Relatório de Gestão

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Relatório de Gestão
Relatório
Semestral
de Gestão
1º Semestre de 2014
ÍNDICE
Relatório Semestral
de Gestão
1º Semestre de 2014
A RELAÇÃO ENTRE AS TAXAS DE CUSTO DE
OPORTUNIDADE DO INVESTIDOR DE FII
3
DIVIDEND YIELDS E A VANTAGEM
DO BENEFÍCIO FISCAL
4
ATRATIVIDADE DOS FII PARA
O INVESTIDOR DE RENDA
5
OVERVIEW TRX
6
TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I FII
7
TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS XTED11
9
CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA FII CXTL11
11
TRX REALTY I FIC DE FIM
13
TRX PARQUES LOGÍSTICOS FIP
15
TRX DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FIP
16
TRX DESENVOLVIMENTO MODULAR FIP
17
TRX METROFIT FIP I
19
TRX METROFIT FIP II
21
RELAÇÕES COM INVESTIDORES
22
“Este Relatório destina-se exclusivamente à pessoa ou entidade a quem foi endereçado e contém dados, imagens e informações estritamente confidenciais, protegidos nos termos da Lei, sendo terminantemente proibida a divulgação, reprodução,
distribuição, cessão ou venda, total ou parcial, do mesmo”.
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
3
A RELAÇÃO ENTRE AS TAXAS DE CUSTO DE
OPORTUNIDADE DO INVESTIDOR DE FII
Benchmark de Taxas (Yields) - Em %
Fatos Macroeconômicos Recentes
O primeiro trimestre de 2014 (1T14) foi marcado pelo aumento da pressão inflacionária,
principalmente dos bens administrados, culminando na elevação da taxa de juros básica
da economia (Selic). Ao mesmo tempo, visualizamos o pico histórico de retorno real (após
inflação) dos títulos de longo prazo do Governo
Federal, com a notícia do rebaixamento da nota
de classificação de risco (Rating) de longo prazo do Brasil por parte da Standard & Poor’s.
12
1T13
2T13
3T13
4T13
1T14
2T14
11
10
9
8
7
6
A NTN-B (Nota do Tesouro Nacional - Série B,
pós fixada) com vencimento em 2030, alcançou
incríveis 7,03% de retorno real, com a combinação de inflação e risco de crédito crescentes. O movimento exerceu uma pressão negativa sobre os preços de ativos relacionados a
imóveis e afetou os preços de diversos fundos
imobiliários. Com isto, a janela de IPO (Oferta
Pública Inicial, na sigla em inglês) de novos FII
também continuou fechada, salvo as operações de ofertas secundárias (follow-on).
5
4
3
JAN / 13
MAR / 13
MAI / 13
NTN-B 2030
JUL / 13
SET / 13
NOV / 13
TAXA SELIC
Fonte: Bloomberg and TRX Research
A Selic foi mantida em 11,0% no 2T14 e criou menor pressão inflacionária durante o terceiro e quarto tria chamada “ancoragem de expectativas” de mestre de cada ano, conforme visualizamos em 2013.
curto prazo dos investidores privados, que
atualmente esperam que a Selic encerre o Perspectivas Macro de Curto Prazo
ano sem novas elevações.
A despeito dos próximos trimestres, espera-se a manutenção
A inflação oficial do Brasil (IPCA) permanece dos juros (Selic) nos níveis atuais e a continuidade da redução
em níveis elevados nos últimos 12 meses. To- do retorno real dos títulos de longo prazo do Governo Federal
davia, encontra-se controlada pelo atual nível acompanhado do menor risco de investir no Brasil. Assim, visde juros estipulados pelo Banco Central. Es- lumbra-se um cenário menos nebuloso de riscos macroecotima-se que demore aproximadamente nove nômicos e uma oportunidade para a apreciação das cotas no
meses para que um aumento na taxa de juros mercado secundário dos FII no segundo semestre de 2014.
impacte a inflação na economia. Além disto,
existe uma sazonalidade histórica, vista pela
JAN / 14
IFIX*
MAR / 14
MAI / 14
IPCA*
(*) Acumulado dos últimos 12 meses
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
4
DIVIDEND YIELDS E A VANTAGEM
DO BENEFÍCIO FISCAL
Desempenho Recente dos FII...
... e o Benefício Fiscal do setor
A indústria de fundos de investimentos imobiliários, representada pelo IFIX, teve uma rentabilidade positiva de 0,9% no
primeiro semestre deste ano (1S14), gerada majoritariamente
pela desaceleração da deterioração (sobretudo, em menor intensidade do que assistimos no final de 2013) das perspectivas macroeconômicas locais.
Para ter benefício fiscal, os fundos precisam distribuir no
mínimo 95% do lucro líquido, no regime de contabilização de
caixa, pelo menos uma vez a cada seis meses. Além disto, os
FII não tem permissão para investir em ativos imobiliários
cujo incorporador, construtor ou acionista detenham, individualmente ou em conexão com partes interessadas, mais de
25% das cotas emitidas pelo FII. No nível do investidor, para
ter direito fiscais, os FII precisam: (i) ter menos de 50 cotistas;
(ii) listar todas as suas cotas para negociação em mercados
organizados de balcão ou na bolsa de valores. Os benefícios
fiscais dependem do tipo do investidor e sua participação não
pode ser superior a 10% do fundo.
Neste mesmo período, os fundos de investimento imobiliários
(FII) TRX Logística (TRXL11), TRX Edifício Corporativo (XTED11)
e o Caixa TRX Logística (CXTL11), apresentaram, respectivamente, rentabilidades negativas de 4,3%, 3,3% e 5,5%. Apesar
da ligeira queda neste período, destacamos que o dividend
yield (DY) dos fundos da TRX continuam apresentando evolução em níveis atrativos de retorno para os investidores nos
últimos trimestres.
