Análise de Viabilidade Hoteleira

Сomentários

Transcrição

Análise de Viabilidade Hoteleira
Análise de Viabilidade Hoteleira
Hotel Laghetto Stilo proposto, Porto Alegre, RS
Cyrela Sul
18 de Junho de 2015
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
Em associação com:
-1-
São Paulo, 18 de junho de 2015.
Ref:
Estudo de Viabilidade – Hotel Laghetto Stilo proposto – Avenida Plínio Brasil Milano
Porto Alegre, Rio Grande do Sul
Apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de um empreendimento hoteleiro na cidade de Porto Alegre. O estudo oferece um
diagnóstico da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local.
O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice (USPAP).
A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados
apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e
condições limitantes aqui apontados.
Atenciosamente,
HVS South America
Alexandre Alfer, Assistente
Pedro Cypriano, Gerente
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
Diogo Canteras, Sócio
-2-
ÍNDICE
1.
Introdução
3.
Análise da Localização
2.
4.
5.
6.
O Projeto Hoteleiro / Escolha da
Operadora
Tendências e Perspectivas
Macroeconômicas
Análise do Mercado Hoteleiro e
Perspectivas
Posicionamento e Penetração do
Hotel Proposto
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
7.
Estimativa de Investimento por
Apartamento
9.
Taxa de Capitalização do Projeto
8.
Taxa Interna de Retorno do
Empreendimento
10. Considerações Finais
11. Condições Restritivas
12. Consultores Envolvidos no Estudo
13. Glossário
-3-
1. INTRODUÇÃO
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
-4-
1. INTRODUÇÃO
A empresa HVS é líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria. Na América do Sul, é
representada pela área de consultoria da HotelInvest – fundada em 1999, referência em assessoria de
investimento hoteleiro na região.
A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para um
empreendimento hoteleiro de categoria midscale, a ser implantado na cidade de Porto Alegre. O empreendedor é a
Cyrela, construtora e incorporadora que atua no segmento de empreendimentos residenciais e comerciais, com
forte presença no mercado do Rio Grande do Sul.
O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do
projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem na cidade de Porto Alegre. O relatório foi preparado
seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice (USPAP).
Todo o trabalho de campo e análise presente neste relatório foi desenvolvido entre 17 de novembro e 16 de
dezembro de 2014.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
-5-
1. INTRODUÇÃO
Metodologia
A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é
baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de
avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate
Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas
publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The
Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American
Institute of Real Estate Appraisers, 1978); Hotels, Motels
and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago:
American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The
Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market
Studies and Valuations (Chicago: American Institute of
Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide
to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations
(Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels –
Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal
Institute, 2001).
As principais etapas relacionadas ao estudo são
apresentadas esquematicamente no fluxograma ao lado.
Coleta dos Dados e Análise das Informações
Economia e
Turismo
Regional
Avaliação do
Terreno do
Hotel
Avaliação da
Oferta
Hoteleira
Avaliação de
Demanda
Hoteleira
Posicionamento
Mercadológico
do Hotel
proposto
Projeções
Operacionais do
Hotel proposto
Análise
Financeira do
Hotel proposto
Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela
entidade norte-americana Appraisal Institute.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
-6-
2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA
OPERADORA
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
-7-
2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA
Conceito e características principais
 Hotel design de padrão midscale.
 Inauguração prevista: Abril/2018.
 104 UHs no pool de hospedagem, sendo 96 unidades
com 24m² e 8 unidades com 37m² de área real
privativa.
 A&B: restaurante aberto em todas as refeições, além de
lobby bar e room service 24h.
 Lobby com área para leitura, business center, fitness
center, piscina e lavanderia.
 Empreendimento hoteleiro inserido em um complexo
imobiliário, contendo, além de unidades hoteleiras,
uma torre de salas comerciais e um espaço para
eventos com 303m².
 A parceria com a rede Laghetto Hotéis traz a bandeira
Stilo para o empreendimento. A rede Laghetto possui
forte presença no Rio Grande do Sul, sendo uma das 50
maiores operadoras do Brasil. Atualmente, a rede
possui 7 empreendimentos no país e tem perspectiva
de inaugurar 25 novos hotéis até 2018.
Operadora hoteleira adequada ao conceito
de produto hoteleiro em desenvolvimento
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
-8-
2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA
Contrato com “rental sure” ao investidor
 A Cyrela Sul e a Laghetto possuem um contrato de
locação pelo prazo de 10 anos pelo qual a rede
hoteleira pagará um aluguel certo aos futuros
adquirentes das unidades hoteleiras já a partir do
primeiro ano de operação. Nesse modelo, existe um
período de carência após o início das operações do
hotel que corresponde aos seis primeiros meses de
abertura, durante este período de carência não há a
obrigatoriedade de pagamento do aluguel certo. O
período de carência será usado para pagar os custos
pré-operacionais e de capital de giro do hotel.
 Segundo contrato firmado entre Cyrela e Laghetto,
quando a ocupação mensal do empreendimento
permanecer até 60%, a distribuição será de R$ 1.800
por UH por mês no primeiro ano, R$ 1.900 por UH por
mês no segundo ano e R$ 2.000 por UH por mês do
terceiro ano em diante. Já nos meses nos quais a
ocupação ultrapassar os 60%, a cada 1 ponto
percentual adicional serão acrescidos R$ 25 no valor
de aluguel pago por apartamento. Os valores futuros
do aluguel certo serão ajustados a partir do INCC-M
durante o período de obras e através do IGPM-P após
a entrega do empreendimento.
 Os valores do aluguel certo apresentados
anteriormente
se
referem
as
unidades
habitacionais de 24m² que totalizam 96 unidades
das 104 existentes no empreendimento. Existem
ainda 08 unidades de 37m², as quais irão receber
um aluguel certo 50% maior que a unidade de
24m². Nos meses nos quais a ocupação
ultrapassar os 60%, a cada 1 ponto percentual
adicional serão acrescidos R$ 38 no valor de
aluguel pago por cada um desses apartamentos.
O pagamento do aluguel certo ao investidor
repassa os riscos de operação do hotel à rede hoteleira.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
-9-
3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 10 -
3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO
Análise da localização geográfica e do entorno
 Esquina da Avenida Plínio Brasil Milano com a Rua
Inácio Vasconcelos.
 Boa acessibilidade: o Hotel Laghetto Stilo proposto
será inserido próximo a uma das principais vias de
Porto Alegre.
 Boa visibilidade: não há construções elevadas no
entorno imediato do Hotel Laghetto Stilo proposto que
possam prejudicar sua visibilidade.
