Panorama do Mercado Global Julho / Agosto 2010 Mercados

Panorama do Mercado Global
Julho / Agosto 2010
Mercados imobiliários globais continuam em trajetória de
retomada, e surgem padrões regionais
O primeiro semestre do ano mostrou um aumento da confiança e uma intensificação do momentum. Embora os
mercados estejam se fortalecendo em todo o mundo, as últimas semanas mostraram que os mercados regionais estão
se movimentando com diferentes dinâmicas. Esta edição de Julho/Agosto do Panorama do Mercado Global examina os
padrões regionais que estão surgindo à medida que a recuperação do mercado global de imóveis vai ganhando mais
força:
No Pacífico Asiático, região que foi a mais rápida a se recuperar em 2010, os mercados de investimento estão agora
no aguardo de que os mercados de locação ponham-se em compasso com o sentimento do mercado.
Na Europa, a retomada impelida pelos investidores durante a primeira metade de 2010 ainda não se refletiu nos
resultados do mercado. Os investidores parecem estar mais hesitantes agora, preocupados com as questões de dívida
soberana e com os pacotes de austeridade.
Os EUA tiveram um início de ano lento, mas agora os mercados estão retomando o seu ritmo de forma crescente e os
dados do mercado começam a se estabilizar.
Ao final do primeiro semestre, os volumes globais de investimento direto em imóveis comerciais totalizaram US$130
bilhões, esperando-se que atinjam US$300 bilhões no ano, o que representa um saudável aumento de 40-50% em
comparação com 2009.
Nos mercados de ocupantes corporativos, a demanda na Ásia ainda é dominada principalmente por empresas
nacionais, mas as multinacionais já começam a ficar mais ativas. O crescimento dos aluguéis deve retornar para um
seleto número de mercados europeus durante o segundo semestre de 2010 e em 2011. Nas Américas, os mercados de
ocupantes corporativos também começam a sair da baixa do ciclo, sendo que, na América Latina, as expectativas de
procura por espaços comerciais são extremamente positivas.
Destaques
Perspectivas econômicas globais são boas, mas mercados de investimento estagnam
Volumes globais de investimento mantêm-se estáveis no segundo trimestre
EUA seguem Pacífico Asiático e Europa na retomada dos investimentos
Brasil lidera o crescimento nas Américas no segundo trimestre
Absorção líquida positiva retorna à América do Norte
Volumes globais de investimento em 2010 rumo a aumento de 40-50% em comparação com 2009
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Panorama do Mercado Global Julho / Agosto de 2010
Economia global
Perspectivas econômicas globais são boas, mas mercados de investimento estagnam
A economia global continua a se expandir, com perspectiva de forte crescimento no curto prazo. A política econômica
permanece expansionista na maioria das principais economias, os fluxos de caixa mostram-se fortes, a atividade
continua a ser impulsionada pela virada do ciclo de estoques e o multiplicador de comércio internacional começa a
melhorar. O FMI recentemente reviu para cima as projeções de crescimento da economia mundial em 2010, colocandoas em 4,6%, porcentual esse que, após o crescimento de 3% em 2008 e uma contração de 0,6% em 2009,
representaria a maior expansão econômica global desde 2007.
Todavia, em primeiro plano na mente dos investidores estão as preocupações com as perspectivas econômicas de
médio prazo, as quais se refletiram no fraco e volátil desempenho dos investimentos em âmbito global nas últimas
semanas. Nas economias mais desenvolvidas, espera-se agora que o crescimento fique abaixo da tendência em 2011,
sendo que as previsões estão sendo revistas para baixo, de modo a refletir o fim dos pacotes de socorro, a introdução
de medidas de austeridade na Europa, a maior contenção de gastos pelas famílias e os fracos mercados de trabalho.
Nos EUA, a recente série de relatórios mais fracos que o esperado sobre emprego, índices de confiança e o mercado
da habitação trouxe preocupações relacionadas com outra eventual crise econômica, embora os temores de um
potencial ‘duplo mergulho’ pareçam ser exagerados.
Divergência em políticas e em perspectivas de crescimento traça trajetória irregular
Em contraste, as economias em desenvolvimento estão exibindo a clássica recuperação em V, com a América Latina
emergindo como um propulsor de crescimento global e as economias da Ásia continuando a se expandir fortemente. É
crescente a evidência de que a economia chinesa está passando agora por uma desaceleração ‘administrada’ – seu
PIB anualizado cresceu 10,3% no segundo trimestre (ante 11,9% no primeiro trimestre), seu PMI da indústria
desacelerou nos últimos meses e os esforços de contenção da escalada de preços estão surtindo efeito, com uma
queda nacional de 0,1% nos preços de imóveis em junho, marcando a primeira queda desde o início de 2009.