Dividend Yield (DY) - Projetado
9,95 %
9,29 %
8,73 %
10,23 %
10,23 %
10,71%
10,27% 10,37%
8,40 %
7,28 %
6,85 %
5,37%
3T13
TRX LOGÍSTICA
4T13
1T14
TRX ED. CORPORATIVO
2T14
CAIXA TRX LOGÍSTICA
Fonte: Bloomberg and TRX Research
(*) O valor do último dividendo bruto mensal é anualizado e posteriormente dividido
pelo valor de mercado do período da amostra. Os dividendos não-recorrentes não são
considerados neste cálculo.
Para indivíduos no Brasil, os lucros recebidos do FII são isentos de impostos. Porém, os ganhos de capital a partir da venda
de cotas são tributadas em 20%. Já para investidores estrangeiros, os benefícios são direcionados aos que não residam
em paraísos fiscais. Os lucros recebidos do FII são tributados
em 15%, mas o ganhos com a venda de cotas são isentos de
impostos. Investimentos em FII também são sujeitos a IOF.
As regras de IOF precisam ser checadas periodicamente, pois
são uma ferramenta de política fiscal do governo e podem ser
alteradas sem aviso prévio.
Investidores institucionais, como instituições financeiras,
fundos de pensão fechados, fundações e associações, outros
fundos e clubes de investimento, estão todos isentos de pagar
impostos sobre lucros recebidos do FII e sobre ganhos de
capital com a venda de cotas, conforme o entendimento da lei.
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
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ATRATIVIDADE DOS FII PARA
O INVESTIDOR DE RENDA
Os FII da TRX ofereceram ganho real superior ao mercado de renda fixa e variável
Os FII da TRX apresentaram rendimentos reais superiores à maioria dos instrumentos comuns de renda fixa e variável no primeiro semestre de 2014, com a
possibilidade de apreciação do principal (cotas do investimento em FII) no restante do ano.
Não obstante, o investidor com benefício fiscal obtém ganho ainda maior quando comparado ao retorno real (após impostos) dos demais instrumentos de
investimento no mercado brasileiro, por conta da inexistência de benefício fiscal (necessidade de recolher impostos sobre ganhos recorrentes).
Evolução das Aplicações - Em %
NOMINAL
REAL*
FII da TRX
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
ANO
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
ANO
TRX Logística
0,84
0,88
0,84
0,86
0,87
0,86
5,26
0,29
0,19
-0,08
0,19
0,41
0,46
1,47
TRX Edifícios Corporativos
0,92
0,91
0,89
0,96
0,90
0,86
5,56
0,37
0,22
-0,03
0,29
0,44
0,44
1,76
Caixa TRX Logística
0,58
0,41
0,52
0,53
0,65
0,70
3,44
0,03
-0,28
-0,40
-0,14
0,06
0,30
-0,30
Renda Fixa
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
ANO
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
ANO
Selic (1)
0,85
0,79
0,77
0,82
0,87
0,82
5,02
0,30
0,10
-0,15
0,15
0,41
0,42
1,24
CDI (1)
0,84
0,78
0,76
0,82
0,86
0,82
4,97
0,29
0,09
-0,16
0,15
0,40
0,42
1,19
CDB (2)
0,75
0,77
0,75
0,88
0,82
0,78
4,84
0,20
0,08
-0,17
0,21
0,36
0,38
1,06
Poupança (3)
0,61
0,55
0,53
0,55
0,56
0,55
3,39
0,06
-0,14
-0,39
-0,12
0,10
0,15
-0,34
Poupança (4)
0,61
0,55
0,53
0,55
0,56
0,55
3,39
0,06
-0,14
-0,39
-0,12
0,10
0,15
-0,34
Fundo Referenciado DI
0,86
0,79
0,77
0,83
0,87
0,82
5,05
0,31
0,10
-0,15
0,16
0,41
0,42
1,26
Renda Variável
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
ANO
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
ANO
Ibovespa
-7,51
-1,14
7,05
2,40
-0,75
3,76
3,22
-8,02
-1,76
6,07
1,72
-1,20
3,41
-0,44
Índice Small Cap
-8,50
-0,99
4,36
-1,01
1,07
2,75
-2,81
-9,00
-1,61
3,41
-1,67
0,61
2,41
-6,26
IBrX 50
-8,20
-0,14
6,84
2,87
-1,46
3,66
2,91
-8,70
-0,76
5,86
2,18
-1,91
3,31
-0,74
Dólar Comercial Ptax
3,57
-3,83
-3,02
-1,19
0,13
-1,63
1,31
3,01
-4,43
-3,90
-1,85
-0,32
-1,96
-9,32
Dólar Comercial Mercado
2,33
-2,78
-3,24
-1,72
0,49
-1,63
0,87
1,77
-3,39
-4,12
-2,37
0,03
-1,67
-9,53
Euro - R$/Euro
1,43
-1,51
-3,28
-0,53
-1,53
1,34
-6,56
0,87
-2,13
-4,16
-1,19
-1,98
-1,61
-9,88
Ouro BM&Fbovespa
6,73
2,18
-4,76
-2,07
-1,58
3,75
3,87
6,15
1,54
-5,63
-2,73
-2,03
3,40
0,18
Inflação
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
ANO
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
ANO
IPCA
0,55
0,69
0,92
0,67
0,46
0,40
3,75
-
-
-
-
-
-
-
Fonte: Cetip, Anbima, BM&Fbovespa, FGV, BC, Focus, IBGE e CMA. Elaboração: Valor Data e TRX Research. *Descontado o IPCA. (1) taxa efetiva. (2) rendimento bruto do 1º dia útil do mês. (3) rentabilidade do 1º dia do
mês - depósitos até 03/05/12. (4) rentabilidade do 1º dia do mês - depósito a partir de 04/05/12; MP nº 567 de 03/05/12. Aplicado o regime de competência para os recebimentos dos dividendos dos FII da TRX.
