de Ativos de Alta Qualidade
Eldorado Business Tower
Data de Aquisição  Abr/2009
Torre Almirante
Brazilian Financial Center
 Fev/2009
 Mar/2010
Tipo de Ativo
 Classe AAA
 Classe AAA
 Classe A
Localização
 São Paulo – SP
 Rio de Janeiro - RJ
 São Paulo - SP
ABL1
 45.400 m²
 24.881 m²
 40.268 m²
Participação
 69% (23 andares)
 60%
 100%
Inquilinos
e outros
Nota:
1) ABL proporcional equivalente à participação do FII BTG Pactual Corporate Office Fund.
e outros
24
Portfólio de Ativos de Alta Qualidade (cont.)
CENESP
Data de Aquisição  Mar/2008
Flamengo
Cargill
 Dez/2008
 Dez/2008
Tipo de Ativo
 Classe B – Complexo
 Prédio Comercial (classe A)
 Prédio Comercial (classe A)
Localização
 São Paulo – SP
 Rio de Janeiro - RJ
 São Paulo - SP
ABL1
 52.199 m²
 7.670 m²
 10.626 m²
Participação
 17 andares (24% total)
 100% da Torre A
 100%
Cargill
Inquilinos
Nota:
1) ABL proporcional equivalente à participação do FII BTG Pactual Corporate Office Fund.
25
Portfólio de Ativos de Alta Qualidade (cont.)
Volkswagen
Burity
Hicham
Data de Aquisição  Jan/2008
 Abr/2011
 Set/2008
Tipo de Ativo
 Classe B
 Classe B
 Classe B
Localização
 São Paulo – SP
 São Paulo - SP
 Campinas - SP
ABL1
 12.560 m²
 10.550 m²
 9.039 m²
Participação
 100%
 100%
 100%
Inquilinos
Nota:
1) ABL proporcional equivalente à participação do FII BTG Pactual Corporate Office Fund.
26
Portfólio de Ativos de Alta Qualidade (cont.)
Edifício Montreal
Transatlântico
Hicham II
Data de Aquisição  Dez/2007
 Mar/2008
 Jul/2009
Tipo de Ativo
 Classe A
 Classe B
 Classe B
Localização
 Rio de Janeiro – RJ
 São Paulo - SP
 Campinas - SP
ABL1
 6.439 m²
 4.734 m²
 4.080 m²
Participação
 100%
 32% (2 andares + 1 conjunto)
 100%
Inquilinos
Nota:
1) ABL proporcional equivalente à participação do FII BTG Pactual Corporate Office Fund.
27
Portfólio de Ativos de Alta Qualidade (cont.)
General Polidoro
Beneditinos
SIA Sul
Data de Aquisição  Dez/2012
 Dez/2012
 Dez2012
Tipo de Ativo
 Classe A
 Classe B
 Classe B
Localização
 Rio de Janeiro – RJ
 Rio de Janeiro - RJ
 Brasilia - DF
ABL
 10.660 m²
 6.971 m²
 55.965 m²
Participação
 100%
 100%
 100%
Locatários
28
Apêndice
Outros Materiais de Suporte
Estrutura Organizacional
FII – BC Fund
Participação através de outros FIIs
Propriedade direta do imóvel
100%
FII Prime Portfolio
(Fundo privado)
67%
FII CENESP
(Listado na BM&FBovespa)
CENESP
Torre
Almirante
Brazilian Financial
Center
Eldorado Business
Tower
Montreal
Cargill
Transatlântico
Flamengo
General
Polidoro
Volkswagen
SIA Sul
Burity
Beneditinos
Hicham
Hicham II
30
Veículo de Investimento Eficiente
Principais Características dos Fundos de Investimento Imobiliários (“FIIs”)
Eficiência fiscal para investidores participarem no atrativo setor de propriedades comerciais no Brasil
Tributação
Dentro do Veículo
de Investimento
(FII ou Empresa)
Distribuições/Dividendos
Pagos aos Investidores
Ganho de capital na venda de cotas
pelos investidores
PIS/COFINS
IR
CSLL
Ativos financeiros imobiliários
(CRI, LCI e FII)
Outros Instrumentos
Financeiros
Pessoa Física²
Fundo de Investimento Local
Investidor Estrangeiro³
Pessoa Física²
Fundo de Investimento Local
Investidor Estrangeiro³
Características
FIIs
Empresas4
0%
0%
0%
9.25% sobre a Receita