 Proximidade a equipamentos que qualificam seu
entorno, como: Shopping Iguatemi, Country Club Golf,
Clube Sogipa, Grêmio Náutico União, Praça da Encol,
Jardim Botânico, Museu de Ciências e Tecnologia da
PUCRS, Estádio Arena, Bourbon Wallig e Bourbon
Country.
 Os principais geradores de demanda hoteleira de Porto
Alegre estão localizados na Avenida Carlos Gomes,
localizada próxima ao Hotel Laghetto Stilo proposto.
Localização privilegiada, ao lado do principal polo corporativo de Porto Alegre:
a Avenida Carlos Gomes.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 11 -
4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 12 -
4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS
Cenário nacional
 PIB: Média de crescimento de 4,4% a.a. entre 2003 e
2010. A partir de 2011, a média anual caiu para 1,7%
a.a., patamar que deve permanecer ao menos em
médio prazo caso reformas estruturais não sejam
realizadas.
 Inflação: Aumento das pressões inflacionárias desde
2010. A manutenção da inflação próxima ao centro da
meta estipulada pelo Banco Central (4,5%) dependerá
principalmente de investimentos em melhoria de
produtividade no país.
 Câmbio: O país vive um período de valorização do
dólar desde 2012, tendência que pode se acentuar em
razão dos sinais de recuperação da economia dos EUA
e conseguinte redirecionamento do fluxo futuro de
capitais.
 Juros: A taxa básica de juros SELIC, que foi reduzida
sistematicamente desde agosto de 2011, chegou ao
patamar de 7,25% em novembro de 2012, porém
voltou a subir e hoje está em 13,65%. A perspectiva é
de que em 2015 os juros cheguem a 13,50% na média
do ano (Boletim Focus, 05 de dezembro de 2014).
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS
Ano
PIB
Inflação
(IPCA)
Câmbio
2
(R$/ US$)
Taxa de
Juros
3
(SELIC)
Risco
4
Brasil
Balança
5
Comercial
2003
1,1%
9,3%
3,08
23,2%
463
76,4
2004
5,7%
7,6%
2,93
16,2%
383
98,6
2005
3,2%
5,7%
2,43
19,0%
305
108,6
1
2006
4,0%
3,1%
2,17
15,5%
192
100,8
2007
6,1%
4,5%
1,95
12,0%
179
78,1
2008
5,2%
5,9%
1,83
12,4%
300
45,4
2009
-0,3%
4,3%
1,99
10,0%
305
50,3
2010
7,5%
5,9%
1,75
9,8%
203
35,3
2011
2,7%
6,5%
1,67
11,7%
193
49,8
2012
0,9%
5,8%
1,95
8,53%
184
37,9
2013
2,5%
5,9%
2,09
8,19%
194
6,5
2014e
2015e
0,2%
0,7%
6,38%
6,50%
2,35
2,60
11,00%
12,38%
227
-
0,0
6,3
1 - PIB Real - Variação percentual sobre o mesmo período do ano anterior
2 - Câmbio comercial para compra: (R$) / (US$) - média anual
3 - Média anual
4 - Média anual
5- Saldo (R$ Bilhões - Nominais)
e- Estimativa
Fonte: Banco Central do Brasil
Fonte: Banco Central do Brasil / Boletim Focus (05/06/2015)
Evolução histórica favorável,
porém com recente arrefecimento
econômico e pressão inflacionária.
- 13 -
4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS
Cenário local – Porto Alegre
 Crescimento
econômico
histórico abaixo da média
nacional, principalmente em
razão de Porto Alegre ser uma
economia madura.
 Arrefecimento
econômico
nacional diminuiu a taxa de
criação de empregos na cidade
nos dois últimos anos.
 O desempenho da economia de
Porto Alegre é afetado pelo
cenário
econômico
internacional e nacional, uma
vez que possui escritórios de
diversas multinacionais, além
de ser considerada o centro do
Mercosul no País.
Tendência de crescimento
moderado.
EMPREGOS FORMAIS DE PORTO ALEGRE (2007/2013)
400.000
8,00%
250.000
5,00%
350.000
7,00%
300.000
6,00%
200.000
4,00%
150.000
3,00%
100.000
2,00%
50.000
Admitidos
0
2007
Desligados
Taxa de criação de empregos
Fonte: IPEADATA
População
Crescimento Médio Anual
PIB - R$ de 2000 (mil)
% do PIB Estadual
Crescimento Real do PIB (%)
Crescimento Médio Anual
Estrutura do Setor Produtivo
Agropecuária (%)
Indústria (%)
Serviços(%)
Impostos (%)
195.714
175.731
4,65%
2008
235.983
211.850
5,71%
2009
242.284
223.230
4,07%
2010
301.569
268.409
6,83%
2011
334.166
305.238
5,38%
2012
343.922
324.724
3,37%
2013
345.749
1,00%
0,00%
331.309
2,44%
DADOS ECONÔMICOS DE PORTO ALEGRE
1991
1996
2000
2007
2010
1.263.403
1.288.879
1.360.590
1.420.667
1.409.351
0,58%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
15.963.817
17,6%
-5,7%
16.065.946
17,3%
0,6%
17.728.500
19,5%
10,3%
17.887.417
19,2%
0,9%
18.835.640
18,1%
5,3%
18.553.867
18,0%
-1,5%
17.806.528
17,1%
-4,0%
19.203.560
17,0%
7,8%
2,67%
0,1%
11,9%
71,4%
16,6%
0,1%
13,2%
70,8%
16,0%
0,1%
11,7%
69,6%
18,7%
0,1%
11,2%
69,6%
19,2%
0,0%
10,7%
71,8%
17,5%
0,0%
11,3%
70,4%
18,2%
0,1%
12,6%
72,9%
16,5%
-
Fonte: IPEADATA
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 14 -
4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS
Fluxo aéreo de passageiros
 O Aeroporto Internacional de Porto Alegre,
entre 2004 e 2013, apresentou uma taxa
média
anual
de
crescimento de
passageiros de aproximadamente 10,65%.
 No início de 2012, o aeroporto da Capital
Gaúcha recebeu investimentos públicos e
passou por um período de reforma. Dentre
as melhorias, uma nova área de
desembarque foi construída em 2013 e o
terminal
principal
foi
ampliado.
Atualmente,
o
aeroporto
possui
capacidade para até 13,5 milhões de
passageiros por ano.
 9º aeroporto com maior fluxo de
passageiros no país, com voos diretos para
as principais cidades do Brasil e América
do Sul, além de voos para Miami e Lisboa.