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
6
OVERVIEW TRX
Três importantes fatos marcaram o primeiro semestre de 2014 da TRX. Como primeiro deles, destacamos o início das atividades
da TRX no exterior. Com estrutura montada
para se posicionar nos Estados Unidos, a estratégia da companhia é explorar os ciclos de
cada mercado, por meio de uma atuação fora
do Brasil. Os Estados Unidos foram os escolhidos para dar início a esse processo, uma
vez que este ainda é o maior e mais organizado mercado do mundo.
Em 20 de março, a TRX também iniciou a
construção de seu primeiro condomínio modular, na cidade de Piracicaba, interior de São
Paulo. O condomínio será desenvolvido em
uma área total de 150 mil m², projetados para
dar agilidade e velocidade às operações das
indústrias, empresas de logística e multinacionais que buscam não imobilizar capital em
instalações próprias.
Para finalizar, a TRX tem novidade no segmento de infraestrutura. Julio Zogbi, ex-sócio
e diretor do Banco Indusval & Partners, no
qual foi responsável pela área de originação
e estruturação de renda fixa, é o novo acionista e CEO da TRX Infraestrutura. Zogbi tem
14 anos de experiência em investimentos ilíquidos em diversas instituições de São Paulo
e Londres. Foi co-gestor do fundo de Financiamento a Infraestrutura da Vinci Partners,
O projeto prevê 24 módulos com metragens diretor de private equity na Pentagon Capital
de 2.630 m², que atendem às especificações Management, em Londres, e atuou na equipe
técnicas de armazenagem e distribuição. No de leveraged finance do Lehman Brothers.
total serão 68.072,64 m² de área construída.
A TRX Infraestrutura atuará no desenvolviUm segundo empreendimento será desenvol- mento, investimento e gestão de ativos de
vido em Guarulhos, em terreno de 300 mil m² infraestrutura, com foco inicial nas áreas de
localizado no bairro de Bonsucesso, com aces- transbordo, armazenagem e serviços e logístiso direto à rodovia Presidente Dutra. O imóvel ca para granéis sólidos, líquidos e contêineres.
está estrategicamente posicionado para atender à demanda de logística da região.
Com a retomada da economia americana e
as turbulências pelas quais têm passado a
economia brasileira, uma série de investidores tem optado por investir no exterior. Com
a internacionalização, a TRX pretende captar
esse movimento, tornando-se uma opção aos
investidores que desejam redirecionar seus
recursos para outros mercados. Trabalhamos para nos tornarmos a cara do Brasil nos
Estados Unidos, oferecendo soluções imobiliárias às empresas, combinado a excelentes Os condomínios modulares desenvolvidos
oportunidades de negócios aos investidores. pela TRX buscam atender à demanda do
mercado por espaços comerciais. Com sua
A TRX atuará, num primeiro momento, de- expertise no mapeamento e identificação de
senvolvendo e/ou adquirindo ativos para qua- terrenos com alto potencial imobiliário e lotro frentes de trabalho: single family homes, calização estratégica, a TRX oferece soluções
self storage, condomínios modulares e edifí- prontas para uso e totalmente adaptáveis
cios comerciais. As atividades serão iniciadas para diversos perfis de ocupantes, agregando
com a estratégia de single family homes, a valor a clientes e investidores.
partir da aquisição, realizada no final do primeiro semestre, de imóveis residenciais.
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
7
TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I FII
Fundo de Distribuição de Dividendos
TRXL11
Patrimônio Imobiliário por setor de atuação
Início do Fundo
Ago/10
Perfil dos Imóveis
Ativos Logísticos
Valor Patrimonial
R$ 177.389.546,58
Quantidade de Imóveis
07 (sete)
Laticínios
13%
Neste 1º semestre de 2014, o fundo contou com os reajustes nos contratos dos imóveis locados
para Magna, Iscar e Pilkington, todos localizados em São Paulo. Tais reajustes proporcionaram
um incremento de 7,3% na receita imobiliária do fundo. Ressaltamos também, a renovação nos
contratos de locação da Magna e Ceratti por mais cinco e dez anos respectivamente.
Houve diminuição no valor das cotas negociadas no mercado secundário, acompanhando o
movimento do mercado. Entretanto, o dividendo apresentou rentabilidade de 5,09% neste
mesmo período, reflexo de uma gestão de portfólio ativa.
Vidros
21%
Ferramentas
para usinagem
8%
A TRX monitora constantemente as propriedades e, quando necessário, efetua manutenções
ou expansões, atendendo às necessidades dos inquilinos que, em contrapartida, resultam
em um incremento no valor do aluguel, refletido por um aditivo no contrato de locação, otimizando os dividendos pagos pelo fundo.
MAGAZINE LUIZA
2 ALIANÇAS
CERATTI
MAGNA
Varejo
9%
ISCAR
Armazenamento
25%
Frigorífico
11%
Automobilístico
13%
PILKINGTON
ITAMBÉ
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
8
FLUXO DE DISTRIBUIÇÃO DE DIVIDENDOS
(PREVISTO)
No gráfico abaixo, apresentamos a evolução prevista para os dividendos do fundo TRXL11 nos próximos 12 meses, calculada a partir dos reajustes de
inflação previstos em cada um dos contratos de locação e das expansões em ativos que já fazem parte da carteira.
Para o cálculo dos reajustes de inflação previstos, são utilizados os índices IGPM (projetado pelo Bacen) e IPCA, conforme previsto em cada contrato de
locação. A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico abaixo são estimados, estando sujeitos, portanto, às condições de mercado.
Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados, poderão sofrer alterações ao longo do
desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos.
0.8800
Reajuste do Aluguel
após expansão
Ceratti
0.8600
0.8400
0.8200
Reajuste do Aluguel
(Definido em Contrato)
0,8203
Reajuste do Aluguel
(Definido em Contrato)
Magazine Luiza
0,7808
0.7600
Reajuste do Aluguel
(Definido em Contrato)
Itambé
0.7400
Reajuste do Aluguel
(Definido em Contrato)
Magna
0,8202
0,8069
0.8000
0.7800
0,8658
0,8720
0,8722
0,8584
2 Alianças
0,8221
0,8126
0,8629
Reajuste do Aluguel
(Definido em Contrato)
Iscar
0,8074
Reajuste do Aluguel
(Definido em Contrato)
Pilkington
Pagamento de Laudo
de Avalização
(anual)
0.7200
JUL / 14
AGO / 14
SET / 14
OUT / 14
NOV / 14
DEZ / 14
JAN / 15
FEV / 15
MAR / 15
ABR / 15
MAI / 15
JUN / 15
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
9
TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS XTED11
Fundo de Distribuição de Dividendos
Patrimônio Imobiliário por setor de atuação
XTED11
Início do Fundo
Nov/12
Perfil dos Imóveis
Edifícios Comerciais
Valor Patrimonial
R$ 101.597.859,58
Quantidade de Imóveis
02 (dois)
Exploração
de Petróleo
64%
Automobilístico
36%
Houve diminuição no valor das cotas negociadas no mercado
secundário neste semestre, acompanhando o movimento do
mercado. Entretanto, o dividendo apresentou uma rentabilidade de 4,75% no mesmo período.
A TRX continua analisando outras opções de investimento para
incrementar o portfólio do fundo, podendo, futuramente, propor aos cotistas novas emissões para um novo ciclo de aquisição de ativos.
Atualmente, a distribuição do patrimonio líquido do fundo segue conforme gráfico ao lado:
PETROBRÁS
PEUGEOT
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
10
TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS XTED11
Fluxo de Distribuição de Dividendos (Previsto)
No gráfico abaixo, apresentamos a evolução prevista para os dividendos do fundo XTED11 para os próximos
12 meses, calculada a partir dos reajustes de inflação previstos, de acordo com a variação dos índices índices
IGP-M (projetado Bacen) e IPCA, conforme previsto no contrato de locação.
A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico abaixo são estimativas. Estão sujeitas,
portanto, às condições de mercado. Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto
técnicos quanto financeiros apresentados, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da
operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos.
Pagamento do Aluguel Reajustado
(Definido em Contrato)
Peugeot
0.6100
0,6032
0,6048
0,6014
0,6015
0.6000
0.5900
0.5800
0,5875
0,5831
0,5912
0,5841
0,5842
0,5806
0.5700
0,5725
Pagamento do Aluguel Reajustado
(Definido em Contrato)
Petrobras
0.5600
Pagamento da despesa
com laudo de avaliação
(anual)
0,5692
0.5500
JUL / 14
AGO / 14
SET / 14
OUT / 14
NOV / 14
DEZ / 13
JAN / 15
FEV / 15
MAR / 15
ABR / 15
MAI / 15
JUN / 15
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
11
CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA FII CXTL11
Fundo de Distribuição de Dividendos
Patrimônio Imobiliário por setor de atuação
CXTL11
Gestão e Higienização
de Têxteis
32%
Início do Fundo
Nov/11
Perfil dos Imóveis
Imóveis Ind. e Logistícos
Valor Patrimonial
R$ 52.400.371,35
Quantidade de Imóveis
04 (quatro)
Petróleo e Gas
68%
A TRX obteve sucesso na ação de despejo do inquilino que ocupava o imóvel “Ferla”, localizado no
município de Itapevi (SP). A empresa L. Ferenczi
Indústria e Comércio Ltda., locatária, desocupou o
imóvel em 18 de dezembro de 2013.
Conforme relatado anteriormente por meio de fatos relevantes e relatórios de gestão, a locatária do
imóvel estava inadimplente com suas obrigações
contratuais. Sendo assim, em 18.02.2013 foi proposta Ação de Despejo com Pedido Liminar, processo nº 0002775- 45.2013.4.03.6100, em trâmite
SCHAHIN
perante a 22ª Vara Federal da seção Judiciária de
são Paulo/Capital, que foi julgada procedente em
30.08.2013 para determinar: (a) a desconstituição
da relação contratual locatícia entre o Fundo e a
Locatária; e (b) a desocupação do imóvel pela empresa, concluída na data mencionada.
no em questão, o Centro Operacional locado para
a Ferla obteve uma excepcional valorização entre
a aquisição e o último Laudo de Avaliação, o que
reforça uma das premissas fundamentais da TRX,
de adquirir ativos com potencial de valorização no
longo prazo, localizados próximos às principais
vias de escoamento da produção, com técnicas
Com o imóvel devidamente desocupado, a TRX construtivas atuais e potencial para expansão.
agora intensifica o trabalho de prospecção de um
novo inquilino. Apesar dos rendimentos do fundo Atualmente, a distribuição do patrimônio imo­biliário
não terem alcançado a rentabilidade esperada do fundo segue conforme gráfico acima.
nesse período, devido à inadimplência do inquili-
ATMOSFERA
ASPRO
GALPÃO ITAPEVI/SP
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
12
CAIXA TRX LOGÍSTICA RENDA FII CXTL11
Fluxo de Distribuição de Dividendos (Previsto)
Apesar dos rendimentos do fundo não terem alcançado a rentabilidade esperada, devido à vacância do imóvel em Itapevi, a TRX, juntamente com a Caixa
Econômica Federal, continuam tomando todas as medidas cabíveis no sentido de preservar os interesses do Fundo e seus cotistas, se comprometendo a
atualizá-los constantemente sobre o caso.
