Venda de imóveis é saída para fazer caixa

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Jornal Valor Econômico - CAD B - EMPRESAS - 4/11/2008 (20:39) - Página 8- Cor: BLACKCYANMAGENTAYELLOW
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Terça-feira, 4 de novembro de 2008
Empresas | Indústria
Construção Empresas de vários setores desfazem-se dos prédios e algumas permanecem como inquilinas
Venda de imóveis é saída para fazer caixa
Daniela D’Ambrosio
De São Paulo
Não faltam preocupações para
as empresas no momento atual.
Crédito curto, desaquecimento
das vendas, ações em queda livre —
para quem está na Bolsa. Uma nova discussão, porém, entra na pauta das companhias dos mais variados setores durante a crise: vender
parte dos imóveis para fazer caixa
e aumentar a liquidez.
“Não faz sentido, com o cenário
de falta de crédito, ficar sentado
em tijolo”, diz Carlos Betancourt,
da Bracor, que atua na compra de
imóveis corporativos. “Já era uma
tendência e agora passa a fazer
muito mais sentido”, reforça Alexandre Borensztein, sócio da área
imobiliária do Patria Investimentos, que tinha um primeiro fundo,
que captou US$ 120 milhões.
O Patria abriu captação para um
novo fundo que, segundo Borensztein, não deve ter problemas para
levantar recursos, já que os investidores capitalizados estão interessados em aproveitar a crise para
garimpar boas oportunidades.
Uma das apostas do Patria é
justamente a compra de imóveis
corporativos, como unidades industriais e centros de distribuição, e o posterior aluguel. “Para
as empresas é uma estratégia
que precisa fazer sentido no longo prazo”, diz o executivo, que
está fechando duas transações,
uma no interior de São Paulo,
outra no Rio de Janeiro.
Para as empresas que vendem
o imóvel, o momento já não é
tão oportuno, quanto foi há seis
meses — lógica inversa a do investidor, que agora consegue
bons preços. “O mercado de ca-
pitais está fechado e o mercado
de dívida, muito caro. Entre as
opções é a melhor”, afirma. “Vários processos de porte vão começar a ser feitos nos próximos
trinta dias”, reforça Marcos Montandon, da CB Richard Ellis.
Um dos modelos mais usados
para as empresas interessadas
em diminuir sua participação em
imóveis é o chamado “sale-leaseback”, no qual a companhia vende a propriedade, mas continua
como inquilina do próprio imóvel. Para os investidores, é a melhor opção, já que garante não só
o retorno imediato, como também por um prazo longo. Os contratos normalmente variam entre dez e quinze anos.
Segundo Borensztein, uma das
vantagens desse tipo de negócio
é que há imóveis contabilizados
no balanço das empresas com valores antigos e, no momento da
venda, há uma geração de lucro.
Ainda há, no entanto, uma barreira cultura muito grande para
ser transposta. O Brasil herdou
uma forte cultura patrimonialista
e, muitas empresas, há até pouco
tempo, tinham orgulho da “sede
própria”. Muitas empresas não estão acostumadas a pagar aluguel e
demoram a aceitar a nova realidade. São negociações longas e difíceis, que exigem contratos extremamente bem amarrados.
Rafael Camargo, da consultoria
Binswanger, não acredita que este
seja o melhor momento para fechar esse tipo de operação. “A saúde financeira da empresa é muito
importante e as que se interessam
por isso podem não estar bem.”
Além disso, diz o executivo, com o
custo do dinheiro mais alto, os aluguéis cobrados acabam subindo.
Novo cenário força companhias a mudar estratégia Fundos de participação
adiam investimentos
SILVIA COSTANTI / VALOR
Chico Santos
Do Rio
O empresário carioca Rogério
Chor, 49, presidente da construtora CHL (grupo PDG Realty) e
da Associação de Dirigentes de
Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ),
disse que é um erro o governo,
por intermédio da Caixa Econômica Federal (CEF), aplicar dinheiro na compra de participações acionárias de empresas de
construção civil, como prevê a
Medida Provisória (MP) n o 443.
“Não há necessidade de um socorro dessa magnitude, de o governo comprar ações das empresas imobiliárias”, afirmou.
Da parte do governo, o empresário avalia que comprar
ações das empresas significa
“usar dinheiro do Tesouro (Nacional) para fazer hospital de
empresas”, que, na sua avaliação, devem arcar com os riscos
inerentes ao mercado, tenham
ou não feito opções erradas.
Da parte das empresas, Chor
avalia que aceitar a venda de
ações para o governo nos preços
baixos atuais é diluir inteiramente o controle, já que teria de
emitir de 20 milhões a 30 milhões de ações para conseguir
um aporte de R$ 50 a R$ 60 milhões, o mínimo que, no seu entender, seria necessário para a
empresa superar uma eventual
crise. “Aceitar ser tão diluído a
esse preço (do mercado atual) já
é um mau sinal”, constata.
O empresário considera bemvinda e adequada a linha de crédito para capital de giro que a
CEF também se propôs a disponibilizar. Segundo ele, essa linha
vai suprir o fechamento, pelos
bancos, das linhas de desconto
de recebíveis e permitir que as
empresas imobiliárias mantenham seus planos de crescimento para 2009. “Mas ainda precisamos saber como ela (a linha) será
executada”, ressalvou.
Chor considera o setor da
construção residencial no Brasil
saudável, ainda que possam haver exceções, e aposta que os balanços do terceiro trimestre das
empresas de capital aberto irão
De São Paulo
A partir de hoje, executivos do
mercado imobiliário de diferentes países e segmentos estarão
reunidos em São Paulo para um
evento de dois dias. A pauta, inevitavelmente, será uma só: os impactos da crise no mercado imobiliário da América Latina e, até
que ponto, a crise pode ser uma
alavanca de boas oportunidades.
Os fundos de private equity especializados no mercado imobiliário latino-americano estão com
um discurso muito similar: o da
cautela e do conservadorismo.
Aliás, as novas palavras de ordem
do mercado — seja entre investidores, seja entre incorporadores.
O Brasil continua sendo destaque da América Latina, ao lado do
México. Ainda que momentos de
crise como o atual costumem abrir
janelas de oportunidades, boa parte das decisões estão sendo postergadas. Eduardo Machado, diretorgeral do fundo Carlyle do Brasil,
diz que o fundo não tem pressa de
investir. “Postergamos os investimentos por alguns meses até que
haja normalização do crédito”, diz.
Chor, presidente da CHL, espera que o governo federal não use a MP 443 para tornar-se sócios das construtoras
apresentar lucros expressivos,
como ocorreu no primeiro semestre do ano. “Acho que as empresas devem tocar o dia-a-dia e
esquecer, no bom sentido, a Bolsa. No longo prazo a verdade vai
aparecer. O que interessa ao
mercado acionário é que as empresas sejam sólidas e apresentam resultados”, afirma.
Chor admite que as empresas
que compraram terrenos ao longo
dos últimos anos, quando os preços ficaram elevados, podem ter
agora nas mãos ativos que caíram
de valor, mas entende que, no momento em que as empresas investiram para formar seus bancos de
terrenos, com os recursos apurados com seus lançamentos primários de ações (IPO, na sigla em inglês), elas agiram corretamente.
“Nós somos empresas imobiliárias. Precisamos de terrenos
para ter o que vender”, argumenta, acrescentando que, na
gestão da CHL, ele prefere trabalhar em regime de hora certa, ou
seja, comprando o terreno o
mais próximo possível do momento de construir. “Quando se
trabalha assim, se o preço dos
terrenos sobe, você paga mais
caro. Mas se o preço está em
queda, paga mais barato”, analisa, admitindo que quem fez estoque de terrenos recentemente
está carregando um ativo caro,
porque os preços agora estão em
queda. “Mas não foi erro, foi
uma questão de estratégia.”
O empresário sustenta também que hoje não há problema
de formação de estoques de imóveis construídos, exceto em casos
pontuais, como na Barra da Tijuca, zona oeste do Rio de Janeiro.
Não havendo estoque, no seu en-
Renner monta parceria no México
Química
Sérgio Bueno
De Porto Alegre
Depois de dois anos de negociações, o grupo Renner Herrmann
anunciou ontem a criação de uma
joint venture com 50% de participação para cada sócio entre sua
subsidiária Renner Sayerlack, fabricante de tintas e vernizes para
madeira, e a Pinturas Comex, do
México. A operação será destinada
à produção de tintas para a indústria moveleira mexicana e deverá
entrar em funcionamento no primeiro trimestre do ano que vem.
Segundo o diretor-superintendente da Renner Sayerlack, Marcelo Cenacchi, a meta da associação é
produzir 1 milhão de litros de tintas no primeiro ano e chegar, em
no máximo dois anos, a um faturamento de US$ 17 milhões anuais.
Isso representaria 10% da demanda estimada do segmento no país,
o que garantiria à Comex Renner a
vice-liderança do mercado local.