FLUXO DE PASSAGEIROS –
AEROPORTO INTERNACIONAL DE PORTO ALEGRE
Ano
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Embarque e
Desembarque
3.215.545
3.521.204
3.846.508
4.444.748
4.931.464
5.607.703
6.676.216
7.834.312
8.261.355
7.993.164
Variação
Percentual*
—
9,5 %
9,2
15,6
11,0
13,7
19,1
17,3
5,5
-3,2
Variação
Percentual* *
—
9,5 %
19,6
38,2
53,4
74,4
107,6
143,6
156,9
148,6
* Variação percentual anual, em relação ao ano anterior
* * Variação percentual acumulada, em relação a 2004
Fonte: INFRAERO
Crescimento médio próximo a 11% ao ano no fluxo de passageiros. Investimentos em curso
aumentarão a capacidade operacional do aeroporto em médio prazo.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 15 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E
PERSPECTIVAS
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 16 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS
Set competitivo
DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LAGHETTO STILO PROPOSTO
3.742
72 %
O utr
os
Concorrentes - Geral
Eve n
tos
G rup /
os
Hotel
Número
de UHs
Negó
c ios
Segmentação Estimada
16 % 12 %
Estimativa 2013
Quantidade
Ponderada de
Quartos
2.254
Occ.
62,6 %
Diária
Média
RevPAR
R$ 238,71 R$ 149,32
Penetração
da Ocupação
100,0 %
Penetração
de Receita
100,0 %
Fonte: HVS/HotelInvest
O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de
mercado e a distância do Hotel Laghetto Stilo proposto.
Na área de influência do set competitivo, existem menos hotéis de padrão semelhante, razão pela qual a maior
parte dos empreendimentos foi classificada como competidores secundários.
Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de julho de 2014, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS,
COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã.
Identificação de 24 competidores entre primários e secundários.
Total de 2.254 UHs competitivas e bom desempenho operacional.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 17 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS
Set competitivo
HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LAGHETTO STILO PROPOSTO
Hotel
UHs
Categoria
Localização
Competidor
Holiday Inn Porto Alegre
172
Midscale
Auxiliadora
Primário
Master Premium Cosmopolitan
324
Midscale
Floresta
Primário
Mercure Porto Alegre Manhattan
152
Midscale
Moinhos de Vento
Primário
Novotel Três Figueiras
126
Midscale
Três Figueiras
Primário
Quality Porto Alegre
80
Midscale
Moinhos de Vento
Primário
Lagheto Viverone Moinhos
132
Midscale
Moinhos de Vento
Primário
Swan Business Molinos
72
Long Stay
Moinhos de Vento
Secundário
Swan Towers
98
Long Stay
Higienópolis
Secundário
Radisson Porto Alegre
132
Upper-midscale
Bela Vista
Secundário
Intercity Express
146
Midscale
Aeroporto
Secundário
Novotel Porto Alegre Aeroporto
166
Midscale
Aeroporto
Secundário
Hotel Plaza Porto Alegre
159
Midscale
Centro
Secundário
Hotel Plaza São Rafael
283
Midscale
Centro
Secundário
Deville Prime Porto Alegre
236
Upper-midscale
Anchieta
Secundário
Blue Tree Towers Millenium
167
Midscale
Praia de Belas
Secundário
Intercity Premium
113
Midscale
Praia de Belas
Secundário
Hotéis ecônomicos Porto Alegre
1184
Econômicos
Centro e Aeroporto
Secundário
Fonte: HVS/HotelInvest
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 18 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS
Segmentação da demanda
SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO
12%
16%
72%
Negócios
Eventos / Grupos
Outros
Fonte: HVS/HotelInvest
A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo é do segmento de negócios.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 19 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS
DESEMPENHO HISTÓRICO – PORTO ALEGRE
R$ 300
RevPAR
R$ 241
R$ 250
R$ 200
R$ 157
R$ 150
R$ 100
R$ 50
R$ -
Oferta
900
Pernoites (mil)
Diária Média
Demanda
Ocupação
90%
723
750
600
75%
487
450
300
2010
Fonte: HVS/HotelInvest
2011
2012
2013
0
45%
30%
150
2009
60%
15%
2009
2010
Fonte: HVS/HotelInvest
2011
2012
2013
0%
Dados amostrais de 1.660 unidades habitacionais de hotéis de padrão econômico e midscale da cidade de Porto
Alegre. Diária média em reais de 2013, sem café da manhã.
Crescimento real acumulado de 2,95%
na receita por apartamento disponível (RevPAR).
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 20 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS
Evolução de oferta
NOVA OFERTA HOTELEIRA
Hotéis Propostos
Número
de UHs
Índice de
Competitividade
Hotel Laghetto Stilo Proposto
Intercity Moinhos de Vento
Intercity Duo
Master Independência
Master Cidade Baixa
Ibis Assis Brasil
Ibis Centro
Hotel Upper-Midscale Proposto
104
132
228
170
96
150
154
140
100 %
100
70
30
30
30
30
80
Total
1.174
621
Data Estimada
de Abertura
01/04/2018
01/01/2015
01/01/2017
01/01/2015
01/07/2015
01/06/2014
01/01/2015
01/01/2018
Desenvolvedor
Cyrela
M.Hotéis
Cyrela
Master Hotéis
Master Hotéis
Atrio
Atrio
Cyrela
Estágio de
Desenvolvimento
Em estudo
Em Construção
Fundações
Falta FF&E
Em Construção
Recentemente Aberto
Em Construção
Em estudo
Fonte: HVS/HotelInvest
Na tabela acima, constam todos os projetos em desenvolvimento que já foram lançados no mercado de Porto
Alegre, além daqueles em estudo pela Cyrela.
Além do Hotel Laghetto Stilo proposto, sete outros
empreendimentos deverão ser inaugurados nos próximos anos.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 21 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS
Hotéis atuais e futuros
Legenda
Legenda
Hotel
Hotel Laghetto
Laghetto Stilo
Stilo proposto
proposto
Concorrentes
Concorrentes Primários
Primários
Concorrentes
Concorrentes Secundários
Secundários
Fonte: HVS/HotelInvest
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
Nova
Nova Oferta
Oferta
- 22 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS
Projeção de demanda
DEMANDA
BASE
Demanda
atualmente
acomodada pelos hotéis
do set competitivo em
análise. A demanda base
anual é igual ao total da
oferta x 365 dias x
ocupação média anual do
mercado.