Os encontros do G-8 e do G-20 em junho trouxeram à luz visões divergentes entre a Europa, onde agora estão sendo
implementadas medidas de austeridade, e os EUA, que ainda estão perseguindo políticas expansionistas e onde
permanecem as preocupações com a retirada prematura de pacotes de estímulo. As diferenças de rumo de políticas
entre os EUA e a Europa, juntamente com as taxas de crescimento diferenciadas entre economias desenvolvidas e em
desenvolvimento, apontam para uma trajetória progressivamente desigual na economia global no médio prazo.
Monitor da saúde do mercado imobiliário global
Junho de 2010
Taxa de juros oficial
PIB QOQ %
IPC YOY %
EUA
Reino Unido
Alemanha
França
Japão
China
Austrália
0 - 0,25%
0,5%
1,0%
1,0%
0,1%
5,3%
4,5%
0,7%
0,3%
0,2%
0,2%
1,2%
10,3%
0,5%
1,1%
3,2%
0,8%
1,5%
-2,0%
2,9%
2,9%
Confiança do consumidor MOM%
-15,9%
-4,5%
0,0%
-2,6%
n/a
1,3%
11,1%
Emprego YOY %
-0,7%
0,0%
0,1%
-0,7%
-0,3%
3,8%
3,3%
Comércio varejista MOM %
-0,6%
2,2%
0,1%
0,2%
-2,0%
-1,0%
0,2%
Novas obras residenciais YOY %
7,8%
61,7%
n/a
4,7%
-4,4%
n/a
34,7%
Indicadores antecedentes da OCDE MOM%
0,1%
-0,2%
0,3%
-0,3%
0,0%
-0,1%
0,0%
PMI da indústria, nível do índice
56,2
57,5
58,4
54,8
53,9
50,4
52,9
Mercado de ações, MOM até 30 de junho
-5,4%
-5,2%
0,0%
-1,8%
-4,0%
-7,5%
-2,9%
Mercado de REIT, MOM até 30 de junho
-5,8%
-4,9%
0,0%
4,1%
-7,9%
n/a
-2,4%
Crescimento
Recuperação
Recuperação
Recuperação
Crescimento
Crescimento
Crescimento
Tendência Geral
* PIB chinês YOY
Tendência Geral: De piora, Neutra, De melhora
Legenda de abreviaturas: MoM - em comparação com o mês anterior , PMI - "Purchasing Managers Index” do Institute for Supply Management (ISM) , QoQ - em
comparação com o trimestre anterior, REIT - fundos de investimento imobiliário (FIIs), YoY - em comparação com o ano anterior
Fontes: Global Insight, UK ONS, ABS, OCDE, Markit Economics, Reserve Bank of Australia, Federal Reserve Bank of New York, Jones Lang LaSalle
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Panorama do Mercado Global Julho / Agosto de 2010
Setor Imobiliário Global
Volumes globais de investimento mantêm-se estáveis, porém surgem diferenças regionais
O momentum que vem se configurando nos mercados imobiliários do mundo parece ter entrado em compasso de
espera nas últimas semanas. O sentimento do investidor vem se mostrando moderado em mercados como a China e o
Reino Unido, que exibiram o mais forte repique de preços do último ano. A magnitude da compressão do rendimento
está diminuindo em muitos mercados, mas, não obstante, há pontos localizados de forte demanda de produtos
principais. Uma série de centros globais de escritórios, tais como Xangai, Hong Kong, Londres, Paris, Moscou, Nova
York e Washington, continuaram a exibir sólida valorização do capital de ativos de alto padrão durante o trimestre.
Números preliminares indicam que os volumes globais de investimento direto em imóveis comerciais foram de US$66
bilhões no segundo trimestre de 2010. Embora esse nível seja semelhante ao do primeiro trimestre, é quase o dobro do
pior nível do mercado registrado um ano atrás. No segundo trimestre surgiram diferenças regionais significativas:
A região do Pacífico Asiático exibiu no primeiro trimestre um declínio de 34% nos volumes de investimento, com
quedas notáveis registradas no Japão, na China e na Austrália, mas com aumentos em Hong Kong e Taiwan. Contudo,
comparados com o mesmo trimestre do ano passado, os volumes tiveram um aumento de 21% e, com uma série de
grandes transações a caminho e os números do mercado melhorando, espera-se uma nova retomada da atividade dos
investidores durante o segundo semestre.