A sociedade vai começar a
produzir em instalações da pró-
pria Comex, na Cidade do México, explicou Cenacchi. Se os resultados forem satisfatórios, os
sócios poderão construir uma
fábrica exclusiva em dois ou três
anos, mas os investimentos previstos no projeto não foram revelados. A Sayerlack mantém
uma pequena unidade industrial na mesma cidade, que será
absorvida pela nova operação.
De acordo com o executivo, a associação unirá o “útil ao agradável”. “A Comex conhece muito bem
o mercado e nós temos a tecnologia”, disse. Além de ser líder no segmento de tintas decorativas no
país, a parceira mexicana tem uma
rede de distribuição com mais de 3
mil lojas próprias, informou Cenacchi. A crise financeira global
pegou as negociações em fase final, mas o projeto já estava muito
adiantado para ser cancelado.
Alguns produtos também destinados ao mercado mexicano mas
de valor agregado mais alto e fabricados em escala menor, como
tintas para secagem sob luz ultravioleta e à base de água em vez de
solvente, serão fornecidos inicial-
mente pela unidade da Sayerlack
em Cajamar (SP) e também pelas
duas fábricas de Bolonha, na Itália.
“São produtos de tecnologia mais
recente”, disse o diretor-superintendente. A empresa tem também
uma fábrica no Chile.
Neste ano, segundo Cenacchi,
a Sayerlack deve faturar R$ 580
milhões, com alta de 5% a 6% sobre 2007, sendo 92% no mercado
interno. As vendas físicas deverão crescer 2,5%, para mais de 50
milhões de litros, mas puxadas
por produtos de maior valor
agregado, explicou. No total, a
Renner Herrmann, que opera
ainda nos segmentos de tintas
marítimas e para manutenção
industrial, embalagens metálicas e florestamento, prevê receita
de R$ 850 milhões em 2008. No
ano que vem, o grupo começa a
operar uma fábrica de soro de
leite em pó no Rio Grande do Sul
Na unidade brasileira da Renner
Sayerlack, os investimentos somarão entre US$ 3 milhões e US$ 4 milhões em expansão e modernização ao longo de 2008, mantendo a
média dos últimos anos.
tendimento, não há excesso de
oferta e nem risco de uma queda
abrupta de preços que venha a
provocar uma quebradeira. Até
porque, segundo ele, os bancos
ainda não acenaram com nenhuma perspectiva de mexer nas taxas de juros baixas e nem nos prazos do financiamento imobiliários, que chegam a 25 anos, os
mais elásticos da história recente.
Esse raciocínio, para Chor, só reforça a idéia de que o governo não
deve agir como se estivesse estimulando o aumento da oferta neste
momento, com o risco de, aí sim,
gerar excessos. Melhor, para ele,
seria se fossem tomadas medidas
estimulando, por exemplo, o mercado de aluguéis, como facilitar a
retomada do imóvel em caso de
inadimplência ou taxação decrescente sobre a renda do aluguel de
acordo com o tempo de locação.
Além do capital próprio, esses fundos financiam parte da operação
para otimizar os ganhos.
O Carlyle já investiu US$ 150
milhões na América Latina. E entre os próximos 18 a 24 meses
prevê mais cerca de US$ 400 milhões. No Brasil, está aplicando
em um imóvel de escritórios no
Rio e na loteadora Scopel. O fundo entra como sócio em projetos
e não diretamente em empresas.
Dentre os segmentos considerados atrativos estão shoppings
em cidades médias e residências
para média e baixa renda.
A Peninsula Investments, fundo para o mercado residencial
da América Latina, também está
revendo novos projetos, inclusive no Brasil, onde estava perto
de fechar dois projetos residenciais no interior de São Paulo.
“Além da falta de crédito, o câmbio não está mais a nosso favor”,
afirma Mauricio Levitin, diretorgeral da Peninsula, que tem negócios na Argentina, Chile, Uruguai e México e será um dos palestrantes do Cityscape, evento
do setor imobiliário focado em
países emergentes. (DD)
Mercado corporativo
mantém-se ileso à crise
De São Paulo
Nem parece que o mundo vive
uma de suas piores crises. O último
trimestre foi o melhor da história
para o mercado de locação de imóveis corporativos, segundo pesquisa da Cushman & Wakefield, consultoria imobiliária. O estudo começou a ser feito em 1999.
Em São Paulo, foram ocupados
188 mil metros quadrados no período — alta de 974% em relação ao
segundo trimestre e de 623% na
comparação com o mesmo período de 2007. No Rio, foram alugados 79,2 mil metros quadrados de
edifícios de primeira linha, os chamados classe A, 543% acima do trimestre anterior. O fato de vários
edifícios terem sido entregues no
período contribuiu para o movimento fora da curva.