DEMANDA
INDUZIDA
Representa a demanda
adicional que se espera
atrair após a abertura de
um novo gerador de
demanda, como novas
grandes
empresas,
centros de convenções ou
megaeventos.
DEMANDA NÃOACOMODADA
Refere-se aos indivíduos
que não puderam se
hospedar na região, em
razão
da
indisponibilidade
de
oferta
em
um
determinado
período.
Com a abertura de novos
hotéis, é de se esperar
que parte dessa demanda
venha a ser acomodada
no mercado.
DEMANDA POTENCIAL
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 23 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS
Demanda potencial
EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL
4,9%
4,1%
4,0%
3,4%
2014
2015
2016
2017
2,9%
2,9%
2018
2019
2,9%
2020
2,9%
2,9%
2021
2022
2,9%
2023
Fonte: HVS/HotelInvest
 Premissa de melhoria gradual do cenário econômico nacional e local.
 Pico de crescimento de demanda em 2014, devido à realização da Copa do Mundo FIFA 2014, e nos três anos
posteriores, em razão da abertura dos novos hotéis e da captação de demanda não acomodada no mercado.
 Desaceleração do crescimento em longo prazo devido às incertezas futuras.
Evolução de demanda de 3,1% a.a. até 2023.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 24 -
5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS
Evolução de oferta e demanda
PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO
P
E
R
N
O
I
T
E
S
1.200.000
100,0%
90,0%
1.000.000
80,0%
70,0%
800.000
60,0%
600.000
50,0%
40,0%
400.000
30,0%
20,0%
200.000
10,0%
0
0,0%
2014
Fonte: HVS/HotelInvest
O
C
U
P
A
Ç
Ã
O
2015
2016
2017
Oferta
2018
2019
Demanda
2020
2021
2022
2023
Taxa de OCC
Com a abertura dos novos hotéis, espera-se uma ligeira queda de ocupação no mercado, levando-a a um patamar
mais modesto. Em médio prazo, com o crescimento de demanda, a taxa de ocupação voltará a crescer.
Durante os próximos anos, a taxa de ocupação do mercado permanecerá em
patamares saudáveis, chegando próximo a 66% no ano estabilizado do estudo.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 25 -
6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL
PROPOSTO
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 26 -
6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL
Projeção de desempenho do mercado e do hotel
PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$)
Região (ano fiscal)
Anos
Ocupação
Evolução da
Diária Média
Diária Média
Empreendimento Proposto (ano fiscal)
Ocupação
Ano Base
62,6 %
—
R$ 238,71
—
2014/15
63,4
6,0 %
253,03
—
2015/16
60,0
-8,0
232,79
—
2016/17
61,7
0,0
232,79
—
2017/18
60,6
0,0
232,79
—
2018/19
59,0
-5,0
221,15
55,0 %
2019/20
60,2
-5,0
210,09
61,0
2020/21
62,0
0,0
210,09
62,0
2021/22
63,7
3,0
216,39
64,0
2022/23
65,0
5,0
227,21
65,0
2023/24
65,8
5,0
238,57
65,0
*Diária Média do Hotel Proposto se estivesse em operação no ano base (2013).
Fonte: HVS/HotelInvest
Evolução da
Diária Média
—
—
—
—
—
—
-5,0 %
0,0
3,0
5,0
5,0
Diária Média
R$ 270,00 *
—
—
—
260,06
247,05
237,63
239,39
247,78
260,17
269,85
Penetração da
Diária Média
—
—
—
—
111,7
111,7 %
113,1
113,9
114,5
114,5
113,1
Desempenho
do Hotel
Laghetto Stilo
proposto no
ano
estabilizado
(2023/2024):
R$ 269,85 de
diária média
e 65% de
ocupação.
Foi considerado que a diária média líquida (sem taxas, impostos, comissões de terceiros e café da manhã) do Hotel
Laghetto Stilo proposto equivaleria a R$ 270,00 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2013),
acima de seus competidores, devido à sua localização privilegiada e ao conceito do seu produto. Em médio prazo,
espera-se três quedas reais de diária no mercado, a primeira em 2015 devido ao término da Copa do Mundo, e a
segunda e a terceira em 2017 e 2018 devido à abertura de novos hotéis. A partir de 2021, espera-se que a taxa de
ocupação dos hotéis volte a patamares bons, permitindo reajustes de tarifa acima da inflação. Projeções em
valores reais de julho de 2014.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 27 -
7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR
APARTAMENTO
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 28 -
7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO
Composição do valor de cada unidade habitacional a vista
 Quando adquirida a vista, o valor a ser investido para
compra de cada unidade hoteleira de 24m² de área
privativa será de R$ 350.000 reais. Valor total já
considerando o valor referente ao FF&E .
 Não haverá cobrança de taxas pré-operacionais,
capital de giro ou de afiliação à operadora.
 Além do valor de aquisição da unidade, outros custos
deverão ser arcados pelo comprador, conforme
indicado pela Cyrela: ITBI e emolumentos notariais
(4% do valor de venda da unidade); Fundo de reserva
(3% do aluguel certo no primeiro ano de operação do
empreendimento, 4% no segundo ano e 5% no
terceiro ano em diante); Contratação de auditor
independente (R$ 12.000 ao ano para todo o hotel);
Contador (R$ 1.000 ao mês para todo o hotel). Os
custos com auditor e contador serão divididos entre
todos os investidores.
O valor a ser desembolsado por cada unidade habitacional será de R$ 350.000.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 29 -
7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO
Composição do valor de cada unidade habitacional a prazo
 Quando adquirida a prazo, o valor a ser investido para  Assim como no caso da compra à vista, além do valor
de aquisição da unidade, outros custos deverão ser
compra de cada unidade hoteleira de 24m² de área
arcados pelo comprador, conforme indicado pela
privativa será de R$ 428.000 reais, a serem pagos nas
Cyrela: ITBI e emolumentos notariais (4% do valor de
seguintes condições: quatro parcelas de R$16.050,00
venda da unidade); Fundo de reserva (3% do aluguel
(dezesseis mil e cinquenta reais) pagas no ato da
certo no primeiro ano de operação do
compra, em 30, 60 e 90 dias, acrescidos de trinta
empreendimento, 4% no segundo ano e 5% no
parcelas mensais de R$ 2.140,00 (dois mil cento e
terceiro ano em diante); Contratação de auditor
quarenta reais) e dois reforços anuais de R$
independente (R$ 12.000 ao ano para todo o hotel);
21.400,00 (vinte e um mil e quatrocentos reais). Na
Contador (R$ 1.000 ao mês para todo o hotel). Os
data da entrega da unidade o montante remanescente
custos com auditor e contador serão divididos entre
de R$ 256.800 (duzentos e cinquenta e seis mil e
todos os investidores.
oitocentos reais) deverá ser quitado pelo adquirente
via financiamento bancário ou a vista. Valor total já
considerando o valor referente ao FF&E .