No gráfico abaixo, apresentamos a evolução prevista para os dividendos do fundo CXTL11 nos próximos 12 meses, calculada a partir dos reajustes de inflação previstos em cada um dos contratos de locação e das expansões em ativos que já fazem parte da carteira.
Para o cálculo dos reajustes de inflação previstos, foram utilizados os índices IGPM (projetado pelo Bacen) e IPCA, conforme previsto em cada contrato de
locação. A previsão e o fluxo de distribuição de dividendos contidos no gráfico abaixo são estimados, estando sujeitos, portanto, às condições de mercado.
Os conceitos, parâmetros, valores, taxas, termos e condições, tanto técnicos quanto financeiros apresentados, poderão sofrer alterações ao longo do desenvolvimento da operação, podendo impactar diretamente nos dividendos a serem apurados e distribuídos.
6.0
Pagamento anual
laudo de avaliação
5.0
4.0
5,199067
4,375754
4,597331
4,551629
4,434286
5,293108
4,723859
4,646463
3,978075
4,292023
3.0
Reajuste dos contratos
de locação dos imóveis
Atmosfera e Schahin
Pagamento anual
de Auditoria
Pagamento anual
de Auditoria
2.0
5,300911
5,180907
1.0
0
JUL / 14
AGO / 14
SET / 14
OUT / 14
NOV / 14
DEZ / 14
JAN / 15
FEV / 15
MAR / 15
ABR / 15
MAI / 15
JUN / 15
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
13
TRX REALTY I FIC DE FIM
Fundo de Investimento em Cotas de
Fundo de Investimento Multimercado
Atualmente, o fundo conta com oito imóveis O gráfico abaixo representa a diversificação
localizados em cinco estados do país, divi- da carteira do fundo e sua exposição aos dididos em imóveis com perfil de contact cen- ferentes ativos.
ter, galpões logísticos, galpões industriais
e centro de distribuição, com um Patrimônio Líquido de quase de R$ 107.308.912,22 e
um Patrimônio Imobiliário estimado em R$
285.000.000,00, cuja diferença entre os valores está na alavancagem dos projetos. O último Buit to Suit fechado para integrar o portfólio do TRX FIC de FIM foi para construção
de um novo centro operacional para Atento
Distribuição do Patrimônio Líquido (%)
Brasil, localizado no bairro da Penha no Rio
de Janeiro, em que o fundo co-investiu com
15,5%
19,0%
50% do capital necessário para o projeto.
Conforme mencionado acima, a carteira imobiliária do fundo conta com oito empreendimentos, dos quais sete já estão prontos e
entregues. Com um portfólio praticamente
100% performado, o fundo se aproxima de
seu objetivo principal, e, possivelmente realizará o desinvestimento estratégico de grande parte destes empreendimentos, no curto
prazo, resultando em ganhos adicionais para
o investidor.
Santos
Madureira
Penha
4,8%
18,7%
10,5%
6,9%
14,6%
10,0%
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
14
TRX REALTY I FIC DE FIM
Fundo de Investimento em Cotas de
Fundo de Investimento Multimercado
Rentabilidade
Abaixo, demonstramos a rentabilidade acumulado do fundo de desenvolvimento imobiliário TRX FIC de FIM:
TRX REALTY
CDI
% CDI
1º SEMESTRE
5,19%
4,97%
104,43%
12 MESES
11,02%
9,63%
114,43%
24 MESES
24,39%
17,52%
139,21%
2013
11,60%
8,06%
143,92%
2012
12,37%
8,40%
147,28%
2011
12,03%
11,55%
104,18%
2010
10,78%
9,75%
110,53%
2009
37,47%
9,88%
379,43%
2008
11,91%
11,08%
107,53%
DESDE O INÍCIO
151,95%
83,81%
181,30%
100%
100%
50%
LUFT
AMBEV
IRON MOUNTAIN
100%
100%
50%
ATENTO - Santos / madureira / penha
50%
30%
MAGNA
BRASIL FOODS
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
TRX PARQUES LOGÍSTICOS
FIP
15
Parque Logístico EMBÚ/SP
O fundo TRX Parques Logísticos FIP foi constituído com o objetivo
de investir em parques logísticos, por meio de aquisição de terrenos com localização estratégica, de frente para as principais
rodovias de acesso aos grandes centros de consumo do país.
Os empreendimentos são projetados em função da demanda específica de uma empresa e o entorno é adquirido, acreditando na potencial valorização da área, o que proporciona
agilidade e rapidez na implementação dos demais empreendimentos, atendendo às necessidades de cada inquilino.
Este FIP tem um montante aproximado de R$ 60 milhões e foi estruturado para captação exclusiva do Banco Bradesco. O veículo
de investimento tem um prazo de duração cinco anos, dos quais
três anos são de investimento e dois anos de desinvestimento.
Parque Logístico CABREÚVA / SP
A carteira imobiliária do FIP é composta atualmente por 3 empreendimentos, localizados no estado de São Paulo.
O parque logístico de Embu é ancorado pela Ambev num contrato
de built to suit de 15 anos. Já o parque logístico de Cabreúva é
ancorado pela empresa de logística Luft Bomi, também num contrato de Bult to Suit, porém, com duração de 12 anos.