25% sobre Lucro Tributável
9% sobre Lucro Tributável
15% a 22,5%¹
sobre ganho de capital
15% a 22,5%¹
sobre ganho de capital
0%
0%
0%
15%
0%
0%
0%
15% a 22,5%¹
sobre ganho de capital
0%
0%
15%
20%
0%
0%
Tipos de Fundos de Investimento Imobiliário
• Necessidade de registro na CVM
• Fechado (closed-end) e com duração ilimitada
• Informações financeiras divulgadas mensalmente e auditadas
• Real Estate (Equity): Prioriza direitos em propriedades imobiliárias
• Renda Fixa: Prioriza investimentos em ativos de renda fixa (CRI, LH,
anualmente
• Distribuição mínima de dividendo equivalente a 95% do lucro em
base de caixa, se caixa estiver disponível
• Não pode investir em propriedades imobiliárias nas quais o
incorporador, construtor ou parceiro sejam acionistas com
participação superior a 25% do fundo
• Multiclasse: Política de investimento do FII combina pelo menos duas
LCI, entre outras)
classes dos ativos supracitados
Notas:
(1) De acordo com a duração do investimento; Refere-se ao percentual retido na fonte, podendo chegar a 34% na apuração do lucro tributável do exercício.para Empresas (2) contanto que o fundo
tenha mais de 50 acionistas e o acionista tenha menos de 10% do fundo; (3) Para investidores estrangeiros, o imposto retido poderá a princípio ser utilizado como crédito no país de origem e a
tributação sobre o ganho de capital refere-se a venda de ações em mercado aberto com possibilidade de interferência; (4) Tributação teórica de empresas sujeitas ao regime de lucro real.
31
Veículo de Investimento Eficiente
Vantagens dos FIIs
Os Fundos de Investimento Imobiliário (“FIIs”) passam por forte desenvolvimento no Brasil devido às vantagens
significativas sobre companhias tradicionais
Principais Características
• Isenção fiscal na renda gerada no nível da
propriedade
Consequências
• Pass-through
• Maiores margens e fluxo de caixa
• Isenção fiscal sobre ganho de capital
• Reciclagem de portfólio mais ativa e eficiente
• Isenção de provisões de IR nas DFs
• Política de dividendos clara
• Renda / dividendos pagos mensalmente
• Retorno imediato para os cotistas
• Distribuições estáveis e previsíveis
• Despesas administrativos previsíveis (taxa de
administração)
• Versus SG&A variável, bônus, stock options, etc.
• Limitações para assunção de dívida no nível do
fundo
• Clareza nas despesas e / ou diluição
• Evita potencial contingência trabalhista
• Sem garantia (no recourse) e, por esse motivo, não há
contaminação para o fundo, cotistas, nem para o
restante do portfólio em caso de default
32
Veículo de Investimento Eficiente
Isenção Fiscal no Nível Corporativo
Maiores margens implicam em maior capacidade de geração de caixa e criação de valor aos investidores
Comparativo das Margens de Lucro entre FIIs e Companhias Tributáveis1
Receita Bruta
FIIs
Impostos
sobre a receita
Custo caixa
e G&A
0%
10%
EBITDA
Despesas
Financeiras
e outras receitas
operacionais
Imposto de
Renda
Lucro
Líquido
42%
100%
0%
90%
48%
9.25%
Empresa
(Lucro Real)
10%
1.8x
42%
100%
81%
13%
26%
3.65%
Empresa
(Lucro Presumido)
1.5x
10%
42%
100%
86%
11%
33%
Além disso, não há tributação no ganho de capital na venda dos ativos
Notas:
(1) Meramente ilustrativo e números aproximados.