A Europa exibiu um modesto aumento de 15% nos volumes em comparação com o primeiro trimestre, com aumento de
80% em relação ao ano anterior (em termos de euros). Em termos de dólares norte-americanos, os volumes
aumentaram 5% e 70%, respectivamente. O Reino Unido continuou a dominar a atividade, respondendo por 40% dos
volumes de investimento europeus, com o centro de Londres mantendo sua posição de mercado mais ativo do mundo,
registrando volumes superiores a US$5 bilhões no segundo trimestre.
As Américas tiveram, no segundo trimestre, acentuada elevação dos volumes, embora a partir de uma base baixa. As
transações cresceram 54% em relação ao primeiro trimestre, sendo mais de quatro vezes maiores que no segundo
trimestre de 2009, e, em contraste com outras regiões, o ritmo de compressão do rendimento no segundo trimestre
acelerou-se em relação ao do primeiro trimestre. Em termos globais, o crescimento mais forte foi registrado no Brasil,
onde os volumes relativos ao segundo trimestre triplicaram em comparação com o primeiro trimestre, estando agora em
níveis recordes. No Canadá, os volumes mais que dobraram em relação ao primeiro trimestre.
Volumes registram queda na China, no Japão e na Austrália
Na região do Pacífico Asiático, a China registrou as mais acentuadas quedas nas transações durante o trimestre,
principalmente devido ao movimento de retirada de investidores privados e à ausência de negócios de portfólio que
caracterizaram o primeiro trimestre. Contudo, permanece forte o interesse internacional por ativos de qualidade, tendo,
em Xangai e em Pequim, sido feitas aquisições pelo Hang Seng Bank (listado na bolsa de Hong Kong) e pela Beijing
Huarong Investment Company, respectivamente. Embora, no Japão, as transações de investimento tenham sido
menores em comparação com o trimestre anterior, ainda assim houve alguns negócios dignos de nota no segundo
trimestre, realizados pela Mori Trust Sogo REIT Inc. e a CLSA. Na Austrália, os volumes de investimento também
diminuíram, mas o mercado permanece vibrante, com os ativos de escritórios da ponta superior do espectro de preços
permanecendo uma proposta atraente para investidores internacionais. As empresas privadas permanecem atuantes
no que se refere a ativos abaixo de A$50 milhões (US$43 milhões). O segundo trimestre exibiu também robusta
demanda por shopping centers, com aquisições realizadas por uma joint venture liderada pela Lend Lease, em Perth e
Melbourne.
Valorização ainda maior do capital no Pacífico Asiático
Apesar dos volumes em queda, a continuada expansão econômica e a estabilização dos aluguéis após um período de
baixa sustentaram os valores do capital em toda a região do Pacífico Asiático no segundo trimestre, resultando em
rendimentos estabilizados ou em compressão na maioria dos mercados (em até 40 pontos-base). Alimentada
principalmente pela demanda de investidores domésticos, a maioria dos mercados líderes exibiu no segundo trimestre
um aumento adicional dos valores de capital, com Guangzhou registrando o maior aumento trimestral (+9,6%), seguida
de Xangai (+7,9%) e Hong Kong (+7,4%). Contudo, houve uma redução da escala de compressão conforme o
crescimento da locação vai alcançando o dos valores de capital. Da mesma forma, os spreads de rendimento acima do
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Panorama do Mercado Global Julho / Agosto de 2010
custo da dívida continuaram a diminuir desde o quarto trimestre de 2009 à medida que países como a Índia, a Austrália,
a Malásia e Taiwan elevaram suas taxas básicas de juros.
Velocidade dos negócios aumenta 15% na Europa
O investimento direto em imóveis comerciais na Europa totalizou €23 bilhões (US$29 bilhões) no segundo trimestre,
representando um aumento de 15% em comparação com o primeiro trimestre e de 80% ante o mesmo período em 2009
(em termos de euros). Reino Unido à parte, vimos crescer o foco nos principais mercados da Europa continental –
França, Alemanha e Países Nórdicos. A Polônia também vem recebendo significativa atenção dos investidores devido à
sua economia relativamente robusta e aos preços ligeiramente reduzidos, embora haja poucas transações no momento.
Uma das principais tendências que estão surgindo na Europa, especialmente no tocante a produtos de alto padrão, é os
participantes do mercado de investimento operarem em conjunto com os REITs, os fundos de investimento imobiliário.
Um exemplo recente é o da Allianz, que adquiriu uma participação de 75% no shopping center Hammerson, em Paris.