Parque Logístico HORTOLÂNDIA / SP
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
TRX DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
FIP
16
Galpão Logístico RENAULT
O fundo TRX Desenvolvimento Imobiliário FIP foi constituído
com o objetivo de viabilizar o desenvolvimento de operações
de Buit-to-Suit, já tendo comprometido seu capital em três
projetos, um galpão logístico para a Renault em Quatro Barras
(PR) e dois edifícios comerciais, um para a Atento em Feira de
Santana e o outro para Contax em Salvador, ambos na Bahia.
Este FIP tem um montante aproximado de R$ 120 milhões e foi
estruturado para captação exclusiva do Banco Bradesco. O veículo
de investimento tem um prazo de duração seis anos, dos quais
três anos são de investimento e três anos de desinvestimento
Edifício Comercial ATENTO
Edifício Comercial CONTAX
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
TRX DESENVOLVIMENTO MODULAR FIP
O TRX Desenvolvimento Modular FIP foi constituído com o objetivo de viabilizar o desenvolvimento de condomínios modulares na
cidade de Piracicaba, em São Paulo.
Os condomínios modulares desenvolvidos pela TRX buscam
atender à demanda do mercado por espaços logísticos e industriais. Com sua expertise no mapeamento e identiicação de terrenos com alto potencial imobiliário e localização estratégica, a
TRX oferece soluções prontas para uso e proporciona módulos
totalmente adaptáveis para diversos tipos de demandas.
Este FIP tem um montante aproximado de R$ 8,2 milhões e um
prazo de duração de cinco anos, dos quais dois anos são para investimento e os demais para desinvestimento.
17
Condomínio Modular Piracicaba
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
18
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
DO EMPREENDIMENTO
Fotos da Obra
EMPREENDIMENTO
TRX Condomínio Modular Piracicaba
LOCALIZAÇÃO
Av. Anel Viário, Lote 10 - Quadra 210, Piracicaba/SP
CONSTRUTORA
Norpal Comercial Construtora Ltda
DATA DE INÍ­CIO DAS OBRAS Jan/2014
DATA DE CONCLUSÃO
12 meses a contar da Data de Início das Obras
QUADRO DE ÁREAS
ÁREA DO TERRENO
149.499,36 m2
ÁREA DOS GALPÕES
63.239,46 m2
Galpão 1
20.971,52 m2
Galpão 2
20.971,52 m2
Galpão 3
21.296,42 m2
ÁREA COMUM
4.834,64 m2
ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL
68.074,10 m2
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
TRX METROFIT FIP I
19
Projeto Marginal Direita
O objetivo do fundo é auferir ganhos sobre o capital investido,
por meio do desenvolvimento de ativos imobiliários voltados
para a operação de Self Storage através da MetroFit. O FIP
tem um capital comprometido de R$ 27 milhões, com um prazo de duração de cinco anos, dos quais três anos são de investimento e dois anos de desinvestimento.
A carteira imobiliária do FIP TRX Metrofit
é composta pelos dois empreendimentos:
Projeto Marginal Direita
Localizado na Marginal Direita do rio Tietê, nº 810, o edifício
passou por um processo de reforma para adaptação à operação de Self Storage e já está em operação desde 16 de dezembro de 2013.
Projeto Santo André
Localizado na Av. Dom Pedro II x Al. dos Jacarandás em Santo
André, o edifício contará com sete pavimentos, composto por
térreo, cinco lajes tipo com 1.153,60 m2 e o último pavimento
com 750,87 m2.
Projeto Santo André
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
20
Fotos MetroFit Marginal Direita
Fotos MetroFit Santo André
Vista da Fachada
Vista Interna dos Boxes
Wine Storage
Vista Interna dos Boxes
Recepção
Área externa
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
TRX METROFIT FIP II
O objetivo do fundo é auferir ganhos sobre o capital investido,
por meio do desenvolvimento de ativos imobiliários voltados
para a operação de Self Storage através da MetroFit. O FIP
tem um capital comprometido de R$ 20 milhões, com um prazo de duração de cinco anos, dos quais três anos são de investimento e dois anos de desinvestimento.
A carteira imobiliária do FIP TRX Metrofit
é composta poelo projeto São Caetano/ SP.
Projeto São Caetano
O terreno está localizado na Rua São Paulo, nº 100 e está em
fase de aprovação dos projetos legais para inicio das obras.
21
Projeto São Caetano
RELATÓRIO SEMESTRAL DE GESTÃO - 1º Semestre de 2014
22
RELAÇÕES COM INVESTIDORES
A TRX tem como um de seus principais objetivos disponibilizar a seus investidores e parceiros, com o máximo de transparência, todas as informações
referentes a seus projetos e produtos de investimento. Para isso, tem investido fortemente em diferentes veículos de comunicação, como por exemplo,
relatórios de gestão completos, eventos institucionais com investidores e informativos sobre as estratégias da companhia.
A equipe de Relações com Investidores da TRX está disponível para informações por meio do e-mail: [email protected]
RELATÓRIO
ANUAL
RELATÓRIOS
DE GESTÃO
COMUNICADOS
E FATOS RELEVANTES
TRX DAY
Mensais, Trimestrais e Semestrais
DADOS DO
FUNDO
Logística
Caixa TRX
FII
CXTL11 -
DATA DE
Renda
VALOR DE
DO FUNDO
Indeterm
MERCADO
VALOR PATRIMO
VALOR INICIAL
PÚBLICO
Lâmina mensal
Junho 2014
DADOSBOVESPA
CÓDIGO
I FIC DE FIM
TRX REALTY
ADE DE COTAS
QUANTID
INÍCIO
DATA DE
ÍNIO
TIPO DE CONDOM
Novembro/2011
INÍCIO
PRAZO
NIAL
DA COTA
ALVO
inado
PRAZO
5,00
R$ 36.177.97
71,35
R$ 52.400.3
CNPJ
VALOR PATRIMON
R$ 1.000,00
Investidores
CXTL11
em geral
PÚBLICO
MÍNIMO
ALVO
PÚBLICO
Fevereiro
Junho 2014
-ALVO
R$ 107.308.9
a.a
R$ 100.000,0
0,50%
APLIC. MÍNIMA
Sobre o Patrimônio
0Líquido do fundo
R$ 100.000,0
SOB O PATRIMÔNIO
COBRADO
FUNDO,
LÍQUIDO DO TE.físicas,
pessoas
a MENSALMEN
res RECEBIDAS
nto e investido
APLICAÇÕES CLIENTES
O CXTL11
investime ATÉ 14:00h.
14:00h DE
e no Exterior,
fundos de
Brasil
C/C ATÉ ÀS
a
SERÃO
jurídicas,
OS
nto
O s no NA
residente
DIA.
investime
nais,
deJÁ CADASTRAD
DE APLICAÇÃ
NO MESMO
institucio
prazo,
HORÁRIO
BOLETADAS
por objetivo
de longo
tenham
to mensal
que
E RESGATE
de rendimen de locação de imóveis.
obtenção
em contratos
lastreado
RAÇÃO
ADMINIST
é destinado
TAXA DE
OBJETIVO
a imóveis.
reais relativosde contratos
de direitos
objeto
com
Aquisição
deverão ser
firmados
Esses imóveislongo prazo a serem s.
de
de locação qualidade de locatária
na
cujos
empresas
os imóveis
Prospecto,
nto serão
descrita no
de investime
ou
Na forma
serão objeto logísticos, prontos
direitos reais
is ou
is, industria
comercia
ão.
nos
em construç
nto do Fundo
se dê
investime
o
que
imóveis
e
aos
Admite-s
de cotas
reais relativos da aquisição
direitos
ou por meio
es de propósito
diretamente emissão de sociedad
de
ou ações
específico.
APLICAÇÃ
-ALVO
PÚBLICO
TRIBUTAÇÃO
ntação
regulame aos
os segundo
ente
buscam
que
qualificad
mensalm
os
jurídicas,
de
Investidores tos distribuíd
menos de
físicas ou detenham
horizonte
que
prazo, com de meio
de
Os
CVM, pessoasno
Renda.
da rendimen
longo
pessoas físicas
anos, por
de Imposto
cotistas
de cinco
elevado retorno
venda de
são isentos
tes
vas.da
nto sugerido
das cotas
10%
corporati física, em 20%.
investime
ganhosiasprovenien
s imobiliár
eventuais
Os
s, para pessoa o Regulamento.
operaçõe
tributado
cotas são
MENTOS
ões, consulte
DE INVESTI
maisAinformaç
Para
POLÍTIC
elevado retorno
nto
é buscar
de investime
do fundo
por meio
(FIP),
O objetivo
longo prazo, ou de participação
que
(FII)
absoluto no
imobiliários em empresas (SPE´s)
o
em fundos
corporativ
recursos
uso
de
que alocarão rias de imóveis
Unidades
serão proprietá Centros de Logística,
s de Galpões,
como
ios Modulare
Back
no Brasil,
e Condomín de Sale and Lease nto
s
Industriais
de operaçõe principal de investimeque
por meio
Suit. O veículo nto em cotas (FIC),
e Build to
de investime
é um fundo
ADICIONA
R$ 50.000,00
L
CARÊNCIA
DADOS DO
TAXA DE
(Lockup)
FUNDO
PERFORM
ANCE
Logística
TRX Realty
FII
TRXL11 -
PRAZO
3 anos
07.279.43
CNPJ
DE RESGATE
ANUAL
RELATÓRIO
2013
,00
R$ 5.000.000
O MÁXIMA
PRAZO DE
0
0
R$ 100.000,0
os
Qualificad
Investidores
0,7% AO ANO
ABSOLUTO,
RETORNO
TOS
ELEVADO
DE INVESTIMEN
POR MEIO
S.
IMOBILIÁRIO
OBJETIVO
/2008
Fechado inado
Indeterm
43
12,22
12.887.506/0001-
SALDO MÍNIMO
RESGATE
Lâmina mensal
53.597 cotas
IAL
/ GESTÃO
/ CUSTÓDIA
MÍNIMA A
TAXA DE ADM.O IMOBILIÁRI
RIA
APLICAÇÃ
CONSULTO
9/0001-4 4
100%
EXCEDER
10% DO QUE AO ANO,
E.
DE IGPM+6%
ANUALMENT
Lâmina mensal
COBRADOS
Renda I
S NO
Junho 2014
SOLICITADO
PODEM SER DE CADA TRIMESTRE
ÚLTIMO DIA O 3º ANO, COTIZADOS
FISCAL, APÓS
EM D+90.
Agosto/2010
INÍCIO
no TRX 1
DATA DE
recursos inado
Aos
de seus Indeterm
ões (FIP).
maior parte
em Participaç
ada a
investirá a
PRAZO Investimento no fundo, é recomend846,15
Fundo de
1 FIC de
R$ 162.238.
em investir
O do Orbe TRX Realty
dosMERCAD
nto
interessaDE
de investime
VALOR regulamento
objetos
177.389.546,58
e não
leitura do
R$
Os fundos
1 FIP. NIAL
, fechados
de
Fim e do TRX
sempre exclusivos
VALOR PATRIMO
não o fundo
100,00 Fundos
do FIC serão
clientes que R$
1 FIC. Os
outrosDA
COTA
o,
Orbe TRX
aceitarãoINICIAL
imobiliári
VALOR nto em cotas
res em geral
como consultor
investime
Investido
, a empresa
ão terão
as
ALVO
de Participaç
de sua operação
PÚBLICO
por encontrar
integrante
vel
parte
e
responsá
nto no setor
que será
TRX Realty,
ades de investimealizar toda a
oportunid
ção
melhores
como operacion
O bem manutenção, renegocia s
do fundo,
foco
OBJETIV
à imóveis
Os resultado
de compra,
imóveis.
relativos locaçãos
estrutura
reais
destinado
e venda dos
ostee da
provenien
contratosde direitos
de
de longo
l, construíd
Aquisição
(i) da receita
virãocomercia
imobiliáriae plantas
s ologísticos
natureza
do
imóveis
valorizaçã
defundo
da
dos
armazén
(ii)
venda
imóveis e de
ocorrer a
dos
ao final
à operação
a valor maior
quando poderá
prazo,
industriais. ção dos contratos
apresentam
e
ou renegocia
s pelo fundo
prazo
adquirido
longo
prazo.
imóveis
ão de
de
em
Osseu
de valorizaç grandes centros,
e
a
tendência
próxima
e logísticos
localização polos industriais
região.
tes
nto de cada
importan
vias de escoame
principais
inquilinos
locados parade crédito,
devem estar
de risco
de
Também
avaliação
de contratos
com excelente
por meio
ialmente
preferenc
longo prazo.
TRXL11
CÓDIGO BOVESPA
QUANTID
1.591.357
ADE DE COTAS
cotas
2.220 cotistas
COTISTA S
DE FUNDO
DADOS DO
NÚMERO
ÍNIO ivos
Corporat
Edifícios
CONDOM
TRX DE
TIPO
FII
XTED11 CNPJ
Lâmina mensal
Fechado Junho 2014
-09
11.839.593/0001
XTED11
CÓDIGO BOVESPA
Sobre o Patrimônio
Cotas
fundo
1.467.000
Líquido do
a.a
1,48%
Novembro/2012
ADE DE COTAS
QUANTID
7.539 cotistas
inado
S
Indeterm
DE COTISTA
NÚMERO
Fechado
0,00
ÍNIO
R$ 96.059.16
63
TIPO DE CONDOM
físicas,
15.006.267/0001VALOR
a pessoas
res
101.597.859,58
R$
Sobre o Patrimônio
é destinado
fundo*
nto e investido
CNPJ
NIAL
Líquido do
O TRXL11
investime
/ GESTÃO 1,28% a.a
e no exterior,
VALOR PATRIMO
fundos de
/ CUSTÓDIA
s no Brasil
jurídicas,
R$ 100,00 nto a
TAXA DE ADM. IMOBILIÁRIA
nais, residente
RIA
de investime prazo,
DA COTA
CONSULTO
institucioINICIALpor
objetivo
de longo
VALOR
ano.
res em geral
que tenham rendimento mensal
no primeiro
Investido
de imóveis.
de
será de 0,5%
gestão
de locação
obtenção ALVO
a taxa sobre
PÚBLICO em contratos
to e prospecto
lastreado
regulamen
TRIBUTAÇÃO
ente aos
disposto no
os mensalm
*Conforme
de
tos distribuíd detenham menos
TRIBUTAÇÃO
ente aos
rendimen
que
Os
de Renda,
físicas
mensalm
de
OBJETIVO tos distribuídos
o
menoscorcotistas pessoassão isentos de Imposto
dimentos
detenham
à negociaçã
cotas
empreen
Os rendimen
auferir
de Renda.
físicas eque
10% das
ou no
sejam admitidas
pessoas
de edifícios
o intuito de
de Imposto
de
de
cotistas
de valores fundo
as cotas
isentos
os, com
Aquisição
venda
são
da
caso
bolsas
receitas
o
tes
em
que
já construídproveniennto de
das cotas
10%
o, e desde
alieem
porativos
da20%.
do recebime lmente,
ganhos
exclusivamente
pessoa física,
balcão organizad
eventuais
decorrente s, para
a) cotistas.
nto.
Os
ocasiona
renda
direitos
mercado de mínimo 50 (cinquent
regulame
tributado
imóveis e, consulte
sãodos
ios, oou dos ativos
no
cotas
ões,
locação
de
conte com
tes dos
ativos imobiliár
mais
dosinformaç
tes da venda
Para
nação
s ou decorren
s vinculado
ganhos provenien física, em 20%.
creditório
Os eventuais
s, para pessoa o regulamento.
tributado
imobiliários.
consulte
cotas são
informações,
Para mais
-ALVO
PÚBLICO
é destina- XTED11
Corporativos fundos de investis no
O TRX Edifíciosfísicas, jurídicas,
nais, residente
do a pessoas
res institucio por objetivo obter
mento e investido que tenham
exterior,
longo prazo.
Brasil e no
de
to mensal
rendimen
/ GESTÃO
/ CUSTÓDIA
A
TAXA DE ADM.
IMOBILIÁRI
INÍCIO
DATA DERIA
CONSULTO
PRAZO
-ALVO
O
PÚBLICO
DE MERCAD
ALMOÇO
IONAL
INSTITUC
eiro
Rio de Jan
Caixa TRX
Logística
Renda
FII - CXTL1
1
Relatório
Trimestral
2º Trimes
tre de 2014
TRX Desen
volvimento
FIP
Imobiliário
I
Relatório
Trimestral
2º Trimes
tre de 2014
TRX Desen
volvimento
FIP
Modular
Relatório
Trimestral
2º Trimes
tre de 2014
TRX Realty
I
FIC de FIM
Relatório
Trimestral
2º Trimest
re de 2014
TRX Parqu
es Logísticos
FIP
Relatório
Trimestral
2º Trimes
tre de 2014
Relatório
Semestral
de Gestão
tre de 2013
2º Semes
Relatório
Semestral
de Gestão
tre de 2013
1º Semes
Relatório Semestral de Gestão
1º Semestre de 2014
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