Relatório de Administração do Fundo de Investimento Imobiliário

Relatório de Administração do
Fundo de Investimento Imobiliário Phorbis
Demonstrações Financeiras de 31/12/2012
I.
Objeto do Fundo
O Fundo de Investimento Imobiliário Phorbis (“FII”) tem por objeto a locação,
aquisição e venda de imóveis residenciais, comerciais e industriais,
notadamente, terrenos, lotes, edifícios comerciais, plantas industriais e centros
urbanos de distribuição e logística e a realização de investimentos na construção
e urbanização de loteamentos comerciais e/ou residenciais em imóveis de sua
propriedade.
II.
Conjuntura Econômica e Perspectivas
O ano de 2012 caracterizou-se, no Brasil, por inflação pressionada e baixo
crescimento econômico. Também foi destaque a continuidade do forte
intervencionismo governamental, com políticas econômicas de estímulo a
demanda e a produção doméstica. O Banco Central reduziu a taxa Selic ao
menor valor já registrado (7,25%), o Ministério da Fazenda desonerou
tributariamente diversos setores e ambas as instituições contribuíram com a
política de desvalorização cambial.
No cenário externo, observou-se que a Europa continuou com o quadro de
baixo crescimento e de turbulência no mercado financeiro, com o Banco Central
Europeu (BCE) atuando como emprestador em última instância, reduzindo,
desse modo, a possibilidade ruptura do Sistema Financeiro Europeu. Os
Estados Unidos seguiram o processo de recuperação, com destaque positivo
para o mercado imobiliário e o mercado de trabalho. A China teve expansão de
7,8% da sua economia, tentando evitar especulações exageradas, sobretudo, no
mercado imobiliário local.
Nesse contexto, o mercado imobiliário, foi caracterizado em 2012 pela
desaceleração do volume de vendas e dos lançamentos. Isso foi resultado do
maior endividamento das famílias, do aumento dos custos nas construtoras,
sobretudo, da mão-de-obra e do atraso na liberação dos imóveis por algumas
prefeituras.
O destaque positivo ficou por conta do segmento relacionado aos shoppings. De
acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o setor teve
excelente desempenho nas vendas, alcançando em 2012 o recorde de
inaugurações dos últimos 13 anos. Entraram em operação mais 27 novos
empreendimentos, com média de 398 milhões de visitantes mensais. O mercado
de shopping centers brasileiro registrou em 2012, segundo a Abrasce, elevação
de 10,65% nas vendas em relação a 2011, atingindo total de R$ 119,5 bilhões. O
desempenho do ano passado é explicado pelo aumento da renda, pelo baixo
desemprego e pelo aumento do crédito. Para 2013, a instituição projeta alta 12%
nas vendas.
Em relação ao futuro do setor imobiliário em geral, espera-se crescimento no
segmento comercial e no residencial de baixa e média renda. Os vetores que
fundamentam a expectativa de crescimento são o aumento no volume de crédito
para a habitação e a continuidade no aumento da renda, mesmo que em
menores taxas. De acordo com o Banco Central, o estoque de crédito imobiliário
para as pessoas jurídicas atingiu R$ 43,8 bilhões em fevereiro de 2013,
registrando expansão de 28,7% nos últimos 12 meses. Para as pessoas físicas,
o crédito imobiliário teve elevação de 34,3% nos últimos 12 meses, levando o
estoque desse tipo de crédito para R$ 266,5 bilhões. Com esses resultados, o
crédito total para a habitação passou de uma participação de 10,3% do crédito
total no Brasil em fevereiro de 2012 para 13% em fevereiro desse ano. Caso a
taxa de juros aumente, algo sinalizado pelo Copom para a reunião de maio, a
inflação continue em um patamar próximo a meta e o endividamento das famílias
seja mais elevado, isso pode desacelerar a expansão do segmento.
Por fim, avalia-se que as construtoras estão observando que o setor está mais
amadurecido em relação a 2010, ano de grande expansão, mas que seguirá
crescendo, mesmo que de forma moderada.
III. Emissões de Cotas
O Fundo emitiu na sua 1ª emissão 36.000 (trinta e seis mil) cotas com valor
unitário de R$1.000 (hum mil reais) cada, na sua 2ª emissão foram emitidas
3.021 (três mil e vinte e uma) cotas com valor unitário de R$1.000 (hum mil
reais) cada, e em sua 3ª emissão foram emitidas 1.148 (um mil cento e quarenta
e oito) cotas com valor unitário de R$1.000 (hum mil reais) cada, das quais
27.514 (vinte e sete mil, quinhentas e quatorze) cotas foram integralizadas até a
data de 31 de dezembro de 2012.