33
Aquisição de 4 Andares do Eldorado
Destaques da Transação
Em 7 de junho de 2013, o BC Fund adquiriu 4 andares do Eldorado Business Tower, totalizando 8.276 m2 de ABL, pelo valor
total de R$151,0 milhões
Eldorado Business Tower
Estratégia de
aquisição
Destaques da
transação
• Consolidação de participação em ativo
• Fortalecimento da nossa posição negocial com locatários
• Andares 22º, 23º, 27º e 28º - 8.276 m2 de ABL
• Posição atual: 45.400 m2 de ABL, ou 69% do total
• Consolidação dos andares altos do edifício (mais
valorizados)
• Renda mensal de R$ 1,05 milhão
• 1º LEED Platinum da
América Latina
• Baixo custo de condomínio
• Sistema de transporte
Condições
pagamento /
alavancagem
• Cap rate de 8,4% e alavancagem a TR + 7,4% (1)
• Pagamento em parcelas mensais com 63% do principal na
parcela final em maio/2019
público e viário na região
Nota: (1) A taxa de TR+7,4% tem como base a taxa SELIC de 8,0% do momento da aquisição, podendo variar para cima ou para baixo, com teto de TR+8,4%.
34
Aquisição de 40% do Brazilian Financial Center
Destaques da Transação
Em 18 de outubro de 2013, o BC Fund adquiriu 40% adicionais do Brazilian Financial Center por R$250 milhões, adicionando
16.107 m2 de ABL ao portfólio
Brazilian Financial Center
Estratégia de
aquisição
Destaques da
transação
• Antiga sede do Banco Real, com
• Consolidação de 100% de um imóvel que já conhecemos
• Imóvel totalmente locado com contratos de longo prazo e
inquilinos de primeira linha num dos principais endereços
comerciais de São Paulo
• 40% do BFC, representando 16.107 m2 de ABL
• Com esta aquisição, o BC Fund (através do FII Prime)
passa a deter 100% do edifício
• Renda mensal de R$ 1,95 milhão, o que representa um
cap rate de 9,4%
uma infraestrutura bastante
robusta
• R$ 5 milhões em uma parcela à vista e R$ 245 milhões em
• Diversos investimentos recentes
para reforma de andares e
modernização dos elevadores e do
acesso
• Localizado na Av. Paulista, próximo
Condições
pagamento /
alavancagem
parcelas mensais consecutivas, com prazo de 12 anos e
taxa de correção de TR + 9,3%(1)
• Pré-pagamento de obrigações ligadas ao mesmo ativo no
à estação de metrô Trianon-MASP,
amplamente servido de serviços e
transporte público
Note: (1) A taxa pode variar para baixo conforme remuneração da poupança
montante de R$ 150 milhões, que possuíam vencimentos
mais curtos (63% até 2015) e taxa 0,8% a.a. mais onerosa
35
Disclaimer
Este material é uma apresentação de informações gerais sobre o FII BTG Pactual Corporate Office Fund (o “Fundo”) preparada na data desta apresentação pela BTG
Pactual Gestora de Recursos Ltda. (“BTG Pactual”) para fins meramente informativos e para uso exclusivo de seus destinatários (“Receptores”).
Esta apresentação foi preparada com base em informações pertencentes ao BTG Pactual e outras informações disponíveis ao público. O BTG Pactual não faz
qualquer representação ou garantia, expressa ou implícita, quanto à exatidão, plenitude e confiabilidade das informações, estimativas ou projeções quanto a eventos
que possam ocorrer no futuro (incluindo projeções de receita, despesa, lucro líquido e desempenho de ações) contidas nesta apresentação. Caso qualquer estimativa
ou projeção seja apresentada, não há garantia de que quaisquer dessas serão alcançadas. Os resultados reais podem variar das projeções e tais variações podem ser
significativas. Nada aqui contido é, ou deve ser entendido como, uma promessa ou representação do passado ou do futuro. O BTG Pactual se exonera,
expressamente, de toda e qualquer responsabilidade relacionada ou resultante da utilização desta apresentação.
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quaisquer valores mobiliários ou instrumentos financeiros relacionados. O BTG Pactual não interpreta o conteúdo desta apresentação como consultoria jurídica,
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36