 Não haverá cobrança de taxas pré-operacionais,
capital de giro ou de afiliação à operadora.
O valor a ser desembolsado por cada unidade habitacional será de R$ 428.000.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 30 -
8. TAXA INTERNA DE RETORNO DO
EMPREENDIMENTO
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 31 -
8. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO
Comprador das unidades habitacionais
A análise de rentabilidade das unidades habitacionais
do empreendimento.
do Hotel Laghetto Stilo proposto será calculada sob a  Projeção do fluxo de caixa do investidor
perspectiva do comprador de cada apartamento. Para
(comprador das unidades habitacionais do
isso, levou-se em consideração os seguintes passos:
condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante
 Preço de venda a vista do apartamento do Hotel
o período de implantação do projeto e os 10 anos
Laghetto Stilo proposto, conforme definido pela
seguintes de operação. Em outras palavras,
Cyrela;
considera-se o valor pago pela UH (Unidade
Habitacional) e o aluguel certo pago pela Laghetto.
 Aluguel certo a ser distribuído pela Laghetto aos
Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como
proprietários dos apartamentos (unidades de
premissa a venda do apartamento (descontada a
24m²): é previsto por contrato um aluguel certo
taxa de corretagem – 6%). Para a estimativa do valor
mensal aos investidores durante 10 anos. Quando a
potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate
ocupação mensal do empreendimento permanecer
de 0,5% a.m. sobre o resultado operacional mensal
até 60%, a distribuição será de R$ 1.800 por UH por
destinado ao apartamento do Hotel Laghetto Stilo
mês no primeiro ano, R$ 1.900 por UH por mês no
proposto no final do 10º ano de operação, índice
segundo ano e R$ 2.000 por UH por mês do terceiro
atualmente adotado no mercado secundário (Fonte:
ano em diante. Já nos meses nos quais a ocupação
Fundo Maxinvest, com base em 117 vendas de
ultrapassar os 60%, a cada 1 ponto percentual
apartamentos registradas entre julho de 2013 a
adicional serão acrescidos R$ 25 no valor de aluguel
junho de 2014).
pago por apartamento. Os valores futuros do aluguel
certo serão ajustados a partir do INCC-M durante o Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade
período de obras e através do IGPM-P após a entrega potencial do comprador do condo-hotel.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 32 -
8. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO
Análise da rentabilidade a vista
FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 24M² DE ÁREA PRIVATIVA)
TIR
Investimento na Unidade
Aluguel Certo Laghetto
Fundo de Reservas
2015
(350.000)
2016
2017
-
2018
-
ITBI + Emulamentos Notoriais e de Registro
Contratação de Contador e Auditor
10,8% (350.000)
Retorno Total Bruto
-
-
2019
-
7.027
2020
-
30.453
2021
-
34.455
2022
-
37.916
2023
-
40.582
2024
-
43.179
(211)
(1.147)
(1.643)
(1.896)
(2.029)
(2.159)
(7.735)
28.529
31.987
35.142
37.618
40.025
(14.000)
(551)
-
(776)
-
(826)
-
(879)
-
(935)
-
(995)
2025
-
45.942
(2.297)
-
(1.059)
42.587
2026
-
48.883
(2.444)
-
(1.126)
45.312
2027
-
52.011
(2.601)
-
(1.199)
48.212
2028
-
-
55.340
709.483
(1.275)
(331)
(2.767)
-
(719)
-
51.298 708.433
Fonte: HVS/HotelInvest
O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento a vista e o montante a ser distribuído por cada unidade
habitacional de 24m², em valores nominais. Além do preço a vista da UH (R$ 350.000) outros custos foram
contemplados no fluxo de caixa, conforme indicados pela Cyrela. São eles: ITBI e emolumentos notariais e de
registro (4% do valor de venda da unidade, imputados em 2018); Fundo de reserva (3% do aluguel certo no
primeiro ano, 4% no segundo ano e 5% no terceiro ano em diante); Contratação de auditor independente (R$
12.000 ao ano para todo o hotel); Contador (R$ 1.000 ao mês para todo o hotel).
Premissas de inflação: adotou-se o INCC de 2014 – Fundação Getúlio Vargas – durante o período de construção do
hotel (6,74%). A partir do início da operação, o índice adotado foi o IGP-M: Boletim Focus de dezembro de 2014 –
2014 (3,76%) e 2015 (5,68%). Para o período de 2018 a 2027, adotou-se o mesmo índice de 2015 (5,68% a.a.).
Em valores reais, já descontados os efeitos da inflação, a rentabilidade mensal é próxima a 0,5% a partir do ano
estabilizado (2021) do Hotel Laghetto Stilo proposto. Em valores nominais, o ROI seria de 1,2% a.m.
Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 1,2% a.m. em valores nominais a partir do
ano estabilizado (2021).
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 33 -
8. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO
Análise da rentabilidade a prazo
FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 24M² DE ÁREA PRIVATIVA)
TIR
Investimento na Unidade
Aluguel Certo Laghetto
Fundo de Reservas
2015
2016
2017
(67.726) (52.962) (56.531)
ITBI + Emulamentos Notoriais e de Registro
Contratação de Contador e Auditor
Retorno Total Bruto
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
(333.428)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(17.805)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7.027 30.453 34.455 37.916 40.582 43.179 45.942 48.883 52.011 55.340 709.483
(211) (1.147) (1.643) (1.896) (2.029) (2.159) (2.297) (2.444) (2.601) (2.767)
(551)
(776)
(826)
(879)
(935)
(995) (1.059) (1.126) (1.199) (1.275)
(719)
-
(331)
8,3% (67.726) (52.962) (56.531) (344.968) 28.529 31.987 35.142 37.618 40.025 42.587 45.312 48.212 51.298 708.433
Fonte: HVS/HotelInvest
O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento a prazo e o montante a ser distribuído por cada
unidade habitacional de 24m², em valores nominais. Além do preço a prazo da UH (R$ 510.647) outros custos
foram contemplados no fluxo de caixa, conforme indicados pela Cyrela. São eles: ITBI e emolumentos notariais e
de registro (4% do valor de venda da unidade, imputados em 2018); Fundo de reserva (3% do aluguel certo no
primeiro ano, 4% no segundo ano e 5% no terceiro ano em diante); Contratação de auditor independente (R$
12.000 ao ano para todo o hotel); Contador (R$ 1.000 ao mês para todo o hotel).