O descompasso entre os números e o cenário atual acontece
porque as empresas fecham os
contratos de locação entre três e
seis meses antes de mudar de espaço. Com exceção da Sadia, que
iria alugar sete andares de um novo edifício da W Torre, não há outros casos de desistência de contratos já assinados. Os efeitos da
crise nos aluguéis corporativos,
na opinião de Milena Morales, gerente da Cushman, devem aparecer apenas no próximo ano. “Muitas empresas que tinham planos
de mudar estão esperando para
ver o que acontece.” (DD)
Movimento falimentar
Falências Requeridas
Requerido: Alfa Comércio de Máquinas Copiadoras Ltda. - Requerente: Gestetner do Brasil S/A Sistemas Reprográficos - Vara/Comarca: 2a Vara de Falências e Concordatas de Fortaleza/CE
Requerido: Coner Condutores de Energia Ltda. Endereço: Av. Jacu Pêssego / Nova Trabalhadores,
277 - Requerente: Lego Fomento Mercantil Ltda. - Vara/Comarca: 1a Vara de Falências de São Paulo/SP
Requerido: Construtora Mello Júnior Ltda. - Requerente: Pronto Plan Construções, Terraplenagens e
Transportes Rodoviários Ltda. - Vara/Comarca: 3a
Vara Empresarial do Rio de Janeiro/RJ
Requerido: Edna Maria Murilha Sanches ME - Requerente: Rs Comercial de Combustíveis Ltda. - Vara/Comarca: 6a Vara de Ribeirão Preto/SP
Requerido: Luplatex Indústria e Comércio Ltda. Endereço: Rua Bonsucesso, 1303 - Requerente: Mamaplast Embalagens Plásticas Ltda. - Vara/Comarca:
2a Vara de Falências de São Paulo/SP
Requerido: Magazine Dos Colchões Ltda. - Requerente: Fafa Móveis Ltda. - Vara/Comarca: 4a Vara de
Mogi Das Cruzes/SP
Requerido: Mp Comércio de Derivados do Petróleo Ltda. - Requerente: Banco Santander S/A - Vara/Comarca: 2a Vara de Falências e Concordatas de
Fortaleza/CE
Requerido: Pisoflex Produtos Modulados Ltda. Requerente: Drumond Factoring Fomento Mercantil
Ltda. - Vara/Comarca: 1a Vara do Foro Distrital de
Arujá/comarca de Santa Isabel/SP
Requerido: Pozelli Empreendimentos e Construções Ltda. - Endereço: Rua Acurui, 482, 1º Andar Requerente: Metalúrgica Arouca Ltda. - Vara/Comarca: 2a Vara de Falências de São Paulo/SP
Falências Decretadas
Empresa: Cavasul Construções e Terraplanagem
Ltda. - Administrador Judicial: Dra. Gisele Espellet Di
Bella - Vara/Comarca: Vara de Falências e Concordatas de Porto Alegre/RS - Observação: Recuperação
Judicial convolada em Falência
Empresa: Comercial e Distribuidora Duere Ltda. Administrador Judicial: Dr. Rolff Milani de Carvalho Vara/Comarca: 3a Vara de Sumaré/SP
Empresa: Maria Rosângela Leite Flores, Firma Individual ( Nome Fantasia de W. I. Caldeiras e
Montagens ) - Administrador Judicial: A Própria
Credora Requerente, Teletusa Materiais Para Construção Ltda., Através de Seu Representante Legal Vara/Comarca: 3a Vara de Penápolis/SP
Empresa: Montefiore Móveis Comércio Ltda. ( Ou
Monte Fiore Móveis Comércio Ltda. ) - Administrador Judicial: Dr. Francisco Machado de Jesus - Vara/Comarca: Vara Única de Piraquara/PR
Empresa: Pontal da Barra Centro Automotivo e
Conveniências Ltda. - Endereço: Av. Nossa Senhora
de Fátima, 537 - Administrador Judicial: A Própria
Credora Requerente, Aster Petróleo Ltda. - Vara/Comarca: 6a Vara de Santos/SP
Processos de Falência Extintos
Requerido: Anste Comércio de Objetos de Decoração Ltda. - Requerente: Multigrain Vitória Importação e Exportação Ltda. - Vara/Comarca: 39a Vara
de São Paulo/SP
Requerido: Comarg Comercial de Alimentos Ltda.
- Requerente: Souto Oliveira S/A Indústria de Alimentação - Vara/Comarca: 6a Vara de Mossoró/RN
Requerido: Comercial Ramos Ltda. - Requerente:
Inca Indústria Cerâmica da Amazônia S/A - Vara/Comarca: 18a Vara de Recife/PE - Observação: Desistência homologada
Requerido: Destilaria Santa Fany Ltda. - Requerente: Juresa Industrial de Ferro Ltda. - Vara/Comarca:
Vara Única de Regente Feijó/SP - Observação: Face ao
pagamento do débito
Requerido: Encon Engenharia Ltda. - Requerente:
2mm Eletro Telecomunicações Comércio e Representação Ltda. - Vara/Comarca: Vara de Falências e Concordatas de Brasília/DF - Observação: Pedido julgado
improcedente
Requerido: Helen Magazine Ltda. - Requerente: M.
Agostini S/A - Vara/Comarca: 6a Vara de Feira de
Santana/BA
Requerido: Hopase Engenharia e Comércio Ltda. Requerente: Coutinho Brentan & Companhia Ltda. Vara/Comarca: 4a Vara de São José do Rio Preto/SP
- Observação: Petição inicial indeferida
Requerido: Hopase Engenharia e Comércio Ltda. - Requerente: Elzio Silva - Vara/Comarca:4aVaradeSãoJosé
do Rio Preto/SP - Observação: Petição inicial indeferida
Requerido: Hopase Engenharia e Comércio Ltda. Requerente: Agrometal Comercial de Ferragens Ltda. - Vara/Comarca: 4a Vara de São José do Rio Preto/SP - Observação: Petição inicial indeferida
Requerido: Hopase Engenharia e Comércio Ltda. Requerente: Lucimar Pacheco Dos Santos - Vara/Comarca: 4a Vara de São José do Rio Preto/SP - Observação: Petição inicial indeferida
Requerido: Hopase Engenharia e Comércio Ltda. Requerente: Nelson José Bueno - Vara/Comarca: 4a
Vara de São José do Rio Preto/SP - Observação: Petição inicial indeferida
Requerido: Hopase Engenharia e Comércio Ltda. Requerente: Gilberto Marcos Farias - Vara/Comarca:
4a Vara de São José do Rio Preto/SP - Observação:
Petição inicial indeferida
Requerido: Hopase Engenharia e Comércio Ltda. Requerente: Eunice de Moraes Lima - Vara/Comarca:
4a Vara de São José do Rio Preto/SP - Observação:
Petição inicial indeferida
Requerido: Itamar B Martinho ME - Requerente: P
H de Oliveira Aparecida Epp - Vara/Comarca: 4a Vara
de Guaratinguetá/SP
Requerido: Luís Carlos São José do Rio Preto ME Requerente: Sandsteel Servcenter Ltda. - Vara/Comarca: 3a Vara de São José do Rio Preto/SP - Observação:
Homologado acordo celebrado entre as partes
Requerido: Marques Material Elétrico Ltda. - Requerente: Flávio de Carvalho Pinto Viegas - Vara/Comarca: 2a Vara de Bebedouro/SP
Requerido: Montefuros Indústria e Comércio de
Metais Perfurados Ltda. - Endereço: Rua Francisco
de Paula Lopes, 365, Bairro Jardim Celina - Requerente: Manetoni Distribuidora de Cimento e Produtos
Siderúrgicos Ltda. - Vara/Comarca: 2a Vara de Limeira/SP - Observação: Desistência homologada
Requerido: Posto de Serviços Nacional Ltda. - Requerente: Salemco Brasil Petróleo Ltda. - Vara/Comarca: 3a Vara de Registro/SP - Observação: Falta de
interesse processual
Requerido: Sebastião Laurindo Menolli & Companhia Ltda. - Requerente: Tecter Terraplenagem e
Construção Civil Ltda. - Vara/Comarca: 4a Vara de
Falências de Curitiba/PR - Observação: Petição inicial
indeferida
Requerido: Victória Comércio, Importação, Exportação e Assessoria Ltda. - Requerente: Química
Santa Rita Ltda. - Vara/Comarca: 11a Vara de Goiânia/GO
Recuperação Judicial Requerida
Empresa: Anjos Comércio e Distribuição de Produtos Alimentícios Ltda. ME - Endereço: Rua Mariano de Souza, 110 - Vara/Comarca: 1a Vara de Falências de São Paulo/SP
Empresa: Union Pack Indústria de Embalagens
Ltda. - Endereço: Rua Albion, 649 - Vara/Comarca: 1a
Vara de Falências de São Paulo/SP
Recuperação Judicial Deferida
Empresa: Indústria Gema Aerotécnica Comércio
e Representações Ltda. - Administrador Judicial:
Dra. Claudete de Oliveira Figueiredo - Vara/Comarca:
2a Vara de Cachoeirinha/RS