Varejo francês atrai a atenção
O volume de transações no setor de varejo, de €10,6 bilhões (US$13,5 bilhões) no primeiro semestre de 2010, foi mais
que o dobro do volume registrado no mesmo período de 2009. Os investidores permanecem focados nos três maiores
mercados europeus – Reino Unido, França e Alemanha. O mercado francês exibiu significativa atividade de
investimento no varejo no segundo trimestre, registrando o segundo maior volume, com mais de €800 milhões (US$1
bilhão) negociados. Os investidores estão aproveitando as oportunidades raras surgidas recentemente e assegurando
para si produtos de alta qualidade e bem alugados em um dos mercados varejistas mais procurados da Europa, em
especial junto a uma série de grandes proprietários imobiliários da França, os quais estão desejosos de expandir suas
operações tanto internamente como por toda a Europa. O resultado disso é que os vendedores vêm aproveitando a
forte demanda por parte dos investidores para alcançar altos níveis de preços.
Sentimento do investidor europeu mostra-se moderado
O sentimento do investidor permanece positivo na Europa, embora tenha piorado ligeiramente nas últimas semanas
(em especial no Reino Unido). Isso se deve à percepção de que os preços aumentaram de forma muito acentuada
contra um pano de fundo de perspectiva de fraqueza econômica, contágio de riscos soberanos, cortes nos gastos e
falta de crescimento do emprego. Os investidores certamente estão mais seletivos e o consequente rareamento de
propostas de compra está trazendo uma certa estabilidade aos níveis de preços. Ademais, existe uma preocupação
crescente com relação a de onde virá o desempenho financeiro na falta de uma melhora nas taxas de retorno e diante
da fraca demanda de ocupação.
A extensão da compressão das taxas de retorno de imóveis de alto padrão desacelerou significativamente no segundo
trimestre, tendo a compressão sido registrada em Moscou, Paris e nos principais mercados de imóveis de escritório da
Espanha e da Alemanha. Em Londres, as taxas de retorno de imóveis de alto padrão estão se estabilizando agora – o
primeiro mercado a exibir taxas de retorno estáveis neste ciclo. Ainda assim, em Londres, os escritórios de alto padrão
registraram um crescimento do valor do capital de 13,3% no segundo trimestre, na esteira do crescimento da locação
de imóveis de alto padrão, ao lado de Paris (+12,2%) e Moscou (+5%).
Brasil lidera o aumento de 54% no volume de transações nas Américas
Durante o segundo trimestre, o volume de transações na região das Américas (excluídos os negócios nas áreas de
apartamentos, terrenos e empreendimentos imobiliários) alcançou US$21,4 bilhões, um aumento de 54% em relação ao
trimestre anterior e mais que o quádruplo do volume total registrado no segundo trimestre de 2009, quando o mercado
de investimento estava em seu nível mais baixo. No primeiro semestre de 2010, o volume de transações nas Américas
totalizou US$35 bilhões comparados com apenas US$15 bilhões no mesmo período de 2009. No Canadá, a atividade
de transações mais que dobrou em relação ao primeiro trimestre, atingindo US$3,5 bilhões, enquanto no Brasil os
volumes praticamente triplicaram, totalizando aproximadamente US$1,6 bilhão. Os investidores domésticos foram a
esmagadora maioria dos compradores no Brasil, com a brasileira BR Properties adquirindo imóveis em São Paulo e no
Rio de Janeiro no valor total de quase US$400 milhões.
Compressão dos retornos de ativos de alto padrão nos EUA
O segundo trimestre testemunhou uma aceleração na compressão das taxas de retorno nos principais mercados norteamericanos de imóveis de escritório, onde é forte o apetite do investidor pela limitadíssima oferta de escritórios de alta
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qualidade e boa ocupação nos mercados de imóveis de alto padrão. Nos EUA, continua forte a procura dos investidores
por ativos inadimplentes/em processo de execução, embora a falta de oferta de produtos nesse segmento seja
evidente. Em contraste, a demanda por imóveis de média ou baixa qualidade permanece expressivamente mais fraca
na vasta maioria dos mercados norte-americanos, onde os preços ainda não se estabilizaram.
Investimento direto em imóveis comerciais - Tendências globais
Investimento direto em imóveis comerciais – Tendências regionais
US$ Bilhões
2º Trim. 10
1ºTrim. 10
Variação (%) entre
2º Trim. 09
Variação (%) entre o
Américas
21,4
13,9
1º Trim. 10 e o 2º Trim. 10
54%
4,9
2º Trim. 09 e o 2º Trim. 10
334%
EMEA
28,9
27,6
5%
17,0
70%
Pacífico Asiático
15,4
23,3
-34%
12,7
21%
TOTAL
65,7
64,8
1%
34,6
90%
As variações porcentuais foram baseadas em termos de dólares norte-americanos e podem diferir dos números citados nos comentários contidos no Panorama do
Mercado Global.