Premissas de inflação: adotou-se o INCC de 2014 – Fundação Getúlio Vargas – durante o período de construção do
hotel (6,74%). A partir do início da operação, o índice adotado foi o IGP-M: Boletim Focus de dezembro de 2014 –
2014 (3,76%) e 2015 (5,68%). Para o período de 2018 a 2027, adotou-se o mesmo índice de 2015 (5,68% a.a.).
Em valores reais, já descontados os efeitos da inflação, a rentabilidade mensal é próxima a 0,4% a partir do ano
estabilizado (2021) do Hotel Laghetto Stilo proposto. Em valores nominais, o ROI seria de 0,8% a.m.
Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,8% a.m. em valores nominais a partir do
ano estabilizado (2021).
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 34 -
9. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 35 -
9. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO
ROI do comprador do condo-hotel a vista
DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
7,8%
1,7%
8,8%
9,7%
10,3%
R$ 35.142 R$ 37.618
R$ 31.987
R$ 28.529
11,0%
11,7%
R$ 40.025 R$ 42.587
12,4%
R$ 45.312
13,2%
14,1%
R$ 48.212 R$ 51.298
Fonte: HVS/HotelInvest
2018
2019
2020
2021
2022
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
2,0%
R$ 6.265
0,0%
100.000
2023
Distribuição anual por UH
2024
2025
ROI
2026
2027
10.000
0
Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação: IGP-M 2015 (5,68% a.a.). Para o período de 2016 a 2027,
adotou-se o mesmo índice de 2015 (5,68% a.a.). ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH a
vista (R$ 350.000 + 4% de ITBI e emolumentos notariais e de registro) e no montante de distribuição aos futuros
investidores (= aluguel certo - fundo de reserva – auditor independente - contador. Conforme descrito no slide
33).
Distribuição de R$ 51.298 por UH e ROI de 14,1% no 10º ano de operação (2027).
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 36 -
9. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO
ROI do comprador do condo-hotel a prazo
DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
1,2%
2,0%
R$ 6.265
0,0%
Fonte: HVS/HotelInvest
2018
5,4%
6,1%
6,6%
7,1%
R$ 35.142 R$ 37.618
R$ 31.987
R$ 28.529
2019
2020
2021
2022
7,6%
8,1%
R$ 40.025 R$ 42.587
8,6%
R$ 45.312
9,1%
9,7%
R$ 48.212 R$ 51.298
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
2023
Distribuição anual por UH
2024
2025
ROI
2026
2027
10.000
0
Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação: IGP-M 2015 (5,68% a.a.). Para o período de 2016 a 2027,
adotou-se o mesmo índice de 2015 (5,68% a.a.). ROI calculado com base no valor nominal de aquisição da UH a
prazo (R$ 510.647 + 4% de ITBI e emolumentos notariais e de registro) e no montante de distribuição aos
futuros investidores (= aluguel certo - fundo de reserva – auditor independente - contador. Conforme descrito no
slide 34).
Distribuição de R$ 51.298 por UH e ROI de 9,7% no 10º ano de operação (2027).
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 37 -
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 38 -
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Análise SWOT do Projeto
PONTOS FORTES
PONTOS FRACOS
 Localização próxima à Avenida Carlos Gomes, um
dos principais geradores de demanda hoteleira da
cidade.
 Produto novo e moderno.
 A Laghetto possui marca forte para o público do
Rio Grande do Sul.
 O pagamento do aluguel certo ao investidor
repassa os riscos de operação do hotel à rede.
 Número reduzido de UHs reduz a eficiência
operacional do hotel, porém o desempenho ainda
é próximo a de produtos similares.
 Sensibilidade ao preço pela demanda, tamanho
das UHs e as perspectivas de queda de ocupação
do mercado em curto prazo limitam um
posicionamento de diária mais elevado do Hotel
Laghetto Stilo proposto.
 Existência
de
demanda
não
atendida,
principalmente
durante
os
grandes
eventos/congressos que acontecem em Porto
Alegre e nos municípios vizinhos.
 Em razão do aluguel certo a ser distribuído pela
Laghetto, os riscos do projeto são restritos. Ainda
assim, a possível construção de novos hotéis além
dos indicados no estudo e o arrefecimento
econômico nacional podem desaquecer o mercado
de hospedagem de Porto Alegre nos próximos anos.
OPORTUNIDADES
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
SWOT
AMEAÇAS
- 39 -
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Parecer sobre a qualidade do empreendimento
A qualidade de um hotel depende de diversos fatores,
entre os quais a adequação do produto ao perfil da
demanda, a localização do empreendimento, o
profissionalismo e a força de marca do operador, as
perspectivas de evolução do mercado, e os parceiros
envolvidos na estruturação do negócio. Com base em
tais variáveis, a seguir são apresentadas as principais
considerações da HVS em relação ao projeto em
desenvolvimento.
 Investimento assessorado pela HVS: a HVS é a
empresa líder mundial em consultoria e serviços
especializados em hotelaria, complexos de uso misto,
propriedades
compartilhadas
e
em
empreendimentos de lazer e entretenimento.
Fundada em 1980, a companhia desenvolve mais de
4.500 projetos ao ano para investidores hoteleiros, do
mercado imobiliário, operadores e desenvolvedores
em todo o mundo. Os diretores da HVS são
reconhecidos como os principais especialistas do
setor em suas respectivas regiões de atuação. Com
uma rede de mais de 30 escritórios e 450
profissionais, a HVS oferece uma incomparável oferta
de serviços complementares para o setor hoteleiro.
Na América do Sul, a HVS é representada pela área de
consultoria da HotelInvest – fundada em 1999,
referência em assessoria de investimento hoteleiro
na região.
 Produto desenvolvido conforme o Manual de
Melhores Práticas: o “Manual de Melhores Práticas
Para
Hotéis
de
Investidores
Imobiliários
Pulverizados”, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP –
em parceria com a ABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o
Fhoresp – tem como “finalidade principal (...)
disponibilizar
parâmetros,
referências
e
procedimentos que permitam caracterizar, de
maneira objetiva, o que é, na prática, um bom
produto imobiliário de investimento hoteleiro”  Mercado atual com bons índices de desempenho,
apesar do arrefecimento econômico nacional:
(SECOVI, 2012). O manual pode ser visualizado no
ocupação e diária média em patamares saudáveis.
site do SECOVI.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 40 -
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Parecer sobre a qualidade do empreendimento
 Rental Sure pela Laghetto desde o primeiro ano
projeta fechar 25 novos contratos em todo o Brasil e
de operação do empreendimento: Para as
no exterior.
unidades de 24m², distribuição mensal de R$ 1.800  Riscos operacionais do projeto assumidos pela
no primeiro ano, R$ 1.900 no segundo ano e R$ 2.000
Laghetto: os riscos de baixo desempenho
do terceiro ano em diante, podendo ser superior
operacional decorrentes do arrefecimento econômico
dependendo
da
taxa
de
ocupação
do
e de superoferta são assumidos pela Laghetto, não
empreendimento.
pelo comprador do condo-hotel, durante os 10
 Localização primária para implantação de um
primeiros anos de operação.
hotel: O Hotel se localiza na região da Avenida Carlos
Gomes, principal polo de negócios da cidade e o
principal
gerador
de
demanda
para
o
empreendimento.
 Produto em desenvolvimento atende as
exigências do público-alvo do hotel: o projeto terá
apartamentos com um produto novo e um bom nível
serviços e infraestrutura.
 Laghetto, operadora com forte presença no Rio
Grande do Sul: operadora com mais de 25 anos de
atividades. Possui atualmente sete hotéis em
operação na região Sul. Até 2018 a rede Laghetto
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
A distribuição do aluguel certo aos
compradores do condo-hotel limita
substancialmente o risco de rentabilidade
abaixo do esperado pelo investidor.
- 41 -
11. CONDIÇÕES RESTRITIVAS
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 42 -
11. CONDIÇÕES RESTRITIVAS
 Esse relatório é apresentado como um estudo de viabilidade
para uma propriedade proposta específica; isso não é um
relatório de avaliação econômica.
 Esse relatório é uma versão resumida e simplificada, que
apresenta as principais conclusões do estudo desenvolvido.
 Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de
natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a
qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer
restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é
avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser
que tenha sido apresentado o contrário, no relatório.
 Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em
estudo que venham a desvalorizar o empreendimento. Os
avaliadores não são qualificados para avaliar tais condições.
 Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não
assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse
assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram
incluídos para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade.
Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos
limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão
do local.
 Todas as informações obtidas de terceiros não contratados
pela HVS são assumidas como verdadeiras e corretas. Não
assumimos qualquer responsabilidade sobre o mau
entendimento dessas informações.
 Assumimos que o uso do solo e a construção do hotel estão de
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS






acordo com as leis locais de zoneamento.
Assumimos que a propriedade está em total acordo com as
leis, licenças e regulamentações locais e que estas podem ser
renovadas livremente ou transferidas para proprietários
terceiros.
Contratos de financiamento, leasing e similares não foram
considerados, a menos que especificados no relatório.
Nenhuma informação deste estudo pode ser reproduzida em
separado, ou fora do contexto deste relatório, nem mesmo ser
distribuída para o público através de materiais publicitários,
relações públicas, jornais, revistas ou outra mídia sem o
consentimento formal escrito da HVS.
Não se pode requerer à HVS testemunhar ou apresentar-se em
juízo em razão dessa análise sem a existência de preparações
prévias, e apenas quando os gastos incorridos sejam
devidamente cobertos adiantadamente.
Se o leitor estiver fazendo uma decisão de investimento
individual e tiver qualquer dúvida sobre o material contido
neste relatório, recomendamos que entre em contato com os
avaliadores.
Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos,
condições ou circunstâncias que afetem o valor de mercado da
propriedade que venham a se concretizar após a data deste
relatório ou a data de inspeção da propriedade.
- 43 -
11. CONDIÇÕES RESTRITIVAS
 A qualidade da administração do hotel tem uma relação direta
com a viabilidade econômica ou o valor de mercado do
empreendimento. As projeções financeiras apresentadas nesse
relatório presumem um desenvolvimento responsável e uma
competente administração. Qualquer variação nestas
condições pode acarretar um significativo impacto nos
resultados operacionais projetados.
 As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste
relatório estão baseadas na evolução das atuais condições
econômicas da área de mercado analisada e não levam em
consideração os efeitos de qualquer mudança abrupta nas
condições econômicas locais. Nós não garantimos que estas
estimativas sejam alcançadas, mas elas foram preparadas com
base em todas as informações a que tivemos acesso ao longo
da realização do estudo e em nosso melhor julgamento.
 Muitos dos números apresentados neste relatório foram
gerados através do uso de modelos sofisticados de
computador que fazem cálculos considerando-se três ou mais
casas decimais. Com o objetivo de simplificar a observação dos
números, a maioria deles foi arredondada. Portanto, esses
números podem ser sujeitos a pequenos desvios de
arredondamento.
 Está acordado que nossa responsabilidade para com o cliente
está limitada, para fins de indenização por eventuais danos, ao
valor dos encargos pagos pela realização deste trabalho. Nossa
responsabilidade está limitada exclusivamente ao cliente, e o
uso deste relatório por terceiros está sob risco do cliente ou
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS





dos próprios terceiros.
O estudo de viabilidade econômica e avaliação de hotéis é ao
mesmo tempo uma ciência e uma arte. Apesar de serem
aplicados diversos cálculos matemáticos para prover
indicações, a estimativa final sobre a rentabilidade e o valor do
empreendimento é subjetiva e deve ser influenciada pela
experiência do avaliador e por outros fatores não
especificamente definidos neste relatório.
Todas as opiniões, recomendações e conclusões expressadas
no decorrer deste trabalho foram desenvolvidos pela equipe
da HVS como funcionários, e não como indivíduos
independentes.
Os valores de aluguel certo a serem distribuídos aos futuros
investidores do hotel em desenvolvimento foram negociados
entre a Cyrela e a rede Laghetto. Tais valores foram
comunicados à HVS para que se contemplasse no estudo.
O aluguel a ser distribuído aos futuros compradores do condohotel será um valor previamente acordado em contrato entre a
Cyrela e a rede Laghetto (conforme descrito na página 9). Por
esta razão, no presente estudo não foi incluído o DRE, pois os
rendimentos futuros dos investidores do condo-hotel
independerá do resultado operacional do empreendimento.
Os valores de venda da unidade habitacional, de ITBI, de
emolumentos e de registro,
do fundo de reserva, da
contratação de auditor independente e de contador
apresentados na análise da rentabilidade foram indicados pela
Cyrela.
- 44 -
12. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 45 -
12. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO
FORMAÇÃO
EXPERIÊNCIA
PROFISSIONAL:
ESTUDOS
REALIZADOS:
Graduado em
Engenharia pela
USP.
