relatório trimestral Rio Bravo Crédito Imobiliário I Fundo de
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relatório trimestral Rio Bravo Crédito Imobiliário I Fundo de
relatório trimestral trimestral relatório Rio Bravo Bravo Rio Crédito Imobiliário Imobiliário III Crédito Fundo de de Investimento Investimento Fundo Imobiliário –– FII FII Imobiliário Junho 2014 Março 2015 Comentários do Gestor No primeiro trimestre de 2015, o mercado acionário apresentou variação positiva no período (IBOVESPA: 2,29%) assim como os títulos públicos atrelados ao índice de preços (IMA-B: + 3,38%). O IFIX1 registrou alta de 0,82% no mesmo período, enquanto o IFICRI2 apresentou rentabilidade de 2,80%. No mesmo período, a variação do CDI foi de 2,81%. Dividend Yield 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% DY IFIX 3 DY IFICRI NTN-B 35 4 O Dividend Yield anualizado do IFICRI encerrou o trimestre em 10,90% a.a., acima do verificado ao final de 2014, de 8,77% a.a.. O Dividend Yield do IFIX5 encerrou o último trimestre em 10,91%, abaixo do verificado ao final de 2014, de 12,49%. Apesar da queda no Dividend Yield do IFIX no primeiro trimestre de 2015, o Dividend Yield dos fundos de CRI (IFICRI) se manteve estável em relação ao fim de 2014 devido, refletindo a elevação de dividendos pagos por um parte dos fundos que compõe este índice. 1 Índice de Fundos Imobiliários, calculado pela BM&F Bovespa. Índice Rio Bravo de Fundos de CRI, calculado pela Rio Bravo Investimentos adotando regras semelhantes as utilizadas no cálculo do IFIX pela BM&F Bovespa. 3 Gráfico de Dividend Yield calculado com base no ultimo rendimento pago anualizado sobre a cotação diária dos fundos. 4 Dividend Yield calculado com base nos rendimentos pagos nos últimos 12 meses e valor da cota em bolsa de cada fundo no fim do período, ponderado pelo peso médio de cada fundo no IFICRI no período. 5 Dividend Yield calculado com base no último rendimento pago anualizado e valor da cota em bolsa de cada fundo no final do período, ponderado pelo peso de cada fundo no IFIX. 2 RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 2 O Rio Bravo Crédito Imobiliário II – FII distribuiu rendimentos de R$ Variação - últimos 12 meses (Base 100 em 31/03/14) 125,0 120,0 0,63/cota referentes ao mês 115,0 de março/15. Nos últimos 105,0 doze meses, foram distribuídos rendimentos de R$ 8,70/cota, representam yield que de 10,06%, calculado sobre o valor da cota em bolsa ao 110,0 100,0 95,0 90,0 85,0 IFICRI IFIX CDI IBOV RBVO11 (Ajustado por Rendimentos) Fonte: Economatica/Rio Bravo final de março/15 (R$ 86,50). Na bolsa, a cota do Rio Bravo Crédito Imobiliário II – FII apresentou valorização de 0,58% no primeiro trimestre do ano. A redução nominal recente do rendimento do fundo no mês a mês não decorre da menor rentabilidade real da sua carteira de ativos, mas sim do impacto de determinados índices de inflação ao longo dos últimos meses, e do ajuste da distribuição dos rendimentos aos esclarecimentos realizados pela CVM no primeiro semestre em relação à forma de apuração de distribuição. Com tais ajustes, o fundo passou a distribuir no mínimo 95% dos rendimentos auferidos em regime de caixa. Rendimentos incorridos pelo fundo no regime de competência, mas ainda não recebidos, são incorporados ao valor patrimonial da cota para distribuição futura (quando de seu efetivo recebimento). RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 3 Rio Bravo Crédito Imobiliário II Fundo de Investimento Imobiliário – FII O fundo Rio Bravo Crédito Imobiliário II – FII iniciou suas atividades em 18 de dezembro de 2012 e tem como objetivo proporcionar retorno aos seus cotistas por meio do investimento em ativos imobiliários de renda fixa, preponderantemente Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, podendo também adquirir Letras de Crédito Imobiliário – LCI, Letras Hipotecárias – LH e outros ativos de renda fixa não imobiliários. O início de negociação do fundo na bolsa de valores se deu no dia 26 de dezembro de 2012, sob o código RBVO11. Seus rendimentos são isentos de imposto de renda para os investidores, desde que sejam pessoas físicas e não detenham mais de 10% do total de cotas emitidas pelo fundo6. O prazo de duração é de 12 anos, sendo que a amortização das cotas se dará em 10 parcelas anuais iguais a partir do 36º mês de atividade do fundo (dezembro/15). O pagamento de rendimentos é mensal, sem carência. Características Fundo Rio Bravo Crédito Imobiliário II - FII Cotas Emitidas 515.824 Tipo Fundo de Investimento Imobiliário Valor Inicial da Cota R$ 100,00 Público Alvo Investidores em Geral PL na Emissão R$ 51.582.400,00 Início 18/12/2012 Liquidez Negociação em Bolsa Prazo de Duração 12 anos Código de Negociação RBVO11 Vencimento 18/12/2024 Código ISIN BRRBVOCTF007 Administrador Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. Gestor Rio Bravo Investimentos Ltda. Taxa de Administração 0,75% a.a. sobre o valor investido em ativos imobiliários 6 Amortização Anual, a partir do 36º mês Rendimentos Mensal, sem carência Av. Chedid Jafet, 111 Bloco B 3º andar Benchmark IPCA + 5,71% a.a. Vila Olímpia - SP Taxa de Peformance 20% sobre o que exceder IPCA + 5,71% a.a. Tel: (11) 3509-6600 CEP 04551-065 E na medida em que o fundo permaneça enquadrado nos termos da Lei 9.779/99, que confere tal isenção. RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 4 Carteira Ao final de março de 2015, a carteira do fundo encontrava-se com a seguinte alocação: CARTEIRA - MARÇO/15 RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO II - FII Ativo Emissor Emissão/Série Lastro Rating Vencimento Taxa % Fundo CRI 1 GAIA 4ª/40ª Built-to-Suit "A" Fitch out/22 IPCA + 6,30% a.a. 3,7% CRI 2 BRASIL PLURAL 1ª/4ª Built-to-Suit "AA-" Fitch set/28 IPCA + 6,30% a.a. 4,4% CRI 3 CIBRASEC 2ª/188ª Resid.Pulverizado - fev/20 IGP-M + 11,00% a.a. 13,5% CRI 4 CIBRASEC 2ª/192ª Resid.Pulverizado - out/23 IGP-M + 6,50% a.a. 8,8% CRI 5 RB CAPITAL 1ª/96ª Shopping "A" Fitch mai/23 IPCA + 6,00% a.a. 7,5% CRI 6 HABITASEC 1ª/32ª Shopping "AA" LF jun/23 IGP-M + 7,50% 6,5% CRI 7 APICE 1ª/7ª Shopping "A" Liberum jul/25 IGP-DI + 9,00% 15,4% CRI 8 BRAZILIAN SEC 1ª/320ª Corporativo "BBB" Fitch ago/17 IPCA + 8,38% 9,4% CRI 9 APICE 1ª/6ª Alug. Comercial "BBB-" Fitch set/28 IPCA + 8,50% 8,9% CRI 10 BARIGUI 1ª/8ª Built-to-Suit - out/23 IPCA + 7,30% 2,2% CRI 11 BARIGUI 1ª/21ª Resid.Pulverizado "A+" SR jan/21 IGP-M + 9,50% 5,9% CRI 12 CIBRASEC 2ª/238ª Built-to-Suit "A-" SR Rating fev/25 IGP-M + 11,50% 5,9% CRI 13 HABITASEC 1ª/47ª Resid.Pulverizado - out/26 IPCA + 10,40% 2,0% LCI SANTANDER - Crédito Imobiliário "AAA" S&P abr/15 92,0% CDI 3,9% OVER TESOURO - - "AAA" Liquidez em D0 77,50% SELIC* 2,0% Inflação + 8,54% a.a.