Impostos sobre Imóveis
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Impostos sobre Imóveis
Impostos sobre Imóveis Além dos encargos com a sua aquisição, as empresas proprietárias de imóveis, têm obrigações fiscais a cumprir anualmente. A aquisição de imóveis está sujeita ao pagamento de Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo. Enquanto proprietária, a empresa terá de pagar anualmente o Imposto Municipal sobre imóveis (IMI). Para ambos os impostos, estão previstas isenções e reduções específicas. IMT O IMT é devido pela transmissão onerosa de imóveis, ou seja, sempre que exista uma contrapartida, como será o caso da compra ou permuta (troca) de imóveis ou de direitos sobre eles, como por exemplo, o direito de usufruto ou de servidão. Estão sujeitos ao pagamento deste imposto os compradores dos imóveis ou, no caso de permuta ou troca, a entidade que receber bens de maior valor. Para efeito de aplicação do IMT, considera-se que também existe uma transmissão onerosa do imóvel, ou de um direito sobre ele, quando se verifiquem os seguintes atos ou situações: contrato-promessa de compra e venda e ocupação do imóvel pelo promitente-comprador antes da realização da escritura; contrato de arrendamento que estipule que após o pagamento de determinado número de rendas, o arrendatário adquire a propriedade do imóvel; contrato de arrendamento ou subarrendamento por prazo superior a 30 anos, seja desde o início, seja por prorrogação do prazo; aquisição de quotas ou ações em sociedades proprietárias de imóveis, quando dessa aquisição resulte que o comprador fica detentor de, pelo menos, 75% do capital social da empresa, ou quando este fique dividido em apenas duas quotas pertencentes a marido e mulher, casados no regime de comunhão geral de bens ou de adquiridos; contrato-promessa de compra e venda de imóveis que permita a cessão da posição de comprador a terceiros; cessão de posição num contrato-promessa de compra e venda de imóveis; 1 Informação da responsabilidade de LexPoint © Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda. procuração com poderes irrevogáveis (ou seja, em que quem confere a procuração não pode retirar os poderes nela concedidos) para a venda de um imóvel devidamente identificado nesse instrumento. Taxas A taxa deste imposto é de: 6% para os apartamentos e moradias para habitação (embora estes possam beneficiar de isenção ou redução da taxa); 6,5% para os terrenos para construção, espaços comerciais ou prédios urbanos; 5% para os terrenos onde apenas é permitida a exploração agrícola (prédios rústicos); 10% para quaisquer imóveis, desde que sejam adquiridos por entidades residentes nos territórios constantes da lista de "paraísos fiscais". Esta taxa aplica-se sobre o maior dos seguintes valores (valor do imóvel): valor patrimonial tributário do imóvel, que consta da caderneta predial ou disponível, para os seus proprietários, no Portal das Finanças; preço acordado. No caso de troca de imóveis, a base de tributação é a diferença declarada de valores ou a diferença entre os valores patrimoniais dos imóveis objeto da troca, se esta for superior àquela. Refira-se ainda que a realização da escritura por valor inferior ao real, além de constituir uma infração fiscal, dará ao Estado (através das autarquias ou outras entidades públicas) o direito de adquirir o imóvel nas condições descritas na escritura, ou seja, adquirindo o imóvel ao seu recente comprador, pelo preço que consta na escritura. Este direito já foi exercido por algumas Câmaras Municipais. O pagamento do IMT terá de se realizar antes da celebração da escritura ou contrato de compra e venda, mediante obtenção da adequada guia no Portal das Finanças. Caso efetue o pagamento do IMT e, por qualquer motivo não concretize o negócio, poderá obter a devolução do valor pago, solicitando a anulação do IMT. A anulação deste imposto, devido à não concretização da transmissão tributada, pode ser pedida no prazo de três anos após a liquidação do imposto, através de uma reclamação graciosa (decidida pelo Serviço de Finanças) ou de uma impugnação judicial (decidida pelo Tribunal Tributário). 