Mais de 25 anos
de experiência
no setor
hoteleiro.
Coordenou mais
de 500 estudos
de mercado, no
Brasil e no
exterior.
Foi diretor de desenvolvimento
do Caesar Park e da Atlantica
Hotels. Lecionou a disciplina
Desenvolvimento de Projetos
Hoteleiros na FGV durante 8
anos. Em 1999, trouxe a HVS
para o Brasil. Em 2007,
estruturou e implementou o
Fundo Hotel Maxinvest.
Coordenador do
Conselho
Consultivo do
Manual de
Melhores Práticas
para os Hotéis de
Investidores
Imobiliários
Pulverizados do
SECOVI.
Graduado em
Turismo pela USP.
9 anos de
experiência no
setor turístico e
hoteleiro.
Atuação em
cerca de 200
projetos, no
Brasil e no
exterior.
Foi consultor senior na THR/
Dream Resorts & Hotels, na
Espanha, desenvolvendo
estudos de viabilidade e planos
estratégicos na Europa, no
Oriente Médio e na América
Latina. Também atuou em
dezenas de estudos de mercado
da SPTuris, do MTur e de
diversas consultorias nacionais.
Autor do livro
Desenvolvimento
Hoteleiro no
Brasil, pela
editora SENAC
(publicado em
dezembro de
2014).
ACADÊMICA:
DIOGO
CANTERAS
Sócio-diretor
Pós-graduado em
Administração de
Empresas pela FGV.
PEDRO
CYPRIANO
Gerente
Master em Direção
de Empresas
Turísticas pela
Universidade de
Alicante (na
Espanha)
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
HISTÓRICO
PROFISSIONAL:
OUTRAS
INFORMAÇÕES:
- 46 -
12. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO
FORMAÇÃO
ALEXANDRE
ALFER
Assistente
ACADÊMICA:
Graduado em
administração de
empresas pela
Escola Superior de
Propaganda e
Marketing.
EXPERIÊNCIA
PROFISSIONAL:
ESTUDOS
REALIZADOS:
2 anos de
experiência no
setor hoteleiro.
Atuação em
cerca de 10
projetos no
Brasil.
Aluno visitante da
Universidad
Complutense de
Madrid
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
HISTÓRICO
PROFISSIONAL:
Ingressou como estagiário na
área de consultoria da HVS.
Atualmente, dá suporte a
estudos estratégicos e realiza
pesquisas de mercado para
implantação de hotéis no Brasil
e na América do Sul.
- 47 -
13. GLOSSÁRIO
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 48 -
13. GLOSSÁRIO
 ADR: Diária média (Average Daily Rate).
 ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis.
 ADIT Brasil: Associação para o Desenvolvimento
Imobiliário e Turístico do Brasil.
 A&B: Alimentos e Bebidas.
 Asset Management: Gestão estratégica de ativos.
obrigatória a sua participação no pool” (Manual de
Melhores Práticas para Hotéis de Investidores
Imobiliários Pulverizados, SECOVI: 2012).
 Demanda Base: Demanda atualmente acomodada
pelos hotéis do set competitivo em análise. A
demanda base anual é igual ao total da oferta x 365
dias x ocupação média anual do mercado.
 Basic Fee: Uma das fontes de remuneração da  Demanda Induzida: Representa a demanda
adicional que se espera atrair após a abertura de um
operadora hoteleira, calculada como um percentual
novo gerador de demanda, como novas grandes
sobre a receita total do hotel.
empresas, centros de convenções ou megaeventos.
 Cap Rate: Taxa de desconto, calculada com base na
divisão entre o resultado anual do negócio e o seu  Demanda não Acomodada: Refere-se aos indivíduos
que não puderam se hospedar na região, pois todos
valor de mercado.
os quartos já estavam ocupados no período que a
 Condo-Hotel: “É o empreendimento aprovado nos
reserva foi solicitada.
órgãos públicos como hotel e submetido ao regime
de condomínio edilício. O proprietário ou titular de  Demanda Potencial: Resultado da soma da
Demanda Base, Demanda Induzida e Demanda não
direitos aquisitivos sobre unidade autônoma não
acomodada.
poderá usar sua unidade autônoma para moradia,
como também não poderá fazer a cessão de seu uso a  DRE: Demonstração do Resultado do Exercício.
terceiros que não seja o gestor hoteleiro, sendo
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
- 49 -
13. GLOSSÁRIO
 EBITDA: Lucro antes de juros, impostos, depreciação  IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado.
e amortização.
 IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano.
 Fair Share: Fatia ideal de mercado.
 Occ: Taxa de ocupação do hotel.
 FF&E: Móveis, decoração e equipamentos (Furniture, 
fixture and equipment).

 Fhoresp: Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e
Similares do Estado de SP.

 FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil.

 Fundo de Reposição: Taxa para a reposição de ativos
e conservação do hotel, calculada com base em um
percentual da receita total do empreendimento.

 GOP: Lucro Operacional Bruto (Gross operating

profit).
 Incentive Fee: Uma das fontes de remuneração da 
operadora hoteleira, calculada como um percentual
sobre o GOP do hotel.
PIB: Produto Interno Bruto.
RevPAR: Receita por Apartamento
(Revenue per available room).
ROI: Retorno Sobre Investimento.
Disponível
SECOVI: Sindicato das Empresas de Compra, Venda,
Locação e Administração de Imóveis Residenciais e
Comerciais de São Paulo.
SELIC: Sistema Especial de Liquidação e de Custódia.
SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças.
TIR: Taxa Interna de Retorno.
 UH: Unidade Habitacional.
 Utilidades: Gastos como energia elétrica, gás,
 IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor
combustível gerador e água.
Observação: uma explicação detalhada de todos os termos técnicos
Amplo.
Hotel Laghetto proposto – Porto Alegre, RS
utilizados neste estudo podem ser consultados em:
www.hotelinvest.com.br/glossario.
- 50 -
HVS South America
Av. Brig. Faria Lima 1912 –
20J
CEP: 01451-907
São Paulo, SP – Brasil
Diogo Canteras
Consultoria em investimento hoteleiro
Cristiano Vasques
Consultoria em investimento hoteleiro
Pedro Cypriano
Consultoria em investimento hoteleiro
Vinícius Moreti
Consultoria em investimento hoteleiro
Rebecca Ribeiro
Consultoria em investimento hoteleiro
Alexandre Alfer
Consultoria em investimento hoteleiro
Em associação com:

Documentos relacionados