Fonte: Jones Lang LaSalle
Investimento direto em imóveis comerciais – Maiores mercados
US$ Bilhões
2º Trim. 10
1ºTrim. 10
Variação (%) entre
2º Trim. 09
Variação (%) entre o
11,6
1º Trim. 10 e o 2º Trim. 10
41%
3,2
2º Trim. 09 e o 2º Trim. 10
408%
EUA
16,2
Reino Unido
11,9
10
19%
5,2
130%
Japão
5,8
9,4
-39%
4,3
35%
Alemanha
5,1
6,3
-19%
2,5
105%
Canadá
3,5
1,6
119%
1,2
179%
França
2,5
2,4
4%
2,2
13%
Hong Kong
2,1
1,8
16%
1,4
46%
Austrália
1,9
3,8
-50%
1,6
20%
As variações porcentuais foram baseadas em termos de dólares norte-americanos e podem diferir dos números citados nos comentários contidos no Panorama do
Mercado Global.
Fonte: Jones Lang LaSalle
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Capital do Setor Imobiliário
Private equity caminhando para o primeiro plano nos EUA
Na esteira da crise de crédito, a maioria dos participantes do mercado norte-americano anteviu uma enxurrada de
oportunidades de alto retorno de execuções imobiliárias. Investidores veteranos ficaram pacientemente à espera e
novos fundos de private equity foram formados; todavia, para surpresa do setor, bancos e firmas administradoras de
dívida permaneceram relutantes em vender, optando antes por renegociar e alongar os prazos dos empréstimos. A
frustração dos investidores com a falta de imóveis disponíveis aumentou ainda mais com a expressiva compressão dos
retornos.
Esses fundos recém-formados adotaram agora uma nova estratégia nos EUA, que envolve partir para a linha de frente
e efetivamente fazer empréstimos. Por exemplo, um proprietário que esteja buscando financiar 75% do valor do imóvel
pode não obter os recursos e as condições de que precisa de um financiador tradicional, o qual pode desejar o ativo,
mas estar preparado para financiar, ou alavancar, apenas 50% do valor. Financiadores de títulos lastreados em
hipotecas comerciais podem estar interessados, mas qualquer combinação de risco agregado, grande porte do ativo,
vacância ou rolagem de dívida de curto prazo de locatários pode resultar em dimensões ou preços nada desejáveis. Em
tais situações, um fundo de financiamento ou de oportunidade que esteja cheio de dinheiro pode co-investir com um
mesmo financiador e colocador tradicional em dívidas de mais alto retorno para atender às necessidades do
proprietário. Um financiador tradicional manteria o componente de alavancagem de menor risco de 50% e o fundo
reteria a parte ‘básica’ de maior risco restante de 25% do empréstimo na forma de uma hipoteca subordinada ou de um
empréstimo de mezanino. Para o proprietário do imóvel, esse tipo de colocação privada efetiva torna-se uma alternativa
potencialmente atraente à tradicional colocação de dívida por bancos, companhias seguradoras de vida e/ou títulos
lastreados em hipotecas comerciais.
É provável que ocorra uma aceleração dessa técnica nos EUA, conforme os mercados de crédito se recuperarem e as
novas regras de securitização se solidificarem. Além de fornecer o tão necessário crédito, esses novos fundos de
financiamento e de oportunidade podem emergir como importantes originadores e provedores de capital de grandes
ativos.
Ocupantes corporativos
Pacífico Asiático: demanda continua a se fortalecer
A demanda de locação continua a melhorar, com um aumento da absorção líquida ao redor de 10% no primeiro
trimestre em todos os principais mercados de escritórios da região do Pacífico Asiático. Esse aumento continua sendo
impelido por mudanças para espaços melhores ou para outros locais, mas necessidades mais voltadas para a
expansão começam a ser vistas. Embora a demanda de ocupação venha principalmente de empresas domésticas,
multinacionais começam a se tornar mais ativas. Há também variações entre os mercados; por exemplo, os mercados
de escritórios da Grande China estão exibindo uma demanda muito mais forte que os do norte da Ásia, incluindo
Tóquio.
Mais mercados da região do Pacífico Asiático começam recuperação dos aluguéis
Em linha com a recuperação do setor de locação ora em curso, a maioria dos mercados exibiu aluguéis estáveis ou em
elevação no segundo trimestre. Os mercados da Grande China registraram o crescimento mais forte, liderados por
Hong Kong (aumento de 9,3% em comparação com o primeiro trimestre), enquanto em Cingapura os aluguéis
começaram a ter uma retomada no segundo trimestre (aumento de 2,9%) depois de acentuadas quedas nos últimos
dois anos. Os mercados que ainda estão sofrendo com a demanda fraca continuaram a exibir quedas nos valores dos
aluguéis, embora o ritmo de queda tenha diminuído de forma expressiva.
Incerteza das empresas arrefece a demanda na Europa
Na Europa, a continuidade das disparidades no ritmo, na trajetória e na sustentabilidade da recuperação econômica
vem alimentando ainda mais a incerteza nas cúpulas das empresas. Depois das pronunciadas melhoras frente aos dois
trimestres anteriores, a retomada estacionou agora em níveis que, em muitos mercados, permanecem bem abaixo da
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média de longo prazo. Em apenas três mercados – Moscou, Estocolmo e Frankfurt – houve evidência de uma clara
retomada da demanda durante o trimestre. Todavia, a ausência de demanda não trouxe, em geral, uma nova pressão
de queda sobre os aluguéis, sendo que apenas 5 dos 19 mercados principais exibiram reduções nos aluguéis de
imóveis de alto padrão durante o trimestre. O destaque é o mercado de Londres, que vem liderando o ciclo e exibiu
crescimento trimestral em torno de 13,3% nos aluguéis de imóveis de alto padrão.
Falta de oferta deve alimentar o crescimento dos aluguéis na Europa
O crescimento dos aluguéis deve retornar para um seleto número de mercados europeus durante o segundo semestre
de 2010 e em 2011, porém mais como resultado da falta de oferta do que de expressiva retomada da demanda.
Embora, em muitos mercados, as taxas de vacância venham experimentando uma pressão de alta, isso se deve
tipicamente a liberações de espaços de segunda mão conforme ocupantes corporativos foram implementando seus
planos de consolidação e/ou racionalização e saindo de seus imóveis de mais baixa qualidade. Todavia, os que estão à
procura de espaços de mais alta qualidade como parte de seu processo de consolidação estão encontrando cada vez
mais dificuldades.
Os canais de abastecimento da oferta ficaram altamente restritos à medida que o financiamento para novos
empreendimentos tornou-se proibitivo e com a reação dos próprios empreendedores à fraca demanda observada nos
últimos 12 meses. A ‘fuga para a qualidade’ das instalações começa a aparecer como estratégia dos ocupantes em
alguns poucos mercados, porém depende da capacidade dos ocupantes corporativos de prover os recursos para o
consequente dispêndio de capital requerido para tais mudanças de imóvel. Cada vez mais temos visto que os
ocupantes que dispõem de dinheiro em caixa estão retendo os recursos mais para usar em aquisições estratégicas do
que para implementar planos de mudança em seus portfólios de imóveis corporativos. A consequência dessas
aquisições será um reforço da necessidade de uma consolidação e racionalização ainda maiores em seus portfólios
corporativos – o estímulo-chave da futura atividade nos mercados de ocupação.
Absorção líquida positiva retorna à América do Norte
Os mercados de ocupação corporativa da região das Américas como um todo estão conseguindo sair da baixa do ciclo.
Nos EUA, o mercado nacional de escritórios registrou uma absorção líquida positiva no segundo trimestre, com uma
leve redução da taxa total de vacância, a primeira em dez trimestres, em ambos. Um punhado de setores atípicos está
impulsionando a demanda de ocupação, notadamente o governamental, de organizações sem fins lucrativos, da saúde,
da educação, de energia e de tecnologias verdes. A média dos aluguéis nominais permaneceu estável pela primeira
vez em dois anos, sendo que alguns mercados de escritórios, tais como Nova York, Washington e São Francisco,
começam a ver um crescimento limitado das locações em alguns prédios de alto padrão.
América Latina – um propulsor do crescimento global
Na América Latina, as expectativas de procura por espaços comerciais são extremamente positivas, com a região (atrás
apenas da Ásia) despontando como propulsora do crescimento global. Em São Paulo, a história do crescimento
brasileiro continua escrevendo suas páginas, com a demanda por espaços de escritório de alto padrão tendo se
acelerado no segundo trimestre. Mesmo com a continuidade de chegada de novos imóveis ao mercado de São Paulo, a
taxa de vacância de espaços de escritório teve a expressiva queda de 300 pontos-base no segundo trimestre. O
mercado do Rio de Janeiro continua sendo um dos mais apertados da região, uma vez que a falta crônica de oferta de
alta qualidade faz com que qualquer espaço disponível seja rapidamente ocupado por locatários. No Chile, o mercado
de escritórios de Santiago continua resiliente, apesar dos problemas decorrentes do terremoto ocorrido no começo do
ano.
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Perspectivas
Ao final do primeiro semestre, os volumes globais de investimento direto em imóveis comerciais totalizaram US$130
bilhões, esperando-se que atinjam US$300 bilhões no ano, o que representa um saudável aumento de 40-50% em
comparação com 2009. Isso ainda corresponde a menos que a metade dos níveis de 2006 e 2007, antes da crise do
crédito, porém aqueles foram anos áureos para o investimento em imóveis comerciais, com volumes recordes de
negócios.
Pacífico Asiático – força renovada no segundo semestre
Na segunda metade do ano, espera-se que os compradores asiáticos sejam os investidores transnacionais dominantes
na região. Grupos tais como fundos de private equity e fundos de pensão devem continuar a adquirir ativos de alto
padrão, os quais oferecem rendimentos de locação seguros e estáveis. Pode haver mais negócios de portfólio no ano.
No lado negativo, contudo, há vários riscos que ameaçam os níveis de atividade de investimento, incluindo as
preocupações que permanecem no tocante à economia global, em especial na Europa e nos EUA, e a desaceleração
do crescimento econômico da China. Tais preocupações podem pesar no apetite do investidor e tolher os fluxos de
investimento para o mercado imobiliário. Ainda assim, os dois primeiros trimestres de 2010 apresentaram aumentos
razoavelmente fortes em relação aos mesmos períodos de 2009, e, a continuar essa tendência, os volumes devem ser
30% maiores que no ano passado.
Europa – sentimento do investidor afeta ritmo de recuperação
Na Europa, prevemos que os volumes de investimento serão 35% maiores em 2010 frente a 2009, atingindo a marca
de €100 bilhões (US$130 bilhões) no final do ano. Todavia, a recente moderação no sentimento do investidor
observada em alguns mercados pode prejudicar o ritmo de retomada. Tendemos a ver um mercado de investimento
mais equilibrado no segundo semestre, com os vendedores liberando seus estoques para o mercado para atender a
demanda por parte dos investidores, cujo provável reflexo será um movimento limitado dos retornos nos próximos
meses.
Américas – retomada dos volumes no terceiro trimestre
Nos EUA, a parada na atividade de investimento que tradicionalmente ocorre no verão pode não acontecer este ano;
com isso, os volumes do terceiro trimestre devem exibir uma retomada ainda maior. No ano inteiro de 2010, o volume
total de transações na região das Américas deve aumentar no mínimo 80% em comparação com 2009 e alcançar a
faixa dos US$80-85 bilhões. Como o apetite do investidor continua forte pela limitadíssima oferta de produtos de alta
qualidade, boa ocupação e estáveis nos mercados de escritórios de alto padrão, os retornos nesse subsetor podem
comprimir-se ainda mais durante o segundo semestre de 2010. As vendas de ativos inadimplentes devem aumentar nos
próximos trimestres conforme os financiadores procurarem vender os imóveis executados.
Investimento direto em imóveis comerciais, 2005-2010
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Panorama do Mercado Global Julho / Agosto de 2010
Reforma financeira nos EUA deve ter profundo impacto nos mercados de crédito
Fique atento ao projeto de lei de Reforma Financeira que acaba de ser aprovado pelo Congresso norte-americano, pois
ele pode ter amplo impacto sobre o setor financeiro. A reforma limitará as atividades de negócios dos bancos, trará
maior transparência para o mercado de derivativos, dará ao governo o poder de assumir o controle de instituições em
dificuldades e criará uma nova agência de proteção financeira do consumidor.
O impacto sobre o crédito para imóveis comerciais poderá ser expressivo, uma vez que essa lei delineará as novas
regras relativas a securitização e especificará o risco que o banco emissor deverá reter; os mercados securitizados
detêm hoje mais de 20% de todos os empréstimos em aberto nos EUA. Se os bancos forem obrigados a reter os títulos
de maior risco de uma oferta ao invés de vendê-los para outros investidores como faziam no passado, os profissionais
do mercado temem que muitos abandonarão esse negócio por completo, dados os riscos e as exigências de capital
envolvidos. Embora a reforma seja claramente necessária, os reguladores precisam ponderar o impacto negativo de
uma potencial redução do crédito num mercado imobiliário norte-americano que apenas começa a ganhar algum fôlego.
Transações
Pacífico Asiático
Perth e Melbourne, Austrália
As maiores transações registradas no segundo trimestre no setor de varejo foram a do Harbour Town Shopping Centre,
em Perth, por A$134,5 milhões (US$114,6 milhões) e a do Stud Park Shopping Centre em Rowville, Melbourne, por
A$102 milhões (US$86,9 milhões), ambos parte do portfólio da ING Retail Property Trust adquirido por uma joint
venture liderada pela Lend Lease.
Pequim, China
A Beijing Huarong Investment Company Ltd adquiriu a No.1 Finance Street de um fundo do HSBC e da Nan Fung China
Holdings Ltd por US$439 milhões.
Xangai, China
O Hang Seng Bank (listado na bolsa de Hong Kong) comprou a HSBC Tower, juntamente com os direitos de nome e
sinalização, por Rmb510 milhões (US$73 milhões).
Tóquio, Japão
Em uma das maiores aquisições de imóveis do mercado, a Mori Trust Sogo REIT Inc adquiriu 50% de propriedade
conjunta do Tokyo Shiodome Building da Mori Trust, sua patrocinadora, por ¥110 bilhões (US$1,2 bilhão).
Tóquio, Japão
A CLSA marcou sua incursão no mercado imobiliário japonês com a aquisição do Yanagibashi First Building, prédio de
escritórios de médio porte localizado na área Asakusabashi de Tóquio, por meio de seu fundo imobiliário asiático Fudo
Capital II LP.
Europa
Nice, França
O shopping center The Cap 3000, localizado em Saint-Laurent du Var, perto de Nice, foi adquirido por uma joint venture
formada pela especialista em varejo francesa Altera, o fundo de pensão holandês ABP e a Crédit Agricole Assurances
Predica por €450 milhões (US$570 milhões) das Galeries Lafayette. Este é um ótimo exemplo do forte apetite por
shopping centers regionais dominantes, especialmente por parte de parcerias entre investidores e especialistas do
setor.
Paris, França
A Allianz comprou uma participação de 75% no shopping center Espace Saint Quentin, da Hammerson, localizado em
St Quentin-en-Yvelines, próximo de Paris, por €176 milhões (US$223 milhões).
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Panorama do Mercado Global Julho / Agosto de 2010
Holanda
Consta que a Unibail-Rodamco vendeu três ativos de varejo, localizados em Amersfoort, Oosterhout e Haarlem, por
aproximadamente €156 milhões (US$198 milhões). A compradora foi a Altera Vastgoed, empresa holandesa de
investimentos imobiliários privados.
Suécia
A investidora Boultbee, com sede no Reino Unido, vendeu três shopping centers, localizados em Norrkoping, Skovde e
Uppsala (num total de 77.000 metros quadrados), para a empresa imobiliária sueca Diligentia por SKr1,44 bilhão
(US$190 milhões).
Reino Unido
A Segro anunciou ter firmado acordo de venda de ativos imóveis à Airport Property Partnership (APP), do Reino Unido,
por £237 milhões (US$355 milhões). Tais ativos incluem prédios na região dos aeroportos Heathrow e Gatwick, de
Londres.
Américas
Washington, EUA
A TIAA-CREF comprou o Evening Star Building, localizado no número 1101 da Pennsylvania Avenue NW, por US$180
milhões.
Seattle, EUA
Na área suburbana de Seattle, a Beacon Capital Partners vendeu o City Center Plaza à Cole Real Estate Investments
por US$310 milhões, ou mais de US$530 por pé quadrado. O imóvel está totalmente ocupado, com sua vasta maioria
alugada para a Microsoft na modalidade de ‘net lease’ ou ‘locação líquida’ [modalidade de locação em que o locatário,
além do aluguel, paga todas as despesas do imóvel, inclusive impostos, seguro e despesas de manutenção].
Vancouver, Canadá
Em Surrey, um submercado de Vancouver, o Semiahmoo Shopping Centre foi vendido para a First Capital Realty por
C$82,7 milhões (US$79,5 milhões). O vendedor foi o Bosa Group.
São Paulo, Brasil
Em Alphaville, a BR Properties comprou o DP Loveira 8&9, galpão de mais de 88.000 metros quadrados, por
aproximadamente R$157 milhões (US$89 milhões).
Esta é uma edição combinada dos números de Julho e Agosto do Panorama do Mercado Global. Retomaremos a
publicação mensal em setembro. Nesse meio tempo, convidamos o leitor a nos dar seu feedback. Que sinais de
recuperação você vê hoje nos mercados?
Envie os seus comentários para [email protected].
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unpredictable. It has been based on sources we believe to be reliable, but we have not independently verified those sources and we do not guarantee that the information in
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