2 Informação da responsabilidade de LexPoint © Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda. Benefícios Fiscais Os imóveis destinados a habitação beneficiam de uma redução de taxa, até determinado valor, calculada mediante aplicação das seguintes tabelas: IMÓVEIS DESTINADOS A HABITAÇÃO (QUE NÃO SEJA PRÓPRIA E PERMANENTE) Continente Valor sobre que incide o IMT (euros) Até 92.407 De mais de 92.407 ate 126.403 De mais de 126.403 ate 172.348 De mais de 172.348 ate 287.213 De mais de 287.213 ate 550.836 Superior a 550.836 Taxa Parcela a abater (euros) 1 2 5 7 8 Taxa única de 6% 924,07 € 4.716,16 € 8.163,12 € 11.035,25 € Regiões Autónomas Valor sobre que incide o IMT (euros) Até 115.509 De mais de 115.509 até 158.004 De mais de 158.004 até 21.5435 De mais de 215.435 até 359.016 De mais de 35.9016 até 688.545 Superior a 688.545 Euros Taxa (%) Parcela a abater (euros) 1 2 5 7 8 Taxa única de 6% 1.155,09 € 5.895,20 € 10.203,90 € 13.794,06 € - Beneficia ainda de isenção de IMT, a aquisição de imóveis classificados como património cultural ou como de interesse público, nacional ou municipal ou para empreendimentos qualificados de utilidade turística. Para se obter estas isenções é preciso requerer a concessão do benefício antes de se pagar o IMT e antes de se adquirir a posse ou propriedade dos bens, ou seja antes de realizar a escritura ou de os ocupar. Em regra, o pedido é entregue nos serviços de finanças da zona dos imóveis a adquirir Imposto do Selo A aquisição de imóveis está sujeita a imposto do selo à taxa de 0,8%. 3 Informação da responsabilidade de LexPoint © Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda. O imposto a pagar calcula-se da seguinte forma: valor patrimonial tributário X taxa (0,8%) O imposto devido pela transmissão do imóvel (0,8%) tem de ser liquidado num Serviço de Finanças ou no Portal das Finanças antes da realização da escritura ou contrato de doação. IMI Os prédios estão sujeitos ao pagamento anual de IMI, que é devido pelas pessoas que, em 31 de dezembro do ano a que respeita, sejam proprietários ou usufrutuários dos prédios. Taxas A taxa de IMI para terrenos situados fora de zonas urbanas e onde não é permitida a construção de imóveis, ou seja, prédios rústicos, é de 0,8%. A taxa para apartamentos, moradias e terrenos para construção varia entre 0,5% e 0,8%, para os imóveis que aguardam avaliação segundo as novas regras, ou entre 0,3% e 0,5%, para os que já foram sujeitos a este processo. Em ambos os casos, a taxa é fixada por deliberação da Assembleia Municipal do concelho onde se localizem. Aos prédios que tenham uma parte rústica e uma parte urbana, aplica-se a taxa correspondente a cada parte. A taxa para os imóveis pertencentes a entidades residentes em "paraísos fiscais", é sempre 7,5%, independentemente de se tratar de um prédio rústico ou urbano e do concelho onde se situe. Quando os imóveis estejam devolutos há mais de um ano, as taxas acima descritas elevam-se para o dobro, ou seja, respetivamente, entre 1% e 1,6%, entre 0,6 e 1%, mantendo-se nos 7,5%, no caso de imóveis pertencentes a residentes em "paraísos fiscais". Para este efeito consideram-se devolutos os prédios que não sendo habitados, ou pertencentes a emigrantes, não tenham contratos de fornecimento de água e luz, e/ou não registem consumos desta natureza. No entanto, e apesar da inexistência dos contratos e consumos referidos, não serão considerados devolutos os imóveis: 4 Informação da responsabilidade de LexPoint © Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda. - destinados a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio; - durante o período em que decorrem obras de reabilitação, desde que certificadas pelos municípios; - cuja conclusão de construção ou emissão de licença de utilização ocorreram há menos de um ano; - adquiridos para