** 100,0% TOTAL *considerando IR de 22,50% ** taxa média ponderada dos CRI's Por ativo Por tipo de lastro Por indexador 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 100% 5 Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI CRI1 - 40ª série/4ª Emissão da Gaia Securitizadora – Built-to-Suit Mapfre/Aliança Operação de securitização cujo lastro são dois contratos atípicos de locação (“Built-to-Suit”) de dois imóveis comerciais adjacentes e localizados às margens da Rodovia Washington Luiz, em São Carlos – SP. Os locatários são a Mapfre Vera Cruz Seguradora S.A. e a Companhia de Seguros Aliança do Brasil, ambas coligadas ao Banco do Brasil S.A. (“Aaa” Moody’s, “AAA” S&P e Fitch). O CRI vencerá em outubro de 2022 e possui taxa de remuneração de IPCA + 6,30% a.a.. A operação conta com garantia Imóvel real representada por alienação fiduciária dos imóveis-lastro, coobrigação da SRB Properties e Administração de Bens Ltda, cedente da operação, e fundo de reserva em valor equivalente a três fluxos mensais do CRI. A Gaia Securitizadora realizou a emissão em maio de 2012 em montante total aproximado de R$ 22 milhões. O primeiro imóvel, reformado, foi entregue em maio de 2012 e o segundo, construído, foi entregue em outubro do mesmo ano. Desde então, o pagamento dos aluguéis vem sendo feito regularmente. Ao final de março/15, o saldo do fundo de reserva era de R$ 899 mil, valor equivalente à três parcelas do CRI, conforme previsto nos contratos da operação. Os seguros patrimonial e de fiança locatícia estão devidamente contratados. CRI 2 - 4ª série/1ª Emissão da Brasil Plural Securitizadora – Built-to-Suit Lojas Americanas Operação de securitização cujo lastro é um contrato de Built-to-Suit cujo locatário é a Lojas Americanas S.A. (LAME3; LAME4; “AA-” Fitch). O imóvel – que, no momento da emissão do CRI encontrava-se em construção - é um centro de distribuição da companhia, com aproximadamente 90 mil m² de área construída e localização na cidade de Uberlândia – MG. O CRI apresenta remuneração de IPCA + 6,30% a.a. e prazo de 190 meses, vencendo em setembro de 2028, e as seguintes garantias: (i) alienação fiduciária do imóvel, (ii) coobrigação do cedente por todo o prazo da operação e (iii) seguro contra danos ao imóvel, cuja obrigação de contratação é do locatário. Reforçam a estrutura da operação o fato do contrato de locação ser atípico, obrigando formalmente a locatária a cobrir todo o saldo devedor do contrato no caso de uma eventual desocupação do imóvel em momento anterior ao vencimento do contrato. RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 6 Além disso, o imóvel tem importância para a operação logística das Lojas Americanas, dado que este é a base de toda distribuição da companhia nos estados do MT, MS, GO, AC, MG e DF. A emissão ocorreu em novembro de 2012 e foi realizada pela Brasil Plural Securitizadora no montante total de R$ 81 milhões. O imóvel foi entregue em 15 de setembro de 2013, dentro do prazo previsto e, desde outubro daquele ano, a Lojas Americanas vem realizando os pagamentos do aluguel normalmente. No que tange ao risco de crédito da locatária, o rating da Lojas Americanas foi mantido em relatório divulgado em junho/14 pela Imóvel pronto Fitch Ratings, em “AA-“, com perspectiva estável. A Lojas Americanas tem conseguido manter suas margens consistentemente estáveis e o nível de alavancagem moderado desde 2010 (Dívida Líquida/EBITDA = 2,16x ao final do primeiro trimestre de 2015), quando iniciou um plano agressivo de expansão. Ao final de março de 2015, a LAME apresentava um nível adequado de liquidez e cobertura de juros ([Ativo Circulante – Estoque]/Passivo Circulante = 1,0x e EBITDA/Despesas Financeiras = 1,11x), respectivamente. Embora esses CRIs tenham sido originalmente adquiridos pelo fundo na taxa de emissão (Inflação + 6,30% a.a.), os mesmos encontram-se marcados em sua carteira pelo valor de mercado, na taxa de 6,20% ao final de março/15. No último trimestre, foram identificadas 2 transações envolvendo este CRI a uma taxa de IPCA + 6,0% e volume financeiro de R$ 2 milhões. CRI 3 - 188ª série/2ª Emissão da Cibrasec – CRI Cameron Operação de securitização cujo lastro original são promessas de compra e venda de quatro empreendimentos residenciais localizados em Fortaleza – CE e incorporados e construídos pela Cameron Construtora. Além das promessas, forma o lastro do CRI uma CCB Imobiliária emitida contra a Cameron e que tem como garantia ao seu pagamento a cessão fiduciária de outros recebíveis da empresa (na emissão, 120% do saldo da CCB coberto por cessão fiduciária de créditos/estoque) dos mesmos empreendimentos. Originalmente a operação contava com as seguintes garantias: a) hipoteca do terreno do empreendimento Felicitá (originalmente avaliado em R$ 11 milhões); b) cessão fiduciária de recebíveis e estoque de unidades RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 7 do Felicitá em garantia ao pagamento da CCB; c) fundo de reserva com retenção de 110% do valor da obra do Felicitá e liberação destes recursos de acordo com a evolução do cronograma Felicitá Iluminato Reale Vintage Meirelles físico-financeiro; d) coobrigação da cedente por todo o prazo da operação; f) subordinação de 17%; e g) excesso de spread. Além disso, tão logo os empreendimentos sejam entregues e tenham a individualização das unidades averbada, deverá ser constituída pela Cedente a alienação fiduciária de todos os imóveis a que se referem os créditos. O CRI tem prazo original total de 83 meses, vencendo em fevereiro de 2020, e foi emitido no volume total de R$ 33,8 milhões de série sênior. A taxa de original de emissão dos CRI sênior era de IGP-M + 9%. Por conta de atrasos no cronograma de obras do empreendimento, após assembleia de detentores do CRI em abril/14, foi aprovada, entre outras matérias, a inclusão de novos recebíveis em cessão fiduciária em garantia ao pagamento da CCB, de forma a reforçar a estrutura da operação, além de a taxa do papel ter sido elevada para IGP-M + 11% a.a.. Em dezembro/14 foi convocada uma nova assembleia de detentores do CRI para re-avaliação do cronograma da obra que continuava a acumular atrasos. Foi aprovada a contratação da Dexter Engenharia não mais para medição da evolução da obra mas sim para o gerenciando financeiro e in loco da mesma, com estrito controle dos desembolsos a fornecedores. Além dessas medidas, foram concedidas pela cedente novas