III. Emissão de cotas
O Fundo Phorbis foi constituído em 23 de outubro de 2008 e teve sua
constituição e funcionamento aprovados pela Comissão de Valores Mobiliários –
CVM, em 09 de dezembro de 2008.
Promoveu até esta data 3 (três) emissões de cotas, em forma de lote único
indivisível, todas subscritas. A primeira integralização ocorreu em 29 de julho de
2009, sendo a situação atual a que segue:
(Quantidades expressas em unidades)
Emissão
1ª
2ª
3ª
TOTAL
IV.
Cotas
Cotas
Cotas
Emitidas Subscritas Integralizadas
36.000
3.021
1.148
40.169
36.000
3.021
1.148
40.169
Negócios, Investimentos
Investimentos
%
14.639 40,66
3.021 100,00
1.148 100,00
18.808 46,82
Realizados
Cotas
à
Integralizar
21.361
0
0
21.361
e
Programa
%
59,34
0,00
0,00
53,18
de
O Fundo realizou investimentos em cotas de participação de empresas de
propósito específico, cujas atividades preponderantes são permitidas aos FII,
nos termos dos itens II e III do artigo 45 da Instrução CVM 472/08.
Durante o exercício de 2012 os investimentos foram alocados na aquisição das
quotas da empresa LGR PET Empreendimentos Ltda e na Empresa Pelotense
de Shopping Certer Ltda. que realizaram investimentos na construção do
“Shopping Pelotas” localizado no Município de Pelotas/RS assim como a
construção do empreendimento Viva Open Mall e conclusão das obras de
urbanização do loteamento Airport City ambos localizados em Porto Alegre/RS.
O Fundo realizou a venda de terrenos de sua propriedade destinados ao
desenvolvimento de projetos imobiliários residencial identificados. Para o
próximo exercício, o Fundo continuará buscando as melhores oportunidades de
aquisição, venda e locação de imóveis, conforme estabelecido em sua política
de investimentos.
V.
Resultados e Rentabilidade
A política de distribuição de rendimentos está de acordo com as disposições da
Lei 9.779/99, em que o FII deve efetuar a distribuição em bases semestrais de,
no mínimo, 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa. Os
rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos cotistas estão sujeitos à
incidência de Imposto de Renda Retido na Fonte – IRRF à alíquota de 20%.
Neste exercício não foi realizada nenhuma amortização ou distribuição de
resultados.
VI.
Valor patrimonial da cota
A tabela a seguir apresenta a evolução do valor patrimonial da cota,
assim como a rentabilidade apurada no período:
Data
31.06.11
31.12.11
30.06.12
31.12.12
•
Patrimônio
Líquido (R$)
67.461.025
106.786.004
104.480.146
285.831.833
N.º de
quotas
18.811
27.514
27.514
27.514
Valor
patrimonial
da quota
(R$)
3.586,83
3.933,33
3.848,40
10.388,60
Variação
patrimonial
da quota
Rentabilidade
(%)
(%)
12,58
15,48
9,66
67,28
(2,16)
2,71
173,58
22,90
Observação:
A rentabilidade apresentada considera, o lucro apurado no
período, dividido pelo Patrimônio Líquido médio.
VII. Relação de encargos do fundo e obrigações contraídas no
nos dois últimos exercícios sociais:
(Valores expressos em unidades de Real)
EXERCÍCIO
2012
PL Médio
2011
126.068
R$
Despesas manutenção e conservação
78.826
%
R$
%
51
0,04
519
0,41
21
0,02
1.126
0,89
Despesas Administrativas
211
0,17
1.242
Taxa de administração
279
0,22
268
0,34
-
2.070
2,63
-
146
0,19
Custo das Propriedades p/ investimento vendidas
Custo das Unidades Vendidas
Outras Desp. c/ Propriedades p/ Investimentos
IPTU
Despesas Condomínio
Despesas Auditoria
Serviços de Terceiros
Despesas com tributos
Total
•
•
1.437
1,82
1,58
18
0,01
-
409
0,32
-
2.038
1,62
-
4.672
3,70
5.163
Atividades iniciadas em 29 de julho de 2009
Observação:
Os percentuais acima foram calculados com base no Patrimônio
Líquido médio anual.
Taxa de Administração em Dezembro/2012
Corretora Geral Valores e Câmbio Tx Administração
R$ 24.205
6,56
VIII. Agradecimentos
Agradecemos aos Senhores Cotistas a preferência e a credibilidade
depositada em nossa instituição, colocando-nos ao inteiro dispor para
eventuais esclarecimentos.
Porto Alegre, 31 de dezembro de 2012.
Corretora Geral de Valores de Câmbio
Diretor Responsável: Ede Antônio Gasperin
Contador responsável: João Delfino Serres Chaves
(CRC:1RS015022/O-3 “S” SP)