revenda por entidades inscritas para essa atividade ou por instituições de crédito, quando as respetivas aquisições reúnam as condições para beneficiar da isenção de IMT durante os três anos seguintes à aquisição; - que sejam a residência fiscal em território nacional de emigrante português; - que seja a residência em território nacional de cidadão português que desempenhe no estrangeiro funções ou comissões de caráter público ao serviço do Estado Português, de organizações internacionais, ou funções de reconhecido interesse público, bem como dos seus respetivos acompanhantes autorizados. De igual modo, a taxa aplicável aos prédios em ruínas será igualmente duplicada, mantendo-se nos 5%, no caso dos “paraísos fiscais”. Prazo de Pagamento O IMI é pago anualmente. Os contribuintes recebem um aviso do valor a pagar, bem como do prazo e local para o fazer. Se o valor a pagar for superior a 250 euros, será dividido em duas prestações a pagar em abril e setembro. Caso contrário será pago na totalidade em abril. O valor do IMI é calculado pelos Serviços de Finanças que, anualmente, enviam aos proprietários a nota de liquidação do imposto a pagar, cujo valor se obtém pela aplicação da taxa respetiva ao valor patrimonial tributário do imóvel. Declaração Modelo 1 do IMI Devido à entrada em vigor das novas regras de tributação do património, em 2004, todos os imóveis que mudem de proprietário, seja por compra e venda, doação, herança ou por outra via, serão reavaliados segundo as novas regras de avaliação. Para este efeito, os proprietários de imóveis novos (a inscrever na matriz predial pela primeira vez) ou os novos proprietários de imóveis já inscritos, têm que entregar no Serviço de Finanças ou enviar pela Internet a Declaração Modelo 1 do IMI, que contém a descrição das características do imóvel, acompanhada de um conjunto de documentos, designadamente das plantas de arquitetura. Esta Declaração e os documentos complementares destinam-se à avaliação do imóvel, com base nas informações prestadas pelo contribuinte. Independentemente, dessas informações, o perito avaliador poderá visitar os imóveis sempre que o entenda conveniente. 5 Informação da responsabilidade de LexPoint © Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda. Refira-se ainda que as plantas a entregar com a Declaração Modelo 1, correspondem: - nos imóveis novos, às telas finais entregues na Câmara Municipal competente (com aposição do respetivo carimbo de entrada nos serviços); - nos imóveis já inscritos, às plantas de arquitetura fornecidas pelos anteriores proprietários ou obtidas nos serviços da Câmara Municipal competente ou, na impossibilidade de as obter, às plantas elaboradas à escala pelo próprio contribuinte ou por alguém a seu pedido, e assinadas pelo contribuinte que assim atesta a conformidade dos desenho com o imóvel. A Direção-Geral dos Impostos (DGCI) penaliza a omissão de entrega de declaração Modelo 1 do IMI. Deste modo, os proprietários de imóveis que estão obrigados a entregar esta declaração e se não o fizerem no prazo legal, serão alvo de um processo de contraordenação instaurado pela DGCI, tendo de pagar uma coima, além de entregar a declaração em falta. Esta declaração tem de ser entregue no prazo de 60 dias após: - a conclusão da construção de imóveis novos (ainda não avaliados) ou ampliação de um imóvel (que implique a sua reavaliação); - a aquisição de um imóvel construído e avaliado em data anterior a anterior a 2004, e desde que se trate da primeira transmissão (ou mudança de proprietário) desde 1 de janeiro de 2004. A falta de entrega da declaração impede a DGCI de proceder a tal avaliação e fixar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Consequentemente, ficam por liquidar ou confirmar os impostos cuja liquidação está dependente do VPT, como por exemplo o IMT e o IMI, bem como o IRC de quem vende os imóveis. Face à informatização do sistema fiscal, as omissões de entrega de declarações fiscais são, cada vez