garantias reais à operação e mais recebíveis em cessão fiduciária. Tais medidas continuam em fase de contratação/implementação. Também o serviço de cobrança da carteira passou a ser executado não mais pela cedente, mas por companhia contratada diretamente pela securitizadora. Em contrapartida, foi aprovado o waiver da coobrigação da Cedente até o final de 2015 ou até 60 dias após a averbação da conclusão de obras do Felicitá na matrícula do imóvel, o Obras Felicitá – Nov/14 que ocorrer antes. A nova servicer já assumiu a gestão da carteira e identificou casos de pagamentos realizados pelos mutuários diretamente para a cedente dos créditos, sem que essa repassasse os recursos para a securitizadora dentro dos prazos estabelecidos no contrato de cessão. Nova AGE foi realizada em abril/15, na qual foi concedido prazo até junho/15 para que a cedente regularize essa situação, bem como RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 8 implemente definitivamente as garantias adicionais concedidas em dezembro/14. Nova assembleia de detentores do CRI será realizada em junho/15 para acompanhamento da evolução dessas questões. Dos quatro empreendimentos (Felicitá, Iluminato, Reale e Vintage Meirelles), três já tiveram suas obras concluídas, dois dos quais (Meireles e Iluminato) tiveram o processo de Habite-se e averbação de obras concluídos no 3º trimestre de 2014. O edifício Reale já teve Habite-se expedido e encontra-se em processo de averbação das obras na matrícula do terreno no Registro Geral de Imóveis. Já a obra do Felicitá continua em atraso, com a mais recente previsão de entrega para agosto/15. Felicitá Saldo Devedor Inadimplência Nº de Parcelas em Maço/2015 Aberto Valor em Aberto S. Devedor em Nº de contratos em Total dos Aberto/ Saldo Aberto Contratos em Devedor Total do Aberto CRI 378 R$ 3.518.636,68 30 R$ 6.262.497,83 24,1% Até 1 parcela 3 R$ 75.450,54 3 R$ 577.659,25 2,2% Até 2 parcelas 2 R$ 29.769,25 1 R$ 127.527,72 0,5% Até 3 parcelas 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% 373 R$ 3.413.416,89 26 R$ 5.557.310,86 21,3% - - - - - Saldo Devedor S. Devedor em Total +4 parcelas Cobrança extra-judicial Iluminato Inadimplência Nº de Parcelas em Maço/2015 Aberto Valor em Aberto Nº de contratos em Total dos Aberto/ Saldo Aberto Contratos em Devedor Total do Aberto CRI 141 R$ 1.027.543,37 18 R$ 1.168.989,45 4,5% Até 1 parcela 4 R$ 17.335,04 4 R$ 237.513,76 0,9% Até 2 parcelas 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% Até 3 parcelas 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% 137 R$ 1.010.208,33 14 R$ 931.475,69 3,6% - - - - - Saldo Devedor S. Devedor em Total +4 parcelas Cobrança extra-judicial Reale Inadimplência Nº de Parcelas em Maço/2015 Aberto Valor em Aberto Nº de contratos em Total dos Aberto/ Saldo Aberto Contratos em Devedor Total do Aberto CRI Total 67 R$ 402.338,42 6 R$ 1.159.424,73 4,5% Até 1 parcela 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% Até 2 parcelas 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% Até 3 parcelas 3 R$ 15.385,02 1 R$ 187.129,84 0,7% +4 parcelas 64 R$ 386.953,40 5 R$ 972.294,89 3,7% - - - - - Cobrança extra-judicial RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 9 Vintage Meireles Saldo Devedor Inadimplência Nº de Parcelas em Maço/2015 Aberto Valor em Aberto S. Devedor em Nº de contratos em Total dos Aberto/ Saldo Aberto Contratos em Devedor Total do Aberto CRI 123 R$ 940.049,31 8 R$ 692.018,54 2,7% Até 1 parcela 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% Até 2 parcelas 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% Até 3 parcelas 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% 123 R$ 940.049,31 8 R$ 692.018,54 2,7% - - - - - Total +4 parcelas Cobrança extra-judicial Por conta dos atrasos nas entregas das obras, a análise da inadimplência efetivamente decorrente de problemas de crédito dos mutuários fica prejudicada, pois muitos contratos acabaram tendo suas parcelas pós-chaves descasadas da previsão original utilizada para a modelagem do CRI7. Portanto, a inadimplência formal (medida contra o fluxo original de cada contrato) apresentou elevação em relação aos trimestres anteriores. Entretanto, o número de contratos com parcelas em aberto registrou queda de 12,7% em relação ao trimestre anterior. Ao final de março de 2015, dos 83 contratos vigentes da cessão direta, 62 apresentavam parcelas em aberto, sendo que deste total, 53 referiam-se a contratos com inadimplência formal acima de 90 dias. Até o terceiro trimestre de 2014, esse descasamento vinha sendo coberto essencialmente pela coobrigação da Cedente. Com a suspensão da coobrigação até dezembro/15 ou a averbação do Felicitá, o descasamento passou a ser coberto pela cessão fiduciária de recebíveis e pelo Fundo de Reserva. Com a resolução da questão de averbação e Nº de Contratos Liquidação Término do Antecipada Prazo 83 10 5 Vintage Meireles 11 3 1 Iluminato 23 6 1 Reale 13 1 1 Felicitá 36 0 2 individualização das matrículas das unidades Empreendimentos residenciais, espera-se que a regularização Total dos pagamentos represados. Ativos Estamos atuando diretamente junto à cedente e à securitizadora de modo a acompanhar o desempenho da operação, em especial no tocante aos processo de averbação do Reale, trâmites burocráticos para registro das garantias reais adicionadas à operação e evolução do cronograma de obras do Felicitá, de forma a possibilitar a pronta conclusão da obra do último imóvel que compõe a operação. Dos 102 contratos que originalmente lastreavam essa operação (lastro direto), ao final de março de 2015, dez haviam sido quitados antecipadamente pelos clientes, cinco haviam vencido e quatro foram O atraso das obras leva muitos mutuários a não pagarem as parcelas de entrega e pós-chaves (com incidência dos juros + 12% a.a., enquanto as parcelas pré-chaves tinham incidência apenas do INCC) até o efetivo recebimento do registro cartorial de seus imóveis. Além disso, clientes que pretendem se financiar junto a bancos também dependem da formalização dessas obras para liberação de seus financiamentos e quitação de seus contratos. 7 RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 10 recomprados pela Cedente, restando àquela data, 83 contratos vigentes. Dentre os contratos remanescentes, os dez maiores contratos, em termos de saldo devedor, concentram 8,40% do saldo devedor total da operação. CRI 4 - 192ª série/2ª Emissão da Cibrasec – Pulverizado Residencial Operação de securitização de contratos de compra e venda com pacto de alienação fiduciária provenientes da comercialização de diversos empreendimentos residenciais (87% do lastro inicial) e comerciais (13% do lastro inicial) incorporados por nove diferentes empresas e localizados nos munícipios de São Paulo, Santos, Guarulhos, São Caetano do Sul e Rio de Janeiro. A cessão dos contratos foi realizada em caráter definitivo (“True Sale”, ou sem coobrigação dos cedentes dos créditos). A operação conta com a alienação fiduciária de todos os imóveis aos quais se referem os contratos lastro da operação e subordinação de 10%. Todos os contratos foram originados entre 2005 e 2012, apresentando bom índice de adimplemento e baixa relação Loan To Value no momento da emissão dos CRI (próxima de 50%). O CRI foi emitido em março de 2013 e vencerá em outubro de 2023. A taxa de remuneração é de IGP-M + 6,50% a.a.. A emissão foi realizada pela Cibrasec e montou ao volume total de aproximadamente R$ 18 milhões em série sênior. O principal risco do CRI é a Nº de Saldo Devedor S. Devedor em Inadimplência Nº de Parcelas Valor em Março/15 em Aberto Aberto Aberto CRI Total 26 R$ 48.637,34 4 R$ 770.153,95 9,6% Até 30 dias 3 R$ 13.957,76 3 R$ 710.787,34 8,9% De 31- 60 dias 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% foram cedidos à operação. De 61 - 90 dias 0 R$ 0,00 0 R$ 0,00 0,0% Acima de 90 dias 23 R$ 34.679,58 1 R$ 59.366,61 0,7% Ao final de março/15, havia Cobrança extra-judicial - - - - - inadimplência por parte dos mutuários compradores dos imóveis, cujos contratos contratos em Aberto Total dos Aberto/ Saldo Contratos em Devedor Total do quatro contratos com parcelas em aberto (cinco ao final de dezembro/14), sendo que três deles apresentavam uma parcela em aberto até 30 dias (três ao final de dezembro/14). O quarto contrato apresenta, formalmente8, 23 parcelas em aberto e está em trâmites para execução. O saldo devedor do contrato com inadimplência acima de 90 dias montava a 0,7% do saldo devedor total da carteira (0,9% ao final de dezembro), valor inferior à subordinação de 10%. Dos 121 contratos que originalmente lastreavam essa operação, ao final de março de 2015, 16 haviam sido quitados antecipadamente pelos clientes, 40 haviam vencido, restando àquela data, 65 contratos Nesse caso, dezessete das vintes parcelas que aparecem em aberto referem-se apenas ao inadimplemento do seguro por morte ou invalidez permanente. Há seis parcelas normais em atraso no valor principal do contrato. 8 RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 11 vigentes. Dentre os contratos remanescentes, os 10 maiores contratos, em termos de saldo devedor, concentram 37,20% do saldo devedor total da operação. CRI 5 - 96ª série/1ª Emissão da RB Capital Securitizadora – Shopping Cidade Norte Operação de CRI cujo lastro é um contrato de financiamento imobiliário firmado entre a Domus Companhia Hipotecária e Cidade Norte Participações SPE, SPE detentora de 100% do Shopping Cidade Norte, localizado em São José do Rio Preto – SP. A operação conta com as seguintes garantias ao seu pagamento: (i) cessão fiduciária de 100% dos recebíveis provenientes do aluguel das lojas do shopping; (ii) alienação fiduciária do shopping (Loan To Value de 9% na data de emissão e com base no valor de avaliação do shopping); (iii) alienação fiduciária de 100% das cotas da cedente9, e; (iv) fiança solidária da controladora da cedente. O CRI foi emitido pela RB Capital Índice Cobertuda de Serviço da Dívida Securitizadora em maio de 2013 e tem vencimento programado para maio de 2023. A taxa de remuneração é de IGP- Shopping Cidade Norte 700.000 800% 728% 600.000 700% 600% 500.000 500% M + 6,00% e a operação conta com 400.000 rating “A” pela Fitch Ratings. O volume 300.000 total de emissão foi cerca de R$ 7,4 200.000 200% milhões. 100.000 100% Atualmente, pelo fato do shopping já ter sido entregue (em outubro de 0 505% 493% 485% 455% 445% 400% 300% out-14 nov-14 dez-14 Fluxo do Shopping jan-15 Pagamento CRI fev-15 mar-15 0% ICSD Fonte: RB Capital/Rio Bravo 2012), não há risco de obras. Por conta disso, o maior risco da operação é a redução da receita gerada pelo shopping vis-à-vis o fluxo mensal dos CRIs. O fluxo gerado pelo shopping tem sido consistentemente superior ao necessário para cumprir com as obrigações mensais do CRI (gráfico). Durante o primeiro trimestre de 2015, o fluxo gerado pelo shopping foi, em média, equivalente a 543% do fluxo do CRI, o que garante com folga as obrigações da emissão. 9 Há também trava de endividamento da cedente. RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 12 Ao final de março/15, os CRIs encontravam-se marcados na carteira do fundo pelo valor de mercado, na mesma taxa de emissão (6,00% a.a.). No trimestre, foram identificadas duas transações, registradas pela Cetip, com o papel no mercado secundário à taxa média de 6,74% (30/01/2015). CRI 6 - 32ª série/1ª Emissão da Habitasec – Shopping Jaraguá do Sul Operação de CRI cujo lastro é debênture imobiliária emitida pela Breithaupt Construções S.A., detentora de 100% do Shopping Jaraguá do Sul, localizado na cidade de mesmo nome, no Estado do Rio Grande do Shopping Jaraguá do Sul – Foto antes da expansão Obras em Março/15 Projeto Shopping Sul. A operação teve como objetivo captar recursos para financiar o término da expansão do shopping, bem como financiar a construção do Jaraguá do Sul Trade Center, torre de salas comerciais a ser construída em terreno anexo ao shopping. A estrutura de garantias da operação conta com cessão fiduciária do aluguel das lojas atuais e futuras do shopping e da venda futura das salas comerciais da torre comercial a ser construída, alienação fiduciária dos imóveis (LTV de 98% na partida e esperado de 46% após a entrega das obras), fundo de liquidez no valor de R$ 8 milhões (que será reduzido a R$ 5 milhões após a conclusão da obra), retenção de 100% dos recursos a incorrer nas obras, com liberação destes recursos de acordo com o cronograma físico-financeiro da obra, alienação fiduciária de 100% das ações da SPE detentora do shopping e coobrigação do Grupo Breithaupt e de seus sócios. A emissão foi realizada pela Habitasec em julho de 2013, apresenta taxa de remuneração de IGP-M+ 7,50% e prazo total de 120 meses (duration de 62 meses). Os maiores riscos dessa operação decorrem de um possível atraso na entrega das obras da expansão do shopping e construção das salas comerciais e, subsequentemente, da vacância dos espaços após a entrega do empreendimento, prevista inicialmente para outubro de 2014. Tal atraso foi, em grande parte, causado pela demora na entrega, no início de 2014, da estrutura prémoldada do edifício. Conforme já comentado em edição anterior deste relatório, o atraso em relação ao cronograma atingiu pico de 20% em dezembro de 2013 e veio reduzindo-se ao longo de 2014. Apesar da recuperação, o cronograma da obra de expansão do shopping teve que sofrer alteração. Em março de 2015, segundo o relatório de medição, a obra de expansão encontrava-se 97,0% concluída, frente a uma RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 13 previsão de 100% no cronograma já revisto (atraso de 3,0%). Na data de expedição desse relatório, a obra de expansão do shopping encontrava-se concluída, e com a inauguração da expansão do shopping tendo ocorrido no dia 16 de abril de 2015. Importante ressaltar, que uma parcela das lojas na área de expansão ainda não estão funcionando, por conta de obras finais de adaptação do espaço interno de cada loja. O fluxo de pagamento do CRI não é afetado pela alteração no cronograma (e perda do Natal), pois a receita Receita Bruta (R$ mil) Shopping Jaraguá do Sul 800 projetada para o empreendimento 600 considera o início da receita adicional, 400 com a expansão, somente a partir de julho de 2015. 670 700 500 300 298 353 299 358 430 375 303 301 346 304 333 200 100 A geração de receita do shopping tem se mantido consistentemente acima do 0 out-14 nov-14 dez-14 jan-15 Projetada Real fev-15 mar-15 projetado quando da emissão dos CRI, garantindo assim o desempenho da operação de securitização a despeito do atraso. No que tange à vacância das lojas da mai/15 dez/14 out/14 mai/14 53% 34% 2 expansão, até março de 2015 restavam Contatos avançados - Área (m ) assinados ou estavam em fase final de Assinadas 65% 51% Em fase final de Negociação 17% 11% 7% 8% negociação contratos referentes a 82% do Marcas/Franquias Já Aprovadas 28% 28% 28% 28% ABL da expansão. De acordo com a Negociações em Andamento 44% 45% 45% 45% Aguardando definição do projeto 9% 7% 7% 7% 164% 143% 140% 122% companhia, possíveis locatários Total demonstraram interesse em uma área equivalente a 164% do ABL a ser expandido. Ao final de março de 2015, o saldo do fundo de obras montava a R$ 3,8 milhões, frente a valor a incorrer em custo de obras de R$ 2,0 milhões. Os pagamentos do CRI desde sua emissão – honrados pelo fluxo gerado pela locação das lojas atuais do shopping e, eventualmente, pelo fundo de liquidez (atualmente em R$ 5,6 milhões) – vêm sendo cumpridos normalmente. RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 14 CRI 7 - 7ª série/1ª Emissão da Ápice Securitizadora – Shopping Gravataí Operação de CRI cujo lastro são duas Cédulas de Crédito Bancário – CCB emitidas pela Gravataí Shopping SPE, detentora de 100% do Shopping Gravataí, localizado na cidade de mesmo nome, no Estado do Rio Grande do Sul. A operação teve como função quitar um empréstimo devido pelo M. Grupo, detentor do Shopping Gravataí shopping, junto a bancos e finalizar as obras do empreendimento, que se caracteriza como um novo empreendimento com previsão de ser inaugurado em outubro de 2013. A operação conta com prazo de 144 meses (duration de 69 meses) taxa de remuneração de IGP-DI + 9,00% a.a.. O CRI foi emitido em agosto/13 pela Ápice Securitizadora no montante total de R$ 135 milhões. A estrutura de garantias da operação contava originalmente com cessão de 100% dos recebíveis futuros do Gravataí Shopping, cessão fiduciária de 30% dos recebíveis do Shopping Lajeado, shopping já performado e localizado na cidade de mesmo nome, alienação fiduciária de todo o Shopping Gravataí e da fração ideal de 30% do Shopping Lajeado (LTV inicial total de 60%), alienação fiduciária de 100% das cotas da SPE do Shopping Gravataí e da SPE detentora de 30% do Shopping Lajeado, fundo de obras no valor de R$ 33 milhões, fundo de performance no valor de R$ 20 milhões, fundo de reserva em valor equivalente a 3 PMTs do CRI, aval dos sócios da SPE e liberação dos recursos retidos de acordo com a evolução do cronograma físico-financeiro. O alvará de funcionamento do shopping foi expedido em novembro de 2013 - com um mês de atraso em relação ao inicialmente previsto - e sua inauguração aconteceu naquele mesmo mês. Portanto, não há mais risco de obras na operação, tendo o fundo de performance sido liberado ao cedente dos créditos do CRI. O maior risco atual da operação é a capacidade de geração de receita do Shopping Gravataí, e em segundo plano, a capacidade de geração de receita do Shopping Lajeado, cuja receita foi parcialmente (30%) cedida fiduciariamente a esta operação - lembrando que esta cessão é ainda subordinada a outro CRI, de emissão da RB Capital. RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 15 Desde sua inauguração, o Shopping Fluxo - CRI Shop. Gravataí (R$) Gravataí vinha apresentado níveis Receita Líq. Shop. Gravataí 1.344.186 1.041.959 994.747 de Receita Líq. Shop. Lajeado 555.190 408.300 432.650 Receita Líquida Total (i) 1.899.376 1.450.259 1.427.397 1.854.012 - 1.368.950 - 1.376.227 45.364 81.308 inadimplência dentro do esperado e que aumentaram no Pagamento do CRI (ii) primeiro (i) + (ii) trimestre (inadimplência março/2015, de de 2015 13,6% em 4,3% em contra Se > 0 : liberação ao M. Grupo Janeiro - Fevereiro Março 51.169 Se < 0: coobrigação do M. Grupo dezembro/14). No Shopping Lajeado a inadimplência foi de 7,7% em março/15 (4,1% em dezembro/14). No último mês, o fluxo dos dois empreendimentos somados foi suficiente para cumprir com as obrigações do CRI no período normalmente. De acordo com esclarecimentos prestados pela cedente à securitizadora, o aumento da inadimplência é esperada neste período do ano, dado que muitos locatários aproveitam para renegociar seus contratos nesta época. O saldo do fundo de reserva ao final de março era de R$ 4,1 MM, suficiente para cobrir três vezes o valor médio dos próximos dose pagamentos do CRI, conforme previsto na documentação da operação (não tendo havido necessidade de recomposição do fundo de reserva pela cedente). CRI 8 - 320ª série/1ª Emissão da Brazilian Securities – Alphaville Emissão de CRI que tem como lastro CCB originada pela Companhia Hipotecária Brasileira – CHB e emitida pela Alphaville Urbanismo S.A.. Os CRI, cujo volume nominal de emissão é de R$ 50 milhões, terá prazo de 48 meses (duration de 35 meses) e remuneração de IPCA + 8,38%a.a.. O pagamento de rendimentos será semestral sem carência e a amortização será realizada em quatro parcelas semestrais iguais a partir do 30º mês. A operação conta com as seguintes garantias: (i) cessão fiduciária de recebíveis da Alphaville em montante equivalente a 130% do saldo devedor da operação (“Razão de Garantia”), (ii) regime fiduciário e patrimônio separado, (iii) fundo de despesas inicial de R$ 500 mil e (iv) fundo de reserva no valor inicial de R$ 1,5 milhão. A operação saiu com rating “BBB” pela Fitch e foi lançada em agosto de 2013. Adquirimos cerca de R$ 6 milhões na emissão primária. O risco de crédito do CRI está diretamente ligado à capacidade da Alphaville cumprir com as obrigações da CCB, lastro da emissão. Por isso, a análise da qualidade creditícia da companhia se torna imprescindível para entender o risco de crédito da operação. A companhia atua exclusivamente no setor de loteamentos de alto padrão e tem mantido historicamente margens elevadas e estáveis, assim como indicadores de crédito conservadores. RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 16 A Alphaville apresentou margem EBITDA próxima a 30% no período compreendido entre 2010 e 2013, sendo que o índice de alavancagem Dívida Líquida/EBITDA se manteve inferior a 1,0x no período, sendo que encerrou 2013 em 0,9x. Em 24 de março de 2014 o rating da operação foi elevado de “BBB” para “A-“, refletindo a recente venda da Alphaville ao fundo de private equity controlado pela Blackstone Real State Advisors LP e Pátria Investimentos, e as implicações positivas para o perfil de crédito da companhia analisada de forma isolada do antigo controlador, a Gafisa S.A. Ao final de março de 2015, a companhia apresentava índice de alavancagem (Dívida Líquida/ EBITDA) de 2,43x. Quanto ao volume de recebíveis cedidos fiduciariamente à operação, este apresentou uma recuperação nos últimos meses, após atingir um valor mínimo de 73% do saldo devedor do CRI ao final de julho de Razão de Garantia 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 193%185% 122% 92% 86% 82% 116% 162%160% 134% 148% 73% 2014 - quando o mínimo, verificado mensalmente, deveria ser de 130%. 177% Imóvel Higienópolis Razão de Garantia Mínimo Conforme apontado nos relatórios anteriores, o processo de separação da companhia da Gafisa S.A. prejudicou a operacionalização da recomposição do saldo em cessão fiduciária durante aquele período. Ao longo dos meses subsequentes, a partir monitoramento assíduo deste processo, a razão de garantia foi recuperada na medida em que a formalização da cessão de novos créditos se concretizava. O nível de garantia ao final de março de 2015 estava em 148,1%, em função da cessão de créditos de seis empreendimentos para a operação, no final de 2014. Embora esses CRIs tenham sido originalmente adquiridos pelo fundo na taxa de emissão (Inflação + 8,38% a.a.), os mesmos encontram-se marcados em sua carteira pelo valor de mercado, na taxa de 8,41% ao final de março/15. No trimestre foram identificadas trinta e três transações, em quinze dias diferentes, com o papel no mercado secundário, sendo a última negociação à taxa de 8,20% (31/03/2015). CRI 9 - 6ª série/1ª Emissão da Ápice Securitizadora – Mikar/Walmart Operação de securitização cujo lastro é contrato típico de locação firmado entre Mikar Locações e Walmart Brasil, de imóvel localizado no bairro da Barra Funda, na cidade de São Paulo. O CRI foi emitido pela Ápice Securitizadora em outubro de 2013 sob o volume total de R$ 22 milhões, prazo de 15 anos RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 17 (duration de 7,5 anos) e remuneração de IPCA+8,50% ao ano. A estrutura de garantias é composta por: (i) fundo de reserva mínimo de 6 Imóvel Barra Funda Imóvel Higienópolis PMTs, (ii) fiança solidária da cedente, sua controladora e sócios, (iii) alienação fiduciária do imóvel lastro da operação e (iv) alienação fiduciária de imóvel comercial localizado no bairro de Higienópolis, também em São Paulo. Os dois imóveis são conjuntamente avaliados em R$ 68 milhões, o que confere à operação um LTV inicial de 32%. Ademais, no caso de rescisão do contrato por parte do locatário, a Mikar estará obrigada a pagar o CRI por até12 meses até que apresente um novo locatário. Caso não apresente o novo locatário, a operação deverá ser pré-paga pela Mikar. Apesar da operação ser lastreada em um contrato típico de locação, que pode ser facilmente rescindido mediante o pagamento de multa em valor equivalente a três alugueis, o imóvel é utilizado para a operação de uma das lojas mais rentáveis do grupo Walmart no Brasil, que inclusive fez investimentos no mesmo e paga atualmente aluguel abaixo do valor de mercado por conta destes investimentos realizados. Ao final de março de 2015, o saldo do fundo de reserva era de R$ 831 mil, valor suficiente, para cobrir com os próximos seis pagamentos do CRI. A Walmart vem depositando o aluguel na conta centralizadora da operação mantida na securitizadora normalmente e as demais obrigações decorrentes do CRI vem sendo cumpridas a contento desde sua emissão. CRI 10 - 8ª série/1ª Emissão da Barigui Securitizadora – Petrobras (The Corporate – Macaé/RJ) A operação é lastreada no fluxo de alugueis proveniente de um aditamento de um contrato atípico de locação de prédio comercial firmado entre o Fundo de Investimento Imobiliário XP Corporate Macaé, proprietário do imóvel, e a Petrobrás, locatária. O contrato foi aditado entre as partes, de modo a contemplar a parcela mensal adicional de aluguel com o intuito de remunerar o Fundo pelo investimento a ser realizado em adequações no imóvel, solicitadas pela Petrobras. O empreendimento (The Corporate) está localizado na cidade de Macaé – RJ, contando com a Petrobras como única locatária. O imóvel foi constituído com a finalidade de atender a demanda da Petrobras por uma sede administrativa na cidade, e, atualmente, encontra-se em obras para adaptar as instalações internas do edifico às necessidades da RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 18 locatária. A emissão tem prazo de aproximadamente 9 anos (duration 4,2 anos), e taxa de remuneração de IPCA + 7,30%. O pagamento de juros e amortização é mensal e sem carência. A operação conta com as seguintes garantias: retenção de 100% dos recursos destinados às obras da operação; fundo de reserva de R$ 35 mil para arcar com os custos da emissão ao longo do prazo da operação; Seguro performance no valor de R$ 2,8 milhões durante as obras. De acordo com o contrato firmado, a operação não incorre no risco de entrega das obras de reforma de adaptação ao imóvel, pois independente da conclusão das mesmas, a Petrobras deverá honrar o fluxo do aluguel. De acordo com o relatório de medição de obras, até o final de março/15, a adaptação de quatorze pavimentos, com capacidade para 1.400 pessoas, foi concluída (de um total de dezoito pavimentos a serem adaptados na obra Pavimentos 13º Data prevista de entrega a definir 15º a definir 16º e 17º 30/04/2015 como um todo). No final de março/15, a obra de adaptação encontrava-se 87,93% concluída (ao final de dezembro/14, a obra encontrava-se 50,90% concluída). Ao longo do primeiro trimestre seis pavimentos foram entregues (capacidade para 800 funcionários). A adaptação dos últimos 4 pavimentos está prevista para ser concluída em maio de 2015. Ao longo do ano de 2014, o valor total do aluguel pago pela Petrobras foi de R$ 2,0 milhões, sendo 1,6 milhão referente ao aluguel base e R$ 0,4 milhão referente ao complementar (aditivo para obras de adaptação interna). Fotos da obra em março/15 Os valores do aluguel são corrigidos monetariamente pela variação do IGP-M a cada ano. Entre novembro de 2014 e outubro de 2015, o valor total do aluguel corrigido é de R$ 2,3 milhões. Ao longo do primeiro RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 19 trimestre de 2015, a Petrobras realizou normalmente os pagamentos dos alugueis mensais até o decimo dia útil de cada mês. A Petrobrás tem sido foco da operação Lava-Jato, com impacto relevante sobre o comportamento de suas ações e spread de crédito, em especial nos últimos seis meses. Recentemente e com atraso, divulgou suas demonstrações financeiras para o exercício 2014. A dívida bruta da companhia atingiu R$ 351 bilhões ao final de 2014 e a dívida líquida R$ 282 bilhões, o que sugere uma razão Dívida Líquida/EBITDA de 4,8x. A desalavancagem é o grande desafio da companhia no curto e médio prazos, mas a nova administração da empresa dá sinais de estar focada nessa agenda. Independentemente, com a publicação do balanço de 2014 a companhia afasta o maior risco de curto prazo e volta a ter condições de se refinanciar no mercado de capitais. Também não acreditamos que a Petrobras venha a atrasar o pagamento dos alugueis que lastreiam essa operação visto que os mesmos estão cedidos para uma operação estruturada distribuída em mercado de capitais. O inadimplemento desse aluguel por mais do que 30 dias uteis ensejaria o vencimento antecipado da operação. CRI 11 - 21ª série/1ª Emissão da Barigui Securitizadora – Damha (Araçagy) A operação é lastreada em contratos de compra e venda provenientes da comercialização do loteamento residencial fechado denominado Residencial Damha Araçagy, localizado na região metropolitana de São Luis/MA e incorporado pela Damha Urbanizadora S.A.. O lastro é composto por 175 contratos de 151 devedores diferentes. O empreendimento encontra-se integralmente vendido e com obras concluídas (TVO emitido em dezembro de 2014). No momento da emissão (dezembro/15) , a concentração média por contrato era de 0,48%, enquanto o maior devedor representava 0,74% do total do saldo devedor da carteira. O LTV médio ponderado era de 66,6% na mesma época. O volume total da operação foi de R$ 18,7 milhões. A emissão tem um prazo total de 73 meses (duration de 26 meses) e taxa de remuneração de IGP-M + 9,50% a.a.. A estrutura de garantias conta com: regime fiduciário e patrimônio separado; coobrigação da cedente (Damha); alienação fiduciária de 100% dos lotes individualizados; cessão fiduciária de créditos imobiliários do empreendimento, que representam montante equivalente a 20% do volume do CRI; e fundo de reserva. RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 20 Dado que o empreendimento encontra-se concluído, o principal risco da operação é a capacidade de pagamento dos Inadimplência Março/15 Nº de Parcelas em Aberto Valor em Aberto Nº de contratos em Aberto Total Até 30 dias De 31 - 60 dias De 61 - 90 dias Acima de 90 dias Cobrança extra-judicial 104 58 46 - 283.446,78 122.953,71 160.493,07 - 64 34 30 - Saldo Devedor Total dos Contratos em Aberto 7.362.952,42 3.782.766,33 3.580.186,09 - S. Devedor em Aberto/ Saldo Devedor Total do CRI 40,00% 20,55% 19,45% - mutuários compradores dos lotes, cujos contratos foram cedidos à operação. Ao final do primeiro trimestre de 2015, havia 64 contratos com parcelas em aberto, sendo que 34 deles apresentavam uma parcela em aberto até 30 dias. Nesta data, nenhum contrato apresentava parcelas em aberto acima de 60 dias. Dos 175 contratos que originalmente lastreavam essa operação, ao final de março de 2015, nenhum havia sido quitado antecipadamente pelos clientes, nenhum havia vencido, restando àquela data, 175 contratos vigentes. Dentre os contratos remanescentes, os 10 maiores contratos, em termos de saldo devedor, concentram 7,6% do saldo devedor total da operação. CRI 12 - 238ª série/2ª Emissão da Cibrasec – CRI Incefra Operação lastreada em contrato de arrendamento (atípico) de imóveis localizados em Cordeirópolis-SP, firmado entre a Indústria Cerâmica Fragnani Ltda (arrendatária e devedora da operação) e a Agropecuária Fragnani Ltda (arrendadora, cedente da operação). Ambas empresas pertencem ao Grupo Incefra. O volume da operação é de R$ 60 milhões e foi integralmente destinado à quitação de dívidas de curto prazo da empresa. Com prazo de 120 meses (aproximadamente 4,25 anos de duration), o CRI possui uma remuneração equivalente a IGP-M + 10,0% a.a., sendo o pagamento de juros e amortização mensal e sem carência. A operação conta com as seguintes garantias: fiança da holding Fragnani Empreendimentos e Participações S/A e da Agropecuária Fragnani Ltda, arrendadora dos imóveis; alienação fiduciária dos imóveis objeto da locação, avaliados originalmente em R$ 92 milhões. Dado a forma como a operação está estruturada, o principal risco da operação é crédito do Grupo Incefra, fiador tanto da devedora dos créditos imobiliários (Industria Cerêmica Fragnani Ltda) quanto da cedente (Agropecuária Fragnani Ltda). O grupo, fundado em 1970 na cidade de Cordeirópolis-SP, atua nos segmentos de revestimentos em cerâmica para construção civil, com foco nas classes C e D. Com 3 plantas fabris (duas em Cordeirópolis-SP e uma em Dias D’Avila-BA) e capacidade produtiva superior a 60 milhões de m² por ano, o grupo é considerado o maior produtor de cerâmica do país (em termos de RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 21 capacidade). Entre os produtos oferecidos pela empresa encontram-se, principalmente, pisos e azulejos destinados ao acabamento de empreendimentos imobiliários. Ao longo de 2014, o grupo finalizou um importante ciclo de investimentos, que elevou o seu endividamento e ocasionou uma concentração de amortização de dívida nos próximos dois anos. A captação de recursos via o CRI ora em análise teve como finalidade melhorar o perfil de endividamento da companhia com o alongamento de seu prazo. Com esse objetivo, a companhia utilizou uma estrutura de Sale-and-lease back para captação de recursos no mercado de capitais a partir de um de seus complexos industriais em Cordeirópolis-SP. No que tange o desempenho operacional da companhia, a Incefra tem conseguido expandir suas margens operacionais e reduzir o seu nível de alavancagem (Dívida Líquida/EBITDA = 1,10 ao final do primeiro trimestre de 2015 contra 1,85 ao final de 2013), reflexo da reestruturação da dívida da companhia. Ao final de março de 2015, a Incefra apresentava um nível adequado de liquidez e cobertura de juros ([Ativo Circulante – Estoque]/Passivo Circulante = 1,20x e EBITDA/Despesas Financeiras = 8,5x), respectivamente. CRI 13 - 47ª série/1ª Emissão da Habitasec – Argus A operação em questão tem como lastro 212 compromissos de compra e venda decorrentes da venda de lotes de 9 loteamentos diferentes, todos localizados no Estado do Paraná e construídos pelas Argus Empreendimentos imobiliários Ltda. Os empreendimentos foram lançados entre 2006 e 2013 e encontram-se com obras concluídas. Os contratos que compõe a operação tem prazo decorrido médio de 32 meses e LTV, calculado sobre o valor original da venda, de 77%. A operação não contará com a garantia real dos lotes cujos contratos foram cedidos para a operação, mas sim de quatro terrenos de propriedade da Argus em Maringá, cujo valor de avaliação somado monta a R$ 24,0 milhões. Considerando o volume da emissão, de R$ 13,2 milhões, o LTV monta a 55%. A operação tem como lastro 212 CCIs representativas de 80% do fluxo de cada um dos 212 contratos, sendo que os 20% restantes serão utilizados, mensalmente, para acelerar a amortização da operação. Considerada essa aceleração, o fluxo de pagamentos dos contratos passa a ter prazo esperado de 64 meses e duration de 27 meses. Também em função dessa aceleração da amortização da operação, e considerando ainda que o fluxo de pagamento ocorra como previsto (sem inadimplência), a razão de sobregarantia sobe de 25% (20/80) para uma média de 148% durante toda a operação. RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 22 Além do overcollateral e da alienação fiduciária dos quatros terrenos supracitados, a operação conta com a coobrigação mensal da Argus, além da obrigação de recompra dos créditos inadimplentes há mais de 90 dias. A taxa de remuneração do CRI é de IPCA + 10,40% que, considerando o duration do CRI acelerado, de 27 meses, corresponde a um spread de cerca de 460 bps sobre a NTNB17, na data de emissão. Distribuições Nos últimos doze meses, foi distribuído um total de R$ 8,70 por cota emitida, o que resulta em um Dividend Yield de 10,06% ao ano, considerando-se o valor da cota em bolsa ao fim de março de 2015, de R$ 86,50/cota. No dia 9 de abril, foram pagos os rendimentos, referentes a dezembro, no valor de R$ 0,63/cota. Este rendimento, se anualizado, monta a um Dividend Yield de 8,7% a.a., considerando-se como denominador, o valor da cota do fundo em bolsa ao fim do mês em análise. Mês out/14 nov/14 dez/14 jan/15 fev/15 mar/15 Rendimentos (R$/cota) 0,60 0,55 0,55 0,55 0,53 0,63 Dividend Yield Anual* (valor da cota na emissão) 7,2% 6,6% 6,6% 6,6% 6,4% 7,6% Dividend Yield Anual* (valor da cota ao fim do mês) 7,7% 7,6% 7,7% 7,5% 7,3% 8,7% *anualizando-se o Dividend Yield do mês Evolução da Cota out/14 nov/14 dez/14 jan/15 fev/15 mar/15 Cota na início do período 96,89 97,17 97,60 97,96 98,77 99,26 Rendimentos Incorridos no mês 0,93 0,94 1,54 1,08 1,18 1,37 Ajustes de marcação a Mercado (MtM) -0,05 0,04 -0,63 0,28 -0,16 0,02 Rendimentos Distribuídos -0,60 -0,55 -0,55 -0,55 -0,53 -0,63 Amortizações Cota no fim do período 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 97,17 97,60 97,96 98,77 99,26 100,01 RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 23 Fluxo de Caixa (não auditado) FLUXO DE CAIXA(R$) RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO II - FII Mês out/14 nov/14 dez/14 jan/15 fev/15 mar/15 Entradas CRI 591.921 687.773 718.341 - 812.738 470.586 - 243.807 LCI - - - 2.002.426 15.260 18.844 15.090 25.388 24.522 22.129 15.494 8.984 13.645 617.309 712.295 - 1.261.956 - 781.984 498.414 - 215.072 - Over Variação do Caixa Gerada pelo Ativo Saídas Txa. Administração - 30.856 - 961 - 872 - 4.083 - 5.470 Txa. Custódia - 9.032 - 9.032 - 9.032 - 9.032 - 9.503 CVM - 3.840 - - 3.840 - - Txa. Escrituração - 3.646 - 3.632 - 3.618 - 3.481 - - - 4.809 - 4.722 - 4.702 - 4.594 - - 9.503 Custos Iniciais da Emissão Outros Integralização/Cancelamento de Cotas - - - 283.749 - 309.494 Variação do Caixa Gerada pelo Passivo - 335.932 - 327.842 Pagamento de Rendimentos - 1.217 - 3.128 - - - - - 283.703 - 283.703 - 283.703 - 273.349 - 301.927 - 308.733 - 299.893 - 285.980 Variação de Caixa no Período 281.377 384.453 -1.563.883 -1.090.717 198.521 -501.051 Caixa no Início do Período 3.296.137 3.581.159 3.969.245 2.408.980 1.321.745 1.520.266 Caixa ao Final do Período 3.581.159 3.969.245 2.408.980 1.321.745 1.520.266 1.018.960 RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 24 Mercado Secundário – Bolsa de Valores Mês out/14 nov/14 dez/14 jan/15 fev/15 mar/15 RBVO11 IFIX IFICRI - Rio Bravo CDI -7,93% -1,34% -1,78% 0,94% -7,71% -2,92% -0,21% 0,84% -0,86% -1,84% 0,68% 0,96% 2,33% 2,69% 2,11% 0,93% -0,80% -0,22% 0,66% 0,82% -0,92% -1,61% 0,02% 1,04% Patrimônio (R$ MM) 50,12 50,34 50,53 50,95 51,20 51,59 Cota Patrimonial (R$/cota) 97,17 97,60 97,96 98,77 99,26 100,01 Valor de Mercado (R$ MM) 48,49 44,75 44,36 45,39 45,03 44,62 Cotação Bolsa (R$/cota) 94,00 86,75 86,00 88,00 87,30 86,50 Cotação em Bolsa/Cota Patrimonial 97% 89% 88% 89% 88% 86% 12.891 10.757 4.528 16.287 6.462 21.048 Volume Financeiro Negociado (R$ MM) 1,26 0,98 0,39 1,39 0,56 1,83 Giro Fundo* 2,5% 2,1% 0,9% 3,2% 1,3% 4,1% Rendimentos (R$/cota) 0,60 0,55 * número de cotas negociadas no mês/número total de cotas emitidas 0,55 0,55 0,53 0,63 Quantidade Negociada A rentabilidade da cota do fundo na bolsa de valores acumulada no primeiro trimestre de 2015 foi positiva em 0,58%, inferior à rentabilidade apresentada pelo IFIX no mesmo período, de 0,82%. Nesse período, a cota do fundo em bolsa, ajustada pelo pagamento de rendimentos, apresenta variação positiva de 2,52%. O volume diário médio de negociação das cotas no primeiro trimestre montou a R$ 68,7 mil. Rio Bravo Crédito Imobiliário II (base 100 em 31/12/2012) 125,0 115,0 105,0 95,0 85,0 75,0 IFICRI IFIX CDI RBVO11 (Ajustado por Rendimentos) RELATÓRIO TRIMESTRAL MAR/15 25
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