mais, facilmente detetáveis e objeto de penalização, por ação dos sistemas de controlo automático do cumprimento das obrigações fiscais. Neste sentido, e após a identificação das declarações em falta, a DGCI instaura os respetivos processos de contraordenação e notifica as empresas faltosas para apresentarem a sua defesa ou efetuarem o pagamento antecipado da coima beneficiando de uma redução da coima e das custas do processo. Em qualquer caso, terão de entregar a declaração em falta. Para este efeito, se a empresa não possuir as plantas certificadas pela Câmara Municipal poderá optar por uma das seguintes soluções: - elaborar as plantas e entregá-las mediante termo de responsabilidade em como se encontram em conformidade com o imóvel; - requisitar cópias autenticadas das plantas na Câmara Municipal. Caso a Câmara Municipal não entregue estes documentos dentro do prazo de defesa, deve ser solicitado um documento no qual conste o prazo de entrega previsto e entregue-o juntamente com a declaração Modelo 1 que, dentro daquele prazo, ficará pendente até à entrega das plantas. 6 Informação da responsabilidade de LexPoint © Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda. Para as empresas, o valor da coima sem qualquer redução será fixado entre 400 e 5.000 euros. Mesmo após a fixação da coima, caso a empresa já tenha entregue a sua declaração, poderá beneficiar da redução da coima para 75% do montante que tenha sido fixado. Benefícios Fiscais Consoante a utilização a dar ao imóvel ou a atividade da empresa, poderão aplicarse isenções (ou adiamentos) do pagamento deste imposto. Assim, podem beneficiar de isenção, durante três anos, os imóveis adquiridos para arrendamento para habitação permanente (exclui casas para arrendamento à época), cujo valor patrimonial tributário não exceda 125.000 EUR. Esta isenção apenas se aplica na primeira transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação, e desde que seja efetivamente habitado no prazo de seis meses após a aquisição (o período de isenção inicia-se a partir da data da celebração do primeiro contrato de arrendamento). Para beneficiar desta isenção, é necessário que a empresa proprietária arrende o imóvel, nos seis meses seguintes à compra, construção ou conclusão de obras. As empresas cujo objeto social inclua a construção de imóveis para venda ou a aquisição de imóveis para revenda (e cuja sede não se situe num "paraíso fiscal"), poderão requerer o adiamento do início da tributação, para que esta se inicie a partir: - do quarto ano seguinte, inclusive, àquele em que um terreno para construção tenha passado a figurar no inventário de uma empresa que tenha por objeto a construção de edifícios para venda; - do terceiro ano seguinte, inclusive, àquele em que um prédio tenha passado a figurar no inventário de uma empresa que tenha por objeto a sua venda - esta isenção não se aplica se adquirir o imóvel a uma entidade que dela tenha beneficiado. Para qualquer uma das situações acima descritas, o sujeito passivo tem de entregar o requerimento para obtenção da isenção ou adiamento, no serviço de finanças da área do imóvel ou enviá-lo pela Internet, nos sessenta dias seguintes ao prazo acima referido. Se estes requerimentos forem entregues depois deste prazo, ainda poderá beneficiar de isenção nos anos que faltam decorrer. Ou seja, se tiver direito a 8 anos de isenção de IMI, mas só apresentar o requerimento no 2º ano após a aquisição, beneficia apenas de isenção a partir do 3º ano e até ao 8º. Assim, essa isenção não se aplica por 8 anos, mas apenas por 6. O contribuinte perde dois anos de isenção. 7 Informação da responsabilidade de LexPoint © Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda. Referências Código do IMI Código do IMT Código do Imposto do Selo, verba 1.1 Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigos 44º e 46º Atualizado a 03-08-2012 8 Informação da responsabilidade de LexPoint © Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda.